TSJ Regiones - Decisión

Trata el presente asunto del juicio que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoaran los ciudadanos LUIGI OLIGINO CENTOLA y MARÍA DIONICIA CASTRO DE OLIGINO, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad N° V-9.139.205 y V-1.521.410, representados por el abogado JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, titular de la cédula de identidad número V-1.588.944, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 115.076; contra el ciudadano JOSÉ MARÍA CONTRERAS SALAMANCA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-24.977.305, representado judicialmente por el abogado JOSÉ OMAR SÁNCHEZ QUIROZ, titular de la cédula de identidad N° V-1.585.662 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 31.544.
Sentencia Apelada:
Conoce esta Alzada del presente expediente en virtud del RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada el 5 de diciembre de 2016, contra la decisión dictada en fecha 23 de noviembre de 2016 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual declaró: CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por los ciudadanos LUIGI OLIGINO CENTOLA y MARÍA DIONICIA CASTRO DE OLIGINO, ORDENÓ al demandado entregar totalmente desocupado libre de personas y cosas el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conformado por una casa quinta ubicada en la carrera 19, entre calles 2 y 3, signada con el N° 2-40 en el Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio del estado Táchira; ORDENÓ pagar conforme a lo establecido en la cláusula séptima, los servicios de agua, electricidad, aseo urbano, frente y demás conceptos, así como entregar las respectivas solvencias de los servicios públicos; CONDENÓ en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
I
ANTECEDENTES DEL CASO
El 25 de enero de 2016 fue presentado escrito libelar para su distribución (folios 1 al 16), junto con sus anexos que van desde el folio 17 al 122. Dicha demanda fue admitida en fecha 01 de febrero de 2016, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira (folio 123).
Por auto del 14 de abril de 2016 el a quo acordó designar como Defensor Ad Litem a la abogada JANICE AILED ABREU DE LÓPEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 181.411 (folio 160), quien fue notificada en fecha 25 de abril de 2016 (folio 162), y juramentada por el tribunal el 3 de mayo de 2016 (folio 164).
A los folios 171 al 175 riela escrito de cuestiones previas presentado por el abogado JOSÉ OMAR SÁNCHEZ QUIROZ en representación de la parte demandada y sus anexos van del folio 176 al 203.
El 6 de julio de 2016, la defensora ad litem del ciudadano JOSÉ MARÍA CONTRERAS SALAMANCA, presentó escrito contestación de la Demanda (folios 205 al 209).
El abogado JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO consignó escrito de subsanación de cuestiones previas (folios 211 al 220).
Riela a los folios 224 al 230 decisión de fecha 28 de julio de 2016 dictada por el juzgado de la causa relativa a la incidencia de las cuestiones previas promovidas.
El 9 de agosto de 2016 se celebró la audiencia preliminar con la presencia de las partes (folios 232 al 234).
Por auto de fecha 11 de agosto de 2016 el a quo fijó los hechos controvertidos y los límites de la controversia (folio 235).
En fecha 11 de agosto de 2016, el abogado JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, consignó escrito de promoción de pruebas (folios 236 al 240).
El abogado JOSÉ OMAR SÁNCHEZ QUIROZ en fecha 21 de septiembre de 2016 consignó escrito de promoción de pruebas con anexos (folios 241 al 245).
Por auto de fecha 23 de noviembre de 2016, el juzgado de cognición dictó decisión en la audiencia oral (folios 248 al 256).
El abogado JOSÉ OMAR SÁNCHEZ QUIROZ en fecha 5 de diciembre de 2016 apeló a la decisión anteriormente dictada (folio 257).
El 9 de enero de 2017 el juzgado de la causa publicó el íntegro del fallo (folios 258 al 270).
En fecha 10 de enero de 2017 el tribunal de la causa vista la apelación formulada, oyó la misma en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor correspondiente (folios 271 y 272).
En fecha 24 de febrero de 2017, este Tribunal Superior da entrada a la presente causa y el curso de Ley correspondiente (folio 273).
El abogado JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, consignó escrito de Informes en fecha 27 se julio de 2017 (folios 274 al 280).
II
FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN

La parte demandante argumentó lo siguiente:
“… Respetado Juez, actualmente mis poderdantes son propietarios, de un inmueble conformado por una casa quinta ubicada en la carrera 19, entre calles 2 y 3, señalada con el No. 2-40, en el Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio del Táchira, la misma se encuentra conformada por cuatro dormitorios principales y un auxiliar, cuatro servicios de baños, dos Salas de recibo, Sala Comedor, solar, techo de platabanda, garaje, un cuarto para lavadero de ropas, con puerta de Madera, rejas metálicas, ventanas metálicas,…
…es el caso ciudadano Juez que el inmueble antes identificado fue dado en arrendamiento por mi poderdante la ciudadana: MARIA DIONICIA CASTRO DE OLIGINO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 1.521.410, a partir del Primero (01) de Mayo de 2010, para fines comerciales, destinado para este momento para el funcionamiento de consultorios médicos, venta y comercialización de monturas y/o gafas recetadas por médicos especialistas, Inmueble este que se dio en alquiler en su totalidad al ciudadano: JOSE MARIA CONTRERAS SALAMANCA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-24.977.305, domiciliado en la ciudad de San Antonio del Táchira…
…Ahora bien respetado Juez siguiendo el Iter Procesal, este contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente, a partir del primero de noviembre de 2013, venciéndose este término, el primero de noviembre de 2014…
…En razón a lo anterior ciudadano Juez en fecha el primero (01) de noviembre de 2015 el Arrendatario el ciudadano JOSE MARIA CONTRERAS SALAMANCA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-24.977.305, debió entregar el Inmueble Arrendado cosa que no lo hizo, incumpliendo las normas contractuales establecidas en el contrato de Arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira en fecha 26 de Noviembre de 2012, por el ciudadano JOSE MARIA CONTRERAS SALAMANCA…y mi ponderante MARÍA DIONICIA CASTRO DE OLIGINO,…
…De la Narración de los hechos descritos anteriormente, Ciudadano Juez, mi poderdante ha cumplido con lo que establece nuestra Legislación venezolana, en el sentido que se le hizo la respectiva notificación de la Prórroga Legal antes del vencimiento del contrato de Arrendamiento correspondiente al año 2014, pues su notificación se hizo el 13 de Agosto de 2014, para que empezara a hacer uso de la PRÓRROGA LEGAL, después del vencimiento de dicha prórroga automática del contrato de arrendamiento, es decir, por un año empezando a hacer uso a partir del Primero de Noviembre de 2014, venciéndose el Primero de Noviembre de 2015…
…Ante tales circunstancias, y recibiendo instrucciones de mi poderdante es que me veo en la necesidad de demandar, como un efecto DEMANDO la presente acción, POR DESALOJO POR HABERSE CUMPLIDO LA PRORROGA LEGAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, hecho este que se fundamenta por el incumplimiento en el punto TERCERO (3) del mismo Contrato de Arrendamiento firmado entre las partes por la vía de autenticación, dando como consecuencia EL DESALOJO; Y A SU VEZ SE PRODUZCA LA ENTREGA MATERIAL EL INMUEBLE ARRENDADDO (fundamentado Artículo 40, Literal g. Del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y como normas supletorias las establecidas en el CÓDIGO Civil Venezolano) AL ciudadano JOSE MARIA CONTRERAS SALAMANCA,…Para que convenga en lo siguiente, o a ello, sea condenado por el Tribunal a su digno cargo a:
PRIMERO: En entregar totalmente desocupado libre de personas y cosas el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento otorgado por la vía de Autenticación por ante la Notaria Pública de San Antonio del Táchira, en fecha 26 de noviembre de 2012, que se inició primero a término fijo por un año y prorrogable por periodos de igual tiempo el inmueble, conformado por una casa quinta ubicado en la carrera 19, entre calles 2 y 3, señalada con el No. 2-40, en el Barrio Miranda de San Antonio la misma es utilizada para fines comerciales…

III
DE LA CONTESTACIÓN

En la oportunidad de contestar la demanda, el defensor Ad litem, lo hizo en los siguientes términos:
“… Respetado Juez en nombre de mi defendida, niego, rechazo y contradigo, en todas y cada una de sus partes, las pretensiones esgrimidas por la parte actora en su escrito de libelo de demanda, en contra de mi defendida, dejando bien claro que acepto aquellos hechos en que acepté expresamente por esta representación Judicial, sobre dichos hechos, y de todo lo demás se consideran contradichos.
Es el caso ciudadano Juez, que mi defendido en esta causa, la parte demandada aduce que el ciudadano JOSE MARIA CONTRERAS SALAMANCA,…se encuentra ocupando el inmueble objeto de esta demanda a partir del primero (01) de mayo de 2010, pero participo a este Tribunal que su estadía no empieza a partir de esa fecha, por cuanto me he informado a través de personas que permanecen en dicho lugar, y que frecuentan dicho inmueble en calidad de pacientes y y que conocen al ciudadano JOSE MARIA CONTRERAS SALAMANCA, que este ciudadano empezó a trabajar con la Doctora Benavides, muchos años atrás, por tal razón rechazo y contradigo que su estadía tiene menos de cinco años.
También quiero informar al Tribunal que la nueva Ley de Alquileres para locales comerciales establece en su artículo 26, que cuando un arrendatario permanece por más de cinco años en un inmueble le corresponde de Prórroga Legal dos (2) años, por tal razón niego y contradigo a todo evento los alegatos de la parte actora en otorgarle a mi defendido un (01) Año de Prórroga Legal. Y por tal motivo rechazo y me opongo ciudadano Juez a que mi defendido le sea concedido por parte de la Arrendadora un AÑO DE PRORROGA LEGAL, siendo lo correcto dos (2) años, en caso contrario estaríamos violando normas de estricto Orden Público. Pues como se dijo anteriormente su permanencia es de más de cinco Años, su estadía es de aproximadamente de siete (07) años. Hechos estos que serán probados en el transcurso del proceso…
…También acepto y convengo en nombre de mi defendido respetado Juez, que existe una notificación de prórroga legal la misma fue notificada por el Juzgado Primero Ordinario de Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Siendo en fecha 13 de Agosto de 2014, signada con el No. 222-2014. Pero también es cierto que cuando se hizo la notificación de Prórroga Legal mi defendido se encontraba depositando los cánones de Arrendamiento del inmueble que ocupa objeto de este proceso en calidad de arrendatario por ante el Juzgado Primero Ordinario del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira a partir del mes de noviembre de 2013, en el expediente No. 447-2014, empezando a consignar a partir de esa fecha, evidenciándose con esto que el contrato de arrendamiento se venció en el año 2012 al 2013, este se convirtió a partir de esta fecha en un contrato indeterminado, por tal razón no operaba dicha notificación de la Prórroga Legal por cuanto la ley de Arrendamiento Inmobiliarios no lo permitía…”

IV
DE LA DECISIÓN APELADA

El fallo recurrido estableció lo siguiente:
“…En el presente caso se observa que la parte demandada no hizo una contestación a la demanda, así como el mismo no presentó a la oportunidad legal de Audiencia Preliminar, sin embargo, es deber de este administrador de Justicia DECIDIR LA CAUSA CON LO ALEGADO Y PROBADO EN AUTOS.
Ahora bien, siendo de prima importancia determinar si la “casa” arrendada es de uso comercial o habitacional, este juzgador toma como conocimiento justo, razonado así como la máxima experiencia vital propia, la Ley, la sana crítica y su propio conocimiento acerca de una casa de habitación, para definirla:
LEY PARA LA REGULACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, No. 6.053 extraordinario del 12 de noviembre de 2011)
“…Vivienda: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano…”
Tomando dicho concepto como base legal, se observa que una vivienda debe tener los servicios, enseres y comodidades que permitan la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano, tales como alimentarse, dormir, esparcirse, vestirse, asearse y descansar.
De las actas traídas a modo de inspección judicial existentes en el expediente, se evidencia que la casa de habitación alquilada por la parte demandante, carece de enseres tales como muebles familiares, cocina, comedor, habitaciones con cama, nevera, televisores de uso cotidiano, evidenciándose de manera cierta que del mismo haber sido alquilado como vivienda de habitación, el mismo no podía ser usado como tal siendo a todas luces un lugar dispuesto para actividades comerciales de orden médico, o servicio de salud, excluyéndose en todo caso, la posibilidad que la misma hubiese sido una casa alquilada con un contrato que quisiera hacer las veces de “velo” para obstar el carácter habitacional del mismo.
Para este Juzgador, resulta claro que el inmueble objeto de la pretensión, tal como se encuentra, no sirve para satisfacer las necesidades básicas de una persona y su grupo familiar, observándose…el mismo fue acondicionado para el uso comercial,…siendo este un caso en que los hechos, superan al Derecho con creces, y se determina que el verdadero uso del inmueble para lo cual fue alquilado, es de COMERCIAL, por lo cual se tiene que el presente procedimiento se encuentra adecuado a derecho. Y ASÏ SE DECIDE.
Acerca de la Veracidad de la prórroga Legal
A este respecto, necesario es observar que la sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, reiteró que la prórroga legal opera de pleno derecho, aun cuando las partes no lo hayan establecido previamente en el contrato de arrendamiento. Señala la Sala que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el articulo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público.
En este caso, la prórroga legal al respecto del arrendamiento del inmueble, fue notificada a la parte arrendataria el 13 de agosto de 2014,…es de resaltar que el arrendador, no obstante haber mantenido una relación continuada desde el primero de mayo de 2010, LA PRESENTE RELACIÓN CARECE DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN, dado que existió el requerimiento del inmueble, el respeto a una prórroga legal y la terminación del contrato que mantenía la integridad de la relación, siendo en todo caso, la terminación del mismo,…la cual evidentemente precluyó, abriéndose de pleno derecho el disfrute de la prórroga legal, sin necesidad de notificar a la arrendataria…
…Siendo que de los hechos descritos en el libelo de la demanda, existen plenas pruebas de un proceder acorde a derecho por la parte demandante, se observa que a la parte arrendataria que se entiende como única reconocida como tal, se hizo la respectiva notificación de la Prórroga Legal antes del vencimiento del contrato de Arrendamiento correspondiente al año 2014, pues su notificación se hizo el 13 de Agosto de 2014, para que empezara el uso de la PRORROGA LEGAL,…, se desprende que durante dicho tiempo efectivamente NO HUBO PERTURBACIÓN NI MODIFICACIÓN DE LA RELACIÓN EXISTENTE, todos los elementos contestes con el respeto pleno a una prórroga legal…
…Y siendo que en este caso es imposible presumir que el arrendamiento fue renovado. Ya que hubo, en el marco del contrato, la existencia de las diligencias tendentes al disfrute ilustrado de la prórroga legal, con el correspondiente desahucio, no puede oponerse en ningún caso la continuidad de la relación arrendaticia, ya que la misma, contractualmente caducó, legalmente se disfrutó la prórroga legal, y legalmente la parte demandada estaba en conocimiento de su deber de entregar el inmueble que ocupa…
En virtud de las anteriores consideraciones, es por lo cual este Tribunal, forzosamente, tiene que declarar CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA…”.

DE LAS PRUEBAS EN ESTE JUICIO
Consta que la parte demandante promovió:
1.- Contrato de Obra suscrito entre Ramón Arístides Sánchez, titular de la cédula de identidad N° V-869.114, y Luigi Oligino Centola, titular de la cédula de identidad N° V-9.139.205, sobre unas mejoras construidas en una casa quinta ubicada en la carrera 19 entre calles 2 y 3, distinguida con el N° 2-40 de la ciudad de San Antonio del estado Táchira, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Bolívar de fecha 10 de septiembre de 1981 bajo el N° 122, folio 171 del protocolo primero, tercer trimestre (folios 20 y 21).
2.- Original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre María Dionicia Castro de Oligino (arrendadora) y José María Contreras Salamanca (arrendatario), sobre un inmueble ubicado en la carrera 19 con el N° 2-40 de San Antonio Municipio Bolívar del estado Táchira, autenticado por ante la Oficina Pública Notarial de San Antonio estado Táchira de fecha 11 de agosto de 2010, bajo el N° 49, Tomo 85 de los libros de autenticaciones (folios 22 al 24).
3.- Original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre María Dionicia Castro de Oligino (arrendadora) y José María Contreras Salamanca (arrendatario), sobre un inmueble ubicado en la carrera 19 con el N° 2-40 de San Antonio Municipio Bolívar del estado Táchira, autenticado por ante la Oficina Pública Notarial de San Antonio estado Táchira de fecha 2 de junio de 2011, bajo el N° 80, Tomo 56 de los libros de autenticaciones (folios 26 al 29).
4.- Original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre María Dionisia Castro de Oligino (arrendadora) y José María Contreras Salamanca (arrendatario), sobre un inmueble ubicado en la carrera 19 con el N° 2-40 de San Antonio Municipio Bolívar del estado Táchira, autenticado por ante la Oficina Pública Notarial de San Antonio estado Táchira de fecha 26 de noviembre de 2012, bajo el N° 31, Tomo 269 de los libros de autenticaciones (folios 30 al 34).
Todas estas documentales se aprecian de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
5.- Solicitud de Notificación Judicial N° 222-2014 de fecha 6 de agosto de 2014 llevada en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar del estado Táchira realizada por la ciudadana María Dionicia Castro de Oligino (folios 35 al 53).
Se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano respecto de lo allí contenido, teniendo plena eficacia y valor probatorio.
6.- Inspección Judicial N° 364-2015 de fecha 16 de diciembre de 2015 llevada en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar del estado Táchira realizada por la ciudadana María Dionicia Castro de Oligino (folios 54 al 58), practicada el 18 de enero de 2016 por dicho juzgado (folios 76 al 78).
Conforme el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que el juzgador de la causa observó a través de sus sentidos, la existencia de una edificación destinada al uso comercial, en donde funcionan consultorios médicos de diversas especialidades, por lo que se encuentra determinado su objeto que es el comercial.
7.- Tomas fotográficas consignadas por el Perito Fotógrafo ciudadano Juan Carlos Sepúlveda, titular de la cédula de identidad N° V-12.252.095, insertas del folio 79 al 94.
Se aprecian como complemento a la inspección judicial practicada evidenciando lo allí percibido y apreciado por el juez de la causa.
8.- Copia certificada de expediente de Consignaciones N° 447-2014 realizado por el ciudadano José María Contreras Salamanca a favor de María Dionicia Castro de Oligino de fecha 8 de enero de 2014 tramitado por ante el Tribunal del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira (folios 96 al 121). Se aprecia en su contenido como documento público conforme el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano.
La parte demandada por su parte aportó lo siguiente:
1.- Copia simple de Solicitud de Notificación Judicial N° 222-2014 de fecha 6 de agosto de 2014 llevada en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar del estado Táchira realizada por la ciudadana Maria Dionicia Castro de Oligino (folios 179 y 180).
2.- Solicitud de Inspección Judicial N° 19-2015 de fecha 28 de enero de 2015 llevada en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar del estado Táchira realizada por el ciudadano José María Contreras Salamanca (folios 184 al 187), practicada el 23 de marzo de 2015 por dicho juzgado (folios 198 al 203).
3.- Contrato de Arrendamiento suscrito entre María Dionicia Castro de Oligino (arrendadora) y José María Contreras Salamanca (arrendatario), sobre un inmueble ubicado en la carrera 19 con el N° 2-40 de San Antonio Municipio Bolívar del estado Táchira, autenticado por ante la Oficina Pública Notaria del San Antonio estado Táchira de fecha 11 de agosto de 2010, bajo el N° 49, Tomo 85 de los libros de autenticaciones.
4.- Contrato de Arrendamiento suscrito entre María Dionicia Castro de Oligino (arrendadora) y José María Contreras Salamanca (arrendatario), sobre un inmueble ubicado en la carrera 19 con el N° 2-40 de San Antonio Municipio Bolívar del estado Táchira, autenticado por ante la Oficina Pública Notaria del San Antonio estado Táchira de fecha 2 de junio de 2011, bajo el N° 80, Tomo 56 de los libros de autenticaciones.
5.- Contrato de Arrendamiento suscrito entre María Dionicia Castro de Oligino (arrendadora) y José María Contreras Salamanca (arrendatario), sobre un inmueble ubicado en la carrera 19 con el N° 2-40 de San Antonio Municipio Bolívar del estado Táchira, autenticado por ante la Oficina Pública Notaria del San Antonio estado Táchira de fecha 26 de noviembre de 2012, bajo el N° 31, Tomo 269 de los libros de autenticaciones.
6.- Solicitud de Notificación Judicial N° 222-2014 de fecha 6 de agosto de 2014 llevada en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar del estado Táchira realizada por la ciudadana Maria Dionicia Castro de Oligino.
7.- Prueba de Informes al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar del estado Táchira del expediente N° 447-2014 de Consignaciones Arrendaticias a favor de María Dionicia Castro de Oligino.
Todas estas pruebas ya fueron valoradas.

EXAMEN DE LA SITUACION y MOTIVOS PARA DECIDIR
FONDO DEL ASUNTO
Como ya se dijo, la presente acción de desalojo se fundamenta en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme el cual: “Son causales de desalojo: … g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”.
Por su parte, el artículo 24 de dicha ley especial indica que “el contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (1) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley”.
El artículo 26 ejusdem dispone: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario,…
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…”.
Y el artículo 13 de la Ley in comento indica que: “el arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley”.
De lo anterior se desprende claramente que conforme la Ley especial que rige el arrendamiento inmobiliario comercial, el contrato debe ser escrito y no verbal, es decir, que e a tiempo determinado, porque incluso durante la prórroga legal se le considera como contrato a tiempo determinado.
Ahora bien, en el asunto sometido al conocimiento de esta Alzada, la parte demandante sostiene que el contrato comenzó a tiempo determinado, que una vez vencido el último contrato de arrendamiento que venció el 26 de noviembre de 2013, se renovó automáticamente por un período igual, a partir del 1° de noviembre de 2013, venciendo el 1° de noviembre de 2014; que en fecha 6 de agosto de 2014 se dio la notificación de la prórroga legal que comenzaría a regir el 1° de noviembre de 2014 y que venció el 1° de noviembre de 2015, por su parte, la demandada alegó que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
La cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento entre las partes de este juicio, autenticado en fecha 26 de noviembre de 2012 prevé: “La duración de este contrato de arrendamiento es por tiempo determinado de UN (1) AÑO, contado a partir del día 01 de noviembre de 2012, prorrogable por períodos iguales y sucesivos a menos que una de las partes diere a la otra un aviso por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de su vencimiento del término correspondiente manifestando su voluntad de no prorrogar este contrato. LA ARRENDADORA notificará la no renovación del presente contrato a cualquier persona mayor de edad que se encuentre en el inmueble objeto de este contrato. Personalmente donde se encuentre EL ARRENDATARIO, también por vía de telegrama con aviso de recibo, fijación de la notificación en las puertas del inmueble o mediante organismo competente, mediante correo electrónico (e mail). En la participación de no renovación se le informará a EL ARRENDATARIO, el lapso de prórroga legal que le favorece según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios quedando entendido entre las partes que el lapso de prórroga allí enunciado es el único que disfrutará de acuerdo a la ley y a este contrato. El inmueble debe ser entregado al término de este contrato, en las mismas condiciones en las cuales aquí lo recibe y completamente solvente de todos los pagos de servicios públicos. Si por alguna razón EL ARRENDATARIO no entregare el inmueble a LA ARRENDADORA, en la fecha del vencimiento del término del presente contrato, deberá pagar como cláusula penal, adicionalmente al canon de arrendamiento, el equivalente a dos (2) salarios mínimos urbanos por día de retraso y hasta la entrega definitiva del inmueble”.
Así las cosas, de los elementos probatorios de autos se observa:
 Que la relación arrendaticia se inicia con el contrato autenticado el 11 de agosto de 2010, en el cual se estableció que la duración del contrato sería por un año fijo, contado a partir del 01 de mayo de 2010.
 Que las partes suscribieron un segundo contrato autenticado el 2 de junio de 2011, en el cual se previó como plazo de duración un año fijo, contado a partir del 1° de mayo de 2011.
 Que el último contrato de arrendamiento fue el suscrito y autenticado el 26 de noviembre de 2012, en el cual reza que la duración del contrato es de un (1) año desde el 01 de noviembre de 2012, prorrogable por períodos iguales y sucesivos, a menos que una de las partes diere a la otra un aviso por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de su vencimiento.
 Que el contrato se prorrogó automáticamente del 1° de noviembre de 2013 al 1° de noviembre de 2014.
 Que encontrándose dentro de la prórroga convencional, la ciudadana María Dionicia Castro de Oligino procedió a realizar notificación al arrendatario, a través del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, en fecha 13 de agosto de 2014, de la no continuación del contrato, así como su derecho a la prórroga legal.
 Que en atención a la prórroga legal, el contrato se prorrogó desde el 1° de noviembre de 2014 al 1° de noviembre de 2015.
 Que para la fecha de interposición de la presente demanda de desalojo, ya el contrato se encontraba vencido.
 Que en esta demanda por desalojo la arrendadora expone que la arrendataria ha permanecido en el inmueble sin hacer entrega del mismo libre de personas y cosas, habiéndole notificado su voluntad de no renovar el contrato por vía de notificación judicial tramitada por ante el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. Que en esa oportunidad también le notificaron a la arrendataria que desde el día 01 de noviembre de 2014, iniciaba la prórroga legal de un (1) años conforme la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicable al caso de autos para esa fecha); y que por encontrarse vencida dicha prórroga legal (01 de noviembre de 2015), propone la demanda de desalojo conforme el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Así las cosas, habiéndose verificado en el presente asunto que la relación arrendaticia es sobre un local comercial, y que el contrato se encuentra vencido y su prórroga ha transcurrido, llenando los extremos de la causal de desalojo invocada del literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe declararse con lugar la demanda, como de manera expresa, positiva y precisa se hace de seguidas. ASÍ SE RESUELVE.
V
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JOSÉ OMAR SÁNCHEZ QUIROZ, apoderado judicial de la parte demandada ciudadano JOSÉ MARÍA CONTRERAS SALAMANCA, titular de la cédula de identidad N° V-24.977.305, contra el dispositivo oral de sentencia dictado 23 de noviembre de 2016, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO sobre un LOCAL COMERCIAL incoada por los ciudadanos LUIGI OLIGINO CENTOLA y MARÍA DIONICIA CASTRO DE OLIGINO, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad N° V-9.139.205 y V-9.139.205, representados por el abogado JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, titular de la cédula de identidad número V-1.588.944, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 115.076; contra el ciudadano JOSÉ MARÍA CONTRERAS SALAMANCA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-24.977.305, representado judicialmente por el abogado JOSÉ OMAR SÁNCHEZ QUIROZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 31.544.
En consecuencia, se le ordena al demandado hacer entrega real y material del inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 19, entre calles 2 y 3, señalada con el No. 2-40, en el Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio del Táchira, a la arrendadora, libre de personas y cosas.
TERCERO: De conformidad a lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada y apelante.
Queda CONFIRMADA la sentencia definitiva dictada el 9 de enero de 2017, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3431, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. San Cristóbal, a los siete (7) días del mes de mayo del año dos mil dieciocho. Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

La Secretaria Temporal,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz.

En esta misma se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3431, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

La Secretaria

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

JLFdeA/mpgd
Exp. 3431
VA SIN ENMIENDA.-