TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
207º y 158º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.420.562.

Abogada en ejercicio MARGARITA DE ABREU CASTILLO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 217.316.

Ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.098.173.

Abogados en ejercicio PABLO GONZÁLEZ, MARÍA CAROLINA QUEVEDO, VICTOR APONTE, ALEXANDER SÁNCHEZ y FRANCISCO GARCÍA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 51.212, 64.616, 142.384, 142.347 y 237.214, respectivamente.

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

17-9249.
I
ANTECEDENTES
Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio PABLO JESÚS GONZÁLEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE, contra la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 2 de agosto de 2017; a través de la cual se declaró: “(…) INADMISIBLE LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL (…) CON LUGAR LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR HABER CAMBIADO EL USO DEL INMUEBLE EN CONTRAVENCIÓN A LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (…) con base al artículo 40, literal “d” de la Ley de Arrendamiento para uso Comercial; y, en consecuencia, se ordena el DESALOJO del inmueble constituido por una edificaciones sobre él construidas, situado en la Carretera Nacional Guarenas-Guatire, Sector Las Barrancas, Jurisdicción de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, compuesta por dos (2) niveles de construcción, donde funciona “EL PALACIO DE LA PASTA DE GUATIRE” (…) CON LUGAR LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR EL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES QUE LE CORRESPONDEN CONFORME A LA LEY Y AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, (…), SIN LUGAR LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR HABER CEDIDO EL DEMANDADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O SUBARRENDADO PARCIALMENTE EL INMUEBLE SIN AUTORIZACIÓN PREVIA O POR ESCRITO DEL PROPIETARIO (…) SIN LUGAR LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS (…) SIN LUGAR LA INDEXACIÓN (…)”.
Recibidas las actuaciones, esta alzada le dio entrada mediante auto de fecha 22 de septiembre de 2017, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes.
Asimismo, en fecha 25 de octubre de 2017, vencido el lapso para la presentación de los respectivos informes, constando en autos que ninguna de las parte hizo uso de este derecho, se dejó constancia mediante auto que a partir de esa fecha (inclusive), comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
Llegada la oportunidad para dictar el fallo, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que se expondrán a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 13 de enero de 2017, la representante judicial del ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO, procedió a demandar al ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE, por DESALOJO; sosteniendo para ello –entre otras cosas– lo que a continuación se menciona:
1. Que su representado es propietario de un inmueble ubicado en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, constituido por un terreno y las bienhechurías sobre él construidas, el cual tiene una superficie de DOS MIL CIENTO OCHENTA METROS CON CINCUENTA Y DOS CENTÍMETROS (2.180,52 mts2), cuyas medidas y linderos se encuentran determinados en el documento protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda el 8 de diciembre de 2005, registrado bajo el No. 12, Protocolo Primero, Tomo 27.
2. Que su representado suscribió con el aquí demandado contrato de arrendamiento sobre una parte del referido inmueble, constituido por una edificación compuesta por dos (2) niveles de construcción donde funciona “EL PALACIO DE LA PASTA DE GUATIRE”, empresa propiedad del demandado, la cual funciona en su primer nivel un local comercial para restaurante y en su segundo nivel o planta el depósito.
3. Que la suscripción del primer contrato de arrendamiento fue en fecha 10 de marzo de 1992, por ante la Notaría Pública de Guarenas, inserto bajo el No. 3, Tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, siendo el último contrato suscrito en fecha 14 de mayo de 2008, por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, anotado bajo el No. 20, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual tuvo una duración de un (1) año improrrogable, a partir del 1º de junio de 2008, con un canon de arrendamiento de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00),por lo que al vencimiento de dicho contrato, a saber, el 1º de junio de 2009, comenzó a correr la prórroga legal de tres (3) años, los cuales vencieron el 1º de junio de 2012.
4. Que al día siguiente de la convención locataria, es decir, el día 2 de junio de 2012, la relación arrendaticia sufrió una mutación por cuanto el demandado no desocupó el inmueble y las partes no llegaron a un acuerdo en la suscripción de un nuevo convenio, convirtiéndose a tiempo indeterminado por habérsele dejado al arrendatario en uso y goce pacífico del inmueble, por lo que el mismo pasó a ser de determinado a una relación sin determinación de tiempo, manteniéndose incólumes las demás estipulaciones convenidas en el contrato de arrendamiento vencido.
5. Que el último pago del canon de arrendamiento fue el día 14 de junio de 2012, razón por la que su representado ha dejado de percibir los ingresos correspondientes a los meses de julio hasta diciembre de 2012 y los meses de enero hasta diciembre de los años 2013, 2014, 2015 y 2016, es decir, su representado dejó de percibir cincuenta y cuatro (54) meses de ganancia, produciendo una merma económica en su patrimonio, causándole daños y perjuicios.
6. Que durante todo ese tiempo el arrendatario ha incumplido con las cláusulas del contrato, y desde hace varios años está funcionando en el local comercial objeto de la pretensión, sin la debida autorización previa y por escrito de su representado, una venta de repuestos, accesorios y partes de carrocería para camionetas y rústicos denominada “REPUESTOS LA NACIONAL DE GUATIRE, C.A.” contraviniendo lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la cual establece que no podrá subarrendar, ceder, traspasar o negociar parcial ni en ninguna forma a terceras personas o familiar alguno ni podrá cambiar el uso para lo cual fue arrendado el inmueble, es decir, para el funcionamiento del restaurante “EL PALACIO DE LA PASTA DE GUATIRE.”.
7. Que la empresa “REPUESTOS LA NACIONAL DE GUATIRE, C.A.” no ha solicitado los permisos obligatorios y correspondientes para su funcionamiento, con lo cual queda evidenciado que el demandado modificó el uso del local comercial sin la debida autorización de su representado, actuando en contravención al contrato de arrendamiento, por lo que se puede presumir la mala fe del demandado, razón por la cual su representado desconoce a la referida compañía como arrendataria.
8. Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1.579 del Código Civil, 20, 22 numeral 3, 40 literales “d”, “f”, “g” e “i” y 41, literal c de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
9. Que intenta la presente acción, porque el demandado dejó de cumplir su obligación de desocupar el inmueble a la terminación de la prórroga legal, por haber cambiado el uso del inmueble en contravención a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, por incumplimiento de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley y al contrato de arrendamiento y por haber subarrendado parcialmente el inmueble sin autorización previa y por escrito del propietario.
10. Que demanda al ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE por acción de DESALOJO, para que convenga o en su defecto sea condenado a la desocupación del inmueble identificado, libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió y al pago de la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios en virtud de la merma que ha sufrido su representado en su patrimonio por dejar de percibir cincuenta y cuatro (54) meses de ganancia por negarse el demandado a desocupar el inmueble desde hace más de cuatro (4) años más la indexación monetaria del monto referido y el pago de las costas.
11. Por último, solicitó que la demanda fuera admitida, sustanciada y declarada con lugar en la definitiva con la expresa condenatoria en costas.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito presentado en fecha 3 de abril de 2017, la representación judicial del ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE, procedió a oponer las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron resueltas por el a quo en fecha 2 de mayo de 2017 (folios 93-106 y 108-110 del expediente). Seguidamente, en el mismo escrito procedió a dar contestación a la demanda incoada en contra de su representado, aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que en fecha 2 de junio de 2012, su patrocinado suscribió de forma verbal, un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado en la demanda, participándole verbalmente al arrendador su intención de instalar un nuevo fondo de comercio que tendría por objeto la venta de repuestos automotrices y le solicitó, igualmente de forma verbal, el permiso para efectuar las modificaciones necesarias a dicho local arrendado, todo lo cual fue consentido y permitido por el arrendador de forma verbal, quien –a su decir- le indicó a su defendido que a partir de ese momento los depósitos de las pensiones de arrendamiento fueran efectuados a la cuenta No. 0102-0109-810104168198 del Banco de Venezuela, cuya titularidad le corresponde al ciudadano ROGELIO DE JESÚS MUÑOS BARRERA, persona de confianza del arrendador y adicionalmente vive en la planta alta del inmueble.
2. Que conviene en que los contratos sufrieron un cambio de forma ya que pasaron de ser escritos a verbales, pero niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes los alegatos expuestos por la parte actora en su libelo de la demanda, por cuanto en ningún momento su representado ha dejado de cumplir con los pagos de canon de arrendamiento estipulados.
3. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes que su patrocinado haya modificado, subarrendado y dado un uso distinto al pactado originalmente, cuando lo cierto es que el 2 de junio de 2012, el contrato sufrió una mutación ya que el mismo pasó de ser a tiempo determinado a indeterminado, y nació una nueva relación arrendaticia de manera verbal, ya que su defendido fue autorizado de forma verbal por el accionante a instalar en una parte de dicho local una firma mercantil, en este caso, “Repuestos La Nacional de Guatire, C.A.”
4. Que en cuanto a las causales de desalojo contenidas en los literales “d”, “f”, “g” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, niega que se haya cambiado el uso del inmueble, ya que es público y notorio que en el establecimiento se encuentra “EL PALACIO DE LA PASTA”; niega que se haya cedido el contrato o subarrendado total o parcialmente; que el contrato suscrito esté vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación y que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponde de acuerdo a la ley.
5. Que el demandante ejerció la acción de desalojo por haber cambiado el uso del inmueble y la cesión del contrato de arrendamiento, causales que no existen pues el domicilio del demandado que señala el actor es precisamente el “PALACIO DE LA PASTA DE GUATIRE”.
6. Por todo lo antes expuesto, solicitó al tribunal dado que el demandado no ha incumplido ningunas de las obligaciones que le impone la relación contractual, declare sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 9-16 del expediente) marcados con las letras “A” y “B”, en copia certificada, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora, Guatire estado Miranda en fecha 29 de noviembre de 2016, inserto bajo el No. 27, tomo 179, folios 119-122, a través del cual la abogada MARGARITA DE ABREU CASTILLO, actuando como apoderada del ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO, se confiere poder especial a sí misma, para sostener y defender los intereses, acciones y derechos del prenombrado; y en copia fotostática, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 24 de marzo de 2013, inserto bajo el No. 25, Tomo 123, mediante el cual el ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO otorgó poder amplio y suficiente a la ciudadana MARGARITA DE ABREU CASTILLO, autorizándola para, entre otras cosas, a ejercer la defensa de sus derechos e intereses tanto por vía judicial, extrajudicial o administrativa. Ahora bien, siendo que los instrumentos públicos aquí analizado no fueron impugnados ni tachados por la contraparte en su oportunidad legal, quien aquí decide les confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el 429 del Código de Procedimiento Civil, y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra señaladas.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 17-19 y 43-48 del expediente) marcado con la letra “C”, en copia fotostática y certificada, DOCUMENTO DE CESIÓN debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de abril de 2003, bajo el No. 54, tomo 31 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 8 de diciembre de 2005, bajo el No. 12, protocolo 1°, tomo 27, mediante el cual los ciudadanos ANDREA TRABUCCO SABLONE y ANGELEADEA DI GIOVACCHINO ROCCI de TRABUCCO –terceros ajenos a la controversia– cedieron a su hijo, ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO los derechos y acciones que poseían sobre un inmueble ubicado en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, constituido por un terreno y las bienhechurías sobre él construidas con una superficie de dos mil cientos ochenta metros con cincuenta y dos centímetros cuadrados (2.180,52 mts2). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que el ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO, parte demandante en el presente juicio, es propietario del inmueble y de las bienhechurías objeto de la litis.- Así se establece
Tercero.- (Folios 20-28 del expediente) marcado con la letra “D”, en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Guarenas en fecha 10 de marzo de 1992, bajo el No. 37, tomo 21, mediante el cual el ciudadano ANDREA TRABUCCO –tercero ajeno a la controversia– dio en arrendamiento a los ciudadanos JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE y MANUEL DE JESÚS REYES MUÑOZ, un inmueble constituido por una edificación de dos (2) niveles de construcción situada casi al margen de la Carretera Nacional Guatire-Guarenas, destinado únicamente a negocio de Bar-Restaurant y tipo familiar. Ahora bien, siendo que el documento público en cuestión no fue tachado en el decurso del proceso, el mismo tiene valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE –aquí demandado-, suscribió contrato de arrendamiento por el inmueble objeto del presente juicio el 10 de marzo de 1992, comprometiéndose a destinar el mismo a un negocio de Bar-Restaurant y tipo familiar.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 29-35 del expediente) marcado con la letra “E”, en copia certificada, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas del estado Miranda en fecha 14 de mayo de 2008, bajo el No. 20, tomo 51; celebrado entre el ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO –aquí demandante– y el ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE –aquí demandado– en los siguientes términos:
“(…) CLÁUSULA PRIMERA: DEL OBJETO DEL CONTRATO. “EL ARRENDADOR”, es propietario de un inmueble, constituido por un terreno y sus construcciones y edificaciones sobre él construidas, situado en la carretera Nacional (sic) Guatire-Guarenas sector Las Barrancas, Jurisdicción (sic) de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado (sic) Miranda, quien ha decidido ceder en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, parte de dicho inmueble constituido por una edificación compuesta por dos (2) niveles de construcción, la cual, en su primer nivel o planta baja funciona un local comercial apto para Restaurante (sic) y en su segundo nivel o planta destinado a deposito (sic) o habitaciones (…)
CLÁUSULA SEGUNDA: DE LA PENSIÓN DE ARRENDAMIENTO: La pensión mensual por el arrendamiento del inmueble objeto del presente contrato, es la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 2.000,00) que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar por mensualidades adelantadas dentro de los primeros CINCO (5) días de cada mes, en el domicilio de “EL ARRENDADOR”, a su orden o a través de depósito bancario a la Cuenta de Ahorro, Nº 109-4165389, del Banco de Venezuela (…)
CLÁUSULA TERCERA: DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO: El presente Contrato (sic) entrará en vigencia el día PRIMERO (1°) DE JUNIO del 2008 y tendrá un término de duración de UN (1) año IMPRORROGABLE.
CLÁUSULA CUARTA: DE LA NO TRANSFERENCIA: Este contrato se considera celebrado “Intuito (sic) Personae (sic)”, por lo que respecta a “EL ARRENDATARIO” y en atención a ello, no podrá sub-arrendar, ceder, traspasar o negociar, parcial ni en ninguna forma a terceras personas o familiar alguno, bajo pena de nulidad, sin haber obtenido la autorización escrita por parte de “EL ARRENDADOR”. En consecuencia queda terminantemente prohibido efectuar las llamadas ventas del punto, traspaso de negocio etc, sin la autorización previa a que se deja hecha referencia en cualquier intento de violar esta disposición será considerado doloso y dará origen a las acciones civiles y penales pertinentes, además del derecho que competen (sic) a “EL ARRENDADOR” de exigir el desalojo inmediato de las personas que totalmente o parcialmente hubiesen ocupado el inmueble objeto de este contrato, con motivo de la indebida cesión o autorización que le hubiesen dado “EL ARRENDATARIO” por cuarenta de quien serán todo (sic) los gastos, daños y perjuicios que por ellos causaren.
(…omissis…)
CLÁUSULA SÉPTIMA: DE LOS CAMBIOS Y MEJORAS: “EL ARRENDATARIO” podra (sic) realizar por su cuenta, modificaciones, alteraciones y mejoras que no afecten la estructura del inmueble, sin la autorización expresa, previa y escrita de “EL ARRENDADOR”, y de los Organismos (sic) Públicos (sic) competentes. En tal caso a la terminación del contrato, las mejoras quedarán a beneficio de “EL ARRENDADOR”, sin que “EL ARRENDATARIO” pueda reclamar indemnización alguna.
(…omissis…)
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: DE LA ENTREGA DEL INMUEBLE: Al finalizar el presente contrato, cualquiera sean las causas, “EL ARRENDATARIO” se obliga a dejar el inmueble desocupado (…) Para todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado en cualquier caso de terminación de este contrato, “EL ARRENDATARIO” tendrá este la obligación de pagarle a “EL ARRENDADOR” la suma correspondiente al precio o canon de arrendamiento por todo el período que falte para la expiración del plazo convenido (…)” (Resaltado del texto).

Ahora bien, siendo que la documental en cuestión no fue tachada por la parte contra la cual se opuso, y en virtud que el mismo constituye el instrumento fundamental de la demanda, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de la relación contractual que une a las partes intervinientes en el presente proceso, la cual recayó sobre un bien inmueble constituido por una construcción de dos (2) niveles, situado en la Carretera Nacional Guatire-Guarenas, sector Las Barrancas, Guatire, Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, en cuyo primer nivel o planta baja funciona un local comercial apto para restaurante, y su segundo nivel o planta, está destinado a depósito o habitaciones, fijando una vigencia del contrato por un (1) año improrrogable a partir del 1º de junio de 2008, comprometiéndose el arrendatario –aquí demandado- a cancelar por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en el domicilio del arrendador, a su orden o a través de depósito bancario. Asimismo, se observa que los contratantes convinieron en que el arrendatario no podía sub-arrendar, ceder, traspasar o negociar, parcial ni en ninguna forma a terceras personas o familiar alguno, el inmueble arrendador, sin haber obtenido la autorización escrita por parte de el arrendador; de igual forma, se previno que el arrendatario podía realice modificaciones, alteraciones y mejoras que no afectaran la estructura del inmueble, sin la autorización expresa, previa y escrita de el arrendador y de los organismos públicos competentes, quedando las mismas a beneficio del arrendador al momento de la terminación del contrato.- Así se establece.
Tercero.- (Folio 36 del expediente) marcado con la letra “F”, en original, DOCUMENTO PRIVADO suscrito por los ciudadanos EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO –aquí demandante– y JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE –aquí demandado–, en fecha 1º de junio de 2009, del cual se desprende el siguiente acuerdo:
“(…) PRIMERO: EL ARRENDADOR acuerda concederle la prorroga (sic) legal a EL ARRENDATARIO, por un lapso no mayor de tres (3) años contado a partir del día 01 de Junio (sic) del 2009, es decir que para el día 01 de Junio (sic) de 2012, EL ARRENDATARIO deberá hacer entrega a EL ARRENDADOR del inmueble arrendado, libre de bienes y personas, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna. El canon de arrendamiento quedara (sic) por la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (sic) FUERTES CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs.F.2.000,oo) mensual, hasta el 01 de junio de 2010 (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente juicio se sometieron a una prorroga legal de tres (3) años contados a partir del 1º de junio de 2009 hasta el 1º de junio de 2012, fecha ésta en la cual el arrendatario –aquí demandado- debía hacer entrega del inmueble arrendado libre de bienes y persona.- Así se establece.
Cuarto.- (Folio 37 del expediente) marcado con la letra “G”, en original, RECIBO DE PAGO No. 000184, expedido por TRABUCCO DI GIOCCHINO EGIDIO –aquí demandante– en fecha 14 de junio de 2012 a nombre de JOSÉ DE ANDRADE –aquí demandado– por concepto de alquiler del mes mayo, por la suma de dos mil doscientos cuarenta bolívares (Bs. 2.240,00). Al respecto, se observa que el presente documento aun cuando emana de la parte promovente, es expedido a favor de la parte demandada, quien en su oportunidad no impugnó ni desvirtúo el contenido de la misma, por lo que esta juzgadora le confiere valor probatorio, como demostrativo de que en fecha 14 de junio de 2012, el ciudadano JOSÉ DE ANDRADE –aquí demandado–, canceló el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo.- Así se precisa.
Quinto.- (Folios 38-39 del expediente) marcado con la letra “H”, en copia fotostática, ACTA emanada de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 30 de noviembre de 2016, de la cual se desprende lo siguiente: “(…) Me encuentro en el Palacio de las Pastas ubicado en el Sector (sic) las Barracas Carretera (sic) Nacional (sic) Guatire – Guarenas bajo el Rif J-30003889-0 realizando inspección para verificar el funcionamiento de la empresa Repuestos la Nacional de Guatire, C.A. a la cual no se le ha otorgado licencia de Actividades (sic) Economicas (sic), la misma no tiene funcionamiento alguno solo posee aviso de fachada el cual se mando (sic) a tapar.(…)”; y, en original, OFICIO No. 305/2016, emanado de la Dirección de Ingeniería y Urbanismo de la Alcaldía del Municipio Zamora en fecha 7 de diciembre de 2016, dirigido a la ciudadana MARGARITA DE ABREU, de la cual se desprende: “(…) según la búsqueda en los archivos y libros de esta Dirección (sic) no fue ubicado Conformidad (sic) de Uso (sic) a la firma de Registro (sic) Mercantil (sic) REPUESTOS LA NACIONAL DE GUATIRE, C.A., ubicado en un local comercial, en la Carretera (sic) Nacional (sic) Guatire – Guarenas, Sector (sic) Las Barracas, en el área del local del Palacio de las Pastas, Parroquia Guatire, Municipio Zamora del Estado (sic) Bolivariano de Miranda. (…)”.Ahora bien, en vista que el contenido de los documentos públicos administrativos en cuestión no fueron desvirtuados en el curso del juicio, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil; y los tiene como demostrativos de que en el inmueble objeto del presente juicio seguido por desalojo de local comercial, se encuentra además del restaurante “El Palacio de las Pastas”, la sociedad mercantil “REPUESTOS LA NACIONAL DE GUATIRE, C.A.”, quien si bien no tiene funcionamiento alguno, no ostenta conformidad de uso ni se le ha otorgado la licencia de actividades económicas.- Así se establece.
Sexto.- (Folios 40-41 del expediente) marcadas con las letras “J” y “K”, en formato impreso, cuatro (4) REPRODUCCIONES FOTOGRÁFICAS en la cuales presuntamente aparece el inmueble objeto de la controversia en su estado original y luego de la modificación de su fachada y estructura. Ahora bien, dado que la veracidad de tales fotos no ha sido objetada en forma alguna por la parte demandada, esta alzada les otorga pleno valor conforme al artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que el inmueble objeto del presente juicio fue modificado en su parte exterior, siendo colocado un aviso del cual se lee “Repuestos La Nacional de Guatire, C.A.”, y en uno de sus lados se encuentra el letrero “El Palacio de la Pasta de Guatire”.- Así se precisa.
*Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la representación judicial de la parte demandante no promovió ningún medio de prueba.

PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad para contestar la demanda, la representación judicial del ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE, consignó las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 65-85 del expediente) marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D” y “E”, en copia fotostática, cincuenta y dos (52) DEPÓSITOS BANCARIOS realizados en la cuenta de ahorro No. 0102-0109-810104468198, del Banco de Venezuela a nombre del ciudadano Rogelio de Jesús Muñóz Barrera; ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas en el presente juicio, esta juzgadora observa que las mismas corresponden a un depósito realizada a favor de un tercero ajeno a la controversia, no pudiendo determinar el concepto o motivo de los mismos, en consecuencia, quien aquí suscribe debe desechar las probanzas en cuestión del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 68 y 69 del expediente) en copia fotostática, dos (2) DEPÓSITOS BANCARIOS signados con los Nos. 41839619 y 38995898, de fechas 14 de junio y 18 de mayo de 2012, realizados en la cuenta No. 0102-0109-880104165389, del Banco de Venezuela a nombre del ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO –aquí demandante–, por dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) cada uno. Ahora bien, las planillas de depósitos bancarios, constituyen tarjas, es decir, documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, por lo que estos instrumentos deben ser valorados por el juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos; consecuentemente, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio a las documentales que anteceden, como demostrativo que únicamente de que fue cancelado a la cuenta bancaria descrita en el contrato de arrendamiento que une a las partes intervinientes en el presente juicio, la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) en los meses de mayo y junio de 2012.- Así se establece.

.-PRUEBA TESTIMONIAL: Se observa que la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda promovió la testimonial del ciudadano ROGELIO DE JESÚS MUÑOZ BARRERA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-16.096.245; siendo ello así, quien aquí decide constata que el tribunal de la causa admitió dicha probanza por auto de fecha 2 de junio de 2017, fijando la oportunidad para su evacuación en la celebración de la audiencia oral (folios 115-123). Ahora bien, partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se observa que fijado el acto para llevar a cabo la audiencia o debate oral en el presente proceso, se ordenó la citación al prenombrado ciudadano a fin de que rindiera testimonio en dicha audiencia (folio 131-132), constando en autos que dicha citación no cumplió el fin para el cual fue prevista, por cuanto al alguacil adscrito al tribunal de la causa le fue impedido contactar personalmente al ciudadano ROGELIO DE JESÚS MUÑOZ BARRERA (folio 136). Así las cosas, llegado el día y hora fijado para la celebración de la audiencia o debate oral, a saber, el 18 de julio de 2017, el tribunal dejó constancia de la incomparecencia de la parte demandada y declaró terminado el debate por no haber pruebas a recibir ni evacuar en la audiencia; en consecuencia, visto que la testimonial en cuestión no fue evacuada, este tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

.- POSICIONES JURADAS: La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda promovió posiciones juradas al ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO, parte actora en el presente juicio; sin embargo, se observa que el tribunal de la causa mediante auto proferido el 2 de junio de 2017 (inserto a los folios 115-123), negó la admisión de la misma por cuanto el promovente no manifestó expresamente estar dispuesto a comparecer al tribunal a absolverlas recíprocamente a la contraria, conforme al artículo 406 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, siendo que no cursa en autos la evacuación de dicha probanza, esta probanza no tiene materia que valorar en esta oportunidad.- Así se establece.

*Abierto el juicio a pruebas se evidencia que la representación judicial de la parte demandada se limitó a REPRODUCIR EL MÉRITO FAVORABLE de las probanzas cursantes en autos; en tal sentido, es preciso aclarar que si bien dicha reproducción no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.

IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión proferida en fecha 2 de agosto de 2017, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo siguiente:
“(…)3.4.1.- DE LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR HABER EL DEMANDADO DEJADO DE CUMPLIR SU OBLIGACIÓN DE DESOCUPAR EL INMUEBLE A LA TERMINACIÓN DE LA PRORROGA (sic) LEGAL LIBRE DE PERSONAS Y BIENES.
(…Omissis…)
En el caso de autos, la parte actora demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga (sic), y para ello señala en su libelo (…); lo que significa que existe una falta de concreción entre el petitorio –cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga- y la causa de pedir –hechos jurídicamente relevantes para fundamentar la pretensión-, ya que, para el ejercicio de la pretensión formulada, se requiere que el contrato sea a tiempo determinado, siendo entonces que la pretensión así planteada resulte inadmisible. ASÍ SE DECIDE.
3.4.2.- DE LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR HABER CAMBIADO EL USO DEL INMUEBLE EN CONTRAVENCIÓN A LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
(…Omissis…)
En efecto, revisado el contrato de arrendamiento dice: CLÁUSULA PRIMERA: DEL OBJETO DEL CONTRATO. “EL ARRENDADOR”… quien ha decidido dar en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, parte de dicho inmueble constituido por una edificación compuesta de dos (02) niveles de construcción, la cual en su primer nivel o planta baja funciona un local comercial apto para Restaurante y en el segundo nivel o plante destinado a depósito.
De la clausula (sic) citada se aprecia, que los términos del contrato son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes –al igual que al inicio de la relación locativa- de darle un uso o destino al inmueble para la actividad gastronómica –primer nivel o planta baja- y de almacén o depósito –segundo nivel- (…)
En el presente caso nos encontramos ante un evidente cambio de uso o destino del inmueble arrendado, lo cual incluso es admitido por la parte demandada cuando afirma que (…) sin que éste haya podido demostrar en el curso del proceso el acaecimiento de tales hechos.
Siendo que el nuevo uso o destino del inmueble fue modificado, y que en nada está relacionado con la actividad principal prevista para el contrato, como lo es la gastronómica, es causa suficiente para la procedencia del desalojo invocado. ASI (sic) SE DECIDE.
3.4.3.- DE LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR EL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES QUE LE CORRESPONDEN CONFORME A LA LEY Y AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
(…Omissis…)
Consecuencia de lo anterior, el incumplimiento de cualesquiera de las estipulaciones legales o convencionales da lugar al desalojo, tal y como lo prevé el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial; y, siendo que -como antes se estableció- que el arrendatario modifico el uso o destino del inmueble en contravención a lo establecido en el contrato, resulta procedente el desalojo solicitado. ASI (sic) SE DECIDE
3.4.4.- DE LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR HABER CEDIDO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O SUBARRENDADO PARCIALMENTE EL INMUEBLE SIN AUTORIZACIÓN PREVIA O POR ESCRITO DEL PROPIETARIO.
(…Omissis…)
Ahora bien, de la lectura del contrato se aprecia, específicamente en la clausula (sic) cuarta, que el arrendatario tiene expresamente prohibido subarrendar, ceder, traspasar o negociar, parcial ni en ninguna forma a terceras personas o familiar alguno, bajo la pena de nulidad, sin haber obtenido la autorización escrita por parte del arrendador.
(…Omissis…)
Como la carga procesal es un imperativo del propio interés, es decir, que siendo obligación del actor el demostrar sus afirmaciones de hecho, corre el riesgo de resultar derrotado sino (sic) cumple con ello; y siendo que la parte actora no demostró por los medios y las formas que indica la ley, la existencia del subarrendamiento en el curso del proceso, resulta improcedente la causal de desalojo invocada. ASI (sic) SE DECIDE.-
3.5.- DE LA RECLAMACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIO (sic) E INDEXACIÓN JUDICIAL.
Corolario de lo anterior, no ya como una pretensión autónoma al igual que las anteriores, sino accesoria de estas, el demandante ha reclamado los daños y perjuicios originados por la no cancelación de cincuenta y cuatro meses de ganancias, y por negarse a desocupar el inmueble desde hace más de cuatro (04) años.
Empero, esa solicitud en su escrito libelar no contiene estimación o detalle –lucro cesante daño emergente- que se le han causado por este hecho, solo hace referencia a los meses que van desde julio de 2012, hasta diciembre de 2016, y que ha sufrido en su patrimonio una merma de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00).
(…Omissis…)
Al respecto, quiere señalar quien aquí decide, que aún cuando se declararon procedentes dos (02) de las pretensiones de desalojo planteadas, es necesario acotar que se imponía al demandante, la carga de establecer de manera pormenorizada, cuales fueron esos daños ocasionados como consecuencia del incumplimiento del arrendatario.
En el presente caso, la parte actora se limito (sic) en señalar que había sufrido una merma en su patrimonio, a razón de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00), y que ello responde a los meses antes referidos; lo cual es una cuestión contraria a la ley, ya que esta exige la señalización pormenorizada de cada uno de los daños y perjuicios causados, cuestión que ni siquiera una estimación general y vaga podría suplantar. ASI (sic) SE DECIDE.-
(…Omissis…)
Al respecto, si bien para el presente caso nos encontramos con una obligación de valor, la parte actora no demandó las sumas debidas, las cuales sirven de base para actualizar el valor del daño sufrido al momento de ordenar su liquidación, para así corregir el poder adquisitivo de la moneda; lo cual hace improcedente la indexación solicitada. ASI (sic) SE DECIDE.-
IV.- DISPOSITIVA.
(…Omissis…)
PRIMERO: INADMISIBLE LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL (…).
SEGUNDO: CON LUGAR LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR HABER CAMBIADO EL USO DEL INMUEBLE EN CONTRAVENCIÓN A LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (…).
TERCERO: CON LUGAR LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR EL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES QUE LE CORRESPONDEN CONFORME (sic) A LA LEY Y AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (…).
CUARTO: SIN LUGAR LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR HABER CEDIDO EL DEMANDADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O SUBARRENDADO PARCIALMENTE EL INMUEBLE SIN AUTORIZACIÓN PREVIA O POR ESCRITO DEL PROPIETARIO (…).
QUINTO: SIN LUGAR LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS (…).
SEXTO: SIN LUGAR LA INDEXACIÓN (…)”.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación, se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de agosto de 2017; a través de la cual se declaró: “(…) INADMISIBLE LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL (…) CON LUGAR LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR HABER CAMBIADO EL USO DEL INMUEBLE EN CONTRAVENCIÓN A LO ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (…) con base al artículo 40, literal “d” de la Ley de Arrendamiento para uso Comercial; y, en consecuencia, se ordena el DESALOJO del inmueble constituido por una edificaciones sobre él construidas, situado en la Carretera Nacional Guarenas-Guatire, Sector Las Barrancas, Jurisdicción de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, compuesta por dos (2) niveles de construcción, donde funciona “EL PALACIO DE LA PASTA DE GUATIRE” (…) CON LUGAR LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR EL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES QUE LE CORRESPONDEN CONFORME A LA LEY Y AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, (…), SIN LUGAR LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR HABER CEDIDO EL DEMANDADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O SUBARRENDADO PARCIALMENTE EL INMUEBLE SIN AUTORIZACIÓN PREVIA O POR ESCRITO DEL PROPIETARIO (…) SIN LUGAR LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS (…) SIN LUGAR LA INDEXACIÓN (…)”.
Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso intentado, quien la presente causa resuelve estima conveniente puntualizar en primer lugar que la representación judicial de la parte demandante, ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO, procedió a interponer la presente acción de DESALOJO sosteniendo para ello que su representado es propietario de un inmueble ubicado en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, constituido por un terreno y las bienhechurías sobre él construidas, el cual tiene una superficie de dos mil ciento ochenta metros con cincuenta y dos centímetros (2.180,52 mts2), encontrándose en una parte del referido inmueble una edificación compuesta por dos (2) niveles de construcción, la cual cedió en arrendamiento al ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE, para el funcionamiento de un restaurante denominado “El Palacio de la Pasta de Guatire”, en su primer nivel y un depósito en su segunda planta, mediante un primer contrato de arrendamiento de fecha 10 de marzo de 1992, celebrado ante la Notaría Pública de Guarenas, inserto bajo el No. 3, Tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, siendo el último contrato suscrito en fecha 14 de mayo de 2008, por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, anotado bajo el No. 20, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual tuvo una duración de un (1) año improrrogable, a partir del 1º de junio de 2008, con un canon de arrendamiento de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00),por lo que al vencimiento de dicho contrato, a saber, el 1º de junio de 2009, comenzó a correr la prorroga legal de tres (3) años, los cuales vencieron el 1º de junio de 2012. Asimismo, indicó que al vencimiento de dicha prórroga legal el demandado no desocupó el inmueble y las partes no llegaron a un acuerdo en la suscripción de un nuevo convenio, convirtiéndose a tiempo indeterminado el contrato de arrendamiento; sin embargo, expuso que el último pago del canon de arrendamiento fue el día 14 de junio de 2012, razón por la que su representado ha dejado de percibir los ingresos correspondientes a los meses de julio hasta diciembre de 2012 y los meses de enero hasta diciembre de los años 2013, 2014, 2015 y 2016, es decir, su representado dejó de percibir cincuenta y cuatro (54) meses de ganancia. Seguido a ello, manifestó que durante todo ese tiempo el arrendatario ha incumplido con las cláusulas del contrato, y desde hace varios años está funcionando en el local comercial objeto de la pretensión, sin la debida autorización previa y por escrito de su representado, una venta de repuestos, accesorios y partes de carrocería para camionetas y rústicos denominada “Repuestos La Nacional de Guatire, C.A.” contraviniendo lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, puesto que no podía cambiar el uso para lo cual fue arrendado el inmueble, es decir, para el funcionamiento del restaurante “El Palacio de la Pasta de Guatire”; en consecuencia, sostuvo que la presente acción es intentada porque el demandado dejó de cumplir su obligación de desocupar el inmueble a la terminación de la prórroga legal, por haber cambiado el uso del inmueble en contravención a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, por incumplimiento de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley y al contrato de arrendamiento y por haber subarrendado parcialmente el inmueble sin autorización previa y por escrito del propietario, todo ello fundamentado en el artículo 40 literales “d”, “f”, “g” e “i” y 41, literal c de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por último, solicitó que el demandado fuera condenado al pago de la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios en virtud de la merma que ha sufrido su representado en su patrimonio por dejar de percibir cincuenta y cuatro (54) meses de ganancia.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la demanda, sostuvo que en fecha 2 de junio de 2012, su patrocinado suscribió de forma verbal, un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado en la demanda, participándole verbalmente al arrendador su intención de instalar un nuevo fondo de comercio que tendría por objeto la venta de repuestos automotrices y le solicitó, igualmente de forma verbal, el permiso para efectuar las modificaciones necesarias a dicho local arrendado, todo lo cual fue consentido y permitido por el arrendador de forma verbal, quien –a su decir- le indicó a su defendido que a partir de ese momento los depósitos de las pensiones de arrendamiento fueran efectuados a la cuenta perteneciente al ciudadano ROGELIO DE JESÚS MUÑOS BARRERA, persona de confianza del arrendador. Seguido a ello, convino en que los contratos sufrieron un cambio de forma ya que pasaron de ser escritos a verbales, pero niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes los alegatos expuestos por la parte actora en su libelo de la demanda, por cuanto en ningún momento su representado ha dejado de cumplir con los pagos de canon de arrendamiento estipulados; asimismo, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes que su patrocinado haya modificado, subarrendado y dado un uso distinto al pactado originalmente, cuando lo cierto es que –a su decir- el contrato sufrió una mutación ya que el mismo pasó de ser a tiempo determinado a indeterminado, y nació una nueva relación arrendaticia de manera verbal, ya que su defendido fue autorizado de forma verbal por el accionante a instalar en una parte de dicho local una firma mercantil, en este caso, “Repuestos La Nacional de Guatire, C.A.”, por lo que niega que se haya cedido el contrato o subarrendado total o parcialmente, que se haya cambiado el uso del inmueble, que el contrato suscrito esté vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación y que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponde de acuerdo a la ley. En consecuencia, solicitó se declare sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley.
De esta manera, vistos los términos en los cuales quedó conformada la presente controversia, quien aquí suscribe estima pertinente resaltar que la parte demandada fue la única en ejercer el presente recurso de apelación, y en virtud que la parte demandante no se adhirió a dicho medio recursivo, este órgano jurisdiccional sólo entrará a analizar la procedencia o no de aquello decidido por el a quo que resultó perjudicial al apelante, a saber, la declaratoria CON LUGAR de las causales de desalojo contenidas en los literales “d” e “i” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, referentes al cambio del uso del inmueble en contravención a lo estipulado en el contrato de arrendamiento y por el incumplimiento de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley y al contrato de arrendamiento; quedando, en consecuencia, firme los demás pronunciamientos emitidos por el tribunal cognoscitivo, delimitando de esta manera el thema decidendum objeto del conocimiento de esta alzada, ello en aras de garantizar el principio de prohibición de la reformatio in peius o reforma en perjuicio de la parte apelante.- Así se establece.
Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe considera necesario proceder a pronunciarse previamente al fondo del asunto sobre la determinación o no en el tiempo del contrato de arrendamiento que une a las partes intervinientes en el litigio, puesto que si bien la parte actora sostuvo en su libelo que el contrato en cuestión pasó a ser de determinado a una relación sin determinación de tiempo, el accionado en su contestación a la demanda señaló que una vez vencido el contrato, celebró en fecha 2 de junio de 2012, un nuevo contrato de arrendamiento de forma verbal.
Así las cosas, quien aquí decide estima necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento que une a las partes de la presente controversia, a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte actora consignó el mencionado CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (cursante al folio 29-35), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas del estado Miranda en fecha 14 de mayo de 2008, bajo el No. 20, tomo 51, el cual fue suscrito por el ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO –aquí demandante–, en su carácter de “EL ARRENDADOR” y el ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE –aquí demandado-, en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, de cuyo contenido -específicamente de su cláusula tercera- se desprende lo siguiente:
“CLÁUSULA TERCERA: DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO: El presente Contrato (sic) entrará en vigencia el día PRIMERO (1°) DE JUNIO del 2008 y tendrá un término de duración de UN (1) año IMPRORROGABLE.”

Visto lo anterior, puede esta sentenciadora afirmar que, las partes convinieron un término fijo en el contrato, esto es, el de un (1) año, el cual correría desde el 1º de junio de 2008 hasta el 1º de junio de 2009, por lo que ciertamente, se está en presencia de un contrato celebrado inicialmente a tiempo determinado, debiendo por tanto, apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual; el término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Aunado a ello, en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario.
Así pues, por lo que finalizado el contrato de arrendamiento en cuestión, comenzaba para el arrendatario el disfrute de la prórroga de ley pues no se estableció en el mismo la prorrogación automática o alguna otra contractual de la relación; sin embargo, referente a esto el apoderado judicial de la parte demandada sostuvo que “(…) En fecha 02 de Junio (sic) de 2012, nuestro patrocinado suscribió de forma verbal un nuevo contrato de arrendamiento (…)”, por lo que, quien aquí suscribe, con base en lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía al demandado demostrar los hechos invocados como defensas en su contestación, esto es, demostrar la existencia de un contrato verbal de arrendamiento celebrado posteriormente al vencimiento del contrato autenticado cursante en autos; ahora bien, siendo que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, observa que de los medios probatorios aportados a los autos por la parte demandada que únicamente detenta valor probatorio los DEPÓSITOS BANCARIOS (folios 68 y 69 del expediente), signados con los Nos. 41839619 y 38995898, de fechas 14 de junio y 18 de mayo de 2012, realizados en la cuenta No. 0102-0109-880104165389, del Banco de Venezuela a nombre del ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO –aquí demandante–, por dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) cada uno; de cuyo contenido en modo alguno puede afirmarse la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, puesto que siendo este tipo de negocio jurídico un contrato consensual, no se exige ninguna forma particular para la manifestación de la voluntad de las partes, pues el consentimiento puede ser expreso o tácito y, en el primer caso, puede darse por escrito o verbalmente (como alega el demandado en este caso), encontrándose la validez de estos contratos de arrendamiento verbal en la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34 al establecer la posibilidad de que existan contratos verbales y, en nuestro Código Civil de 1.942, el cual exige solamente para determinar la existencia de un contrato, la necesidad de constituir o realizar una convención entre dos o más personas para reglar, transmitir, modificar o extinguir entre las partes un vínculo jurídico, y generador a su vez de obligaciones.
A tal efecto, se exige entonces como elementos constitutivos de la existencia del contrato, únicamente lo previsto en el artículo 1.141 del Código Civil, a saber: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1.- Consentimiento de las partes; 2.- Objeto que pueda ser materia contractual; y 3.- Causa Lícita.” Y es por ello, que el problema de los contratos verbales se plantea en los medios de prueba necesarios y concurrentes para demostrar tales elementos. Así las cosas, esta juzgadora en virtud del principio de exhaustividad probatoria previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, referente la existencia o no de medios de pruebas a los autos capaces de demostrar la existencia de la relación arrendaticia verbal con inicio del 2 de junio de 2012, que aduce el demandado, observa que éste promovió una testimonial que no fue evacuada en la oportunidad de la celebración de la audiencia oral pues no se logró la notificación personal del testigo ni compareció al acto la parte promovente; asimismo, se observa que el accionado consignó unas documentales contentivas de unos depósitos bancarios –anteriormente referidos- que si bien se les otorgó pleno valor probatorio, ello fue como demostrativo únicamente de la cancelación de la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) en los meses de mayo y junio de 2012, en la cuenta bancaria establecida en el contrato de arrendamiento celebrado de manera escrita, y autenticado en fecha 14 de mayo de 2008, por lo que ciertamente no hacen referencia a un nuevo contrato de arrendamiento de carácter verbal. Por consiguiente, siendo por tanto evidente que al demandado le correspondía la carga de la prueba de la existencia de un contrato de arrendamiento verbal con inicio del 2 de junio de 2012, carga esta que incumplió al no poder llevar a la convicción de esta juzgadora de la existencia del mismo, es por lo cual debe este tribunal superior DESECHAR del presente proceso los alegatos expuestos por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda referente a lo aquí resuelto.-Así se establece.
En este mismo orden, tenemos entonces que el contrato de arrendamiento que une a las partes en litigio fue aquel celebrado de manera escrita y autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas del estado Miranda en fecha 14 de mayo de 2008, bajo el No. 20, tomo 51 (cursante al folio 29-35); siendo ello así, se tiene que finalizado el 1º de junio de 2009, el aludido contrato debe determinarse entonces el tiempo concedido por la norma en ocasión a la prórroga legal, teniendo para ello que la parte demandante en su libelo de demanda señala que el demandado “(…) tenía diez y siete (17) años arrendado en el inmueble (…)”, por lo cual, consignó a los autos CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Guarenas en fecha 10 de marzo de 1992, bajo el No. 37, tomo 21 (cursante a los folios 20-28 del expediente), al cual esta juzgadora le confirió pleno valor probatorio en su oportunidad, como demostrativo de que el ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE, se encuentra en posesión del inmueble objeto de la controversia en condición de arrendatario desde el año 1992; por lo que no resulta un hecho controvertido que la referida relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio surge desde hace más de diez (10) años, término máximo éste previsto en el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para locales comerciales en el momento del término del contrato), el cual establece: “(…) “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años (…)” (Resaltado añadido).
De la norma transcrita, contemplada actualmente en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se observa que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, como sucede en el presente asunto, y la misma provenga de un contrato determinado cuyo plazo se encuentra vencido, el arrendatario gozará de una prórroga de tres (3) años máximo. Asimismo, se evidencia de la cláusula tercera ut supra transcrita que las partes no convinieron en que el arrendador quedaba obligado a notificarle al arrendatario, por escrito o verbalmente y con anticipación de la fecha de vencimiento del contrato sobre la culminación de éste, por cuanto el mismo fue celebrado a tiempo fijo, es decir, sin prórroga convencional alguna, por cuanto ya el arrendatario conocía el término del mismo con anticipación; por lo que consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que las partes no manifestaron su intención de renovar nuevamente el contrato de arrendamiento suscrito, y por ende desde el día 1º de junio de 2009 hasta el día 1º de junio de 2012, se consumó la prórroga legal de tres (3) años.- Así se precisa.
En este mismo orden de ideas, se observa entonces que estamos en presencia de la tácita reconducción del contrato, figura jurídica invocada por la parte demandada, consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda. Así pues, el legislador previno en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la regulación de la figura de la tácita reconducción, disponiendo expresamente lo siguiente:
Artículo 1.600.- “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” (Resaltado añadido).

Artículo 1.614.- “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” (Resaltado añadido).

Así, de las referidas normas se señalan que los requerimientos necesarios que permiten la tácita reconducción del contrato son: 1) la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 2) la ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, 3) que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación. Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones. Ahora bien, de acuerdo a los razonamientos expuestos, se pude evidenciar –como ya se dijo- luego de examinar el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que la naturaleza del mismo es a tiempo determinado, y que efectivamente al incoarse la presente acción por desalojo, deviene de la circunstancias de que la parte demandada no ha hecho entrega del inmueble arrendado, es decir, continúa ocupando el mismo. Asimismo, respecto a que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación, se observa de los autos que la apoderada judicial del ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO, señaló expresamente en su libelo de demanda que “(…) el día 02 de junio de 2012 la relación arrendaticia sufrió una mutación por cuanto el demandado no desocupo el inmueble en la fecha acordada, las partes no se pusieron de acuerdo en la suscripción de un nuevo convenio, convirtiéndose a tiempo indeterminado por habérsele dejado al arrendatario, el uso y goce pacifico del inmueble objeto de la pretensión, por lo que el mismo pasó a ser de determinado a una relación sin determinación de tiempo (...)” (resaltado añadido). De lo transcrito se puede observar que efectivamente, la apoderada de la parte demandante reconoce que el arrendador –aquí demandante- no realizó oposición alguna por la ocupación ejercida por el demandado en el inmueble arrendado una vez vencida la prórroga legal en cuestión, permitiendo concluir, que se dio el supuesto de hecho establecido en el artículo 1.614 del Código Civil, operando así la conversión del contrato de tiempo determinado en uno de tiempo indeterminado, ya que –se repite- el arrendador no se opuso ante el arrendatario para que no operara la referida conversión contractual y éste entregara en consecuencia el inmueble arrendado. En consecuencia, puede entonces establecerse que en el presente juicio se está en presencia de un contrato de arrendamiento INDETERMINADO en el tiempo, producto de la tácita reconducción, quedando en plena vigencia, las demás condiciones establecidas en el mismo.- Así se establece.
Resuelto lo que antecede, esta juzgadora procede a pronunciarse respecto al fondo del asunto, atendiendo en primer lugar que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble constituido por una edificación compuesta por dos (2) niveles de construcción ubicada en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda; por lo que considera prudente pasar a analizar la norma que regula las acciones de esta naturaleza, razón por la que pasa de seguidas a transcribir el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Negrillas de este tribunal)

Es el caso que, de la norma antes transcrita se desprenden numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento; a saber, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal, que haya cambiado el uso del inmueble, que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, por incumplimiento en cualesquiera de las obligaciones contraídas, entre otros; todo ello sin hacer distinción alguna entre un contrato celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
Precisado lo anterior y adentrándonos al caso de marras, observamos que la parte actora en su escrito libelar señaló –entre otras cosas- que el arrendatario, cambió el uso del inmueble en contravención a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, procediendo a instalar una venta de repuestos, accesorios y partes de carrocería para camionetas y rústicos denominada “Repuestos La Nacional de Guatire, C.A.” contraviniendo lo establecido en el contrato, puesto que no podía cambiar el uso para lo cual fue arrendado el inmueble, es decir, para el funcionamiento del restaurante “El Palacio de la Pasta de Guatire”; incurriendo así, en la comisión de las causales previstas en los literales “d” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a grandes rasgos prevén como causales de desalojo que el arrendatario haya cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento y que haya incumplido cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
En tal sentido, a los fines de demostrar la procedencia de tales causales, esta juzgadora procede a pronunciarse en primer lugar sobre el USO INDEBIDO del inmueble dado en arrendamiento, observándose para ello que la parte demandante alegó en su escrito libelar que el inmueble objeto de la controversia fue arrendado exclusivamente para el funcionamiento del restaurante “El Palacio de la Pasta de Guatire”, conforme lo previsto en el contrato de arrendamiento, pero que no obstante a ello, el ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE, incorporó en el local una venta de repuestos, accesorios y partes de carrocería para camionetas y rústicos denominada “Repuestos La Nacional de Guatire, C.A.”; ante lo cual puede afirmarse que a la parte actora le correspondía probar el acaecimiento de la causal invocada como fundamento de su pretensión, a saber, literal “d” del artículo 40, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil; en otras palabras, recaía sobre el ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO, la carga de demostrar que el demandado en su carácter de arrendatario actuando sin su consentimiento o autorización, incumplió con lo previsto en el contrato de arrendamiento suscrito, observándose que la representación judicial del demandante consignó a los autos el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas del estado Miranda en fecha 14 de mayo de 2008, bajo el No. 20, tomo 51 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría (folios 29-35 del expediente), celebrado entre las partes intervinientes en el presente juicio, de cuya revisión minuciosa a sus cláusulas se pudo determinar que únicamente las partes hicieron mención referente al destino, uso o acondicionamiento del inmueble en su cláusula primera, bajo los siguientes términos:
“(…) CLÁUSULA PRIMERA: DEL OBJETO DEL CONTRATO. “EL ARRENDADOR”, es propietario de un inmueble, constituido por un terreno y sus construcciones y edificaciones sobre él construidas, situado en la carretera Nacional (sic) Guatire-Guarenas sector Las Barrancas, Jurisdicción (sic) de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado (sic) Miranda, quien ha decidido ceder en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, parte de dicho inmueble constituido por una edificación compuesta por dos (2) niveles de construcción, la cual, en su primer nivel o planta baja funciona un local comercial apto para Restaurante (sic) y en su segundo nivel o planta destinado a deposito (sic) o habitaciones (…)” (resaltado añadido)

De la cláusula transcrita, se desprende únicamente que las partes en el contrato objeto del presente proceso, acordaron que el inmueble arrendado se encontraba en su primer nivel o planta APTO para un restaurante, y en su segundo nivel estaba destinado a depósito o habitaciones; al respecto, quien aquí decide con apego a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, basada en la intención de los otorgantes y en aras de garantizar el debido proceso, estima oportuno indicar en primer lugar que los intervinientes en este litigio aun cuando no establecieron en modo alguno que el uso del inmueble arrendado era único y exclusivo del fondo de comercio “El Palacio de la Pasta de Guatire”, como así afirmó la parte actora en su libelo de demanda, se observa que las partes de manera voluntaria y sin coacción alguna, acordaron que el primer nivel del inmueble en cuestión estaba “apto” para un restaurante, término éste que según el diccionario de la Real Academia Española se refiere a “Idóneo, hábil, a propósito para hacer algo”, es decir, que el local en cuestión servía para determinada actividad, función o servicio, entiéndase en este caso, la de restaurante en su primer nivel.
Bajo estas premisas, se observa entonces que la causal invocada por la parte demandante va dirigida al cambio de uso del inmueble en contravención a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, es decir, celebrado el contrato no está permitido que alguna de las partes lo cambie o modifique sin el concurso de la otra parte, pues los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse, sino por mutuo consentimiento, así como deben revocarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. La referencia al cambio del uso o destino por el arrendatario, que se estipuló en el contrato, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, deriva del principio según el cual el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias; así como del otro principio de acuerdo con el cual si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a que se la ha destinado, o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato (Gilberto Guerreo Quintero, Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, 2000).
Así las cosas, a los fines de demostrar la causal invocada por la parte demandante, se observa que fue consignado a los autos; a) ACTA emanada de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 30 de noviembre de 2016, de la cual se desprende lo siguiente: “(…) Me encuentro en el Palacio de las Pastas ubicado en el Sector (sic) las Barracas Carretera (sic) Nacional (sic) Guatire – Guarenas bajo el Rif J-30003889-0 realizando inspección para verificar el funcionamiento de la empresa Repuestos la Nacional de Guatire, C.A. a la cual no se le ha otorgado licencia de Actividades (sic) Economicas (sic), la misma no tiene funcionamiento alguno solo posee aviso de fachada el cual se mando (sic) a tapar (…)” (folio 38 del expediente); b) OFICIO No. 305/2016, emanado de la Dirección de Ingeniería y Urbanismo de la Alcaldía del Municipio Zamora en fecha 7 de diciembre de 2016, dirigido a la ciudadana MARGARITA DE ABREU, de la cual se desprende: “(…) según la búsqueda en los archivos y libros de esta Dirección (sic) no fue ubicado Conformidad (sic) de Uso (sic) a la firma de Registro (sic) Mercantil (sic) REPUESTOS LA NACIONAL DE GUATIRE, C.A., ubicado en un local comercial, en la Carretera (sic) Nacional (sic) Guatire – Guarenas, Sector (sic) Las Barracas, en el área del local del Palacio de las Pastas, Parroquia Guatire, Municipio Zamora del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…)” (folio 39 del expediente); y, c) REPRODUCCIONES FOTOGRÁFICAS en la cuales presuntamente aparece el inmueble objeto de la controversia en su estado original y luego de la modificación de su fachada y estructura, donde se encuentra un aviso que se lee “Repuestos La Nacional de Guatire, C.A.”, y en uno de sus lados se encuentra el letrero “El Palacio de la Pasta de Guatire”; por lo que evidentemente se demuestra que el inmueble objeto de la presente controversia no se encuentra destinado para el uso convenido por las partes en la mencionada cláusula primera del contrato de arrendamiento en cuestión, vale señalar, no funciona únicamente en su primer nivel para restaurante, sino por el contrario fue dividido o acondicionado para el funcionamiento de una empresa distinta, denominada Repuestos La Nacional de Guatire, C.A.”, contraviniéndose así lo pactado en el contrato de arrendamiento.- Así se precisa.
Aunado a ello, el apoderado judicial del ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE, en la oportunidad para contestar la demanda manifestó expresamente que su defendido“(…) le participo de forma verbal a su arrendador su intención de instalar un nuevo fondo de comercio que tendría por objeto la venta de repuestos automotrices, el cual se llamaría “Repuestos La Nacional de Guatire, C.A.” (…) todo esto fue consentido, permitido por el arrendador igualmente de forma verbal (…)” (resaltado añadido); por lo que se evidencia que el uso dado al inmueble objeto del presente juicio afirmado en el libelo de demanda distinto a lo convenido en el contrato, no resulta un hecho controvertido, sino por el contrario la parte demandada afirma que ello había sido consentido por el arrendador de manera verbal, y como quiera que la prueba fundamental del juicio lo constituye el contrato de arrendamiento mencionado, en el cual las partes expresaron claramente su voluntad y señalaron inequívocamente que el uso del inmueble arrendado, era únicamente para restaurante en su primer nivel, le correspondía al demandado demostrar de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, el cambio del uso del inmueble consentido, aprobado o autorizado por el arrendador, lo cual no hizo, pues se evidencia de las pruebas traídas a los autos que únicamente ostenta valor probatorio los DEPÓSITOS BANCARIOS signados con los Nos. 41839619 y 38995898, de fechas 14 de junio y 18 de mayo de 2012, realizados en la cuenta No. 0102-0109-880104165389, del Banco de Venezuela a nombre del ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO –aquí demandante–, por dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) cada uno (folios 68 y 69 del expediente), por lo que consecuentemente, se observa que la parte demandada no logró desvirtuar las afirmaciones de hecho realizadas en el libelo, pues no consignó probanza alguna que respaldara sus defensas respecto al consentimiento o autorización del actor de usar el inmueble arrendado como venta de repuestos, lo que conlleva a que puede este juzgado superior afirmar que se encuentra demostrado la causal de desalojo “d” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Seguidamente, respecto al INCUMPLIMIENTO de cualesquiera de las obligaciones que le corresponden al arrendatario conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”, según la causal prevista en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esta juzgadora observa que el tribunal de la causa en la sentencia recurrida declaró procedente la presente causal bajo el fundamento de que el arrendatario modificó el uso o destino del inmueble arrendado en contravención a lo establecido en el contrato. Sin embargo, de la revisión efectuada al libelo de demanda se observa que la apoderada judicial de la parte demandante alegó –entre otras cosas- que el demandado en su condición de arrendatario, ha incumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento durante cincuenta y cuatro (54) meses contados a partir del mes de julio de 2012, cuyo pronunciamiento fue omitido por el a quo; en consecuencia, quien decide, procede a advertir las siguientes consideraciones:
Las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que:“El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella (…)”. (Resaltados de esta alzada). De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que la demandada reconviniente, se encontraba obligada a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes. Así mismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para la arrendataria con ocasión a al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 eiusdem, señala que:
Artículo 1.592.-“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar las pensiones de Arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado de esta alzada)

Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para la hoy recurrente, un obligación de hacer ante la actora arrendadora, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora con apego a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, pasa de seguida a revisar los términos en los cuales las partes intervinientes en el presente proceso desarrollaron el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas del estado Miranda en fecha 14 de mayo de 2008, bajo el No. 20, tomo 51 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría (folios 29-35 del expediente), celebrado entre las partes intervinientes en el presente juicio, en cuya cláusula segunda, se previno lo siguiente: “(…) TERCERA: La pensión mensual por el arrendamiento del inmueble objeto del presente contrato, es la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (sic) FUERTES (Bs. 2.000,00) que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros CINCO (5) días de cada mes, en el domicilio de “EL ARRENDADOR”, a su orden o a través de depósito bancario a la Cuenta de Ahorro Nº 109-4165389, del Banco de Venezuela (…)” (resaltado añadido). De esta manera, se evidencia en autos la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, así como la obligación del arrendatario respecto al pago de los cánones de arrendamiento de manera adelantada dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, ello por una cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensual.- Así se precisa.
Así las cosas, en vista que el incumplimiento de la obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado, constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por el demandado en su condición de arrendatario, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil; se observa que el ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE –parte demandada-, sostuvo en su escrito de contestación a la demanda que el canon de arrendamiento en cuestión era cancelado a favor del ciudadano Rogelio de Jesús Muñóz Barrera –tercero ajeno a la controversia-, por habérsele así indicado el arrendador de manera verbal, consignado para ello la totalidad de cincuenta y dos (52) DEPÓSITOS BANCARIOS realizados en la cuenta de ahorro del prenombrado (folios 65-85 del expediente), los cuales fueron desechados por esta juzgadora en su oportunidad, aunado a que el promovente no demostró por ser así su carga, que los referidos pagos fueron autorizados u ordenados de manera verbal por el ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO, para ser depositados en una cuenta distinta a la convenida en el contrato de arrendamiento. En efecto, por tales razones quien aquí suscribe puede afirmar que el ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE, INCUMPLIÓ con la obligación bajo análisis, tal como lo alegó el demandante, pues evidentemente el prenombrado no demostró el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2012, y enero a diciembre de los años 2013, 2014, 2015 y 2016, obligación ésta prevista en el cláusula segunda del contrato de arrendamiento.- Así se precisa.
Así las cosas, desprendiéndose de los autos el incumplimiento por parte del demandado de la relación contractual convenida, a saber, la obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado en los términos dispuestos, así como haber modificado el uso al cual estaba destinado el inmueble arrendado, todo ello en contravención a las cláusulas primera y segunda del contrato de arrendamiento in comento, es por lo que este juzgado superior puede afirmar que se encuentra demostrada la causal de desalojo “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referente al incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones que le corresponden al arrendatario conforme a la ley y al contrato,.- Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literales “d” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, las cuales prevén como causales de desalojo que el arrendatario haya cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento y que haya incumplido cualesquiera de las obligaciones que le corresponden al arrendatario conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”; consecuentemente, este tribunal superior debe declarar PROCEDENTE en derecho la acción de DESALOJO interpuesta por el ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO contra el ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE, y como consecuencia de ello, el prenombrado deberá DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL al demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por una edificación compuesta por dos (2) niveles de construcción ubicada en la carretera nacional Guatire-Guarenas, sector Las Barrancas, ciudad de Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, la cual en su primer nivel o planta bajo funciona un local comercial apto para restaurante y en su segundo nivel o planta destinado a depósito o habitaciones.- Así se establece.
En efecto, por las razones antes expuestas este juzgado superior debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio PABLO JESÚS GONZÁLEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE, contra la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 2 de agosto de 2017, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA; y en consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO contra el prenombrado, ambos plenamente identificados en autos, de conformidad con lo previsto en los literales “d” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia se ordena la entrega material del inmueble objeto del presente juicio; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio PABLO JESÚS GONZÁLEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JOSÉ DOMINGO DE ANDRADE ANDRADE, contra la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 2 de agosto de 2017, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA; y en consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano EGIDIO TRABUCCO DI GIOCCHINO contra el prenombrado, ambos plenamente identificados en autos, de conformidad con lo previsto en los literales “d” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia se ordena la entrega material del inmueble objeto del presente juicio, constituido por una edificación compuesta por dos (2) niveles de construcción ubicada en la carretera nacional Guatire-Guarenas, sector Las Barrancas, ciudad de Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, la cual en su primer nivel o planta bajo funciona un local comercial apto para restaurante y en su segundo nivel o planta destinado a depósito o habitaciones.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada-recurrente al pago de las costas procesales.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guarenas.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los nueve (09) días del mes de enero del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA.

LEIDYMAR AZUARTA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

ZBD/lag.-
EXP. No. 17-9249.