REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA PARTE DEMANDANTE: GLADYS ARMINDA ROMERO GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 2.893.568, domiciliada en el Municipio San Cristóbal, estado Táchira. PARTE DEMANDADA: NELSON MANOLO ARELLANO SANTOS, venezolano, mayor de edad, titular de cedula de identidad número V- 10.177.528, domiciliado en el Municipio San Cristóbal, estado Táchira. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JAVIER GERARDO OMAÑA VIVAS e IRALI JOCELYN URRIBARRI DIAZ, titulares de las cédulas de identidad números V- 14.368.190 y V- 13.171.502 inscritos en el Inpreabogado bajo los números 89.791 y 91.477. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LEONCIO EDILBERTO CUENCA ESPINOZA, CARLOS ALBERTO CUENCA FIGUEREDO Y ALEJANDRO GABRIEL CUENCA FIGUEREDO, titulares de la cédulas de identidad números V- 28.635.745, V- 14.606.934 y v- 15.080.131 e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 24.472,91.183 y 115.878, en su orden. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. Apelación de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de marzo de 2018. I ANTECEDENTES El trámite procesal en el juzgado a quo. El presente juicio se inicio por demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL presentada por la ciudadana GLADYS ARMINDA ROMERO GÓMEZ, asistida por el abogado DAVID MARCEL MORA LABRADOR contra el ciudadano NELSON MANOLO ARELLANO SANTOS. La demanda fue admitida a trámite por auto de fecha 9 de febrero de 2017, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira y se le dio curso por el procedimiento oral del Código de Procedimiento Civil, tal como manda el Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Demanda que fue reformada y admitida su reforma por auto del 25 de abril de 2017. La decisión del juzgado a quo. El Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 13 de marzo de 2018, profirió sentencia definitiva en la cual declaró: con lugar la demanda. Ordenó la entrega del inmueble arrendado de manera inmediata libre de personas, bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió la parte demandada y condenó en costas a la parte demandada, ciudadano NELSON MANOLO ARELLANO SANTOS. El recurso de apelación. En fecha 19 de marzo de 2018, el co-apoderado judicial de la parte demandada LEONCIO EDILBERTO CUENCA ESPINOZA apeló de la sentencia definitiva de 13 de marzo de 2018 y por auto de fecha 21 de marzo de 2018, el a quo oyó la apelación en ambos efectos. El trámite procesal en este juzgado superior. Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación, y mediante auto de fecha 24 de abril de 2018, se le dio entrada de conformidad con lo previsto en el artículo 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, para el trámite de las sentencias definitivas. II DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión: La parte actora alegó en su demanda y en el escrito de reforma que es propietaria de un local comercial compuesto de un salón principal y las instalaciones básicas de una habitación y un baño, todo en un área de 234,69 m2, ubicado en la calle 7 entre carreras 4 y 5, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal Alegó que en el año 2006 dio en arrendamiento el referido local para uso comercial al ciudadano NELSON MANOLO ARELLANO SANTOS. Que el 22 de febrero de 2012 suscribieron un último contrato escrito de arrendamiento autenticado por la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, inserto bajo el N° 02, Tomo 32, folios 5 al 8 de los libros respectivos, contrato cuyo vencimiento tuvo lugar el 1 de enero de 2015. Sostiene que la relación arrendaticia duró nueve años, desde el 1 de enero de 2006 hasta el 1 de enero de 2015, por lo cual procedió oportunamente a notificarle al inquilino tanto verbalmente como por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato y que comenzaba a disfrutar de la prórroga legal que contempla el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que dicha prorroga se extendería por 2 años y además, que el canon de arrendamiento durante el tiempo de la prórroga sería de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) mensuales más el IVA. Finalmente alega que, el 1 de enero de 2017 se venció la prórroga legal y el arrendatario debía entregar el inmueble, lo cual no hizo, incumpliendo de esta manera su obligación legal. Fundamentó la pretensión demandada en el artículo 40 literal “g” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece como causal de desalojo “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.” Peticiones de la parte demandante: Demanda el DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL con la consiguiente entrega material del inmueble arrendado. Alegatos de la parte demandada: La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda afirma que se celebraron tres contratos de arrendamiento, cada uno con una duración de tres años; sin embargo, contradice que la relación arrendaticia haya terminado el 1 de enero de 2015, pues en esa fecha -según sostiene- lo que terminó fue el tercer contrato de arrendamiento. Que es ineficaz la notificación para el inicio de la prórroga legal porque la prórroga legal transcurre de pleno derecho, de modo automático, sin ninguna declaración adicional, sin necesidad de notificación al arrendatario. Que es falso lo afirmado por la parte demandante en el libelo, que en la notificación que hizo la arrendadora al arrendatario hubiese expresado su voluntad de no prorrogar el contrato. Que de acuerdo con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, tanto del último como de los dos anteriores, para evitar la prórroga de la relación arrendaticia, deben cumplirse dos requisitos acumulativos: 1) que la parte que desee no continuar con el contrato debía participarlo a la otra por escrito, y 2) que esa participación debía hacerse con por lo menos noventa días de anticipación a la fecha prevista expresamente de finalización del contrato. Que en el supuesto negado que la notificación que hizo la arrendadora al arrendatario de la prórroga legal se valorara como manifestación de voluntad de la arrendadora de no continuar con el contrato, seguiría siendo ineficaz porque la notificación se hizo 31 días antes y no 90 días como disponía la cláusula segunda. Que de acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda del contrato, si el contrato era renovado, ambas partes debían además suscribir un nuevo contrato contentivo de las condiciones de dicha renovación. Que si ninguna de las partes notifica a la otra por escrito, por lo menos con 90 días de anticipación al vencimiento del plazo del contrato, la misma relación arrendaticia continua en los términos pactados por las partes, excepto que no tiene plazo, por tácita reconducción. Todo lo cual impide el nacimiento de la pretensión demandada de desalojo por la causal del literal “g” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmuebles de Uso Comercial, por lo que solicita que la demanda sea declarada sin lugar. Hechos admitidos por las partes De acuerdo con el libelo de la demanda y con el escrito de contestación a la misma, las partes están de acuerdo en los siguientes hechos: 1) la existencia de tres contratos de arrendamiento entre las partes a partir del 1° de enero de 2006 cada uno por tres años. 2) Que el último contrato venció el 1° de enero de 2015. 3) El objeto sobre el cual recae. 4) El uso comercial del mismo. 5) La notificación con fecha 30 de noviembre de 2014 que le hizo la arrendadora al arrendatario haciéndole saber que a partir del día 1° de enero de 2015 comenzaba a correr el lapso de prórroga legal de 2 años; que a partir del 1° de enero de 2015 el canon de arrendamiento era de (Bs. 15.000,00) y que el arrendatario firmó el acuse de recibo de dicha notificación. 6) Que la arrendadora estampó mes a mes una nota en las facturas números 86 al 111 (folios 14 al 37) que le entregaba al arrendatario cada vez que se producía el pago del canon, indicando qué número de mes eran los meses uno al veinticuatro de la prórroga legal. 7) Que el 1° de enero de 2017, el arrendatario no hizo entrega del inmueble. Síntesis de la controversia. Que en la notificación que la arrendadora demandante hizo llegar al arrendatario demandado, aquella hubiese manifestado expresamente “SU VOLUNTAD IRREVOCABLE DE NO PRORROGAR EL CONTRATO”. Si hubo o no acuerdo de prórroga o renovación entre las partes del contrato que se venció el 1° de enero de 2015. Informes presentados por las partes en este tribunal superior. El 23 de mayo de 2018, la parte actora a través de su co-apoderado judicial JAVIER GERARDO OMAÑA VIVAS, presentó escrito de informes en el cual defendió la decisión recurrida pero no planteó ningún alegato de carácter procesal o sustancial sobrevenido y atendible en esta instancia cuya entidad envuelva una verdadera petición o defensa que requiera pronunciamiento expreso en la sentencia definitiva. Mientras que, la parte demandada a través de su co-apoderado judicial LEONCIO EDILBERTO CUENCA ESPINOZA, en su escrito de informes de la misma fecha, denunció vicio de incongruencia y de inmotivación de la sentencia recurrida, por lo que pidió su declaratoria de nulidad y finalmente reprodujo los alegatos expuestos en la contestación de la demanda pidiendo la declaratoria sin lugar de la demanda. Observaciones a los informes presentado por la parte actora. El 5 de junio de 2018, la parte actora a través de su co-apoderado judicial presentó observaciones a los informes de la parte demandada contradiciendo las denuncias por vicios de incongruencia y de inmotivación de la sentencia recurrida, reiterando las razones de la procedencia de la pretensión de desalojo demandada. La parte demandada no presentó observaciones a los informes de la parte demandante. III. MOTIVACION PUNTO PREVIO SOBRE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA En los informes ante este tribunal superior, la parte demandada denunció vicio de incongruencia y de inmotivación de la sentencia recurrida solicitando la declaratoria de nulidad de la misma. En cuanto a la incongruencia, alegó que, en su contestación de demanda planeó como defensas: 1) Que se produjo la renovación o prórroga pero sin limitación en el tiempo por tacita reconducción y 2) Que para ponerle fin al contrato, la parte interesada debía hacer una participación por escrito a la otra parte de no querer la prórroga o renovación del contrato y que esa participación debía hacerse con no menos de noventa días a la fecha prevista de finalización del contrato. Que la recurrida se pronunció sobre el primer alegato de defensa, desestimándolo, debiendo pronunciarse respecto del segundo y no lo hizo. Omisión que en efecto puede verificarse del texto de la sentencia. Por tanto, a su criterio, resulta procedente la denuncia de incongruencia negativa en la cual incurrió el juez a quo, adoleciendo por consiguiente la sentencia recurrida del requisito exigido por el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil “Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia.” Lo que constituye causal de nulidad de la sentencia conforme a lo establecido en el artículo 244 ejusdem: “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; (…)”. En consecuencia se DECLARA LA NULIDAD de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de marzo de 2018, siendo inoficioso entrar a analizar la otra denuncia contra la sentencia formulada por la parte demandada. Así se decide. DECISIÓN SOBRE EL FONDO Declarada la nulidad de la sentencia recurrida por los vicios del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, pasa este juzgador a resolver el fondo del litigio, conforme lo dispone el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la parte demandada convino en los hechos jurídicamente relevantes alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión de desalojo, salvo en lo referente al contenido de la notificación que la arrendadora demandante hizo llegar al arrendatario demandado, específicamente que aquella hubiese expresado “SU VOLUNTAD IRREVOCABLE DE NO PRORROGAR EL CONTRATO”. Al folio 13 corre inserto en un (1) folio útil, original de documento privado de la notificación de prórroga de la ciudadana GLADYS ARMINDA ROMERO GÓMEZ al ciudadano NELSON MANOLO ARELLANO SOTO, suscrita por el ciudadano NELSON ARELLANO, el cual no fue desconocido por éste, en razón de lo cual se aprecia y valora con arreglo a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, como plena prueba frente a las partes, de cuyo contenido este juzgador pudo constatar que en efecto, no aparece expresada allí “LA VOLUNTAD IRREVOCABLE DE NO PRORROGAR EL CONTRATO”. Por tanto, se tienen por establecidos los siguientes hechos: 1) La existencia de tres contratos de arrendamiento entre las partes a partir del 1° de enero de 2006 cada uno por tres años 2) Que el último contrato venció el 1° de enero de 2015. 3) El objeto sobre el cual recae; 4) El uso comercial del mismo. 5) La notificación con fecha 30 de noviembre de 2014 que le hizo la arrendadora al arrendatario haciéndole saber que a partir del día 1° de enero de 2015 comenzaba a correr el lapso de prórroga legal de 2 años y que a partir del 1° de enero de 2015 el canon de arrendamiento era de (Bs. 15.000,00) y que el arrendatario firmó el acuse de recibo de dicha notificación. 6) Que la arrendadora estampó mes a mes una nota en las facturas Nos 86 al 111 (folios 14 al 37) que le entregó al arrendatario, indicando que eran los meses uno al veinticuatro de la prórroga legal. 7) Que el 1° de enero de 2017, el arrendatario no hizo entrega del inmueble. De modo que, la presente controversia se reduce a un asunto de mero derecho. La demandante considera que el último contrato suscrito entre las partes se venció el 1° de enero de 2015 y que no hubo acuerdo de prórroga o renovación entre ellas, en razón de lo cual operó la prorroga legal de dos años, que se cumplió el 1° de enero de 2017 y que al no entregar el arrendatario el inmueble se configuró el supuesto de hecho previsto en el artículo 40, literal “g” del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por tanto, debe declararse procedente la pretensión de desalojo y en consecuencia ordenarse la entrega inmediata del inmueble arrendado. Que no obstante la participación se hubiese hecho 31 días y no 90 días antes de la fecha de vencimiento del contrato como se había acordado expresamente en la cláusula segunda según la cual, la notificación de no prorrogar el contrato debía participarse a la otra por escrito con, por lo menos noventa (90) días de anticipación a la fecha de finalización del contrato en él prevista, por cuanto las partes modificaron esa cláusula con su conducta, si se interpreta el contenido de la notificación, el acuse de recibo de la demandada, las facturas que por cada canon de arrendamiento se emitía al arrendatario, donde aparecía en cada factura nota expresa de a que número de mes de la prórroga correspondía. La parte demandada, por su lado, considera que no se configuró el supuesto de hecho previsto en el artículo 40, literal “g” del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto el último contrato de arrendamiento se venció efectivamente el 1 de enero de 2015, pero a falta de un nuevo contrato escrito entre las partes, la relación arrendaticia continuó sin limitación de tiempo convencional por tácita reconducción, al no haber efectuado la parte demandante la participación de su voluntad de no prorrogar el contrato con noventa días por lo menos antes del vencimiento previsto en el contrato cuya fecha era el 1° de enero de 2015, ya que la notificación se hizo extemporáneamente, con apenas 31 días antes de la fecha de terminación del contrato. El tribunal para decidir el presente asunto, lo hace teniendo especialmente en cuenta el contenido de la cláusula segunda del contrato escrito que finalizaba el 31 de diciembre de 2014 y la conducta de los contratantes en esta fase final de la ejecución del contrato de arrendamiento. En cuanto al contenido de la cláusula segunda del contrato escrito de arrendamiento, esta prevé que las partes debían participarse con noventa (90) días como mínimo y por escrito su voluntad de no querer prorrogar el contrato. La arrendadora, hizo una participación al arrendatario, no con noventa (90) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato escrito sino con treinta y un (31) días. Además no dijo expresamente en esa participación que su voluntad era “DE NO PRORROGAR EL CONTRATO”. Lo que expresó textualmente fue lo siguiente: “Cumplo con comunicarle que el día 31 de diciembre de 2014 es la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento que ambos tenemos pautado referente al inmueble de mi propiedad ubicado en la calle 7 entre carrera 4 y avenida Isaias Medina Angarita (5ª Avenida) en la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira; por lo tanto y actuando tal cual lo establece la Ley, a partir del día 01 de enero de 2015 comienza a correr potestativamente para usted y obligatoriamente para mí como su arrendadora, el lapso de prórroga legal. Como hasta la presente fecha la relación arrendaticia que usted tiene ocupando dicho inmueble es de nueve (9) años, dicha prórroga legal se extenderá por el lapso de dos (2) años, contados desde la fecha ya mencionada y durante el mismo tiempo se conservarán las estipulaciones contenidas en las cláusulas del contrato de arrendamiento anterior, excepto, tal cual como lo hemos convenido por mutuo y amistoso acuerdo, la cláusula referida al canon de arrendamiento, ya que a partir de la fecha arriba mencionada es decir, a partir del 01 de enero de 2015, será de QUINCE MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 15.000,00) cantidad de dinero que será pagada los primeros cinco (5) días del mes siguiente al mes vencido. Sin otro particular y acatando lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en relación a la prórroga legal. Me suscribo, atentamente.” Ahora bien, como lo admite, de algún modo la parte demandada, cabe perfectamente interpretar que del contenido de esta notificación se desprende claramente la voluntad de la arrendadora de no querer prorrogar o renovar el contrato de arrendamiento cuya fecha de vencimiento era el 31 de diciembre de 2014. Para cualquier desinteresado aparece clara de esa notificación la voluntad inequívoca de la arrendadora de no querer prorrogar el contrato. Y considerando que, el propósito que las partes habían dispuesto se cumplió, se tiene por cumplido este requisito de la notificación. Así se decide. En cuanto al tiempo en que se hizo la participación, consta por el acuse de recibo y por haberlo admitido la demandada en su escrito de contestación de la demanda, que llegó a conocimiento de ella esa comunicación treinta y un (31) días antes del 31 de diciembre de 2014, que era la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento. Y a más de ello, en cada factura que le expedía la arrendadora al arrendatario, le informaba el número de mes de la prórroga al que correspondía. Para este juzgador, la conducta de la parte demandada frente a esa comunicación, que no rechazó la notificación, es muy elocuente de su voluntad, coincidente con la voluntad de la parte demandante, en modificar el canon de arrendamiento y el tiempo en que debía hacerse la participación de no querer la prórroga del contrato, y siendo el canón de arrendamiento y el tiempo para hacer esa participación, disposiciones que las partes podían relajar, entiende este tribunal superior, que la voluntad de las partes fue modificarlas, independientemente de que arrendadora y arrendatario persiguieran fines diferentes: la arrendadora que le pagaran un canon diferente durante el tiempo de la prórroga y le entregaran el inmueble al final de la prórroga, sin mayores traumatismos, y el arrendatario que supiera cuándo debía irse y tuviera el tiempo suficiente para desocupar. Sería entonces contrario al principio de la buena fe, que el arrendatario, después de todo esto, saliera ahora invocando la cláusula segunda del contrato en los términos en que aparece prevista, alegando que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Por ello, en el presente caso, este tribunal tiene por configurada la situación de hecho prevista en el artículo 40 literal “g” del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento alegada por la parte demandante y por tanto es procedente la demanda de desalojo. Así se decide. IV DISPOSITIVA En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACION ejercida por la parte demandada contra la sentencia definitiva proferida por Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de marzo de 2018. SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA interpuesta por la ciudadana GLADYS ARMINDA ROMERO GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.893.558 contra el ciudadano NELSON MANOLO ARELLANO SANTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.177.528 por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. TERCERO: SE ORDENA LA ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE ARRENDADO a la ciudadana GLADYS ARMINDA ROMERO GÓMEZ, libre de personas y cosas y en las mismas condiciones en que lo recibió el arrendatario. CUARTO: SE DECLARA NULA LA SENTENCIA de fecha 13 de marzo de 2018 dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. QUINTO: SE CONDENA EN COSTAS DEL PROCESO a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 por resultar totalmente vencida. SEXTO: NO HAY CONDENA EN COSTAS DEL RECURSO DE APELACIÓN por haber sido declarado parcialmente con lugar de acuerdo a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia fotostática certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los tres días del mes de agosto del año dos mil dieciocho.. Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación. El Juez Fabio Ochoa Arroyave.- La Secretaria María Gabriela Arenales Torres En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres y veinte minutos de la tarde, dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal. Exp. N° 7629. FOA/Greisy.