TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., sociedad mercantil inscrita el 29 de abril de 2003 en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el número 42, Tomo 6-A-Pro.

APODERADO JUDICIAL:
MELANIA DEL PILAR HERNÁNDEZ CASTRO y JOHANA SALAZAR JARDÍN, REBECA COROMOTO PÉREZ SÁNCHEZ, venezolanas, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 126.524, 123.102 y 126.901, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES GLOBAL MARKETING M.P, C.A., sociedad mercantil inscrita el 17 de octubre de 2013 en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el número 5, Tomo 371-A-VII.

APODERADO JUDICIAL: FÉLIX PERDOMO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 107.704.

MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE NRO: E-2016-027
SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por desalojo, presentado en fecha 24 de noviembre de 2016 por la abogada JOHANA SALAZAR JARDÍN, apoderada judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., contra la empresa INVERSIONES GLOBAL MARKETING M.P, C.A., todos identificados ut supra. Basó su pretensión en los literales a) e ii) del artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

En fecha 29 de noviembre de 2016, el Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda dentro de los veinte días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 15 de junio de 2017 el Alguacil del Tribunal informó haber practicado la citación personal de la parte demandada.
En fecha 26 de julio de 2017 compareció la parte demandada y presentó escrito de contestación a la demanda y de cuestiones previas, las cuales fueron decididas el 5 de octubre de 2017.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho, mediante sendos escritos de promoción, las cuales fueron providenciadas por el Tribunal.
En fecha 17 de enero de 2018 se celebró la audiencia de juicio donde se declaró con lugar la demanda de desalojo, ordenándose la entrega del inmueble.

II
Siendo la oportunidad para extender por escrito el fallo completo, este Tribunal pasa a hacerlo del modo que se expone a continuación:

La parte actora en su escrito libelar, expuso lo siguiente: Que mediante documento autenticado el 10 de septiembre de 2015 ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, dio en arrendamiento a la empresa INVERSIONES GLOBAL MARKETING M.P, C.A., un inmueble propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE C.A., el cual consta de un local destinado al comercio ubicado en el nivel dos (2), distinguido con el número N2-20F, que forma parte del Centro Comercial La Casona I, situado en la Carretera Panamericana Km. 16, la Rosaleda Sur, que une a la ciudad de Caracas con la ciudad de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda. Que en la cláusula segunda del contrato se estableció que la empresa se obliga a destinar el local para la actividad y comercialización de una agencia de viajes, mientras que en la cláusula tercera se fijó su plazo de duración en un (1) año fijo comprendido desde el 1º de mayo de 2015 al 30 de abril de 2016 y que de mutuo acuerdo establecieron el canon de arrendamiento fijo en la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs 43.668,80), con ajustes progresivos y pagaderos por mensualidades vencidas.

Más adelante agrega que es el caso que la arrendataria venía cumpliendo lo acordado con respecto al aumento progresivo del canon locativo de acuerdo a la fórmula de la ley especial arrendaticia, pero no así respecto a la oportunidad de su pago, por cuanto deja de cancelar hasta tres meses consecutivos para sufragarlos luego de forma extemporánea, así como tampoco entrega los recibos como lo exige la cuarta del contrato y que igualmente incumple su obligación de pagar el condominio, pues no ha cancelado los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2016.
Finaliza expresando que por las razones expuestas y de conformidad con los literales a) e i) del artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpone demanda de desalojo contra la sociedad mercantil INVERSIONES GLOBAL MARKETING M.P, C.A, para que restituya sin plazo alguno el inmueble arrendado, libre de personas y bienes y cancele las costas y costos del presente juicio.

La parte accionada, en su escrito de contestación reconoció la relación locativa y negó pagar con retraso las mensualidades a que se refiere la actora en el libelo y que adeude cuotas condominiales, por lo que el hecho controvertido quedó circunscrito a la insolvencia del arrendatario en el condominio de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2016 y en el cumplimiento defectuoso por tardío del pago de los cánones locativos.

Este Tribunal, a los fines de decidir, precisa observar que la arrendataria luego de la contestación a la demanda promovió y consignó diversas instrumentales, con lo que no se ajustó a lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: «…. El demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga …Omissis…. Si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran. », no obstante, en vista de que en diligencia presentada el día inmediato siguiente a la contestación a la demanda (folio 71) manifestó que los días 26 y 27 de julio de 2017 no pudo acceder al Centro Comercial La Casona I para retirar los recibos por un supuesto paro nacional y siendo un hecho notorio comunicacional que en los referidos días se presentaron movilizaciones políticas que alteraron el normal desenvolvimiento de la actividad comercial en el país, quien aquí suscribe considera necesario atender lo peticionado y considerar oportunamente presentadas las pruebas escritas promovidas y proceder a su valoración.

En consecuencia, quien aquí suscribe, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a examinar las pruebas aportadas por las partes.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1. Copia simple de documento constitutivo de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A, inscrito el 29 de abril de 2003 en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el número 42, Tomo 6-A-Tro., la cual impugnada por la parte demandada, lo que ocasionó que la apoderada judicial de la demandante presentara copia certificada de ese documento, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil como prueba de la constitución legal de la empresa.

2. Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., y la empresa INVERSIONES GLOBAL MARKETING M.P, C.A, autenticado el 10 de septiembre de 2015 ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el número 41, tomo 358 de los Libros de Autenticaciones, la cual fue impugnada por la parte demandada, lo que ocasionó que la apoderada judicial de la demandante presentara copia certificada de ese documento, se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil y constituye prueba del negocio jurídico a que éste se contrae y que vincula a las partes del presente juicio.

3. Copia simple de documento constitutivo de la sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE, C.A, inscrito el 26 de abril de 2000 en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el número 51, Tomo 8-A-Tro., la cual fue impugnada por la parte demandada, lo que ocasionó que la apoderada judicial de la demandante presentara copia certificada de ese documento, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil como prueba de la constitución legal de la empresa.

4. Copia simple de documento constitutivo de la sociedad mercantil INVERSIONES GLOBAL MARKETING M.P, C.A., inscrita el 17 de octubre de 2003 en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el número 5, Tomo 371-A-VII, la cual no fue impugnada, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil como prueba de la constitución legal de la empresa.

5. Original de poder de administración otorgado por los Directores de la sociedad mercantil Inversiones El Picure, C.A., a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., autenticado el 8 de noviembre de 2010 ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el número 08, tomo 345 de los Libros de Autenticaciones, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil y constituye prueba de la administración que ejerce la nombrada empresa.

6. Original de poder de otorgado por el Presidente de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., a las abogadas MELANIA DEL PILAR HERNÁNDEZ CASTRO y JOHANA SALAZAR JARDÍN autenticado el 30 de marzo de 2011 ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el número 36, tomo 115 de los Libros de Autenticaciones, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil y constituye prueba de la representación que ejerce los nombradas profesionales del derecho

7. Original de dos (2) recibos expedido el primero de ellos por Inversiones el Picure C.A., por concepto de alquiler de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2016 donde se refiere que fueron cancelados mediante transferencias efectuadas el 25 de abril de 2017 y el segundo emitido por la Junta de Condominio C.C La Casona I por concepto de condominio de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2016 donde se refiere que fueron cancelados mediante transferencias efectuadas en esa fecha. Esta instrumentales se valoran como instrumentos privados y dan fe de los pagos a que contraen y del momento en que éstas se realizaron.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Impresión de cuatro (4) transferencias bancarias de fecha 24 de agosto de 2016 de la entidad financiera Activo Banco Universal, donde se describen como concepto de pago los alquileres de los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2016, en cuyo texto se lee «Aprobaciones Pendientes», no logra demostrar por sí sola que esos pagos tardíos efectivamente se abonaron en la cuenta del Banco Caribe Cuenta Corriente Nº 0114-0162-71-1620031115, a nombre de Inversiones El Picure, C.A.
2. Impresión de tres (3) transferencias bancarias de fechas 22 de enero de 2016, 20 de octubre de 2016 y 23 de noviembre de 2016, respectivamente, de la entidad financiera Banco Provincial, a nombre de la «Junta de Condominio CCCasona 1» la primera e «Inversiones El Picure, C.A,» las dos últimas, donde se describe como concepto de pago: «PAGO CONDOMINIO NENOS OCT 2015 LOCAL 2-20F2 MENOS PLANTA DE TRATAMIENTO», «ALQUILER CASONA» y «ALQUILER OFICINA» en ese orden, no logra demostrar por sí sola que estos pagos corresponden a los meses denunciados como insolutos por la parte actora por cuanto solo se señala «alquiler».

3. Original de doce (12) recibos de pago de fechas 1º de febrero de 2010, 16 de abril de 2010, 31 de enero de 2012, 16 de noviembre de 2012, 20 de noviembre de 2012, 12 de septiembre de 2013 30 de enero de 2014 se valoran de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil; sin embargo resultan impertinentes por cuanto estos meses no fueron denunciados como insolventes por la parte actora.

Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, se aprecia que la demandante, en primer término, orientó sus alegatos y pruebas a demostrar a través de medios idóneos y suficientes que son arrendadores de un local comercial que describen en el libelo, según contrato que acompañan, el cual, en sus cláusulas cuarta, quinta y sexta establecen la obligación demandada en estos términos:

CUARTA. «… las partes han establecido en fijar un CANON DE ARRENDAMIENTO FIJO (CAF) por la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs 43.668,80), y fraccionar la aplicación de dicho canon en ajustes progresivos hasta alcanzar la totalidad del canon establecido por la aplicación de la fórmula según el método de costo de reposición… Omissis… el cual pagará “LA ARRENDATARIA” a LA ARRENDADORA” bajo los acuerdos y en las Oficinas Bancarias del Banco Caribe Cuenta Corriente Nº 0114-0162-71-1620031115, a nombre de INVERSIONES EL PICURE, C.A…»

QUINTA. «…”LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar el canon de arrendamiento mensual por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes. La falta de pago de DOS (02) MENSUALIDADES consecutivas de arrendamiento dentro de los QUINCE (15) DÍAS siguientes a su vencimiento, por cualquiera (Sic) motivo son causas suficientes para que “LA ARRENDADORA” pueda solicitar la resolución del presente CONTRATO…»

SEXTA. «De conformidad con el artículo 36 de la Ley, los gastos comunes se calcularán y deberán ser pagados por “LA ARRENDATARIA” sobre la base de alícuota parte que corresponde al local comercial distinguido con la Letra y Número (2-20F2), dentro del valor total del local comercial que le sirve de asiento, el cual según documento de condominio y según el porcentaje actualmente asignado al local del Centro Comercial denominado “CENTRO COMERCIAL LA CASONA I” es de cero enteros coma ochocientos dieciocho por ciento (0,18%)…»

De la trascripción anterior se evidencia que están claramente establecidos el monto del canon, su forma y oportunidad de pago, así como la obligación relativa al condominio, respecto a la cual la parte demandada negó pagar con retraso las mensualidades a que se refiere la actora en el libelo y al efecto produjo impresiones de transferencias bancarias efectuadas en la cuenta establecida en el contrato de arrendamiento pendientes de aprobación, pero que en todo caso refieren que los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2016 fueron cancelados el 24 de agosto de 2016 (folios 75, 76, 77 y 78), de los cuales se deduce que la arrendataria no acató el mandato contenido en la cláusula cuarta contractual, en cuanto a que el pago por este concepto debía efectuarse los cinco primeros días de cada mes, pues el mes de mayo que correspondía cancelarse del 1º al 5 de junio, fue pagado con más de tres meses de retraso, el mes de junio que correspondía cancelarse del 1º al 5 de julio fue pagado con más de dos meses de retraso, y el mes de julio que correspondía cancelarse del 1º al 5 de agosto fue pagado con más de un mes de retraso; siendo solo el mes de agosto el que se pagó puntualmente. Asimismo consigna dos (2) impresiones de transferencias bancarias en la misma cuenta, de fechas 20 de octubre y 23 de noviembre, ambos de 2016, por pagos de arrendamiento (folios 80 y 81), sin referir el mes a cancelar, por lo que no se logra demostrar con este documento que el pago se haya efectuado puntualmente.

De otra parte, llama la atención a esta juzgadora que la accionante en fecha 2 de agosto de 2017 presentó recibo de fecha 29 de abril de 2017, (folio 168), emitido por la Junta de Condominio La Casona I, donde hace constar el pago de las cuotas de condominio denunciadas insolutas en el libelo -febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2016-, las cuales se efectuaron fecha 25 de abril de 2017 mediante transferencias bancarias, sin señalar su apreciación al respecto, sin embargo de su examen se desprende que fueron pagadas en forma muy tardía y, además, que la situación existente para la fecha de interposición de la demanda -24 de noviembre de 2016- era de insolvencia por este concepto.

Ahora bien, respecto a esta situación que se configura cuando es el propio actor quien produce pruebas respecto al pago del demandado, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14 de agosto de 2017 (Ángel Sánchez Raga en Revisión), conociendo de sentencia dictada por este Órgano Jurisdiccional, estableció:

«…observa esta Sala que ciertamente la demandante fundamentó su demanda de desalojo en un hecho negativo como lo es la insolvencia o falta de pago por parte del arrendatario, a quien le correspondía entonces la carga de alegar y probar en su favor el pago de los cánones de arrendamiento indicados como insolutos, no obstante, en la sentencia objeto de revisión se desplazó indebidamente dicha carga en la persona del demandante al aseverar que el mismo “no formuló ninguna argumentación sobre las consignaciones efectuadas por el arrendatario, a pesar de haber acompañado al libelo copia simple del expediente de consignaciones N° D-2010-042 sustanciado por este Tribunal, donde claramente se evidencia la cancelación de las pensiones locativas correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2011”. Al respecto observa esta Sala que tal determinación resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria. En efecto, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente…» (Subrayado agregado).

Consecuente con lo anterior, y visto que el apoderado judicial de la parte accionada, a quien le correspondía entonces la carga de alegar y probar en su favor el pago de los cánones de arrendamiento indicados como insolutos trajo a los autos múltiples documentales para demostrar el cumplimiento oportuno de su obligación de pagar el canon locativo y el condominio, siendo que ninguno de ellos lo demuestra, pues de los mismos se desprende el pago muy tardío de las mensualidades a que estos se contraen y los demás conciernen a cancelaciones efectuadas por otros conceptos y mensualidades diferentes a las calificadas insolutas por la demandante, se determina que la arrendataria incumplió una de sus obligaciones referidas al tiempo en que debían realizarse el pago por concepto de arrendamiento y de condominio. Así se declara.

Así las cosas se evidencia que la parte actora cumplió con su carga probatoria dispuesta en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, según el cual «Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación….», y el artículo 1354 Código Civil, que preceptúa «Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.» mientras que la parte accionada no trajo a los autos la prueba del cumplimiento de su obligación de pagar los cánones descritos en el libelo.

Por tanto, demostradas como fueron las obligaciones que incumbían a la arrendataria de pagar el canon los primeros cinco días de cada mes y los gastos de condominio y siendo que el artículo 1.592 dispone como una obligación principal del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, mientras que el artículo 1.264 ejusdem establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, nace el derecho de la parte actora de demandar el desalojo del inmueble arrendado conforme a los ordinales a) e i) del artículo 40 de la Ley de Regularización de los Arrendamientos para el Uso Comercial, según los cuales procede el desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos y en el supuesto de que el arrendatario incumpliere cualquiera de las obligaciones que le corresponden de acuerdo a la ley, el contrato, el Documento de condominio y/o las normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio, no tolerando la norma el pago posterior del arrendatario luego de probada su insolvencia como sí lo consagra la ley especial al arrendatario de vivienda, por lo que la presente demanda deberá prosperar como en efecto así se hará en el dispositivo del fallo.

DECISIÓN

Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por desalojo interpuso ADMINISTRADORA HABIBI, C.A contra INVERSIONES GLOBAL MARKETING M.P, C.A.
En consecuencia y de acuerdo al petitorio formulado en el libelo se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, libre de personas y bienes, el inmueble arrendado, constituido por un local destinado a comercio distinguido con el número N2-20F2, que forma parte del Centro Comercial La Casona I situado en el kilómetro 16 de la Carretera Panamericana, Urbanización La Rosaleda Sur, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada.

Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los treinta y un (31) días del mes de enero de 2018, siendo las 11:30 a.m. se publicó y registró la anterior decisión. Años 207° y 158°.
LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNANDEZ,

EL SECRETARIO,

NÉSTOR LUIS PERDOMO