TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Los Teques, 12 de abril de 2018
208° y 159º
En horas de Despacho del día de hoy, jueves doce de abril de dos mil diez y ocho (12/04/2018), siendo las diez horas de la mañana (10:00 a.m.,) día y hora establecida por este Juzgado para llevar a efecto la celebración de la AUDIENCIA DE JUICIO O DEBATE ORAL en el juicio que por DESALOJO incoara la abogada CRISTINA ROQUE HERNANDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 216.512, en su condición de apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil HERMANOS CALCAGNO C.A., contra el ciudadano RAFAEL JAVIER NUÑEZ GALINDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.281.140, la cual se sustancia en el expediente identificado con la sigla E-17-192, se constituyó la ciudadana Juez Dra. Andrea Alcalá Pinto, la Secretaria Abogada Omaira Materano Núñez, y el Alguacil Jeinner Blanco, se procedió a anunciar el acto en las puertas del Tribunal, presente la ciudadana BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número V-5.452.326, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 24.932, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, asimismo se encuentra presente la ciudadana NELYDA AIMARA RIVAS PEÑA venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número V-10.279.370, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 59.035, apoderada judicial de la parte demandada. Se hace constar que este Tribunal no cuenta con medios para dejar registro audiovisual de la presente audiencia. Seguidamente se dio la palabra a la apoderada judicial de la parte demandante, quien expone: “Siendo el día de hoy el día fijado para que tenga lugar el debate oral lo hago de la siguiente manera: inicia el presente procedimiento por demanda intentada por la sociedad mercantil Hermanos Calcagno C.A., en su carácter de arrendadora contra RAFAEL JAVIER NUÑEZ GALINDEZ en su carácter de arrendatario del inmueble ubicado en la avenida Bertorelli, Edificio Hermanos Calcagno de esta ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, cuyo local está destinado para uso comercial, las condiciones arrendaticias quedaron estipuladas en el contrato de arrendamiento quien cursa en autos siendo la circunstancia de que el arrendatario ha dejado de pagar de manera reiterada los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2012 hasta la presente fecha sin que en el lapso probatorio la parte demandada haya consignado un medio de prueba que pueda llevar a la convicción a este Tribunal de que en realidad se encuentra solvente en el pago de dichos cánones por lo que se consolida la procedencia de esta acción acorde a lo dispuesto al artículo 40 de la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para Uso Comercial, como causa sobrevenida a este proceso la parte demandada confeso que el mencionado inmueble a pesar de que en el contrato se señaló que se destinaria a uso comercial manifestó que era utilizado como su residencia fija lo cual patentiza la violación de las normas convenidas en el citado contrato, por lo que prospera en derecho el desalojo del citado inmueble”. In continente, se le concede la palabra a la apoderada judicial de la demandada, quien expone: “actuando en este acto en mi carácter de apoderada del ciudadano Rafael Javier Núñez Galindez, procede en este acto a ratificar en todas y cada una de sus partes la contestación de la demanda consignada en tiempo útil y que riela anexada al presente expediente, a saber, alego como punto previo el presente procedimiento se realiza de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial , siendo que dicha norma señala expresamente en su artículo número cuatro que queda excluida de su aplicación los inmuebles no destinados al uso comercial entre otros viviendas, oficinas industrias etc., siendo que la parte actora confiesa, reconoce y sostiene en su libelo de demanda que el contrato a que se refiere el inmueble arrendado es exclusivamente para fines de fábrica de muebles de madera siendo que en la actualidad efectivamente dicho uso se ha mantenido, tal como se desprende de inspección judicial realizada para tales fines y promovida por la demandada. En otro orden de ideas, rechazo, niego y contradigo la insolvencia en los cánones de arrendamiento por cuanto en el transcurso de los más de catorce años de ocupación del mismo las partes de común y mutuo acuerdo realizaron acuerdo verbales que modificaron la ejecución de los pagos, los cuales serán demostrados a través de las testimoniales correspondientes, así mismo se desprende en la presente causa que la parte actora promueve titulo supletorio emanado del Juzgado Primero de Primeras Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción judicial de fecha 15 de marzo de 2004, que indica textualmente la existencia de una planta bajo compuesta por un salón, baños, segundo piso compuestas de tres apartamentos con habitación lo que ratifica que las mejoras y construcciones fueron realizadas por mi poderdante igualmente ciudadana Juez, rechazo niego y contradigo que el presente inmueble se encuentre subarrendado por cuando se evidencia en autos, tampoco lo demostró la parte actora la existencia de subarrendamiento alguno, siendo la verdad verdadera que tal figura no existe en la presente causa. Igualmente ciudadana Juez señala la parte actora la presunta deuda por los meses desde marzo del 2012 a la presente fecha, siendo que para el momento de la contestación de la presente demanda lo relacionado hasta septiembre 2014 se encuentra evidentemente prescritos, por lo anteriormente expuesto insiste esta apoderada en rechazar, negar y contradecir lo alegado por la parte actora solicitando igualmente improcedente la presente causa por cuanto se está ventilando a través de un procedimiento que evidentemente excluye las industrias o fabricas objeto actual, se dedica la empresa. Asimismo participio al Tribunal que desisto del testigo MIGUEL ORTIZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 13.128.046. Es todo” Seguidamente, y a los fines de garantizar el derecho a réplica, se le concede la palabra a la apoderada judicial de la parte actora, quien expone: “Vista la exposición de la representante de la parte demandada en cuanto a la improcedencia del procedimiento que a su decir se le dio en arrendamiento al Sr. Rafael Javier Núñez Galindez fue una fabrica y no un galpón con una superficie de 450mts2, que es parte anexa que se encuentra en la parte baja del edificio Hermanos Calcagno, está claramente establecido en el contrato de arrendamiento donde se señala el uso del inmueble que será para fines comerciales consistentes en fábrica de muebles de madera como efectivamente se dejo constancia a través de la inspección judicial existiendo en consecuencia una errónea interpretación, en este sentido le corresponderá al juez de la causa dictaminar lo considere oportuno acorde lo alegado y probado en autos, insisto en que efectivamente procede en derecho la presente acción por estar patentizado en el procedimiento la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, no siendo de ninguna manera un hecho controvertido la realización o no de mejoras por parte del arrendatario, ya que en el caso por supuesto negado de que el arrendatario las haya realizado sin la autorización del arrendador estas quedaran en beneficio del inmueble como lo acordaron en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, no es cierto el alegato formulado por la parte demandada de que haya variación o convenio distintos entre el arrendador y el arrendatario con respecto al pago del canon de arrendamiento insisto en cada una de sus partes en los puntos establecidos en el libelo de la demanda. Es todo.” Inmediatamente, se confiere el derecho a contrarréplica al apoderada judicial de la parte demandada, quien expone: “Insiste esta apoderada judicial en solicitar a este digno Tribunal se declare improcedente el procedimiento incoado por ante el mismo, todo esto en función de existir causal de nulidad absoluta para el mismo, ya que es inobjetable el hecho que se requiere la formalidad jurídica de un procedimiento adecuado para la continuación de las causas siendo que efectivamente tal como lo señala la parte actora el contrato de arrendamiento señala textualmente y así se evidencia en autos, por cuanto rielan consignados los mismos, que el local arrendado el uso sigue siendo únicamente para fines de fábrica de muebles de madera, ciudadana juez, no existe queda demostrado en la inspección judicial giro comercial en dichas instalaciones por cuanto la actividad realizada no implica comercialización directa al público, por lo que se encuentra como evidentemente excluido del presente procedimiento y en relación a los cánones insolutos presuntamente señalados por la parte actora, desde el nacimiento de nuestro derecho los acuerdos y convenimientos forman parte de nuestro acervo jurídico, ratificado y convalidado los pagos y acuerdos con los catorce años de permanencia de manera pacífica en dicho local. Es Todo”. Sin embargo, el Tribunal con base a lo establecido en el artículo 862 in fine del Código de Procedimiento Civil, interroga a la apoderada judicial de la parte demandada, identificado ut supra: ¿El inmueble arrendado objeto de esta controversia funciona como fabrica de mueble tal y como expresamente se indica en los distintos contratos de arrendamiento firmado por su representado o le cambiaron y/o le modificaron su objeto? A lo cual respondió: Allí no hay giro comercial no se realiza ningún tipo de mueble para la venta al público, los muebles que se realizan son de tipo industrializado, es decir, no puede el publico común acceder de manera libre a ir adquirir a gusto alguno de los muebles allí fabricado, lo que desvirtúa la posible existencia de un giro comercial, igualmente y tal como se evidencia en la inspección judicial las herramientas son industriales que son las necesarias para el ejercicio de dicha empresa las cuales fueron fijadas fotográficamente en la inspección, es todo. En este estado, siendo las diez y cuarenta de la mañana de (10:40 a.m.), el Alguacil anuncia el acto a las puertas del Tribunal de evacuación testimonial del ciudadano CESAR ORLANDO RAMIREZ SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.164.033, de profesión u oficio tapicero, domiciliado en Residencias La Cascarita, Calle Real La Mata, edificio 2, apto 37D, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, tal y como fuere acordado por auto de fecha 20 de noviembre de 2017, inserto al folio ciento treinta y seis (f.136), haciéndose presente una persona que juramentado en forma legal dijo ser y llamarse como ha quedado escrito e impuesto del motivo de su comparecencia así como de las generales de Ley referente a testigos, manifestó no tener impedimento alguno para declarar. Seguidamente, pasa la apoderada judicial de la parte demandada y promovente a interrogar al testigo de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que los pagos de alguno de los cánones de arrendamiento se realiza en dinero efectivo u otra forma comercial de pago? El testigo contestó: en dinero efectivo. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo como le consta que se realizaron pagos en efectivo de los cánones de arrendamiento? El testigo contestó: por muchas veces fui yo mismo a cancelarlos en dinero en efectivo; TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si le consta que otras personas incluyendo al propietario de la empresa realizaron otros pagos en la misma forma? El testigo contestó: el propietario cancelaba también en efectivo, pero otra persona no; CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si al momento de realizar usted los pagos en efectivo que se refiere en ese instante a usted le otorgaron recibo? El testigo contestó: no. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si las construcciones y mejoras fueron realizadas por el ciudadano Rafael Núñez o personal bajo su contratación? El testigo contestó: las mejoras al local las hizo Rafael Núñez, mientras tuvo allí, hizo arreglos para mejorar la empresa como tal. Es todo. Seguidamente, pasa la apoderada judicial de la parte actora a interrogar al testigo de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si usted trabaja para el Sr. Rafael Núñez? El testigo contestó: Si. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo acorde con la respuesta que acaba de dar si usted es amigo del Sr. Rafael Núñez? El testigo contestó: somos compañeros de trabajo, soy contratado por él. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo cuanto le paga el Sr. Rafael Núñez por concepto de salario o se encuentra subarrendado en el inmueble? El testigo contestó: nosotros trabajamos de la siguiente manera el contrata los trabajos y me paga un porcentaje del presupuesto o del contrato como tal; CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo de acuerdo a su respuesta anterior si tiene interés en las resultas de este procedimiento en el sentido de que el Sr. Rafael Núñez continúe ocupando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento? El testigo contestó nosotros dependemos de eso. En este estado la apoderada judicial de la parte actora solicito ser oída por el Tribunal y en consecuencia expone: “En vista del interés manifiesto que tiene el testigo promovido por la parte demandada resulta inoficioso continuar con las repreguntas por tanto cesaron. Acto seguido y siendo las once y tres de la mañana de (11:03 a.m.), el Alguacil anuncia el acto a las puertas del Tribunal de evacuación testimonial del ciudadano ANTOINE ENRIQUE LAHOUD ADAM, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-13.233.478, de profesión comerciante, domiciliado en Urbanización Pan de Azúcar, Calle El Bosque, Parcela 263A, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, tal y como fuere acordado por auto de fecha 20 de noviembre de 2017, inserto al folio ciento treinta y seis (f.136), haciéndose presente una persona que juramentado en forma legal dijo ser y llamarse como ha quedado escrito e impuesto del motivo de su comparecencia así como de las generales de Ley referente a testigos, manifestó no tener impedimento alguno para declarar. Seguidamente, pasa la apoderada judicial de la parte demandada y promovente a interrogar al testigo de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si el ciudadano Rafael Núñez efectuó la construcción y mejoras del inmueble en la cual funciona la fábrica de muebles? El testigo contestó: si realizo. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo como le consta? El testigo contestó: desde el primer momento que él entro allí como inquilino yo estuve y vi las instalaciones que él estaba recibiendo, de qué manera me consta? Yo fui quien le prestó dinero para que él entrara al local, y pagar lo que le estaban pidiendo por el local; TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento a que actividad comercial se dedica la empresa que funciona en dicho local? El testigo contestó: trabajo de carpintería, muebles a la medida. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si mantiene alguna relación comercial con el ciudadano Rafael Núñez? El testigo contestó: Si la mantengo. Es todo. Seguidamente, pasa la apoderada judicial de la parte actora a repreguntar al testigo de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene interés en el resultado del presente juicio por verse afectado desde el punto de vista comercial? El testigo contestó: Ninguno. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo de acuerdo a su respuesta dada en este interrogatorio usted es amigo íntimo del Sr. Rafael Núñez? El testigo contestó: No, mantenemos relaciones comerciales. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo acorde con su respuesta en la pregunta tercera que se le formuló en este interrogatorio, que empresa funciona en el galpón objeto del contrato de arrendamiento? El testigo contestó: no sabría decirle porque trabajo directamente con Rafael; CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento cuanto es el canon de arrendamiento que paga el Sr. Núñez por el galpón donde funciona las actividades comerciales que usted señaló?. El testigo contestó: No lo sé, no manejo esa información. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de que el propietario del inmueble haya autorizado de manera verbal o escrita al Sr. Rafael Núñez para realizar los trabajos a los cuales usted se refirió en preguntas anteriores, específicamente en la número uno? El testigo contestó: Si, literalmente, le dijeron trabaje tranquilo. En este estado cesaron las repreguntas siendo las once y veinte y cinco minutos de la mañana (11:25 am). En este estado, el Juez a cargo de este tribunal pasa de conformidad con lo establecido en el artículo 876 del Código de Procedimiento, analizar el mérito del presente asunto, y en consecuencia a pronunciar el fallo, el cual se hace bajo el siguiente análisis: PUNTOS PREVIOS. De la impugnación de la cuantía. La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda señaló: “se impugna el monto establecido en la estimación de la demanda la cual es por un monto de CIENTO OCHO MIL BOLIVARES EXACTOS, siendo dicha cvantidae (Sic) irrisoria puesto el monto de las bienhechurías realizadas por mi poderdante superan el mismo, calculándose en la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES…)”; así las cosas, la parte actora estimó la demanda en la suma de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00), por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados desde el mes de marzo del 2012 hasta el mes de febrero del 2017, ambos meses inclusive, a razón de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00) cada mes; por su parte, el demandado al momento de impugnar la cuantía de la demanda por irrisoria, no demostró con actividad probatoria alguna en qué consistía dicha exageración, aunado a que no señaló expresamente cuales, a su criterio, eran los parámetros que se debían aplicar para el cálculo de la estimación de la misma, en consecuencia este Juzgado desecha la impugnación de la cuantía de la demanda y se declara firme la estimación de la misma hecha por la parte actora. Y así se establece.- De la prescripción de los cánones de arrendamiento. Corresponde a esta juzgadora, pronunciarse acerca de la prescripción de los cánones de arrendamiento, argumentada por la representación judicial de la parte demandada; así pues, entendemos que la prescripción constituye un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación cuando transcurre cierto tiempo sin que el titular de un derecho lo ejercite, ello en atención al artículo 1952 del Código Civil, que consagra dicha figura de prescripción. En detalle, el artículo 1952 del Código Civil indica que “se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos. En atención al contenido de la norma transcrita, el tribunal observa que el Código Civil prevé un tipo de prescripción breve que opera en determinados supuestos entre los que se encuentra la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, por años o por plazos periódicos más cortos. Así, pues, siendo el carácter de la respectiva demanda el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, estos están sujetos a un lapso de prescripción de tres años. A su vez, el artículo 1.967 eiusdem establece que la prescripción puede interrumpirse natural o civilmente. Opuesta la prescripción, corresponde determinar si ésta operó en el caso bajo estudio. Al respecto, se observa que la demanda que nos ocupa, versa, sobre el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento que deviene de la celebración de un contrato de arrendamiento de un galpón propiedad de la sociedad mercantil HERMANOS CALCAGNO, C.A., el cual fue arrendado al ciudadano RAFAEL JAVIER NUÑEZ GALINDEZ, por lo que éste se comprometió a pagar la cantidad de MIL OCHOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800,00), los cinco primeros días de cada mes, empezando el 18 de julio del 2012, fecha en la cual fue suscrito el último de los contratos celebrados entre las partes supra mencionadas, siendo éste el momento en el cual empezó a transcurrir el lapso de prescripción de la acción antes planteada, es decir, el lapso de 3 años previsto para las obligaciones de pagar los atrasos de arrendamientos a ser pagadas “por años o por plazos periódicos más cortos.” Así las cosas, en un primer momento el lapso previsto en el artículo 1.980 del Código Civil, inició el 18 de julio del 2012, fecha en la cual celebraron el contrato de arrendamiento y tendría como fecha tope el 18 de julio del 2015, ello tomando en cuenta que el mencionado contrato se volvió a tiempo indeterminado hasta la presente fecha de la interposición de la ut supra mencionada demanda; es decir, que el contrato de arrendamiento estuvo vigente los siguientes años a su decir los años 2013, 2014, 2015, 2016 y febrero del 2017, fecha en la cual fue interpuesta la presente demanda de desalojo, en consecuencia, será entonces menester determinar si la parte actora interrumpió la prescripción con algún acto que demuestre su voluntad de hacer uso de su derecho y de requerir el cumplimiento de la respectiva obligación. Ahora bien, en autos quedó asentado que la interposición de la presente demanda tuvo lugar en fecha 09 de marzo del 2017, encontrándose hasta entonces en el lapso hábil de interposición; sin embargo, al analizar las formas de interrumpir la prescripción de la acción, se observa en primer lugar que el debido registro del libelo al que hace referencia el artículo supra transcrito a los fines de interrumpir la prescripción, no se produjo, y en segundo lugar, que la admisión de la demanda se dio en fecha 27 de marzo del 2017 (folio 84), ordenándose en esa misma fecha el emplazamiento de la parte demandada el cual tuvo lugar el 26 de mayo del 2017, fecha en la cual el alguacil del tribunal consigno la boleta de citación debidamente firmada; por lo tanto, la citación de la parte demandada, se efectuó una vez transcurrido el lapso de prescripción de la acción para el pago de los cánones de arrendamiento de los meses marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2012, enero hasta diciembre del 2013; y enero y febrero del 2014, sin que de las actas del expediente se evidenciara que la parte actora haya dado cumplimiento a lo previsto en el artículo 1.969 eiusdem con anterioridad a la fecha de vencimiento del lapso en cuestión; en tal sentido, se encuentra prescrita la obligación del cobro de los cánones de arrendamientos insolutos de los meses marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2012, enero hasta diciembre del 2013; y enero y febrero del 2014, en virtud de haber trascurrido el lapso de tres (03) años establecidos en el artículo 1.980 del Código Civil. Y así se establece.- Del objeto de la causa. En este orden de ideas, el demandado a su vez argumento en su oportunidad procesal, que el presente juicio no debió sustanciarse aplicando el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debido a que esta normativa excluye las industrias, ya que el presente caso se trataba de una “industria” y no de un “galpón de uso comercial”, destinado a la fabricación de muebles de madera. En tal sentido, este Tribunal de cognición de una revisión de las actas procesales especialmente del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes plenamente identificadas en autos, que riela al folio 81, pudo constatar que en la cláusula primera del mencionado contrato establecieron que el inmueble “…será destinado por “EL ARRENDATARIO” únicamente para fines comerciales consistentes en fábrica de muebles de madera.” Siendo así las cosas, esta sentenciadora considera oportuno hacer mención de la diferencia existente entre la industria y fábrica de muebles de maderas; pues, la industria, es la encargada del procesamiento de la madera, desde su plantación hasta su transformación en objetos de uso práctico, pasando por la extracción, corte, almacenamiento o tratamiento bioquímico y moldeo, obteniendo como producto final materiales de construcción, mobiliarios, papel, entre otros derivados y productos de la madera; mientras que la fabrica, será aquel establecimiento o lugar físico, o eventualmente virtual, dotado de maquinarias, herramientas e instalaciones necesarias para la fabricación o elaboración de ciertos objetos con la madera ya previamente tratada y prefabricada. Finalmente, vistos los términos en que se encuentra planteada la presente causa, el objeto que constituye su pretensión y el contrato celebrado entre las partes, así como la inspección judicial in limine litis practicada el día 23 de noviembre del 2017, en el inmueble objeto de este juicio, este Tribunal observa que el presente asunto versa sobre un galpón con fines comerciales para la fabricación de muebles de madera, producto del contrato de arrendamiento celebrado voluntariamente entre las partes, en el cual establecieron como objeto principal el alquiler del mencionado galpón únicamente para fines comerciales, consistente en la fabricación de muebles de madera. En tal sentido, de la revisión del expediente se puede extraer que el contrato que da lugar a la pretensión de desalojo, fue celebrado para materializar una relación arrendaticia sobre un galpón exclusivamente para la fabricación de muebles de madera, no una industria; en consecuencia, el objeto de la presente causa versa sobre un galpón con fines comerciales, por tal motivo el caso de marras debe ser dilucido de acuerdo a los preceptos establecidos en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.- seguidamente, estando el Tribunal en la oportunidad para decidir sobre la procedencia o no de la demanda de desalojo interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, quien aquí decide pasa a pronunciarse, tomando en consideración los siguientes elementos de derecho. Los contratos.- El artículo 1.133 del Código Civil, expresa: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. En el caso de marras, se trata de un contrato de arrendamiento, el cual se encuentra estipulado en el artículo 1.579 ejusdem, a saber: “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”. Así las cosas, el contrato de arrendamiento es aquel acto jurídico por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte, llamada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. De la Fuerza obligatoria de los contratos.- El artículo 1.159 del Código Civil, establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes. Del incumplimiento de los contratos.- El artículo 1.167 del Código Civil, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Del artículo transcrito anteriormente se desprenden dos (02) supuestos de procedencia de la acción de cumplimiento del contrato, el primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, siendo así las cosas, la parte contratante que ve que la otra parte no cumple con lo pactado o acordado en dicho contrato tiene derecho a defender y exigir el cumplimiento de lo acordado, aparte de reclamar a su vez los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación. En el presente caso, la demandante invoca la aplicación del numeral 2do del artículo 1.592 del Código Civil, a saber: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…) 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”. De la citada norma, se colige que la obligación del arrendatario consiste en ser un buen padre de familia, así como no destinar el inmueble a un fin contario al acordado en el contrato y pagar oportunamente el canon de arrendamiento en la fecha pactada. Bajo este contexto, debe decidir esta juzgadora si procede o no la acción de desalojo invocada por la accionante y rechazada por la demandada. De lo anterior, se observa que no fue controvertida la propiedad del inmueble alegada por la parte actora, tampoco lo fue la existencia del contrato de arrendamiento, y por cuanto la naturaleza de éste es la bilateralidad, en el sentido de que nacen obligaciones para ambas partes, debe analizarse si efectivamente la parte demandada incurrió en el incumplimiento que le atribuye la parte actora, por no haber cancelado los cánones de arrendamiento de 60 meses, correspondientes a marzo, abril, mayo, junio, julio hasta diciembre del 2012; enero a diciembre del 2013; enero a diciembre del 2014; enero a diciembre del 2015; enero a diciembre del 2016; enero y febrero del 2017; así como haber subarrendado a terceros, lo cual fue rechazado por aquella, e su oportunidad procesal, en virtud que a su decir, él no incumplió con los pagos de los cánones, ya que había cubierto los gastos de construcción, igualmente que no hay terceros alquilados y que ocupa el inmueble en calidad de residente. Como anteriormente se dijo, en el caso de marras, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 18 de julio del 2012, por las partes supra identificadas, integrantes del presente juicio. Así las cosas, la accionante fundamento su pretensión en el incumplimiento de las obligaciones contractuales previstas en las siguientes cláusulas: Cláusula Segunda del contrato (folio 81): “SEGUNDA: El canon de Arrendamiento ha sido convenido por ambas partes en la cantidad MIL OCHOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800,00), “EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días de cada mes; en la dirección u/o cuenta bancaria que “LA ARRENDADORA” le indique, para todo se dará recibo. En caso de darse prorrogas automáticas o sucesivas que se pudieran presentar derivadas del presente contrato de arrendamiento, el canon aquí establecido, se ajustará un treinta (30) por ciento (%), tomando en cuenta el ultimo que este pagando, calculado conforme a los puntos porcentuales y valores que arroje el Banco Central de Venezuela, para los índices nacionales de precios al consumidor (INPC), en el rubro de Arrendamientos para el área metropolitana de Caracas y así ambas partes declaran aceptarlo.”. Referida al pago mensual del canon de arrendamiento, por la cantidad de MIL OCHOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800,00); aprecia este Tribunal que la parte demandada no pagó 60 mensualidades, correspondientes a marzo hasta diciembre del 2012; enero a diciembre del 2013; enero a diciembre del 2014; enero a diciembre del 2015; enero a diciembre del 2016; enero y febrero del 2017, que dan un monto total de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00), ya que en su oportunidad procesal, en la contestación de la demanda que riela al folio 107, alegó que “…las partes acordaron de mutuo acuerdo que mi representado construyera, remodelara y acondicionara hasta la definitiva el inmueble arrendado, obligándose mi representado igualmente a mantener los espacios adyacentes e internos, tal como hasta la fecha ha ocurrido, (…), siendo él quien asumió económicamente los gastos de mano de obra y materiales que hasta la fecha se han requerido, por lo que mal se puede establecer insolvencia…”; no obstante, no consta en autos elemento probatorio alguno que demuestre la cancelación de los cánones de arrendamiento adeudados, por un monto total de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00), reflejado en los sesenta (60) meses sin cancelar, a razón de la cantidad de MIL OCHOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800,00); así como tampoco se evidenció prueba alguna que acreditara los gastos de mano de obra y materiales requeridos, alegados por ésta en su defensa. En tal sentido, la parte accionada no logró demostrar el pago de las sesenta (60) mensualidades, correspondientes a los meses marzo hasta diciembre del 2012; enero hasta diciembre del 2013; enero hasta diciembre del 2014; enero hasta diciembre del 2015; enero hasta diciembre del 2016; enero y febrero del 2017, debido a que no trajo a los autos prueba alguna que lo eximiera o acreditara el cumplimiento de dicha obligación, en consecuencia, la parte demandada incumplió con la cláusula segunda, en lo que respecta al pago oportuno de los cánones de arrendamiento. Y así se establece.- Cláusula Décima del contrato (folio 81 y su vuelto): “DECIMA: Queda entendido que “EL ARRENDATARIO no podrá subarrendar, ceder o traspasar total o parcialmente el presente contrato. De igual forma “LA ARRENDADORA” desconocerá a cualquier persona ocupante de los inmuebles que no sea exclusivamente “EL ARRENDATARIO, ya que es celebrado INTUITO PERSONAE, en lo que respecta al mismo.” Referida a la prohibición de subarrendarle, cederle o traspasarle total o parcialmente el contrato a otra persona distinta al arrendatario; es decir, a terceras personas; aprecia este Juzgado que la parte actora no trajo medio probatorio alguno que acreditara la existencia de un tercer arrendatario en el inmueble; no obstante, la parte demandada en su oportunidad procesal, contestación de la demanda, promovió inspección judicial al referido inmueble, que riela a los folios 139 y 140 en el cual a través de la misma se pudo constatar que no existe la figura de un tercer arrendatario, debido a que una vez constituido el Tribunal en el inmueble de marras, fue atendido por el ciudadano RAFAEL JAVIER NUÑEZ GALINDEZ, parte demandada; en tal sentido, la parte demandada cumplió con la cláusula décima. Así se establece.- Ahora bien, en lo que respecta a lo alegado por la parte demandada, referente a que ocupa el inmueble, en calidad de residente, este Juzgado observó que de la prueba promovida por ésta en su oportunidad procesal, referente a la inspección judicial al inmueble de marras, que riela a los folios 139 al 146, se constató que el uso del referido inmueble es de uso exclusivo para fabricar muebles de madera y no como vivienda, pues, en dicha inspección se constató la existencia de personas laborando con maderas de diversos tipos y tamaños, así como los diversos materiales, herramientas e instrumentos de trabajo relacionados con la fabricación de muebles y no se evidenció persona alguna en carácter de residente; en consecuencia, el uso del galpón es de carácter comercial, en virtud de la fabricación de muebles de madera y no de vivienda como argumento el demandado. Así se establece.- En este orden de ideas, por cuanto se estableció supra, que la parte demandada, ciudadano RAFAEL JAVIER NUÑEZ GALINDEZ incumplió con la obligación de la cláusula segunda establecida en el contrato celebrado entre las partes, referente al pago oportunamente de los cánones de arrendamiento; en consecuencia es forzoso para este Juzgado condenar a la parte demandada, identificada anteriormente al pago de los cánones de arrendamiento adeudados, a razón de la cantidad de MIL OCHOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800,00) por cada mes, correspondiente a los meses marzo hasta diciembre del 2014; enero hasta diciembre del 2015; enero hasta diciembre del 2016; enero y febrero del 2017. Corolario de lo anterior, juzga quien decide, que ante el incumplimiento de la obligación adquirida por la parte accionada, respecto a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, resulta forzoso declarar parcialmente con lugar la demanda de desalojo, tal como se resolverá en la parte resolutoria de esta sentencia. Así se decide.- Sobre la base de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil HERMANOS CALCAGNO, C.A. contra el ciudadano RAFAEL JAVIER NUÑEZ GALINDEZ, ambas parte suficientemente identificadas al inicio de esta sentencia, en consecuencia, se dispone: Primero: se condena a la parte demandada a entregar a la parte demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que a continuación se identifica: UN GALPÓN CON UNA SUPERFICIE APROXIMADA DE CUATROCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (450 MTS2), DICHO INMUEBLE ES PARTE ANEXA QUE SE UBICA EN LA PLANTA BAJA DEL EDIFICIO HERMANOS CALCAGNO, UBICADO EN LA AVENIDA BERTORELLI, DE LA CIUDAD DE LOS TEQUES, MUNICIPIO GUAICAIPURO, ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA. Segundo: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora el equivalente al pago de los cánones de arrendamiento adeudados, a razón de la cantidad de MIL OCHOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800,00) por cada mes, correspondiente a los meses marzo hasta diciembre del 2014; enero hasta diciembre del 2015; enero hasta diciembre del 2016; enero y febrero del 2017. Se condena a la parte demandada al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil. Con el pronunciamiento del presente fallo, cesa la presente audiencia. De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el fallo íntegro se publicará dentro de los diez (10) días de Despacho siguientes al de la presente fecha. Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, a las _____________ del día jueves doce de abril de dos mil diez y ocho (12/04/2018); años: 208º de la Independencia y 159° de la Federación.Es todo. Terminó se leyó y conformes firman:
La Juez

Dra. ANDREA DEL C. ALCALA PINTO

Apoderada judicial de la parte actora,

Ciudadana: BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE
Apoderada judicial de la parte demandada

Ciudadana: NELYDA AIMARA RIVAS PEÑA
Los testigos,

Ciudadano: CESAR ORLANDO RAMIREZ

Ciudadano: ANTOINE ENRIQUE LAHOUD ADAM
La Secretaria,
Abogada: OMAIRA MATERANO NUÑEZ
Expediente E-17-192