TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
207º y 158º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:
Ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-22.038.734.

No constituyó apoderado en autos.

Ciudadano HERNÁN HIRAN LANDAETA BUROZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 7.661.823

Abogado en ejercicio DANIEL PETTER NIETO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 64.754

DESALOJO (CUESTIÓN PREVIA).

17-9244.

I
ANTECEDENTES

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado DANIEL PETTER NIETO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano HERNÁN HIRAN LANDAETA BUROZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda el 19 de mayo de 2017, a través de la cual fue declarada SIN LUGAR la cuestión previa contenida en los ordinales 5º y 6º, y CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11°, todos del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, declaró extinguido el proceso que por DESALOJO fuere incoado por el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ contra el prenombrado, plenamente identificados en autos.
En fecha 10 de agosto de 2017, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, le dio entrada al presente expediente en el Libro de Causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última de las notificaciones, para que tuviera lugar la audiencia oral prevista en la referida Ley.
Mediante diligencia de fecha 28 de septiembre de 2017, el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ, debidamente asistido por la abogada YOLANDA CÓRDOVA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 163.704, procedió a adherirse a la apelación formulada por la parte contraria contra la sentencia aquí recurrida.
Practicadas las notificaciones a que se hace referencia en el particular que antecede, se evidencia que en fecha 28 de septiembre de 2017, se llevó a cabo la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley que regula la materia en cuestión; en vista de ello, esta alzada procede a dictar el fallo bajo los siguientes términos y consideraciones:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.
PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo presentado en fecha 16 de enero de 2017, el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ, debidamente asistido por la abogada YOLANDA CÓRDOVA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 163.704, procedió a demandar al ciudadano HERNAN HIRAN LANDAETA BUROZ, por DESALOJO; sosteniendo para ello -entre otras cosas-, lo siguiente:
1. Que en fecha 30 de agosto de 2011, el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ, celebró un contrato en forma escrita y privada con el ciudadano HERNAN HIRAN LANDAETA BUROZ, el cual recayó sobre un inmueble tipo casa propiedad de su representado que se encuentra ubicado en la urbanización Palo Alto, planta alta (PA) de la quinta distinguida con las siglas L-4 del lote Etapa V, Municipio Zamora del estado Miranda, constante de sesenta y cuatro metros cuadrados (64 Mts2), cuyos linderos son: Norte: Fachada norte; Sur: Fachada sur; Este: Fachada este y Oeste: Casa L-4C; conviniendo en canon de arrendamiento por la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,00), el cual -a su decir- es cancelado con irregularidad de fecha en la cual bancaria para tal fin.
2. Que han sido muchas las diligencias para lograr la entrega amigable del inmueble arrendado, negándose el arrendatario reiteradamente a la entrega del mismo, pese a las múltiples gestiones de carácter extrajudicial que han realizado para tan fin, resultando las mismas inútiles e infructuosas, por lo que ante la necesidad de habitar el inmueble arrendad, y cuya entrega material el arrendatario se niega a realizar, procedió a cumplir con la etapa previa conforme a lo establecido en el artículo 9 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que se interpuso y se sustanció por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), signada bajo el expediente No. 030138163-013036, la cual termino con la resolución No. 000684 en la que se autoriza la vía judicial para dirimir el conflicto de interés entre las partes.
3. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, concatenados con el artículo 91, ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
4. Que por todas las razones antes expuestas es por lo que procede a demandar como en efecto lo hace al ciudadano HERNAN HIRAN LANDAETA BUROZ, por desalojo, a los fines de que convenga o en su defecto sea condenado a “(…) PRIMERO: En la desocupación del inmueble y en consecuencia sea entregado completamente desocupado y libre de personas, y en el mismo buen estado de conservación y mantenimiento en que lo recibió (…)”.
5. Asimismo, estimó la presente demanda en la cantidad de doscientos sesenta y cinco mil quinientos bolívares (Bs. 265.000,00), lo que equivale a mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.).
6. Finalmente, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada y tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con todos los demás pronunciamientos de ley.
PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad para contestar la demanda, compareció el ciudadano HERNAN HIRAN LANDAETA BUROZ, debidamente asistido por el abogado en ejercicio DANIEL PETTER NIETO, quien mediante escrito consignado en fecha 30 de marzo de 2017, procedió a oponer cuestiones previas y dar contestación, aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, correspondiente a la falta de jurisdicción del juez, en virtud de que el tribunal de la causa –a su decir- carece de jurisdicción para conocer de la presente acción respecto a la administración pública, puesto que dada la falta de notificación del demandado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, no puede tenerse como concluido el procedimiento administrativo.
2. Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6º la cual corresponde al defecto de forma de la demanda por no haber llenado los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, bajo el fundamento que el libelo no expresa claramente la relación de los hechos y los fundamentos de derechos, así como tampoco menciona los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, además de que –a su decir- incurre en inepta acumulación de pretensiones dado que el actor solicita el desalojo por falta de pago y por necesidad de ocupar el inmueble arrendado.
3. Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que -a su decir- la presente acción no debió haber sido admitida por cuanto no fue culminado en su totalidad el procedimiento administrativo, ya que nunca fue practicada su notificación en la sede administrativa, infringiendo de esta manera lo establecido en el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda y en el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que solicita que la misma sea declarada con lugar.
4. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el demandante en cuanto a lo relacionado al artículo 91, numeral 1 de la ley de alquileres, referente a la falta de pago, por cuanto se puede evidenciar de los depósitos y de las transferencias efectuadas a la cuenta del arrendador del Banco de Venezuela No. 0102-0184-51-0100008719, que fueron realizados los pagos respectivos con regularidad todos los meses sin que en la misma se pueda evidenciar que haya habido un lapso de cuatro pagos de cánones de arrendamiento vencidos, por lo que dicho fundamento es improcedente.
5. Que niega, rechaza y contradice la pretensión fundamentada en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referente a la necesidad de ocupar el inmueble, a la cual hace referencia el demandante por estar inmerso en una situación de peligro junto con su núcleo familiar, situación ésta que –a su decir- debería estar sustentada en amenazas palpables y debidamente soportadas por denuncias ante las autoridades competentes o en su defecto algún tipo de pronunciamiento ante la unidad de atención a la víctima del Ministerio Público, que haga referencia a una verdadera necesidad de ocupación del inmueble arrendado, y que en vista de que no se puede probar en autos seria una situación subjetiva, siendo falsas sus pretensiones y dejando a la vista que no está actuando de buena fe.
6. Que el demandante no acompañó a la demanda de desalojo la correspondiente constancia de alquiler expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, motivo por el cual -a su decir- esta demanda no debió admitirse ya que se incumplió con lo establecido en el artículo 9 del Reglamente de la Ley de Alquileres de Vivienda, pues al faltar el mencionado requisito se viola una disposición de orden público.
7. Que solicita se declare que el procedimiento aplicable es el ordinario o el breve según la cuantía y no el especial intimatorio previsto en el decreto legislativo sobre desalojo de vivienda y se revoque en consecuencia por contrario imperio de ley el auto de admisión de la demanda ordenando la reposición correspondiente.
8. Que el canon de arrendamiento establecido en el contrato es por la suma de tres mil bolívares (Bs. 30000,00), conforme se desprende de la clausula segunda de dicho contrato de arrendamiento, pero que sin embargo el arrendador le está cobrando el canon de arrendamiento por la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,00), violando así el contrato firmado entre las partes.
9. Que en el procedimiento previo a la demanda le fueron violados sus derechos a la legítima defensa ya que en ningún momento fue notificado para la audiencia de conciliación ni mucho menos acerca de la decisión de la providencia administrativa emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas de fecha 7 de diciembre de 2015.
10. Que en la clausula tercera del contrato de arrendamiento se estipula que la duración de la relación arrendaticia seria de seis (6) meses con una prorroga por el mismo tiempo, a partir del 1º de septiembre de 2011 hasta el 1º de marzo de 2012, fecha en la cual debía entregar el inmueble, sin embargo, continuó ocupando el mismo, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil el contrato de arrendamiento se presume renovado, operando de esta forma la tacita reconducción, momento en el cual el contrato a tiempo determinado se convierte en un contrato a tiempo determinado.
11. Que por todo lo antes expuesto es por lo que solicita se declare sin lugar la acción intentada, condenando a la parte actora a pagar las costas y costos del proceso, incluyendo los honorarios de los abogados.
12. Finalmente solicita que el presente escrito se tenga como contestación de la demanda y oposición de cuestiones previas
CONTRADICCIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA:
Posteriormente, el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ, debidamente asistido por la abogada YOLANDA CÓRDOVA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 163.704, mediante escrito consignado en fecha 6 de abril de 2017, contradijo las cuestiones previas alegadas por la parte demandada, sosteniendo para ello, lo siguiente:
1. Que en cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, solicita no se acepte en vista que el demandado en fecha 10 de abril de 2015, recibió la notificación consignada en el expediente No. 030138162-013036 de la nomenclatura del Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, la cual fue de manera efectiva por lo que el accionado siempre estuvo en conocimiento de la demanda interpuesta; asimismo, indicó que se le envió la notificación al demandado de la providencia la cual no aceptó y se negó a firmar, por lo que le fue colocada en la puerta de la vivienda, la cual retiró; aunado a ello, señaló que el demandado se dirigió al área de archivo y sacó copia de dicho expediente, por lo que nunca le fueron violados sus derechos, siendo además la única exigencia para consignar la presente demandad, que el procedimiento administrativo ya haya culminado.
2. Que la pretensión de la demanda es netamente el desalojo del inmueble arrendado conforme al literal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, respecto a la imperiosa necesidad de ocupar la vivienda y en vista de que existe alta peligrosidad donde hoy habita.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.
PARTE ACTORA:
La parte actora junto con el libelo de la demanda consignó los siguientes documentales:
Primero.- (Folios 6-23 del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 30 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 38, Tomo 90 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre los ciudadanos LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ (en su condición de arrendatario y aquí demandante) y HERMAN HIRAN LANDAETA BUROZ (en su condición de arrendador y aquí demandado), sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con las siglas L-4D, parte alta de la quinta No. L-4, etapa V de la urbanización Palo Alto, ubicado en Guatire del Municipio Zamora del estado Miranda, destinado a vivienda familiar, ello por un término fijo de seis (6) meses contado a partir del 1 de septiembre de 2011 hasta el 1 de marzo de 2012, conviniendo además en un canon de arrendamiento por la suma de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) mensuales; marcado con la letra “B”, en copia fotostática, CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Zamora del estado Miranda en fecha 28 de febrero de 1992, registrado bajo el No. 15, Protocolo Primero, Tomo 6; a través del cual la ciudadana LILIAM MONSALVE VALERA da en venta al ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ –aquí demandante-, un inmueble distinguido con las siglas L-4D, ubicado en la planta alta de la quinta No. L-4D del lote Etapa V de la urbanización Palo Alto, ubicado en Guatire del Municipio Zamora del estado Miranda. Ahora bien, con respecto a los documentos probatorios que anteceden, este tribunal en vista que no fueron impugnadas por la parte contraria, las tiene como fidedignas de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo según el thema decidendum en el presente recurso de apelación ejercido, que la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el presente juicio se constituyó sobre un bien inmueble constituido por una casa destinada a vivienda.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 24 y 25 del expediente) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática ACTA Nº 119/2013 levantada por la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Zamora de fecha 29 de julio de 2013, donde se deja constancia de la comparecencia de los ciudadanos LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ –aquí demandante-, y HERMAN HIRAN LANDAETA BUROZ -aquí demandado-, en el cual acuerdan –entre otras cosas- la entrega del inmueble objeto de la controversia el 29 de enero de 2014, o en su defecto para el 28 de julio de 2014; marcado con la letra “D”, en copia fotostática ACTA Nº 188/14 levantada por la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Zamora de fecha 19 de septiembre de 2014, donde se deja constancia de la comparecencia de los ciudadanos LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ (en su condición de arrendatario y aquí demandante) y HERMAN HIRAN LANDAETA BUROZ (en su condición de arrendador y aquí demandado), en el cual el arrendador solicita la entrega material del inmueble arrendado en el presente juicio, a lo cual se niega el arrendatario en vista del déficit de vivienda. Ahora bien, con respecto a los documentos probatorios que anteceden. este tribunal debe puntualizar que por cuanto las mismas no están vinculadas con el thema decidendum, no le corresponde a esta alzada pronunciarse respecto a ellas en esta oportunidad, toda vez que no guardan relación con la cuestión previa sometida al conocimiento de esta superioridad en virtud del recurso de apelación ejercido.- Así se decide.
Tercero.- (Folios 26-32 del expediente) Marcado con la letra “E”, en original PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA No. MC-000684 expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 7 de diciembre de 2015, de cuyo contenido se desprende textualmente lo siguiente: “(…) En fecha 10 de Abril de 2015, la ciudadana JUSBELY CORTEZ, identificada en autos consigna resulta de notificación personal siendo la misma efectiva. En fecha 29 de Junio de 2015 se realiza certificación de audiencia quedando la misma fijada para el día 13 de Julio de 2015 (…) Visto que el arrendador es un pequeño propietario y a los fines de no hacer nugatorio sus derechos. Que los atributos del Derecho de Propiedad son el ius utendi, ius fruendi y el ius abutendi (usar, gozar y disponer) con las limitaciones de utilidad pública o interés general establecida en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, todo ello con el fin de proteger el valor social de la vivienda. visto que en la Audiencia Conciliatoria las partes en conflicto no llegaron a ningún acuerdo que permitiera resolver pacíficamente el conflicto planteado y en consecuencia esta Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en estricto cumplimiento del artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas HABILITA LA VIA JUDICIAL. Así se decide (…) PRIMERO: Se insta LUIS ENRIQUE AVELLANA SANCHEZ, venezolano, mayor de edad y Titular de la cédula de identidad V.- 22.038.734, a no ejercer ninguna acción arbitraria para conseguir el desalojo de la Vivienda que le alquiló a HERNAN HIRAN LANDAETA BUROZ (…) ya que de hacerlo pudiera incurrir en el incumplimiento de normas legales y sublegales establecidas en nuestro ordenamiento jurídico y en consecuencia sería objeto de las sanciones a que hubiere lugar. SEGUNDO: En virtud que las gestiones realizadas durante la Audiencia Conciliatoria celebrada el día 21 de Octubre de 2015, entre LUIS ENRIQUE AVELLANA SANCHEZ (…) el cual no compareció y fue debidamente asistido por GINETTE SERRANO (…) fueron infructuosas, esta Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en acatamiento a lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas HABILITA LA VÍA JUDICIAL, a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competente para tal fin. TERCERO: Se le informe a los interesados que de conformidad con lo previsto en el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en concordancia con el artículo 32 numeral 1, de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativo una vez notificados dentro de los ciento ochenta (180) días siguientes podrán intentar Acción de Nulidad en contra del presente Acto Administrativo de efectos particulares Y así se decide.”. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el demandante cumplió con el procedimiento administrativo previo ante SUNAVI, quedando habilitada para acudir a la vía judicial en virtud de que las gestiones realizadas durante la audiencia conciliatoria fueron ineficaces, por cuanto el ciudadano HERNAN HIRAN LANDAETA BUROZ, no asistió a la audiencia conciliatoria ni consignó prueba laguna, a los fines de desvirtuar –si así lo quisiere- lo alegado por el hoy demandante.- Así se establece.
Asimismo, en la etapa probatoria abierta en la presente incidencia de conformidad con el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante promovió las siguientes documentales:
Primero.- (Folio 57 del expediente) en copia simple, CERTIFICADO de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda expedido en fecha 27 de agosto de 2014, por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas correspondiente a la incorporación a dicha registro del ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ –aquí demandante-, en su carácter de arrendador de una casa destinada a vivienda No. L-4D, ubicada en la calle L, urbanización Palo Alto, piso planta alta, Municipio Zamora del estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ –aquí demandante-, se encuentra inscrito ante el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en su condición de arrendador del inmueble objeto de la controversia.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 58 del expediente) en copia simple, CONVOCATORIA expedida por el Coordinador del Grupo de Respuestas Anti Desalojos Arbitrarios adscrito al Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda en fecha 30 de marzo de 2015, dirigido al ciudadano HERNAN HIRAN LANDAETA BUROZ –aquí demandado-, mediante la cual se le hace saber en su condición de parte demandada, que tiene una boleta de notificación en el expediente No. 03138163-013036 referente al procedimiento previo a la demanda, debiendo comparecer a dicha oficina a darse por notificado en un lapso de tres (3) días hábiles. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 30 de marzo de 2015, fue librada una convocatoria al ciudadano HERNAN HIRAN LANDAETA BUROZ –aquí demandado-, participándole de la existencia de una boleta de notificación pendiente en el expediente No. 03138163-013036 referente al procedimiento previo a la demanda.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 59-61 del expediente) en copia simple, tres (3) CONVOCATORIAS expedidas por la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Zamora en fechas 23 de julio de 2013, 18 de agosto de 2014 y 25 de agosto de 2014, dirigidas al ciudadano HERNÁN HIRAN LANDAETA BUROZ –aquí demandado-, mediante la cual se le convoca a los fines de llegar a un acuerdo amistoso con el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ - aquí demandante-. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la parte demandada en el presente juicio fue convocado por la referida oficina de inquilinato en fechas 23 de julio de 2013, 18 de agosto de 2014 y 25 de agosto de 2014, a los fines de solucionar la problemática surgida con el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ - aquí demandante-. Así se establece.
Cuarto.- (Folios 62 y 63 del expediente) en copia fotostática ACTA Nº 119/2013 levantada por la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Zamora de fecha 29 de julio de 2013, donde se deja constancia de la comparecencia de los ciudadanos LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ –aquí demandante-, y HERMAN HIRAN LANDAETA BUROZ -aquí demandado-, en el cual acuerdan –entre otras cosas- la entrega del inmueble objeto de la controversia el 29 de enero de 2014, o en su defecto para el 28 de julio de 2014; y en copia fotostática ACTA Nº 188/14 levantada por la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Zamora de fecha 19 de septiembre de 2014, donde se deja constancia de la comparecencia de los ciudadanos LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ (en su condición de arrendatario y aquí demandante) y HERMAN HIRAN LANDAETA BUROZ (en su condición de arrendador y aquí demandado), en el cual el arrendador solicita la entrega material del inmueble arrendado en el presente juicio, a lo cual se niega el arrendatario en vista del déficit de vivienda. Ahora bien, con respecto a las documentales en cuestión, se observa que las mismas fueron promovidas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Quinto.- (Folio 64 y 66-68 del expediente) en copia fotostática CONSTANCIA expedida por la División de Investigación de Homicidios, Departamento de Atención a la Víctima Especial, donde se lee “Constancia Notificación de Amenaza de Muerte”, A/M Nro. 3328-13, sin fecha legible; en copia fotostática LIBRETA BANCARIA No. 11676571 del Banco de Venezuela, de la cual no se desprende el número de la cuenta bancaria a la cual pertenece ni la titularidad de la misma, como tampoco puede deducirse el concepto de los depósitos y retiros que allí se reflejan. Ahora bien, con respecto a los documentos probatorios que anteceden. este tribunal debe puntualizar que por cuanto las mismas no están vinculadas con el thema decidendum, no le corresponde a esta alzada pronunciarse respecto a ellas en esta oportunidad, toda vez que no guardan relación con la cuestión previa sometida al conocimiento de esta superioridad en virtud del recurso de apelación ejercido.- Así se decide.
Sexto.- (Folio 65 del expediente) en copia fotostática ACTA DECLARANDO DIFERIDO EL ACTO levantada por la Coordinación de Mediación y Conciliación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas en fecha 15 de octubre de 2015, en la cual deja constancia que en la audiencia conciliatoria fijada en el expediente No. 030138163-013036, contentivo del procedimiento previo a la demanda incoada por el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SANCHEZ, contra el ciudadano HERMAN HIRAN LANDAETA BUROZ, no asistió la defensa pública de la parte accionada, por lo que se difirió el acto para el 21 de octubre de 2015, a las 11:00 a.m.- Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 15 de octubre de 2015, fue diferida la audiencia conciliatoria fijada en el referido procedimiento, en virtud de la incomparecencia al acto del ciudadano HERMAN HIRAN LANDAETA BUROZ –aquí demandado-, así como su defensa pública.- Así se establece.

En la oportunidad de celebración de la audiencia oral fijada por esta alzada de conformidad con el artículo 123 del Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la parte demandante consignó la siguiente documental:
Único.- (Folios 107-182 del presente expediente) en copia certificada, EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO No. 030138163-013036, cursante ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, contentivo del procedimiento previo a la demanda interpuesto por el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ contra el ciudadano HERNÁN HIRAN LANDAETA BUROZ, de las cuales se desprende –entre otras- las siguientes actuaciones: 1) SOLICITUD de desalojo e inicio del procedimiento previo a la demanda; 2) ACTA DE AUDIENCIA CONCILIATORIA celebrada el 21 de octubre de 2015, mediante la cual se dejó constancia que compareció la parte actora y únicamente la defensa pública de la parte demandada; 3) PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA dictada el 7 de diciembre de 2015, mediante la cual se habilita la vía judicial; y 4) DILIGENCIA de fecha 16 de agosto de 2016, mediante la cual el ciudadano HERNÁN HIRAN LANDAETA BUROZ, solicitó copia certificada del acto administrativo perteneciente al expediente No. 030138163-013036. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el demandante cumplió con el procedimiento administrativo previo ante SUNAVI, quedando habilitada para acudir a la vía judicial; asimismo, quedó evidenciado que el ciudadano HERNAN HIRAN LANDAETA BUROZ, solicitó copia certificada del referido expediente administrativo en fecha 16 de agosto de 2016.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:
Por su parte, revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada junto con su escrito de oposición de cuestiones previas y contestación a la demanda no hizo valer probanzas alguna; asimismo, abierta la articulación probatoria de conformidad con lo previsto en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, no promovió ninguna documental.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 19 de mayo de 2017, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en los ordinales 5º y 6º, y CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11°, todos del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:
“(…) PARTE MOTIVA
Siendo obligación del Tribunal pronunciarse acerca de las cuestiones previas promovidas en el ordinal 6ºy 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber, el defecto de forma del escrito libelar, según lo indica el Articulo 340 ordinales 5º y 6º del Código de Procedimiento Civil, por no cubrir con los requisitos para su admisibilidad, así como la acumulación de pretensiones y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, con los elementos que le hayan sido presentados y los que consten en autos, se hacen necesarias las siguientes consideraciones:
(…omissis…)
CUARTA CONSIDERACION: Se propone, la Cuestión Previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dirigida específicamente a “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, por cuanto a juicio de la parte demandada:“…la presente acción incurre en dicha prohibición, por cuanto al no haber sido culminado en su totalidad el Procedimiento Administrativo, y ello es así porque nunca fue practicada mi notificación, la Sede Administrativa NO HA QUEDADO CONCLUIDA, esta pretensión del Actor está afectada de continuar su sustanciación por infracción de los artículos 96 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y 10 Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.668 del 6 de mayo de 2011 que expresamente establece que no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes...”
(…omissis…)
Una vez establecido en caso a dilucidar, es menester observar las disposiciones que al respecto establecen los artículos 5, 8,9 y 10 de la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas
(…omissis…)
En este estado, considera oportuno esta Juzgadora hacer del conocimiento a la parte demandante, que para poder acceder a la vía judicial con ocasión de una demanda que pueda dar lugar al desalojo de un inmueble destinado a vivienda, las partes tiene la obligación de acudir primero a la vía administrativa y agotar el procedimiento especial contemplado en el mencionado Decreto Ley para lograr la conciliación de las partes, ya que , en virtud del carácter social que comporta el derecho el acceso a una vivienda digna, es primordial que se llegue a una solución conciliatoria que satisfaga los derechos e intereses de todos los interesados. De allí que, únicamente cuando concluye la fase conciliatoria sin que se pueda celebrar un acuerdo entre las partes, el Órgano Administrativo competente dictara su Resolución especial, abriéndose entonces la posibilidad de que las partes instauren una demanda por vía judicial para satisfacer sus pretensiones.
En esta oportunidad procesal, queda a discrecionalidad de las partes si desean atacar la Resolución Administrativa dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda a través de una demanda de nulidad ante la jurisdicción contencioso Administrativa, caso en el cual se aplicarían las disposiciones contempladas en la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa o si prefieren optar simplemente por acudir a la jurisdicción civil para continuar su pretensión de desalojo o cumplimiento de contrato de arrendamiento de Vivienda y demás disposiciones del Código de Procedimiento Civil.

A la luz de las consideraciones antes descritas debe esta sentenciadora concluir que ,si bien es un requisito sine qua non que las partes agoten el procedimiento previo especial ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (agotamiento de la vía administrativa ) para poder acceder a la vía judicial a través de una demanda que pueda conllevar al desalojo de un bien inmueble destinado a vivienda, este es el único requisito que la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas exige para la admisión de la demanda ante la jurisdicción Civil Ordinaria, sin perjuicio de los requisitos contemplados en el Código de Procedimiento Civil para la introducción de cualquier demanda, no siendo necesario que las partes acudan, además, a la vía contencioso administrativa para atacar la Resolución que dicte el Órgano Administrativo competente.
De las copias certificadas cursantes en el folio veintiséis (26) al treinta y dos (32), se evidencia la existencia de la providencia administrativa No. MC-000684 de fecha 07 de Diciembre de 2015, la cual surgió por el acto conciliatorio que se llevara a cabo por las partes inmersas en la presente causa en fecha 21 de Octubre de 2015, es el caso que en el dispositivo de la referencia providencia administrativa en su punto tercero se ordeno la notificación de los interesados para que comenzare a correr los ciento ochenta (180) días para acudir a la vía de la jurisdicción de lo contencioso administrativo o para acudir a la vía de la jurisdicción civil ordinaria como lo establece el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de viviendas.
Es el caso que la abogada asistente de la parte actora, alega que el accionado estuvo al tanto que se estuviera instaurando esa vía administrativa, sin embargo, eso no es el punto que está en discusión a través de la presente cuestión previa, sino que por el transcurso del tiempo que hubo desde la celebración de la audiencia conciliatoria hasta que se publicara la resolución administrativa que habilitara la vía judicial, transcurrió un (1) mes y catorce (14) días donde la causa tuvo una suspensión en el tiempo, por lo que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento considero que para concluir con el procedimiento administrativo y dar pie al inicio de la vía jurisdiccional que las partes consideraran pertinentes debían notificarse la publicación de la mencionada providencia administrativa.
De allí es evidente que en el presente caso no se realizo la notificación de la parte demandada
ciudadano Hernan Hiran Landaeta Buroz, de la providencia administrativa dictada en fecha 07 de diciembre de 2015, por el Superintendente Nacional de Arrendamientos de Vivienda, adscrito al Ministerio del Poder Popular para Habitad y Vivienda, por lo que se ha producido a violación de sus derechos a tutela judicial efectiva y al debido proceso, en los términos en que han sido desarrollados ampliamente por esta sentenciadora de esa normativa, y en razón de ello, debe ser declarada CON LUGAR, la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil promovida, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, lo que trae como consecuencia que la presente demanda quede desechada y extinguido el proceso. Así se decide.-
PARTE DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa promovida por el demandado Hernán Hiran Landaeta Buroz, contenidas en el ordinal 5to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dirigida específicamente a “a defecto de forma del libelo de demanda”, por cuanto a juicio de la parte demandada el escrito presentado por la parte actora, no llena los requisitos que indica el ordinal 5to del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa promovida por el demandado Hernán Hiran Landaeta Buroz, contenidas en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dirigida específicamente a “a defecto de forma del libelo de demanda”, por cuanto a juicio de la parte demandada el escrito presentado por la parte actora, no llena los requisitos que indica el ordinal 5to del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa establecida en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dirigida específicamente a “a defecto de forma del libelo de demanda” que hace referencia a la falta de indicación de los instrumentos en que fundamenta su pretensión, así como la inepta acumulación de pretensiones de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: CON LUGAR la Cuestión Previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dirigida específicamente a “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda” y en consecuencia queda desechada y extinguido el proceso.
QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en COSTAS a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente litis (…)”

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Revisadas las actas que conforman el presente expediente, quien aquí suscribe observa que en la oportunidad de celebrar la audiencia oral ante esta alzada únicamente compareció el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ, debidamente asistido por la abogada YOLANDA CÓRDOVA, en su carácter de parte demandante, quien manifestó en primer lugar que ratificaba la adhesión a la apelación del demandado formulada en esta misma fecha mediante diligencia consignada en el expediente bajo el fundamento de que el 7 de diciembre de 2015, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas emitió una boleta de notificación a la parte contraria donde participaba la decisión de habilitar la vía judicial; asimismo, señaló que la corporación SEADOI, C.A., la cual se encuentra como personal de envío de la referida superintendencia, realizó la entrega de la boleta de notificación el 14 de marzo de 2016, donde acota que no encontró al ciudadano HERNÁN LANDAETA, pero que no obstante a ello, el 16 de agosto de 2016, el prenombrado solicitó copia certificada del expediente completo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, por lo que a considera que el mismo se está dando por notificado, sin la necesidad de publicar en prensa dicha providencia que habilita a la vía judicial. En consecuencia, solicitó se declare con lugar la adhesión a la apelación, se revoque la sentencia recurrida y se ordene la continuación de la causa.
Ahora bien, antes de emitir pronunciamiento alguno sobre el fondo de lo controvertido, esta juzgadora estima necesario efectuar las siguientes consideraciones sobre la admisión de la ADHESIÓN A LA APELACIÓN presentada ante esta alzada mediante diligencia de fecha 28 de septiembre de 2017 (inserta al folio 104 del presente expediente), por la parte demandante, ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ, respecto a la apelación ejercida por la parte demandada, HERNAN HIRAN LANDAETA BUROZ, contra la decisión dictada en fecha 19 de mayo de 2017, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guatire.
En este sentido, la adhesión como recurso accesorio a la apelación, se encuentra regulado en el Capítulo II, Título VII, Libro Primero del Código de Procedimiento Civil, en los artículos 299 al 304, cuyo procedimiento resulta aplicable al caso de autos de manera supletoria por expresa remisión del artículo 90 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y 860 del Código Adjetivo Civil, según los cuales, si bien los actos procesales deben realizarse en la forma prevista en la ley, a falta de regulación expresa, el juez puede aplicar de manera supletoria las disposiciones del procedimiento ordinario, cuidando los principios de brevedad, oralidad, inmediatez y concentración. Así pues, de acuerdo con las normas señaladas, la adhesión puede tener como objeto la misma cuestión objeto de la apelación, o una diferente o aun opuesta de aquella –artículo 300-, y debe proponerse ante el tribunal de alzada, desde el día en que éste reciba el expediente, hasta el acto de informes –artículo 301- mediante escrito o diligencia, expresando las cuestiones que tenga por objeto la adhesión, sin lo cual se tendrá por no interpuesta; sin embargo, el artículo 123 de la referida ley especial establece que el tribunal superior dará entrada al expediente y fijará la audiencia oral para el tercer (3º) día de despacho siguiente, en el cual se dictará sentencia definitiva, por lo que efectivamente se puede formular la adhesión a la apelación desde el día en que esta alzada recibe las actas procesales el tercer día para llevar a cabo la celebración de la audiencia oral.
Así las cosas, se observa entonces que la apelación adhesiva formulada por el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ, en su condición de parte actora, fue presentada oportunamente antes de la celebración de la audiencia oral fijada por este juzgado superior y mediante escrito o diligencia; asimismo, se evidencia del mismo que la parte actora fundamenta su adhesión a la apelación del demandado -igualmente quejoso- contra la decisión de fecha 19 de mayo de 2017, en virtud de que aún cuando la corporación SEADOI, C.A., la cual se encuentra como personal de envío de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas dejó constancia de no haber encontrado a la parte demandada para la notificación de la providencia administrativa que habilita la vía judicial, el ciudadano HERNÁN HIRAN LANDAETA BUROZ, el 16 de agosto de 2016, solicitó copia certificada del expediente completo ante la referida superintendencia, por lo que –a su decir- considera que el prenombrada se dio por notificado sin la necesidad de publicar en prensa dicha providencia; estableciéndose así claramente su objeto y la cuestión sobre la cual versa, lo cual hace admisible la adhesión, de conformidad con los artículos 302 y 187 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.
Ahora bien, subsumiéndonos en el presente asunto, se observa que en la oportunidad para contestar la demanda, la parte accionada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, correspondiéndole a esta juzgadora pronunciarse únicamente respecto a la última de ellas por ser la que tiene apelación, según lo establecido en el artículo 867 eiusdem, observándose que aun cuando el tribunal de la causa declaró con lugar la referida cuestión previa, y en consecuencia, declaró extinguido el presente proceso, el apoderado judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación contra dicha decisión mediante diligencia del 26 de mayo de 2017 (inserta al folio 88), sosteniendo lo que a continuación se transcribe: “(…) visto el contenido de la decisión dictada en fecha 19-05-2017 mediante la cual se procedió a decidir las cuestiones previas que acumulativamente fueron interpuestas en conjunto con la contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la falta de jurisdicción, por cuanto la misma fue proferida en contravención del aparte único del artículo 352 ejusdem APELA del referido fallo (…)”. De lo transcrito, esta juzgadora a los fines de una mayor comprensión y entendimiento de las cuestiones invocadas por el apelante, estima necesario realizar una breve síntesis de las actas que conforman el presente expediente, y en tal sentido se observa:
 Mediante libelo de demanda presentado en fecha 16 de enero de 2017, el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SANCHEZ, demandó por DESALOJO al ciudadano HERNAN HIRAN LANDAETA BUROZ (folios 2-3).
 En fecha 24 de enero de 2017, el tribunal de la causa mediante auto admitió la presente demanda ordenando la citación de la parte accionada conforme al artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (folio 33).
 El 13 de febrero de 2017, el alguacil del tribunal de la causa dejó constancia de la citación personal entregada a la parte demandada; asimismo, se desprende que en fecha 20 de febrero de 2017, el ciudadano HERNAN HIRAN LANDAETA BUROZ, manifestó no poder asistir a la audiencia fijada por el tribunal, en virtud del fallecimiento de su abogada (folios 36-39).
 En la prolongación de la audiencia de mediación celebrada el 16 de marzo de 2017, se dejó constancia del agotamiento de toda mediación entre las partes, y de conformidad con el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se emplazó a la parte demandada para dar contestación a la demanda (folio 47).
 Mediante escrito consignado en fecha 30 de marzo de 2017, la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (folios 48-52).
 En fecha 6 de abril de 2017, la parte actora contradijo las cuestiones previas opuestas por la parte contraria y consignó documentales (folios 54-68).
 Mediante diligencias de fecha 7 y 26 de abril de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada ratificó las cuestiones previas opuestas y solicitó pronunciamiento respecto a la falta de jurisdicción alegada (folios 69 y 70).
 El tribunal de la causa mediante sentencia de fecha 5 de mayo de 2017, declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la notificación de las partes (folios 71-77).
 Mediante diligencia de fecha 18 de mayo de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó la regulación de la jurisdicción en el presente procedimiento (folio 80).
 El tribunal de la causa mediante sentencia de fecha 19 de mayo de 2017, declaró SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 5º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del referido artículo (folios 81-87).

Al respecto, quien aquí suscribe de la breve transcripción de las actuaciones acaecidas en el presente juicio, observa que la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, procediendo el tribunal de la causa a pronunciarse de manera previa sobre la primera de ellas, declarándola sin lugar mediante decisión, la cual fue objeto del recurso de regulación por la parte promovente; ahora bien, la parte accionada formula su apelación bajo el fundamento de haberse decidido –a su decir- las referidas cuestiones previas en contravención con lo previsto en el aparte único del artículo 352 del Código Adjetivo Civil, el cual textualmente señala:
Artículo 352.- “Si la parte demandante no subsana el defecto u omisión en el plazo indicado en el artículo 350, o si contradice las cuestiones a que se refiere el artículo 351, se entenderá abierta una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, sin necesidad de decreto o providencia del Juez, y el Tribunal decidirá en el décimo día siguiente al último de aquella articulación, con vista de las conclusiones escritas que pueden presentar las partes.
Cuando las cuestiones previas a que se refiere este artículo, hayan sido promovidas junto con la falta de jurisdicción a que se refiere el ordinal 1° del artículo 346, la articulación mencionada comenzará a correr al tercer día siguiente al recibo del oficio que indica el artículo 64, siempre que la resolución sea afirmativa de la jurisdicción”. (Resaltado añadido).
De la normativa transcrita, se desprende que la apertura ope legis de la incidencia probatoria para promover y evacuar pruebas, comienza a correr a partir del vencimiento del plazo previsto para subsanar o contradecir las cuestiones previas opuestas, salvo que esté pendiente de decisión o de consulta la cuestión de defecto de jurisdicción, caso en el cual deberá suspenderse la causa hasta que correr una vez conste en autos la recepción del oficio o participación de la resolución afirmativa de la jurisdicción. Sin embargo, tal disposición sólo se aplica en el caso sub examine en lo que se refiere a su primer particular, referente a la incidencia probatoria de las cuestiones previas opuestas, puesto que al corresponder el presente asunto a una demanda de desalojo tramitada por el procedimiento previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el legislador previno textualmente en su artículo 109, lo siguiente:
Artículo 109.- “En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo III, Título I del Libro II del Código de Procedimiento Civil.
De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre las mismas, se tramitará en cuaderno separado y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.” (Resaltado añadido).
De ello, se desprende que a diferencia del procedimiento previsto en el Código Adjetivo Civil, referente a la suspensión de la causa hasta la resolución afirmativa de la jurisdicción, cuando las partes ejercen el respectivo recurso de regulación de la jurisdicción –como sucede en el presente asunto-, se deberá abrir un cuaderno separado para tramitar el mismo, debiendo continuarse el curso del juicio hasta la oportunidad de dictar sentencia, es decir, no se suspende la causa hasta la espera de la resolución de dicha regulación, sino por el contrario, debe continuarse la misma con los actos subsiguientes hasta llegar al estado de sentencia, en cuya oportunidad efectivamente deberá suspenderse hasta la espera de la decisión sobre la jurisdicción.
Conforme a ello, se evidencia en el presente juicio que la parte demandada opuso de manera acumulativa las cuestiones previas 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil con la falta de jurisdicción del tribunal prevista en el ordinal 1º, procediendo a ejercer el respectivo recurso de regulación de la jurisdicción contra la decisión del a quo que declaró sin lugar el defecto opuesto, debiendo indicarse que si bien no consta en autos que el tribunal de la causa haya ordenado la apertura de un cuaderno separado para la tramitación del referido recurso, ello no impedía en modo alguno que continuara con la tramitación del juicio, como efectivamente lo hizo, procediendo en consecuencia, a pronunciarse sobre las demás cuestiones previas opuestas por la parte demandada. De este modo, puede entonces concluirse que el tribunal de la causa resolvió las mismas conforme al procedimiento previsto para ello en el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no resultando aplicable el aparte único del artículo 352 del Código Adjetivo Civil; por consiguiente, se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado DANIEL PETTER NIETO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano HERNÁN HIRAN LANDAETA BUROZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda el 19 de mayo de 2017; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
Ahora bien, resuelto lo que antecede esta juzgadora proceder en esta oportunidad a pronunciarse sobre los fundamentos planteados por la parte demandante al momento de formular su adhesión a la apelación, referente a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue opuesta por la parte demandada bajo el fundamento de que “(…) al no haber sido culminado en su totalidad el Procedimiento Administrativo, y ello es así porque nunca fue practicada mi notificación, la Sede (sic) Administrativa (sic) NO HA QUEDADO CONCLUIDA, esta pretensión del Actor (sic) está afectada de continuar su sustanciación por infracción de los Artículos (sic) 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y 10 Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas publicada en la Gaceta Oficinal Nº 39.668 del 6 de mayo de 2011 que expresamente establece que no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos procedentes (…)”.
Por su parte, en la oportunidad para contradecir la referida cuestión previa, la parte demandante sostuvo que en fecha 10 de abril de 2015, recibió la notificación consignada en el expediente No. 030138162-013036 de la nomenclatura del Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, la cual fue de manera efectiva por lo que el accionado siempre estuvo en conocimiento de la demanda interpuesta; asimismo, indicó que se le envió la notificación al demandado de la providencia la cual no aceptó y se negó a firmar, por lo que le fue colocada en la puerta de la vivienda, la cual retiró; aunado a ello, señaló que el demandado se dirigió al área de archivo y sacó copia de dicho expediente, por lo que nunca le fueron violados sus derechos, siendo además la única exigencia para consignar la presente demanda, que el procedimiento administrativo ya haya culminado.
Así las cosas, visto lo que antecede debe indicarse en primer lugar que, las cuestiones previas, tomando el criterio del autor Emilio Calvo Baca (Derecho Procesal Civil I, 2000), se consideran un “estado de medio de defensa contra la acción, fundado en hechos imperativos o extintivos considerados por el Juez cuando el demandado los convoca, siendo su naturaleza corregir los vicios y errores procesales, sin tocar el fondo del asunto”; por lo que su función es meramente subsanadora, pues se concentran en la búsqueda del cumplimiento total y cabal de todas las etapas del proceso.
Siguiendo con este orden de ideas y a los fines de deliberar sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el presente juicio seguido por DESALOJO, esta juzgadora estima pertinente traer a colación lo estipulado en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues del contenido de dichas normas se desprende textualmente que:

Artículo 346.- “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…) 11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. (…)” (Negrilla y resaltado de este tribunal)
Partiendo del contenido de la norma parcialmente transcrita tenemos que la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, puede oponer conjuntamente las cuestiones previas que estime pertinentes; y dentro de ellas, se encuentra la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la cual ataca directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional, pues está dirigida al ataque procesal de la acción mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción.
En este mismo orden, por cuanto en el presente juicio se pretende la entrega material del inmueble sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; esta juzgadora estima pertinente traer a colación lo establecido en los artículos 5, 8, 9 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial No. 39.668, pues del contenido de dichas normas se desprende textualmente que:
“Procedimiento previo a las demandas
Artículo 5
Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Culminación del procedimiento
Artículo 8
Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas.
Resultado de la audiencia conciliatoria.
Artículo 9
Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado.
Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas.
Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante.
Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante Indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.

Acceso a la vía judicial
Artículo 10
Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes” (Subrayado añadido).

Partiendo del contenido de las normas parcialmente transcritas, tenemos que antes de intentar cualquier acción judicial o administrativa cuya procedencia pudiera acarrear la practica material que comporte la pérdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal, debe tramitarse el procedimiento previo ante el Ministerio con Competencia en Materia de Hábitat y Vivienda; al respecto, encontramos que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión proferida en fecha 17 de abril de 2013 (Expediente No. AA20-C-2012-0000712), precisó lo siguiente:
“(…) esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. Sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). (…omissis…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. (…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.
7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley. (...)” (Negrita y subrayado de este tribunal superior)

Así las cosas, tomando en consideración los razonamientos antes realizados en concordancia con el criterio jurisprudencial supra citado, puede quien aquí suscribe afirmar que para acudir a la vía jurisdiccional constituye un requisito de admisibilidad sine qua non, el cumplimiento previo del procedimiento administrativo fijado en el referido Decreto-Ley; ello siempre que la demanda pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal por parte de los sujetos amparados por la ley.
En este orden de ideas, se evidencia que riela a los folios 26 al 29 del presente expediente, la Resolución Administrativa signada con el No. 00884 dictada en fecha 27 de mayo de 2014, por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda; a través de la cual se resolvió lo siguiente:

“(…) En fecha 10 de Abril de 2015, la ciudadana JUSBELY CORTEZ, identificada en autos consigna resulta de notificación personal siendo la misma efectiva. En fecha 29 de Junio de 2015 se realiza certificación de audiencia quedando la misma fijada para el día 13 de Julio de 2015 (…) Visto que el arrendador es un pequeño propietario y a los fines de no hacer nugatorio sus derechos. Que los atributos del Derecho de Propiedad son el ius utendi, ius fruendi y el ius abutendi (usar, gozar y disponer) con las limitaciones de utilidad pública o interés general establecida en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, todo ello con el fin de proteger el valor social de la vivienda. Visto que en la Audiencia Conciliatoria las partes en conflicto no llegaron a ningún acuerdo que permitiera resolver pacíficamente el conflicto planteado y en consecuencia esta Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en estricto cumplimiento del artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas HABILITA LA VIA JUDICIAL. Así se decide (…) PRIMERO: Se insta LUIS ENRIQUE AVELLANA SANCHEZ, venezolano, mayor de edad y Titular de la cédula de identidad V.- 22.038.734, a no ejercer ninguna acción arbitraria para conseguir el desalojo de la Vivienda que le alquiló a HERNAN HIRAN LANDAETA BUROZ (…) ya que de hacerlo pudiera incurrir en el incumplimiento de normas legales y sublegales establecidas en nuestro ordenamiento jurídico y en consecuencia sería objeto de las sanciones a que hubiere lugar. SEGUNDO: En virtud que las gestiones realizadas durante la Audiencia Conciliatoria celebrada el día 21 de Octubre de 2015, entre LUIS ENRIQUE AVELLANA SANCHEZ (…) el cual no compareció y fue debidamente asistido por GINETTE SERRANO (…) fueron infructuosas, esta Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en acatamiento a lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas HABILITA LA VÍA JUDICIAL, a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competente para tal fin. TERCERO: Se le informe a los interesados que de conformidad con lo previsto en el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en concordancia con el artículo 32 numeral 1, de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativo una vez notificados dentro de los ciento ochenta (180) días siguientes podrán intentar Acción de Nulidad en contra del presente Acto Administrativo de efectos particulares Y así se decide.”. (Negritas añadidas por esta alzada)
De lo antes expuesto, observa esta juzgadora que la parte actora tramitó el procedimiento especial contemplado en el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR CON COMPETENCIA EN MATERIA DE VIVIENDA Y HÁBITAT, en la cual se le habilitó para acudir a la VÍA JUDICIAL a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competentes.
En tal sentido, es de puntualizar, que la finalidad del agotamiento de la vía administrativa, mediante el procedimiento previo previsto en el mencionado Decreto Ley, como requisito para poder acceder a la vía judicial con ocasión de una demanda que pueda dar lugar al desalojo de un inmueble destinado a vivienda, es para lograr la conciliación de las partes, ya que, en virtud del carácter social que comporta el derecho al acceso a una vivienda digna, es primordial que se llegue a una solución conciliatoria que satisfaga los derechos e intereses de todos los interesados. De allí que, únicamente cuando concluye la fase conciliatoria sin que se pueda celebrar un acuerdo entre las partes –tal y como sucedió en el caso de marras- el órgano administrativo competente dictará su Resolución y se dará por terminado el procedimiento especial, abriéndose entonces la posibilidad de que las partes instauren una demanda por vía judicial para satisfacer sus pretensiones.
Al respecto, el Máximo Tribunal de la República, ha señalado que queda a discrecionalidad de las partes si desean atacar la Resolución administrativa dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda a través de una demanda de nulidad ante la Jurisdicción Contencioso Administrativa, caso en el cual se aplicarían las disposiciones contempladas en la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa o si prefieren optar simplemente por continuar su pretensión de desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento ante la jurisdicción civil ordinaria, caso en el cual operarán las normas de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y demás disposiciones del Código de Procedimiento Civil. (Vid. S. Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, fecha 18/12/2015, Exp. No. 15-0871).
Así pues, mal podría esta juzgadora exigir que las partes acudan, a la vía contencioso administrativa para atacar la providencia administrativa que dicte el órgano administrativo competente, para que así puedan éstas acceder a la vía judicial a través de una demanda por desalojo de un inmueble destinado a vivienda, por cuanto de las consideraciones anteriores se desprende que el único requisito sine qua non previsto en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es que las partes agoten el procedimiento previo especial ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) para poder intentar una demanda ante la jurisdicción civil ordinaria –sin perjuicio de los requisitos contemplados en el Código de Procedimiento Civil para la introducción de cualquier demanda-.
En tal sentido, en vista que en el presente caso el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, declaró con lugar la cuestión previa contemplada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada, por cuanto a su decir, en el procedimiento previo previsto en el mencionado Decreto Ley, referente al agotamiento de la vía administrativa, no se realizó la notificación de la resolución administrativa dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (inserta al folio 26 al 29), a la parte demandada, a los fines de que fuera se iniciara el lapso de agotamiento de los recursos en su contra contemplados en la ley, todo ello, con el fin de poder acceder a la vía judicial civil ordinaria; considera esta juzgadora que lo que antecede constituye una violación al derecho a la tutela judicial efectiva y a la defensa de la parte actora, toda vez que, tal como lo dispone el artículo 10 del tantas veces mencionado Decreto Ley, independientemente de la decisión que se dicte en sede administrativa, las partes podrán acceder a la vía judicial, sin que sea necesario que el acto que autoriza la vía judicial este definitivamente firme, en virtud de la notificación de las partes, siendo la única forma que el acto administrativo no se ejecute de forma inmediata y directa es que sea decretada una medida cautelar de suspensión de los efectos del mismo por un tribunal competente, lo cual no es el caso, por lo que en criterio de quien aquí suscribe, no existe prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.
Como consecuencia de lo anterior, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar CON LUGAR la adhesión al recurso de apelación ejercida por la parte demandante, ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ; en tal sentido, SE REVOCA la decisión dictada en fecha 19 de mayo de 2017, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, y en consecuencia, se ordena al aludido juzgado –previa notificación de las partes una vez recibido el presente expediente- la continuación del presente juicio seguido por DESALOJO, intentado por el prenombrado ciudadano contra el ciudadano HERNÁN HIRAN LANDAETA BUROZ, de conformidad con lo previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.

VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por abogado en ejercicio DANIEL PETTER NIETO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano HERNÁN HIRAN LANDAETA BUROZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda el 19 de mayo de 2017.
SEGUNDO: CON LUGAR la adhesión al recurso de apelación ejercida por el ciudadano LUIS ENRIQUE AVELLA SÁNCHEZ; en tal sentido, SE REVOCA la decisión dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 19 de mayo de 2017, y se declara SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición legal de admitir la acción propuesta; y en consecuencia, se ordena al aludido juzgado -previa notificación de las partes una vez recibido el presente expediente- la continuación del presente juicio seguido por DESALOJO, intentado por el prenombrado ciudadano contra el ciudadano HERNÁN HIRAN LANDAETA BUROZ, de conformidad con lo previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del presente fallo.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida oportunidad legal, esto es al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guatire.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintiocho (28) días del mes de septiembre de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA.

LEIDYMAR AZUARTA
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.).
LA SECRETARIA.
LEIDYMAR AZUARTA

ZBD/lag.-
EXP. No. 17-9244.