TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Los Teques, 19 de julio de 2018
208° y 159º
En horas de Despacho del día de hoy, jueves diecinueve de julio de dos mil diez y ocho (19/07/2018), siendo las diez horas de la mañana (10:00 a.m.,) día y hora fijada por auto de fecha 12 de julio de los corrientes, que riela al folio 49 de la pieza II para que tenga lugar la celebración de la AUDIENCIA DE JUICIO O DEBATE ORAL en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana GLORIA ISABEL SANCHEZ contra la ciudadana MARILUZ MALAVE DE MILLAN, la cual se sustancia en el expediente identificado con la sigla E-16-155, a tenor de lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Se constituyó la ciudadana Juez Dra. Andrea Alcalá Pinto, la Secretaria Abogada Omaira Materano Núñez, y el Alguacil Jeinner Blanco, se procedió a anunciar el acto en las puertas del Tribunal, estuvieron presentes la ciudadana GLORIA ISABEL SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.074.355, asistida judicialmente por el abogado GERMAN JOSÉ FIGUEROA BARRETO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 87.541, en su carácter de Defensor Judicial en materia inquilinaria, parte actora, asimismo se deja constancia que la parte demandada no se hizo presente ni por si ni por medio de apoderado judicial. Se hace constar que este Tribunal no cuenta con medios para dejar registro audiovisual de la presente audiencia. Siendo así, el Juez deja constancia que aun cuando la parte demandada no se hizo presente se debe celebrar la presente audiencia de juicio, a los fines de establecer si se dan o no los otros elementos para la procedencia de la confesión ficta (Arts. 362 CPC y 117 LPRCAV). Seguidamente se dio la palabra a la ciudadana GLORIA ISABEL SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.074.355, asistida judicialmente por el abogado GERMAN JOSÉ FIGUEROA BARRETO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 87.541, en su carácter de Defensor Judicial en materia inquilinaria, parte demandante, quien expone: “Siendo el día de hoy el día fijado para que tenga lugar el debate oral lo hago de la siguiente manera: en primer lugar manifiesto a este Tribunal la necesidad de mi asistida de ocupar el inmueble, específicamente para la ciudadana VIRGINIA COROMOTO ADRIAN SANCHEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-25.000.574 quien posee el vinculo de hija de mi asistida ciudadana GLORIA ISABEL SANCHEZ supra identificada, en segundo lugar debo señalar la falta de pago de cánones de arrendamiento por parte de la ciudadana MARILUZ MALAVE DE MILLAN, desde el mes de diciembre de 2012, consignado de manera extemporánea siete meses después por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Igualmente debo señalar que no cursa en autos Recurso de Nulidad con su auto de admisión contra la providencia Administrativa. Ratifico la demanda en todas y cada una de sus partes, fundamentándose en la necesidad de uso conforme con los documentos consignados con la demanda tales como la partida de nacimiento, constancia de estudios, constancia de residencia, así como la declaración jurada de no poseer vivienda a nombre de VIRGINIA COROMOTO ADRIAN SANCHEZ antes identificada. Asimismo participio al Tribunal que desisto del testigo QUINTERO FRANCISCO ELIAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-11.153.036. Es todo”. En este estado, el Juez a cargo de este tribunal pasa a analizar el mérito del presente asunto, y decidir sobre la procedencia o no de la demanda de desalojo interpuesta por la accionante, tomando en consideración los siguientes elementos de derecho. Los contratos.- El artículo 1.133 del Código Civil, expresa: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. En el caso de marras, se trata de un contrato de arrendamiento, el cual se encuentra estipulado en el artículo 1.579 ejusdem, a saber: “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”. Así las cosas, el contrato de arrendamiento es aquel acto jurídico por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte, llamada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. De la Fuerza obligatoria de los contratos.- El artículo 1.159 del Código Civil, establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes. Del incumplimiento de los contratos.- El artículo 1.167 del Código Civil, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Del artículo transcrito anteriormente se desprenden dos (02) supuestos de procedencia de la acción de cumplimiento del contrato, el primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, siendo así las cosas, la parte contratante que ve que la otra parte no cumple con lo pactado o acordado en dicho contrato tiene derecho a defender y exigir el cumplimiento de lo acordado, aparte de reclamar a su vez los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación. En el presente caso, la demandante invoca la aplicación de los numerales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, a saber:“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado. (…)” (subrayado de este juzgado). Ahora bien, esta sentenciadora pasará a verificar si en el presente caso de marras, los hechos alegados se subsumen en el derecho invocado. Así las cosas, en lo que respecta a la causal establecida en el ordinal 1º del artículo 91 ejusdem, referida al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento alegado por la actora, en los siguientes términos “…dejo de cancelar en diciembre de 2012, posteriormente siete (7) meses después empezó a cancelar por la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (SUNAVI), según número de afiliación 22707…”; este tribunal tras realizar un análisis exhaustivo de las actas procesales que conforman el expediente, observó que de acuerdo al certificado electrónico de solvencia que riela a los folios 161 al 163 de la pieza I, y planillas de pago que rielan a los folios 334 al 336, solo constan el pago de los cánones de arrendamiento de los meses enero a diciembre del 2013, enero a diciembre del 2014, enero a diciembre del 2015, abril a junio del 2017; de igual manera se evidenció que dichos pagos fueron realizados de manera tardía de acuerdo a lo pactado en el contrato celebrado entre las partes el 1ero de octubre del 2006, específicamente en la clausula tercera, en donde la arrendataria-parte demandada debía cancelar por mensualidades adelantadas, durante los primeros cinco (5) días de cada mes; en tal sentido, queda demostrado el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, en virtud que los mismos fueron realizados de forma extemporánea por tardía y no en la fecha establecida en el contrato. Así se establece.- En relación a la causal establecida en el ordinal 2º del artículo 91 ibídem, referida a la necesidad justificada que tiene la propietaria de ocupar el inmueble, este Tribunal verificará si la parte actora-arrendataria ésta debe cumplir tres requisitos concurrentes a saber: 1º) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, 2º) La cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador y 3ª) Comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. En cuanto al primer elemento: 1º) La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido. En el presente caso se observa que la relación arrendaticia que vinculó a las partes, nació el 1ero de octubre del 2006 ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 197, por un lapso de SEIS (06) meses, que fenecían el 1ero de abril del 2007; no obstante, la ciudadana MARILUZ MALAVE DE MILLAN, arrendataria-demandada permaneció en el inmueble objeto de la presente controversia después de vencido el contrato de arrendamiento, por lo que dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado, siendo reconocido como tal por las partes del litigio; en tal sentido, se cumple con el primer requisito, referido a la existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido. Así se establece.- En lo que respecta al segundo elemento: 2º) La cualidad de propietario del inmueble arrendado. En efecto, en el caso de marras el propietario o arrendadora-actora deberá acreditar su cualidad y titularidad del inmueble objeto de la litis, pues, de lo contrario, el accionante carecería de legitimidad activa para sostener el juicio, y el Juez en tal caso sólo podría acordar la extinción del contrato, cuando la parte actora ostente la titularidad del derecho controvertido en los términos establecidos ex lege. Ahora bien, la ciudadana GLORIA ISABEL SANCHEZ, asistida judicialmente por la profesional del derecho ELSY MORENO PERNIA, en su carácter de Defensora Pública en materia inquilinaria, consignó copia certificada del documento de propiedad del inmueble, registrado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, bajo el Nº 15, Protocolo Primero, Tomo 35, de fecha 23 de septiembre de 1988, mediante el cual se evidencia que el ciudadano ERWIN ROOS PUCHE, en su carácter de apoderado de la sociedad civil “CENTRAL ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO”, dio en venta a la supra prenombrada actora un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el Nº 6-7-6, piso 7, edificio “6” del CONJUNTO RESIDENCIAL MONTAÑALTA, Colinas de Carrizal, Municipio Carrizal del estado Miranda; en tal sentido, de dicho documento se evidencia que la ciudadana GLORIA ISABEL SANCHEZ es la propietaria del inmueble descrito anteriormente, por lo tanto tiene la cualidad de propietaria del mismo, dándole así cumplimiento al segundo requisito. Y así se aprecia.- En referencia al tercer y último elemento sobre: 3º) La necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado. Con relación a este requisito de necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, tenemos, que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, demuestran de manera justa la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular. Así las cosas, es de recordar que la necesidad a que la norma antes mencionada se acoge, es un concepto sui generis, muy subjetivo, apreciable por el juzgador en cada caso en particular y que corresponde única y exclusivamente al accionante demostrarla para pretender tal desalojo. Ahora bien, del acervo probatorio traído a los autos que, a los fines de demostrar la necesidad que tiene la parte actora de habitar el inmueble de marras, promovió: 1) inspección ocular que riela a los folios 146 al 160 de la pieza I, mediante la cual quedo demostrado que la actora, ciudadana GLORIA ISABEL SANCHEZ, y sus hijos identificados en autos se encuentran ocupando un inmueble, constituido por una casa, ubicada en Yaguapita, Sector Caño Dioniso, Parcela Nº 48, Parroquia Caucagua, Municipio Acevedo del estado Bolivariano de Miranda, que no posee las condiciones mínimas de salubridad y seguridad para ser habitables; asimismo, que dicha condición y ubicación del inmueble, le ha causado daños a sus bienes materiales, así como la necesidad de sus hijos para trasladarse a sus casas de estudio; 2) constancia de estudio de los ciudadanos VIRGINIA COROMOTO ADRIAN SANCHEZ y LUIS MARIO ADRIAN SANCHEZ, supra identificados, en su carácter de hijos de la actora, emanadas la primera del COLEGIO UNIVERSITARIO DE CARACAS, sede Los Cedros, que riela al folio 30 de la pieza II y la segunda de la U.E.P. “COLEGIO CIUDAD FAJARDO DE GUATIRE”, que riela al folio 139 de la pieza I; 3) constancia de residencia de los prenombrados hijos de la accionante, que rielan a los folios 28 y 29 de la pieza II; y 4) declaración jurada de no poseer vivienda de los ciudadanos supra mencionados, que rielan al folio 24 al 27 de la pieza II; documentales ut supra que fueron debidamente valoradas. Precisado lo anterior, es de reseñar que del cúmulo probatorio aportado a los autos por la parte demandada no logró desvirtuar la necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, toda vez que los medios utilizados por dicha parte solo acreditó haber firmado un contrato de arrendamiento; en tal sentido, la parte actora a lo largo del proceso demostró haber cumplido con todos los pasos administrativos y judiciales a los efectos de garantizar los derechos propios y de su arrendatario, en consecuencia, se tiene como acreditada la necesidad justificada de la propietaria de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, dándole así cumplimiento al tercer requisito concurrente. Y así se decide.- Finalmente, esta Juzgadora, luego de todo el análisis y valoración del acervo probatorio, concluye que quedó probado: Primero: La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indeterminado; segundo: Que la actora-arrendadora tiene la cualidad de propietaria del inmueble; y tercero: La necesidad justificada que tiene la ciudadana GLORIA ISABEL SANCHEZ, y sus hijos VIRGINIA COROMOTO ADRIAN SANCHEZ y LUIS MARIO ADRIAN SANCHEZ, de ocupar el inmueble constituido por un apartamento, identificado con los números 6-7-6, ubicado en el piso 7 del edificio “6” del Conjunto Residencial Montañalta, Colinas de Carrizal, Municipio Carrizal, estado Bolivariano de Miranda, lo cual conforme a lo establecido en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, son los extremos necesarios que justifican el desalojo del inmueble objeto del arrendamiento; en tal sentido, es forzoso para este Juzgado declarar con lugar la demanda de desalojo, tal como se resolverá en la parte resolutoria de esta sentencia. Así se decide.- Sobre la base de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la ciudadana GLORIA ISABLE SANCHEZ contra la ciudadana MARILUZ MALAVE DE MILLAN, ambas parte suficientemente identificadas al inicio de esta sentencia, en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por UN APARTAMENTO, IDENTIFICADO CON LOS NÚMEROS 6-7-6, UBICADO EN EL PISO 7 DEL EDIFICIO “6” DEL CONJUNTO RESIDENCIAL MONTAÑALTA, COLINAS DE CARRIZAL, MUNICIPIO CARRIZAL, ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA. Se condena a la parte demandada al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil.Con el pronunciamiento del presente fallo, cesa la presente audiencia. De conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el fallo íntegro se publicará dentro de los tres (03) días de despacho siguientes al de la presente fecha. Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, a las _____________ del día jueves diecinueve de julio de dos mil diez y ocho (19/07/2018); años: 208º de la Independencia y 159° de la Federación. Es todo. Terminó se leyó y conformes firman:
La Juez

Dra. ANDREA DEL C. ALCALA PINTO
GLORIA ISABLE SANCHEZ
Parte actora

GERMAN FIGUEROA
Defensor Público
La Secretaria,

Abogada: OMAIRA MATERANO NUÑEZ

Expediente E-16-155.