TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
207º y 158º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No:

Ciudadana ALEXANDRA JUKISZ PRECHIDNA, de nacionalidad española, mayor de edad y titular de la cedula de identidad No. E-396.516.

Abogados en ejercicio YIRIS SEMERENE, PEDRO CASTILLO y TRINA SEITIFE, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 14.499, 14.508 y 77.378, respectivamente.

Ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.660.522.

Abogados en ejercicio JOSÉ SANTIAGO RODRÍGUEZ SIMANCAS, RODDY RAQUEL RUBIO RIVERO y JEAN CARLO PLAZ MALDONA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 75.289, 114.612 y 208.576, respectivamente.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

17-9227.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ SANTIAGO RODRÍGUEZ SIMANCAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES, contra la sentencia dictada en fecha 1º de octubre de 2015, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos, a través del cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana ALEXANDRA JUKISZ PRECHIDNA contra la prenombrada; y por consiguiente condenó a la demandada a entregar el inmueble arrendado y al pago la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) como compensación pecuniaria por los doce (12) cánones de arrendamiento dejados de percibir desde el mes de julio de 2014 hasta el mes de julio de 2015.
En fecha 27 de julio de 2017, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, le dio entrada al presente expediente en el Libro de Causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes.
Mediante auto de fecha 28 de septiembre de 2017, vencidas las horas de despacho y el lapso para consignar escrito de informes, se dejó constancia que ninguna de las partes hizo uso de este derecho; en consecuencia este tribunal dejó expresa constancia que a partir de la presente fecha (inclusive), la causa entró en el lapso de sesenta (60) días calendario para dictar sentencia.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad legal para decir, este tribunal pasa a hacerlo bajo las siguientes consideraciones.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo presentando ante el tribunal de la causa en fecha 2 de diciembre del 2014, el abogado YIRIS SEMERENE, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ALEXANDRA JUKISZ PRECHIDNA, procedió a demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES; se observa que -entre otras cosas- alegó:
1. Que su representada es legítima propietaria de un inmueble constituido por un galpón destinado a industria, ubicado en la jurisdicción del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos, estado Miranda, sector carretera que conduce del Cují a San Antonio de los Altos, según documento protocolizado ante la oficina de Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 18 de abril de 1968, inserto bajo el No. 16, protocolo 1º, Tomo 17.
2. Que su representada en fecha 1º de julio de 2014, celebró un contrato de arrendamiento en forma privada y a tiempo determinado hasta el 1º de julio de 2015, con la ciudadana RORY CASSINESE, acordándose en su cláusula tercera el pago de un canon de arrendamiento mensual de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), los cuales debían ser cancelados dentro de los primeros cinco (5) días posteriores al vencimiento de cada mes, mediante un depósito bancario, pactando las partes que la falta de pago de una pensión de arrendamiento daría derecho a la arrendadora de resolver de pleno derecho el contrato.
3. Que en la cláusula cuarta del contrato se dispuso que la arrendataria quedaba obligada a destinar el inmueble única y exclusivamente para la industria, es decir, para la fabricación de muebles de madera para el hogar en general; asimismo, indicó que en la cláusula novena, se dispuso que independientemente de los daños y perjuicios ocasionados por la demora en la devolución del inmueble por término o resolución, se debía entregar el inmueble desocupado de bienes y personas dentro de los tres (3) días siguientes.
4. Seguidamente, señaló que en la cláusula décima segunda del contrato, se pactó la obligación de la arrendataria de pagar todos los servicios como electricidad, agua, aseo urbano y todos aquellos que pudieran necesitarse; y que en caso de incumplimiento de cualquieras de las cláusulas estipuladas en el contrato, la arrendataria se comprometía a pagar todos los daños y perjuicios que hayan dado lugar a su incumplimiento.
5. Que la arrendataria desde la fecha de inicio de su relación contractual, es decir, desde el momento en que –a su decir- ocupó el inmueble arrendado el 1º de julio de 2014, ha incumplido con todas sus obligaciones para con la arrendadora respecto al pago de los cánones de arrendamiento, adeudando la cancelación de cinco (5) meses, correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2014, a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada uno, que suman la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), que se acumulan al pago obligatorio de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) correspondiente a doce (12) meses faltantes al vencimiento del tiempo determinado en el contrato, conforme a lo preceptuado en el artículo 1.616 del Código Civil, lo que hace una deuda total exigible de cánones de arrendamiento insolutos por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (B. 120.000,00).
6. Fundamentó la presente demanda en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; artículos 33, 38 literal “b” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 881, 585, 588 numeral 2º y 599 numeral 7º del Código de Procedimiento Civil; 1.616, 1.185, 1.196, 1.160, 1.167, 1.354, 1.361, 1.592, 1.594, 1597 y 1.599 del Código Civil; y en el artículo 4 y la disposición derogatoria primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
7. Que agotadas como han sido todas las vías amistosas y extrajudiciales para que la arrendataria cumpla en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito, en el pago de los daños y perjuicios ocasionados y en la entrega material del inmueble, es por lo que procede a demandar como en efecto lo hace, a la ciudadana RORY CASSINESE, para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en los siguientes particulares: i) Resolución del contrato de arrendamiento celebrado; ii) Entrega del inmueble arrendado desocupado de bienes y personas en las condiciones en que lo recibió; iii) Al pago de los daños materiales ocasionados; iv) Al pago de los intereses e indexación; v) Al pago de las costas y costos del proceso.
8. Seguidamente, procedió a discriminar los pagos peticionados de la siguiente manera: i) Por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), representados en cinco (5) meses de cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el 1 de julio de 2014 al 30 de noviembre de 2014, conforme a la cláusula cuarta; ii) Por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), representados en los siete (7) meses de cánones de arrendamiento que median hasta que se pueda celebrar otro contrato, a saber, desde el mes de diciembre de 2014 hasta el mes de junio de 2015, conforme al artículo 1.616 del Código Civil coadyuvado con la cláusula décima cuarta del contrato; iii) Por concepto de intereses del monto reclamado calculados al doce por ciento (12%) anual, la cantidad de de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 14.000,00); y iv) Por concepto de vigilancia durante cinco (5) meses a los fines de darle seguridad al galpón industrial como lo establece la cláusula décima segunda del contrato, y para resguardar las máquinas y equipos propiedad de la parte demandada, la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00);
9. Solicitó de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, se decrete la medida preventiva de embargo sobre los bienes muebles propiedad de la parte demandada, en cantidad suficiente hasta cubrir el doble de la suma demandada mas las costas y costos del proceso prudencialmente calculados.
10. Estimó la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00) lo que equivale a dos mil novecientas noventa y dos con trece unidades tributarias (U.T. 2.992,13).
11. Por último, solicitó que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho con todos los pronunciamientos de ley.

PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad legal, el abogado JOSÉ SANTIAGO RODRÍGUEZ SIMANCAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES, promovió las cuestiones previas 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; seguidamente, en fecha 16 de junio de 2015, presentó escrito ante el tribunal de la causa, a los fines de contestar la demanda bajo los siguientes términos:
1. Que el tribunal en su auto de admisión ordenó el emplazamiento a la demandada de acuerdo con lo establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y que posteriormente ha venido pronunciándose de acuerdo a los parámetros de los artículos 864 y siguientes, quedando su representada en evidente estado de indefensión, siendo que ambos procedimientos difieren en cuanto al momento en que su poderdante puede hacer uso de su derecho de alegar, probar y recurrir; por lo que solicita al tribunal se pronuncie definiendo finalmente el procedimiento a través del cual deba tramitarse la presente causa y de manera motivada aclare la situación planteada.
2. Que niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido en todas sus obligaciones para con su arrendadora, siendo lo cierto que ha sido la arrendadora quien ha incumplido con los términos del contrato y convenios posteriores a la firma del mismo, puesto que si bien el contrato reza que el galpón objeto de arrendamiento se encontraba en buen estado de mantenimiento y conservación con sus instalaciones eléctricas, la realidad es -a su decir- que el mismo no posee dichas instalaciones y no dispone de ese servicio, por lo que fue convenido entre las partes suscribir el contrato de arrendamiento en los términos allí establecidos pero con la condición de que su representada se encargara de proporcionar al local la instalación eléctrica necesaria.
3. Que se convino que el costo y la contratación del técnico para dicha instalación eléctrica y los materiales correría por cuenta de su representada y seria imputado al pago de los cánones de arrendamiento, pero que al momento en que su representada presentó el presupuesto realizado por el técnico, la arrendadora consideró que era muy costoso por lo que comenzaron los problemas y diferencias.
4. Que la arrendadora se comprometió a realizar la inscripción del galpón por ante la Dirección de Catastro, adscrita a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Los Salias, lo cual era requisito para llevar a cabo la actividad comercial referida en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, y para otorgarle la patente de industria y comercio y la habitabilidad del inmueble arrendado; asimismo, indicó que su representada profundizando en ello se dio cuenta que el inmueble se encuentra construido de manera ilegal, sin permiso de construcción ni permiso de habitabilidad y más aun, la zonificación no permite ese tipo de construcción, lo que hacía imposible tramitar la permisología necesaria para poder llevar a cabo la actividad comercial para la cual fue arrendado el inmueble.
5. Que luego de discusiones entre su representada y la arrendataria sobre las obligaciones que cada una de ellas tenía para con la otra, la arrendadora le manifestó que su defendida debía cancelar los cánones de arrendamiento que adeudaba, así como el pago de todos los cánones hasta la terminación del contrato, de lo contraria le cambiaría las llaves del portón que se encontraba en la puerta que delimita su propiedad con la calle de acceso, impidiendo la entrada al local arrendado, lo cual –a su decir- realizó posteriormente, cambiando el candado a la puerta que da ingreso al terreno donde se encuentra el local dado en arrendamiento, por lo que su representada no ha tenido acceso al inmueble arrendado desde el 15 de julio de 2014.
6. Que niega, rechaza y contradice que su representada adeude la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) por concepto de cánones insolutos, así como la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) por concepto de vigilancia durante cinco (5) meses, para darle seguridad al galpón, ya que la arrendadora jamás fue autorizada para erogar dicho pago en nombre de su representada.
7. Que niega, rechaza y contradice que su representada le adeude cantidades de dinero algunas a la parte actora por concepto de daños morales o materiales, ya que está jamás ha causado tales daños y siendo que en el libelo de demanda no fueron especificados estos ni sus causas, así como tampoco fueron convenidos de manera alguna entre las partes.
8. Que conviene con la entrega del inmueble dado en arrendamiento, previa devolución y constatación del estado en que se encuentren los bienes propiedad de su representada que están dentro del inmueble, correspondientes a maquinarias, equipos y materia prima, los cuales se encontraban en perfecto estado de conservación y mantenimiento, para lo cual se levantó el inventario respectivo.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:

La parte actora consignó junto con el libelo de demanda las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 9-10 del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia certificada ad efectum videndi INSTRUMENTO PODER autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de noviembre de 2014, inserto bajo el No. 09, Tomo 0361 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria; a través del cual se acredita a los abogados YIRIS SEMERENE, PEDRO CASTILLO y TRINA SEITIFE, como apoderados judiciales de la ciudadana ALEXANDRA JUKISZ PRECHIDNA, parte actora en el presente juicio que por resolución de contrato intentare en contra de la ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESE. Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de las circunstancias supra señaladas.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 11-13 del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia simple, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre la ciudadana ALEXANDRA JUKISZ PRECHIDNA en su carácter de arrendadora -parte demandante- y ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESE en su carácter de arrendataria -parte demandada-; bajo los siguientes términos y condiciones:
“(…) PRIMERA: “EL ARRENDADOR” cede el arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, quien lo toma en tal concepto, un (1) Galpón (sic) con techo y piso, el cual es de mi propiedad y forma parte de un terreno de mayor extensión y los linderos son: al norte, este y oeste con mi terreno, al sur con la carretera principal, a su vez comprende las siguientes dependencias , un (1) Baño (sic), un (1) deposito (sic), un (1) Portón (sic) Corredizo (sic) con lamina (sic), dos (02) puestos de estacionamiento; se encuentra dotado de todos los servicios e instalaciones aptos para su uso, tales como dispositivos de aguas blancas y servidas e instalaciones de luz eléctricas.---
SEGUNDA: La duración del presente contrato será de 01 Año (sic) fijo, contado a partir del día primero (01) del Mes (sic) de Julio (sic) del Año (sic) Dos (sic) Mil Catorce (sic), concluyendo el día (01) del Mes (sic) de Julio (sic) del Año (sic) Dos (sic) Mil (sic) Quince (sic). Vencido el termino (sic) “EL ARRENDATARIO” deberá proceder a celebrar un nuevo contrato de Arrendamiento (sic) o en su defecto la prorroga (sic) legal. Al menos que “EL ARRENDADOR” notifique a “EL ARRENDATARIO” treinta días continuos antes del vencimiento del contrato su deseo en no efectuar un nuevo contrato de Arrendamiento (sic), dando derecho a “EL ARRENDATARIO” en acogerse a la prorroga (sic) legal. La ocupación del inmueble por parte de “EL ARRENDATARIO” después de vencido l (sic) termino (sic) de este contrato sin celebrar un nuevo contrato de Arrendamiento (sic) o su prorroga (sic) legal, no significa en modo alguno que opere la extinta tacita (sic) reconducción y dará derecho a “EL ARRENDADOR” a pedir su desalojo judicialmente, sin perjuicio de lo establecido en la clausula (sic) penal de este contrato.--------------------------------------------------------------------
TERCERA: El canon de arrendamiento ha sido fijado de mutuo acuerdo entre las partes contratantes en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (10.000,00 Bs.) “EL ARRENDATARIO” formalmente se obliga a cancelar puntualmente y dentro de los primeros cinco (05) días posteriores al mes vencido, las pensiones de arrendamiento, en depósito o transferencia bancaria del Banco Provincial con el numero (sic) de cuenta de Ahorro (sic) 01080575900200119689, a nombre de “EL ARRENDADOR”, el cual declara conocer “EL ARRENDATARIO”. La falta de pago de una (01) pensión de arrendamiento dará derecho a “EL ARRENDADOR” a resolver de pleno derecho el presente contrato.
CUARTA: “EL ARRENDATARIO” formalmente se obliga a destinar la totalidad del inmueble arrendado, única y exclusivamente, para la Fabricación (sic) de Muebles (sic) de madera para el hogar en general. Queda convenido que “EL ARRENDATARIO” no podrá destinar en ningún caso de dicho inmueble para la realización de actividades que atente contra la moral y las buenas costumbres, ni para el depósito, manejo o elaboración de sustancias detonantes o explosivas, o cualquier otro tipo de sustancia de muy fácil o espontanea combustión. El incumplimiento de esta cláusula dará derecho a “EL ARRENDADOR” a resolver el presente contrato y a exigir las indemnizaciones pertinentes.
(…omissis…)
NOVENA: Independientemente de la indemnización por daños y perjuicios que pueda dar lugar cualquier demora en la devolución del inmueble arrendado al termino de la vigencia del presente contrato o su prorroga (sic) legal, o al momento de resolución por causa imputable a “EL ARRENDATARIO”, luego de finalizado el lapso de duración del presente contrato “EL Arrendatario” deberá desocupar el inmueble de bienes y personas dentro de los tres (03) días siguientes a la terminación de dicho lapso.
DECIMA (sic): “EL ARRENDATARIO” manifiesta expresamente que recibe en perfecto estado de conservación, limpieza, aseo el inmueble arrendado, instalaciones eléctricas y paredes perfectamente pintadas, se encuentra en buen estado de uso y funcionamiento, obligándose a cuidar la cosa arrendada como un buen padre de familia y a devolverla en el mismo perfecto estado como lo ha recibido. “EL ARRENDADOR” se reserva el derecho de visitar directamente, en forma individual o en compañía de otra persona, o bien por medio de un representante designado a tal efecto, el inmueble arrendado en la oportunidad que lo juzgue conveniente.
(…omissis…)
DECIMA (sic) SEGUNDA: Serán por la sola cuenta de “EL ARRENDATARIO” el servicio de Electricidad (sic), Aseo (sic) Urbano (sic), presentándole Bimensualmente (sic) la cancelación a “EL ARRENDADOR”, así como todos aquellos servicios que pudieran necesitar, quedando expresamente entendido que “EL ARRENDADOR” queda exento de toda responsabilidad por estos conceptos, así como también lo será por las fallas o ausencia de dichos servicios
(…omissis…)
DECIMA (sic) CUARTA: La Falta (sic) de cumplimiento de cualquiera de las clausulas (sic) estipuladas en el presente contrato por parte de “EL ARRENDATARIO”, será suficiente para que “EL ARRENDADOR” lo considere rescindido. En dicho caso “EL ARRENDATARIO” se compromete a pagar a “EL ARRENDADOR” los daños y perjuicios los cuales hayan dado lugar a su incumplimiento y a desocupar lo bienes y personas del bien arrendado, en el caso del vencimiento del contrato, por cada día que transcurra dese aquel en que debió producirse la desocupación, “EL ARRENDADOR” podrá exigir a “EL ARRENDATARIO” el pago de la suma de diarios, por concepto de clausula (sic) penal.
DECIMA (sic) QUINTA: “EL ARRENDADOR” declara que el momento de la firma del presente instrumento recibe de “EL ARRENDATARIO” la cantidad de TREINTA MIL CON CERO CENTIMOS (sic) (30.000,00 Bs.) por concepto de deposito (sic) para garantizar las resultas del presente contrato, teniendo en cuenta que no se podrá cancelar con dicho dinero las pensiones de Arrendamiento Vencidas que adeudare “EL ARRENDATARIO” (…)”

Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión es de naturaleza privada y fue consignada en copia simple, no obstante, quien aquí suscribe en vista que su contenido no fue desvirtuado ni desconocido en el curso del juicio por la parte contra la cual se produjo, en consecuencia quien aquí decide lo tiene por reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y lo aprecia de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; en efecto, se le otorga pleno valor probatorio como demostrativo de la relación contractual que vinculó a las partes intervinientes en el presente proceso, quienes acordaron suscribir un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con vigencia de un (1) año fijo (contados desde el 1º de julio de 2014 hasta el 1º de julio de 2015), el cual recayó sobre un galpón destinado a la fabricación de muebles de madera para el hogar en general, conviniendo en el pago de canon de arrendamiento de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), para ser cancelados dentro de los cinco (5) primeros días posteriores al mes vencido; asimismo, se observa que las partes contratantes convinieron en que serían por la sola cuenta de la arrendataria el pago de los servicios de electricidad y aseo urbano, así como todos aquellos servicios que pudieran necesitar, y que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el contrato por parte de la arrendataria, sería suficiente para considerar el mismo rescindido, debiendo ésta pagar a la arrendadora los daños y perjuicios los cuales hayan dado lugar a su incumplimiento y a desocupar el bien arrendado.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 14-15 del expediente) Marcado con las letras “D”, “E”, “F”, “G” y “H”, en original cinco (5) RECIBOS DE PAGO emitidos por el ciudadano ANTHONY ABREU, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) cada uno, expedidos a favor de la ciudadana ALEXANDRA JUKISZ (aquí demandante), por concepto de “Trabajo de vigilancia en el galpón que mantiene alquilado a la Sra. Rory Cassinese”, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2014. Ahora bien, se observa que aún cuando las documentales en cuestión fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad de celebración de la audiencia preliminar, los mismos versan en instrumentos probatorios de índole privado que fueron suscritos por un tercero ajeno al proceso, cuyo contenido no fue ratificado conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; razón por la que deben desecharse del proceso y no se les confiere ningún valor probatorio, pues no puede verificarse su autenticidad.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas, el apoderado judicial de la parte demandante promovió las documentales consignadas conjuntamente con el escrito de demanda identificadas con las letras “A, C, D, E, F, G y H”, las cuales si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, ello no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Asimismo, se desprende que el apoderado judicial de la parte demandante en la oportunidad probatoria señaló que “(…) Promuevo como medio de prueba, el anexo al libelo de demanda marcado letra “B”, contentivo de documento público de propiedad del inmueble arrendado (…)”; al respecto, quien aquí decide observa que la documental a la que hace referencia el prenombrado no fue consignada ni conjuntamente al libelo de demanda ni con el escrito de promoción de pruebas, por lo que en consecuencia, esta juzgadora no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
PARTE DEMANDADA:
De la revisión efectuada a los autos, quien aquí decide considera pertinente dejar sentado que la parte demandada no hizo valer ninguna documental en la oportunidad para contestar la demanda ni promovió elemento probatorio alguno una vez abierto el juicio a pruebas.- Así se precisa.
IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión dictada en fecha 1º de octubre de 2015, el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos, entre otras cosas, realizó las siguientes consideraciones:
“(…) Ahora bien, demostrada como fue la existencia de la relación locativa entre las partes de este juicio, se advierte que la accionada no trajo a los autos ningún medio de prueba que evidenciara el cumplimiento de su obligación, y tomando en consideración que el artículo 14 del Decreto vigente claramente determina que: (…), concatenado con el artículo 1.592, numeral 2 del Código Civil que dispone (…), se deduce que la inquilina incurrió en incumplimiento de una de sus obligaciones básicas como lo es el pagar el canon de arrendamiento fijado en el contrato, por lo que nació el derecho de la parte actora a interponer la acción resolutoria contractual prevista en el artículo 1.167 del Código Civil que expresa: (…)
Por su parte, la accionada manifestó en la audiencia preliminar que no tuvo acceso al inmueble arrendado de la inquilina desde el día 15 de julio de 2014; por lo que a su decir no disfrutó del inmueble, sin embargo, posterior a este acto declarado válido por el Tribunal mediante auto de fecha 26 de junio de 2015 no promovió prueba alguna en el lapso previsto en el párrafo tercero del artículo 868 del texto adjetivo civil, para demostrar este aserto, lo cual era su carga, de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 507 del Código de Procedimiento Civil, que respectivamente expresan:
(…omissis…)
Así las cosas, al no existir ninguna evidencia de que se produjera el hecho invocado, el cual configura una excepción de pago que exime a la arrendataria del pago de la obligación demandada, la presente demanda deberá prosperar y así se declarará en el dispositivo del fallo.
Por último, en lo que trata a las cantidades demandadas, este Tribunal procede a examinarlas en forma separada del modo siguiente:
1. Respecto a la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 50.00,00) (sic) reclamadas por concepto de daños y perjuicios, las cuales corresponden a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2014, a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada una, se acuerda de conformidad y se ordena su pago.
2. En cuanto a la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 70.00,00) (sic) reclamadas por concepto de daños y perjuicios, las cuales corresponden a los meses de diciembre de 2014 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2015, a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada una, se acuerda de conformidad y se ordena su pago.
3. Respecto a la cantidad de la cantidad (sic) de CATORCE MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 14.00,00) (sic), por concepto de intereses moratorios de la cantidad adeudada, a razón de doce por ciento 12% anual, se estima improcedente por cuanto el interés resarcitorio, como indemnización de los daños y perjuicios que le causa el acreedor la mora del deudor tiene su base en el artículo 1.277 del Código Civil, que dispone (…) Por su parte, el artículo 1.746 ejusdem expresa (…) En consecuencia se niega su pago por ser superior al límite legal.
4. En lo que concierne a la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 25.00,00) (sic), reclamada por concepto de gastos efectuados por vigilancia privada, respecto a la cual el demandante no efectúo argumentación sólida y suficiente para sustentarla, además de que el medio probatorio presentado para demostrarla, consistentes en cinco (5) recibos, los cuales son documentos privados emanados de tercero, carecen de valor probatorio por cuanto no fueron ratificados en juicio mediante laprueba testimonial como lo exige el artículo 431 del texto adjetivo civil. En consecuencia, se estima improcedente y se niega su pedimento.
DECISIÓN
Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic), declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por resolución de contrato interpuso la ciudadana ALEXANDRA JUKISZ PRECHIDNA contra el ciudadana (sic) RORY FATIMA CASSINESE BENAVIDES, En (sic) consecuencia y de acuerdo al petitorio formulado en el libelo de dispone lo siguientes:
PRIMERO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, el inmueble arrendado, constituido por un galpón con techo y piso, que forma parte integrante de un terreno de mayor extensión, ubicado en la carretera que conduce del Cují a San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs 120.000,00), exigidas por vía subsidiaria, como compensación pecuniaria por los doce (12) cánones de arrendamiento dejados de percibir desde el mes de julio de 2014 al mes de julio de 2014.
TERCERO: Se niega el pago de las cantidades reclamadas por concepto de intereses moratorios y vigilancia.
CUARTO: Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas (…)”

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

El presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la sentencia dictada en fecha 1º de octubre de 2015, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos; a través de la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana ALEXANDRA JUKISZ PRECHIDNA contra la ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES; y por consiguiente condenó a la demandada a entregar el inmueble arrendado y al pago la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) como compensación pecuniaria por los doce (12) cánones de arrendamiento dejados de percibir desde el mes de julio de 2014 hasta el mes de julio de 2015. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe debe necesariamente pasar a realizar las siguientes consideraciones:
En el presente proceso la parte actora, ciudadana ALEXANDRA JUKISZ PRECHIDNA procedió a demandar a la ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, aduciendo para ello que en fecha 1º de julio de 2014, celebró un contrato de arrendamiento en forma privada y a tiempo determinado hasta el 1º de julio de 2015, con la aquí demandada por un inmueble de su propiedad constituido por un galpón destinado a industria, ubicado en el sector carretera que conduce del Cují a San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del estado Miranda, acordándose en su cláusula tercera el pago de un canon de arrendamiento mensual de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), los cuales debían ser cancelados dentro de los primeros cinco (5) días posteriores al vencimiento de cada me, mediante un depósito bancario, pactando las partes que la falta de pago de una pensión de arrendamiento daría derecho a la arrendadora de resolver de pleno derecho el contrato. Seguidamente, señaló que desde la fecha de inicio de la relación contractual, es decir, desde el momento en que –a su decir- ocupó el inmueble arrendado el 1º de julio de 2014, la arrendataria ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, adeudando la cancelación de cinco (5) meses, correspondiente a los meses de julio hasta noviembre del año 2014, por lo que en consecuencia, demanda la resolución del contrato de arrendamiento; la entrega del inmueble arrendado desocupado de bienes y personas; el pago de los daños y perjuicios ocasionados, a saber, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), representados en cinco (5) meses de cánones de arrendamiento dejados de pagar y la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), representados en los siete (7) meses de cánones de arrendamiento que median hasta que se pueda celebrar otro contrato, a saber, desde el mes de diciembre de 2014 hasta el mes de junio de 2015; así como la cantidad de de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 14.000,00) por concepto de intereses del monto reclamado calculados al doce por ciento (12%) anual; y la indexación judicial de las cantidades peticionadas.
Por su parte, en la oportunidad para contestar la demanda el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES, solicitó al tribunal se pronunciara respecto al procedimiento a través del cual debía tramitarse la presente causa, pues afirma que en el auto de admisión se ordenó el emplazamiento a la demandada de acuerdo con lo establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y que posteriormente ha venido pronunciando el tribunal de acuerdo a los parámetros de los artículos 864 y siguientes del mismo código, quedando su representada en evidente estado de indefensión, siendo que ambos procedimientos difieren en cuanto al momento en que su poderdante puede hacer uso de su derecho de alegar, probar y recurrir; asimismo, negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido en todas sus obligaciones para con su arrendadora, siendo lo cierto que ha sido la arrendadora quien ha incumplido con los términos del contrato y convenios posteriores a la firma del mismo, puesto que si bien el contrato reza que el galpón objeto de arrendamiento se encontraba en buen estado de mantenimiento y conservación con sus instalaciones eléctricas, la realidad es -a su decir- que el mismo no posee dichas instalaciones y no dispone de ese servicio, por lo que fue convenido entre las partes suscribir el contrato de arrendamiento en los términos allí establecidos pero con la condición de que su representada se encargara de proporcionar al local la instalación eléctrica necesaria, cuyo costo y materiales correrían por cuenta de su representada y serian imputados al pago de los cánones de arrendamiento, pero que al momento en que su representada presentó el presupuesto realizado por el técnico, la arrendadora consideró que era muy costoso por lo que comenzaron los problemas y diferencias. Asimismo, manifestó que luego de discusiones entre su representada y la arrendataria sobre las obligaciones que cada una de ellas tenía para con la otra, la arrendadora cambió el candado a la puerta que da ingreso al terreno donde se encuentra el local dado en arrendamiento, por lo que su representada no ha tenido acceso al mismo desde el 15 de julio de 2014, por consiguiente, niega, rechaza y contradice que su defendida adeude la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) por concepto de cánones insolutos, así como la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) por concepto de vigilancia durante cinco (5) meses, para darle seguridad al galpón, ya que la arrendadora jamás fue autorizada para erogar dicho pago en nombre de su representada. Por último, convino en la entrega del inmueble dado en arrendamiento, previa devolución y constatación del estado en que se encuentren los bienes propiedad de su representada que están dentro del inmueble, correspondientes a maquinarias, equipos y materia prima, los cuales se encontraban en perfecto estado de conservación y mantenimiento, para lo cual se levantó el inventario respectivo.
Visto los términos en que fue planteada la presente controversia, este tribunal superior considera necesario proceder a pronunciarse como PUNTO PREVIO al fondo del asunto controvertido, respecto al alegato formulado por el apoderado judicial de la parte demandada en todo el decurso del proceso referente a la presunta indefensión de su representada en cuanto a la tramitación del expediente mediante una normativa no aplicable al caso de marras, indicando que el inmueble objeto del juicio está regulado bajo las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley No. 427 de Arrendamiento Inmobiliario.
Así las cosas, a los fines de determinar la normativa aplicable para resolver el conflicto presentado en torno a una relación arrendaticia, quien decide observa que el juzgado cognoscitivo dictó auto de fecha 5 de diciembre de 2015, mediante el cual admitió la demanda interpuesta por la ciudadana ALEXANDRA JUKISZ PRECHIDNA contra la ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES, y fijó el vigésimo (20) día de despacho para la contestación de la demanda u oposición de las defensas que considere pertinente, procediendo posteriormente a continuar el trámite del expediente mediante las disposiciones contenidas en el procedimiento oral del Código de Procedimiento Civil. En vista de ello, cabe destacar que para la fecha en que fue admitida la acción en cuestión, ya había entrado en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, específicamente, el 23 de mayo de 2014, según Gaceta Oficial número 40.418, en cuya disposición derogatoria primera, dispone que: “Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.”
De la disposición derogatoria transcrita se verifica que el mencionado Decreto- Ley no derogó por completo la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que, las disposiciones de éste último solamente fueron desaplicadas para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula la nueva normativa, por ello, a fin de tener certeza sobre cuál ley aplicar a un caso específico se debe atender obligatoriamente a la categoría del inmueble arrendado, lo cual va íntimamente asociado a la naturaleza de la actividad que en él se desarrolle. De tal modo, la referida Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 4 señala lo siguiente:
Artículo 4.- “Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados” (resaltado añadido).
De conformidad con lo anterior, se verifica que el legislador claramente no quiso darle naturaleza comercial a los inmuebles destinados a industrias, excluyendo éstos así como todos aquellos no destinados al uso comercial de la aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En este sentido, es necesario verificar el contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente proceso, el cual constituye el instrumento fundamental de la acción, del cual se derivan las condiciones del arrendamiento y de cuyo contenido se observa el objeto del mismo; en efecto, cursa en el presente expediente CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO (inserto a los folios 11-13), celebrado entre las partes intervinientes en el caso de marras, bajo los siguientes términos:

“PRIMERA: “EL ARRENDADOR” cede el arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, quien lo toma en tal concepto, un (1) Galpón (sic) con techo y piso, el cual es de mi propiedad y forma parte de un terreno de mayor extensión y los linderos son: al norte, este y oeste con mi terreno, al sur con la carretera principal, a su vez comprende las siguientes dependencias , un (1) Baño (sic), un (1) deposito (sic), un (1) Portón (sic) Corredizo (sic) con lamina (sic), dos (02) puestos de estacionamiento; se encuentra dotado de todos los servicios e instalaciones aptos para su uso, tales como dispositivos de aguas blancas y servidas e instalaciones de luz eléctricas.”

“CUARTA: “EL ARRENDATARIO” formalmente se obliga a destinar la totalidad del inmueble arrendado, única y exclusivamente, para la Fabricación (sic) de Muebles (sic) de madera para el hogar en general. Queda convenido que “EL ARRENDATARIO” no podrá destinar en ningún caso de dicho inmueble para la realización de actividades que atente contra la moral y las buenas costumbres, ni para el depósito, manejo o elaboración de sustancias detonantes o explosivas, o cualquier otro tipo de sustancia de muy fácil o espontanea combustión. El incumplimiento de esta cláusula dará derecho a “EL ARRENDADOR” a resolver el presente contrato y a exigir las indemnizaciones pertinentes.”

En tal sentido, se observa que el inmueble arrendado por la hoy demandada constituye un galpón, cuyo destino conforme a la voluntad clara y manifiesta de las partes, fue el de fabricar muebles de madera para el hogar en general, entiéndase, elaboración, transformación y/o producción, actividades propias de una industria, lo que se encuentra expresamente excluido de la regulación prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por ende, a criterio de esta alzada, lo procedente en el presente caso es, que la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la ciudadana ALEXANDRA JUKISZ PRECHIDNA contra la ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES, se tramitara por el procedimiento previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, correspondiente al procedimiento breve tal como lo dispone el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Así se precisa.
Ahora bien, vista las consideraciones que antecede, estima esta juzgadora que en el presente caso la omisión detectada respecto a la aplicación errada de la ley, no generó una situación jurídica que hubiere que reparar, por cuanto el juez de la causa aplicó el procedimiento oral a ese juicio, cuando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé aplicar el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; con lo cual el juzgador proporcionó a las partes lapsos mayores, que les permitieron ejercer las defensas y recursos que a bien tuvieron, con mayor flexibilidad que si se le hubiere aplicado el procedimiento breve que dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en consecuencia, no existe violación a principio fundamental alguno, como lo sería la defensa y el debido proceso, por la aplicación del procedimiento oral, por cuanto están establecidos lapsos mayores para que las partes ejerzan sus defensas y recursos pertinentes, y para ello vale destacar lo dispuesto en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia el 25 de abril de 2003, Exp. N° 02-1250, ratificada por la misma Sala el 19 de octubre de 2007, en la cual se estableció lo siguiente:
“(…) No obstante lo expuesto, se observa que en la acción de amparo, el agraviado denuncia la violación de sus derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva y al debido proceso, ante la negativa del juzgador de aplicar al referido juicio el procedimiento señalado en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como lo dispone el artículo 88 de ese texto legal, al indicar que su aplicación será inmediata desde su entrada en vigencia.
Siendo el caso, que la decisión que resolvió el amparo en primera instancia, no hace referencia alguna a dicha denuncia; sin embargo, se pudo resaltar de la sentencia accionada en amparo, que el juzgador indicó en la misma de manera expresa “que no le era aplicable a este procedimiento la nueva Ley de Arrendamientos”.
Tal situación denota, una inobservancia del artículo 24 del texto constitucional, cuando señala que “las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso”, así como del artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual vulnera derechos constitucionales.
Sin embargo, estima esta Sala que en el presente caso, tal omisión no generó una situación jurídica que hubiere que reparar, por cuanto el juez de la causa aplicó el procedimiento ordinario a ese juicio, cuando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé aplicar el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; con lo cual el juzgador proporcionó a las partes lapsos mayores, que les permitieron ejercer las defensas y recursos que a bien tuvieron, con mayor flexibilidad que si se le hubiere aplicado el procedimiento breve que dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Razón por la cual se considera, que en dicho proceso no se causó un daño que sea reparable mediante la presente acción de amparo, en virtud de que, distinto fuese el escenario si se le hubiese aplicado a las partes un procedimiento breve, cuando correspondía uno ordinario con lapsos mayores, donde se le nieguen las oportunidades de ejercer las defensas y recursos pertinentes, con lo cual sí se originaría un violación del derecho a la defensa y debido proceso de las partes involucradas (…)”. (Resaltado del texto transcrito)

Dicho lo anterior, ninguna finalidad conlleva admitir nuevamente la demanda en cuestión bajo el procedimiento señalado por la demandada, por cuanto -como ya se dijo- se pudo constatar al revisar exhaustivamente los autos, que la acción fue contestada y contradicha en todos los términos en los cuales fue expuesta, llevándose a cabo en el curso del proceso judicial respectivo, la promoción del material probatorio y la celebración de las respectivas audiencias orales, trayendo como consecuencia que la juzgadora cognoscitiva emitiera una decisión contra la cual las partes tuvieron la oportunidad de ejercer los recursos otorgados por la ley, como en efecto realizó la parte demandada. De esta manera, esta juzgadora estima necesario dejar sentado que el ordenar reiniciar la causa a partir de su admisión, además de ser inútil, conculca tanto principios constitucionales como formas procesales, que los jueces se encuentran obligados a garantizar, no obstante, es de advertir que quien decide atenderá las disposiciones previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para resolver el fondo de la controversia, independientemente de la misma haya sido tramitada y sustanciada por un procedimiento desacertado.- Así se establece.
Resuelto lo que antecede, esta juzgadora debe pasar a revisar el fondo del asunto controvertido, todo ello en el entendido de que el examen en cuestión se circunscribirá a examinar y emitir pronunciamiento únicamente sobre lo que le fue concedido a la parte actora, ello en virtud del principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, el cual prohíbe al juez superior empeorar la situación del apelante -aquí demandada- en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, tal y como ocurre en el caso de marras; en efecto, por las razones antes expuestas quien aquí suscribe pasa a realizar las siguientes consideraciones:
La parte demandante pretende la RESOLUCIÓN DE CONTRATO, acción ésta que constituye la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, pues de dicha norma se desprende textualmente que:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado del tribunal)

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
Así las cosas, tomando en consideración lo antes expuesto, esta juzgadora puede determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente que el contrato jurídicamente exista, que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones, y que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias del caso de marras, quien aquí suscribe observa lo siguiente:
1) Con respecto al primer requisito, puede afirmarse que éste hace referencia a la existencia jurídica del contrato que se pretende resolver; ahora bien, en el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO objeto de la presente acción, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe. Por ende, partiendo de las anteriores consideraciones y en vista que, se comprueba de las actas procesales que ambas partes suscribieron un contrato privado (cursante al folio 11 al 13) del cual se desprende –entre otras cosas- que la ciudadana ALEXANDRA JUKISZ (aquí demandante) dio en arrendamiento a la ciudadana RORY CASSINESE (aquí demandada) un bien inmueble de su propiedad constituido por un GALPÓN construido sobre un terreno que forma parte de mayor extensión, ubicado en el sector carretera que conduce del Cují a San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del estado Miranda, fijándose de común acuerdo el canon de arrendamiento en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) mensuales, que la arrendataria se obligaba a pagar dentro de los primeros cinco (5) días posteriores al mes vencido, ello en el entendido de que la falta de pago de una (1) mensualidad facultaría a la arrendadora para resolver de pleno derecho el contrato (cláusula tercera). Asimismo, en el referido contrato se convino que la falta de cumplimiento de las cláusulas estipuladas, debía la arrendataria pagar a la arrendadora los daños y perjuicios que hayan dado lugar con su incumplimiento y desocupar el bien inmueble arrendado (cláusula décima cuarta); consecuentemente, debe tenerse por cumplido el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, quedando entendido que la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso se rige bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas en dicha convención.- Así se precisa.
* En cuanto al incumplimiento como segundo requisito, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la Ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
Ahora bien, profundizando al caso de marras observamos que la demandante incoó la presente acción resolutoria bajo el fundamento de que la demandada en su condición de arrendataria, incumplió con sus obligaciones comprendidas en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito; a tenor de lo anterior, debe precisarse que la mencionada CLÁUSULA TERCERA del contrato que dio lugar al presente juicio, dispuso textualmente lo siguiente:
“TERCERA: El canon de arrendamiento ha sido fijado de mutuo acuerdo entre las partes contratantes en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (10.000,00 Bs.) “EL ARRENDATARIO” formalmente se obliga a cancelar puntualmente y dentro de los primeros cinco (05) días posteriores al mes vencido, las pensiones de arrendamiento, en depósito o transferencia bancaria del Banco Provincial con el numero (sic) de cuenta de Ahorro (sic) 01080575900200119689, a nombre de “EL ARRENDADOR”, el cual declara conocer “EL ARRENDATARIO”. La falta de pago de una (01) pensión de arrendamiento dará derecho a “EL ARRENDADOR” a resolver de pleno derecho el presente contrato.”

Como corolario de lo anterior, esta alzada considera oportuno traer a colación lo estipulado en los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil, los cuales serán transcritos de seguida:

Artículo 1.579.- “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.” (Subrayado añadido)

Artículo 1.592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Subrayado añadido)

De esta manera, se tiene que las partes convinieron a grandes rasgos la obligación de la arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento puntualmente por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días de cada mes y en caso de insolvencia o falta de pago de una (1) mensualidad del canon de arrendamiento la arrendadora podría solicitar la desocupación judicial; por su parte, en el escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial de la ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES, si bien convino en el desalojo peticionado en el libelo, sostuvo que “(…) mi representada no ha tenido acceso al inmueble arrendado desde aproximadamente el 15 de julio de 2014, ya que se le ha impedido la entrada (…)”, defensa ésta que en modo alguno fue probada en el decurso del presente proceso, incumpliendo la demandada con la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado.
Asimismo, se observa del acta levantada por el tribunal de la causa en la audiencia de juicio celebrada el 17 de septiembre de 2015, que el apoderado judicial de la parte demandada propuso “(…) la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses transcurridos hasta la fecha de hoy (…)”, lo que si bien la demandante no aceptó en esa oportunidad, dicho alegato se convierte en la manifestación expresa o reconocimiento de la insolvencia en el pago del canon de arrendamiento señalado en el libelo, y como quiera que una de las obligaciones primordiales del arrendatario consiste en pagar la pensión de arrendamiento en los términos pactados, cuyo incumplimiento constituye un hecho negativo cuyos efectos liberatorios debían en todo caso ser probados por la demandada en su condición de arrendataria, consecuentemente, quien aquí suscribe observa que la prenombrada en el curso del juicio no consignó ningún instrumento probatorio que desvirtuara el alegato en cuestión, por el contrario –como ya se dijo-, aceptó haber incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, todo ello en evidente contravención con la obligación contraída de pagar tales pensiones por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días de cada mes, por lo que se debe tener por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte de la accionada respecto a sus obligaciones.- Así se precisa.
*Por último, con respecto a que la demandante haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus obligaciones; debe precisarse primeramente, que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo, por tanto la acción de resolución sólo le compete al contratante que ha cumplido eficazmente sus obligaciones. Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no se desprende instrumento alguno que lleve a la convicción de que la demandante en su carácter de arrendadora haya de alguna manera incumplido alguna de sus obligaciones contractuales o alguna obligación propia de su condición; al contrario, como se precisó en el particular que antecede, se evidencia que fue la demandada quien dejó de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, razones por las que esta sentenciadora considera que en el caso de marras se encuentra cumplido el tercer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, referido al cumplimiento por parte de la accionante de sus obligaciones contractuales.- Así se precisa.
En este mismo orden, una vez verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria que dio lugar al presente juicio, quien aquí suscribe estima que la misma resulta PROCEDENTE en derecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil; razón por la que se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso cuya vigencia se convino a partir del 1º de julio de 2014, el cual recayó sobre un inmueble constituido por un galpón construido sobre un terreno que forma parte de mayor extensión, ubicado en el sector carretera que conduce del Cují a San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del estado Miranda, por lo que consecuencia, se condena a la ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES a entregar el inmueble completamente desocupado de bienes y personas.- Así se precisa.
Siguiendo con este orden de ideas, se observa que parte actora en el libelo solicitó el pago por concepto de daños y perjuicios de la totalidad de los cánones mensuales adeudados, a saber, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2014, a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) mensual; al respecto, quien aquí suscribe partiendo de las actas que conforman el presente expediente, considera que por cuanto la demandada no cumplió con su obligación de pagar los referidos cánones de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, se hace PROCEDENTE dicho pedimento, y de esta maneta, se condena a la ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES, a pagar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses comprendidos entre julio hasta noviembre de 2014 (inclusive), cada uno por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00).- Así se precisa.
Seguido a ello, se desprende que la parte actora del escrito libelar solicita el pago de la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), por concepto de daños y perjuicios “(…) representados en los siete (7) meses que median hasta que se pueda celebrar otro contrato (…)”, ello en atención al artículo 1.161 del Código Civil, el cual señala textualmente lo siguiente:
Artículo 1.616.- “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.” (Resaltado añadido).

Con ello el legislador prevé ante los casos de resolución del contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, no sólo que el arrendatario ha de devolver la cosa sino que también éste tiene la obligación de pagar los cánones de arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan causado al propietario. De esta manera, en el caso de marras, las partes quedaron contestes en la existencia del CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO (inserto a los folios 11-13), el cual fue celebrado a tiempo determinado, a saber, por un (1) año fijo contado a partir del 1º de julio de 2014 hasta el 1º de junio de 2015 (cláusula tercera), y además fue resuelto en el presente fallo por el incumplimiento de la arrendataria (aquí demandada) en sus obligaciones con el pago del canon de arrendamiento pactado; por lo que consecuentemente, quien aquí suscribe estima PROCEDENTE tal pedimento, y en vista de que la pensión arrendaticia en cuestión fue convenida en la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) mensuales, es por lo que se condena a la ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES, a cancelar por concepto de su obligación de pagar el precio del arrendamiento hasta la expiración natural del contrato, es decir, desde el mes de diciembre del año 2014 hasta el mes de junio del año 2015, la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), de conformidad con el artículo 1.616 del Código Civil.- Así se establece.
Por último, se observa que la parte demandante solicitó en su libelo de demanda se acordada la indexación judicial sobre el monto demandando, ante lo cual esta juzgadora debe advertir que de la revisión efectuada a la sentencia recurrida no se evidencia que el cognoscitivo haya emitido opinión respecto a la procedencia o no de dicho pedimento; en tal sentido, si bien el a quo omitió pronunciamiento al respecto, es de indicar que conforme al principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, al juez superior le está prohibido empeorar la situación del apelante -aquí demandada- en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, tal y como ocurre en el caso de marras; en efecto, por las razones antes expuestas quien aquí suscribe considera que se encuentra impedida de conocer la petición en cuestión.- Así se precisa.
En efecto, esta alzada debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ SANTIAGO RODRÍGUEZ SIMANCAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES, contra la sentencia dictada en fecha 1º de octubre de 2015, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos; la cual se CONFIRMA con diferente motiva, y en tal sentido se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana ALEXANDRA JUKISZ PRECHIDNA contra la prenombrada; y por consiguiente RESUELTO el contrato en cuestión debiendo la demandada entregar el inmueble arrendado y cancelar la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento demandados como insolutos y la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), por concepto de su obligación de pagar el precio del arrendamiento hasta la expiración natural del contrato; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
Por último, este juzgador superior observa con extrema alarma que el presente recurso de apelación bajo conocimiento fue interpuesto por el abogado en ejercicio JOSÉ SANTIAGO RODRÍGUEZ SIMANCAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en fecha 8 de octubre de 2015, contra la decisión que fue proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 1 de octubre de 2015; evidenciándose de la revisión realizada a los autos que no fue sino hasta el 21 de junio de 2017, cuando dicho recurso fue oído en ambos efectos por el aludido tribunal ordenado su remisión a esta alzada mediante oficio librado en fecha 3 de junio de 2017, es decir, pasados más de UN (1) AÑO Y OCHO (8) MESES desde que la parte demandada ejerció el respectivo recurso de apelación. En tal sentido, esta juzgadora debe puntualizar que en atención al artículo 293 del Código de Procedimiento Civil “Interpuesto el recurso de apelación en el término legal, el Tribunal lo admitirá o lo negará en el día siguiente al vencimiento de aquel término” (Resaltado añadido), esto quiere decir, que en atención a evitar un retardo procesal que pudiera constituir una vulneración del derecho humano a la tutela judicial efectiva, al no garantizarle a los justiciables una justicia sin dilaciones indebidas (artículo 26 CRBV), así como al debido proceso (artículo 49 CRBV), en detrimento a sus derechos a ser juzgados en un plazo razonable, el tribunal de origen debe admitir el recurso de apelación ejercido contra la decisión que dictare, al día siguiente del vencimiento del término previsto para ello a los fines de remitir el expediente al juzgado superior; en consecuencia, este juzgado superior debe INSTAR a la jurisdicente a quo a que en futuras oportunidades en que cualesquiera de las partes ejerza un eventual recurso de apelación contra las decisiones que dictare en su cargo, proceda a su admisión y remisión de manera tempestiva para su conocimiento por esta superioridad.- Así se precisa.
VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ SANTIAGO RODRÍGUEZ SIMANCAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES, contra la sentencia dictada en fecha 1º de octubre de 2015, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos; la cual se CONFIRMA el presente fallo.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana ALEXANDRA JUKISZ PRECHIDNA contra la ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES; y por consiguiente RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso cuya vigencia se convino a partir del 1º de julio de 2014, el cual recayó sobre un inmueble constituido por un galpón construido sobre un terreno que forma parte de mayor extensión, ubicado en el sector carretera que conduce del Cují a San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del estado Miranda, por lo que consecuencia, la demandada deberá hacer entrega del inmueble referido completamente desocupado de bienes y personas.
TERCERO: Se condena a la ciudadana RORY FÁTIMA CASSINESESE BENAVIDES a pagar a favor de la ciudadana ALEXANDRA JUKISZ PRECHIDNA, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2014 (inclusive), cada uno por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00); así como el pago de la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), por concepto de la obligación de la arrendataria de pagar el precio del arrendamiento hasta la expiración natural del contrato, a saber, desde el mes de diciembre del año 2014 hasta el mes de julio del año 2015.
Se condena en costa a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal; esto es, al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-
Exp. Nº 17-9227.