TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE: N° 17-10078
PARTE DEMANDANTE: ALIDA LOPEZ ARRAEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-625.691
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LUIS HERRERA MONTENEGRO y GUAILA RIVERO MONTENEGRO, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 122.053 y 35.290.
PARTE DEMANDADA: EDITH MARGARITA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.871.782.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FREDDY YSAIAS MORA CONTRERAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 195.254.
MOTIVO: DESALOJO.
AUDIENCIA PRELIMINAR
En horas de Despacho del día de hoy, primero (01) de febrero del año 2018, siendo las 11:00 de la mañana, oportunidad y hora fijada para que tenga lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR en el presente juicio de DESALOJO, incoara la ciudadana ALIDA LOPEZ ARRAEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-625.691, contra la ciudadana EDITH MARGARITA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.871.782, se anunció el acto a las puertas del Tribunal en forma de Ley, constituida en la Sala de Despacho de este Tribunal, prevista para el efecto, en la persona de su Juez Suplente Especial Dra. TERESA HERRERA ALMEIDA, y su Secretaria Abg. HILDA JOSEFINA NAVARRO, actuando como Alguacil, el ciudadano ORMIDAS MENDOZA, titular de la cédula de identidad Nº V-13.790.465, y como Auxiliar Judicial designado, el ciudadano JUAN CARLOS REYES LOPEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-17.978.977, en su condición de Asistente de este Tribunal, previo anuncio del acto por el Alguacil a las puertas del Tribunal en la forma de Ley, haciéndose presente los abogados LUIS HERRERA MONTENEGRO y GUAILA RIVERO MONTENEGRO, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 122.053 y 35.290, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana ALIDA LOPEZ ARRAEZ, parte actora en este juicio, y por la otra parte, se hizo presente el abogado FREDDY YSAIAS MORA CONTRERAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 195.254, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana EDITH MARGARITA GONZALEZ, parte demandada. Seguidamente, se procede a la explicación de las reglas que rigen la permanencia en el recinto por la Juez Suplente Especial que suscribe el acto, y la identificación de quienes componen la Sala, procede la ciudadana Juez a explicar la importancia del acto, con relación a los principios rectores, con especial énfasis en los de mediación, contradicción, inmediación y por ende, la formación de la convicción del Juez directamente de las pruebas concentración y celeridad procesal. Explicado lo anterior, se refiere a las reglas necesarias de conducción del debate, en cuanto a las partes. Procede igualmente a dar
instrucciones pertinentes a la Secretaria, Alguacil y Auxiliar Judicial, para que los intervinientes estén en conocimiento de las mismas, ordenando a la Secretaria levantar el acta que contenga lo acontecido en la Audiencia Preliminar. En este estado, el Tribunal hace saber a las partes que conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, deberán manifestar en esta audiencia si convienen o no, en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad; aquellos que consideren admitidos o probados con las pruebas aportadas con la demanda y la contestación; las pruebas que consideren superfluas o impertinentes, o dilatorias y las que se proponen aportar en el lapso probatorio; y cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia. Seguidamente, el Tribunal concede cinco (05) minutos a la parte actora, para que exponga respecto al convenimiento o contradicción de los hechos a probar por la contraparte, en los siguientes términos: “ Esta representación judicial en atención de lealtad procesal, como quiera que obtuvimos conocimientos a través de la contestación de la demanda de la existencia de un contrato de arrendamiento de fecha 16 de abril de 2015, acompañado a dicho escrito con la letra “A”, convenimos en ese hecho, en los términos de esa relación arrendaticia, entre otros en el monto en el canon de arrendamiento. En cuanto a los hechos que se consideran admitidos y aprobados con las pruebas aportadas por ambas partes, consideramos que está admitida la relación arrendaticia, primero con el ciudadano FREDDY LOPEZ ARRAEZ, y luego con la demandante la ciudadana ALIDA LOPEZ ARRAEZ, lo cual fue admitida expresamente por la parte demandada en su escrito de contestación, igualmente consideramos admitidos y probados con las pruebas aportadas por las partes, la falta de pago por parte de la parte demandada, de los cánones de arrendamientos correspondiente con los meses enero a julio de 2015 y septiembre y diciembre de 2015, y por lo que respecta al año 2016 en adelante al haber hecho unos depósitos en una cuenta de ahorros supuestamente del ciudadano FREDDY LOPEZ ARRAEZ, quien ya había fallecido para esa fecha, y adicionalmente la relación arrendaticia ya la llevaba adelante o la mantenía con la demandante de autos ALIDA LOPEZ ARRAEZ, por lo que esos depósitos no tiene ningún efecto liberatorio, y si la parte demandante rechazó el pago, lo cual negamos, lo procedente era ocurrir a la vía de las consignaciones arrendaticia a favor de la arrendadora. En cuanto a las pruebas impertinentes y superfluas o dilatorias, en cuanto al capítulo cuarto “documentales”, particulares: segundo, tercero, cuarto, quinto, séptimo en los que se promueven por la demandada, contratos de arrendamientos correspondientes a los años 2013, 2012, 2007, 2005 y en el séptimo 1997, lo consideramos superfluas e impertinentes, porque lo que se pretende demostrar con ellos, nada tiene que ver con los términos en los que quedo trabada la controversia; en cuanto a las documentales promovidas en el particular octavo, los recibos promovidos no prueban la solvencia que alega la parte demandada, en cuanto al particular noveno, constituyen también pruebas superfluas y dilatorias, pues se trata de unas simples copias de unas fotografías oportunamente impugnadas por esta representación, en relación a la prueba testimonial, la consideramos superfluas e impertinentes, además de inconducentes para probar los hechos controvertidos en esta causa, referido a la solvencia o insolvencia de la demandada; en relación a la prueba de inspección judicial, también es impertinente, e ilegal, y por lo que respecta a la prueba de informes, la misma resulta dilatoria ya que lo que debió hacerse ante el supuesto, y por demás negado, rechazo de los alquileres fue el procedimiento de consignación arrendaticia, además de estar mal promovida por obviar lo establecido en la Ley de Bancos y otras Instituciones de Créditos, por todo ello nos oponemos a la admisión de dichos medios de pruebas, y finalmente ratificamos el libelo de la demanda, los medios de pruebas promovidos con el, y que se declare con lugar la demanda, por estar dada la causal del artículo 40 número 1, de la Ley de la materia, es todo”. En este estado, el Tribunal concede cinco (05) minutos al apoderado judicial de la parte demandada, abogado FREDDY YSAIAS MORA CONTRERAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 195.254, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana EDITH MARGARITA GONZALEZ, para que exponga respecto al convenimiento o contradicción de los hechos
a probar por la contraparte, quien expone en los siguientes términos: “ me opongo en la parte que dice la falta de pago, por cuanto consta en autos los recibos de pagos que aparecen firmados por el ciudadano FREDDY LOPEZ, y después de la muerte de este ciudadano paso a nombre de la ciudadana ALIDA LOPEZ ARRAEZ, y por lo tanto alego que se encuentra solvente la demandada en todos los cánones de arrendamientos, desde enero del 2015 hasta noviembre del año 2017, como lo alega la parte demandante en el libelo de la demanda. Ciudadana juez, como se explica que la demandante haya emitido recibos de pago posteriores a los supuestamente no pagados, en ese caso hay una contradicción, ya que los recibos están consignados en el expediente, aunado a eso, el último contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador ciudadano FREDDY LOPEZ, y la parte demandada EDITH GONZALEZ, este contrato fue celebrado en abril del 2015, y la parte demandada alega que debe desde enero de ese mismo año, si bien es cierto que hay un contrato del 2015, ¿cómo debe los meses de enero, febrero y marzo anteriores de ese mismo año?, también en el libelo de la demanda, se alega, supuestamente, que la demandante se ha dirigido a mi representada para adecuar el contrato de arrendamiento del año 2001, ya que existe un contrato de arrendamiento vigente desde abril del año 2015, vigente hasta el mes de abril del año 2020, se nota muy claramente el desconocimiento que tiene la parte actora de ese nuevo contrato, con un canon de arrendamiento de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (1.200.00 Bs), y de ninguna manera ha incumplido con el pago. Respecto al supuesto incumplimiento de obligación de mantener el local en buenas condiciones, es de hacer notar que el mal estado es por el abandono de la parte externa del local, en el techo, y que mi representada ha acudido a la demandante en varias oportunidades por ser daños mayores ocasionados por tuberías de aguas, oxidadas y rotas externas del local y ésta ha hecho caso omiso, por lo que mi representada sin que le correspondiera procedió a asumir los gastos y reparar los daños. Si bien es cierto que el bien inmueble tenía daños materiales que ya fueron reparados, estos daños no fueron ocasionados por la arrendataria. Según el artículo 40 del decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para el uso comercial, castiga al arrendatario, pero cuando éste es el causante de los deterioros, pero en este punto que se demanda supuestamente como causal de desalojo, estos deterioros son causados por el abandono en el que se encuentra el inmueble en su parte externa, y que la demandante se negó a reparar. Es por lo anteriormente expuesto que solicito a este digno Tribunal, sea desestimada la demanda interpuesta por desalojo, ya que no se cumple ninguna de las causales de establecidas en la Ley para que proceda un desalojo, aunado a que existe un contrato de arrendamiento vigente que se vence en el año 2020, el cual debe ser respetado por las partes con su respectiva prorroga legal. Sin embargo estamos abiertos a un convenimiento para que sea ajustado el canon de arrendamiento, debido a la situación económica que estamos viviendo actualmente. es todo”. En este estado, vista la solicitud por las partes, de un lapso de 5 minutos, a cada una, respectivamente, este Tribunal lo acuerda de conformidad, seguidamente, toma la palabra la parte actora: “Oída la exposición de la parte demandada en autos, y haciendo uso del derecho a replicar los dichos planteados por su representante legal, ejercemos dicho derecho en los siguientes términos, en primer lugar la parte demandada afirma que se encuentra solvente con el pago de la totalidad de los cánones de arrendamientos demandados de enero 2015 a diciembre de 2015, de enero a diciembre de 2016 y de enero a noviembre de 2017, mes en el cual se interpuso la presente acción, sin embargo, hay que destacar que en las pruebas que aporto y que considera liberatorias de los pagos adeudados, no consta en autos prueba alguna, donde quede demostrado, que efectivamente pagó, los meses que van de enero a julio de 2015, ambos inclusive, y los meses de septiembre y diciembre del mismo año 2015, igualmente los supuestos depósitos que efectuó, no constituyen pago alguno que efectivamente libere de su obligación ante la arrendadora, debido a que el beneficiario de esa cuenta falleció, lo cual es de su conocimiento, desde la fecha misma, de la ocurrencia del deceso, en todo caso, apegándonos por los dichos de la demandada, los pagos de los meses posteriores no supone el pago de los meses anteriores, y de conformidad con el artículo 1354, del Código Civil, quien alega un pago
debe probarlo, siendo en este caso carga probatoria para el demandado, ahora bien, con relación a los daños que adolece el inmueble, objeto de la relación arrendaticia, debemos destacar que nuestra representada no recibió ninguna comunicación escrita donde se le informara la existencia, bien sea, de tuberías rotas, filtraciones o daños, que en todo caso, podrían considerarse como mayores, y que en todo caso, correrían por su cuenta, por el contrario, en varias ocasiones se apersono al local, siéndole negado el acceso al mismo por parte de la demandada, lo que derivo en la necesidad de practicar una inspección judicial a los fines de constatar, que efectivamente las condiciones en las que se encuentra el local plenamente identificado en autos, dicha inspección se anexo al escrito libelar, marcada con el Número 5, con dicha probanza queda demostrado que se llenan los extremos legales previstos en el artículo 40, numerales 3 y 9, del Decreto con Rango de Fuerza de Ley que rige la materia, en tal sentido, nos oponemos a los dichos de la representación de la demandada, en la que afirma que fueron reparados dichos daños, debido a que, para demostrar tales alegatos ha debido solicitar la prueba de experticia, y no la de la inspección judicial como impertinentemente así lo hizo, todo a ello con la finalidad de dilatar el presente procedimiento, es todo”. Seguidamente toma la palabra el apoderado judicial de la parte demandada: “Oída la réplica de la parte demandante, procedo al derecho de contra replica como me faculta la Ley, según lo alegado por la parte demandante, la inexistencia supuesta, de los pagos de los meses de enero a julio de 2015, si bien es cierto, no están en el expediente los recibos de los meses de abril, mayo, junio y julio del año 2015, es porque fueron extraviados por la demandada, pero si constan en el expediente, los recibos emitidos de los meses posteriores, a los alegados como no cancelados y emitidos por la demandante, la cual da conformidad en el pago de los meses anteriores. Igualmente rechazo la insolvencia alegada de los meses de enero a marzo de 2015, por cuanto el contrato vigente se inicio en abril de 2015, y daba inicio a un nuevo tiempo determinado de 5 años. Con respecto a los depósitos alegados por la parte demandante, de que supuestamente no se efectuaron, dichos depósitos fueron realizados efectivos, en la cuenta estipulada para el pago, en el contrato de arrendamiento vigente, adicionalmente se solicitó a este digno Tribunal que oficiara a la entidad bancaria, Banco Mercantil, para que certificara el registro activo de la cuenta estipulada para tal fin, perteneciente al ciudadano FREDDY LOPEZ, asimismo informara de la veracidad de los depósitos relacionado en la prueba de informes con su respectivo monto y fecha. Cómo se explica que estén demandando la falta de pago desde enero del 2015 hasta noviembre del 2017, cuando existe recibos emitidos y firmados por la demandante en ese rango de tiempo, es todo” este Tribunal deja constancia que siendo las 12:15 PM, dio por concluido el acto. El Tribunal oída las exposiciones de las partes de conformidad con lo establecido en el Artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, se deja constancia de la imposibilidad de reproducir la audiencia en forma audiovisual, debido a la falta de los recursos necesarios para ello. Igualmente de conformidad con lo establecido en el Artículo 868 eiusdem, procederá a la fijación de los hechos y de los límites de la controversia, dentro de los tres (3) días de despachos siguientes al de hoy. No habiendo nada más que tratar, se dio por concluido el acto. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,
Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA,
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA,
LA SECRETARIA,
Abg. HILDA JOSEFINA NAVARRO.
THA/HJN/jcrl Exp. Nº 17-10078