TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

PARTE DEMANDANTE: GERARDO LOZANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.244.275, de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSELINE ASANETH URIBE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.992.160, inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 144.209.
PARTE DEMANDADA: EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.672.545, de este domicilio, MARÍA MAGDALENA ABATE BOTTARO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.673.322, RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.098.692 y Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL S.A, Banco Universal, inscrita ante el Registro de Comercio llevado por el entonces Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, de fecha 30 de septiembre del 1952, anotado bajo el N° 488, Tomo 2-B, transformado en Banco Universal, según asiento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial de hoy Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 03 de diciembre de 1996, bajo el N° 56, Tomo 337-A.
APODERADA JUDICIAL DE LOS CODEMANDADOS (EUSTAQUIO RAMÓN LEAL y RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO): AUDRYS RAMONA SÁNCHEZ MÁRQUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 84.815.
APODERADA JUDICIAL DE LA CODEMANDADA (MARÍA MAGDALENA ABATE BOTTARO): CRISTINA ABATE DE URDANETA, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 58.689.
APODERADOS JUDICIALES DE LA CODEMANDADA (BANCO PROVINCIAL, S.A, BANCO UNIVERSAL): PEDRO ARMANDO VILLAMIZAR VÁSQUEZ, JORGE CASTELLANOS y MARJORIE MATTUTAT inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 200.248, 15.897 y 105.378, en su orden.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y DECLARATORIA DE NULIDAD DE ACTOS DE ENAJENACION. Apelación de la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 20 de diciembre de 2017.
I
ANTECEDENTES
El trámite procesal en el juzgado a-quo.

En fecha 6 de agosto de 2014, se dio inició el presente juicio por demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO presentada por el ciudadano GERARDO LOZANO, asistido por los abogados JOSE MANUEL RESTREPO CUBILLOS y JOSELINE ASANETH URIBE, contra el ciudadano EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, el BANCO PROVINCIAL, S.A, BANCO UNIVERSAL, MARÍA MADDALENA ABATE BOTTARO y RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO.
El trámite procesal en el juzgado a-quo:

En fecha 6 de agosto de 2014, el a-quo admitió la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por el procedimiento oral previsto en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial .
La decisión del juzgado a-quo recurrida:

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 20 de diciembre de 2017, luego de haber tramitado todo el juicio por el cauce del procedimiento oral, declaró: PRIMERO: con lugar la demanda por retracto legal y consecuente subrogación, interpuesta por el referido ciudadano contra la sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL S.A, Banco Universal, y los ciudadanos EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, MARÍA MADDALENA ABATE BOTTARO y RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, sobre el lote o parte del terreno para actividad comercial el cual ocupa como arrendatario, el cual forma parte de mayor extensión ubicado el NOR OESTE de la Avenida Guayana con calle Monterrey en una extensión de 317,00 Mts2. SEGUNDO: El ciudadano GERARDO LOZANO, pagará a la ciudadana MARÍA MADDALENA ABATE BOTTARO la cuota parte correspondiente del precio del inmueble sobre el que se subroga como compradora previa experticia complementaria del fallo, el cual toma como punto base el precio de la venta de fecha 18 de agosto de 2009, es decir la suma de Bs. 600.000,00. TERCERO: Le da un lapso de doce (12) días al demandante, para que consigne un cheque de gerencia a la ciudadana MARÍA MADDALENA ABATE BOTTARO, a fin que se formalice y materialice la subrogación legal. CUARTO: Una vez cancelado el pago por parte del demandante téngase como subrogada adquiriente en el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del municipio San Cristóbal del estado Táchira. QUINTO: En caso que el demandante plenamente identificado no consigne el cheque de gerencia en el plazo estipulado, se entenderá la renuncia del derecho al retracto legal. SEXTO: Ordena la practica de la experticia complementaria del fallo a fin de determinar los correspondientes linderos y medidas. SEPTIMO: Cumplida la prestación, oficiar a la Oficina del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, participando la subrogación. OCTAVO: Condena en costas a lo codemandados de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El recurso de apelación:
Las abogadas MARJORIE MATTUTAT MUÑOZ actuando con el carácter de apoderada judicial de la codemandada BANCO PROVINCIAL S.A, CRISTINA ABATE DE URDANETA, actuando con el carácter de apoderada judicial de la codemandada ciudadana MARÍA MADDALENA ABATE BOTTARO y AUDRYS RAMONA SÁNCHEZ MÁRQUEZ, actuando con el carácter de apoderada judicial de los codemandados ciudadanos EUSTAQUIO RAMÓN LEAL y RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, en fecha 10 de enero de 2018, apelaron de la sentencia de fecha 20 de diciembre de 2017.
Por auto de fecha 15 de enero de 2018, el a-quo oyó la apelación y ordenó remitir las actuaciones al tribunal superior distribuidor.
El trámite procesal en este juzgado superior:
Inicialmente, por sorteo, correspondió conocer al Tribunal Superior Segundo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira donde las partes presentaron los informes y las observaciones, pero por inhibición de ese tribunal fue llevada nuevamente a distribución y correspondió conocer a este tribunal superior en estado de sentencia la presente causa, dándosele entrada mediante auto de fecha 13 de abril de 2018.
II
DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.
La parte actora alega que es arrendataria de un lote de terreno que forma parte de uno de mayor extensión, ubicado en la esquina NOR-OESTE de la avenida Guayana con calle Monterrey, jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, cuyos linderos y medidas del lote de mayor extensión son los siguientes linderos: NORTE: Con propiedades del hoy demandante Gerardo Lozano, mide 53,30 metros, SUR: En línea quebrada con propiedades que son o fueron de Ofelia García, hoy calle pública, mide 52,00 metros, ESTE: Con la avenida Guayana, mide 36,00 metros y OESTE: con muro divisor de concreto con propiedad que es o fue de Libia López Ramírez, MIDE APROXIMADAMENTE 35,20 METROS., y el lote de terreno objeto de la presente acción se encuentra dentro ese mismo lote de terreno comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedades que son del hoy demandante Gerardo Lozano, mide aproximadamente 17,00 metros; SUR: Con entrada al lote de terreno, que era propiedad de Eustaquio Ramón Leal, mide 17,20 metros; Este: Con la avenida Guayana, mide aproximadamente 21,50 metros; y OESTE: Con propiedades que son o fueron de Eustaquio Ramón Leal, hoy de la codemandada María Maddalena Abate Bottaro, por una superficie total de aproximadamente 317, mts2.
Expone que la relación arrendaticia comenzó en fecha 6 de febrero de 1997, cuando suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, plenamente identificado en autos, ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, quedando registrado bajo el N° 39, Tomo 31 de los libros llevados por esa Notaria, y que posteriormente se celebraron diversos contratos de arrendamientos, los cuales anexa en copia simple, con los que pretende demostrar que tiene una la relación arrendaticia por más de diecisiete años.
Manifiesta, que dicho inmueble fue dado en arrendamiento exclusivamente para actividad comercial, concretamente destinado a depósito, compra y venta de materiales de construcción, carga y descarga de los mismos lo cual fue así establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento; además manifiesta que dicho terreno tiene una individualidad propia, ya que no menoscaba, ni le resta utilidad al restante del terreno pues cuenta con sus propias construcciones como son: casa, galpón techado, malla protectora y demás adherencias y pertenencias que lo hacen independiente.
Que dicho conocimiento lo obtuvo por haber revisado los libros correspondientes del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, donde consta un documento protocolizado de fecha 18 de agosto de 2009, inscrito bajo el N° 2009.2075, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.2790, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.
Así mismo, que en esa misma fecha aparece registrado un contrato fiduciario donde el BANCO PROVINCIAL S.A, celebra con la ciudadana MARÍA MAGDALENA ABATE DE FEREBUS, el cual está registrado en esa misma oficina.
Que al seguir revisando los libros del Registro Público pudo constatar que existe otro documento de compra y venta sobre el mismo inmueble, de fecha 11 de agosto de 2011, inscrito bajo el N° 2009.2075, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.2790, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, celebrado entre el BANCO PROVINCIAL S.A, Banco Universal, con la ciudadana MARÍA MADDALENA ABATE DE FERREBUS, por la cantidad de Cien Bolívares Fuertes (Bs. 100, 00), de igual manera, aparece por ante esa misma Oficina del Registro Público un documento constitutivo de liquidación de comunidad conyugal sobre bienes habidos en la comunidad conyugal entre los ciudadanos María Magdalena Abate de Ferrebus y Rodolfo Antonio Ferrebus Zambrano, de fecha 17 de enero de 2014, inscrito bajo el N° 2009.2075, Asiento Registral 4 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.2790, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2014, en el instrumento y al verificar pudo constatar que el inmueble que formó parte de la liquidación y adjudicación es el mismo que ocupa como arrendatario.
Por otra parte alega, que en ningún momento fue notificado, ni participado de la venta realizada por el propietario del inmueble.
Sostiene que el propietario le vulneró el derecho a la preferencia ofertiva, e indica que cumple con todos los presupuestos que establece el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2000, y que esta norma es la aplicable a la pretensión demandada por cuanto manifiesta que los hechos que la configuran sucedieron bajo su vigencia.
Peticiones de la parte demandante.
1.- Pretende la declaratoria judicial del retracto legal arrendaticio y consecuencialmente que sea subrogado el demandante en el lugar del tercero adquiriente del inmueble arrendado, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta protocolizado en fecha 18 de agosto de 2009, inscrito bajo el N° 2009.2075, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.2790, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, pero solo en lo correspondiente al área de superficie del lote de terreno que ocupa en calidad de arrendatario, de aproximadamente trescientos diecisiete (317 Mts2), con la debida individualidad de ubicación, medidas y linderos y al prorrateo de valor de metro cuadrado que correspondió al precio de SEISCIENTOS MIL BLIVARES (Bs. 600.000,00) objeto de la venta y sobre ese monto establecer el precio correspondiente.
2.- Que los actos de la cadena de transmisiones del derecho de propiedad siguientes al protocolizado en fecha 18 de agosto de 2009, inscrito bajo el N° 2009.2075, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.2790, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, en lo correspondiente al área de superficie del lote de terreno que ocupa en calidad de arrendatario, de aproximadamente trescientos diecisiete (317 Mts2), se anulen o se dejen sin efecto jurídico esto es, la venta que hizo el banco provincial a María Magdalena Abate de Ferrebus y la partición de comunidad conyugal de bienes entre María Magdalena Abate Bottaro y Rodolfo Antonio Ferrebus Zambrano en lo correspondiente al área de superficie del lote de terreno que ocupa en calidad de arrendatario, de aproximadamente trescientos diecisiete (317 Mts2).
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA
En la génesis lógica de la sentencia, la primera operación intelectual del juzgador, antes de considerar las excepciones opuestas y antes de entrar al análisis y valoración de los medios de pruebas de los hechos fundamento de las pretensiones y excepciones, es la de determinar si el ejercicio del derecho de acción respecto de la pretensión demandada, se encuentra imposibilitado por alguna disposición legal.
En el presente caso, el bien objeto de la venta contra la cual se dirige el retracto legal arrendaticio es un terreno ubicado en la esquina NOR-OESTE de la avenida Guayana con calle Monterrey, jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Con propiedades del hoy demandante Gerardo Lozano, mide 53,30 metros, SUR: En línea quebrada con propiedades que son o fueron Ofelia García, hoy calle pública, mide 52,00metros, ESTE: Con la avenida Guayana, mide 36,00 metros y OESTE: con muro divisor de concreto con propiedad que es o fue de Libia López Ramírez, MIDE APROXIMADAMENTE 35,20 METROS.
El demandante alega ser arrendatario de un lote de terreno que se encuentra dentro del terreno anterior y que según indica tiene las siguientes medidas y linderos: NORTE: Con propiedades que son del hoy demandante Gerardo Lozano, mide aproximadamente 17,00 metros; SUR: Con entrada al lote de terreno, que era propiedad de Eustaquio Ramón Leal, mide 17,20 metros; Este: Con la avenida Guayana, mide aproximadamente 21,50 metros; y OESTE: Con propiedades que son o fueron de Eustaquio Ramón Leal, hoy de la codemandada María Maddalena Abate Bottaro, por una superficie total de aproximadamente 317, mts2. El demandante pretende que el retracto legal arrendaticio y la consiguiente subrogación, opere no sobre la totalidad del terreno objeto de la venta, sino sobre este lote que ocupa como arrendatario.
Así que, que el hecho alegado como fundamento de la pretensión demandada, es la venta contenida en el documento protocolizado en fecha 18 de agosto de 2009, inscrito bajo el N° 2009.2075, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.2790, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, la cual efectuó el propietario a un tercero sin ofertarle primero al arrendatario, el lote de terreno que ocupa como arrendatario, a pesar de considerarse titular del derecho de preferencia por reunir las condiciones exigidas por la ley.
Conforme a lo establecido en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el proceso es un instrumento para hacer justicia, lo que se corresponde con el modelo de Estado Social de Derecho y de Justicia que seguimos, por lo que nuestro proceso civil es de corte publicista y no adversarial, es decir, el proceso además de ser un instrumento para resolver controversias, es sobretodo, un instrumento para hacer justicia. Y siguiendo al profesor Michele Taruffo, para lograr una sentencia justa, deben darse al menos tres premisas básicas: 1) La acertada selección, interpretación y aplicación de la norma jurídica con la que ha de resolverse el caso. 2) El establecimiento de la verdad de los hechos y 3) Que haya un debido proceso.
Como primer paso, se hace entonces necesario, acertar en la selección, interpretación y aplicación de la norma que ha de resolver el caso, y para ello debe tomarse en cuenta los hechos alegados por las partes, que fundamentan su demanda y su contestación y así como los efectos jurídicos perseguidos y con esos elementos escoger la norma dentro del entramado legal cuya hipótesis general y abstracta permita la subsunción de tales hechos en la hipótesis y en esa labor, también influye la hipótesis general y abstracta, porque debe tomarse en cuenta para determinar los hechos jurídicos relevantes, produciéndose una relación dialéctica entre los hechos alegados y el supuesto de hecho de la norma. Esta labor entraña interpretar los hechos e interpretar la norma. Igual con los efectos jurídicos que deben aplicarse.
Ahora bien, revisado el contenido del documento de venta cuyo retracto se demanda, se aprecia que, no obstante referirse a un terreno, en éste existe algún tipo de construcción, por lo que, en una interpretación favorable al inquilino, se asimila a un local, por lo que, entra dentro de la regulación de la ley de Arrendamiento Inmobiliario del 1° de enero de 2000, vigente para ese momento, la cual, sin embargo en su artículo 49 niega expresamente el retracto legal arrendaticio cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado.
Artículo 49.-“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”
Norma esta interpretada por la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 84 de fecha 9 de diciembre 2008:
“….De la jurisprudencia antes transcrita la cual reitera esta Sala, se desprende sin ligar a dudas que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia, ya que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.
En este caso, las infracciones imputadas a la recurrida, en cuanto a la supuesta falta de igualdad ante la Ley, violación del principio constitucional de la función social de la propiedad, de que la juez se apartó del criterio de la necesaria sensibilidad social, y que todo generó la discriminación de la que fue victima supuestamente la parte demandante formalizante, no es suficiente para modificar el dispositivo del fallo en este caso, dado que no altera en ningún modo el pronunciamiento de la Juez de la recurrida en torno a que el demandante no tiene derecho al retracto legal arrendaticio, en virtud de que la enajenación del inmueble fue global, y que él demandante solo ocupa en calidad de arrendatario uno de los locales que compone dicho edificio, razón por la cual el demandante a pesar de su condición de arrendatario, no ostenta el derecho al retracto contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por imperio del articulo 49 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios…””.
Es precisamente ésta prohibición de la ley de ejercer el derecho de acción respecto a esta pretensión de retracto legal arrendaticio cuando se trate de la venta globalizada de un inmueble del cual forme parte el bien arrendado, la opuesta por todos los co-demandados a lo largo del curso del trámite procesal, entre otras defensas, siendo ésta un excepción impropia de acuerdo a como las denomina la doctrina procesal, es decir, que se pueden oponer en cualquier estado y grado de la causa porque son de conocimiento oficioso del juez, que igual tendría que considerar así no hubiese sido opuesta, a diferencia de las excepciones propias, que sólo pueden oponerse en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Empero, la parte demandante, en su libelo de demanda, invoca para el presente caso, la aplicación del artículo 1.546 del Código Civil, haciendo una interpretación que luce artificiosa dirigida a negarle aplicación al artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en tal sentido afirma:
“El artículo 1.546 del Código civil, preceptúa:
“el retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo…” (Subrayado del demandante)
Esta norma debe aplicarse al caso de marras no en su totalidad, sino en lo que la traigo a colación por lo siguiente:
Cuando el legislador previo en ese dispositivo la prohibición de no poderse ejercer el derecho de retracto cuando la cosa, o sea, el inmueble NO PUEDA DIVIDIRSE COMODAMENTE O SIN MENOSCABO, en el presente caso, al estar el lote de terreno que forma parte de mayor extensión constituido este por una casa para habitación, galpón y otras construcciones para la actividad mercantil, y siendo que el terreno que tengo en calidad de arrendatario posee una divisibilidad propia sin que constituya al resto del inmueble, disminución, ya que esa área del terreno permite la elaboración de proyectos de desarrollo inmobiliario sin afectar al resto.” (Negrillas del demandante)
Para este jurisdicente de alzada, no es aplicable el artículo 1.546 del Código Civil, incurriendo el demandante en una ostensible falsa aplicación de la ley, por cuanto el supuesto de hecho de la norma, se refiere al retracto legal entre comuneros, y el objeto es la compra o dación en pago de los derechos proindivisos en esa comunidad por parte de uno de los comuneros, en los casos en que la cosa sobre la cual recae la comunidad no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. Así aparece textualmente, de manera diáfana si se lee también la parte de la norma que omitió citar la parte demandante, la cual en su integridad es del tenor siguiente:
Artículo 1.546 del Código Civil: El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.”
Distorsiona así la parte demandante el claro sentido del artículo 1.546 del Código Civil extrayendo una cita fuera de contexto y construyendo un argumento con el fin de hacer prevalecer a toda costa su tesis según la cual que la prohibición del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en el presente caso, no opera porque el propósito de la prohibición es para impedir se fuera a afectar o menoscabar el bien de mayor extensión con la división, y que “en el presente caso, al estar el lote de terreno que forma parte de mayor extensión constituido este por una casa para habitación, galpón y otras construcciones para la actividad mercantil, y siendo que el terreno que tengo en calidad de arrendatario posee una divisibilidad propia sin que constituya al resto del inmueble, disminución, ya que esa área del terreno permite la elaboración de proyectos de desarrollo inmobiliario sin afectar al resto.”
La Sala Constitucional ha sostenido que la ratio de este artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es la dificultad en que se colocaría al propietario, en el caso de querer vender la totalidad del inmueble, si tuviese que ser forzado a venderlo por partes. No tiene nada que ver que se pueda dividir o no cómodamente el bien. Así en sentencia N° 5121 de fecha 16 de diciembre de 2005, donde expresó:
Omissis
“ En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble- de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
…omissis…
En este orden, pudo evidenciarse que la parte demandada en el juicio por retracto legal incoado por la hoy accionante, enajenó la globalidad del inmueble, en el que Calzados París S.R.L tenía arrendado sólo un local comercial, a saber el identificado con el Nº 6. Ante esta situación, resulta evidente para la Sala que operaba al excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no procedía el retracto legal arrendaticio.”
Omissis

En suma, al verificarse que la pretensión incoada en la demanda no es procedente al existir prohibición de la ley contenida en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de admitir la acción propuesta, es inoficioso, entrar a considerar las demás defensas opuestas por los codemandados, ya que la sentencia es documento operativo.
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: DECLARA CON LUGAR la apelación interpuesta por los apoderados judiciales de los codemandados: la Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL, S.A., Banco Universal, EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO y MARÍA MADDALENA ABATE BOTTARO, mediante diligencias de fecha 10 de enero de 2018.
SEGUNDO: DECLARA INADMISBLE, la demanda interpuesta por el ciudadano GERARDO LOZANO, contra la Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL, S.A., Banco Universal, EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO y MARÍA MADDALENA ABATE BOTTARO, plenamente identificados en autos.
TERCERO: REVOCA la decisión de fecha 20 de diciembre de 2017 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del juicio a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida. Notifíquese a las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la misma conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, para el archivo del Tribunal y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la secretaria Temporal, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los catorce días del mes de agosto de dos mil dieciocho. 208° de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez,

Fabio Ochoa Arroyave.-
La secretaria,

Flor María Aguilera Alzurú.-
En la misma fecha y previa las formalidades legales, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 pm.) dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal y se libraron las boletas de notificación.
Exp. N° 7628
Faoa/SPC.