TSJ Regiones - Decisión

En el día de Despacho de hoy, miércoles dieciocho de julio de dos mil dieciocho (18/07/2018), siendo las diez horas de la mañana (10:00 a.m.), hora y oportunidad fijada por este Órgano Jurisdiccional mediante auto dictado en fecha doce del presente mes y año (12/07/2018), inserto al folio ciento cuarenta y cuatro (F.144) para que tenga lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR en el presente juicio, de DESALOJO, incoado por la Sociedad de Comercio “FRANCISCO ANDRADE & CIA, S.A.” contra la Sociedad de Comercio “INVERSIONES CHAFET AGWE C.A”, constituidos en la Sala del despacho de este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, prevista para el efecto, la Juez Dra. ANDREA DEL C. ALCALA PINTO, la Secretaria Abogada OMAIRA MATERANO NUÑEZ, y el Alguacil del Tribunal JEINNER BLANCO, previo anuncio del acto por el Alguacil a las puertas del Tribunal en la forma de Ley, haciéndose presente el ciudadano: JESUS RAFAEL ACOSTA ESPINOZA venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número V-6.843.777, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 46.929, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, y por la otra el ciudadano: LUIS MARTIN ALBARRAN CHEBEIR, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número V-15.368.909 conjuntamente con el ciudadano EDUARDO JOSE HERRERA OCHOA, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número V-5.885.402, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 37.708, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente. Seguidamente se le concede la palabra al apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida quien expone: “En primer término ratifico en todas y cada una de sus partes la demanda que dio inicio a este juicio; segundo hechos en que no convengo con la demandada: es falso que la demandada hubiera cancelado los cánones de arrendamiento demandados como insolventes, es falso que mi representada hubiera recibido en su cuenta los pagos que supuestamente realizo la demandada. Es falso que mi representada hubiere aceptado la insolvencia de la demandada ya que nunca se le presentaron las supuestas transferencias realizadas y por tal motivo mi representado nunca emito recibo alguno por concepto de cancelación de alquileres, servicio de mantenimiento y vigilancia. A todo evento impugno los supuestos pagos realizados por la demandada por ser estos extemporáneos y en todo caso haber sido realizado de manera distinta a la contractual prevista. Es falso que el local ocupado por la demandada hubiera sido objeto de saqueo. Es falso que el listado de bienes presentados por la demandada en su escrito de contestación hubieren pertenecido a la demandada o hubieren estado en el local objeto de arrendamiento, Es falso que mi representada adeude a la demandada cantidad alguna de dinero por concepto de sobre alquileres causados con ocasión a la presunta relación laboral que según el decir de la demandada mantenía con mi representada, ya que nunca existió alguna relación laboral y en todo caso de haber existido ésta, cualquier reclamación que pudiera existir debió realizarse en la jurisdicción laboral y no en una reconvención en vía civil. Es falso que mi representada hubiere recibido algún tipo de pago con ocasión a los servicios de vigilancia demandados como insolventes a través de la empresa POVO TABUA C.A., en todo caso la factura consignada por la demandada del presunto pago de esos servicios deben ser dejadas sin efectos por este despacho por ser simples copias, no contener sellos ni firmas del presunto emisor, y por no ser ratificadas en juicio por la prueba testifical tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por ser documento proveniente de terceros que no son partes del juicio, es falso que las copias simples consignadas por la demandada correspondan al local objeto de la demanda; hecho en que convengo con la demandada: que el contrato que rige las relaciones entre las partes es el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 6/8/2008, convengo con la parte demandada en que de conforme con la clausula quinta del contrato el pago por concepto de arrendamiento, servicios y vigilancia se debe realizar en forma mensual, convengo con la demandada en que de conformidad con la clausula tercera del contrato, cualquier daño que pueda sufrir el arrendador con ocasión a causas provenientes de terceros no causan ninguna obligación en contra de mi representada todo por demás de conformidad con lo dispuesto en el articulo 1.591 del Código Civil, consigno en este acto escrito contentivo de la exposición que antecede.” Es todo. Seguidamente se le concede la palabra al apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente quien expone: “En resguardo al derecho a la defensa de mi representada insisto y ratifico en todas y cada unas de sus partes el escrito de contestación de la demanda y los documentos promovidos en el mismo así como la reconvención interpuesta y debidamente admitida por este Tribunal, a todo evento los hechos en que no convengo insisto en los pagos de los cánones de arrendamiento, servicio de vigilancia y mantenimiento que se realizaron mediante transferencia bancaria a una cuenta donde el arrendador es su único titular conforme lo contempla el articulo 27 del Decreto de la Ley de Regulación de Arrendamiento de Locales Comerciales, insisto que los pagos realizados vía transferencia fueron realizados de manera exitosa y transferencia a la cuenta del arrendador, insisto que el arrendador posterior a la presunta insolvencia del 2017, posterior a esa fecha le emito comunicaciones a mi representada que le informaba nuevas condiciones para la cancelación de los pagos de arrendamiento y donde se designo incluso un representante de la empresa para efectuar dichos cobros cuya empresa representante del arrendador después que supuestamente había dejado de trabajar con el arrendador siguió cobrando los pagos relativos a vigilancia y mantenimiento que incluso emitió factura por los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2017 y enero 2018, cuya factura como representante del arrendador en resguardo de mi representada fueron realizadas vía transferencia donde el único titular es el arrendador tal como se señalo en el escrito de la demanda, dejo constancia que el arrendador conforme al articulo 10 del citado decreto, incumplió con su obligación, incumplió con el uso, goce pacifico del inmueble arrendado, insisto que los saqueos que se suscitaron en el año pasado 2017 en la ciudad de Los Teques que afecto indubitablemente el local arrendado que fue producto de saqueos cuyos hechos es publico, notorio y comunicacional, debidamente reseñado por la prensa nacional y dado que el arrendador cobraba dentro de los cánones de arrendamiento los servicios de vigilancia y seguridad del Centro Comercial y del local arrendado, es lo que nos lleva a concluir que el arrendador incumplió con lo señalado en el articulo 10, de garantizar el uso y goce pacifico, que la afectación es de tal magnitud que hasta la presente fecha no se ha podido aperturar el negocio que funcionaba en dicho local pero a pesar de se consignaron con la contestación de la demanda las transferencias y depósitos bancarios hasta el mes de junio de 2018, con respecto a la reconvención insisto en dicha demanda y solicito que se acepto la declaración voluntaria que hizo el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida en el sentido que nunca han tenido una resolución administrativa que haya fijado el canon de arrendamiento conforme a los parámetros del decreto antes citado de la ley que rige la materia en el caso que nos ocupa, insisto en la relación contractual que existe entre las partes que por un error de transcripción se coloco laboral pero por todo es conocido que estamos en la jurisdicción civil, y la presente demanda corresponde a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, insisto en que la representante del arrendador denominado POVO TABUA C.A., en su carácter de representante recibió pagos por servicios de vigilancia y mantenimiento a mi representada cuyas facturas fueron consignadas en el expediente con la contestación de la demanda cuyas facturas fueron elaboradas y expedidas por dicho representante en factura legal con cobro de IVA, facturas debidamente autorizadas por el SENIAT cuya factura y el relleno de las mismas es una atribución enteramente responsabilidad del representante de la empresa del arrendador POVO TABUA C.A., falso que hayamos consignado una factura donde se deja constancia de la recepción de unos pagos por vigilancia por una empresa denominada POVO TABUA C.A.,, según el dicho por la representación judicial de la parte reconvenida, en todo caso me reservo la potestad, de consignar los originales de dichos documentos , en los hechos que convenimos y aceptamos que entre las partes hay un contrato de arrendamiento por el local comercial señalado en la contestación de la demanda que conforme expresa la voluntad de las partes y de lo contenido en la clausula cuarta de dicho convenio las partes le dieron la cualidad o carácter de contrato a tiempo determinado cuya posesión de la finalización del primer lapso anual fue aceptado por el arrendamiento, convengo en que dicho contrato conforme a la jurisprudencia reiterada de nuestro máximo Tribunal así como el carácter de orden público de nuestro ordenamiento jurídico se realizo una tacita reconducción mediante el cual el contrato se renueva con el mismo plazo inicial que había fijado las partes inicialmente, vale decir anualmente, incluso me reservo la potestad de consignar una comunicación emanada por el arrendador emitida a mi representada mediante la cual le notifica que el contrato había vencido en una de los lapsos anuales fijados que este quedaba renovado por 1 año mas donde en el mismo escrito fijaba el canon de arrendamiento de manera unilateral impuesta subjetiva y sin respeto a las normas que rige la materia que señala de manera precisa como deben acordarse entre las partes el incremento de los cánones de arrendamiento, convengo en las transferencias bancarias consignadas por la parte demandante-reconvenido en su libelo de la demanda donde las consigna para demostrar pagos de cánones de arrendamiento de mi representada en años anteriores, específicamente 2015-2016 donde queda evidenciado que la cuenta donde hace la transferencia por dicho concepto es la misma cuenta corriente que mi representada consigno a nombre del arrendador como único titular por concepto también de cánones de arrendamiento pero que el apoderado de la parte demandante-reconvenida impugna estas transferencias, por ultimo con respecto al escrito de contestación de la reconvención con el respeto que se merece el distinguido colega apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida pareciera estar un poco confuso, repetitivo, incoherente donde hay una hoja que se repite y no se puede comprender cuales son los alegatos expuestos por el mismo, pero sin embargo como señale supra insisto en la confesión de la parte reconvenida que señala que no tiene ninguna resolución administrativa que haya autorizado el incremento del canon de arrendamiento donde forzosamente debemos concluir que estamos en presencia de cobro de sobre alquileres que precisamente están demandados en la reconvención dado que no existe entre las parte en forma expresa, concluyo con el hecho cierto q el arrendador conforme al decreto de la ley que rige la materia en su disposición primera no adecuó el contrato que tenía suscrito con mi representada a los nuevos parámetros de dicha normativa legal como expresamente lo exige y lo contempla dicha ley por lo que quedo mi representada en un estado de indefensión por el evidente incumplimiento del arrendador de no adecuar el contrato y no puede pretender en arrendatario demandante-reconvenido transformar el contrato a tiempo determinado a indeterminado de manera subjetiva unilateral y evidentemente interesada y además con ello pretender fundamentar la demanda de desalojo cuando en los contratos entre las partes y en este contrato es igual y ambas partes tienen obligaciones y derechos que forzosamente deben cumplir. Es todo”. Seguidamente la parte demandante-reconvenido hace uso de su derecho a réplica y lo hace en los siguientes términos: “ Tal como lo expone la parte demandada no existe una regulación expedida por el órgano competente que determine el monto a pagar por concepto de alquiler, presupuesto procesal este determinante e indispensable para poder solicitar el reintegro sobre alquileres de hecho la parte demandada debió adjuntar de mutua petición como documento fundamental de la demanda necesario para la admisión de la misma de conformidad con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la resolución administrativa que fije el alquiler solo así podíamos saber si se cobro un alquiler distinto al regulado, en el caso de autos las partes tal como lo dispone la ley especial que rige la materia de mutuo y común acuerdo siempre fijaron el canon de arrendamiento. Con lo que respecta a la naturaleza del contrato se puede observar del alegato de la demandada que esta confunde la figura de renovación automática del contrato la cual sucede cuando la misma se prevé en el cuerpo del arrendamiento caso en el cual las renovaciones son automáticas y por el mismo tiempo establecido en el contrato inicial, en el caso que nos ocupa nos encontramos en un contrato a termino fijo y una vez vencido este la parte siguió ocupando el inmueble todo lo cual encuadra perfectamente en el supuesto de hecho previsto y consagrado en el artículo 1.614 del Código Civil vigente el cual con absoluta claridad dispone que en caso de vencerse el plazo fijo y continuar el arrendado ocupando el inmueble ocurre la tacita reconducción lo que jurídicamente quiere decir que siguen vigentes todas las normas de la convención arrendaticia menos la relativa a su duración ya que el contrato futuro se debe considerar a tiempo indeterminado, a todo evento en la actualidad la vigencia de lo que sucedía en épocas anteriores la naturaleza determina o indeterminado del contrato hoy en día no son relevantes a los efectos de la interposición de la acción de desalojo a la que se contrae el presente juicio. Es todo. Seguidamente la parte demandada-reconviniente hace uso de su derecho a réplica y lo hace en los siguientes términos: En atención a la contrarréplica del abogado apoderado de la contraparte forma parte de lo imposible que con la reconvención pudiéramos haber consignado una resolución administrativa que autorizara el incremento del canon de arrendamiento, si dicha resolución no existe conforme lo expresa y lo señala el apoderado en su exposición, por otra parte no se encuentra dentro de los linderos de la verdad que haya existido un común acuerdo entre las partes para incrementarlo que en todo caso ha debido ser promovido por la contraparte, por cuanto nuestro ordenamiento jurídico señala que el que alegue un hecho debe probarlo por tal motivo el canon de arrendamiento no ha debido ser aumentado de manera unilateral por el arrendador máxime cuando incumplió la norma contenida en la ley anterior y la ley actual que rige la materia que exige y señala un procedimiento especifico, claro para que se pueda dar entre las partes el aumento del canon de arrendamiento, sin lo cual ha debido seguir cobrando como canon de arrendamiento el monto inicial, por cuanto no puede refugiarse el arrendador en su incumplimiento de no solicitarlo ante los órganos competentes para aumentarlos fuera de los parámetros de dicha norma de manera unilateral y que imponía a mi representada, con relación al contrato a tiempo determinado, esa fue la voluntad inicial de las partes en el contrato de inicio que incluso así lo plasmaron en la cláusula cuarta del mismo, por lo que conforme a nuestro ordenamiento jurídico, a sentencias de nuestro máximo Tribunal y comunicación expresa emitida a mi representado operaban renovaciones del contrato con las mismas condiciones incluyendo el plazo anual que habían fijado las partes tal como se evidencia dentro del contenido de la jurisprudencia que me permití señalar en el escrito de la demanda, por lo que insisto en el carácter en el contrato a tiempo determinado de convenio arrendaticio que tiene unido a las partes debiendo por ultimo destacar que la presente demanda corresponde a una solicitud de desalojo en un contrato según el decir de la contraparte a tiempo indeterminado en cuya cualidad entre otras fundamenta su demanda, insisto en la reconvención formulado por la parte demandante ahora reconvenida, solicito la prosecución de la causa y la apertura del lapso probatorio conforme a la ley. Acto seguido, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procederá en su oportunidad a la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres días de despachos siguientes al de hoy para luego abrir el lapso de pruebas de cinco (05) días de despacho de promoción. Se deja constancia de haber recibido constante de dos (2) folios útiles, escrito de alegatos consignado por la parte demandante-reconvenida a los fines de que forme parte integrante de la presente acta. No habiendo nada más que tratar, se dio por concluido el acto. Finalmente y de conformidad con lo establecido en el Artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, se deja constancia de la imposibilidad de producir la audiencia en forma audiovisual, debido a la falta de los recursos necesarios para ello. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman, siendo las 11:10 a.m., haciéndose constar que la presente acta carece de enmiendas, borrones y tachaduras.-
LA JUEZ,

Dra. ANDREA DEL C. ALCALA PINTO

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE
DEMANDANTE-RECONVENIDA

Abogado: JESUS RAFAEL ACOSTA ESPINOZA

LUIS MARTIN ALBARRAN CHEBEIR

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE
DEMANDADA-RECONVINIENTE

Abogado: EDUARDO JOSE HERRERA OCHOA

La Secretaria,

Abg. OMAIRA MATERANO NUÑEZ

CMR/OMN
Expediente N° E-18-328