TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VEVENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
208° y 159°
San Cristóbal, Dieciocho (18) de Julio de Dos Mil Dieciocho
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula No V-11.021.311, de este domicilio y hábil.
CO-APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en Ejercicio ANTONIO JOSE MARTINEZ CASANOVA y GERMAN PEÑARANDA RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos..104.754 y 104.756, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V-16.541.363, de este domicilio y hábil.
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDADA: NELSON EDUARDO MOROS y CARLOS ENRIQUE MORENO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 58.423 y 103.137.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA.
EXPEDIENTE: 401-15.
PARTE NARRATIVA
La presente causa se inicia previa distribución en fecha 03 de diciembre del 2015, constante de cinco (05) folios útiles, y los recaudos constantes de cincuenta y cinco (55) folios útiles, libelo de demanda presentado por el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA, venezolano, hábil, mayor de edad, titular de la cedula No V-11.021.311, contra la ciudadana YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V-16.541.363, de este domicilio y hábil, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA.
Señalo la parte actora que, en fecha 21 de Agosto del 2006, adquirió un apartamento signado con el N° 03-01, bloque 02, Edificio 01, ubicado en la Urbanización Pirineos II, San Cristóbal, estado Táchira. Asimismo señalo en fecha 12 de Marzo del 2012, celebró un contrato de opción a compra venta con la ciudadana YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO, plenamente identificada en autos, y que en dicho contrato no se estableció la fecha de firma.
Asimismo señalo la parte actora que en las cláusulas del contrato celebrado, se desprendía lo siguiente: en la Primera Cláusula establecieron que se otorgaba la opción a compra venta del inmueble descrito; en la Segunda cláusula señalo que se estableció el monto de la opción a compra por el inmueble, y que fue por la cantidad de QUINIENTOS VENTICINCO MIL BOLIVARES (525.000,00); y que en la tercera cláusula establecieron como seria cancelado dicho monto.
Asimismo señalo la parte actora que en lo que respecta a la tercera cláusula del contrato, el monto seria cancelado de la siguiente manera: 1).- La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00) cuando firmara el documento de opción a compra venta, y que esta seria el día 12 de marzo del 2012, y que seria cancelado por medio de cheque No 31851461, girado contra la cuenta corriente No 0105-0093-12-1093153881 del Banco Mercantil. 2).- Que la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) sería pagada al momento de autenticar el documento de opción a compra venta, y que motivado a que dicho documento no fue autenticado, dicho monto fue recibido en fecha 04 de diciembre de 2012. 3).- Que el saldo restante, es decir la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 375.000,00) seria cancelado a través de un crédito hipotecario,
Asimismo señalo la parte actora que, de la misma manera establecieron que la venta definitiva del inmueble, se realizaría una vez que la parte recibiera la totalidad del pago por la venta del inmueble.
Asimismo señaló la parte actora que, respecto a la cuarta cláusula, ambas partes establecieron que todos los pagos realizados por la optante, serian sumadas de manera necesaria a la venta definitiva del inmueble; igualmente establecieron que si el crédito hipotecario no fuera aprobado por la institución bancaria, se debería realizar la devolución del dinero en los sesenta (60) días siguientes.
Asimismo señaló la parte que, hasta la presente fecha, no ha sido notificado de que la parte demandada haya tramitado crédito alguno, para cancelar la diferencia que le adeudaba por la compra del inmueble. Asimismo señalo que queda evidenciado el incumplimiento de la parte demandada.
Asimismo señaló la parte actora que, al no cancelar la parte demandada lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de opción a compra, y que al tener como cláusula penal que, si cualquiera de las partes se retractare de la negociación debería indemnizar con el 50% de los montos recibidos a la otra parte, de este modo señalo la parte que solo ha recibido la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00.), y que solo estaría obligado a reintegrar la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00), conforme a la cláusula penal establecida.
Asimismo la parte actora fundamento su pretensión en los artículos siguientes: 1.474, 1.486, 1.487, 1.488,1.527, 1.167, 1.159,1.160, 1.264 del Código Civil Vigente.
Asimismo le solicito a la parte demandada, ciudadana YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO, identificada plenamente en autos, en su carácter de compradora y ocupante del inmueble objeto de la presente litis, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: Motivado a que no cumplió con el tramite de crédito hipotecario, dentro del lapso estipulado en la tercera cláusula del contrato celebrado, por el hecho de no haber cancelado el monto que restaba, es decir la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 375.000,00) dentro del lapso de 120 días estipulado en el contrato, haciendo la entrega solo por la cantidad CIENTO CINCUENTA MIL (Bs.150.000,00) siendo en la aplicación de la cláusula penal del contrato firmado entre las partes en fecha 12 de Marzo de 2012, solo debe ser reintegrado la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00) a la parte demanda.
Asimismo la parte actora estimó la presente demanda por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), equivalentes a 2.000 unidades tributarias. (U.T).
En auto de fecha 14 de diciembre de 2015, este tribunal admitió la presente causa, y acordó la citación personal de la parte demandada, ciudadana YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO, identificada plenamente en autos.
A los folios 62 y vuelto a 64, corre insertas diligencias de fecha 07 de marzo del 2016, 29 de marzo del 2016, y 13 de Junio del 2016, mediante las cuales el alguacil de este Tribunal CARLOS HUMBERTO GUERRERO, informo que no fue posible practicar la citación personal de la parte demandada.
Al folio 73, corre agregada diligencia presentada en fecha 14 de Junio de 2016, por al Abogado en Ejercicio ANTONIO MARTINEZ CASANOVA, actuando con el carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante LUIS ENRIQUE PEÑARANDA, mediante la cual solicita la citación por cartel de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 74, riela auto de fecha 17 de junio de 2016, mediante el cual se acuerdo la citación de la parte demandada por medio de carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal ordeno que fuera publicado el respectivo cartel de citación en el Diario “La Nación” y Diario “Católico”.
Al folio 75, riela diligencia de fecha 28 de Junio del 2016, suscrita por la Secretaria del Tribunal, mediante la cual dejo constancia de haber entregado el cartel de citación al abogado ANTONIO MARTINEZ CASANOVA, actuando con el carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante.
Al folio 76, riela la diligencia de fecha 11 de Octubre 2016, suscrita por el Abogado en ejercicio ANTONIO MARTINEZ CASANOVA, actuando con el carácter de co-apoderado de la parte demandante, mediante la cual consignó ejemplares de Diario “La Nación” y Diario “Católico”, donde consta la publicación del cartel de citación de la parte demandada.
Al folio 80, corre inserta la diligencia, suscrita por la secretaria temporal HEILIN CAROLINA PAEZ DAZA, mediante la cual expreso que, en fecha 17 de octubre del 2016, se traslado al domicilio procesal de la parte demandada, y que fijo en la puerta de su domicilio el respectivo cartel de citación.
Al folio 81 de fecha 21 de Noviembre del 2016, riela diligencia suscrita por el Abogado en Ejercicio ANTONIO MARTINEZ CASANOVA, actuando con carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, quien solicito ante este Tribunal sea nombrado defensor Ad-Litem para la parte demandada, de conformidad a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 82 de fecha 24 de Noviembre del 2016, este Tribunal, conforme a lo solicitado por diligencia 21 de noviembre del 2016, designo a la Abogada en Ejercicio JUSMAR CHIQUINQUIRA HUNG FUENMAYOR, inscrita en el Inpreabogado N° 48.480, como defensor Ad-litem de la parte demanda.
Al folio 83 de fecha 12 de enero del 2017, el Alguacil de este Tribunal, informo que notifico a la Abogada en Ejercicio JUSMAR CHIQUINQUIRA HUNG FUENMAYOR, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 48.480, para la aceptación del cargo designado por este Tribunal.
Al folio 84 y 85 de fecha 13 de enero del 2017, y de fecha 19 de enero del 2017, se celebró el acto de la juramentación de la Abogada en Ejercicio JUSMAR CHIQUINQUIRA HUNG FUENMAYOR, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 48.480, mediante el cual aceptó su nombramiento y juramentación como defensor Ad-litem.
Al folio 88 y 89 de fecha 14 de febrero del 2017, corre inserta diligencia suscrita por la Abogada en Ejercicio JUSMAR CHIQUINQUIRA HUNG FUENMAYOR, actuando con el carácter de defensor Ad-litem de la parte demandada, quien consignó en uno (01) folio útil, factura de contado de IPOSTEL.
Al folio 90 y 91, riela poder Apud-Acta de fecha 07 de Marzo del 2017,mediante el cual la parte demandada YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO, identificada en autos, otorgo amplio poder al Abogado en Ejercicio NELSON EDUARDO URBINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58423.
A los folios 94, 95, 96, 97, de fecha 07 de marzo del 2017, riela inserto escrito presentado por la parte demandada YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO, identificada anteriormente, debidamente representada por su apoderado judicial, abogado en ejercicio NELSON EDUARDO MOROS, quien opuso la cuestión previa, prevista en el ordinal 8, artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera:
Señalo la parte la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse, en un proceso distinto y que se debe ordenar la paralización de la presente causa, hasta que sea resuelta definitivamente dicha cuestión prejudicial, la cual versa sobre una denuncia existente, previamente ante la Fiscalía Quinta del Ministerio Público, y la Audiencia de Imputación ante el Tribunal Séptimo de Control, bajo el N° SP21-2017-8675.
Al folio 178, corre agregada diligencia de fecha 16 de marzo del 2017, diligencia presentada por el Abogado en Ejercicio ANTONIO MARTINEZ CASANOVA, actuando con el carácter de co-apoderado judicial del la parte demandante, quien de conformidad con el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, contradijo la cuestión previa alegada por la parte demandada.
Al folio 179, de fecha 29 de marzo del 2017, corre la diligencia agregada por el Abogado en Ejercicio ANTONIO MARTINEZ CASANOVA, actuando con el carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, quien de conformidad con el articulo 352, del Código de Procedimiento Civil, presento promoción de pruebas de la cuestión previa contradicha.
Al los folios 180, 181, 182, 183, de fecha 29 de marzo del 2017, corre inserto el escrito de promoción de pruebas, presentado por el Abogado en Ejercicio NELSON EDUARDO MOROS URBINA, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, quien promovió los siguientes medios probatorios documentales:
1. Copias emanadas de la Fiscalía Superior del Ministerio Publico.
2. Reporte de asignaciones Fiscal.
3. Denuncia formal ante la Fiscalía Superior del Ministerio Público.
4. Solicitud ante el Tribual Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira.
5. Resolución del asunto penal signado bajo la nomenclatura SP21P2014-3542 del Tribunal Tercero de Control del Circuito Judicial Penal.
6. Orden de inicio de investigación penal de fecha 04 de Noviembre de 2014 del asunto penal MP 468177/2013.
7. Acta de audiencia Conciliatoria ante el Ministerio de poder popular para la vivienda y habitad.
8. Relación bancaria para la fecha de los hechos.
9. Oficio dirigido al Registrador Inmobiliario del Primer Circuito.
10. Solicitud de diligencia de investigación ante el Ministerio Publico.
11. Respuesta del Oficio No 20F 5 4067-2014 emanado de Supra.
12. Acta de inspección ocular del inmueble.
13. Acta de entrevista del ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES.
14. Oficio de Registro de propiedad del inmueble identificado supra.
15. Oficios dirigidos al Tribunal quinto del Municipio de este circuito Judicial Penal.
16. Oficio y documento requerido por la Fiscalía que lleva la investigación.

Todas y cada uno de los folios agregados en copias certificadas.
Al folio 184, de fecha 29 de marzo del 2017, corre inserto auto mediante el cual este Tribunal acuerdo agregar al expediente las pruebas promovidas por el Abogado en Ejercicio ANTONIO MARTINEZ CASANOVA, actuando con carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante.
A los folios 185, 186, 187 y 188, corre inserto auto de fecha 20 de marzo del 2017, donde este Tribunal declaro “Con Lugar” la cuestión previa, prevista en el ordinal 8, artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la parte demandada.
A los folios 189, 190 y 191, corre inserta la contestación de la demanda, de fecha 25 de Abril del 2017, presentada por el Abogado en Ejercicio NELSON EDUARDO MOROS URBINA, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, quien presento escrito en los siguientes términos:
PRIMERO: Rechazo, negó y contradijo todas y cada una de las partes de la demanda, presentada en su contra, señalando que fue en la fecha 12 de septiembre de 2012, cuando el propietario JOVES GARCIA LUIS ENRIQUE, realizo un documento privado, señalando que no fue acatado, y que en el mismo documento estableció el precio y la forma de pago, domicilio procesal, y la ubicación del inmueble.
Asimismo señalo que en el documento privado, se estipulo la opción a compra venta, y que en la misma fecha 12 de septiembre de 2012, se emitió uno (01) cheque por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) del Banco Mercantil, señalando que el mismo seria descontado del monto acordado como precio total del apartamento, por la cantidad de QUINIENTOS VENTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 525.000.00).
Asimismo, señalo que acordaron un segundo abono, para el día de la opción de compra venta notariada, la cual no cumplió el vendedor; expresando que sin embargo se le fue entregada la suma de dinero, por la presión existente para esa fecha; señalando que así lo reconoció el demandante.
SEGUNDO: Reconoció haber recibido la cantidad CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), así como también reconoció que le fueron dadas las llaves del inmueble para el mes de diciembre de año 2012, por lo que la permanencia es legítima, señalando que aun no han facilitado los documentos necesarios para continuar con el trámite de crédito.
TERCERO: Señalo que es totalmente falso que el contrato de opción de compra venta, se celebro en fecha 12 de marzo de 2012, como fue alegado por la parte demandante, señalando que en realidad se celebro en el mes de septiembre del 2012, de acuerdo a la fecha de emisión del cheque N ° 31851461, que fue inicial de arras por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), girado a su cuenta.
Asimismo señalo que, el lapso para el tramite de crédito para el pago del inmueble era de noventa (90) días, más treinta (30) días de prorroga, señalando que el demandante expreso que dicho termino comenzó el 12 de marzo de 2012, y que el término con prorroga fue el día 10 de julio de 2012, señalando que la fecha de adquisición del inmueble hipotecado por el Banco Bicentenario, fue el 21 de Agosto de 2006, y la fecha de su liberación corresponde al 12 de Septiembre de 2013, siendo que en fecha 04 de diciembre de 2012, recibieron la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) como segundo abono, cuando el contrato feneció el 10 de julio de 2012, siendo que el lapso para tramitar el crédito no había comenzado.
Asimismo señalo que el documento de opción a compra venta es por el lapso de 120 días, y no había comenzado, por consecuencia no nacía la obligación de haber cancelado dentro de dicho lapso a través del crédito hipotecario, así mismo expreso que se reconoció la entrega de la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) por cuanto el instrumento privado hablaba de optantes, vendedor y comprador, y que incumplieron con la entrega de todos los documentos, tratándose de una demanda contradictoria, con los instrumentos agregados, ya que el documento no establece por escrito que ese mismo día se entregó la documentación necesaria.

A los folios 192, 193, 194, 195 y196, corren insertas las actuaciones de fecha 25 de abril del 2017, donde se presento el Abogado en Ejercicio NELSON EDUARDO MOROS URBINA, actuando como apoderado judicial de la parte demandada YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO, plenamente identificada quien presentó escrito de reconvención.
A los folios 206, 207,208 de fecha 28 de abril del 2017, corre inserta la actuación realizada por el Abogado en ejercicio NELSON EDUARDO MOROS URBINA, actuando como apoderado judicial de la parte demandada YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO, quien solicito por medio escrito Medida de Prohibición de Enajenar y Grabar sobre un inmueble adquirido por la parte demandante, bajo el N° 2006 LRI T63-31, en fecha 21 de agosto de 2006, señalando que dicho documento de propiedad, consta agregado en la demanda.
Al folio 209, de fecha 28 de abril del 2017, corre inserto el auto mediante el cual este tribunal admitió la reconvención propuesta, de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.
A los folios 210, 211 y 212, de fecha 08 de mayo del 2017, corre inserta la actuación realizada por el Abogado en Ejercicio ANTONIO JOSE MARTINEZ CASANOVA, actuando con el carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante reconvenido, quien presento escrito de contestación de la reconvención.
A los folios 214, 215, 216 y 217, de fecha 26 de mayo del 2017, corre inserta la actuación del Abogado en Ejercicio NELSON EDUARDO MOROS RUBINA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO presento escrito de pruebas de la reconvención.
A los folios 237, 238, 239 y 240, de fecha 26 de mayo del 2017, corre inserta la actuación realizada por el Abogado en Ejercicio NELSON EDUARDO MOROS RUBINA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO, quien presento escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
PRIMERO: La comunidad de las pruebas en todo aquello que favorezca a la pretensión.
SEGUNDO: Documento de compra venta suscrita por las partes.
TERCERO: Recibo de abono de cien mil Bolívares de fecha 04 de Diciembre de 2012 y cheque No.-00009125 del banco Provincial.
CUARTO: Acta original de audiencia conciliatoria de fecha 05 de Diciembre del 2013 celebrada ante el Ministerio del poder popular para la vivienda.
QUINTO: Copia certificada del documento de propiedad del inmueble identificado, adquirido por el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES antes identificando No 2006 LRIT63-31 en fecha 21 de Agosto de 2006.
SEXTO: Copia certificada del documento de liberación de hipoteca, sobre el mismo un inmueble, debidamente protocolizado bajo el No 39, Tomo 18, Protocolo de trascripción de fecha 12 de Septiembre de 2013.
SEPTIMO: Denuncia formal ante la Fiscalía Superior del Ministerio Publico, de fecha 31 de Octubre de 2013.
OCTAVO: Solicitud ante el Tribunal Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, a los efectos de que se declare sin lugar la desestimación de la denuncia por parte de la Fiscalía Séptima del Ministerio Publico.
NOVENO: Resolución del asunto penal, signado bajo la nomenclatura SP21-P-2014-3542, del Tribunal Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, donde declara Sin Lugar la solicitud Fiscal, desistimiento de la denuncia.
DECIMO: Orden de inicio de investigación Penal, de fecha 04 de Noviembre de 2014, del asunto Penal M P 468177/2013.
DECIMO PRIMERO: Relación Bancaria para la fecha de los hechos.
DECIMO SEGUNDO: Solicitud de diligencia de investigación ante el Ministerio Publico.
DECIMO TERCERO: Acta de entrevista del ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES de fecha 21 de agosto de 2015.
DECIMO CUARTO: Oficio No.- 20 F -5-3353-2015, dirigido al jefe de laboratorio del Cuerpo de Investigaciones Penales y Criminalística (CICPC), a los fines de que se tomara muestras de escritura sobre el contrato privado de compra venta.
DECIMO QUINTO: Oficio y documento requerido por la Fiscalía Quinta del Ministerio Publico de este Circuito Judicial Penal, al Registro Inmobiliario de lo Municipios Cárdenas del estado Táchira.
DECIMO SEXTO: Oficio No 20F-5-844-2017, en copia certificada de fecha 20 de febrero de 2017, emanada de la Fiscalía Quinta del Ministerio Publico, contentivo de solicitud de fijación de audiencia de imputación por los delitos de agavillamiento y estafa en grado de continuidad.
DECIMA SEPTIMA: Constancia original emitida por el Banco mercantil, oficina la concordia.
Asimismo se solicito pruebas testimóniales de los siguientes testigos: ATILIO JESÚS MORANTES RODRIGUÉZ, NELSON WILLIAN DUARTE SANTOS, OMAR JOSÉ PANTALEÓN RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad No V.-6.967.343 V.-6.042.804 y V.-5.664.102.
Al folio 241, de fecha 31 de Mayo del 2017, corre insertó el auto por medio el cual este Tribunal acordó agregar al expediente las pruebas presentados por el Abogado en Ejercicio NELSON EDUARDO MOROS RUBINA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente
A los folios 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251 y 252, corre inserto el escrito presentado por los abogados en ejercicio ANTONIO JOSE MARTINEZ CASANOVA y GERMAN PEÑARANDA RODRIGUEZ ANTONIO MARTINEZ CASANOVA, actuando con el carácter de co-apoderados judiciales de la parte demandante reconvenido, quienes presentaron escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
PRIMERO: Documento protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Circuito del Municipio San Cristóbal, de fecha 21 de agosto de 2006, inserto bajo el No 2006-LRI-T63-31.
SEGUNDO: Contrato de opción a compra venta, celebrado entre las partes.
TERCERO: Justificativo de testigos, que consta en la solicitud No 8158, correspondiente a la nomenclatura llevada por el Tribunal Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.
CUARTA: Acta de Audiencia Conciliatoria, celebrada entre las partes en fecha 28 de Noviembre de 2013, ante la Oficina del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.
QUINTO: Acta de Audiencia Conciliatoria, celebrada entre las parte en fecha 28 de Noviembre de 2013, ante la Oficina del Ministerio del Poder popular para la vivienda y hábitat.
Así mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 477 del Código de Procedimiento Civil, presentaron pruebas testimoniales, promoviendo los siguientes testigos:
1.AURA ELENA MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V.-12.491.670,
2.MARIELENE DE CHACÓN RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V-12.251.734,
3.RAUL ALEXANDER CESPEDES DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V.- 11.018.296,
4.RUTH LEONOR GALAVIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No 9.249.361.
Asimismo solicitaron prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 433 ejusdem.
Asimismo promovieron pruebas del escrito de reconvención, en los siguientes términos:
PRIMERO: Documento protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito de los Municipio San Cristóbal, de fecha 21 de Agosto de 2006, inserto bajo el No 2006-LRI-T63-31.
SEGUNDO: Contrato de opción a compra venta, celebrado entre las partes, en fecha 12 de Septiembre de 2012.
TERCERO: Justificativo de testigos que consta en la solicitud No 8158, nomenclatura llevada por el Tribunal Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.
CUARTO: Acta de Audiencia Conciliatoria, celebrada entre las parte en fecha 28 de Noviembre de 2013, ante la Oficina del Ministerio del Poder popular para la vivienda y hábitat
Al folio 253, de fecha 31 de Mayo del 2017, corre inserto el auto donde este Tribunal acordó agregar las pruebas presentadas en fecha 26 de Mayo 2017, por los Abogados en Ejercicio ANTONIO JOSE MARTINEZ CASANOVA y GERMAN PEÑARANDA, actuando con el carácter de co-apoderados judiciales de la parte demandante reconvenido LUIS ENRIQUE PEÑARANDA.
Al folio 254, de fecha 05 de Junio del 2017, corre inserta la diligencia presentada por el Abogado en Ejercicio NELSON EDUARDO MOROS URBINA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconvincente YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO, quien se opuso a las pruebas por la parte demandante reconvenido.
Al folio 256, de fecha 08 Junio del 2017, corre inserto auto, por medio del cual este Tribunal admitió las pruebas promovidas por el Abogado en Ejercicio NELSON EDUARDO MOROS URBINA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente.
A los folios 259, y vuelto, de fecha 08 Junio del 2017, corre inserto el auto, mediante el cual este Tribunal admitió las pruebas testimoniales promovidas por los Abogados en Ejercicio ANTONIO JOSÉ MARTINEZ CASANOVA Y GERMAN PEÑARANDA, actuando con el carácter de co-apoderados judiciales de la parte demandante reconvenido.

A los folios 28, 29, 30, 31,32, 33 y 34, de fecha 17 de Julio del 2017, II pieza, corren insertas las declaraciones hechas por los ciudadanos AURA ELENA ROMERO DURÁN, venezolana, mayor de edad, titular de cedula No V.-12.491670; MARIA ELENA RODRIGUEZ DE CHACON venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No 12.251.734; y RUTH LEONOR GALVIS HERNÁNDEZ, venezolana, Titular de la cedula de identidad, N° V.-9.249.361, quienes actuaron como testigos promovidos por el demandante reconvenido.
Al folio 32, de fecha 17 de Julio del 2017, corre inserto el auto, por medio del cual este Tribunal declaró desierto al ciudadano RAUL ALEXANDER CÉSPEDES DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V-9.249.361, testigo promovido por el demandante reconvenido.
A los folios 41 y 42, de fecha 21 de Julio del 2017, corre inserta la declaración de la ciudadana YORLEY JANEYRETH CARVAJAL CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V.-13.350.296, quien actúo como testigo promovida por la demandada reconviniente.
Al folio 43, de fecha 21 de Julio del 2017, corre inserto el auto que declaró desierto al ciudadano JOSÉ ORLANDO ROMERO, venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V.-11.496.502, testigo promovido por la demandada renconviniente.
A los folios 46 y 47, de fecha 25 de Septiembre del 2017, corre inserta el acta que deja constancia del traslado y constitución de este Juzgado, a la siguiente dirección: pirineos II, piso 3, bloque 2, San Cristóbal del estado Táchira, donde se llevo a cabo la inspección judicial, solicitada por el Abogado en ejercicio JOSÉ ANTONIO MARTINEZ CASANOVA, actuando con carácter de co-apoderado judicial del demandante reconvenido LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA.
Al folio 49, de fecha 27 de Julio del 2007, corre inserto el auto dictado por este Tribunal, por medio del cual declaro desierto al ciudadano OMAR JOSE PANTALEÓN RAMIRÉZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.-5.664102, testigo promovido por la parte demandante reconvenido.
Al folio 50, de fecha 27 de Julio del 2017, corre inserto el auto dictado por este Tribunal, por medio del cual declaro desierto al ciudadano NELSON WILLIAM DUARTE SANTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V.-6.042.804, testigo promovido por la parte demandante reconvenido.
Al folio 51, de fecha 27 de Julio del 2017, corre inserto el auto dictado por este Tribunal, por medio del cual declaro desierto al ciudadano JOSÉORLANDOROMERO, venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad No V.-11.496.502, testigo promovido por la parte demandante reconvenido.
Al folio 52, de fecha 27 de Julio del 2017, corre inserto el auto dictado por este Tribunal, por medio del cual declaro desierto al ciudadano ATILIO JESÚS MORANTES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V.-6.967.343, testigo promovido por el demandante reconvenido.
Al folio 53, de fecha 27 de Julio del 2017, corre inserta la diligencia presentada por el Abogado en Ejercicio NELSON EDUARDO MOROS, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconvincente, quien solicito ante este Tribunal fijara nueva oportunidad para oír a los siguientes testigos: NELSON WILLIAM DUARTE SANTOS, ATILIO JESÚS MORANTES, OMAR JOSÉ PANTALEÓN y JOSÉ ORLANDO ROMERO, identificados en autos.
Al folio 54, de fecha 27 de Julio del 2017, corre inserto el auto dictado por este Tribunal, por medio del cual declaro desierto al ciudadano RAUL ALEXANDER CÉSPEDES, testigo promovido por la parte demandada reconviniente.
A los folios 58, 59 y 60, de fecha 04 de Agosto del 2017, corren insertas las declaraciones de los ciudadanos ATILIO JESÚS MORANTES RODRÍGUEZ venezolano titular de la cedula de identidad No V.-6.967.343, NELSON WILLIAM DUARTE SANTOS, venezolano, titular de la cedula de identidad No V.-6.042.804, testigos promovidos por la parte demandada reconviniente.
Al Folio 64, de fecha 08 de Agosto 2017, corre inserto el informe fotográfico, consignado por medio diligencia por la ciudadana GREISY DAYANA GUERRERO BUENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V-15.502.465, quien consigno cinco (05) folios Útiles contentivos de catorce (14) fotografías, dejando constancia del estado en que se encuentra el apartamiento que fue objeto de inspección Judicial, realizado el día martes 25 del mes de Julio de 2017.
A los folios 71, 72, 73, 74, 75 y 76, de fecha 20 de Septiembre del 2017, riela escrito de informes, presentado por el Abogado en ejercicio NELSON EDUARDO MOROS URBINA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la demandada reconvincente.
A los folios 78, 79, 80, 81,82 y 83, de fecha 20 de Septiembre del 2017, riela escrito de informe de reconvención, presentado por el Abogado en Ejercicio NELSON EDUARDO MOROS URBINA, actuando como apoderado judicial de la parte demandada reconviniente.
CAPITULO II
PARTE MOTIVA

El requisito de la congruencia esta previsto en el artículo 243 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que el juez debe dictar decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas y acorde con ello el artículo 12 ejusdem, prevé entre otras cosas, que el sentenciador debe de pronunciarse sobre lo alegado y probado en autos. En relación a esto la Sala de Casación civil en diversas oportunidades ha reiterado que tales normas constituyen la base del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil y sujetan el pronunciamiento del juez a todos los alegatos formulados por las partes con el objeto de fijar los limites del tema a decidir, sin que le sea posible dejar de resolver alguno de ellos o por el contrario extender su decisión sobre excepciones o argumentos de hecho no formulados en el proceso o excederse en lo solicitado por las partes. Ahora bien llegada la oportunidad legal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal lo hacen previo las siguientes consideraciones:
I
FUNDAMENTOS DE LA PRETENSION

Ahora bien, se debe determinar previamente los limites que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijada con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en la contestación de la demanda, estando la pretensión de la accionante reconvenida . Es así como en el libelo de la demanda que fue admitido en fecha en fecha 14 de diciembre del 2015(folio 61), la parte actora manifiesta que en fecha 12 de marzo del 2012 celebro contrato de opción de compra venta con la ciudadana YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 16.541.363 y que en dicho contrato no se estableció fecha de la firma del mismo, sin embargo dicha fecha se evidencia del justificativo de testigos, marcado D y que corre al folio (34 al 37). Ambas partes establecieron en la cláusula primera del referido contrato de Opción de compra venta, sobre un inmueble consistente en un apartamento signado con el Nro. 03-01, bloque 02, edificio 1 numero catastral 01-06-119-002-29-00-000, urbanización Pirineos II, San Cristóbal, Estado Táchira. Dicho apartamento consta de una sala, comedor, cocina, lavadero, baño, tres habitaciones y alinderado así: PISO: Con techo de apartamento No. 02-01. Techo: Con placa común del Edificio. NORTE: Con pared que da al apartamento 03-04 del bloque 01. SUR: Con pasillo común del Edificio. ESTE: Con fachada este del edificio y OESTE: con pared que da al apartamento Nor. 03-02, le corresponde un porcentaje de condominio de 5,885% en relación con el valor del edificio, según se desprende del documento protocolizado por ante la Oficina subalterna del registro Publico del Distrito San Cristóbal de fecha 09 de agosto de 1976, bajo el No. 40, folios 83-87 Tomo II protocolo Primero y fue adquirido por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del primer Circuito del Municipio San Cristóbal de fecha 21 de agosto del 2006, inserto bajo el No. 2006-LRI-T63-31.
En el contrato establecieron que el monto de la Opción de compra venta era por la cantidad de QUINIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 525.000,00). En la cláusula tercera fijaron que el anterior monto seria cancelado de la forma siguiente: 1.-) La cantidad de Cincuenta Mil bolívares (Bs, 50.000,00) a la firma del documento de Opción de Compra-venta vale decir el 12 de marzo del 2012 y fue realizado mediante cheque Nro. 31851461, girado contra la cuenta corriente No. 0105-0093-12-1093153881 del banco mercantil. 2.-) La cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,00) al momento de autenticar el documento de Opción de Compra venta y por cuanto dicho documento no fue autenticado dicho monto fue recibido el 04 de diciembre del 2012 y el saldo restante es decir la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES(375.000,00) a través de un crédito hipotecario el cual la optante compradora se compromete a tramitar ante una entidad bancaria en un lapso de 90 días mas 30 días de prorroga. Igualmente establecieron que si el crédito hipotecario no fuera aprobado por la institución bancaria se debería realizar la devolución del dinero en el plazo de sesenta días siguientes y se estableció que cualquiera de las partes que se retractare de la negociación deberá indemnizar con el cincuenta por ciento de los montos recibidos a la otra parte.
En el petitorio la parte accionante solicita que se de por resuelto el documento de Opción de Compra-venta firmado entre ambas partes en fecha 12 de marzo del 2012, que corre al folio (16), sobre el inmueble consistente en un apartamento signado con el No. 03-01, bloque 02, edificio 1 numero catastral 01-06-119-002-29-00-000, urbanización Pirineos II, San Cristóbal, Estado Táchira. Dicho apartamento consta de una sala, comedor, cocina, lavadero, baño, tres habitaciones y alinderado así: PISO: Con techo de apartamento Nro 02-01. Techo: Con placa común del Edificio. NORTE: Con pared que da al apartamento 03-04 del bloque 01. SUR: Con pasillo común del Edificio. ESTE: Con fachada este del edificio y OESTE: con pared que da al apartamento Nor. 03-02, le corresponde un porcentaje de condominio de 5,885% en relación con el valor del edificio, según se desprende del documento protocolizado por ante la Oficina subalterna del registro Publico del Distrito San Cristóbal de fecha 09 de agosto de 1976, bajo el No. 40, folios 83-87 Tomo II protocolo Primero y fue adquirido por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del primer Circuito del Municipio San Cristóbal de fecha 21 de agosto del 2006, inserto bajo el No. 2006-LRI-T63-31. Dicha Resolución la solicita en vista de que la parte demandada no cumplió con el tramite del crédito hipotecario ante la institución Bancaria conforme a la cláusula tercera del contrato y por no haber cancelado la suma de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.375.000,00). Igualmente reconocer que se le hizo entrega de la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (150.000,00) y que por aplicación de la cláusula penal, establecida en el contrato de fecha 12 de marzo del 2012, solo se le debe reintegrar la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.75.000,00).
Ahora bien, a los folios 94 al 97 corre inserto escrito en donde la parte demandada en vez de contestar la demanda opone la cuestión previa establecida en el ordinal 8 del artículo 346 del código de procedimiento civil, referente a la existencia de una cuestión prejudicial, la cual fue resuelta por este Tribunal en fecha 20 de abril del 2017, declarándola sin lugar(folios 185 al 188).
En fecha 25 de abril del 2018 la parte demandada representada por el Abogado NELSON EDUARDO MOROS URBINA, da contestación a la demanda, en lo siguientes términos: Rechaza , niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en contra de su poderdante y alega que en fecha 12 de septiembre del 2012 en el centro comercial AQUA ubicado en barrio obrero , se realizo un documento privado cuyo original reposa en la fiscalía quinta del Ministerio Publico en el cual se estableció en precio la forma de pago y las condiciones y la ubicación del inmueble , que en la misma fecha se emitió un cheque por la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), que será descontado del monto de la venta que fue pautado en la suma de QUINIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES, quedando la suma de CIEN MIL BOILIVARES (Bs.100.000,00) para ser pagada al momento de la autenticación de la opción de compra venta, la cual no cumplió el vendedor mas sin embargo se le entrego la referida cantidad de dinero.
Alega el demandado que es falso que en fecha 12 de marzo del 2012 se haya celebrado la opción de compra venta y que fue en el mes de septiembre del 2012, el acuerdo y la fecha de emisión del cheque inicial que fue entregado en calidad de arras por la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00), así mismos que el lapso para tramitar el crédito para el pago del inmueble fue de 90 días mas una prórroga de treinta días que según el demandante comenzó el 30 de marzo del 2012 y termino el a0 de julio del 2012, lo cual dice que es falso, porque la fecha de adquisición del inmueble por el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES fue el 21 de agosto del 2006 y la fecha de liberación de la hipoteca fue 12 de septiembre del 2013.
Asimismo señalo que el documento de opción a compra venta es por el lapso de 120 días, y no había comenzado, por consecuencia no nacía la obligación de haber cancelado dentro de dicho lapso a través del crédito hipotecario, así mismo expreso que se reconoció la entrega de la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) por cuanto el instrumento privado hablaba de optantes, vendedor y comprador, y que incumplieron con la entrega de todos los documentos, tratándose de una demanda contradictoria, con los instrumentos agregados, ya que el documento no establece por escrito que ese mismo día se entregó la documentación necesaria.
A los folios 192, 193, 194, 195 y196, corren insertas las actuaciones de fecha 25 de abril del 2017, donde se presento el Abogado en Ejercicio NELSON EDUARDO MOROS URBINA, actuando como apoderado judicial de la parte demandada YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO, plenamente identificada quien presentó escrito de reconvención, en donde demanda al ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES, para que convenga en su defecto sea condenado por el Tribunal a ordenar la entrega de todos los requisitos necesarios para la protocolización del documento y en segundo lugar el otorgamiento ante el registro inmobiliario o en su defecto que sea la sentencia justo titulo de propiedad y que se ordene aperturar una cuenta bancaria a nombre del demandado para depositar la suma restante y así dar cumplimiento para el día del otorgamiento.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La defensa de la demandada reconviniente es en ese sentido y consiste en que reconoce la suscripción del referido contrato de opción de compra venta, pero sostiene que es falso que por causa de su motivo, no se haya perfeccionado la venta, sino que mas bien fue su contraparte, quien no cumplió con su responsabilidad de entregarle a la parte demandada y reconvincente, los requisitos necesarios para realizar los correspondientes tramites legales, ante el registro subalterno, para poder cancelar el precio en el plazo establecido, tal como fue pactado en el referido contrato.
Ahora bien considera en primer lugar quien decide traer a colación el contenido del artículo 1167 del Código Civil, que establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
El artículo 1273 del Código Civil, Establece:
“Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones”.
El autor Luis Alberto Rodríguez en su obra Comentarios sobre los contratos, señala que:
“los contratos preliminares son aquellos en los cuales las partes se comprometen a celebrar el contrato de venta, cuando transcurra cierto lapso o se susciten determinadas circunstancias. Es necesario destacar que en estos contratos preliminares no hay transferencia de propiedad, ni tampoco obligaciones de dar, sino simplemente la expresión de una obligación de hacer, asumida por una de las partes cuando es unilateral y bilateral cuando se trata de ambas partes, consistente en la celebración de un contrato de venta. Luego los contratos preliminares, pueden ser unilaterales o bilaterales, reciben también el nombre de promesa , también de opción de compra venta…sin embargo, si ambas partes se obligan a realizar el contrato estaremos en presencia de un contrato preliminar de venta, que por el contenido obligación es bilateral, es decir ambas partes se están obligando a celebrar el contrato, una vez cumplidas ciertas circunstancias y en los términos que la oferta reúne, refrenotes al precio, el plazo y demás condiciones. La promesa Bilateral de venta es conocida entre nosotros como la OPCION DE COMPRA VENTA u OPCION DE VENTA.”(Edit. Livrosca, Año 2007, segunda Edición, Pág. 249, 250, 252 y 253).
De lo anteriormente citado y luego de analizar la naturaleza de la pretensión del actor, junto con el instrumento fundamental, se desprende con meridiana claridad, que el documento cuyo cumplimiento se reclama, se trata de un contrato preliminar de venta, es decir de un contrato de opción de compra venta o promesa de compra venta, suscrito entre los ciudadanos LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA , venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.021.311, actuando como promitente vendedor, y YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V-16.541.363, de este domicilio y hábil, en su carácter de promitente compradora, sobre el inmueble ya descrito.
Los contratos de Opción de compra venta tienen las siguientes características:
1.- Las partes que intervienen en la celebración del contrato se obligan recíprocamente una a vender y la otra a comprar.
2.- Los términos y condiciones en que será materializada la venta deben de estar especificadas en la opción, con inclusión de la determinación del objeto, precio, forma de pago, duración de la opción, etc.
3.- El establecimiento de una cláusula penal que consagre las consecuencias o los efectos que ocasionarían en caso de incumplimiento de una de las dos partes.
En consecuencia una vez suscrito un contrato de opción de compra venta, las partes se comprometen a suscribir el contrato de venta definitivo, el cual deberá llevar reproducidas las misma condiciones de la promesa y en caso de incumplimiento de uno u otro, se aplicara lo establecido en la cláusula penal.
En el presente caso, la parte actora reconvenida manifiesta que su promitente vendedora incumplió su obligación ya que no existe ningún tipo de prueba de que haya iniciado los tramites necesarios para el otorgamiento del crédito bancario, que establece el contrato firmado por ambas partes, pero si existe plena prueba de que el 12 de septiembre del 2012, recibió por parte de mi representado los requisitos necesarios para el tramite del crédito y que la parte demandada no cumplió con la obligación esencial del pago o por lo menos haber demostrado el inició de los tramites legales para la obtención del crédito y no puede exigir el cumplimiento sino ha cumplido a cabalidad con sus obligaciones. Desde el año 2012 la demandada ocupa el inmueble sin que este perciba un beneficio económico.
Igualmente alega el actor reconvenido que el lapso de 90 días establecido en la cláusula tercera se inicio el 12 de septiembre y no el 12 de marzo del 2012, como erróneamente se había dicho en el libelo de la demanda y que la suscripción del contrato fue el dia 12 de septiembre del 2012 y no el 12 de marzo.
En tal sentido el artículo 506 del Código de procedimiento civil, contempla:
“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Igualmente el artículo 1354 del Código Civil, reproduce el artículo citado anteriormente.
El autor HUMBERTO ENRIQUE III BELLO TABARES, (2002) opina que uno de los actos esenciales en el proceso son las pruebas, que tiene por finalidad llevar al Juez al convencimiento de los hechos controvertidos, al convencimiento de la verdad. Por tales motivos el ofrecimiento de las pruebas es un acto del proceso, que incumbe a las partes, cuya finalidad es la demostración de la verdad y la razón de las pretensiones deducidas, teniendo las partes por si mismas, función y esencia en el juicio, el derecho de probar, haciendo uso para tal fin de todos aquellos medios concedidos por la Ley, en forma regulada o no, siempre que no sean prohibidas expresamente (principio de la libertad probatoria), por lo que podría entenderse que el concepto de pruebas en un sentido jurídico comprende: 1.-) La acción de probar, ósea la acción de aportar los elementos suficientes capaces de llevar al animo del juez la convicción necesaria, que le permite a el, plasmar en su sentencia la exacta realidad de los hechos.
2.-) y como el logro obtenido por el examen concienzudo de esos medios de prueba traídos al proceso, que serán los vehículos esclarecedores de los hechos alegados y controvertidos, lo cual nos lleva a establecer la noción de prueba.
VALORACION DE LAS PRUEBAS.
En el sistema normativo venezolano, la distribución de la carga de la prueba se encuentra regulada por los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, corresponde a la parte accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de presupuestos o fundamentos de la norma contentiva de la consecuencia jurídica solicitada en el libelo de la demanda y por otra parte corresponde al demandado la carga de la prueba de aquellos hechos extintivos, impeditivos, invalidativos o modificativos que sirvan de fundamento en la norma contentiva de la consecuencia jurídica solicitada en la contestación de la demanda .
1.-) En cuanto al valor jurídico del Contrato de opción a compra venta privado, que fue reconocido por ambas partes y que corre al folio 16 y 17. Este Operador de justicia Para la apreciación y valoración de este medio de prueba consignado en actas en original, atendiendo a los principios de economía procesal, exhaustividad y legalidad considera que debe aplicársele la norma tarifada preceptuada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debido a que se observa de su análisis, que no fue impugnado, desconocido ni tachado por las partes, por el contrario fue reconocido por ambas partes , por lo tanto es fidedigno y al no ser atacado por la parte contraria para destruir su veracidad, adquiere firmeza, quedando demostrada la relación contractual entre las partes contentivas del contrato de Opción de Compra venta, sobre un inmueble por lo cual se le otorga valor probatorio. Y Así se declara.

Pruebas de la parte demandada

2.-) La comunidad de las pruebas en todo aquello que favorezca a la pretensión. En cuanto al valor merito probatorio de las actas que conforman el presente expediente, la sala constitucional ha considerado que la solicitud de apreciación del merito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que esta dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe de aplicar el Juez conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano.
3.-) Recibo de abono de cien mil Bolívares de fecha 04 de Diciembre de 2012 y cheque No.-00009125 del banco Provincial, este tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, ya que ambas partes reconocieron este abono.
4.-) Acta original de audiencia conciliatoria de fecha 05 de Diciembre del 2013, celebrada ante el Ministerio del poder popular para la vivienda, por ser un documento de carácter administrativo lo valora de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil.
5.-) Copia certificada del documento de propiedad del inmueble identificado, adquirido por el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES antes identificando No 2006 LRIT63-31 en fecha 21 de Agosto de 2006., por ser un documento que da fe publica y por cuanto no fue impugnado, tachado ni desconocido y demuestra la propiedad de la parte actora este Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 1357 del código civil.
6.-) Copia certificada del documento de liberación de hipoteca, sobre el mismo un inmueble, debidamente protocolizado bajo el No 39, Tomo 18, Protocolo de trascripción de fecha 12 de Septiembre de 2013.
7.-)- Denuncia formal ante la Fiscalía Superior del Ministerio Publico, de fecha 31 de Octubre de 2013.
- Solicitud ante el Tribunal Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, a los efectos de que se declare sin lugar la desestimación de la denuncia por parte de la Fiscalía Séptima del Ministerio Publico. -Resolución del asunto penal, signado bajo la nomenclatura SP21-P-2014-3542, del Tribunal Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, donde declara Sin Lugar la solicitud Fiscal, desistimiento de la denuncia. -Orden de inicio de investigación Penal, de fecha 04 de Noviembre de 2014, del asunto Penal M P 468177/2013.- Solicitud de diligencia de investigación ante el Ministerio Publico. -Acta de entrevista del ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES de fecha 21 de agosto de 2015.Oficio No.- 20 F -5-3353-2015, dirigido al jefe de laboratorio del Cuerpo de Investigaciones Penales y Criminalística (CICPC), a los fines de que se tomara muestras de escritura sobre el contrato privado de compra venta. Oficio y documento requerido por la Fiscalía Quinta del Ministerio Publico de este Circuito Judicial Penal, al Registro Inmobiliario de lo Municipios Cárdenas del estado Táchira. -Oficio No 20F-5-844-2017, en copia certificada de fecha 20 de febrero de 2017, emanada de la Fiscalía Quinta del Ministerio Publico, contentivo de solicitud de fijación de audiencia de imputación por los delitos de agavillamiento y estafa en grado de continuidad. Dichas documentales hacen referencia una investigación de tipo penal que lleva tanto la fiscalía del ministerio público como los Tribunales ordinarios en materia penal, y son valorados por ser emanados de un ente público que da fe pública de los mimos mas sin embargo no aportan elementos probatorios relacionados con el conflicto aquí planteado.
8.-) Relación Bancaria para la fecha de los hechos, la cual corre inserta a los folios 218, este tribunal no la valora por cuanto no aporta nada al conflicto que de certeza a este operador de justicia.
9.-) Constancia original emitida por el Banco mercantil, oficina la concordia, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento civil, ya que del mismo se desprende que si es posible constituir una hipoteca sobre un inmueble que este hipotecado.
Asimismo se solicito pruebas testimóniales de los siguientes testigos: ATILIO JESÚS MORANTES RODRIGUÉZ, NELSON WILLIAN DUARTE SANTOS, OMAR JOSÉ PANTALEÓN RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad No V.-6.967.343 V.-6.042.804 y V.-5.664.102.

Pruebas de la parte actora y Reconvenida
En cuanto al Documento protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Circuito del Municipio San Cristóbal, de fecha 21 de agosto de 2006, inserto bajo el No 2006-LRI-T63-31, donde se evidencia la propiedad de la parte actora, así como el Contrato de opción a compra venta, celebrado entre las partes, ya fue valorado por este Tribunal.
En cuanto al Justificativo de testigos, que consta en la solicitud No 8158, correspondiente a la nomenclatura llevada por el Tribunal Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial y que corre al folio, debió haber sido ratificado en el curso del proceso, mas sin embargo no fue hecha tal ratificación es por lo que este Tribunal no lo valora.
En cuanto al Acta de Audiencia Conciliatoria, celebrada entre las partes en fecha 28 de Noviembre de 2013, ante la Oficina del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat., ya fue valorada por este Tribunal.
En cuanto al Acta de Audiencia Conciliatoria, celebrada entre las partes en fecha 28 de Noviembre de 2013, ante la Oficina del Ministerio del Poder popular para la vivienda y hábitat, ya fue valorada por el Tribunal.
Así mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 477 del Código de Procedimiento Civil, presentaron pruebas testimoniales, promoviendo los siguientes testigos:

1. AURA ELENA MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V.-12.491.670,
2. MARIELENE DE CHACÓN RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V-12.251.734
3. RAUL ALEXANDER CESPEDES DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V.- 11.018.296
4. RUTH LEONOR GALAVIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No 9.249.361.
En cuanto a la inspección judicial sobre el inmueble consistente en un apartamento signado con el No. 03-01, bloque 02, edificio 1 numero catastral 01-06-119-002-29-00-000, urbanización Pirineos II, San Cristóbal, Estado Táchira. Dicho apartamento consta de una sala, comedor, cocina, lavadero, baño, tres habitaciones y alinderado así: PISO: Con techo de apartamento Nro 02-01. Techo: Con placa común del Edificio. NORTE: Con pared que da al apartamento 03-04 del bloque 01. SUR: Con pasillo común del Edificio. ESTE: Con fachada este del edificio y OESTE: con pared que da al apartamento Nor. 03-02, le corresponde un porcentaje de condominio de 5,885% en relación con el valor del edificio, según se desprende del documento protocolizado por ante la Oficina subalterna del registro Publico del Distrito San Cristóbal de fecha 09 de agosto de 1976, bajo el Nro 40, folios 83-87 Tomo II protocolo Primero y fue adquirido por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del primer Circuito del Municipio San Cristóbal de fecha 21 de agosto del 2006, inserto bajo el Nro 2006-LRI-T63-31, este Tribunal la valora de conformidad con el articulo 472 del Código de procedimiento civil, en vista de que deja constancia de las condiciones del inmueble, objeto de la pretensión.
En cuanto a los testigos presentados por las partes este Tribunal pasa a valorarlos de la siguiente forma:
En cuanto al ciudadano ATILIO JESUS MORANTES RODRIGUEZ (folios 58 y 59), dicho testigo manifiesta que efectivamente que conoce a la ciudadana Morley Márquez, y que negocio el inmueble objeto del litigio y que eso fue el día 12 de septiembre del 2012, así mismo el testigo manifiesta, de la entrega de los cheques del documento privado. Ahora bien en la pregunta tercera ¿diga la testigo que tipo de relación tiene con la ciudadana YORLEY MARQUEZ?, contesto “YORLEY MARQUEZ es mi asistente ella coordina y maneja todo lo que es la parte de producción y siniestros y tiene muchos años trabajando en la Oficina.
En cuanto al testigo NELSON WUILLIAN DUARTE SANTOS, (folios 60 y su vuelto), se evidencia que la negociación se realizo el 12 de septiembre del 2012, que entrego la suma de cincuenta mil bolívares, que firmaron un contrato de poción de compra, ambos testigos alegan que no les consta que el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES, haya entregado documentación alguna a la parte demandada y que tienen una relación de trabajo.
En cuanto al testigo AURA ELENA ROMERO DURAN (folio 28 y 29), manifiesta que solo ha visto una vez a la demandada y no le consta ni el contenido de la negociación que solo la buscaron para asesorarla, mas sin embargo manifiesta en la pregunta numero cuatro que el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES, le hizo entrega de la cedula, rif y unja copia de la certificación de gravámenes.
En cuanto a la ciudadana MARIA ELENA RODRIGUEZ DE CHACON,(folios 28 y 29) manifiesta igualmente que efectivamente el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA , le entrego los documentos necesarios para gestionar el crédito ante la entidad bancaria.
En cuanto a la ciudadana RUTH LEONOR GALVIS HERNANDEZ,(folios 33 y 34) manifiesta que efectivamente le hizo entrega de los documentos necesarios para la negociación.
Los mencionados testigos dan fe de la realización de la negociación el 123 del septiembre del 2012, y que efectivamente el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES, dio cumplimiento a sus obligaciones pactadas en el contrato, lo que resulta fehaciente de dichas testimoniales que la ciudadana YORLEY MARQUEZ, no dio cumplimiento a gestionar el crédito hipotecario y por lo tanto se valoran conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento civil.
Ahora bien en primer lugar es necesario transcribir las cláusulas segunda y tercera del contrato de Opción de compraventa que corre al folio 16 y 17, suscrito entre las partes, en las cuales se estableció lo siguiente: CLAUSULA 2: “ EL PROPIETARIO, otorga a la optante con carácter exclusivo opción a compra a fin de que este adquiera el inmueble en la cláusula anterior y este se compromete adquirirlo por el precio de QUINIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES, acto entrega a entera y cabal conformidad del propietario la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00) cheque No 31851461 cuenta No. 0105-0093-12-1093153881 banco mercantil; b.- la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000, 00) que serán cancelados al momento de Notarial el documento de Opción a compra. c. y la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 375.000,00) que serán cancelados a través de un crédito Hipotecario que los optantes se comprometen a tramitar por ante una entidad bancaria en un lapso de noventa días con treinta días de prorroga de ser necesario para tramitar dicho crédito.
De la cláusula ante transcritas se desprenden dos aspectos muy importantes, primero el precio de la opción de compraventa y en segundo lugar la duración para su cumplimiento. De lo anterior se verifica una notoria claridad en la redacción de la referida cláusula, tanto en cuanto a la forma de pagar el precio así como la duración de la opción de compra venta. Igualmente la cláusula 4 del contrato establece que el mismo contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes, en consecuencia, cualquier estipulación que las derogue. Ahora bien es menester para quien aquí decide invocar la buena fe como elemento interpretativo del contrato, complementada con el principio iura novit curia, bajo el cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional, siguiendo el criterio esgrimido por la sala de la sentencia Nro 270 de fecha 15 de mayo del 2005, emanada de la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia, la cual señalo:
“…Es menester indicar, que el sentenciador con base a los principios dispositivos, el miura novit curia y debido a su deber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por estas. Ahora bien la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes en la demanda (…) según Chiovenda lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Si por consiguiente si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio de vista jurídico esta permitido al Juez, pero los hechos deben ser alegador correctamente (...)”.
De la jurisprudencia antes transcrita se desprende que el juez es soberano con relación a la calificación jurídica de la acción judicial intentada. Ahora bien, de la cláusula cuarta se desprende que cualquier modificación a las estipulaciones del contrato ambas partes deben de estar de acuerdo y además se agrega un elemento que debe de quedar por escrito, y cualquier suposición es nula y así se decide.
Antes de ahondar a las obligaciones contraídas por las partes es menester señalar lo preceptuado en los artículos del Código Civil que a continuación se transcriben:
Artículo 1159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1167:
“En el Contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede pedir a su elección la ejecución o la resolución”.
Artículo 1113:
“El contrato es una convención entre dos o mas personas para, constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
De la normativa transcrita se evidencia especialmente del artículo 1167, dos requisitos: a.-) La existencia de un contrato bilateral y el b.-) incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que a los fines de determinar la procedencia o no de la ACCION propuesta en el presente caso, este órgano jurisdiccional debe de revisar la verificación o no de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el Contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 10, Tomo 225 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Existen notorias diferencia entre la opción de compraventa y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio, que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
La doctrina Venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes, siendo atípico, pues no esta expresamente regulado en el código Civil, sino por la vía jurisprudencial. Por lo tanto constituye citando al autor Vegas Rolando,(2002)” el convenio por el cual una parte concede a la otra por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, es decir respecto a la celebración de un contrato principal.
Entonces se tiene que la opción de compraventa es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.
Colorario de lo antes escrito, se tiene que ambas partes coincidieron en definir la negociación celebrada por ellos como una OPCION DE COMPRA, lo cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación y que cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la firma definitiva por ante el Registro.
En virtud de lo anterior se tenia que la parte actora tenia la obligación de entregar a la parte demandada los documentos necesarios para la tramitación de crédito hipotecario tal como se desprende de las actas y evidentemente a si cumplió y por otra parte la demandada tenia la obligación de tramitar el crédito bancario para pagar la diferencia establecida en el contrato, y este operador de justicia haciendo un análisis de las actas procesales no se desprende de la misma que la parte demandada haya gestionado crédito alguno ante la un banco y además alega que el hecho de que el inmueble estuviere hipotecado no impide la constitución de una segunda hipoteca, mas este no es caso ya que el actor libero el inmueble objeto de la opción de compra venta.
La parte demandada tenía la obligación de realizar los tramites necesarios como son la elaboración del documento definitivo de venta, y la parte accionada la entrega del documento propiedad del inmueble así como la solvencia, cedula catastral y notificación del Seniat, sin embargo en actas procesales tanto en la contestación de la demanda como en la promoción de pruebas se evidencia que la parte demandada tenia copia del documento de propiedad del inmueble. En tal sentido cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compraventa, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones reciprocas y del contrato se evidencia como prueba fundamental el orden del cumplimiento de las prestaciones. No obstante existe una contradicción entre lo estipulado en las cláusulas 2 y 4 del contrato de Opción de Compra venta y como se desarrollo su cumplimiento en el campo de la realidad, pues las partes no dieron cumplimiento a lo pactado recíprocamente en el contrato. Por lo que este órgano jurisdiccional, a los fines de resolver la contradicción planteada considera conveniente transcribir el criterio doctrinal del autor Leyva Saavedra quien refiere que la interpretación contractual puede realizarse de la siguiente forma:
“... Las reglas de interpretación de los contratos estandarizados estudiadas podemos reducirlas a las siguientes: En caso de contradicción o divergencia entre dos cláusulas generales, la cuestión deberá resolverse a favor de aquella que tenga mayor importancia de acuerdo a la economía del contrato”.
La cláusula 2 del contrato establece las condiciones, precio y modo de cumplir las obligaciones pactadas. Igualmente la parte accionada no dio cumplimiento a sus obligaciones, ya que de las actas procesales no se desprende que haya realizado las gestiones ante el banco para la obtención del crédito hipotecario, sin embargo no puede excepcionarse alegando tal situación, ya que nuestra legislación establece mecanismos alternos para solventar tal omisión o incumplimiento como lo es la oferta real de pago, ante un tribunal correspondiente.
En los contratos bilaterales ambas partes son deudores y acreedores en distintas posturas. Esto hace que se establezca que siempre debe atender a la equivalencia de las prestaciones, también se debe ver quien es la parte mas débil, ya que no en todos los casos el deudor es la parte mas débil, entonces no se puede equiparar deudor con parte débil, por lo que este juzgador a los fines de determinar la carga contractual de cada una de las partes inmersas en el presente proceso, fundamenta su decisión con el anterior criterio, aunado al principio iura novit curia y le da valor a la cláusulas segunda y durante la vigencia de la Opción de Compraventa, situación esta que no se evidencio en el curso del proceso, razón por la cual resulta menester declarar con lugar la acción principal que por Resolución de contrato de opción de compra venta incoara el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.021.311, contra lo ciudadana YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.541.363. Y así se establece.
Determinado como ha sido lo anterior, pasa este juzgador a analizar lo relativo a la reconvención propuesta en el presente proceso, la cuales se refieren a ordenar a la parte demandante la entrega de los requisitos para la protocolización del documento definitivo de venta y que se ordene el otorgamiento ante el Registro, visto la petición en la reconvención este operador debe declarar improcedente la misma ya que el documento definitivo de venta lo elabora la entidad bancaria, ya que la opción de compra venta entre sus requisitos se estableció que la suma de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (325.000,oo) serian cancelados mediante un crédito hipotecario, que parte demandada nunca gestiono, en consecuencia se declara sin lugar la RECONVENCION propuesta. Así se decide.
Entonces se tiene que la reconvención no es más que una nueva demanda contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho. Cabe recalcar que el contrato de Opción de compra venta no es invulnerable, pues esta sujeto a las causales establecidas en la ley para su decisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, comentado anteriormente, siendo una las causales fundamentales de la resolución de una convención el incumplimiento por una de las partes de la obligación que asumió.
En este orden se considera pertinente lo señalado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. RC-00653 de fecha 07 de noviembre del 2003 en la que la Sala señala:
“(…) la Sala observa que el juez cometió un error al calificar como condición resolutoria a la referida cláusula, pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer”.
A este respecto nuestro código civil en su artículo 1257 establece lo siguiente:
“Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor para asegurar el cumplimiento de la obligación se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”.
Por su parte el artículo 1258 ejusdem define la cláusula penal de la siguiente forma.
“La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el retardo.”
De los artículos precedentes se desprende que la cláusula debe de considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por la inejecución o por el retardo en el cumplimiento de una obligación destinada a resarcir al acreedor el incumplimiento definitivo y sea total o parcial, por lo tanto no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación.
En el caso bajo estudio, en la opción de compra venta fue convenido entre las partes un lapso d e duración preclusivo, por lo que a juicio de este tribunal aplica el artículo 1211 del Código Civil:
“El termino estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no se suspende la obligación y solo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.”
De lo antes expuesto se verifica que el término estipulado en la cláusula 2 del contrato celebrado por las partes la cual fijo el momento de la extinción de la obligación asumida por estas. Ambas partes convinieron expresamente que en el caso de que vencido el plazo estipulado en el referido contrato, no se hubiesen cumplido o materializado la venta definitiva, bien sea por razones inherentes a cualquiera de las partes, se optaría por lo establecido en la cláusula 4 del contrato, en la figura la cláusula penal, por daños y perjuicios que le fueren ocasionados a cualquiera de las partes.
Dicho esto y evidenciándose de las actas procesales que no se cumplieron las cláusulas establecidas en el contrato y signadas con los números 2 y 4 , necesariamente debe de declararse parcialmente con lugar la resolución del contrato de opción de compra venta, ya que no se demostró el cumplimiento por parte de la demandada de gestionar ante el banco el crédito hipotecario, elemento sustancial y necesario para la materialización del documento definitivo de venta ,en consecuencia se resuelve el contrato de opción de compra venta, pero se exonera al demandado el pago de la cláusula penal y se ordena al actor reconvenido la devolución del dinero recibido en la cláusula segunda, así como los pagos recibidos de forma extemporánea y que no fueron ajustados a las condiciones establecidas en el contrato, ya que de lo contrario se estaría en presencia de un enriquecimiento sin causa a favor de la parte actora. Así se decide.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los limites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe de atenerse a las normas de derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo probado y alegado en autos".
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice:
“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe de probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
El peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. La doctrina mas exacta de la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera a cada parte le corresponde probar los hechos que le sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella.
Este Operador de justicia observa que la parte actora invoco como causa para resolver el contrato objeto del litigio el incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones contraídas en el contrato, como gestionar el crédito bancario aun cuando tenia en su poder toda la documentación necesaria, lo cual se evidencia del hecho de que le fueron entregadas las llaves del inmueble para que lo habitara aun cuando no se había concretado el pago total.
Por lo que la parte demandada no logro demostrar durante el iter procesal sus defensas y argumentos empleados para combatir la acción de Resolución.
Ahora bien, siguiendo lo estipulado en el artículo 1160 del Código Civil señala que los contratos deben de ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos y a todas sus consecuencias, es por lo que forzosamente debe concluir este Juzgador que el incumplimiento de la obligación debe ser imputado a la parte demandada por lo que en consecuencia resulta forzoso declarar con lugar la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA y sin lugar la reconvención propuesta .Y así se decide.
CAPITULO IV
DISPOSITIVO
Por los razonamientos ya expuestos, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley emite los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara con lugar la acción de RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA firmado por las partes en conflicto, ya que ambas lo reconocieron y así lo valoro el tribunal como fidedigno y cierto sobre un inmueble consistente en un apartamento signado con el No. 03-01, bloque 02, edificio 1 numero catastral 01-06-119-002-29-00-000, urbanización Pirineos II, San Cristóbal, Estado Táchira. Dicho apartamento consta de una sala, comedor, cocina, lavadero, baño, tres habitaciones y alinderado así: PISO: Con techo de apartamento No. 02-01. Techo: Con placa común del Edificio. NORTE: Con pared que da al apartamento 03-04 del bloque 01. SUR: Con pasillo común del Edificio. ESTE: Con fachada este del edificio y OESTE: con pared que da al apartamento Nor. 03-02, le corresponde un porcentaje de condominio de 5,885% en relación con el valor del edificio, según se desprende del documento protocolizado por ante la Oficina subalterna del registro Publico del Distrito San Cristóbal de fecha 09 de agosto de 1976, bajo el No. 40, folios 83-87 Tomo II protocolo Primero y fue adquirido por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del primer Circuito del Municipio San Cristóbal de fecha 21 de agosto del 2006, inserto bajo el No. 2006-LRI-T63-31, interpuesta por el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.021.311, contra la ciudadana YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.541.363.
SEGUNDO: Se declara sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada en virtud de que no dio cumplimiento a los requisitos y condiciones establecidas en el contrato.
TERCERO: Se declara resuelto el vinculo jurídico entre las partes intervinientes en el presente juicio, contentivo en el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, y objeto de4l presente litigio.
CUARTO: Una vez quede firme la presente decisión, se ordena a la parte demandada reconviniente dentro del plazo de quince (15) días de despacho la devolución a la parte demandante reconvenida, de la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00) correspondiente a la cantidad recibidas y debidamente indexadas desde la interposición de la presente demanda., a fin de evitar un enriquecimiento sin causa.
QUINTO: No hay condenatoria en costas, por no haber resultado totalmente vencida ninguna de las partes.
SEXTO: Por cuanto la presente decisión se dictó y publicó fuera del lapso legal establecido para ello, se considera necesaria la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal a los dieciocho (18) días del mes de Julio del año Dos Mil Dieciocho (2.018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.- ABG. FÉLIX ANTONIO MATOS JUEZ TITULAR ABG. CARMEN B. MORENO PEREZ SECRETARIA En la misma fecha y previa las formalidades legales, se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. ABG. CARMEN B. MORENO PEREZ SECRETARIA