REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA 207º y 158º PARTE DEMANDANTE: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: PARTE DEMANDADA: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE Nº: PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, persona jurídica de carácter religioso y de derecho público, según la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado entre la República de Venezuela y la Santa Sede Apostólica, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela No. 27.551, de fecha 24 de septiembre de 1964, creada por decreto dictado por la Diócesis de Los Teques en fecha 1º de mayo de 1969; representada por el párroco BLADIMIR AUGUSTO LOPERA RAMÍREZ, presbítero de nacionalidad colombiana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-81.296.943. Abogado en ejercicio JOSSUE DOMENICO GIGLIO RIVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 141.161. Ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-81.176.459. Abogadas en ejercicio CRISTINA ROQUE HERNÁNDEZ y LILIANA ANDREINA GONZÁLEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 216.512 y 86.850, respectivamente. DESALOJO (cuestión previa). 17-9252. I ANTECEDENTES Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado JOSSUE DOMENICO GIGLIO RIVAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda el 28 de julio de 2017, a través de la cual fue declarada CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la cosa juzgada; y consecuentemente, exento de resolver la cuestión previa indicada en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, concordante con el ordinal 4º del artículo 340 ibídem, interpuesta por la parte demandada, ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, en el juicio de DESALOJO incoado en su contra por la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, plenamente identificados. En fecha 25 de septiembre de 2017, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a la presente fecha, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos; constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho. Por auto de fecha 24 de octubre de 2017, vencido el lapso para consignar las observaciones a los informes, se fijó el lapso de treinta (30) días para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, estando dentro de la oportunidad procesal para decidir el presente recurso de apelación intentado, quien aquí suscribe pasa a hacerlo bajo los siguientes términos y consideraciones: II ALEGATOS DE LAS PARTES. PARTE DEMANDANTE: Mediante libelo presentado en fecha 10 de febrero de 2017, el abogado JOSSUE DOMENICO GIGLIO RIVAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, procedió a demandar al ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, por DESALOJO; sosteniendo para ello -entre otras cosas-, lo siguiente: 1. Que su representada en fecha 1 de abril de 2009, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, sobre tres (3) locales comerciales distinguidos con los números uno (1), dos (2) y tres (3), ubicados en el edificio Centro Comercial La Sagrada Familia en la Urbanización Los Castores, Jurisdicción del Municipio Los Salias, llevándose a cabo la relación arrendaticia en armonía hasta que en el año 2011 se propuso al arrendatario la firma de un nuevo contrato de arrendamiento, sin llegar a un acuerdo efectivo durante once (11) meses, ocurriendo que el demandado no cumplió durante ese tiempo con una de sus dos obligaciones principales estipuladas en el artículo 1.592 del Código Civil, es decir, no canceló el canon arrendaticio oportunamente ni procedió a efectuar el procedimiento de consignación de pensiones locativas, sino hasta el mes de mayo de 2012. 2. Que inmediatamente el 21 de mayo de 2012, su representada procedió a demandar al arrendatario por resolución de contrato debido al incumplimiento de las cláusulas contractuales, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento en incumplimiento a la cláusula cuarta del contrato, declarándose dicha demanda sin lugar. 3. Que en fecha 4 de mayo de 2012, el arrendatario introdujo ante la Alcaldía del Municipio Los Salias, solicitud de revisión del canon de arrendamiento sobre los locales objeto de la presente demanda, siendo firmada en fecha 12 de junio de 2012 por el respectivo Alcalde la regulación del mismo bajo la Resolución No. R-005/2012, que fija el canon de arrendamiento mensual de los citados locales comerciales en la cantidad de siete mil ciento ochenta y siete bolívares con cuatro céntimos (Bs. 7.187,04). 4. Que sobre dicha resolución, el mismo solicitante aquí demandado en fecha 29 de julio de 2013, presentó ante el Juzgado del Municipio Los Salias, recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad, siendo admitido en fecha 26 de septiembre de 2013, pero sin embargo, el solicitante no ha dado impulso procesal al mismo ni ha respetado la resolución emanada de la alcaldía al no cancelar los cánones de arrendamiento según el valor indicado por la resolución que aun sigue vigente. 5. Que aunado a ello, el arrendatario ha incumplido flagrantemente la cláusula séptima del contrato locativo, por cuanto de la inspección extra litem efectuada el 25 de noviembre de 2016, el arrendatario aquí demandado ha colocado tres postes de metal y una cuerda metálica que obstruye el uso de tres puestos de estacionamiento con un candado donde sólo él tiene acceso, disponiendo arbitrariamente de espacios del inmueble propiedad de la Parroquia que no le han sido arrendados. 6. Fundamentó la presente acción en el artículo 1.264 y 1.592, numeral 2º del Código Civil, concatenados con los literales a) e i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 7. Que por las razones de hecho y derecho expuestos y que por cuanto fueron infructuosas las gestiones extrajudiciales realizadas para el arrendatario cumpliera con su obligación contractual de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a mayo de 2012, cumpliera con el pago de los cánones de arrendamiento según el valor indicado por la resolución R-005/2012 de la Alcaldía del Municipio Los Salias y cumpliera con la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, es por lo que acude a demandar al ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, por desalojo para que convenga o a ello sea condenado por el tribunales en lo siguiente: a) Entregue sin dilación alguna los inmuebles arrendados objetos de la presente demanda, libre de bienes y personas y en el mismo y buen estado en que lo recibió; b) Pagar los costos y costas del juicio. 8. Asimismo, estimó la presente demanda en la cantidad de doscientos cuarenta y ocho mil cuatrocientos setenta y siete bolívares con veintiocho céntimos (Bs. 248.477,28), lo que equivale a mil cuatrocientas tres con ochenta y dos unidades tributarias (1.403,82 U.T.). 9. Finalmente, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley. PARTE DEMANDADA: En la oportunidad para contestar la demanda, compareció el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, quien mediante escrito consignado en fecha 8 de junio de 2017, procedió a oponer cuestiones previas y dar contestación, aduciendo para ello lo siguiente: 1. Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, correspondiente a la cosa juzgada, con fundamento en que en fecha 21 de mayo de 2012, fue presentada por ante el a quo, demanda por resolución de contrato incoada por la hoy demandante contra su persona, según expediente signado con el No. E-2012-024, alegándose en el libelo que el 1º de abril de 2009, la Parroquia Eclesiástica La Sagrada Familia suscribió un contrato de arrendamiento por un inmueble de su propiedad constituido por tres locales comerciales identificados con los números 1, 2 y 3, que forman parte del Centro Comercial La Sagrada Familia, cuya vigencia finalizó el 1º de abril de 2010, y que el arrendatario había dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2011, y desde enero a abril del año 2012, por lo que se demandó la resolución del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. 2. Que la referida demanda fue admitida el 25 de mayo de 2012, ordenándose los trámites correspondientes al juicio breve, y que una vez trabada la litis, las partes trajeron a los autos el material probatorio para demostrar sus alegatos y defensas, procediendo el tribunal de la causa mediante decisión del 28 de mayo de 2013, a declarar improcedente cada una de las defensas expuestas por la parte demandada, pero que con respecto al fondo, declaró sin lugar la demanda por haber considerado que la actora no probó la obligación del demandado y por otra parte, que el accionado probó el pago de las pensiones reclamadas, a través de las copias del expediente de consignaciones, declarando en consecuencia, válidos los pagos de dichos cánones de arrendamiento. 3. Que el presente asunto versa sobre una demanda de desalojo interpuesta por el apoderado judicial de La Parroquia Eclesiástica La Sagrada Familia contra el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, en la que aduce la parte accionante que su representada suscribió contrato de arrendamiento el 1º de abril de 2009, sobre tres locales comerciales pretendiendo el desalojo de éstos bajo el fundamento de la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a mayo de 2012, hecho que –a su decir- fue resuelto en el juicio que por resolución de contrato fuere incoada anteriormente mediante decisión del 28 de mayo de 2013, constituyéndose en cosa juzgada. 4. Que en ambas demandas se encuentran involucrados los mismos sujetos y versan sobre el mismo objeto, por lo que alega la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 9º del Código de Procedimiento Civil, por existir –a su decir- cosa juzgada proferida mediante la mencionada sentencia de fecha 28 de mayo de 2013, emanada por el tribunal de la causa en el juicio que por resolución de contrato fuere interpuesto por la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMAILIA, en contra del ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA. 5. Seguidamente, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma del libelo de demanda al no haberse llenado el numeral 4º del artículo 340 eiusdem, por lo que pide se declare improcedente por ilegal la demanda de desalojo. 6. Que acepta el hecho que en fecha 1º de abril de 2009, suscribió contrato de arrendamiento con la parte demandante por el inmueble identificado en el libelo, el cual –a su decir- se encuentra vigente ya que el arrendador nunca lo ha notificado de su intención de no renovarlo, de conformidad con la cláusula décima tercera del contrato. 7. Que conviene en el hecho de que el canon de arrendamiento fue acordado para el año 2009, en la suma de un mil ochocientos noventa y dos con sesenta y siete céntimos (Bs. 1.892,67), el cual –a su decir- cancela puntualmente. 8. Que niega, rechaza y contradice por no ser cierto el hecho alegado en el escrito de demanda, en cuanto a que la relación arrendaticia se llevó en armonía hasta que en el año 2011 se propuso al arrendatario la firma de un nuevo contrato, sin llegar a un acuerdo durante once (11) meses, incumpliendo con su obligación de pagar el canon de arrendamiento hasta el mes de mayo de 2012, pues se obvia el hecho cierto de que en ningún caso la arrendadora lo notificó de ninguna manera la intención de no renovar el contrato de arrendamiento, sino que procedió a sorpréndelo con la consignación en tribunales de sendas demandas, la primera por resolución y la presente por desalojo. 9. Que desde que adquirió la condición de arrendatario ha cumplido cabalmente con sus obligaciones muy especialmente en el pago puntual y oportuno del canon de arrendamiento, siendo lo cierto que desde que el nuevo párroco delegó la administración del centro comercial en la persona de un administrador, quien al parece ser administra los locales, por alguna extraña circunstancia durante esos once (11) meses intentó infructuosamente cumplir con su obligación de pago, no logrando que el administrador le recibiera el pago, siempre existiendo excusas. 10. Que niega, rechaza y contradice por no ser cierto lo alegado en el libelo en cuanto a que su representada haya dejado de pagar el canon de arrendamiento mensual desde el mes de julio a diciembre de 2011 y enero a mayo de 2012, ni que haya acumulado un total de once (11) meses sin pagar el canon de arrendamiento, toda vez que el pago de las pensiones antes señaladas fue efectuado mediante procedimiento de consignaciones llevado en el expediente signado bajo el No. D.2012-009, por ante el tribunal de la causa y fue validado mediante sentencia dictada en fecha 28 de mayo de 2013 en el expediente signado bajo el No. E-2012-024 por motivo de resolución de contrato. 11. Que niega, rechaza y contradice que la parte actora haya realizado múltiples gestiones que hayan resultado infructuosas para que su representada cancele los cánones de arrendamiento adeudados; seguidamente, convino en el hecho de que en fecha 4 de mayo de 2012, introdujo ante la Alcaldía del Municipio Los Salias revisión del canon de arrendamiento sobre el local objeto de la presente demanda, cuyas resultas cursan en el expediente E-2013-041, de la nomenclatura del a quo, el cual nunca fue decidido y que en virtud de ello, el canon de arrendamiento vigente es el que fue establecido en el contrato de arrendamiento, por lo que continuo depositando los cánones de arrendamiento de acuerdo a lo convenido en el contrato. 12. Que en virtud de los hechos y los fundamentos anteriormente expuestos, solicita se declare sin lugar la presente demanda que por desalojo incoaran en su contra, con expresa condenatoria al pago de las costas y costos del proceso. En este mismo orden, se observa que una vez abierto el lapso previsto en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, para que la parte actora subsanara el defecto u omisión invocado, compareció el 16 de junio de 2017, el abogado JOSSUE DOMENICO GIGLIO RIVAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, quien mediante escrito presentado en esa misma fecha, procedió a CONTRADECIR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en los siguientes términos: 1. Que su contraparte realiza una errada interpretación de la institución de la cosa juzgada, por lo que de manera categórica contradice la existencia de tal cuestión previa, ya que ésta figura requiere que la nueva demanda –entre otras cosas- esté fundada sobre la misma causa, evidenciándose que quedó asentado en la motiva y dispositiva de la decisión proferida el 28 de mayo de 2013, que el pronunciamiento se debió a una causa distinta a la aquí ventilada, ya que en el juicio de resolución de contrato se alegó la falta de pago de cánones de arrendamiento, basada en las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para ese momento, pero que en la presente causa, a pesar de existir identidad de sujetos e identidad de objeto, la causa que origina la demanda o título de la pretensión, es distinta, pues está fundamentada en el incumplimiento parcial de las obligaciones del arrendatario, constituido por la ejecución inexacta del pago que –a su decir- no es igual a la falta de pago, de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, al no cancelar puntualmente el arrendatario dicha obligación. 2. Que la contraparte omite opinión alguna referente a las demás causas que originan la presente demanda por desalojo, a saber, la negativa del demandado de cumplir con la cancelación de los montos dispuestos por la Alcaldía del Municipio Los Salias según solicitud de regulación de canon arrendaticio que el mismo demandado solicitó y que actualmente todavía incumple de manera flagrante, así como la disposición arbitraria de espacios no arrendados al demandado en contravención con lo dispuesto en el contrato de arrendamiento, con lo cual queda a todas luces demostrado que no existe la cosa juzgada material que alega el demandado en la presente causa, por no haber identidad de causa entre la sentencia definitiva y la pretensión que aquí se deduce. 3. Que contradice la existencia de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ordinal 4º eiusdem, vale señalar, por no haberse identificado correctamente el inmueble objeto del presente juicio. 4. Que la cuestión previa opuesta anteriormente referida es improcedente por cuanto en el libelo se expresó que el objeto de la pretensión es el desalojo de los inmuebles constituidos por los locales comerciales distinguidos con los números uno (1), dos (2) y tres (3), ubicados en el edificio Centro Comercial La Sagrada Familia en la urbanización Los Castores, Jurisdicción del Municipio Los Salias, que se dieron al demandado en arrendamiento, lo cual en modo alguno ha sido desconocido por el demandado, no es imprescindible la indicación de los linderos y demás particularidades de los inmuebles, pues bastará para la decisión y ejecución que se determine de alguna manera cuál es el inmueble arrendado, precisando su ubicación. 5. Que de conformidad con los razonamientos de hecho y de derecho opuestos, solicitó sea declaren improcedentes las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en la presente causa. III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. Abierta la incidencia probatoria prevista en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, se observa que únicamente compareció el apoderado judicial de la PARTE DEMANDANTE, quien mediante escrito de fecha 29 de junio de 2017, ratificó las siguientes documentales consignadas previamente a los autos: Primero.- (Folio 141-160, I pieza del expediente) en copia certificada, SENTENCIA JUDICIAL proferida por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 28 de mayo de 2013, en el expediente signado con el No. E-2012-024, contentivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fuere incoado por la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA contra el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS, en la cual se declaró entre otras cosas, lo siguiente: “(…)Relata la parte actora en su escrito libelar que en fecha 1° de abril de 2009 LA PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, representada por el Párroco ARMANDO ANTONIO RODRÍGUEZ GARCÍA, celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada, sobre un bien inmueble de su propiedad constituido por tres locales comerciales distinguidos con los número 1,2 y 3, los cuales forman parte del Centro Comercial La Sagrada Familia, ubicada en la Urbanización Los Castores, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, cuya vigencia finalizó el 1° de abril de 2010. Que el canon de arrendamiento quedó establecido en la cantidad de MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs 1.892,67), pero que es el caso que el arrendatario dejó de cumplir con el pago de los cánones locativos correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero, febrero, marzo y abril de 2012, cuyo incumplimiento penaliza la cláusula cuarta. Que es así que para la fecha de interposición de la demanda adeuda la cantidad de DIECIOCHO MIL NOVECIENTOS VEINTISÉSIS BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs 18.926,70) (…omissis…) (…) siendo que las copias del indicado expediente de consignaciones no fueron impugnadas por el demandante y que de su revisión se evidencia que a través de este procedimiento fueron cancelados los meses demandados, a través de depósitos bancarios, y que el arrendador dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre insolvente en el pago de dos o más cánones mensuales y que para el momento de interposición de la demanda -21 de mayo de 2012-, el arrendatario había iniciado el procedimiento de consignación y cancelado las pensiones demandadas, las cuales, se reitera, no fueron objetadas en modo alguno por la parte actora, este Tribunal sobre la base de esta consideración y tomando en cuenta que el caso de autos versa sobre materia de arrendamiento, la cual tiene un carácter proteccionista, que se inscribe dentro del Derecho Social que propende a la justicia a favor del débil jurídico; lo que corrobora el contenido del artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso declarar válidos el pago de dichos cánones de arrendamiento cuya falta de pago dio lugar a la presente acción resolutoria contractual, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, por lo cual la presente demanda deberá sucumbir y así se declarará en el dispositivo del fallo. (…omissis…) Se declara SIN LUGAR la demanda que por resolución de contrato incoara LA PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, contra el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS, ambas partes identificadas al inicio (…)” (resaltado añadido). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que en fecha 28 de mayo de 2013, el tribunal de la causa profirió sentencia en el juicio que por resolución de contrato fuere incoada por el aquí demandante contra el hoy demandado, declarando sin lugar la misma, dejando establecido –entre otras cosas- que entre las partes intervinientes existía una relación arrendaticia por tres (3) locales comerciales identificados con los Nos. 1, 2 y 3, ubicados en el Centro Comercial La Sagrada Familia, urbanización Los Castores, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, señalando que si bien la parte demandante alegó que el arrendatario dejó de cumplir con el pago de los cánones locativos correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero hasta abril de 2012, éste el 21 de mayo de 2012, había iniciado el procedimiento de consignación y cancelado las pensiones demandadas, por lo que declaró válidos dichos pago.- Así se establece. Segundo.- (Folios 21-24, I pieza del expediente) en copia certificada, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, en su carácter de arrendadora (aquí demandante) y el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS, en su carácter de arrendatario (aquí demandada) en fecha 1º de abril de 2009, sobre tres (3) locales comerciales distinguidos con los números uno (1), dos (2) y tres (3), los cuales forman parte del edifico Centro Comercial Parroquial La Sagrada Familia, situado en la urbanización Los Castores, Municipio Los Salias del estado Miranda. Ahora bien, respecto a ésta documental quien decide, observa que la misma fue promovida los fines de desvirtuar la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, indicando que en dicho contrato se determina suficientemente la ubicación del inmueble arrendado; sin embargo, en vista de que la decisión en el presente asunto deberá circunscribirse únicamente a verificar la procedencia o no de la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del referido artículo, puesto que de conformidad con el artículo 867 del Código Adjetivo la decisión del juez respecto a las cuestiones previstas en los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346 eiusdem, no tiene apelación, es por lo que esta juzgadora, no le confiere en esta oportunidad valor probatorio a la documental bajo análisis .- Así se precisa. IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA. Mediante decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda el 28 de julio de 2017, se declaró lo que a continuación se transcribe: “(…) La parte demanda opone la cuestión previa referida a la cosa juzgada, en los términos que a continuación se expresan: (…omissis…) Ahora bien, la representación judicial de la parte actora, encontrándose en la oportunidad legal, procedió a contradecir la citada cuestión previa, indicando como argumento de dicha contradicción, entre otras cosas, lo que a continuación se transcribe: (…omissis…) En este orden de idas, se observa que la parte actora invoca como fundamento de su contradicción a la cuestión previa opuesta, y bajo el principio de Notoriedad Judicial, la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 28 de mayo de 2013, en el expediente signado con el número E-2012-024, aportada al proceso por la parte demandada (fs. 141 al 160 de la Pieza I) que falló sobre el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesto inicialmente por la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, en contra del ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEIXEIRA; aduciendo que en dicha sentencia: “el pronunciamiento sobre el fondo (falta de pago) versa sobre una causa distinta a la aquí reclamada (incumplimiento parcial de las obligaciones del arrendador, constituido por la ejecución inexacta del pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, al no cancelar puntualmente el arrendatario los cánones de arrendamiento, más la negativa del demandado de cumplir con la cancelación de los montos dispuestos por la Alcaldía del Municipio Los Salias según solicitud de regulación de canon arrendaticio y disposición arbitraria de espacios no arrendados al demandado en contravención con lo dispuesto en el contrato de arrendamiento) y de la comparación entre ésta y los términos en los que hoy se propone esta demanda, se demuestra que es imposible alegar en la presente causa la existencia de la Cosa Juzgada. Al respecto, este Tribunal de la copia certificada consignada por la parte demandada, encuentra que en el juicio referido a la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENBTO (sic) incoada por la hoy accionante contra el también hoy demandado, respecto del inmueble constituido por tres (3) locales comerciales distinguidos con los números 1, 2 y 3, que forman parte del Centro Comercial La Sagrada Familia, ubicada en la Urbanización Los Castores, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, fue dictada sentencia por este Juzgado declarando sin lugar la referida demanda de resolución de contrato de arrendamiento, de cuyo contenido, resulta oportuno transcribir lo siguiente: (…omissis…) Ahora bien, esta Juzgadora considera indispensable dilucidar la eficacia y alcance de la autoridad de la cosa Juzgada, a este respecto, el artículo 1.395 del Código Civil, reza lo siguiente: (…omissis…) En tal virtud, al momento de declarar la cosa juzgada, el Juez de la causa deberá revisar los requisitos que se deben llenar para que la misma proceda, dichos requisitos son necesariamente: que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes y que éstas vengan a juicio con el mismo carácter que en el juicio anterior. Entonces, para apreciar la procedencia o improcedencia de la cosa juzgada, basta la confrontación de la sentencia firme con la nueva demanda, y así determinar la relación que existe entre ellas y la existencia o inexistencia de la triple identidad que exige el artículo 1.395 antes citado; en este sentido, el sentenciador de merito está en la obligación de analizar cada uno de los elementos que conforman la triple identidad de la cosa juzgada, para silogizar si los sujetos procesales, la causa y objeto del juicio difieren o no sustancialmente. Dicho lo anterior, esta sentenciadora pasa a analizar la concurrencia de tales elementos de la siguiente manera: primeramente observa que los sujetos que hoy conforman la litis, son las mismas partes que conformaron el juicio que inicialmente se ventiló ante este Juzgado, es decir, la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, como demandante y el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEIXEIRA, como demandado, por lo que se verifica el primer requisito para presumir la cosa juzgada, y así se precisa. En lo que respecta al objeto del juicio, encontramos que está en presencia de un mismo contrato de arrendamiento que versa sobre los mismos inmuebles, a saber: tres (3) locales comerciales distinguidos con los números 1, 2 y 3, ubicados en el edificio Centro Comercial La Sagrada Familia, en la Urbanización Los Castores, Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda. Con relación a la causa o título que justifica la pretensión del juicio, se colige que la ventilada en el expediente Nº E-2012-024, atañe a la Resolución de un Contrato de Arrendamiento por “falta de pago” de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a abril de 2012; mientras que la causa o título a que se contrae la presente demanda, implica el “desalojo” de los tres (3) locales comercial antes mencionados, por el señalado incumplimiento de la obligación contractual de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a abril de 2012, según el valor indicado por la Resolución número R-005/2012, emanada de la Alcaldía del Municipio Los Salias, así como el incumplimiento de la clausula séptima del contrato de arrendamiento. En tal virtud, en ambos casos concurren las mimas partes con el mismo carácter, se hace mención a un mismo contrato y a los mismos inmuebles, y se invoca la falta de pago de los mismos meses por concepto de pago de arrendamiento. Con relación a este último aspecto, se desprende de la motiva de la sentencia dictada en la causa primigenia de resolución de contrato, que la entonces juzgadora, revisó y decidió respecto del pago de dichos cánones de arrendamiento, al punto que determinó la eficacia y validez de las consignaciones arrendaticias, de acuerdo a las copias certificadas del expediente de consignaciones que fueran presentadas en aquél juicio por la parte demandada, indicando expresamente: “resulta forzoso declarar válidos el pago de dichos cánones de arrendamiento”, declarando por ende, sin lugar la demanda de resolución de contrato por falta de pago. Tal pronunciamiento conlleva a determinar que el asunto aquí debatido fue sometido a control de los órganos jurisdiccionales, es decir, tanto en el juicio de resolución de contrato, como en éste juicio de desalojo, se plantea una falta de pago sobre la cual ya hubo sentencia definitivamente firme; por lo que el último elemento para determina la existencia de la cosa juzgada se ha verificado, y así se establece. En este sentido, se concluye en el caso de autos, la existencia de la cosa juzgada material, cuya institución jurídica prohíbe a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya resuelto, lo cual obliga a los jueces a reconocer el pronunciamiento de la sentencia y no juzgar de nuevo lo ya decidido, a fin de garantizar la inmutabilidad de la sentencia, según la cual no es posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; por consiguiente, evidenciado suficientemente que existe cosa juzgada en el presente juicio respecto del juicio ventilado inicialmente en este Tribunal en el expediente Nº E-2012-024, debe quien aquí resuelve, declarar CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la cosa juzgada, y así se decide. Resultando inoficioso pronunciarse sobre la cuestión previa del Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al Defecto de Forma de la Demanda, por lo cual queda exento de resolver la misma y así se precisa. III DECISIÓN Por las consideraciones expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR las cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la cosa Juzgada; y consecuentemente, exento de resolver la cuestión previa indicada en el ordinal 6° del artículo 346 ut supra, concordante con el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem, relativa al defecto de forma de la demanda. Las cuales fueran interpuestas por la parte demandada, ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEIXEIRA, en el juicio de DESALOJO seguido en su contra por la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA; ambas partes plenamente identificadas al inicio. Dada la naturaleza del fallo no hay especial condenatoria en costas. (…)” IV ALEGATOS EN ALZADA. ESCRITO DE INFORMES: En fecha 5 de octubre de 2017, compareció ante esta alzada el apoderado judicial de la PARTE DEMANDANTE, quien mediante su respectivo escrito de informes presentado en esa misma fecha, señaló –entre otras cosas- que la juzgadora a quo yerra al determinar los limites objetivos y subjetivos de la cosa juzgada, contenidos en el artículo 1.395 del Código Civil, pues a pesar de que en la presente demanda la cosa demandada sea la misma y que sea entre las mismas partes que asisten a juicio con el mismo carácter que la demanda anterior, la presente demanda no está fundada –a su decir- sobre la misma causa como mal lo entiende la juzgadora de municipio. Asimismo, señaló que basta la confrontación de la sentencia firme primigenia con la demanda riela en la presente causa para determinar la relación que existe entre ellas y la inexistencia de las tres identidades (res, personae, petitum), pues –a su decir- el petitorio contenido en la nueva demanda no es igual a la pretensión deducida y decidida en la sentencia firma primigenia. Seguidamente, manifestó que el a quo confunde la falta de pago alegada en la primera de las demandas con la ejecución inexacta del pago entendida como incumplimiento de las obligaciones del arrendatario dentro del contrato, aunado a que incurre en la disposición arbitraria de espacios no arrendados al demandada en contravención con lo dispuesto en el contrato de arrendamiento, con lo cual queda a todas luces demostrado que no existe la cosa juzgada material que sentenció la juzgadora a quo en la presente causa por no haber identidad de causa. Por último, alegó que el demandado incumplió con la inexacta ejecución en el pago puntual de los cánones demandados, con la inexacta ejecución en el pago hasta la presente fecha del canon fijado por la Resolución R-005-2012, y con la ocupación arbitraria de espacios no arrendados del inmueble propiedad de su defendida; en tal sentido, solicitó se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto y sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente, en fecha 10 de octubre de 2017, compareció la abogada LILIANA GONZÁLEZ, en su carácter de apoderada judicial de la PARTE DEMANDADA, quien mediante escrito de informes presentado en esa misma fecha, realizó una breve transcripción de la sentencia recurrida, indicando que los sujetos que conforman la litis son las mismas partes que conformaron el juicio que inicialmente se ventiló ante el tribunal cognoscitivo, que en ambos casos concurren las mismas partes con el mismo carácter, se hace mención a un mismo contrato y a los mismos inmuebles, se invoca la falta de pago de los mismos meses por concepto de canon de arrendamiento, y que en la motiva de la sentencia dictada en la causa primigenia de resolución de contrato, la entonces juzgadora, revisó y decidió respecto del pago de dichos cánones de arrendamiento al punto que determinó la eficacia y validez de las consignaciones arrendaticias. En consecuencia, señaló que la decisión recurrida estuvo ajustada a derecho, por lo que solicitó se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto y se declare con lugar la cuestión previa opuesta prevista en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, confirmándose la apelada. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación, se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 28 de julio de 2017, a través de la cual se declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la cosa juzgada; y consecuentemente, exento de resolver la cuestión previa indicada en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, concordante con el ordinal 4º del artículo 340 ibídem, interpuesta por la parte demandada, ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, en el juicio de DESALOJO incoado en su contra por la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, plenamente identificados. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe lo hace de seguida y bajo las siguientes consideraciones: En la oportunidad para contestar la demanda, el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, correspondiéndole a esta juzgadora pronunciarse únicamente respecto a la última de ellas por ser la que tiene apelación, según lo establecido en el artículo 867 eiusdem, por lo que en este sentido se observa que la misma fue opuesta bajo el fundamento de que en fecha 21 de mayo de 2012, fue presentada por ante el a quo, demanda por resolución de contrato incoada por la hoy demandante contra su persona, según expediente signado con el No. E-2012-024, la cual fue sentenciada el 28 de mayo de 2013, declarándose sin lugar la demanda por haber considerado que el accionado probó el pago de las pensiones reclamadas, a través de las copias del expediente de consignaciones, declarando en consecuencia, válidos los pagos de los cánones de arrendamiento demandados; y que en vista de que el presente asunto versa sobre una demanda de desalojo intentada por La Parroquia Eclesiástica La Sagrada Familia contra el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, en la que aduce la parte accionante que su representada suscribió contrato de arrendamiento el 1º de abril de 2009, sobre tres locales comerciales pretendiendo el desalojo de éstos bajo el fundamento de la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a mayo de 2012, hecho éste que –a su decir- fue resuelto en el juicio que por resolución de contrato fuere incoada anteriormente mediante sentencia firme, se constituyó cosa juzgada. Visto tales alegatos, esta alzada estima oportuno señalar que la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a “La cosa juzgada”; la cual, conforme al procesalista JAIME GUASP, quien señaló en su libro “Derecho Procesal Civil” (p. 588), la cosa juzgada es la “(…) fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales, traducida en el respeto y subordinación a lo decidido en el proceso, ya que hace inimpugnable el litigio terminado, o sea, vuelve inatacable lo que en él se ha logrado (…)”; en este mismo orden de ideas, HUMBERTO BELLO LOZANO MÁRQUEZ en su libro “Las Fases del Procedimiento Ordinario” (Editorial Mobil Libros, Caracas 1996, p.265), conceptualiza la figura en cuestión como “el efecto derivado de una controversia jurídica resuelta en forma última y definitiva por el órgano jurisdiccional competente, que impide a las partes impugnarlas o reproducirlas, en un nuevo proceso por los mismos hechos que dieron lugar al primero”. También ha dejado establecido el Tribunal Supremo de Justicia, que la cosa juzgada es un efecto de la sentencia cuya finalidad es impedir que el efecto jurídico decidido pueda nuevamente discutirse en otro juicio; ello quedó establecido mediante sentencia N° 100 proferida en fecha 10 de mayo del 2000, por la Sala de Casación Social con ponencia del Magistrado OMAR ALFREDO MORA DÍAZ, en la cual se precisó lo siguiente: “(…) la cosa juzgada, institución del Derecho Procesal Civil, que evita un nuevo pronunciamiento sobre una sentencia definitivamente firme, en virtud de la existencia de un mandato expreso, inmutable e inmodificable de un Juez, evitando así la inseguridad jurídica que produciría una nueva decisión sobre una materia ya decidida, es decir, un Juez no puede conocer de la decisión definitivamente firme de otro, porque de lo contrario existiría una violación tal al marco jurídico establecido, que se configuraría una ineficacia absoluta en la administración de justicia (…)”.(Resaltado añadido) Así las cosas, debe entender por cosa juzgada, aquel efecto de la sentencia cuya finalidad es impedir que lo decidido pueda nuevamente discutirse en otro juicio; así, la cosa juzgada como garantía de seguridad jurídica, puede ser invocada en cualquier estado y grado de la causa, es más, debe ser suplida de oficio por el juez en ausencia de alegatos de las partes. En este orden, se tiene que el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil, dispone que: Artículo 272.- Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita. Dicha norma consagra la autoridad de la cosa juzgada que dimana del ius imperium del órgano jurisdiccional que ha proferido la sentencia en nombre de la República y por autoridad de la Ley. De la norma transcrita, se determina la fuerza e inmutabilidad de la cosa juzgada, quedando prohibido que ningún juez podrá volver a fallar la controversia ya decidida mediante sentencia que ha quedado firme o contra la cual no pueda ejercerse recurso alguno. (Vid. Sentencia N° 251 de fecha 15 de junio de 2011, caso Julio Bacalao del Castillo y otros contra HSBC Bank USA). De ello, se verifica que el respeto a la cosa juzgada se hace con el “…fin de mantener el orden jurisdiccional, garantía de la tranquilidad ciudadana, el respeto mutuo y la paz colectiva…”, evidenciándose su carácter de orden público (Vid. Sentencia N° 515 de fecha 15 de diciembre de 1988, caso: Mercedes Cabrera Rivero contra Lepinia, S.A). Respecto a la cosa juzgada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-340 de fecha 30 de junio de 2009, expediente N° 09-096, citando la sentencia N° 1.898 del 22 de julio de 2005, caso Néstor Morales Velázquez, determinó: “(…) De modo pues, que la cosa juzgada es un efecto de la sentencia, la cual presenta un aspecto material y uno formal, siendo el primero de éstos el que trasciende al exterior y cuyo fin es prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido,(sic) y segundo se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, lo cual conjuntamente con la inmutabilidad y la coercibilidad constituyen los aspectos para la eficacia de la autoridad de la cosa juzgada (…)”. Aunadamente, el artículo 1.395 del Código Civil prevé: Artículo 1.395.- La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son: (…omissis…) 3º La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada. La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.” (Resaltado añadido). De la norma transcrita se colige que para que proceda la cosa juzgada, debe existir la triple identidad entre los elementos de la relación jurídica procesal, a saber, 1) sujetos (eadem personae); 2) objeto (eadem res); y 3) causa de pedir (eadem causa petendi), lo cual destaca su carácter de orden público y justifica la obligación del juez de no pronunciarse sobre lo ya decidido en sentencia anterior. De esta manera, a los fines de verificar la procedencia o no de la cuestión previa opuesta, se observa el caso en concreto, lo siguiente: 1.- Identidad de sujetos: En relación al elemento subjetivo eadem personae, es menester la identidad física y la del carácter, porque si en un primer juicio el actor actúo en representación de otro, habrá ciertamente, identidad física, pero no del carácter con que obra la parte formal. Dicha identidad no tiene que ver con la posición del sujeto en la relación procesal; valga decir, si es demandante o demandado, sino con su cualidad a la causa por la cual forma parte de la relación sustancial controvertida (Henríquez, La Roche. “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, pág. 63). En este sentido, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, especialmente de la copia certificada de la SENTENCIA JUDICIAL proferida por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 28 de mayo de 2013, sustanciado en el expediente signado con el No. E-2012-024 (inserta a los folios 141-160, I pieza), se observa en su parte narrativa que el tribunal dejó constancia que “(…) Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demandado por resolución de contrato, presentado en fecha 21 de mayo de 2012, por los (…) apoderados judicial de LA PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA contra el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS (…) relata la parte actora en su escrito libelar que en fecha 1º de abril de 2009 (...) celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada, sobre un bien inmueble de su propiedad (…)”; de los transcrito, se evidencia que el referido juicio primigenio fue incoado por la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, en su carácter de arrendadora de un inmueble de su propiedad, contra el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, en su carácter de arrendador del referido bien. Así las cosas, en atención a ello se observa que el presente juicio seguido por desalojo fue incoado a su vez por la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA contra el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, quienes anteriormente se vieron sometidos al mencionado proceso de resolución de contrato de arrendamiento, en el cual actuaron no sólo en la misma posición del sujeto en la relación procesal; valga decir, demandante y demandado, sino además con la misma cualidad a la causa, es decir, en sus condiciones de arrendadora y arrendatario respectivamente, por lo que inexorablemente debe precisarse que existe identidad de partes en la referida causa con la sometida bajo conocimiento de esta juzgadora en esta oportunidad.- Así se precisa. 2.- Identidad de objeto: El eadem res, es el núcleo de la cosa que ha sido juzgada, no concierne al derecho sino al bien de la vida que se pretende como objeto de la pretensión; para verificar tal situación no sólo se deben analizar las pretensiones o declaraciones que se reclamen en los escritos de demanda, sino también el contenido mismo de la decisión, y así precisar con certeza si entre uno y otro existe verdadera similitud. Por su parte, Couture, E. en su obra “Fundamentos del Derecho Civil”, señalo que “…De objeto se habla, pues, para referirse a la cosa corporal o incorporal, ya sea una especie, ya sea un género, ya sea un estado de hecho…”. Al efecto, se desprende de la SENTENCIA JUDICIAL proferida por el juzgado de la causa en el expediente signado con el No. E-2012-024 (inserta a los folios 141-160, I pieza), que se dejó constancia en su parte narrativa que la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA solicitó la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, en fecha 1º de abril de 2009, constituido por “(…) un bien inmueble de su propiedad constituido por tres locales comerciales distinguidos con los número 1, 2 y 3, los cuales forman parte del Centro Comercial La Sagrada Familia, ubicada en la Urbanización Los Castores, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda (…)” (resaltado añadido). Por su parte, en el presente juicio seguido por desalojo, la parte demandante PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, solicitó en su petitorio el desalojo de los inmuebles arrendados“(…) constantes de tres (3) locales comerciales distinguidos con los números (1), (2) y (3), ubicados en el Edificio Centro Comercial la Sagrada Familia en la urbanización Los Castores, Jurisdicción del Municipio Los Salias (…)” (resaltado añadido); desprendiéndose así que el objeto afirmado con la pretensión decidida por la sentencia dictada en el expediente signado con el No. E-2012-024, es el mismo que forma el objeto de la presente demanda, es decir, la entrega material de los bienes inmuebles constituidos por tres (3) locales comerciales identificados con los Nos. “1”, “2” y “3”, ubicado en el edificio Centro Comercial La Sagrada Familia en la urbanización Los Castores del Municipios Los Salias del estado Miranda, por tanto, existe identidad en cuanto a éste elemento.- Así se precisa. 3.- Identidad de causa: concierne a la razón de la pretensión, o sea, al fundamento inmediato del derecho deducido en juicio. No depende de la calificación que haga el demandante sobre el título, sino de la que realmente le atañe; en otras palabras, la identidad de causa, se relaciona con la razón por la cual se acude al juez, se ha indicado que para vislumbrar su ocurrencia debe acudirse a los hechos contenidos en las demandas, al ser éstos los que motivan o fundamentan el ejercicio de la acción. Entonces, se puede indicar que existe identidad de la causa petendi, cuando la demanda y la decisión que hizo tránsito a cosa juzgada tienen los mismos fundamentos como sustento, no obstante, cuando una demanda presenta hechos nuevos sobre los cuales no hubo debate, sólo se permite el análisis de éstos, es decir, sobre esos hechos nuevos o no debatidos no se predica la identidad de la causa petendi. Ahora bien, de la copia certificada de la SENTENCIA JUDICIAL proferida por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 28 de mayo de 2013, sustanciado en el expediente signado con el No. E-2012-024 (inserta a los folios 141-160, I pieza), se observa que se dejó constancia que la parte demandante alegó que “(…) que el arrendatario dejó de cumplir con el pago de los cánones locativos correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero, febrero, marzo y abril de 2012, cuyo incumplimiento penaliza la cláusula cuarta (…)”, en vista de ello dictaminó lo siguiente: “(…) siendo que las copias del indicado expediente de consignaciones no fueron impugnadas por el demandante y que de su revisión se evidencia que a través de este procedimiento fueron cancelados los meses demandados, a través de depósitos bancarios, y que el arrendador dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre insolvente en el pago de dos o más cánones mensuales y que para el momento de interposición de la demanda -21 de mayo de 2012-, el arrendatario había iniciado el procedimiento de consignación y cancelado las pensiones demandadas, las cuales, se reitera, no fueron objetadas en modo alguno por la parte actora, este Tribunal sobre la base de esta consideración y tomando en cuenta que el caso de autos versa sobre materia de arrendamiento, la cual tiene un carácter proteccionista, que se inscribe dentro del Derecho Social que propende a la justicia a favor del débil jurídico; lo que corrobora el contenido del artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso declarar válidos el pago de dichos cánones de arrendamiento cuya falta de pago dio lugar a la presente acción resolutoria contractual, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, por lo cual la presente demanda deberá sucumbir y así se declarará en el dispositivo del fallo (…)” (resaltado añadido). De la sentencia parcialmente transcrita se observa que el juicio seguido primigeniamente por resolución de contrato ante el tribunal de la causa en el cual existe plena identidad de sujetos y objeto con el presente asunto, se fundamentó en el incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato por existir una presunta falta de pago de la parte demandada de cancelar el canon de arrendamiento acordado durante los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a abril del 2012, para lo cual el a quo determinó que tal obligación había sido cumplida mediante el pago a través de consignaciones arrendaticias en el tribunal, declarando válida la cancelación de los meses demandados. Por su parte, en el caso de marras se observa que el presente juicio es seguido por desalojo de los locales comerciales identificados en el libelo, desprendiéndose que la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA alegó –entre otras cosas- que el ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, “(…) no canceló el canon arrendaticio oportunamente ni procedió a efectuar el procedimiento de consignación de pensionales locativas tal y como establecía el artículo 51 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino hasta el mes de mayo de 2012, es decir, ciudadana Jueza ONCE (11) MESES después de lo debido fue que acudió a este Tribunal a iniciar dicho procedimiento de consignación (…)”, indicando además en su petitorio que “(…)fueron infructuosas todas las gestiones extrajudiciales realizadas para que el arrendatario aquí demandado, ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, antes identificado, cumpliera con su obligación contractual de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a mayo de 2012 (…)”. Aunadamente, se observa que la parte demandante fundamentó los alegatos anteriormente transcritos en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual dispone: Artículo 40: Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…)”. En este sentido, se debe puntualizar previamente que el novedoso Decreto-Ley aplicable al presente caso, estableció en su artículo 40 una serie de causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea por acción de desalojo, resolución de contrato o cumplimiento; todo ello sin hacer distinción alguna entre un contrato celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por lo que la calificación jurídica que le haya conferido por la parte actora a la presente acción o a la primigenia seguida por resolución de contrato, en nada se relaciona con la identidad de la causa, la cual debe advertirse para la procedencia de la cuestión previa bajo conocimiento en el presente fallo.- Así se precisa. Ahora bien, siguiendo con lo aquí controvertido se debe sintetizar entonces que el juicio sustanciado en el expediente signado con el No. E-2012-024, seguido por resolución de contrato de arrendamiento se demandó la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a abril de 2012; por su parte, en el presente juicio si bien la parte actora alegó la impuntualidad del pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los mismos meses además del mes mayo del año 2012, quien aquí suscribe, observa que la accionante fundamentó ésta pretensión en la causal de desalojo contenida en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual establece a modo general la falta de pago del el arrendatario de dos (2) cánones de arrendamiento. De esta manera, es de advertir que si la PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA –aquí demandante-, aspiraba demandar la manera u oportunidad del pago de los cánones de arrendamiento anteriormente señalados más no así la deuda o falta de cancelación de éstos, debió invocar el incumplimiento de la cláusula del contrato que dio origen a la relación arrendaticia contentiva de la forma, oportunidad y término convenido para cumplir con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento, o en su defecto fundamentar esta petición en la causal de desalojo correspondiente contenida en el aludido artículo 40 del Decreto-Ley aplicable al caso y no en la causal que se hizo. En efecto, siendo que en el caso de marras la demandante pretende por segunda vez ejercer una acción que ya fue decidida previamente por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias mediante sentencia de fecha 28 de mayo de 2013, la cual sustancialmente es idéntica a la primera, por cuanto se da entre los mismos sujetos con los mismos roles procesales (PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA –en calidad de arrendadora- y EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA –en calidad de arrendatario), la pretensión es exactamente la misma (desalojo de un bien inmueble constituido por tres (3) locales comerciales identificados con los Nos. “1”, “2” y “3”, ubicado en el edificio Centro Comercial La Sagrada Familia en la urbanización Los Castores del Municipios Los Salias del estado Miranda) y se encuentra fundamentada en la misma razón, únicamente en lo que respecta a la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a abril de 2012, con sustento en un contrato de arrendamiento celebrado el 1º de abril de 2009, reuniendo así todos los elementos para la configuración de la triple identidad; y en virtud que, de volver el tribunal de la causa a pronunciarse sobre los hechos alegados en el libelo sobre dicho particular, estaría vulnerando la cosa juzgada en su vertiente formal que es la prohibición de nuevo examen de lo que ya fue resuelto, consecuentemente quien aquí decide estima que DEBE PROSPERAR la cuestión previa invocada.- Así se establece. De esta manera, siendo que la cosa juzgada es una garantía procesal de génesis constitucional de estricto orden público cuya finalidad es garantizar el estado de derecho, la paz social y seguridad jurídica; y en vista que, de las documentales identificadas precedentemente puede comprobarse la existencia de una sentencia definitiva que resolvió el fondo del asunto controvertido y puso fin a un proceso judicial incoado por resolución de contrato, en el cual intervinieron las mismas partes que intervienen en el presente proceso, con sustento a un contrato de arrendamiento que fuera celebrado el 1º de abril de 2009, lo cual corresponde en identidad de partes, objeto y causa; es por lo que esta superioridad atendiendo a los razonamientos antes expuesto y en virtud que no es posible decidir sobre lo ya resuelto, de conformidad con lo previsto en los artículos 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil, considera que en el caso de marras OPERA LA COSA JUZGADA, únicamente en lo que respecta al incumplimiento del ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA –aquí demandado- en la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a abril de 2012.- Así se decide.- Ahora bien, no obstante a la declaratoria de la cosa juzgada que antecede, ello no origina que se deseche la demanda en su totalidad y sea extinguido el proceso conforme al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil; esto deviene en la circunstancia de que la minuciosa revisión al escrito libelar presentado en el presente juicio conllevó a verificar que éste no contiene únicamente la pretensión de desalojo del inmueble objeto del litigio bajo el fundamento de una presunta falta de pago del canon de arrendamiento (sobre lo cual operó la cosa juzgada como anteriormente se dijo), sino que además la solicitud de entrega material del inmueble arrendado está fundamentada en otros hechos y en una causal distinta. Así las cosas, a los fines de una mayor inteligibilidad de lo dispuesto, es oportuno indicar que en el libelo de demanda la parte accionantes adujo lo siguiente: “(…) en fecha 4 de mayo de 2012 el arrendatario introdujo ante la Alcaldía del Municipio Los Salias solicitud de revisión de canon de arrendamiento sobre los locales objeto de la presente demanda, siendo firmada en fecha 12 de junio de 2012 por el respectivo Alcalde la regulación de canon arrendaticio bajo la Resolución Nro. R-005/2012 que fija el canon de arrendamiento mensual de los citados locales comerciales en la cantidad de Siete (sic) Mil (sic) Ciento (sic) Ochenta (sic) y Siete (sic) Bolívares (sic) con Cuatro (sic) Céntimos (sic) (Bs. 7.187,04) (…) no ha respectado la resolución emanada de la Alcaldía al no cancelar los cánones de arrendamiento según el valor indicado por la Resolución R-005/2012 que aún sigue vigente. Aunado a todo lo anterior ciudadana jueza el arrendatario ha incumplido flagrantemente la cláusula séptima del contrato locativo, la cual establece lo siguiente: (…omissis…) Por cuanto tal y como se desprende del inspección extra litem efectuada en fecha 25 de noviembre de 2016, la cual se anexa al presente marcado con la letra “G”, el arrendatario aquí demandado ha colocado tres postes de metal y una cuerda metálica que obstruye el uso de tres puestos de estacionamiento con un candado donde sólo él tiene acceso, disponiendo arbitrariamente de espacios del inmueble propiedad de La Parroquia que no le han sido arrendados. (…omissis…) PETITORIO Por las razones de hecho y de derecho expuestas y por cuanto fueron infructuosas todas las gestiones extrajudiciales realizadas para que el arrendatario aquí demandado, ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA, antes identificado, cumpliera con su obligación contractual de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a mayo de 2012, cumpliera con el pago de los cánones de arrendamiento según el valor indicado por la resolución R-005/2012 de la Alcaldía del Municipio los Salias y cumpliera con la cláusula séptima del contrato de arrendamiento inmobiliario (…)” (resaltado añadido). De la transcripción parcial del libelo de demanda, se desglosa que la parte demandada sostiene su pretensión de desalojo y consecuentemente entrega material del inmueble arrendado objeto del juicio, en el presunto i) incumplimiento de la parte demandada en cancelar el canon de arrendamiento indicado en la resolución No. R-005/2012, expedida por la Alcaldía del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 12 de junio de 2012, a saber, la suma de siete mil ciento ochenta y siete bolívares con cuatro céntimos (Bs. 7.187,04); y en el presunto ii) incumplimiento de la parte demandada con el contenido de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, por haber colocado tres (3) postes de metal y una cuerda metálica que obstruye el uso de tres puestos de estacionamiento con un candado; evidenciándose aún más que fundamentó su acción en la causal i) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual establece que “Son causales de desalojo: (…) i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden de acuerdo a la ley, el contrato (…)” (resaltado añadido). Así las cosas, visto que aun cuando existe plena identidad de sujetos y objeto en la presente causa con aquella sustanciada en el expediente signado con el No. E-2012-024, y decidida por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias del estado Miranda mediante sentencia definitivamente firme de fecha 28 de mayo de 2013, se observa que la causa petendi es diferente, puesto que en el referido procedimiento seguido por resolución de contrato de arrendamiento el tribunal cognoscitivo no dictaminó, decidió ni emitió pronunciamiento alguno conforme a las pretensiones o los fundamentos inmediatos del derecho deducido en juicio sostenidos en el libelo de demanda por la parte actora, vale señalar, el presunto incumplimiento del demandado en cancelar el canon de arrendamiento indicado en la resolución No. R-005/2012, expedida por la Alcaldía del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 12 de junio de 2012, así como en el contenido de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento. En consecuencia, quien aquí decide estima que inexorablemente la cosa juzgada no operó sobre los demás hechos expuestos en el escrito libelar.- Así se establece. En virtud de lo antes expuesto, en el sentido de que si bien operó la cosa juzgada sobre la pretensión de la parte actora dirigida a la entrega material del inmueble arrendado por la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a abril de 2012, la misma no prospera en lo que respecta a las demás pretensiones expuestas en el libelo y fundamentadas en el literal i) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que no encuadran en el supuesto establecido en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual quien aquí suscribe debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio JOSSUE DOMENICO GIGLIO RIVAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda el 28 de julio de 2017, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes; en consecuencia se declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la cosa juzgada únicamente en lo que respecta al incumplimiento del ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA –aquí demandado- en la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a abril de 2012; y consecuentemente, se ordena la continuación de la presente causa seguida por DESALOJO, debiendo el tribunal de la causa una vez recibido el presente expediente, proceder a pronunciarse respecto a la procedencia o no de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del 346 eiusdem opuesta por la parte demandada de conformidad con los artículos 866 y siguientes del Código Adjetivo Civil; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide. VI DISPOSITIVA Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio JOSSUE DOMENICO GIGLIO RIVAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, PARROQUIA ECLESIÁSTICA LA SAGRADA FAMILIA, contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda el 28 de julio de 2017, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes; en consecuencia se declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la cosa juzgada únicamente en lo que respecta al incumplimiento del ciudadano EUSEBIO DOS SANTOS TEXEIRA –aquí demandado- en la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2011 y enero a abril de 2012; y consecuentemente, se ordena la continuación de la presente causa seguida por DESALOJO, debiendo el tribunal de la causa una vez recibido el presente expediente, proceder a pronunciarse respecto a la procedencia o no de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del 346 eiusdem opuesta por la parte demandada de conformidad con los artículos 866 y siguientes del Código Adjetivo Civil. Dada la naturaleza de la presente decisión no hay expresa condenatoria en costas. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida oportunidad legal, esto es al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veinte (20) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURÁN. LA SECRETARIA. LEIDYMAR AZUARTA En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). LA SECRETARIA. LEIDYMAR AZUARTA ZBD/lag.- EXP. No. 17-9252.