TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
208º y 159º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:
Ciudadanas ANAYANCI VERA MONIQUE e ICNAYANA VERA MONIQUE, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-5.122.930 y V.-8.748.254, respectivamente.

Abogada en ejercicio MARÍA MILAGROS VERA BERMÚDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 8.499.

Sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 16 de agosto de 1995, bajo el No. 68, tomo 346-A Sgdo; debidamente representada por la ciudadana ANA YOLIMET SOTO DE MAGALLANES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-11.564.074.

Abogado en ejercicio FRANCISCO FERNÁNDEZ BRICEÑO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 209.456.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

18-9324.

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado FRANCISCO FERNÁNDEZ BRICEÑO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A., contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guatire en fecha 21 de noviembre de 2017, a través de la cual se declaró: “(…) PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara (sic) las ciudadanas ANAYANCI VERA MONIQUE y ICNAYANA VERA DE MONIQUE en contra de la sociedad mercantil FARMACIA KARLIMAR, C.A., ambos plenamente identificados en autos. SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada hacer entrega inmediata al demandante un (1) inmueble ubicado en la Calle (sic) Comercio (final) Municipio Plaza del Estado (sic) Miranda (…)”.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 7 de febrero de 2018, se le dio entrada y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que sólo la parte demandada hizo uso de tal derecho.
Posteriormente, mediante auto proferido auto en fecha 2 de abril de 2018, se dejó constancia que concluido el lapso para la consignación de observaciones a los informes, que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho, y que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 9 de diciembre de 2016 y su posterior escrito de corrección de fecha 14 de marzo de 2017, las ciudadanas ANAYANCI VERA MONIQUE e ICNAYANA VERA MONIQUE, debidamente asistidas por la abogada MARIA MILAGROS VERA BERMÚDEZ, procedieron a demandar a la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; sosteniendo para ello –entre otras cosas–, lo siguiente:
1. Que su fallecida madre Elsa Monique de Vera, suscribió un contrato de arrendamiento con la aquí demandada, el cual recayó sobre un local comercial ubicado en Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: que es su frente, con calle Comercio con una medida de 20 metros; Sur: en 10 metros con el cerro El Guacharacal de la hacienda Trapichito; Este: en línea oblicua de 26 metros con terreno que es o fue de Armando Baez; Oeste: en línea de 22,50 metros que son o fueron de los hermanos Toledo; cuya vigencia se convino por un (1) año fijo, contado a partir del 15 de diciembre de 2008 más un (1) año de prórroga, la cual operó de forma automática, convirtiéndose –a su decir- en forma indefinida con las mismas condiciones y cláusulas establecidas en el contrato inicial.
2. Que al fallecer su madre en fecha 2 de agosto de 2011, la aquí demandada se mantuvo en posesión del local arrendado, pero incumpliendo con las condiciones del contrato, por lo que en fecha 29 de noviembre de 2012, solicitaron un justificativo de únicas y universales herederas, el cual les fue otorgado mediante sentencia de fecha 15 de abril de 2013, a los fines de poder efectuar las diligencias y actos administrativos inherentes al local arrendado.
3. Que en la cláusula tercera del referido contrato, se estipuló que el canon de arrendamiento debe ser cancelado los días quince (15) de cada mes mediante depósito bancario; pero que sin embargo la aquí demandada viene incumpliendo dicha cláusula, pues desde el mes de abril de 2016 el pago ha sido realizado con retraso.
4. Que para el 15 de agosto de 2016, faltó el pago del canon de los meses julio y agosto, en virtud de lo cual, en fecha 15 de noviembre de 2016, le notificaron a la arrendataria el deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento, dando así cumplimiento a la cláusula sexta del contrato.
5. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.167 del Código Civil, 2, 6, 14 y 40, literales “a”, “g” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
6. Que en virtud de lo anteriormente expuesto, demanda a la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A. por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, para que convenga a dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito o a ello sea condenada por el tribunal.
7. Que en virtud de habérsele notificado a la arrendataria el deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento en fecha 15 de diciembre de 2016, se debe dar cumplimiento al artículo 22, numeral 3º de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
8. Por último, solicitaron que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho; estimando la misma en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), equivalentes a mil seiscientas noventa y cuatro con noventa unidades tributarias (UT. 1.694,90).

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 13 de junio de 2017, el abogado FRANCISCO FERNÁNDEZ BRICEÑO, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A., procedió a contestar la demanda incoada en contra de su representada, aduciendo para ello -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que admite que en fecha 26 de diciembre de 2008, su representada suscribió válidamente con la ciudadana Elsa Monique de Vera, un contrato de arrendamiento que recayó sobre el inmueble objeto de la controversia, cuyo canon de arrendamiento debe ser cancelado los días treinta (30) de cada mes por mensualidades vencidas, conviniéndose una duración de un (1) año contado a partir de la fecha de su firma, prorrogable automáticamente por periodos iguales, salvo las notificaciones previas en sentido contrario al indicado, previstas en el texto del precitado convenio, y que conforme a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento de fecha 26 de diciembre de 2008, se estableció la tácita reconducción del contrato.
2. Que niega, rechaza y contradice expresa, terminante y categóricamente, que su patrocinada venga incumpliendo con las cláusulas del contrato, en virtud de que el canon de arrendamiento no se debe cancelar los días quince (15) de cada mes, sino los días treinta (30) de cada mes, según la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento.
3. Que niega, rechaza y contradice expresa, terminante y categóricamente, que su patrocinada haya incumplido con el pago del canon de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2016; siendo lo cierto es que dichos pagos fueron honrados mediante transferencias bancarias, por lo que siempre ha cumplido con los pagos mensuales correspondientes.
4. Que niega, rechaza y contradice expresa, terminante y categóricamente, que su patrocinada haya incurrido en falta alguna que amerite la resolución del presente contrato de arrendamiento vigente, pues resulta un hecho público y notorio la variante económica que ha sufrido Venezuela en estos últimos años y que afecta a la mayor parte de la población, por tanto si bien su patrocinada ha venido presentando inconvenientes para realizar el pago del canon de arrendamiento desde enero de 2016, desde la firma del referido contrato ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento oportunamente, y que incluso dicho pago se realizaba antes de la fecha prevista en el contrato.
5. Que niega, rechaza y contradice expresa, terminante y categóricamente, que su representada haya incurrido en retraso del pago, ya que al no haber existido requerimiento del pago del canon de arrendamiento por parte de las demandantes, dicha obligación no ha recaído en mora, pues éstas no han cursado comunicación escrita, y al no haber cumplido con ello, no opera la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento.
9. Que niega, rechaza y contradice que su patrocinada deba la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), por concepto de canon de arrendamiento, ni por ningún otro concepto, ya que los mismos han sido honrados en su totalidad.
10. Por último, solicitó que la presente demanda sea declarada improcedente y sin lugar en la definitiva.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE DEMANDANTE:

La parte actora consignó junto con el libelo de demanda las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 6-7 del expediente) marcadas con el número “1”, en copia fotostática, dos (2) CÉDULAS DE IDENTIDAD Nos. V.-8.748.254 y V.-5.122.930 cuya titularidad le corresponde a la ciudadanas ICNAYANA VERA MONIQUE y ANAYANCI VERA MONIQUE, respectivamente; de este modo, quien decide le confiere valor probatorio a las documentales en cuestión como demostrativas de la identidad de las prenombradas ciudadanas, partes demandantes en el presente juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoaren contra la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 8-57 del expediente) marcados con el número “2”, en original y copia fotostática, JUSTIFICATIVO DE ÚNICOS Y UNIVERSALES HEREDEROS signado con el No. 9821, expedido por el Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de abril de 2013, a través del cual se declaró a las ciudadanas ICNAYANA VERA MONIQUE y ANAYANCI VERA MONIQUE –aquí demandantes–, únicas y universales herederas de los de cujus Elsa Virginia Monique de Vera y Pedro José Vera Bermúdez. Ahora bien, en vista que el contenido del documento público en cuestión no fue tachado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que las ciudadanas aquí demandantes son únicas y universales herederas de los ciudadanos Elsa Virginia Monique y Pedro José de Vera.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 58-69 del expediente) marcado con el número “3”, en copia fotostática, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de diciembre de 2008, inserto bajo el No. 50, tomo 180; suscrito entre la ciudadana Elsa Monique de Vera (†) en su carácter de “LA ARRENDADORA” y la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, bajo los siguientes términos y condiciones:
“(…) PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) local comercial ubicado en la calle Comercio (final) Municipio Plaza del Estado (sic) Miranda (…)
TERCERA: El canon de arrendamiento será la cantidad de Dos (sic) Mil (sic) Quinientos (sic) Bolívares (Bs. 2.500,00) mensuales por el período de un (1) año. El canon será cancelado los días treinta (30) de cada mes por mensualidad vencida (…) El contrato de arrendamiento comenzará a regir a partir del día quince (15) de diciembre de 2008 (…)
QUINTA: La duración del presente Contrato (sic) será por el término de un (1) año fijo y de una prorroga a su vencimiento, a cuyo vencimiento el Contrato (sic) se considerará terminado sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna.
SEXTA: Si una de las partes no notifica a la otra, con por lo menos treinta (30) días de anticipación su voluntad de no continuar con el Contrato (sic), éste se considerará prorrogado automáticamente por el período de un (1) año. Iguales reglas se aplicarán en caso de vencimiento de prorroga o prorrogas, si las hubiere. Todas las prorrogas estarán sujetas a las modalidades que rigen el contrato inicial y ambas partes declaran que en ningún caso, operará la tácita reconducción de este contrato de arrendamiento. (…)
DECIMA (sic) SEGUNDA: La falta de cumplimiento total o parcial de cualquiera de las estipulaciones establecidas en el presente Contrato (sic), dará derecho a “LA ARRENDADORA” a pedir la resolución inmediata como si fuera de plazo vencido, así como la desocupación del local arrendado totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones de aseo y mantenimiento en que lo recibe, sin perjuicio de la cláusula penal establecida (…)”.

Ahora bien, siendo que la documental en cuestión no fue impugnada por la parte contra la cual se opuso, y en virtud que la misma constituye el instrumento fundamental de la demanda, esta juzgadora la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de la relación contractual que une a las partes intervinientes en el presente proceso, la cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un local comercial ubicado al final de la calle Comercio, Municipio Plaza del estado Miranda, ello por un canon de arrendamiento el cual debe ser cancelado los días treinta (30) de cada mes por mensualidad vencida; asimismo, las partes convinieron en que la duración del contrato sería por el término de un (1) año fijo más una prorroga a su vencimiento, pudiéndose prorrogar el contrato automáticamente por el período de un (1) año si una de las partes no notifica a la otra, con por lo menos treinta (30) días de anticipación su voluntad de no continuar con el contrato.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 70-74 del expediente) marcado con el número “4”, en formato impreso, ESTADO DE CUENTA descargado desde la página web del Banco de Venezuela con respecto a la cuenta cliente No. 0102022305000075404 perteneciente a la ciudadana ICNAYANA VERA MONIQUE –aquí codemandante–, correspondiente al período comprendido entre el 1° de abril de 2016 y el 3 de agosto de 2016, de cuyo contenido se desprende que fueron resaltados por la parte promovente las siguientes operaciones:
Fecha Referencia Descripción de Operación Debito Crédito Saldo total Tipo Mov.
22/04/2016 0000062675860 GUARENAS C/PAEZ 65.000,00 199.560,18 DEPOSITO
15/06/2016 0000062650876 GUARENAS C/PAEZ 65.000,00 251.518,63 DEPOSITO
06/07/2016 0425190226806 GUARENAS C/PAEZ 65.000,00 79.380,72 DEPOSITO

Ahora bien, quien aquí suscribe considera que la presente documental debe ser apreciada como indicio en virtud que de su contenido adminiculado con las demás pruebas cursantes en autos (notas de débito y comprobantes de depósito bancario insertas a los folios 95-98 y 100 del expediente), se infiere que en fechas 22 de abril, 15 de junio y 6 de julio de 2016, efectivamente se realizaron tres abonos por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) cada uno, en la cuenta perteneciente a la ciudadana ICNAYANA VERA MONIQUE –aquí codemandante-; por consiguiente, siendo que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, esta sentenciadora aprecia el estado de cuenta en cuestión como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
Quinto.- (Folio 77 del expediente) marcada con el número “5”, en original, MISIVA suscrita por la ciudadana ANAYANCI VERA –aquí codemandante–, dirigida a la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A. en fecha 14 de noviembre de 2016, y firmada como recibida por la ciudadana Mireya Moreno, titular de la cédula de identidad No. 10.070.961, de cuyo contenido se desprende los siguiente: “(…) Buenos días después de Saludarle (sic) por medio de la Presente (sic), hacemos de su conocimiento que no vamos a Renovar (sic) Contrato (sic) cuyo vencimiento el 15 de diciembre de 2016, cumpliendo con la cláusula sexta de dicho documento de alquiler de un Local (sic) Ubicado (sic) en Final (sic) Calle (sic) Comercio, Guarenas con Denominación (sic) Comercial (sic) de “Farmacia Karlemar”. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue desconocida por la contraparte, quien aquí decide la da por reconocida conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de que la parte actora le notificó a la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A. en fecha 14 de noviembre de 2016, su intención de no renovar el contrato de arrendamiento conforme a la cláusula sexta del mismo, es decir, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato.- Así se establece.
Abierto el juicio a pruebas, la parte demandante no hizo valer medio probatorio alguno, por lo que no existe materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la representación judicial de la demandada junto con la contestación a la demanda, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 91-94 del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia fotostática, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 26 de diciembre de 2008, inserto bajo el No. 50, tomo 180; suscrito entre la ciudadana Elsa Monique de Vera en su carácter de “LA ARRENDADORA” y la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ella se emitió la valoración correspondiente, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 95-98 y 100) marcadas con las letras y números “C”, “C.2”, “C.3” y “C.5”, en formato impreso, cuatro (4) NOTAS DE DÉBITO expedidas por el Banco Nacional de Crédito, Banco Universal correspondientes a las transferencias realizadas por internet desde la cuenta No. 2119008083, a favor de la ciudadana ICNAYANA VERA MONIQUE, de cuya descripción se observa lo siguiente: (1) En fecha 12 de febrero de 2016, débito por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), por concepto de “Pago de arrendamiento mes dic2015-enero2016”; (2) En fecha 6 de julio de 2016, débito por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), por concepto de “Pago de alquiler de local Karlemar sucursal”; (3) En fecha 16 de agosto de 2016, débito por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), por concepto de “Alquiler de local 1506 al 1507 del 2016”; y (4) En fecha 17 de octubre de 2016, débito por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), por concepto de “PAGO DE ALQUILER LOCAL 15/08/ AL 15/09 DEL 2016”; y marcadas con la letra y número “C.1”, en copia fotostática, dos (2) DEPÓSITOS BANCARIOS Nos. 62650876 de fecha 15 de junio de 2016 y 62675860 de fecha 22 de abril de 2016, realizados en la cuenta No. 0102-0223-050000075404 del Banco de Venezuela, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana ICNAYANA VERA MONIQUE –aquí codemandante-, por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) cada uno. Ahora bien, una vez analizadas las instrumentales en cuestión este tribunal estima que las mismas encuadran dentro de los medios probatorios denominados tarjas, así, conforme a las disposiciones del artículo 1.383 del Código Civil, se encuadran en el género de documentos de naturaleza privada de cuyo contenido pueden constatarse los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y por ende su autenticidad, por lo que no requieren ratificación alguna; de esta manera, quien aquí decide en vista que las mismas no fueron impugnadas en el decurso del proceso, les concede valor probatorio como demostrativas de los distintos depósitos efectuados en la cuenta del Banco de Venezuela, perteneciente a la ciudadana ICNAYANA VERA MONIQUE, por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) cada uno, evidenciándose que los depósitos realizados en fecha 16 de agosto y 17 de octubre de 2016, fueron descritos por el concepto de pago de alquiler correspondiente al período del 15 de junio al 15 de julio de 2016, y del 15 de agosto al 15 de septiembre del mismo año.- Así se establece.
Tercero.- (Folio 99 del expediente) marcada con la letra y número “C.4”, en formato impreso, CONSULTA DE HISTÓRICO DE OPERACIONES descargado desde la página web del Banco de Venezuela con respecto a la cuenta cliente No. 01020482880000055951 perteneciente al ciudadano José Luis Magallanes Pérez –tercero ajeno a la controversia–, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Número de Operación: 18057198
Tipo de Operación: Transferencia Interna
Fecha de Operación: 18/09/2016
Hora de Operación: 09:46:50
Estatus: Procesada
Cuenta Origen: 01020482880000065951
Cuenta Destino 01020223050000075404
Monto: 65.000,00
Observaciones:
Concepto Pago de alquiler 1507 al 1508 del 2016

Ahora bien, aun cuando el instrumento privado bajo análisis no fue impugnado por la parte demandada, se observa de su contenido que el mismo corresponde a una transferencia realizada por un tercero ajeno a la controversia, por lo que consecuentemente, el señalado documento debe desecharse del proceso y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folio 101 del expediente) marcada con la letra “D”, en copia fotostática, MISIVA suscrita por los ciudadanos Ana Soto y José Magallanes, en su carácter de directores de la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A., dirigida al Banco Nacional de Crédito, contentiva de lo siguiente: “(…) el día 05 de agosto en horas de la madrigada, nuestro comercio Farmacia Karlemar Sucursal, C.A (…9 fue victimas (sic) de un robo (…) fue hurtado, junto con otros equipos de comunicación, computación y parte de inventario de medicinas, el punto de venta seria (…) Por esta razón la cual se explica por si misma, hemos desistido de realizar la misma y solicitar de sus buenos oficios para hacer el seguimiento de este equipo a través de su serial; a demás de realizar el cierre de las operaciones que se hicieron a partir del ultimo (sic) cierre de lote (…)”. Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión corresponde a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que cual previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; esta alzada desecha la probanza bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.

.-PRUEBA DE INFORMES: la representación judicial de la parte demandada promovió en el escrito de contestación a la demanda, la prueba de informes dirigida al BANCO DE VENEZUELA, ubicado en la avenida Universidad, esquina Sociedad, edificio Banco de Venezuela, Caracas, con el objetivo de que dicho organismo informase: “(…) a. Si la Ciudadana (sic) Icnayana Vera Monique, titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) Nro. V-8.748.254, es titular de la cuenta Nro. 01020223050000075404; b. si recibió en dicha cuenta transferencia proveniente de la cuenta Nro. 2119008083 del Banco Nacional de Crédito, perteneciente a mi asistida y/o la Ciudadana (sic) Ana Yolimet Soto Quintero en fecha correspondiente desde 01/01/2016 hasta el 31/12/2106; c. De ser cierta la información, que remita copia de los respectivos estados de cuentas (sic) (…)”. Ahora bien, quien aquí suscribe partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, observa que aun cuando el juzgado de la causa admitió dicha probanza mediante auto de fecha 12 de julio de 2017, y realizó lo conducente para la tramitación del presente medio de prueba, no consta en el expediente la resulta de lo requerido; no obstante a ello, se desprende que lo pretendido con dicha prueba no era otra cosa que demostrar los depósitos realizados a favor de la ciudadana ICNAYANA VERA MONIQUE, durante todo el año 2016, lo cual en modo alguno puede tener influencia determinante en el presente fallo, puesto que la presente demanda seguida por resolución de contrato de arrendamiento fundamentada –entre otras causales- en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, sólo va dirigida a verificar el pago o no de los meses demandados como insolutos, a saber, julio y agosto de 2016, pudiéndose desprender lo requerido por el promovente del ESTADO DE CUENTA descargado desde la página web del Banco de Venezuela con respecto a la cuenta cliente No. 0102022305000075404 perteneciente a la prenombrada (folios 70-74 del expediente), así como de las NOTAS DE DÉBITO expedidas por el Banco Nacional de Crédito, Bancoo Universal correspondientes a las transferencias realizadas por internet desde la cuenta No. 2119008083, a favor de la ciudadana ICNAYANA VERA MONIQUE y los DEPÓSITOS BANCARIOS Nos. 62650876 de fecha 15 de junio de 2016 y 62675860 de fecha 22 de abril de 2016, realizados en la cuenta ya referida (folios 95-98 y 100 del expediente); en consecuencia, la espera de las resultas de la prueba de informes en cuestión no resulta necesario, y en tal sentido, al no existir aspecto alguno sobre el cual deba esta alzada pronunciarse, se desecha la referida prueba del proceso.- Así se precisa.

.-PRUEBA DE EXHIBICIÓN: la representación judicial de la parte demandada promovió en el escrito de contestación a la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de exhibición de documentos dirigida a las ciudadanas ANAYANCI VERA MONIQUE e ICNAYANA VERA MONIQUE a los fines de que exhibieran: “(…) en original los recibos de pago del canon de arrendamiento desde el 01/01/2016 hasta el 31/05/2017, por cuanto dichos originales se encuentran en poder de las demandantes, tal como es la práctica y la costumbre (…)”; es el caso que, la admisión de tal prueba fue negada por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 12 de julio de 2017 (folio 108 del expediente), afirmando para ello que: ”(…) las copias de los referidos recibos o datos de los mismos no fueron suministrados por la parte promovente, con lo que incumple con el contenido del referido artículo (…)”, en consecuencia, este juzgado no tiene materia que valorar en esta oportunidad.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito de fecha 10 de julio de 2017, RATIFICÓ todas y cada unas de las documentales consignadas con el escrito libelar, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente ello no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
IV
DECISIÓN RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 21 de noviembre 2017, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guatire, realizó las siguientes consideraciones:
“(…) Así pues, tenemos que la obligación principal del arrendatario es pagar en tiempo oportuno el precio convenido por canon de arrendamiento, aunado a ello los convenios suscritos entre dos (2) personas como el presente caso son ley entre ellos, por lo que el incumplimiento va a surgir por no honrar las obligaciones tal y como fueron contraídas, es por ello, el alego (sic) del apoderado judicial de la parte demandada FRANCISCO FERNANDEZ BRICEÑO “…que si se encuentran en mora en el pago de los cánones de arrendamiento que no es lo mismo que un incumplimiento para que se declare la resolución del contrato…” bajo estos alegatos tenemos que él (sic) prenombrado apoderado judicial reconoce que existe un retraso en el pago, sin embargo, indica que este retraso no es considerado como un incumplimiento que genere la resolución del contrato, a lo que esta Juzgadora (sic), hace saber que al no dar cumplimiento a cualquier tipo de convención bien sea por retardo o por no ejecutar una acción se resumen en un incumplimiento en los acuerdos suscritos por las partes. Así se establece.
Ahora bien, las partes en el presente caso acordaron según el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (…) el pago “seria cancelado los treinta (30) días de cada mes por mensualidad vencida”, pero es el caso, que se evidencia que a partir de Agosto (sic) de 2016 la parte arrendatario (sic) comenzó a cancelar las mensualidades por el alquiler del inmueble objeto de la presente acción por periodos que finalizaban los quince (15) de cada mes, esto se verifico a través de las siguientes transferencias bancarias (…) donde se encuentran pagando el alquiler del 15 de Julio (sic) al 15 de Agosto (sic) de 2016, así tenemos que las referidas pruebas documentales hacen plena convicción a esta Juzgadora (sic) que el hecho alegado por la apoderada de la parte actora, que guarda relación con que posteriormente a la celebración del contrato las partes consensuaron que el pago de los cánones de arrendamiento se harían los quince (15) días de cada mes. Así se establece.
Partiendo de la premisa que el pago de los cánones de arrendamiento debían hacerse los quince (15) días de cada mes (…) tenemos que para honrar el mes de JULIO de 2016 la parte demandada realizo transferencia No. 18057198 de fecha 18 de Septiembre (sic) de 2016 del Banco de Venezuela donde se encuentran pagando el alquiler del 15 de Julio (sic) al 15 de Agosto de 2016, de esto se desprende que el pago se realizo más de dos (2) meses después del lapso acordado con lo que se comprobó el incumplimiento por retardo en el pago del mes de Julio (sic) de 2016. Así se establece.
Seguidamente, y a los fines de demostrar la solvencia en el pago del canon de arrendamiento del mes de AGOSTO DE 2016 la arrendataria realizo transferencia bancaria del Banco Nacional de Crédito referencia No. 93938917 de fecha 17 de Octubre de 2016, donde se encontraba honrado el pago del 15 de Agosto al 15 de Septiembre de 2016 de esto se desprende que el pago se realizo un (1) mes después del lapso acordado por las partes, con lo cual se comprobó el incumplimiento por el retardo en el pago del mes de Agosto (sic) de 2016, existiendo entonces dos (2) pagos insolutos de los cánones de arrendamiento tal como lo expresa el artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario del Uso Comercial. Así se establece.
En este orden de ideas, esta Juzgadora (sic) de la revisión de las referidas referencias bancarias no solo evidencio un incumplimiento en los meses demandados como insolutos sino en todos los recibos bancarios consignados, lo que hace fehaciente que la parte demandada ha ejecutado una conducta dolosa por lo que es concluyente en razón a las pruebas traída a los autos donde se comprobó el incumplimiento de la forma del pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos que esta Juzgadora declara prosperar la presente acción. Así se decide.
DECISIÓN
(…) PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara las ciudadanas ANAYANCI VERA MONIQUE y (sic) ICNAYANA VERA MONIQUE, en contra de la sociedad mercantil FARMACIA KARLIMAR, C.A. (…).
SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada hacer entrega inmediata al demandante un (1) inmueble ubicado en la Calle (sic) Comercio (final) Municipio Plaza del Estado (sic) Miranda (…).
TERCERO: Se condena en costa a la parte demandada (…)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA

Mediante ESCRITO DE INFORMES consignado en fecha 12 de marzo de 2018 (inserto a los folios 136-137), el abogado en ejercicio FRANCISCO FERNÁNDEZ BRICEÑO, actuando en representación judicial de la PARTE DEMANDADA, procedió a realizar un recuento de todas las actuaciones acaecidas en el presente juicio; y seguidamente, manifestó que “…la fecha de pago quedo (sic) establecida los días 15 de cada mes, y que el contrato comenzó a regir a partir del día 15 de diciembre, tenemos que el pago debe efectuarse los días 15 del mes inmediatamente siguiente, entonces, para honrar el pago del mes de julio de 2016, el cual está comprendido desde el 15 de julio de 2016 al 15 de agosto de 2016, mi representada realizo (sic) transferencia Nº 18057198, del banco de Venezuela, de fecha 18 de septiembre de 2016, y para honrar el pago del mes de agosto de 2016, comprendido desde el 15 agosto de 2016 al 15 de septiembre de 2016, mi patrocinada realizo (sic) transferencia Nº 93938917, del Banco Nacional de Crédito, de fecha 17 de octubre de 2016, siendo ello así, es evidente que mi patrocinada no ha incurrido en causal alguna por incumplimiento en el pago de dos meses consecutivos (…)”.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guatire en fecha 21 de noviembre de 2017, a través de la cual se declaró: “(…) PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara (sic) las ciudadanas ANAYANCI VERA MONIQUE y ICNAYANA VERA DE MONIQUE en contra de la sociedad mercantil FARMACIA KARLIMAR, C.A., ambos plenamente identificados en autos. SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada hacer entrega inmediata al demandante un (1) inmueble ubicado en la Calle (sic) Comercio (final) Municipio Plaza del Estado (sic) Miranda (…)”.
Mediante libelo presentado por las ciudadanas ANAYANCI VERA MONIQUE e ICNAYANA VERA MONIQUE, se observa que éstas procedieron a demandar a la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; sosteniendo para ello que su fallecida madre Elsa Monique de Vera, suscribió un contrato de arrendamiento con la aquí demandada, el cual recayó sobre un local comercial ubicado en Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, cuya vigencia se pactó por un (1) año fijo, contado a partir del 15 de diciembre de 2008 más un (1) año de prórroga, la cual operó de forma automática, convirtiéndose –a su decir- en forma indefinida con las mismas condiciones y cláusulas establecidas en el contrato inicial. Asimismo, indicaron que al fallecer su madre en fecha 2 de agosto de 2011, la aquí demandada se mantuvo en posesión del local arrendado, pero incumpliendo con las condiciones del contrato, por cuanto en la cláusula tercera se estipuló que el canon de arrendamiento debe ser cancelado los días quince (15) de cada mes mediante depósito bancario, pero que sin embargo la aquí demandada desde el mes de abril de 2016 ha realizado el pago con retraso, faltando para el 15 de agosto de 2016, el canon de los meses julio y agosto, en virtud de lo cual, en fecha 15 de noviembre de 2016, le notificaron a la arrendataria el deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento, dando así cumplimiento a la cláusula sexta del contrato. En consecuencia, bajo tales argumentos, solicitó la resolución del contrato de arrendamiento en cuestión conforme a las causales previstas en el artículo 40, literales “a”, “g” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, además de dar cumplimiento al artículo 22, numeral 3º eiusdem.
Por su parte, en la oportunidad para contestar la demanda el apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A., procedió a admitir la existencia del contrato cuya resolución se pretende, indicando que el canon de arrendamiento debe ser cancelado los días treinta (30) de cada mes por mensualidades vencidas, conviniéndose una duración de un (1) año contado a partir de la fecha de su firma, prorrogable automáticamente por periodos iguales, y que conforme a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento de fecha 26 de diciembre de 2008, se estableció –a su decir- la tácita reconducción del contrato. Seguidamente, negó, rechazó y contradijo que su patrocinada venga incumpliendo con las cláusulas del contrato, en virtud de que el canon de arrendamiento no se debe cancelar los días quince (15) de cada mes, sino los días treinta (30) de cada mes; asimismo, negó, rechazó y contradijo que su patrocinada haya incumplido con el pago del canon de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2016, siendo lo cierto es que dichos pagos fueron honrados mediante transferencias bancarias, por lo que –a su decir- siempre ha cumplido con los pagos mensuales correspondientes. Aunado a ello, negó, rechazó y contradijo que su defendida haya incurrido en falta alguna que amerite la resolución del presente contrato de arrendamiento vigente, pues si bien su patrocinada ha venido presentando inconvenientes para realizar el pago del canon de arrendamiento desde enero de 2016, desde la firma del referido contrato ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento oportunamente, y que incluso dicho pago se realizaba antes de la fecha prevista en el contrato; en consecuencia, negó, rechazó y contradijo que su patrocinada deba la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) por concepto de canon de arrendamiento, ni por ningún otro concepto, ya que los mismos han sido honrados en su totalidad, por lo que solicitó que la presente demanda sea declarada improcedente y sin lugar en la definitiva.
Ahora bien, antes de emitir pronunciamiento con respecto al fondo del asunto controvertido, y en virtud de que es deber de esta alzada reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, mediante un razonamiento propio que dé cumplimiento al principio de la doble instancia, como revisar que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes, debe precisarse que el tribunal de la causa mediante auto de fecha 2 de febrero de 2017 (inserto al folio 78 del expediente), admitió la presente demanda intentado contra la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A. por “DESALOJO”, determinándose así durante el curso del proceso del presente juicio; no obstante, del libelo de demanda se desprende –entre otras cosas- que la parte actora realiza los siguientes señalamientos:
“(…) Nuestra fallecida madre, Elsa Monique de Vera, suscribió un contrato de Arrendamiento (sic), de un local comercial, con la empresa Farmacia Karlemar C.A. (…) tenía una duración de Un (sic) (1) año fijo y Un (sic) (1) año de prorroga el cual se prorrogó, en forma automática, convirtiéndose en forma indefinida, con las mismas condiciones y clausulas (sic) establecidas en el Contrato (sic) inicial (…)
Ahora bien, conforme a las previsiones legales (…) son las causales de Desalojo (sic): (…) G) Que se refiere a vencimiento del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic), es decir, el contrato se fue prorrogando, luego de su vencimiento de Un (sic) (1) año y Un (1) año de prórroga, por cuya razón, se le notificó debidamente al Arrendatario (sic), la definitiva de no continuar con el señalado Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) (…)
Por todo lo antes expuesto, es que venimos a solicitar la Resolución (sic) del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) suscrito entre nuestra madre Elsa Monique de Vera (fallecida) y la empresa Farmacia Karlemar C.A. (…) para que convenga a dar por Resuelto (sic) el documento de Arrendamiento (sic) (…).” (Resaltado de este tribunal)

De lo que precede, se observa que la parte actora en su libelo si bien demanda la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada, incluyendo en contradicciones al indicar que el contrato en cuestión se convirtió “…en forma indefinida…”, como si se tratare de una indeterminación en el tiempo; no obstante, como quiera que los efectos de cada acción (resolución de contrato y desalojo) son distintos, se hace necesario calificar debidamente el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, consecuentemente, quien aquí suscribe estima conveniente precisar que la doctrina ha clasificado los contratos de arrendamiento en contratos a tiempo indeterminado, contratos a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, y contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Es el caso que, los contratos a tiempo indeterminado vendrían a ser aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato de manera que no sabe, cuanto habrá de durar el mismo; por su parte, los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes han establecido el tiempo de duración de los mismos y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga, conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo del contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales, y finalmente, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, son aquellos contratos que no tienen prevista prórroga alguna.
Así las cosas, tomando en consideración lo antes expuesto, se observa que en la CLÁUSULA QUINTA del contrato de arrendamiento objeto del presente proceso, las partes contratantes convinieron textualmente en que: “(…) La duración del presente Contrato (sic) será por el término de un (1) año fijo y de una (1) prorroga a su vencimiento (…)”, asimismo, en la CLÁUSULA SEXTA del contrato pactaron que “(…) Si una de las partes no notifica a la otra, con por lo menos treinta (30) días de anticipación su voluntad de no continuar con el Contrato (sic), éste se considerará prorrogado automáticamente por el período de un (1) año. Iguales reglas se aplicarán en caso de vencimiento de prorroga o prorrogas, si las hubiere. Todas las prorrogas estarán sujetas a las modalidades que rigen el contrato inicial y ambas partes declaran que en ningún caso, operará la tácita reconducción de este contrato de arrendamiento. (…); consecuentemente, puede afirmarse que el referido contrato comenzó bajo la forma de un contrato a tiempo determinado, vigente por el periodo de un (1) año, prorrogable por periodos iguales puesto que no se evidencia que las partes hayan suscrito un nuevo contrato o que alguna haya manifestado su voluntad de no prorrogarlo, motivo por el cual puede concluirse que el mismo encuadra dentro de la denominación de los contratos suscritos a TIEMPO DETERMINADO o tiempo fijo renovables automáticamente. En este sentido, en vista que las demandantes pretenden poner término a la relación arrendaticia que las vincula con la parte demandada, para lograr con ello la consecuente desocupación y entrega material del inmueble objeto del presente juicio; y en virtud que, del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (cursante al folio 38-69) se evidencia que dicha relación inició en fecha 15 de diciembre de 2008, y feneció el día 15 de diciembre de 2009, prorrogable automáticamente por periodos iguales, consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar, a los fines de calificar la acción propuesta que la presente acción es seguida por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de arrendamiento de local comercial, y no por desalojo como desacertadamente lo calificara el tribunal de la causa en el decurso del proceso.- Así se establece.
En este mismo orden, es de puntualizar que este tribunal superior al momento de pasar a revisar la acción propuesta, se circunscribirá a examinar y emitir pronunciamiento únicamente sobre lo que le fue concedido al demandante, ello en virtud del principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, el cual prohíbe al juez superior empeorar la situación del apelante -aquí demandada- en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, tal y como ocurre en el caso de marras; todo ello en virtud de que se evidencia que la parte actora solicitó que la empresa demandada fuera condenada a la resolución del contrato de arrendamiento, fundamentándose para ello en las causales de desalojo contenidas en los literales “a”, “g” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como también, solicitó que la parte demandada fuera condenada al pago previsto en el numeral 3º del artículo 22 eisudem; sin embargo, se observa que en la sentencia recurrida el a quo omitió total pronunciamiento respecto a la procedencia o no de todo lo peticionado en el libelo, limitándose únicamente a resolver las causales de desalojo anteriormente referidas contenidas en los literales “a” e “i”. De esta manera, siendo que la situación de la parte demandada como apelante no puede ser desmejorada en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte (como sucede en el caso de marras), consecuentemente, esta alzada se encuentra impedida de analizar lo no resuelto por el a quo, procediendo únicamente a verificar la falta de pago alegada por la parte demandante en su escrito libelar, bajo las consideraciones que se expondrán a continuación.- Así se precisa.
Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, revisadas todas las probanzas consignadas por las partes en el decurso del proceso y determinada la naturaleza jurídica del contrato traído al juicio, debe pasarse de seguidas a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, quien aquí suscribe considera pertinente establecer en primer lugar que éste tipo de acción constituye la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, de cuyo contenido se desprende textualmente que:
Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Negrillas del tribunal)

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
Así las cosas, tomando en consideración lo antes expuesto, esta juzgadora puede determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente que el contrato exista jurídicamente, que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones, y que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias del caso de marras, quien aquí suscribe observa lo siguiente:
*Con respecto al primer requisito, puede afirmarse que éste hace referencia a la existencia jurídica del contrato que se pretende resolver; ahora bien, en el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe. Por ende, partiendo de las anteriores consideraciones y en vista que, la parte actora consignó junto con el libelo de la demanda CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 26 de diciembre de 2008, inserto bajo el No. 50, tomo 180 (inserto a los folios 58-69 del expediente), del cual se desprende -entre otras cosas- que la relación contractual que une a las partes intervinientes en el presente proceso recayó sobre un bien inmueble constituido por un local comercial ubicado al final de la calle Comercio, Municipio Plaza del estado Miranda, fijándose de común acuerdo el canon de arrendamiento, el cual la arrendataria se obligaba a pagar los días treinta (30) de cada mes por mensualidad vencida (cláusula tercera), conviniéndose además que el contrato de arrendamiento comenzaría a regir a partir del 15 de diciembre de 2008, pudiendo prorrogarse automáticamente por el periodo de un (1) año, salvo que una de las partes notifique a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación, su voluntad de no continuar con el contrato (cláusula quinta y sexta). Asimismo, en el referido contrato se convino que la falta de cumplimiento total o parcial de las cláusulas estipuladas, daba derecho a la arrendadora a pedir la resolución inmediata del contrato y la desocupación del bien inmueble arrendado (cláusula décima segunda); consecuentemente, debe tenerse por cumplido el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, quedando entendido que la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso se rige bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas en dicha convención.- Así se precisa.
*En cuanto al incumplimiento como segundo requisito, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
Ahora bien, profundizando al caso de marras observamos que la parte demandante intentó la presente acción resolutoria bajo el fundamento –entre otros- de que la demandada en su condición de arrendataria, incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento los días quince (15) de cada mes; no obstante la parte demandada manifestó que el pago del canon de arrendamiento debe ser realizado los días treinta (30) de cada mes, conforme a lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Así las cosas, a tenor de lo anterior, debe precisarse que la mencionada CLÁUSULA TERCERA del contrato que dio lugar al presente juicio, dispone textualmente lo siguiente:
“(…) TERCERA: El canon de arrendamiento será la cantidad de Dos (sic) Mil (sic) Quinientos (sic) Bolívares (Bs.2.500,00) mensuales por el período de un (1) año. El canon será cancelado los días treinta (30) de cada mes por mensualidad vencida, en el domicilio de “LA ARRENDADORA” o en el lugar que esta señale. El contrato de arrendamiento comenzará a regir a partir del día quince (15) de diciembre de 2008. En caso de que exista prorroga o prorrogas, el canon de arrendamiento será ajustado de acuerdo a los índices de inflación publicadas por el Banco Central de Venezuela (…)”. (Resaltado añadido por esta alzada).

Como corolario de lo anterior, esta alzada considera oportuno traer a colación lo estipulado en los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil, los cuales serán transcritos de seguida:
Artículo 1.579.- “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.” (Subrayado añadido)

Artículo 1.592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Subrayado añadido)

En este aspecto, quien la presente causa resuelve estima prudente precisar que en la oportunidad de consignar escrito de INFORMES ante esta alzada, el apoderado judicial de la parte demandada (folios 136-137), indicó que “(…) Siendo que la fecha de pago quedo (sic) establecida los día 15 de cada mes, y que el contrato comenzó a regir a partir del día 15 de diciembre, tenemos que el pago debe efectuarse los días 15 del mes inmediatamente siguiente (…)”; ante tales alegatos, se evidencia que los mismos corresponden a hechos nuevos, lo cuales conciernen a hechos relativos al fondo de la causa, vale decir, aquellos que de acuerdo al debate o traba de la litis vienen a constituir el tema a resolver; por lo tanto, para que los mismos sean válidos y a fin de resguardar el derecho a la defensa de las partes, nuestra legislación ha señalado el límite de la oportunidad procesal para promoverlos, de modo que los alegatos de nuevos hechos no puedan producirse en cualquier fase y estado del proceso, así pues el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
Artículo 364.- “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención ni las citas de terceros a la causa.”

Del contenido de dicha norma se desprende que los límites de la litis se fijan en el libelo de demanda y en la contestación de demanda, pues concluidos dichos plazos no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos relativos al fondo de la controversia; es el caso que, tal criterio ha sido reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia en numerosas decisiones, a través de las cuales ha precisado que los únicos alegatos que se pueden esgrimir fuera del libelo y de la contestación, son aquellos relacionados con los hechos propios del proceso y no relacionados con el fondo de la controversia, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, tales como los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo pueden ser rebatidas en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del Juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso. (Vd. S Nº 443 SCC 30/07/2013).
Así las cosas, con apego a las consideraciones supra realizadas y en vista que de las actas que conforman el presente expediente, específicamente de la contestación a la demanda se desprende que la parte demandada en tal oportunidad negó, rechazó y contradijo expresa, terminante y categóricamente que “(…) venga incumpliendo con las cláusulas del contrato, en virtud de que el canon de arrendamiento se debe cancelar los días quince (15) de cada mes. Lo cierto es que dicho pago debe ser realizado los días treinta (30) de cada mes, según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento (…)”, reconociendo así su obligación de cancelar el canon respectivo en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento, sin hacer salvedad alguna que el mismo se haya relajado de forma tal que la fecha de pago haya quedado establecida los días quince (15) de cada mes; consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la demandada procuró traer tales hechos nuevos al proceso fuera de la oportunidad procesal prevista para ello, por lo que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, debe DESECHAR los alegatos en cuestión.- Así se establece.
De esta manera, se tiene que las partes convinieron a grandes rasgos la obligación de la arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento puntualmente los días treinta (30) de cada mes por mensualidades vencidas; así las cosas, en vista que el incumplimiento de la obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado, constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la demandada en su condición de arrendataria, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, se observa que la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A. –parte demandada-, en el curso del juicio, consignó lo siguiente: (a) cuatro (4) NOTAS DE DÉBITO expedidas por el Banco Nacional de Crédito, Banco Universal correspondientes a las transferencias realizadas por internet desde la cuenta No. 2119008083, a favor de la ciudadana ICNAYANA VERA MONIQUE, de cuya descripción se observa lo siguiente: (1) En fecha 12 de febrero de 2016, débito por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), por concepto de “Pago de arrendamiento mes dic2015-enero2016”; (2) En fecha 6 de julio de 2016, débito por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), por concepto de “Pago de alquiler de local Karlemar sucursal”; (3) En fecha 16 de agosto de 2016, débito por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), por concepto de “Alquiler de local 1506 al 1507 del 2016”; y (4) En fecha 17 de octubre de 2016, débito por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), por concepto de “PAGO DE ALQUILER LOCAL 15/08/ AL 15/09 DEL 2016” ; y (b) dos (2) DEPÓSITOS BANCARIOS Nos. 62650876 de fecha 15 de junio de 2016 y 62675860 de fecha 22 de abril de 2016, realizados en la cuenta No. 0102-0223-050000075404 del Banco de Venezuela, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana ICNAYANA VERA MONIQUE –aquí codemandante-, por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) cada uno (folios 95-98 y 100); de las cuales se puede inferir que si bien la parte demandada efectúo distintos depósitos en la cuenta del Banco de Venezuela, perteneciente a la ciudadana ICNAYANA VERA MONIQUE, por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) cada uno, se evidencia que los depósitos realizados en fecha 16 de agosto y 17 de octubre de 2016, fueron descritos por el concepto de pago de alquiler correspondiente al período del 15 de junio al 15 de julio de 2016, y del 15 de agosto al 15 de septiembre del mismo año, es decir, la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A., canceló los referido cánones de arrendamiento de manera irregular, ya que dichos pagos debieron efectuarse, tal como se dijo anteriormente, por mes vencido los días treinta (30) de cada mes.- Así se establece.
Aunado a lo anterior, del contenido del acta transcrita con ocasión a la audiencia oral y pública que tuvo lugar en fecha 7 de octubre de 2017 ante la sede del a quo (inserta a los folios 113-120 del expediente), se desprende que el apoderado judicial de la parte accionada manifestó: “(…) estamos consiente (sic) que si hay una mora en el pago en el canon de arrendamiento pero no por dos mensualidades consecutiva (sic), estamos consiente (sic) que si hay una mora en el pago que no es lo mismo que un incumplimiento para que se declare la resolución del contrato de arrendamiento (…)”; asimismo, en la oportunidad de consignar escrito de informes ante esta alzada, se observa que el abogado FRANCISCO FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderad judicial de la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A., señaló que “(…) paro honrar el pago del mes de julio de 2016, el cual está comprendido desde el 15 de julio de 2016 al 15 de agosto de 2016, mi representada realizo (sic) transferencia Nº 18057198, del banco de Venezuela, de fecha 18 de septiembre de 2016, para honrar el pago del mes de agosto de 2016, mi patrocinada realizo (sic) transferencia Nº 93938917, del Banco Nacional de Crédito, de fecha 17 de octubre de 2016 (…)”; todo lo cual evidencia la manifestación expresa o reconocimiento de la insolvencia en el pago del canon de arrendamiento señalado en el libelo, y la oportunidad de pago distinta a los términos convenidos en el contrato. En tal sentido, siendo una de las obligaciones primordiales del arrendatario el pagar la pensión de arrendamiento en los términos pactados, cuyo incumplimiento constituye un hecho negativo cuyos efectos liberatorios debían en todo caso ser probados por la demandada en su condición de arrendataria, consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la prenombrada sociedad mercantil INCUMPLIÓ con la obligación bajo análisis, tal como lo alegó la parte demandante, pues evidentemente el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio y agosto del año 2016, se realizaron de manera irregular y extemporánea por tardía, ya que debió efectuarse los días treinta (30) de cada mes por mensualidades vencidas, lo que –como ya se dijo- incumplió papablemente; por lo que consecuentemente, se debe tener por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte de la accionada respecto a sus obligaciones.- Así se precisa.
*Por último, con respecto a que la demandante haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus obligaciones; debe precisarse primeramente, que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo, por tanto la acción de resolución sólo le compete al contratante que ha cumplido eficazmente sus obligaciones. En este sentido, tenemos que la parte accionada manifestó en su escrito de contestación a la demanda que “(…) al no haber existido requerimiento del pago del canon de arrendamiento por parte de las demandantes, dicha obligación no ha recaído en mora pues como señale (sic) en ningún momento las demandantes me ha (sic) cursado comunicación escrita (…)”.
Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no se desprende instrumento alguno que lleve a la convicción de que la parte demandante tuviese la obligación de requerir de forma escrita el pago del canon de arrendamiento a la aquí demandada, es decir, que no quedó demostrado que la parte actora haya incumplido alguna de sus obligaciones contractuales o alguna obligación propia de su condición; al contrario, como se precisó en el particular que antecede, se evidencia que fue la demandada quien dejó de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, razones por las que esta sentenciadora considera que en el caso de marras se encuentra cumplido el tercer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, referido al cumplimiento por parte de la accionante de sus obligaciones contractuales.- Así se precisa.
En este mismo orden, una vez verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria que dio lugar al presente juicio, quien aquí suscribe estima que la misma resulta PROCEDENTE en derecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, al haber quedado demostradas las cuales de desalojo contenidas en los literales “a” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; razón por la que se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 26 de diciembre de 2008, inserto bajo el No. 50, tomo 180, el cual recayó sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado al final de la calle Comercio, Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: que es su frente, con calle Comercio con una medida de 20 metros; Sur: en 10 metros con el cerro El Guacharacal de la hacienda Trapichito; Este: en línea oblicua de 26 metros con terreno que es o fue de Armando Baez; Oeste: en línea de 22,50 metros que son o fueron de los hermanos Toledo; por lo que consecuentemente, se condena a la sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A., a entregar el inmueble referido completamente desocupado de bienes y personas.- Así se establece.
Por último, de la revisión realizada a la sentencia recurrida, se observa que el tribunal cognoscitivo procedió a declarar “(…) PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (…) SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada hacer entrega inmediata al demandante un (1) inmueble ubicado en la Calle (sic) Comercio (final) Municipio Plaza del Estado (sic) Miranda (…) TERCERO: Se condena en costa (sic) a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)” (resaltado añadido). Así pues, de lo transcrito se evidencia que el a quo, en virtud de que declaró “CON LUGAR” la acción intentada por la parte demandante, y condenó a la accionada a entregar el inmueble objeto de la presente controversia, condenó a ésta última al pago de las costas por vencimiento total, el cual está consagrado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, como se dispuso anteriormente, el a quo omitió total pronunciamiento respecto a la procedencia o no de la causal de desalo prevista en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como al pago contenido en el ordinal 3º del artículo 22 eiusdem, peticionados por la parte actora en su libelo de demanda, por lo que no habérsele otorgado a la parte demandante todas las pretensiones que procuraba debió el a quo declarar “parcialmente con lugar” la acción y en consecuencia, la no condenatoria en costas de las partes, por cuanto únicamente existe vencimiento total cuando la demandada es absuelta totalmente o el actor obtiene en la definitiva todo lo que pide en el libelo. En tal sentido, siendo entonces verificable que no hubo vencimiento total en el presente juicio para proceder a la condenatoria en costas conforme al referido artículo 274 del Código Adjetivo Civil, esta alzada debe MODIFICAR el dispositivo de la sentencia recurrida proferida en fecha 21 de noviembre de 2017, en el entendido de que no hay expresa condenatoria en costas bajo los fundamentos expuestos.- Así se decide.
Por las razones antes expuestas, este juzgado superior declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado FRANCISCO FERNÁNDEZ BRICEÑO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil FARMACIA KARLEMAR, C.A., contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 21 de noviembre de 2017, la cual se MODIFICA; y en tal sentido se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoaran las ciudadanas ANAYANCI VERA MONIQUE e ICNAYANA VERA MONIQUE contra la prenombrada sociedad mercantil; por consiguiente RESUELTO el contrato en cuestión debiendo la demandada entregar el inmueble arrendado, y por último, no hay expresa condenatoria en costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al no haber vencimiento total en el presente proceso; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
VII
DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado FRANCISCO FERNÁNDEZ BRICEÑO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil, FARMACIA KARLEMAR, C.A., contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guatire en fecha 21 de noviembre de 2017, la cual se MODIFICA; en tal sentido se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoaran las ciudadanas ANAYANCI VERA MONIQUE e ICNAYANA VERA MONIQUE contra la prenombrada sociedad mercantil, por consiguiente, RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 26 de diciembre de 2008, inserto bajo el No. 50, tomo 180, el cual recayó sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado al final de la calle Comercio, Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda de conformidad con lo previsto en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, todo ello en el entendido de que la demandada deberá hacer entrega material inmediata del inmueble referido completamente desocupado de bienes y personas; y por último, no hay expresa condenatoria en costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al no haber vencimiento total en el presente proceso.
Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay expresa condenatoria en costas.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal; esto es, al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guatire.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veinticuatro 2(4) días del mes de mayo del año dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-
Exp. Nº 18-9324.