TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Los Teques, 08 de mayo de 2018.-
207º y 158º
Verificada como ha sido en fecha 02 de mayo de 2018, el acto de la Audiencia Preliminar, con la concurrencia de la abogada HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 107.859, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadano ADRIAN BIRRO GÓNZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-16.888.381, así mismo compareció la parte demanda S.M “CONFECCIONES KAIL, C.A”, registrada en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 01 de abril de 2011, anotada bajo el Nº 12, Tomo 17-A, representada por su presidente ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-12.783.220., debidamente asistido por su apoderado judicial abogado LUIS AUGUSTO MATERAN, inscrito en el inpreabogado bajo el N°15.832, en el presente juicio que por DESALOJO, este Tribunal de conformidad con lo pautado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, pasa hacer la fijación de los hechos y el establecimiento de los límites de la controversia, al efecto se señala lo siguiente:

DE LA FIJACIÓN DE LOS HECHOS:
En su libelo de demanda el apoderado judicial de la parte actora señala lo siguiente: “(…) En fecha 1º de febrero del año 2017, mi representado debidamente autorizado por la empresa propietaria del inmueble y mediante mandato de administración que acompaño marcado “B” celebro un contrato de arrendamiento en forma privada con la sociedad mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A, registrada en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 01 de Abril de 2011 anotada bajo el Nº 12 Tomo 17-A, representada en ese acto por su Presidente Sr. JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-12.783.220, que acompaño marcado “C”, y registro mercantil que acompaño a esta demanda marcado con la letra “D”; el contrato de arrendamiento inició su vigencia a partir del día 01 de Febrero de 2017 y como se señala en la Cláusula Primera del contrato, tuvo como objeto, un inmueble constituido por un local comercial, del Centro Comercial Punta Brava, identificado con el número 15, ubicado al final de la calla Guaicaipuro, de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, con un área aproximadamente de setenta y dos metros cuadrados con sesenta y siete centímetros cuadrados (72,67 m2), y cuyos linderos se determinaron en el contrato y los damos por reproducidos, dicho inmueble forma parte de una mayor extensión el cual se reservó El Arrendador y le pertenece a la empresa Promotora Gonzalez Valiño C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18 de febrero de 1981 anotada bajo el Nº 136 del Tomo 12-A, acompaño marcado con la letra “E”, copia del registro mercantil; y le pertenece por haberlo adquirido mediante documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de Julio de 19993, anotado bajo el Nº 03 Protocolo 1º, Tomo 05,donde se señalan que sus linderos generales, de cual forma parte el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, son los siguientes: Norte: En una longitud aproximada de ochenta y seis metros con ochenta centímetros (86,80 mts) con la calle Guaicaipuro Oeste y una longitud de veintidós metros con cuarenta y cinco centímetros (22,45 mts) con lote de terreno que se le adjudico en plena y exclusiva propiedad al señor Candido Fernandez Vazquez ; Sur: En una longitud de setenta y seis metros con noventa y tres centímetros (76,93 mts) aproximadamente, en parte con el lote “C” QUE E SO FUE DE LA Sra. Cristina Almenar Sanchez, y en parte con lote “D” que es o fue del Sr. Emilio Almenar Sanchez, calle acceso en medio; Este:En parte en una longitud de treinta y cinco metros con cincuenta y dos centímetros (35,52 mts) con calle acceso que conduce a la calle Guaicaipuro Oeste y a otros terrenos limítrofes, en parte una longitud de veinte metros con veinticinco centímetros (20,25 mts), con terreno que se adjudicó al Sr. Candido Fernandez Vazquez, en parte con una longitud de doce metros con diecinueve centímetros (12,19 mts), con la mencionada calle acceso y en parte con una longitud de treinta y seis metros con dieciséis centímetros (36,16 mts) y Oeste: En una longitud aproximada de ochenta y ocho metros con treinta centímetros (88,30 mts), con terrenos que se dice de la nación venezolana. Acompaño marcado con la letra “F”, documento de propiedad del inmueble a los fines legales consiguientes. Como fue acordado en el Clausula Primera del contrato, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, fue destinado para el funcionamiento de un negocio dedicado única y exclusivamente al rubro comercial de diseño y confecciones de uniformes. En la Clausula Segunda del contrato se estableció que el canon de arrendamiento es por la cantidad de UN MILLON CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.055.700,00), y por documento privado de fecha 15 de febrero de 2017,que acompaño marcado con la letra “G”, ambas partes acordaron en forma voluntaria y de manera temporal, que al canon de arrendamiento se le realizara un descuento del 76,79% sobre el canon de arrendamiento fijado, el cual se le aplicaría a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2017 y al mes de Enero de 2018, reiterando ambas partes que este acuerdo era en forma temporal y que este descuento concedido por El Arrendador, no significa que se haya modificado alterado o rebajado el canon de arrendamiento establecido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, sino por el contrario, ambas partes ratificaron en ese documento privado, que el canon de arrendamiento establecido en la Cláusula Segunda era el que estaría vigente para ser aplicado a cualquier otra cláusula contractual y/o estipulación legal, muy especialmente para ser aplicado a todo lo establecido en la Clausula Tercera del contrato suscrito. Con lo cual se le hizo un descuento temporal de OCHOCIENTOS DIEZ MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 810.700,00), por el tiempo antes señalado, quedando La Arrendataria obligada a pagar DOSCIENTOS CUERENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 245.000,00) durante los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2017 y Enero del año 2018. De tal manera que a partir del mes de Febrero de 2017, La Arrendataria debía pagar la cantidad de Doscientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 245.000,00) más el 12% del IVA, dentro de los 5 primeros días continuos de cada mes, en la cuenta bancaria que se le señalo en el anexo 1 del contrato de arrendamiento que acompaño marcado “H”, y debía realizar el pago de acuerdo a los establecido en la Clausula Segunda. También en fecha 15 de Febrero de 2017 por documento privado La Arrendataria entrego una comunicación con atención a El Arrendador donde le solicitaba autorización para realizar los pagos de los cánones de arrendamiento en la oficina de El Arrendador, o si El Arrendador tenía un cobrador y lo consideraba pertinente, le agradecería que lo enviara a cobrarles a la dirección de La Arrendataria, acompaño marcado “I” dicha comunicación.
Es el caso Ciudadano Juez, que La Arrendataria, dejó de pagar tres (3) cánones de arrendamiento del inmueble más el impuesto al Valor agregado (IVA), a pesar de que La Arrendataria continua ocupando el inmueble, correspondiente a los mese de Mayo, Junio y Julio de 2017 a razón de Doscientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 245.000,00) cada uno, totalizando dichos conceptos la cantidad de Setecientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 735.000,00).
DE LAS CONCLUSIONES
En el contrato de arrendamiento celebrado intuito persona entre las partes, el día 1º de febrero de 2017, se estableció en la Cláusula Segunda donde La Arrendataria se obliga pagar dentro de los cinco (5) primeros días continuos de cada mes, el canon de arrendamiento, en los términos establecidos en el contrato. En consecuencia La Arrendataria dejó de pagar la cantidad de Setecientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 735.000,00) más el 12% del IVA correspondiente a los meses de Mayo, Junio y Julio de 2017, encuadrando dichas circunstancias de hechos en lo establecido en el artículo 40.a del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial, para exigir el desalojo del inmueble y proceder judicialmente al cobro de las mensualidades vencidas y las que se sigan venciendo hasta la culminación del presente juicio mediante sentencia definitivamente firme y se produzca la entrega del inmueble, como indemnización por los daños y perjuicios y gastos judiciales y extrajudiciales de cobranza que ocasionare tal incumplimiento. Normativa jurídica establecida en el artículo 40, letra a, del Decreto con Rango, valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial.
Inútiles han sido las gestiones extrajudiciales realizadas por mi representado a través de sus representantes y abogados, para lograra que La Arrendataria CONFECCIONES KAIL C.A cumpla con las obligaciones asumidas por ella en el contrato de arrendamiento ya citado, por lo anteriormente expuesto es por lo que ocurrimos ante su competente autoridad, para demandar como formalmente demandamos a la sociedad mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A, registrada en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 01 de Abril de 2011 anotada bajo el N° 12 Tomo 17-A, representada por su Presidente Sr. JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, itular de la cedula de identidad N° V- 12.783.220, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en: A la Arrendataria demandada: En forma principal PRIMERO: Que convenga en desalojar el inmueble y hacerle entrega del mismo a mi representado, que como se señala en la Cláusula Primera del contrato está por un local comercial, del Centro Comercial Punta Brava, identificado con el número 15, ubicado al final de la calle Guaicaipuro, de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, cuyos linderos se delimitaron en el contrato de arrendamiento y los damos por reproducidos, por haber violado las Clausulas contenidas y señaladas en el Contrato de arrendamiento, así como la normativa jurídica establecida en el Decreto con Rango Valor y Fuera de Ley de regulación de arrendamientos inmobiliarios para uso comercial. SEGUNDO: En que el inmueble objeto del contrato sea entregado en óptimas condiciones de uso y limpieza, solvente en el pago de los servicios públicos del cual hace uso el inmueble, TERCERO: Se condene subsidiariamente a La Arrendataria al pago de los cánones de arrendamientos insolutos de los meses Mayo, Junio y Julio de 2017 a razón de los montos ya indicados supra y los que sigan venciendo en razón a los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de de La Arrendataria, que pagará este a El Arrendador hasta el día en que sea dictada Sentencia que recaiga en el presente juicio y ésta quede definitivamente firme y se produzca la entrega material del inmueble, cantidad que será establecida mediante una experticia complementaria del fallo, con la aplicación de la indexación de las cantidades demandadas con sus correspondientes intereses moratorios. En consecuencia que sea condenado el pago de las costas procesales.(…)”. (Sic).

Por su parte y en el escrito de contestación a la demanda, inserto en los folios del 83 al 87, con sus respectivos vueltos, el ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-12.783.220, en su carácter de Presidente de la S.M “CONFECCIONES KAIL, C.A”, registrada en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 01 de abril de 2011, anotada bajo el Nº 12, Tomo 17-A, debidamente asistido por su apoderado judicial abogado LUIS AUGUSTO MATERAN, inscrito en el inpreabogado bajo el N°15.832, estando dentro de la oportunidad procesal, para dar contestación a la demanda, rechaza, contradice e impugna el contenido del documento referido al contrato de arrendamiento marcado con la letra “C”, presentado por la parte demandante, el cual es instrumento fundamental de la acción de Desalojo, por cuanto viola expresamente el artículo 3° de La Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por no haberse dado estricto cumplimiento a lo establecido en el Decreto Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, por lo cual dicho instrumento no está a derecho, ya que no cumple con los requisitos legales exigidos por la Ley aplicable en materia de Contratos de Arrendamiento para Locales Comerciales; Impugna la nulidad absoluta de lo expuesto en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, por cuanto el arrendador de manera falsa señala en dicha cláusula segunda que: “El Arrendador y El Arrendatario acuerdan aplicar el canon de arrendamiento que señala dicha cláusula segunda”, por cuanto considera que es ilegal acordar conforme al Decreto Ley que hoy regula la relación arrendaticia, y señala bajo fe de juramento que el arrendador miente con respecto a lo alegado en que la sociedad mercantil haya convenido o acordado aplicar el canon de arrendamiento que señala dicha clausula segunda. El arrendador nunca presento o mostro el avaluó realizado por él en su carácter de arrendador y propietario del local comercial alquilado; señala que el precio del canon de arrendamiento mensual era de un millón cincuenta y cinco mil setecientos bolívares (1.055.700 Bs) lo cual es falso que su representada haya acordado el canon de arrendamiento con el arrendador-y propietario, pues es falso que su representada haya convenido en ese monto de alquiler, ya que fue un monto fijado unilateralmente por el arrendador-propietario; Impugna los documentos marcados con las letras: “B”, “D”, “F”, “G” acompañados en el libelo de la demanda por cuanto los tres primeros son fotocopias que no pueden tener ningún valor probatorio en el presente juicio y el mascado con la letra “G” por ser falso de toda falsedad que su representada acordara en forma voluntaria y temporal con el arrendador que el canon de arrendamiento se le realizara un descuento del 76,79%, el cual se le aplicaría desde el mes de febrero hasta el mes de diciembre del año 2017 y el mes de enero de 2018.
Señala que el arrendador recibió el canon de arrendamiento a su representada hasta el mes de abril de 2017 y otorgo recibo hasta esa misma fecha; el arrendador ordeno hacer transferencia bancaria para hacer el cobro del monto de alquiler, a la cuenta bancaria de Banesco signada con el número 0134-0035110353076486 a nombre de los ciudadanos Yanet Vargas Díaz y Luis Díaz titulares de las cédulas de identidad números V- 5.565.599 y V- 5.006.202, respectivamente, pero es el caso que al hacerle la transferencias bancaria para cancelar el mes de mayo de 2017, dichos ciudadanos reservaron dicha transferencia e hicieron llegar a su representada comunicación dirigida al ciudadano Jairo Yonathang Mijares Nuñez, antes identificado, la cual indicaba que debía abstenerse de realizar cualquier otro tipo de transferencia a dicha cuenta, es decir, no aceparon el pago correspondiente al mes de mayo de 2017, es por ello que realizaron los pagos de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2017 al mes de febrero del presente año por vía tribunalicia. Por lo que ratifica lo expuesto en la contestación de la demanda, negado y rechazando en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo incoada en este procedimiento contra su representada.

En el acto de la Audiencia Preliminar, celebrado en fecha 02 de mayo de 2018, cursante en los folios del 63 al 64, compareció como se indicó inicialmente el abogado HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.017, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadano ADRIAN BIRRO GÓNZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-16.888.381, así mismo compareció la parte demanda S.M “CONFECCIONES KAIL, C.A”, registrada en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 01 de abril de 2011, anotada bajo el Nº 12, Tomo 17-A, representada por su presidente ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-12.783.220., debidamente asistido por su apoderado judicial abogado LUIS AUGUSTO MATERAN, inscrito en el inpreabogado bajo el N°15.832. Seguidamente, el apoderado judicial de la parte actora, a solicitud de la Juez de este Despacho, procedió a realizar una exposición oral respecto de las afirmaciones de hecho contenidas en su demanda, así como de las pruebas que aportó al presente proceso y las que promovió su contraparte, de la forma siguiente: “Ratifico en cada una de sus parte el contenido del libelo de la demanda de Desalojo, presentado por ante este Tribunal por el ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ en contra de Confecciones Kail, C.A, por encontrarse insolvente en el pago oportuno de 5 meses de alquiler a decir, los meses de mayo, junio. Julio, y agosto del año 2017, correspondiente de un alquiler de un local comercial Nº 15, en el centro comercial Punta Brava, ubicado en la calle Guaicaipuro de Los Teques del Estado Miranda, acción que encuadra en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, así mismo insistimos y ratificamos y hacemos valer las documentales presentadas en el libelo de la demanda la relación que mi representado une a la empresa es de carácter arrendaticio el cual consta suficiente en el contrato de arrendamiento marcado “C” del libelo de la demanda, por lo que nos vemos en la necesidad de demandar el Desalojo, para que se produzca la entrega del Local Comercial, identificado anteriormente, libre de personas, bienes y demás peticiones realizadas en el libelo; contradecimos y rechazamos los alegatos de la contestación de la demanda, en su primer punto en sus literales del A al D, que de forma cronológica los mencionaremos: 1) Contradigo y rechazo que el contrato de arrendamiento viola el artículo 3 del Decreto, contradigo este alegato porque dicho contrato no viola el artículo 3 del Decreto, cumple con las normas señaladas en el mismo, y en el contrato están reconocidas por ambas partes, la naturaleza arrendaticia y el carácter comercial del inmueble. Y la parte demandada no menciono cuales fueron las presuntas violaciones, por lo que solicito que este alegato sea desestimado por ser infundado. 2) Rechazo y contradigo, lo alegado por la pare demanda en cuanto la cláusula segunda del contrato donde incorpora un supuesto trozo de contenido de la cláusula y dice que entre el arrendador y el arrendatario acuerdan el canon de arrendamiento y por esta razón alega la nulidad de la cláusula segunda, esto es falso porque en dicha cláusula del contrato de arrendamiento lo que acuerda entre el arrendador y el arrendatario es aplicar el método de canon de arrendamiento fijo CAF, establecido en el artículo 32.1 del Decreto. 3) Rechazo y contradigo lo alegado por la parte demanda al decir que el arrendador no presento el avalúo, el avalúo fue presentado y aceptado en el momento de suscribir el contrato por cuanto el contrato hace referencia al avalúo y al valor del inmueble, la parte demandada no aporta ninguna prueba que demuestre su alegato, por lo que solicito que este alegato sea desestimado por ser infundado. 4) Rechazo y contradigo lo alegado por la parte demanda cuando dice que el alquiler fue fijado unilateralmente por el arrendador propietario, esto es falso porque la lectura de la cláusula segunda del contrato, se evidencia que no fue fijado unilateralmente por el arrendador, cuando el arrendador y el propietario acuerdan el método fijo CAF. 5) Contradigo y rechazo que a lo largo de la contestación de la demanda se quiera hacer caer en error al Tribunal, al identificar al arrendador como como propietario o propietario-arrendador, en el contrato de arrendamiento la figura que existe es la de arrendador, le corresponde al ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ, mandatario de la propietaria. 6) Contradigo y rechazo a la parte demanda donde impugna el documento marcado “B” de la demanda al decir que es una fotocopia, ratificamos e insistimos que el documento es un original. 7) Contradigo y rechazo donde impugna el documento marcado “G”, del libelo de la demanda al decir que es falso que su representado acordara en forma voluntaria y temporal con el arrendador, un descuento del canon de arrendamiento del 76,79% y que se le aplicara a los meses desde febrero del 2017 hasta diciembre del 2017 y enero del 2018, de la simple lectura del documento marcado “G”, se evidencia que la demandada acordó voluntariamente el descuento y la temporabilidad establecida. Ahora bien dado su alegato ¿Será procedente entonces que la parte demandada pague de forma retroactiva la diferencia de los cánones de arrendamientos al no reconocer los descuentos?, a todo evento y en su oportunidad legal solicitaremos el cotejo de la documental “G” que riela en folio 42 del expediente. 8) Niego, rechazo, contradigo y desconozco el alegato de la parte demanda, en el apartado segundo de la contestación, cuando señala que el arrendador para hacer el cobro del monto del alquiler había ordenado hacer transferencia a una cuenta Banesco Nº 01340035110353076486; esto es falso porque el arrendador desconoce esta cuenta y no ordenó transferir a la misma, por que el número de cuenta bancaria que el arrendador ADRIAN BIRRO GONZALEZ, notificó a la parte demandada en el documento marcado “H” de fecha 03/02/2017 del libelo de la demanda convenimos, y en este sentido invoco el principio de la comunidad de la prueba y hacemos valer la copia de la consignación arrendaticia realizada por la parte demandada confecciones Kail, C.A, a favor del ciudadano Bruno Birro Roseto, quien no es parte de la relación arrendaticia ante el Tribunal de Municipio, en el Expediente Nº 2017-3418 marcado “A” en la contratación de la demanda, es pertinente esta prueba, y se prueba con meridiana claridad la insolvencia del demandado, ya que a la fecha de la consignación el 2 de octubre de 2017, estaba insolvente en el pago oportuno de los cánones de arrendamiento de los meses mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2017, porque de acuerdo a la cláusula segunda del contrato, debió pagar en los primeros cinco días del mes. Además de la insolvencia en los folios 88, 90, 95, y 97 en donde consignó montos que no son los de las consignaciones y a nombre de una persona distinta al arrendador, a nombre de Bruno Birro Roseto, cuando el arrendador es Adrian Birro González, por lo que solicito que este alegato sea declarado con lugar en la definitiva o sea suficientemente prueba en la insolvencia de la parte demandada. También invoco el principio de la comunidad de la prueba de la inspección judicial solicitada por al parte demanda sobre el expediente de consignaciones Nº 2017-3418, para que por esta vía se deja constancia de la insolvencia del demandado y resaltar otros aspectos relevantes en su momento. Pruebas sobrevenidas: En nombre de mi representado hacemos valer las pruebas sobrevenidas que hare saber de forma cronológica. 1) Documento Público de fecha 28/04/2011 el cual tenía como finalidad el alquiler de una local comercial, centro comercial Punta Brava, ¿Es pertinente esta prueba?, porque con ello se demuestra que la parte demanda tenía conocimiento desde el año 2011 que su arrendador era Adrian Birro González, mandatario de la propietaria y no como lo coloca erróneamente en el expediente de consignaciones al ciudadano Bruno Birro Roseto. 2) Original de la comunicación privada enviada por el señor Jairo Jonathan Mijares, titular de cédula de identidad Nº 12.783.220, representante legal de la parte demanda confección Kail, a la atención del señor Adrian Birro González, en la que solicita de forma voluntaria que no sea notariado el contrato de arrendamiento, exonerando al arrendador de la responsabilidad, ¿Es pertinente esta prueba para demostrar el no cumplimiento del artículo 13 del Decreto?, no fue voluntad del arrendador, en todo caso del incumplimiento de esta norma solo acarreara una multa establecida en el artículo 44 del Decreto y no la nulidad del documento y así solicito sea declarado por el Tribunal. 3) Informe técnico de avalúo de fecha 20 de octubre del 2016, mi representado pretende desarrollar con este avalúo del local Nº 15 que fue el que sirvió de referencia para establecer el canon de arrendamiento fijo CAF, establecido en el artículo 32 del Decreto, y fue aceptado por la parte demanda para firmar el contrato en fecha 01 de febrero de 2017. 4) Original del documento autenticado donde las parte firmantes del mandato de administración marcado “B” y que fue impugnado por la parte demanda, a su decir por ser fotocopia. Declaro, reconozco y ratifico que este documento es original y ratifico su contenido y su firma. 5) Copia del expediente de consignación que reposa en este Tribunal bajo el Nº 2017-3418 para demostrar que la parte demanda identifica erróneamente como su arrendador al ciudadano Bruno Birro Roseto, quien no es parte de la relación arrendaticia, y además consigna la factura Nº 0976 correspondiente al mes de abril donde se evidencia claramente que el arrendador quien factura es el señor Adrian Birro González. 6) Prueba de experticia en la documentales “B” y “G” del libelo de la demanda; en la documental “B” la experticia versa sobre si se trata de un fotocopia o un original y en la documental “G” la experticia versa si la firma que lo autoriza proviene del representante legal de la parte demanda. Es todo”. Seguidamente, el apoderado judicial de la parte demandada, a solicitud de la Juez de este Despacho, procedió a realizar una exposición oral respecto de las afirmaciones de hecho contenidas en su contestación de la demanda, así como de las pruebas que aportó al presente proceso y las que promovió su contraparte, de la forma siguiente: “En este estado, rechazo y contradigo lo expuesto por la parte demanda en la presente audiencia por ser incongruente sus dichos, mi representada se vio en la imperiosa necesidad de consignar ante este Tribunal, la parte arrendadora en virtud de los múltiples inconvenientes y enredos administrativos que evidencia la parte arrendadora en la administración de sus cánones de arrendamiento, en el acto de la contestación de la demanda, específicamente solicitamos a este Tribunal declare la nulidad absoluta del Contrato de arrendamiento que utiliza la parte demandante como elemento fundamental de la demanda, por cuanto en el mismo se violaron los artículos 3 y 32 del Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales, en virtud de que la parte demandante señala, que para llegar al canon de arrendamiento a cobrar utilizo el método que señala dicho artículo 32, y en la modalidad del canon de arrendamiento fijo, pero es esencial de que la parte demandante se equivoco en su método de cálculo para fijar dicho arrendamiento, ya que pretende fijar dicho arrendamiento del Local Comercial, objeto de esta demanda como si se tratara de un local independiente al Centro Comercial denominado Punta Brava; de acuerdo con este método para fijar un canon de arrendamiento de un local comercial que se encuentra dentro de un centro comercial, debe fijarse en base a lo que señala estrictamente el método matemático de la Ley, en resumen para fijar ese canon de arrendamiento la parte demanda pone un precio que según ellos tiene una avalúo de ese local, pero ignoran absolutamente de que dicho local se encuentra en un Centro comercial, es por ello que en el escrito de la contestación de la demanda solicitamos que este Tribunal declare la nulidad de dicho contrato, por no ajustarse a la Ley, el principio en cuanto al precio fijado, y luego de la simple lectura de dicho contrato de arrendamiento este honorable Tribunal podrá evidenciar que es un contrato de arrendamiento de los denominados Leoninos, donde el arrendador, quien se dice propietario de dicho inmueble elabora un contrato en forma privada, con una rebaja que él como benefactor o buena gente, conviene en hacerle un descuento al arrendatario. Y se hace necesario rechazar en este acto lo expuesto por la parte demandante que el contrato de arrendamiento no fue autenticado a solicitud del arrendatario, admitiendo la parte demandada la violación del artículo 3 de La Ley de Locales Comerciales, y haciendo caso omiso a la Ley de locales vigente al orden público, y de estricto cumplimiento para ambas partes, la cual no puede ser relajada y no puede estar a conveniencia a la partes, a los fines de concretar mi exposición en lo que respecta a la equivocación del método utilizado por la parte demandante para fijar el precio del local comercial y de conformidad con los documentos consignados por la parte demandante, me permito consignar en este acto copia fotostática del título supletorio, solicitado por el señor Eduardo González Valiño, actuando como director gerente de la firma IVEA C.A, donde solicitó ante el Tribunal de Primera Instancia se evacuara el Título Supletorio, y que se encuentra debidamente registrado por ante la hoy Oficina de Registro Público, de fecha 15/05/1989, bajo el Nº 25, protocolo 1, Tomo 7, Segundo trimestre en curso, del año 89, con este alegato que pretendemos aclarar a este Tribunal, de afianzar aun mas nuestros dichos que el local comercial forma parte del Centro comercial hoy denominado Punta Brava, centro comercial al cual se refiere el Titulo Supletorio aquí referido, y cuyo documento consigno en fotocopia, en cuatro folios con sus respectivos vueltos, solicitando a este Tribunal que por ser documento público registrado, lo tome como verdadera prueba para determinar que el local comercial objeto de la demanda para fijar el precio del arrendamiento está equivocado, y por ello que en el escrito de prueba en el momento de la contestación, hemos solicitado la experticia del avalúo que debe soportar todo el centro comercial y no solamente el local comercial en forma independiente, es decir la parte demandante está en la obligación conforme a derecho de tener el avalúo del Centro Comercial en conjunto para haber llegado a determinar el precio del Local Comercial, y bajo fe de juramento lo señalo ante este Tribunal que dicho avalúo le fue puesto a la vista en una reunión previa a la demanda o previa en habernos enterado que habíamos sido demandados, de la propia abogada aquí presente me mostro, vale decir que yo tuve a mi vista el avalúo del centro comercial en conjunto, esto lo traigo a colación por cuanto ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, de esta Jurisdicción, existe también una demanda en contra de mi representada confección Kail, en el expediente 21291 en el cual la parte demandante pretende hacer valer un avalúo individual del cocal comercial, y lo ha presentado ante dicho Tribunal para que sea objeto de experticia, siendo el caso de que la experticia solicitada tanto aquí como en ese Tribunal es sobre el avalúo que debe y debió tener la parte demandante para haber llegado a concluir el precio del canon de arrendamiento, es por ello que finalmente solcito a este Tribunal tome en cuenta de que para llegar al precio de un local comercial, en que este dentro de un centro comercial se debe tomar en cuenta las áreas arrendables de dicho centro comercial, y para ello una vez tomada en cuenta las aéreas del centro comercial, medir el local comercial que vaya a hacer objeto de contrato de arrendamiento y aplicar en forma correcta el cálculo matemático que señala la Ley, es por ello que no es por simple pretensión solicitar la nulidad del contrato de arrendamiento que hoy utiliza la parte demandante como instrumento fundamental en su acción. Por otra parte se hace necesario señalar y en virtud del Título Supletorio que hoy consigno, que este Tribunal pueda determinar en la definitiva, que persona jurídica o persona natural es ahora dueño de las bienhechurías y construcciones que conforman el Centro Comercial Punta Brava, ya que el Título Supletorio de dichas construcciones fue solicitado por el señor Eduardo González Valiño, en presentación de una persona jurídica denominada IVEA,C.A, finalmente solicito se le oiga la exposición del ciudadano Jairo Yonathan Mejías, representante de la empresa confecciones Kail, a los fines de que este Tribunal evidencie hechos, que podrían ser importantes para el momento de la sentencia definitiva de este proceso. Es todo”. En este estado el Tribunal deja constancia que ordena agregar en este acto documento constante de 4 folios útiles con sus respectivos vueltos, presentado por la parte demanda, y así mismo, escrito constante de 8 folios útiles con sus respectivos vueltos, presentado por la apoderada judicial de la parte actora. Seguidamente en relación a la solitud del apoderado de la parte demanda, de dar el derecho de palabra a su representada, en la persona de su Presidente de la Sociedad Mercantil “ Confecciones Kail, C.A”, este Tribunal acuerda conceder un lapso de 5 minutos: “En representación de mi empresa no acepto con referente al canon de arrendamiento, la cual llevo siete años depositando todos los meses a una cuenta expresada por el señor Bruno Birra y de los señores Yaneth Vargas y Luis Díaz, me destacaron que ellos son los cobradores de dichos cánones, todos los meses se depositaron los cánones, dado la circunstancia del país ellos pidieron sea depositado el canon en la cuenta, para ser enviado a una cuenta en España, el señor Luis quien es el testaferro y quiero dejarlo claro, era quien cobraba los cánones, jamás me he tardado en los pagos, y si me he retardado, desde hace siete años me fuesen sacado. El señor Luis Díaz me mandó un correo electrónico informando que no le depositara mas al señor Bruno Birra, por cuanto tuve que cancelar por vía Tribunalicia.”

Quedan así explanados los hechos controvertidos, en consecuencia el Juez como director del proceso, tiene la obligación de mantener y proteger las garantías constitucionalmente establecidas, evitando extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales que puedan generar un estado de indefensión a las partes involucradas en el juicio. La tutela judicial efectiva, conocida también como la garantía constitucional que encuentra su razón de ser, en que la justicia es uno de los valores fundamentales presentes en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social, por lo tanto, las normas constitucionales contienen una obligación expresa para el Juez de interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema de derecho, que persiguen hacer efectiva la justicia, en consecuencia este Tribunal de conformidad con lo pautado en el Tercer Aparte del Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal fija un plazo de cinco (5) días de despacho siguientes a la presente fecha, para la promoción de pruebas del mérito de la causa.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA.

LA SECRETARIA,

Abg. HILDA JOSEFINA NAVARRO REVETE
THA/HJNR/zamaytha
Exp. Nro. 17-10041