REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA: LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula número E-81.914.968, domiciliado en San Cristóbal, estado Táchira. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA: JOSÉ PEÑA ANDRADE y MARIELY JOSÉ PEÑA MORENO, inscritos en el inpreabogado bajo los números 26.153 y 178.079 respectivamente. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRÁN, venezolano, mayor de edad, titular de cedula número V-10.172.231, domiciliado en Táriba, Municipio Cárdenas del estado Táchira. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: XENIA MARINA MORALES DE RAMÍREZ y CARMEN ELENA RAMÍREZ GUERRERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 28.492 y 325.227 respectivamente. MOTIVO: DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. RECONVENCION: RESOLUCION DE CONTRATO. Apelación de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 19 de diciembre del año 2017. I ANTECEDENTES El trámite procesal en el juzgado a quo. El presente juicio se inició por demanda presentada por el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO contra el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRÁN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, siendo admitida a trámite por el procedimiento ordinario según auto del 30 de marzo de 2016. En la oportunidad legal de contestar demanda, la parte demandada dio contestación y reconvino por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, la cual fue admitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, según auto del 12 de julio de 2016. La decisión del juzgado a quo. El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción del estado Táchira, dictó sentencia definitiva el 19 de diciembre de 2017, en la cual declaró: sin lugar la reconvención, condenó en costas de la reconvención a la parte demandada-reconviniente y declaró con lugar la demanda. Se ordenó a la parte demandada formalizar la venta ante la oficina de registro público del Municipio Cárdenas, previo cumplimiento por parte del demandante del pago de (Bs. 338.500,00) que es la diferencia del precio pactado en el contrato de compra-venta y en caso de incumplimiento por el demandado se aplicaría la solución del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y condenó en costas del juicio a la parte demandada. El recurso de apelación. En fecha 31 de enero de 2018, el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRÁN, parte demandada-reconviniente, asistido por la abogada XENIA MARINA MORALES DE RAMÍREZ, apeló de la sentencia definitiva dictada por el a quo el 19 de diciembre de 2017, la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 5 de febrero de 2018. El trámite procesal en este juzgado superior. Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva y mediante auto de fecha 26 de febrero de 2018, se le dio entrada y el trámite legal ordinario para el recurso de apelación contra la sentencia definitiva. II DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA Sobre la demanda y la contestación de la demanda Alegatos de hecho de la parte demandante como fundamento de su pretensión. Alegó la parte demandante en su libelo de demanda que, en fecha 5 de abril de 2010, celebró contrato de OFERTA BILATERAL DE COMPRA VENTA mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, estado Táchira, anotado bajo el N° 30, tomo 35, folios 91-94, con el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMÚDEZ PASTRÁN, quien se obligó a darle en venta un inmueble de su propiedad consistente en un local para comercio con un área aproximada de ciento diez metros cuadrados (110,00 mts2), ubicado en el ala izquierda del pasillo central de acceso a la entrada principal del inmueble en la planta baja del Minicentro Comercial La Consolación, ubicado en la carrera 4, N° 7-11, frente a la plaza Antonio José de Sucre en Táriba, Municipio Cárdenas del estado Táchira, cuyo frente colinda con la carrera 4 y en ese funciona actualmente el fondo de comercio Zapatería Kikitos, adicional a dicho local comercial y formando parte de dicha negociación, colindando por el área trasera del mismo, se encuentra anexo, comunicando bajo las escaleras que dan acceso al segundo piso del inmueble donde esta radicado el local descrito, otro local con un área aproximada de treinta metros (30 mts) destinado para deposito de mercancía. Que el precio de venta fue establecido en la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) pagaderos así: CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) los cuales entregó el 5 de abril de 2010 con la firma del documento de opción de compra-venta, entregados a título de arras e imputado al precio como inicial. La suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) al momento de la protocolización del documento de venta y la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) que es saldo en el lapso de 12 meses contados a partir de la protocolización del documento definitivo de venta. Que en dicho contrato en la cláusula segunda, establecieron que el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMÚDEZ PASTRÁN, en su carácter de promitente vendedor se obligaba a otorgar el documento definitivo por ante la oficina de registro correspondiente en un lapso no mayor de 12 meses contados a partir del 5 abril de 2010, fecha de la firma del documento de opción de compra-venta. Que transcurrieron los 12 meses posteriores al 5 de abril de 2010 y el demandado no cumplió con su obligación de otorgar el documento de venta definitivo por ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente. Que no obstante, el día 13 de enero de 2012, ante el requerimiento del demandado, le adelantó la suma de CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 58.000,00) a cuenta de los (Bs.200.000.00) que correspondía pagarle en el momento que se firmara la venta definitiva. Que con posterioridad a la firma del documento de opción de compra-venta, el demandado protocolizó el documento de condominio sobre el inmueble del cual forma parte el local comercial objeto de la opción de compra-venta, ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 24 de mayo de 2011, N° 30, folio 100 del tomo 15, protocolo de transcripción de 2011, quedando identificados así: LOCAL COMERCIAL N° 1, ubicado en la planta baja con un área de ciento doce con setenta y ocho metros cuadrados (112,78 mts2), consta de piso de granito, un baño con puerta de madera, dos Santamarías, muros con estructuras metálicas con vidrio que protege el local, dos puertas de hierro con su respectivo vidrio y escaleras de hierro que dan acceso al apartamento 1-1 y se delimita así: NORTE: pared y escalera que dan acceso al primer piso, mide cinco metros (5 mts). SUR: con carrera 4 mide seis metros con veinticinco centímetros (6,25 mts). ESTE: pasillos de circulación de entrada que colinda con el local comercial número 2, mide catorce metros (14 mts) y OESTE: pertenencias que son o fueron del doctor Gustavo Colmenares, mide diez y seis metros con treinta centímetros (16,30 mts), (sic) al cual le corresponde el ocho coma noventa y cuatro por ciento (8,94%) de los derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble. LOCAL COMERCIAL N° 4, ubicado en la planta baja con un área de (31,45 mts2), consta de baño con ducha, una puerta de madera, piso de caico y dos puertas de hierro, y se delimita así: NORTE: local número 6, mide siete metros con cuarenta centímetros (7,40 mts); SUR: con pasillo mide siete metros con cuarenta centímetros (7,40 mts); ESTE: pasillos de circulación mide cuatro metros con veinticinco centímetros (4, 25 mts) y OESTE: pertenencias que son o fueron del doctor Gustavo Colmenares, mide cuatro metros con veinticinco centímetros (4, 25 mts), al cual le corresponde el dos coma cincuenta por ciento (2, 50%) de los derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble. Alegó asimismo el demandante, que ha cumplido con sus obligaciones contractuales y legales; que se encuentra vencido el término de doce meses establecido para el otorgamiento del documento definitivo de venta y que el demandado no dio cumplimiento a la obligación asumida, de otorgar el documento definitivo de venta, resultando infructuosas las gestiones amistosas para que cumpliera. Peticiones de la parte demandante. Pide el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito en fecha 5 de abril de 2010, para que el demandado convenga o de lo contrario sea condenado a otorgar el documento definitivo de venta previo el pago de su parte de la diferencia del precio pactado que será pagado de la siguiente manera: CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) al momento en el cual se otorgue el documento de venta definitiva y el saldo restante, esto es DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) dentro de los doce meses siguientes a la fecha de protocolización de documento definitivo de compra venta. Alegatos de la parte demandada como fundamento de sus excepciones. En el escrito de contestación de la demanda, afirma que el documento que pactaron, otorgaron y firmaron por vía de autenticación, ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, estado Táchira, es un instrumento llamado promesa bilateral o sinalagmática, que equivale al contrato preliminar bilateral de compra venta, no se refiere a ninguna venta. Es un documento que no contiene la manifestación definitiva e inequívoca de voluntad del demandante y el demandado de concluir con el otorgamiento y firma del contrato de venta, porque en dicho instrumento se estipuló la penalidad que corresponde aplicar si la venta definitiva no se culmina por circunstancias imputables a una cualquiera de las partes. De igual forma alega que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, no tiene aplicación ya que las partes en el documento establecieron la cláusula penal la cual regula convencionalmente el resarcimiento que deben pagar en razón de los daños y perjuicios por el promitente vendedor o el promitente comprador si la venta definitiva no se culmina por circunstancias imputables a cualquiera de ellos, lo que hacía imposible por estar excluido contractualmente, que se proceda a la ejecución forzosa de la venta. SOBRE LA RECONVENCIÓN Y LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN Alegatos hecho de la parte demandada- reconviniente fundamento de su pretensión En el escrito de contestación de la demanda, en un segundo apartado, el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMÚDEZ PASTRÁN, asistido por el abogado Jesús María Colmenares Valero, propuso reconvención contra el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, impetrando la resolución del referido contrato de promesa bilateral de compra venta. Alega que en fecha 5 de abril de 2010, otorgó y firmó junto con el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, el referido documento de promesa bilateral de compra venta. Que en dicho documento establecieron por vía contractual la resolución convencional del mismo en la cláusula cuarta al expresar el resarcimiento o la compensación de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, igualmente la intención que tuvieron las partes que otorgaron y firmaron dicho acuerdo, que en caso de incumpliendo a la obligación principal de otorgar y firmar el documento de la venta definitiva del local comercial, pagarían las sumas de dinero en ellas previstas, atinentes a la inicial y por resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados. Reconviene para que se declare resolución del contrato que contiene la promesa bilateral de compra venta con efecto retroactivo, a los fines de establecer que dicho contrato se considere como si nunca hubiere existido entre las partes del presente juicio, con fundamento en que el contrato le permite no cumplir la obligación principal asumiendo el pago de la cláusula penal. Alegatos de la parte demandante-reconvenida como fundamento de su excepción En la oportunidad legal, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida dio contestación a la reconvención, en la cual se opuso a la pretensión impetrada por el demandado-reconviniente, exponiendo argumentos de derecho. Que el demandado reconviniente reconoce ser la parte que en el contrato bilateral suscrito incumplió culposamente con la obligación pactada, que es otorgar el documento de venta definitivo. Que la parte suscriptora de un contrato bilateral no puede pedir que se resuelva el contrato en razón de su propio incumplimiento contractual, pues ello resulta contrario al órden público en razón de la inseguridad jurídica que acarrearía; que resultaría sencillo para cualquier parte desligarse del cumplimiento de una obligación estipulada en un contrato bilateral en detrimento de la otra parte, alegando su propio incumplimiento, por tanto la acción de resolución solo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones, en este caso el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO, quien ha dado pleno cumplimiento a su obligación principal, que es cancelar el precio pactado. Por todo lo cual pide sea declarada sin lugar la reconvención propuesta. Hechos admitidos: Existencia del contrato de opción compra-venta. El bien objeto de dicho contrato. Los pagos que hizo el demandante. El incumplimiento por parte del demandado de su obligación de otorgar el documento definitivo de la venta. El demandante pide el cumplimiento del contrato. El demandado dice que no está obligado a otorgar el documento de venta definitivo porque para eso se estipuló la cláusula penal, que le permite liberarse del cumplimiento de la obligación con el cumplimiento de la cláusula penal. El demandante-reconvenido dice que la pretensión reconvencional de resolución de un contrato bilateral es inadmisible porque el demandado reconviniente incumplió su obligación y así lo reconoce expresamente en su demanda reconvencional. El presente asunto entonces, será tratado básicamente como de mero derecho teniendo especialmente en cuenta el documento contentivo del contrato de opción de compra-venta, por ser el marco jurídico que le dieron las partes a su convención y sólo verificará el hecho de la titularidad del derecho de propiedad del bien inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, para determinar si el optante a vender podía hacerlo o no, así como el documento de condominio. Síntesis de la controversia. Se trata de dilucidar si ante el incumplimiento de su obligación principal de vender por parte del promitente vendedor, el demandante tiene derecho a exigir el cumplimiento de esa obligación o si, existiendo una cláusula penal que prevé una indemnización a favor de la parte que cumplió sus obligaciones y a cargo de la parte que incumplió, sólo procede el pago de la cláusula penal a favor del promitente comprador. Informes de las partes en esta instancia superior. En fecha 2 de abril de 2018, las abogadas XENIA MARINA MORALES DE RAMÍREZ y CARMEN ELENA RAMÍREZ GUERRERO, apoderadas judiciales de la parte demandada-reconviniente, presentaron escrito de informes en el que hicieron un recuento del trámite procesal, haciendo énfasis en que a su representado, no lo pueden obligar a vender porque no haya querido vender ya que para ese evento, la sanción estipulada en la CLÁUSULA CUARTA del contrato es el pago que allí se prevé. Que lo más justo y ajustado a derecho es devolver a las partes a la situación jurídica en que se encontraban antes de la suscripción de la oferta bilateral de compra venta. Que operó la caducidad de la pretensión demandada porque de conformidad con la cláusula tercera y cuarta del contrato de oferta bilateral de compra venta, donde se acordó un lapso de doce meses para el cumplimiento, suscrito en fecha 5 de abril de 2010 y cumplido en abril de 2011 el lapso establecido, transcurrieron seis 6 años para intentar la acción, de manera que la presente acción caducó en marzo del año 2011. Que del estudio de la decisión del a quo, se puede evidenciar que no analizó el contenido del libelo de la demanda ni el contrato de OFERTA BILATERAL DE COMPRA VENTA; desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándosele su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual; asimismo la decisión sobre la reconvención es inmotivada, no expresa las razones por las cuales la determinación de la naturaleza de la opción de compraventa conduce a su declaratoria de “sin lugar” de la reconvención, aplicó una doctrina abandonada respecto a que el contrato de opción de compra no es un contrato consumado por el consenso de las partes, sino un contrato preliminar o preparatorio de un contrato final por concluirse; con lo que se le impide el ejercicio del derecho de propiedad adquirido, pidiendo finalmente que se declare sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato, con lugar la reconvención y con lugar la apelación. En fecha 2 de abril de 2018, el abogado JOSÉ REMIGIO PEÑA ANDRADE, apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de informes en el cual expone que en la decisión del tribunal de instancia no se aprecia que se encuentre inficionada de ningún vicio y agravio en contra del apelante, ya que la misma lo que hace es resolver la relación procesal controvertida, ajustándola a los planteamientos, a los hechos, a las pruebas y al derecho aplicado, por ser el ordenado por la ley para la resolución del asunto controvertido. Igualmente quedó demostrado que no existe un comportamiento culposo por parte del demandante reconvenido así como causas ajenas a éste para satisfacer cabalmente su obligación de pago del saldo restante, puesto que siendo el demandado reconviniente el que incurre en incumplimiento unilateral no se encuentra legitimado para ejercer la Resolución de contrato, puesto que el incumplimiento fue por parte del mismo demandado que intenta la acción y no por el demandado reconvenido, faltando en consecuencia, el segundo requisito para la procedencia de la resolución de contrato; finalmente solicita se declare sin lugar la apelación y confirme la sentencia. A pesar de que las partes están de acuerdo en la existencia de los hechos en torno a los cuales gira el presente asunto a que se contrae la demanda y la reconvención, es necesario verificar si la titularidad del derecho de propiedad del bien inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, estaba efectivamente en cabeza del optante a vender o en todo caso, podía darlo en venta, ya que no puede tenerse por establecido tal hecho con la simple admisión de las partes, sino que requiere acreditarse por medio de prueba legal, y a tal fin, se procede a valor los medios de prueba. A los folios 11 al 16, corre copia simple relacionada con el documento de venta donde el ciudadano CRISTÓBAL PASTRÁN le vende a GEIMSSY YOXMAR BERMUDEZ PASTRÁN, un inmueble compuesto por terreno propio, seis locales comerciales y siete apartamentos, autenticado ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de fecha 18 de febrero de 1997, el cual fue aportado en copia fotostática simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil. A los folios 17 al 23 corre copia simple del documento de condominio sobre un inmueble propiedad del ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMÚDEZ PASTRÁN, según documento registrado en fecha 24 de mayo de 2011, ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello, bajo el N° 30, folio 100 del tomo 15 del protocolo de transcripción del presente año, el cual fue aportado en copia fotostática simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil. A los folios 24 al 28, corre copia del documento de oferta bilateral de compra y venta entre los ciudadanos GEIMSSY YOXMAR BERMÚDEZ PASTRÁN y LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO sobre un local para comercio, ubicado en el ala izquierda del pasillo central de acceso a la entrada principal del inmueble en la planta baja del MINICENTRO COMERCIAL LA CONSOLACIÓN, ubicado en la carrera 4 N° 7-11 frente a la plaza Antonio José de Sucre en Táriba, Municipio Cárdenas, autenticado en fecha 5 de abril de 2010 ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, bajo el N° 30, Tomo 35, Folios 91 al 94, el cual fue aportado en copia fotostática simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil. Así quedó establecido también, que efectivamente el promitente vendedor, ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMÚDEZ PASTRÁN, parte demandada-reconviniente, en efecto era el propietario del bien objeto del contrato de opción de compraventa. Igualmente, quedó establecido que, con posterioridad a la firma del documento de opción de compra-venta, el demandado protocolizó el documento de condominio sobre el inmueble del cual forma parte el local comercial objeto de la opción de compra-venta, ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 24 de mayo de 2011, N° 30, folio 100 del tomo 15, protocolo de transcripción de 2011, quedando identificados así en el referido: LOCAL COMERCIAL N° 1, ubicado en la planta baja con un área de ciento doce con setenta y ocho metros cuadrados (112,78 mts2), consta de piso de granito, un baño con puerta de madera, dos Santamaría, muros con estructuras metálicas con vidrio que protege el local, dos puertas de hierro con su respectivo vidrio y escaleras de hierro que dan acceso al apartamento 1-1 y se delimita así: NORTE: pared y escalera que dan acceso al primer piso, mide cinco metros (5 mts). SUR: con carrera 4 mide seis metros con veinticinco centímetros (6,25 mts). ESTE: pasillos de circulación de entrada que colinda con el local comercial número 2, mide catorce metros (14 mts) y OESTE: pertenencias que son o fueron del Doctor Gustavo Colmenares, mide diez y seis metros con treinta centímetros (16,30 mts), (sic) al cual le corresponde el ocho coma noventa y cuatro por ciento (8,94%) de los derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble. LOCAL COMERCIAL N° 4 ubicado en la planta baja con un área de (31,45 mts2), consta de baño con ducha, una puerta de madera, piso de caico y dos puertas de hierro, y se delimita así: NORTE: local número 6, mide siete metros con cuarenta centímetros (7,40 mts); SUR: con pasillo mide siete metros con cuarenta centímetros (7,40 mts); ESTE: pasillos de circulación mide cuatro metros con veinticinco centímetros (4, 25 mts) y OESTE: pertenencias que son o fueron del Doctor Gustavo Colmenares, mide cuatro metros con veinticinco centímetros (4, 25 mts), al cual le corresponde el dos coma cincuenta por ciento (2, 50%) de los derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble. III MOTIVA En el presente caso se está ante un contrato preliminar, bilateral de compra-venta de un bien inmueble en el cual se obligaron ambas partes a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo de venta en el futuro. Es contrato preliminar, porque tiene por objeto la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer) en un segundo momento para la concreción de un contrato definitivo que las partes no pueden o no deseaban concluir en el momento de la celebración del contrato preliminar. Es bilateral porque se obligan ambas partes a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo en un futuro. Las promesas bilaterales de compraventa, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado una cosa cierta. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Para el momento de la celebración de este contrato se aceleraron algunos efectos del contrato definitivo de compra-venta, como la anticipación de una parte del precio por parte del promitente comprador sin que por ello se trate de la venta definitiva. Y es precisamente el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil la norma que también permite ejecutar forzosamente y en especie (in natura) la obligación en el caso de los contratos preliminares, a la parte que haya omitido la declaración prometida, ya que atribuye al juez el poder de disponer que la sentencia sustituya la voluntad no declarada. Ahora bien, como lo alega la parte demandada-reconviniente, se incluyó en el contrato una cláusula penal, que corresponde a la Cláusula Cuarta y en la cual fundamenta su defensa: CLAUSULA CURTA: “Si la VENTA DEFINITIVA no se culmina por circunstancias imputables a cualquiera de las partes, quien genere el incumplimiento cancelará al otro por razón de daños y perjuicios la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00); en consecuencia si el incumplimiento es imputable al PROMITENTE COMPRADOR la cantidad de dinero de la inicial sustrayendo VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00), en caso contrario EL PROMITENTE VENDEDOR, devolverá al PROMITENTE COMPRADOR la inicial más la cancelación de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), por el resarcimiento ya establecido. “ Con el propósito de considerar la defensa de la parte demandada-reconviniente, se hace necesario el análisis de la normativa legal que prevé la cláusula penal y en ese sentido, el Artículo 1.257 del Código Civil, dice: “Artículo 1.257.- “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.” Siendo lapidario el articulo 1.259 del Código Civil, al establecer que aquél que tiene el derecho a reclamar a la otra parte el cumplimiento del contrato, puede elegir entre pedir el cumplimiento de la cláusula penal y la obligación principal. “Artículo 1.259 del Código Civil: “El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.” Y aún, si se considerara el contenido de esa cláusula cuarta del contrato como arras, también era potestativo de la parte que no ha incurrido en mora, retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, o si lo prefiere exigir el cumplimiento de la convención, tal como lo prevé el artículo 1.263 ejusdem: “Artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.” De modo que, de acuerdo con las normas anteriores, se desestima la defensa extintiva opuesta por la parte demandada-reconviniente, de que el pago de la cláusula penal la liberaba y la contraparte no le era dado exigir el cumplimiento de la convención. En cuanto a la pretensión de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta demandada, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, éste exige que se den dos presupuestos para que pueda prosperar: 1) Que el demandante haya cumplido con la obligación a su cargo prevista en el contrato, y 2) Que el demandado haya incurrido en incumplimiento culposo de su obligación “Artículo 1.167 ejusdem: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Con la admisión de los hechos por la parte demandada-reconviniente, tanto en la contestación de la demanda como en la reconvención, quedó plenamente establecido que la parte demandante-reconvenida cumplió con la obligación que le fue establecida en el contrato preliminar y que debía cumplirse con anterioridad a la obligación de la parte demandada-reconviniente, mientras que ésta última, no cumplió culposamente con la suya, como era la de otorgar el contrato de venta definitiva por ante la oficina de registro público correspondiente, que debió cumplirse dentro del año siguiente a partir del 5 de abril de 2010, según lo establecido en la CLAUSULA SEGUNDA del contrato, encontrándose en mora de cumplir dicha obligación. La parte demandada-reconviniente además de que alegó como defensa extintiva de su obligación, que podía liberarse con el pago de la cláusula penal, defensa que no prosperó. También alegó en los informes en esta instancia, de modo extemporáneo, la prescripción extintiva de la pretensión demandada, la cual al ser una excepción propia, sólo se podía oponer en la oportunidad de la contestación de la demanda según lo establece el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil:” Terminada la contestación o precluido el lapso para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros.” y además, la prescripción extintiva de las pretensiones personales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.977 del Código Civil, es de diez años, y para el momento en que se interpuso la demanda tan sólo habían transcurrido 6 años a contar desde el 5 de abril de 2011 en que nacía el interés procesal y por ende la pretensión: “Todas las acciones reales prescriben por veinte años y las personales por diez…”. Y en cuanto a la caducidad, que también la alegó en los informes, si bien puede alegarse en cualquier momento porque es de conocimiento oficioso del juez siendo una excepción impropia, sin embargo no tiene respaldo en una norma legal que la consagre, por lo que también se desestima. Por otro lado, resulta a todas luces inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada, porque las premisas que deben cumplirse para demandar la resolución del contrato bilateral, según el artículo 1.167 del Código Civil, es que el demandante haya cumplido con la obligación a su cargo establecida en el contrato y que la parte demandada haya dejado de cumplir con su propia obligación. Y el –demandado-reconviniente en la contestación de la demanda y en la reconvención, admite que él no cumplió con la obligación a su cargo en el contrato y la parte demandante-reconvenida si cumplió. Y teniendo en cuenta que el contrato es Ley entre las partes, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil: Artículo 1.159 del Código Civil.-“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Y que quedó establecido el cumplimiento de la obligación por la parte demandante que para el momento previsto en el contrato tenía a su cargo, y habiendo sido establecido también que la parte demandada no cumplió con su obligación, debe declararse con lugar la demanda y reiterarse la inadmisibilidad de la reconvención. Así se decide. IV DISPOSITIVO En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR EL RECURSO DE APELACION ejercido por la parte demandada-reconviniente GEIMSSY YOXMAR BERMÚDEZ PASTRÁN contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el día 19 de diciembre de 2017. SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO contra el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMÚDEZ PASTRÁN. TERCERO: SE ORDENA al ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMÚDEZ PASTRÁN, que previo el pago por parte del demandante-reconvenido LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO de la diferencia del precio de venta pactado en el contrato, esto es, la suma de TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 342.000,00), los cuales deberá consignar por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a nombre de GEIMSSY YOXMAR BERMÚDEZ PASTRÁN, proceda a formalizar la venta por ante la oficina de registro público del Municipio Cárdenas del inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de venta a que se refiere la demanda, identificado en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 24 de mayo de 2011, N° 30, folio 100 del tomo 15, protocolo de transcripción de 2011. LOCAL COMERCIAL N° 1, ubicado en la planta baja con un área de ciento doce con setenta y ocho metros cuadrados (112,78 mts2), consta de piso de granito, un baño con puerta de madera, dos Santamarías, muros con estructuras metálicas con vidrio que protege el local, dos puertas de hierro con su respectivo vidrio y escaleras de hierro que dan acceso al apartamento 1-1 y se delimita así: NORTE: pared y escalera que dan acceso al primer piso, mide cinco metros (5 mts). SUR: con carrera 4 mide seis metros con veinticinco centímetros (6,25 mts). ESTE: pasillos de circulación de entrada que colinda con el local comercial número 2, mide catorce metros (14 mts) y OESTE: pertenencias que son o fueron del doctor Gustavo Colmenares, mide diez y seis metros con treinta centímetros (16,30 mts), (sic) al cual le corresponde el ocho coma noventa y cuatro por ciento (8,94%) de los derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble. LOCAL COMERCIAL N° 4 ubicado en la planta baja con un área de (31,45 mts2), consta de baño con ducha, una puerta de madera, piso de caico y dos puertas de hierro, y se delimita así: NORTE: local número 6, mide siete metros con cuarenta centímetros (7,40 mts); SUR: con pasillo mide siete metros con cuarenta centímetros (7,40 mts); ESTE: pasillos de circulación mide cuatro metros con veinticinco centímetros (4, 25 mts) y OESTE: pertenencias que son o fueron del doctor Gustavo Colmenares, mide cuatro metros con veinticinco centímetros (4, 25 mts), al cual le corresponde el dos coma cincuenta por ciento (2, 50%) de los derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble. En caso de incumplimiento por la parte demandada-reconviniente, esta sentencia surtirá los efectos del contrato no cumplido, en cuyo caso, se procederá conforme a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS DEL JUICIO a la parte demandada GEIMSSY YOXMAR BERMÚDEZ PASTRÁN, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber resultado totalmente vencido. QUINTO: SE DECLARA INADMISIBLE LA RECONVENCION propuesta por el ciudadano GEIMSSY YOXMAR BERMÚDEZ PASTRÁN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO contra el ciudadano LUIS ENRIQUE LONDOÑO LONDOÑO. SEXTO: SE CONDENA EN COSTAS DE LA RECONVENCION a la parte demandada-reconviniente GEIMSSY YOXMAR BERMÚDEZ PASTRÁN de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber resultado totalmente vencido. SEPTIMO: QUEDA ASÍ MODIFICADA la sentencia recurrida dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el 19 de diciembre de 2017. OCTAVO: Notifíquese a las partes la presente decisión, por haber sido publicada fuera del lapso legal. Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los trece días del mes de agosto del año dos mil dieciocho.- 208° de la Independencia y 159º de la Federación. El Juez, Fabio Ochoa Arroyave.- La Secretaria, Flor María Aguilera Alzurú En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres y veinticinco minutos (3:25 p.m.) de la tarde, dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal. Exp. N° 7612 FOA.