TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE No. 31139

PARTE ACTORA: ALVARO BLANQUICETT PÉREZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.816.405
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: NELLY ARIAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 59.451.
PARTE DEMANDADA: SUCESIÓN RAUCE PEDRO DEL VALLE, representada por los ciudadanos PEDRO PABLO RAUCE CEGARRA, MARÍA VERÓNICA RAUCE CEGARRA e YRIS ARÍA CEGARRA, de nacionalidad venezolana, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 21.103.739, 27.421.131 y 6.977.682, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANGEL ALBERTO MILIANI BALZA y ROSALINDA MEJÍA AZUAJE, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11778 y 113091, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la abogada NELLY ARIAS, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ALVARO BLANQUICETT PÉREZ, en contra de la SUCESIÓN RAUCE PEDRO DEL VALLE, representada por los ciudadanos PEDRO PABLO RAUCE CEGARRA, MARÍA VERÓNICA RAUCE CEGARRA e YRIS ARÍA CEGARRA, todos ampliamente identificados, correspondiendo su conocimiento, previo el sorteo de ley, a este Juzgado.
Mediante escrito fechado 03 de febrero de 2017, la parte accionante consigna los recaudos que sirven de fundamento a la pretensión deducida en su demanda.
Por auto fechado 7 de febrero de 2017, se admite la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada por las reglas del juicio ordinario, siendo libradas las compulsas respectivas 22 de febrero de 2017.
Gestionada la citación personal de la parte demandada, no fue lograda ésta, por lo que fue requerida su citación por carteles, siendo acordado tal pedimento por auto fechado 01 de junio de 2017.
Mediante escrito fechado 25 de julio de 2017, la representación judicial de la parte demandada dio contestación al fondo de la demanda.
Ambas partes hicieron uso de su derecho a promover pruebas, las cuales fueron agregadas al expediente por auto fechado 20 de octubre de 2017 y providenciadas por auto de fecha 27 de octubre de 2017.
En fecha 22 de enero de 2018, la parte actora consignó escrito contentivo de sus informes mientras que la parte demandada lo hizo el 15 de febrero de 2018.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo en los términos siguientes
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
a) Límites de la controversia
La representación judicial de la parte accionante en su escrito libelar afirma que, 1) el 24 de octubre de 2014, bajo el No. 02, Tomo 297 de los Libros de autenticaciones de la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas del Estado Miranda, su mandante suscribió contrato de opción a compra venta con el ciudadano PEDRO DEL VALLE RAUCE, quien en vida portaba la cédula de identidad No. 3.666.301; 2) el último de los nombrados falleció el 2 de noviembre de 2014, es decir, nueve días después de la suscripción del referido contrato; 3) en dicho contrato el hoy fallecido conjuntamente con la ciudadana YRIS MARÍA CEGARRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad No. 6.977.682 venden a su representado un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda, distinguida con el No. B-25-01-8, ubicada en el Conjunto Residencial “L” Cornice en la Avenida Principal de la Urbanización Castillejo, Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, alinderado de la siguiente manera: NORTE: con la Parcela B-24 de la Urbanización El Castillejo, SUR: con calle interna del Conjunto Residencial, ESTE: con la Parcela B-25-01-9 del Conjunto Residencial y OESTE: con la Parcela B-25-01-7 del Conjunto Residencial y con una superficie de TRESCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (350 mts2) y cien metros de construcción. Adicionalmente, el inmueble en cuestión cuenta con un puesto de estacionamiento descubierto en el retiro lateral de la vivienda y sus linderos son: NORTE: con la parcela B-24 de la Urbanización Castillejo. SUR: con calle interna del Conjunto Residencial. ESTE: con la parcela B-25-01-9, OESTE con la parcela B-25-01-7 del Conjunto Residencial, según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, Guatire en fecha 17 de septiembre de 1997, bajo el No. 29, Protocolo Primero, Tomo 30; 4) se fijó un precio de OCHO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.8.300.000,oo), de los cuales su mandante entregó a los hoy demandados la suma de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.6.000.000,oo), mediante tres (3) cheques de gerencia, por lo que quedó pendiente por pagar la suma de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,oo), que serían cancelados por su representado al momento de la protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo del Estado Miranda, mediante crédito hipotecario, previéndose como plazo de la opción de compra venta noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos de prórroga, contados desde la fecha de la firma y autenticación del referido contrato, 5) quien en vida llevara por nombre PEDRO DEL VALLE RAUCE, falleció nueve (9) días después de haberse suscrito el contrato en mención, por haber sufrido un infarto al miocardio, cardiopatía isquémica, momento para el cual, afirma que, su representado ya había introducido la solicitud de crédito hipotecario ante la Entidad Bancaria denominada BANCO EL CARIBE, según trámite número 1105413, 6) su representado al enterarse del fallecimiento de aquél, se comunicó con la ciudadana YRIS MARÍA CEGARRA, ya identificada, quien le manifestó que la negociación continuaba con independencia de aquél hecho y en las mismas condiciones pactadas, 7) el 18 de diciembre de 2014 la entidad bancaria antes referida aprueba el crédito hipotecario por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.1.346.000,oo), sin embargo, hubo que requerir una prolongación del crédito aprobado dado que por el fallecimiento de PEDRO DEL VALLE RAUCE, la ciudadana antes mencionada debía tramitar ante un Juzgado con competencia en materia de protección de niños, niñas y adolescentes justificativo atinente a declaración de únicos y universales herederos así como solicitud de aceptación de herencia a beneficio de inventario por parte de la sucesora que para ese momento era adolescente, todo lo cual concluyó con homologación fechada 27 de septiembre de 2016, 8) del contenido de acta de audiencia de sustanciación de jurisdicción voluntaria levantada en fecha 30 de marzo de 2016, Expediente JMS1-JV-0832-2015), se deduce inequívocamente una prueba escrita fehaciente que comprueba que los herederos de la SUCESIÓN PEDRO PABLO RAUCE CEGARRA e YRIS MARÍA CEGARRA, han rescindido unilateralmente el contrato de opción a compra venta, a pesar de haber recibido de manos de su representado un setenta y dos por ciento (72%) del precio fijado; 9) la cláusula quinta del contrato prevé que si por causas imputables al comprador, éste no obtenga el precio íntegro de la opción a compra venta convenida, sea por vía de un crédito hipotecario o de cualquier otra fuente y no fuese posible la protocolización del documento, se obliga a entregar a los vendedores el equivalente al diez por ciento (10%) de la cantidad dada, es decir, SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo) por concepto de indemnización por daños y perjuicios, estipulación que, a su decir, no aplica a su representado, toda vez que él no ha incumplido con las condiciones del contrato y ha sido diligente, a diferencia de los hoy demandados, quienes se niegan rotundamente a cumplir su compromiso, dispusieron del dinero recibido, invirtieron el mismo, aseguraron su patrimonio familiar y lo aumentaron, para luego de 2 años, aproximadamente, proponer, ante un Circuito Judicial de Protección del Niño, Niña y de Adolescentes, la devolución de la suma de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), monto con el cual no está de acuerdo su mandante, quien se considera burlado en su buena fe; 10) la cláusula quinta, no fue de ninguna manera violentada por su representado, por cuanto su crédito hipotecario le fue aprobado dentro del plazo fijado por las partes contratantes por el banco el Caribe en fecha 18 de diciembre de 2014, por un monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.346.000,oo) y la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 954.000,oo) lo daría en cheque de gerencia de su cuenta personal a favor de la sucesión y de la comunera, tal y como quedó convenido en la cláusula segunda del contrato; 11) su poderdante fue diligente, una vez el Banco Caribe, emisor del crédito aprobó su solicitud, en fecha 18 de diciembre de 2014, se comunicó con la señora YRIS MARÍA CEGARRA, antes identificada, a quien le participó y aprovechó de pedirle los papeles como fue estipulado en la Cláusula Séptima del Contrato de marras; 12) en fecha 15 de diciembre de 2015, los miembros de la Sucesión RAUCE PEDRO DEL VALLE, presentan declaración sucesoral ante el SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), en el cual declaran el inmueble objeto del presente juicio por la suma de OCHO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 8.300.000,oo) ante el Fisco Nacional; 13) Por las consideraciones que anteceden y con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1163, 1166 y 1167 del Código Civil, demanda como en efecto formalmente demanda, en nombre de su representado, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la SUCESIÓN RAUCE PEDRO DEL VALLE, representada por los ciudadanos PEDRO PABLO RAUCE CEGARRA, MARÍA VERÓNICA RAUCE CEGARRA e YRIS MARÍA CEGARRA, ya identificados, para que sean conminados a cumplir con el contrato de compra venta celebrado el 24 de octubre de 2014, respetando el precio de venta pactado, mediante el otorgamiento del documento definitivo, previa entrega de las solvencias y finiquitos necesarios a los efectos de la transferencia legal del inmueble objeto del mismo. Finalmente, estima la demanda en la suma de DIEZ MILLONES SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 10.620.000,oo), equivalente a SESENTA MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (60.000 UT), a razón de CIENTO SETENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 177,oo).
Por su parte, los representantes judiciales de los demandados, mediante escrito fechado 25 de julio de 2017, ofrecen su contestación a la demanda, en los siguientes términos: 1) Admiten la existencia del contrato cuyo cumplimiento reclama el accionante, destacando el contenido de las cláusulas primera, segunda, tercera, cuarta y quinta del mismo; 2) aducen que el contrato en referencia se firmó el 24 de octubre de 2014 y los ciento veinte días sobre su vigencia expiraron el 24 de febrero de 2015; 3) afirman que el demandado incurrió en la cláusula penal convenida, toda vez que el plazo de vigencia de la opción de compra venta expiró sin que el comprador obtuviera el saldo restante por la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,oo); 4) consideran innecesario detallar si era procedente la cláusula penal, concerniente a sus representados, porque ella obedeció a un caso fortuito, ajeno a cualquier tipo de culpa, por obedecer a una causa que no les era imputable, como lo fue la muerte del oferente vendedor PEDRO DEL VALLE RAUCE y causante común de sus herederos universales; 5) desaparecido el oferente vendedor, están obligados a cumplir sus causabientes universales, según la forma en que se obligó su causante común; y no como lo pretenden intereses personales del demandante, quien conforme a la cláusula quinta referente a la cláusula penal solo tiene derecho a que se le reintegre la cantidad de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.400.000,oo), por tener sus representados la facultad de retener la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000) por concepto de dicha cláusula; 6) niegan, rechazan y contradicen que el crédito al demandante le hubiere sido otorgado oportunamente, dado que el plazo de 120 días acordado para el otorgamiento del documento definitivo de venta ante el Registro Público competente, expiró el 24 de febrero de 2015 y EL DESTINATARIO COMPRADOR ahora demandante, no obtuvo el financiamiento completo para cancelar el precio total de la venta, como se estableció en la cláusula quinta del documento de oferta de compra venta; 7) niegan, rechazan y contradicen que nuestros representados hayan incurrido en incumplimiento de la obligación de hacer, por cuanto el demandante incumplió la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta y dentro de la facultad legal ejercida por sus representados en la presente demanda que ha sido instaurada en su contra, está la de retener la suma por concepto de cláusula penal y devolver el monto restante de la cantidad recibida en arras; 8) niegan, rechazan y contradicen que sus representados tuvieran capacidad legal al consumarse la opción de compra venta, por cuanto antes de protocolizarse la opción murió el oferente vendedor antes citado y una de sus herederas era adolescente para la fecha de su fallecimiento y por mandato legal se debía aceptar la herencia bajo el beneficio de inventario, oportunidad en que una vez realizada dicha aceptación de herencia era cuando el demandante podía instaurar la presente demanda de cumplimiento; 9.- niegan, rechazan y contradicen que sus representados con el pago recibido por los oferentes vendedores de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), pretendan aprovecharse de dicha cantidad, no es ese su propósito, sino haciendo uso de la cláusula penal ofrecen devolver al demandante la suma de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.400.000,oo) y retienen a su favor la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo) por dicho concepto; 10.- niegan, rechazan y contradicen que sus representados se nieguen a cumplir el contrato, están haciendo uso de la facultad legal que les permite el artículo 1257 del Código Civil; 11.- niegan, rechazan y contradicen los demás hechos descritos en el libelo de la demanda; 12.- el destinatario comprador y ahora demandante, se obligó a que LOS OFERENTES VENDEDORES, retuvieran el 10% de la cantidad entregada en arras, es decir, SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000), en compensación por los perjuicios causados por su incumplimiento en la obtención del crédito, para pagar el precio total de la venta, conforme a lo indicado en el artículo 1259 del Código Civil. En razón de que el plazo de la opción de compra venta expiró el 24 de febrero de 2015, por tal circunstancia del vencimiento del plazo, incurrió en mora y sus representados como acreedores de la cláusula penal, hacen uso de la misma, es decir, retienen la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000) y ofrecen devolver al demandante la cantidad de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.400.000,oo) a quien le realizan formal oferta de pago.
Trabada así la litis, pasa este Juzgado al examen de las pruebas aportadas al proceso en los términos siguientes:
b) Pruebas aportadas al proceso
1) Folios 17, 209, 211 y 213, copias fotostáticas de las cédulas de identidad y Rif de los hoy accionados. Este Tribunal les confiere plena eficacia probatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un medio de prueba admisible.
2) Folios 18, 19, 114, 115, 116 y 117, copia y original de certificación de gravamen expedida por el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 10 de enero de 2017, atinente al inmueble objeto del presente juicio, de cuyo contenido se desprende que sobre el mismo no existe gravamen hipotecario alguno y que sus titulares son los ciudadanos PEDRO DEL VALLE RAUCE (†) e IRIS MARÍA CEGARRA. Este Juzgado les atribuye a dichas documentales plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
3) Folio 20 al 25, 118 al 122, 187 al 193, 227 al 232, original y copias fotostáticas de documento otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza Guarenas, del Estado Miranda, en fecha 24 de octubre de 2014, quedando inserto bajo el No. 02, tomo 297, de los Libros de Autenticaciones respectivos, por el cual los ciudadanos PEDRO DEL VALLE RAUCE (†) e YRIS MARÍA CEGARRA, ya identificados, convienen en celebrar con el hoy accionante un contrato de opción de compraventa por el inmueble objeto del presente juicio, de cuyo contenido se desprende que el plazo de la opción fue fijado en noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga contados a partir de la fecha de firma y autenticación del mismo, fijándose como precio la suma de OCHO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 8.300.000,oo), de los cuales el hoy demandante canceló la suma de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), quedando un saldo a deber de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.300.000,oo) pagaderos en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compraventa. De igual forma, se prevé en el contrato mencionado ut supra cláusula penal en los términos siguientes: “Las partes de común acuerdo establecen que si por causas imputables a EL COMPRADOR OFERIDO, incluyendo el hecho que en el plazo de vigencia de la presente Oferta, por cualquier causa, éste no obtenga los fondos necesarios para pagar el precio íntegro de la compra convenida, sea por vía de un crédito hipotecario o de cualquier otra fuente no se pudiera protocolizar el documento de compraventa dentro del plazo estipulado en la Cláusula Tercera del presente contrato, el equivalente al diez por ciento (10%) de la cantidad dada en Arras, es decir, SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo), quedará en beneficio de LOS VENDEDORES OFERENTES, como indemnización por concepto de daños y perjuicios. Sí el incumplimiento fuera por causas imputables a LOS VENDEDORES OFERENTES éstos se obligan a reintegrar a EL COMPRADOR OFERIDO la cantidad recibida de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000) y además a pagarle el equivalente al diez por ciento (10%) de la cantidad recibida en Arras, es decir SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo) más, como indemnización por concepto de daños y perjuicios. De darse alguno de estos supuestos LOS VENDEDORES OFERENTES, dentro de los diez (10) días continuos siguientes al vencimiento del lapso de este contrato, devolverán a EL COMPRADOR OFERIDO el monto correspondiente, según sea el caso…”. Este Tribunal les confiere a dichas instrumentales plena eficacia probatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar que las partes involucradas en el presente juicio se encuentran vinculadas por el contrato cuyo cumplimiento es exigido por la parte accionante en el presente juicio.
4) Folios 26 al 27 y 308 al 309, pruebas escritas, aparentemente emanadas de un tercero (BANCARIBE), de cuyo contenido se desprende que fue tramitado por el hoy accionante un crédito ante la entidad bancaria mencionada, el cual fue aprobado el 18 de diciembre de 2014, por la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.1.346.000,oo). En relación a dicha prueba, se observa que al emanar de un tercero la parte que quería servirse de ella tenía la carga de demostrar la veracidad de la misma, a través de un medio de prueba idóneo, sin embargo, en la oportunidad fijada para la promoción de pruebas no fue promovida ninguna a tal fin. No obstante, la parte accionada al momento de promover pruebas hace valer por comunidad de la prueba las pruebas escritas que, originariamente, había promovido la parte actora y que se describen en este mismo particular, entonces siendo que ambas partes hacen valer dichas pruebas escritas, este Tribunal les atribuye valor para probar que fue tramitado el crédito en mención y que el mismo fue aprobado el 18 de diciembre de 2014 por la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.1.346.000,oo) y así se establece.
5) Folio 28 y 310, impresión de correo electrónico. En lo que respecta a dicha prueba, se observa que no bastaba su simple consignación sino que quien quería servirse de ella debía promover pruebas colaterales para demostrar su veracidad, a través de un medio de prueba idóneo, sin embargo, en la oportunidad fijada para la promoción de pruebas no fue promovida ninguna a tal fin, por parte de quien, de forma primigenia, promovió la misma. No obstante, la parte accionada al momento de promover pruebas hace valer por comunidad de la prueba la impresión en referencia, la cual originariamente, había sido promovida por la parte actora, entonces siendo que ambas partes hacen valer dicha prueba escrita, este Tribunal le atribuye valor para probar fue aprobado un crédito a favor del hoy accionante pero que no podía materializarse por cuanto falta el certificado de solvencia de sucesiones.
6) Folios 29 al 59, 202 al 207 y 224 al 222, copias certificadas, copias simples y originales de actuaciones desplegadas por los hoy accionados ante el Juzgado Primero de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta misma Circunscripción Judicial, para ser declarados únicos y universales herederos de quien en vida llevara por nombre PEDRO DEL VALLE RAUCE, Expediente No. JMS1JV-0213-2015. Este Tribunal le confiere a dicha instrumental plena eficacia probatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
7) Folios 60 al 66, copia certificada expedida por el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 1 de junio de 2015, correspondiente a documento por el cual ciudadano PEDRO PABLO RAUCE CEGARRA adquiere un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 7-02, ubicado en el nivel piso PB, Edificio 7 del Conjunto Residencial Las Bonitas II-Etapa 3, ubicado en la antigua Hacienda Santa Cruz, denominado Sucesión Baumester, integrada por lo que fueron las Haciendas Santa Cruz y Muñoz, Parroquia Guatire, en Jurisdicción el Municipio Zamora del Estado Miranda; identificado con el Código Catastral Nro. 02-10-21-07-02-00, quedando protocolizado el 31 de bajo el número 2014.1005, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el No. 237.13.11.1.13613 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2014. Este Tribunal no le confiere eficacia probatoria por resultar impertinente, toda vez que no guarda congruencia con los hechos controvertidos.
8) Folio 67, copia fotostática de cheque. Este Juzgado no le atribuye eficacia probatoria a dicha reproducción, por no ser un medio de prueba admisible a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
9) Folios 68 al 74, copia certificada expedida por el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 10 de enero de 2017, correspondiente a documento por el cual ciudadano PEDRO PABLO RAUCE CEGARRA, titular de la cédula de identidad No. V-21.103.739, da en venta un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 7-02, ubicado en el nivel piso PB, Edificio 7 del Conjunto Residencial Las Bonitas II-Etapa 3, ubicado en la antigua Hacienda Santa Cruz, denominado Sucesión Baumester, integrada por lo que fueron las Haciendas Santa Cruz y Muñoz, Parroquia Guatire, en Jurisdicción el Municipio Zamora del Estado Miranda; identificado con el Código Catastral Nro. 02-10-21-07-02-00, quedando protocolizado dicha documental el 11 de septiembre de 2015, bajo el número 2014.1005, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el No. 237.13.11.1.13613 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015. Este Tribunal no le confiere eficacia probatoria por resultar impertinente, toda vez que no guarda congruencia con los hechos controvertidos.
10) Folios 75 al 93, 195 al 201 y 279 al 301, copias certificadas y copias simples de actuaciones correspondientes al expediente signado con el alfanumérico JMS1-JV-0832-15, relativo a Aceptación de Herencia bajo beneficio de inventario, expedida el 16 de enero de 2017. Este Tribunal le confiere a dicha instrumental plena eficacia probatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
11) Folios 94 al 99 y 105 al 111, copia fotostática y copia certificada de documento por el cual los ciudadanos PEDRO DEL VALLE RAUCE (†) e IRIS MARÍA CEGARRA, ya identificados, adquieren el inmueble objeto del presente juicio, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, el 17 de septiembre de 1997, el cual quedó asentado bajo el No. 29, Protocolo 1º, Tomo 30. Este Tribunal les confiere a dichas instrumentales plena eficacia probatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la titularidad del inmueble en cuestión.
12) Folios 100, 102, 112, 113, 194 y vto., 218 al 219, copias simples de certificación y acta de defunción No. 1510, 2014 así como originales de certificación de dicha partida, este Tribunal les confiere a dichas instrumentales plena eficacia probatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se desprende el deceso de quien en vida llevara por nombre PEDRO DEL VALLE RAUCE.
13) Folio 101, copia simple de nota de certificación expedida por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda. Este Juzgado no le atribuye eficacia probatoria alguna toda vez que se desconoce la pertinencia que guarde con los hechos controvertidos en la presente causa.
14) Folio 208, certificación original de acta No. 2776, Folio 270, Tomo VI, Año 1993, correspondiente al ciudadano PEDRO PABLO RAUCE CEGARRA, co-demandado en el presente juicio, de cuyo contenido se desprende su filiación con el hoy occiso PEDRO DEL VALLE RAUCE. Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria a dicha instrumental, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
15) Folio 210, certificación original de acta No. 1387, Folio 387, año 1998, correspondiente a la ciudadana MARÍA VERÓNICA RAUCE CEGARRA, co-demandada en el presente juicio, de cuyo contenido se desprende su filiación con el hoy occiso PEDRO DEL VALLE RAUCE. Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria a dicha instrumental, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
16) Folios 214 al 216, original de instrumento poder conferido por la co-demandada YRIS MARÍA CEGARRA, en nombre y representación de su hija MARÍA VERÓNICA RAUCE CEGARRA, y PEDRO PABLO RAUCE CEGARRA, todos ampliamente identificados, a los abogados CARLOS OCHOA RODRÍGUEZ e YDA FEO RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 41085 y 72038, respectivamente. Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria a dicha instrumental, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
17) Folio 217, copia fotostática de cédula de identidad de PEDRO DEL VALLE RAUCE (†). Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria a dicha reproducción, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
18) Folios 220, 221, 222 y 223, copias simples de documentos de identidad de varios ciudadanos. Este Juzgado no le atribuye eficacia probatoria a dichas reproducción, por cuanto no guardan pertinencia con los hechos controvertidos en la presente causa.
19) Folios 223 al 226, copias fotostáticas de certificado de solvencia de sucesiones y declaración definitiva de impuesto sobre sucesiones, correspondiente a la SUCESIÓN RAUCE PEDRO DEL VALLE, con número de RIF J-405108339. Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria a dicha reproducción, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
20) Folio 233, copia simple de cheque de gerencia girado contra BANESCO, BANCO UNIVERSAL, a favor del hoy accionante por la suma de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.400.000,oo). Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria a dicha reproducción, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
21) Folios 234 y 235, copias simples de cédulas de identidad y carnets del Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) de los abogados que actúan como representantes judiciales de los demandados. Este Tribunal no le confiere eficacia probatoria a dichas reproducciones, toda vez que no se encuentra discutida la identidad ni la condición de los abogados de estos.
22) Folios 302 al 304, copia fotostática de Gaceta Oficial No. 40.115, del 21 de febrero de 2013, en la cual aparece publicada Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, Resolución mediante la cual se establecen políticas para favorecer las modalidades de financiamiento para la adquisición de inmuebles destinados a vivienda principal. Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria.

Examinadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, este Tribunal encuentra que, fue admitido por las partes que el accionante suscribió con los ciudadanos PEDRO DEL VALLE RAUCE (†) e YRIS MARÍA CEGARRA, ya identificados, un contrato que denominaron de opción de compra venta, el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza Guarenas, del Estado Miranda, en fecha 24 de octubre de 2014, bajo el No. 02, tomo 297, de los Libros de Autenticaciones respectivos, por el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda, distinguida con el No. B-25-01-8, ubicada en el Conjunto Residencial “L” Cornice en la Avenida Principal de la Urbanización Castillejo, Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, alinderado de la siguiente manera: NORTE: con la Parcela B-24 de la Urbanización El Castillejo, SUR: con calle interna del Conjunto Residencial, ESTE: con la Parcela B-25-01-9 del Conjunto Residencial y OESTE: con la Parcela B-25-01-7 del Conjunto Residencial y con una superficie de TRESCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (350 mts2) y cien metros de construcción. Adicionalmente, el inmueble en cuestión cuenta con un puesto de estacionamiento descubierto en el retiro lateral de la vivienda y sus linderos son: NORTE: con la parcela B-24 de la Urbanización Castillejo. SUR: con calle interna del Conjunto Residencial. ESTE: con la parcela B-25-01-9, OESTE con la parcela B-25-01-7 del Conjunto Residencial, fijándose un precio de OCHO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 8.300.000,oo), de los cuales el hoy demandante canceló la suma de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), quedando un saldo a deber de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.300.000,oo), para cuyo pago el hoy demandante gestionó ante la entidad financiera BANCARIBE un crédito hipotecario, el cual fue aprobado el 18 de diciembre de 2014, es decir, dentro del tiempo de vigencia de la opción, el cual las partes establecieron en la cláusula cuarta del contrato en los términos siguientes: “El plazo de esta Opción es de NOVENTA (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga de ser necesario, contados a partir de la fecha de firma y autenticación del presente contrato”, en tal virtud, dicho plazo inició el 24 de octubre de 2014 (exclusive) y venció el 24 de febrero de 2015 (inclusive).
De igual forma, no constituye un hecho controvertido que quien en vida fuera uno de los co-contratantes y que llevara por nombre PEDRO DEL VALLE RAUCE, falleció el 2 de noviembre de 2014, a unos días de haberse firmado el referido contrato, por lo que dado ese caso fortuito, para el otorgamiento de un, eventual, documento definitivo resultaba necesaria la obtención de la declaración de únicos y universales herederos, del Registro de Información Fiscal (Rif) de la sucesión, certificado de solvencia de sucesiones y trámite del procedimiento de aceptación de herencia a beneficio de inventario por ser uno de los sucesores menor de edad para el tiempo del fallecimiento del causante, todo lo cual fue realizado por los sucesores y acreditado en este proceso y el tiempo que ameritaba gestionarlos no constituye incumplimiento por parte de éstos y así se establece.
Siendo así, lo controvertido es determinar a quién es atribuible la inejecución del contrato cuyo cumplimiento es reclamado por el accionante, dado que una y otra parte le confieren responsabilidad a su contraria. Para ello, resulta necesario determinar la naturaleza del contrato, es decir, si nos encontramos en presencia de una promesa bilateral de compra venta o si por el contrario es una opción de compra venta, como lo calificaron las partes en la documental respectiva.
Si consideráramos que el contrato suscrito es una opción de compra venta, como lo calificaron las partes, debía el accionante ejercer la opción en cuyo beneficio fue pactada, a través de una manifestación de voluntad, ello dentro del plazo de su vigencia, sin embargo, debemos reparar en que las partes en la cláusula quinta del contrato introducen un elemento que no es de la esencia o naturaleza de una opción de compra venta sino de una promesa bilateral, cuando contemplan lo siguiente:
“Las partes de común acuerdo establecen que si por causas imputables a EL COMPRADOR OFERIDO, incluyendo el hecho que en el plazo de vigencia de la presente Oferta, por cualquier causa, éste no obtenga los fondos necesarios para pagar el precio íntegro de la compra convenida, sea por vía de un crédito hipotecario o de cualquier otra fuente no se pudiera protocolizar el documento de compraventa dentro del plazo estipulado en la Cláusula Tercera del presente contrato, el equivalente al diez por ciento (10%) de la cantidad dada en Arras, es decir, SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo), quedará en beneficio de LOS VENDEDORES OFERENTES, como indemnización por concepto de daños y perjuicios. Sí el incumplimiento fuera por causas imputables a LOS VENDEDORES OFERENTES éstos se obligan a reintegrar a EL COMPRADOR OFERIDO la cantidad recibida de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo) y además a pagarle el equivalente al diez por ciento (10%) de la cantidad recibida en Arras, es decir, SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo) más, como indemnización por concepto de daños y perjuicios. De darse alguno de estos supuestos LOS VENDEDORES OFERENTES, dentro de los diez (10) días continuos siguientes al vencimiento del lapso de este contrato, devolverán a EL COMPRADOR OFERIDO el monto correspondiente, según sea el caso…” – Resaltado añadido-

De lo que se infiere que, la cantidad entregada por el hoy demandante, conforme a la cláusula tercera del contrato en cuestión, valga decir, equivalente a setenta y dos (72) por ciento del monto total fijado como precio, lo fue en calidad de arras, en otros términos, en garantía o para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, diferenciándose aquéllas de la cláusula penal, pues no constituyen una mera promesa o compromiso de dar o hacer alguna cosa, sino suponen una dación actual, de dinero o de otra cosa fungible o sustituible, tal y como se desprende de la estipulación contenida en el artículo 1263 de la ley civil sustantiva, que a la letra dice: “…A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado...”
En este sentido, el civilista JOSÉ MELICH-ORSINI, en su obra Doctrina General del Contrato sostiene: “Las arras, cualesquiera que ellas sean, tienen en todo caso el carácter de un acto real, pues suponen una dación actual del dinero o de la otra cosa fungible que se da en arras”
A este respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, signada con el No. 878 y proferida en el expediente No. 14-0662, sostiene lo siguiente:
“…Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.…” –Resaltado y subrayado añadido-
Entonces, el haberse pactado arras en el contrato cuyo cumplimiento es exigido por el hoy demandante, como lo indica la jurisprudencia parcialmente transcrita, nos hace concluir que, nos encontramos en presencia de una promesa bilateral de compra venta, por lo que, si alguna de las partes se niega a cumplir con la obligación u obligaciones que asumiera en aquélla, el afectado por ello puede ejercer la acción de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 1167 del Código Civil y requerir la aplicación de lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, siempre que quien demanda hubiere cumplido con la obligación que contrajo en el contrato ut supra, que en el caso que nos ocupa, por haber demandado el promitente comprador, se traduce en haber pagado el precio pactado. En este sentido, se observa que en la Cláusula Segunda del Contrato se fijó como precio la suma de OCHO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.8.300.000,oo), de los cuales el hoy demandante entregó la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo) quedando a deber la suma de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,oo), la cual debió cancelar dentro de la vigencia de la opción, según lo acordado en la cláusula cuarta del contrato, que como antes se dijo expiró el 24 de febrero de 2015, inclusive, pero ni siquiera consta en autos que antes de fenecer el lapso de la opción el promitente comprador hubiere acreditado que para ese tiempo tenía disponible el saldo del precio, mediante oferta real o en su defecto, dando a conocer a los hoy accionados, a través de algún medio de comunicación admisible, que contaba con el saldo del precio y no con parte de él, como se desprende de la aprobación de la solicitud de crédito, que sólo lo fue por UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.1.346.000,oo) y no por los DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,oo), que constituían el saldo del precio, conforme al contrato en mención. En otros términos, no cumplió el hoy accionante con la obligación que asumiera en el contrato y así se establece.
Tampoco consta el pago, por parte del hoy accionante, del saldo del precio antes de pronunciarse la sentencia definitiva, es decir, no se ha verificado en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido durante la secuela del proceso. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el fallo anteriormente citado y del cual se trascribe a continuación un extracto atinente a este punto, sostiene:
Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
…Omissis…
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación unívoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no. En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
…Omissis…
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”
Siendo así, el incumplimiento del contrato que nos ocupa resulta atribuible a la parte accionante y consecuentemente, la presente acción no debe prosperar, tal y como será declarado en la parte dispositiva de este fallo y así decide.

III
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano ALVARO BLANQUICETT PÉREZ en contra de los ciudadanos PEDRO PABLO RAUCE CEGARRA, MARÍA VERÓNICA RAUCE CEGARRA e YRIS MARÍA CEGARRA, todos ampliamente identificados.
Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los once (11) días del mes de junio del año dos mil dieciocho (2.018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
LA JUEZ TITULAR,
ELSY MARIANA MADRIZ QUIROZ
EL SECRETARIO TEMPORAL,
CARLOS OLMOS TOVAR
En la misma fecha, se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las dos y treinta minutos (2:30) de la tarde. Conste,
EL SECRETARIO TEMPORAL,
CARLOS OLMOS TOVAR
Exp. N° 31139
Cumplimiento de Contrato/Definitiva
EMQ/OTCA