TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
208º y 159º

PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.

Ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.454.548 y abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.675, quien actúa en su propio nombre y representación.

CiudadanasANTONINA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.459.970 y V-5.115.437, respectivamente, en nombre propio y en su carácter de herederas conocidas de la de cujus CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, quien en vida fuere de nacionalidad italiana y titular de la cédula de identidad No. E-634.357.

Abogada en ejercicio BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 24.932.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

18-9337.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por la abogada en ejercicio BELKIS BARBELLA INFANTE, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadanas ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, quienes actúan en su propio nombre y en su carácter de herederas conocidas de la de cujus CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA,contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de diciembre de 2017; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera el ciudadanoALBERTO JOSÉ ITURBE contra las prenombradas, y SIN LUGAR la reconvención o mutua petición incoada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos debidamente identificados en autos.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 26 de febrero de 2018, esta alzada le dio entrada en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constatando en autos que ambas parteshicieron uso de tal derecho.
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que mediante auto dictado en fecha 23 de abril de 2018, esta alzada declaró vencido el lapso de observaciones a los informes dejando constancia que solo la parte actora-reconvenida hizo uso de tal derecho, y advirtió a las partes que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzarían a correr los sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.
PARTE ACTORA:

Mediante libelo presentado en fecha 26 de juniode 2016, el abogado ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, actuando en su propio nombre y representación, procedió a demandar a las ciudadanasANTONINA ARDAGNA DE VOTTA, CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA (†) y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que en fecha 22 de octubre de 2012, suscribió contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 41, Tomo 206 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, conjuntamente con la ciudadana ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA, quien actúo en su propio nombre y en representación de las ciudadanas CONCETTA MISTRETA DE ARDAGNA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, quienes representan la sucesión del ciudadano MARCOS ARDAGNA MARINO (†).
2. Que se evidencia de la cláusula primera del contrato que las partes prestaron su consentimiento para la venta de un inmueble y que establecieron lejos de una obligación sometida a alguna condición o mera discrecionalidad del promitente vendedor, una obligación de las demandadas de vender el inmueble constituido por un local comercial.
3. Que el local comercial en cuestión forma parte del edificio San Esteban y se encuentra ubicado en Rio Arriba, al margen izquierdo de la carretera que conduce de Los Teques a San Pedro de Los Altos, hoy avenida Víctor Baptista, Los Teques Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda bajo el número de catastro 756, construido sobre un terreno debidamente protocolizado ante el hoy Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de julio de 1969, bajo el Nº 28, Tomo 6, Protocolo Primero, siendo el referido edificio fabricado a expensas de la comunidad conyugal según se desprende del título supletorio debidamente registrado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda de fecha 17 de marzo de 1976, bajo el Nº 34, Tomo 19, Protocolo Primero.
4. Que en la cláusula segunda del contrato se fijó como precio del negocio jurídico de compra la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00),de los cuales pagó la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) a la firma del contrato de compra venta a título de arras y a los fines de comprometerse recíprocamente en la negociación convenida y el restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) debía ser cancelada al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante el registro.
5. Que habiendo cumplido con el pago de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), quedó en la espera de que las ciudadanas demandadas cumplieren con su obligación estipulada en la cláusula tercera del contrato donde debían obtener la solvencia sucesoral, debido a que ambas partes convinieron en que la fecha de ejecución del contrato se prorrogaría hasta que la solvencia fuere emitida.
6. Que desde la fecha de la firma y autenticación del mencionado contrato no ha recibido comunicación alguna de las demandadas en cuanto al otorgamiento o no de la correspondiente solvencia sucesoral y menos notificación para la firma del documento definitivo de compra venta ante el registro correspondiente, por lo que procedió en fecha 13 de marzo de 2015, a gestionar ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, notificación a las ciudadanas ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA, CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, a los fines de exigir dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta.
7. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.160,1.167, 1474y 1.488 del Código Civil; artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 4 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria.
8. Estimó la presente demanda en la suma de tres mil quinientas unidades tributarias (3.500 U.T.), equivalentes a quinientos noventa y cinco mil bolívares (Bs. 595.000,00).
9. Finalmente solicitó que se declare con lugar la presente demanda, y en consecuencia, se ordena a las co-demandadas a: “(…) CUMPLIRel contrato de opción de compraventa suscrito entre nosotros, y por tal mandamiento imponga la orden de SUSCRIBIR Y OTORGAR EL DOCUMENTO DEFINITIVO de la traslación de propiedad del inmueble sobre el cual fue pactada la venta, y que ha sido ampliamente identificado en el cuerpo del presente escrito libelar, ante la Oficina de Registro inmobiliario (sic) competente del Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Miranda; o en su defecto sirva la sentencia de fondo como título jurídico para ello, previo pago de mi parte y ante este juzgado, del saldo remanente del precio de venta pactado, en los términos de la cláusula TERCERA de la referida convención. Asimismo pido se sirva condenar en costas a la parte demandada (…)”.

PARTE DEMANDADA:

Mediante escrito presentado en fecha 24 de octubre de 2016, la abogada en ejercicio BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, actuando en su carácter de apoderada judicial de las ciudadanasANTONINA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, procedió a contestar la demanda intentada contra sus representadas; sosteniendo para ello lo siguiente:
1. Que es cierto que el día 22 de octubre de 2012, sus representadas conjuntamente con la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA (†), procedieron a suscribir un contrato de promesa de venta con el ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE, el cual versó sobre la venta de un local comercial con su respectivo baño, ubicado en el nivel planta baja, identificado con el No. 1, con una superficie de setenta y nueve metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (79,62 mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con área de estacionamiento que lo separa de la avenida Víctor Baptista;Sur: con patio interior que lo separa del apartamento de la conserjería;Este: con fachada este del edificio; y Oeste: con hall de entrada y pasillo de circulación que lo separa del local Nº 2.
2. Que es cierto que el local objeto de la operación le pertenece a sus representadas en su condición de herederas hijas y en consecuencia únicas y universales herederas del causante MARCO ARDAGNA MARINO, quien falleció ab intestato en fecha 13 de diciembre de 2011 y de la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA quien falleció en fecha 28 de noviembre de 2014.
3. Que es cierto que en la cláusula segunda del contrato suscrito en fecha 22 de octubre de 2012, fijaron de mutuo acuerdo que el precio de la venta sería en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) y que el optante pagaría la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) a la firma del documento y la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a la firma del documento definitivo de compra venta ante el registro inmobiliario; asimismo, indicó que es cierto que en la cláusula tercera del contrato establecieron fijar como cláusula penal el pago de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), los cuales cualquiera de las partes debía pagar a la otra por la inejecución de lo contratado, estableciendo ademáscomo vigencia del negocio jurídico, un plazo de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta(30) días continuos contados a partir de la firma del contrato.
4. Que es cierto que si el promitente no obtenía la solvencia sucesoral dentro del plazo establecido en dicho contrato se prorrogaría hasta la obtención de la misma, conviniéndose además, que el optante podía ejecutar la entrega total del precio de venta del inmueble antes del vencimiento del plazo, para lo cual debía notificar al promitente con un plazo no menor de diez días hábiles anteriores a la fecha estimada de la firma del documento definitivo de compra ante el registro.
5. Que es cierto que las partes en la cláusula quinta de mutuo y común acuerdo convinieron en que el optante tomaría posesión del inmueble objeto de la negociación a la firma del documento definitivo de compra venta ante el registro respectivo.
6. Que es cierto que en la cláusula sexta las partes establecieron que el optante declaró que tenía conocimiento que el local objeto del contrato estuvo arrendado al ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE, quién al vencimiento de la prórroga legal fue demandado por cumplimiento de contrato de arrendamiento ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda.
7. Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora cuando asevera que la negociación no estaba sujeta a condición, por el contrario, se establecieron las condiciones que fueron señaladas en el contrato suscrito entre las partes específicamente en las cláusulas tercera, quinta y sexta, procediendo sus representadas a cumplir con la obligación de presentar ante el SENIAT la declaración sucesoral del ciudadano MARCOS ARDAGNA MARINO, el día 30 de agosto de 2013, siendo en fecha 20 de noviembre de 2014, cuando le fue expedida la solvencia correspondiente de la sucesión, procediendo a realizar los trámites necesarios ante la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda a los fines de realizar las gestiones necesarias para el cambio de propietarios del inmueble en cuestión, ya que era requisito indispensable para lograr el otorgamiento del documento traslativo de propiedad, la presentación de la solvencia municipal con su correspondiente boletín catastral a nombre de la sucesión como actual propietario del inmueble.
8. Que encontrándose sus representada en plenas actividades de gestiones ya mencionada, la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, presentó un cuadro grave de salud a lo que sus representadas se avocaron a su cuidado y atenciones, falleciendo el 28 de noviembre de 2014, por lo que sus representadas en fecha 26 de agosto de 2015, procedieron a realizar nuevamente los trámites necesarios ante el SENIAT a los fines de la presentación de la declaración sucesoralde la prenombrada, obteniendo la misma el 15 de septiembre de 2015, trayendo como consecuencia la realización nuevamente de los trámites ante catastro y la alcaldía.
9. Que sus representadas procedieron a notificar verbal y personalmente a la parte actora, siendo convocado en su oficina, sobre lo acontecido a fin de que tuviera conocimiento de las gestiones que se estaban realizando y poder cumplir con lo convenido entre laspartes, ignorando sus representadas que aun a sabiendas del actor del fallecimiento de la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, éste –a su decir- en forma aviesa y con evidente mala fe, ya las había demandado el 6 de julio de 2015.
10. Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la actora al afirmar que se había pactado como pago inicial la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) por la operación de compra venta sobre el inmueble, siendo –según su decir- dicha afirmación falsa, ya que dicha cantidad fue dada en cantidad de arras.
11. Que para el 26 de febrero de 2013, el contrato de opción de compra venta venció, sin que para esa fecha fuera expedida la solvencia sucesoral en cuestión, situación ésta que –a su decir- no depende de la voluntad de sus representadas en lo que respecta a la sucesión del ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO (†), expidiéndose ésta el 20 de noviembre de 2014, ocurriendo ocho (8) días después, el fallecimiento de la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA (†), hecho que no podía ser previsto ni previsible y mucho menos constituye –según su decir- una causal de incumplimiento por parte de sus representadas.
12. Que niega, rechaza y contradice que sus representadas hayan tenido una conducta de franca desidia e irresponsabilidad ya que –según su decir- sus poderdantes han gestionado en forma diligente y oportuna todos los documentos necesarios para materializar la negociación.
13. Que niega, rechaza y contradice que sus representadas hayan avalado la abusiva ocupación del inmueble por parte del optante, ya que el hoy actor –a su decir- procedió a ocupar el inmueble valiéndose de engaños, abuso y utilizando su condición de abogado, con la clara intención de enriquecerse y sacarle provecho a toda la situación, por lo que atravesaban sus representadas, cuyas situaciones –según su decir- eran del claro conocimiento del actor, estando sus defendidas avocadas a realizar los trámites relacionados con las solvencias que debían presentar, aunado a la enfermedad de su madre y posterior fallecimiento, se vieron en la imposibilidad de cumplir con la negociación en los lapsos señalados, no obstante de haber continuado con sus gestiones.
14. Que por todas las razones alegadas en el escrito de contestación, solicita sea declarada sin lugar la demanda con expresa condenatoria en costas.

*Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la referida profesional del derecho procedió a RECONVENIR en nombre de sus representadas al ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:

1. Que es cierto que el día 22 de octubre de 2012, sus representadas conjuntamente con la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA (†), procedieron a suscribir un contrato con el ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE, el cual versó sobre la venta de un local comercial con su respectivo baño con sanitario, ubicado en el nivel planta baja con una superficie de setenta y nueve metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (79,62 mts2), el cual forma parte del edificio San Esteban y se encuentra situado en el lugar denominado Rio Arriba al margen izquierdo de la carretera que de Los Teques conduce a San Pedro de Los Altos, identificado con el número de catastro 756.
2. Que en la cláusula segunda del contrato, las partes fijaron de mutuo acuerdo que el precio de la venta sería en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) y que el optante pagaría la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) a la firma del documento y la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a la firma del documento definitivo de compra venta ante el registro inmobiliario; fijándose además en la cláusula tercera como cláusula penal el pago de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) para cualquiera de las partes por la inejecución de lo contratado,estableciendo la vigencia del contrato por un plazo de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del contrato.
3. Que se convino en que si el promitente no obtenía la solvencia sucesoral dentro del plazo establecido en dicho contrato se prorrogaría hasta la obtención de la misma, pudiendo el optante ejecutar la entrega total del precio de venta del inmueble antes del vencimiento del plazo, para lo cual debía notificar al promitente con un plazo no menor de diez días hábiles anteriores a la fecha estimada de la firma del documento definitivo de compra ante el registro, lo cual no ocurrió
4. Que en la cláusula quinta las partes de mutuo y común acuerdo convinieron en que el optante, tomará posesión del inmueble objeto de la negociación a la firma del documento definitivo de compraventa por ante la oficina de Registro Inmobiliario competente, obligación ésta que –a su decir- no fue cumplida por el promitente, sino por el contrario, el optante toma posesión del inmueble sin la debida autorización del promitente.
5. Que en la cláusula sexta las partes establecieron que el optante declaró que tenía conocimiento que el local objeto del contrato estuvo arrendado al ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE, quién al vencimiento de la pròrroga legal fue demandado por cumplimiento de contrato de arrendamiento ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, quedando a su cuenta todo lo relativo a la entrega del inmueble libre de personas y cosas, condición ésta que –a su decir- no fue cumplida.
6. Que alega la excepción del contrato no cumplido ya que sus representadas tenían la facultad de negarse a cumplir sus obligaciones de otorgar el documento definitivo de venta, en virtud de que –según su decir- la parte actora no cumplió con sus propias obligaciones contenidas en el documento suscrito entre las partes, lo cual les permite excepcionarse de cumplir lo pactado.
7. Que pide la aplicación de la cláusula tercera del tantas veces mencionado contrato, por estar ajustado a derecho, acordándose que en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, la sanción sería el pago de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios.
8. Que por lo antes expuesto, reconviene a la parte actora para que convenga o sea condenada por el tribunal a lo siguiente: “(…) Primero: Que el contrato suscrito entre las partes, Notaria Pública del Municipio Los Salías, del Estado(sic) Bolivariano de Miranda en fecha 22 de Octubre de 2012, anotado bajo el Nº 41, Tomo 206, queda resueltoen virtud del incumplimiento por parte del actor reconvenido de las obligaciones asumidas por él y la excepción non adimpleticontractus (excepción de contrato no cumplido) por tener mis representadas la facultad de negarse a cumplir sus obligaciones (otorgar el documento definitivo de venta) en virtud de que la parte actora reconvenida, no cumplió con sus propias obligaciones. Segundo: Convenga en que procede en derecho la aplicación de la Cláusula Penal, convenida entre las partes es decir que la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) quedará en manos de mis representadas como consecuencia de los daños y perjuicios ocasionados, quedando mis representadas liberadas de probar dichos daños, como se convino en el contrato suscrito en la Notaría Pública del Municipio Los Salías, del Estado (sic) Bolivariano de Miranda en fecha 22 de Octubre de 2012, anotado bajo el Nº 11, Tomo 206 y como consecuencia de ello y en forma subsidiaria hacer entrega del inmueble objeto del contrato ampliamente identificado en autos, en virtud de haber tomado posesión del mismo en forma arbitraria y sin la debida autorización del Optante (sic) como se estableció en la cláusula quinta y sexta del mencionado contrato (…)”.(subrayado y negrillas del texto)
9. Estimó la presente demanda reconvencional en la cantidad de quinientos noventa y cinco mil bolívares (Bs. 595.000,00) equivalente a tres mil trescientas sesenta y una con cincuenta y ocho unidades tributarias (3.361,58 U.T.).
10. Por último, solicitó que la presente reconvención se admitida y sustanciada conforme a derecho por cumplir con todas las formalidades para su procedencia, y en la definitiva sea declarada con lugar con expresa condenatoria en costas para la parte actora reconvenida.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

Mediante escrito presentado en fecha 1 de noviembre de 2016, el abogado en ejercicio ALBERTO JOSÉ ITURBE, actuando en su propio nombre y representación, procedió a dar contestación a la presente reconvención sosteniendo para ello lo siguiente:
1. Que el fundamento de la reconvención no estriba en una pretensión autónoma, sino en una excepción a los fundamentos de su demanda principal, por lo que es evidente que el mecanismo procesal elegido por la reconviniente para plantear dicha excepción mediante una reconvención constituye un fraude a la ley y hace devenir la reconvención en evidentemente improcedente.
2. Que la excepción de contrato no cumplido, no puede plantearse por vía de demanda autónoma, sino como fundamento en todo caso, de rechazo a la demanda principal, por lo que se hace necesario establecer –a su decir- que la parte contraria ha elegido en forma fraudulenta a la ley, el medio procesal de la contrademanda para fundamentar su pretensión, por cuanto la exceptio non adimpletiscontractus solo puede formar parte del debate probatorio de la demanda principal de ejecución de contrato, en vez de ser planteada como una demanda autónoma y además de resolución de contrato.
3. Que bajo los términos agotados en la reconvención, queda como un hecho no controvertido la vocación de la demandada reconviniente de “querer cumplir” con el contrato y por ello otorgar el definitivo documento de compra venta, más sin embargo, señaló que pareciera el ánimo de la contraparte para que tal condición sea cumplida de su parte, la desocupación del inmueble.
4. Que la parte reconviniente pareciera obviar maliciosamente el contenido de la cláusula sexta del contrato de compra venta suscrito, el cual –a su decir- excluye la posibilidad de que el optante pueda demandad a la promitente por daños y perjuicios y que queda por cuenta del optante todo lo relativo a la entrega del inmueble derivado del proceso judicial en dicha cláusula.
5. Que para el momento en que fue suscrito el contrato de marras, ya le habían sido entregadas las llaves del inmueble en cuestión, por haber pagado la cuota inicial del precio convenido entre las partes, traducida entonces la venta como una venta a plazos;
6. Que es falso, baladí y temerario el argumento según el cual la cantidad que pagó inicialmente por la compra del inmueble eran simples arras, ya que de la lectura a la cláusula segunda del contrato de marras, se observa que cuando se indica “el resto” se refiere al saldo deudor sobre el precio fijado por las partes, convirtiéndose entonces la compra venta en una operación a plazos.
7. Que él ha sido quien ha pagado el condominio mensual que generó el inmueble objeto del contrato de compra venta desde el mismo momento en que fue suscrito sin que las demandadas refutaren o rechazaran alguna vez ni la pertinencia, ni la idoneidad, ni la legitimidad que acompañan a esos pagos efectuados por su persona.
8. Finalmente solicitó sea declarada sin lugar la presente reconvención, toda vez que la excepción de contrato no cumplido no puede ser tenida como causal de resolución del contrato.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA-RECONVENIDA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folio 10-14, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en original,CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTAdebidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salíasdel estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 41, Tomo 206 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual la ciudadanaANTONINA ARDAGNA DE VOTTA, actuando en su nombre y en representación de las ciudadanas CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA (†)y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI (aquí demandadas-reconvinientes), en su carácter de “EL PROMITENTE” y el ciudadanoALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO (aquí demandante-reconvenido), en su carácter de “EL OPTANTE”, se comprometieron en lo siguiente:
“(…) PRIMERA:EL POMITENTEse obliga a vender aEL OPTANTE, un (1) inmueble constituido por un (1) local comercial con su correspondiente baño con sanitario, ubicado en el nivel planta baja, y el mismo se identifica con el número 01, cuenta con una superficie aproximada de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y DOS DECIMETROS (sic) CUADRADOS (79,62 m2) y cuyos linderos particulares son: NORTE:Con área de estacionamiento que lo separa de la Avenida Víctor Baptista, SUR: con patio interior que lo separa del apartamento de la conserjería, ESTE: Con fallada (sic) este del edificio y OESTE: con hall de entrada y pasillo de circulación que lo separa del local No. 2, al mismo le corresponde un porcentaje de condominio de once enteros con ciento once mil ciento once millonésimas por ciento (11,111111%) sobre las cosas y cargas comunes del edificio del cual forma parte (…) El local comercial antes descrito, forma parte del Edifico (sic) San Esteban y se encuentra situado en el lugar denominado Río Arriba, al margen izquierdo de la carretera que de Los Teques conduce a San Pedro de Los Altos, hoy avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Miranda, Nº catastro 756 (…)
SEGUNDA: El precio ha sido fijado entre las partes de mutuo y amistoso acuerdo en la suma de BOLIVARES (sic) CUATROCIENTOS MIL SIN CENTIMOS (sic) (Bs.400.000,oo)que EL OPTANTE pagará a EL PROMITENTE así: BOLIVARES (sic) CIEN MIL SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 100.000,oo) a la firma del presente documento, a título de arras y a los fines de comprometerse recíprocamente en la negociación convenida; y el resto, o sea la suma de BOLIVARES (sic) TRESCIENTOS MIL SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 300.000,oo) a la firma del documento definitivo de compra-venta por ante Registro Inmobiliario respectivo, cuyo será efectuado mediante cheque de gerencia el cual se acompaña al presente documento.
TERCERA: De mutuo acuerdo entre las partes se ha convenido en fijar como cláusula penal, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, el pago de la suma BOLIVARES (sic) CIEN MIL SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 100.000,oo) que una cualquiera de las partes deberá pagar a la otra, por la inejecución de lo contratado por causa que le sean imputables, estableciéndose que el plazo de ejecución, será de Noventa (sic) (90) días continuos, más una prórroga de Treinta (sic) (30) días continuos contados a partir de la firma del presente instrumento, Así, si fuere EL PROMITENTE quien incumpla, deberá entregar los BOLIVARES (sic) CIEN MIL SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 100.000,oo) que recibió en arras, más BOLIVARES (sic) CIEN MIL SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 100.000,oo) como cláusula penal, por concepto de daños y perjuicios sin que sea necesario probar los mismos; y si fuere EL OPTANTE quien incumpla perderá los BOLIVARES (sic) CIEN MIL SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 100.000,oo) que entregó en arras, por concepto de daños y perjuicios ocasionados, sin que fuere necesaria la probanza de los mismos. No obstante lo anterior, si EL PROMITENTE no obtiene la SOLVENCIA SUCESORAL dentro del plazo establecido en la presente cláusula este contrato se prorrogará sólo en lo que respecta a EL PROMITENTE hasta la obtención de la misma. Es convenido entre las partes que EL OPTANTE podrá ejecutar la entrega total del precio de venta del inmueble opcionado antes del vencimiento del plazo ya mencionado, debiendo en consecuencia notificar a EL PROMITENTE con un plazo no menor de diez (10) días hábiles anteriores a la fecha estimada de firma del documento definitivo de compra por ante el Registro Inmobiliario respectivo (…)
QUINTA: (…) Las partes de mutuo y común acuerdo convienen en que EL OPTANTE tomará posesión del inmueble objeto de esta negociación a la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente.
SEXTA: EL OPTANTE,declara formalmente en este acto, que tiene conocimiento que el local objeto de este contrato distinguido con el Nº 01, estuvo arrendado al ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, Venezolano (sic), mayor de edad y titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) Nº V- 3.481.075; y al vencimiento de la prórroga legal que fue demandado por Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) por ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, expediente Nº 11-8910 en el cual fue dictada sentencia a favor del causante; y en razón de ello, EL OPTANTE declara que conoce en su totalidad el expediente antes mencionado, que acepta los términos establecidos en este documento, quedando de su cuenta todo lo relativo a la entrega del inmueble objeto de este contrato libre de personas y cosas no pudiendo alegar incumplimiento ni demandar daños y perjuicios por cualquier otra causa en contra de EL PROMITENTE(…)”.

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento por vía principal y su resolución por mutua petición), y como demostrativo de que en fecha 22 de octubre de 2012, las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de la parte demandada, constituido por un local comercial identificado con el Nº 01, ubicado en el edifico San Esteban, en el lugar denominado Río Arriba, al margen izquierdo de la carretera que conduce de Los Teques a San Pedro de Los Altos, avenida Víctor Baptista, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, ello por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00),de los cuales el ciudadanoALBERTO JOSÉ ITURBE –aquí demandante- pagó la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) en el momento de la firma del documento autenticado, debiendo ser pagado el resto de la cantidad al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días, más treinta (30) días continuos de prórroga. Asimismo, se observa que las partesconvinieron en quesi el promitente no obtenía la solvencia sucesoral dentro del plazo establecido dicho contrato se prorrogará sólo en lo que respecta al promitentehasta la obtención de la misma, pudiendo el optante ejecutar la entrega total del precio de venta del inmuebleantes del vencimiento del plazo, caso en el cual, deberá notificar al promitentecon un plazo no menor de diez (10) días hábiles anteriores a la fecha estimada de firma del documento definitivo de compra. Aunado a ello, se observa que las partes convinieron que eloptantetomará posesión del inmueble en cuestión a la firma del documento definitivo de compra venta, declarando éste a su vezconocer que el local objeto del contrato estuvo arrendado al ciudadano Carlos Alberto Iturbe Ascanio, quien fuere demandado por cumplimiento de contrato de arrendamiento ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, en el expediente Nº 11-8910, en el cual fue dictada sentencia a favor del causante, quedando así a su cuenta todo lo relativo a la entrega del inmueble libre de personas y cosas no pudiendo alegar incumplimiento ni demandar daños y perjuicios por cualquier otra causa en contra delpromitente.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 15, I pieza del expediente) marcado con la letra “C”, en copia fotostática, REGISTRO DE DEFUNCIÓNNo. 2344 expedido por la Dirección de Registro Civil del Distrito Capital, Municipio Libertador,en fecha 15 de diciembre de 2011, correspondiente al ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO; de la cual se desprende que el prenombrado falleció en fecha 13 de diciembre de 2011, y que para el momento de su muerte éste se encontraba casado con la ciudadanaCONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA (†), dejando como descendientes a las ciudadanas JOSEFINA A ARDAGNA DE RICCI y ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA. Ahora bien, siendo que la instrumental bajo análisis no fue desvirtuada de ninguna manera, aunado a que la misma versa en un acto de estado civil que tiene carácter de auténtico respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil; consecuentemente, este tribunal le confiere pleno valor probatorio y lo tiene como demostrativo de que el ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO, ciertamente falleció en fecha 13 de diciembre de 2011, siendo sus herederas para el momento de su muerte, las ciudadanasJOSEFINA ARDAGNA DE RICCI y ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA (hijas), y la ciudadana CONCETTA MISTETTA DE ARDAGNA (cónyuge).-Así se establece.
Tercero.-(Folio 16-21, I pieza del expediente) Marcado con letra “C”, en original, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIALrealizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de marzo de 2015, previa solicitud presentada por el ciudadano ALBERTO ITURBE ASCANIO -parte demandante-, dirigida a las ciudadanasANTONINA ARDAGNA DE VOTTA, CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI-parte demandada-; de la cual se desprende lo siguiente:
“(…) estando el representante de la Notaría (sic), en compañía del solicitante ciudadano: ALBERTO ITURBE ASCANIO quién procedió a tocar el timbre de la puerta del lugar antes aludido que resulto ser una oficina, en la que funciona un escritorio jurídico denominado “VACARA & ASOCIADOS” pasado unos segundos, la puerta fue abierta eléctricamente por una ciudadana, a quien luego que el ciudadano ALBERTO ITURBE ASCANIO le expresara que se encontrara en ese lugar para entregar una notificación, inmediatamente le hace entrega de la Notificación (sic) y luego de leerla dicha ciudadana manifestó desconocer las personas que ahí se mencionaban y que por tanto no recibiría eso. Inmediatamente el representante de esta oficina Notarial (sic), ratifica a la ciudadana sobre el objeto de su presencia y de manera muy respetuosa le solicita a la ciudadana sus datos personales para así dar cumplimiento de dicha actuación, la ciudadana amablemente se identifico de forma verbal como: MARISOL ALDANA, titular de la cédula de identidad Nº V-6.501.070, con el cargo de secretaria de dicha oficina, con Seis (sic) (06) años de servicios en la misma. Posteriormente el ciudadano ALBERTO ITURBE ASCANIO le indica e insiste a la ciudadana que solo debe dejar eso ahí que no es nada que le causara ningún problema, de lo que se suscita un breve intercambio de palabras entre ellos. Expresando la ciudadana MARISOL ALDANA, que ella no tenía autorización para recibir dicha notificación y que la misma la comprometería con su jefe el abogado VACARA insistiéndole al ciudadano ALBERTO ITURBE ASCANIO, que no le deje eso ahí, que se lleve esa carta a lo que el ciudadano se niega alegando que esa es la dirección en la que sebe dejar eso de conformidad con el contrato firmado en su oportunidad, solicitando además hablar con el abogado VACARA personalmente para que de esa manera no le causara ningún tipo de inconveniente a la secretaria a lo que le informo que el abogado VACARA ya no se encontraba en la oficina. A continuación de eso el ciudadano ALBERTOITURBE ASCANIO se negó a llevarse la notificación, alegando una vez mas que no se trata de algo perjudicial para la ciudadana MARISOL ALDANA,quien de forma agitada le exigió que no se la dejara allí que su jefe le prohibió recibir esos documentos e inmediatamente ingreso a otra área de la Oficina (sic) de la cual salió otro ciudadano quien de forma hostil exigió que no se dejara ese papel ahí y que por favor se retirara, la representante de esta Notaría (sic) pidió respetuosamente a dicho ciudadano identificarse quien se negó expresando que no lo metieran en eso; Diciendo(sic) además que dejara la misma con la conserje. Seguidamente el ciudadano ALBERTO ITURBE ASCANIO expresó que el tenía el derecho de dejarla ahí a lo que la ciudadana MARISOL ALDANA, respondió que de hacerlo la botaría, sin embargo el ciudadano ALBERTO ITURBE ASCANIO, dijo que no lo haría solo para no causarle problemas con su jefe. En ese mismo lugar se encontraba presenciando todo lo antes expuesto otro ciudadano quien se identificocomo LUIS AGUSTIN BRAZON GARCIA, abogado y titular de la cédula de identidad Nº V-6.545.074, quien expreso que se encontraba arrendado en un cubilo de esa oficina. Rápidamente procedimos a retirarnos de la oficina y el ciudadano ALBERTO ITURBE ASCANIO, le indicio el motivo por el cual le solicitaba y a quien respuesta del representante de esta Notaría (sic) se identificó como BEATRIZ RAMOS, portuguesa, titular de la cédula de identidad Nº E- 81.296.135, con Quince(sic) (15) años de servicios en esa conserjería, y a quien el ciudadano ALBERTO ITURBE ASCANIO le pidió confirmar la dirección, expresada en la solicitud objeto de esta actuación y la mismanos condujonuevamente cerca de la Oficina (sic) donde ocurrió todo lo expuesto anteriormente señalándola como el lugar especificado. Posteriormente el ciudadano ALBERTO ITURBE ASCANIO le entregó dos (2) ejemplares de la Notificación (sic) para que las mismas fueran entregadas a la junta de condominio y a la citada oficina Nº 4, a lo que la conserje respondió que trataría de hacer cumplir esa solicitud sin ningún compromiso (…)” (resaltado añadido).

Ahora bien, aún cuando el documento auténtico en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado y no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide observa que el contenido de la misma en nada contribuye a la resolución del presente juicio, por cuanto versa sobre la intención de notificación a la parte aquí demandada por solicitud del ciudadano ALBERTO JOSÉ ASCANIO, desprendiéndose que la misma fue infructuosa porque en la dirección indicada por éste fueron atendidos por una persona que indicó no conocer a las accionadas, por lo que no existe certeza de que las ciudadanas ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA, CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, hayan tenido conocimiento de la misma; en consecuencia, se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se establece.
Asimismo, se deja constancia que abierto el juicio a pruebas la parte demandante-reconvenida hizo valer las siguientes probanzas:
.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, específicamente de las documentales acompañadas en el escrito libelar, a lo que es preciso aclarar que si bien la expresión “reproducción del mérito favorable” no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.
Primero.- (Folios 249-252,I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en original, cuatro (4) RECIBOS DE CONDOMINIO expedidos por la ADMINISTRADORA AYIRA, C.A., correspondientes a los meses septiembre, agosto, julio y junio de 2016, del local No. 01 ubicado en el edificio San Esteban; marcado con la letra “B”, en original, trece (13) RECIBOS DE CONDOMINIO expedidos por la sociedad mercantil INVERSIONES MONALBA, C.A., correspondientes a los meses de octubre, septiembre, agosto, julio, junio, mayo, marzo, febrero y enero de 2014, diciembre, noviembre y octubre de 2013, del local No. 01 ubicado en el edificio San Esteban;marcado con la letra “C”, en original, cinco (5) RECIBOS DE COBRO expedidos por la junta de condominio del edificio San Esteban, ubicado en la ciudad de Los Teques del estado Bolivariano de Miranda, correspondiente a los meses de noviembre, octubre, septiembre, agosto y julio de 2012, del local No. 01. Ahora bien, quien aquí suscribe observa que los documentos emanan de terceros ajenos al proceso, quienes no ratificaron su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que deben desecharse del proceso y no se les confiere ningún valor probatorio, pues no puede verificarse su autenticidad.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 271, I pieza del expediente) marcado con la letra “D”, en original, CONSTANCIA expedida en fecha 14 de noviembre de 2016, por la ciudadana YURMAN BÁEZ, en su carácter de presidente de la junta de condominio del edificio San Esteban, ubicado en la avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; mediante la cual se hace constar que“(…) La Empresa LICORERIA (sic)Y FRIGORIFICO(sic) NIKY, S.R.L., ha venido cancelando en forma constante y consecutiva, los montos de condominio que le corresponde cancelar de acuerdo a la cuota parte condominial(sic)que le corresponde al LOCAL COMERCIAL distinguido con el Nº 1, en el cual desarrolla sus actividades, encontrándose a la presente fecha solvente de todo pago de condominio (…)”.Ahora bien, se observa que la documental en cuestión versa en un instrumento probatorio de índole privado que fue suscrito por un tercero ajeno al proceso, ante lo cual la parte actora promovió la PRUEBA TESTIMONIAL de la ciudadana YURMAN SAHARAIT BÁEZ HERRERA, a fin de que ratifica la presente documental conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; evidenciándose que una vez admitido dicho medio probatorio y fijada la oportunidad para la evacuación de la testimonial en cuestión, la prenombrada compareció a fin de exponer lo que textualmente se trascribe (cursante al folio 282-283, I pieza):
“(…)PRIMERO: ¿Diga la testigo, si a la presente fecha ostenta o ejerce algún cargo en la junta de condominio del edificio San Esteban, ubicado en la Av. Víctor Baptista de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Miranda?. (sic) Contesto: Si actualmente soy presidenta de la junta de condominio. SEGUNDA: ¿Diga la testigo, si es su firma y reconoce como tal la que se encuentra estampada en la presente constancia que se le exhibe?. (sic)Contestó: Si es mi firma. TERCERA: ¿Diga la testigo, si reconoce el sello del Condominio del edificio San Esteban, ubicado en la Av. Víctor Baptista, de la ciudad de los (sic) Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Miranda, que se encuentra estampado en la constancia que se le exhibe?. (sic) Respuesta: Si es el sello del Condominio San Esteban. CUARTA:¿Diga la testigo, si reconoce y ratifica el contenido, fecha y autenticidad de la mencionada constancia que se le exhibe?Contestó: Si. Es todo. Cesaron las preguntas. Seguidamente, pasa a repreguntar al testigo la apoderada judicial de la parte demandada. PRIMERO:¿Diga la testigo, si en su condición de presidente de la junta de condominio del edificio San Esteban como lo declaro (sic) en sus deposiciones anteriores, los recibos de condominio que sustentan la constancia expedida por usted son emitidos a nombre del propietario del inmueble, inquilino o poseedor?Contesto: Son emitidos y se identifican como local Nº 1. SEGUNDA: ¿Diga la testigo, en su condición de presidenta de la junta de condominio del edificio San Esteban, puede usted indicarle al Tribunal quien (sic) es el propietario del local comercial distinguido con el Número (sic) al que hace referencia la constancia que usted acaba de reconoce? (…)Contestó: Bueno la constancia dice local número 1, por ese motivo porque nosotros le solicitamos a los propietarios y copropietarios del edifico san (sic) esteban (sic) que para que los recibos salieran a nombre del propietario los mismos tenían que presentar el documento de propiedad del mismo y hasta la fecha nadie lo ha presentado.TERCERA: ¿Diga la testigo, si para usted expedir la constancia que acaba de reconocer, usted tuvo a la vista el recibo pagado correspondiente al condominio del mes de noviembre o el mes próximo, es decir, octubre para certificar que a la fecha 14de noviembre de2016, el local comercial distinguido con el número 1 se encontraba solvente, es decir que para esa fecha se había cancelado solo el mes de septiembre de 2016, de acuerdo a lo consignado en el expediente?. (sic) Respuesta:Nosotros tuvimos, un problema con la administradora en el mes de septiembre, salimos de la administradora Ayirca para administrar el condominio san esteban, y los recibos de octubre y noviembre salieron tarde. CUARTA: ¿Diga la testigo, si de acuerdo a su declaración usted certifico (sic) o dio constancia de solvencia al local número 1 al de noviembre de 2016 aun y cuando solo estaba cancelado para el mes de septiembre de 2016?. (sic) Contestó: al momento de solicitar la solvencia ellos realizaron los pagos de los meses que teníamos en espera, porque es que no teníamos recibos, teníamos las cantidades, teníamos los montos pero los recibos, de hecho del mes de octubre se le entrego (sic) un recibo provisional y el del mes de noviembre todavía no se han entregado, los cancelaron los dos. QUINTA: ¿Diga la testigo, desde cuando no tiene comunicación como presidenta del condominio con los integrantes de la Sucesión Marcos Ardagna, para resolver los asuntos atinentes a la comunidad de propietarios del edificio san esteban, del cual dicho ciudadano era el propietario? (…) Contestó: Nunca he tenido comunicación con ellos (…)”.

Ahora bien, en vista que la documental bajo análisis fue efectivamente ratificada por quien emana de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, esta juzgadora la aprecia y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativa que el inmueble objeto de la controversia se encuentra ocupado por la sociedad mercantil LICORERÍA Y FRIGORÍFICO NIKY, S.R.L.,quien ha cancelado en forma constante y consecutiva, los montos de condominio que les corresponden.- Así se precisa
Cuarto.- (Folios 272-276, I pieza del expediente) marcado con la letra “E”, en original, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE SOCIOS de la sociedad “Licorería El Paso S.R.L.”, celebrada el 11 de febrero de 1993, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 5 de mayo de 1993, bajo el Nº 9, Tomo 51-Asgdo, en la cual se acordó –entre otras cosas- modificar la denominación de dicha sociedad, cambiando a “LICORERÍA Y FRIGORÍFICO NIKY, S.R.L., fijando como su domicilio en la ciudad de Los Teques del estado Miranda, siendo el presidente de dicha sociedad el ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO.Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no tachado en el proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO –aquí demandante-, es presidente de la sociedad LICORERÍA Y FRIGORÍFICO NIKY, S.R.L., la cual tiene constituido su domicilio en la ciudad de Los Teques del estado Bolivariano de Miranda.- Así se precisa.

.-PRUEBA TESTIMONIAL:La parte demandante promovió la testimonial de la ciudadana YURMAN SAHARAIT BAEZ HERRERA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 10.283.494, a los fines de que ratificara el contenido de la documental cursante al folio 271 de la I pieza del expediente, contentiva de la CONSTANCIAexpedida en fecha 14 de noviembre de 2016, por la prenombrada en su carácter de presidente de la junta de condominio del edificio San Esteban, ubicado en la avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se observa que el referido testimonio fue valorado anteriormente en la oportunidad de emitir el respectivo pronunciamiento sobre la documental objeto de ratificación; en consecuencia, esta juzgadora se atiene al criterio ya manifiesto y a la valoración conferida ut supra.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la representación judicial dela parte demandada-reconviniente junto con su escrito de contestación y reconvención, hizo valer las siguientes probanzas:
Primero.- (Folios 200-204, I pieza del expediente) marcado con el número “1”, en original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTAdebidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 41, Tomo 206 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre la ciudadana ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA (†), actuando en su nombre y en representación de las ciudadanas CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI (aquí demandadas-reconvinientes), en su carácter de “EL PROMITENTE” y el ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO (aquí demandante-reconvenido), en su carácter de “EL OPTANTE”. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 205-211, I pieza del expediente) marcado con el número “2”, en copia fotostática, CERTIFICADO DE SOLVENCIA SUCESORALdel causante MARCO ARDAGNA MARINO, debidamente tramitada por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) cursante al expediente signado con el No. 122239, expedido en fecha 20 de noviembre de 2014, de cuyos recaudos se observa que el formulario para autoliquidación de impuestos sobre sucesiones fue presentado en fecha 30 de agosto de 2013, siendo el representante legal de la sucesión la ciudadana ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA; asimismo, se desprende que el causante dejó como acervo hereditario –entre otros- el 50% del local comercial distinguido con el No. 1, con una superficie de setenta y nueve metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (79,62 mts2), ubicado en el sector Río Arriba al margen izquierdo de la carretera que conduce a San Pedro, avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda.Ahora bien, partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se observa que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado en el decurso del proceso, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio y se tiene como demostrativo de que en fecha 30 de agosto de 2013, fue presentado ante la referida oficina del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), el formulario respectivo para la obtención del certificado de solvencia sucesoral del causante MARCO ARDAGNA MARINO, es decir, una vez vencido el plazo de ejecución convenido en el contrato de opción de compra venta objeto del litigio.- Así se establece.
Tercero.- (Folio 212-216, I pieza del expediente) marcado con el número “3”, en copia fotostática, CERTIFICADO DE SOLVENCIA SUCESORALdela causante CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, debidamente tramitada por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) cursante al expediente signado con el No. 80150343,expedido en fecha 15 de septiembre de 2015, de cuyos recaudos se observa que el formulario para autoliquidación de impuestos sobre sucesiones fue presentado en fecha 26 de agosto de 2015, siendo el representante legal de la sucesión la ciudadana ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA; asimismo, se desprende que la causante dejó como acervo hereditario –entre otros- el 66,66% del local comercial distinguido con el No. 1, con una superficie de setenta y nueve metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (79,62 mts2), ubicado en el sector Río Arriba al margen izquierdo de la carretera que conduce a San Pedro, avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se observa que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado en el decurso del proceso, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio y se tiene como demostrativo de que en fecha 26 de agosto de 2015, fue presentado ante la referida oficina del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), el formulario respectivo para la obtención del certificado de solvencia sucesoral dela causante CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, quiere fuere propietaria del 66,66% del inmueble objeto de la presente controversia.- Así se establece.
Cuarto.- (Folio 217-233, I pieza del expediente) marcado con el número “4”, en copia fotostática, SENTENCIA JUDICIALdictada por el Tribunal Primero del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 15 de diciembre de 2011, en el expediente signado con el No. 11-8910 (de la nomenclatura interna del referido tribunal), contentivo del juicio que por cumplimiento de contrato incoara el ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO contra el ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda y se ordenó al demandado hacer entrega del inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 2, ubicado en el edificio San Esteban, avenida Víctor Baptista, Los Teques estado Miranda, totalmente desocupado de bienes y personas.En este sentido, se observa que si bien el documento judicial en cuestión no fue impugnado por la contraparte, quien aquí suscribe habiendo revisado el contenido del mismo evidencia que éste se aparta del hecho controvertido y de las circunstancias debatidas en el presente proceso, por cuanto el mismo reposa sobre un inmueble distinto al objeto de éste litigio, en efecto, siendo que no aporta elemento para resolución del caso de marras, se desecha y no se le confiere ningún valor probatorio por impertinente.- Así se establece.
*Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que abierto el juicio a pruebas la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, hizo valer las siguientes probanzas:
.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, específicamente las documentales consignadas junto con el escrito de contestación a la demanda y reconvención; en tal sentido, es preciso aclarar que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
En esta misma oportunidad, la parte demandada reconviniente reprodujo el REGISTRO DE DEFUNCIÓN No. 2082 expedido por la Dirección de Registro Civil del Distrito Capital, Municipio Libertador, Parroquia El Paraíso en fecha 30 de noviembre de 2014, correspondiente ala ciudadanaCONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA; de la cual se desprende que la prenombradafalleció en fecha 28 de noviembre de 2014, y que para el momento de su muerte éste dejó como únicos descendientes a las ciudadanas JOSEFINA A ARDAGNA DE RICCI y ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA (cursante a los folios 182-183, I pieza). Ahora bien, siendo que la instrumental bajo análisis no fue desvirtuada de ninguna manera, aunado a que la misma versa en un acto de estado civil que tiene carácter de auténtico respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil; consecuentemente, este tribunal le confiere pleno valor probatorio y lo tiene como demostrativo de que la ciudadanaCONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, ciertamente falleció en fecha 28 de noviembre de 2014, siendo sus herederas para el momento de su muerte, las ciudadanas JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI y ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA (hijas).-Así se establece.
IV
SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante sentencia dictada en fecha 8 de diciembre de 2017, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, dispuso lo que a continuación se transcribe:
“(…)Bajo tales premisas, este Tribunal encuentra que, conforme a lo previsto en el tantas veces referido contrato, las partes fijaron un plazo de ejecución de noventa (90) días más una prórroga de (30) días, tiempo durante el cual las hoy accionadas debían obtener la solvencia sucesoral y firmar el documento definitivo de venta, es decir, desde el 22 de octubre de 2012, por lo que tal lapso venció el 22 de febrero de 2013, fecha para la cual aún no habían las accionantes hecho ni siquiera la solicitud ante el Instituto Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), pues ello es realizado por las hoy demandadas en fecha 30 de agosto de 2013, tal y como lo afirmaran en su contestación a la demanda, es decir, seis meses después de vencido el lapso de vigencia de la opción, a pesar que el causante falleció el 13 de diciembre de 2011 y así se establece. Ergo, el mismo contrato contempla que si dentro del lapso de la opción no es obtenida dicha solvencia, el contrato se prorrogaría solo para las promitentes vendedoras hasta la obtención de la misma, lo cual, ocurrió, según el dicho de las propias accionadas el 20 de noviembre de 2014, sin que conste en autos que en esa oportunidad o en los días subsiguientes hubieren notificado al hoy demandante el cumplimiento de la condición que impedía la suscripción del contrato definitivo de venta. Para justificar su omisión, aducen las demandadas que para el 28 de noviembre del mismo año, fallece su señora madre, hecho ciertamente imprevisto e impredecible y por haber sido ella parte de la sucesión del causante MARCOS ARDAGNA MARINO, surgía la necesidad de realizar los trámites atinentes a la obtención de la solvencia sucesoral de la hoy occisa, los cuales fueron iniciados, como lo manifestaron las demandadas en su contestación, el 26 de agosto de 2015 , es decir, casi nueve meses después del deceso, siendo obtenido la referida solvencia el 15 de noviembre de 2015, sin embargo, no consta que tal hecho hubiere sido participado al hoy accionante con miras a cumplir el contrato suscrito por ellas y en su lugar, esperan ser demandadas para ahora excepcionarse invocando la exceptionomadmpletiscontractus, pues a su decir, el demandante reconvenido tomó posesión del inmueble sin contar con el aval o aprobación de las accionadas, en infracción de laclausula quinta del contrato (…)Siendo así, se observa que arguye la parte demandada que, a pesar que la cláusula quinta del contrato prevé que el hoy demandante entraría en posesión del inmueble una vez que se suscribiera el contrato definitivo de venta, éste valiéndose supuestamente, de engaños, abuso y su condición de abogado ocupó el inmueble, a sabiendas que el mismo había estado arrendado a un tercero, que resultó condenado a la entrega del mismo luego de haber sido instaurada una acción judicial en su contra, frente a tal señalamiento surgía para las demandadas la carga de probar que la ocupación que ejerce el demandante lo fue bajo tales circunstancias “engaños, abusos y su condición de abogado”, sin embargo no aportaron medio de prueba alguno a tal fin así como tampoco consta reclamo extrajudicial o judicial alguno frente a tal ocupación, a su decir, abusiva, que contada desde la fecha de suscripción del contrato 22 de octubre de 2012 a la fecha de la contestación a la demanda, 24 de octubre de 2016, es de más de 4 años, sin que conste –repito- que las hoy accionadas se hubieren alzado de forma alguna para impedirla o revertirla, aunado a ello al hecho que para que prospere la excepción a que se contrae el artículo 1168 del Código Civil resulta necesario que las obligaciones de las partes asumidas por las partes sean correspectivas e interdependientes, cuestión que tampoco se verifica en el presente caso, toda vez que la ocupación del inmueble puede darse o no en un contrato de opción de compra venta, pues las obligaciones interdependientes son las de vender, efectivamente, el inmueble ofrecido y como contraprestación el pago del precio fijado en el contrato y así se establece. Por tales consideraciones, este Tribunal estima que el incumplimiento del contrato es atribuible a las accionadas dado el demorado de los tramites dirigidos a la obtención de las solvencias sucesorales, a la no participación al hoy accionante de la obtención de las mismas a fin de honrar la obligación asumida en el contrato suscrito por ellas, cuyo cumplimiento es requerido por el actor a través de la presente demanda y por no resultar improcedente lo redargüido por las demandadas como excepción de contrato no cumplido y así se establece. En tal virtud, la presente opción debe prosperar, tal y como será establecido en el dispositivo del presente fallo y así se establece.
En cuanto a la reconvención o mutua petición planteada, este Tribunal la desestima, dado que por las argumentaciones que anteceden, la inejecución del contrato objeto del presente juicio ha sido estimada como imputable a las accionadas reconvenidas, por lo que la resolución del contrato requerida por estas no debe prosperar y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic), declara: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadanoALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.454.548, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 33.675, quien actúa en su propio nombre y representación en contra de las ciudadanas ANTONIETA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, de nacionalidad italiana, la primera y venezolana la segunda, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.459.970 y 5.115.437, respectivamente y consecuentemente, se condena a la demandada a transferir en forma registral, a favor del demandante, la propiedad de un inmueble constituido por un (1) local comercial con su correspondiente baño sanitario, ubicado en el nivel planta baja, y el mismo de identifica con el número 01, cuenta con una superficie aproximada de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (79,62 m2) y cuyos linderos particulares son: NORTE: Con área de estacionamiento que lo separa de la Avenida (sic) Víctor Baptista, SUR: con patio interior que lo separa del apartamento de la conserjería, ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con hall de entrada y pasillo de circulación que lo separa del local No. 2, al mismo le corresponde un porcentaje de condominio de once enteros con ciento once millonésimas por ciento (11,111111%) sobre las cosas y cargas comunes del edifico del cual forma parte. El local comercial antes descrito, forma parte del Edificio (sic) San Esteban y se encuentra situado en el lugar denominado Rio Arriba, al margen izquierdo de la carretera que de Los Teques conduce a San Pedro de Los Altos, hoy Avenida (sic) Víctor Baptista, Los Teques Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, No. Catastro 756, cuyos linderos medidas y demás determinaciones constan en el documento de condominio, el cual pertenece a las hoy demandadas, por sucesión de los causantes MARCO ADAGNA MARINO y CONCETTA MISTRATTA DE ARDAGNA, quienes fallecieron ab-intestato. En el entendido que de no dar la parte accionada cumplimiento voluntario a esta determinación, este fallo producirá los efectos del contrato no suscrito, previo pago del saldo del precio por parte del demandante, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y SIN LUGAR, la reconvención o mutua petición planteada por la parte demandada reconviniente.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA.

ESCRITO DE INFORMES:
Mediante escrito presentado ante esta alzada en fecha 3 de abril de 2018, la apoderada judicial de la PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE, procedió a realizar una breve síntesis de los alegatos expuestos en el escrito de contestación de demanda, alegando a su vez que el contrato objeto de la presente controversia, es un contrato de promesa bilateral de compra venta, cuya naturaleza es de la de un contrato preparatorio o preliminar, el cual no constituye una venta, por lo tantosolicita la nulidad de la sentencia recurrida en vista de que la juzgadora cognoscitiva –a su decir- aplicó un criterio jurisprudencial no vigente para la fecha dela demanda, a saber, aquél contenido en la decisión No. 689 de fecha 8 de noviembre de 2017. En vista de ello, señaló que le correspondía a esta superioridad, establecer bajo el principio de autonomía de voluntades de las partes, al tener el contrato fuerza de ley entre ellos, y vista que las obligaciones pactadas debían ser cumplidas como han sido contraídas, solamente como consecuencia por la inejecución del contrato (a la parte que incumpla) la indemnización de daños y perjuicios ocasionados, estimados convencionalmente en la cantidad de cien mil bolívares sin céntimos (Bs. 100.000,00) tal como lo suscribieron las partes; por último, solicitó se declare con lugar la presente demanda en la definitiva.
Asimismo,la PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA, ciudadanoALBERTO JOSÉ ALBERTO ITURBE, quien actúa en su nombre propio y en su representación, procedió a presentar su respectivo escrito de informes en fecha 3 de abril de 2018, mediante el cual realizó una breve síntesis de los alegatos expuestos en el libelo de demanda y los argumentos tomados en consideraciones por la sentencia apelada, para así indicar que de los instrumentos y actas que integran el presente expediente no se ha podido determinar que la parte que representa hubiere incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato celebrado, por lo que como bien fue establecido en el fallo apelado es total y absolutamente procedente la afirmación y disposición contenida en el mismo de que el contrato celebrado en fecha 22 de octubre de 2012, había sido incumplido por las demandadas; finalmente solicitó que sea declarada sin lugar la apelación y se ratifique el contenido del fallo apelado.
DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES:

Mediante escrito consignado en fecha 16 de abril de 2018, el abogadoALBERTO JOSÉ ITURBE quien actúa en su propio nombre y representación, consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte contraria, en el cual indicó que los mismos evidencian una simple reiteración de los argumentos que a instancia platearon, no exhibiendo ni un solo argumento contra la apelada, razón por la cual, siendo la apelada –a su decir- congruente, exhaustiva y justa frente a la argumentación dialéctica planteada en instancia por las partes, debe ser ratificada, además de que la parte demandada, no cuestiono ni la valoración, tampoco la pertinencia ni la conducencia de los medios probatorios promovidos y evacuado por las partes, razón que deja fuera de la diatriba recursiva ese aspecto medular del fallo .
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión que fue proferida en fecha 8 de diciembre de 2017, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusierael ciudadanoALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, contra las ciudadanas ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, en nombre propio y en su carácter de herederas conocidas de la de cujusCONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA,todos debidamente identificados en autos; y SIN LUGAR la reconvención o mutua petición planteada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe debe precisar en primer lugar que en el libelo de la demanda el demandante afirmó que en fecha 22 de octubre de 2012, suscribió un contrato de opción de compra venta mediante documento autenticado con la ciudadana ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA, quien actuó en su propio nombre y en representación de las ciudadanas CONCETTA MISTRETA DE ARDAGNA (†) y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, por un local comercial distinguido con el No. 1, ubicado el edificio San Esteban, Rio Arriba al margen izquierdo de la carretera que conduce de Los Teques a San Pedro de Los Altos, hoy avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda bajo el número de catastro 756, ello por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), de los cuales el demandante pagó la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) a la firma del contrato de compra venta a título de arras, quedando el saldo restante para ser pagado al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante el registro. Asimismo, indicó que habiendo cumplido con el pago de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), quedó en la espera de que las codemandadas cumplieren con su obligación estipulada en la cláusula tercera del contrato donde debían obtener la solvencia sucesoral, debido a que ambas partes convinieron en que la fecha de ejecución del contrato se prorrogaría hasta que la solvencia fuere emitida, no recibiendo hasta la fecha comunicación alguna en cuanto al otorgamiento o no de la correspondiente solvencia sucesoral y menos notificación para la firma del documento definitivo de compra venta ante el registro correspondiente, por lo que procedió en fecha 13 de marzo de 2015, a gestionar ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, notificación a las prenombradas a los fines de exigir dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta. En virtud de tales consideraciones, solicitó que se declare con lugar la presente demanda, y en consecuencia, se ordena a la parte demandada a cumplir con el contrato de opción de compraventa, y por tal mandamiento imponga la orden de suscribir y otorgar el documento definitivo de la traslación de propiedad del inmueble en cuestión.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, procedió a reconocer que la existencia del contrato sobre el inmueble sobre el cual fue objeto la negociación, así como el monto fijado por la venta y las demás obligaciones señaladas por en el libelo de demanda; no obstante a ello, negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora cuando asevera que la negociación no estaba sujeta a condición, por cuanto sus representadas cumplieron con la obligación de presentar ante el SENIAT la declaración sucesoral del ciudadano MARCOS ARDAGNA MARINO, el día 30 de agosto de 2013, siendo en fecha 20 de noviembre de 2014, cuando le fue expedida la solvencia correspondiente de la sucesión, procediendo a realizar los trámites necesarios ante la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda a los fines de realizar las gestiones necesarias para el cambio de propietarios del inmueble en cuestión, ya que era requisito indispensable para lograr el otorgamiento del documento traslativo de propiedad, la presentación de la solvencia municipal con su correspondiente boletín catastral a nombre de la sucesión como actual propietario del inmueble. Seguidamente, señaló que encontrándose sus representadas en plenas actividades de gestiones, la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA (†),falleció el 28 de noviembre de 2014, por lo que sus representadas en fecha 26 de agosto de 2015, procedieron a realizar nuevamente los trámites necesarios ante el SENIAT a los fines de la presentación de la declaración sucesoral de la prenombrada, obteniendo la misma el 15 de septiembre de 2015, trayendo como consecuencia la realización nuevamente de los trámites ante catastro y la alcaldía.Asimismo, manifestó que de tales circunstancias sus representadas procedieron a notificar verbal y personalmente a la parte actora, a fin de que tuviera conocimiento de las gestiones que se estaban realizando y poder cumplir con lo convenido entre las partes, por lo que si bien el contrato venció el 26 de febrero de 2013, sin que para esa fecha fuera expedida la solvencia sucesoral en cuestión, tal situación –a su decir- no depende de la voluntad de sus representadas además de que una vez entrega ella se produjo el fallecimiento de la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA (†), hecho que no podía ser previsto ni previsible y mucho menos constituye –según su decir- una causal de incumplimiento por parte de sus representadas, por lo que niega, rechaza y contradice que hayan tenido una conducta de franca desidia e irresponsabilidad ya que sus poderdantes han gestionado en forma diligente y oportuna todos los documentos necesarios para materializar la negociación, no avalando en ningún momento la supuesta abusiva ocupación del inmueble por parte del optante, valiéndose de engaños, abuso y utilizando su condición de abogado, con la clara intención de enriquecerse y sacarle provecho a toda la situación, mientras sus defendidas estaban avocadas a realizar los trámites relacionados con las solvencias que debían presentar, aunado a la enfermedad de su madre y posterior fallecimiento, viéndose en la imposibilidad de cumplir con la negociación en los lapsos señalados, no obstante de haber continuado con sus gestiones, por lo tanto, solicitaron sea declarada sin lugar la demanda con expresa condenatoria en costas.
Previamente al fondo del asunto, es oportuno pronunciarse sobre la solicitud de nulidad de la sentencia recurrida alegada por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes presentado ante esta alzada, bajo el fundamento de que el tribunal de la causa aplicó un criterio jurisprudencial no vigente para la fecha de la interposición de la demanda con respecto a la naturaleza del contrato, por cuanto –a su decir- el contrato objeto de la presente controversia, es un contrato de promesa bilateral de compra venta, cuya naturaleza es de la de un contrato preparatorio o preliminar, el cual no constituye una venta.
Así las cosas tenemos, que de la revisión efectuada a los autos se desprende que el libelo de demanda fue presentado en fecha 26 de junio de 2015, estando vigente para la fecha el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión No. 116 de fecha 22 de marzo de 2013, el cual señaló que: “(…) luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio (…)”, por lo tanto al verificarse que la demanda fue presentada posterior a esa fecha, este es el criterio que debe aplicarse; y visto que efectivamente el tribunal de la causa previa revisión del asunto determinó la procedencia del cumplimiento del contrato de opción de compra venta, ordenando la venta definitiva del inmueble objeto del mismo, puede determinarse que no incurrió en ninguna violación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica ni estabilidad de criterio, por cuanto aplicó un criterio jurisprudencial vigente para la fecha de la presentación demanda. En consecuencia, se DESECHA del proceso la solicitud realizada por la parte demandada en cuanto a la nulidad de la sentencia recurrida.
Así las cosas, en vista que el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente dejarse sentado lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional pasar a verificar la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al PRIMER REQUISITO, referente a la existencia de un contrato bilateral, se observa que cursa a los autos, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 41, Tomo 206 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría(cursante al folio 10-14, I pieza); mediante el cual la ciudadana ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA, actuando en su nombre y en representación de las ciudadanas CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA (†) y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI (aquí demandadas-reconvinientes), en su carácter de “EL PROMITENTE”, dieron en opción a compra al ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO (aquí demandante-reconvenido), en su carácter de “EL OPTANTE”, un inmueble de su propiedad constituido por un (1) local comercial con su correspondiente baño con sanitario, ubicado en el nivel planta baja, identificado con el número 01, del edificio San Esteban, en el lugar denominado Río Arriba, al margen izquierdo de la carretera que de Los Teques conduce a San Pedro de Los Altos, hoy avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, con una superficie aproximada de setenta y nueve metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (79,62 mts2), ello por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), de los cuales el ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, pagó la suma deCIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), en calidad de arras al momento de la autenticación del documento y, debía cancelar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00)al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, a los noventa (90) días continuos siguientes, más treinta (30) días de prórroga, acordándose que si laspromitentes no obtiene la solvencia sucesoral del causante MARCOS ARDAGNA MARINO dentro del referido plazo, el contrato se prorrogará sólo en lo que respecta al promitente hasta la obtención de la misma, pudiendo el optante ejecutar la entrega total del precio de venta del inmueble en cuestión antes del vencimiento del plazo, debiendo en consecuencia notificar a la otra parte con un plazo no menor de diez (10) días hábiles anteriores a la fecha estimada de firma del documento definitivo de compra por ante el Registro Inmobiliario respectivo.
Finalmente, se observa que las partes intervinientes en el presente juicio, acordaron como cláusula penal en caso de incumplimiento del contrato, el pago de la suma CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), debiendo el promitente en caso de que incumpla, entregar la cantidad que recibió en calidad de arras más la suma establecida como cláusula penal por concepto de daños y perjuicios sin que sea necesario probar los mismos; y si fuere el optante quien incumpla perderá la cantidad que entregó en arras, por concepto de daños y perjuicios ocasionados; aunado a ello, las partes de mutuo y común acuerdo convinieron en que el optante tomará posesión del inmueble objeto de la negociación a la firma del documento definitivo de compra venta. Así las cosas, siendo entonces que cursa en autos el contrato de opción de compraventa del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, estableciéndose a su vez las obligaciones de cada contratante; en consecuencia, queda cumplido el primer requisito bajo análisis para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato, referente a la existencia de la relación contractual entre las partes intervinientes en el juicio.- Así se precisa.
Ahora bien, siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones, quien aquí suscribe con relación al SEGUNDO REQUISITOexigido para la procedencia de las acciones seguidas por cumplimiento de contrato,es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones, debe advertir que si bien nuestro ordenamiento jurídico no hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento, conforme a lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
Ahora bien, adentrándonos al caso de marras observamos que la parte demandante incoó la presente acción bajo el fundamento de que las demandadas incumplieron con su obligación de tramitar y obtener la solvencia sucesoral del copropietario del inmueble objeto del litigio, ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO, para así proceder a la venta definitiva del bien; no obstante a ello, en vista que el incumplimiento constituye un hecho negativo cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la parte a la que se le imputa, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, consecuentemente, quien aquí suscribe con apego a las probanzas aportadas en autos que detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, observa que efectivamente delCONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 41, Tomo 206 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante al folio 10-14, I pieza), se observa que las partes pactaron como vigencia del mismo el plazo de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, venciendo así en fecha 1 de marzo de 2013, y en caso de que la parte promitente no obtenga la solvencia sucesoral dentro del referido plazo se prorrogará el contrato hasta la obtención de la misma. Asimismo, cursa a los autos CERTIFICADO DE SOLVENCIA SUCESORALdel causante MARCO ARDAGNA MARINO, debidamente tramitada por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) cursante al expediente signado con el No. 122239, expedido en fecha 20 de noviembre de 2014(folio 205-211, I pieza), de cuyos recaudos se observa que en el formulario para autoliquidación de impuestos sobre sucesionesel causante dejó como acervo hereditario –entre otros- el 50% del local comercial distinguido con el No. 1, con una superficie de setenta y nueve metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (79,62 mts2), ubicado en el sector Río Arriba al margen izquierdo de la carretera que conduce a San Pedro, avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, siendo presentada dicha solicitud en fecha 30 de agosto de 2013, es decir, casi seis (6) meses después de vencido el plazo de ejecución convenido en el contrato de opción de compra venta objeto del litigio.
Aunado a ello, no puede pasar por alto esta juzgadora que si bien la apoderada judicial de la parte demandada sostuvo en su escrito de contestación a la demanda que “(…) Mis representadas procedieron a notificar verbal y personalmente la parte actora, para lo que fue convocado a mi despacho, y se le informó, delo acontecido, a fin de que tuviera conocimiento de las gestiones que se estaban realizando y poder cumplir con lo convenido entre las partes (…)”, no cursa a los autos del presente expediente, que las demandadas hayan probado la veracidad de sus afirmaciones, por cuanto no se observa medio probatorio alguno que acredite que efectivamente el ciudadano ALBERTO JOSÉ ASCANIO, hay sido notificado de las presuntas gestiones realizadas para cumplir las obligaciones contraídas. Debiéndose puntualizar que aún cuando es cierto que el fallecimiento de la ciudadana CONCETTA MISTRETA DE ARDAGNA (†), fue un hecho que no podía ser previsto ni previsible como así lo afirma la parte demandada, para el momento en que ocurrió el mismo, a saber, el 28 de noviembre de 2014, ya había transcurrido con creces el plazo convenido como vigencia de la negociación, y aún cuando conforme a la cláusula TERCERA, el contrato de opción de compra venta se prorrogaría sólo en lo que respecta a las promitentes, ello sucedería sólo en lo que respecta a la “…obtención…” de la declaración sucesoral del ciudadano MARCO ARDAGNA MARINO (†), constituyendo una carga para las ciudadanas CONCETTA MISTRETA DE ARDAGNA (†), ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, el tramitar oportunamente la solicitud de la misma, lo cual no hicieron, en razón de que –como ya se dijo- las prenombradas presentaron ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) la respectiva declaración sucesoral el 30 de agosto de 2013.- Así se precisa.
Aunado a lo que antecede, se observa que la parte demandada en su escrito de contestación, indicó que el ciudadano ALBERTO JOSÉ ASCANIO, procedió a ocupar el inmueble objeto de la controversia “(…) valiéndose de engaños, abuso, y utilizando su condición de abogado para abusar del derecho, con la clara intención de enriquecerse y sacarle provecho a toda la situación (…)”, afirmaciones que en modo alguno quedaron probadas en autos, por cuanto si bien no resulta un hecho controvertido de que el prenombrado ocupa el bien inmueble en cuestión, constituía una carga para las demandadas conforme a lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, probar que el actor se encuentra en posesión del inmueble sin la debida autorización valiéndose de engaños y abuso, incumpliendo así el contenido de la cláusula QUINTA del contrato que previno la toma de posesión del local comercial por parte del optante una vez firmado el documento definitivo de venta. En consecuencia, se evidencia con todo lo anteriormente expuesto que la demora en finiquitar la negociación no le es imputable a la parte actora, pues ésta cumplió con todas sus obligaciones contractuales, siendo la conducta desplegada de las demandadas en no entregarle los documentos respectivos para la protocolización de la venta definitiva del bien, por cuanto según las propias afirmaciones de la parte accionada, constituía “(…) requisito indispensable para logar el otorgamiento del documento traslativo de propiedad, la presentación de la Solvencia Municipal, con su correspondiente Boletín Catastral a nombre de la sucesión como actual propietario del inmueble (…)”, por lo que en atención a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos y partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietaria y promitente incumplió con sus obligaciones contractuales, específicamente, con su obligación de entregar al comprador los documentos necesarios antes del vencimiento del contrato de opción de compra suscrito en fecha 22 de octubre de 2012, a los fines de tramitar la venta del local objeto del presente litigio ante la oficina de registro respectiva, desplegando así una conducta contraria a lo contractualmente acordado.
En efecto, siendo que resulta atribuible a las ciudadanasANTONINA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, quienes actúan en nombre propio y en su carácter de herederas conocidas de la de cujusCONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, que el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, no haya alcanzado su objetivo, pues las prenombradas evidentemente incumplieron con sus obligaciones contractuales, mientras que el demandante ejecutó todas sus obligaciones tal como fueron convenidas; por tanto, en vista de que las afirmaciones hechas por el actor no fueron desvirtuadas de ninguna manera por la demandada conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, resultando en consecuencia PROCEDENTE en derecho la presente acción incoada por el ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, plenamente identificado en autos; motivo por el cual se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por unlocal comercial, distinguido con el Nº 1, ubicado en el edificio San Esteban, situado en el lugar denominado Río Arriba, al margen izquierdo de la carretera que conduce de Los Teques a San Pedro de Los Altos, hoy avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, número catastral 756, el cual tiene un área aproximada de setenta y nueve metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (76,62 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con área de estacionamiento que lo separa de la avenida Víctor Baptista;SUR: con patio interior que lo separa del apartamento de la conserjería;ESTE: Con fachada del edificio; y OESTE: con hall de entrada y pasillo de circulación que lo separa del local No. 2.Asimismo, cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), a favor de la demandada, y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadanasANTONINA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.
DE LA RECONVENCIÓN.
Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, procedió a ejercer reconvención o mutua petición contra la parte actora por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; sosteniendo para ello que el día 22 de octubre de 2012, sus representadas conjuntamente con la ciudadana CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA (†), procedieron a suscribir un contrato con el ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE, el cual versó sobre la venta de un local comercial con su respectivo baño con sanitario, ubicado en el nivel planta baja del edificio San Esteban situado en el lugar denominado Rio Arriba al margen izquierdo de la carretera que de Los Teques conduce a San Pedro de Los Altos, identificado con el número de catastro 756, fijando de mutuo acuerdo que el precio de la venta sería en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) y que el optante pagaría la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) a la firma del documento y la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a la firma del documento definitivo de compra venta ante el registro inmobiliario; asimismo, indicó que fue fija en la cláusula tercera del contrato como cláusula penal el pago de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) para cualquiera de las partes por la inejecución de lo contratado,estableciendo la vigencia del contrato por un plazo de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del contrato. En este mismo orden, señaló que en la cláusula quinta las partes de mutuo y común acuerdo convinieron en que el optante, tomará posesión del inmueble objeto de la negociación a la firma del documento definitivo de compra venta, obligación ésta que –a su decir- no fue cumplida por el promitente, sino por el contrario, el optante toma posesión del inmueble sin la debida autorización del promitente; aunado a ello, manifestó que en la cláusula sexta las partes establecieron que el optante declaró que tenía conocimiento que el local objeto del contrato estuvo arrendado al ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE, quedando a su cuenta todo lo relativo a la entrega del inmueble libre de personas y cosas, condición ésta que –a su decir- tampoco no fue cumplida. En virtud de ello, alegó la excepción del contrato no cumplido ya que sus representadas tenían la facultad de negarse a cumplir sus obligaciones de otorgar el documento definitivo de venta, en virtud de que –según su decir- la parte actora no cumplió con sus propias obligaciones contenidas en el documento suscrito entre las partes, lo cual les permite excepcionarse de cumplir lo pactado, por lo que demanda la resolución del contrato en cuestión así como el pago de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios convenidos como cláusula penal, y como consecuencia de ello y en forma subsidiaria hacer entrega del inmueble objeto del contrato en virtud de haber tomado posesión del mismo en forma arbitraria y sin la debida autorización.
Por su parte, el demandante al momento de contestar la reconvención sostuvo para ello que el fundamento de la reconvención no estriba en una pretensión autónoma, sino que –según su decir- es en una excepción a los fundamentos de su demanda principal, y que es evidente que el mecanismo procesal elegido por la reconviniente para plantear dicha excepción mediante una reconvención constituye un fraude a la ley y hace devenir la reconvención en evidentemente improcedente. Seguidamente adujo que para el momento en que fue suscrito el contrato de marras, ya le habían sido entregadas las llaves del inmueble, por haber pagado la cuota inicial del precio convenido entre las partes, traducida entonces la venta como una venta a plazos, siendo su persona quien ha pagado el condominio mensual que generó el inmueble desde el mismo momento en que fue suscrito el contrato sin que las demandadas refutaren o rechazaran alguna vez ni la pertinencia, ni la idoneidad, ni la legitimidad que acompañan a esos pagos efectuados por su persona; en consecuencia solicitó sea declarada sin lugar la presente reconvención, toda vez que la excepción de contrato no cumplido no puede ser tenida como causal de resolución del contrato.
Vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia, quien aquí suscribe a los fines de emitir pronunciamiento respecto al fondo de los hechos debatidos, debe en principio establecer que: “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365).
Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (Expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente:

“(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)”.

De allí, que pueda afirmarse que la reconvención consiste en la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia.
Ahora bien, aclarado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, quien aquí suscribe considera necesario en primer lugar proceder a pronunciarse sobre la improcedencia de la reconvención sostenida por la parte actora reconvenida, bajo el fundamento de que las demandadas reconvinientes sustentan su mutua petición en la excepción del contrato no cumplido; al respecto, cabe señalar que conforme al artículo 1.168 del Código Civil, en los contratos bilaterales, cada contratante, puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.Doctrinalmente se ha dicho que la“exceptio non adimpleticontractus”, o excepción de incumplimiento es la facultad que la ley otorga a la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contra parte le exige su cumplimiento sin a su vez, haber cumplido con su propia obligación; vale decir que la excepción de cumplimiento la invoca quien es compelido judicialmente a cumplir un contrato, por lo tanto esta facultad se la otorga la ley al demandado, por eso se designa como “excepción” o “defensa” porque se excepciona o defiende quien es atacado.
En consecuencia, visto que la representación judicial de la parte demandada optó por reconvenir, entiéndase esto como una nueva demanda, por resolución de contrato, no puede bajo ninguna circunstancia alegar a su favor una excepción o defensa, propia de la parte que es demandada, por lo que la excepción de contrato no cumplido la debe invocar quien es accionado a cumplir un contrato, y no quien pretende la resolución del mismo, por cuanto para que procedan las acciones resolutorias, es necesario no sólo que el contrato exista y que alguna de las partes lo haya incumplido, sino que además la parte actora –o en este caso la demandada reconviniente- debe haber cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos. En consecuencia, como quiera que el alegato de excepción de contrato no cumplido formulado por la parte demandada-reconviniente constituye un desacierto jurídico, resultando además totalmente IMPROCEDENTE su oposición en la mutua petición, es por lo que debe desecharse del proceso.- Así se establece.
Siguiendo con este orden de ideas, tenemos que la reconvención formulada es seguida por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, acción ésta que constituye la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió. Como corolario de lo anterior encontramos que nuestra norma adjetiva en su artículo 1.167, precisa textualmente que“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado de esta alzada)
De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre los cuales se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
Siguiendo con este orden de ideas y tomando en consideración lo antes expuesto, puede esta juzgadora determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente los siguientes: 1º Que el contrato jurídicamente exista; 2º Que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones; y 3º Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, quien aquí suscribe observa que:
Con relación al primer requisito, este tribunal a los fines de no extender el presente fallo, reproduce las consideraciones expuestas anteriormente al momento de verificarel cumplimiento de los requisitos para la procedencia de las acciones seguidas por cumplimiento de contrato en cuanto a la existencia del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 41, Tomo 206 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría(cursante al folio 10-14, I pieza), así como las obligaciones en él convenidas por las partes intervinientes en el presente juicio ya señaladas ut supra; por lo que en consecuencia, puede quien aquí suscribe afirmar que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, por lo que el caso de marras reúne el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias.- Así se precisa.
Con respecto al segundo requisito exigido, referente al incumplimiento de la contraparte, en este caso, de la parte actora reconvenida en sus obligaciones, es de precisar que las demandadas reconvinieron al ciudadanoALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, demandante de la presente acción, bajo el fundamento de que éste en su condición de optante incumplió con las obligaciones convenidas en las cláusula tercera, quinta y sexta del contrato de opción de compra venta, en el sentido de que: i) no ejecutó la entrega total del precio de venta del inmueble antes del vencimiento del plazo convenido; ii) tomó posesión del inmueble sin la debida autorización del promitente, debiendo hacerlo una vez firmado el documento definitivo de venta; y ii) no entregó el local comercial libre de personas y cosas, posterior al arrendamiento del mismo al ciudadano Carlos Alberto Iturbe Ascanio. Así las cosas, en vista que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, consecuentemente, quien aquí suscribe con apego a las probanzas aportadas en autos que detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, surge el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 41, Tomo 206 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante al folio 10-14, I pieza), de cuyas cláusulasTERCERA, QUINTA y SEXTAse lee textualmente:
“(…) TERCERA: (…) Es convenido entre las partes que EL OPTANTE podrá ejecutar la entrega total del precio de venta del inmueble opcionado antes del vencimiento del plazo ya mencionado, debiendo en consecuencia notificar a EL PROMITENTE con un plazo no menor de diez (10) días hábiles anteriores a la fecha estimada de firma del documento definitivo de compra por ante el Registro Inmobiliario respectivo (…)
QUINTA: (…) Las partes de mutuo y común acuerdo convienen en que EL OPTANTE tomará posesión del inmueble objeto de esta negociación a la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente.
SEXTA: EL OPTANTE,declara formalmente en este acto, que tiene conocimiento que el local objeto de este contrato distinguido con el Nº 01, estuvo arrendado al ciudadano CARLOS ALBERTO ITURBE ASCANIO, Venezolano (sic), mayor de edad y titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) Nº V- 3.481.075; y al vencimiento de la prórroga legal que fue demandado por Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) por ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, expediente Nº 11-8910 en el cual fue dictada sentencia a favor del causante; y en razón de ello, EL OPTANTE declara que conoce en su totalidad el expediente antes mencionado, que acepta los términos establecidos en este documento, quedando de su cuenta todo lo relativo a la entrega del inmueble objeto de este contrato libre de personas y cosas no pudiendo alegar incumplimiento ni demandar daños y perjuicios por cualquier otra causa en contra de EL PROMITENTE(…)”.

De lo transcrito se desprende en primer lugar que si bien en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, se convino en que el ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, podía ejecutar la entrega total del precio de venta del inmueble antes del vencimiento del plazo convenido, es decir, antes de los noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, ello no constituía una obligación para éste, sino por el contrario, se pactó como una facultad del mismo, es decir, que era potestativo del optante realizar el pago total convenido antes del vencimiento del contrato, más no estaba en el deber de hacer ello, ya que las partes habían convenido en su cláusula SEGUNDA que el resto del monto fijado, a saber, la suma de TRESCIENTOS MILBOLÍVARES (Bs. 300.000,00), debían ser pagados “(…) a la firma del documento definitivo de compra-venta por ante Registro Inmobiliario respectivo (…)”, por lo que mal puede tenerse como un incumplimiento del actor reconvenido el no haber cancelado la totalidad del precio pactado durante la vigencia del contrato; aunado a que de haberlo realizado, tampoco fuere producido la celebración de la venta definitiva del inmueble objeto del litigio, ya que ello no podía realizarse sin el cumplimiento por parte de las promitentes de entregar la solvencia sucesoral del copropietario del bien y demás recaudos necesarios, a fin de su protocolización en el registro,por lo que debe desecharse del proceso los alegatos en cuestión.- Así se precisa.
Asimismo, en cuanto al presunto incumplimiento de la cláusula QUINTA del contrato, se observa que si bien no resulta un hecho controvertido que el actor reconvenido se encuentra en posesión del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, a pesar de que se convinoque el optantetomaría posesión del mismo a la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la oficina de Registro Inmobiliario competente, es de advertir que las demandadas reconvinientes no demostraron en su actividad probatoria que efectivamente hayan siquiera intentado evitar que la contraparte tomara posesión del inmueble, ni que hayan acreditado alguna forma violenta, engañosa o abusiva del ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, para ocupar el mismo desde la autenticación del contrato, a saber, el 22 de octubre de 2012. Aunado a ello, cursa a los autos CONSTANCIA expedida en fecha 14 de noviembre de 2016, por la ciudadana YURMAN BÁEZ, en su carácter de presidente de la junta de condominio del edificio San Esteban, ubicado en la avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda(folio 271, I pieza); mediante la cual se hace constar que en el inmueble objeto del litigio, desarrolla sus actividades la sociedad LICORERÍA Y FRIGORÍFICO NIKY, S.R.L., la cual ha sido quien ha cancelado continuamente los gastos por concepto de condominio, no desprendiéndose de ello, que las ciudadanasANTONINA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, se hayan opuesto a tales pagos o sean quienes sufraguen los mismos en su condición de co-propietarias del bien, por lo que necesariamente deben desecharse del proceso los alegatos en cuestión.- Así se precisa.
En este mismo sentido, si bien es cierto que en la cláusula SEXTA del contrato de opción de compra venta, se convino que quedaba a cuenta del ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, todo lo relativo a la entrega del inmueble libre de personas y cosas, ello no constituía obligación para éste de hacer entrega del bien a las ciudadanasANTONINA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, sino por el contrario, esta juzgadora en atención a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, deduce de la cláusula referida que las partes decidieron de mutuo acuerdo convenir que era el hoy demandante reconvenido el encargado de obtener la desocupación del inmueble objeto de la controversia por parte del arrendatario que allí se encontraba, ciudadano Carlos Alberto Iturbe Ascanio, pero bajo ninguna circunstancia puede concluirse de ello, que el actor estaba en el deber de lograr el desalojo del bien y de entregar el mismo a las demandadas, como así lo afirman en su escrito de reconvención, por lo que necesariamente deben desecharse del proceso los alegatos en cuestión.- Así se precisa.
En efecto, siendo que el ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, cumplió con sus obligacionesconvenidas en el contrato de opción de compra venta celebrado el 22 de octubre de 2012; aunado a que quedó plenamente determinado en el juicio principal que por el contrario, fue la parte demandada reconviniente quien en su condición de promitente vendedora incumplió con su obligación de hacer entrega de los documentos necesarios para proceder a la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto del proceso, ello en contravención con lo previsto en el contrato en cuestión, esta alzada puede afirmar que el caso de marras no reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción resolutoria, referido al supuesto incumplimiento de la parte demandante reconvenida con respecto a sus obligaciones.- Así se establece.

Ahora bien, en vista que los requisitos en cuestión deben cumplirse de manera concurrente, por lo que la falta de uno de ellos hace innecesario el pronunciamiento sobre los restantes requerimientos; y en virtud que el caso de autos –tal como se precisó en el particular que antecede- no reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la acción intentada, pues el demandante-reconvenido demostró haber cumplido cabalmente con su obligación pactadaen el contrato, e incluso demostró haber desplegado una actitud que permite a esta juzgadora inferir que tenía intención de adquirir el inmueble ofrecido en venta, consecuentemente, esta alzada considera innecesario pasar a revisar la procedencia o no del tercer requisito exigido para el acaecimiento de las acciones de naturaleza resolutoria, resultando por vía de consecuencia SIN LUGAR en derecho la reconvención intentada por las ciudadanas ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, en nombre propio y en su carácter de herederas conocidas de la de cujusCONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, contra el ciudadanoALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos.- Así se precisa.
Por todas las razones antes expuestas, este tribunal superior debe declarar,SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio BELKIS BARBELLA INFANTE, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadanas ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, quienes actúan en su propio nombre y en su carácter de herederas conocidas de la de cujus CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de diciembre de 2017; la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera el ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO contra las prenombradas, y SIN LUGAR la reconvención o mutua petición incoada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos debidamente identificados en autos; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada en ejercicio BELKIS BARBELLA INFANTE, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadanas ANTONINA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, quienes actúan en su propio nombre y en su carácter de herederas conocidas de la de cujus CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de diciembre de 2017; la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA.
SEGUNDO:CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara el ciudadano ALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIOcontra las ciudadanasANTONINA ARDAGNA DE VOTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, quienes actúan en su propio nombre y en su carácter de herederas conocidas de la de cujus CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA, plenamente identificados; motivo por el cual, se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por unlocal comercial, distinguido con el Nº 1, ubicado en el edificio San Esteban, situado en el lugar denominado Río Arriba, al margen izquierdo de la carretera que conduce de Los Teques a San Pedro de Los Altos, hoy avenida Víctor Baptista, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, número catastral 756, el cual tiene un área aproximada de setenta y nueve metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (76,62 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con área de estacionamiento que lo separa de la avenida Víctor Baptista; SUR: con patio interior que lo separa del apartamento de la conserjería; ESTE: Con fachada del edificio; y OESTE: con hall de entrada y pasillo de circulación que lo separa del local No. 2.Asimismo, cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), a favor de la demandada, y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadanasANTONINA ARDAGNA DE VOTTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
TERCERO: SIN LUGARla reconvención o mutua petición incoada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO por las ANTONINA ARDAGNA DE VOTA y JOSEFINA ARDAGNA DE RICCI, quienes actúan en su propio nombre y en su carácter de herederas conocidas de la de cujus CONCETTA MISTRETTA DE ARDAGNA contra el ciudadanoALBERTO JOSÉ ITURBE ASCANIO, plenamente identificados en autos.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandadareconviniente.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veinticinco (25) días del mes de junio del año dos mil dieciocho(2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,
ZULAY BRAVO DURÁN.
LA SECRETARIA,
LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión siendo las diez de la mañana (10.00 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-/ad
Exp.- No. 18-9337.