REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA 208º y 159º PARTE DEMANDANTE: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE Nº: Ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.683.931. Abogado en ejercicio JAVIER HURTADO GONZÁLEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 113.458. Ciudadana MARY FLOR BUENO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.487.279. Abogado en ejercicio CARLOS CESAR MORENO BETHERMINT y ELVIMAR CECILIA MORENO BETERMINT, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 44.849 y 86.828, respectivamente. RESOLUCIÓN DE CONTRATO. 18-9350. I ANTECEDENTES. Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio JAVIER HURTADO, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de febrero de 2018; a través de la cual se declaró “(…) IMPROCEDENTELA DEMANDA, en consecuencia se DESECHA LA DEMANDA, que por RESOLUCION (sic) DE CONTRATO (OPCION (sic) DE COMPRA VENTA), intentara el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRAS, contra la ciudadana MARY FLOR BUENO. Y así se decide.- (…)”. Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 14 de marzo de 2018, esta alzada le dio entrada en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constatando en autos que solo la parte actora hizo uso de tal derecho. Mediante auto dictado en fecha 16 de mayo de 2018, esta alzada dejó constancia del vencimiento del lapso previsto para la presentación de las observaciones a los informes, y fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente, por auto de fecha 16 de julio de 2018, se difirió la oportunidad de decidir para un lapso de quince (15) días continuos, dado el exceso de trabajo originado por el gran cúmulo de causas que cursante ante este tribunal al ser el único juzgado de alzada en todo el estado Bolivariano de Miranda. Así las cosas, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para decidir el recurso de apelación interpuesto, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA. PARTE ACTORA: Mediante libelo presentado en fecha 25 de abril de 2016, el ciudadanoJOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA, estando debidamente asistido de abogado, procedió a demandar a la ciudadana MARY FLOR BUENO por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; sosteniendo para ello -entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que en fecha 15 de octubre de 2011, celebró contrato de arrendamiento con opción de compra venta con la ciudadana MARY FLOR BUENO, sobre el inmueble ubicado en la avenida General Acevedo, Sector el Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Acevedo del estado Miranda, en calidad de arrendataria con derecho a preferencia, siéndole entregado por la prenombrada la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por concepto de adelanto por la negociación que tenían sobre el inmueble el cual sería por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,00) y que dicha ciudadana se comprometió a cancelar el saldo de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) en el lapso de tres (3) meses a partir de la firma del contrato. 2. Que vencido el contrato y no protocolizada la venta –según su decir- por incumplimiento en el pago del valor total de la opción de compra venta por parte de la ciudadana MARY FLOR BUENO, convino con la prenombrada en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con opción a compra ante la notaría en fecha 19 de abril de 2012. 3. Que en la cláusula primera del referido contrato dejaron sin efecto el contrato suscrito en fecha 15 de octubre de 2011, y en la segunda cláusula, acordaron un nuevo precio en la negociación por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), donde la ciudadana MARY FLOR BUENO, se comprometió en pagar la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) que ya le había entregado al vendedor en fecha 15 de octubre de 2011, yel saldo deudor de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) dentro del plazo de treinta (30) días continuos a partir del 19 de abril de 2012. 4. Que en la cláusula tercera convinieron que si la compradora no cancelaba la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) se le imputaría el 30% de pérdida del capital pagado por adelantado, los cuales equivalen a la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), quedando como restante la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000,00) como reembolso de la transacción. 5. Que por cuanto la ciudadana MARY FLOR BUENO no cumplió su obligación, opone la excepción de contrato no cumplido, debiéndose entender –a su decir- como inexistente dicho contrato, y que en vista de que ha sido concluido el término que le fue otorgado para el pago del precio restante, pone a disposición del juzgado la cantidad entregada por la prenombrada con la deducción de la penalidad contemplada en la cláusula tercera del contrato. 6. Que la ciudadana MARY FLOR BUENO incumplió de forma reiterada los contratos con preferencia de compra, por lo que solicita la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra y que sea desalojada la prenombrada ciudadana entregando el inmueble libre de bienes y personas. 7. Que el inmueble tiene una superficie de dos mil metros cuadrados (2000mts2) y mil quinientos doce metros con diecinueve centímetros cuadrados (1512,19 mts2) de construcción y que consta de dos (2) niveles, cuyos linderos y demás especificaciones están en el título supletorio suficiente de propiedad que–según su decir- corre inserto ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 21, folios 71 al 83, Tomo 14 de los libros de autenticaciones. 8. Que mediante resolución de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat según resolución Nº 00149 de fecha 4 de diciembre de 2012, se estableció que quedó habilitada la vía judicial a los fines de dirimir el conflicto ante los tribunales. 9. Que la ciudadana MARY FLOR BUENO, efectuó oferta real ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del estado Miranda, a través de la cual dicho tribunal declaró valida la oferta y el depósito efectuado por la oferente; que ante ello, interpuso recurso de apelación, el cual fue declarado con lugar por el Juzgado Superior quien recovó la decisión apelada y declaró sin lugar la oferta real presentada por la prenombrado e invalido el ofrecimiento. 10. Fundamentó la presente demanda en los artículos 26, 51, 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, concatenados con los artículos 547, 548, 1159, 1160, 1167, 1257, 1258, 1264, 1265 y 1271 del Código Civil. 11. Que estima la presente demanda en la cantidad de cuatrocientos noventa y cinco mil setecientos bolívares (Bs. 495.700,00) equivalentes a dos mil ochocientas unidades tributarias (2.800 U.T.). 12. Finalmente solicitó la “(…) RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA VENTA, por lo cual solicito el desalojo inmediato de la ciudadana MARIFLOR (sic) BUENO de mi inmueble, haciéndome Entrega (sic)Material (sic)del mismo, que requiero para los fines de mudarme inmediatamente con mi esposa y grupo familiar. Es por lo expuesto que solicito sea citada en la dirección señalada a la tantas veces nombrada Señora MARI (sic) FLOR BUENO, y sea desalojada de mi vivienda, sea obligada a ello por este Tribunal (sic) ordenándole el pago de costos y costas del presente juicio (…)”. 13. Por último, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley. PARTE DEMANDADA: Mediante escrito presentado en fecha 4 de abril de 2017, el abogado en ejercicio CARLOS CESAR MORENO BETHERMINT, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARY FLOR BUENO, procedió a contestar la demanda intentada contra su representada; sosteniendo para ello lo siguiente: 1. Que en el libelo de la demanda se acumularon las pretensiones de desalojo arrendaticio y daños y perjuicios (disfrazados como “DEL COSTO DE LA DEMANDA”) por un supuesto incumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compra venta; ante esto adujo que el juicio de desalojo o resolución de contrato en materia de arrendamiento es un procedimiento especial de conformidad con el artículo 97 al 124 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas mientras que la resolución de los contratos con los daños y perjuicios ordinarios está previsto en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que ante la existencia –a su decir- de la incompatibilidad de procedimientos solicitó la reposición de la causa al estado de declarar inadmisible la demanda. 2. Que niega, rechaza y contradice, tanto los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes la demanda, específicamente que su representada esté ocupando el inmueble objeto de la demanda en calidad de arrendataria, por cuanto el demandante expresó en su libelo que el contrato privado cuya fecha adujo ser el 15 de octubre de 2011, fue anulado, quedando sin efecto el contrato de arrendamiento y obligación del pago del canon allí previsto, ocupando desde el 11 de mayo de 2012, el precitado inmueble en condición de compradora definitiva del mismo. 3. Que el lugar y fecha agregados en manuscrito en la parte final del contrato privado consignado por la parte demandante fue forjado razón por la cual desconoce dicho agregado. 4. Que niega, rechaza y contradice que su representada esté insolvente en la actualidad con respecto a los cánones de arrendamiento, ya que –según su decir- dicho contrato quedó extinguido con el contrato autenticado ante la oficina de Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda, en fecha 11 de mayo de 2012, inserto al folio 48, Tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina y que dicho contrato contiene en su esencia un contrato de venta a plazo con entrega adelantada. 5. Que niega, rechaza y contradice que el demandante haya tenido que alquilar un inmueble para él y su familia desde hace dos (2) años yonce (11) meses pagando un canon de arrendamiento de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00). 6. Que niega, rechaza y contradice que deba pagar gastos de honorarios profesionales de abogados, viáticos, publicación de cartel en prensa nacional, para supuestas necesidades del demandante que no discrimina ni detalla. 7. Que en octubre de 2011, su representada celebró con JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS un contrato privado de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una vivienda familiar ubicada en la avenida General Miguel Acevedo, sector El Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Acevedo del estado Miranda y que mide dos mil metros cuadrados (2000 mts2) de terreno y mil quinientos doce metros cuadrados con diecisiete centímetros (1512, 17mts2) de construcción. 8. Que el contrato autenticado en fecha 11 de mayo de 2012, ante la oficina de Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda, se especificaron los datos del título que acreditaban la condición del propietario vendedor (vivienda y terreno, según se establece en los contratos) que no era más que un título supletorio emanado del Juzgado de Municipio Acevedo del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de junio de 2011, bajo el Nº 48, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina y que no se encuentra registrado. 9. Que llegada la oportunidad para el pago del saldo del precio de la venta, su representada le exigió al vendedor la entrega del título supletorio de propiedad sobre el terreno y la casa sobre él construida, a los fines de firmar el finiquito formal de pago, quien a su decir se negó a entregarlo señalando que no poseía título que avalara la propiedad que sobre el mencionado terreno se atribuía. 10. Que tal incumplimiento –según su decir- obstruyó la formalización del mencionado finiquito así como la obtención de un crédito ante el IPASME en su condición de docente, por no contar con el documento que acreditara la propiedad del terreno, y que ha sido la conducta del demandante quien ha impedido el cumplimiento de las obligaciones de su representada. 11. Que en virtud de ello alega la excepción impeditiva o suspensiva de contrato no cumplido fundamentándola en la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral de negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento, sin a su vez haber cumplido con su propia obligación. 12. Que quedó suspendida la obligación de su representada de pagar el resto del precio del inmueble hasta que el demandante cumpliera con su obligación de entregarle el título que avala la propiedad del terreno dado en venta. 13. Que su representada en fecha 7 de marzo de 2014, depositó en la cuenta Nº 0116-0473-14-0207046005 del Banco Occidental de Descuento la cantidad de diecinueve mil bolívares (Bs. 19.000,00) como abono a la venta a plazo con entrega adelantada; que asimismo depositó en la referida cuenta las siguientes cantidades:a) treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00) el 22 de marzo de 2011; b) dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) el 16 de noviembre de 2011; c) dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) el 8 de febrero de 2012; d) cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) el 29 de junio de 2012; y e) dos mil bolívares (Bs. 2000,00) el 2 de septiembre de 2012; para un total de sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 64.000,00), de los cuales la cantidad de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00) le corresponden al demandante por concepto de siete (7) meses de canon de arrendamiento a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales y los restantes cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) le correspondía como abono al precio de la venta a plazo del inmueble objeto de la demanda. 14. Finalmente solicitó que el tribunal declare “(…) laexistencia entre las partes de un contrato de venta a plazo con entrega adelantada. b) Solicitar a la parte demandante entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad del terreno vendido y consecuencialmente otorgue el finiquito correspondiente al cumplimiento del pago por mi parte, para lo cual cursa en el expediente copia del cheque de gerencia No. 0134-0426-70-2120210001 de Banesco Banco Universal, como demostración de voluntad de mi representada de pagar el saldo del precio de venta. c) Que en caso de que el demandante no pueda acreditar la propiedad del terreno vendido, sea declarada la extinción de la obligación de pagar el costo del terreno, para lo cual deberá descontarse del precio de venta la cantidad de Bs. 300.000,00, monto en el que se estima el valor del terreno. d) Que la parte demandante reconozca que mi representada le depositó en la cuenta No. 0116-0473-14-0207046005 en el Banco Occidental de Descuento (BOD), de la cual es titular, la cantidad de diecinueve mil bolívares (Bs. 19.000,00), como abono a la venta a plazo entrega adelantada y que asimismo depositó en la referida cuenta la cantidad de Bs. 35.000,00, el 22 de marzo de 2011, Bs. 2.000,00, el 16 de noviembre de 2011, Bs. 2.000,00, el 8 de febrero de 2012, Bs. 4.000,00, el 29 de junio de 2012, Bs. 2.000,00, el 2 de septiembre de 2012,para un total de Bs. 64.000,00, de los cuales Bs. 14.000,00, le corresponden al demandante por concepto de 7 meses de canon de arrendamiento, a razón de Bs. 2.000,00 mensuales y los restantes Bs. 50.000,00 le corresponden como abono al precio de la venta a plazo del inmueble objeto de demanda. e) A pagar las costas y costos, indexación e intereses legales, originados por el presente juicio (…)”. 15. Finalmente, pidió que la demanda incoada sea declarada sin lugar en la definitiva. III DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. PARTE ACTORA: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folio 5, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en original CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre los ciudadanos JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA y CLAUDIA OVALLE RODRÍGUEZ, en su carácter de arrendadores, conjuntamente con la ciudadana MARY FLOR BUENO, en su carácter de arrendataria, por un inmueble constituido por una vivienda familiar de su propiedad, ubicada en la Av. General Acevedo, sector El Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Acevedo del estado Miranda, que mide aproximadamente dos mil metros cuadrados (2.000 mts2) de terreno y mil quinientos doce metros cuadrados con diecisiete centímetros (1.512, 17 mts2) de construcción, que consta de dos (2) niveles, por un lapso de tres (3) meses fijos, conviniendo además en lo siguiente: “(…) NOVENA: “LA ARRENDATARIA” es la persona que goza del Derecho (sic) de preferencia por haberle dado a “LOS ARRENDADORES” en este acto, la cantidad de un abono de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 150.000,00) por concepto de adelanto por negociación que tienen pautados ambas partes, sobre el Inmueble (sic) antes identificado en el presente Contrato (sic), la cual es por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 500.000,00). DECIMO (sic): Con el abono dado por “LA ARRENDATARIA” de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 150.000,00) a “LOS ARRENDADORES” quedan pendientes un restante por la cantidad TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (sic) (Bs. 350.000,00) donde “LA ARRENDATARIA” se compromete a cancelarlo en un lapso de (03) meses a partir de la FIRMA DE ESTE CONTRATO, pudiendo otorgar una o más prorrogas cuando existen convenio entre las partes, mediante participación por escrito por lo menos treinta días de anticipación al vencimiento, de su deseo de no hacer efectiva la prorroga contractual y en el caso de acordarla prorroga establecería un nuevo canon de arrendamiento que será fijado según la fluctuaciones del mercado Inmobiliario (sic) (...)”. Ahora bien, con respecto al documento privado bajo análisis, se observa que la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda desconoció “…el lugar y la fecha agregados en manuscrito en la parte final del contrato privado…”; sin embargo, de la revisión al instrumento en cuestión no se desprende que se haya estampado anotación alguna en manuscrito por lo que tal desconocimiento debe ser desechado del presente juicio. En consecuencia, por cuanto la parte contra la cual se opuso el contrato privado no desconoció el mismo en su oportunidad, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido en atención a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de la relación arrendaticia que unió a las partes intervinientes en el presente proceso sobre un inmueble constituido por una vivienda familiar, ubicada en la Av. General Acevedo, sector El Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Acevedo del estado Bolivariano de Miranda; además de ello, queda plenamente demostrado que las partes en esa oportunidad pactaron la futura venta del referido inmueble por el precio de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), de los cuales la ciudadana MARY FLOR BUENO, canceló como abono la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), quedando el saldo deudor para ser pagado en un lapso de tres (3) meses; sin embargo, es oportuno advertir que de la presente instrumental no se desprende la fecha en que las partes contratantes suscribieron tal convención.- Así se establece. Segundo.- (Folios 6-11, I pieza del expediente) marcado con la letra “B”, en original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda con funciones Notariales en fecha 11 de mayo de 2012, anotado bajo el No. 48, Tomo 10º, folios 177 al 180 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho registro con funciones notariales; a través del cual el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS (aquí demandante), y la ciudadana MARY FLOR BUENO (aquí demandada), se comprometieron en lo siguiente: “(…) Consta de documento privado de arrendamiento con opción a compra-venta de fecha 15 de octubre de 2011, suscritos por las partes, donde la ciudadana MARY FLOR BUENO, anteriormente identificada, le dio al ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 150.000), por concepto de adelanto de pago el cual sería imputado al precio de venta convenido por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs 500.000) (…) PRIMERA:Se deja sin efecto el documento anterior privado antes indicado establecido entre las partes en fecha 15 de octubre de 2011, y entrará en vigencia este instrumento a partir de la fecha 10 de abril de 2012.SEGUNDO: Por cuanto el precio de (sic) estipulado en el anterior documento el cual ha quedado sin efecto, se había establecido la opción compra-venta en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000) monto este con equivalencia de SEIS MIL CUATROCIENTOS DIEZ CON VEINTICINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (6.410,25 U.T) y cuyas Unidades (sic) Tributarias (sic) en referencia han sufrido un aumento de setenta y seis (76) Bolívares (sic) a noventa (90) Bolívares (sic), lo que equivale al aumento de la plusvalía sobre el inmueble en venta, se acuerda un nuevo precio convenido por ambas partes el cual se establece en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 600,000) equivalente a SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS CON SESENTA Y SEIS Unidades (sic) Tributarias (sic) (6.666,66 U.T.), que la compradora de forma volitiva se compromete a pagar en la forma siguiente: CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 150.000) que ya han sido entregados en fecha 15 de octubre de 2011 al vendedor y el saldo deudor, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (sic) (Bs. 450.000),los pagará la compradora al vendedor, en esta ciudad, dentro del plazo fijado de TREINTA (30) DIAS(sic) continuos contados a partir de la presente fecha (19/04/2012),ósea, el día diecinueve (19) de mayo de 2012, sin prorroga alguna por los vendedores.TERCERO: Es pacto expreso que si la compradora en el término estipulado no cancela la parte restante de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (sic) (Bs. 450.000) al vendedor se le imputará el 30%de pérdida del capital pagado por adelanto como consecuencia por daños y perjuicios ocasionado, sobre la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 150.000),ya entregada al vendedor en fecha 15 de octubre de 2011, los cuales equivalen a la cantidad CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 45.000), que le serán descontados, quedándole un restante a la compradora de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 105.000) como rembolso por el incumplimiento de la presente transacción y deberá entregar el inmueble al vendedor libremente de personas y bienes(…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su resolución), y como demostrativo de que en fecha 11 de mayo de2012, las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato mediante el cual, dejaron sin efecto un documento privado de arrendamiento con opción a compra venta celebrado en fecha 15 de octubre de 2011, donde la ciudadana MARY FLOR BUENOle dio al ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS, la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) por concepto de adelanto de pago; asimismo, las partes convinieron que el presente contrario entraría en vigencia a partir del 10 de abril del año 2012, en el cual se estipuló la venta del inmueble objeto de la presente controversia por el precio de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), de los cuales la compradora se comprometió a pagar la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00)que ya habían sido entregados al vendedor en fecha 15 de octubre de 2011, y el saldo deudor, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) dentro del plazo fijado de treinta (30) días continuos contados a partir del 19 de abril de 2012hasta el 19 de mayo del mismo año, sin prorroga alguna. Aunado a ello, las partes convinieron que si la compradora en el término estipulado no cancela la parte restante, se le imputará el treinta (30%)de pérdida del capital pagado por adelanto por concepto de daños y perjuicios ocasionados, los cuales equivalen a la cantidad cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00).- Así se establece. Tercero.- (Folios 12-26, I pieza del expediente) marcado con la letra “C”, en original TITULO SUPLETORIO SUFICIENTE DE PROPIEDAD autenticado ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda con funciones Notariales en fecha 6 de junio de 2011, anotado bajo el No. 21, Tomo 14º, folios 71 al 83 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho registro con funciones notariales, expedido por el Juzgado del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de febrero de 2010,otorgado a favor del ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS –aquí demandante-, con respecto a unas bienhechurías consistente de dos niveles construidas sobre un área de MIL QUINIENTOS DOCE METROS CUADRADOS CON DIECISIETE CENTÍMETROS (1512,17 Mts2), ubicadas en la Av. General Acevedo, Sector El Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Autónomo Acevedo del estado Bolivariano de Miranda, contentivo de la declaración de los testigos JESÚSRAMÓNCÓRDOVA PLAZA y RICHARD NIEVES UZCATEGUI, ambos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.228.027 y V-10.097.140, respectivamente. Ahora bien, en vista del documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 11 de febrero de 2010, le fue otorgado al ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS, un título supletorio de propiedad sobre las bienhechurías objeto del presente juicio, encontrándose dicho instrumento autenticado.-Así se establece. Cuarto.- (Folios 27-29, I pieza del expediente) ,arcado con la letra “D”, en copia fotostática, RESOLUCIÓN No. 00149 expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) en fecha 4 de diciembre de 2012, de cuyo contenido se desprende textualmente lo siguiente: “(…) Que en fecha, 09(sic) de Agosto(sic) de 2012, se ordenó el inicio del Procedimiento(sic) Previo (sic) a las Demandas (sic), contenido en los artículos 94 al 96, ambos inclusive de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los artículos 7 al 10, ambos inclusive de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los artículos 35 al 46, ambos inclusive del Reglamento de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solicitado por el ciudadanoJOAO ERNESTO DE SOUSA, titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) Nº V.-14.683.931, en contra dela ciudadanaMARY FLOR BUENO, titular de la Cédula (sic) de Identidad(sic) Nº V.-11.487.279, en virtud que presuntamente mantienen una relación arrendaticia sobre un inmueble que se encuentra ubicado en la Av. General Acevedo, Sector Enano, Parroquia Caucagua, calle las Mercedes, Edificio Ovalles Apartamento Nro 5, Municipio Autónomo Acevedo del Estado (sic) Miranda, así como, porque presuntamente requiere que la ciudadana MARY FLOR BUENO, ya identificada, desocupe el inmueble en virtud del incumplimiento de la opción de compra venta.(…) Que el citado Procedimiento (sic) Previo (sic) a las Demandas (sic)se sustanció e instruyó, conforme lo dispone la normativa legal vigente y el mismo reposa en los archivos de esta Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, signado bajo el número EXPEDIENTE Nº MC-00016/12-8 (… Resuelve PRIMERO: Se insta al ciudadano JOAO ERNESTO DE SOSA titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) Nº V.-14.683.931, a no ejercer ninguna acción arbitraria y al margen de la Ley (sic), para conseguir el desalojo de la Vivienda (sic) que le alquiló ala ciudadana MARY FLOR BUENO titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) Nº V.-11.487.279, ya que de hacerlo pudiera incurrir en el incumplimiento de normas legales y sublegales establecidas en nuestro ordenamiento jurídico en consecuencia sería objeto de las sanciones a que hubiere lugar. SEGUNDO: En virtud que las gestiones realizadas durante la Audiencia Conciliatoria celebrada el día 19 de Noviembre (sic) de 2012, entre el ciudadanoJOAO ERNESTO DE SOUSA (…) y la ciudadanaMARY FLOR BUENO (…) fueron infructuosas, esta Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en acatamiento a lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas HABILITA LA VÍA JUDICIAL, a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los tribunales de la República competentes para tal fin. (…)”.Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la demandante cumplió con el procedimiento administrativo previo ante SUNAVI, quedando habilitada para acudir a la vía judicial en virtud de que las gestiones realizadas durante la audiencia conciliatoria fueron infructuosas.- Así se establece. Quinto.- (Folios 30-45, I pieza del expediente) marcado con la letra “E”, en copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente signado con el No. 30.572, de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda contentivo del juicio que por OFERTA REAL incoara la ciudadana MARY FLOR BUENO contra el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS, entre las cuales cursa sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la misma Circunscripción Judicial en fecha 27 de noviembre de 2015, a través de la cual –entre otras cosas- SIN LUGAR la oferta real presentada e inválido el ofrecimiento en cuestión.Ahora bien, en vista del documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el procedimiento de oferta real incoado por la ciudadana MARY FLOR BUENO, fue declarado sin lugar e inválido el ofrecimiento mediante sentencia definitivamente firme dictada fecha 27 de noviembre de 2015.- Así se establece. Sexto.- (Folio 46, I pieza del expediente) marcado con la letra “F”, en copia fotostática, NOTIFICACIÓN realizada en fecha 12 de marzo de 2016, por el abogado JAVIER HURTADO GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 113.458, dirigida a la ciudadana MARY FLOR BUENO, mediante la cual se desprende lo siguiente: “(…) La presente es para notificarle, que se le concede el plazo de Ocho (sic) (8) días contados a partir de la presente fecha 13 de Marzo (sic) del 2016 hasta el día 21 de Marzo (sic) del presente año, para que desocupe de forma voluntaria, libre de bienes y personas el inmueble propiedad del ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 14.683.931, ubicado en la Avenida General Acevedo, Sector el Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Acevedo del Estado (sic) Miranda; por cuanto el contrato de ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA suscrito en fecha 15 de Octubre (sic) de 2001, entre su persona y propietario, quedo por terminado por incumplimiento de las obligaciones asumidas por Ud; y por cuanto fue declarado por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda, CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRAS FERRAS, donde REVOCA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 05 (sic) de marzo de 2015, igualmente fue declarado por ese Juzgado Superior, SIN LUGAR, la Oferta Real presentada por su persona contra el prenombrado propietario, declarando INVALIDO dicho ofrecimiento por el incumplimiento de pago completo y de la suma integra adeudada más intereses debido. Es por ello que solicitamos en el plazo establecido la desocupación del inmueble, evitándose de esta forma un (sic) una desocupación judicial ejecutada por los tribunales competentes (…)”; no desprendiéndose que dicha notificación haya sido recibido por persona alguna. Ahora bien, siendo que el documento privado bajo análisis no fue ratificado por el tercero que lo suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que el mismo no se encuentra recibido por persona alguna; en consecuencia quien aquí decide lo desecha del presente proceso y no le confiere ningún valor probatorio.-Así se precisa. *Asimismo, encontramos que una vez abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandante procedió a promover las siguientes probanzas: .-Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, específicamente delas documentales acompañadas al escrito libelar marcadas con las letras “A”, “B”, “C”, “D” y “E”; en tal sentido, es preciso aclarar que si bien la expresión “reproducción del mérito favorable” no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece. .-POSICIONES JURADAS: La parte actora promovió posiciones juradas a la ciudadana MARY FLOR BUENO, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente, fundamentando su pretensión en el contenido del artículo 403 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, siendo que las posiciones juradas son un medio de prueba judicial que consiste en una confesión provocada o un interrogatorio tendiente a extraer una confesión judicial, y en virtud que, al revisar las actas que conforman el presente expediente se evidencia que mediante el auto dictado en fecha 19 de mayo de 2017 (folios 44-45, II pieza), el tribunal fijó el décimo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación de la prenombrada, para que tuviera lugar el acto de las posiciones juradas, fijando asimismo el día siguiente para que elpromoventela absolviera recíprocamente, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 406eiusdem, y en vista que el alguacil del tribunal dejó constancia en fecha 26 de junio de 2017, de la imposibilidad de practicar la referida citación (folios 74-75, II pieza), feneciendo así el lapso de evacuación de pruebas sin que pudiera realizarse la citación de la absolvente, en consecuencia, quien aquí suscribe considera pertinente realizar las siguientes consideraciones: Conforme a lo previsto en el artículo 26 del Código de Procedimiento Civil, una vez realizada la citación para la contestación de la demanda, las partes quedan a derecho no habiendo necesidad de citación para ningún otro acto del proceso, salvo que resulte lo contrario de alguna disposición expresa de ley, vale decir, que la norma en cuestión contempla el denominado principio de citación única en el proceso, dejando abierta la posibilidad cuando la ley disponga lo contrario, siendo una de las excepciones a dicho principio la ubicada en materia de posiciones juradas, específicamente establecida en el artículo 416 eiusdem, norma que textualmente dispone: Artículo 416.- “Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 404, la citación para absolver posiciones deberá hacerse personalmente para el día y la hora designados, y aquellas en ningún caso suspenderán el curso de la causa”. (Negrilla y subrayado de este tribunal) De allí, que en materia de posiciones juradas se requiere que la citación del absolvente se haga en forma personal, de lo contrario, no podría considerarse a derecho para el acto de posiciones juradas; en efecto, siendo que en el presente proceso la parte demandada no pudo ser citada personalmente, en consecuencia quien aquí decide no puede conferir a la probanza en cuestión valor probatorio alguno, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece. .- PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la representación judicial de la parte demandante promovió prueba de informe de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), con el objeto que: “(…) informen a este Despacho, sobre la existencia de expediente Nº MC-00016/12-8, cuyas partes son el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS y la ciudadana MARY FLOR BUENO, en el cual mediante resolución se agoto la vía administrativa y se habilita la judicial (…)”; ahora bien, de la revisión efectuada a las actas se evidencia que aun cuando no constan en el expediente las resultas de lo requerido, esta juzgadora observa que lo pretendido con dicha prueba no era otra cosa que demostrar la existencia del procedimiento administrativo previo agotado por la parte actora, por lo que en virtud de que ello puede comprobarse de laRESOLUCIÓN No. 00149 expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) en fecha 4 de diciembre de 2012, consignada por la parte demandante conjuntamente con su libelo de demanda (folios 27-29, I pieza), la cual fue anteriormente valorada por esta alzada, es por lo que se determina que las resultas de la prueba de informes en cuestión en modo alguno pudieron tener influencia determinante en el presente fallo; por consiguiente, al no existir aspecto alguno sobre el cual deba esta alzada pronunciarse, se desecha la referida prueba del proceso.- Así se precisa. *Aunado a ello, la parte demandante mediante escrito presentado en fecha 7 de julio de 2017, consignó en copia certificada, EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO No. MC-00016-12/08 cursante ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), contentivo del procedimiento administrativo previo a las demandas de desalojo iniciado por el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA, contra la ciudadana MARY FLOR BUENO, contentivo del acta de inicio del procedimiento, del acta de la celebración de la audiencia conciliatoria y la Resolución No. 00149 de fecha 4 de diciembre de 2012 (folios 77-105, II pieza). Ahora bien, en relación a los documentos públicos administrativo bajo análisis se evidencia que si bien no fueron desvirtuados durante el curso del juicio, los mismos se presentaron durante el lapso de evacuación de pruebas, y como quiera que éstos poseen una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario, sólo pueden ser consignados en el lapso probatorio pues de lo contrario se crearía un estado de desigualdad entre las partes; razón por la cual quien aquí decide los desecha del presente proceso y no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Conjuntamente con el escrito de contestación, la representación judicial de la accionada no hizo valer ninguna documental; sin embargo, abierto el juicio a pruebas procedió a promover las siguientes probanzas: Primero.- (Folio 85-96, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en copia fotostática, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda con funciones Notariales en fecha 11 de mayo de 2012, anotado bajo el No. 48, Tomo 10º, folios 177 al 180 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho registro con funciones notariales, celebrado entre los ciudadanos JOAO ERNESTO DE SOUSA y MARY FLOR BUENO; y marcado con la letra “B”, en copia fotostática, TITULO SUPLETORIO SUFICIENTE DE PROPIEDADautenticado ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda con funciones Notariales en fecha 6 de junio de 2011, anotado bajo el No. 21, Tomo 14º, folios 71 al 83 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho registro con funciones notariales, expedido por el Juzgado del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de febrero de 2010, otorgado a favor del ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS –aquí demandante-, con respecto a unas bienhechurías consistente de dos niveles construidas sobre un área de MIL QUINIENTOS DOCE METROS CUADRADOS CON DIECISIETE CENTÍMETROS (1512,17 Mts2), ubicadas en la Av. General Acevedo, Sector El Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Autónomo Acevedo del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, con respecto a las documentales en cuestión, se observa que las mismas fueron promovidas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa. Segundo.-(Folios 97-99, I pieza del expediente) Marcado con la letra “C”, en original,PLANILLA DE SOLICITUD DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO PARA VIVIENDArealizada enfecha 30 de agosto de 2011, suscrito por la ciudadana MARY FLOR BUENO –aquí demandada-, por el monto de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), careciendo de firma y sello del organismo receptor, así como fecha de recepción.Ahora bien, en virtud que no puede quien aquí suscribe verificar la autenticidad de la documental en cuestión, por carecer además de algún receptor de la misma, consecuentemente, se debe desechar la probanza en cuestión del proceso y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. Tercero.- (Folio 100-102, I pieza del expediente) Marcado con la letra “D”, en original, DECLARACIÓN JURADA DE NO POSEER VIVIENDA debidamente autenticada ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda con funciones Notariales en fecha 8 de agosto de 2011, anotado bajo el No. 34, Tomo 19º, folios 104-106 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho registro con funciones notariales; mediante el cual la ciudadana MARY FLOR BUENO declaró bajo fe de juramento que actualmente no es propietaria de ninguna vivienda dentro ni fuera del territorio de la República Bolivariana de Venezuela, y que se encuentra solicitando un crédito para adquisición de una vivienda apropiada. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que la ciudadana MARY FLOR BUENO, declaró en fecha 8 de agosto de 2011, no poseer vivienda y que se encontraba solicitando un crédito a los fines de adquirir una vivienda.- Así se establece. Cuarto.- (Folio 103, I pieza del expediente) Marcado con la letra “E”, en original, REQUISITOS PARA LA CONCESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS correspondiente al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), entre los cuales aparece subrayado como documentación necesaria para solicitar crédito hipotecario ante el referido instituto, la fotocopia legible del documento de propiedad del apartamento, de la casa o del terreno, debidamente registrado. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que entre los requisitos exigidos para la concesión de créditos hipotecarios ante el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), se exige el documento de propiedad debidamente registrado.- Así se establece. Quinto.- (Folio 104, I pieza del expediente) Marcado con la letra “F”, en original CONSTANCIA DE TRABAJOexpedida por la Unidad Educativa Julián Ojeda, Parroquia Araguita, Municipio Acevedo del estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de enero de 2012, de cuyo contenido se desprende textualmente que: “(…) Quien suscribe, Director de la Unidad Educativa “Julián Ojeda” que funciona en la calle Las Brisas, Parroquia Araguita, Municipio Acevedo del Estado (sic) Miranda. En la presente, se hace constar que el (la) ciudadano (a) MARY FLOR BUENO, titular de la cedula de identidad Nº V.11487.279, quien se desempeña en esta institución como: DOCENTE DE AULA, con: 09 AÑOS de servicios, devengando un sueldo de Bs. 2858,00, mensual (…)”. Ahora bien, aún cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la parte contraria, se observa que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia, por lo que quien aquí suscribe la desecha del proceso por impertinente y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. Sexto.- (Folio 105, I pieza del expediente) Marcado con la letra “G”, en original, CONSTANCIA DE CONCUBINATO expedida por la Dirección de Registro Civil y Electoral del Municipio Acevedo del estado Bolivariano de Miranda de fecha 21 de enero de 2004, mediante la cual se hace constar que los ciudadanos MARY FLOR BUENO y NÉSTOR EULOGIO MONASTERIOS, declararon bajo fe de juramento que viven en unión concubinaria desde hace dos (2) años y tienen como residencia en el sector El Recreo, Parroquia Caucagua, Municipio Justo Raul Bueno. Ahora bien, aun y cuando la presente documental no fue desvirtuada en el presente proceso, quién aquí suscribe considera que la misma nada aporta para la resolución del presente juicio, consecuentemente, esta juzgadora la desecha del proceso y no le confiere valor probatorio.- Así se precisa. Séptimo.- (Folio 106, I pieza del expediente) Marcado con la letra “H”, en original, COMUNICACIÓN expedida por la ciudadana MARY FLOR BUENO en fecha 30 de agosto de 2011, dirigida a IPASME, con atención al departamento de créditos, mediante la cual se desprende lo siguiente: “(…) Soy una ciudadana residente de Caucagua, Municipio Acevedo, Edo. Miranda, laboro como docente, pero sin embargo, no he logrado obtener una vivienda propia para albergar a mi familia, por lo tanto me veo en la necesidad de acudir ante ustedes para hacer la solicitud de un crédito hipotecario para lograr este sueño. Dicho crédito como anteriormente se explica lo usaré en la compra de una casa, la cual posee 1.512,17 mts2, una estructura de dos plantas y árboles frutales. Es de destacar, que aboné un monto de Bolívares (sic) Cien (sic) Mil (sic) (Bs. 100.000,00) como reserva para la compra de la misma, por lo que agradezco la celeridad que puedan destinar a la aprobación del empréstito, el cual podré pagar según las condiciones que ustedes ofrecen, adecuado a mis ingresos mensuales.”; no desprendiéndose firma ni sello por algún órgano receptor.Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, quien aquí decide observa que la misma corresponde a un instrumento privado que emana de la parte promovente, por lo que en virtud del principio de alterabilidad de la prueba, a través del cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, esta alzada desecha la probanzas bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. Octavo.- (Folio 107, I pieza del expediente) Marcado con la letra “I”, en copia fotostática, CHEQUE DE GERENCIA signado con el Nº 00009167 emitido por el Banco Banesco en fecha 13 de noviembre de 2014, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), a nombre del ciudadano NÉSTORMONASTERIO –tercero ajeno al proceso-, pagadero a la orden del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. Ahora bien, aun cuando la probanza en cuestión no fue desvirtuada en el curso del juicio, quien aquí suscribe considera que la misma debió promoverse a través de la prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; aunado a ello, se observa que el mismo no aporta elemento probatorio alguno que ayude a la resolución de la presente controversia, consecuentemente, el mismo debe desecharse del proceso y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. Noveno.- (Folios 109-115, I pieza del expediente) Marcado con la letra “K”, en copia fotostática, CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado ante el Registro Público del Municipio Acevedo, Caucagua en fecha 15 de mayo de 1979, bajo el No. 16, protocolo primero, mediante el cual el ciudadano LEOPOLDO BAUTISTA MÁRQUEZ, adquiere la propiedad de unaparcela de terreno que forma parte del parcelamiento La Encrucijada de Caucagua, en el sitio denominado “El Enano”, con una superficie de dos mil quinientos metros cuadrados (2.500 mts2).Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de queel ciudadano LEOPOLDO BAUTISTA MÁRQUEZ, es el propietario de una parcela de terreno que forma parte del parcelamiento La Encrucijada de Caucagua, en el sitio denominado “El Enano”, con una superficie de dos mil quinientos metros cuadrados (2.500 mts2), sobre la cual presuntamente se encuentran construidas las bienhechurías objeto del presente juicio.-Así se establece. .-PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la representación judicial de la parte demandada promovió de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informe dirigida a los siguientes organismos: a) Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Acevedo del estado Bolivariano de Miranda, con el objetivo de que dicho organismo informase “(…)quien es el propietario o propietaria del terreno que ocupa el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRAS, parte demandante en el presente juicio, dio en venta a mi representada, junto con las bienhechurías sobre el construidas (…) ubicado en la Av. Intercomunal Miguel Acevedo, sector El Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Acevedo del Estado Miranda(…)”.En este sentido, de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 62, II pieza), se deprende textualmente que el remitente hizo saber lo siguiente: “(…) Al respecto le informo que de acuerdo a la investigación documental realizada en el Registro Público Inmobiliario del Municipio Acevedo sobre el Parcelamiento La Encrucijada, debidamente protocolizado en fecha 27 de septiembre de 1978 bajo el Nº 58, folios 169 al 253, Protocolo 1º, tomo 3, Tercer Trimestre, arrojo que la manzana 5 del citado Parcelamiento ha sido ocupada de manera ilegal por personas que no tienen la cualidad de propietarios sobre dichas parcelas, como lo es el caso de la parcela 5, donde sobre una superficie de 2000 mts fue construida una bienhechuría propiedad del Sr. Joao Ernesto De Sousa Figueira según Título Supletorio consignado ante esta Dirección. Dicha parcela aparece inscrita en el Registro Inmobiliario a nombre del Sr. Leopoldo Bautista Márquez, según documento Nº 16, folio 50 al 56, Protocolo 1º, Tomo 1, II Trimestre del 15.09.79, con una superficie de 2.500,00 mts2. (…)”;y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis como demostrativo que las bienhechurías objeto del presente juicio propiedad del ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA, fueron realizadas sobre un lote de terreno del cual no es propietario.- Así se establece. b) Banco Occidental de Descuento (BOD) con sede en Caucagua, con el objetivo de que dicho organismo informase “(…) si en fecha 7 de marzo de 2014 mi representada, Mary Flor Bueno, o su concubino, Néstor Eulogio Monasterios, depositó en la cuenta No. 0116-0473-14-0207046005 que tiene la parte demandante en el Banco Occidental de Descuento (BOD) la cantidad de diecinueve mil bolívares (Bs. 19.000,00). Asimismo, si depositaron en la referida cuenta la cantidad de Bs. 35.000,00, el 22 de marzo de 2011, Bs. 2.000,00, el 16 de noviembre de 2011, Bs. 2.000,00, el 8 de febrero de 2012, Bs. 4.000,00, el 29 de junio de 2012, Bs. 2.000,00, el 2 de septiembre de 2012, para un total de Bs. 64.000,00 (…)”;ahora bien, de la revisión efectuada a las actas se evidencia que aun cuando no constan en el expediente las resultas de lo requerido, esta juzgadora observa que lo pretendido con dicha prueba no era otra cosa que demostrar que la demandada realizó los referidos pagos a favor del actor por concepto de canon de arrendamiento y abono al precio convenido por la venta definitiva del inmueble objeto del litigio, lo cual en modo alguno puede determinarse a través de la presente prueba, ya que si bien se puede indicar la certeza de tales depósitos, las resultas en cuestión no indican el concepto de los mismos; aunado a ello, se evidencia que los presuntos pagos realizados por la accionada ocurrieron antes y después de la vigencia del contrato, ninguna durante la negociación convenida, a saber, desde el 19 de abril de 2012 hasta el 19 de mayo de 2012, en consecuencia, la espera de las resultas de la prueba de informes aludida no resultan necesarias; por consiguiente, al no existir aspecto alguno sobre el cual deba esta alzada pronunciarse, se desecha la referida prueba del proceso.- Así se precisa. c) Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación del Municipio Autónomo Acevedo del estado Bolivariano de Miranda, con el objetivo de que dicho organismo informase “(…) a) si la ciudadana Mary Flor Bueno (…) y su concubino Nestor Eulogio Monasterio (…) presentaron solicitud de préstamo hipotecario para vivienda ante dicha institución, de fecha 30 de agosto de 2011 y si este le fue otorgado y en caso negativo informe si el motivo de la negativa fue el no haber presentado la copia del documento que acredita la titularidad del terreno que le fue dado en venta(…)”. Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas se evidencia que aun cuando no constan en el expediente las resultas de lo requerido, esta juzgadora observa que lo pretendido con dicha prueba no era otra cosa que demostrar que la demandada no obtuvo la aprobación de un crédito hipotecario, lo cual resulta innecesario en el presente asunto, por cuanto constituye un hecho consentido por las partes y por lo tanto exento de prueba, que la accionada no logró obtener el referido crédito, afirmándolo así en su escrito de contestación a la demanda, en consecuencia, la espera de las resultas de la prueba de informes aludida no resultan necesarias; por consiguiente, al no existir aspecto alguno sobre el cual deba esta alzada pronunciarse, se desecha la referida prueba del proceso.- Así se precisa. .-PRUEBA DE EXHIBICIÓN: De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada promovió la prueba de exhibición de documento dirigida a la parte actora, a fin de que exhiba “…el correspondiente título de propiedad…”; es el caso que, tal promoción fue inadmitida por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 19 de mayo de 2017, y como quiera que la parte promovente no ratificó el recurso ordinario de apelación conjuntamente con la apelación realizada contra la sentencia de fondo, ello en atención al artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que no existe aspecto alguno sobre el cual deba este tribunal pronunciarse.- Así se precisa. .-PRUEBA DE EXPERTICIA: De conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada promovió la prueba de experticia, a fin de que se designara un perito evaluador que determine el valor de las bienhechurías vendidas mediante el contrato autenticado ante la oficina de Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda en fecha 11 de mayo de 2012, inserto bajo el No. 48, tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa oficina registral; es el caso que, tal promoción fue inadmitida por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 19 de mayo de 2017, y como quiera que la parte promovente no ratificó el recurso ordinario de apelación conjuntamente con la apelación realizada contra la sentencia de fondo, ello en atención al artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que no existe aspecto alguno sobre el cual deba este tribunal pronunciarse.- Así se precisa. *La parte demandada promovió en su escrito de promovió de pruebas respectivo “…Oficio de fecha 18 de enero de 2017 emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), mediante el cual informa que ante esa superintendencia no cursa ni ha cursado procedimiento alguno en el cual las partes hayan sido JOAN ERNESTO DE SOUSA FIGUERA FERRAS y MARY FLOR BUENO…”; sin embargo, de la revisión efectuada a las actas procesales se observa que no cursa la referida instrumental a que hace referencia, por lo que esta juzgadora se encuentra impedida de emitir valoración alguna.- Así se precisa. *En la oportunidad consignar escrito de informes ante el tribunal de la causa, el apoderado judicial de la parte demandada promovió, en copia fotostática y original, marcado con la letra y números “G-1” y “G-2”, seis (6) DEPÓSITOS BANCARIOS realizados en la cuenta perteneciente al ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA, en las siguientes fechas: a) El 22 de agosto de 2011, por la suma de Bs. 35.000,00; b) El 8 de febrero de 2012, por la suma de Bs. 2.000,00; c) El 16 de noviembre de 2011, por la suma de Bs. 2.000,00; d) El 5 de abril de 2012, por la suma de Bs. 2.000,00; e) El 29 de junio de 2012, por la suma de Bs. 4.000,00; y e) El 7 de marzo de 2014, por la suma de Bs. 19.000,00. Ahora bien, en relación a los documentos bajo análisis se evidencia que si bien no fueron impugnados en el juicio, los mismos se presentaron durante el término para presentar los informes, y como quiera que éstosconstituyen instrumentos privados de especiales características, sólo pueden ser consignados en el lapso probatorio pues de lo contrario se crearía un estado de desigualdad entre las partes; razón por la cual quien aquí decide los desecha del presente proceso y no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. IV SENTENCIA RECURRIDA. Mediante sentencia dictada en fecha 15 de febrero de 2018, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, dispuso lo que a continuación se transcribe: “(…) Valor Probatorio del Título Supletorio. Este Juzgado (sic) antes de pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, considera necesario, hacer las siguientes consideraciones, sobre el título supletorio consignado en autos y promovido como pruebas: Ahora bien, los títulos supletorios por sí mismos no hacen plena fe ni entre las partes ni respecto de terceros, ya que, ellos se encuentran dentro de las actuaciones de Jurisdicción Voluntaria donde se procede a instancia de parte, y por imperio legal es obligatorio dejar a salvo los derechos de terceros, al oponerse en un juicio como elemento probatorio deben someterse necesariamente a la ratificación de las declaraciones de los testigos que aparecen en él, para que se someta al debate contradictorio, ya que el Título Supletorio de ningún modo, ni por si solo hace plena prueba entre las partes ni respecto de terceros. (…omissis…) En consecuencia de la revisión de las actas del presente expediente se evidencia que, la acción de Resolución de Contrato esta destinada a recuperar las bienhechurías que conforman el inmueble ubicado en la avenida General Acevedo, Sector el Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Acevedo del Estado (sic) Bolivariano de Miranda. Alegando la representación judicial de la parte actora que el inmueble antes descrito pertenece a su poderdante según se evidencia de documento Título Supletorio de Propiedad, evacuado por ante el extinto Tribunal del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda, ahora (Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda) en fecha 11 de Febrero (sic) de 2010 y Autenticado por ante el Registro Público del Municipio Acevedo del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, en fecha 06 (sic) de junio de 2012, quedando anotado bajo el Nº 21, folios 71 al 83, Tomo 14 y construida sobre terreno, pero no puede esta Juzgadora (sic) resolver a favor del demandante, ya que no puede precisamente valorar el referido justificativo de perpetua memoria y deducir de él la propiedad de la casa objeto de la acción de Resolución de Contrato, ya que la valoración del título supletorio está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de perpetua memoria, y para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquellos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba. De la revisión de la actas, esta juzgadora constata que en el presente caso no fueron llamados aquellos testigos que participaron en la conformación del justificativo de perpetua memoria, por lo que al tratarse este justificativo de una prueba preconstitutiva, su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efecto erga omnes. Por lo que es forzoso para este Tribunal (sic) declarar improcedente la presente acción de Resolución de Contrato y se desecha la presente demanda. Y dada la naturaleza del fallo, se hace innecesario el análisis de los restantes argumentos, de igual manera, se abstiene de valorar las pruebas promovidas en el presente proceso que hacen referencia al fondo de la presente controversia. Y ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVA En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic), declara:IMPROCEDENTE LA DEMANDA, en consecuencia se DESECHA LA DEMANDA, que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA VENTA), intentara el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRAS, contra la ciudadana MARY FLOR BUENO. Y así se decide. Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas (…)”. V ALEGATOS EN ALZADA. En fecha 23 de abril de 2018, el abogado en ejercicio JAVIER HURTADO GONZÁLEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA, procedió a consignar ESCRITO DE INFORMES ante esta alzada (cursante al folio 137-139, II pieza), realizando en primer lugar un resumen del libelo de demanda que dio lugar al presente proceso; asimismo procedió a realizar una transcripción de la sentencia proferida por el tribunal de la causa, y finalmente adujo que la parte demandada reconoció que la bienhechuría con toda su infraestructura son propiedad de su representado, por lo cual suscribió en dos oportunidades contratos sobre las mismas, por lo que –a su decir- quedó determinado que existía un título supletorio autenticado donde prueba que esas bienhechurías son de su defendido. En virtud de ello, señaló que es innecesario o inoportuno haber presentado los testigos que dieron fe de la existencia de las bienhechurías construidas, ya que se encuentra ante un juicio cuyo fundamento es el incumplimiento de la parte demandada de un contrato de opción de compraventa, mas no se trata de acciones meros declarativas o reivindicatorias, por lo que solicitó sea revocada la sentencia proferida por el tribunal de la causa y declarada con lugar la demanda. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión que fue proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de febrero de 2018; a través de la cual se declaró “(…) IMPROCEDENTE LA DEMANDA, en consecuencia se DESECHA LA DEMANDA, que por RESOLUCION (sic) DE CONTRATO (OPCION (sic) DE COMPRA VENTA), intentara el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRAS, contra la ciudadana MARY FLOR BUENO. Y así se decide.- (…)”. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe debe precisar en primer lugar que en el libelo de la demanda el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA, señaló que en fecha 15 de octubre de 2011, celebró contrato de arrendamiento con opción de compra venta con la ciudadana MARY FLOR BUENO, sobre el inmueble ubicado en la avenida General Acevedo, Sector el Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Acevedo del estado Miranda, en calidad de arrendataria con derecho a preferencia, siéndole entregado por la prenombrada la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) por concepto de adelanto por la negociación que tenían sobre el inmueble el cual sería por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) y que dicha ciudadana se comprometió a cancelar el saldo de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) en el lapso de tres (3) meses a partir de la firma del contrato; asimismo, señaló que vencido el contrato y no protocolizada la venta –según su decir- por incumplimiento en el pago del valor total de la opción de compra venta por parte de la ciudadana MARY FLOR BUENO, convino con la prenombrada en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con opción a compra ante la notaría en fecha 19 de abril de 2012, en el cual se dejó sin efecto el contrato suscrito en fecha 15 de octubre de 2011, y se acordó un nuevo precio en la negociación por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), donde la demandada se comprometió en pagar la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) que ya le había entregado, y el saldo deudor de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) dentro del plazo de treinta (30) días continuos a partir del 19 de abril de 2012. Asimismo, expresó que en la cláusula tercera convinieron que si la compradora no cancelaba la cantidad adeudada, se le imputaría el 30% de pérdida del capital pagado por adelantado, los cuales equivalen a la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00); en virtud de ello, manifestó que por cuanto la demanda no cumplió su obligación, opone la excepción de contrato no cumplido, debiéndose entender –a su decir- como inexistente dicho contrato, y que en vista de que ha sido concluido el término que le fue otorgado para el pago del precio restante, pone a disposición del juzgado la cantidad entregada por la prenombrada con la deducción de la penalidad contemplada en la cláusula tercera del contrato, y solicita la resolución de contrato de arrendamiento con opción de compra venta, y el desalojo inmediato de la ciudadana MARY FLOR BUENO del inmueble objeto del presente juicio. Por su parte, la representación judicial de la accionada en la oportunidad para contestar, procedió a solicitar la reposición de la causa al estado de declarar inadmisible la demanda, por cuanto –a su decir- el actor acumuló indebidamente las pretensiones de desalojo arrendaticio, que atiene a un procedimiento especial de conformidad con el artículo 97 al 124 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, con una acción de daños y perjuicios (disfrazados como “DEL COSTO DE LA DEMANDA”), previsto en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, existiendo así una incompatibilidad de procedimientos. Seguidamente, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes la demanda, específicamente que su representada esté ocupando el inmueble objeto de la demanda en calidad de arrendataria, por cuanto el contrato privado del 15 de octubre de 2011, fue anulado, quedando sin efecto el contrato de arrendamiento y obligación del pago del canon allí previsto, ocupando desde el 11 de mayo de 2012, el precitado inmueble en condición de compradora definitiva del mismo; asimismo, negó, rechazó y contradijo que su representada esté insolvente en los cánones de arrendamiento, que el demandante haya tenido que alquilar un inmueble para él y su familia desde hace dos (2) años y once (11) meses pagando un canon de arrendamiento de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), y que deba pagar gastos de honorarios profesionales de abogados, viáticos, publicación de cartel en prensa nacional, para supuestas necesidades del demandante que no discrimina ni detalla. Aunado a ello, indicó que en el contrato autenticado en fecha 11 de mayo de 2012, se especificaron los datos del título que acreditaban la condición del propietario vendedor (vivienda y terreno) que no era más que un título supletorio que no se encuentra registrado, por lo que llegada la oportunidad para el pago del saldo del precio de la venta, su representada le exigió al vendedor la entrega del referido título sobre el terreno y la casa sobre él construida, a los fines de firmar el finiquito formal de pago, quien a su decir se negó a entregarlo señalando que no poseía título que avalara la propiedad que sobre el mencionado terreno se atribuía, por lo que tal incumplimiento –según su decir- obstruyó la formalización del mencionado finiquito así como la obtención de un crédito ante el IPASME en su condición de docente, por no contar con el documento que acreditara la propiedad del terreno, y que ha sido la conducta del demandante quien ha impedido el cumplimiento de las obligaciones de su representada. En virtud de ello, alegó la excepción de contrato no cumplido fundamentándola en que quedó suspendida la obligación de su representada de pagar el resto del precio del inmueble hasta que el demandante cumpliera con su obligación de entregarle el título que avala la propiedad del terreno dado en venta; además de esto, indicó que su defendida procedió a realizar depósitos a favor del actor en fecha 7 de marzo de 2014, por la cantidad de diecinueve mil bolívares (Bs. 19.000,00) como abono a la venta a plazo con entrega adelantada; asimismo depositó las siguientes cantidades: a) treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00) el 22 de marzo de 2011; b) dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) el 16 de noviembre de 2011; c) dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) el 8 de febrero de 2012; d) cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) el 29 de junio de 2012; y e) dos mil bolívares (Bs. 2000,00) el 2 de septiembre de 2012; para un total de sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 64.000,00), de los cuales la cantidad de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00) le corresponden al demandante por concepto de siete (7) meses de canon de arrendamiento a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales y los restantes cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) le correspondía como abono al precio de la venta a plazo del inmueble objeto de la demanda. Finalmente solicitó que el tribunal declare la existencia entre las partes de un contrato de venta a plazo con entrega adelantada, se solicite a la parte demandante entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad del terreno vendido y consecuencialmente otorgue el finiquito correspondiente al cumplimiento del pago por su parte, y que en caso de que el demandante no pueda acreditar la propiedad del terreno vendido, sea declarada la extinción de la obligación de pagar el costo del terreno, para lo cual deberá descontarse del precio de venta la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), monto en el que estima el valor del terreno. Asimismo, solicitó que la parte demandante reconozca que su representada le depositó en su cuenta No. 0116-0473-14-0207046005 en el Banco Occidental de Descuento (BOD), las referidas cantidades de dinero, siendo condenada a pagar las costas y costos del proceso, indexación e intereses legales originados por el presente juicio y sea declarada sin lugar la demanda en la definitiva. Vistos los términos planteadas en la presente controversia, quien decide, estima oportuno proceder a pronunciarse previo al fondo, sobre la INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES alegada por la parte demandada quien en su oportunidad de contestar la demanda afirmó que en la misma se acumuló indebidamente la acción de desalojo arrendaticio y daños y perjuicios. Al respecto, cabe señalar que, la prohibición de la ley de admitir la demanda, verbigracia, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes. (Vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 21 de julio de 2009, expediente No. 08-629). Así las cosas, entrando al caso de marras es de puntualizar que la figura denominada acumulación prohibida o inepta acumulación se encuentra prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera: “(…) no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí (…)”. De allí, que su procedencia depende de quela demanda o reconvención intentada contenga más de una pretensión y las pretensiones estén acumuladas de manera tal que no pueden ser satisfechas; pues éstas resultan excluyentes entre sí (se contraponen), siendo totalmente contradictorias una con la otra, por lo que no pueden ser satisfechas las dos al mismo tiempo; corresponden cada una al conocimiento de distintos tribunales por razón de la materia o bien, deben ser tramitadas bajo el modelo de procedimientos distintos, esto es, cuando una pretensión tiene pautado un procedimiento ordinario y la otra tiene que ser tramitada por uno especial, pues no se puede combinar esos dos modelos de procedimientos en una sola figura. Ahora bien, en cuanto a lo que antecede esta superioridad considera prudente dejar sentado que en el caso de autos estamos ante la presencia de una demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, de la cual se desprende que el demandante, en su respectivo escrito solicitó lo siguiente: “(…) la ciudadana MARI FLOR BUENO no cumplió con su obligación se entiende como inexistente dicho contrato, y como ha sido concluido el término que le fue otorgado por mi persona, para el pago del precio restante (…) CAPITULO (sic) III DEL COSTO DE LA DEMANDA Es evidente, que la Ciudadana (sic) MARI FLOR BUENO, bajo la figura de comprador preferencial, dejo (sic) de cancelar el canon de arrendamiento desde Diecinueve (sic) de Mayo (sic) del 2012 hasta la fecha, lo cual contabiliza Cuarenta (sic) y Siete (sic) (47) mensualidades vencidas a razón de Dos (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 2.000,00) mensual, suma un total de NOVENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 94.000,00); aunado a ello, la cláusula penal del contrato establece el 30% de penalización del monto de la reserva, que asciende a cuarenta y cinco mil (45.000,00) bolívares, más los intereses devengados por los 3 años y 11 meses a una taza aproximada de diecisiete por ciento (17%), con el agravante de los danos (sic) y perjuicios calculados por: viaje ida y vuelta a Portugal, en familia, estadía en ese país Europeo (sic), más gastos durante un año, asciende a un monto aproximado de Dos (sic) Ciento (sic) Mil (sic) (Bs. 200.000,00) bolívares, luego de mi regreso a Venezuela, decidí alquilar un inmueble, donde resido con mi familia desde hace 2 años y 11 meses con un canon de arrendamiento de Cuatro (sic) Mil (sic) (Bs. 4.000.00) mensual, por la negativa de la ciudadana MARIFLOR (sic) BUENO a entregarme mi inmueble, para un total de la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (sic) (Ba. 140.000,00), durante ese tiempo, sumado a la cancelación de gastos de honorarios de abogados por ante la Superintendencia Nacional para la vivienda, viáticos y quince Mil (sic) quinientos (Bs. 15.500,00) bolívares, notificación carteles de prensa nacional, un mil doscientos (1.200.00) bolívares, ascendiendo a un monto total de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs. 495.700,00), equivalente a 2.800 UT (…) CAPITULO (sic) IV PETITORIO (…) me veo forzado a demandar judicialmente la RESOLUCION (sic) DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION (sic) DE COMPRAVENTA, por lo cual solicito el desalojo inmediato de la ciudadana MARIFLOR (sic) BUENO de mi inmueble, haciéndome Entrega (sic ) Material (sic) del mismo, que requiero para los fines de mudarme inmediatamente con mi esposa y grupo familiar(…)” De la transcripción parcial a la demanda intentada, se desprende que la parte actora pretende la resolución de un contrato celebrado con la demandada, y por consiguiente, la entrega material del inmueble objeto del mismo, debiendo advertirse que si bien el actor califica el contrato como arrendamiento con opción a compra venta, quien aquí decide, en virtud del principio iura novit curia, del cual el juez dada la majestad del cargo que desempeña conoce del derecho incluso el no alegado, observa que del referido CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA autenticado ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda con funciones Notariales en fecha 11 de mayo de 2012, anotado bajo el No. 48, Tomo 10º, folios 177 al 180 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho registro con funciones notariales (inserto a los folios 6-11, I pieza), cuya resolución se persigue en el presente juicio, no establece relación arrendaticia alguna entre los ciudadanos JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS y MARY FLOR BUENO, sino únicamente contiene una negociación por la venta del inmueble objeto del litigio; en consecuencia, en vista que el demandante pretende poner fin a la relación que lo vincula con la parte demandada, para lograr con ello la consecuente desocupación y entrega material del inmueble ocupado por ésta, se determina que la presente acción es seguida por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de opción de compra venta de un inmueble destinado a vivienda, y no por desalojo como desacertadamente lo calificara la parte demandada, ni por resolución de contrato de arrendamiento como erróneamente indicó el accionante.- Así se precisa. Asimismo, se observa que la demanda afirma que en el libelo se pretende la indemnización por daños y perjuicios, desprendiéndose que si bien es cierto el actor describe una serie de gastos presuntamente ocasionados por el incumplimiento de la ciudadana MARY FLOR BUENO, que afectaron su esfera patrimonial, no es menos cierto que los mismos fueron indicados a fin de estimar la cuantía de la demanda, no observándose del petitorio de la acción que se haya solicitado la condenatoria a la accionada de pago alguno por tales conceptos. En consecuencia, vistas las consideraciones que preceden esta juzgadora con base a lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en modo alguno puede observar que el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS, acumulara en su escrito libelar diversas pretensiones que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, ni que sus procedimientos sean incompatibles entre sí, puesto que, el prenombrado únicamente solicitó la resolución del contrato de opción de compra venta celebrado con la parte demandada, debidamente autenticado en fecha 11 de mayo de 2012, y consecuentemente, la entrega material del inmueble objeto del dicha negociación, lo cual atañe a un procedimiento de naturaleza civil que debe regirse por los trámites del Código Adjetivo, atendiendo a las normas reguladoras del procedimiento ordinario; por lo que forzosamente, se debe declarar IMPROCEDENTE la inepta acumulación de pretensiones alegada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda incoada.- Así se establece. Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, quien aquí suscribe considera pertinente establecer en primer lugar que éste tipo de acciones constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. En otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió, ello a tenor de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, pues de dicha norma se desprende textualmente que: Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación,la otra puede a su elección reclamar judicialmente laejecución del contrato ola resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado del Tribunal) De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo; de manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos, entre ellos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Siguiendo con este orden de ideas y tomando en consideración lo antes expuesto, puede esta juzgadora determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente los siguientes: 1º Que el contrato jurídicamente exista; 2º Que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones; y 3º Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, quien aquí suscribe observa que: Con relación al primer requisito, este tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, específicamente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda con funciones Notariales en fecha 11 de mayo de 2012, anotado bajo el No. 48, Tomo 10º, folios 177 al 180 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho registro con funciones notariales (cursante a los folios 6-11, I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA (aquí demandante), se comprometió a venderle a la ciudadana MARY FLOR BUENO (aquí demandada), un bien inmueble de su propiedad ubicado en la avenida General Acevedo, sector El Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Autónomo Acevedo del estado Bolivariano de Miranda, ello por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00),de los cuales la ciudadana MARY FLOR BUENO, pagaría la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) que ya había cancelado en fecha 15 de octubre de 2011, y la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) en el plazo de treinta (30) días continuos a partir del 19 de abril de 2012, sin prórroga alguna. Aunado a ello, las partes convinieron que si la compradora en el término estipulado no cancela la parte restante, se le imputará el treinta (30%)de pérdida del capital pagado por adelanto por concepto de daños y perjuicios ocasionados, los cuales equivalen a la cantidad cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00). De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, constituyendo un acuerdo de voluntades a través del cual los ciudadanos JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUERIA y MARY FLOR BUENO, se comprometieron a celebrar un contrato futuro; puede en consecuencia quien aquí suscribe afirmar que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, por lo que el caso de marras reúne el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias.- Así se precisa. Con relación al segundo requisito, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe quien aquí suscribe precisar que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto. Ahora bien, adentrándonos al caso de marras observamos que el aquí demandante incoó la presente acción bajo el fundamento de que la demandada incumplió con su obligación estipulada en la cláusula segunda del contrato celebrado, es decir, que la referida no cumplió con el pago del precio acordado; no obstante a ello, la parte demandada alegó en su oportunidad de contestar la demanda como defensa de fondo la procedencia del precepto legal “Non Adimpleti Contractus”, o la EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO, fundamentando tal defensa en el hecho de que “(…) llegada la oportunidad para el pago del saldo del precio de venta, mi representada le exigió al vendedor, la entrega del titulo (sic) de propiedad sobre el terreno y la casa sobre el construida, a los fines de firmar el finiquito formal de pago, quien se negó a entregarlo que no poseía titulo que avalara la propiedad que sobre el mencionado terreno se atribuía. Tal incumplimiento de sus obligaciones legales, obstruyo definitivamente la formalización del mencionado finiquito, así como la obtención de un crédito ante el IPASME, en su condición de docente, por no contar con el documento que acreditara la propiedad del terreno, es decir, ha sido la conducta del demandante quien ha impedido el cumplimiento de las obligaciones de mi representada (…)”. Planteada en los términos que anteceden la “exceptio non adimpleti contractus”, este tribunal considera necesario señalar que el artículo 1.168 del Código Civil establece que en los contratos bilaterales, cada contratante, puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones. Doctrinalmente se ha dicho que la excepción de incumplimiento es la facultad que la ley otorga a la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contra parte le exige su cumplimiento sin a su vez, haber cumplido con su propia obligación. Vale decir que la excepción de cumplimiento la invoca quien es compelido judicialmente a cumplir un contrato, por lo tanto esta facultad se la otorga la ley al demandado, por eso se designa como “excepción” o “defensa” porque se excepciona o defiende quien es atacado. En consecuencia, reclamado el cumplimiento de la obligación de entregar el título de propiedad sobre el terreno y la casa sobre él construida, resulta determinante verificar en primer lugar si el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUERIA(hoy demandante) cumplió con sus obligaciones, para lo cual se desprende delCONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda con funciones Notariales en fecha 11 de mayo de 2012, anotado bajo el No. 48, Tomo 10º, folios 177 al 180 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho registro con funciones notariales (cursante a los folios 6-11, I pieza),que las partes hicieron constar lo siguiente: “(…) un Inmueble (sic) constituido por una vivienda familiar, ubicado en la Av. General Acevedo, sector el Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Autónomo Acevedo del Estado (sic) Miranda, que mide aproximadamente DOS MIL METRO CUADRADOS (2.000 mt2) de terreno y MIL QUINIENTOS DOCE METROS CUADRADOS CON DIECISIETE CENTIMETROS (sic) CUADRADOS (1.152,17 mt2) de construcción, que consta de dos (02) niveles; el inmueble descrito es propiedad del ciudadano JOAN ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS, según consta de Titulo (sic) Supletorio (sic) Suficiente (sic) de Propiedad (sic) decretado por el Juzgado del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda, en fecha 11 de Febrero (sic) de 2010 y debidamente Autenticado (sic) por ante el Servicio Autónomo de Registros y Notarías del Municipio Acevedo del Estado (sic) Miranda, con Funciones Notariales, en fecha 06 de Junio (sic) de 2011, anotado bajo el Nº 21, Folios 71 al 83, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Registro Público con Funciones (sic) Notariales (sic). Ahora bien por cuanto la ciudadana MARY FLOR BUENO, ha manifestado al ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS, que por causas de fuerza mayor, no ha podido perfeccionar la venta acordada, por haber manifestado que aun no tiene respuesta del crédito solicitado por ante el IPASME para el pago total de lo convenido (Resaltado añadido). De lo transcrito, esta juzgadora de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, referido a la facultad que tienen los jueces de interpretar los contratos atendiendo al propósito e intención de los otorgantes, observa que en el contrato cuya resolución se persigue no se convino la obligación del ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUERIA, de entregar un documento que acreditara la propiedad del terreno sobre el cual se encuentran construidas las bienhechurías descritas, por cuanto en ningún momento se pactó en dicha negociación la venta del terreno en cuestión sino únicamente la construcción realizada por el prenombrado, tanto así que el TÍTULO SUPLETORIO SUFICIENTE DE PROPIEDAD otorgado a éste por el Juzgado del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de febrero de 2010 (folios 12-26, I pieza), fue con respecto a unas bienhechurías consistente de dos niveles construidas sobre un área de mil quinientos doce metros cuadrados con diecisiete centímetros (1512,17 Mts2), todo lo cual estaba en conocimiento de la ciudadana MARY FLOR BUENO, quien suscribió dicho contrato voluntariamente sin coacción alguna. En consecuencia, visto que no se constituyó obligación para el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUERIA, de entregar el documento de propiedad del terreno en cuestión, por cuanto ello no forma parte del objeto del contrato de opción de compra cuya resolución se persigue en el presente juicio, sino por el contrario se convino únicamente en la venta de unas bienhechurías constituidas por dos (2) niveles con un área de mil quinientos doce metros cuadrados con diecisiete centímetros cuadrados (1.152,17 mts2), mal puede la ciudadana MARY FLOR BUENO, exencionarse de cumplir con sus obligaciones bajo tales afirmaciones, resultando entonces forzoso para quien aquí decide, DESECHAR del proceso la defensa de fondo relativa a la excepción de contrato no cumplido sostenida por la parte demandada.- Así se establece. Resuelto lo que antecede, esta juzgadora considera que el incumplimiento constituye un hecho negativo cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la parte a la que se le imputa, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, consecuentemente, quien aquí suscribe con apego a las probanzas aportadas por la ciudadana MARY FLOR BUENO (aquí demandada), de las cuales detentan valorprobatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, únicamente las que a continuación se mencionan: a)DECLARACIÓN JURADA DE NO POSEER VIVIENDA debidamente autenticada ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda con funciones Notariales en fecha 8 de agosto de 2011, anotado bajo el No. 34, Tomo 19º, folios 104-106 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho registro con funciones notariales, de la cual se desprende que la prenombrada declaró no poseer vivienda y que se encontraba solicitando un crédito a los fines de adquirir una (cursante al folio 100-102, I pieza); b)REQUISITOS PARA LA CONCESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS correspondiente al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), entre los cuales aparece subrayado como documentación necesaria para solicitar crédito hipotecario ante el referido instituto, la fotocopia legible del documento de propiedad del apartamento, de la casa o del terreno, debidamente registrado (cursante al folio 103, I pieza); c) CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado ante el Registro Público del Municipio Acevedo, Caucagua en fecha 15 de mayo de 1979, bajo el No. 16, protocolo primero, mediante el cual el ciudadano LEOPOLDO BAUTISTA MÁRQUEZ, adquiere la propiedad de una parcela de terreno que forma parte del parcelamiento La Encrucijada de Caucagua, en el sitio denominado “El Enano”, con una superficie de dos mil quinientos metros cuadrados (2.500 mts2) (cursante a los folios 109-115, I pieza); y d)PRUEBA DE INFORMES dirigida a la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Acevedo del estado Bolivariano de Miranda, de cuyas resultas (insertas al folio 62, II pieza), se desprende que las bienhechurías objeto del presente juicio propiedad del ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA, fueron realizadas sobre un lote de terreno del cual no es propietario. Consecuentemente, quien aquí suscribe debe precisar que la ciudadana MARY FLOR BUENO,se limitó a consignar una serie de documentales que en modo alguno demuestran haber cumplido de manera tempestiva con su obligación de cancelar el monto adeudado convenido por el precio de la venta del inmueble durante el lapso de treinta (30) días continuos, es decir, durante el lapso de vigencia de la opción suscrita, el cual feneció en fecha 19 de mayo de 2012. Aunado a ello, aún cuando la demandada señaló en su contestación que fue obstruido la obtención del crédito hipotecario ante el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), por no contar con el documento de propiedad del terreno, se debe advertir –como anteriormente se hizo- que el objeto del contrato de opción de compra venta que une a las partes intervinientes en este asunto, no constituía la venta de terreno alguno sino por el contrario, las bienhechurías construidas en un lote de dos mil quinientos metros cuadrados (2.500 mts2), ubicado en la Av. General Acevedo, sector El Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Autónomo Acevedo del estado Bolivariano de Miranda, circunstancia que además conocía la parte demandada desde el momento en que suscribió dicha negociación, por cuanto en la misma se hizo constar que el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA, era propietario de la construcción según título supletorio otorgado por el Juzgado del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de febrero de 2010, y autenticado ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Bolivariano de Miranda con funciones Notariales en fecha 6 de junio de 2011, anotado bajo el No. 21, Tomo 14º, folios 71 al 83 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho registro con funciones notariales; por lo que si la demandada conocía algún impedimento para obtener el crédito hipotecario que afirma, debió advertir de ello al demandante o en todo caso cumplir las obligaciones convenidas mediante cualquier otro medio que acreditara el pago adeudado dentro de la vigencia del contrato, lo cual no hizo. En efecto, siendo que la ciudadana MARY FLOR BUENO, no cumplió con su obligación de pagar el monto debido, pues de los autos no se evidencia si quisiera la solicitud del crédito hipotecario que-a decir de la demandada- estaba sujeta para cumplir con el contrato de opción de compra venta en cuestión, aunado a que no probó en modo alguno que haya participado al ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA, de la negativa de aprobación del crédito; de este modo, quien decide en atención al artículo 1264 del Código Civil, el cual establece que: “(…) Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención (…)”;estima que la parte demandada debió dar cumplimiento al contrato autenticado en fecha 11 de mayo de 2012, de acuerdo a los términos establecidos en el mismo, pues el cumplimiento del pago del precio convenido en ninguna cláusula del contrato se había establecido que iba a depender o estaría sujeta a una solicitud de crédito.Así las cosas, por las razones que anteceden y en vista que las afirmaciones expuestas por la parte actora como fundamento de su pretensión no fueron desvirtuadas de ninguna manera por la demandada conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, debe tenerse por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte de la accionada de sus obligaciones.- Así se precisa. Por último, con respecto al tercer requisito, referido a que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus obligaciones; debe precisarse primeramente, que en el libelo de demanda el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA, opuso la “exceptio non adimpleti contractus”, ante lo cual cabe señalar que conforme al artículo 1.168 del Código Civil, en los contratos bilaterales, cada contratante, puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones. Así las cosas, como se indicó ut supra tal excepción de incumplimiento es una facultad que la ley otorga a la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contra parte le exige su cumplimiento sin a su vez, haber cumplido con su propia obligación; vale decir que la excepción de cumplimiento la invoca quien es compelido judicialmente a cumplir un contrato, por lo tanto esta facultad se la otorga la ley al demandado, por eso se designa como “excepción” o “defensa” porque se excepciona o defiende quien es atacado. En consecuencia, visto que la representación judicial de la parte demandante optó por demandar la resolución del contrato, no puede bajo ninguna circunstancia alegar a su favor una excepción o defensa, propia de la parte que es demandada, por lo que la excepción de contrato no cumplido la debe invocar quien es accionado a cumplir un contrato, y no quien pretende la resolución del mismo, por cuanto para que procedan las acciones resolutorias, es necesario no sólo que el contrato exista y que alguna de las partes lo haya incumplido, sino que además la parte actora debe haber cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos. En consecuencia, como quiera que el alegato de excepción de contrato no cumplido formulado por la parte actora constituye un desacierto jurídico, resultando además totalmente IMPROCEDENTE su oposición en la demanda, es por lo que debe desecharse del proceso.- Así se establece. Siguiendo con este orden de ideas, es de advertirse que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo, por tanto la acción de resolución sólo le compete al contratante que ha cumplido eficazmente sus obligaciones. Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no se desprende instrumento alguno que lleve a la convicción de que el demandante haya de alguna manera incumplido alguna de sus obligaciones contractuales o alguna obligación propia en su condición; ni mucho menos se evidencia que éste haya tenido la obligación deentregarle a la demandada título de propiedad del terreno sobre el cual se encuentran construidas las bienhechurías objeto del presente juicio, por cuanto mal podría enajenar un inmueble del cual no es propietario. De esta manera, en vista que no consta en autos que el demandante, haya de alguna manera incumplido alguna de sus obligaciones contractuales, consecuentemente, quien aquí suscribe estima que en el caso de marras se encuentra cumplido el tercer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, referido al cumplimiento por parte del accionante de sus obligaciones contractuales.- Así se precisa. Así las cosas, verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria intentada por reconvención, quien aquí suscribe estima que la misma resulta PROCEDENTE en derecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil; razón por la que se declara resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso debidamente autenticadoante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda con funciones Notariales en fecha 11 de mayo de 2012, anotado bajo el No. 48, Tomo 10º, folios 177 al 180 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho registro con funciones notariales, el cual recayó sobre un una vivienda de dos (2) niveles, ubicada en la Av. General Acevedo, sector El Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Acevedo del estado Bolivariano de Miranda, con un área de mil quinientos doce metros cuadrados con diecisiete centímetros (1.512, 17 mts2) de construcción; en sentido, deberá la ciudadana MARY FLOR BUENO entregar totalmente libre de bienes y personas a la parte actora el referido inmueble, previo agotamiento del procedimiento previsto en el artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.- Así se precisa. Ahora bien, en el sub iudice es de advertir que si bien la parte actora no demandó una indemnización por el incumplimiento de la demandada, sin embargo, expuso en su libelo que “(…) pongo a disposición de este juzgado, la cantidad entregada por la ciudadana antes mencionada con la deducción de la penalidad contemplada en la cláusula tercera del referido segundo contrato (…)”; así pues, en atención a la previsión legal del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual se establece el poder del juez de interpretar los contratos teniendo en miras las exigencias de la ley, la verdad y de la buena fe, debe reconocer la consecuencia lógica subsumida del mismo y sus efectos -pacta sunt servanda-, como parte del acervo probatorio expuesto en el expediente, y de donde se desprenden, consecuencias de ineludible cumplimiento, las cuales deben ser observadas de manera obligatoria por todo sentenciador en razón de que constituye ley entre las partes toda convención de voluntades (artículo 1159 Código Civil). Al respecto, en el caso de marras el contrato de opción compra venta cuya resolución se declaró, contiene una serie de cláusulas de libre pacto entre las partes en litigio, las cuales no fueron objeto de impugnación en el juicio, por lo que se les otorgó pleno valor probatorio por esta alzada, porque de él emanan las consecuencias lógicas del juicio. En este sentido, y dentro de lo convenido en el contrato en cuestión, se desprende la cláusula penal como parte integrante del acuerdo, en la cual se dispuso lo siguiente: “(…)TERCERO: Es pacto expreso que si la compradora en el término estipulado no cancela la parte restante de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (sic) (Bs. 450.000) al vendedor se le imputará el 30% de pérdida del capital pagado por adelanto como consecuencia por daños y perjuicios ocasionado, sobre la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 150.000), ya entregada al vendedor en fecha 15 de octubre de 2011, los cuales equivalen a la cantidad CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 45.000), que le serán descontados, quedándole un restante a la compradora de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 105.000) como rembolso por el incumplimiento de la presente transacción y deberá entregar el inmueble al vendedor libremente de personas y bienes(…)”. En la referida cláusula se fijó la intención de indemnizar al acreedor del derecho por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de la obligación generada por la otra parte, estableciéndose una compensación por los daños y perjuicios que sufriera la parte que cumplió con sus obligaciones, por lo que se puede afirmar entonces que dicha cláusula penal, no es objeto de prueba dentro del juicio, ya que es una consecuencia lógica derivada de la voluntad de las partes, como apreciación anticipada de los susodichos perjuicios, que habían sido convenidos por los contratantes con el fin de facilitar su exigibilidad. Lo que precede, encuentra su sustento en decisión proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de junio de 2016, en el expediente No. 2015-0603, a través de la cual se señaló lo siguiente: “(…) Ahora bien, en cuanto a la aplicación constitucional dentro de las relaciones jurídicas de derecho privado, en la interpretación del juez, priva de manera preponderante la racionalidad del juzgador, preservando la estabilidad y certeza de los pactos libres acordados por los contratantes, en el curso de la vida del contrato, de tal manera que en un proceso judicial entre particulares, donde se encuentren presentes ambas partes de un contrato haciendo valer su derecho subjetivo, el juez determinará su decisión vinculándolas por efecto de la cosa juzgada y delimitando la sentencia a los efectos acordados por las partes. Así las cosas, en el caso en concreto, el contrato de opción compra venta sobre el cual fue solicitado el cumplimiento por los compradores accionantes, contenía una serie de cláusulas de libre pacto entre éstos y el vendedor, las cuales no fueron objeto de impugnación en el juicio, y dentro del marco del orden público y las buenas costumbres, fueron valoradas por el juez superior otorgándoles pleno valor probatorio dentro del proceso, porque de él emanaban las consecuencias lógicas del juicio. En este sentido, y dentro de la convención de voluntades contenidas en el contrato objeto principal de demanda, se desprende la cláusula penal como parte integrante del acuerdo, la cual sin lugar a dudas, fijó la intención de indemnizar al acreedor del derecho por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de la obligación generada por la otra parte, siendo dicha cláusula, la compensación de los daños y perjuicios que sufriera el contratante cumplidor, en virtud del acuerdo celebrado previamente entre las partes, en tal razón, el juzgador cognicente determinó asertivamente, que la referida cláusula, no era objeto de prueba dentro del juicio, ya que es una consecuencia lógica derivada de la voluntad de las partes, como apreciación anticipada de los susodichos perjuicios, que habían sido convenidos por los contratantes con el fin de facilitar su exigibilidad. Así las cosas, las motivaciones asumidas por el jurisdicente a la luz de los efectos del contrato no puede apreciarse como un hecho censurado en casación, aduciendo que cualquier consecuencia que se desprenda de este negocio bilateral, requiere ser solicitada por quien alegue su cumplimiento, desvirtuando la naturaleza consensual emanada de la convención de voluntades que han determinado las partes para su cumplimiento. Sobre el particular la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha venido sosteniendo desde el 11 de octubre del 2001, en sentencia N.294, lo siguiente: “…La Sala de Casación Civil ha señalado en pacífica doctrina, que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido…”. Corolario de lo supra señalado, la interpretación de los contratos, de acuerdo a la reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa. Finalmente, en armonía con lo expuesto por esta Sala, es menester señalar que en el sub iudice, el sentenciador con base a la soberanía ya mencionada, de manera inequívoca interpreto el contrato cuyo cumplimiento se demanda, lo cual dejó sobradamente expuesto en su fallo, de donde emanó la consecuencia interpretativa lógica del dispositivo, cuya resolución pone de manifiesto la justicia apegada a la expresión de voluntad de las partes contratantes, que en virtud de su incumplimiento dieron origen la decisión proferida por la instancia, atendiendo a las voluntad de las partes para su cumplimiento y a la justicia material (…)”. (Resaltado añadido por esta alzada). Así las cosas, partiendo de que cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe, y verificado en autos que el incumplimiento de las obligaciones contractuales establecidas en el contrato de opción de compra venta cuya resolución se persigue, fueron imputadas a la parte demandada, debe aplicarse la disposición contenida en la cláusula tercera del referido contrato, en este sentido, a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) entregada como adelanto por la ciudadana MARY FLOR BUENO, debe deducírsele el treinta por ciento (30%) por tales conceptos, los cuales equivalen a la cantidad CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) los cuales quedan en beneficio del actor, quedando una suma restante a favor de la ciudadana MARY FLOR BUENO, de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000,00),los cuales el actor debe reintegrarle; tal y como se dejará sentado en l dispositivo del presente fallo.- Así se establece. Por último, se observa que la parte demandada solicitó en su escrito de contestación a la demanda que se declarara“(…) la existencia entre las partes de un contrato de venta a plazo con entrega adelantada. b) Solicitar a la parte demandante entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad del terreno vendido y consecuencialmente otorgue el finiquito correspondiente al cumplimiento del pago por mi parte, para lo cual cursa en el expediente copia del cheque de gerencia No. 0134-0426-70-2120210001 de Banesco Banco Universal, como demostración de voluntad de mi representada de pagar el saldo del precio de venta. c) Que en caso de que el demandante no pueda acreditar la propiedad del terreno vendido, sea declarada la extinción de la obligación de pagar el costo del terreno, para lo cual deberá descontarse del precio de venta la cantidad de Bs. 300.000,00, monto en el que se estima el valor del terreno. d) Que la parte demandante reconozca que mi representada le depositó en la cuenta No. 0116-0473-14-0207046005 en el Banco Occidental de Descuento (BOD), de la cual es titular, la cantidad de diecinueve mil bolívares (Bs. 19.000,00), como abono a la venta a plazo entrega adelantada y que asimismo depositó en la referida cuenta la cantidad de Bs. 35.000,00, el 22 de marzo de 2011, Bs. 2.000,00, el 16 de noviembre de 2011, Bs. 2.000,00, el 8 de febrero de 2012, Bs. 4.000,00, el 29 de junio de 2012, Bs. 2.000,00, el 2 de septiembre de 2012,para un total de Bs. 64.000,00, de los cuales Bs. 14.000,00, le corresponden al demandante por concepto de 7 meses de canon de arrendamiento, a razón de Bs. 2.000,00 mensuales y los restantes Bs. 50.000,00 le corresponden como abono al precio de la venta a plazo del inmueble objeto de demanda. e) A pagar las costas y costos, indexación e intereses legales, originados por el presente juicio (…)” (resaltado añadido). Con vista a lo transcrito, debe indicarse que la contestación a la demanda es el acto procesal mediante el cual el demandado alega todas sus excepciones y defensas respecto de una demanda, es decir, opone resistencia a la acción incoada por el actor, resistencia que tienen la intención de destruir la marcha de la acción o la acción misma. Por su parte, la reconvención, también conocida como demanda reconvencional, es aquella demanda judicial que ejerce el demandado, en el mismo proceso judicial, al momento de contestar la demanda de la que ha sido objeto, en la cual podrá solicitar la condena al actor-reconvenida de aquello que a bien tuviere lugar. Así las cosas, de la revisión a la transcripción parcial del escrito de contestación a la demanda, se desprende que la ciudadana MARY FLOR BUENO, plantea una serie de peticiones al Tribunal como si se tratare de una reconvención, debiendo por el contrario únicamente limitarse a alegar las defensas y excepciones a fin de desvirtuar la acción principal; en consecuencia, si la prenombrada tenía la intención de obtener alguna decisión favorable con respecto al petitorio que hiciere, debió formular su respectiva reconvención o mutua petición a fin de garantizar el derecho a la defensa de la parte contraria y el debido proceso, lo cual no hizo. Por lo tanto, esta juzgadora debe inexorablemente DESECHAR del proceso, los requerimientos formulados por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda anteriormente transcritos.- Así se establece. Así las cosas, verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria que dio lugar al presente juicio, quien aquí suscribe debe declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio JAVIER HURTADO, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS, contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de febrero de 2018, la cual se REVOCAen todas y cada una de sus partes; y por consiguiente, se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara el prenombrado contra la ciudadana MARY FLOR BUENO, quedando en consecuencia, RESUELTO el contrato de opción compra venta celebrado por los prenombrados debidamente autenticado ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda con funciones Notariales en fecha 11 de mayo de 2012, anotado bajo el No. 48, Tomo 10º, folios 177 al 180 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho registro con funciones notariales, el cual recayó sobre un una vivienda de dos (2) niveles, ubicada en la Av. General Acevedo, sector El Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Acevedo del estado Bolivariano de Miranda, con un área de mil quinientos doce metros cuadrados con diecisiete centímetros (1.512, 17 mts2) de construcción; en sentido, deberá la ciudadana MARY FLOR BUENO entregar totalmente libre de bienes y personas a la parte actora el referido inmueble, previo agotamiento del procedimiento previsto en el artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; asimismo, se ordena a la parte demandante deducir de la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) entregada como adelanto por la ciudadana MARY FLOR BUENO, el treinta por ciento (30%) por concepto de daños y perjuicios convenidos en la cláusula penal (tercera) del contrato, los cuales equivalen a la cantidad CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) quedando en su beneficio, debiendo reintegrarle ala ciudadana MARY FLOR BUENO, la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000,00); tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.-Así se decide. VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JAVIER HURTADO GONZÁLEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de febrero de 2018, razón por la que se REVOCA dicha decisión. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoara el ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS contra la ciudadana MARY FLOR BUENO, todos ampliamente identificados en autos, y en consecuencia, RESUELTO el contrato de opción compra venta celebrado por los prenombrados debidamente autenticado ante el Registro Público del Municipio Acevedo del estado Miranda con funciones Notariales en fecha 11 de mayo de 2012, anotado bajo el No. 48, Tomo 10º, folios 177 al 180 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho registro con funciones notariales, el cual recayó sobre un una vivienda de dos (2) niveles, ubicada en la Av. General Acevedo, sector El Enano, Parroquia Caucagua, Municipio Acevedo del estado Bolivariano de Miranda, con un área de mil quinientos doce metros cuadrados con diecisiete centímetros (1.512, 17 mts2) de construcción; en sentido, deberá la ciudadana MARY FLOR BUENOentregar totalmente libre de bienes y personas a la parte actora el referido inmueble, previo agotamiento del procedimiento previsto en el artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. TERCERO: Se ordena al ciudadano JOAO ERNESTO DE SOUSA FIGUEIRA FERRAS, deducir de la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) entregada como adelanto por la ciudadana MARY FLOR BUENO, el treinta por ciento (30%) por concepto de daños y perjuicios convenidos en la cláusula penal (tercera) del contrato, los cuales equivalen a la cantidad CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) quedando en su beneficio, debiendo reintegrarle a la ciudadana MARY FLOR BUENO, la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000,00). De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay expresa condenatoria en costas. Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Acevedo de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Caucagua. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, veinte (20) de julio del año dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURÁN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres de la tarde (30:00 p.m.). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. ZBD/lag.-*/ad Exp. No. 18-9350.