TSJ Regiones - Decisión

...REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Los Teques, ocho (08) de agosto de 2018.

208° y 159°

PARTE ACTORA: ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, de nacionalidad portugués, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.187.902.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: Abogados FRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE y LESLIE CRISTINA VELÁSQUEZ ESCOBAR, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.306 y 48.428, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ RAMOS NARVAEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIO DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS ESPINOZA VASQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos. V-4.647.932, V-4.765.629, V.- 10.531.591 y V-13.311.993, respectivamente.
DEFENSORA AD LITEM
DE LA PARTE DEMANADADA: Abogada OFELIA CHAVARRIA, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 41.361.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL (ARRENDATICIO).

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA (CUESTIONES PREVIAS)

EXPEDIENTE Nº: 21.022.

CAPITULO I
SÍNTESIS DE LA LITIS

Se inició la presente acción, mediante el sistema de Distribución de causas, en fecha 18 de julio de 2016, presentada por el abogado en ejercicio FRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, en su condición de Apoderado Judicial de la parte actora, ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, contra los ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVAEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIO DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS ESPINOZA VASQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIO y BANCO DEL CARIBE C.A, BANCO UNIVERSAL en su carácter de tercero interviniente de conformidad con lo preceptuado en el artículo 370 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil. Por RETRACTO LEGAL. (F. 01 al 10 pza. I).
Por auto de fecha 05 de agosto de 2016, este Tribunal admitió la presente demandada, ordenando el emplazamiento de los codemandados, ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVAEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIO DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS ESPINOZA VASQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIO, con la finalidad que comparecieran a las 11:00 a.m., del quinto (5to) día de Despacho siguiente a la última de las citaciones, a una audiencia de mediación entre las partes. (F. 209 pza. I).
Por auto de fecha 11 de agosto de 2016, se ordenó citar al Banco del Caribe C.A., con interviniente forzoso, en el presente juicio. (211 pza.I).
En fecha 23 de septiembre de 2016, mediante auto se libraron las respectivas compulsas de citación y comisión, para lograr la citación de los codemandados. (F. 02 pza. II)
En fecha 16 de febrero de 2017, el abogado JUAN B. CARABALLO GAMBOA consignó Poder, a fin de ejercer su representación en juicio en representación del BANCO DEL CARIBE C.A, BANCO UNIVERSAL. (F. 118-119)
En fecha 09 de marzo de 2017, se ordenó librar compulsa de citación y comisión al BANCO DEL CARIBE C.A, BANCO UNIVERSAL.
Por auto de fecha 02 de marzo de 2017, se ordenó reponer la causa al estado de citación de los codemandados ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVAEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIO DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS ESPINOZA VASQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIO, y del acreedor hipotecario BANCO DEL CARIBE C.A, BANCO UNIVERSAL. (F. 130-131 vto. Pza. II).
Mediante diligencia de fecha 28 de marzo de 2017, la representación judicial de la parte accionante, abogado FRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, procedió a desistir del procedimiento incoado contra el forzoso interviniente BANCO del CARIBE C.A. BANCO UNIVERSAL. (F. 141 pza. II).
En fecha 03 de abril de 2017, este Juzgado dictó sentencia interlocutoria en la cual se homologó el desistimiento del procedimiento de la demanda al acreedor hipotecario BANCO DEL CARIBE C.A, BANCO UNIVERSAL. (F. 142 al 145 pza. II).
Agotadas las gestiones pertinentes para lograr la citación de los codemandados, ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVAEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIO DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS ESPINOZA VASQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIO, sin que esta fuere lograda, por auto de fecha 15 de marzo de 2018, se designó como defensora judicial de los mismos, a la abogada en ejercicio OFELIA CHAVARRIA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 41.361, a quien se ordenó notificar mediante boleta (F. 67-68 pza. III).
Mediante diligencia de fecha 10 de abril de 2018, el ciudadano Alguacil de este Juzgado dejó constancia de haber notificado a la abogada OFELIA CHAVARRIA, nombrada defensora judicial de la parte demandada. (F. 69-70 pza. III). Dicha profesional del derecho procedió a aceptar el cargo para el cual fue nombrada, en diligencia de fecha 12 de abril de 2018. (F. 71 pza. III).

En fecha 14 de mayo de 2018, el ciudadano Alguacil de este Juzgado dejó constancia de haber practicado la citación personal de la abogada OFELIA CHAVARRIA, Ipsa Nº 41.361, en su condición de defensora judicial de los codemandados ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVAEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIO DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS ESPINOZA VASQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIO. (F. 78-79 pza. III).
Previa consignación de los fotostatos necesarios por parte de la parte actora, en fecha 25 de abril de 2018, se libró compulsa de citación a la defensora Ad Litem, abogada OFELIA CHAVARRIA, Ipsa Nº 41.361. (F. 77 pza. III). Costando su citación, mediante diligencia de fecha 14 de mayo de 2018, suscrita por el Alguacil de este Juzgado. (F. 78-79 pza. III).
Por diligencia de fecha 24 de mayo de 2018, la abogada OFELIA CHAVARRIA, Ipsa Nº 41.361, en su condición de defensora judicial de los codemandados ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVAEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIO DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS ESPINOZA VASQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIO, solicitó se librara cómputo de los días de Despacho transcurridos desde el quince (15) mayo de 2018, al veintitrés (23) mayo de 2018, (ambas fechas inclusive). (F. 80 pza. III). Dicho pedimento fue acordado por auto de fecha 25/05/2018. (F. 81 pza. III).
Previa solicitud de la defensora judicial de la parte demandada abogada Ofelia Chavarria, se dicto auto en fecha 25/05/2018, en el cual práctico cómputo de los días de de Despacho transcurridos desde el quince (15) mayo de 2018, al veintitrés (23) mayo de 2018, (ambas fechas inclusive). (F. 81 pza. III).
En fecha 28 de junio de 2018, se dictó auto en el cual se fijó el quinto (5º) día de Despacho siguiente a dicha fecha, a las nueve (9:00 a.m.), con la finalidad de llevar a cabo la audiencia de mediación conforme al artículo 99 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas (F. 82 al 85 pza. III).
Mediante diligencias de fecha 04 de junio de 2018, el apoderado judicial de la parte actora abogado FRANCISCO DUARTE, y la defensora judicial designada abogada OFELIA CHAVARRIA, se dieron por notificados del auto dictado en fecha 28/05/2018. (F. 86-87).
En fecha 11 de junio de 2018, se llevó a cabo la audiencia de mediación en la cual asistieron ambas partes, declarándose abierta el plazo de contestación de la demanda indicado en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas (F. 89-90 pza. III).
En fecha 26 de junio de 2018, la defensora judicial de la parte codemandada abogada OFELIA CHAVARRIA, Ipsa Nº 41.361, consignó escrito de contestación de la demanda y opuso la cuestión previa contenía en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (F. 91 al 100 pza. III).
Por escrito de fecha 02 de julio de 2018, el ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, de nacionalidad portuguesa, titular de la cédula de identidad Nº E. 81.187.902, asistido por el abogado en ejercicio FRANCISCO DUARTE, presentó escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas. (F. 107 al 10 pza. III).
Mediante diligencia de fecha 10 de junio de 2018, el abogado FRANCISCO DUARTE, Ipsa Nº 7.306, solicitó se oficiara al Banco Caribe, (BANCARIBE), con la finalidad que informará sobre el gravamen que pesa sobre el inmueble objeto de la presente litis, ante dicha entidad Bancaria. (F. 122-123 pza. III).
Ahora bien, siendo la oportunidad para resolver la incidencia surgida en la presente causa, este Tribunal procede a ello, bajo las consideraciones que siguen.

CAPITULO II
DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

Respecto de la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “La caducidad de la acción establecida en la Ley”, propuesta por la defensora judicial de la parte demandada abogada OFELIA CHAVARRIA, Ipsa Nº 41.361, el Tribunal observa lo siguientes:

• Que en concordancia con lo estipulado en el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, opone la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil.
• Que según lo expuesto por la defensora judicial, es evidente que el demandado MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, tuvo conocimiento de la venta del inmueble desde el 19/09/2007, por cuanto el mismo consignó en el libeló de la demanda copia certificada del documento de compra venta del inmueble que ocupa, emitida por el Registro Público del Municipio Guiacaipuro del Estado Miranda, a nombre del ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA.
• Que se desprende pago de impuestos realizado a favor del estado identificado con el Nº 86273, por parte del ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, y que el documento en mención corre al folio 197 de la pieza I del presente expediente, y que tal pago demuestra el conocimiento que tenía la parte actora de la venta del inmueble, por parte de sus arrendadores.
• Que cursa al folio 199 de la pieza I, comunicación de fecha 24/05/2016, dirigida a la Superintendencia Nacional de Viviendas (SUNAVI), en el procedimiento administrativo previo a la presente demanda, iniciado por la parte actora en fecha 02/10/2012, contra los hoy demandados ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVAEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIO DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS ESPINOZA VASQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIO, identificado con el expediente Nº 00425-12-10, lo que evidencia que el actor tenía conocimiento de la venta realizada desde octubre de 2012.
• Que ya habían transcurrido más de (05) años de la certeza de la venta del inmueble cuando el actor interpone la presente demanda de retracto legal.
• Que el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, estable el lapso de (180) días hábiles, contados a partir de la notificación cierta de la negociación celebrada mediante documento público.
• Que la parte actora alega que no fue notificado por sus arrendadores y compradores de la venta realizada del bien inmueble, siendo que el hoy demandado comenzó a demandar la presente acción después de (05) años de haber tenido conocimiento veraz de la venta del inmueble.
• Que intenta la acción habiendo transcurrido más de (08) años de haber tenido certeza de la venta del inmueble.
• Que la doctrina jurisprudencial de la actualidad establece que al no estar notificado el inquilino de la venta, difícilmente podrá estar al tanto de la protocolización, por lo cual sostiene que el lapso de caducidad comenzará a correr en el momento de la constancia cierta de la notificación del negocio realizado entre el arrendador y el adquiriente.
• Que la Sala de Casación Civil, en criterio ratificado señala que el inquilino al tener conocimiento cierto de la venta del inmueble se tiene por notificado, comenzando a correr el lapso el lapso de (180) días hábiles para intentar la acción de retracto legal arrendaticio.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Mediante escrito presentado por ante este Juzgado en fecha 22 de julio de 2018, la representación judicial de la parte actora abogado FRANCISCO DUARTE, Ipsa Nº 7306, contradice las Cuestiones Previas opuestas de la siguiente manera:

• Que con relación a la caducidad yerra la defensora judicial de la parte demandada, al querer aplicar falsamente el artículo 1.547 del Código Civil, como fundamento de la caducidad alegada, siendo esta una norma sustantiva que no priva ante una especial investida de orden público contenida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, desconociendo y dejando de aplicar la precipitada ley.
• Que el tiempo transcurrido entre la fecha de ilegal negociación y la fecha de que se demanda el retracto legal, en nada comporta la caducidad de la acción, siendo que los arrendadores eran los propietarios del inmueble al momento de la negociación y ocupado por los arrendatarios y no dieron cumplimiento a los preferencia ofertiva exigido en artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y que los adquirientes tampoco dieron cumplimiento al artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
• Que la defensora judicial alega la supuesta caducidad invocando el artículo 1.547 del Código Civil, y que esta norma se refiere al retracto legal entre comuneros, distinto al retracto legal arrendaticio.
• Que no soy copropietario del inmueble que ocupo como arrendatario y por lo tanto no soy comunero de los codemandados especialmente mis arrendadores.
• Que es falso lo dicho por la defensora judicial al negar que los arrendadores y adquirientes del inmueble, no hayan notificado en la forma de ley establecida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
• Que al haber alegado un hecho negativo la defensora judicial en su escrito de contestación, tenía la carga de la prueba de demostrar que los hoy demandados si me notificaron de la irrita negociación del inmueble que ocupó por más de (16) años en calidad de arrendatario.
• Que mis arrendadores de ninguna manera válida o invalida me ofrecieron en venta en primer lugar el inmueble ocupado como arrendatario con preferencia ante cualquier tercero, violando así el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
• Que por la razones de hecho y derecho solicito sea declarada sin lugar la cuestión previa contenida en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este Tribunal, a los fines de resolver sobre las Cuestiones Previas opuestas, observa:
Tal y como fue planteada, pasa quien aquí suscribe a resolver la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la “La caducidad de la acción establecida en la Ley”; en los siguientes términos:
La caducidad es una institución procesal concebida como un modo de extinción de los derechos en virtud del transcurso del tiempo. En particular, la caducidad de la acción está referida a la pérdida irreparable del derecho de accionar como una consecuencia de no haberse ejercido este derecho dentro del lapso que ha establecido la ley.
La doctrina define la caducidad como “la cesación del derecho a entablar una acción en virtud de no haberlos ejercitado dentro de los lapsos que la Ley prevé para ello”.
En opinión del autor Humberto Cuenca, “...Caducidad en el derecho sustancial, es la pérdida irreparable de un derecho por el solo transcurso del plazo otorgado por la ley para hacerlo valer. La caducidad sustancial funciona en nuestro derecho como una presunción legal iuris et de iure…”. (“Derecho Procesal Civil”, Tomo I, UCV, Ediciones de la Biblioteca, Caracas, 2000).
En el caso de autos la defensora judicial de la parte codemandada, previa a la contestación de la demanda, en uso del derecho a la defensa y en contradicción a la acción interpuesta, alegó en su escrito de oposición de cuestiones previas que operó la caducidad de la acción, por cuanto la misma debió ser interpuesta dentro de los (180) días siguientes a la fecha cierta de haber tenido conocimiento de la venta del inmueble objeto de la litis, por cuanto a su decir quedó demostrado que en fecha 19/09/2007, el ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, estuvo en conocimiento de la venta del inmueble al tramitar por ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, copia certificada del documento de propiedad del bien inmueble objeto de la litis, el cual se acompañó en copia certificada, junto al libelo de la demanda, cursante a los folios 190 al 198 de la primera (I) pieza del presente expediente, y que en fecha 02 de octubre de 2012, la parte actora incoara procedimiento administrativo contra los ciudadanos JOSÉ RAMON NARVAES, ALICIA COROMOTO MONASTERIO DERAMOS Y CARLOS ANDRES ESPINOZA, por ante la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI), expediente Nº MC-00425-12-10, el cual riela al folio 199 de la pieza Nº I, de la presente causa, conforme a lo dispuesto en el Artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, que establece:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento
Ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados. .” (Resaltado de quien suscribe).

Por su parte, la parte actora, en su escrito de contestación de las cuestiones previas, señaló que no se había hecho la notificación de la venta de manera cierta por cuanto la parte demanda tenía la carga de demostrar tal aseveración y no probó de manera alguna haberlo realizado.
El Tribunal al respecto observa que, tal como lo establece el artículo 1.547 del Código Civil, la caducidad para interponer la acción de retracto legal, es de nueve (9) días contados desde la notificación que de la venta se haga al que tenga el derecho, o de cuarenta días si no estuviere presente o no tuviere quien lo represente, contados a partir del registro, en concordancia con el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Ahora bien, es coincidente la jurisprudencia patria al establecer, que dicho término debe empezarse a computar desde que tuvo conocimiento el accionante de la referida venta, en consecuencia, basta que el demandado demuestre desde cuando estuvo en conocimiento el interesado de la ocurrencia del registro de la venta para contar desde allí el lapso de caducidad.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, expediente. Nº 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra, bajo la ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, estableció un nuevo precedente jurisprudencial en relación al lapso de caducidad de la acción de retracto legal, criterio que ha sido ratificado en innumerables sentencia posteriores, entre las que podemos mencionar, sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de mayo de 2005, de fecha 18 de octubre de 2011, Exp. 2011-000259; en la referida sentencia se estableció:
“(…) Resalta de ambos textos legales, tanto bajo la vigencia del mencionado decreto derogado como en el texto legal vigente, el espíritu del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Ahora bien, el artículo 1.547 precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la “acción de retracto legal”, aplicable por remisión expresa de la norma transcrita contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio” –so pena de caducidad-, en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:
1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.
2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.
En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como un “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o “el vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?.
Con relación a esta laguna legal, la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, buscó apoyo hermenéutico en el artículo 4 del Código Civil y resolvió mediante decisión de fecha 19 de octubre de 1954 aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibídem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, desde aquella oportunidad, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.
(…)

Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pero su inicio no es unívoco, pues el término de cuarenta días es presuntivo de información al derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que confiere el registro, en tanto que el de nueve días, entraña el cumplimiento de una obligación vigente.
Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.
(…)
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (…)” (Resaltado de quien la presente suscribe).

Criterio ratificado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente Nº 2015-00037, sentencia de fecha 18/02/2016, caso: sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A. contra las sociedades mercantiles INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC.
La Sala para decidir observa:
Denuncia el formalizante que el juez de la recurrida partió de una suposición falsa, al estimar que la locataria tuvo conocimiento cierto que se había transmitido la propiedad del bien arrendado desde que le fuera comunicado en fecha 4 de marzo de 2013, pues fue sólo a partir del 08 de abril de 2013, cuando la representación judicial de la misma se trasladó al Registro, vista la controversia surgida por la oferta de venta del inmueble cuya aceptación resultó fallida, y que se tuvo la certeza de la ocurrencia de la dación en pago del inmueble, fecha a partir de la cual, en su opinión, debe comenzar a computarse el lapso de caducidad.
Respecto a lo denunciado por el formalizante, la recurrida en casación hizo el siguiente pronunciamiento:
…Las investigaciones en registro y la solicitud de copia, lejos de determinar el inicio de algún lapso o término, demuestra que la actora sabía que se habría transmitido la propiedad del bien, pues de acuerdo a nuestras máximas de experiencia, no es usual que un inquilino, se traslade al registro para determinar quién es el propietario del bien en medio de un contrato que está a punto de finalizar. Se concluye así que transcurrieron más de cuarenta (40) días a partir de la fecha en que tuvo conocimiento efectivo el actor de la transmisión de la propiedad cuyo retracto se pretende en fecha 4 de marzo de 2013, siendo forzoso entonces a esta Superioridad declarar como fecha de inicio para el cómputo del lapso de caducidad para ejercer el retracto legal arrendaticio. Así expresamente se decide…
Para decidir, la Sala observa:
Señala nuevamente el recurrente, que el ad quem incurrió en el primer caso de suposición falsa previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, al declarar la caducidad de la acción, tomando como fecha de inicio para tal cómputo, la comunicación de fecha 4 de abril de 2013, aplicando falsamente el artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aun cuando consta en autos que la arrendataria tuvo conocimiento cierto de la enajenación del inmueble, en fecha 8 de abril de 2013 cuando obtuvo copia en Registro Público del instrumento contentivo de la dación en pago.
Visto que lo que pretende delatar nuevamente el formalizante ya fue resuelto en la delación anterior, la Sala, a fin de evitar tediosas repeticiones inútiles y el degaste de la jurisdicción, considera innecesario realizar nuevamente los razonamientos expuestos precedentemente, los cuales da por reproducidos aquí íntegramente para declarar procedente esta denuncia. Así se resuelve.
Al ser declarados procedentes las denuncias por infracción de ley, el presente recurso de casación será declarado con lugar en el dispositivo del fallo. Así se decide.
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 20 de febrero de 2015, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, M., y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al tribunal superior que resulte competente, dicte nueva sentencia acogiendo el criterio emanado del presente fallo.
Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.(…)”
Ahora bien, conforme a lo antes señalado, el lapso para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, según el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, es de ciento ochenta días (180) días contados a partir de que el accionante estuvo en conocimiento de la ocurrencia de la venta, siendo el presente caso, quedó demostrado que la parte actora estuvo en conocimiento cierto de la venta hecha desde el año 2007, cuando el ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, titular de la cédula de identidad Nº 81.187.902, tramitó una solicitud de copias certificadas del bien inmueble objeto de la presente demanda, ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, según planilla Nº 03, de fecha 19/09/2007, tal como consta a los folio 190 al 199, de la pieza Nº I, quedando así debidamente notificado de la venta que se realizara por los hoy codemandados, por lo que este Tribunal debe forzosamente declarar CON LUGAR la cuestión previa contemplada en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber existido un interés legitimo por la parte actora en su oportunidad legal correspondiente. Y así se establece.

CAPITULO IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y como consecuencia se declara extinguido el proceso conforme al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza de esta decisión.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los ocho (08) días del mes de agosto de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL JUEZ,

DR. CESAR MEDRANO.
LA SECRETARIA,

ABG. BEYRAM DIAZ.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de ley.
LA SECRETARIA,

ABG. BEYRAM DIAZ,
Exp. N° 21.022
CM/BD/DERB.-
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