TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
LOS TEQUES
207º y 158º

PARTE ACCIONANTE

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACCIONANTE:

PARTE ACCIONADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACCIONADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.
Ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-10.058.939.

Abogado en ejercicio ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 33.675.

Ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-15.969.525.

Abogados en ejercicio LUIS ALFREDO ARANDA TRUJILLO, JOSÉ ROBERTO NARANJO FORNERINO y LUIS ALFREDO ARANDA DÍAZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 59.146, 60.067 y 204.196 respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

17-9261

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior decidir el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio LUIS ALFREDO ARANDA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 30 de junio de 2017, a través del cual declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO contra la prenombrada; y en consecuencia, ordenó a la demandada a trasferir en forma registral a favor de la demandante la propiedad del inmueble constituido objeto de la controversia.
Mediante auto dictado en fecha 6 de octubre de 2017, este juzgado le dio entrada a la presente causa; en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo día de despacho siguiente a la presente fecha, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2017, vencidas las horas de despacho y el lapso para consignar escrito de observaciones, constatando que ambas partes hicieron uso de tal derecho, se dejó expresa constancia que a partir de la referida fecha (inclusive), la causa entró en el lapso de sesenta días calendario para dictar sentencia.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para decidir, este juzgado superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA:
Mediante escrito presentado en fecha 7 de noviembre de 2013, ante el tribunal de la causa, el abogado EDUARDO JOSÉ HERRERA OCHOA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 37.708, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, procedió a demandar a la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que su representada YASMILE COROMOTO PERAZA mediante documento debidamente autenticado ante la oficina Notarial del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de marzo de 2013, inserto bajo el Nº 29, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría celebró y suscribió un contrato de opción de compra venta con la ciudadana DAYANA CAROLINA RONDON HERNÁNDEZ, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº TC-9D, ubicado en la planta nueve (9) de la torre C del Conjunto Residencial Las Margaritas, situado en corralito con frente a la carretera que conduce de Caracas a Los Teques, en el Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, con un área de aproximadamente noventa y cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (95,50 mts2), alinderado de la siguiente manera: Norte: Hall de distribución, ascensores y apartamento TC-9-A; Sur: con fachada sur de la torre; Este: con apartamento TC-9C, hall de distribución de la planta; y Oeste: con fachada oeste de la torre.
2. Que el precio de la venta fue fijado en la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00), recibiendo la vendedora en el acto de autenticación del referido documento, como adelanto de pago del precio de la venta, es decir, como inicial, la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000,00) que constituye más del sesenta y cinco por ciento (65%) del precio total de la venta, los cuales fueron cancelados de la siguiente manera: a) Quinientos setenta mil bolívares (Bs. 570.000,00) a través de cheque de gerencia del Banco de Venezuela distinguido con el Nº 00001784, de la cuenta Nº 01020691000000022021 de fecha 27 de febrero de 2013 a nombre de la vendedora; y, b) Cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) mediante cheque del mismo banco y cuenta bajo el Nº 63003906 de fecha 24 de febrero de 2013; los cuales –a su decir- fueron cobrados y recibidos para ser imputados como parte del precio de venta estipulado en el convenio de compromiso de compra venta.
3. Que se dejó constancia que la vendedora le entregó a la compradora el documento de propiedad, cédula de identidad, carta catastral, solvencia de derecho de frente y documento de condominio, comprometiéndose a entregarle posteriormente en el registro en original, solvencia de derecho de frente, registro de vivienda principal, solvencia de hidrocapital y Registro de Información Fiscal; todo ello, para la protocolización de la venta definitiva, con por lo menos diez (10) días hábiles previos a la firma ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; asimismo alegó que la vendedora debía igualmente entregar el inmueble libre de hipoteca, gravámenes, solvente de impuestos municipales y electricidad en el momento de la firma del documento definitivo, fijándose para ello un lapso de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, venciendo así dicho convenio en fecha 13 de julio de 2013.
4. Que dicho contrato tenía y tuvo como finalidad que su representada pudiera contar con el tiempo necesario para solicitar y obtener un crédito hipotecario a los fines de cumplir la última fase de la venta, como lo es, la formalización del negocio ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda y cancelando la cantidad pendiente del precio convenido.
5. Que la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ, en su condición de vendedora le manifestó en forma verbal a su representada que no poseía tiempo suficiente por sus múltiples ocupaciones de tramitar y expedir los documentos que se comprometió a entregarle, para poder introducir el documento ante la oficina de registro para su otorgamiento definitivo, por lo que comenzó –a su decir- la dilación en el cabal cumplimiento de las obligaciones contraídas.
6. Que su poderdante para evidenciar la siempre conducta diligente, solicitó, tramitó y canceló en nombre de la vendedora la certificación de gravamen del inmueble objeto del convenio, documento necesario para la tramitación del crédito bancario y protocolización del documento definitivo de venta que era y es total obligación de la vendedora, lo que se puede constar según certificado de gravamen expedido en fecha 4 de marzo de 2013, según planilla Nº 22900048282 por un monto de seiscientos cincuenta y ocho mil bolívares con cinco céntimos (Bs. 658,05) del banco bicentenario.
7. Que su poderdante solicitó un crédito a los fines de cancelar el precio de la venta siendo el mismo aprobado en fecha 26 de marzo de 2013, previo del cumplimiento y presentación de todos los documento, recaudos y requisitos exigidos para la aprobación del mismo. Asimismo alegó, que a pesar de no haber entregado la totalidad de los documentos requeridos para el otorgamiento y protocolización del documento definitivo de venta, motivado a que el tiempo pasaba y ya había comenzado el mes de mayo del año 2013, su representada se vio en la obligación de solicitar, tramitar y cancelar en nombre de la vendedora la declaración y pago de tributo por enajenación de inmuebles para personas naturales, que era y es total responsabilidad y obligación de la vendedora.
8. Que su poderdante en su carácter de compradora requería de muchos documentos para la tramitación del crédito ante el banco de Venezuela que estaba realizando a los fines de la cancelación del pago restante de la venta, vale decir, la suma de trescientos treinta mil bolívares Bs. 330.000,00), de los cuales, dicha institución le otorgó un préstamo por el monto de ciento once mil ochocientos sesenta y cuatro bolívares sin céntimos, (Bs. 111.864,00) más el monto subsidiado por el Estado Bolivariano de Venezuela por la cantidad de ciento ochenta y ocho mil ciento treinta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 188.136,00) más el aporte de su representada con dinero de su propio peculio por el monto de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) para cumplir la diferencia restante al momento de la protocolización.
9. Que la vendedora inexplicablemente hizo caso omiso del llamado para que se presentara y consignara los recaudos restantes a la fecha del otorgamiento fijado ante la oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en dos oportunidades, específicamente en fecha 12 de agosto de 2013 y en fecha 6 de junio de 2013, ni en el plazo de dos (2) meses que concedió la oficina de registro en cada una de las fechas fijadas para la protocolización, con lo cual dicho otorgamiento no se pudo realizar, llevando un innecesario retraso y gastos por la manifiesta voluntad y actos de la vendedora de irrespetar el contrato celebrado con su representada.
10. Que como parte de los requisitos exigidos por el registro y con la entrega que le hizo el Banco de Venezuela a su poderdante contentivo del documento definitivo de venta y traslativo de propiedad en fecha 3 de junio de 2013, introdujo ante la oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, documento definitivo a los fines de su protocolización para la fecha 6 de junio de 2013, es decir, aún dentro del plazo y termino señalado en el contrato, cuyo otorgamiento y protocolización no pudo ser posible por cuanto la vendedora no se presentó y no consignó la solvencia de aseo domiciliario, constancia catastral y solvencia del inmueble municipal, destacando que tampoco se apersonó, ni le entregó a su representada las documentales faltantes.
11. Que a los fines de evitar problemas, diferencias y más contratiempos que evitara que el cheque del préstamo y el subsidio caducaran, en forma estoica se introdujo nuevamente por ante la oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 7 de agosto de 2013, parte de la documentación requerida y otra, antes de su vencimiento, para que le fuese fijada nueva fecha para el otorgamiento del documento definitivo de venta, lo cual fue asignado para el jueves, 12 de agosto de 2013, con vencimiento para el 7 de octubre de 2013.
12. Que es indispensable la solvencia con las cuotas de condominio del Conjunto Residencial Las Margaritas para poder tramitar la solvencia de Hidrocapital cuyos pagos de condominio no puede ser efectuado por terceras personas ajenas o sin autorización de los propietarios, por lo que aduce que hasta la presente fecha, ha sido imposible la expedición de la misma, la cual es obligatoria conforme a los requerimientos del registro.
13. Que por tercera vez en fecha 8 de octubre de 2013, se consignó ante el registro las documentales para la protocolización del documento definitivo de venta el cual fue fijado para el día 11 de octubre de 2013, con fecha de vencimiento el 8 de diciembre de 2013, con lo cual –a su decir- se demuestra la diligencia de su representada para concluir con la compra de su inmueble.
14. Que en virtud de la inasistencia de la vendedora al acto y fecha del otorgamiento y dada la falta de entrega de documentos y solvencias requeridos para la protocolización proyectada, su representada se vio en la necesidad de asumir las obligaciones inherentes a la vendedora, cancelando solvencias para tratar de culminar exitosamente el convenio celebrado entre las partes; tales como: a) Cancelación por la compradora de la constancia catastral y solvencia de inmueble municipal; b) Pago de la solvencia de aseo urbano; c) Pago de recibos de servicio de electricidad y aseo domiciliario.
15. Que su representada se vio en la necesidad de exigirle a la vendedora un máximo de respeto con la venta pautada así como la fijación de una fecha cierta para la formalización de la venta, obteniendo como respuesta por parte de la vendedora, su deseo de no querer vender el inmueble por ahora, violentando flagrantemente el documento autenticado, y que hasta la presente fecha ha mantenido a su representada esperando para la confirmación de la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compra venta, sin recibido noticias positivas de la misma.
16. Que la vendedora a pesar de haber transcurrido tiempo suficiente para ello, y de llamadas verbales y telefónicas, en vista del interés de su defendida de finiquitar la negociación y pagar el saldo restante, no ha adelantado las gestiones o pasos necesarios para la debida formalización de la venta, por lo que no tiene conocimiento expreso y directo sino telefónicamente de que la vendedora le manifestó a su representada que formalizaría la venta si se le incrementaba al precio de la venta la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) debido a que el inmueble se ha revalorizado en relación a la inflación.
17. Que la vendedora en contravención y en franca violación con el documento autenticado, al parecer según informan en las mismas residencias, pudiera estar actualmente ofreciendo en venta el referido apartamento a terceras personas en condiciones y precio que desconoce. Asimismo, adujo que para la fecha de presentación del libelo, la vendedora no contestaba el teléfono y que la persona que habita el inmueble se negaba a dar razón de ella.
18. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.474, 1.161, 1.488, 1.487, 1.212 y 1.167 del Código Civil.
19. Que demanda a la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ, para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal “(…) al cabal y total cumplimiento, de las obligaciones a que se comprometió en el Instrumento autenticado por ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de marzo del 2013, que quedo anotado bajo el No. 29, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, contentivo de un Compromiso de Compra-Venta, en la oportunidad que fije el Tribunal, por parte de la VENDEDORA, en lo que respecta a la totalidad de sus derechos, sobre el inmueble referido (…)”; asimismo, indicó que la diferencia del precio convenido, sería entregado a la vendedora en el acto de otorgamiento del documento público definitivo.
20. Por último, estimó la presente demanda en la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00) y solicitó que la misma sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con expresa condenatoria en costas a la parte demandada.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:

En fecha 7 de noviembre de 2014, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito mediante el cual promovió cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo declarada CON LUGAR mediante sentencia proferida en fecha 8 de octubre de 2015 por el tribunal de la causa. Seguidamente, dicha decisión fue recurrida por la parte actora, y mediante fallo dictado por esta alzada en fecha 25 de enero de 2016, se declaró CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto, y consecuentemente, SIN LUGAR la defensa previa opuesta por la parte demandada, ordenándose la continuación del juicio. Ahora bien, mediante escrito fechado 24 de febrero de 2016, el abogado LUIS ALFREDO ARANDA DIAS, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, procedió a dar contestación a la presente demanda, en los términos siguientes:
1. Que niega, rechaza y contradice la presente demanda por no ser ciertos los hechos y el derecho fundamentados por el actor en su libelo, en virtud que la parte demandante no cumplió con el pago exacto de la totalidad de la obligación sobre el apartamento objeto del presente litigio, debido a que si bien la demandante efectuó un pago por la cantidad de seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 620.000,00) en fecha 13 de marzo de 2013 (día de la suscripción del compromiso de compra venta), el resto de la cantidad, es decir, los trescientos treinta mil bolívares (bs. 330.000,00) tenían que ser cancelado a los noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos, es decir hasta el 13 de julio de 2013, lo cual –a su decir- la compradora no materializó dicha cancelación.
2. Que es falso de toda falsedad que el contrato autenticado de compromiso de compra venta tuvo como finalidad que la compradora pudiera contar con el tiempo necesario para solicitar y obtener un crédito hipotecario ya que –según su decir- no pactaron que el precio restante lo cancelaría con crédito hipotecario, siendo así, posterior a la suscripción del compromiso, la parte actora decidió solicitar un préstamo al Banco de Venezuela, quien no le manifestó de manera escrita la probación, el rechazo o la no aprobación de la solicitud dentro del lapso que estipula la ley, es decir, noventa (90) días continuos hasta la fecha de la presente demanda.
3. Que no se desprende de autos, cheque de gerencia (medio de pago) que haga presumir la intención de la actora de cancelar el restante del precio convenido en moneda de curso legal tal y como se desprende de la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes, lo cual además era necesario consignarlo ante la oficina de registro para proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta.
4. Que contradice que su representada manifestara a la accionante que no poseía tiempo suficiente por sus múltiples ocupaciones para tramitar los documentos que se comprometió a entregar a la compradora, en el sentido, de que posterior a la suscripción de la opción, la compradora se comunicó con su defendida una sola vez vía telefónica, siendo –a su decir- responsabilidad de la demandante la necesidad de mucho más tiempo para la tramitación de un préstamo habitacional que nunca se aprobó, que no puede tener como válido y que no tendría en la actualidad vigencia con la evidente expiración de la opción.
5. Que es falso que la actora se vio en la necesidad de exigirle a su poderdante máximo respeto con la venta pautada, ya que la vendedora esperaba por la llamada que tuviese por motivo de la aprobación de los recursos por parte de la institución financiera a la accionante; asimismo, contradice que la actora haya obtenido respuestas evasivas y mucho menos la intención de su poderdante de incrementar el precio de la venta, en el sentido de que después de que se suscribió la opción sólo se comunicó como su representada en una sola oportunidad haciéndole saber la tramitación de un supuesto crédito, el cual –a su decir- no fue aprobado tempestivamente.
6. Que es falso que la compradora ha estado dispuesta en todo momento en la cancelación del precio total convenido, ya que no hubiese tenido la necesidad de solicitar un préstamo, pudiendo presentarse en el inmueble a comunicar la fecha del otorgamiento del documento definitivo antes del 13 de junio de 2013; seguido a ello, contradijo que el documento definitivo de compra venta no pudo ser suscrito por causas imputables a la vendedora ya que –según su decir- la venta no podía verificarse si hasta el 13 de junio de 2013 la accionante no contaba con los recursos para cancelar el precio adeudado, ni manifestó el status de la solicitud de crédito que había hecho al Banco de Venezuela.
7. Que en el caso de marras no se encuentra demostrado que la compradora YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO hubiere manifestado a la vendedora DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ su voluntad de cancelar la diferencia o saldo restante del precio pactado correspondiente a la suma de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00), por lo que solicita se declare sin lugar la demanda y en consecuencia se condena en costas a la parte actora.

Seguidamente, la representación judicial de la parte demandada mediante escrito (inserto al folio 53-56, II pieza del expediente) de fecha 24 de febrero de 2016, RECONVINO a la parte demandante ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, alegando entre otras cosas lo siguiente:
1. Que en fecha 13 de marzo de 2013, su representada suscribió un contrato con la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, sobre un inmueble destinado a vivienda constituido por un apartamento distinguido con el Nº TC-9-D, ubicado en la planta Nº 9 de la torre C, del Conjunto Residencial Las Margaritas, en el lugar denominado Corralito con frente a la Carretera que conduce de Caracas a Los Teques, Carrizal del estado Bolivariano de Miranda.
2. Que la demandante reconvenida no dio cumplimiento a las cláusulas segunda y cuarta del contrato de opción de compra venta suscrita ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha inserto bajo el Nº 29, Tomo 51, puesto que la parte compradora efectuó un pago por la cantidad de seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 620.000,00) en fecha 13 de marzo de 2013, pero que con respecto al resto de la cantidad convenida, es decir, la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00), que tenía que ser cancelada a los 120 días continuos, vale señalar hasta el 13 de junio de 2013, la compradora no efectuó el pago.
3. Que la compradora dejó por sentado que no ingresó al patrimonio de la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ, la cantidad restante, materializándose el supuesto de hecho de incumplimiento imputable a la compradora que hace nacer la posibilidad de pedir la resolución del contrato además de retener para sí una cantidad por concepto de indemnización de daños y perjuicios equivalentes a sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) y repetirle la cantidad de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00).
4. Fundamentó la presente reconvención en los artículos 1.264, 1.354, 1.167 y 1.527 del Código Civil.
5. Bajo tales argumento, señaló que ocurre para reconvenir a la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, y en consecuencia el tribunal se pronuncie “(…) PRIMERO: En dejar resuelto el contrato como si jamás hubiese existido. SEGUNDO: Declare Sin Lugar la demanda principal. TERCERO: Acuerde con lugar la Reconvención. CUARTO: Ordene la retención por la cantidad de Bs. 60.000,00 por causa imputable a la promitente compradora y la devolución a la promitente compradora de la cantidad de Bs 560.000,00 como lo establece la Cláusula Quinta del referido contrato (…)”.
6. Finalmente estimó la presente reconvención en la cantidad de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00).

Así las cosas, en fecha 4 de marzo de 2016, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, encontrándose en su oportunidad legal para contestar la reconvención incoada en su contra arguyó lo siguiente:
1. Que rechaza, niega y contradice, tanto en los hechos como en el derecho por ser falso, tendencioso y alejado de la realidad que la demandada reconviniente suscribió un contrato preliminar de venta con su representada en fecha 13 de marzo de 2013, por un inmueble destinado a vivienda constituido por un apartamento distinguido con el Nº TC-9-D, ubicado en la planta Nº 9 de la torre C, del Conjunto Residencial Las Margaritas, en el lugar denominado Corralito con frente a la Carretera que conduce de Caracas a Los Teques, Carrizal del estado Bolivariano de Miranda.
2. Que rechaza, niega y contradice, tanto los hechos como en el derecho por ser falso, tendencioso y alejado de la realidad que su representada no dio cumplimiento a las cláusulas segunda y cuarta del contrato de opción de compra-venta suscritos por las partes ante la oficina Notarial del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de marzo de 2013, anotado bajo el Nº 29, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
3. Que rechaza, niega y contradice, tanto los hechos como en el derecho por ser falso, tendencioso, alejado y distorsionador de la realidad, que con respecto al resto de la cantidad convenida, de Bs. 330.000,00 tenía que ser cancelada en 120 días continuos, es decir, hasta el 13 de junio de 2013, como señala la parte demandada reconviniente, ya que –según su decir- los 120 días continuos concluían el 13 de julio de 2013, tal y como lo señaló y confesó la demandada en su escrito de contestación.
4. Que rechaza, niega, contradice y desconoce tanto en los hechos como en el derecho por ser falso, tendencioso, alejado y distorsionador de la realidad que su representada no efectuó el pago, por no haber ingresado al patrimonio de la demandada, materializándose un supuesto incumplimiento imputable a su representada.
5. Que rechaza, niega, desconoce y contradice tanto en los hechos como en el derecho por ser falso, tendencioso y alejado de la realidad que en la presente causa quedara demostrado el incumplimiento por parte de la actora reconvenida del contrato de opción de compra venta; asimismo, negó que su representada no pagó una cuota de Bs. 330.000,00 de manera tempestiva y ya cuando ha fenecido el compromiso.
6. Que rechaza, niega, desconoce y contradice tanto en los hechos como en el derecho por ser falso, tendencioso y alejado de la realidad que la parte demandada trate de fundamentar la indemnización de daños y perjuicios que pretende en el contenido de la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes.
7. Que rechaza, niega, desconoce y contradice tanto los hechos como en el derecho por ser falso, tendencioso y alejado de la realidad la solicitud propuesta de que se ordene la retención por la cantidad de Bs. 60.000,00, por causa imputable a la compradora y la devolución de la cantidad de Bs. 560.000,00 bolívares.
8. Que la verdad de los hechos se encuentra en que su representada suscribió celebró con la demandada-reconviniente un compromiso de compra venta por el inmueble objeto de la controversia por un precio de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00), recibiendo la vendedora en el acto de autenticación del referido documento, como adelanto de pago del precio de la venta, la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000,00), comprometiéndose la vendedora a entregarle posteriormente en el registro en original, solvencia de derecho de frente, registro de vivienda principal, solvencia de hidrocapital y Registro de Información Fiscal; todo ello, para la protocolización de la venta definitiva, con por lo menos diez (10) días hábiles previos a la firma ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, fijándose para ello un lapso de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórrogas, venciendo así dicho convenio vencía en fecha 13 de julio de 2013.
9. Que dicho contrato tenía y tuvo como finalidad que su representada pudiera contar con el tiempo necesario para solicitar y obtener un crédito hipotecario a los fines de cumplir la última fase de la venta, como lo es, la formalización del negocio ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda y cancelando la cantidad pendiente del precio convenido, por lo cual tramitó, logró y obtuvo la aprobación de un crédito bancario por parte del Departamento de Créditos Hipotecarios del Banco de Venezuela por la cantidad de ciento once mil ochocientos sesenta y cuatro bolívares sin céntimos, (Bs. 111.864,00) más el monto del subsidiado legal habitacional por la cantidad de ciento ochenta y ocho mil ciento treinta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 188.136,00), para un total de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), cuyo crédito había sido aprobado el 26 de marzo de 2013, cancelando su representada la pequeña diferencia de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00).
10. Que como parte de los requisitos exigidos por el registro y con la entrega que le hizo el Banco de Venezuela a su poderdante contentivo del documento definitivo de venta y traslativo de propiedad en fecha 3 de junio de 2013, introdujo ante la oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, documento definitivo a los fines de su protocolización para la fecha 6 de junio de 2013, aún dentro del plazo y termino señalado en el contrato, cuyo otorgamiento y protocolización no pudo ser posible por cuanto la vendedora no se presentó y no consignó la solvencia de aseo domiciliario, constancia catastral y solvencia del inmueble municipal, destacando que tampoco se apersonó, ni le entregó a su representada las documentales faltantes.
11. Que a los fines de evitar problemas, diferencias y más contratiempos que evitara que el cheque del préstamo y el subsidio caducaran, en forma estoica se introdujo nuevamente por ante la oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 7 de agosto de 2013, parte de la documentación requerida y otra, antes de su vencimiento, para que le fuese fijada nueva fecha para el otorgamiento del documento definitivo de venta, lo cual fue asignado para el jueves, 12 de agosto de 2013, con vencimiento para el 7 de octubre de 2013.
12. Que es indispensable la solvencia con las cuotas de condominio del Conjunto Residencial Las Margaritas para poder tramitar la solvencia de Hidrocapital cuyos pagos de condominio no puede ser efectuado por terceras personas ajenas o sin autorización de los propietarios, por lo que aduce que hasta la presente fecha, ha sido imposible la expedición de la misma, la cual es obligatoria conforme a los requerimientos del registro.
13. Que por tercera vez en fecha 8 de octubre de 2013, se consignó ante el registro las documentales para la protocolización del documento definitivo de venta el cual fue fijado para el día 11 de octubre de 2013, con fecha de vencimiento el 8 de diciembre de 2013, con lo cual –a su decir- se demuestra la diligencia de su representada para concluir con la compra de su inmueble.
14. Que en fuerza de los razonamientos expuestos, solicita al tribunal se declare sin lugar la presente reconvención y con lugar la demanda principal.

III
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE:
Junto con el libelo de la demanda y posterior diligencia de fecha 13 de mayo de 2014 (inserta al folio 177, I pieza) la representación judicial de la parte actora, consignó las siguientes probanzas:
Primero.- (Folio 40-47, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de marzo de 2013, quedando inserto bajo el Nº 29, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaria; mediante el cual la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN –aquí demandada-, en su carácter de “promitente vendedora”, da en opción a compra a la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante-, en su carácter de “promitente compradora”, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el Nº TC-9D, ubicado en la planta nueve de la torre C, del Conjunto Residencial Las Margaritas situado en el lugar denominado Corralito, con frente a la carretera que conduce de Caracas Los Teques, Carrizal del estado Miranda, en los siguientes términos y condiciones:
“(…) PRIMERA: Por medio del presente contrato “LA PROMITENTE VENDEDORA” se obliga a vender y “LA PROMITENTE COMPRADORA” se obliga a comprar, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº TC-9D, ubicado en la planta Nueve (sic) (9) de la torre C, del conjunto (sic) Residencial Las Margaritas, situado en el lugar denominado Corralito, con frente a la carretera que conduce de Caracas a Los Teques Jurisdicción del antes Distrito Guaicaipuro (hoy Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda). El cual me pertenece según consta en el documento Registrado (sic) en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 27 de Agosto (sic) del 2009, bajo el número 2009.1611, asiento (sic) Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 229.13.17.1.602 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2009. Identificado con el Numero Catastral: 21028 TIENE UN AREA (sic) APROXIMADA DE NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS (sic) (95,50 MTS2) Y esta alinderado así: NORTE: Hall de distribución, ascensores y apartamento Nº TC-9-A; SUR: Con Fachada (sic) Sur de la Torre; ESTE: Con apartamento TC-9-C, hall de distribución de la Planta; y OESTE: Con fachada Oeste de la torre A dicho apartamento le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 9D-Tc, el cual forma parte del inmueble, y tiene un porcentaje en los deberes y derechos del condominio de CERO ENTEROS CON QUINIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL CIENTO OCHENTA Y TRES MILLONESIMAS (sic) POR CIENTO (0,547,183%) sobre las cargas y derechos de la comunidad. Las demás especificaciones del apartamento objeto de esta venta, se encuentran suficientemente descrita en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha Treinta (sic) (30) de Noviembre (sic) de 1978, Bajo (sic) el Nº 47, Tomo 17, folio 193, Protocolo Primero, los cuales se dan aquí por reproducidos.
SEGUNDA: El precio por el cual “LA PROMITENTE COMPRADORA” se compromete a comprar el inmueble antes descrito es por la suma de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 950.000,00), suma ésta que “LA PROMITENTE COMPRADORA” pagará a “LA PROMITENTE VENDEDORA” de la siguiente manera: SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (sic) (Bs.-620.000,00) en el momento de la firma del presente Documento (sic) y los restantes TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 330.000,00) serán cancelados, en dinero de curso legal, mediante cheque de gerencia en el momento de la protocolización del documento de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.
TERCERO: LA PROMITENTE VENDEDORA” declara recibir en este acto de “LA PROMITENTE COMPRADORA” la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 570.000,00), mediante cheque de Gerencia (sic) del Banco de Venezuela de Fecha (sic) 27/02/2013 Nro de cheque 00001784 Cuenta (sic) Nº 01020691000000022021 y CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 50.000,00) en Cheque (sic) Nº 63003906 del Banco de Venezuela, cuenta corriente Nº 01020691050000017297 de fecha 24/02/2013, suma entregada a la firma de la presente Opción (sic) a Compra (sic), la cual es recibida en la calidad de garantía de la operación aquí convenida y que se imputara como parte de pago del precio de venta estipulado en la cláusula anterior al momento de la protocolización del documento definitivo de venta de propiedad. Todos los gastos que ocasioné (sic) la negociación del apartamento serán por cuenta de “LA PROMITENTE COMPRADORA”, incluyendo gastos de notaría y traslado, pago de planilla de liquidación de derechos de registro, presentación de documento de venta, habilitación.
CUARTA: “LA PROMITENTE VENDEDORA” Y “LA PROMITENTE COMPRADORA”, Convienen (sic) en que el plazo máximo para la realización de la Venta (sic) ante el correspondiente Registro (sic) en de NOVENTA (90) DIAS (sic) CONTINUOS (sic) MAS TREINTA (30) DIAS CONTINUOS (sic) DE PRORROGA (sic), a partir de la fecha del otorgamiento del presente contrato ante Notaría.
QUINTA: “LA PROMITENTE COMPRADORA” acepta que en Caso (sic) de no realizar el pago descrito en la Cláusula (sic) SEGUNDA, en el plazo convenido, por causas imputables a ella, “LA PROMITENTE VENDEDORA”, podrán dar por resuelto el presente contrato por incumplimiento de “LA PROMITENTE COMPRADORA” y retener y hacer suya la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 60.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, devolviéndole a “LA PROMITENTE COMPRADORA” la cantidad restante de lo aportado por ella, lo que es igual a QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 560.000,00).
SEXTA: Igualmente si el incumplimiento fuera por causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA” ésta estará en la obligación de devolverle a “LA PROMITENTE COMPRADORA” la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 60.000,00) adicionales a la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 620.000,00), entregados en este acto; como indemnización por los daños y perjuicios causados si fuere el caso, tanto la restitución de la cantidad aquí recibida por este documento así como la equivalente a la indemnización por los daños y perjuicios causados deberá entregar a “LA PROMITENTE COMPRADORA” dentro del termino (sic) de Quince (sic) (15) días continuos y consecutivos contados a partir de la solicitud de Resolución (sic) de Contrato (sic).
SEPTIMA (sic): “LA PROMITENTE VENDEDORA”, entrega en este acto a documento de Propiedad (sic), Cedulas (sic) de Identidad (sic), Carta (sic) Catastral (sic), Solvencia de Derecho de Frente, Documento de Condominio y posteriormente se entregara (sic) en el Registro en Originales (sic) La (sic) Solvencia de Derecho de Frente, Registro de Vivienda Principal, Solvencia de Hidrocapital y R.I.F, para la protocolización de la venta definitiva por lo menos con una anticipación de diez (10) días hábiles (previos) a la firma ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro Estado Bolivariano de Miranda (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento por vía principal y su resolución por mutua petición), y como demostrativo de que en fecha 13 de marzo de 2013, las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de la parte demandada, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº TC-9D, ubicado en la planta nueve (9) de la torre C, del Conjunto Residencial Las Margaritas, situado en el lugar denominado Corralito, con frente a la carretera que conduce de Caracas a Los Teques, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, ello por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00), de los cuales la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA –aquí demandante- pagó SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000,00) en el momento de la firma del documento y los restantes TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00), debían ser pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días, más treinta (30) días continuos de prórroga (en efecto, el contrato feneció el día 13 de julio 2013). Asimismo, se observa que la parte demandada se comprometió a entregar en original con al menos diez (10) hábiles de anticipación a la protocolización del documento definitivo de fecha, la Solvencia de Derecho de Frente, el Registro de Vivienda Principal, la Solvencia de Hidrocapital y Registro de Información Fiscal (R.I.F.); previendo como cláusula penal que en caso de incumplimiento de la promitente compradora en el plazo convenida, por causas imputables a ella, la promitente vendedora podrá dar por resuelto el presente contrato y retener para así la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, debiendo reintegrar la cantidad restante entregada como inicial, y que en caso de que fuera la promitente vendedora quien incumpliere el contrato, ésta estará en la obligación de devolverle a la hoy demandante, la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.- 60.000,00) adicionales a la cantidad entregada en este acto.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 48-54, 74-77 y 98-101, I pieza del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia certificada y fotostática, DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante la oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 27 de agosto de 2009, inscrito bajo el No. 2009.1611, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 229.13.17.1.602 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2009; a través del cual la ciudadana FLORELIA DEL VALLE MARTIN GONZÁLEZ dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN –aquí demandada reconviniente-, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. TC-9D, situado en la planta nueve (9) de la Torre “C” del Conjunto Residencial Las Margaritas, situado en el lugar denominado Corralito, Municipio Carrizal del estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN –aquí demandada reconviniente-, adquirió en el año 2009 la propiedad del inmueble antes identificado, objeto de la presente acción.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 55-58, 78-81 y 102-105 I pieza del expediente) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática y en original, CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN expedida por la oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda el 4 de marzo de 2013, bajo el No. de trámite: 229.2013.1.1123, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº TC-9D, situado en la planta nueve (9) de la Torre “C” del Conjunto Residencial Las Margaritas, situado en el lugar denominado Corralito, Municipio Carrizal del estado Miranda; a través del cual se observa que el referido inmueble, fue adquirido por la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN –aquí demandada reconviniente- en fecha 27 de agosto de 2009, y que sobre el mismo no pesa gravamen hipotecario vigente, ni medida de prohibición de enajenar o gravar, secuestros o embargos que hayan sido remitidas por las autoridades judiciales del país. Ahora bien, aun cuando la copia simple del documento público en cuestión fue impugnado por la parte demandada al momento de contestar la demanda, se observa que la parte actora presentó dicho instrumento en original al folios 102-105 de la pieza I del expediente, por lo que la parte contraria debió proceder a su tacha, por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado y merece plena fe de su contenido; consecuentemente, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de que sobre el inmueble objeto del presente juicio, no existe gravamen hipotecario alguno ni recae ninguna medida de prohibición de enajenar o gravar, secuestro o embargo.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folio 59, I pieza del expediente) Marcado con la letra “D”, en copia fotostática HISTÓRICO DE SOLICITUD DE CRÉDITO expedido por el Banco de Venezuela en fecha 24 de octubre de 2013, del cual se desprende que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante reconvenida-, solicitó un crédito por trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), siendo aprobado una cantidad de ciento once mil ochocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 111.864,00) y una suma por subsidio de ciento ochenta y ocho mil ciento treinta y seis bolívares (Bs. 188.136,00); asimismo, se desprende que el referido crédito fue aprobado en fecha 26 de marzo de 2013. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión fue impugnada por la parte demandada, se observa que la parte actora promovió la misma en original con sello húmedo del Banco de Venezuela, oficina 691 La Casona y rúbrica estampada (folio 92, II pieza), la cual concatenada con la PRUEBA DE INFORMES dirigida a la referida entidad financiera (resultas insertas al folio 215, II pieza), donde se desprende efectivamente la solicitud de un crédito por la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante reconvenida-; quien aquí decide, estima ajustado conferirle pleno valor probatorio a la documental bajo análisis, ello como demostrativo de que el crédito peticionado por la prenombrada por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), fue aprobado en fecha 26 de marzo de 2013, es decir, antes del vencimiento del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en la acción principal, siendo el mismo aprobado por el banco por la suma de Bs. 111.864,00 y un monto subsidiado por Bs. 188.136,00.- Así se establece.
Quinto.- (Folio 60, 70 y 93, I pieza del expediente) Marcado con la letra “E” en copia fotostática, COMUNICACIÓN expedida por el Banco Bicentenario, Banco Universal en fecha 6 de junio de 2013, dirigida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), Gerencia Regional de Tributos Internos, a través del cual se desprende lo siguiente: “(…) Por medio del presente se certifica el pago de la Forma 33 Contribuyentes Ordinarios, la cual fue cancelada a través de nuestra Agencia La Cascada (517): Fecha de Recaudación 31/05/2013, Forma 33, Número de la Planilla 11-00202590, Importe en BsF. 4.750,00, RIF V- 15969525-1 (…)”.Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión fue impugnada por la parte demandada, se observa que la parte actora promovió la misma en original con sello húmedo del Banco Bicentenario y rúbrica estampada (folio 93, II pieza), la cual no fue desvirtuada posteriormente, por lo que ésta juzgadora le confiere pleno valor probatorio como demostrativo de que fue cancelado el arancel tributario correspondiente para la enajenación del inmueble objeto del presente juicio en fecha 31 de mayo de 2013, evidenciándose que tal instrumento se encuentra en posesión de la parte actora reconvenida, ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO.- Así se establece.
Sexto.- (Folio 61, 71 y 94, I pieza del expediente) Marcado con la letra “F” en copia fotostática, FORMA 33 No. 11-00202590, contentiva de la declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, correspondiente al inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Las Margaritas, Municipio Carrizal del estado Miranda, propiedad de la ciudadana DAYANA HERNÁNDEZ RONDÓN; de la cual se desprende como adquiriente a la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA -aquí demandante-, siendo cancelados tales tributos en fecha 31 de mayo de 2013. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión fue impugnada por la parte demandada, se observa que la parte actora promovió a los autos en original COMUNICACIÓN expedida por el Banco Bicentenario, Banco Universal en fecha 6 de junio de 2013, dirigida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), Gerencia Regional de Tributos Internos (cursante al folio 93, II pieza), de la cual se desprende que efectivamente fue cancelada la planilla No. 11-00202590; por lo que en consecuencia, esta juzgadora considera que la misma debe ser apreciada como indicio en virtud que de su contenido adminiculado con las demás pruebas consignadas, se infiere que efectivamente en fecha 31 de mayo de 2013, fue cancelado el arancel tributario correspondiente para la enajenación del inmueble objeto del presente juicio, evidenciándose que tal instrumento se encuentra en posesión de la parte actora reconvenida, ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO.- Así se establece.
Séptimo.- (Folio 62, I pieza del expediente) Marcado con la letra “G”, en original, CONSTANCIA DE RECEPCIÓN expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 3 de junio de 2013, de cuyo contenido se desprende textualmente que: “(…) Presentante: YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, nacionalidad VENEZOLANA, mayor de edad, domiciliado en Guaicaipuro, Miranda, de estado civil Soltero, con documento de identidad CEDULA Nº V- 10.058.939. Naturaleza del Acto Jurídico: Venta con Valor Estimado y Hipoteca 1er Grado. Fecha de otorgamiento Jueves, 06 de Junio de 2013. Sin Traslado. Recaudos entregados Documento de identidad, Cédula Catastral, Certificado de Solvencia Municipal, Registro de Información Fiscal y Certificado de Solvencia de Agua (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis fue incorrectamente impugnado en el curso del juicio, debiendo la parte demandada proceder a su tacha por tratarse de un instrumento otorgado por un funcionario autorizado consignado en original, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo,que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –parte demandante- consignó los documentos relativos a lo que concierne a la celebración de la compra venta de un inmueble con constitución de hipoteca, siéndole otorgado por dicho registro público la fecha de otorgamiento el 6 de junio de 2013.- Así se establece.
Octavo.- (Folio 63-69 y 83-89, I pieza del expediente) en copia fotostática, DOCUMENTO DE COMPRA-VENTA y CONTRATO DE PRÉSTAMO A INTERÉS CON GARANTÍA HIPOTECARIA DE PRIMER GRADO, elaborado por la abogada Reina Guillermo, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 144.678, del cual se evidencia un sello de revisado por Departamento de Documentación de Crédito Hipotecario del Banco de Venezuela; contentivo de la venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable de la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN a la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA, de un bien inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el número TC-9D, ubicado en la planta nueve (9) de la Torre C, del Conjunto Residencial Las Margaritas, situado en el lugar denominado Corralito con frente a la carretera que conduce de Caracas a Los Teques, Municipio Guaicaipuro, por la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000,00), correspondiente la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,00) a la cuota inicial; la cantidad de ciento once mil ochocientos sesenta y cuatro bolívares sin céntimos (Bs. 111.864,00) que corresponde al préstamo hipotecario y la cantidad de ciento ochenta y ocho mil ciento treinta y seis bolívares (Bs. 188.136,00) que le ha sido otorgada como beneficiaria del programa de subsidio directo habitacional, constituyéndose hipoteca de primer grado sobre el referido inmueble a favor del Banco de Venezuela. Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis fue impugnado por la parte demandada, aunado a que este tribunal estima que el mismo debió ser promovido mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharla del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Noveno.- (Folios 72, 73 y 91, I pieza) en copia fotostática, RECIBO DE PAGO No. 569020, emitido por la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de marzo de 2013, a nombre de la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN (aquí demandada reconviniente), por concepto de expedición de cédula catastral del inmueble objeto de la controversia; y en copia fotostática, CONSTANCIA Nº 822/2013 expedida por el Director de Catastro de la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda en fecha 1 de marzo de 2013, a través de la cual se hace constar que el inmueble propiedad de la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, constituido por un apartamento No .TC-9D, planta nueve de la torre C, del Conjunto Residencial Las Margaritas en el lugar denominado Corralito, Municipio Carrizal del estado Miranda, se encuentra inscrito ante esa Dirección de Catastro. Ahora bien, en vista que la parte demandada impugnó las documentales públicas en cuestión, sin que la parte actora promoviera posteriormente el original o copia certificada de las mismas a los fines de verificar su autenticidad, es por lo que esta juzgadora las desecha del proceso y no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Décimo.- (Folio 82, I pieza del expediente) en copia fotostática, CONSTANCIA DE RECEPCIÓN expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 7 de agosto de 2013, de cuyo contenido se desprende textualmente que: “(…) Presentante: YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, nacionalidad VENEZOLANA, mayor de edad, domiciliado en Guaicaipuro, Miranda, de estado civil Soltero (…)Naturaleza del Acto Jurídico: Venta con Valor Estimado y Hipoteca 1er Grado. Fecha de otorgamiento Lunes, 12 de agosto de 2013. Sin Traslado. Recaudos entregados Documento de identidad, Cédula Catastral, Certificado de Solvencia Municipal, Registro de Información Fiscal y Certificado de Solvencia de Agua, Planilla Forma 33 (…)”. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –parte demandante- consignó ante la referida oficina de registro los documentos relativos a lo que concierne a la celebración de la compra venta de un inmueble, siéndole otorgado por el Registro Público la fecha de otorgamiento el 12 de agosto de 2013.- Así se establece.
Décimo Primero.- (Folio 90, I pieza del expediente) en original, HISTÓRICO DE SOLICITUD DE CRÉDITO expedido por el Banco de Venezuela en fecha 13 de septiembre de 2013, del cual se desprende que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante reconvenida-, solicitó un crédito por trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), siendo aprobado una cantidad de ciento once mil ochocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 111.864,00) y una suma por subsidio de ciento ochenta y ocho mil ciento treinta y seis bolívares (Bs. 188.136,00); asimismo, se desprende que el referido crédito fue aprobado en fecha 26 de marzo de 2013. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue impugnada por la parte demandada, aunado a que cursa en autos PRUEBA DE INFORMES dirigida a la referida entidad financiera (resultas insertas al folio 215, II pieza), donde se desprende efectivamente la solicitud de un crédito por la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante reconvenida-; quien aquí decide, estima ajustado conferirle pleno valor probatorio a la documental bajo análisis, ello como demostrativo de que el crédito peticionado por la prenombrada por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), fue aprobado en fecha 26 de marzo de 2013, es decir, antes del vencimiento del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en la acción principal, para la adquisición de un vivienda.- Así se establece.
Décimo Segundo.- (Folio 92 I pieza del expediente) en copia fotostática, CONSULTA HIPOTECARIO DE SOLICITUD DE CRÉDITO expedido por el Banco de Venezuela en fecha 13 de septiembre de 2013, del cual se desprende que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante reconvenida-, solicitó un crédito por trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), para la adquisición de vivienda, siendo programa la firma del documento definitivo de fecha para el 13 de septiembre de 2013. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue impugnada por la parte demandada, quien aquí decide, estima ajustado conferirle pleno valor probatorio a la documental bajo análisis, ello como demostrativo de que el crédito bancario aprobado a la parte demandante reconvenida, se le había sido programada la firma del documento definitivo para el 13 de septiembre de 2013.- Así se establece.
Décimo Tercero.- (Folio 95 y 110, I pieza del expediente) en copia fotostática y en original, CERTIFICADO DE SOLVENCIA por concepto de aseo urbano y domiciliario, expedida por la Administradora SERDECO, C.A., en fecha 20 de agosto de 2013, con respecto a una propiedad inmobiliaria de la contribuyente DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN (aquí demandada), ubicada en el sector Corralito, carretera principal vía Carrizal, Conjunto Residencial Las Margaritas, torre C, piso 9, apartamento TC-9D. Ahora bien, en vista que el contenido del documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de que para la fecha 20 de agosto de 2013, el inmueble objeto del presente juicio se encontraba solvente por concepto de aseo urbano y domiciliario, cuya solvencia se encuentra en poder de la parte actora reconvenida.- Así se precisa.
Décimo Cuarto.- (Folios 96, 97, 108 y 109, I pieza del expediente), en copia fotostática, dos (2) RECIBOS DE PAGO Nos. 589958 y 559957, expedidos por la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda en fecha 19 de agosto de 2013, a nombre de la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN (aquí demandada reconviniente), referente al inmueble constituido por un apartamento No. TC-9D, piso 9, Torre C, Conjunto Residencial Las Margaritas, Corralito, Carrizal, por concepto de pago de constancia catastral y solvencia para inmuebles, respectivamente. Ahora bien, en vista que el contenido de los documentos públicos administrativos en cuestión no fueron desvirtuados en el curso del juicio, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil; y los tiene como demostrativo de que en fecha 19 de agosto de 2013, fue cancelada la expedición de la constancia catastral y solvencia para inmuebles, cuyos comprobantes de pagos se encuentran en poder de la parte actora reconvenida.- Así se precisa.
Décimo Quinto.- (Folio 106, I pieza del expediente) en copia fotostática, CONSTANCIA DE RECEPCIÓN expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 8 de octubre de 2013, de cuyo contenido se desprende textualmente que: “(…) Presentante: YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, nacionalidad VENEZOLANA, mayor de edad, domiciliado en Carrizal, Miranda, de estado civil Soltero (…) Naturaleza del Acto Jurídico: Venta y Hipoteca 1er Grado. Fecha de otorgamiento Viernes, 11 de Octubre de 2013. Sin Traslado. Recaudos entregados Documento de identidad, Certificado de Solvencia de Agua, Planilla Forma 33, Cédula Catastral, Registro de Información Fiscal y Certificado de Solvencia Municipal”. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –parte demandante- consignó los documentos relativos a lo que concierne a la celebración de la compra venta de un inmueble, siéndole otorgado por dicho registro público la fecha de otorgamiento el 11 de octubre de 2013.- Así se establece.
Décimo Sexto.- (Folio 107, I pieza del expediente) Marcado con la letra “J”, en formato impreso, CORREO ELECTRÓNICO enviado por Erika Blanco/CRD/BDV, para Ivan Moron/AGC/BDV@BanvenezPro, Jose M Pena/ AGC/BDV@BanvenezPro, Tibisay Moreno/ AGC/BDV@BanvenezPro, Judith Marin/ AGC/BDV@BanvenezPro, en fecha 13 de septiembre de 2013, a las 10:32 a.m., por el asunto: “Firma FAOV 10058939 PERAZA ANGULO YASMILE COROMOTO”, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: “(…)Por favor notificar cuanto antes fecha de firma del cliente mencionado, ya que son recaudos FAOV y de no firmar los mismos tienen que ser devueltos a Banavih, igualmente cualquier salvedad referente al crédito, ya sea que el cliente tenga algún tipo de problema para concretar su firma o que desista del mismo, por favor notificar de inmediato, requeriremos seguimiento del caso (…)”; Asimismo, se desprende que fue indicado como fecha de firma el 18/09/2013, siendo designado como apoderada de la entidad financiera a la ciudadana DORIS MONTERO. Ahora bien, en vista que los mensajes de datos son entendidos como toda información inteligible generada por medios electrónicos o similares que puede ser almacenada o intercambiada; y en virtud que, la información contenida en los mensajes de este tipo (reproducida en formato impreso) detenta la misma eficacia probatoria que la atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas, ello de conformidad con lo previsto en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, específicamente en su artículo 4, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio al correo electrónico consignado por cuanto éste no fue impugnado en el decurso del proceso, ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de que el Banco de Venezuela solicitó información respecto al crédito aprobado a la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, por cuanto de no ser posible la firma del documento definitivo de venta se debía devolver a BANAVIH el monto aprobado.- Así se establece.
Décimo Séptimo.- (Folios 111-114, I pieza del expediente) en formato impreso, cuatro (4) COMPROBANTES DE COBRO Nos. 000489074825, 000486975805, 000486975808 y 000486975806, expedidos en fecha 20 de agosto de 2013, por la Administradora SERDECO, C.A., por concepto de servicio suministro a CORPOELEC, en ocasión al inmueble constituido por un apartamento No. TC-9D, piso 9, Torre C, Conjunto Residencial Las Margaritas, Corralito, Carrizal, estado Miranda. Ahora bien, los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, constituyen tarjas, es decir, documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, por lo que estos instrumentos deben ser valorados por el juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos; consecuentemente, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio a las documentales que anteceden, como demostrativo que el servicios de electricidad y aseo sobre el bien inmueble objeto de la presente acción correspondientes a los meses de junio, julio y agosto del año 2013, fueron cancelados, encontrándose los mismos en poder de la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –parte actora reconvenida.- Así se establece
Décimo Octavo.- (Folios 115-116, I pieza del expediente) Marcado con la letra “N”, en copia fotostática, dos (2) CÉDULAS DE IDENTIDAD Nos. V- 15.969.525 y V-10.058.939, cuya titularidad le corresponde a las ciudadanas DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN y YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO. Ahora bien, quien aquí suscribe les confiere valor probatorio a las documentales antes identificadas, como demostrativas de la identidad de las partes intervinientes en el presente proceso.- Así se precisa.-
Décimo Noveno.- (Folio 117-122, I pieza del expediente) marcado con la letra “O”, en copia fotostática, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 24 de octubre de 2013, inserto bajo el No. 27, tomo 301 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través de la cual se acredita al abogado EDUARDO JOSÉ HERRERA OCHOA, como apoderado judicial de la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, parte actora en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO se sigue por ante este tribunal. Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de las circunstancias supra referidas.- Así se establece.
Vigésimo.- (Folio 180, I pieza del expediente) en copia fotostática, CONSTANCIA DE RECEPCIÓN expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 30 de abril de 2014, de cuyo contenido se desprende textualmente que: “(…) Presentante: YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, nacionalidad VENEZOLANA, mayor de edad, domiciliado en Carrizal, Miranda, de estado civil Soltero (…) Naturaleza del Acto Jurídico: Venta y Hipoteca 1er Grado. Fecha de otorgamiento Martes, 06 de Mayo de 2014. Sin Traslado. Recaudos entregados Planilla Forma 33, Certificado de Solvencia de Agua, Registro de Información Fiscal, Documento de identidad, Cédula Catastral y Certificado de Solvencia Municipal”. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –parte demandante- consignó los documentos relativos a lo que concierne a la celebración de la compra venta de un inmueble, siéndole otorgado por dicho registro público la fecha de otorgamiento el 6 de mayo de 2014.- Así se establece.
Vigésimo primero.- (Folios 181-182, I pieza del expediente) en copia fotostática, cuatro (4) RECIBOS DE PAGO Nos. 628716, 628717, 628715 y 629019, expedidos por la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de abril de 2014 a excepción de la última de ellas que fue en fecha 30 de abril de 2014, a nombre de la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN (aquí demandada reconviniente), referente al inmueble constituido por un apartamento No. TC-9D, piso 9, Torre C, Conjunto Residencial Las Margaritas, Corralito, Carrizal, por concepto de solvencia para inmuebles, constancia catastral, inmuebles urbanos periodos 1-2014/4-2014 y cambio de nombre para inmueble urbano, respectivamente. Ahora bien, en vista que el contenido de los documentos públicos administrativos en cuestión no fueron desvirtuados en el curso del juicio, aunado a que los tres (3) primero fueron consignados en original en la etapa probatoria (cursantes a los folios 151-153, II pieza), quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil; y los tiene como demostrativo de que en las referidas fechas, fueron canceladas la expedición de la constancia catastral, la solvencia para inmuebles urbanos y el cambio de nombre del mismo, cuyos comprobantes de pagos se encuentran en poder de la parte actora reconvenida.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 153-155, II pieza del expediente) marcado con la letra “P”, en original, tres (3) MISIVAS suscritas por la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante reconvenida- dirigidas y recibidas con sello húmedo por el departamento de crédito del Banco de Venezuela; a través de las cuales hizo saber lo siguiente: a) Misiva de fecha 6 de noviembre de 2013: le participa su intención de no desistir del crédito hipotecario otorgado y le señala el inicio de un proceso de demanda contra la vendedora; b) Misiva de fecha 28 de noviembre de 2013: le informa la demanda incoada ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda bajo el expediente No. 30.363, en el cual se acordó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble; y c) Misiva de fecha 26 de diciembre de 2013: le participa sobre la interposición de una demanda de cumplimiento de contrato y le anexa copia del escrito libelar. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, quien aquí suscribe considera que la misma debe ser apreciada como indicio en virtud que de su contenido adminiculado con las demás pruebas consignadas, a saber el HISTÓRICO DE SOLICITUD DE CRÉDITO expedido por el Banco de Venezuela en fecha 26 de diciembre de 2013 (cursante al folio 156, II pieza), se infiere que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante reconvenida-, le comunicó a la institución financiera, Banco de Venezuela, su intención de no desistir del crédito hipotecario otorgado, haciéndole saber a su vez que había insaturado un juicio pro cumplimiento de contrato contra la vendedora. Por consiguiente, siendo que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, esta Sentenciadora aprecia el reglamento promovido como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.- Así se precisa.
Tercero.- (Folio 156, II pieza del expediente) en original, HISTÓRICO DE SOLICITUD DE CRÉDITO expedido por el Banco de Venezuela en fecha 26 de diciembre de 2013, correspondiente a la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, a través del cual se desprende lo siguiente: “(…) EL SR IVAN MORON INFORMO (sic) QUE LA CLIENTA DESISTA POR LO QUE SE LLAMO A LA MISMA EN FECHA 24-10-13 LA CUAL INDICO QUE ESTABA EN PROCESO DE DEMANDA CONTRA EL VENDEDOR SE LE PIDIO (sic) CARTA EXPLICATIVA DONDE DETALLARA LO INFORMADO POR TELEFONO (sic) (…) 06112013 CLIENTE ENTREGA CARTA POR TAQUILLA CARTA EXPLICATIVA PARA NO DESISTIR DEK (sic) CREDITO (sic) (…) CLIENTE INFORMA VIA TELEFONICA QUE EL TRIBUNAL EMITIO MEDIDA DE ENAJENAR Y GRABAR (sic) EL INMUEBLE SE LE SOLICITO COPIA DE DICHA MEDIDA PARA QUE FUERA ENTREGADA EN TAQUILLA 12 TORRE PRINCIPAL 26-11-2013 (…) 28-11-13 CLIENTE CONSIGNA OFICIO TRIBUNAL, SE ENVIA (sic) A EB PARA SU GESTION (sic) (…) 26-12-13 CLIENTE CONSIGNA OFICIO DEL TRIBUNAL DONDE SE ESPECIFICA (sic) LA DEMANDA QUE INTERPUSO AL VENDEDOR, SE ENVIA (sic) A CR PARA SU GESTION (sic) (…)”. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue impugnada por la parte demandada, aunado a que cursa en autos PRUEBA DE INFORMES dirigida a la referida entidad financiera (resultas insertas al folio 215, II pieza), donde se desprende efectivamente la solicitud de un crédito por la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante reconvenida-; quien aquí decide, estima ajustado conferirle pleno valor probatorio a la documental bajo análisis, ello como demostrativo de que el histórico del crédito hipotecario aprobado a la hoy demandante, desprendiéndose las distintas diligencias enviadas por la prenombrada a la institución financiera haciéndole saber su intención de no desistir del crédito aprobado y de la existencia de un juicio contra la vendedora.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folio 157, II pieza del expediente) marcado con la letra “Q”, en original, HISTÓRICO DE SOLICITUD DE CRÉDITO expedido por el Banco de Venezuela en fecha 20 de marzo de 2013, del cual se desprende que la solicitud de crédito de la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, por trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) para adquisición de vivienda, había sido recibido por el comité en la referida fecha. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue impugnada por la parte demandada, quien aquí decide, estima ajustado conferirle pleno valor probatorio a la documental bajo análisis, ello como demostrativo de que el crédito peticionado por la hoy demandante-reconvenida, había sido recibido por el comité en fecha 20 de marzo de 2013.- Así se precisa.
Quinto.- (Folio 158, II pieza del expediente) marcado con la letra “R”, en formato impreso, LISTADO publicado por BANAVIH, donde se desprende que la solicitud de crédito para adquisición de vivienda de la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante reconvenida-, domiciliada en el estado Miranda, fue aprobado. Ahora bien, aún cuando la documental en cuestión no fue desvirtuada en el presente juicio, se desprende que la misma carece de sello, firma y fecha capaces de siquiera inferir la autenticidad del mismo; en tal sentido, ante dicha imposibilidad esta juzgadora la desecha del proceso y no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Sexto.- (Folio 160-170, II pieza del expediente) marcado con la letra “T”, en formato impreso, (10) CONSULTAS DE NÓMINA selladas en original por la Oficina de Atención al Ciudadano de la Dirección de Información y Relaciones Públicas adscritas al Ministerio del Poder Popular para la Educación, correspondientes a la ciudadana DAYANA HERNÁNDEZ, en los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2013, evidenciándose que la prenombrada desempeña el cargo de docente contratada en el estado Bolívar, dependencia Francisco Yanez; y marcado con la letra “U”, en formato impreso, CUENTA INDIVIDUAL del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, perteneciente a la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, de la cual se desprende que ésta se encuentra adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Educación, desde el 1 de octubre de 2012. Ahora bien, siendo que el contenido de las documentales en cuestión nada aportan para la resolución de la presente controversia, quien aquí suscribe las desecha del proceso por impertinentes y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.

.- PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la parte demandante-reconvenida promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello, solicitó que se oficiara a los siguientes organismos:
• Gerencia de Recursos Humanos del Ministerio del Poder Popular para la Educación, a los fines de que dicha institución informara en relación a la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN “(…) sobre el Cargo (sic) actual, antigüedad, estatus actual, sitio, lugar y dirección del Ciclo (sic) Básico (sic) donde presenta sus servicios como Docente (sic); Igualmente (sic) que informe a esta Autoridad (sic) Judicial (sic) las instancias laborales y permisos remunerados o no remunerados que presentó la trabajadora DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ (…) en los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2013, en su carácter de Docente (sic) del Ciclo (sic) Básico (sic) Francisco J. Yanéz y lo remitan a éste juzgado a la brevedad posible (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 251-258, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al tribunal de la causa que:“(…) El cargo actual DOCENTE I/AULA, código de cargo 1131DH, antigüedad 3 años y 11 meses, estatus actual, activa, sitio, lugar y dirección del Ciclo Básico “Francisco Javier Yánez”, parroquia Barcelona, calle Miranda, población de la Paragua, Municipio Bolivariano Angostura, del Estado Bolívar (…) Ahora bien, de la información otorgada por la oficina de Gestión Humana, existen registros de instancias laborales por parte de la docente en su lugar de trabajo en el período de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2013, (anteriormente) U.E “Pueblo Guri” ubicado en el Municipio Bolivariano Angostura, cuya información fue otorgada por la directora del plantel ciudadana Ligia Villazana cédula bajo el Nº V- 13.572.862. Cabe destacar que la ciudadana antes mencionada ha ejercido funciones como docente en el Ministerio para el poder Popular para la educación en la Institución educativa donde es nominalmente dependiente vale decir, Ciclo Básico “Francisco Javier Yánez”, posteriormente cumplió funciones en la U.E. “Pueblo Guri”, y actualmente se encuentra cumpliendo funciones en la E.B. “Juan Bautista González” institución adscrita al Municipio Escolar Heres Nº 05 ubicada en ciudad Bolívar (…)”. Asimismo, el referido organismo remitió posteriormente al a quo mediante oficio (cursantes al folio 262, II pieza) la siguiente información: “(…) Al respecto, se informa que la precitada ciudadana ingresó al presente Órgano Ministerial el 01/10/2012, ocupa un cargo nominal como Docente I/ aula, en la C-B, FRANCISCO J YANEZ, dependiente de la Zona Educativa del Estado Bolívar, código de dependencia 06 007918164, con una antigüedad de tres (3) años y once (11) meses, con treinta y seis (36) horas Docentes (…)”. Ahora bien, con las primeras resultas el remitente anexó registro de inasistencias laborales de la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, en el período de junio a octubre de 2013, desprendiéndose que la prenombrada no asistió a su lugar trabajo únicamente los días 7 y 17 hasta el 21 de junio, 4, 8, 9 y 19 de julio, 20, 23 y 25 de septiembre, 4, 7, 8, 14, 15, 25 y 28 de octubre hasta el 17 de noviembre. Así las cosas, de la prueba de informes en cuestión esta juzgadora observa que la misma guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que la hoy demandada-reconviniente desempeña el cargo de docente en una institución educativa en el estado Bolívar, laborando los meses de junio a octubre de 2013, con excepción de las referidas fechas.- Así se precisa.
• Dirección de Registros y Notarías del estado Bolívar adscrito al Ministerio del Poder Popular de Relaciones Interiores, Justicia y Paz, ubicado en Caracas, avenida Urdaneta, a los fines de que la referida entidad informara con relación a la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN: “(…) sobre cualquier adquisición o arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, ubicado en el Estado Bolívar, que haya celebrado en los últimos diez años (…)”. En este sentido, se observa que la Oficina de Consultoría Jurídica de SAREN, remitió al a quo mediante oficio No. 001539 (cursantes al folio 219, II pieza) copia certificada de dos (2) documentos protocolizados ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, vinculado con la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ, los cuales correspondiente al instrumento registrado en fecha 27 de agosto de 2009, a través del cual la prenombrada adquirió el inmueble objeto de la controversia. Ahora bien, de la prueba de informes en cuestión esta juzgadora observa que la misma guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que el inmueble objeto de la controversia le pertenece a la hoy demandada-reconviniente según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 27 de agosto de 2009.- Así se precisa.
• Departamento de Crédito del Banco de Venezuela, a los fines de que la referida entidad informara“(…) SOBRE LA FECHA DE APROBACIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO PARA LA CANCELACIÓN DEL PRECIO DE VENTA RESTANTE, relativo a un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº TC-9D ubicado en la Planta Nueve (9) de la Torre C del Conjunto Residencial Las Margaritas, situado en el lugar denominado Corralito, con frente a la carretera que conduce de Caracas a Los Teques, en Carrizal, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, POR PARTE DEL BANCO DE VENEZUELA, DESDE EL 26 DE MARZO DEL 2013, POR UN MONTO DE CRÉDITO DE BS. 111.864,00 Y UN MONTO DE SUBSIDIO OTORGADO POR EL ESTADO POR ADQUISICIÓN DE VIVIENDA POR LA CANTIDAD DE BS. 188.136,00, A NOMBRE DE YASMILE HERNANDEZ RONDO (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 215, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al tribunal de la causa que:“(…)Cumplimos con informarles que la ciudadana Yasmiles Coromoto Peraza Angulo, titular de la cédula de identidad Nº- 10.058.939, mantuvo una solicitud de crédito hipotecario FAOV para la adquisición de vivienda en fecha 13 de marzo del año 2013, aprobado por la cantidad de Bs. 111.864,00, ubicado en la Av. Principal Urbanización Los Vecinos, PB, Casa Nº 21, Parroquia Carrizal, Edo, Miranda, la cual fue desistida por el cliente y el expediente fue enviado a la agencia 691 La Casona, ubicada en la Carretera Panamericana C.C. La Casona II, Local 21, San Antonio de Los Altos (…)”. Ahora bien, de las resultas en cuestión se observa que el remitente indicó que efectivamente en fecha 13 de marzo de 2013, la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, solicitó un crédito hipotecario FAOV, el cual fue aprobado por un monto de Bs. 111.864,00; sin embargo, aun y cuando no señaló que el mismo fue para la adquisición de una vivienda constituida por una casa No. 21, ubicado en la Av. Principal Urbanización Los Vecinos, se observa que del cúmulo de probanzas consignadas por la demandante en todo el decurso del proceso, la entidad financiera en cuestión indicó acertadamente que el fin del crédito era la adquisición del inmueble objeto del presente juicio, lo cual así se tiene por entendido.- Así se precisa.
• Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que la referida entidad informara“(…) si por ante esta Oficina se consignó por parte de la Ciudadana (sic) YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO (…) los siguientes documentos: PRIMERO: Un Primer (sic) proyecto de Documento (sic) Definitivo (sic) de Venta (sic) y Traslativo (sic) de la Propiedad (sic) del apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº TC-9D, ubicado en la Planta (sic) Nueve (sic) (9) de la Torre C del Conjunto Residencial Las Margaritas, situado en el lugar denominado Corralito, con frente a la carretera que conduce de Caracas a Los Teques, en Carrizal, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, entre la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNANDEZ RONDÓN (…) en su carácter de VENDEDORA y la Ciudadana (sic) YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO (…) en su carácter de COMPRADORA, introducido en fecha 3 de junio de 2013, CON FECHA DE OTORGAMIENTO PARA EL DÍA JUEVES 06 DE JUNIO DEL 2013, que vencía el 03 de agosto de 2013, conjuntamente con todos los recaudos exigidos para su otorgamiento, el cual no puso protocolizarse por la inasistencia de la vendedora (…) ni el día de la firma en los días de prórroga para ello; SEGUNDO: Un segundo proyecto de Documento (sic) Definitivo (sic) de Venta (sic) y Traslativo (sic) de la Propiedad (sic) del apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº TC-9D (…) entre la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNANDEZ RONDÓN (…) en su carácter de VENDEDORA y la Ciudadana (sic) YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO (…) en su carácter de COMPRADORA, introducido en fecha 7 de agosto del 2013, con fecha otorgamiento para el día Lunes (sic) 12 de agosto de 2013, que vencía el 07 de octubre de 2013, conjuntamente con todos los recaudos exigidos para su otorgamiento, el cual no pudo protocolizar por la inasistencia de la vendedora, Ciudadana (sic) DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDON (…) TERCERO: Un Tercer (sic) proyecto de Documento (sic) Definitivo (sic) de Venta (sic) y Traslativo (sic) de la Propiedad (sic) del apartamento (…) introducido en fecha 8 de octubre de 2013, con fecha de otorgamiento para el día 11 de octubre de 2013, que vence el 08 de diciembre de 2013, conjuntamente con todos los recaudos exigidos para su otorgamiento, el cual no pudo protocolizarse por la inasistencia de la Ciudadana (sic) Vendedora (sic) DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDON (…) CUARTO: Así como cualquier otro proyecto de documento traslativo de la propiedad del identificado inmueble, por las mismas partes y tampoco haya podido protocolizarse (…)”.En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 202-207, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al tribunal de la causa que: “(…) se le informa que de acuerdo al Oficio en referencia se le suministra información donde se evidencia los trámites realizados por ante esta Oficina Registral por la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO titular de la Cédula de Identidad Nº V- 10.058.939, para la formalizar la inscripción de la Compra-Venta autenticado previamente por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías en fecha 13/03/2013 bajo el Nº 29, Tomo 51; los cuales se Remite Copias y se especifican a continuación: 1er Trámite Nº 229.2013.2.1681, en fecha lunes 03 de Junio de 2013 2do. Trámite Nº 229.2013.3.802, en fecha Miércoles 07 de Agosto de 2013 3er Trámite Nº 229.2013.4.190, en fecha Martes 08 de octubre de 2013 4to Trámite Nº 229.2013.4.1840, en fecha Viernes 13 de Diciembre de 2013 5to Trámite Nº 229.2014.2.461, en fecha Miércoles 30 de Abril de 2014 (...)”, y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, y la tiene como demostrativa que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante reconviniente- consignó ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda los recaudos necesarios para solicitar el trámite de protocolización de un documento de compra venta en las fecha 6 de junio, 7 de agoto, 8 de octubre, 13 de diciembre de 2013 y 30 de abril de 2014.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:

Ahora bien, revisadas las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte demandada no hizo valer ninguna probanza junto con la contestación a la demanda ni con la reconvención propuesta, así como tampoco promovió prueba alguna en la oportunidad legal correspondiente.- Así se precisa.
IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 30 de junio de 2017, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:
“(…) Examinadas como han sido las pruebas aportadas por las partes al proceso, pasa este Juzgado a emitir pronunciamiento sobre el mérito de la presente controversia en los términos siguientes:
Las partes involucradas en el presente juicio admiten que se encuentran vinculadas por un contrato que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con la Cédula Catastral No. 28750, distinguido con el No. TC-9D ubicado en la planta nueve (9) de la Torre C del Conjunto Residencial Las Margaritas, situado en el lugar denominado Corralito, con frente a la carretera que conduce de Caracas a Los Teques, en Carrizal, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene un área aproximada de noventa y cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (95,50 mts2), alinderado así: “NORTE: Hall de distribución, ascensores y apartamento TC-9-A, SUR: Con fachada sur de la torre, ESTE: con apartamento TC-9C, hall de distribución de la planta y OESTE: con fada oeste de la torre. A dicho apartamento le corresponde un puesto de estacionamiento, que está distinguido con el No. 9D-TC, que forma parte del inmueble y tiene un porcentaje en los deberes y derechos del condominio de cero enteros con quinientos cuarenta y siete mil ciento ochenta y tres millonésimas por ciento (0.547.183%) sobre las cargas y derechos de la comunidad, igualmente, admiten que la parte actora canceló como parte del precio pactado la suma de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000,oo), por lo que adeuda un saldo de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,oo), sin embargo, difieren en cuanto a la naturaleza del contrato suscrito así como respecto de a quien es atribuible el incumplimiento del contrato en referencia, toda vez que la parte accionante sostiene en su demanda que durante el tiempo de duración del contrato tramitó un crédito hipotecario para pagar el saldo del precio, mientras que la accionada expresa en su contestación que en el contrato no se pactó que el saldo del precio sería cancelado a través de un préstamo o crédito hipotecario. De otro lado, la parte actora alega en su libelo que el incumplimiento del contrato se debió a causas imputables a la demandada, toda vez que, a su decir, no hizo entrega de la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo y por no asistir a la firma del mismo en las oportunidades fijadas para ello. Por su parte, la accionada afirma en su contestación que el incumplimiento del contrato es imputable a la accionante, toda vez que ésta no tenía disponible el saldo el precio durante la vigencia del contrato suscrito.
A los fines de dilucidar tales aspectos, este Tribunal en cuanto a la naturaleza del contrato este Juzgado observa que, en el contrato en referencia si bien las partes lo califican de “opción de compra venta”, del contenido del mismo se desprende que tanto los contratantes, el precio y el objeto del contrato se encuentran plenamente determinados, así como también que la accionante canceló más del cincuenta por ciento del monto determinado como precio de la venta, tal y como lo reconociera la propia demandada en su contestación, tales características del contrato configuran una venta de un bien inmueble y no una opción de compraventa, por ende, no puede ser objeto de resolución de forma unilateral o de pleno derecho (existencia de una condición o cláusula resolutoria: pacto comisorio), toda vez que la solución que propone el artículo 1531 del Código Civil solo es aplicable a la venta de cosas muebles, de allí que las acciones en caso de incumplimiento de un contrato bilateral, como el de venta de un inmueble, son las contempladas en el artículo 1167 eiusdem, según el cual: “(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”, a fin de que un juez determine a quien es atribuible la inejecución de la obligación u obligaciones contenidas en el contrato, y así se establece.
Establecido lo anterior, corresponde determinar a quién es atribuible el incumplimiento del contrato en referencia, por lo que este Juzgado observa que, en el mismo las partes pactaron en su Cláusula Cuarta lo siguiente: “(…) La promitente vendedora y la promitente compradora convienen en que el plazo máximo para la realización de la venta ante el correspondiente Registro es de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, a partir de la fecha del otorgamiento del presente contrato en Notaría…”, y siendo que la autenticación del contrato se produjo el 13 de marzo de 2013, el lapso fijado y su prórroga vencían el 13 de julio de 2013 y así se establece. Ahora bien, la accionante en su demanda refiere que la vendedora no le hizo entrega de los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta definitivo, atinentes a los originales de la solvencia de derecho de frente, Registro de Vivienda Principal, Solvencia de Hidrocapital y RIF, conforme se obligó en la Cláusula Séptima del contrato, razón por la cual afirma que se vio obligada a obtener la certificación de gravamen del inmueble, la solvencia de derecho de frente, solvencia de aseo domiciliario y servicio de energía eléctrica, pero que no logró la emisión de la solvencia de Hidrocapital, pues, a su decir, se requiere para ello la solvencia de condominio del Conjunto Residencial Las Margaritas, ciertamente constan en autos documentales que evidencian que la demandante obtuvo la certificación de gravamen así como las solvencias de impuestos municipales y a la par, del contrato objeto del presente juicio correspondía a la accionada probar el cumplimiento de la obligación que asumiera en la Cláusula Séptima del mismo, conforme a las reglas de carga de la prueba a que se contraen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, cuestión que no hizo, lo que constituye un incumplimiento de los términos del contrato, por parte de la demandada, quien en el tiempo de vigencia del mismo debió aportar a la demandante toda la documentación que era necesaria para que ella hiciera, de forma oportuna, los trámites ante la Oficina de Registro, para lograr la protocolización del contrato de venta y así se establece.
De otro lado, la hoy accionante asumió, conforme a la cláusula segunda del contrato que, el saldo del precio, es decir, la suma de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.330.000,oo) serían cancelados, en dinero de curso legal, mediante cheque de gerencia en el momento de la protocolización del documento de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, si bien, expresamente no se indicó que el saldo del precio sería producto de un préstamo hipotecario, la obligación de la hoy demandante era tener disponible hasta la fecha de expiración del contrato la cantidad antes dicha, siendo así, de la prueba de informes evacuada al Banco de Venezuela, así como del printer cursante al folio 59, se desprende que la accionante obtuvo crédito hipotecario en fecha 26 de marzo de 2013, el cual fue aprobado por la suma de CIENTO ONCE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 111.864,oo) y al adminicular esto con el resultado de la prueba de informes dirigida al Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de cuyo contenido se desprende que el primer trámite realizado por la demandante ante la referida Oficina de Registro para formalizar la compra venta del inmueble fue efectuado el 3 de junio de 2013, es decir, dentro del lapso de vigencia del contrato suscrito por las partes, a pesar de no haber obtenido, de manos, de la hoy accionada las documentales que resultaban necesarias para el otorgamiento del documento definitivo, demuestran que la hoy demandante desplegó acciones tendientes a cumplir con el contrato a que se contrae el presente juicio, por lo que se reitera que la demandada incumplió con la “previa entrega” de los recaudos exigidos para la protocolización del contrato definitivo de venta, estipulación pactada en el Contrato de Opción de Compra Venta (Cláusula Séptima), cuya ejecución hoy peticiona la accionante y así se establece.
En lo que respecta a la no disponibilidad del saldo del precio alegada por la parte accionada como causa del, supuesto, incumplimiento del contrato, por parte de la hoy accionante, se observa que en el contrato en mención el cumplimiento de tal obligación es exigible para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, lo que no se llevó a cabo en la oportunidad pactada por la inasistencia de la parte demandada a las oportunidades fijadas para el otorgamiento y que se desprenden de la prueba de informes evacuada a la Oficina de Registro, cursante al folio 202 de la pieza II del expediente y así se establece.
Por las consideraciones anteriormente expuestas, la demanda por cumplimiento de contrato planteada por la parte accionante debe prosperar y así será determinado en la dispositiva del presente fallo y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.058.939, en contra de la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, de nacionalidad venezolana, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 15.969.525 y consecuentemente, se condena a la demandada a transferir en forma registral, a favor de la demandante la propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. TC-9D ubicado en la planta nueve (9) de la Torre C del Conjunto Residencial Las Margaritas, situado en el lugar denominado Corralito, con frente a la carretera que conduce de Caracas a Los Teques, en Carrizal, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene un área aproximada de noventa y cinco metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (95,50 mts2), alinderado así: “NORTE: Hall de distribución, ascensores y apartamento TC-9-A, SUR: Con fachada sur de la torre, ESTE: con apartamento TC-9C, hall de distribución de la planta y OESTE: con fada oeste de la torre. A dicho apartamento le corresponde un puesto de estacionamiento, que está distinguido con el No. 9D-TC, que forma parte del inmueble y tiene un porcentaje en los deberes y derechos del condominio de cero enteros con quinientos cuarenta y siete mil ciento ochenta y tres millonésimas por ciento (0.547.183%) sobre las cargas y derechos de la comunidad. En el entendido que de no dar cumplimiento voluntario a esta determinación, este fallo producirá los efectos del contrato no suscrito, previo pago por parte de la accionante del saldo del precio pactado en el contrato de opción de compra venta, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el Artículo (sic) 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA.

ESCRITO DE INFORMES:
Mediante escrito consignado en fecha 23 de octubre de 2017 (inserto al folio 314-321, II pieza), el abogado en ejercicio LUIS ALFREDO ARANDA DÍAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la PARTE DEMANDADA, ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ; procedió alegar como primer punto la inadmisibilidad de la demanda bajo el fundamento de que los efectos del cumplimiento del contrato de opción de compra venta peticionados por la demandante, comportan la consecuente desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante vendedor, y que por cuanto no consta en autos el agotamiento de la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda Hábitat, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, solicita la anulación de la sentencia recurrida incluyéndose el auto de admisión de la demanda; seguidamente, señaló que el a quo incurrió en una falta de pronunciamiento sobre los argumentos realizados en la contestación a la demanda referente a que la actora no cumplió con el pago exacto de la totalidad de la obligación en el contrato y sobre la contradicción sostenida en cuanto a que el documento definitivo de venta no pudo ser suscrito por causas imputables a la vendedora, puesto que la misma –a su decir- no podía verificarse sino hasta el 30 de junio de 2013. Asimismo, alegó el vicio de incongruencia del fallo por cuanto el cognoscitivo no se pronunció en ningún momento con respecto a la reconvención planteada por resolución de contrato, y en virtud de ello solicitó sea declarado con lugar el presente recurso de apelación y en consecuencia, se revoque el fallo apelado, se anulen las actuaciones ejecutas en la causa incluyendo el auto de admisión y se condene en costas a la parte perdidosa.
Por su parte, el abogado en ejercicio ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, actuando en representación judicial de la PARTE ACTORA, ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, en fecha 10 de noviembre de 2017 (inserto al folio 322-324, III pieza), presentó escrito de informes, a través del cual alegó su ratificación a la sentencia recurrida y señaló que en virtud de que la demandada incumplió con la entrega de los documentos a que se había obligado a entregar a los fines de cumplir con los requisitos exigidos por el Registro Inmobiliario respectivo para protocolizar el documento definitivo de compra venta, su defendida diligentemente procedió a tramitar por cuenta propia dichos documentos a fin de poder tramitarlos por ante dicho Registro, por lo que solicitó sea ratificada la sentencia dictada por el tribunal de la causa.

ESCRITO DE OBSERVACIONES:
Por su parte, el abogado en ejercicio LUIS ALFREDO ARANDA DIAS, actuando en representación judicial de la PARTE DEMANDADA, presentó escrito de observaciones a los informes de su contraparte en fecha 24 de noviembre de 2017 (inserto al folio 2-3, III pieza), a través del cual adujo -entre otras cosas- que el precio pactado sería cancelado el día de la venta, no siéndole informado que el remanente sería cancelado con préstamo bancario, y que aún cuando presuntamente el documento definitivo de compra venta fue procesado en varias oportunidades por el registro público respectivo, en ninguna parte de los autos se refleja cuál era la modalidad de pago y los datos de la misma en el documento en cuestión; en consecuencia, señala que una vez expirada la opción sería a todas luces excusable la falta de la hoy actora en pretender que se cumpla con la transferencia de la propiedad objeto de la convención, solicitando procesamiento de documento sin los debidos recaudos exigidos, incumpliendo así de esta manera las resoluciones relativas a protocolización de documentos dictadas por el SAREN. Asimismo, alegó que no quedó debidamente demostrado que el crédito bancario fue aprobado antes del vencimiento del término para la cancelación del precio, resultan así, falso de toda falsedad la totalidad de los alegatos esgrimidos por la recurrida, por lo que solicita se desechen las impugnaciones al presente recurso de apelación y el mismo sea declarado con lugar en la definitivo con la accesoria declaratoria de sin lugar la demanda principal.
Seguido a ello, el abogado en ejercicio ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, actuando en representación judicial de la PARTE ACTORA, presentó su respectivo escrito de observaciones a los informes de la parte demandada en fecha 24 de noviembre de 2017; a través del cual adujo -entre otras cosas- que ratificaba en todas y cada una de sus partes, los argumentos aducidos por el a quo que dieron origen a la sentencia definitiva de fecha 30 de junio de 2017, a favor de su representada; asimismo, señaló que ha quedado suficientemente demostrado durante la etapa probatoria y a través de la prueba de informes emanada del Ministerio del Poder Popular para la Educación, que la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, presta servicios como docente, en la E.B. Juan Bautista González, instituto adscrito al Municipio Escolar Heres Nº 5, ubicada en ciudad Bolívar, por lo que –a su decir- la demandada no se encontraba, ni para el momento ni durante el transcurso de la presente demanda, habitando o residenciada en el apartamento objeto del litigio; razón por la cual mal podría invocar a su favor la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda y por lo tanto no procede el desalojo arbitrario y así solicito sea declarado, siendo la entrega que surge del bien, consecuencia de la declaratoria con lugar de la acción de cumplimiento de contrato.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de junio de 2017, a través del cual declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO contra la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, y en consecuencia, ordenó a la demandada a trasferir en forma registral a favor de la demandante la propiedad del inmueble constituido objeto de la controversia; siendo ello así quien decide estima necesario realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se observa que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA a la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, sosteniendo para ello que en fecha 13 de marzo de 2013, suscribió con la demandada un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº TC-9D, ubicado en la planta nueve de la torre C del Conjunto Residencial Las Margaritas, situado en Corralito con frente a la carretera que conduce de Caracas a Los Teques, en el Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, en el cual se fijó como precio de venta la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00) de los cuales entregó en ese acto como inicial y parte de pago, la suma de seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 620.000,00). Asimismo, indicó que la vendedora se comprometió a entregarle posteriormente en el registro en original, solvencia de derecho de frente, registro de vivienda principal, solvencia de hidrocapital y Registro de Información Fiscal, todo ello, para la protocolización de la venta definitiva, con por lo menos diez (10) días hábiles previos a la firma ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, fijándose para tal acto un lapso de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, venciendo así dicho convenio en fecha 13 de julio de 2013. No obstante a ello, señaló que a pesar de que la demandada no entregó la totalidad de los documentos requeridos para el otorgamiento y protocolización del documento definitivo de venta, se vio en la obligación de solicitar, tramitar y cancelar en nombre de la vendedora la declaración y pago de tributo por enajenación de inmuebles para personas naturales, que era y es total responsabilidad y obligación de la vendedora. Seguido a ello, alegó que solicitó un crédito a los fines de cancelar el precio de la venta siendo el mismo aprobado por el Banco de Venezuela en fecha 26 de marzo de 2013, por la suma de ciento once mil ochocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 111.864,00) más un monto subsidiado por el Estado Bolivariano de Venezuela por la cantidad de ciento ochenta y ocho mil ciento treinta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 188.136,00) más el aporte con dinero de su propio peculio por el monto de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) para cumplir la diferencia restante al momento de la protocolización; de igual forma, expresó que la vendedora inexplicablemente hizo caso omiso del llamado para que se presentara y consignara los recaudos restantes a la fecha del otorgamiento fijado ante la oficina de registro público en fecha 12 de agosto de 2013 y en fecha 6 de junio de 2013, con lo cual dicho otorgamiento no se pudo realizar, siendo indispensable la solvencia con las cuotas de condominio del Conjunto Residencial Las Margaritas para poder tramitar la solvencia de Hidrocapital cuyos pagos de condominio no puede ser efectuado por terceras personas ajenas o sin autorización de los propietarios, por lo que aduce que hasta la presente fecha, ha sido imposible la expedición de la misma. Por consiguiente, manifestó que la vendedora a pesar de haber transcurrido tiempo suficiente para ello, y de llamadas verbales y telefónicas, en vista de su interés como compradora de finiquitar la negociación y pagar el saldo restante, no ha adelantado las gestiones o pasos necesarios para la debida formalización de la venta, por lo que tiene conocimiento vía telefónicamente de que la vendedora le manifestó que formalizaría la misma si se le incrementaba al precio de la venta la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), lo cual –a su decir- es una contravención y franca violación al documento autenticado, por lo que la demanda para que cumpla las obligaciones a que se comprometió en el contrato de opción de compra venta celebrado el 13 de marzo del 2013, en lo que respecta a la venta de la totalidad de sus derechos sobre el inmueble referido, cancelando la diferencia del precio convenido en el acto de otorgamiento del documento público definitivo.
A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, la representación judicial de la parte demandada ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, en la oportunidad para contestar la demanda, negó, rechazó y contradijo la presente demanda por no ser ciertos los hechos y el derecho fundamentados por la actor en su libelo, en virtud que ésta –a su decir- no cumplió con el pago exacto de la totalidad de la obligación sobre el apartamento objeto del presente litigio, debido a que si bien la demandante efectuó un pago por la cantidad de seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 620.000,00) en fecha 13 de marzo de 2013 (día de la suscripción del compromiso de compra venta), el resto de la cantidad tenía que ser cancelado a los noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos, es decir hasta el 13 de julio de 2013, lo cual –a su decir- la compradora no hizo. Asimismo, indicó que no pactaron que el precio restante lo cancelaría la compradora con crédito hipotecario, siendo así, posterior a la suscripción del compromiso, cuando la parte actora decidió solicitar un préstamo al Banco de Venezuela, quien no le manifestó de manera escrita la probación, el rechazo o la no aprobación de la solicitud dentro del lapso que estipula la ley, es decir, noventa (90) días continuos hasta la fecha de la presente demanda; además de que no se desprende de autos, cheque de gerencia (medio de pago) que haga presumir la intención de la actora de cancelar el restante del precio convenido en moneda de curso legal. Seguido a ello, indicó que posterior a la suscripción de la opción, la compradora se comunicó con su defendida una sola vez vía telefónica, haciéndole saber la tramitación de un supuesto crédito, el cual –a su decir- no fue aprobado tempestivamente, contradiciendo a su vez que el documento definitivo de compra venta no pudo ser suscrito por causas imputables a la vendedora ya que –según su decir- la venta no podía verificarse si hasta el 13 de junio de 2013, y la accionante no contaba con los recursos para cancelar el precio adeudado, ni manifestó el status de la solicitud de crédito que había hecho al Banco de Venezuela, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda y en consecuencia se condena en costas a la parte actora.
Visto los términos controvertidos en el presente juicio anteriormente expuestos, esta juzgadora estima pronunciarse previamente al fondo del asunto, en lo que respecta a los distintos alegatos planteados por el apoderado judicial de la parte demanda en su escrito de informes presentado ante esta alzada, observándose para ello en primer lugar, que fue alegada la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA bajo el fundamento de que “(…) los efectos del cumplimiento del contrato de opción de compra venta comporta la transferencia registral de la propiedad y la consecuente desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante vendedor; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita (…)”, solicitando así, la anulación de todas las actuaciones realizadas en el presente proceso incluyendo el auto de admisión de la demanda.
Ahora bien, quien decide, observa de la revisión exhaustiva realizada a las actas procesales que rielan en el presente expediente que, en fecha 8 de octubre de 2015, el tribunal de la causa mediante decisión, declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, bajo el fundamento de que la parte actora debió agotar el procedimiento previo administrativo ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat antes de incoar la presente acción judicial (folio 304-323, I pieza); observándose que una vez recurrida la referida decisión, esta alzada mediante sentencia dictada el 25 de enero de 2016, revocó la misma y ordenó la continuación del juicio, determinando que el caso de marras no se encontraban los supuestos previstos en el Decreto de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas para agotar la vía administrativa previa a la judicial (folios 36-44, II pieza). En virtud de ello, se puede determino que sólo es totalmente improcedente pretender la modificación o revisión de la referida decisión emitida por este mismo tribunal mediante el presente recurso de apelación contra una sentencia distinta, sino que además constituye un desgaste al aparato jurisdiccional el tener que pronunciarse sobre tales alegatos expuestos por el apoderado de la parte demandada, planteados sin asidero jurídico válido, demostrándose con ello únicamente su descontento con la decisión interlocutoria no favorable en esa oportunidad lo cual no puede ser subsanable ni estudiado en esta oportunidad, por consiguiente, esta juzgadora DESECHA la defensa de inadmisibilidad de la demanda alegada por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para presentar escritos de informes ante esta alzada.- Así se establece.
Asimismo, se observa que la parte demandada señaló en su escrito de informe que el a quo incurrió en una FALTA DE PRONUNCIAMIENTO sobre los argumentos realizados en la contestación a la demanda referente a que la actora no cumplió con el pago exacto de la totalidad de la obligación en el contrato y sobre la contradicción sostenida en cuanto a que el documento definitivo de venta no pudo ser suscrito por causas imputables a la vendedora, puesto que la misma –a su decir- no podía verificarse sino hasta el 30 de junio de 2013. En este sentido, esta alzada observa que si bien la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda formuló las referidas afirmaciones, el tribunal de la causa efectivamente se pronunció sobre las mismas al concluir –entre otras cosas- que el “(…) constan en autos documentales que evidencian que la demandante obtuvo la certificación de gravamen así como las solvencias de impuestos municipales y a la par, del contrato objeto del presente juicio correspondía a la accionada probar el cumplimiento de la obligación que asumiera en la Cláusula Séptima del mismo (…) cuestión que no hizo, lo que constituye un incumplimiento de los términos del contrato, por parte de la demandada, quien en el tiempo de vigencia del mismo debió aportar a la demandante toda la documentación que era necesaria para que ella hiciera, de forma oportuna, los trámites ante la Oficina de Registro, para lograr la protocolización del contrato de venta (…) En lo que respecta a la no disponibilidad del saldo del precio alegada por la parte accionada como causa del, supuesto, incumplimiento del contrato, por parte de la hoy accionante, se observa que en el contrato en mención el cumplimiento de tal obligación es exigible para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, lo que no se llevó a cabo en la oportunidad pactada por la inasistencia de la parte demandada a las oportunidades fijadas para el otorgamiento y que se desprenden de la prueba de informes evacuada a la Oficina de Registro, cursante al folio 202 de la pieza II del expediente (…)”.
Por lo antes expuesto concluye esta alzada, que en el caso planteado no hubo ninguna infracción, debido a que los alegatos expuestos durante el proceso fueron resueltos por el a quo, quien determinó que la demandante-reconvenida cumplió con sus obligaciones contenidas en el contrato de opción, cuyo documento definitivo de venta no se pudo protocolizar por causas imputables a la demandada, quien no asistió a la fecha pautado para ello, razón suficiente para DESECHAR del proceso los alegatos en cuestión.- Así se establece.
Por último, la representación judicial de la parte demandada ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, en su escrito de informes presentado ante esta alzada alegó el vicio de INCONGRUENCIA DEL FALLO por cuanto el cognoscitivo no se pronunció en ningún momento con respecto a la reconvención planteada por resolución de contrato, y en virtud de ello solicitó sea declarado con lugar el presente recurso de apelación y en consecuencia, se revoque el fallo apelado, se anulen las actuaciones ejecutas en la causa incluyendo el auto de admisión y se condene en costas a la parte perdidosa. En virtud de ello esta juzgadora debe indicar que si bien es cierto se desprende de la revisión minuciosa al fallo apelado, el cognoscitivo prescindió de emitir pronunciamiento sobre la procedencia o no de la reconvención que por resolución de contrato fuere incoada en el presente juicio, lo que conduce a una infalible nulidad de la decisión recurrida, esta juzgadora debe advertir que de conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, la declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa no será motivo de reposición de ésta, debiendo por ende el tribunal resolver también sobre el fondo de litigio; consecuentemente, se tiene entonces que al haber el a quo realizado un análisis de fondo que agota el grado de jurisdicción, y por cuanto esta juzgadora adquirió plena jurisdicción en segundo grado sobre el presente asunto se encuentra plenamente ajustada de pronunciarse al respecto sin necesidad de ordenar una eventual reposición de la causa y consecuente nulidad de las actuaciones ocurridas. De esta manera, quien decide a fin de darle aplicación al principio de economía procesal y al efecto devolutivo de la apelación, que es la revisión del mérito de la cuestión apelada, procederá a reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, como que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, y el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso; debiendo en consecuencia DESECHARSE del proceso las peticiones formuladas por el apoderado judicial de la parte demandada respecto a la incongruencia del fallo apelado y su consecuente nulidad.- Así se establece.
Resuelto lo anterior, este tribunal superior pasar a revisar el FONDO DEL ASUNTO controvertido, bajo las siguientes consideraciones:
Así las cosas, en vista que el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de opción de compra venta, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente dejarse sentado lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional pasar a verificar la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al PRIMER REQUISITO, referente a la existencia de un contrato bilateral, se observa que cursa a los autos, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de marzo de 2013, quedando inserto bajo el Nº 29, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaria, al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; lográndose constatar del mismo, que la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN (aquí demandada, en carácter de promitente vendedora) dio en opción a compra a la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO (aquí demandante en carácter de promitente compradora), un bien inmueble de su propiedad destinado a vivienda principal, constituido por un apartamento distinguido con el Nº TC-9D, ubicado en la planta nueve de la torre C, del Conjunto Residencial Las Margaritas situado en el lugar denominado Corralito, con frente a la carretera que conduce de Caracas a Los Teques, Carrizal del estado Miranda, ello por el precio de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00), de los cuales la hoy demandante declaró haber cancelado en ese acto la suma de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES) (Bs. 620.000,00), cancelados de la siguiente manera: a) QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 570.000,00), mediante cheque de gerencia No. 00001784 del Banco de Venezuela cuenta Nº 01020691000000022021, de fecha 27/02/2013; y, b) CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en cheque Nº 63003906 del Banco de Venezuela, cuenta corriente Nº 01020691050000017297 de fecha 24/02/2013, los cuales serían imputados como parte de pago del precio de venta estipulado; comprometiéndose a que la diferencia del monto por la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00), serían cancelados en dinero de curso legal, mediante cheque de gerencia, al momento de la protocolización de la venta definitiva, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la autenticación del contrato, es decir, desde el 13 de marzo de 2013, venciendo en consecuencia el día 11 de julio de 2013.
Asimismo, si bien se establecieron las referidas obligaciones por parte de la demandante, se observa además que en el contrato de opción de compraventa, la futura vendedora se comprometió en hacer entrega en original y ante el Registro Público de los documentos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, a saber, la solvencia de Derecho de Frente, Registro de Vivienda Principal, solvencia de Hidrocapital y Registro de Información Fiscal (R.I.F.), ello por lo menos con una anticipación de diez (10) días hábiles previos a la firma fijada por el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro estado Bolivariano de Miranda. Así las cosas, siendo entonces que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, estableciéndose a su vez las obligaciones de cada contratante; en consecuencia, queda cumplido el primer requisito bajo análisis para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato, referente a la existencia de la relación contractual entre las partes intervinientes en el juicio.- Así se precisa.
En este mismo orden de ideas, se tiene que respecto al SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de la presente acción, a saber, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones, vale la pena destacar que éste elemento no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil –ya transcrito-; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
Ahora bien, adentrándonos al caso de marras observamos que la aquí demandante incoó la presente acción de cumplimiento de contrato bajo el fundamento de que la demandada en su carácter de futura vendedora, no sólo dejó de entregarle los recaudos a que se había comprometido para la protocolización de la venta definitiva del inmueble, sino que además a pesar de haberse obtenido en fechas 6 de junio y 12 de agosto de 2013, la oportunidad para el otorgamiento del documento fijado por la oficina de registro público, la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, no compareció ni consignó el recaudo faltante, a saber, la solvencia de Hidrocapital; ahora bien, este tribunal superior con apego a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, pasa de seguida a revisar los términos en los cuales las partes intervinientes en el presente proceso desarrollaron el contrato cuya cumplimiento se persigue (cursante a los folios 40-47, I pieza del expediente), lo cual se hace de seguida:
“(…) PRIMERA: Por medio del presente contrato “LA PROMITENTE VENDEDORA” se obliga a vender y “LA PROMITENTE COMPRADORA” se obliga a comprar, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº TC-9D, ubicado en la planta Nueve (sic) (9) de la torre C, del conjunto (sic) Residencial Las Margaritas, situado en el lugar denominado Corralito, con frente a la carretera que conduce de Caracas a Los Teques Jurisdicción del antes Distrito Guaicaipuro (hoy Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda). El cual me pertenece según consta en el documento Registrado (sic) en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 27 de Agosto (sic) del 2009, bajo el número 2009.1611, asiento (sic) Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 229.13.17.1.602 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2009. Identificado con el Numero Catastral: 21028 TIENE UN AREA (sic) APROXIMADA DE NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS (sic) (95,50 MTS2) (…)
SEGUNDA: El precio por el cual “LA PROMITENTE COMPRADORA” se compromete a comprar el inmueble antes descrito es por la suma de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 950.000,00), suma ésta que “LA PROMITENTE COMPRADORA” pagará a “LA PROMITENTE VENDEDORA” de la siguiente manera: SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (sic) (Bs.-620.000,00) en el momento de la firma del presente Documento (sic) y los restantes TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 330.000,00) serán cancelados, en dinero de curso legal, mediante cheque de gerencia en el momento de la protocolización del documento de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.
TERCERO: LA PROMITENTE VENDEDORA” declara recibir en este acto de “LA PROMITENTE COMPRADORA” la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 570.000,00), mediante cheque de Gerencia (sic) del Banco de Venezuela de Fecha (sic) 27/02/2013 Nro de cheque 00001784 Cuenta (sic) Nº 01020691000000022021 y CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 50.000,00) en Cheque (sic) Nº 63003906 del Banco de Venezuela, cuenta corriente Nº 01020691050000017297 de fecha 24/02/2013, suma entregada a la firma de la presente Opción (sic) a Compra (sic), la cual es recibida en la calidad de garantía de la operación aquí convenida y que se imputara como parte de pago del precio de venta estipulado en la cláusula anterior al momento de la protocolización del documento definitivo de venta de propiedad. Todos los gastos que ocasioné (sic) la negociación del apartamento serán por cuenta de “LA PROMITENTE COMPRADORA”, incluyendo gastos de notaría y traslado, pago de planilla de liquidación de derechos de registro, presentación de documento de venta, habilitación.
CUARTA: “LA PROMITENTE VENDEDORA” Y “LA PROMITENTE COMPRADORA”, Convienen (sic) en que el plazo máximo para la realización de la Venta (sic) ante el correspondiente Registro (sic) en de NOVENTA (90) DIAS (sic) CONTINUOS (sic) MAS TREINTA (30) DIAS CONTINUOS (sic) DE PRORROGA (sic), a partir de la fecha del otorgamiento del presente contrato ante Notaría.
QUINTA: “LA PROMITENTE COMPRADORA” acepta que en Caso (sic) de no realizar el pago descrito en la Cláusula (sic) SEGUNDA, en el plazo convenido, por causas imputables a ella, “LA PROMITENTE VENDEDORA”, podrán dar por resuelto el presente contrato por incumplimiento de “LA PROMITENTE COMPRADORA” y retener y hacer suya la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 60.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, devolviéndole a “LA PROMITENTE COMPRADORA” la cantidad restante de lo aportado por ella, lo que es igual a QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 560.000,00).
SEXTA: Igualmente si el incumplimiento fuera por causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA” ésta estará en la obligación de devolverle a “LA PROMITENTE COMPRADORA” la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 60.000,00) adicionales a la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs.- 620.000,00), entregados en este acto; como indemnización por los daños y perjuicios causados si fuere el caso, tanto la restitución de la cantidad aquí recibida por este documento así como la equivalente a la indemnización por los daños y perjuicios causados deberá entregar a “LA PROMITENTE COMPRADORA” dentro del termino (sic) de Quince (sic) (15) días continuos y consecutivos contados a partir de la solicitud de Resolución (sic) de Contrato (sic).
SEPTIMA (sic): “LA PROMITENTE VENDEDORA”, entrega en este acto a documento de Propiedad (sic), Cedulas (sic) de Identidad (sic), Carta (sic) Catastral (sic), Solvencia de Derecho de Frente, Documento de Condominio y posteriormente se entregara (sic) en el Registro en Originales (sic) La (sic) Solvencia de Derecho de Frente, Registro de Vivienda Principal, Solvencia de Hidrocapital y R.I.F, para la protocolización de la venta definitiva por lo menos con una anticipación de diez (10) días hábiles (previos) a la firma ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro Estado Bolivariano de Miranda (…)”.

De la relación contractual transcrita, se desprenden las distintas obligaciones contraídas por las partes, evidenciándose que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –parte demandante-, en su carácter de futura compradora tenía la obligación de pagar el precio convenido y la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN –parte demandada- en su carácter de propietaria y futura vendedora, tenía la obligación de entregarle en original la solvencia de Derecho de Frente, Registro de Vivienda Principal, solvencia de Hidrocapital y Registro de Información Fiscal (R.I.F.), para la protocolización de la venta definitiva por lo menos con una anticipación de diez (10) días hábiles previos a la firma ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro estado Bolivariano de Miranda. Al respecto, la parte actora si bien alegó haber cumplido sus respectivas obligaciones, se observa que en la oportunidad de contestar, el apoderado judicial de la demandada reconoció la existencia del contrato y los términos allí convenidos, señalando que no se logró la venta definitiva en cuestión por causa imputable a la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, quien –a su decir- no contaba con los recursos necesarios para cancelar el precio adeudado para el 13 de junio de 2013, ni manifestó el status de la solicitud de crédito que había hecho al Banco de Venezuela.
Así las cosas, partiendo del hecho de que de la parte que incumpla sus obligaciones derivadas del mismo contrato que pretende su cumplimiento, no tiene derecho a pedir éste, se observa en el caso de autos que el precio convenido por las partes contratantes por concepto de venta del inmueble objeto del juicio, fue de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00), de los cuales declararon las partes mediante el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de marzo de 2013, quedando inserto bajo el Nº 29, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa notaria, cancelar y recibir en ese acto la suma de seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 620.000,00), quedando la cantidad restante de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00), para ser cancelada al momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto de la controversia, estableciendo para ello en su cláusula CUARTA, un plazo se noventa (90) días continuos, prorrogable por treinta (30) días continuos más, a partir de la autenticación y firma del documento, evidenciándose entonces que el referido lapso venció el 11 de julio de 2013. En virtud de ello, se observa de la revisión a las actas procesales que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, a los fines de cumplir con su obligación de pagar el saldo restante, consignó las siguientes documentales: a) dos (2) HISTÓRICOS DE SOLICITUD DE CRÉDITO expedidos por el Banco de Venezuela en fechas 24 de octubre y 13 de septiembre de 2013, del cual se desprende que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante reconvenida- solicitó un crédito por trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), siendo aprobado una cantidad de ciento once mil ochocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 111.864,00) y una suma por subsidio de ciento ochenta y ocho mil ciento treinta y seis bolívares (Bs. 188.136,00); asimismo, se desprende que el referido crédito fue aprobado en fecha 26 de marzo de 2013 (folios 59 y 90, I pieza); b) CONSULTA HIPOTECARIO DE SOLICITUD DE CRÉDITO expedido por el Banco de Venezuela en fecha 13 de septiembre de 2013, del cual se desprende que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante reconvenida-, solicitó un crédito por trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), para la adquisición de vivienda, siendo programa la firma del documento definitivo de fecha para el 13 de septiembre de 2013 (folio 92 I pieza); c) HISTÓRICO DE SOLICITUD DE CRÉDITO expedido por el Banco de Venezuela en fecha 20 de marzo de 2013, del cual se desprende que la solicitud de crédito de la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, por trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) para adquisición de vivienda, había sido recibido por el comité en la referida fecha (folio 157, II pieza); y d) PRUEBA DE INFORMES dirigida al Departamento de Crédito del Banco de Venezuela, de cuyas resultas se observa que efectivamente en fecha 13 de marzo de 2013, la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, solicitó un crédito hipotecario FAOV, el cual fue aprobado con fondos FAOV por un monto de Bs. 111.864,00. De las documentales antes señaladas se observa que ciertamente tal y como lo adujo la parte demandante, el Banco de Venezuela, Banco Universal, S.A., le aprobó un crédito por la cantidad total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), en fecha 26 de marzo de 2013, es decir, antes de la finalización del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio, pudiéndose inferir entonces que la actora disponía de la mayor parte del saldo restante para el cumplimiento de su obligación contraída referente al pago del precio adeudado.
Ahora bien, aun cuando se desprende de los autos que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, efectivamente solicitó, tramitó y obtuvo la aprobación de un crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela para cancelar el saldo restante del precio convenido en el contrato, es de indicar que la parte demandada, adujo en su contestación que “(…) en ninguna parte del contenido de la convención objeto de la presente demanda se pactó que el restante adeudado se cancelaría con crédito hipotecario concedido por institución bancaria alguna (...)”; al respecto, vale señalar que ciertamente en el contrato de opción de compra venta no se dispuso que la cantidad restante de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00) fuera cancelada mediante crédito bancario, no obstante, en dicho contrato tampoco se previno lo contrario, por lo que resultaría totalmente injusto sostener que por el hecho de no especificarse el modo de pago, la obtención por parte de la futura compradora de los recursos necesarios a través de un crédito hipotecario o cualquier otro mecanismo, no debería considerarse como válido o eficaz de satisfacer el pago convenido, sumado al hecho de que el apoderado de la demandada en la contestación a la demanda señaló que la actora “(…) sólo se comunicó con mi representada en una sola oportunidad haciéndole saber la tramitación de un supuesto crédito (…)”, por lo que queda fehacientemente demostrado que la demandada tenía pleno conocimiento de que la actora se encontraba tramitando un crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela, Banco Universal, consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, en su condición de futura vendedora consintió que la relación contractual se sujetara a la aprobación del crédito hipotecario en comento, pues no señaló ni probó lo contrario. Aún más, cuando de los autos quedó demostrado que el crédito bancario en cuestión le fue aprobado a la demandada antes del vencimiento del contrato con los recursos bajados del órgano respectivo, e incluso se procedió a la fijación de la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta antes del plazo convenido, por lo que resultaría totalmente absurdo y contradictorio a toda lógica que el interés del vendedor sea la cancelación de la deuda en efectivo, que por su naturaleza es fungible, careciendo de interés para el acreedor si dicho dinero proviene de un préstamo bancario o de otra fuente lícita, siempre y cuando reciba el pago en las condiciones de cantidad, tiempo, modo y lugar pactadas; en tal sentido quedan desvirtuadas los afirmaciones en cuestión.- Así se precisa.
En este mismo orden, se observa entonces que era obligación de la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN –parte demandada- en su carácter de propietaria y futura vendedora, de entregarle en original a la hoy demandante, la solvencia de Derecho de Frente, Registro de Vivienda Principal, solvencia de Hidrocapital y Registro de Información Fiscal (R.I.F.), para la protocolización de la venta definitiva por lo menos con una anticipación de diez (10) días hábiles previos a la firma ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro estado Bolivariano de Miranda; sin embargo, la parte actora expuso en su libelo que la prenombrada incumplió con tales obligaciones debiendo por su parte realizar las diligencias pertinentes para la obtención de los recaudos necesarios, tales como la certificación de gravamen, la declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, el certificado de solvencia por concepto de aseo urbano y domiciliario, el pago por la constancia catastral y solvencia para inmuebles y la cancelación del suministro de energía eléctrica y aseo; sin embargo, señaló la demandante que para la protocolización respectiva era necesaria la consignación de la solvencia de Hidrocapital, lo cual podía ser obtenido únicamente por la propietaria del inmueble, circunstancias éstas que en modo alguno quedaron desvirtuadas por la demandada, puesto que ésta debió demostrar en el decurso del juicio que efectivamente cumplió con su obligación de entregar los referidos recaudos con una anticipación de diez (10) días hábiles a la firma del documento definitivo, lo cual no hizo, ni constituyó elementos probatorios suficientes que demostraran las defensas aducidas en su escrito de contestación, incumpliendo de esta manera con la carga que impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, del cual se deprende que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.- Así se precisa.
Aunado a ello, se observa que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, a fin de dar continuidad con la negociación en cuestión, solicitó ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda la fijación del acto de otorgamiento del documento definitivo de venta, evidenciándose de los autos la CONSTANCIA DE RECEPCIÓN expedida por el aludido Registro Público en fecha 3 de junio de 2013 (folio 62, I pieza), a través de la cual se observa que la demandante, presentó una serie de recaudos a los fines de protocolizar una venta definitiva, siéndole otorgado la fecha para tal acto el 6 de junio de 2013; es decir, antes del vencimiento del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue (11 de julio de 2013). Asimismo, se observa que la parte actora presentó y obtuvo posteriormente varias fechas para la protocolización del documento en cuestión, lo cual fuere así indicado por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, mediante PRUEBA DE INFORMES cursante a los folios 202 al 207 de la II pieza del expediente, indicando que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO –aquí demandante reconviniente- consignó ante dicha oficina los recaudos necesarios para solicitar el trámite de protocolización de un documento de compra venta en las fecha 6 de junio, 7 de agosto, 8 de octubre, 13 de diciembre de 2013 y 30 de abril de 2014; pudiéndose concluir entonces que en ninguna de las referidas oportunidades se llevó a cabo la definitiva conclusión de la negociación por cuanto la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, no se presentó al acto.
A mayor abundamiento, debe resaltarse que el apoderado judicial de la accionada en el escrito de contestación a la demanda señaló que la actora no consignó el cheque de gerencia por el restante del precio convenido el día 13 de junio de 2013 (fecha la cual –a su decir- vencía el contrato) ante la oficina de registro para el otorgamiento del documento definitivo de venta; al respecto, cabe señalar en primer lugar que la vigencia del contrato pactada entre las partes, no fue un término sino un lapso, por lo que perfectamente se podía verificar el cumplimiento de las obligaciones contraídas antes del vencimiento del contrato, a saber, el 11 de julio de 2013. No obstante a ello, se desprende que de ser cierto lo aducido por la demandada, ésta no demostró si quiera la intención de cumplir con su principal obligación que era la venta del inmueble, pues para la fecha de otorgamiento fijada por el registro, vale señalar, el 6 de junio de 2013 y para el vencimiento del contrato, la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, se encontraba laborando en el interior del país, lo cual se evidencia de la PRUEBA DE INFORMES remitida al tribunal de la causa por la gerencia de recursos humanos del Ministerio del Poder Popular para la Educación (inserta al folio 251-258, II pieza), quien indicó que la prenombrada se desempeña como docente en el ciclo básico “Francisco Javier Yánez”, ubicado en la parroquia Barcelona, calle Miranda, población de la Paragua, Municipio Bolivariano Angostura del estado Bolívar, exponiendo además que durante el mes de junio y julio del año 2013, únicamente se ausentó los días 7, 17 hasta el 21 de junio, y 4, 8, 9 y 19 de julio; todo lo cual genera la certeza de que si la demandada fuese tenido el propósito de cumplir sus obligaciones, se hubiera por lo menos presentado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda al término del contrato pactado, lo cual no hizo porque incluso se encontraba laborando en un estado distante por demasía de aquel donde se encuentra el inmueble objeto del litigio.
En conclusión, evidenciándose con lo antes transcrito que el crédito hipotecario solicitado por la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, fue aprobado dentro del lapso establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pretende, es decir, dentro de los ciento veinte días (120) siguientes, contados a partir del 13 de marzo de 2013, fecha en que se celebró dicha convención; no siéndole exigible a la futura compradora notificar sobre la fecha y hora en la cual se efectuaría la protocolización, ya que ello no fue contractualmente establecido; y en virtud que, en el caso de marras la demora en finiquitar la venta no le es imputable a la actora, pues ésta efectuó todas las gestiones pertinentes (pagaron la cantidad establecida como inicial, tramitaron tempestivamente crédito hipotecario a los fines de pagar el precio restante de la venta e incluso solicitaron la fijación del acto de protocolización del documento definitivo de venta ante el registro), puede quien aquí suscribe concluir que fue por la conducta desplegada por la demandada al no comparecer ante la Oficina Registral para la protocolización de la venta definitiva, que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso no alcanzó su fin.- Así se establece.
Consecuentemente este juzgado superior con apego a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos y partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietaria y oferente incumplió con sus obligaciones contractuales, específicamente, con su obligación de entregar los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta y con su deber de acudir ante la Oficina de Registro Respectiva para la firma definitiva del documento en cuestión, desplegando así una conducta contraria a lo contractualmente acordado.
En efecto, siendo que resulta atribuible a la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, que el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 13 de marzo de 2013, haya fenecido sin haber alcanzado su objetivo, pues la prenombrado evidentemente incumplió con sus obligaciones contractuales, mientras que la demandante ejecutó todas sus obligaciones tal como fueron convenidas; por tanto, en vista de que las afirmaciones hechas por la demandante no fueron desvirtuadas de ninguna manera por la demandada conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.- Así se establece.
Así las cosas, quien aquí suscribe partiendo de las circunstancias propias del presente expediente, considera que la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO contra la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ, es PROCEDENTE en derecho; motivo por el cual se ordena a la parte demandada proceda a realizar a favor de la demandante, la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº TC-9D, ubicado en la planta nueve (9) de la torre C, del Conjunto Residencial Las Margaritas, situado en el lugar denominado Corralito, con frente a la carretera que conduce de Caracas a Los Teques, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, alinderado de la siguiente manera: “Norte: Halla de distribución, ascensores y apartamento Nº TC-9-A; Sur: Con fachada sur de la torre; Este: Con apartamento TC-9-C hall de distribución de la planta; y Oeste: Con fachada oeste de la torre A. Asimismo, se ordena a la demandada hacer entrega a la demandante de las solvencias y recaudos vigentes y necesarios para la protocolización del documento de venta, ello en el entendido de que a falta de cumplimiento voluntario de tales obligaciones, la referida queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de la demandada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la demandante, la parte actora deberá pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00), a favor de la demandada, y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN.
Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, procedió a ejercer reconvención o mutua petición contra la actora por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; sosteniendo para ello que en fecha 13 de marzo de 2013, su representada suscribió un contrato con la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, sobre un inmueble destinado a vivienda constituido por un apartamento distinguido con el Nº TC-9-D, ubicado en la planta Nº 9 de la torre C, del Conjunto Residencial Las Margaritas, en el lugar denominado Corralito con frente a la Carretera que conduce de Caracas a Los Teques, Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, no dando cumplimiento la prenombrada a las cláusulas segunda y cuarta del contrato de opción de compra venta, puesto que la parte compradora efectuó un pago por la cantidad de seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 620.000,00) en fecha 13 de marzo de 2013, pero que con respecto al resto de la cantidad convenida, es decir, la cantidad de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00), que tenía que ser cancelada a los 120 días continuos, vale señalar hasta el 13 de junio de 2013, la compradora no canceló el mismo. Bajo tales afirmaciones, señaló que en el caso de marras de materializó el supuesto de hecho de incumplimiento imputable a la compradora que hace nacer la posibilidad de pedir la resolución del contrato además de retener para sí una cantidad por concepto de indemnización de daños y perjuicios equivalentes a sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) y repetirle la cantidad de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00).
Por su parte, la demandante-reconvenida negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho alegados por ser falso, tendencioso, alejado y distorsionador de la realidad con respecto a que no haya dado cumplimiento a las cláusulas segunda y cuarta del contrato de opción compra venta, así como que no haya efectuado el pago restante por el precio convenido, materializándose un supuesto incumplimiento imputable a su representada. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que la parte demandada trate de fundamentar la indemnización de daños y perjuicios en el contenido de la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, que ordena la retención de la cantidad de Bs. 60.000,00, por causa imputable a la compradora y la devolución de la cantidad de Bs. 560.000,00. Seguidamente, invocó los alegatos y afirmaciones expuestas en el libelo de la demanda principal y finalmente solicitó sea declarada sin lugar la reconvención y con lugar la acción de cumplimiento de contrato.
En tal sentido, quien aquí suscribe a los fines de emitir pronunciamiento respecto al fondo de los hechos controvertidos, debe en principio establecer que: “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365).
Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente: “(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)”. (Negrita y subrayado de este Tribunal). De allí que, la reconvención consiste en la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia.
Ahora bien, en vista que en el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por resolución de contrato al considerar que existe incumplimiento por parte de ésta última en cuanto a la falta de pago del precio convenido en el contrato de opción de compra venta celebrado el 13 de marzo de 2013; y en vista que, la reconviniente no aportó ningún instrumento probatorio que respaldara tales afirmaciones de hecho, aunado a que quedó plenamente determinado en el juicio principal que la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, no incumplió con ninguna de sus obligaciones, sino que por el contrario, fue la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ, quien en su condición de promitente vendedora incumplió con su obligación de vender el inmueble objeto del proceso, dejando incluso de hacer entrega de los documentos faltantes para la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto del litigio, ello en contravención con lo previsto el contrato en cuestión, consecuentemente, lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta.- Así se establece.
Así las cosas, quien aquí suscribe declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio LUIS ALFREDO ARANDA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de junio de 2017; y en virtud de ello, SE CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO contra la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ; y SIN LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentara la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN contra la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, todos identificados en autos; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio LUIS ALFREDO ARANDA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de junio de 2017; y en virtud de ello, SE CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO contra la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ; motivo por el cual se ordena a la parte demandada proceda a realizar a favor de la demandante, la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº TC-9D, ubicado en la planta nueve (9) de la torre C, del Conjunto Residencial Las Margaritas, situado en el lugar denominado Corralito, con frente a la carretera que conduce de Caracas a Los Teques, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, alinderado de la siguiente manera: “Norte: Halla de distribución, ascensores y apartamento Nº TC-9-A; Sur: Con fachada sur de la torre; Este: Con apartamento TC-9-C hall de distribución de la planta, Oeste: Con fachada oeste de la torre A. Asimismo, se ordena a la demandada hacer entrega a la demandante de las solvencias y recaudos vigentes y necesarios para la protocolización del documento de venta, ello en el entendido de que a falta de cumplimiento voluntario de tales obligaciones, la referida queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de la demandada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la demandante, la parte actora deberá pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00), a favor de la demandada, y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada la ciudadana DAYANA CAROLINA HERNÁNDEZ RONDÓN contra la ciudadana YASMILE COROMOTO PERAZA ANGULO, plenamente identificadas en autos.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada-reconviniente, por haber resultado vencida.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los nueve (09) días del mes de febrero del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

ZBD/lag.-/ad
Exp. No. 17-9261.