TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
GUATIRE

DEMANDANTE: YONATHAN HENRRY TORREALBA PALACIOS Y MORALVIS BEATRIZ HERNANDEZ PEÑA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° 16.911.937 y 17.774.078, en su orden.
APODERADO DEL DEMANDANTE: ERWING R. CABRERA A. Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 80.622.-
DEMANDADA: PEDRO JAVIER SALAZAR CHACON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-15.318.778.-
APODERADO DE LA DEMANDADA: ROBERTO DYER, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.700.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
EXPEDIENTE Nº 4081
-I-
PARTE NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado en fecha nueve (09) de julio de 2014, por el ciudadano Erwing R. Cabrera A, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos YONATHAN HENRRY TORREALBA PALACIOS Y MORALVIS BEATRIZ HERNANDEZ PEÑA, supra identificados, mediante el cual solicitó el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE RESERVA DE VENTA celebrado con el ciudadano PEDRO JAVIER SALAZAR CHACON, el cual fue realizado de manera privada en fecha 24 de agosto del año 2013, por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con l numero 0807, piso 8, del bloque número 50, Edificio 01, situado en la Urbanización Menca de Leoni, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE. Con parte de la fachada lateral Norte del Edificio y pared del apartamento 0808, SUR: Con parte de la fachada Sur del edificio y pared que da al apartamento 0806. ESTE: Con pasillo de circulación; OESTE: Con fachada oeste del edificio. Alegando el apoderado judicial de la parte actora que sus representados dieron cumplimiento a las obligaciones contraídas en el mismo, por lo que solicita a este Tribunal se sirva acordar que el referido contrato es un documento de venta y por consiguiente ordene la traslación del bien inmueble, siendo admitida la demanda en fecha 21 de Julio de 2014.

Cumplidos los tramites de la citación, se trabó la litis y se aperturò el respectivo lapso probatorio, en este sentido habiendo transcurrido el tiempo de Ley y llegada como ha sido la oportunidad para dictar sentencia, y no existiendo impedimento subjetivo en la Jueza para ello, pasa a hacerlo con las siguientes consideraciones:
Con el propósito de resolver la presente controversia y antes de pasar a analizar las pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso, esta sentenciadora debe previamente determinar los limites en que la misma ha quedado planteada, esto es, debe determinar el thema decidendum, de la causa y ello está constituido por los hechos que han quedado controvertidos, basados en los alegatos planteados tanto en la demanda como en su contestación.
Llegada como ha sido la oportunidad de decidir la presente causa, pasa esta Juzgadora a proferir su fallo, y al efecto OBSERVA:

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
PRIMERO: En su libelo de demanda, la parte actora adujo en términos generales lo siguiente:
• En fecha 24 de agosto de 2013, mediante documento privado, sus representados suscribieron un contrato de opción de compra venta con el ciudadano Pedro Javier Salazar Chacón, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 0807, piso 8, del bloque 50, edificio 01, ubicado en la Urbanización Menca de Leoni, en Guarenas, Estado Miranda.
• Que el precio pautado fue por la cantidad de SETESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 770.000,00), de los cuales se cancelo la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00), de la siguiente manera: cheque Nº 00000456 del Banco Provincial a la orden de Pedro Javier Salazar Chacón, de fecha 24 de agosto de 2013 y cheque Nº 86-03925884 del Banco 100% Banco, a la orden de Pedro Salazar, por un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 10.000,00), que el saldo de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00), serian cancelados al momento de la firma de la opción de compra venta y el saldo de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 440.000,00), serian cancelados al momento de la firma definitiva ante el registro, el cual sería obtenido a través de crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del sistema nacional de vivienda y habitad.
• Que la intención de las partes fue realizar una compra venta, ya que ambas partes se obligaron recíprocamente entre sí, el vendedor a vender y el comprador a comprar, por lo que nos encontramos frente a un contrato de venta.
• Que existen los elementos para que sea considerado una venta por cuanto hay acuerdo entre las partes en atención al precio, y el bien.
• Que por cuanto al día de la interposición de la demanda no existe nada que haga valer los derechos de sus representados o garanticen las resueltas del juicio, solicita se dicte medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, para evitar la venta de dicho inmueble a otra persona.
• En virtud del tiempo transcurrido y haber resultado infructuosas todas las gestiones para lograr el cumplimiento del contrato suscrito, es por lo que interpone la presente acción a fin que la demandada sea condenada por el Tribunal a cumplir con la venta

del inmueble supra señalado, ya que la misma no ha querido cumplir con ninguna de sus obligaciones, y reciba el saldo restante que fue pactado.
SEGUNDO: Por su parte la contestación de la demanda, tuvo lugar a través del defensor ad litem, designado en la presente causa, quien manifestó:
• Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado en el libelo.
TERCERO: Narrados como han quedado los hechos controvertidos que constituyen el thema decidendum, derivado de lo alegado por las partes en el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, pasa esta sentenciadora a verificar el siguiente material probatorio:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:
Consignó los siguientes documentos:
• Documento privado, suscrito por una parte por el ciudadano PEDRO JAVIER SALAZAR CHACON, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 15.318.778, denominada en dicho documento como EL OFERENTE y por otra parte los ciudadanos YONATHAN HENRRY TORREALBA PALACIOS Y MORALVIS BEATRIZ HERNANDEZ PEÑA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nº 16.911.937 y 17.774.078, en su orden, denominados en dicho documento como LOS OPTANTES, en la cual manifiestan su voluntad de suscribir un contrato de PRE-RESERVA, en el cual el oferente ofrece en venta a los optantes un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 0807, piso 8, del bloque 50, edificio 01, situado en la Urbanización Menca de Leoni, en Guarenas, Jurisdicción del Distrito Plaza del Estado Miranda, Dicho instrumento privado no fue impugnado ni tachado o desvirtuado de ninguna manera, por lo que esta Juzgadora lo aprecia y valora conforme lo establecido en el artículo 1.370 del Código Civil. ASI SE DECLARA.
• Documento de propiedad del inmueble objeto de la presente causa, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 0807, piso 8, del bloque 50, edificio 01, situado en la Urbanización Menca de Leoni, en Guarenas, Jurisdicción del Distrito Plaza del Estado Miranda, inscrito en el Registro Inmobiliario del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 19 de octubre de 2010, bajo el Nº 2010.3486, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 235.13.8.1.2266, correspondiente al folio real del año 2010. Por cuanto se observa que el documento anterior no fue impugnado o desconocido bajo ninguna forma en derecho, se aprecia y valora conforme a los preceptos legales contenidos en los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361, 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Cedula Catastral del inmueble objeto de la presente demanda, emitida por la Oficinal Municipal de Catastro, del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda. Por cuanto se observa que el documento anterior no fue impugnado o desconocido bajo ninguna forma en derecho, se aprecia y valora conforme a los preceptos legales contenidos en los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361, 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Certificación de Solvencia Municipal del inmueble en cuestión, expedida por la Oficina de Hacienda Publica de la Alcaldía del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 27 de julio de 2013. Por cuanto se observa que el documento anterior no fue impugnado o desconocido bajo ninguna forma en derecho, se aprecia y valora conforme a los preceptos legales contenidos en los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361, 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia del cheque Nº 00000456 del Banco Provincial, por un monto de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,00), a favor del ciudadano PEDRO JAVIER SALAZAR CHACON, contra la cuenta Nº 0108-0252-16-0100052688 del ciudadano YONATHAN TORREALBA, la cual fue promovida a través de la prueba de informes, habiendo informado dicha institución financiera que la fecha de pago de dicho cheque fue el 27 de agosto de 2013, en la cuenta distinguida con el Nº 01140193791930043342 del Banco Bancaribe a nombre del ciudadano Pedro Javier Salazar Chacón, razón por la cual se le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia del cheque Nº 86-03925884 del Banco 100%BANCO, por un monto de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), a favor del ciudadano PEDRO SALAZAR, contra la cuenta Nº 01560006350400049292 del ciudadano VICTOR ATILIO CABRERA, la cual fue promovida a través de la prueba de informes, habiendo ratificado dicha institución financiera que la cuenta antes señalada pertenece al ciudadano Víctor Atilio Cabrera, titular de la cedula de identidad Nº 4.315.664, y que el cheque supra señalado, se encuentra activo, razón por la cual se le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
• Estado de Cuenta Corriente sellado y certificado por el Banco del Caribe, a nombre de Pedro Javier Salazar Chacón, número de cuenta 0114-0193-791930043342, con la cual se pretende comprobar que el cheque de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) No. 00696476 girado contra la cuenta del ciudadano Pedro Javier Salazar Chacón fue cobrado por el ciudadano Víctor Cabrera, titular de la cedula de identidad V- 15.318.778. El referido estado de cuenta fue ratificado a través de la prueba de informe por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia simple de Cheque numero 67003929, sellado y certificado por el Banco de Venezuela, numero 0102-0723-16-0000016764, perteneciente a Pedro Javier Salazar Chacón, por la cantidad de Catorce Mil Bolívares (Bs. 14.0000, 00) de fecha 13 de marzo del 2013, mediante el cual se libro a nombre del ciudadano Yonathan Torrealba. En cuanto a esta documental la misma fue ratificada a través de la prueba de informe para la entidad bancaria Banco de Venezuela, donde la referida institución contesto que en su área de cheque inactivo no pudo conseguir información en cuanto a los referidos cheques. En vista a la imposibilidad de la institución bancario de corroborar o no la emisión, cobro o deposito del referido documento bancario esta Juzgadora no le otorga valor probatorio por lo que lo desecha el mismo. Así se decide.
• Copia de Cheque numero 16003930, sellado y certificado por el Banco De Venezuela, número de cuenta 102-0723-16-0000016764, perteneciente a Pedro Javier Salazar Chacón, por la cantidad de Catorce Mil Bolívares (Bs14.000, 00), de fecha 14 de abril de 2015 el cual se libro a nombre de Yonathan Torrealba. En cuanto a esta documental la misma fue ratificada a través de la prueba de informe para la entidad bancaria Banco de Venezuela, donde la referida institución contesto que en su área de cheque inactivo no pudo conseguir
información en cuanto a los referidos cheques. En vista a la imposibilidad de la institución bancario de corroborar o no la emisión, cobro o deposito del referido documento bancario esta Juzgadora no le otorga valor probatorio por lo que lo desecha el mismo. Así se decide.
• Dos (2) Cheque de Gerencia uno por la cantidad de Sesentas y Cinco mil Bolívares (Bs 65.000,00), numero 000014232, del Banco de Venezuela a nombre de Moralvis Beatriz Hernández Peña de fecha 22 de mayo de 2015, parte Co Optante y Co Actora de esta demanda, y otro por la cantidad de Treinta y Siete Mil Bolívares (Bs 37.000,00), número 000014233 del Banco de Venezuela a nombre de Yonathan Torrealba, de fecha 22 de mayo de 2015. En cuanto a estos documento bancarios tenemos que el apoderado judicial de la parte demandada no ratifico los mismo en la etapa probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta Juzgadora no le otorga valor alguno y lo desecha del acervo probatorio. Así se decide.
-II-
PARTE MOTIVA

CUARTO: Vista la forma en que quedó trabada la litis, y las probanzas aportadas para demostrar las afirmaciones de las partes pasa este Tribunal a dictar su fallo, y para ello estima necesario hacer las siguientes CONSIDERACIONES:
PRIMERA CONSIDERACION: La acción incoada tiene su fundamento en el Cumplimiento del Contrato denominado por el actor como Opción de Compra Venta o Compra Venta, suscrita entre los ciudadanos Pedro Javier Salazar Chacón y Yonathan Henrry Torrealba Palacios y Moralvis Beatriz Hernández Peña, por un lado el alegato del actor en que la parte demandada no dio cumplimiento a las obligaciones contraídas en el referido documento puesto que se negó a entregar los documentos para formalizar el crédito bancario y por consiguiente a firmar la venta a la cual se obligo y a recibir la diferencia del precio pactado, y por el otro lo alegado por la demandada en que no hubo incumplimiento por parte de su representado por cuanto los accionantes no dieron cumplimiento a su obligación de cancelar la cuota establecida en el contrato de pre reserva, el cual no puede ser considerado como venta. Y así se establece.
Ahora bien, visto como ha quedado trabada la litis, considera prudente esta Juzgadora aclarar como punto previo al fondo del presente asunto, lo relativo al contrato, determinando al efecto si se trata de una pre-reserva, opción de compra venta o de una venta propiamente dicha.
En este sentido, es importante aclarar la naturaleza de cada uno de ellos, para referirnos al contrato de pre reserva, debemos hacer referencia al contrato preliminar o también conocido

como contrato preparatorio, es un contrato que solo obliga a las partes a celebrar una futura convención contractual.
Por su parte, la doctrina y la jurisprudencia patria, ha definido el contrato de opción y sus características particulares, de esta manera: el autor Ángel Ossorio, en su obra titulada “El contrato de Opción”, textualmente establece:

“Don Francisco Alonso Moya encuentra demasiados angostos los límites que yo señalo a la opción y sostiene que puede darse fuera del contrato de compraventa.
“La esencia del derecho de opción –dice- radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas. Siempre que esto ocurra, habrá contrato de opción, con independencia de que el contrato principal sea compraventa, permuta, censo, sociedad, hipoteca, préstamo con interés o cualquier otro que sea bilateral”
No creo haber defendido la limitación que se me atribuye. La definición que propongo, y que puede verse más adelante, no está circunscrita al contrato principal de compraventa sino a la adquisición de cualquier cosa o derecho, por cualquier título, mediante cualquier contrato, para renuncia del dueño a su facultad de disponer, reservándola para cierta persona durante cierto tiempo. Si no la hay, no.
“Te reservo durante un año el derecho de permutar tu campo por mi casa”. Si durante ese año no puedo disponer de mi casa, esperando la decisión del otro contratante, hay opción, porque durante ese año he renunciado a mi potestad de disponer”. (Ángel OSSORIO. El contrato de Opción. México: manuales Uteha, 1963, pág. 37).
Que más recientemente, el jurista español Javier Talma Charles, en su obra titulada “El contrato de Opción”, textualmente señala:
“Por nuestro lado nos atrevemos a apuntar, sin pretensiones dogmáticas ni sistemáticas, el siguiente concepto de opción convencional: contrato preparatorio de otro futuro contrato final con el que se encuentra en íntima conexión; oneroso o gratuito, y consensual; por el que una de las partes en el negocio (denominado concedente), hace a favor de la otra parte (el beneficiario u optante), o a favor de la persona que éste designe, una oferta irrevocable referida a dicho contrato final; válida durante un cierto plazo; y habiendo determinado las partes de común acuerdo la reglamentación contractual de aquél contrato final, de tal manera que: a) únicamente el concedente queda vinculado con relación al contrato proyectado; b) y el optante adquiere el derecho (preferente) a decidir con absoluta libertad en torno a la definitiva conclusión del mismo. Ejercicio de la opción que, en caso de verificarse, extinguirá el contrato preparatorio al mismo tiempo que dará vida al definitivo, naciendo en este preciso momento los derechos y

obligaciones derivados de éste último.”s (Javier TALMA CHARLES. El Contrato de Opción. Barcelona: Bosch, 1996, pág. 40).

Por su parte, el contrato de compraventa se encuentra definido en el Código Civil, en el artículo 1.474, cuyo texto establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar un precio”. La venta es en esencia un contrato bilateral, ya que los contratantes asumen obligaciones reciprocas; es oneroso, ya que el comprador se compromete a pagar un precio; es consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes manifestado en forma legal; puede ser de ejecución inmediata o de tracto sucesivo; es un contrato cuyo efecto inmediato es transferir la propiedad u otro derecho vendido; y por último, podemos señalar que la venta crea obligaciones principales.
En este contrato, como en todo contrato, se encuentran presentes los elementos esenciales a su existencia y validez, que a saber son: el consentimiento, la capacidad, el objeto y la causa. Con relación al consentimiento, éste merece una peculiar atención, ya que su formación en todos los casos no se presenta de manera instantánea, posponiéndose los efectos de la transmisión consensual de la propiedad contenida en el artículo 1.161 del Código Civil, a otras circunstancias establecidas por los contratantes. En este sentido, hay formación progresiva del consentimiento, cuando preceden a la convención, negocios en los cuales se discute el alcance y efectos del mismo; también cuando medie oferta dirigida por el futuro vendedor a otra persona; o cuando se hace mediante subasta pública; y por último podemos señalar que a la formación del contrato de compraventa puede preceder un contrato preliminar.
En este mismo orden de ideas, Emilio Calvo Baca, en su edición comentada del Código Civil, manifiesta que los elementos que conforman la venta son: el consentimiento, la cosa y el precio; indicando que el consentimiento es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de ejercicio de quienes contraten; respecto a la cosa, se refiere a los objetos que se encuentran dentro del comercio del hombre y respecto al precio destaca que es la suma de dinero que se cambia por la cosa, el cual es fijado de común acuerdo por las partes.
Siguiendo la misma idea, estableció la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, bajo la ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, estableció respecto al contrato de venta y opción de compra venta, lo siguiente:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual,
efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
(Negrillas del Tribunal).

En este sentido, tomando en cuenta lo establecido por este Tribunal, por la doctrina y por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a los fines de determinar si el contrato objeto de la presente causa debe ser considerado como preliminar, opción de compra venta o como una venta procede a verificar las clausulas contenidas en el mismo, y al efecto observa que: el referido contrato se encuentra suscrito por una parte por los ciudadanos PEDRO JAVIER SALAZAR CHACON plenamente identificada en autos quien actúa en su carácter de OFERENTE y manifiesta su voluntad de ofrecer en venta a los ciudadanos YONATHAN HENRRY TORREALBA PALACIOS Y MORALVIS BEATRIZ HERNANDEZ PEÑA, también identificados en autos, en su carácter de LOS OPTANTES un inmueble de su propiedad el cual se encuentra constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 0807, ubicado en el piso 8, del bloque 50, edificio 01, situado en la Urbanización Merca de Leoni, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda.
Estableciéndose en la clausula segunda del mismo que: “el OFERENTE se obliga a entregar a LOS OPTANTES, todos los documentos y recaudos necesarios para la celebración del contrato de opción de compra venta, a la mayor brevedad posible, y LOS OPTANTES se comprometen a realizar todos los tramites concernientes a la adquisición del crédito correspondiente con la mayor celeridad y diligencia posible, a fin de celebrar el contrato de venta definitivo.
En la cláusula TERCERA: se estableció, el precio pautado entre las partes es por la cantidad de SETECIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.770.000,00), QUE LOS OPTANTES se comprometen a pagar de la siguiente manera: la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00) que se entregan en dicho acto, es decir a la firma del documento de pre-reserva; la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00), a la firma de la OPCION DE COMPRA VENTA y la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 440.000,00), serán financiados por BANCARIBE, al momento de la protocolización del documento de venta.
Ahora bien, habiendo analizado detenidamente tanto el contrato suscrito por las partes como el criterio jurisprudencial supra señalado, considera esta Juzgadora que en la presente causa aun y cuando el contrato contiene elementos de consentimiento, objeto y precio, se deriva del mismo que el consentimiento manifestado en el mismo, está referido a la voluntad de realizar una pre reserva, donde se ofrece dar en venta el inmueble objeto de la presente demanda con el fin de que se cumplan ciertos requisitos para luego proceder a suscribir un contrato de opción de compra, para que así los OPTANTES puedan solicitar un crédito ante el Banco Bancaribe y así protocolizar la venta definitiva, es decir, que en el momento en que se suscribió el contrato la intención de las partes era hacer un contrato previo al de opción de compra venta y no una venta propiamente dicha, razón por la cual queda plenamente establecido que el contrato suscrito entre las partes es un contrato preliminar, que no puede equipararse ni a opción de compra venta ni a una venta propiamente dicha. Y ASI SE ESTABLECE.
Aclarado el punto anterior, pasa este Juzgado a analizar el fondo de la presente controversia, basándose en las pruebas aportadas al presente proceso, tal y como lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo es importante señalar que, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída. Quien contrate una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución, queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente mediante la intervención de los Órganos Jurisdiccionales.
Resulta entonces pertinente recordar que conforme a la previsión del artículo 1160 del Código Civil los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
El incumplimiento del contrato, es decir la inejecución de la obligación que de él deriva, resulta entonces una conducta antijurídica, nuestro sistema civil reconoce frente al incumplimiento una concepción subjetiva del incumplimiento en el sentido que se entiende que este se verifica cuando el acreedor no ve satisfecha la conducta que debía observar el deudor y además le resulta imputable en el sentido de que no hay un hecho extraño que a la voluntad del deudor que resulta impeditivo del de la conducta prometida. Es necesario significar también que el incumplimiento es cualquier discrepancia entre la conducta prometida por el deudor y la conducta en definitiva desplegada por este.-
Frente al incumplimiento del contrato el artículo 1167 del Código Civil, faculta a la parte afectada para reclamar a su elección bien el cumplimiento, con lo cual se producen los efectos previstos por las partes o bien la resolución del contrato con lo cual la situación jurídica se retrotrae a la situación pre-contractual.-
SEGUNDA CONSIDERACION: De acuerdo a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora de la carga de la prueba, la parte que pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido liberado de dicha obligación debe por su parte probar el cumplimiento o el hecho extintivo de dicha obligación.
En tal sentido corresponde verificar si las partes lograron demostrar la verdad de sus dichos, por una parte el accionante demostrar que la firma del contrato de opción de compra venta no se llevo a cabo por causa imputable al demandado por cuanto ésta no entrego los documentos correspondientes para la celebración del contrato de opción de compra venta, esto es, el borrador de liberación de hipoteca, y por la otra la demandada demostrar que el incumplimiento no procedió de su parte sino del accionante por no cancelar el saldo de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00), al momento de la firma del referido documento de pre reserva, siendo esa la oportunidad respectiva.
Que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil establecen:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

En este sentido, considera pertinente este Órgano Jurisdiccional traer a colación el criterio expresado por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en sentencia de fecha 13 de febrero de 2012, en el expediente distinguido con el Nº 11-7688, en la cual expreso lo siguiente:
…(omissis) y a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.
Determinada la fuerza de ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres… (omissis).

Asimismo el autor patrio Dr. José Melich Orsini en su obra Doctrina General del Contrato (pp.27; 1993), define como:

“Omissis… el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y las modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con eficacia que el propio legislador compara con la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas especificas que este trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes”.

De la transcripción antes realizada se desprende que el contrato siempre y cuando no sea contrario al orden público o a las buenas costumbres, debe prevalecer como voluntad de las partes.
En este sentido, a los fines de verificar los alegatos formulados por las partes, luego de una revisión del presente expediente, este Tribunal observa que en el contrato de pre reserva (contrato preliminar), realizado por las mismas, éstas se obligaron entre sí, una a cancelar el monto de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00) al momento de la firma del referido contrato y el otro a entregar el documento de borrador de liberación de hipoteca, para lo cual se estableció un plazo de treinta (30) días, para luego proceder a la firma de la opción de compra venta.
Que la demandada en su escrito de pruebas afirma que la actora no dio cumplimiento en cuanto al pago ya referido, esto es, la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), y por su parte, la accionante manifiesta que si efectuó el pago correspondiente no habiendo cumplido la parte demandada con la entrega del documento correspondiente, habiéndose negado a firmar la compra venta.
En este sentido, de los elementos probatorios aportados, específicamente de los cheques consignados por el accionante, los cuales fueron ratificados a través de la prueba de informes por los bancos 100%BANCO y Banco Provincial, por una parte que la cantidad de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,00), fue efectivamente depositado en la cuenta perteneciente al ciudadano Pedro Salazar, lo cual no fue rechazado en ningún momento por el referido ciudadano, por lo que este Tribunal le otorgó el valor probatorio respectivo a dicho instrumento, y respecto a la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), cantidad ésta que quedo en discusión por cuanto el demandado alega nunca haberla recibido, observa esta Juzgadora que el banco 100% BANCO, indicó que el cheque distinguido con el Nº 86-0395884 a favor del ciudadano Pedro Salazar, se encuentra activo, es decir, disponible para el cobro, por lo que ha quedado de parte del beneficiario hacer uso o no de ese derecho.
Respecto al alegado formulado por el accionado, respecto a que el pago de la cantidad de los diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) fue efectuada por el ciudadano Víctor Cabrera, quien no es parte en el proceso y que dicho pago corresponde a otro concepto, este Tribunal considera importante aclarar que conforme a lo establecido en el artículo 1283 del Código Civil, el pago puede ser efectuado por cualquier persona que tenga interés en ello, y aun por un tercero que no sea interesado, con tal que obre en nombre y en descargo del deudor, y de que si obra en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor, en este sentido, visto que esta permitido por nuestra normativa que el pago puede ser efectuado por un tercero, y visto asimismo que no consta en autos por un lado que el ciudadano Víctor Cabrera se esté subrogando en los derechos del acreedor así como tampoco la parte demandada demostró el concepto de dicho pago como lo señaló, considera quien aquí suscribe que el pago realizado a favor del ciudadano Pedro Salazar, es válido. Y así se decide.

En este mismo orden de ideas, considera este Órgano Jurisdiccional que las pruebas aportadas al proceso constituyen elementos suficientes para considerar que la presente acción de cumplimiento de contrato de pre reserva debe prosperar en derecho, toda vez que quedo demostrado en autos que, los ciudadanos YONATHAN HENRRY TORREALBA PALACIOS Y MORALVIS BEATRIZ HERNANDEZ PEÑA, plenamente identificado en autos, dieron cumplimiento a la obligación que fuere contraída en dicho contrato, esto es, con el pago de la cuota pactada por los contratantes. Y así se establece.
Respecto al punto al que hace referencia la parte demandada de haber devuelto a la actora la cantidad de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,00), monto que según su dicho fue lo único que recibió su representado, ya indicó este Tribunal en el punto anterior que no fue dicha cantidad la recibida sino la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00), por desprenderse así de los elementos probatorios consignados, en este sentido respecto a la devolución de los ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00), este Tribunal considera importante señalar que el demandado alega que su representado y los accionantes de manera verbal acordaron dicha devolución, sin constar de forma alguna a los autos pruebas que respalden dicho alegato, por el contrario de los cheques consignados por el demandado contentivo a la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) y treinta y siete mil bolívares (Bs. 37.000,00), se desprende que los mismos se emitieron en fecha 22 de mayo de 2015, encontrándose la presente causa en la etapa probatoria, por lo que considera esta Juzgadora que dicho acuerdo no se llevo a cabo, pretendiendo el demandado con tal actuación resolver el contrato de forma unilateral sin que hubiere mediado para ello un pronunciamiento por parte de algún órgano jurisdiccional competente, por cuanto no se había determinado en esta oportunidad si la falta de cumplimiento en las obligaciones contraídas en el contrato tantas veces mencionado, eran imputables a los optantes u al oferente, por lo que tal actuación no puede ser avalada por este Órgano Jurisdiccional, puesto que se procedió sin estar ajustado a derecho, sin embargo, visto que se evidencia de autos, específicamente del informe rendido por el Banco de Venezuela, que dicha institución bancaria no guarda registro acerca de los cheques cursante en autos, que las cantidades de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00), reflejada en el cheque distinguido con el Nº 67003929, y los catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00), reflejados en el cheque distinguido con el Nº 16003930, tal y como se evidencia del informe emitido por la institución financiera, por lo que para esta Juzgadora el reintegro del dinero al ciudadano Yonathan Torrealba, de manera unilateral como lo hizo el ciudadano Pedro Salazar, no debió hacerse sin que hubiere un pronunciamiento judicial correspondiente a la Resolución del referido contrato o algún acuerdo válidamente efectuado por las partes. Y así se decide.
- III -
- D I S P O S I T I V A -

Por todas las consideraciones anteriores este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PRE RESERVA interpusieran los ciudadanos YONATHAN HENRRY TORREALBA PALACIOS Y MORALVIS BEATRIZ HERNANDEZ PEÑA contra PEDRO JAVIER SALAZAR CHACON. SEGUNDO: Se ORDENA al demandado ciudadano PEDRO SALAZAR, a cumplir con la entrega del documento de borrador de hipoteca y firma del contrato de opción de compra venta en las mismas condiciones en que fue pactado, el cual recae sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 0807, piso 8, del bloque 50, edificio 01, ubicado en la Urbanización Menca de Leoni, en Guarenas, Estado Miranda, TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, ésta PRODUCIRA LOS EFECTOS DEL CONTRATO NO CUMPLIDO, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, los actores consignarán ante el Tribunal en cheque de gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, es decir, la suma de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00) y en el caso de no cumplir la obligación de hacer la presente sentencia producirá los efectos de contrato de opción de compra-venta no firmado. En consecuencia, la misma servirá para tramitar el crédito por ante la institución financiera BANCO DEL CARIBE por la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 440.000,00). CUARTO: Se condena a la parte demandante, al pago de las costas procesales, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera de su lapso natural de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de la presente decisión, a los fines de que se intente los recursos de ley.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEFINITIVAS DEL TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en la ciudad de Guatire, a los 22 días del mes enero de 2018 . Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA

ABG. FABIOLA TERAN SUAREZ
LA SECRETARIA

Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 03:00 de la tarde.-
LA SECRETARIA

Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON

FTS/MGR
EXP. 4081