REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA 208º y 159º PARTE DEMANDANTE: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: TERCERO INTERVINIENTE: APODERADOS JUDICIALES DEL TERCERO INTERVINIENTE: MOTIVO: EXPEDIENTE No.: Ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.518.541. Abogadas en ejercicio ESTRELLA MARY BRICEÑO e ISAIR MARIN RAMÍREZ, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 76.658 y 53.798, respectivamente. Ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-3.121.860 y V-3.124.224, respectivamente. Abogados en ejercicio AREVALO ÁLVAREZ MARIN y JULIO CESAR LEON BAUTISTA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 14.378 y 164.882, respectivamente. Ciudadana MARIETTA CECILIA ABREU PACHECO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.611.253. Abogados en ejercicio MAROLY DEL CARMEN DÍAZ y AGUSTIN BERNARDO GONCALVES ABREU, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 203.394 y 58.452, respectivamente. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (TERCERÍA). 18-9424. I ANTECEDENTES. Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por la abogada en ejercicio ISAIR MARÍN RAMÍREZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, contra la decisión proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de junio de 2018, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la prenombrada en el juicio que por TERCERÍA intentara la ciudadana MARIETTA CECILIA ABREU PACHECO contra los ciudadanos LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ, plenamente identificados en autos. Mediante auto dictado en fecha 10 de agosto de 2018, este juzgado le dio entrada al presente recurso y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fue fijado el décimo (10°) día de despacho siguiente para que las partes consignaran sus respectivos escritos de informes. Asimismo, se hace constar que sólo la parte recurrente hizo uso de tal derecho Por auto dictado en fecha 9 de octubre de 2018, una vez vencido el lapso fijado para la presentación de las observaciones a los informes, se dejó constancia que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho; asimismo, esta alzada dejó expresa constancia que a partir de la referida fecha, comenzaría a transcurrir el lapso de treinta (30) días calendario para dictar sentencia. Llegado el momento para dictar el fallo, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que se expondrán a continuación. II DE LA TERCERÍA INTENTADA. Mediante escrito de reforma de la demanda de tercería consignada en fecha 17 de noviembre de 2017, la apoderada judicial de la ciudadana MAROLY DEL CARMEN DÍAZ DE LEÓN, procedió a intentar TERCERÍA en el presente juicio, exponiendo para ello lo siguiente: 1. Que su defendida desde hace más de trece (13) años continuos e ininterrumpidos ocupa un apartamento en carácter de arrendataria (en el contrato de arrendamiento dice “casa”), cuya propietaria y arrendadora aparece en los contratos como la ciudadana JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ, situado en el barrio Bolívar, sector Los Vecinos, calle principal, identificado con el alfanumérico 28-PB, y también con el No. 28-2, ésta dicotomía identificadora se explica porque el inmueble completo se le identifica con el No. 28 y para distinguirlo en el nivel inferior, se le identifica de la siguiente manera 28-2 o 28-PB y aquel como No. 28, jurisdicción del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. 2. Que durante el tiempo transcurrido las partes han suscrito ocho (8) contratos privados, identificados y discriminados de la siguiente manera: 1. El 16 de diciembre de 2003, por un año de vigencia, hasta el 15 de diciembre de 2004, y con un canon mensual de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), equivalentes a doscientos bolívares fuertes (Bs. 200,00); 2) El 1 de marzo de 2005, por un año de vigencia hasta el 28 de febrero de 2006, con un canon de arrendamiento mensual de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), equivalentes a doscientos bolívares fuertes (Bs. 200.00); 3) El 16 de marzo de 2006, suscrito por seis (6) meses de vigencia hasta el 15 de septiembre de 2006, con un canon mensual de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), equivalentes a doscientos bolívares fuertes (Bs .200,00); 4) El 16 de marzo de 2009, por ocho (8) meses de vigencia hasta el 15 de noviembre de 2009, con un canon mensual de doscientos mil bolívares fuertes (Bs. 200,00); 5. El 16 de marzo de 2010, por un año de vigencia hasta el 15 de marzo de 2011, con un canon mensual de cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 450,00); 6) El 16 de marzo de 2011, por un año de vigencia hasta el 15 de marzo de 2012, con un canon mensual de seiscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 650,00); 7). El 16 de marzo de 2012, por un año de vigencia hasta el 15 de marzo de 2013, con un canon mensual de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00); 8). El 16 de marzo de 2013, por un año de vigencia hasta el 15 de marzo de 2014, con un canon de arrendamiento de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00), aclarando que desde el mes de abril de 2014 el canon mensual aumentó a la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00). 3. Que la relación arrendaticia entre su representada y la arrendadora se inició el 16 de diciembre de 2003 y ha permanecido de manera continua, permanente y absolutamente ininterrumpida hasta la fecha de interposición de la demanda. 4. Que desde la firma del último contrato de arrendamiento, en fecha 16 de marzo de 2013, no se ha suscrito ningún otro, siendo la pensión de arrendamiento mensual la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000), la cual es cancelada al día, pagándole estos desde hace varios meses a un abogado que es el apoderado de la propietaria arrendadora. 5. Que en los últimos días del mes de junio del presente año, su representada se enteró a través de una persona conocida, que el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMENEZ PEÑA, cónyuge de la señora que le arrendó la vivienda a su poderdante, comprometieron dicho inmueble con una opción de compra venta suscrita con la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO. 6. Que el inmueble objeto de la opción de compra venta es una edificación de dos (2) niveles, ubicada en el barrio Bolívar, jurisdicción del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, identificado con el No .28, con un área aproximada de noventa metros cuadrados (90 mts2), con las siguientes características y distribuciones: una planta está compuesta de un salón grande, una sala de baño y un balcón, y la otra planta, integrada por una cocina, recibo de comedor, una sala de baño, un lavadero, un porche y un garaje para dos vehículos, una escalera metálica para subir a la platabanda, la cual se encuentra totalmente enrejada, paredes de bloques de arcilla totalmente frisadas, piso de cemento, techo de platabanda, ventanas de hierro basculantes, así mismo, posee dos habitaciones cuyas puertas son de hierro, empotramiento de aguas blancas y negras, luz eléctrica de 110 voltios y 220 voltios; casa y terreno están ubicados dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con casa del sector Providencio Álvarez; SUR: Con casa del señor Eugenio Jiménez; ESTE: Con la misma casa del señor Eugenio Jiménez y OESTE: Con casa de la señora María E. Jiménez, la propiedad de las bienhechurías les pertenece según consta en título supletorio emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, en fecha 13 de agosto de 2008, distinguido con el No. 25111, posteriormente inscrito en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de septiembre de 2008, bajo el No. 6, protocolo primero, tomo 8. 7. Que el nuevo título supletorio y su inscripción en el Registro Público se tramitó porque en el título supletorio del año 1997 no aparece la cónyuge, su arrendadora, del señor Ángel David Jiménez Peña, y fue inscrito por ante el Registro Público porque al parecer ya daban como un hecho el incumplimiento del contrato de opción por parte de la señora LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO; asimismo, indicó que el documento que contiene dicha opción de compra venta fue autenticado en fecha 15 de febrero de 2008, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre, estado Miranda, inserto bajo el No. 38, tomo 21 de los Libros de Autenticaciones. 8. Que su representada estaba convencida que la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, era otra arrendataria más, pues la veía con frecuencia, que entraba y salía de la parte alta de la edificación, ello sumado a que la arrendadora le seguía cobrando los cánones a través de su apoderado Arévalo Álvarez Marín, quien le extiende los correspondientes recibos; igualmente, indicó que tampoco estaba en conocimiento que la ciudadana antes señalada y los propietarios de la edificación estaban en conflicto judicial por causa del contrato de opción ya indicado, pues de haberse enterado su representada que se había suscrito tal opción de compra venta a espaldas de ella, de inmediato hubiera ejercido las acciones en resguardo y defensa de sus derechos de preferencia ofertiva para la adquisición de toda la edificación. 9. Que fundamenta su pretensión en los artículos 6, 131 y 135 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el artículo 1.157 del Código Civil, el artículo 82 de la Constitución, y finalmente, en los ordinales 1°, 3° y 5° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. 10. Que estima la presente demanda en la cantidad de dos mil quinientas unidades tributarias (2.500 UT), a razón de trescientos bolívares (Bs. 300,00) cada una de ellas, las cuales suman la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00). 11. Por último, señaló que procede a demandar en tercería a los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ y LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ BELLO, para que “(…) en sus caracteres de propietarios, oferentes y demandados los dos (2) primeros nombrados y la tercera en su carácter de oferida y demandante, convengan o a ello sean condenados por el Tribunal (sic) en y por lo siguiente: 1°.- Que mi poderdante Marietta Cecilia Abreu Pacheco, es, ha sido y continua siendo arrendataria durante los trece años y más de la relación arrendaticia, continua interrumpida, sobre el bien inmueble objeto de la opción de compra-venta mentada. 2°- Que la arrendataria (…) ha estado y está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento durante todo el tiempo de la relación arrendaticia. 3°.- Que los espacios de tiempo que no aparecen en los contratos, no significa que hubo interrupción de la relación arrendaticia, sino que la arrendadora no los incluía en dichos contratos, pero si recibió el pago de los cánones correspondientes a esos espacios de tiempo no incluidos, tan como aquí lo estamos demostrando con los correspondientes recibos. 4°.- Que siendo su representada (…) arrendataria durante más de trece (13) años ininterrumpidamente del bien inmueble comprometido en la opción de compra-venta varias veces referida, no se le notificó ni se informó de la suscripción de la opción de compra-venta del inmueble, violándose el derecho de preferencia para adquirirlo. 5°.- Que el contrato de opción de compra venta suscrito por los que aquí demando, en fecha 15-02-2008 por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado (sic) Miranda, inserto bajo el N° 38, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese ente notarial, es nulo de toda nulidad y por consiguiente, es mi representada la que tiene el derecho preferente individual de oferta y así pido al Juzgador que lo declare, ordenando a los propietarios y/o a la oferida, según sea el caso, que de manera formal me hagan la oferta ciñéndose a la normativa de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. 6°.- Que cuando se concrete la operación de compra-venta entre mi representada y los propietarios, éstos se obliguen a entregarme el inmueble en su integridad, es decir, los dos (2) niveles con todos sus aditamientos (sic), desocupados de bienes y personas y en el estado en que fueron recibidos, así como libre de impuestos, tasas y demás gravámenes, es decir, solvente. 7°.- Que los tres (3) demandados sean condenados al pago de las costas y costos del proceso. (…) 7°.- Pido a la Juzgadora (sic), se sirva aplicarle Indexación (sic)] o Corrección (sic) Monetaria a todas las sumas dinerarias y/o de situaciones que puedan y deban convertirse en tales condiciones crematísticas (…)”. PARTE DEMANDADA: Llegada la oportunidad para dar contestación a la tercería, la abogada ESTRELLA MARY BRICEÑO, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, opuso las cuestiones previas contenidas en los numerales 6º y 10º del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, debido a que sólo la cuestión previa del ordinal 10º tiene apelación, según lo establecido en el artículo 357 eiusdem, esta alzada sólo hará mención a los alegatos correspondientes a la misma; lo cual hace de seguida: 1. Que la parte demandante en su libelo de la demanda alega que en el mes de junio de 2017 se enteró de que los ciudadanos ANGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ comprometieron el inmueble mediante una opción compra venta con su representada, y no es sino hasta el mes de octubre de cuando la demandante en tercería ejerce la acción, es decir, cuatro (4) meses después de estar en conocimiento de la enajenación del inmueble. 2. Que siendo que la negociación denominada contrato de opción de compra venta celebrada entre su representada y los demandados, es realmente una venta conforme a lo establecido en sentencia de fecha 20 de julio de 2015 de la Sala Constitucional, ello aunado al hecho cierto que su representada pagó más del cincuenta por ciento (50%) del precio convenido para la venta y tiene la posesión del inmueble desde el mismo momento de la autenticación del mencionado contrato, esto es en fecha 15 de febrero de 2008, y visto que la accionante en tercería tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble en junio de 2017, según manifestó expresamente en el libelo de la demanda, y demandó el 6 de octubre de 2017, es evidente que se encontraban vencidos con creces los cuarenta (40) días que tenía para ejercer la acción, por lo que solicita que sea declarada con lugar la cuestión previa. 3. Finalmente, peticionó que el presente escrito se sustancie conforme a derecho y se declaren con lugar las cuestiones previas promovidas. CONTRADICCIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA: Posteriormente, la abogada en ejercicio MAROLY DEL CARMEN DÍAZ DE LEÓN, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito mediante el cual contradijo la cuestión previa alegada por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, manifestando con respecto a la cuestión previa del ordinal 10º -entre otras cosas-, lo siguiente: 1. Que el soporte argumental de la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO carece de sustento ético, pues considera que persigue confundir al tribunal, ya que los alegatos esgrimidos están soportados en la sentencia No. 465 del 18 de julio de 2016, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la que decidió conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para cuando se planteó aquella causa y hasta cuando dictó sentencia, derogada por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de fecha 12 de noviembre de 2011, constando en su disposición derogatoria, artículo 161, esta es la ley que rige nuestro caso. 2. Que no puede pretender la demandante principal que este juzgado de la causa declare con lugar la presente cuestión previa, en función de una ley que fue derogada hace más de seis (6) años. 3. Que otra cosa que omitió la demandante en estas oposiciones es haber dicho que la sentencia esgrimida por ella, se refiere a dos (2) locales comerciales, que no son viviendas, identificadas con los números 7 y 14 que forman parte del Centro Comercial Paseo Las Acacias, expediente No. 2015-000873, cuya parte actora es Bar Restaurant El Bodegón de Castilla, C.A., y la ciudadana Gerarda Antonia Cariello Celli, juicio instaurado por retracto leal arrendaticio, que en nada tiene que ver con lo nuestro, pues –a su decir- se debe recordar y tomar en cuenta que la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su segundo acápite del artículo 135, prescribe lo siguiente: “Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza derecho a la preferencia ofertiva ,(sic) será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad”, y que igualmente, dicho instrumento jurídico en el encabezamiento del artículo seis, establece: “Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo territorio de la República”. 4. Finalmente, rechazó, desconoció e impugnó el argumento alegado por la opositora de las cuestiones previas respecto a que el contrato celebrado por los propietarios “ES REALMENTE UNA VENTA”. III DE LA DECISIÓN RECURRIDA. En fecha 20 de junio de 2018, el Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, profirió sentencia a través de la cual declaró lo siguiente: “(…) En el caso de marras de una revisión exhaustiva de las actas procesales observa quien aquí decide, que los propietarios del inmueble de litis, ciudadanos ANGEL DAVID JIMENEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMENEZ, no dieron cumplimiento a lo establecido en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referente a la preferencia ofertiva, pues no consta en autos la notificación o documento alguno que exprese la voluntad del propietario del inmueble de litis de venderle dicho inmueble a la arrendataria ciudadana MARIETTA CECILIA ABREU PACHECO, en virtud del derecho de preferencia que ésta posee. Asimismo, tampoco se evidenció notificación alguna dirigida a la mencionada arrendataria-tercera interesada en la negociación realizada sobre el inmueble del juicio, es decir, del contrato de opción de compra-venta realizado entre los ciudadanos ANGEL DAVID JIMENEZ PEÑA y LILIANTAYDE RODRIGUEZ DE BELLO, que rielan a los folios 18 al 11, con el objeto de dar cumplimiento a la “notificación cierta establecida en el artículo 139 ejusdem, para que así pudiera comenzar a computarse el lapso e ciento ochenta (180) días hábiles para ejercer el retracto legal; en tal sentido, la parte co-demandada LILIAN TAYDE RODRIGUEZ DE BELLO tenía la carga probatoria de probar y traer a los autos pruebas que demostraran la caducidad de la acción alegada; en consecuencia, es forzoso para esta Juzgadora concluir que la parte co-demandada promovente inobservó el control de la prueba y en virtud que la carga de la prueba se impone la Ley y por la doctrina y además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar no lo hace, su alegato será desestimado por el juez, como en efecto quien conoce de esto así lo hará, declarando sin lugar, la cuestión previa prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad y así se resolverá en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.- III Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad, alegada por la representación judicial de la ciudadana LILIAN TAYDE RODRIGUEZ DE BELLO, parte co-demandada en el juicio de tercería que sigue en su contra y contra los ciudadanos ANGEL DAVID JIMENEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMENEZ la ciudadana MARIETTA CECILIA ABREU PACHECO, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de esta sentencia (…)” IV ALEGATOS EN ALZADA. Mediante escrito presentado ante esta alzada en 26 de septiembre de 2018, la abogada en ejercicio ISAIR MARÍN RAMÍREZ, en su condición de apoderada judicial de la PARTE DEMANDANTE en el juicio principal, ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, manifestó –entre otras cosas- como punto previo, que el a quo incurrió en un prejuzgamiento de la causa, pues se pronunció sobre la existencia y exigibilidad del derecho que se pretende, al indicar cuál es la ley aplicable según criterio a la causa, no dándosele cumplimiento a lo establecido en el artículo 132 de la Ley para Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, lo cual no es compatible con la figura procesal de la sentencia interlocutoria, la cual únicamente debía referirse a la caducidad planteada sin mayores abundamientos que de manera evidente tocan el fondo de la causa. Seguido a ello, indicó que la parte demandante en tercería le otorgó a su representante judicial, un poder especial y específico para dicha acción aproximadamente cuatro (4) meses antes de que supuestamente se enterara de que los dueños de la casa habían comprometido en opción de compra venta, todo lo cual –a su decir- da a entender que existe una evidente incongruencia y falta de veracidad en dicho alegato. Aunadamente, manifestó que para el momento de efectuar la firma del contrato cuyo cumplimiento se solicita, se encontraba vigente era el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario que fue publicado en el año 1.999, por lo que no cabe duda que la norma a ser aplicada es la prevista en el artículo 49 de dicha ley, pues la opción de compra venta sobre la titularidad del inmueble fue realizada en fecha 15 de febrero de 2008, por lo que –a su decir-, mal pretende la juez a quo aplicar en el presente caso la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en gaceta oficial No. 6.053, de fecha 12 de noviembre de 2011, pues se estaría ante una evidente aplicación retroactiva de la ley, situación ésta contraria a derecho y al imperio de la ley que por lo demás lesionaría el principio de la seguridad jurídica de los justiciables, lo cual constituye por sí sólo un exabrupto jurídico en perjuicio de su representada. Finalmente, solicitó que sea declarada con lugar la presente apelación y se deje sin efecto la sentencia apelada, declarándose con lugar la caducidad alegada como cuestión previa. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de junio de 2018; a través de la cual declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, en el juicio que por TERCERÍA incoara la ciudadana MARIETTA CECILIA ABREU PACHECO contra la prenombrada y los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ, plenamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso de apelación intentado, quien la presente causa resuelve considera prudente establecer en primer lugar que en de la reforma libelar que dio lugar al presente proceso seguido por TERCERÍA, la apoderada judicial de la ciudadana MARIETTA CECILIA ABREU PACHECO, sostuvo que su defendida desde hace más de trece (13) años continuos e ininterrumpidos ocupa un apartamento en carácter de arrendataria, situado en el barrio Bolívar, sector Los Vecinos, calle principal, identificado con el alfanumérico 28-PB, y también con el No. 28-2, jurisdicción del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, celebrando durante el tiempo transcurrido ocho (8) contratos privados, iniciándose la relación arrendaticia el 16 de diciembre de 2003, siendo el último contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16 de marzo de 2013, pactándose una pensión de arrendamiento mensual por la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000). Asimismo, indicó que en los últimos días del mes de junio del presente año, su representada se enteró a través de una persona conocida, que el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, cónyuge de la señora que le arrendó la vivienda a su poderdante, comprometieron dicho inmueble con una opción de compra venta suscrita con la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, lo cual desconocía, por cuanto de inmediato hubiera ejercido las acciones en resguardo y defensa de sus derechos de preferencia ofertiva para la adquisición de toda la edificación. En virtud de ello, señaló que procede a demandar en tercería a los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ y LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ BELLO, para que el contrato de opción de compra venta suscrito entre los demandados en fecha 15 de febrero de 2008, sea nulo de toda nulidad y por consiguiente, su representada tenga el derecho preferente individual de oferta, ordenándose a los propietarios y/o a la oferida, según sea el caso, que de manera formal le hagan la oferta ciñéndose a la normativa de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por su parte, en la oportunidad para contestar la demanda, la apoderada judicial de la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, opuso la cuestión previa del ordinal 10º prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando para ello que la negociación denominada contrato de opción de compra venta celebrada entre su representada y los demandados, es realmente una venta conforme a lo establecido en sentencia de fecha 20 de julio de 2015 de la Sala Constitucional, ello aunado al hecho cierto que su representada pagó más del cincuenta por ciento (50%) del precio convenido para la venta y tiene la posesión del inmueble desde el mismo momento de la autenticación del mencionado contrato, esto es en fecha 15 de febrero de 2008, y visto que la accionante en tercería tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble en junio de 2017, según manifestó expresamente en el libelo de la demanda, y demandó el 6 de octubre de 2017, es evidente que se encontraban vencidos con creces los cuarenta (40) días que tenía para ejercer la acción, por lo que solicita que sea declarada con lugar la cuestión previa. Posteriormente, la apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito mediante el cual contradijo la cuestión previa alegada por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, manifestando el soporte argumental de la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, carece de sustento ético, pues considera que persigue confundir al tribunal, ya que los alegatos esgrimidos están soportados en la sentencia No. 465 del 18 de julio de 2016, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la que decidió conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para cuando se planteó aquella causa y hasta cuando dictó sentencia, derogada por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de fecha 12 de noviembre de 2011, constando en su disposición derogatoria, artículo 161, esta es la ley que rige nuestro caso. Asimismo, señaló que la sentencia esgrimida por la demandante se refiere a dos (2) locales comerciales, que no son viviendas, por lo que rechaza, desconoce e impugna el argumento alegado por la opositora de las cuestiones previas respecto a que el contrato celebrado por los propietarios “ES REALMENTE UNA VENTA”. Ahora bien, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, resulta conducente precisar en esta oportunidad que el poder de revisión de la sentencia por parte del Juez de alzada, no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va mas allá en virtud del principio procesal “IURA NOVIT CURIA”; del cual se desprende que el Juez dada la majestad del cargo que recae en su persona, conoce del derecho incluso del no alegado, pudiendo de esta manera observar oficiosamente todas las actuaciones procesales realizadas ante el tribunal de la causa que pudieran sobrellevar la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición, revocatoria, etc., de la sentencia sometida a su decisión. En tal sentido, siendo que es facultad del juez como director del proceso, analizar no sólo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, sino que también detenta la potestad de revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales; y en virtud que, no es potestativo de los juzgadores subvertir las reglas con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público, consecuentemente, esta sentenciadora estima prudente traer a colación lo establecido en el artículo 341 de nuestra norma adjetiva, pues dicha disposición legal prevé textualmente que: Artículo 341.- “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.” De la norma antes transcrita, se desprende que el tribunal de la causa al momento de admitir la acción propuesta debe verificar el cumplimiento de una serie de presupuestos procesales, en otras palabras, debe verificar que la demanda no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, ello a los fines de advertir si la demanda presentada resulta a la luz de lo dispuesto en el aludido artículo admisible o no, siendo en éste último caso innecesaria la apertura del contradictorio. Ahora bien, siendo que tales presupuestos procesales pueden ser revisados en cualquier estado y grado de la causa, pues el juez conoce el derecho y actúa como director del proceso (Vd. SCC 18/04/2013); quien aquí suscribe evidencia que la presente acción surge de la tercería intentada por la ciudadana MARIETTA CECILIA ABREU PACHECO en el juicio que por cumplimiento de contrato intentara la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO contra los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ, alegando para ello ser arrendataria durante trece (13) años sobre el bien inmueble objeto del juicio principal, y que por cuanto no le notificó ni informó de la suscripción de la opción de compra venta del referido bien, se le violentó el derecho de preferencia para adquirirlo, por lo que –a su decir- el contrato de opción de compra venta en cuestión, es nulo de toda nulidad. Así las cosas, es importante advertir que la tercería es la acción mediante la cual una persona ajena al proceso, interviene en la causa, encuadrando su pretensión en uno de los supuestos establecidos en los ordinales del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil; en el caso de autos, la tercero interviniente propuso demanda de tercería fundamentada en el ordinal 1 del referido artículo 370, el cual dispone lo siguiente: “Los terceros podrán intervenir o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas, en los casos siguientes: 1° Cuando el tercero pretenda tener un derecho preferente al del demandante, o concurrir con éste en el derecho alegado, fundándose en el mismo título; o que son suyos los bienes demandados o embargados, o sometidos a secuestro o a una prohibición de enajenar y gravar, o que tiene derecho a ellos (…)”. De la norma anteriormente transcrita se evidencia que estamos en presencia de una tercería de mejor derecho o tercería de derechos preferentes, que se conceptualiza como la “…ejercida por aquellos terceros que alegan privilegios sobre los bienes demandados o embargados; su finalidad es cobrar o satisfacer los créditos con preferencia a los demandantes. Esta preferencia puede resultar, por ejemplo de la existencia de un privilegio especial, mejor dicho de la situación legal en que un crédito se encuentra con relación a determinados bienes…” (Procedimiento Ordinario. Humberto Bello Lozano. Pág. 306). Asimismo se evidencia que dicha tercería debe ser propuesta mediante demanda “…dirigida contra las partes contendientes, que se propondrá ante el juez de la causa principal…”, que se funde en un título fehaciente; así pues, por su naturaleza de demanda autónoma, contentiva de una nueva pretensión, el tercero no se hace parte en el proceso principal, ni origina en éste un litisconsorcio, sino que al contrario, las partes del proceso principal se convierten en parte en la tercería (demandados) y originan así un litisconsorcio pasivo en el proceso de intervención. De este modo, se observa que la acción de tercería incoada por la ciudadana MARIETTA CECILIA ABREU PACHECO fue realizada en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO contra los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ; a tal efecto, se observa que el juicio principal aludido atiende a las reglas procedimentales establecidas en el Código de Procedimiento Civil, tramitándose por el procedimiento ordinario o breve dependiendo de su cuantía, a los fines de que se garantice a las partes el ejercicio del derecho a la defensa a través de un proceso con posibilidades alegatorias y probatorias. Por su parte, la presente demanda de tercería intentada se fundamenta en el presunto derecho de preferencia ofertiva que sostiene la parte actora sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 28-PB, también identificado con el No. 28-2, ubicado en el barrio Bolívar, sector Los Vecinos, calle principal, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, el cual afirma ser arrendataria por más de trece (13) años continuos e ininterrumpidos, todo lo cual atiende a la materia inquilinaria, y por lo tanto, debe tramitarse por el procedimiento previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que rige el arrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, como es el caso de autos, tal como lo dispone el artículo 1 y por los trámites del procedimiento oral contenido en la referida ley, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 98 eiusdem, lo cual resulta incompatible con el procedimiento por el cual se tramita el juicio principal, que es el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta. Siendo así, se nota que el procedimiento para tramitar las pretensiones de la tercera es incompatible con el del juicio principal, por inepta acumulación de la causa al tratarse de procedimientos con características diferentes, es decir discurren por carriles procedimentales distintos que hace inadmisible la tercería propuesta. Al respecto, el procesalista Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, con respecto a la tercería expresó lo siguiente: “La tercería queda sujeta a las condiciones de admisibilidad de la acumulación de autos por vía reconvencional antes estudiadas (artículo 366): si el juez de la causa principal es incompetente por la materia –salvo la índole mercantil: (cfr B., Armiño: ibidem)- o hay una incompatibilidad procedimental, por ser diversas las pretensiones o por cualquier motivo, la tercería resulta inadmisible (…)” (resaltado añadido). Compartiendo el criterio expresado, y en consideración de los planteamientos que anteceden, quien aquí decide, estima que por cuanto la pretensión por tercería encuentra su objeto en la existencia de un contrato de arrendamiento presuntamente celebrado por las partes, mientras que el juicio principal tal y como se indicara supra corresponde a un juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra venta el cual se ha tramitado por las reglas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y siendo que el procedimiento idóneo para la tramitación de cualquier pretensión derivada de una relación arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, debe ser sustanciado y sentenciado conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, resulta a todas luces incompatible el presente procedimiento para ventilar tal pretensión; en virtud de lo cual resulta INADMISIBILIDAD la tercería propuesta por la ciudadana MARIETTA CECILIA ABREU PACHECO contra los ciudadanos LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ, conforme a los términos aquí planteados, y en consecuencia, se anula todo lo actuado en el presente proceso; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara INADMISIBLE la demanda que por TERCERÍA interpusiera la ciudadana MARIETTA CECILIA ABREU PACHECO contra los ciudadanos LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ, todos ampliamente identificados en autos, ello en virtud de la incompatibilidad procedimental entre la mencionada acción con la causa principal; en consecuencia, se anula todo lo actuado en el presente proceso. Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay expresa condenatoria en costas. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida oportunidad legal, esto es al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los días siete (07) del mes de noviembre de dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURÁN. LA SECRETARIA. LEIDYMAR AZUARTA En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.). LA SECRETARIA. LEIDYMAR AZUARTA ZBD/lag.- EXP. No. 18-9424.