REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES PARASA, S.A, sociedad mercantil inscrita el 4 de junio de 1981 en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el número 14, Tomo 42-A-Pro.
APODERADO JUDICIAL:
MARISOL LUIS LUIS, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 84.887.
PARTE DEMANDADA: AUXILIADORA VALERA AZUAJE, venezolana, mayor de edad, portador de la Cédula de Identidad Nº 5.517.717.
APODERADO JUDICIAL: FREDY ROJAS, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 144.228.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE NRO E-2017-032
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por cumplimiento de contrato, presentado en fecha 25 de septiembre de 2017 por la abogada MARISOL LUIS LUIS, apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A, contra la ciudadana AUXILIADORA VALERA AZUAJE todos identificados ut supra. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículos 1.578 y 1.599 del Código Civil y el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En fecha 2 de octubre de 2017, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 31 de octubre de 2017 el Alguacil dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte accionada.
En fecha 1º de noviembre de 2017, compareció la parte demandada y otorgó poder apud acta al abogado FREDY ROJAS, antes identificado.
En fecha 2 de noviembre de 2017 compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito contentivo de cuestiones previas, y de contestación a la demanda, al cual acompañó instrumentales.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho, mediante sendos escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas oportunamente por el Tribunal.
II
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo del modo que se expone a continuación:
La parte actora en su escrito libelar, expuso lo siguiente: Que suscribió contrato de arrendamiento en fecha 1º de septiembre de 2014 con la ciudadana AUXILIADORA VALERA AZUAJE. Que el objeto del contrato recayó sobre un inmueble constituido por una oficina, distinguida con el número TRES-OCHO (3-8), que forma parte del Centro Comercial O.P.S, ubicada en la Avenida Hermanos Salias de la población de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda. Que en fecha 22 de julio de 2015 este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda notificó a la arrendataria su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, por lo que vencería el 31 de agosto de 2015, iniciándose la prórroga legal al día siguiente «y que por tener una relación arrendaticia superior a los 5 años y menor a los 10 años por mandato del inciso del literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondía un lapso máximo de 2 años a partir de la terminación del contrato de arrendamiento pautado para el 31 de Agosto de 2015.”
Que la arrendataria se negó a entregar el inmueble el 31 de agosto de 2017, como lo exige la cláusula segunda contractual, por cuyo motivo demandan a la ciudadana para que cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado.
La parte accionada junto al rechazo al fondo de la demanda, opuso cuestiones, previas, por lo que este Tribunal, de conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa a emitir pronunciamiento sobre esta excepción, del modo que se expresa de seguidas.
III
PUNTO PREVIO
DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL RELATIVA A LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA
Fundamentó la señalada defensa previa alegando lo siguiente:
“Es el caso Ciudadana (o) Juez que mi representada la Ciudadana AUXILIADORA VALERA AZUAJE, inicio la relación arrendaticia con INVERSIONES PARASA, S.A, Sociedad Mercantil representada por su Administrador General Suplente, ciudadano PASCUANINO CICCARELLI REMIGIO, mediante un contrato de arrendamiento, el cual consigno en este acto, marcado como “Anexo A”, para efectos de prueba documental, para establecer el inicio de la relación arrendaticia de un inmueble distinguido con el Nº 8 denominado simplemente “La Oficina”, ubicado en el semisótano dentro del área del local Nº 3 del Centro Comercial O.P.S, establecido en la Cláusula Primera.
Seguidamente la “Cláusula Segunda, denominada “Duración del Contrato”, señala expresamente:
“La duración del presente contrato es de UN AÑO contado desde el primero (01) de septiembre del año dos mil dos (2.002) hasta el treinta y uno (31) de agosto del año dos mil tres (2.003)…”
De tal manera, mi representada ha continuado ocupando y suscribiendo contratos de arrendamiento por tiempo determinado, siendo el último de ellos autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera de Caracas Municipio Libertador, bajo el Nº 5, Tomo 31, Folios 18 hasta 24, en fecha 24 de abril de 2015, (…Omissis…) –que- en su “Cláusula Segunda” identificada como “Duración del Contrato” indicando:
“La duración del presente contrato es de UN AÑO, contado desde el primero (01) de septiembre del año dos mil catorce (2.014) hasta el treinta y uno (31) de agosto del año dos mil quince (2.015) (…Omissis…)
De esta manera se evidencia que el final de la relación contractual sería el hasta el treinta y uno (31) de agosto del año dos mil quince por lo que podemos evidenciar por simple aritmética que la relación arrendaticia ha tenido una duración de trece (13) años, desde el año 2002 al año 2015 inclusive.
Por consiguiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario podrá continuar ocupando el inmueble conforme al tiempo previsto en el literal “d” que expresa: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.”
En consecuencia, mi representada su prórroga legal es de tres (3) años, opera de pleno derecho y expira el 31 de agosto del año dos mil dieciocho (2018), por lo que dicha prórroga legal a la presente fecha se encuentra en curso y conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario no se deben admitir demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento de término…”
Expuesta en este forma la defensa previa, quien suscribe encuentra que el supuesto a que se refiere la disposición legal del numeral 11° del artículo 346, consiste en la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, se configura cuando aparece en forma clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción y que tal causal no puede derivarse de la jurisprudencia, de principios doctrinarios ni de analogías, sino de una disposición legal expresa; verbo y gracia, en los casos donde la ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte azar o envite o en una apuesta.
Establecido lo anterior, y visto el alegato de la parte accionada, es necesario precisar cuándo estamos en presencia de lo que doctrinariamente se ha denominado “carencia de acción”, que se produce cuando el legislador niega la tutela jurídica a la situación de hecho concreta, no siendo esto extensible a los casos en los cuales se denuncia que no es posible subsumir el hecho concreto en la norma invocada por el accionante. Ahora bien, nuestro legislador tutela el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato (artículo 1.167 del Código Civil) y el 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se refiere específicamente a las demandas por cumplimiento de contrato por vencimiento de término y no alcanza la disposición comentada aquellos motivos que pueda el demandado atribuir a la improcedencia de la pretensión, pues estos atacan esta última; y como es sabido, el mérito de la pretensión se resuelve en el fondo de la controversia, más aun cuando en el caso bajo examen el accionado trajo a los autos elementos probatorios relativos al mérito de la causa.
En consideración de los argumentos antes expuestos deberá declararse la improcedencia de la cuestión previa opuesta. Así se decide.
Desechada como ha sido la cuestión previa opuesta en el presente juicio, corresponde a esta juzgadora pronunciarse de seguidas sobre el fondo de la controversia.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Planteada la demanda en la forma expuesta con anterioridad, la parte accionada la rechazó alegando que si bien es cierto que suscribió el contrato de arrendamiento indicado por la parte actora en la demanda y que también es cierto que recibió notificación judicial del Secretario del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda donde la arrendadora le informa que no le sería renovado el contrato, por lo que vencería el 31 de agosto de 2015, niega terminantemente que la duración del contrato sea la alegada por la parte actora, pues habiéndose iniciado el 1º de septiembre de 2002, para el 31 de agosto de 2015 llevaba acumulada trece (13) años y le correspondían tres (3) años de prórroga legal. Que es igualmente falso que se haya negado a entregar el inmueble voluntariamente el inmueble arrendado como lo indica la demandante por cuanto ni siquiera se presentaron ante la oficina arrendada.
Prosigue su exposición reiterando los argumentos expuestos para sustentar la cuestión previa invocada, respecto al inicio y vencimiento de la relación contractual y de la prórroga legal, la cual, su decir, culmina el 31 de agosto de 2018 por lo que para el momento de interposición de la demanda esta se encontraba en curso.
Por último, invoca los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en tanto a que el proceso debe desarrollarse aplicando objetivamente el derecho mediante una sentencia justa e igualmente la importancia de la contestación a la demanda como uno de los medios procesales que garantizan el derecho a la defensa; el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que consagra el beneficio de la prórroga legal arrendaticia y la sentencia 1271/12 de fecha 14 de agosto de 2012 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, donde se destaca que el artículo 7 de la Ley consagra el carácter de orden público de los beneficios allí otorgados a los arrendatarios, entre los cuales se incluye la prórroga legal.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Trabada la litis del modo arriba desarrollado se advierte que el hecho controvertido quedó circunscrito a la antigüedad de la relación arrendaticia entre las partes, pues según expresa en forma vaga el actor, esta es mayor de cinco (5) e inferior a diez (10) años mientras que el demandado categóricamente afirma que es de trece (13) años.
En consecuencia, pasa este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Original de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de septiembre de 2014 por las partes, autenticado en fecha 24 de abril de 2015 ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera de Caracas, anotado bajo el número 25, Tomo 31, folios 18 al 24, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil y constituye prueba del negocio jurídico a que éste se contrae y que vincula a las partes del presente juicio.
• Original de Notificación Judicial evacuada el 22 de julio de 2015 por este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda donde la parte actora participa a la arrendataria su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, por lo que vencería el 31 de agosto de 2015, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil y constituye prueba de haber efectuado la notificación a que ella se contrae.
• Copia simple de documento constitutivo de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A, inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el número 14, Tomo 42-A-Pro., la cual no fue impugnada, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil como prueba de la constitución legal de la empresa.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Original de contrato privado de arrendamiento suscrito en fecha 1º de septiembre de 2002 por las partes de la presente litis, el cual no fue desconocido por la parte actora, se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y constituye prueba de la fecha de inicio de la relación arrendaticia que vincula a las partes del presente juicio es la indicada en ese contrato
• Recibo sin fecha por la cantidad de UN MILLÓN CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE CON 86/100 (1.179.669,86), emitido por INVERSIONES PARASA S.A a la parte demandada por concepto de gastos por la firma del contrato, con firma y sello de Inversiones PARASA, S.A, donde se señala que la indicada cantidad fue recibida en efectivo y cheque de fecha 03/09/2002. Dicho instrumento privado no fue desconocido, por lo que se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y contribuye a reforzar la fecha de inicio de la relación locativa.
Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, corresponde en primer término examinar lo relativo a la data del inicio de la relación locativa que vincula a los litigantes, -asunto trascendental en esta demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga-, habida cuenta que no existe controversia respecto a su existencia, la cual fue expresamente admitida por la parte accionada en su escrito de contestación.
Ahora bien, para decidir este asunto se observa que la actora omitió efectuar cualquier señalamiento en el libelo sobre el mismo, al no señalar cuándo comenzó el vínculo locativo, limitándose a mencionar solo el último contrato suscrito en el año 2014, el cual acompaña como instrumento fundamental de la demanda, para luego invocar y solicitar la aplicación al caso planteado del literal c del artículo 38 de la ley especial inquilinaria que consagra el tiempo de la prórroga legal para relaciones arrendaticias mayores de cinco (5) años y menores de diez (10); no poniendo en conocimiento del Tribunal el tiempo exacto de la relación y sobre esta base denuncia que el demandado incumplió con su obligación de entregar el inmueble al finalizar la prórroga.
No obstante, del contrato consignado oportunamente por el demandado, cuyo contenido, con excepción de la cláusula denominada MERCADEO Y PUBLICIDAD, es idéntico en su texto al presentado por el actor, se demuestra de manera incontrovertiblemente que el vínculo contractual entre las partes comenzó en agosto de 2002, por lo que, para el momento en que se efectuó la notificación judicial -22 de julio de 2015- llevaba acumulado trece (13) años.
Sentado lo anterior, se aprecia que en la cláusula segunda del contrato objeto de la presente causa se dispuso lo siguiente:
“La duración del presente contrato es de UN AÑO FIJO, contado desde el primero (01) de septiembre del año dos mil catorce (2.014) hasta el treinta y uno (31) de agosto del año dos quince (2.015); al vencimiento de dicho plazo este contrasto se considerará extinguido, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna.
En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso, se convierta a tiempo indeterminado.”
De la trascripción de la cláusula temporaria se desprende que fue voluntad de los firmantes el carácter temporal del contrato y que una vez vencida su duración debía comenzar a correr la prórroga legal, sin necesidad de notificación.
No obstante ello, la arrendadora participó a la inquilina su voluntad de terminar el contrato, por lo que, el 31 de agosto de 2015 comenzaba a correr la prórroga legal arrendaticia, que a su decir era de dos (2) años; sin embargo al haber demostrado la parte accionada, con medios probatorios idóneos y suficientes que la relación acumulaba trece (13) años, excedía con creces los diez (10) años que consagra la ley para conceder tres (3) años de prórroga en estos términos:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…)
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años…”
Por tanto, en aplicación a la norma citada, la prórroga legal vence el 31 de agosto de 2018, por lo que para la fecha de interposición de la demanda -25 de septiembre de 2017- se encontraba en curso; de suerte que la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término deberá sucumbir y así se declarará en el dispositivo del fallo.
IV
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes:
1. Se declara SIN LUGAR la contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del código de procedimiento civil relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta
2. Se declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato por desalojo interpuso, arriba identificados.
Se condena en costas a la parte demandada por los gastos generados en la incidencia de la cuestión previa.
Se condena en costas a la parte actora en el juicio principal.
Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese y Regístrese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017). Años 207º y 158º
LA JUEZA TITULAR,
LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,
NÉSTOR PERDOMO JIMÉNEZ
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.
EL SECRETARIO,
LCH/npj
Expediente N°: E-2017-032
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