TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 15.085.977.
APODERADO JUDICIAL:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL:
FRANCISCO JAVIER POLO MIMÓ, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 36.978.

VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de las Cédula Nº 4.113.233.

LILIANA ANDREÍNA GONZÁLEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 86.850.

EXPEDIENTE Nº: E-2016-009
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

I
Se dio inicio a la presente causa mediante libelo de demanda por cumplimiento de contrato presentado en fecha 14 de abril de 2016 por el abogado FRANCISCO JAVIER POLO MIMÓ con el carácter de apoderado judicial del ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍEZ contra el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, identificados con precedencia.

En fecha 25 de abril de 2016 se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte accionada, no lográndose su citación personal.

Realizados los trámites de la citación cartelaria, en fecha 7 de diciembre de 2017 quedó formalizada según los requisitos exigidos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 8 de marzo de 2018 la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida el 13 de marzo de 2018.

En fecha 19 de marzo de 2018, a petición de la parte actora, se designó defensor judicial al demandado, la cual recayó en la abogada LILIANA ANDREÍNA GONZÁLEZ.

En fecha 24 de abril de 2018 la parte demandada otorgó poder apud acta a la abogada LILIANA ANDREÍNA GONZÁLEZ, quien el día 29 de abril de 2018 presentó escrito de contestación a la demanda.

Abierto el lapso probatorio solo la parte actora hizo uso de este derecho.

En fecha 22 de junio de 2018, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se difirió por cinco (5) días el lapso de dictar sentencia.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal pasa a hacerlo del modo que se expone a continuación:
Relata la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que su patrocinado el 5 de marzo de 2013 suscribió contrato privado de opción de compra venta con el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, sobre un bien inmueble de su propiedad constituido de dos (2) plantas, distribuida la primera de ellas con dos (2) habitaciones, un (1) baño y una (1) cocina, situado en La Comunidad de Las Minas, calle Trujillo, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda. Que el precio de la opción de venta quedó establecido en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs 240.000,00), pagaderos en la forma allí señalada. Que en la indicada fecha la parte demandada recibió la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs 100.000,00), mediante Cheque de Gerencia Nº 00004382, girado contra la cuenta corriente del Banco Bicentenario Nº 01750121690000000001, el cual recibió a su entera y cabal satisfacción, mientras que las restantes mensualidades de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs 10.000,00) cada una serían canceladas con posterioridad a esta celebración . Que canceló la indicada cifra mediante depósitos bancarios en la Cuenta Nº 6011552761 del Banco Fondo Común en las fechas siguientes: el 16 de abril de 2013, el 18 de junio de 2013, el 2 de diciembre de 2013, el 4 de agosto de 2014 y el 16 de octubre de 2014, esta última mediante Cheque de Gerencia Nº 00005454 contra la cuenta corriente del Banco Bicentenario Nº 01750121690000000001, con la que se completó el precio fijado en el contrato, y que a partir de esta fecha, su poderdante le ha solicitado al demandado la entrega de la documentación del inmueble y el traslado de dominio sin que haya cumplido con su obligación.

Más adelante agrega que su mandante desde el inicio de la referida negociación ha venido ocupando el inmueble con su familia con la anuencia del demandado, para que así gozara de la posesión, lo que, a su decir, prueba la aceptación de hecho y seguridad de la negociación efectuada, quedando por realizarse la transmisión de derecho a través de las autoridades correspondientes, pero que su negativa «de hacer la entrega completa del inmueble …Omissis… Además de la negativa de entregar el documento autenticado sobre esa vivienda …Omissis… como también la negativa de efectuar la transmisión de los derechos sobre dichas bienhechurías ante las autoridades competentes, es decir, se niega ha (Sic) materializar la entrega de la documentación necesaria para la realización de la negociación convenida…» y prosigue su exposición esgrimiendo el valor probatorio del original del documento privado contentivo del contrato de opción de compraventa, para luego definir este tipo de negocio jurídico, y concluye invocando la aplicación al caso de los artículos 1.160, 1.167, 1.354, 1.133 y 1.159 del Código Civil.

Por último solicita al Tribunal que condene al demandado a otorgar el documento de venta sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta.

En la oportunidad para dar contestación a la demanda la apoderada judicial de la parte accionada presentó escrito argumentando lo siguiente: Que conviene en que su mandante suscribió con la actora el contrato de arrendamiento descrito por la demandante en el libelo en cuanto a su fecha de inicio, su duración y el canon locativoopción de compra-venta descrito en el libelo, en el cual se estableció el modo de pago y que también conviene en que al momento de la suscripción del contrato recibió la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs 100.000,00), pero que niega, rechaza y contradice que la parte actora le haya cancelado a su cliente, por sí o por interpuesta persona, el monto restante de la opción en la forma prevista en el contrato, según el cual el promitente comprador debía comenzar a pagar a partir del mes siguiente de su celebración en catorce (14) cuotas mensuales de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs 10.000,00) cada una, que completarían los CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs 140.000,00) restantes, de lo cual se deriva que la primera cuota debía ser cancelada en el mes de abril de 2013 y la última en el mes de mayo de 2014, pero que este efectuó los pagos del modo siguiente: 1) El primer pago el 16 de abril de 2013 por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs 10.000,00), 2) El segundo pago, el 18 de junio de 2013, es decir, dos (2) meses después, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs 10.000,00), 3) El tercer pago, el 2 de diciembre de 2013, es decir, seis (6) meses después, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs 10.000,00), 4) El cuarto pago el 21 de mayo de 2014, es decir, cinco (5) meses después, por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 5.000,00), 5) El quinto pago el 4 de agosto de 2014, es decir, tres (3) meses después, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs 10.000,00) y 6) El sexto pago el 16 de octubre de 2014, es decir, dos (2) meses después, por la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 95.000,00).

A continuación afirma que de los hechos descritos se evidencia el incumplimiento del demandante de las condiciones de pago establecidas en el contrato, ya que salvo la cantidad satisfecha por concepto de arras, la cantidad restante de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs 140.000,00), como antes se describió, debían ser saldadas por cuotas mensuales de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs 10.000,00) cada una, no lo acató, irrespetando los montos y el tiempo convenido en el contrato, donde en ninguna parte se establecieron pagos por CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 5.000,00) o NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 95.000,00), ni tampoco se pactaron tiempos que discrecionalmente considerara conveniente el promitente comprador; por lo que niega, rechaza y contradice que su poderdante haya incumplido con el contrato, siendo que fue el promitente comprador quien lo desacató, por lo que de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, que pauta que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y obligan a cumplir lo expresado en ellos ex artículo 1.169 ibidem, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático, como lo es la promesa de venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas, pero que este debe ser recíproco y simultáneo, por cuanto el contratante vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que ha prometido sin recibir al mismo tiempo lo que se le prometió a cambio. Agrega que el actor incumplió su obligación respecto al modo y oportunidad de pago, siendo que para el mes de mayo de 2014, cuando vencían los catorce meses debía CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 105.000,00), por lo que opone la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil y finaliza argumentando que ante el evidente incumplimiento del actor se ejecute la cláusula de fiel cumplimiento prevista en el particular quinto del contrato, para lo cual manifiesta su deseo de devolver el monto recibido por el contrato, y por último, solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar con la respectiva condenatoria en costas.

Trabada en esta forma la litis, este Tribunal, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a valorar todas las pruebas producidas por las partes de este juicio.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Original de instrumento poder otorgado por el demandante al abogado FRANCISCO JAVIER POLO MIMÓ, autenticado el 15 de marzo de 2016 ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda, anotado bajo el número 15, folios 53 al 55 de los Libros de Autenticaciones, conforme al artículo 1.363 del Código Civil se valora como prueba de la representación judicial del nombrado abogado.
Original de contrato de opción de compraventa, el cual fue expresamente reconocido por la parte demandada, se valora como instrumento privado reconocido y conforme al artículo 1.363 del Código Civil hace fe de las obligaciones entre las partes.
Copia simple de Cheque de Gerencia Nº 00004382 de fecha 5 de marzo de 2013, girado contra la cuenta corriente del Banco Bicentenario Nº 01750121690000000001 a favor de VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs 100.000,00), cuyo pago fue expresamente reconocido por la parte demandada hace fe de esta erogación.
Copia simple de seis depósitos bancarios en la Cuenta Nº 6011552761 del Banco Bicentenario, donde el nombre del depositante aparece ilegible, efectuados el 16 de abril de 2013, el 18 de junio de 2013, el 2 de diciembre de 2013 y el 4 de agosto de 2014, los cuales cuyo pago fueron expresamente reconocido por la parte demandada hace fe de estas erogaciones.
Copia simple de Cheque de Gerencia Nº 00004382 de fecha 16 de octubre de 2014, girado contra la cuenta corriente del Banco Bicentenario Nº 01750121690000000001 a favor de, por la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 950.000,00), cuyo pago fue expresamente reconocido por la parte demandada hace fe de esta erogación.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Constancia de telegrama enviado a la parte demandada por la abogada LILIANA ANDREÍNA GONZÁLEZ conforme al artículo 1.375 del Código Civil se valora como prueba de las gestiones efectuadas por la nombrada abogada como defensora judicial de la parte accionada.

Efectuada como fue la valoración de las probanzas cursantes en autos, este Tribunal para decidir el presente litigio observa que en el contrato denominado por los suscribientes como «Contrato de Opción De Compra-Venta», se estableció lo siguiente:
La parte demandada da al actor en opción de compra-venta unas bienhechurías ubicadas en la calle Trujillo de la Comunidad de Las Minas, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda.
Se establece como precio de la opción la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs 240.000,00), pagaderos así: CIEN MIL BOLÍVARES (Bs 100.000,00) al momento de la suscripción del contrato y el remanente de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs 140.000,00) en catorce cuotas mensuales de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs 10.000,00) cada una.
El promitente vendedor se compromete a entregar la casa objeto del contrato en el momento de recibir el pago de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs 100.000,00).
Al efectuarse la protocolización del documento definitivo de compraventa la cantidad dada se imputará como parte de pago a cuenta del precio de la negociación.
En caso de que no se realizare la negociación por causas imputables al opcionante comprador el DIEZ POR CIENTO (10%) de la cantidad entregada queda en beneficio del promitente vendedor, siendo entregado el restante NOVENTA POR CIENTO (90%) a aquél y si fuere imputable al promitente vendedor deberá «devolver la cantidad de CIEN DIEZ (Sic) MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 100.000,00), dinero dado en garantía, más el diez por ciento (10%) por concepto de indemnización de daños y perjuicios».

Establecidas del modo antes explicado las obligaciones de las partes, se aprecia que no existe discrepancia entre ellos respecto a que el promitente vendedor recibió al momento de la celebración del contrato la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs 100.000,00) y que puso al accionado en la posesión del inmueble objeto del contrato, quedando pendientes de cumplimiento el compromiso del opcionante comprador de pagar sucesivamente en el modo fijado en el contrato las catorce (14) mensualidades restantes y el del demandado respecto a la formalización de la venta, no estableciéndose lapso alguno para esta obligación.

Dicho esto, corresponde examinar si el opcionante comprador cumplió con su carga de pagar el resto del precio del negocio jurídico, y al efecto se aprecia que no fue acatada en los términos allí desarrollados, pues tal como lo afirma el legitimado pasivo, aquél no canceló las mensualidades en forma consecutiva a partir del mes de abril de 2013, ni hizo estos pagos por la cantidad pautada en el convenio, por lo que incurrió en un «cumplimiento defectuoso», definido por la doctrina como «la realización de la prestación debida por el deudor hecha de forma que contraviene al tenor de la obligación, de una manera no esencial y causando perjuicios al acreedor. De ahí que se la denomine también contravención obligacional o cumplimiento inexacto. Y es que el obligado, aunque cumple la prestación, cumple mal o con defectos; es decir, no se ajusta a los requisitos razonablemente exigidos por la obligación para que el cumplimiento sea satisfactorio y, en consecuencia, liberatorio. Por lo que implica de no cumplimiento, el defectuoso se conoce también como incumplimiento impropio o incumplimiento de segundo grado.» (Enciclopedia Jurídica. Edición 2014); sin embargo advierte quien aquí suscribe que este modo deficiente fue consentido tácitamente por el promitente vendedor, quien aceptó el último pago efectuado mediante cheque de gerencia, el cual recibió y luego de esta recepción no manifestó por ningún medio su discrepancia.

Así las cosas, se observa además que el sujeto pasivo de la relación procesal respecto a la presente demanda de cumplimiento de contrato opuso la excepción de contrato no cumplido consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, en estos términos: «En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.», la cual opera en los casos en que el deudor de una obligación recíproca se encuentra con que el acreedor no ha cumplido con su parte de la prestación, y ante este supuesto la norma sustantiva le otorga un medio defensivo, que supone una negativa provisional al pago que suspende, o paraliza la ejecución de la prestación a su cargo mientras la otra parte no cumpla con exactitud.

En efecto, esta excepción emerge cuando una de las partes reclama el cumplimiento sin haber cumplido ni ofrecido cumplir su prestación, en cuyo caso el demandado se le faculta para oponerla y así rechazar la acción de cumplimiento, siempre que se trate del quebrantamiento de una obligación básica de los contratantes, por lo que queda vetada frente a obligaciones adicionales o accesorias, sin embargo, el caso bajo examen no se subsume en el supuesto de hecho de la norma por cuanto no hay obligación pendiente de cumplir pues, como antes se indicó, aun cuando tardíamente, la parte actora pagó íntegramente la cantidad fijada en el contrato, correspondiente a DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs 240.000,00), por lo cual dicha defensa no puede prosperar. Así se declara.

Sentado lo anterior, repara esta juzgadora que en en la cláusula primera del contrato cuyo cumplimiento se demanda se señala: «El inmueble pertenece a EL PROMITENTE VENDEDOR según se evidencia en Documento Autenticado», y el actor no acreditó en autos este documento al cual se contrae la referida cláusula, además de que al utilizar el término «autenticado» permite inferir que el instrumento no fue protocolizado como lo exige el artículo 1.920 del Código Civil, que expresa: «Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse: 1º.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca… », siendo esta una formalidad especial exigida por la ley para que el acto de venta de inmuebles tenga efectos frente a terceros.

Luego de esta precisión es necesario apuntar que el contrato de opción de compraventa por su naturaleza se trata de un contrato bilateral o sinalagmático donde las obligaciones recaen sobre ambas partes; el comprador promitente a la cancelación del precio pactado y el oferente vendedor a la enajenación futura del inmueble, que en este caso se trata de una vivienda, pero como se constata del texto del contrato el inmueble destinado a enajenarse no tiene delimitado sus linderos, ni está debidamente personalizado en algún documento debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario competente; lo que implica, que cuando el comprador demanda el cumplimiento del contrato como si se tratara de un convenio perfecto de trasmisión de propiedad, la sentencia que se produzca en caso de resultar procedente no tendría utilidad, esto es, no sería ejecutable para servir como título de propiedad al comprador demandante ante la negativa del demandado de transferir la propiedad, cuyo supuesto de ejecución forzosa lo pauta el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil cuando señala: «Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.»

Sobre la base de las anteriores consideraciones, el Tribunal arriba a la conclusión de que ante esta deficiencia del contrato de promesa bilateral de compraventa, pues no llenó los requisitos mínimos para la posterior inscripción de la venta futura, al omitir la mención de los datos del documento a través del cual el promitente vendedor obtuvo la propiedad, así como tampoco describió los datos del inmueble, exigencias consagradas en el artículo 47 de la Ley de Registro Público y del Notariado, que es del tenor siguiente: «Toda inscripción que se haga en el Registro Público, relativa a un inmueble o derecho real, deberá contener: 1. Indicación de la naturaleza del negocio jurídico. 2. Identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de sus representantes legales. 3. Descripción del inmueble, con señalamiento de su ubicación física, superficie, linderos y número catastral. 4. Los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral.» (Subrayado agregado), la presente demanda no podrá prosperar y así se declarará en el dispositivo del fallo.

DECISIÓN
Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato incoara el ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍEZ contra el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, ambas partes identificadas al inicio.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora.
Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los veintiocho (28) días del mes de junio de dos mil dieciocho (2018), siendo las 2:20. p.m. 208° y 159°.
LA JUEZA TITULAR,
LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,
NÉSTOR LUIS PERDOMO JIMÉNEZ