REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL .






REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Los Teques, 12 de julio de 2018.-
208º y 159º

Verificada como ha sido en fecha 09 de julio de 2018, el acto de la Audiencia Preliminar, con la concurrencia del abogado RUBEN DARIO MORANTE HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.637, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOAO TEIXEIRA COELHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.458.486, parte actora, no compareciendo la parte demandada Sociedad Mercantil IDA SPORT C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22 de septiembre de 1999, bajo el Nº 53, tomo 55-A Cto., ni por si, ni por medio de su apoderado judicial abogado ENRIQUE DE JESÚS ANDREA GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.306, en el presente juicio que por DESALOJO, este Tribunal de conformidad con lo pautado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, pasa hacer la fijación de los hechos y el establecimiento de los límites de la controversia, al efecto se señala lo siguiente:

DE LA FIJACIÓN DE LOS HECHOS:
En su libelo de demanda la parte actora señala lo siguiente:

1.- Que por documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Bolivariano Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en fecha tres (03) de noviembre de dos mil catorce (2014), el cual, quedó anotado bajo el número: 005, tomo: 0371, de los libros de autenticaciones respectivos, en la condición de arrendador, celebré contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “IDA SPORT C.A.” inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha veintidós (22) de septiembre de mil novecientos noventa y nueve (1999), la cual quedó anotada bajo el número: 53, tomo : 55-A Cto; en la condición de arrendataria, representada en dicho acto, por su Presidente, ciudadana: YDA RIZZO DE RESTIFO, italiana, mayor de edad, de este domicilio, identificada con la cédula de identidad número: E-917.384. 2.- Que conforme a la cláusula tercera el contrato de arrendamiento supra indicado, tiene por objeto, un (01) local comercial signado con el número ocho (8), y una mini tienda distinguida con el alfanumérico 4-B, los cuales, se encuentran integrados y están ubicados en el nivel Bermúdez del “Centro Comercial Paseo Boyacá” situado entre avenida Bermúdez y calle Boyacá, sector “El Llano” Los Teques, Municipio Bolivariano Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones, damos aquí íntegramente por reproducidos. 3.-Que el contenido de la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento antes mencionado, el inmueble arrendado tiene por objeto la “…compra y venta de ropa y todo lo relacionado con uniformes en general…” motivo por el cual, huelga decir que por la naturaleza del arriendo, el contrato se encuentra regido por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial que entró en vigencia el veintitrés (23) de mayo de dos mil catorce (2014), asimismo que en la cláusula séptima acordaron el canon de arrendamiento por DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00) y en la cláusula quinta establecieron como término de duración del contrato un (01) año fijo improrrogable, contados entre el primero (1º) de noviembre de 2014, hasta el 31 de octubre de 2015, ambas fechas inclusive. 4.- Que a partir del 1 de noviembre de 2015, sin acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, comenzó a transcurrir la prórroga legal arrendaticia, prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, la cual tendría 02 años producto de la relación contractual arrendaticia que a través de distintos contratos de arrendamiento, data del 1 de enero de 2008, prórroga legal que venció el pasado 31 de octubre de 2017, sin que la arrendataria hubiere hecho entrega del inmueble que ocupa. 5.- Con lo argumentado demanda en forma principal el desalojo de los inmuebles arrendados, constituido por un (01) local comercial signado con el número ocho (8), y una mini tienda distinguida con el alfanumérico 4-B, los cuales, se encuentran integrados y están ubicados en el nivel Bermúdez del “Centro Comercial Paseo Boyacá” situado entre avenida Bermúdez y calle Boyacá, sector “El Llano” Los Teques, Municipio Bolivariano Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones, libres de bienes, personas y en perfectas condiciones de habitabilidad; en forma subsidiaria por concepto de daños y perjuicios la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (BS. 600,00) diarios, derivado de la ocupación extracontractual del inmueble, calculados desde el 31 de octubre de 2017, fecha de vencimiento de la prórroga legal, hasta que se dicte sentencia definitiva de última instancia; por concepto de daños y perjuicios los intereses que moratorios que genere la cantidad demandada, a razón de la rata legal, hasta que se dicte sentencia definitiva de última instancia, todo derivado de la mora acumulada; por concepto de daños y perjuicios en el pago de la corrección o actualización monetaria (indexación), generados por la cantidad demandada, calculados desde la fecha de la interposición de la demanda, hasta que se dicte sentencia definitiva de última instancia, esto, producto de la pérdida del valor adquisitivo de nuestro signo monetario en razón de la inflación, así como las costas y costos que genere la demanda.

Por su parte y en el escrito de contestación a la demanda, inserto en los folios del 44 al 46, con sus respectivos vueltos, el abogado ENRIQUE DE JESÚS ANDREA GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.306, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil IDA SPORT C.A, estando dentro de la oportunidad procesal, para dar contestación a la demanda, señala lo siguiente:

“(…) PRIMERO: Niego, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto la pretensión de la demanda incoada en contra de mi representado, como los supuestos para apoyarla, por ser falso y temerario lo expuesto por la parte demandante.
SEGUNDO: Que es cierto que mi representada suscribió con la parte demandante, sendos contratos de arrendamiento, los cuales tienen por objeto un local comercial distinguido con el número 8, y una mini tienda distinguida con el número alfanumérico 4-B, los cuales se encuentran integrados y están ubicados en el nivel Bermúdez del Centro Comercial Paseo Boyacá, situado entre avenida Bermúdez y calle Boyacá, sector “El Llano” Los Teques, Municipio Bolivariano Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda.
TERCERO: Que es cierto público y notorio que mi representada quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada, por lo que se hizo presumir la renovación del contrato de forma autentica y que el mismo sería regido en relación a los contratos celebrados sin determinación de tiempo, tal como lo señala el artículo 1600 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1614 eluden, por cuanto el arrendador no realizó oposición de forma alguna que persuadiera o dejara ver de forma expresa a mi representado que estuviese incurso en algún error, por lo cual el arrendatario nunca ha dejado de cumplir con las obligaciones que se derivan de la relación arrendataria que sostienen las partes.
Ahora bien, una vez culminada la referida prórroga legal, la interposición de la demanda ocurrió posterior al lapso de CUARENTA Y CINCO (45) días que ha establecido la doctrina, para interponer la misma, o sea ocurrió OCHENTA Y TRES DIAS (83) posteriores al vencimiento de la prorroga legal, aunado a que mi representada (arrendador) continúo ocupando el inmueble arrendado, de modo que ante tal situación considero oportuno formular un análisis con la finalidad de demostrar que en el presente caso operó la tácita reconducción alegada por esta representación, ya que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes a tiempo determinado, con el cual el demandante fundamentó la presente acción se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, razón por la que resulta necesario señalar lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil,…”
…De la norma transcrita ut supra se desprende que al expirarse el tiempo fijado en el contrato de arrendamiento y el arrendatario queda en posesión de la cosa arrendada, se presumirá que el contrato de arrendamiento quedara renovado, por tanto dicha norma contiene y regula lo que la doctrina denomina la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado a uno a tiempo indeterminado, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias: a) Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado; b) Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente; c) Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.
En este orden de ideas, en el presente caso se puede verificar que operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 25 de Noviembre del 2014, se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, motivo que satisface el primer requisito. En cuanto al segundo de los requisitos el cual deviene de que si el inquilino continúo ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente, se observa que la duración del contrato suscrito fue establecido por un período de UN (01) año fijo, contados a partir del 01 de Noviembre de 2014 hasta el 31 de Octubre del 2015, más dos (2) años de prórroga legal que comenzaría a transcurrir a partir del 31 de Octubre del 2015 hasta el 31 de Octubre de 2017, por cuanto la relación contractual arrendaticia data del 01 de Enero del 2008, constatándose que efectivamente la parte demandada hoy inquilino continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente; y sobre el tercer y último requisito, tendiente a la falta de oposición por parte del propietario a que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, evidenciándose que la parte demandante no realizó ninguna actividad o conducta destinada a obtener la entrega material del inmueble.
Ahora bien, en virtud de que en el presente caso una vez vencido el término natural del contrato de arrendamiento convenido entre las partes y de la prórroga legal la cual operaba de pleno derecho, mi representado continuo ocupando el inmueble objeto del presente litigio, la pasividad en la que incurrió el arrendador en permitir la permanencia de mi representado (arrendatario) en el inmueble arrendado una vez fenecido dicho término lo cual trae como consecuencia la renovación de dicho contrato; no obstante a ello, al evidenciarse que la presente demanda fue incoada el 23 de enero del 2018, esto es ochenta y tres días (83) días después al vencimiento del término de la prórroga legal la cual feneció el 31 de octubre del 2017, siendo ese el tiempo que dejó transcurrir la parte demandante hoy arrendador, para intentar la demanda, es por lo que considero oportuno destacar que la doctrina ha establecido que el arrendador deberá intentar la acción de cumplimiento de contrato dentro de los cuarenta y cinco días siguientes al vencimiento de la prorroga legal a los fines de impedir que opere la tácita reconducción; de este modo debe concluirse que efectivamente se configuró la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.600 del Código Civil, pues, a juicio de esta representación el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, y por tanto la entrega material del inmueble en cuestión a que se refiere este juicio sólo podrá ser demandada a través de una demanda de desalojo basada en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la mencionada Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Establecido lo anterior, es evidente que en el presente caso la demanda incoada resultaba inadmisible, tal y como lo ha establecido el Juzgado Superior en innumerables fallos, y como lo ha establecido el Tribunal de la causa, toda vez que se demandó el cumplimiento de un contrato de arrendamiento que se encontraba indeterminado, en virtud de que la prorroga (sic) legal ejercida había fenecido, por tanto lo que debía demandarse era el desalojo, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues, ésta última acción se encuentra exclusivamente destinada a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado-ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, y así lo ha considerado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de mayo de 2010, caso: AGOSTINHO JORGE VIEIRA y JOSÉ MANUEL FERNÁNDES (sic), contra la decisión dictada el 26 de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
CUARTO: Doy por contestada la demanda, por considerar que operó la tácita reconducción, conforme lo establecen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, en concordancia con los artículos 506 y 510 el Código de Procedimiento Civil y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. (…)”. (Sic).

En el acto de la Audiencia Preliminar, celebrado en fecha 09 de julio de 2018, cursante al folios 96, comparecieron como se indicó inicialmente el abogado RUBEN DARIO MORANTE HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.637, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOAO TEIXEIRA COELHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.458.486, parte actora, no compareciendo la parte demandada, Sociedad Mercantil IDA SPORT C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22 de septiembre de 1999, bajo el Nº 53, tomo 55-A Cto., ni por si, ni por medio de su apoderado judicial abogado ENRIQUE DE JESÚS ANDREA GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.306. Seguidamente, el apoderado judicial de la parte actora, a solicitud de la Juez de este Despacho, procedió a realizar una exposición oral respecto de las afirmaciones de hecho contenidas en su demanda, así como de las pruebas que aportó al presente proceso y las que promovió su contraparte, de la forma siguiente: “…Ratifico el argumento libelado, relativo a que, en el caso concreto la prórroga legal venció de pleno derecho el 31 de octubre de 2017, sin que hubiere acuerdo de prórroga o renovación entre las partes conforme a lo establecido en el artículo 40, literal G de la Ley de Arrendamiento para Uso Comercial, así mismo, impugno en este acto los bauches bancarios consignados por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación por no ajustarse a los parámetros de Ley, establecidos en el artículo 22, numeral 3, del mismo compendio normativo supra indicado, por tal motivo solicito a este Juzgado que en la oportunidad correspondiente estime con lugar la demanda. Ratifico la promoción del contrato de arrendamiento promovido junto al texto libelado sobre el cual ambas partes estamos contestes al haber sido ofrecido desde el punto de vista probatorio por la representación judicial de la contraparte, igualmente rechazo que en el caso concreto haya operado la tácita conducción alegada en el escrito de la contestación de la demanda, mucho menos en base a un hecho doctrinario haya entrado en vigencia con posterioridad del texto normativo atinente, el cual insisto en sus artículos 40.G y 22.3, los cuales pautan de manera explícita la regulación del arrendamiento después de vencido su término y concluida la prorroga legal, es todo”.

Quedan así explanados los hechos controvertidos, en consecuencia el Juez como director del proceso, tiene la obligación de mantener y proteger las garantías constitucionalmente establecidas, evitando extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales que puedan generar un estado de indefensión a las partes involucradas en el juicio. La tutela judicial efectiva, conocida también como la garantía constitucional que encuentra su razón de ser, en que la justicia es uno de los valores fundamentales presentes en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social, por lo tanto, las normas constitucionales contienen una obligación expresa para el Juez de interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema de derecho, que persiguen hacer efectiva la justicia, en consecuencia este Tribunal de conformidad con lo pautado en el Tercer Aparte del Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal fija un plazo de cinco (5) días de despacho siguientes a la presente fecha, para la promoción de pruebas del mérito de la causa.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,


Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA.



LA SECRETARIA,


Abg. HILDA NAVARRO

THA/HN/Damelis
Exp. Nro. 17-10097