REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA 208º y 159º PARTE DEMANDANTE: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE Nº: Ciudadanos CELIA LUISA FERRER DE THEIS, LARIZA MARÍA THEIS FERRER y GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-1.654.295, V- 6.505.530 y V-10.474.909, respectivamente; en su carácter de herederos del causante GREGORIO JOSÉ THEIS LUGO. Abogados en ejercicio RAMÓN ALFREDO MARTÍNEZ, ANNA MARÍA FERRARI GALBAN, VILMARILIN TORREALBA QUINTERO, SECTOR BRITO PORTE y ENDRICK RODRÍGUEZ GARCÍA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 38.541, 35.211, 108.638, 125.487 y 129.582, respectivamente. Ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ DE GANDICA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.989.581. No tiene apoderado judicial debidamente constituido en autos. DESALOJO DE VIVIENDA. 18-9477. I ANTECEDENTES. Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por la ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ, debidamente asistida por el abogado LEONARDO VILORIA HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 100.587, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de agosto de 2018, que declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por los ciudadanos CELIA LUISA FERRER DE THEIS, LARIZA MARÍA THEIS FERRER y GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, en su carácter de herederos del causante GREGORIO JOSÉ THEIS LUGO, contra la prenombrada, plenamente identificadas en autos. En fecha 12 de noviembre de 2018, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última de las notificaciones, para que tuviera lugar la audiencia oral prevista en la referida ley. Practicadas las notificaciones a que se hace referencia en el particular que antecede, se evidencia que en fecha veintisiete (27) de noviembre del año en curso, se llevó a cabo la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la ley que regula la materia en cuestión; así las cosas, esta alzada procede a dictar el fallo bajo los siguientes términos y consideraciones: II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA. PARTE ACTORA: Mediante libelo de demanda y su posterior reforma, el apoderado judicial de los ciudadanos CELIA LUISA FERRER DE THEIS, LARIZA MARÍA THEIS FERRER y GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, en su carácter de herederos del causante GREGORIO JOSÉ THEIS LUGO, procedió a demandar ala ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ por DESALOJO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente: 1. Que su representada agotó el procedimiento administrativo previo a las demandas de desalojo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas la cual dictó providencia administrativa Nº MC-001427 de fecha 10 de octubre de 2016, en la cual se habilitó la vía judicial. 2. Que su representada es copropietaria de un inmueble constituido por una casa quinta, ubicada en la Urbanización Colinas de Carrizal, sector Araguaney, calle Araguaney, parcela U-18, la cual tiene una superficie aproximada de mil seiscientos metros cuadrados (1.600,00 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Noroeste: En veinticinco metros con sesenta centímetros (25,60 mts) con terrenos que son o fueron de Colinas de Carrizal, S.A.; Noreste: En cuarenta y nueve metros (49 mts) con la parcela letra y número U-19; Sureste: En treinta y dos metros con cincuenta centímetros (32,50 mts) con la calle Araguaney; Suroeste: En setenta y siete metros con sesenta centímetros (67,60 mts) con la parcela U-17. 3. Que la casa quinta tiene una construcción aproximada de doscientos treinta metros cuadrados (230,00 mts2) y que consta de una planta y diferente niveles, teniendo las siguientes dependencias: un dormitorio principal y un baño, estar íntimo, un baño, dos habitaciones, un salón para biblioteca, salón comedor, cocina, una habitación de servicio con un baño, un lavandero y cuatro estacionamiento. 4. Que el referido inmueble fue dado en arrendamiento en fecha 7 de mayo de 2004, a la ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ, por un lapso de cuatro (4) meses, hasta el 7 de septiembre de 2004; ello por un canon de arrendamiento de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales, cantidad que la arrendataria se obligó a pagar puntualmente por mensualidades anticipadas en dinero efectivo en la residencia de la arrendadora. 5. Que la arrendataria se obligó a poner en conocimiento de lo que pudiese hacer alguna reparación mayor en el inmueble y que de no hacerlo sería responsable de los perjuicios que ocasionare su negligencia, según lo convenido en la cláusula novena del contrato de arrendamiento. 6. Que la ciudadana EUGENIA MARÍA FERNÁNDEZ –a su decir-, dejó de pagar sesenta y ocho (68) cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, enero a diciembre del año 2013; enero a diciembre del año 2014; enero a diciembre del año 2015, enero a diciembre del año 2016; enero a diciembre del año 2017, y enero y febrero del año 2018; todo lo cual alcanza la suma de veintisiete mil doscientos bolívares (Bs. 27.200,00) incumpliendo de esta manera – según su decir- con la obligación principal contenida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. 7. Que la arrendataria realizaba consignaciones de cánones de arrendamiento por ante el tribunal de la causa, pero que una vez cerrado el expediente, la demandada sólo realizó el trámite de pre-registro en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas en fecha 26 de febrero de 2015, mas no formalizó nada mas, ni se actualizó conforme lo establece la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, incurriendo en la causal (1) del artículo 91 de la referida ley. 8. Que la ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ, no sólo dejó de pagar los cánones de arrendamiento antes señalados en tiempo oportuno, sino que además –según su decir- no se ha comportado como un buen padre de familia, ha descuidado el inmueble objeto de la presente controversia encontrándose abandonado y deteriorado, incumpliendo la cláusula novena del contrato e incurriendo en la causal de desalojo (4) del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. 9. Que unos de los integrantes de la sucesión THEIS LUGO, específicamente el ciudadano GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, y sus dos hijos necesitan el inmueble para iniciar su vivienda independiente con la privacidad que toda familia requiere para su convivencia y desarrollo personal ya que no posee recursos económicos para adquirir una vivienda. 10. Que demanda el desalojo del inmueble por necesidad de uso, toda vez que la arrendataria del inmueble no se encuentra desamparada ni en estado de vulnerabilidad ya que es propietaria de un inmueble que adquirió en fecha 16 de abril de 2004, identificado con el Nº U-48 en la urbanización Colinas de Carrizal, tal y como se evidencia del documento de compra venta bajo el Nº 41, Protocolo Primero, Tomo 4 protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda. 11. Que la parte demandada en fecha 12 de julio de 2008, protocolizo un título supletorio de unas bienhechurías quedando registrada bajo el Nº 34, Tomo 22, Protocolo Primero de la oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda. 12. Que queda demostrado que la arrendataria posee vivienda propia y por tal razón solicitan el desalojo del inmueble de conformidad con el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. 13. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil y artículo 91 numerales 1, 2 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. 14. Estimaron la presente demanda en la cantidad de veintisiete mil doscientos bolívares (Bs. 27.200,00) equivalentes a 54,4 unidades tributarias. 15. En virtud de las circunstancias expuestas, solicitó que la demandada sea condenada por el tribunal o que convenga en lo siguiente: “(…) Primero: Que se declare con lugar el desalojo del inmueble (…) Segundo: Qué como consecuencia de la declaratoria con lugar del desalojo, se resuelva el contrato de arrendamiento, en virtud del incumplimiento en que incurrió la demandada de las clausulas tercera y novena del contrato. Tercero: Que se ordene la entrega del inmueble (…) totalmente libre de bienes y personas, y solvente en los servicios públicos a la Sucesión de Gregorio José Theis Lugo. Cuarto: Que se le condene a la demandada a pagar por conceptos de daños y perjuicios compensatorios causados por el incumplimiento de su obligación principal, pagar una indemnización equivalente a los sesenta y ocho (68) cánones de arrendamiento lo cual alcanza a la cantidad de Veintisiete (sic) Mil (sic) Doscientos (sic) Bolívares (sic) (Bs. 27.200,00) (…) Quinta: Que se condene a la demandada al pago de las costas y costos del presente proceso, así como los honorarios de abogado (…)”. PARTE DEMANDADA: Mediante escrito consignado en fecha 18 de mayo de 2018, la ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ, debidamente asistida por el abogado JAKO BLANCO FAJARDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 285.061, procedió a contestar la demanda intentada en su contra; aduciendo para ello lo siguiente: 1. Que niega, y rechaza en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora por ser inciertos e inverosímiles. 2. Que es cierto que celebró un contrato de arrendamiento en fecha 7 de mayo de 2004, sobre el inmueble ubicado en Colinas de Carrizal, sector Araguaney, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. 3. Que en fecha 12 de julio de 2010, se trasladó a la Policía Municipal del Municipio Carrizal a los fines de realizar denuncia formal por los atropellos por parte de la poseedora legitima de la propiedad quien –según su decir- una semana antes de la denuncia intentaron desalojarla de manera arbitraria con amenaza, improperios, insultos, ofensas sin ninguna orden judicial. 4. Que se citó a la parte actora en la Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Carrizal para así establecer el tiempo de desocupación del inmueble evitando un desalojo arbitrario. 5. Que la demandante no realizó las diligencias pertinentes para restablecer los servicios de agua potable, y luz eléctrica de la vivienda los cuales hasta la presente fecha se encuentran en el mismo estado. 6. Que en ningún momento fue necesario realizar algún tipo de reparación del inmueble por cuanto se trataba de una propiedad en construcción siendo responsable la arrendadora de las reparaciones mayores pertinentes que diera lugar, asimismo por tratarse de una zona boscosa de abundante humedad. 7. Que al momento de que realizaron la inspección se encontraba presente su hija de nombre Ana Dolores GandicaFernandez, quien –según su decir- se encontraba de visita en la propiedad y atendió el llamado y una vez que le informaron que se trataba de una inspección le comunicó no tener autorización de la arrendataria para mostrar el inmueble y asimismo alegó que la actora no se presentó mas en el inmueble. 8. Que –según su decir- los daños de los medidores de agua potable y energía eléctrica siendo dichos servicios de primeras necesidades fueron ocasionados por la parte actora y sin ningún reembolso. 9. Que una vez ocurrido los hechos antes mencionados en fecha 16 de septiembre –según su decir- fue demandada por la parte actora por resolución de contrato de arrendamiento siendo suspendida por el mandato del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. 10. Que las notificaciones del procedimiento realizado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y la providencia administrativa de fecha 19 de octubre de 2016 no obtuvo conocimiento cuanto a su decir las boletas estaban publicadas en periódico de la prensa nacional y no local. 11. Que en los meses de julio y agosto de 2017, se trasladó al referido organismo a realizar diligencia pertinente a la verificación del procedimiento administrativo, pero que –según su decir- le informaron que no reposaba expediente. 12. Que a partir del mes de agosto de 2010, consignó ante el Juzgado del Municipio Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial depósitos bancarios a favor de la ciudadana CELIA FERRER GALBAN DE THEIS, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) correspondiente a la consignación arrendaticia signado con el Nº 1470-10 y que dichos depósitos fueron realizados hasta el mes de julio de 2012 y suspendidos por el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. 13. Que a partir de dicha fecha le notificó a la parte actora que los depósitos los realizaría directamente en su cuenta personal hasta la presente, en razón de que en ningún momento ha tenido deudas con el demandante. 14. Que el total de los recibos de depósito del pago del canon de arrendamiento desde el año 2010, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y agosto de 2018, enero, febrero, marzo, abril y mayo asciende a 87 a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) dando un total de treinta y cuatro mil ochocientos (Bs, 34.800,00) y que los mismos fueron cancelados a la ciudadana CELIA GALBAN. 15. Que la parte actora pretende hacer ver un hecho que no es, simulando la existencia de un incumplimiento que no existe. 16. Por los hechos narrados, indicó que la presente pretensión tiene verdadero asidero jurídico que hace factible la anulación absoluta por la simulación esgrimida por la parte actora. IV PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. PARTE DEMANDANTE: Conjuntamente con el escrito libelar y su posterior reforma, la parte actora promovió las siguientes documentales: Primero.- (Folios 5-27, I pieza del expediente) marcado con la letra “B”, en original, INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Juzgado del Municipio Carrizal dela Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de agosto de 2010, en el inmueble ubicado en la parcela U-18, calle Araguaney, sector Araguaney, urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, previa solicitud de la ciudadana CELIA LUISA FERRER DE THEIS, a través de la cual se dejó constancia de lo siguiente: “(…) Presentes también la ciudadana Ana Gandica quien manifestó ser hija de la ciudadana Eugenia Gandica y manifestó que no se encontraba presente en el lugar y que su cédula de identidad es ele Nro. 12.160.054. Asimismo, nos indicó que por no estar presente la ciudadana EUGENIA GANDICA, no podía darnos acceso al inmueble. Seguidamente el tribunal deja constancia de los particulares de la siguiente manera: AL PRIMER PARTICULAR: El tribunal hace constar que la casa objeto de la presente inspección judicial, en su parte externa, se observó desde la calle y a través de la reja, que la misma se encuentra pintada de color blanco,cuya pintura se observa en regular estado de conservación, así como las instalaciones de madera de las ventanas, del techo machimbrado y las puertas de acceso. En cuanto a las rejas se observan pintadas de color verde y en regular estado de conservación y el muro perimetral se observo (sic) pintado de color blanco y en regular estado de conservación. AL SEGUNDO PARTICULAR: el tribunal hace constar que el presente particular no puede ser evacuado debido a que no se permitió el acceso al inmueble por parte de la ciudadana ANA GARCIA(…)”. Precisado lo anterior, quien aquí decide verifica que aun cuando la inspección bajo análisis fue practicada antes del inicio del presente proceso, lo cual impidió el control de la contraparte con respecto a su evacuación, la misma comporta un instrumento público, por cuanto fue autorizada por un funcionario con competencia para dar fe pública de circunstancias, hechos y declaraciones (Ver. Sentencia de la Sala Constitucional del TSJ, No. 0348, de fecha 11/05/2018, expediente No. 15-1208); en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio a la documental bajo análisis conforme al artículo 1.357 del Código Civil, ello como demostrativo de que el inmueble objeto de la presente controversia, para el momento de la inspección practicada, en su parte externa, se encuentra pintada de color blanco, cuya pintura se observó en regular estado de conservación, así como las instalaciones de madera de las ventanas, del techo machimbrado y las puertas de acceso; asimismo, en cuanto a las rejas se observaron pintadas de color verde y en regular estado de conservación y el muro perimetral se observó pintado de color blanco y en regular estado de conservación.- Así se establece Segundo.- (Folios 28-38, I pieza del expediente) marcado con la letra “C”, en original NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de mayo de 2009, previa solicitud del ciudadano GREGORIO THEIS LUGO, dirigida a la ciudadana EUGENIA DE GANDICA y/o al ciudadano JOSÉ ANTONIO GANDICA, a los fines de participarle lo siguiente: “(…) PRIMERO: Se le ofrece en venta la Casa-Quinta (sic) y la parcela sobre ella construida. SEGUNDO: Que llegada la oportunidad de la fecha de vencimiento del contrato el mismo no será renovado. TERCERO: Que a partir de la presente notificación ustedes deben hacer los pagos mensuales en cheque de gerencia a nombre de mi cónyuge Celia Ferrer de Theis y en la siguiente dirección primera transversal con callejón Blacaman, quinta Mayot, Municipio Libertador. CUARTO: Que el inmueble solo puede ser ocupado exclusivamente por los arrendatarios. QUINTO: Que el precio de la venta es por cantidad de Bs. Un millón ochocientos bolívares fuertes y que deben ser cancelados estrictamente de contado”. Presentes en el acto el solicitante. Seguidamente, se constituyó el tribunal en el lugar indicado y fuimos atendidos por una ciudadana quien dijo ser y llamarse EUGENIA DE GANDICA (…) a quien el tribunal impuso de su misión e hizo entrega de la copia de la solicitud (…)”. Ahora bien, vista que la presente notificación no fue tachada por la contraparte, es por lo que esta alzada le otorga pleno valor probatorio a la referida documental de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de que en fecha 13 de mayo de 2009, la ciudadana EUGENIA DE GANDICA (parte demandada) fue notificada de la oferta de venta del inmueble objeto de la presente controversia, así como de la no renovación del contrato de arrendamiento una vez vencido.- Así se establece. Tercero.- (Folios 42-45, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en copia certificada CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 7 de mayo de 2004, entre la ciudadana CELIA FERRER GALBÁN DE THEIS, en su carácter de “LA ARRENDADORA” y la ciudadana EUGENIA DE GANDICA, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, en los siguientes términos: “(…) PRIMERA: ”LA ARRENDADORA” da en calidad de arrendamiento a “LA ARRENDATARIA”, un (1) inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una Casa (sic) Quinta (sic) en proceso de construcción final, ubicado en el Sector (sic) Araguaney –Pan de Azúcar-Municipio Guaicaipuro del Estado(sic) Miranda, el cual en lo sucesivo se denominara EL INMUEBLE(…) TERCERA: El canon mensual de arrendamiento es la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (sic)(Bs. 400,000,00) mensuales, que “LA ARRENDATARIA” se obliga a cancelar puntualmente por mensualidades anticipadas, en dinero efectivo, en la residencia de “LA ARRENDADORA”, cuya dirección declara conocer, dentro los cinco (5) primeros días de cada mes, y en caso de mora las cantidades adeudadas devengaran un interés a la rata del uno (1%) por ciento mensual(…) CUARTA:El lapso que las partes contratantes han convenido para la duración del presente contrato arrendaticio, es de cuatro (4) meses a partir del 7 mayo de 2004, hasta el 7 de septiembre de 2004. Entendiéndose prorrogado por periodos iguales y sucesivos, siempre y cuando cualesquiera de las partes contratantes no diere aviso notificación por escrito a la otra, con treinta (30) días de antelación, por lo menos, expresando su voluntad de dar por resultado este contrato al vencimiento del primer término o de cualesquiera de sus prorrogas. Las partes quedan entendidas que las prorrogas sucesivas no convierten el contrato a tiempo indeterminado(…) QUINTA: Serán por la exclusiva cuenta de “LA ARRENDATARIA” todo lo relativo al servicio de fluido y fuerza eléctrica, gas, teléfono, agua y aseo urbano domiciliario. “LA ARRENDADORA” no asume ninguna responsabilidad por las deficiencias y/o faltas de los precitados servicios. “LA ARRENDATARIA” se obliga a presentar las solvencias respectivas, cuando así le sea exigido(…) OCTAVA:Serán del exclusivo cargo de “LA ARRENDATARIA”, todas las reparaciones menores que amerite EL INMUEBLE durante la vigencia de este contrato. Así como también serán de cargo todas aquellas otras reparaciones ordenadas por el Ministerio de Sanidad y Asistencia Social, o cualquier otra autoridad Nacional, Estatal o Municipal y que “LA ARRENDATARIA” no ponga en conocimiento de “LA ARRENDADORA” haciéndose responsable “LA ARRENDATARIA” en caso contrario, de las sanciones que fueren impuestas por su inejecución. NOVENA: “LA ARRENDATARIA” queda obligada a poner en conocimiento de “LA ARRENDADORA”, por escrito, con la mayor urgencia del caso cualquier novedad dañosa o indicio de que pueda ser necesaria alguna reparación mayor en EL INMUEBLE y de no hacerlo será responsable de los perjuicios que ocasione su negligencia(…) DÉCIMA PRIMERA:“LA ARRENDATARIA” declara conocer EL INMUEBLE que recibe en alquiler por haberlo examinado y comprobado que se halla en buen estado de conservación, no obstante estar en la fase final de los remates de construcción, sirviendo como único medio de prueba de este hecho el presente documento, sin que pueda admitirse prueba en contrario (…) DÉCIMA OCTAVA: El incumplimiento de una cualesquiera de las obligaciones que por Ley (sic) o en virtud de este Contrato (sic) asume “LA ARRENDATARIA” dará derecho a “LA ARRENDADORA” a dar por resuelto el contrato de pleno derecho mediante declaración de incumplimiento y a exigir la inmediata desocupación de EL INMUEBLE, e intentar las acciones legales, civiles y penales a que hubiere lugar y “LA ARRENDATARIA” quedará obligada al pago íntegro de las pensiones de arrendamiento correspondiente al plazo que en el momento de la recepción de EL INMUEBLE estuviere en curso y las que falten hasta el vencimiento del término del contrato (…)”. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio, ello como demostrativo de la relación arrendaticia que ha unido a las partes intervinientes en el presente proceso sobre una vivienda constituida por una casa quinta en proceso de construcción final, ubicado en el sector Araguaney –Pan de azúcar-Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda desde el 7 de mayo de 2004, fijándose como canon de arrendamiento la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), para ser pagados los primeros cinco días de cada mes por mensualidades anticipadas, previéndose que en caso de incumplimiento de cualesquiera de las clausulas daría a la arrendadora a dar por resuelto el contrato.- Así se establece. Cuarto.- (Folios 75-267, I pieza del expediente) en copia certificada ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS cursantes en el expediente No. S-13047/11-6 según nomenclatura de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), correspondiente al procedimiento administrativo previo a la demanda judicial iniciado por la ciudadana CELIA LUISA FERRER DE THEIS contra la ciudadana EUGENIA MARÍA FERNÁNDEZ DE GANDICA, en el cual RESOLUCIÓN No. MC-001427, expedida por el aludido órgano en fecha 10 de octubre de 2016, de cuyo contenido se desprende textualmente lo siguiente: “(…)PRIMERO: Se insta a la ciudadana CELIA LUISA FERRER DE THEIS (…) a no ejercer ninguna acción arbitraria y al margen de la Ley, para conseguir el desalojo de la Vivienda (sic) que le alquiló ala ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ DE GANDICA (…) ya que de hacerlo pudiera incurrir en el incumplimiento de normas legales y sublegales establecidas en nuestro ordenamiento jurídicos en consecuencia sería objeto de las sanciones a que hubiere lugar. SEGUNDO: En virtud que las gestiones realizadas durante la Audiencia Conciliatoria celebrada el día 10 DE OCTUBRE DE 2016, entre la ciudadana CELIA LUISA FERRER DE THEIS, (…)por una parte y, por la otra la ciudadana EUGENIA MARIA COROMOTO FERNANDEZ DE GANDICA (…) en su condición de arrendataria quien asistió y estuvo asistida por la abogada ELSY MORENO, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 195.255, Defensora Pública con Competencia en Materia Civil, Administrativa, Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, fueron infructuosas la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas HABILITA LA VIA JUDICIAL , a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competentes para tal fin (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la ciudadana CELIA LUISA FERRER DE THEIS (parte demandante) cumplió con el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, quedando habilitada para acudir a la vía judicial en virtud de que las gestiones realizadas durante la audiencia conciliatoria fueron infructuosas.- Así se establece. Quinto.- (Folios 268-280, I pieza del expediente) en original, INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL signado con el No. 1564-209, practicada por el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de junio de 2009, previa solicitud del ciudadano GREGORIO THEIS LUGO, en el inmueble constituido por una casa quinta ubicada en la urbanización Araguaney del Municipio Carrizal, a través de la cual se dejó constancia de los siguientes particulares: “(…)Al Primer (sic) Particular(sic): El tribunal hace constar que la pintura del área de la sala se encuentra en buen estado de conservación. Al Segundo(sic) Particular(sic): El tribunal hace constar que se observaron cuatro baños en el inmueble objeto de la presente inspección, los cuales se encuentran en regular estado de conservación, evidenciándose en el baño ubicado en el área de las habitaciones una filtración en una de sus paredes. Al Tercer (sic) Particular(sic):El tribunal hace constar que la pintura de las paredes de las habitaciones se observa en regular estado de conservación. Al Cuarto (sic) Particular(sic): El tribunal hace constar que los pisos y paredes de las habitaciones se encuentran en buen estado de conservación. Al Quinto (sic) Particular(sic): El tribunal hace constar que los techos de la cocina y habitaciones se encuentran en buen estado de conservación y en el techo de la sala se observo(sic) una mancha negruzca. Al Sexto (sic) Particular(sic): El tribunal hace constar que la pintura de la cocina se encuentra en regular estado de conservación. Al Séptimo (sic) Particular(sic): El tribunal hace constar que el tanque subterráneo se encuentra cerrado con una plancha de madera y el tribunal no tuvo acceso a su interior. Al Octavo (sic) Particular(sic): El tribunal hace constar que las ventanas y puertas de madera se evidencian en regular estado de conservación. Al Noveno (sic) Particular(sic): El tribunal hace constar que el ventanal grande que da iluminación a la sala se observa que una de sus láminas se encuentran astillada. Al Decimo (sic) Particular(sic): El tribunal hace constar que el lavandero del inmueble se encuentra en regular estado de conservación. Al Décimo (sic) Primer (sic) Particular(sic): El tribunal hace constar que en el interior del inmueble se observaron dos (02) perros (…)”. Precisado lo anterior, quien aquí decide verifica que aun cuando la inspección bajo análisis fue practicada antes del inicio del presente proceso, lo cual impidió el control de la contraparte con respecto a su evacuación, la misma comporta un instrumento público, por cuanto fue autorizada por un funcionario con competencia para dar fe pública de circunstancias, hechos y declaraciones (Ver. Sentencia de la Sala Constitucional del TSJ, No. 0348, de fecha 11/05/2018, expediente No. 15-1208); en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio a la documental bajo análisis conforme al artículo 1.357 del Código Civil, ello como demostrativo de que el inmueble objeto de la presente controversia, para el momento de la inspección practicada, se encontraba en regular estado de conservación.- Así se establece. Sexto.-(Folio 281-293, I pieza del expediente) en copia fotostática, CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE SUCESIONES expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) en fecha 24 de octubre de 2017, signado con el número de expediente 100349, correspondiente al causante GREGORIO JOSÉ THEIS LUGO, del cual se desprende que el prenombrado al fallecer dejó como herederos a los ciudadanos CELIA LUISA FERRER DE THEIS, LARIZA MARIA THEIS FERRER y GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, formando parte de su activo hereditario –entre otros-, el cincuenta por ciento (50%) de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida distinguida con la letra y número U-Diez y ocho (Nº U-18). Ahora bien, en vista que el contenido del documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de que el cincuenta por ciento (50%) del inmueble objeto de la presente controversia, es propiedad de los ciudadanos CELIA LUISA FERRER DE THEIS, LARIZA MARIA THEIS FERRER y GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, por herencia del causante GREGORIO JOSÉ THEIS LUGO.-Así se establece. Abierta la causa a pruebas, se evidencia que la parte demandante ratificó los instrumentos probatorios que fueron consignados juntos con el libelo y la reforma de la demanda, a saber: a) Contrato de arrendamiento; b) Título de únicos y universales herederos; c) Certificado de solvencia sucesoral; d) Expediente administrativo ante la SuperintendenciaNacional de Arrendamientos de Viviendas; y e) Inspección extrajudicial No. 1527-09;ahora bien, en vista que la promoción de las documentales en cuestión operaba sin necesidad, pues las mismas fueron consignadas junto al libelo y su posterior reforma ya valoradas oportunamente por este tribunal, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones precedentemente emitidas y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. Único.- (Folio 456, I pieza del expediente) en original, CARTA DE RESIDENCIA expedida por el Condominio Residencias San Remo, a favor del ciudadano GREGORIO THEIS FERRER, en fecha 26 de marzo de 2018, mediante la cual hace constar que el prenombrado reside en el edificio Residencias San Remo,piso 17, apartamento PH, desde aproximadamente cincuenta (50) años, y quedurante ese tiempo ha demostrado ser una persona educada, respetuosa, seria y responsable. Ahora bien, en vista que el referido instrumento privado emana de un tercero ajeno al presente proceso, por lo que debió ser ratificado a través de la prueba testimonial de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; consecuentemente, ante falta de la referida ratificación, y en virtud que este órgano jurisdiccional no puede comprobar de otra manera la autenticidad del instrumento en cuestión ni la veracidad de su contenido, debe quien aquí suscribe desecharlo del presente proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. .-INSPECCIÓN JUDICIAL: La parte actora promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; así las cosas, se observa que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 26 de junio de 2018, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación. Posteriormente, en fecha 17 de julio de 2015, se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: “Urbanización Colinas de Carrizal, sector Araguaney, calle Araguaney, parcela U-18, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda”; en la cual mediante el acta de inspección levantada (inserta al folio 7-8, II pieza), dejó constancia de los siguientes particulares: “(…) PRIMERO: Se deja constancia el inmueble objeto de juicio está ubicado en la siguiente dirección: Urbanización Colinas de Carrizal, Sector (sic) Araguaney, calle Araguaney, parcela U-18, jurisdicción del municipio carrizal (sic) del estado Bolivariano de Miranda. SEGUNDO: Este Juzgado deja constancia de haber sido atendido en la casa-quinta, por una ciudadana que dijo ser y llamarse Eugenia María Coromoto Fernández de Gandica, titular de la cédula de identidad Nº V-3.989.581 y Ana Dolores Gandica Fernández, titular de la cédula de identidad Nº V-12.160.054, y tres menores de edad, cuyas edades oscilan entre 17, 16 y 8 años de edad (identidad omitida) la primera en su carácter de arrendataria y la segunda hija de la prenombrada y madre de las menores, quienes en su conjunto señalaron ocupar el inmueble. TERCERO: Se deja constancia que el portón de entrada al patio o jardín del inmueble, se encuentra en regular estado de mantenimiento ya que se abre de manera manual y no posee cerradura, se observo(sic) en los rieles de la parte superior oxido y deterioro en la pintura. CUARTO: El Tribunal deja constancia, que las paredes del exterior del inmueble se encuentra en mal estado, de pintura así como levantamiento de friso en algunas partes de las paredes, se evidencia fuerte signo de humedad y limo verdoso en la parte inferior de todas las paredes de la parte exterior del inmueble. QUINTO: Se deja constancia de que el inmueble consta de cuatro (4) habitaciones, presentando humedad en la habitación principal y friso deteriorado, presentan regular estado de pintura, puertas en mal estado, piso en reglar estado, techo de machihembrado, en condición de deterioro por humedad. SEXTO: EL Tribunal deja constancia que el inmueble posee cuatro (4) baños, de los cuales solo hay dos en uso, uno (1) está destinado a guardar trastes viejos, el baño de la habitación principal presenta humedad, friso deteriorado, cerámica en mal estado, techo en regular estado, y lavamanos poceta y ducha en mal estado de mantenimiento, en cuanto al friso, poceta, lavamanos y ducha. SÉPTIMO: Se deja constancia, que en el área de la cocina, no existe cocina empotrada ni gabinetes, (1) fregado improvisado, puntos de electricidad en deterioro, piso y paredes en regular estado, pintura en mal estado. OCTAVO: EL Tribunal deja constancia que el estado general en la parte exterior del inmueble, presenta fuerte humedad y deterioro en el friso, pintura y techo, así como signos de óxido en las rejas de hierro de las ventanas, igualmente en el portón de entrada. Asimismo, en la parte interior del inmueble se observa humedad, deterioro en los puntos de electricidad, tomas de agua y electricidad, así como signos de humedad en general (…)”. En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente: Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”. Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa: Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”. Ahora bien, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la promovente en su escrito de promoción de pruebas; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa de que el inmueble objeto del presente juicio, se encuentra en regular estado de conservación, dejándose constancia de la existencia de óxido en la parte superior del portón de entrada al patio o jardín del inmueble y deterioro en la pintura, las paredes del exterior se encuentra en mal estado, de pintura así como levantamiento de friso en algunas partes, se evidenció fuerte signo de humedad y limo verdoso en la parte inferior de todas las paredes de la parte exterior del inmueble; se dejó constancia de que el inmueble consta de cuatro (4) habitaciones, presentando humedad en la habitación principal y friso deteriorado, presentan regular estado de pintura, puertas en mal estado, piso en regular estado, techo de machihembrado en condición de deterioro por humedad; asimismo, se hizo constar que el inmueble posee cuatro (4) baños, de los cuales solo hay dos en uso, uno (1) está destinado a guardar trastes viejos, el baño de la habitación principal presenta humedad, friso deteriorado, cerámica en mal estado, techo en regular estado, y lavamanos, inodoro y ducha en mal estado de mantenimiento; aunado a ello, se hizo constar que en el área de la cocina, no existe cocina empotrada ni gabinetes, (1) fregadero improvisado, puntos de electricidad en deterioro, piso y paredes en regular estado y pintura en mal estado.- Así se establece. .-PRUEBA TESTIMONIAL: Se evidencia que la parte demandante promovió como testigos a los ciudadanos MANUEL ALBERTO TALLEZ LÓPEZ, KAROLINA DE LOS ÁNGELES SILVA SOLANO y EDILBERTO ANTONIO ESCALONA CHIRINOS, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V- 20.027.142, V- 20.219.356 y V-16.440.276, respectivamente. Ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que los testigos declararan sobre el conocimiento que poseen con respecto a la situación aquí controvertida, es por lo que esta sentenciadora pasa de seguida a valorar las declaraciones rendidas por los prenombrados (inserto a los folios 17-18, II pieza), ello en los siguientes términos: *En fecha 27 de julio de 2018, siendo la oportunidad fijada por el tribunal para que tuviera lugar el acto de declaración de la ciudadana KAROLINA DE LOS ÁNGELES SILVA SOLANO , éste una vez identificada y debidamente juramentada, pasa a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: “(…) PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo, si conoce de vista trato y comunicación a los ciudadanos CELIA LUISA FERRER DE TEHEIS CLARISA THEIS Y GREGORIO WLADIMIR THEIS.? CONTESTÓ: “Si conozco de vista, trato a la familia THEIS. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, si tiene conocimiento que el ciudadano GREGORIO WLADIMIR FERRER THEIS, habita con u (sic) grupo familiar, en la casa de su madre, ubicada en la Avenida (sic) principal de Los Ruices Edificio (sic) san (sic) Remo, piso 17, P-H. CONTESTÓ: Si tengo conocimiento que el señor GREGORIO, vive en la casa de su mama en los Ruices. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento, si el ciudadano GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, tiene otra vivienda donde habitar. CONTESTÓ: No tengo conocimiento que tenga otra vivienda, siempre lo he visto en Los Ruices. Cesaron las preguntas (…)”. *En fecha 27 de julio de 2018, siendo la oportunidad fijada por el tribunal para que tuviera lugar el acto de declaración del ciudadano EDILBERTO ANTONIO ESCALONA CHIRINOS,éste una vez identificado y debidamente juramentado, pasó a ser interrogado por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: “(…)PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos CELIA LUISA FERRER DE THEIS, CLARISA THEIS, y GREGORIO WLADIMIR THEIS. CONTESTÓ: Si, lo conozco. Desde hace 08 años. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si tiene conocimiento que el ciudadano GREGORIO WLADIMIR FERRER THEIS, habita con u(sic)grupo familiar, en la casa desu madre, ubicada en la Avenida (sic) principal de Los Ruices Edificio, San Remo, Piso (sic) 17,P-H. CONTESTÓ:”Si tengo conocimiento. Ya que vive con sus niños allí. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si tiene conocimiento, si el ciudadano GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, tiene otra vivienda donde habitar. CONTESTÓ: No, no tengo conocimiento. Cesaron las preguntas (…)”. Vistas las deposiciones de los testigos promovidos por la parte demandada, antes parafraseadas, es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente: Artículo 507.- “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”. Artículo 508.- “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”. Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Así mismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad. De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos. Para concluir, tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes; quien aquí decide considera que las deposiciones rendidas por los ciudadanos KAROLINA DE LOS ÁNGELES SILVA SOLANO y EDILBERTO ANTONIO ESCALONA CHIRINOS, son serias y convincentes, motivo por el cual se aprecian conforme a la sana crítica y se tienen como demostrativas de que el ciudadano GREGORIO WLADIMIR THEIS, coproprietario del inmueble objeto de la presente controversia, vive en Los Ruices en casa de su madre con su grupo familiar.- Así se precisa. Con respecto al testigo MANUEL ALBERTO TELLEZ LÓPEZ, quien aquí suscribe partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, observa que fijada la oportunidad para que el prenombrado rindiera su respectiva declaración, el mismo no compareció y en efecto, el acto fue declarado DESIERTO; así las cosas, en vista que la testimonial en cuestión no fue evacuada, este tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Por su parte, la demandada en la oportunidad para contestar la demanda, trajo a los autos las siguientes documentales: Primero.- (Folio 311, I pieza del expediente) en formato impreso, tres (3)REPRODUCCIONES FOTOGRÁFICAS presuntamente de la parte externa del inmueble objeto de la controversia, y la imagen de algunas personas cerca de un cajetín de electricidad. Ahora bien, en vista que las instrumentales en cuestión fueron impugnadas por la parte demandada, aunado a que al consignarse este tipo de probanzas debe el promovente proporcionar al Juez aquellos medios capaces de demostrar la autenticidad de la prueba e incluso, señalar los datos de identificación de la cámara fotográfica utilizada para capturar las imágenes, el rollo fotográfico revelado y sus negativos (en caso de cámaras digitales la correspondiente tarjeta de memoria), así como la identificación del fotógrafo que tomó las impresiones, indicar la fecha en que fueron tomadas las mismas y promover conjuntamente los testigos para que declaren sobre la circunstancias de hecho que rodearon la toma de éstas, y en virtud que en el caso de marras no se cumplieron con tales requisitos; consecuentemente, quien aquí suscribe debe desechar las fotografías en cuestión del presente proceso y no les confiere ningún valor probatorio, pues no puede comprobar la autenticidad de las fotografías, su autoría o determinar la identidad de las personas fotografiadas o las fechas en que se tomaron las mismas.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 312, I pieza del expediente) en copia fotostática, ACTA POLICIAL levantada por la Dirección General de Policía del Municipio Carrizal en fecha 12 junio de 2010, en ocasión a un presunto desalojo que se estaba llevando a cabo en la casa No. 1, ubicado en la urbanización Colinas de Carrizal, sector Araguaney, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, en vista que la instrumental en cuestión fue impugnada por la parte demandada, evidenciándose quela parte demandada no promovió su original posteriormente, ni una copia certificada expedida con anterioridad a los fines de hacer valer el documento en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que se desecha del presente juicio y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. Tercero.- (Al vuelto del folio 313, I pieza del expediente) en copia fotostática, MISIVA suscrita por la ciudadana EUGENIA DE GANDICA dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas en fecha 13 de septiembre de 2012, mediante la cual solicita ayuda para realizar el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de agosto y septiembre de la vivienda que habita. Ahora bien, en vista que la instrumental en cuestión fue impugnada por la parte demandada, aunado a que la misma corresponde a un instrumento privado que emana de la parte promovente, es por lo que esta alzada desecha la probanza bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. Cuarto.- (Folios 314-316, I pieza del expediente) en copia fotostática, tres (3)MISIVAS suscritas por la abogada OFELIA CHAVARRIA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana EUGENIA DE GANDICA, dirigidas al Tribunal del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda de fechas 7 de octubre y 16 de septiembre del año 2010, y 3 de abril de 2012, por concepto de consignación arrendaticia correspondientes a los meses de octubre y septiembre del año 2010, y abril del año 2012, a favor de la ciudadana CELIA FERRER GALBAN DE THEIS. Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, quien aquí decide observa que las mismas corresponden a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; esta alzada desecha las probanzas bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. Quinto.- (Folios 317-334, I pieza del expediente) en copia fotostática, dieciocho (18) CONSTANCIAS expedidas por el Juzgado del Municipio de Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en el expediente No. 1470-10, correspondientes a las consignaciones arrendaticias que hiciere la ciudadana EUGENIA DE GANDICA a favor de la ciudadana CELIA FERRER GALBAN DE THEIS, por el arrendamiento del inmueble constituido por una casa identificada con el No. 1, ubicada en el sector Araguaney de la urbanización Colinas de Carrizal, Municipio de Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, correspondientes a los meses de septiembre, noviembre y diciembre del año 2010, enero, febrero, marzo, mayo a diciembre del año 2011, y enero a junio del año 2012, por la suma de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) cada uno. Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, quien aquí decide observa que las mismas van dirigidas a demostrar el pago del canon de arrendamiento convenido correspondiente a meses no demandados como insolutos en la reforma libelar; por consiguiente, esta alzada desecha las probanzas bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno por impertinentes.- Así se precisa. Sexto.- (Folios 335-337, I pieza del expediente) en copia fotostática, siete (7) COMPROBANTES DE DEPÓSITOS BANCARIOS realizados en la cuenta corriente del Banco BANESCO, a nombre del ciudadano GREGORIO THEIS, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) cada uno, realizadas por la ciudadana EUGENIA DE GANDICA, en fechas 30 de abril de 2010, 31 de marzo de 2010, 1 de febrero de 2012, 30 de junio de 2010 y 01 de junio de 2010. Ahora bien, aun y cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, se observa que las mismas debieron ser promovidas mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; aunado a ello, quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia, por cuanto las mismas corresponden a depósitos realizadas por la parte demandada en meses anteriores a los demandados como insolutos; consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. Séptimo.- (Folios 338-343, I pieza del expediente) en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 7 de mayo de 2004, entre la ciudadana CELIA FERRER GALBÁN DE THEIS, en su carácter de “LA ARRENDADORA” y la ciudadana EUGENIA DE GANDICA, en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, por un (1) inmueble constituido por una casa quinta en proceso de construcción final, ubicado en el sector Araguaney –Pan de Azúcar-Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa. Octavo.- (Folios 344-366, I pieza del expediente) en copia fotostática, cinco (5) COMPROBANTES DE DEPÓSITOS BANCARIOS realizados en la cuenta del Banco BANFOANDES, a nombre del Juzgado del Municipio Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial, durante el año 2010; en copia fotostática, diecinueve (19) COMPROBANTES DEDEPÓSITOS BANCARIOS realizados en la cuenta del Banco BICENTENARIO, a nombre del Juzgado del Municipio Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial, desde el mes de febrero del año 2011, hasta el mes de junio del año 2012. Ahora bien, aun y cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, se observa que las mismas debieron ser promovidas mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; aunado a ello, quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia, por cuanto las mismas corresponden a depósitos realizadas en meses anteriores a los demandados como insolutos; consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. Noveno.- (Folios 367-386, I pieza del expediente) en copia fotostática, cincuenta y dos (52) COMPROBANTES DE DEPÓSITOS BANCARIOS realizados en la cuenta del Banco BICENTENARIO, a nombre de la ciudadana CELIA FERRER THEIS, por la suma de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) cada uno, en las siguientes fechas: 26/11/2012, 10/12/2012, 07/01/2013, 07/02/2013, 07/03/2013, 10/04/2013, 09/05/2013, 07/06/2013, 04/07/2013, 07/08/2013, 06/09/2013, 11/10/2013, 14/11/2013, 13/12/2013, 07/01/2014, 06/02/2014, 10/03/2014, 08/04/2014, 12/05/2014, 11/06/2014, 08/07/2014, 07/08/2014, 08/09/2014, 06/11/2014, 08/01/2015, 09/02/2015, 10/03/2015, 06/04/2015, 15/06/2015, 13/07/2015, 11/08/2015, 10/09/2015, 11/11/2015, 10/12/2015, 02/02/2016, 20/04/2016, 17/05/2016, 28/07/2016, 06/09/2016, 14/10/2016, 24/11/2016, 30/12/2016, 08/02/2017, 10/04/2017, 08/05/2017, 22/06/2017, 30/08/2017, 07/05/2018 y 02/03/2018. Ahora bien, aun y cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, se observa que las mismas debieron ser promovidas mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. Décima.- (Folio 387, I pieza del expediente) en formato impreso, CONSTANCIA DE GESTIÓN DEL CLIENTE emitida por la Electricidad de Caracas, C.A., en fecha 3 de junio de 2010, a nombre de la ciudadana EUGENIA MARÍA FERNÁNDEZ DE GANDICA. Ahora bien, aun y cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, se observa que la misma nada aporta para la resolución de la presente controversia, consecuentemente, quien aquí suscribe la desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece. Décima primero.- (Folio 388, I pieza del expediente) en copia fotostática, COMUNICACIÓN Nº PMC/235/2010, emitida por la Dirección General de Policía del Municipio Carrizal en fecha 14 de junio de 2010, dirigido al Síndico Procurador de la Alcaldía del Municipio Carrizal, a los fines de remitirle comisión referente a los ciudadanos EUGENIA MARÍA FERNÁNDEZ DE GANDICA, CELIA FERRERA GALBAN DE THEIS, MARÍA LARIZA THEIS FERRER y GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER. Ahora bien, analizado el contenido de la documental en cuestión tenemos que la misma se aparta del thema probandum, por consiguiente, quien aquí decide la desecha por impertinente y no le concede valor probatorio.- Así se precisa. IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA. Mediante decisión proferida en fecha 13 de agosto de 2018, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO intentada por la ciudadana CELIA LUISA FERRER DE THEIS, en nombre y representación de la SUCESIÓN THEIS contra la ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ DE GANDICA; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación: “(…) En cuanto al mérito del presente asunto, este tribunal observa que la existencia de la relación contractual, como ya se dijo, no es un hecho controvertido. Por lo tanto la acción de desalojo se circunscribe a determinar si la pretensión de la demandante basada en las causales del artículo 91 de la norma que rige la materia, son procedentes en derecho. (…omisiss…) En cuanto a la causal referida del deterioro del inmueble, la demanda señala que el mismo se trata de un inmueble en construcción señalado que las reparaciones mayores corren por cuenta de la parte actora arrendadora, sin embargo no trajo a los autos, prueba alguna que sustentara sus dichos, como tampoco sustento la causal referida al estado de necesidad de unos de los coherederos, aunado a que no asistió a la audiencia de mediación. En cuanto los hecho controvertidos referidos a las causales 2 y 4 del artículos 91 de la ley de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que se analiza, la legislación venezolana ha establecido, que para la procedencia de la acción con fundamento en la necesidad de ocupación a que se refiere la causal 2, in comento, deben ocurrir ciertos requisitos. (…omisiss…) En el presente caso la copropietaria Celia Luisa Ferrer de Theis alega la necesidad de unos de los copropietarios de ocupar el inmueble arrendado, con base a que el ciudadano GREGORIO VLADIMIR THEIS FERRER, quien es su hijo habita con su grupo familiar en su casa y tiene necesidad de ocupar inmueble (….) Igualmente quien juzga observa que existen suficientes elementos en cuanto a que el co-propietario del cual se alega el estado de necesidad, es acreedor de tal situación de hechos ya que los testigos KAROLINA DE LOS ANGELES SILVA SOLANO y EDILBERTO ANTONIO ESCALONA CHIRINOS, fueron contestes al firmar que el ciudadano GREGORIO VLADIMIR THEIS no posee vivienda pues tal como lo indicaron en sus deposiciones, este vive arrimado con su grupo familiar en casa de su madre, siendo dicho testimonio valorado por este Tribunal conforme a derecho. Respecto al deterioro del inmueble, de las pruebas aportadas por la actora, específicamente de la inspección judicial practicada por este Juzgado, del cual se evidencia el estado de deterioro del inmueble demarras, y en virtud que dicha prueba no fue impugnada en el decurso del proceso, el tribunal le otorga valor probatorio conforme a los articulo 1359 y 1360 del Código Civil. Así se declara. En consecuencia, esta Juzgadora, llega a la convicción de que la falta de pago la necesidad alegada por la parte actora y el deterioro del inmueble, son procedentes en derecho, por cuanto considera que se encuentran llenos los presupuesto de ley establecidos en los numerales 1,2 y 4 del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para la procedencia del desalojo del inmueble objeto de juicio. Y así quedara (sic) establecido en el dispositivo de este fallo. III DISPOSITIVO En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad (sic) de la Ley (sic), declara: PRIMERO: CON LUGAR, la pretensión de Desalojo (sic) propuesta por la ciudadana CELIA LUISA FERRER DE THEIS, en nombre y representación de la sucesión Theis, contra la ciudadana EUGENIA COROMOTO FERNANDEZ DE GANDICA, ampliamente identificada en autos. SEGUNDO: Se condena a la demandada al pago de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos desde agosto de 2012 hasta febrero de 2018, a razón de Cuatrocientos (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 400,000,00) mensuales, por concepto de daños y perjuicios más los que sigan venciendo, hasta que se materialice la entrega material del inmueble objeto del juicio. TERCERO: Se condena a la demandada a la entrega del inmueble arrendado constituido por una casa-quinta ubicada en colinas de carrizal, Sector (sic) Araguaney, parcela U-18, la cual tiene una superficie de aproximada de Mil (sic) Seiscientos (sic) metros Cuadrados (sic) (1.600 mts2) ubicada en el municipio(sic) Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. Totalmente libre de bienes y personas y solventes en los servicios públicos (…)” V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Revisadas las actas que conforman el presente expediente, quien aquí suscribe observa que en la oportunidad fijada por este tribunal para llevarse a cabo la audiencia oral de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el abogado asistente de la parte demandada sostuvo lo siguiente “(…) Cuando salió el decreto de con lugar el desalojo, nosotros solicitamos un recurso de apelación alos fines de solicitar a los arrendadores que le concedan un plazo ala arrendataria para desocupar el inmueble, debido a que la fecha no han conseguido otra vivienda, ese es un motivo. Han habido situaciones en que hay un familiar de la arrendadora llamada Gregorio, que ha estado llamando al teléfono local de la casa, contestando mi asistida en el reciente mes, en que el Sr. ha planteado ofrecer en venta la casa pero en dólares, pero realmente, no tiene capacidad económica a pesar de la hiperinflación, por lo que solicito se oficie al SAIME para corroborar de que ese ciudadano no se encuentra dentro del país. Cuando revisé el expediente y percaté de que unos de los motivos por lo que solicita el desalojo es la necesidad, opino que no necesitanla casa como lo alegan en la demanda. En principio, quería plantear si aceptarían el plazo de un año, para lograr conseguir el pago de la negociación, mi asistida no tiene familiares a donde llegar, estando en una situación de calle, no tiene condiciones para ser recibida en otra vivienda ni a su hija con tres niños menores de edad, no cuenta con dinero y en un documento autenticado cursa la constancia de no poseer vivienda. Es todo”. Respecto a la solicitud realizada por el abogado asistente de la parte demandada, referida al oficio dirigido al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a los fines de verificar si el ciudadano GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER (parte codemandante), se encuentra dentro del país; este tribunal, debe advertir que el recurso de apelación ejercido debe circunscribirse a demostrar algún caso fortuito o fuerza mayor que justificara la ausencia de la demandada a la audiencia oral, y como quiera que lo requerido va dirigido a demostrar circunstancias sobre el mérito del asunto controvertido, es por lo que esta alzada niega por impertinente la solicitud realizada.- Así se precisa. Por su parte, la ciudadana LARIZA MARÍA THEIS FERRER, en su carácter de parte co demandante, señaló que“(…)En el año 2008, mi padre le pidió la vivienda libre de bienes y personas con la finalidad de dársela a mi hermano, para que rehiciera su vida con sus hijos menores de edad y su futura esposa; desde el 2008 hasta el presente, después que mi papa le manifestó que quería la casa para su hijo, mis padre son pudieron ingresar más sino por intermedio de un tribunal, mi papa le ofreció la casa como decía la ley. Se cumplió el debido proceso ante la SUNAVI. En cuanto a que mi hermano está en los Estados Unidos, es cierto por cuanto mi mama está en tratamiento y él la acompaña, sus hijos necesitan una vivienda porque viven con mi mamá. En tercer lugar, ellos alegan que han querido convenir en un ajuste del canon, pero les hemos pedido desde el año 2008 la vivienda, ellos alegan que han pagado, pero en el expediente constan recibos con diferencia de siete (7) meses. La demandada ha pedido un plazo desde el 2008, se le concedió hasta junio del año 2009, a la demandada se le han dado alternativas para resolver el presente asunto. Nosotros queremos que la demandada nos entrega la casa, basta con ver las condiciones de la casa, siendo nosotros quienes costeamos el condominio. Es todo”. En consecuencia, visto las afirmaciones expuestas por las partes, se procede a pronunciarse respecto a la procedencia o no del recurso de apelación ejercido, bajo los siguientes términos: En primer lugar, se observa que el apoderado judicial de los ciudadanos CELIA LUISA FERRER DE THEIS, LARIZA MARÍA THEIS FERRER y GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, en su carácter de herederos del causante GREGORIO JOSÉ THEIS LUGO, en el escrito de reforma libelar manifestó que en fecha 7 de mayo de 2004, fue celebrado contrato de arrendamiento con la ciudadana EUGENIA MARÍA FERNÁNDEZ, el cual recayó sobre un inmueble de propiedad de la sucesión ubicado en la urbanización Colinas de Carrizal, sector Araguaney, calle Araguaney, parcela U-18, la cual tiene una superficie aproximada de mil seiscientos metros cuadrados (1.600 mts2), ello por un canon de arrendamiento de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales, cantidad que la arrendataria se obligó a pagar puntualmente por mensualidades anticipadas en dinero efectivo en la residencia de la arrendadora. Asimismo, indicó que la arrendataria se obligó a poner en conocimiento de lo que pudiese hacer alguna reparación mayor en el inmueble y que de no hacerlo sería responsable de los perjuicios que ocasionare su negligencia, según lo convenido en la cláusula novena del contrato de arrendamiento; seguido a ello, expuso que la ciudadana EUGENIA MARÍA FERNÁNDEZ –a su decir-, dejó de pagar sesenta y ocho (68) cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto a diciembre del año 2012, enero a diciembre delos años 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017, y enero y febrero del año 2018; todo lo cual alcanza la suma de veintisiete mil doscientos bolívares (Bs. 27.200,00) incumpliendo de esta manera con la obligación principal contenida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Aunado a ello, indicó que la arrendataria no se ha comportado como un buen padre de familia, ha descuidado el inmueble objeto de la presente controversia encontrándose abandonado y deteriorado, incumpliendo la cláusula novena del contrato e incurriendo en la causal de desalojo (4) del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. además de esto, indicó que uno de los integrantes de la SUCESIÓN THEIS LUGO, específicamente el ciudadano GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, y sus dos hijos necesitan el inmueble para iniciar su vivienda independiente con la privacidad que toda familia requiere para su convivencia y desarrollo personal ya que no posee recursos económicos para adquirir una vivienda, por lo que demanda el desalojo del inmueble por necesidad de uso, toda vez que la arrendataria del inmueble no se encuentra desamparada ni en estado de vulnerabilidad ya que es propietaria de un inmueble que adquirió en fecha 16 de abril de 2004, identificado con el Nº U-48 en la urbanización Colinas de Carrizal, tal y como se evidencia del documento de compra venta bajo el Nº 41, Protocolo Primero, Tomo 4 protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda. En virtud de las circunstancias expuestas, solicitó que la demandada sea condenada por el tribunal o que convenga en el desalojo del inmueble; la resolución del contrato de arrendamiento, en virtud del incumplimiento de las cláusulas tercera y novena del contrato; la entrega del inmueble totalmente libre de bienes y personas, y solvente en los servicios públicos; y el pago por conceptos de daños y perjuicios equivalente a los sesenta y ocho (68) cánones de arrendamiento lo cual alcanza a la cantidad de veintisiete mil doscientos bolívares (Bs. 27.200,00). Por su parte, la ciudadana EUGENIA MARÍA FERNÁNDEZ DE GANDICA, al momento de contestar la demanda negó y rechazó en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho invocado por la parte actora por ser inciertos e inverosímiles; indicando que es cierto que celebró un contrato de arrendamiento en fecha 7 de mayo de 2004, sobre el inmueble ubicado en Colinas de Carrizal, sector Araguaney, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. Asimismo, señaló que en ningún momento fue necesario realizar algún tipo de reparación del inmueble por cuanto se trataba de una propiedad en construcción siendo responsable la arrendadora de las reparaciones mayores pertinentes que diera lugar, además de tratarse de una zona boscosa de abundante humedad. Seguidamente manifestó que a partir del mes de agosto de 2010, consignó ante el Juzgado del Municipio Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial depósitos bancarios a favor de la ciudadana CELIA FERRER GALBAN DE THEIS, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) correspondiente a la consignación arrendaticia signado con el Nº 1470-10 y que dichos depósitos fueron realizados hasta el mes de julio de 2012 y suspendidos por el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, por lo que a partir de dicha fecha le notificó a la parte actora que los depósitos los realizaría directamente en su cuenta personal, por lo que en ningún momento ha tenido deudas con el demandante, por lo que aduce que la parte actora pretende hacer ver un hecho que no es, simulando la existencia de un incumplimiento que no existe. Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe pasa a realizar las siguientes consideraciones: De la revisión a los autos se evidencia que el presente juicio seguido por DESALOJO se fue admitido y tramitado conforme a las reglas de procedimiento previstas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, desprendiéndose que el tribunal de la causa en la oportunidad de celebrar la audiencia de juicio en el presente asunto en fecha 27 de julio de 2018 (inserta al folio 17-18 II pieza del expediente), dejó constancia de la no comparecencia de la parte demandada, ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ DE GANDICA, ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno, procediendo a celebrar la misma evacuando las pruebas de la parte actora y finalmente declarando CON LUGAR la presente demanda. En este sentido, es preciso destacar que el procedimiento judicial establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, comporta una tramitación especial para juicios como el presente, apreciándose la importancia que reviste para el legislador la presencia activa de las partes durante todo el decurso del proceso, a efectos de lograr un procedimiento oral basado en los principios de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica (artículo 99 eiusdem). De manera que, las disposiciones que regulan las actuaciones más importantes en el proceso establecen la obligación que tienen las partes de comparecer a las mismas, con la consecuencia respectiva en caso de su inasistencia; aplicando ello al caso de marras, se observa que la incomparecencia de las partes a la audiencia de juicio genera las siguientes consecuencias: Artículo 115.- “En el día y la hora fijados para la realización de la audiencia de juicio, deberán concurrir las partes o sus apoderados o apoderadas, quienes expondrán oralmente los alegatos contenidos en la demanda y en su contestación, y no podrán ya admitirse la alegación de nuevos hechos. Si ninguna de las partes compareciere a la audiencia, el proceso se extinguirá y así lo hará constar el juez o jueza, en acta que inmediatamente levantará al efecto. Artículo 116.- Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba. Artículo 117.- “Si no compareciere la parte demandante se entenderá que desiste de la acción; en este caso, el juez o jueza dictará un auto en forma oral, el cual reducirá en un acta motivada que se agregará al expediente (…) Si fuera el demandado quien no compareciere a la audiencia de juicio, se tendrá por confeso con relación a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto sea procedente en derecho la petición del demandante, sentenciando la causa en forma oral con base a dicha confesión; sentencia que será reducida en forma escrita, en la misma audiencia de juicio. El demandado podrá apelar la decisión en ambos efectos, dentro del lapso de tres días de despacho siguientes, contados a partir de la publicación del fallo. En las situaciones antes referidas, serán consideradas como causas justificadas de la incomparecencia de las partes el caso fortuito o fuerza mayor, comprobable a criterio del Tribunal. En los casos de apelación, el Tribunal Superior respectivo decidirá sobre la misma, en forma oral e inmediata, previa audiencia de parte, en un lapso no mayor de cinco días de despacho siguientes a partir del recibo del expediente. Siempre que sea admisible el recurso de casación contra dichas decisiones, independientemente de la cuantía.” (Resaltado añadido por este tribunal superior). Visto lo anterior, resulta evidente la importancia que reviste la comparecencia de las partes en la audiencia de juicio, en la cual, expondrán los alegatos que fueron plasmados en su libelo de demanda y en la contestación, así como también evacuarán las pruebas promovidas en el lapso oportuno, teniéndose como confeso el demandado por su falta de comparecencia; sin embargo, contra dicha confesión declarada la parte afectada puede apelar por ante el tribunal superior, donde, una vez recibidas las actas que conforman el expediente, se fijará la oportunidad para celebrarse la audiencia de apelación, en la cual puede la recurrente, presentar todas las pruebas pertinentes que considere convenientes, con la finalidad de justificar su ausencia a la audiencia de juicio ya sea por causa de fuerza mayor o caso fortuito. Siendo así, y luego de una revisión y estudio de las actas contentivas del presente expediente, observa esta superioridad –como ya se indicó- que en fecha 27 de julio de 2018, se llevó a cabo la celebración de la audiencia de juicio en cuya acta levantada a tal efecto, se hizo constar que “(…)el tribunal concede 20 minutos de espera, para que se haga presente la parte demandada. Transcurrido el lapso de espera se deja constancia que no compareció la parte demandada, ni por si, ni por mediante apoderado judicial (…)”, escuchándose únicamente los argumentos expuestos por la parte actora, resultando de ello la pretensión de desalojar el inmueble por falta de pago, necesidad de ocupar el mismo y por deterioros ocasionados al inmueble por parte de la demandada. Ahora bien, en virtud de la falta de comparecencia de la ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ DE GANDICA, y por ende la declaratoria con lugar de la demanda, dicha parte ejerció oportunamente el recurso de apelación en contra de la referida decisión, manifestando el abogado asistente de la prenombrada en la oportunidad de la celebración de la audiencia ante esta alzado conforme a la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que su defendida no posee capacidad económica para adquirir el inmueble objeto de la controversia, ni tiene familiares que puedan recibirla conjuntamente con su hija y tres nietos menores de edad, por lo que planteó únicamente la posibilidad de llegar a un acuerdo de entrega del inmueble de un (1) año. En efecto, bajo las consideraciones expuestas anteriormente se tiene entonces que podía la parte demandada plantear la reapertura o celebración de nueva audiencia de juicio si alegaba que su ausencia fue producto de un caso fortuito o fuerza mayor, sin embargo, se limitó ante esta alzada a exponer hechos y afirmaciones propias del mérito del asunto, y a solicitar el acuerdo de entrega del inmueble en un (1) año, no comprobándose entonces la causa de imposibilidad de comparecencia personal de la ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ DE GANDICA, a la celebración de la audiencia en cuestión, lo que determina, en cuanto a este aspecto, que no se cumplió con la obligación de probar afirmaciones de hecho que sustenten la inasistencia de la recurrente al acto, conforme lo exigen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece. No obstante a ello, para ser aplicable la sanción prevista en el artículo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, deben concurrir dos (2) requisitos de procedencia, los cuales son: 1) La no comparecencia del demandado a la audiencia de juicio; y 2) Que la petición del demandante sea procedente en derecho. Con lo cual el legislador patrio la hace diferir en cuanto a los requisitos de procedencia con la confesión ficta contenida el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, con relación al primer supuesto, se evidencia de la propia acta levantada con ocasión a la celebración de la audiencia de juicio, inserta los folios 17 y 18 de la II pieza del expediente, que el juzgado de la causa dejó expresa constancia de la incomparecencia a dicho acto de la parte demandada por si misma ni por intermedio de abogado, aunado a que no quedó plenamente demostrado como ut supra se indicó, que dicha incomparecencia se justificara por un caso fortuito o fuerza mayor, quedando en consecuencia de ésta forma el cumplimiento al primer requisito objeto de análisis.- Así se precisa. En cuanto al segundo requisito, referido a que la pretensión de la parte demandante sea procedente en derecho, dicho requisito tiene su fundamento en que la acción y más precisamente la pretensión ejercida se encuentre debidamente amparada o tutelada por la ley, aprecia quien decide que la pretensión de los ciudadanos CELIA LUISA FERRER DE THEIS, LARIZA MARÍA THEIS FERRER y GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, en su carácter de herederos del causante GREGORIO JOSÉ THEIS LUGO,es el DESALOJO del inmueble arrendado a la ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ DE GANDICA, constituido por una casa-quinta, ubicada en la urbanización Colinas de Carrizal, sector Araguaney, calle Araguaney, parcela U-18, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda con fundamento en los siguientes supuestos: a) falta de pago de sesenta y ocho (68) meses contados a partir del mes de agosto de 2012 hasta febrero del año 2018; b) necesidad de ocupar el inmueble arrendado; y, c)deterioro y estado deplorable del inmueble; pretensiones éstas que se encuentran expresamente prevista y reguladas en las causales 1º, 2º y 4º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y visto que del análisis efectuado al acervo probatorio cursante en autos, se observa que cursa la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble cuyo desalojo se pretende entre la ciudadana CELIA LUISA FERRER DE THEIS (codemandante), en condición de arrendadora y la ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ DE GANDICA(demandada), en calidad de arrendataria, es por lo que se evidencia que también existe en autos el segundo elemento constitutivo de validez analizado.- Así se precisa. Por lo anteriormente explanado, resulta indubitable que en el sub litela sanción prevista en el artículo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en tal sentido, se tiene confesa a la ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ DE GANDICA, con relación a los hechos planteados por los ciudadanos CELIA LUISA FERRER DE THEIS, LARIZA MARÍA THEIS FERRER y GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, en su carácter de herederos del causante GREGORIO JOSÉ THEIS LUGO, en la reforma al libelo de demanda; y como consecuencia de ello, la prenombrada deberá hacer entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de bienes y personas, constituido por una casa quinta, ubicada en la urbanización Colinas de Carrizal, sector Araguaney, calle Araguaney parcela U-18, situado en jurisdicción del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, así como solvente en los servicios públicos. Asimismo, deberá pagar los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, correspondientes a los meses de agosto de 2012 hasta febrero del año 2018, los cuales ascienden a la suma de veintiséis mil ochocientos bolívares (Bs. 26.800,00) –hoy equivalente a veintiséis céntimos soberanos (Bs. 0,26)-, así como las que se sigan venciendo hasta la sentencia definitiva firme; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. En efecto, bajo las consideraciones anteriormente expuestas, esta alzada procede a declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de agosto de 2018, motivo por el cual se CONFIRMA con distinta motiva la aludida decisión, y en consecuencia, se declara CONFESA a la parte demandada, y consecuentemente CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por los ciudadanos CELIA LUISA FERRER DE THEIS, LARIZA MARÍA THEIS FERRER y GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, en su carácter de herederos del causante GREGORIO JOSÉ THEIS LUGO contra la ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ DE GANDICA, plenamente identificados en autos; de este modo, se ordena ala prenombrada ciudadana ahacer entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de bienes y personas y solvente en los servicios públicos, así como el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, correspondientes a los meses de agosto de 2012 hasta febrero del año 2018, así como las que se sigan venciendo hasta la sentencia definitiva firme; tal como se dejará sentado infra.- Y así se decide. VI DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, se declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de agosto de 2018, motivo por el cual se CONFIRMA con distinta motiva la aludida decisión, y en consecuencia, se declara CONFESA a la parte demandada, y consecuentemente CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por los ciudadanos CELIALUISA FERRER DE THEIS, LARIZA MARÍA THEIS FERRER y GREGORIO WLADIMIR THEIS FERRER, en su carácter de herederos del causante GREGORIO JOSÉ THEIS LUGO contra la ciudadana EUGENIA MARÍA COROMOTO FERNÁNDEZ DE GANDICA, plenamente identificados en autos; de este modo, se ordena a la prenombrada ciudadana a hacer entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de bienes y personas, constituido por una casa quinta, ubicada en la urbanización Colinas de Carrizal, sector Araguaney, calle Araguaney parcela U-18, situado en jurisdicción del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, así como solvente en los servicios públicos. Asimismo, deberá pagar los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, correspondientes a los meses de agosto de 2012 hasta febrero del año 2018, los cuales ascienden a la suma de veintiséis mil ochocientos bolívares (Bs. 26.800,00) –hoy equivalente a veintiséis céntimos soberanos (Bs. 0,26)-, así como las que se sigan venciendo hasta la sentencia definitiva firme. De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, alTribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Carrizal. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre del año dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURAN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA ZBD/LAG*/ad. Exp. No. 18-9477.