TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
207º y 158º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda bajo el No. 44, tomo 66-A-pro, en fecha 9 de junio de 1986.

Abogadas en ejercicio LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA y ANNERIS JOSÉ LÓPEZ QUIJADA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 56.277 y 45.163, respectivamente.

Ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES, portugués, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-81.488.552.

Abogados en ejercicio PEDRO ROBERTO MOYA ÁLVAREZ y HUMBERTO RAFAEL URBINA GARCÍA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 65.333 y 156.867, respectivamente.

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

17-9241.

I
ANTECEDENTES
Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio PEDRO ROBERTO MOYA ÁLVAREZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES, contra la decisión dictada por el Tribunal Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 30 de junio de 2017; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. en contra del ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES y SIN LUGAR la indemnización de daños y perjuicios solicitada por la actora.
Recibidas las actuaciones, esta alzada les dio entrada mediante auto de fecha 9 de agosto de 2017, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, constando en autos que solo la parte accionada hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 25 de octubre de 2017, esta alzada declaró vencido el lapso para la presentación de las observaciones a los informes y dejó constancia de que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho, y que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
Llegada la oportunidad para dictar el fallo, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que se expondrán a continuación.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 17 de enero de 2017, la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A., procedió a demandar al ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES, por DESALOJO; sosteniendo para ello –entre otras cosas– lo que a continuación se menciona:

1. Que en fecha 28 de noviembre de 2012, el ciudadano José Vital Correia, en su carácter de director de la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano aquí demandado sobre un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales identificados con los Nos. 4 y 5, ubicados en la avenida Villa Heroica, Guatire, Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda.
2. Que el referido contrato tuvo una duración de un (1) año fijo, comenzando a correr desde el 1° de noviembre de 2012 y finalizando el 1° de noviembre de 2013, fecha desde la cual operó de pleno derecho la prórroga legal.
3. Que su representada notificó al aquí demandado su voluntad de no prorrogar contractualmente, razón por la cual operó la prórroga legal de tres (3) años, de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia que era de diez (10) años.
4. Que el canon de arrendamiento ha sufrido varios incrementos durante la prórroga legal, siendo actualmente de treinta y cuatro mil cien bolívares (Bs. 34.100,00) equivalentes a ciento noventa y dos con sesenta y cinco unidades tributarias (U.T.192,65).
5. Que a partir del 2 de noviembre de 2013, la arrendadora le notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar contractualmente, razón por la cual operó la prórroga legal que venció el 2 de noviembre de 2016.
6. Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en el artículo 40 ordinal “g” de la Ley de Regulación de Arrendamientos para Uso Comercial, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil.
7. Asimismo, demanda al ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES para convenga o sea condenado por el tribunal: a hacer la entrega de la cosa arrendada más el pago de los daños y perjuicios que se traducen en los daños materiales o económicos causados desde la fecha en que se debió cumplir con la obligación contraída en el contrato de arrendamiento, es decir, la entrega del inmueble arrendado vencido el término contractual y legal, daño que solicita sea acordado en base a TREINTA Y CUATRO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 34.100,00) por todo el tiempo mientras dure este procedimiento y hasta la entrega definitiva del inmueble, por ser ésta la cantidad de la cual ha sido privado su representado.
8. Por último, estimó la presente demanda en la cantidad de cuatrocientos nueve mil doscientos bolívares (Bs. 409.200,00) equivalentes a dos mil trescientas once con ochenta y seis unidades tributarias (UT. 2.311,86).

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito presentado en fecha 6 de marzo de 2017, el ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES, debidamente asistido por los abogados PEDRO ROBERTO MOYA ÁLVAREZ y HUMBERTO RAFAEL URBINA GARCÍA, procedió a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue resuelta por el a quo en fecha 21 de abril de 2017 (folios 29-54 del expediente). Seguidamente, el prenombrado ciudadano dio contestación a la demanda incoada en su contra, aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda presentada en su contra, por cuanto a lo largo de la relación arrendaticia que le ha unido con la demandante desde el año 1998, ha cumplido cabalmente con sus obligaciones, pagando responsablemente el canon de arrendamiento y cuidando el inmueble arrendado; pero ahora la arrendadora incumplió con la obligación de redactar un contrato de fecha cierta al vencimiento del último contrato, por tanto no puede esgrimir que haya habido convención o notificación de poner fin a la relación contractual.
2. Que lo que se ventiló ante la Alcaldía del Municipio Zamora, fue una controversia en relación al canon de arrendamiento, porque el contrato se convirtió a tiempo indeterminado al no suscribirse otro al vencimiento del último.
3. Que impugna el documento emanado de la Alcaldía del Municipio Zamora y consignado junto con el libelo de la demanda y pide que no se le de valor probatorio por no ser un documento público, pues la Alcaldía no es el ente competente en materia de arrendamiento, por lo que visto que no es un documento público y que emana de un tercero que no forma parte de la relación contractual debió ser ratificado por la prueba testimonial, y del libelo de la demanda se evidencia que no fue promovida dicha funcionaria como testigo, siendo esa la única oportunidad que tenía la arrendadora para promover dicha prueba.
4. Que solo se ha estado conversando sobre el canon de arrendamiento y es la SUNDDE quien debe pronunciarse al respecto, por tanto, no es cierto que se esté en presencia de la prórroga legal, porque es la misma arrendadora quien reconoce que el canon de arrendamiento ha sufrido varios incrementos durante la prórroga legal, siendo ello a todas luces ilegal y contradictorio, porque si se estuviere en presencia de la prórroga legal se mantendrían las estipulaciones del último contrato celebrado, lo cual no es cierto al convertirse la relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
5. Que niega rechaza y contradice que esté obligado a entregar el inmueble arrendado, por cuanto no ha incumplido con las convenciones en materia arrendaticia a tiempo indeterminado, por cuanto la pretensión es contradictoria e infundada, así como que es la arrendadora quien lo ha hostigado y evita recibir el pago de los cánones de arrendamiento, razón por la que está depositando los mismos en el Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora,
6. Que niega, rechaza y contradice que deba pagar daños y perjuicios, por cuanto no ha incumplido con ninguna cláusula contractual y debido a que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado por la inobservancia de la arrendadora de elaborar y notificar de manera cierta de otro nuevo contrato, además de negarse a recibir las mensualidades del arrendamiento.
7. Que niega y rechaza que se esté en uso de la prórroga legal, por cuanto no está contemplado que la misma opera de manera automática.
8. Por último, solicitó que sea declarada sin lugar la demanda incoada en su contra.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 7-10, del expediente) marcado con la letra “A”, en original, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 7 de diciembre de 2015, inserto bajo el No. 13, tomo 174, folios 52-55, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, a través del cual se acredita a las abogadas ANNERIS JOSÉ LÓPEZ QUIJADA y LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA, como apoderadas judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A., parte actora en el presente juicio. Ahora bien, siendo que el instrumento público aquí analizado no fue impugnado por la contraparte en su oportunidad legal, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra señaladas.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 10-16, I pieza) marcado con la letra “B”, en original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 28 de noviembre de 2012, inserto bajo el No. 35, tomo 180, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. –aquí demandante–, debidamente representada por el ciudadano José Vital Correia en su condición de director y el ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES –aquí demandado–, en los siguientes términos:
“Entre, INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A., (…) quien para los efectos de este contrato se denominará LA ARRENDADORA, representada en este acto por su director el ciudadano JOSE VITAL CORREIA (…), por una parte y por la otra, ANTONIO DAVID GONCALVES (…), quien en lo adelante y para los mismos efectos se denominará EL ARRENDATARIO se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, el cual se regirá por las cláusulas siguiente (sic): PRIMERA: LA ARRENDADORA da en Arrendamiento (sic) a EL ARRENDATARIO dos (2) locales de su propiedad, para uso comercial ubicado (sic) en el Mini-Centro (sic) Comercial (sic) Villa Nueva, identificado (sic) con el (sic) N° 4 y 5, en la avenida Villa Heroica en la ciudad de Guatire, municipio (sic) Autónomo Zamora del Estado (sic) Miranda los cuales son de propiedad de LA ARRENDADORA (…). TERCERA: De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el lapso de duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del día primero (1) de Noviembre (sic) de 2012 (…). DECIMA (sic) SEGUNDA: En caso de tener LA ARRENDADORA que realizar cualquier notificación, relacionado (sic) con el contrato a EL ARRENDATARIO, la misma se considera válida al ser realizada a cualquier persona que se encuentre en el inmueble arrendado al momento que se encuentre el inmueble arrendado al momento de practicarse la misma (…)”.

Ahora bien, siendo que la documental en cuestión no fue tachada por la parte contra la cual se opuso, y en virtud que la misma constituye el instrumento fundamental de la demanda, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de la relación contractual que une a las partes intervinientes en el presente proceso, la cual recayó sobre un bien inmueble destinado al uso comercial constituido por dos (2) locales identificados con los Nos. 4 y 5, ubicados en el mini-centro comercial Villa Nueva, avenida Villa Heroica, ciudad de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, con una duración de un (1) año contado a partir del 1° de noviembre de 2012.- Así se establece.
Tercero.- (Folio 16, del expediente) marcada con la letra “C”, en original, ACTA DE CONCILIACIÓN No. 183/2013, emanada de la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Zamora en fecha 24 de octubre de 2013, de la cual se desprende lo siguiente:
“(…) comparece por ante esta Oficina Municipal de Inquilinato las MAYDA FARJAT (…) administradora de YUBENS SERVICES PLAYING C.A. y LUISA ELENA LOPEZ, (…) representes (sic) de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A., Propietaria (sic) y arrendadora de dos locales comerciales signados con los nros. 4 y 5, ubicados en la avenida Villa Heroica, Parroquia Guatire del Municipio Autónomo Zamora del Estado (sic) Miranda, por una parte y por la otra el ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES (…) arrendatario de los locales referidos, asistido por el abogado HUMBERTO RAFAEL URBINA (…), quién solicitó citara a la arrendadora aduciendo el aumento exagerado en el alquiler. Se deja constancia de que por cuanto las partes no llegaron a un acuerdo en el canon de arrendamiento propuesto por la arrendadora a fin de renovar el contrato de Arrendamiento (sic); se convino en lo siguiente: PRIMERO: La arrendadora notificó al arrendatario que por cuanto el contrato es a tiempo determinado, y la relación arrendaticia excede de 10 años, éste tiene derecho a una prórroga legal cumpliendo con el artículo 38 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS de 3 años, partir del término del contrato. (…) CUARTO: Ambas partes aceptan lo convenido. Es todo (…)”.

Ahora bien, aun cuando la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda procedió a impugnar la presente probanza, quien aquí suscribe debe indicar que dicha impugnación debe referirse a la falta de adecuación entre las copias certificadas del expediente administrativo que constan en autos y las actuaciones que conformaron ese expediente administrativo, bien porque algún acta haya sido mutilada, sustraída, no conste en el expediente remitido o por cualquier otro motivo, para lo cual la parte impugnante deberá producir la prueba en contrario que demuestre la veracidad de sus alegaciones, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil (Ver. Sentencia No. 01257 de fecha 12 de julio de 2007, proferida por la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia). En consecuencia, visto que la parte demandada no produjo prueba en contrario que desvirtuara la documental bajo análisis, aunado al hecho de que la misma fue consignada en original, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto la misma emana de un ente con personería jurídica de carácter público, contentivo de la firma del funcionario y sello del respectivo organismo, teniéndose como demostrativa de que en fecha 12 de octubre de 2013, a solicitud del ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES –aquí demandado–, en su condición de arrendatario del inmueble objeto de la controversia, fue citada la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA –aquí demandante–, en su condición de arrendadora, a la sede de la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Zamora, dejándose constancia de que ambas partes no pudieron llegar a un acuerdo respecto al canon de arrendamiento propuesto por la arrendadora a fin de renovar el contrato de arrendamiento, asimismo, la arrendadora le notificó al arrendatario que tenía derecho a una prórroga legal de tres (3) años a partir del término del contrato, en virtud de ser el mismo a tiempo determinado.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 17-23 del expediente), en copia certificada, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado miranda en fecha 21 de octubre de 1999, inserto bajo el No. 94, tomo 72 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. –aquí demandante–, debidamente representada por el ciudadano Joao Evaristo Correia en su condición de director y el ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES – aquí demandado–, en los siguientes términos:
“Los suscritos, “INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A.”, quien para los efectos derivados de este contrato se denominará LA ARRENDADORA, representada en este acto por su Director (sic) Principal (sic), ciudadano JOAO EVARISTO CORREIA, por una parte y por la otra el ciudadano ANTONIO DAVID GONCALES (…), quien en lo adelante y para los mismos efectos se denominará EL ARRENDATARIO han convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, el cual se regirá por las cláusulas siguientes: PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento y EL ARRENDATARIO recibe por tal concepto, un inmueble constituido por dos (02) locales continuos para uso comercial, los cuales son propiedad de LA ARRENDADORA. Los locales se encuentran distinguidos con los números cuatro (N° 4) y cinco (N° 5), y están ubicados en el Minicentro (sic) Comercial (sic) Villa Nueva, Avenida (sic) Villa Heroica, Guatire, Distrito Zamora del Estado (sic) Miranda (…). TERCERA: De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO, que el lapso de duración del presente contrato es de un (01) año fijo, sin prorroga (sic), contado a partir del día Uno (sic) (01) de Noviembre (sic) de 1999 (…)”.

Ahora bien, siendo que la documental en cuestión no fue tachada por la parte contra la cual se opuso, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de la relación contractual que une a las partes intervinientes en el presente proceso, la cual recayó sobre un bien inmueble destinado al uso comercial constituido por dos (2) locales identificados con los Nos. 4 y 5, ubicados en el mini-centro comercial Villa Nueva, avenida Villa Heroica, ciudad de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda la cual inició en fecha 1° de noviembre de 1999.- Así se establece.

*Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la representación judicial de la parte demandante se limitó a PROMOVER Y HACER VALER el valor y eficacia probatoria de las documentales acompañadas al libelo de demanda; en tal sentido, es preciso aclarar que si bien dicha reproducción no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad para contestar la demanda, la representación judicial del ciudadano demandado, consignó las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 36-39 del expediente) marcadas con la letra “A”, en copia certificada, ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS llevadas por el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, contentivas de: 1) SOLICITUD de apertura de un procedimiento de conciliación, suscrita por el ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES –aquí demandado– y consignada en fecha 6 de septiembre de 2016 y 2) SOLICITUD suscrita por el ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES –aquí demandado– y consignada en fecha 10 de noviembre de 2016, mediante la cual solicitó lo siguiente: “(…) que en el caso de que no me acepten la cancelación del canon de arrendamiento del mes, su autorización para consignar los correspondientes depósitos en un mismos en un juzgado de municipio. (…)”. Ahora bien, se evidencia que la referida probanza fue impugnada por la parte demandante en la oportunidad legal correspondiente; no obstante a ello, quien decide debe advertir que la impugnación a un documento público administrativo debe referirse a la falta de adecuación entre las copias certificadas del expediente administrativo que constan en autos y las actuaciones que conformaron ese expediente administrativo, bien porque algún acta haya sido mutilada, sustraída, no conste en el expediente remitido o por cualquier otro motivo, para lo cual la parte impugnante deberá producir la prueba en contrario que demuestre la veracidad de sus alegaciones, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil (Ver. Sentencia No. 01257 de fecha 12 de julio de 2007, proferida por la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia). En consecuencia, visto que la parte demandante no produjo prueba en contrario que desvirtuara las documentales bajo análisis las mismas gozan de valor probatorio, sin embargo, como quiera que el contenido de la presente instrumental no aporta nada a la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga, quien aquí decide la desecha del proceso por impertinente.- Así se establece
Segundo.- (Folios 40-46 del expediente) marcado con la letra “B”, en copia fotostática, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes al expediente de consignaciones No. 741-2.016 emanado del Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentivo de lo siguiente: 1) SOLICITUD suscrita por el ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES, mediante la cual consignó canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2016 y 2) cinco (5) COMPROBANTES DE DEPÓSITO, emanados del Banco Bicentenario, por la cantidad de treinta y ocho mil noventa y dos bolívares (Bs. 38.092,00) cada uno, de fechas 1 de marzo, 7 de febrero, y 11 de enero de 2017 y 14 de diciembre de 2016 . Ahora bien, se observa que la documental en cuestión fue impugnada en su oportunidad legal por la parte actora, evidenciándose que el promovente hizo valer una copia certificada (inserta a los folios 77-111 del expediente), conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante el contenido de la misma resulta totalmente impertinente para la resolución del presente juicio seguido por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga; por lo que esta juzgadora, la desecha del proceso y no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.

*Se deja constancia de que abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandada no promovió probanza alguna.

IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión proferida en fecha 30 de junio de 2017, el Tribunal Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo siguiente:
“(…)
III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
(…Omissis…)
3.3.- Punto previo:
Tal y como fue señalado en la audiencia preliminar (ver auto de fecha 10.05.2017), considera necesario este Tribunal (sic), antes de entrar a conocer el fondo de la presente controversia, determinar previamente la normativa aplicable al conflicto presentado en torno a la relación arrendaticia, para lo cual será necesario hacer referencia a la vigencia temporal de las leyes.
(…Omissis…)
Como consecuencia de lo expuesto, todo lo relativo a la relación arrendaticia –los cuales se hallan regidos por el principio de la autonomía de la voluntad de las partes-, así como sus efectos, estará bajo el imperio de la Ley (sic) vigente en el momento de su celebración (Ley de Arrendamiento inmobiliario, G.O. N° 36.845 de fecha 07.12.1999); y con respecto a las condiciones de viabilidad de la pretensión de desalojo propuesta así como el tramite (sic) procedimental correspondiente, serán bajo el amparo de la Ley vigente (Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, G.O. N°. 40.418 de fecha 23.05.2014. ASI (sic) SE DECLARA.-
3.4.- Merito (sic) del asunto:
(…Omissis…)
En el caso de autos, se observa, de acuerdo a la clausula (sic) QUINTA del contrato de arrendamiento acompañado del libelo de la demanda – el cual no fue tachado ni desconocido en la oportunidad correspondiente por la parte demandada- (…) , que la duración del referido contrato es de un año fijo, es decir, desde el día primero (1) de noviembre de 2011, hasta el día treinta y uno (31) de octubre de 2012. Es claro pues, que de la lectura d la referida clausula (sic) se desprenda la intención común de los contratantes de que el contrato sea a tiempo determinado (resaltado del Tribunal (sic)), sin que haya posibilidad siquiera de una prorroga (sic) convencional al vencerse el término prefijado –relación arrendaticia continuativa o de prorrogas (sic) automáticas-, toda vez que de la interpretación de la clausula (sic) se evidencia que la duración del contrato es a término fijo. ASI (sic) SE DECLARA.-
(…Omissis…)
En este sentido, es un hecho cierto –por haber sido admitido por las partes- que la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil “INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A.”, y el ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES, comenzó el 21 de octubre de1999 (…); luego, en el año 2011, renovaron el referido contrato (…), y por ende, dado que la relación arrendaticia tiene una duración mayor a los diez (10) años, y habiéndose verificado el vencimiento del plazo máximo de la prórroga –tres (3) años- a que se contrae el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario –vigente para la fecha en que inicio (sic) la prorroga (sic)-; lo cual, incluso, le fue comunicado al arrendatario en la audiencia conciliatoria celebrado (sic) en la Oficina Municipal de Inquilinato, en fecha 24.10.2013,tal (sic) y como se desprende del documento público administrativo presentado por la parte actora (…); queda eliminada cualquier expectativa arrendaticia de una posible renovación.
De allí que resulta forzoso para quien decide, declarar procedente la petición de desalojo formulada por la parte actora, con base al cumplimiento del contrato de arrendamiento y el vencimiento de la prorroga (sic) legal. ASI (sic) SE DECLARA.-
Por otra parte, el demandante ha reclamado, en adición a su petitorio principal, los daños y perjuicios que, a su decir, se traducen en los daños materiales y económicos causados desde la fecha en que se debió cumplir con la obligación contraída en el contrato de arrendamiento, como lo es la entrega del inmueble vencido el término contractual, con base a la suma equivalente a TREINTA Y CUATRO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 34.100,00), por todo el tiempo que dure el procedimiento y hasta la definitiva entrega del inmueble, cantidad de la cual, según afirma, ha sido privado. Empero, esa solicitud hecha en s escrito libelar no contiene la estimación y detalle de los daños y perjuicios que se le han causado por éste hecho.
(…Omissis…)
Por otra parte, y a manera de reforzar lo ya expuesto, aunque fuera procedente la reclamación indemnizatoria solicitada, esta no podría ser acordada en el presente caso, toda vez que en la clausula (sic) QUINTA del contrato mencionado, las partes no solo acordaron la duración del contrato, sino que además convinieron una compensación indemnizatoria a razón de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) diarios, en el caso de demora en la entrega del inmueble arrendado –clausula (sic) penal moratoria-, es decir, que las partes avaluaron anticipadamente los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, y dado el contrato es ley para los involucrados en él, y les obliga, por tanto, a cumplir de modo estricto lo pactado, le es vedado al actor elegir la opción de daños y perjuicios –solo puede solicitar el cumplimiento de dicha clausula (sic)- . ASI (sic) SE DECLARA.-
IV.- DISPOSITIVA.
(…Omissis…)
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil “INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A.”, en contra del ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES. En consecuencia, se ordena hacer entrega del inmueble arrendado, constituido por dos locales comerciales, ubicados en el Mini-Centro Comercial Villa Nueva, identificados con los números 4 y 5, en la Av. Villa Heroica, Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda.
SEGUNDO: SIN LUGAR la indemnización de daños y perjuicios solicitada por la parte actora, sociedad mercantil “INVERSIONES VILLA HEROICA”, equivalente al monto del canon establecido en el contrato celebrado en el año 2012, por todo el tiempo que transcurra entre la fecha de la presentación de la demanda y la entrega efectiva del inmueble; y,
TERCERO: Por la naturaleza del presente fallo –sin vencimiento total-, no hay condenatoria en costas. (…)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA

ESCRITOS DE INFORMES:
Mediante ESCRITO DE INFORMES consignado en fecha 10 de octubre de 2017 (inserto a los folios 130-133), la apoderada judicial de la PARTE DEMANDADA; señaló –entre otras cosas– lo siguiente:
1. Que no se entiende como el juez a quo aplicó la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (derogada) y no la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual fue esgrimido por su mandante en relación a que no estaba en uso de una prórroga legal, por cuanto la relación contractual derivó en un contrato a tiempo indeterminado por la negativa del arrendador de redactar un nuevo contrato y recibir el pago de los cánones de arrendamiento.
2. Que el demandante reconoce en su libelo que el canon de arrendamiento ha sufrido varios incrementos, por lo cual, si hubiese sido cierto que estaba en curso la prórroga legal, se mantendrían las estipulaciones del último contrato celebrado.
3. Que la disposición transitoria primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece que los contratos de arrendamiento vigentes a la fecha de la referida ley, debían ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo dispuesto en la misma; por ende, no había ningún contrato vigente o en ejecución por cuanto no fue adecuado.
4. Que hay una prórroga legal según la ley vigente, pero esta ley no aplica para determinar que se estaba en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.
5. Que en el transcurso del proceso impugnó la prueba documental consistente en acta realizada por la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Zamora del estado Miranda, por cuanto no reunía las características de un documento público administrativo y por no emanar de una autoridad competente, en consecuencia, tal documento es emanado de un tercero y debía ser ratificado por la prueba de testigos, lo cual no ocurrió y el juez valoró erróneamente tal documental.
6. Que su patrocinado no hizo uso de la prórroga legal, pues la ley no contempla que la misma opera de manera automática.
7. Que a su patrocinado no le fue comunicada ninguna de las opciones establecidas en los artículos 25 y 38 dispuestos en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial relativas a la preferencia arrendaticia y la preferencia ofertiva.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación, se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de junio de 2017, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HERÓICA, C.A., en contra del ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES, ordenando la entrega del inmueble arrendado y SIN LUGAR la indemnización de daños y perjuicios solicitada por la parte actora.
Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso intentado, quien la presente causa resuelve estima conveniente puntualizar en primer lugar que la representación judicial de la parte demandante, abogada LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA, procedió a incoar la presente demanda, sosteniendo para ello que en fecha 28 de noviembre de 2012, el ciudadano José Vital Correia, en su carácter de director de la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES, sobre un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales identificados con los Nos. 4 y 5, ubicados en la avenida Villa Heroica, Guatire, Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, el cual tendría una duración de un (1) año fijo y comenzaría a correr desde el 1° de noviembre de 2012 hasta el 1° de noviembre de 2013, fecha desde la cual operó de pleno derecho la prórroga legal, pues su representada notificó al demandado su voluntad de no prorrogar dicho contrato, razón por que operó la prórroga legal de tres (3) años, pues la relación arrendaticia era de diez (10) años, la cual venció en fecha 2 de noviembre de 2016, asimismo aduce , que durante la vigencia de ésta el canon de arrendamiento ha sufrido varios incrementos, siendo al momento de presentar la demanda la cantidad de treinta y cuatro mil cien bolívares (Bs. 34.100,00), razón por la cual demandó al ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES para que convenga o sea condenado por el tribunal: a hacer la entrega de la cosa arrendada más el pago de los daños y perjuicios que se traducen en los daños materiales o económicos causados desde la fecha en que se debió cumplir con la obligación contraída en el contrato de arrendamiento, es decir, la entrega del inmueble arrendado vencido el término contractual y legal, daño que solicita sea acordado en base a TREINTA Y CUATRO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 34.100,00) por todo el tiempo mientras dure este procedimiento y hasta la entrega definitiva del inmueble, por ser esta la cantidad de la cual ha sido privado su representado.
Por su parte, parte demandada, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la demanda, procedió a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes la demanda presentada en su contra, manifestando que desde el año 1998, ha cumplido cabalmente con sus obligaciones, pagando responsablemente el canon de arrendamiento y cuidando el inmueble arrendado, y que ahora la arrendadora incumplió con la obligación de redactar un contrato de fecha cierta al vencimiento del último contrato suscrito, y por tanto no puede esgrimir que haya habido convención o notificación de poner fin a la relación contractual, pues lo que se ventiló ante la Alcaldía del Municipio Zamora, fue una controversia en relación al canon de arrendamiento, porque el contrato se convirtió a tiempo indeterminado al no suscribirse otro al vencimiento del último. Asimismo aduce, que solo se ha estado conversando sobre el canon de arrendamiento y es la SUNDDE quien debe pronunciarse al respecto, y que la pretensión es contradictoria e infundada, así como que es la arrendadora quien lo ha hostigado y evita recibir el pago de los cánones de arrendamiento, razón por la que está depositando los mismos en el Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora y solicitó que sea declarada sin lugar la demanda incoada en su contra.
Visto los términos controvertidos en el presente juicio, anteriormente expuestos, y vistos los distintos alegatos planteados por el apoderado judicial de la parte demandada en su ESCRITO DE INFORMES presentado ante esta alzada, esta juzgadora estima pronunciarse previamente al fondo del asunto, en lo que respecta al ERROR EN LA APLICACIÓN DE LA LEY EN EL TIEMPO, en los siguientes términos: “(…) no se entiende como el Juez (sic) a quo aplicó para fundar la sentencia la Ley (sic) anterior sobre la regulación de la relación arrendaticia y no el Decreto (sic) Ley (sic) promulgado en fecha 24/04/2014 el cual fue esgrimido por mi mandante en relación a que no estaba en uso de una prorroga legal por cuanto la relación contractual derivó en un contrato a tiempo indeterminado (…), entonces cuando en la sentencia apelada al hacer su valoración el Juez expone el principio de irretroactividad de la Ley (sic) en cuanto a los contratos ya verificados, pero al mismo tiempo aplica la Ley de 2014 en cuanto a la prorroga (sic) legal y si estábamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado siendo contradictoria la solución aplicada, es decir hay una prorroga (sic) legal según la Ley vigente pero esta Ley no aplica para determinar que se estaba en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, este error se observa claramente cuando el Juez (sic) a quo aplica la Ley anterior a 2014 en relación a que la prorroga (sic) opera de pleno derecho (…)”, al respecto, tenemos que el principio de irretroactividad de la ley establece que, una vez que la ley entra en vigencia se aplica a los casos que se susciten a partir de ese momento y que, por ende, no puede aplicarse a casos anteriores, a menos que se cumplan algunas excepciones que expresamente contempla el legislador.
Sobre este particular conviene adicionar que es principio general, que conforme al artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela el cual establece que: “(…)Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso (…)” en concordancia con el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil el cual ratifica lo anterior cuando expresa: “La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior”, es evidente que el principio de irretroactividad de la ley adjetiva, vale decir: tempus regit actum, que hace relación a que una norma no se puede aplicar a hechos anteriores al momento en que entró en vigencia. Esto quiere decir, sin temor a dudas, que las normas de Derecho Procesal Civil, no pueden ser retroactivas; todo lo contrario, son de aplicación inmediata y rigen sólo para el futuro, pues permitir, así sea por vía de excepción, que una ley procesal pueda ser retroactiva le restaría confianza a la administración de justicia y, podría constituirse en factor que desconozca el principio del debido proceso constitucional.
Así las cosas, visto que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, entró en vigencia en fecha 23 de mayo de 2014, y la presente acción de desalojo fue intentada en fecha 17 de enero de 2017, es decir, en fecha posterior a la entrada en vigencia del referido decreto, más el hecho que dicho texto legal contempla normas de procedimiento cuya vigencia –salvo excepciones– inició desde el momento de su publicación, resulta lógico que al ser propuesta la presente demanda cuando ya dicho instrumento legal se encontraba vigente, la demandante adecue su proceder a este texto normativo y no a al derogado.
Por otro lado, tenemos que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en la presente controversia fue suscrito en fecha 1° de noviembre de 2012 y venció el 1° de noviembre de 2013, es decir, durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo tanto, las normas sustantivas dispuestas en dicho texto legal, resultan aplicables al fondo de la controversia, por ser ésta la ley vigente al término del contrato de arrendamiento.
En consecuencia, bajo las consideraciones expuestas anteriormente, quien aquí decide estima necesario DESECHAR los alegatos expuestos por la representación judicial de la parte demandada en cuanto al error en la aplicación de la ley en el tiempo, en consecuencia –tal como se dijo anteriormente–, en lo que respecta al fondo de la controversia resulta aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser la ley vigente al momento del término del contrato, mientras que en el aspecto procesal resulta aplicable la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por ser la normativa vigente al momento de la interposición de la presente demanda, todo ello en virtud del principio de irretroactividad de la ley.- Así se decide.
Por otra parte, el apoderado judicial del ciudadano demandado alegó en su escrito de informes lo siguiente: “(…) Falta de aplicación del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial: dispone este instrumento legal vigente en su artículo 25 que el Arrendador (sic) al pretender mantener en arrendamiento el local comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente o en todo caso si pretende vender el inmueble debe notificar al mismo para que ejerza la preferencia ofertiva establecida en el artículo 38 ejusdem, ¿ entonces porque (sic) no se comunicó ninguna de estas opciones a mi patrocinado quien ha actuado como un buen padre de familia en la relación contractual desde 1988?, esta falta de aplicación puede dar lugar a un desalojo injusto (…)”; ante tales dichos, quien la presente causa resuelve estima prudente precisar que los alegatos de hechos nuevos conciernen a hechos relativos al fondo de la causa, vale decir, aquellos que de acuerdo al debate o traba de la litis vienen a constituir el tema a resolver; por lo tanto, para que los mismos sean válidos y a fin de resguardar el derecho a la defensa de las partes, nuestra legislación ha señalado el límite de la oportunidad procesal para promoverlos, de modo que los alegatos de nuevos hechos no puedan producirse en cualquier fase y estado del proceso, así pues el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
Artículo 364.- “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención ni las citas de terceros a la causa.”

Del contenido de dicha norma se desprende que los límites de la litis se fijan en el libelo y en la contestación de demanda, pues concluidos dichos plazos no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos relativos al fondo de la controversia; es el caso que, tal criterio ha sido reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia en numerosas decisiones, a través de las cuales ha precisado que los únicos alegatos que se pueden esgrimir fuera del libelo y de la contestación, son aquellos relacionados con los hechos propios del proceso y no los relacionados con el fondo de la controversia, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, tales como los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo pueden ser rebatidas en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso. (Vid., sentencia No. 443 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 30/07/2013)
Así las cosas, con apego a las consideraciones supra realizadas y en vista que de las actas que conforman el presente expediente, específicamente de la contestación a la demanda se desprende que, el ciudadano actor en ningún momento hizo referencia a la supuesta preferencia ofertiva del inmueble arrendado; consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la parte demandada procuró traer tales hechos nuevos al proceso fuera de la oportunidad procesal prevista para ello, por lo que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, debe DESECHAR los alegatos en cuestión.- Así se establece.
Resuelto lo anterior, este tribunal superior pasar a revisar el FONDO DEL ASUNTO controvertido, bajo las siguientes consideraciones:
El presente juicio fue instaurado por DESALOJO, en ocasión a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 28 de noviembre de 2012, inserto bajo el No. 35, tomo 180, el cual recayó sobre un bien inmueble destinado al uso comercial constituido por dos (2) locales identificados con los Nos. 4 y 5, ubicados en el mini-centro comercial Villa Nueva, avenida Villa Heroica, ciudad de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, ello por un término fijo de un (1) año contado a partir del 1° de noviembre de 2012, venciendo el mismo en fecha 1° de noviembre de 2013; y como quiera que la relación arrendaticia inició en fecha 1° de noviembre de 1998, es decir, tenía una duración de más de diez (10) años, comenzó a correr, a partir de la fecha de vencimiento del referido contrato, la prórroga legal de tres (3) años a favor del arrendatario –aquí demandado–, la cual venció en fecha 2 de noviembre de 2016, por lo que la parte actora procede a demandar, como en efecto lo hace, fundamentando su acción en el contenido del artículo 40, literal g, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual dispone lo siguiente:
Artículo 40.-“Son causales de desalojo:
(…) g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (…)”

Así las cosas, esta juzgadora estima analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la controversia, a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte actora consignó el mencionado CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (cursante a los folios 10-15 del expediente), el cual fue suscrito por el ciudadano José Vital Correia, en su carácter de director de la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. –aquí demandante– y el ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES –aquí demandado–, de cuyo contenido, específicamente de sus cláusulas tercera y cuarta, se desprende lo siguiente:
“(…) TERCERA: De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el lapso de duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del día primero de Noviembre (sic) de 2012. CUARTA: queda así mismo convenido que EL ARRENDATARIO al vencimiento del plazo fijo se obliga a entregar a LA ARRENDADORA los locales aquí arrendado (sic) en las mismas buenas condiciones que declara recibirlo en este acto (…)” (Resaltado añadido).

Visto lo anterior, puede esta sentenciadora afirmar que las partes convinieron un término fijo en el contrato, esto es, el de un (1) año, el cual correría desde el 1° de noviembre de 2012 hasta el 1° de noviembre de 2013, por lo que ciertamente, se está en presencia de un contrato celebrado inicialmente a tiempo determinado, debiendo por tanto, apuntar esta alzada, que a los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, los hace exclusivos su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual; el término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Aunado a ello, en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario.
Así pues, finalizado el contrato de arrendamiento en cuestión, comenzaba para el arrendatario el disfrute de la prórroga de ley pues no se estableció en el mismo la prorrogación automática o alguna otra contractual de la relación; sin embargo, el ciudadano accionado en su escrito de contestación a la demanda, afirmó: “(…)En el mismo orden, niego, rechazo y contradigo que haya estado haciendo uso de la prórroga legal (…) niego y rechazo que mi patrocinado usó la prorroga (sic) legal por cuanto el Decreto Ley vigente no se contempla que dicha prórroga opere de manera automática, como dije anteriormente nunca se notificó de manera autentica la negativa en continuar la relación arrendaticia (…)”; en este sentido, si bien el uso de la prórroga legal es facultativo para el arrendatario, en el sentido de que puede renunciar a ella, la misma opera de pleno derecho por el solo vencimiento del plazo estipulado para la duración de la relación arrendaticia, aun cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, es decir, ésta procede en beneficio del arrendatario, pues la misma se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre las partes contratantes (Guerrero, G. “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, páginas 271-272). En consecuencia, siendo la prórroga legal procedente de pleno derecho a favor del arrendatario, la misma opera sin necesidad de que el arrendador le notifique su voluntad de no continuar la relación arrendaticia, sino que basta con el vencimiento del contrato de arrendamiento sin que las partes suscriban uno nuevo, en virtud tal, se DESECHAN del proceso los alegatos formulados por el prenombrado respecto a lo aquí dispuesto.- Así se precisa.
En este mismo orden, tenemos entonces que finalizado el contrato de arrendamiento en fecha 1° de noviembre de 2013, debe determinarse entonces el tiempo concedido por la norma en ocasión a la prórroga legal, teniendo para ello que la parte demandada en su libelo de demanda señaló que la relación arrendaticia tuvo una duración de diez (10) años, y la parte demandada indica en su escrito de contestación que la misma inició en el año 1998, es decir, no resulta un hecho controvertido que la relación arrendaticia entre las partes intervinientes inició hace más de diez (10) años, término máximo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –vigente para locales comerciales al momento del término del contrato–, el cual establece:
Artículo 38.- “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años (…)” (Resaltado añadido).

De la norma transcrita, contemplada actualmente en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se observa que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, como sucede en el presente asunto, y la misma provenga de un contrato determinado cuyo plazo se encuentra vencido, el arrendatario gozará de una prórroga de tres (3) años máximo. Asimismo, se evidencia de la cláusula cuarta supra transcrita que las partes convinieron en que el arrendatario se obligaba a entregar el inmueble al vencimiento del plazo de duración del contrato, es decir, sin prórroga convencional alguna, por cuanto ya el arrendatario conocía el término del mismo con anticipación; por lo que consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que las partes no manifestaron su intención de renovar nuevamente el contrato de arrendamiento suscrito, y por ende desde el día 1° de noviembre de 2013 hasta el día 1° de noviembre de 2016, se consumó la prórroga legal de tres (3) años.- Así se precisa.
En este mismo orden de ideas, se observa que el demandado, ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES, en la oportunidad para contestar la demanda alegó la tácita reconducción del contrato bajo el fundamento de que: “(…) La (sic) Arrendadora (sic) incumplió la obligación de redactar un contrato de fecha cierta al vencimiento del último contrato, por tanto no puede esgrimir en este proceso que haya habido convención o notificación de poner fin a la relación contractual, (…) el contrato se convirtió a tiempo indeterminado al no suscribirse otro al vencimiento del último (…); respecto a ello, es oportuno indicar que la figura jurídica invocada consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda. Así pues, el legislador previno en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la regulación de la figura de la tácita reconducción, disponiendo expresamente lo siguiente:
Artículo 1.600.- “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” (Resaltado añadido).

Artículo 1.614.- “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” (Resaltado añadido).

Así, de las referidas normas se desprende que los requerimientos necesarios que permiten la tácita reconducción del contrato son: 1) la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 2) la ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, 3) que no exista oposición a dicha ocupación por parte del propietario. Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones. Ahora bien, de acuerdo a los razonamientos expuestos, se pude evidenciar –como ya se dijo– luego de examinar el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que la naturaleza del mismo es a tiempo determinado, y que efectivamente al incoarse la presente acción por desalojo, deviene de la circunstancias de que vencido el término del contrato y su prórroga legal, la parte demandada no ha hecho entrega del inmueble arrendado, es decir, continúa ocupando el mismo. Sin embargo, respecto a que no exista oposición a dicha ocupación por parte del propietario, se observa de los autos que mediante la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, las partes pactaron que una vez vencido el plazo fijo del contrato el arrendatario –aquí demandado– se obligaba a entregar el inmueble arrendado, aunado a ello, la demandante consignó ACTA DE CONCILIACIÓN No. 183/2013, emanada de la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Zamora en fecha 12 de octubre de 2013 (inserta al folio 16, del expediente), mediante la cual quedó demostrado que la arrendadora, sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA –aquí demandante– y el arrendatario, ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES –aquí demandado– no pudieron llegar a un acuerdo respecto al canon de arrendamiento propuesto por la arrendadora a fin de renovar el contrato de arrendamiento, y en consecuencia, la arrendadora le notificó al arrendatario que tenía derecho a una prórroga legal de tres (3) años a partir del término del contrato, en virtud de ser el contrato celebrado a tiempo determinado.
De igual manera, la parte accionada señaló que en su escrito de contestación a la demanda que: “(…) es La (sic) Arrendadora (sic) quien me ha hostigado y evita recibir el pago de los cánones de arrendamiento razón por la que estoy depositando las mismas en el Tribunal Segundo de municipio (sic) Ordinario y Ejecutor de Medidas De (sic) Los (sic) Municipios Plaza y Zamora según consta en expediente N° 741-2016 (…)”, sin embargo, tal afirmación evidencia la oposición, por parte de la propietaria, a la ocupación del inmueble cuyo desalojo se pretende por parte del aquí demandado, lo cual determina que la tácita reconducción no puede operar, pues –como ya se dijo– en el presente asunto el contrato de arrendamiento en cuestión venció el 1° de noviembre de 2013, comenzando a correr la prórroga legal de tres (3) años a partir de dicha fecha hasta el 1° de noviembre de 2016, procediendo la parte actora a oponerse al pago de los cánones de arrendamiento, permitiendo concluir, que no se dio el supuesto de hecho establecido en el artículo 1.604 del Código Civil, para que operara la conversión del contrato de tiempo determinado en uno de tiempo indeterminado, ya que la arrendadora sí se opuso ante el arrendatario para que no operara la referida conversión contractual y éste entregara en consecuencia el inmueble arrendado.- Así se precisa.
Asimismo, se observa que la parte recurrente en sus escritos de contestación a la demanda e informes en alzada, alegó que en el presente asunto no se está en presencia de una prórroga legal, pues la arrendadora reconoció en su libelo que el canon de arrendamiento sufrió varios incrementos durante la prórroga legal, en consecuencia –afirma el demandado–, que si se estuviese en presencia de tal prórroga legal, se mantendrían las estipulaciones de último contrato celebrado; no obstante, ante lo expuesto cabe destacar que, contrariamente a lo afirmado por la parte demandada y su representación judicial, el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –vigente para locales comerciales en el momento del término del contrato– establece lo siguiente:

Artículo 38.- “(…) Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.

En este sentido, siendo que durante el lapso de la prórroga legal el canon de arrendamiento podrá sufrir variaciones producto de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, siempre y cuando el inmueble estuviere exento de regulación, por consiguiente, se desecha del presente asunto los referidos hechos invocados, por carecer de total sustento jurídico.- Así se establece.
Por otro lado, se observa que el apoderado judicial del demandado en su escrito de informes consignado ante esta alzada, esgrimió, de manera enrevesada y confusa, que el contrato de arrendamiento no fue adecuado a la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que, a su decir, no había ningún contrato vigente. Al respecto, quien aquí decide observa, que la disposición transitoria primera eiusdem se desprende lo siguiente:
“Primera. Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada de vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley (…)”. (Resaltado de este tribunal).

De lo que precede se evidencia que la novísima ley exige la adecuación de los contratos de arrendamiento a las disposiciones establecidas, siempre y cuando no haya ya vencido el contrato previamente a su entrada en vigor, en otras palabras, los contratos que habían sido celebrados con posterioridad a la referida ley y que estaban en vigencia para el momento de su publicación en gaceta oficial, debían ser adecuados conforme a las nuevas previsiones que ésta ley contenía, pues evidentemente fueron celebrados con una normativa derogada; así pues, de la revisión a las actas procesales se observa que tales circunstancias no resultan aplicables al presente asunto, en razón que el contrato objeto de la presente acción, fue celebrado a tiempo determinado contado a partir del 1º de noviembre de 2012 hasta el 1° de noviembre de 2013, es decir, el mismo venció antes de la entrada en vigor de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por lo tanto, no se encontraba bajo la aplicabilidad de ésta, por lo que mal podría pretender la parte demandada la adecuación de un contrato que ya había fenecido.- Así se precisa.
Así las cosas, bajo las consideraciones anteriormente expuestas, se indica entonces que al vencimiento de la prórroga legal, quedaba la parte demandante-arrendadora en este juicio, facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” y así, consta de autos, fue efectivamente realizado. Igualmente es menester señalar, que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes de un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, y como quiera que en el caso de marras, la prórroga legal venció el día 1° de noviembre de 2016, sin que la parte demandada, en su condición de arrendataria, haya hecho entrega material del inmueble arrendado, y en virtud que la representación judicial del ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES no logró desvirtuar ninguna de las circunstancias aducidas por la actora; es por lo que esta juzgadora, tiene plena convicción de que la presente demanda seguida por DESALOJO de local comercial, resulta PROCEDENTE en derecho, al quedar demostrada la causal de desalojo invocada referente al vencimiento del término pactado en el contrato de arrendamiento, tal y como así fuere declarado por el tribunal de la causa.- Así se decide.
Por último, quien aquí decide observa que en el escrito libelar, la demandante solicitó que la parte demandada conviniera o fuera condenada“(…) Más los daños y perjuicios que se traducen en los daños materiales o económicos causados desde la fecha en que se debió cumplir con la obligación contraída en el contrato de arrendamiento (…) Daño que solicitamos muy respetuosamente al Ciudadano (sic) Juez (sic) acuerde en base a una suma equivalente a TREINTA Y CUATRO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs 34.100,00), (equivalente a 192,65 unidades tributarias). Por todo el tiempo mientras dure este procedimiento y hasta la entrega definitiva del inmueble de marras (…)”; al respecto, se observa que en la sentencia recurrida, el juzgado de la causa, declaró sin lugar tal pedimento, en consecuencia, siendo que la situación de la parte demandada como apelante no puede ser desmejorada en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte (como sucede en el caso de marras), ello conforme al principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, consecuentemente, esta alzada se encuentra impedida de proceder a verificar la procedencia o no de dicho pedimento.- Así se establece.
Por todas las razones antes expuestas, este tribunal superior debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio PEDRO ALBERTO MOYA ÁLVAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES –parte demandada–, contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guarenas, en fecha 30 de junio de 2017; por consiguiente, se CONFIRMA la referida decisión, motivo por el cual se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A., contra el prenombrado ciudadano, todo ello en el entendido de que el demandado deberá hacer entrega material inmediata del inmueble objeto del presente juicio libre de bienes y personas.- Así se decide.
VII
DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio PEDRO ALBERTO MOYA ÁLVAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANTONIO DAVID GONCALVES –parte demandada–, contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guarenas, en fecha 30 de junio de 2017; en consecuencia, se CONFIRMA la referida decisión, motivo por el cual se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A., contra el prenombrado ciudadano, todo ello en el entendido de que el demandado deberá hacer entrega material inmediata del inmueble objeto del presente juicio, constituido por dos (2) locales comerciales identificados con los Nos. 4 y 5, ubicados en la avenida Villa Heroica, Guatire, Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda libre de bienes y personas.
Se condena en costas a la parte demandada recurrente, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guarenas.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los nueve (09) días del mes de enero del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
ZBD/lag
Exp. Nº 17-9241