TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

0

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
208º y 159º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:
Sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 8 de octubre de 2008, anotada bajo el No. 4, tomo 26-A; representada por su Director Gerente, ciudadana ANA KATIUSKA BOSCO MORALES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 11.043.370.

Abogada en ejercicio BLANCA SOFÍA SUAREZ MALPICA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 38.870.

Sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 2 de junio de 2005, bajo el No. 71, Tomo A-15 Tro, representada por la ciudadana RUBY CONSTANZA LARA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 12.415.329.

Abogados en ejercicio ORLANDO SANTORO SCATOLLINI y ANA LUCIA PASQUALE DE LETTA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 41.120 y 45.443, respectivamente.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

18-9401

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior decidir el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio ANA LUCIA PASQUALE DE LETTA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de junio de 2018, a través de la cual se declaró CON LUGAR, la demanda de “…DESALOJO…”, interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., contra la prenombrada empresa, ambas plenamente identificada en autos, en consecuencia de ello, se ordenó a la parte demandada a hacer entrega material del local comercial objeto del presente juicio totalmente desocupado de bienes y personas.
Recibidas las actuaciones, esta alzada le dio entrada mediante auto de fecha 10 de julio de 2018, y de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10º) día para dictar sentencia.
Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir, esta juzgadora procede a hacerlos bajo las siguientes consideraciones.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 6 de febrero de 2017, la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., debidamente asistida de abogados, procedió a demandar a la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., por “DESALOJO”; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:
1. Que por documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de mayo de 2014, dio en arrendamiento un inmueble el cual sería destinado a uso industrial.
2. Que en la cláusula octava del contrato de arrendamiento se estableció que para realizar cualquier modificación o mejora en el local industrial el arrendatario se comprometía a solicitar previamente y por escrito la autorización al arrendador.
3. Que se desprende de inspección judicial extralitem realizada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, que la demandada contravino lo pactado en el documento faltando a su obligación, realizando modificaciones en el inmueble sin que mediare previamente autorización escrita por el arrendador.
4. Que realizó –según su decir- conexión eléctrica desde el local que de buena fe le fuere arrendado hacia un inmueble colindante denominado como parcela P-4; asimismo, instaló una puerta de metal que permite la comunicación entre el inmueble arrendado y la parcela colindante que se ha denominado como P-5; y por último indicó que en la pared del fondo del inmueble arrendado el Tribunal que realizó la inspección dejó constancia de la existencia de una abertura en forma de grieta.
5. Que en la cláusula quinta del contrato establecieron que tanto los pasillos vehiculares y peatonales laterales frente del galpón industrial los debían mantener libres de obstáculos y vehículos, quedando así convenido que el incumplimiento de dicha cláusula daría derecho al arrendador a resolver el contrato.
6. Que al momento de practicar la inspección extralitem el tribunal dejó constancia de la existencia de obstáculos en el pasillo peatonal y vehicular situado frente al galpón.
7. Que establecieron en la cláusula vigésima tercera del contrato de arrendamiento que la falta de incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas contenidas en el mismo era causal suficiente para que el arrendador solicitara la inmediata desocupación y entrega del local.
8. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil.
9. En virtud de ello, solicitó que la demandada convenga o sea condenada por el tribunal en los siguientes particulares: “(…) PRIMERO: Declare CON LUGAR en todas y cada una de sus partes la presente acción incoada contra la DEMANDADA; En (sic) consecuencia, acuerde su desalojo del local, antes identificado, para que se lo entregue a mi representada libre de bienes y personas, así como en el mismo perfecto estado de mantenimiento y de conservación, y libre de las modificaciones que además fueron hechas contrariando el contrato que la obligaba, es decir, tal como le fue entregado al momento de suscribir el contrato de arrendamiento que se ha mencionado. SEGUNDO: Condene en costas a LA DEMANDADA por haber obligado a mi representada a litigar y defender sus derechos(…)”.
10. Por último, estimó la presente demanda en la cantidad de doscientos cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 255.000,00) equivalentes a un mil quinientas unidades tributarias 1.500 U.T.).

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 24 de mayo de 2018, la abogada en ejercicio ANA LUCIA PASQUALE, actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., procedió a contestar la demanda intentada en contra de su representada; aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que rechaza y contradice tanto los hechos como en el derecho la demanda por no ser cierto los hechos narrados y menos aún el derecho.
2. Que niega y rechaza que su mandante haya incumplido con las cláusulas contempladas en el contrato de arrendamiento autenticado el 14 de mayo de 2014.
3. Que niega y rechaza que su representada haya incumplido con lo estipulado en la cláusula octava del contrato realizando modificación o mejora alguna sin previa autorización por parte de los propietarios del inmueble objeto de la presente demanda constituido por un local comercial identificado con el Nº 2, ubicado en la parcela P-5 Urbanización Industrial El Paso, avenida Víctor Baptista, Los Teques Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, consistentes en una conexión eléctrica desde el local hacia el inmueble colindante identificado como parcela P-4 e instalación de puerta de metal que permite la comunicación entre el inmueble arrendado y la parcela P-4 propiedad de su mandante.
4. Que niega y rechaza que su representada incumpliera con lo establecido la cláusula quinta del contrato de arrendamiento ya que –según su decir- siempre ha sido cuidadosa de mantener los pasillos vehiculares y peatonales laterales y frente al galpón libre de obstáculos y vehículos.
5. Que su representada –según su decir- se encuentra realizando trabajos pertinentes para la desocupación y entrega del inmueble que ostenta como arrendataria, asimismo alegó que es una empresa familiar que se ha mantenido a lo largo de muchos años en el mercado del calzado y de otros rubros, manteniendo no solo una solvencia económica sino moral.
6. Que su mandante ha ocupado a lo largo de quince (15) años el inmueble que se pretende desocupar y que por lo que cualquier supuesta modificación sin autorización hubiese sido señalada desde los inicios de la relación y que sus propietarios siempre han tenido acceso y han podido visitar.
7. Por último, solicitó se declare sin lugar la demanda en la definitiva.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes probanzas:
Primero.- (Folios 8-21, I pieza del expediente) en original,CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de mayo de 2015, inserto bajo el No. 03, Tomo 197 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., en su carácter de arrendataria, en los siguientes términos:
“(…) CLÁUSULA PRIMERA:EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble constituido por un (01) local industrial con anexo, ubicado en la planta baja, distinguido con el Nº 2, de la parcela p-5, Urbanización Industrial El Paso, Avenida (sic) Víctor Baptista, municipio Guaicaipuro, Los Teques, Estado (sic) Miranda, el cual tiene una superficie de setecientos metros cuadrados aproximadamente(…)
CLÁUSULA CUARTA: la vigencia del presente contrato comenzará a partir del día: 01/12/2014 hasta 01/12/2015. Las partes acuerdan que el presente contrato podrá ser prorrogado por periodos de un (01) año cada uno, previo aviso por escrito, por parte de EL ARRENDATARIO con por lo menos treinta (30) días de antelación a la finalización del primer año y posterior firma por notaría pública. Las partes acuerdan expresamente, que para el caso de que cualquiera de las partes al vencimiento del término inicial o de cada una de las posteriores renovaciones, deseare darlo por terminado, deberá manifestarlo por escrito a la otra parte, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del mismo (…)
CLÁUSULA QUINTA:(…) Paralelamente, teniendo en cuenta que tanto los pasillos vehiculares y/o peatonales laterales y frente del galpón industrial; y ambas escaleras de acceso peatonal hacia los pisos superiores, son áreas comunes del edificio industrial, se deberán mantener las mismas libres de obstáculos y/o vehículos, queda entendido que EL ARRENDATARIO puede trabajar tres turnos de trabajo si así lo requiriese teniendo conocimiento EL ARRENDATARIO de los horarios preestablecidos para cerramiento de puertas y acceso en general, tanto el edificio industrial como de la urbanización o zona industrial quedando expresamente convenido que el incumplimiento de esta cláusula dará derecho a EL ARRENDADOR a resolver inmediatamente el presente contrato de arrendamiento y solicitar la desocupación del local industrial arrendado.
(…omissis…)
CLÁUSULA OCTAVA:EL ARRENDADOR o la persona que el designe, podrán realizar las visitas que consideren convenientes al local industrial para verificar el estado en que se encuentran las instalaciones en general y la de los servicios. EL ARRENDATARIO manifiesta recibir el inmueble en perfectas condiciones de acabados, servicios, mantenimiento, pintura y limpieza, especialmente en cuanto se refiere a instalaciones eléctricas, sanitarias, aguas blancas, aguas negras, cañerías, sanitarios, pisos, etc.; obligándose a entregarlo de igual forma el contrato. Para efectuar cualquier modificación o mejora en el local industrial, EL ARRENDATARIO se compromete a solicitar previamente y por escrito la autorización de EL ARRENDADOR. En cualquier caso, si EL ARRENDATARIO efectúa en el inmueble alteraciones o instalaciones, las mismas deberán ser removidas por éste antes de finalizar el presente contrato, debiendo hacer los trabajos y reparaciones necesarias para que el inmueble sea entregado a EL ARRENDADOR, en el mismo estado inicial en que fue recibido por EL ARRENDATARIO y antes de la culminación del presente contrato. Sin embargo EL ARRENDADOR podrá, si así lo desea, aceptar las mejoras de carácter permanente que haya efectuado EL ARRENDATARIO, las cuales pasaran a ser parte y propiedad del galpón industrial, sin que EL ARRENDADOR deba pagar alguna suma o indemnización por tal concepto a EL ARRENDATARIO.
(…omissis…)
CLAUSULA VIGÉSIMA TERCERA: (CLÁUSULA PENAL): la falta de cumplimiento de cualesquiera de las cláusulas contenidas en este contrato será suficiente causal para que EL ARRENDADOR solicite la inmediata desocupación y entrega del local industrial arrendado sin demora, sin que haya necesidad de intentar un juicio de desalojo; obligándose EL ARRENDATARIO o cualquier persona distinta a él que ocupe el local industrial arrendado, si no ha habido autorización expresa dada por escrito por EL ARRENDADOR a pagar EL ARRENDADOR la suma diaria de bolívares doce mil con 00/100 (Bs. 12.000,00) adicionales al canon de arrendamiento mensual, hasta la total entrega del mismo o finalización del juicio al que hubiere lugar por concepto de daños y perjuicios ocasionados a los cuales haya dado lugar con su incumplimiento, sin que tenga EL ARRENDADOR que probar dichos daños y perjuicios (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso procedieron a suscribir un contrato de arrendamiento por un inmueble constituido por un local industrial con anexo, ubicado en la planta baja, distinguido con el Nº 2, de la parcela P-5, Urbanización Industrial El Paso, Avenida Víctor Baptista, Municipio Guaicaipuro, Los Teques, estado Miranda, ello por un término fijo de un (1) año contado a partir del 1° de diciembre de 2014 hasta el 1° de diciembre de 2015, pudiéndose prorrogar por periodos iguales, previo aviso por escrito, por parte del arrendatario con por lo menos treinta (30) días antes de vencerse el contrato y que de que cualquiera de las partes al referido vencimiento deseare darlo por terminado, deberá manifestarlo por escrito a la otra parte, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación. Asimismo, las partes establecieron la obligación del arrendatario –entre otras- de mantener los pasillos vehiculares y peatonales laterales y al frente del galpón industrial, así como las escaleras de acceso peatonal hacia los pisos superiores,libre de obstáculos y/o vehículos; aunado a ello, las partes estipularon que el arrendatario a los fines de realizar alguna modificación o mejora al inmueble debía solicitar por escrito la autorización del arrendador y que si el arrendatario efectuaba en el local alteraciones o instalaciones, las mismas debían ser removidas por éste antes de finalizar el contrato, debiendo hacer los trabajos y reparaciones necesarias para que el inmueble sea entregado al arrendador en el mismo estado inicial en que fue recibido; por último, las partes convinieron como cláusula penal en caso de incumplimiento de cualesquiera de las cláusula contenidas en el contrato, la entrega del local industrial arrendado, así como el pago de una suma diría de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) adicionales al canon de arrendamiento mensual hasta la total entrega del local.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 22, I pieza del expediente) marcado con la letra “B”, en original, COMUNICACIÓN expedida en fecha 24 de octubre de 2016, por la representante de la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., dirigida a la sociedad mercantil FAVENCA, C.A., suscrita en original por quien recibe conforme, referente al asunto “(…) RENOVACION (sic) CONTRATO ARRENDAMIENTO LOCAL (…)”; observándose del contenido de la documental lo siguiente: “(…)La presente comunicación, se realiza con la finalidad de informarles que en fecha 01(sic) de Diciembre (sic) de 2016, vence anualidad de Prorroga (sic) Legal (sic) del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) por local industrial No.: 2, que tiene arrendado su representada, en la Parcela P-5, de la Urbanización Industrial El Paso. Por tal motivo, las condiciones a regir, para el próximo Año (sic), son las siguientes (Sólo (sic) se detallan las Cláusulas (sic) que sufrirán modificaciones, ya que las restantes se mantendrán idénticamente igual e inalterables): (…) b) Cláusula Cuarta (sic): Vigencia: desde el día 1ero. Diciembre (sic) del año 2.016 hasta el 1ero. de Diciembre del año 2.017; con Cláusula (sic) Penal (sic) de Bs.F. Doscientos (sic) cincuenta mil con 00/100 (Bs.F.: 250.000,00) diarios adicionales al canon de arrendamiento (…)”. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que la parte actora le participó a la hoy demandada las modificaciones que sufrirían las cláusula del contrato de arrendamiento celebrado, entre las cuales destacó una nueva vigencia del mismo desde el 1 de diciembre de 2016 hasta el 1 de diciembre de 2017.- Así se establece.
Tercera.- (Folio 23, I pieza del expediente) marcado con la letra “C”, en copia fotostática, REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) No. J296811601 correspondiente a INVERSIONES KADELGAN, C.A., expedido el 13 de noviembre de 2008, actualizado el 5 de mayo de 2015 y válido hasta el 5 de mayo de 2018, el cual tiene como domicilio fiscal en la avenida Víctor Baptista, local parcela P-5, Urbanización Industrial El Paso, Los Teques, estado Miranda. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión constituye un documento público administrativo que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original y le confiere valor probatorio, como demostrativo de que laparte actora en el presente juicio se encuentra inscrita en el Servicio Nacional Integrado de la Administración Aduanera y Tributaria (Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) fijando como domicilio fiscal el inmueble ubicado en la avenida Víctor Baptista, local parcela P-5, Urbanización Industrial El Paso, Los Teques, estado Miranda.- Así se precisa.
Cuarta.-(Folios 24-46, I pieza del expediente) en copia certificada, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil “INVERSIONES KADELGAN C.A.”, debidamente protocolizada ante el Registro Mercantil Tercero del estado Miranda en fecha 8 de octubre de 2008, anotada bajo el No. 4, Tomo 26-A, a través de la cual se desprende que la representación judicial de la empresa recae en directores gerentes de forma conjunta, siendo designados para tales cargos por el período de cinco (5) años, a las ciudadanasANA KATIUSKA BOSCO MORALES y ANA MARÍA MORALES DE BOSCO; y en copia certificada, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de la sociedad mercantil “INVERSIONES KADELGAN C.A.”, debidamente protocolizada ante el Registro Mercantil Tercero del estado Miranda en fecha 27 de noviembre de 2013, anotada bajo el No. 12, Tomo 147-A, a través de la cual se designa un tercer director gerente de la referida empresa y se modifican las cláusulas 4º, 13º, 14º, 15º y 27º del acta constitutiva y estatutos sociales, quedando designados como directores gerentes a los ciudadanas ADELCHI GABRIELE BOSCO MORALES, ANA KATIUSKA BOSCO MORALES y ANA MARÍA MORALES DE BOSCO. Ahora bien, por cuanto las documentales en cuestión no fueron tachadas por la parte demandada, quien aquí suscribe les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y las tiene como demostrativas de que dicha la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN C.A., se encuentra representada judicialmente por dos (2) cualesquiera de los directores generales, a saber, ciudadanas ADELCHI GABRIELE BOSCO MORALES, ANA KATIUSKA BOSCO MORALES y ANA MARÍA MORALES DE BOSCO.- Así se establece.
Quinta.-(Folios 47-56, I pieza del expediente) en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 2 de junio de 2005, anotada bajo el No. 71, Tomo 15-ATro; a través de la cual se desprende que la referida empresa es administrada por una junta directiva constituida por dos (2) directores administrativos, teniendo los miembros de la junta directiva la plena representación de la sociedad en forma individual, pudiendo ejercer sus funciones durante un periodo de cinco (5) años, siendo designados en esa oportunidad al cargo de directores administrativos a los ciudadanos FREDDY ALEJANDRO LARA RODRÍGUEZ y BERNABÉ LARA GUIO; y en copia fotostática, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de la sociedad mercantil “FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA C.A.”, debidamente protocolizada ante el Registro Mercantil Tercero del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 10 de noviembre de 2011, anotado bajo el No. 27, Tomo 103-A; a través de la cual se ratifican los miembros de la junta directiva y el cargo de directores administrativos. Ahora bien, por cuanto las documentales en cuestión no fueron tachadas por la parte demandada, quien aquí suscribe les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y las tiene como demostrativas de que dicha la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., se encuentra representada judicialmente de forma individual por dos (2) directores administrativos, a saber, ciudadanos FREDDY ALEJANDRO LARA RODRÍGUEZ y BERNABÉ LARA GUIO.- Así se establece.

Asimismo, abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandante promovió las siguientes probanzas:
.-Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS. En tal sentido, es preciso aclarar que si bien la expresión “reproducción del mérito favorable” no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.
Primero.- (Folios 155-236, I pieza del expediente) en original, INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el Nº L-069-16, evacuada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de noviembre de 2016, en el inmueble identificado como parcela P-5, ubicado en la Urbanización Industrial El Paso, avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, previa solicitud de la ciudadana ANA KATIUSKA BOSCO MORALES, en su condición de director gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN C.A.; en la cual se dejó constancia de los siguientes particulares: “(…) PRIMERO: Si desde el local distinguido con el No. 2 ubicado en la parcela P-5, parte algún cableado de alimentación de energía eléctrica a la parte adyacente, es decir la P-4, o, si ambas unidades independientes entre sí, comparten medidor de consumo de electricidad de la empresa estatal que provee tal servicio, es decir de EMPRESA ELECTRICA SOCIALISTA CORPOLEC.”A tal particular se deja constancia que existe cableado que parte del interior inmueble objeto de esta inspección a uno colindante hasta llegar a un cajetín con cuatro (4) pulsadores y de allí a una maquinaria que se encuentra en funcionamiento, asimismo, se observó otro cableado que sale del área del inmueble objeto de la inspección hasta llegar a una estructura de metal en forma cilíndrica que tiene una inscripción que reza: “CAP 35000” y finalmente se constató la existencia de un cableado que conduce a una (sic) cámaras de seguridad que graban al local colindante del inmueble sub judice. Es de hacer mención que el solicitante llama parcela P-4 al inmueble colindante con el que esta inspección y dicha denominación es aceptada por el notificado. En lo que respecta al consumo de electricidad se hace constar que la parcela P-4 tiene consumo eléctrico tanto en forma independiente contabilizado con un medidor como también le es suministrado por la parcela P-5 del local número 2. En lo que concierne al particular “SEGUNDO: Si existe algún tipo de comunicación por medio de puertas o pasadizos entre ambos inmuebles independientes, es decir si de alguna manera la P-4 y la P-5, pueden comunicarse como si se trataran de uno solo, muy específicamente en el lindero derecho de la P-5, desde dentro del Local (sic) Identificado (sic) con el No. 2 de Planta (sic) Baja (sic).” El Tribunal deja constancia que observa la existencia de una puerta de metal que conduce a una escalera de metal que interconecta tanto a la parcela P-4 con la P-5. En lo concerniente al particular “TERCERO: Si en la pared del fondo del local que forma parte integral del citado inmueble objeto de inspección, mismo al que se ha hecho mención y que está distinguido con el No. 2, de Planta (sic) Baja (sic), existe una abertura cuyas dimensiones aproximadas son de tres metros de altos por tres metros de ancho.”. El Tribunal deja constancia que en lo referente a las dimensiones el mismo no puede ser objeto de esta inspección en vista de que escapa de la naturaleza de esta actuación jurisdiccional, más sin embargo se deja constancia de una pared que no llega al techo y en la que se observa una abertura en forma de grieta ubicada en la entrada y a mano izquierda de la puerta de Santamaría (sic), lugar donde se accedió al galpón y se identificó al inicio de esta inspección, asimismo, se constata que encima de dicha pared o en su parte alta se observa una cerca electrificada con tres inscripciones “PELIGRO ALTO VOLTAJE” Y, en lo pertinente al particular “CUARTO: El estado general del inmueble en cuanto a: pintura, limpieza, sanitarios, pisos, vidrios, ventanas, sistema contra incendios, techos de concreto internos del local, techos de aluminio anexo posterior y lateral” El Tribunal deja constancia que en cuanto a la pintura la misma se encuentra en regular estado de mantenimiento y conservación, en la limpieza, se observa área con telarañas, vidrios sucios, hay en el piso material de desecho de los productos terminados, en lo referente al piso el mismo se encuentra sin grietas ni manchas, en lo atinente a vidrios, se constató que faltan 24 vidrios en las ventanas de la pared del pasillo de circulación vehicular y peatonal que conduce a la puerta Santamaría (sic) descrita al inicio de esta inspección, en lo referente al sistema contra incendio se observa cuatro extintores que tienen una medición en señal de color roja y seis (6) en color verde, al igual de dos (2) mangueras contra incendio, referente a los sanitarios se constata que son dos (2) una para uso de damas el cual se encuentra buen estado de mantenimiento y conservación, más sin embargo el de uso para caballeros cuenta con dos (2) área (sic) para pocetas, faltando una de ellas, hay dos (2) lavamanos de los cuales uno tiene la llave o grifo dañada. En este estado la solicitante, debidamente asistida de abogados haciendo uso de la facultad reservada en el particular CUARTO, solicita se deje constancia que al bajar el breaker del local 2 de la parcela P-4 se apagaran las máquinas de la parcela P-5. Oído lo anterior el notificado manifiesta que tal pretensión no puede cumplirse ya que las maquinarias son de inyección y no pueden detenerse en forma brusca y señala que a su vez que cuando alquilo (sic) el inmueble lo hizo con el uso de los servicios públicos de electricidad, agua y etc, los cuales están siendo usados en el mismo e inferior KBA aprobado. Asimismo, el solicitante solicita se deje constancia fotográfica del techo de láminas de aluminio situada en una parte del local 2 de la parcela P-4 y se deje constancia de los huecos que tiene. Oído lo anterior el Tribunal lo acuerda de conformidad y se deja expresa constancia de la existencia de huecos de diferentes tamaños en distintas láminas que lo conforman. Igualmente el solicitante requiere que se deje constancia de que en el pasillo vehicular y/o peatonal lateral y situado frente al galpón donde se encuentra constituido el Tribunal, se encuentran obstáculos. Oído lo anterior el Tribunal acuerda su evacuación y deja constancia de la existencia de obstáculos consistentes en bolsas plásticas contentivas de calzado conocidos popularmente como cholas, aloas, terminadas y empaquetadas, para lo cual se tomaron exposiciones fotográficas (…) el notificado solicita el derecho de exponer, lo cual se acuerda y él mismo expone: “con respecto a la parte de obstáculos, no son obstáculos, es el área que nos corresponde para carga y descarga de materiales, tanto materia prima como productos terminados, y en la parte de las laminas del techo que como bien se videncia en las fotografías tiene innumerables huecos que afectan la seguridad del local lo cual fue notificado hace mas de cuatro años para su reparación, lo cual solo se hicieron reparaciones mínimas que solo solventaron el problema, en la parte del cercado eléctrico fue la decisión que tomamos para preservar la seguridad del local así como de las cámaras de seguridad existentes en ambas parcelas. Es todo.(…)”.
Precisado lo anterior, quien aquí decide verifica que en vista que la inspección extrajudicial en cuestión no fue tachada por la parte demandada en el curso del juicio, debe conferírsele pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que desde el interior del local distinguido con el Nº 2 a uno colindante, existe cableado hasta llegar a un cajetín con cuatro (4) pulsadores y de allí a una maquinaria que se encuentra en funcionamiento, asimismo, se observó otro cableado que sale del área del inmueble objeto de la inspección hasta llegar a una estructura de metal en forma cilíndrica que tiene una inscripción que reza: “CAP 35000” y finalmente se constató la existencia de un cableado que conduce a unas cámaras de seguridad que graban al local colindante. Seguidamente, el tribunal deja constancia de la existencia de una puerta de metal que conduce a una escalera de metal que interconecta tanto a la parcela P-4 con la P-5; aunado a ello, hizo constar la existencia de una pared que no llega al techo y en la que se observa una abertura en forma de grieta ubicada en la entrada y a mano izquierda de la puerta de santamaría, constatándose que encima de dicha pared o en su parte alta se observa una cerca electrificada. Por último, el tribunal dejó constancia de obstáculos consistentes en bolsas plásticas contentivas de calzado conocidos popularmente como cholas, aloas, terminadas y empaquetadas en los laterales y al frente del inmueble en cuestión.- Así se establece.

.-PRUEBA TESTIMONIAL: Abierto el juicio a pruebas la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER SOTO y ELSA JACQUELINE GONZÁLEZ, ambos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-12.233.545 y V.- 12.401.746, respectivamente. Seguidamente se evidencia de los autos (folios 239-240 I pieza del expediente) que una vez fijada por el tribunal de la causa la evacuación de los referidos testimonios, los prenombrados testigos no comparecieron, por lo que tales actos fueron declarados DESIERTOS; consecuentemente, quien aquí suscribe considera que no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.-Así se precisa.

.-PRUEBA DE OFICIO POR EL TRIBUNAL: Una vez finalizado el lapso de evacuación de pruebas, el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 12 de junio de 2018 (cursante al folio 243, I pieza), ordenó de conformidad con el artículo 401 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, la evacuación de la prueba testimonial de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER SOTO y ELSA JACQUELINE GONZÁLEZ, ambos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-12.233.545 y V.- 12.401.746, respectivamente ¬–cuyo había sido declarado previamente desierto-desprendiéndose de los autos que una vez fijada dicha oportunidad, únicamente compareció el ciudadano FRANCISCO SOTO FORERO, quien rindió su declaración en los siguientes términos(folio 244, I pieza del expediente):
“(…)PRIMERA: ¿Diga el testigo, si conoce la dirección donde está ubicada la empresa FAVENCA? El testigo contestó: Si; SEGUNDA: ¿Diga el testigo, cual es la dirección de la empresa FAVENCA? El testigo contestó: Avenida Víctor Batista, Zona Industrial El Paso Galpón 5.; TERCERA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento que la Empresa (sic) FAVENCA realizó una conexión eléctrica desde el local distinguido como parcela P-4 hasta el loca de dicha Sociedad (sic) de Comercio (sic)? El testigo contestó: Tengo entendido que la cometida eléctrica esta desde la parcela 5, alimentando a la parcela 4, lo constato porque vivo ahí; CUARTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de que FAVENCA instaló una puerta de metal que permite la comunicación entre la parcela P-4 y parcela P-5? El testigo contestó: Si, es correcto.; QUINTA: ¿Diga el testigo, si en la pared del fondo del inmueble hay una abertura en forma de grieta y asimismo sobre esta pared está instalada una cerca eléctrica? El testigo contestó: Si, es correcto. (…) Seguidamente en este estado pasa el apoderado judicial de la parte demandada, abogado ORLANDO SONTORO SCATTOLINI, a ejercer el derecho de repreguntas de la siguiente manera: PRIMERA: ¿Diga el testigo que profesión tiene? el testigo contestó: soldador; SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si presta servicios para la demandante empresa KADELGAN C.A.? el testigo respondió: ocasional. TERCERA: ¿Diga el testigo, ya que ha dicho anteriormente que vive en el inmueble propiedad de inversiones KADELGAN C.A., y demandante en este proceso, en que condición habita en el mismo? El testigo respondió: vigilancia y mantenimiento. CUARTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento en materia de conexiones eléctricas y puertas eléctricas, dado que aseguro con anterioridad que ambos casos existen sobre el inmueble arrendado? El testigo contestó: conexiones eléctricas del galpón 5 a la parcela 4, mas a puertas eléctricas no; QUINTA: ¿Diga el testigo, si como soldador que ha dicho que es su profesión, como tiene conocimiento según le ha preguntado su promovente, de que existan conexiones eléctricas del galpón 4 al galpón 5? El testigo contestó: en el inmueble en que habito se visualizan canaletas de acometidas de cables que alimentan parcela 4, además personal de FAVENCA instala cable provisional desde brekera a parcela 4. SEXTA: ¿Diga el testigo, si tiene interés en que inversiones KADELGAN C.A. resulte beneficiada en este juicio? El testigo contestó: Soy ajeno a intereses de ambas partes (…)” (Resaltado nuestro).

Ahora bien, vista la deposición del testigo antes trascrito es menester aludir al dispositivo contenido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se desprende textualmente que:
Artículo 478.- “No puede tampoco testificar el magistrado en la causa en que esté conociendo; el abogado o apoderado por la parte a quien represente; el vendedor, en las causas de evicción, sobre la cosa vendida; los socios en asuntos que pertenezcan a la compañía. El heredero presunto, el donatario, el que tenga un interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito, y el amigo íntimo, no pueden testificar a favor de aquellos con quienes les comprendan estas relaciones. El enemigo no puede testificar contra su enemigo.” (Negritas del tribunal)

Es el caso que, de la norma antes transcrita se desprende la imposibilidad que tiene una persona de testificar en una causa si mantiene algún tipo de interés –aunque sea indirecto- en las resultas de la controversia; en atención a ello, este tribunal observa que el testimonio rendido por el ciudadano FRANCISCO SOTO FORERO, carece de validez, puesto que el mismo manifestó que trabaja de manera ocasional para la empresa demandante y que habita en el inmueble propiedad de ésta en su condición de vigilancia y mantenimiento, lo que permite presumir que tiene un interés en las resultas del juicio y por lo tanto estaría impedido de testificar a favor de la parte accionada de acuerdo con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil; en efecto, por la razón antes expuesta, quien aquí suscribe, la desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Por último, respecto a la testigo ELSA JACQUELINE GONZALEZ, quien aquí suscribe partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, observa que fijada por el tribunal de la causa la oportunidad para que la prenombrada rindiera su respectiva declaración, la misma no compareció y en efecto, el acto fue declarado DESIERTO; así las cosas, en vista que la testimonial en cuestión no fue evacuada, este tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
La parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, únicamente consignó a los autos la siguiente documental:
Único.-(Folios 90-93, I pieza del expediente) en original, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 23 de enero de 2018,inserto bajo el No. 9, tomo 18, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; a través de la cual se acredita a los abogados ORLANDO SANTORO SCATOLINI y ANA LUCIA PASQUALE de LETTA, como apoderados judiciales de la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., parte demandada en el presente juicio. Ahora bien, siendo que el instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de los hechos up supra mencionados.-Así se establece.
Asimismo, abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la representación judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas:
Primero.- (Folios 97-113, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en original,CONTRATO DE ARRENDAMIENTOdebidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda en fecha 14 de mayo de 2015, inserto bajo el No. 03, Tomo 197 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., en su carácter de arrendataria, sobre un bien inmueble constituido por un (01) local industrial con anexo, ubicado en la planta baja, distinguido con el Nº 2, de la parcela P-5, Urbanización Industrial El Paso, avenida Víctor Baptista, Municipio Guaicaipuro, Los Teques, estado Miranda, el cual tiene una superficie de setecientos metros cuadrados (700 mts2) aproximadamente. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.-Así se establece.
Segundo.- (Folios 114-122, I pieza del expediente) Marcado con la letra “B”, en original,CONTRATO DE ARRENDAMIENTOdebidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda en fecha 2 de julio de 2010, inserto bajo el No. 38, Tomo 76 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., en su carácter de arrendador, y la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., en su carácter de arrendataria,sobre un bien inmueble constituido por un (01) local industrial con anexo, ubicado en la planta baja, distinguido con el Nº 2, de la parcela P-5, Urbanización Industrial El Paso, avenida Víctor Baptista, Municipio Guaicaipuro, Los Teques, estado Miranda, por una vigencia a partir del 01/12/2009 hasta 01/12/2010.Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso procedieron a suscribir un contrato de arrendamiento en fecha 2 de julio de 2010, por el inmueble objeto del presente juicio por un tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del 1° de diciembre de 2009 hasta el 1° de diciembre de 2010.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 123-132, I pieza del expediente) Marcado con la letra “C”, en original,CONTRATO DE ARRENDAMIENTOdebidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda en fecha 14 de abril de 2011, inserto bajo el No. 15, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., en su carácter de arrendador, y la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., en su carácter de arrendataria,sobre un bien inmueble constituido por un (01) local industrial con anexo, ubicado en la planta baja, distinguido con el Nº 2, de la parcela P-5, Urbanización Industrial El Paso, avenida Víctor Baptista, Municipio Guaicaipuro, Los Teques, estado Miranda, por una vigencia a partir del 01/12/2010 hasta 01/12/2011.Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso procedieron a suscribir un contrato de arrendamiento en fecha 14 de abril de 2011, por el inmueble objeto del presente juicio por un tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del 1° de diciembre de 2010 hasta el 1° de diciembre de 2011.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 133-143, I pieza del expediente) Marcado con la letra “D”, en original,CONTRATO DE ARRENDAMIENTOdebidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda en fecha 23 febrero de 2012, inserto bajo el No. 42, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., en su carácter de arrendador, y la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., en su carácter de arrendataria,sobre un bien inmueble constituido por un (01) local industrial con anexo, ubicado en la planta baja, distinguido con el Nº 2, de la parcela P-5, Urbanización Industrial El Paso, avenida Víctor Baptista, Municipio Guaicaipuro, Los Teques, estado Miranda, por una vigencia a partir del 01/12/2011 hasta 01/12/2012.Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso procedieron a suscribir un contrato de arrendamiento en fecha 23 de febrero de 2012, por el inmueble objeto del presente juicio por un tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del 1° de diciembre de 2011 hasta el 1° de diciembre de 2012.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 144-152, I pieza del expediente) Marcado con la letra “E”, en original,CONTRATO DE ARRENDAMIENTOdebidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda en fecha 3 mayo de 2013, inserto bajo el No. 13, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., en su carácter de arrendador, y la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., en su carácter de arrendataria,sobre un bien inmueble constituido por un (01) local industrial con anexo, ubicado en la planta baja, distinguido con el Nº 2, de la parcela P-5, Urbanización Industrial El Paso, avenida Víctor Baptista, Municipio Guaicaipuro, Los Teques, estado Miranda, por una vigencia a partir del 01/12/2012 hasta 01/12/2013.Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso procedieron a suscribir un contrato de arrendamiento en fecha 3 de mayo de 2013, por el inmueble objeto del presente juicio por un tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del 1° de diciembre de 2012 hasta el 1° de diciembre de 2013.- Así se establece.

IV
SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 22 de junio de 2018, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, declaró lo siguiente:
“(…)Este Tribunal encuentra que no habiendo sido impugnado en forma alguna el contrato de arrendamiento, cuyo incumplimiento atribuye la accionante a la parte demandada, debe tenerse por cierta la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes contendientes en este juicio, y así se decide.
El hecho controvertido quedó reducido al incumplimiento o no de las cláusulas Quinta y Octava del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil KADELGAN, C.A. y la Sociedad Mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., por cuanto la apoderada judicial de la parte actora alego en su escrito libelar que la parte demandada, realizó modificaciones sin autorización del propietario al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, incumpliendo con la cláusula octava del referido contrato, alegando textualmente, lo siguiente: “(…) Realizó una conexión eléctrica desde el local que de buena fe le fuera arrendado hacia un inmueble colindante, que se en el momento de la inspección fue denominada por quien ahora demanda como Parcela P-4, hecho que, por demás, fue aceptado por el notificado, ciudadano BERNABE LARA GUIDO, venezolano, mayor de edad, con Cédula de identidad No. V- 12.063.466, quien en ese acto manifestó ser el Director Administrativo de LA DEMANDADA. 2. Instaló una puerta de metal que permite la comunicación entre el inmueble arrendado y la parcela colindante, misma que se ha denominado P-5. 3. En la pared del fondo del inmueble arrendado el Tribunal que realizó la inspección de marras dejó constancia de la existencia de una abertura en forma de grieta (…)”. Así mismo alego el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, en relación a la existencia de obstáculos en las áreas comunes. Hechos éstos que fueron negados por la apoderada judicial de la parte demandada.
(…omissis…)
Por lo que corresponde a este Tribunal verificar si lo alegado por el accionante se encuentra dentro de los términos pactados en el referido contrato de arrendamiento, y en la normativa que regula la materia arrendaticia, cuando manifiesta que el accionado ha incumplido las obligaciones asumidas en el Contrato de Arrendamiento, específicamente lo estipulado en las Cláusulas Octava y Quinta, y como consecuencia de dicho incumplimiento, demandar el desalojo o la resolución del contrato de arrendamiento. En este sentido este Tribunal observa que la Cláusula Octava del referido contrato de arrendamiento establece: (…) Y la Cláusula Quinta: (…)
(…omissis…)
Partiendo de la definición antes dada, en el presente caso, cuando la parte accionante, demanda el desalojo o la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la Sociedad Mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., por incumplimiento de las Cláusulas Octava y Quinta, este Tribunal encuentra que dicho incumplimiento la parte actora lo fundamenta en la “Cláusula Vigésima Tercera (Cláusula Penal)”, que establece textualmente lo siguiente: (…)De la transcrita Cláusula Vigésima Tercera este Tribunal encuentra que las partes contratantes establecieron expresamente como causa específica de desalojo o resolución el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas contenida en el contrato suscrito por ellas, que es la denominada resolución convencional (la cual puede establecerse, siempre que no se trate de situaciones normadas por disposiciones de orden público), que es la resolución regulada por las partes en el texto del mismo contrato, y en esos casos, el juez deberá abstenerse de calificar el incumplimiento y se limitará a constatarlo y a declarar el desalojo o la resolución consiguiente, rigiendo en las causas de resolución, no previstas expresamente por las partes, los principios generales de apreciación, según criterio expuesto por el doctor ELOY MADURO LUYANDO en su obra citada página 519, y es acogido por el doctrinario Giorgi quien señala que se puede ejercer la acción de resolución, aún cuando ésta, no este establecida expresamente en el contrato, y en ese caso, corresponderá al juez valorar o calificar el incumplimiento.
En este sentido este Tribunal observa que la Cláusula Octava del referido contrato de arrendamiento establece: (…)
De la inspección judicial apreciada por este Tribunal se evidencia, que en el inmueble donde se encontraba constituido, sede del inmueble arrendado a la Sociedad Mercantil Sociedad Mercantil Fábrica Venezolana de Calzado Favenca, C.A., parte demandada en este juicio, quedo demostrado lo alegado por la parte actora, en cuanto a que la parte demandada: “(…) 1. Realizó una conexión eléctrica desde el local que de buena fe le fuera arrendado hacia un inmueble colindante, que se (sic) en el momento de la inspección fue denominada por quien ahora demanda como Parcela P-4, hecho que, por demás, fue aceptado por el notificado, ciudadano BERNABE LARA GUIDO, venezolano, mayor de edad, con Cédula de identidad No. V- 12.063.466, quien en ese acto manifestó ser el Director Administrativo de LA DEMANDADA. 2. Instaló una puerta de metal que permite la comunicación entre el inmueble arrendado y la parcela colindante, misma que se ha denominado P-5. 3. En la pared del fondo del inmueble arrendado el Tribunal que realizó la inspección de marras dejó constancia de la existencia de una abertura en forma de grieta (…)”. Sin demostrar la parte accionada autorización escrita para realizar lo arrojado por la inspección judicial, de lo que concluye este Tribunal que conforme a lo convenido por las partes en la Cláusula Vigésima Tercera, el incumplimiento de la cláusula Octava es causal de Desalojo o resolución del contrato de arrendamiento, debido a que así fue convenido por las partes. Y así se decide.
En relación a los obstáculos en los pasillos vehiculares y/o peatonal del galpón industrial, se dejó constancia en la inspección extra litem practicada en fecha 30 de noviembre de 2016, que al momento de practicar la inspección se encontraban bolsas plásticas contentivas de calzado conocidos popularmente como cholas, aloas, terminadas y empaquetadas, tal como de ello, dejo constancia el Tribunal que practico la inspección judicial, …“se encontraban bolsas plásticas contentivas de calzado conocidos popularmente como cholas, aloas, terminadas y empaquetadas”…, de lo que este Tribunal concluye que quedo demostrado el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento. Y así se decide.
En consecuencia de lo convenido por las partes en la Cláusula Vigésima Tercera del contrato de arrendamiento, este Tribunal encuentra que el incumplimiento de las cláusulas Octava y Quinta, fundamentan la procedencia de la presente acción de resolución de contrato, interpuesta por la parte accionante en este juicio, esto en relación a la acción, fundamentada en los Artículos 1.160 y 1.1167 del Código Civil según los cuales, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley; así como, en un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, y así se decide.
V
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, DECLARA de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 242, 254, 506, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.354, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, declara:PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana ANA KATIUSKA BOCO MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.043.370, en su carácter de Director Gerente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Bolivariano de Miranda en fecha 08 de octubre de 2008, bajo el Nº 4, Tomo 26-A, contra la Sociedad Mercantil FABRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro. 71, Tomo A-15 Tro, en fecha 02 de junio de 2005; SEGUNDO: Entregar de forma inmediata a la parte actora el inmueble identificado con el Nº 2, ubicado en Parcela Nº 5, Urbanización Industrial El Paso, Avenida Victor Batista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, totalmente desocupado de bienes y personas, así como en el mismo perfecto estado de mantenimiento y de conservación, libre de las modificaciones, es decir, en las mismas condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato (…)”

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de junio de 2018, a través de la cual se declaró CON LUGAR, la demanda de “…DESALOJO…”, interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., contra la prenombrada empresa, ambas plenamente identificada en autos, en consecuencia de ello, se ordenó a la parte demandada a hacer entrega material del local comercial objeto del presente juicio totalmente desocupado de bienes y personas. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:
En primer lugar, se observa que la parte actora en el escrito libelar, señaló que por documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de mayo de 2014, dio en arrendamiento un inmueble el cual sería destinado a uso industrial, estableciéndose en la cláusula octava que para realizar cualquier modificación o mejora en el local industrial el arrendatario se comprometía a solicitar previamente y por escrito la autorización al arrendador. No obstante a ello, indicó que se desprende de inspección judicial extralitem realizada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, que la demandada contravino lo pactado, realizando modificaciones en el inmueble sin que mediare previamente autorización escrita por el arrendador, consistentes en una conexión eléctrica desde el local arrendado hacia un inmueble colindante denominado como parcela P-4, así como una puerta de metal que permite la comunicación entre el inmueble arrendado y la parcela colindante que se ha denominado como P-5; y, una abertura en forma de grieta en la pared del fondo del inmueble arrendado. Seguidamente, expresó que en la cláusula quinta del contrato establecieron que tanto los pasillos vehiculares y peatonales laterales frente del galpón industrial los debían mantener libres de obstáculos y vehículos, quedando así convenido que el incumplimiento de dicha cláusula daría derecho al arrendador a resolver el contrato, pero que no obstante a ello, al momento de practicar la inspección extralitem el tribunal dejó constancia de la existencia de obstáculos en el pasillo peatonal y vehicular situado frente al galpón, por lo que en virtud de ello, solicitó que la demandada convenga o sea condenada por el tribunal en el desalojo del local arrendado en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, libre de las modificaciones hechas y se condene en costas a la demandada.
Por su parte, la apoderada judicial de la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., en la oportunidad para contestar la demanda rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho la demanda por no ser cierto los hechos narrados y menos aún el derecho, negó y rechazó que su mandante haya incumplido con las cláusulas contempladas en el contrato de arrendamiento autenticado el 14 de mayo de 2014. Asimismo, negó y rechazó que su representada haya incumplido con lo estipulado en la cláusula octava del contrato realizando modificación o mejora alguna sin previa autorización por parte de los propietarios del inmueble objeto de la presente demanda, ni que incumpliera con lo establecido la cláusula quinta, ya que –según su decir- siempre ha sido cuidadosa de mantener los pasillos vehiculares y peatonales laterales y frente al galpón libre de obstáculos y vehículos. Seguidamente, expresó que su representada se encuentra realizando trabajos pertinentes para la desocupación y entrega del inmueble que ostenta como arrendataria, y que en virtud de que ha ocupado a lo largo de quince (15) años el inmueble que se pretende desocupar, cualquier supuesta modificación sin autorización hubiese sido señalada desde los inicios de la relación; por último, solicitó se declare sin lugar la demanda en la definitiva.
En tal sentido, vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia, se observa que la sociedad mercantil demandante calificó la presente acción como “desalojo”, ante lo cual, si bien el Tribunal de la causa admitió la demanda bajo esa acción (inserto al folio 57, I pieza), en la oportunidad para sentenciar sostuvo en su parte motiva que la actora perseguía la “resolución de contrato”; no obstante, en la parte dispositiva del fallo, declaró “(…) CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, interpuesta (…)”. Así las cosas, a fin de determinar la correcta calificación jurídica de la demanda bajo análisis, quien aquí suscribe estima conveniente fijar en primer lugar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto del juicio, ante lo cual es necesario advertir que la doctrina ha clasificado los contratos de arrendamiento en contratos a tiempo indeterminado, contratos a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, y contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Es el caso que, los contratos a tiempo indeterminado vendrían a ser aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato de manera que no sabe, cuanto habrá de durar el mismo; por su parte, los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes han establecido el tiempo de duración de los mismos y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga, conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo del contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales, y finalmente, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, son aquellos contratos que no tienen prevista prórroga alguna.
En este orden, tomando en consideración lo antes expuesto y en virtud que en la CLÁUSULA CUARTA del contrato de arrendamiento objeto del presente proceso, las partes contratantes convinieron textualmente en que: “(…) la vigencia del presente contrato comenzará a partir del día: 01/12/2014 hasta 01/12/2015. Las partes acuerdan que el presente contrato podrá ser prorrogado por periodos de un (01) año cada uno, previo aviso por escrito, por parte de EL ARRENDATARIO con por lo menos treinta (30) días de antelación a la finalización del primer año y posterior firma por notaría pública. Las partes acuerdan expresamente, que para el caso de que cualquiera de las partes al vencimiento del término inicial o de cada una de las posteriores renovaciones, deseare darlo por terminado, deberá manifestarlo por escrito a la otra parte, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del mismo (…)”;consecuentemente, puede afirmarse que el referido contrato comenzó bajo la forma de un contrato a tiempo determinado, vigente por el periodo de un (01) año, prorrogable por periodos iguales previo aviso por escrito, por parte de la arrendataria con por lo menos treinta (30) días de antelación a la finalización del contrato; no obstante, los contratantes acordaron de manera contradictoria que para el caso de que cualquiera de las partes al vencimiento del término inicial o de cada una de las posteriores renovaciones, deseare darlo por terminado, deberá manifestarlo por escrito a la otra parte, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha. Así las cosas, este juzgado en atención al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene la facultad de los jueces de interpretar los contratos, estima que lo pretendido por las partes intervinientes en el presente juicio era convenir un término fijo del contrato de arrendamiento, por lo que una vez llegado el vencimiento de éste, no podía prorrogarse de manera automática, sino por el contrario comenzaría a correr el lapso de prórroga legal respectivo; de esta manera, en vista de que el contrato objeto del caso de marras venció el 1° de diciembre de 2015, no evidenciándose de los autos que las partes hayan suscrito un nuevo contrato o que alguna haya manifestado su voluntad de prorrogarlo, comenzando a correr a partir de dicha fecha el lapso de prórroga legal de dos (2) años, los cuales vencían el 1° de diciembre de 2017, fecha posterior a la interposición de la demanda (6 de febrero de 2017), ello en atención a la relación arrendaticia que inició en el año 2009 (según contrato inserto a los folios 114-122, I pieza), motivo por el cual puede concluirse que el mismo encuadra dentro de la denominación de los contratos suscritos a TIEMPO DETERMINADO o tiempo fijo. En este sentido, esta sentenciadora con atención al principio iuranovit curia, aforismo que hace alusión a que el juez conoce del derecho aplicable, estima que las afirmaciones realizadas en el libelo van dirigidas a solicitar laRESOLUCIÓN DEL CONTRATO de arrendamiento del local industrial arrendado, en razón de la naturaleza jurídica del contrato de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-Así se establece.
DEL FONDO DEL ASUNTO.
Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia y en virtud que el presente juicio es seguido por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, quien aquí decide considera prudente establecer que ciertamente éste tipo de acciones constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió, ello según lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, norma de la que textualmente se desprende lo siguiente:
Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado del tribunal)

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
Así las cosas, tomando en consideración lo antes expuesto, esta juzgadora puede determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente que el contrato jurídicamente exista, que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones, y que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias del caso de marras, quien aquí suscribe observa lo siguiente:
Con respecto al primer requisito, puede afirmarse que éste hace referencia a la existencia jurídica del contrato que se pretende resolver; ahora bien, en el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO objeto de la presente acción, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe. Por ende, partiendo de las anteriores consideraciones y en vista que, se comprueba de las actas procesales que ambas partes suscribieron un contrato (cursante al folio 8-21, I pieza del expediente) del cual se desprende –entre otras cosas- que la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., en su carácter de arrendadora dio en arrendamiento a la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., en su carácter de arrendataria, un bien inmueble constituido por un (01) local industrial con anexo, ubicado en la planta baja, distinguido con el Nº 2, de la parcela p-5, Urbanización Industrial El Paso, avenida Víctor Baptista, Municipio Guaicaipuro, Los Teques, estado Miranda, el cual tiene una superficie de setecientos metros cuadrados (700 mts2) aproximadamente, fijándose de común acuerdo la obligación del arrendatario –entre otras- de mantener los pasillos vehiculares y peatonales laterales y al frente del galpón industrial, así como las escaleras de acceso peatonal hacia los pisos superiores, libre de obstáculos y/o vehículos; aunado a ello, las partes estipularon que el arrendatario a los fines de realizar alguna modificación o mejora al inmueble debía solicitar por escrito la autorización del arrendador y que si el arrendatario efectuaba en el local alteraciones o instalaciones, las mismas debían ser removidas por éste antes de finalizar el contrato, debiendo hacer los trabajos y reparaciones necesarias para que el inmueble sea entregado al arrendador en el mismo estado inicial en que fue recibido; por último, las partes convinieron como cláusula penal en caso de incumplimiento de cualesquiera de las cláusula contenidas en el contrato, la entrega del local industrial arrendado, así como el pago de una suma diría de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) adicionales al canon de arrendamiento mensual hasta la total entrega del local; consecuentemente, debe tenerse por cumplido el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, quedando entendido que la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso se rige bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas en dicha convención.- Así se precisa.
En cuanto al incumplimiento como segundo requisito, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
Ahora bien, adentrándonos al caso de marras observamos que el demandante incoó la presente acción resolutoria bajo el fundamento de que la demandada en su condición de arrendataria, incumplió con sus obligaciones comprendidas en las cláusulas quinta y octava del contrato de arrendamiento suscrito; a tenor de lo anterior, debe precisarse que la mencionada CLÁUSULAQUINTA del contrato que dio lugar al presente juicio, dispuso textualmente lo siguiente:
“(…) CLÁUSULA QUINTA: (…) Paralelamente, teniendo en cuenta que tanto los pasillos vehiculares y/o peatonales laterales y frente del galpón industrial; y ambas escaleras de acceso peatonal hacia los pisos superiores, son áreas comunes del edificio industrial, se deberán mantener las mismas libres de obstáculos y/o vehículos, queda entendido que EL ARRENDATARIO puede trabajar tres turnos de trabajo si así lo requiriese teniendo conocimiento EL ARRENDATARIO de los horarios preestablecidos para cerramiento de puertas y acceso en general, tanto el edificio industrial como de la urbanización o zona industrial quedando expresamente convenido que el incumplimiento de esta cláusula dará derecho a EL ARRENDADOR a resolver inmediatamente el presente contrato de arrendamiento y solicitar la desocupación del local industrial arrendado (…)”. (Resaltado añadido).

De lo transcrito se observa que las partes intervinientes en el presente juicio, convinieron en que los pasillos vehiculares y/o peatonales laterales y al frente del local arrendado, así como las escaleras de acceso peatonal hacia los pisos superiores, debían mantenerse libre de obstáculos y vehículos; así las cosas, de la revisión efectuada a los autos se desprende que la parte actora únicamente trajo a los autos a fin de demostrar sus dichos, unaINSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el Nº L-069-16, evacuada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de noviembre de 2011(inserta al folio 155-236, I pieza), en el inmueble identificado como parcela P-5, ubicado en la Urbanización Industrial El Paso, avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, previa solicitud de la ciudadana ANA KATIUSKA BOSCO MORALES, en su condición de director gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN C.A., en la cual se dejó constancia de lo siguiente:“(…) el solicitante requiere que se deje constancia de que en el pasillo vehicular y/o peatonal lateral y situado frente al galpón donde se encuentra constituido el Tribunal, se encuentran obstáculos. Oído lo anterior el Tribunal acuerda su evacuación y deja constancia de la existencia de obstáculos consistentes en bolsas plásticas contentivas de calzado conocidos popularmente como cholas, aloas, terminadas y empaquetadas, para lo cual se tomaron exposiciones fotográficas(…)”.
En vista de ello, se desprende que al momento de la inspección extrajudicial anteriormente referida, se hizo constar en el inmueble objeto del presente juicio, la existencia de bolsas plásticas contentivas de calzados¬¬–actividad industrial de la parte demandada-, las cuales a decir del actor, son “obstáculos” ubicados en el pasillo vehicular y/o peatonal lateral y al frente del galpón, en franca violación a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento; en efecto, es necesario precisar que el término “obstáculo” se refiere a una cosa que impide pasar o avanzar hacia un lugar, desprendiéndose a criterio de quien decide, conforme a lo expuesto en la referida inspección extrajudicial así como de las impresiones fotográficas anexas que las referidas bolsas no constituyen impedimentos de acceso al inmueble arrendado ni a ningún otro colindante, por cuanto de ser ello así el tribunal a cargo de la inspección no fuese logrado ingresar al mismo y dejar constancia de los particulares solicitados por la parte demandante; aunado a ello, en dicha oportunidad de inspección el representante de la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO, FAVENCA, C.A., hizo constar que las aludidas bolsas de plástico no eran obstáculos, por cuanto estaban ubicadas en el área que les corresponde para carga y descarga de materiales, tanto materia prima como productos terminados, circunstancias éstas en modo alguno contradichas por la arrendadora. En consecuencia, esta juzgadora, considera que aun y cuando a la inspección extrajudicial traída a los autos por la actora le fue otorgado pleno valor probatorio, de la misma no se puede deducir que aquellos hechos sentados por el tribunal, se encontraren de manera permanente en el pasillo peatonal y/o vehicular, a los fines de considerarlos como obstáculos de acceso al inmueble o algún otro colindante, razón por la cual, se determina que la prenombrada sociedad mercantil aquí demandada, no incumplió con la obligación en cuestión, prevista en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento cuya resolución se persigue.- Así se precisa.
En este mismo orden de ideas, encontramos que el demandante fundamentó a su vez la presente acción resolutoria en el hecho de que la demandada en su condición de arrendataria, incumplió con sus obligaciones comprendidas en la CLÁUSULA OCTAVA del contrato de arrendamiento suscrito, al realizar –a su decir- una conexión eléctrica desde el local arrendado hacia un inmueble colindante denominado como parcela P-4,además de instalar una puerta de metal que permite la comunicación entre el inmueble arrendado y la parcela colindante que se ha denominado como P-5; y por último por existir una abertura en forma de grieta en el inmueble. Así las cosas, se observa que la referida cláusula dispone textualmente lo siguiente:
“(…)CLÁUSULA OCTAVA:EL ARRENDADOR o la persona que el designe, podrán realizar las visitas que consideren convenientes al local industrial para verificar el estado en que se encuentran las instalaciones en general y la de los servicios. EL ARRENDATARIO manifiesta recibir el inmueble en perfectas condiciones de acabados, servicios, mantenimiento, pintura y limpieza, especialmente en cuanto se refiere a instalaciones eléctricas, sanitarias, aguas blancas, aguas negras, cañerías, sanitarios, pisos, etc.; obligándose a entregarlo de igual forma el contrato. Para efectuar cualquier modificación o mejora en el local industrial, EL ARRENDATARIO se compromete a solicitar previamente y por escrito la autorización de EL ARRENDADOR. En cualquier caso, si EL ARRENDATARIO efectúa en el inmueble alteraciones o instalaciones, las mismas deberán ser removidas por éste antes de finalizar el presente contrato, debiendo hacer los trabajos y reparaciones necesarias para que el inmueble sea entregado a EL ARRENDADOR, en el mismo estado inicial en que fue recibido por EL ARRENDATARIO y antes de la culminación del presente contrato. Sin embargo EL ARRENDADOR podrá, si así lo desea, aceptar las mejoras de carácter permanente que haya efectuado EL ARRENDATARIO, las cuales pasaran a ser parte y propiedad del galpón industrial, sin que EL ARRENDADOR deba pagar alguna suma o indemnización por tal concepto a EL ARRENDATARIO (…)”.

De lo transcrito anteriormente, se puede observar de manera general que las partes convinieron que para cualquier modificación o mejora en el local industrial por parte del arrendatario, debía ser solicitado previamente y por escrito la autorización del arrendador; asimismo, pactaron que si el arrendatario efectuaba en el inmueble alteraciones o instalaciones, las mismas deberán ser removidas por éste antes de finalizar el contrato, debiendo hacer los trabajos y reparaciones necesarias para que el inmueble sea entregado en el mismo estado inicial en que fue recibido. Ahora bien, la parte demandante a fin de demostrar sus afirmaciones, consignó a los autos únicamente, una INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el Nº L-069-16, evacuada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de noviembre de 2011 (inserta al folio 155-236, I pieza), en el inmueble identificado como parcela P-5, ubicado en la Urbanización Industrial El Paso, avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, previa solicitud de la ciudadana ANA KATIUSKA BOSCO MORALES, en su condición de director gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN C.A., en la cual se dejó constancia de lo siguiente:
“(…) se deja constancia que existe cableado que parte del interior inmueble objeto de esta inspección a uno colindante hasta llegar a un cajetín con cuatro (4) pulsadores y de allí a una maquinaria que se encuentra en funcionamiento, asimismo, se observó otro cableado que sale del área del inmueble objeto de la inspección hasta llegar a una estructura de metal en forma cilíndrica que tiene una inscripción que reza: “CAP 35000” y finalmente se constató la existencia de un cableado que conduce a una (sic) cámaras de seguridad que graban al local colindante del inmueble sub judice. Es de hacer mención que el solicitante llama parcela P-4 al inmueble colindante con el que esta inspección y dicha denominación es aceptada por el notificado. En lo que respecta al consumo de electricidad se hace constar que la parcela P-4 tiene consumo eléctrico tanto en forma independiente contabilizado con un medidor como también le es suministrado por la parcela P-5 del local número 2 (…) El Tribunal deja constancia que observa la existencia de una puerta de metal que conduce a una escalera de metal que interconecta tanto a la parcela P-4 con la P-5. En lo concerniente al particular “TERCERO (…) se deja constancia de una pared que no llega al techo y en la que se observa una abertura en forma de grieta ubicada en la entrada y a mano izquierda de la puerta de Santamaría (sic), lugar donde se accedió al galpón y se identificó al inicio de esta inspección, asimismo, se constata que encima de dicha pared o en su parte alta se observa una cerca electrificada con tres inscripciones “PELIGRO ALTO VOLTAJE” (…)”.

Ahora bien, no obstante a lo que dejó constancia el tribunal a cargo de la inspección extra judicial en cuestión, referido a la existencia de un cableado eléctrico y de una puerta y escalera de metal que se interconecta con la parcela colindante, el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda negó y rechazó que su representada haya incumplido con lo estipulado en la cláusula octava del contrato realizando modificación o mejora alguna sin previa autorización por parte de los propietarios del inmueble objeto de la presente demanda, consistentes en la referida conexión eléctrica e instalación de puerta de metal; por lo cual, correspondía a la parte actora probar el acaecimiento de las afirmaciones invocadas como fundamento de su pretensión, en otras palabras, recaía sobre ella la carga de demostrar que el inmueble arrendado había sido modificado o mejorado sin previa solicitud al arrendador, y siendo que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, se evidencia que con la transcrita inspección extra judicial, no puede desprenderse en modo alguno que las instalaciones eléctricas señaladas, así como la puerta y escalera de metal en el mismo, hayan sido realizadas por la empresa demandada, FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO, FAVENCA, C.A., ni que las mismas no hayan existido al inicio del contrato de arrendamiento, por cuanto de la aludida cláusula octava el arrendatario manifestó recibir el inmueble “(…)en perfectas condiciones de acabados, servicios, mantenimiento, pintura y limpieza, especialmente en cuanto se refiere a instalaciones eléctricas, sanitarias, aguas blancas (…)”; asimismo, de la cláusula primera del contrato en cuestión, se hizo constar únicamente el arrendamiento de “(…)un inmueble constituido por un (01) local industrial con anexo, ubicado en la planta baja, distinguido con el Nº 2, de la parcela p-5, Urbanización Industrial El Paso, Avenida (sic) Víctor Baptista, municipio Guaicaipuro, Los Teques, Estado (sic) Miranda, el cual tiene una superficie de setecientos metros cuadrados aproximadamente(…)”, sin realizar el arrendador especificación alguna de las dependencias del local en cuestión, ni de las puertas de acceso o algún otro detalle de individualización del bien, para así establecer las características propias del local que fue arrendado.
Aunadamente, debe advertirse que las afirmaciones expuestas en el libelo de demanda en modo alguno constituyen reformas o modificaciones en la estructura del inmuebleque conlleven a una reestructuración o cambio total del mismo que impida el uso para el cual fue destinado; además, en interpretación del contrato conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la modificación o mejora del local arrendado sin autorización previa del arrendador, constituya causal inmediata de resolución, sino por el contrario las partes establecieron en la aludida cláusula octava, que “…En cualquier caso…”, es decir, haya existido autorización o no, y el arrendatario efectúa alteraciones o instalaciones, las mismas deberán ser removidas por éste antes de finalizar el contrato, debiendo hacer los trabajos y reparaciones necesarias para que el inmueble sea entregado a en el mismo estado inicial en que fue recibido.
Por consiguiente, esta juzgadora considera que a la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., incumplió con su carga de demostrar que el inmueble arrendado efectivamente fue objeto de reformas no autorizadas, y sobre todo, tomando en cuenta–se repite- que el contrato de arrendamiento cuya resolución se persigue recae sobre un local comercial cuyas características no se encuentran detalladamente especificadas. En razón de ello, quien decide al no evidenciar de los instrumentos probatorios consignados a los autos elemento alguna que siquiera haga presumir que la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADOS, FAVENCA, C.A.,realizó modificacionesal inmueble objeto del presente litigio, en contravención a lo convenido en el contrato de arrendamiento, aunado a que las presuntas modificaciones señaladas en el libelo no puede ser vista como un incumplimiento propiamente dicho, puede afirmarse que la parte demandada no incurrió en el incumplimiento invocado, siendo necesariamente DESECHAR del proceso los alegatos en cuestión formulados por la parte demandante.-Así se establece.
Por último, la parte demandante sostuvo que la accionada incumplió la cláusula octava del contrato –ya transcrita- por cuanto existe en el inmueble arrendado una abertura en forma de grieta; así pues, si bien de la tantas veces mencionada INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el Nº L-069-16, evacuada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de noviembre de 2011 (inserta al folio 155-236, I pieza), quedó evidenciado la existencia de “(…)una pared que no llega al techo y en la que se observa una abertura en forma de grieta ubicada en la entrada y a mano izquierda de la puerta de Santamaría (sic) (…)”,se desprende que ello no constituye ninguna modificación o reforma del inmueble en atención a lo previsto en la cláusula invocada como incumplida. Por el contrario, la existencia de tales circunstancias lo que genera es la carga para el arrendatario de realizar las respectivas reparaciones menores en atención a lo pactado en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, siempre y cuando las mismas sean iguales o inferiores a ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00), más no se previene causal de resolución del contrato por la no ejecución de éstas reparaciones, ya que constituye una obligación para todo arrendatario de devolver la cosa arrendadaen las mismas buenas condiciones en que lo recibió, así lo exige el artículo 1.594 del Código Civil; por consiguiente, quien decide atendiendo a lo anteriormente expuesto, DESECHA del proceso los alegatos expuestos por la parte actora respecto a lo aquí resuelto, por cuanto –se repite- las afirmaciones realizadas no pueden ser vista como un incumplimiento propiamente dicho, y por lo tanto puede afirmarse que la parte demandada no incurrió en incumplimiento alguno.-Así se establece.
En efecto, siendo que la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADOS, FAVENCA, C.A., no incumplió con las cláusulas quinta ni octava estipuladas en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 14 de mayo de 2015, que dio origen a la presente demanda, y por cuanto no existe plena prueba de lo aducido por la parte actora como fundamento de su pretensión, no cursando en autos instrumento alguno que lleve a la convicción de que el inmueble arrendado haya sido objeto de modificación o alteración alguna sin previa autorización del arrendador, ni que los pasillos vehiculares y peatonales laterales frente del galpón industrial estuvieran obstruidos, debe en consecuencia esta alzada declarar que el caso de marras no se reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción resolutoria, referido al supuesto incumplimiento de la parte demandada con respecto a sus obligaciones.- Así se establece.
Ahora bien, en vista que los requisitos en cuestión deben cumplirse de manera concurrente, por lo que la falta de uno de ellos hace innecesario el pronunciamiento sobre los restantes requerimientos; y en virtud que el caso de autos –tal como se precisó en el particular que antecede- no reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la acción intentada, pues no se evidenció el incumplimiento de la demandad del contrato en sus cláusulas quinta y octava, consecuentemente, esta alzada considera innecesario pasar a revisar la procedencia o no del tercer requisito exigido para el acaecimiento de las acciones de naturaleza resolutoria, resultando por vía de consecuencia IMPROCEDENTE en derecho la demanda intentada por lasociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN,C.A., contra sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO, FAVENCA,C.A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATODE ARRENDAMIENTO, plenamente identificadas en autos.- Así se establece.
Por todas las razones antes expuestas, este tribunal superior debe declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por laabogada en ejercicio ANA LUCIA PASQUALE DE LETTA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas delos Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de junio de 2018, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes; y por consiguiente, se declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., contra la prenombrada empresa, ambas plenamente identificada en autos; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por laabogada en ejercicio ANA LUCIA PASQUALE DE LETTA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil FÁBRICA VENEZOLANA DE CALZADO FAVENCA, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas delos Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de junio de 2018, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes; y por consiguiente, se declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES KADELGAN, C.A., contra la prenombrada empresa, ambas plenamente identificada en autos.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay expresa condenatoria en costas.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas delos MunicipiosGuaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los tres (03) días del mes de agosto del año dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag-*/ad.-
Exp. 18-9401.