TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 17-10041

PARTE ACTORA: ADRIAN BIRRO GONZÁLEZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.888.381, de este domicilio.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO y BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-5.686.716 y V-5.452.326, respectivamente, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 107.859 y 24.932, también respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 01 de Abril de 2011 anotada bajo el Nº 12, Tomo 17-A, representada por su Presidente, ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-12.783.220.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUÍS AUGUSTO MATERAN RUIZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.589.596, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.832.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

Se dio inicio a la presente demanda por escrito presentado en fecha 25 de julio de 2017, ante el Sistema de Distribución correspondiéndole por sorteo conocer de la misma a este Tribunal, contentiva del Desalojo, interpuesto por la abogada HAYDEE MIREYA ZAMBRANO, inicialmente identificada, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadano ADRIAN BIRRO GONZÁLEZ, en contra de la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A, ambas partes inicialmente identificadas, alega la apoderada judicial de la parte actora que su representado, en fecha 01 de febrero de 2017, debidamente autorizado por la empresa propietario del inmueble y mediante mandato de administración celebró contrato de arrendamiento en forma privada con la sociedad mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A., el cual inició su vigencia a partir del 01 de febrero de 2017, y tuvo como objeto según Cláusula Primera, un inmueble constituido por un local comercial, del Centro Comercial Punta Brava, identificado con el número 15, ubicado al final de la calle Guaicaipuro, de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, con un área aproximada de setenta y dos metros cuadrados con sesenta y siete centímetros cuadrados (72,67 m2), cuyos linderos y medidas del local, se delimitaron en el contrato, el cual dieron por reproducidos, dicho inmueble forma parte de una mayor extensión el cual se reservó El Arrendador, y le pertenece a la empresa PROMOTORA GONZALEZ VALIÑO, C.A. sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de febrero de 1981, anotada bajo el Nº 136, del Tomo 12-A, y le pertenece por haberlo adquirido mediante documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado, en fecha 14 de julio de 1993, anotado bajo el Nº 03, Protocolo 1º, Tomo 05, indicando los linderos y medidas del lote de terreno en general. En la cláusula Primera se estableció que el inmueble arrendado fue destinado para el funcionamiento de un negocio dedicado única y exclusivamente al rubro comercial de diseño y confección de uniformes. En la Cláusula Segunda del contrato se estableció que el canon de arrendamiento es de UN MILLÓN CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.055.700,00), y por documento privado de fecha 15 de febrero de 2017, ambas partes acordaron de forma voluntaria y de manera temporal, que el canon de arrendamiento se le realizaría un descuento del 76,79% sobre el canon de arrendamiento fijado, el cual se le aplicaría a los meses FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 2017 y ENERO DE 2018, reiterando ambas partes que este acuerdo era en forma temporal, y que este descuento concedido por El Arrendador, no significa que se haya modificado alterado o rebajado el canon de arrendamiento establecido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, sino por el contrario, ambas partes ratificaron en ese documento privado, que el canon de arrendamiento establecido en la Cláusula Segunda era el que estaría vigente para ser aplicado a cualquier otra cláusula contractual y/o estipulación legal, muy especialmente para ser aplicado a todo lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato suscrito. Con lo cual se le hizo un descuento temporal de OCHOCIENTOS DIEZ MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (BS. 810.700,00), por el tiempo antes señalado, quedando La Arrendataria obligada a pagar DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 245.000,00), durante los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 2017 y ENERO DE 2018. De tal manera que a partir del mes de FEBRERO DEL 2017, La Arrendataria debía pagar la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 245.000,00), más el 12% del IVA, dentro de los 5 primeros días continuos de cada mes, en la cuenta bancaria que se le señaló en el anexo 1 del contrato de arrendamiento, y debía realizar el pago de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Segunda. En esa misma fecha 15 de febrero de 2017, por documento privado La Arrendataria entrego una comunicación con atención a El Arrendador donde le solicita autorización para realizar los pagos de los cánones de arrendamiento en la oficina de El Arrendador, o si El Arrendador tenía un cobrador y lo consideraba pertinente, le agradecía que lo enviara a cobrarles a la dirección de La Arrendataria.
Que la Arrendataria, dejó de pagar tres (3) cánones de arrendamiento del inmueble, más el impuesto al valor agregado (IVA), a pesar de que La Arrendataria continua ocupando el inmueble, correspondiente a los meses de Mayo, Junio y Julio de 2017, a razón de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 245.000,00), cada uno, totalizando dichos conceptos la cantidad de SETECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 735.000,00).
Que exige el DESALOJO del inmueble y procede judicialmente al cobro de las mensualidades vencidas y las que se sigan venciendo hasta la culminación del presente juicio mediante sentencia definitivamente firme, y se produzca la entrega del inmueble, como indemnización por los daños y perjuicios y gastos judiciales y extrajudiciales de cobranza que ocasionare tal incumplimiento.
Que demanda formalmente a la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A, en la persona de su representante ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: En forma principal PRIMERO: Que convenga en desalojar el inmueble y hacerle entrega del mismo a su representado, constituido por un local comercial, del Centro Comercial Punta Brava, identificado con el número 15, ubicado al final de la calle Guaicaipuro, de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, cuyos linderos se delimitaron en el contrato de arrendamiento, por haber violado las Cláusulas contenidas y señaladas en el Contrato de Arrendamiento, así como la normativa jurídica establecida en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de la Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial. SEGUNDO: En que el inmueble objeto del contrato sea entregado en óptimas condiciones de uso y limpieza, solvente en el pago de los servicios públicos del cual hace uso el inmueble. TERCERO: Se condene subsidiariamente a la Arrendataria al pago de los cánones de arrendamientos insolutos de los meses MAYO, JUNIO y JULIO DE 2017, a razón de los montos ya indicados supra y los que se sigan venciendo en razón a los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de La Arrendataria, que pagará este a El Arrendador hasta el día en que sea dictada Sentencia que recaiga en el presente juicio y ésta quede definitivamente firme y se produzca la entrega material del inmueble, cantidad que será establecida mediante una experticia complementaria del fallo, con la aplicación de la indexación de las cantidades demandadas con sus correspondientes intereses moratorios y sea condenado al pago de las costas procesales. Objeto de la demanda desalojo del inmueble con la consecuente entrega del inmueble, completamente desocupado de personas y cosas, subsidiariamente el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, hasta que se culmine el juicio, quede definitivamente firme y se produzca la entrega del inmueble. Fundamento su acción en el artículo 40, literales “a” e “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y los artículos 1.159, 1.160, 1.169, 1.264, 1.266 y 1.579 del Código Civil, y las normas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, relativas al Juicio Oral. Indicó sitio para la citación de la parte demandada y domicilio procesal. Estimó la demanda en SETECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 735.000,00) equivalentes a 2.450 unidades tributarias calculadas cada una en Trescientos Bolívares (Bs. 300,00).
Señala en el libelo de demanda los siguientes recaudos: 1) Marcado con la letra A: Poder que le acredita como apoderada de la parte actora, ciudadano ADRIAN BIRRO GONZÁLEZ; 2) Marcado con la letra B: Mandato de Administración a nombre del ciudadano ADRIAN BIRRO GONZÁLEZ, otorgado por el propietario del inmueble objeto de la demanda; 3) Marcado con la letra C: Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de febrero de 2017; 4) Marcado con la letra D: Registro Mercantil de la Arrendataria CONFECCIONES KAIL, C.A., donde se acredita la representación de la demandada en la persona del ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ; 5) Marcado con la letra E: Copia del Registro Mercantil de PROMOTORA GONZÁLEZ VALIÑO, C.A., propietaria del inmueble objeto de la demanda; 6) Marcado con la letra F: Copia de documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda; 7) Marcado con la letra G: Descuento concedido por La Arrendadora y aceptado por La Arrendataria; 8) Marcado con la letra H: Notificación privada donde se le señala a La Arrendataria, el nombre del Banco y número de Cuenta donde debe depositar el canon de arrendamiento: 9) Marcado con la letra I: Comunicación privada donde La Arrendataria solicita hacer los pagos en la oficina de El Arrendador.
En fecha 10 de agosto de 2017, la apoderada judicial de la parte actora, abogada HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO, presentó diligencia consignando los documentos señalados en el libelo de demanda con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H” e “I”, a fin de admitirse la demanda.
En fecha 11 de agosto de 2017, el Tribunal admitió la demanda, emplazó a la parte demandada Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A, en la persona de su representante ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, a los fines de la contestación a la referida demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación debidamente practicada y demás actos de conformidad con lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 26 de septiembre de 2017, se libró compulsa a la parte demandada, previa consignación de los fotostatos requeridos así como los emolumentos necesarios para la práctica de la citación ordenada.
En fecha 11 de enero de 2018, previas las formalidades contenidas en el Código de Procedimiento Civil, relativas a la citación de la parte demandada, la apoderada judicial de la parte actora abogada BELKIS BARBELLA, solicitó la designación de defensor judicial.
En fecha 12 de enero de 2018, el Tribunal designó como defensora judicial a la abogada MAGLYS CAROLINA MONCADA MÉNDEZ, a quien se le ordenó notificar mediante boleta, a fin de que manifieste su aceptación o excusa al cargo para el cual ha sido designada, en el caso del primero preste juramento de Ley, se libró boleta respectiva.
En fecha 01 de febrero de 2018, la abogada MAGLYS CAROLINA MONCADA MÉNDEZ, presentó diligencia aceptando el cargo el cual le fue designado y prestó juramento de Ley, previa consignación del Alguacil de la boleta de notificación firmada por la referida defensora judicial.
En fecha 01 de marzo de 2018, el ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A, asistido por el abogado LUÍS AUGUSTO MATERÁN RUÍZ, presentó escrito de contestación de la demanda constante de cinco (05) folios útiles y un (01) anexo, en el referido escrito se dio por citado, renunció al término de comparecencia, y manifestó lo siguiente: “….A.- RECHAZO Y CONTRADIGO E IMPUGNO POR ESTAR FUNDAMENTADA EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ILEGAL LA DEMANDA DE DESALOJO que cursa en el presente Expediente. Y SOLICITO SE DECLARE IMPROCEDENTE LA DEMANDA de DESALOJO que cursa en la presente causa, en virtud de que el Instrumento presentado por la parte demandante, como instrumento fundamental de la Acción de Desalojo (vale decir “Contrato de Arrendamiento) marcado con la letra “C” en el Libelo de la Demanda, es NULO DE TODA NULIDAD, por cuanto viola expresamente el Artículo 3º de la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, por no haberse dado estricto cumplimiento a lo establecido en el DECRETO LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL. ES POR ELLO QUE CONFORME A DERECHO IMPUGNO el “Contrato de Arrendamiento” utilizado como Instrumento fundamental de la Acción propuesta, por no estar ajustado a derecho. En efecto de la simple lectura de dicho Instrumento se puede apreciar que el mismo no cumple con los requisitos legales exigidos por la Ley aplicable en materia de Contratos de Arrendamientos para LOCALES COMERCIALES. B.-IMPUGNO DE NULIDAD ABSOLUTA lo expuesto en la CLAUSULA SEGUNDA, del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE ESTA VICIADO DE NULIDAD ABSOLUTA, por cuanto El Arrendador de manera falsa señala en dicha Cláusula Segunda que: “EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO acuerdan aplicar el canon de arrendamiento que señala dicha Cláusula Segunda”. CIUDADANO JUEZ, CONSIDERO QUE: NO SE PUEDE ACORDAR conforme al DECRETO LEY que hoy regula la relación arrendaticia entre El Arrendador y Arrendatario para LOCALES COMERCIALES, LO QUE ES ILEGAL; y SEÑALO BAJO FE DE JURAMENTO ANTE ESTE TRIBUNAL; que EL ARRENDADOR MIENTE al señalar que mi representada haya convenido o acordado aplicar el canon de arrendamiento que señala que mi representada haya convenido o acordado aplicar el canon de arrendamiento que señala dicha Cláusula Segunda. EL ARRENDADOR NUNCA PRESENTO O MOSTRO EL AVALUO realizado por el (sic) en su carácter de Arrendador y Propietario del LOCAL COMERCIAL que alquilo a mí representada; para concluir y determinar que el Precio del Canon de Arrendamiento Mensual era de: UN MILLON CINCUNETA Y CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Sic) (Bs. 1.055.700,oo) POR LO TANTO, SEÑALO Y ASEVERO QUE: ES FALSO QUE MI REPRESENTADA HAYA ACORDADO EL CANON DE ARRENDAMIENTO CON EL ARRENDADOR – y PROPIETARIO. NIEGO Y RECHAZO POR SER FALSO, LO EXPUESTO TANTO EN EL INSTRUMENTO DEL CONTRATO COMO EN LIBELO DE DEMANDA DE DESALOJO TODO LO RELACIONADO CON EL MONTO DE ALQUILER FIJADO UNILATERALMENTE POR EL ARRENDADOR-PROPIETARIO; PUES ES FALSO QUE MI REPRESENTADA HAYA CONVENIDO EN ESE MONTO DE ALQUILER. C.-IMPUGNO, los Documentos Marcados con la letras: “B”, “D”, “F”, “G” acompañados en el Libelo de la Demanda del Local Comercial objeto del presente juicio, los tres (3) primeros por ser Fotocopias, que no pueden tener ningún valor probatorio en el presente juicio por ser FOTOCOPIAS, y el Marcado con la letra “G”, por ser falso de toda falsedad, que mi representada acordara en forma voluntaria y temporal con EL Arrendador que al canon de arrendamiento se le realizara un descuento del 76,79%, y el cual se aplicaría a los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2.017, Y EL MES DE ENERO DEL 2.018. D.-IMPUGNO en cuanto a su contenido el DOCUMENTO consignado en el LIBELO DE LA DEMANDA, referido al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, Marcado con la letra “C” por SER NULO DE NULIDAD ABSOLUTA, Y por ser VIOLATORIO, al Artículo 3º DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL; Y EN CONSECUENCIA SOLICITO RESPETUOSAMENTE AL CIUDADANO JUEZ DE ESTE TRIBUNAL, LA APLICACIÓN DEL ARTICULO EN CUETION, Y DECLARE NULO DE NULIDAD ABSOLUTA, el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, utilizado como Documento Fundamental de la presente Acción de Desalojo. SEGUNDO: Ciudadana Juez, a los fines fundamentar aun más mis dichos y aseveraciones efectuando en este Escrito de CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA. Le señalo lo siguiente: El Arrendador, recibió el canon de arrendamiento a mi representada CONFECCIONES KAIL, C.A. hasta el mes de Abril del 2.017 y otorgo recibo hasta el mes de Abril del año 2.017; debo señalar a este Honorable Tribunal, que el Arrendador para hacer el cobro del monto del alquiler había ordenado hacer Transferencia Bancaria a la Cuenta Bancaria de Banesco signada con el Nº 0134-0035110353076486, Cuenta Bancaria a nombre de los Ciudadanos YANET VARGAS DIAZ y LUIS DIAZ, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las Cédulas de Identidades Números V-5.565.599 y V-5.006.202 representante; pero es el caso que al hacerle la Transferencia Bancaria para cancelar el Mes de Mayo 2017 el Año 2.017, dichos ciudadanos reversaron dichas transferencias, e hicieron llegar a mi representada, comunicación dirigida a mi persona en la cual me indican que debo abstenerme de realizar cualquier otro tipo de transferencia a dicha Cuenta, es decir NO ACEPTARON EL PAGO CORRESPONDIENTE AL MES DE ALQUILER DEL MES DE MAYO DE 2017. Es por ello que reproduzco en este Acto el Escrito de Consignación de Alquileres, y específicamente lo señalado en el PARTICULAR TERCERO de dicho Escrito de Consignación de Alquileres, a los efectos de que este Tribunal admita como medio de prueba el EXPEDIENTE DE CONSIGNACIÓN DE ALQUILERES SIGNADO CON EL NUMERO 2.017-3418, QUE CURSA POR ANTE ESTE MISMO TRIBUNAL, ya aquí promovido como medio probatorio en esta causa, para demostrar la absoluta solvencia de mi representada en el pago de los cánones de arrendamiento, desde el mes de Mayo de 2017 al mes de Febrero del presente año 2.018. TERCERO: Finalmente por los señalamiento aquí RATIFICO QUE NIEGO Y RECHAZO en TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES LA DEMANDA DE DESALOJO incoada en este procedimiento por DESALOJO contra mi representada…(Sic)”.
En esta misma oportunidad promovió como prueba instrumental, del expediente de consignación de canon de arrendamiento signado bajo el Nº 2017-3418, ante este mismo Despacho; Promovió las testimoniales de los ciudadanos ANGEL ESCALANTE, JOSÉ CASTRO y JOSEFINA BARRETO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-21.073.850, V-8.679.555 y V-8.418.576, respectivamente; Promovió la prueba de posiciones juradas; Promovió la prueba de exhibición de documento solicitando la exhibición del avalúo; Promovió la prueba de experticia para que se le practique al avalúo; Promovió la prueba de inspección judicial del expediente de consignación de canon de arrendamiento signado bajo el Nº 2017-3418.
En fecha 11 de abril de 2018, el Tribunal dictó auto mediante el cual fijó oportunidad para que diera lugar la audiencia preliminar, previa notificación de las partes. Se libraron boletas respectivas.
En fecha 20 de abril de 2018, el Alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación librada a la Sociedad Mercantil Confecciones Kail, C.A., firmada por la ciudadana Natalia González Aguirre, titular de la cédula de identidad Nº 15.541.472.
En fecha 23 de abril de 2018, el Alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación librada al ciudadano ADRIAN BIRRO GONZÁLEZ, con firma ILEGIBLE, y número de cédula de identidad Nº 5.686.716, e Inpreabogado Nº 107.859.
En fecha 02 de mayo de 2018, el ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, actuando en su carácter de presidente de la Sociedad Mercantil Confecciones Kail, C.A., asistido de abogado, otorgó poder apud acta al abogado LUIS AUGUSTO MATERAN RUIZ, de lo actuando, la Secretaria del Tribunal dejó constancia.
En fecha 02 de mayo de 2018, tuvo lugar la audiencia preliminar, compareciendo la apoderada judicial de la parte actora HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO, así como el ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, actuando en su carácter de presidente de la Sociedad Mercantil Confecciones Kail, C.A., asistido por el abogado LUIS AUGUSTO MATERAN RUIZ, se levantó acta correspondiente.
En fecha 08 de mayo de 2018, el Tribunal dictó auto mediante el cual se fijaron los límites de la controversia y la fijación del lapso probatorio.
En fecha 14 de mayo de 2018, la apoderada judicial de la parte actora abogada HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO, presentó diligencia consignando escrito de promoción de pruebas constante de cuatro (04) folios útiles y seis (06) anexos.
En fecha 14 de mayo de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada abogado LUIS AUGUSTO MATERAN RUIZ, presentó escrito de promoción de pruebas constante de tres (03) folios útiles.
En fecha 17 de mayo de 2018, la apoderada judicial de la parte actora abogada HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO, presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas constante de dos (02) folios útiles.
En fecha 21 de mayo de 2018, el Tribunal dictó auto mediante el cual admitió las pruebas de las partes y se fijó oportunidad para la evacuación de las mismas. Asimismo se dictó auto mediante el cual se fijó un lapso de evacuación de pruebas.
En fecha 23 de mayo de 2018, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos de conformidad con lo establecido en los artículos 445 y 452 del Código de Procedimiento Civil solicitado por la apoderada judicial de la parte actora, asimismo se agregó a los autos carta de aceptación y se libraron boletas de notificación respectivas. En esta misma fecha se declaró desierto el acto de nombramiento de expertos, solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado LUÍS AUGUSTO MATERAN, por cuanto no compareció la parte demandada ni por si ni por medio de apoderado judicial.
En fecha 25 de mayo de 2018, se declaró desierto el acto de inspección judicial promovida por el apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil CONFESIONES KAIL, C.A., abogado LUÍS AUGUSTO MATERAN, en virtud de que el prenombrado profesional del derecho no compareció.
En fecha 25 de mayo de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil CONFESIONES KAIL, C.A., abogado LUÍS AUGUSTO MATERAN, compareció presentando diligencias solicitando nueva oportunidad para el acto de nombramiento de experto y para la práctica de la inspección judicial.
En fecha 28 de mayo de 2018, el Tribunal dicto auto fijando oportunidad para el acto de nombramiento de experto y para la práctica de la inspección judicial.
En fecha 01 de junio de 2018, el Alguacil del Tribunal consignó boleta de intimación librada al ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ, recibida y firmada por la apoderada judicial del referido ciudadano, abogada HAYDEE CASANOVA.
En fecha 04 de junio de 2018, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos de conformidad con lo establecido en los artículos 445 y 452 del Código de Procedimiento Civil solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada, asimismo se agregó a los autos carta de aceptación y se libraron boletas de notificación respectivas.
En fecha 05 de junio de 2018, tuvo lugar el acto de exhibición de documento de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado LUÍS AUGUSTO MATERAN, se dejó constancia de haberse recibido informe de avaluó.
En fecha 05 de junio de 2018, tuvo lugar la prueba de Inspección Judicial, promovida por el apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil CONFESIONES KAIL, C.A., abogado LUÍS AUGUSTO MATERAN.
En fecha 05 de junio de 2018, el Alguacil del Tribunal consignó boletas de notificación recibidas y firmadas por los ciudadanos ESTELIA LÓPEZ, DULCE SÁNCHEZ y LUIS PINTO.
En fecha 08 de junio de 2018, comparecieron las ciudadanas ESTELIA LÓPEZ, DULCE SÁNCHEZ, presentando diligencia solicitando a la parte demandada indicar el material indubitado sobre el cual se realizaría la experticia técnica de cotejo. En esta misma fecha las referidas ciudadanas aceptaron el cargo designado y presentaron juramento de Ley.
En fecha 08 de junio de 2018, compareció el ciudadano LUÍS PINTO, presentó diligencia aceptando el cargo designado y presentó juramento de Ley.
En fecha 11 de junio de 2018, los ciudadanos ESTELIA LÓPEZ y LUIS PINTO, presentaron diligencia señalando que fijaron oportunidad para dar inicio a las diligencias inherentes a la experticia encomendada por el Tribunal.
En fecha 18 de junio de 2018, los ciudadanos ESTELIA LÓPEZ, DULCE SÁNCHEZ, y LUIS PINTO, presentaron diligencia señalando que iniciaron diligencias inherentes a la experticia encomendada por el Tribunal.

-II-

De las pruebas promovidas acompañadas en el libelo de la demanda:
a) Marcado con la letra “A” cursante del folio 11 al 13 con sus vueltos, Copia Certificada del instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías, San Antonio de Los Altos, Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22 de junio de 2017, inserto en el Libro de Autenticaciones llevado por la referida Notaría bajo el Nº 11, Tomo 165, folio 36 hasta 39. Documento autenticado que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil hace fe de las declaraciones en él contenidas. Y así se decide.
b) Marcado con la letra “B” cursante a los folios 14 y 15 con sus vueltos, Documento Original de Mandato de Administración de fecha 01 de enero de 2017, celebrado entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, titular de la cédula de identidad Nº V-4.844.076, en su carácter de apoderado del ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-16.888.381, quien se denomina el administrador, y por otra parte la Sociedad Mercantil PROMOTORA GONZALEZ VALIÑO,C.A., representada por su Gerente General MARIA DEL CARMEN GONZALEZ GRAÑA, titular de la cédula de identidad Nº V-6.209.105, quien se denomina la propietaria. Documento que fue impugnado por cuanto el apoderado judicial de la parte demandada señaló que cursaba en copia simple, de la experticia grafotécnica se determino que cursa en original, y en virtud de que es un documento privado, del cual la parte actora procedió a su autenticación en fecha 17 de abril de 2018, bajo el Nº 35, tomo 114, según consta a los folios 167 al 176 de la pieza 1 de este expediente. Este Tribunal lo aprecia conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil hace fe de las declaraciones en él contenidas. Del que se evidencia el carácter de apoderado del ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, del ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ, que concatenado con los demás documentos cursantes en autos, específicamente el contrato de arrendamiento, se observa que el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, actúa en su carácter de apoderado del ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ, este último el administrador, y la propietaria Promotora González Valiño C.A, representada por María del Carmen González Graña, quien a su vez es Director Gerente de la firma Distribuidora Ivea, C.A, quien dio en venta a Promotora González Valiño C.A, representada por BRUNO BIRRO ROSETO, según documento de propiedad que cursa al folio 39 al 41, de lo que concluye este Tribunal que el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, consta en autos actuar en representación del administrador del inmueble y del propietario del inmueble arrendado. Y así se decide.
c) Marcado con la letra “C” cursante del folio 16 al 19 con sus vueltos, Original del Contrato de Arrendamiento celebrado entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, titular de la cédula de identidad Nº V-4.844.076, en su carácter de apoderado del ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-16.888.381, y la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 01 de Abril de 2011, anotada bajo el Nº 12, Tomo 17-A, representada por su Presidente, ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-12.783.220, de fecha 01 de febrero de 2017. Documento privado, el cual fue objeto de impugnación y nulidad por ilegal, por la parte demandada, en el acto de la contestación de la demanda y en la audiencia preliminar, por cuanto a su decir, viola el artículo 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que el mismo no cumple con los requisitos exigidos en la referida Ley. Impugna de nulidad absoluta la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que el arrendador miente al señalar que su representado haya convenido o acordado aplicar el canon de arrendamiento que señala dicha cláusula segunda. Continúa exponiendo el apoderado de la parte demandada “(…) El arrendador nunca presento o mostro el avaluó realizado por él, en su carácter de arrendador y propietario del local comercial que alquilo a mi representada; para concluir y determinar que el precio del canon de arrendamiento mensual era de UN MILLON CINCUNETA Y CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Sic) (Bs. 1.055.700,oo) POR LO TANTO, SEÑALO Y ASEVERO QUE: ES FALSO QUE MI REPRESENTADA HAYA ACORDADO EL CANON DE ARRENDAMIENTO CON EL ARRENDADOR – y PROPIETARIO. NIEGO Y RECHAZO POR SER FALSO, LO EXPUESTO TANTO EN EL INSTRUMENTO DEL CONTRATO COMO EN LIBELO DE DEMANDA DE DESALOJO TODO LO RELACIONADO CON EL MONTO DE ALQUILER FIJADO UNILATERALMENTE POR EL ARRENDADOR-PROPIETARIO; PUES ES FALSO QUE MI REPRESENTADA HAYA CONVENIDO EN ESE MONTO DE ALQUILER. (…)”. En la audiencia preliminar la apoderada de la parte actora alego: “(…) Contradigo y rechazo que el contrato de arrendamiento viola el artículo 3 del Decreto, contradigo este alegato porque dicho contrato no viola el artículo 3 del Decreto, cumple con las normas señaladas en el mismo, y en el contrato están reconocidas por ambas partes, la naturaleza arrendaticia y el carácter comercial del inmueble. Y la parte demandada no menciono cuales fueron las presuntas violaciones, por lo que solicito que este alegato sea desestimado por ser infundado. 2) Rechazo y contradigo, lo alegado por la pare demanda en cuanto la cláusula segunda del contrato donde incorpora un supuesto trozo de contenido de la cláusula y dice que entre el arrendador y el arrendatario acuerdan el canon de arrendamiento y por esta razón alega la nulidad de la cláusula segunda, esto es falso porque en dicha cláusula del contrato de arrendamiento lo que acuerda entre el arrendador y el arrendatario es aplicar el método de canon de arrendamiento fijo CAF, establecido en el artículo 32.1 del Decreto. 3) Rechazo y contradigo lo alegado por la parte demanda al decir que el arrendador no presento el avalúo, el avalúo fue presentado y aceptado en el momento de suscribir el contrato por cuanto el contrato hace referencia al avalúo y al valor del inmueble, la parte demandada no aporta ninguna prueba que demuestre su alegato, por lo que solicito que este alegato sea desestimado por ser infundado. 4) Rechazo y contradigo lo alegado por la parte demanda cuando dice que el alquiler fue fijado unilateralmente por el arrendador propietario, esto es falso porque la lectura de la cláusula segunda del contrato, se evidencia que no fue fijado unilateralmente por el arrendador, cuando el arrendador y el propietario acuerdan el método fijo CAF. (…)”. En relación a estos alegatos este Tribunal emitirá su pronunciamiento en este mismo fallo, luego de analizadas las demás probanzas cursantes en autos.
d) Marcado con la letra “D” cursante del folio 20 al 24 con sus vueltos, del Documento Constitutivo y Estatutos de la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A.; debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha primero (01) de abril de 2011, bajo el Número 12, Tomo 17-A., el Tribunal por cuanto dicho instrumento no fue impugnado, tachado ni desconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo consagrado en el 1.359 del Código Civil. Y así se considera.
e) Marcado con la letra “D” cursante del folio 25 al 28 con sus vueltos, Copia simple de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A., inscrito en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 11 de noviembre de 2016, bajo el Nº 32, Tomo 119-A. Documento público que no fue desconocido, impugnado o tachado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia tiene pleno valor probatorio. Y así se decide.
f) Marcado con la letra “E” cursante del folio 29 al 34 con sus vueltos, Copia simple del documento Constitutivo y Estatutos de la Sociedad Mercantil PROMOTORA GONZALEZ VALIÑO,C.A. inscrito en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 136, Tomo 12-A-sgdo, de fecha 18 de febrero de 1981, el Tribunal por cuanto dicho instrumento no fue impugnado, tachado ni desconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo consagrado en el 1.359 del Código Civil Y así se considera.
g) Marcado con la letra “E” cursante del folio 35 al 38 con sus vueltos, Copia simple del Acta General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil PROMOTORA GONZALEZ VALIÑO, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, Registro de Comercio bajo el Nº 38, Tomo 31-A-PRO., de fecha 08 de marzo de 1995, el Tribunal por cuanto dicho instrumento no fue impugnado, tachado ni desconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo consagrado en el 1.359 del Código Civil, en el que consta que sus accionistas son EDUARDO GONZALEZ VALIÑO; BLANCA c. GRAÑA DE GONZALEZ; Y MARIA DEL CARMEN GONZALEZ GRAÑA. Y así se considera.
h) Marcado con la letra “F” cursante del folio 39 al 41 con sus vueltos, Copia simple del documento de propiedad de un lote de terreno, ubicado en el lugar Punta Brava, prolongación de la Calle Guaicaipuro, Estado Bolivariano de Miranda y una edificación de cuatro (04) plantas, debidamente descritas sus construcciones, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques en fecha 14 de julio de 1993, bajo el N 03, Protocolo Primero, Tomo 5, del tercer trimestre del año 1993, el Tribunal por cuanto dicho instrumento no fue impugnado, tachado ni desconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo consagrado en el 1.359 del Código Civil. En el que consta que dicho inmueble fue dado en venta por DISTRIBUIDORA IVEA,C.A, representada por MARIA DEL CARMEN GONZALEZ GRAÑA, a PROMOTORA GONZALEZ VALIÑO, C.A, representada por BRUNO BIRRO ROSETO, según instrumento poder que allí se indica. Y así se considera.
i) Marcado con la letra “G” cursante al folio 42, Original de documento privado de fecha 15 de febrero de 2017, que indica que dicho documento pertenece y forma parte del contrato de arrendamiento de fecha 01 de febrero de 2017, suscrito entre el ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº 16.888.381 y la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de febrero de 2017. Documento que fue impugnado por la parte demandada, por cuanto a su decir es falso de toda falsedad que acordara en forma voluntaria y temporal con el arrendador que el canon se le realizara un descuento de 76,79 %, y el cual se aplicaría a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio agosto, septiembre, octubre , noviembre y diciembre de 2017 y el mes de enero de 2018. (…)”. De la prueba de informe de cotejo que cursa del folio 08 al folio 13, de la segunda pieza de este expediente, se determino lo siguiente “(…) la firma cuestionada alusiva a JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, ha sido producida por la misma persona que realizó las firmas homologas indubitadas facilitadas para el cotejo(…)”. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así establece.
j) Marcado con la letra “H” cursante al folio 43, Original de Comunicación documento anexo que pertenece y forma parte del contrato de arrendamiento, suscrito entre el ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº 16.888.381 y la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 01 de abril de 2011, bajo el Nº 12, Tomo 17-A, donde se le comunica a la referida sociedad, de la cuenta bancaria donde debía ser depositado el canon de arrendamiento del inmueble objeto de la presente demanda, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así lo considera.
k) Marcado con la letra “I” cursante al folio 44, Original de comunicación sin número y sin fecha suscrito por la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A., en la persona del ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-12.783.220, dirigida al ciudadano ADRIAN BIRRO, con fecha de recibido en fecha 15 de febrero de 2017, por el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, venezolano, mayor de edad titular de la cédula Nº V-4.844.076. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así lo considera.

De las pruebas acompañadas con la contestación de la demanda:

l) Marcado con la letra “A”, cursante del folio 88 al folio 99, copia simple de los comprobantes de canon de arrendamiento. Por la naturaleza de dicho documento es considerado, por quien aquí suscribe, como copia simple de documentos públicos administrativos, ya que acoge el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil en las sentencias de fecha 4 de mayo de 2004 y 16 de mayo de 2003, en las cuales se dejó sentado cual es la naturaleza de dichos documentos “(…) son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano que las suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.) o bien que constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.) y que por tener la firma de una funcionario estando dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido(...)”. Por ser considerados, como ya se señalo, documentos administrativos, la forma idónea de traerlos a las actas es por medio de copia certificada o copia simple, y así ha ocurrido en el presente caso, pues en la oportunidad en que la parte demandada consignaron el escrito de contestación de la demanda, promovieron la prueba de inspección judicial, a los fines de constatar en el Expediente de consignaciones de alquileres, que cursa ante este Tribunal signado con el Nro. 2017-3418 (nomenclatura interna de este Tribunal), a los fines de dejar constancia que la parte demandada consigno el canon de arrendamiento de los meses de MAYO, JUNIO y JULIO del año 2017, consta al folio 238 y su vuelto, según Acta de Inspección Judicial levantada en fecha 05 de junio de 2018, donde se dejó constancia: “(…) En este estado el Tribunal deja constancia que cursa ante este Tribunal un expediente de CONSIGNACIONES, signado con el Nº 17-3418, que realiza la Sociedad Mercantil “Confecciones Kail, C.A”, a favor del ciudadano Bruno Birro. Consta igualmente en el folio 28 auto de admisión de la referida solicitud en el que se deja constancia que el consignatario consigno los meses de mayo, junio y julio de 2017; consta al folio 27, cursan los bauches del Banco Bicentenario en la cuenta de este Tribunal todos de fecha 16 de agosto de 2017; y cursa del folio 1 al 3, escrito de solicitud de consignaciones y específicamente en el primer párrafo del folio 2 señala que no le aceptaron el pago correspondiente al mes de mayo de 2017. En relación a la reserva que señala la parte promovente, este Tribunal la niega en virtud de que quebranta el derecho a la defensa de la otra parte, al no señalar expresamente el objeto de la prueba en este particular de reserva. Seguidamente la parte actora expone: “En este estado con relación a la exposición del primer punto promovente, que hace referencia al contrato de arrendamiento en el que indica que el ciudadano Bruno Birro es su arrendador esta claro en dicho contrato que el ciudadano está actuando en este acto con el carácter de apoderado del ciudadano Adrian Birro González, el no es el arrendador, el ciudadano Bruno Birro Roseto es el apoderado del ciudadano Adrian Birro. En relación al segundo punto que hace referencia a las consignaciones de los meses de mayo, junio y julio 2017, los consignó en forma extemporánea. Es todo”. Seguidamente la parte demandada y promovente “En cuanto a la exposición de la parte demandante efectuada anteriormente señalo que los contratos deben leerse e interpretarse de conformidad al Código Civil, y de la simple lectura del contrato al inicio de esto, se señala la pablara: ENTRE EL CIUDADANO BRUNO BIRRO ROSETO, VENEZOLANO, TITULAR DE LA CÉDULA DE IDENTIDD Nº V-4.844.706, entre el mencionado ciudadano y la Sociedad Mercantil “ Confecciones Kail, C.A”, es importante que los contratos se interpreten a la lectura que se le da, es decir: entre el ciudadano Bruno Birro Roseto, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-4.844.706, y la Sociedad Mercantil “ Confecciones Kail, C.A”. Y en cuanto a que la consignación fue extemporánea debo señalar que el escrito de consignaciones fue consignado en su oportunidad, no obstante los trámites administrativos que conllevan el proceso de consignación de alquileres como es la distribución de los expedientes de consignaciones aparece como si hubiese consignado extemporánea(…)”. En relación a los alegatos expuestos por las partes a esta documental, este Tribunal emitirá su pronunciamiento luego de analizadas todas la pruebas cursantes en autos.
De las pruebas promovidas en el lapso probatorio:
m) Marcado con la letra “D” cursante del folio 146 al 153 con sus vueltos, Copia certificada del Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A., inscrito en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, Tomo 17-A, Nº 12 del año 2011, el Tribunal por cuanto dicho instrumento no fue impugnado, tachado ni desconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo consagrado en el 1.359 del Código Civil Y así se considera.

n) Marcado con la letra “F” cursante del folio 154 al 160 con sus vueltos, Copia certificada del documento de propiedad del inmueble arrendado, inscrita en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques, en fecha 14 de julio de 1993, bajo el N 03, Protocolo Primero, Tomo 5, del tercer trimestre del año 1993, el Tribunal por cuanto dicho instrumento no fue impugnado, tachado ni desconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo consagrado en el 1.359 del Código Civil Y así se considera.
o) Marcado con la letra “J” cursante del folio 161 al 165 con sus vueltos, Copia certificada de Contrato de Arrendamiento suscrito entre ADRIAN BIRRO GONZALEZ, representado por su apoderado ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, titular de la cédula de identidad Nº 4.844.076 y la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de febrero de 2017, representada por el ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-12.783.220, en fecha 28 de abril de 2011, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro en la ciudad de los Teques, anotada bajo el Nº 21, Tomo 140. Documento autenticado, que no fue impugnado, tachada ni desconocido de conformidad de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil hace fe de las declaraciones en él contenidas. Y así se decide.
p) Marcado con la letra “K” cursante al folio 166, Original de comunicación sin número y sin fecha suscrita por la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A., en la persona del ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-12.783.220, dirigida al ciudadano ADRIAN BIRRO.
q) Marcado con la letra “L” cursante del folio 167 al 176, Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio de Los Salías, San Antonio de Los Altos del Estado Miranda, en fecha 17 de abril de 2018, anotado bajo el Nº 35, Tomo 114, donde ratifican y reconocen el Mandato de Administración. Documento autenticado, que no fue impugnado, ni tachada de conformidad de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil hace fe de las declaraciones en él contenidas. Y así se decide.
r) Marcado con la letra “M” cursante del folio 177 al 181, copia simple del expediente de consignación signado con el Nº 2017-3418, documental sobre el cual este Tribunal emitirá su pronunciamiento luego de analizadas todas las probanzas cursantes en autos.
De las pruebas consignadas en la Audiencia Preliminar por la parte demandada
s) Copia simple del Titulo Supletorio de las bienhechurías construidas sobre un lote de terreno ubicado en el lugar denominado Punta Brava, Prolongación de la Calle Guaicaipuro Oeste, Los Teques, Municipio Guaicaipuro, Estado Bolivariano de Miranda a favor del ciudadano EDUARDO GONZALEZ VALIÑO, en su carácter de Director Gerente de la Sociedad Mercantil Distribuidora IVEA, C.A., en fecha 05 de abril de 1989, tramitado ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, y debidamente protocolizado en el Registro Inmobiliario cursante del folio 120 al 123, de la primera pieza de este expediente. Documento público, que no fue impugnado, ni tachada de conformidad de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil hace fe pública. En el que constan las bienhechurías construidas en el terreno, en el que se encuentra el inmueble objeto de desalojo en este juicio, del que se observa fue propiedad de la Sociedad Mercantil Distribuidora IVEA, C.A., representada por su Director Gerente EDUARDO GONZALEZ VALIÑO, quien dio en venta a PROMOTORA GONZALEZ VALIÑO, C.A, en la cual también es accionista el ciudadano EDUARDO GONZALEZ VALIÑO, y en dicha venta fue representada por BRUNO BIRRO ROSETO, en su carácter de apoderado de la actual propietaria del inmueble objeto de desalojo en este juicio. Y así se decide.
t) Prueba de testigos de los ciudadanos ANGEL ESCALANTE, JOSÉ CASTRO, JOSEFINA BARRETO y LUIS DÍAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-21.073.850, V-8.679.555, V-8.418.576 y v-5.006.202, respectivamente, en la oportunidad fijada la Audiencia Oral de la presente causa, los antes señalados testigos no comparecieron a rendir sus declaraciones, en virtud de ello, este Tribunal desecha la prueba promovida por la parte demandada.
u) Prueba de posiciones juradas, este Tribunal desecha la presente prueba por cuanto la misma no fue evacuada. Y así se establece
v) Exhibición del Avaluó del Centro Comercial Punta Brava, Municipio Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, donde se encuentra ubicado el local comercial distinguido con el Nº 15, en acta levantada en fecha 05 de junio de 2018, “(…) El documento a exhibir que es el Avalúo, corresponde al inmueble del local Nº 15 del Centro Comercial Punta Brava, que es el que hace referencia al contrato de arrendamiento, es el que ha solicitado la parte demanda en su contestación a la demanda, y es el que el Tribunal nos solicita para determinar el canon de arrendamiento, y para determinar el canon de arrendamiento del inmueble, en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley nº 40.418, en el artículo 31, habla del inmueble, ni el artículo 31 ni el artículo 32 hablan de centro comercial, hablan del inmueble a arrendar. En el artículo 32 donde dice y en la única parte donde habla de centro comercial, es en su numeral 1, el cual menciona: Cuando se trate de centro comercial y locales comerciales completamente nuevos, es solo para calcular el porcentaje de rentabilidad anual, que por tratarse de inmuebles nuevos, podrán calcularse a un máximo de un 20%, a eso hace referencia los artículos. La parte demandada repito cuando solicito la exhibición de documentos, promovió la prueba la exhibición, solicitó el avalúo en cuestión, y el avalúo a que hace referencia el contrato de arrendamiento que es del inmueble del local nº 15, centro comercial, el no solicitó en su oportunidad ningún avalúo del centro comercial completo, el solicito el avalúo del local nº 15, del centro comercial Punta Brava, que es objeto del presente juicio, cuando la parte demanda dice que el artículo 32, numeral 1, en su escrito de promoción de pruebas para determinar el canon de un local comercial que este dentro de un centro Comercial, eso no lo dicta el artículo en mención, especifica inmueble, la única vez que menciona el local comercial es el ordinal nº 1, para establecer el cálculo de la rentabilidad anual. Y en la Ley del Decreto no hay ninguna especificación especial para hacer los avalúos en los locales ubicados en centro comerciales, no lo establece en ninguna ley, en nuestra oportunidad nos opusimos a la exhibición tal como lo quiere volver a exigir la parte demanda, del avalúo del centro comercial. Y el Tribunal lo que nos solicito fue el avalúo en que se determino el canon de arrendamiento del Local Comercial del inmueble. Es todo.” Acto seguido este Tribunal deja constancia de haber recibido el documento en referencia. Seguidamente la parte demandada y promovente expone: “ En este estado debo de rechazar absolutamente lo expuesto por la parte demandante por cuanto su exposición es absolutamente improcedente en este acto, y en el escrito de promoción de pruebas quedo especificado claramente que el avalúo que se solicita es el del todo centro comercial Punta Brava, por cuanto el Local a que se contrae la presente demanda está integrado y forma parte del Centro Comercial, y en cuanto a los alegatos de Ley, La Ley de arrendamiento de locales comerciales, señala con meridiana claridad cuál es la fórmula matemática que se debe aplicar para establecer el canon de arrendamiento que se encuentre integrado al centro comercial, específicamente al artículo 32 de dicha ley, señala que la fórmula matemática debe ser aplicada y de no ser aplicada para establecer el canon de arrendamiento del local comercial en un contrato, dicho contrato debe ser declarad nulo, de conformidad con el artículo 3 de La Ley in Comento, en virtud de ello y de que la parte demandante ha exhibido a este Tribunal un avalúo individual del local comercial integrado y repito al centro Comercial Punta Brava, solicito a este tribunal que se tenga como no exhibida la prueba que promoví y que el Tribunal conforme a derecho admitió, finalmente pido a este Tribunal la aplicación de todo lo establecido en el artículo del Código de Procedimiento Civil y la Ley de arrendamiento de Locales comerciales para que así lo declare en la definitiva, en virtud de que la parte demandante no trajo, ni consignó, ni exhibió el documento promovido que en concreto es el avalúo de todo el centro comercial, considero entonces que la experticia por mi solicitada en virtud de que no puede ser ni debe ser efectuada sobre el avalúo individual que ha traído la parte demandante, no se puede llevar a cabo hasta tanto la parte demandante no exhiba como debe ser el avalúo completo del centro comercial punta brava por el cual se debió determinar el precio del canon de arrendamiento del contrato objeto de esta demanda(…)”, este Tribunal, le otorga pleno valor de probatorio. Y así se establece.
w) Prueba de experticia sobre el Avaluó del Centro Comercial Punta Brava, Municipio Guaicaipuro, Estado Bolivariano de Miranda, a los fines de determinar el monto real y legal del canon de arrendamiento del Local distinguido con el Nº 15, ubicado dentro del local comercial Punta Brava, cursa al folio 205 al 206, Acta de Nombramiento de Experto, donde el apoderado judicial de la parte demandada, designo como Experto al ciudadano ALEJANDRO ARMANDO MANGARRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.588.011, la apoderada judicial de la parte actora designo como experto al ciudadano ANTONIO RODRIGUEZ ZAMBRANO y el Tribunal designo como experto al ciudadano JESUS TORTOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.457.401; por cuanto los expertos designados no consignaron el informe del referido avaluó, este Tribunal no le puede otorgar ningún valor probatorio. Y así se considera.

II

Pasa el Tribunal a pronunciarse sobre el mérito de la causa de la siguiente de manera:
De lo alegado y probado por las partes contendientes en este juicio, este Tribunal encuentra que la parte actora pretende: Primero: el desalojo del inmueble y se le haga entrega del mismo a su representado, constituido por un local comercial, del Centro Comercial Punta Brava, identificado con el número 15, ubicado al final de la calle Guaicaipuro, de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, cuyos linderos se delimitaron en el contrato de arrendamiento, por la falta de pago de tres (3) cánones de arrendamiento del inmueble, más el impuesto al valor agregado (IVA), correspondiente a los meses de Mayo, Junio y Julio de 2017, a razón de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 245.000,00), cada uno, totalizando dichos conceptos la cantidad de SETECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 735.000,00). SEGUNDO: En que el inmueble objeto del contrato sea entregado en óptimas condiciones de uso y limpieza, solvente en el pago de los servicios públicos del cual hace uso el inmueble. TERCERO: Se condene subsidiariamente a la Arrendataria al pago de los cánones de arrendamientos insolutos de los meses MAYO, JUNIO y JULIO DE 2017, más el impuesto al valor agregado (IVA), a razón de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 245.000,00), cada uno, y los que se sigan venciendo en razón a los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de La Arrendataria, que pagará este a El Arrendador hasta el día en que sea dictada Sentencia que recaiga en el presente juicio y ésta quede definitivamente firme y se produzca la entrega material del inmueble, cantidad que será establecida mediante una experticia complementaria del fallo, con la aplicación de la indexación de las cantidades demandadas con sus correspondientes intereses moratorios y sea condenado al pago de las costas procesales.
La parte demandada en el acto de la contestación de la demanda, manifiesta en su defensa: “….RECHAZO Y CONTRADIGO E IMPUGNO POR ESTAR FUNDAMENTADA EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ILEGAL LA DEMANDA DE DESALOJO … en virtud de que el Instrumento presentado por la parte demandante, como instrumento fundamental de la Acción de Desalojo … es NULO DE TODA NULIDAD, por cuanto viola expresamente el Artículo 3º de la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, por no haberse dado estricto cumplimiento a lo establecido en el DECRETO LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL. ES POR ELLO QUE CONFORME A DERECHO IMPUGNO el “Contrato de Arrendamiento” … por no estar ajustado a derecho. En efecto de la simple lectura de dicho Instrumento se puede apreciar que el mismo no cumple con los requisitos legales exigidos por la Ley aplicable en materia de Contratos de Arrendamientos para LOCALES COMERCIALES. B.-IMPUGNO DE NULIDAD ABSOLUTA lo expuesto en la CLAUSULA SEGUNDA, del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, … QUE ESTA VICIADO DE NULIDAD ABSOLUTA, … NO SE PUEDE ACORDAR conforme al DECRETO LEY que hoy regula la relación arrendaticia entre El Arrendador y Arrendatario para LOCALES COMERCIALES, LO QUE ES ILEGAL; … EL ARRENDADOR NUNCA PRESENTO O MOSTRO EL AVALUO realizado por el (sic) en su carácter de Arrendador y Propietario del LOCAL COMERCIAL que alquilo a mí representada; para concluir y determinar que el Precio del Canon de Arrendamiento Mensual era de: UN MILLON CINCUNETA Y CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Sic) (Bs. 1.055.700,oo) POR LO TANTO, SEÑALO Y ASEVERO QUE: ES FALSO QUE MI REPRESENTADA HAYA ACORDADO EL CANON DE ARRENDAMIENTO CON EL ARRENDADOR – y PROPIETARIO. NIEGO Y RECHAZO POR SER FALSO, LO EXPUESTO TANTO EN EL INSTRUMENTO DEL CONTRATO COMO EN LIBELO DE DEMANDA DE DESALOJO TODO LO RELACIONADO CON EL MONTO DE ALQUILER FIJADO UNILATERALMENTE POR EL ARRENDADOR-PROPIETARIO; PUES ES FALSO QUE MI REPRESENTADA HAYA CONVENIDO EN ESE MONTO DE ALQUILER. … D.-IMPUGNO en cuanto a su contenido el … CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, … por SER NULO DE NULIDAD ABSOLUTA, Y por ser VIOLATORIO, al Artículo 3º DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL; Y EN CONSECUENCIA SOLICITO RESPETUOSAMENTE AL CIUDADANO JUEZ DE ESTE TRIBUNAL, LA APLICACIÓN DEL ARTICULO EN CUETION, Y DECLARE NULO DE NULIDAD ABSOLUTA, el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, utilizado como Documento Fundamental de la presente Acción de Desalojo. (…)”.
Alega la parte demandada, en la Audiencia de preliminar lo siguiente: “(…)rechazo y contradigo lo expuesto por la parte demanda en la presente audiencia por ser incongruente sus dichos, mi representada se vio en la imperiosa necesidad de consignar ante este Tribunal, la parte arrendadora en virtud de los múltiples inconvenientes y enredos administrativos que evidencia la parte arrendadora en la administración de sus cánones de arrendamiento, en el acto de la contestación de la demanda, específicamente solicitamos a este Tribunal declare la nulidad absoluta del Contrato de arrendamiento que utiliza la parte demandante como elemento fundamental de la demanda, por cuanto en el mismo se violaron los artículos 3 y 32 del Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales, en virtud de que la parte demandante señala, que para llegar al canon de arrendamiento a cobrar utilizo el método que señala dicho artículo 32, y en la modalidad del canon de arrendamiento fijo, pero es esencial de que la parte demandante se equivoco en su método de cálculo para fijar dicho arrendamiento, ya que pretende fijar dicho arrendamiento del Local Comercial, objeto de esta demanda como si se tratara de un local independiente al Centro Comercial denominado Punta Brava; de acuerdo con este método para fijar un canon de arrendamiento de un local comercial que se encuentra dentro de un centro comercial, debe fijarse en base a lo que señala estrictamente el método matemático de la Ley, en resumen para fijar ese canon de arrendamiento la parte demanda pone un precio que según ellos tiene una avalúo de ese local, pero ignoran absolutamente de que dicho local se encuentra en un Centro comercial, es por ello que en el escrito de la contestación de la demanda solicitamos que este Tribunal declare la nulidad de dicho contrato, por no ajustarse a la Ley, el principio en cuanto al precio fijado, y luego de la simple lectura de dicho contrato de arrendamiento(…)”; por su parte la apoderada judicial de la parte actora, manifesto “(…)Rechazo y contradigo lo alegado por la parte demanda cuando dice que el alquiler fue fijado unilateralmente por el arrendador propietario, esto es falso porque la lectura de la cláusula segunda del contrato, se evidencia que no fue fijado unilateralmente por el arrendador, cuando el arrendador y el propietario acuerdan el método fijo CAF(…)”.
No obstante la impugnación y nulidad interpuesta por la parte actora, contra el contrato de arrendamiento que acompaño la parte actora a la demanda, dicha relación contractual de arrendamiento quedo reconocida por la parte demandada, al fundamentar su impugnación y nulidad, en el hecho controvertido del monto que el arrendatario Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A., le corresponde cancelar, conforme al canon de arrendamiento, de acuerdo a lo previsto en el numeral Primero del artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Entonces definida o delimitada la litis en los términos expuestos, precisa este juzgadora, traer a los autos el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que expresan: “Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación(…)” y el “Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
Al respecto, el autor patrio A.R.R., en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa: “(…)De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (R.) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: 'Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho' (…)”. Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.(…) En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla(…)”
De lo expuesto se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales: “a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, sino también al demandado según sus respectivas afirmaciones de hecho(…)”
Previo a cualquier otra consideración hay un hecho que está ajeno a toda controversia en esta litis y es el vínculo contractual existente entre las partes, pues, no obstante que el actor acompaña a su libelo de demanda, documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, titular de la cédula de identidad Nº V-4.844.076, en su carácter de apoderado del ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-16.888.381 y la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A., representada por su Presidente, ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-12.783.220, de fecha 01 de febrero de 2017, contentiva en documento privado, dicha relación es reconocida y aceptada por la parte demandada, cuando en su contestación no se opone a la relación arrendaticia, sin embargo, impugno y solicitó la nulidad del referido contrato de arrendamiento, y de su cláusula segunda, por cuanto considera entre otros “(…) ser VIOLATORIO, al Artículo 3º DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL (…)”; que se realizo de manera errada el cálculo del canon de arrendamiento, tomando como base el valor del inmueble del local objeto de la presente demanda, sin tomar en consideración el valor total del Centro Comercial, donde se encuentra ubicado el inmueble, caso de marras, en virtud de que se trata del mismo propietario, y no es un local independiente, y negó, contradijo el cálculo efectuado por el actor, del monto del canon, las cantidades demandadas y la insolvencia, afirmando el pago de la obligación.
Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar la forma y cálculo del canon arrendaticio, a fin de establecer el monto de la obligación del inquilino, para luego entrar a resolver el tema de la insolvencia, pues, para ello debemos tener claro la cuantía del canon arrendaticio, ya que el demandado se opone al monto del canon calculado por el actor, y afirma el pago de la obligación.
A tal efecto, la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto de la presente causa, suscrito entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.844.076, actuando en su carácter de apoderado del ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.888.381 y la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL C.A., representada por su presidente, ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.783.220, se establecieron en la CLÁUSULA que: “(…) “EL ARRENDADOR” y “EL ARRENDATARIO” acuerdan aplicar el método del Canon de arrendamiento fijo (CAF) establecido en el artículo 32.1 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial”, con el cual al aplicar la fórmula establecida en el mencionado artículo 32.1 al valor del inmueble, el resultado es la cantidad de UN MILLON CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 1.055.700,00) como Canon de arrendamiento fijo mensual que “EL ARRENDATARIO” se obliga a depositar puntualmente por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (05) días continuos de cada mes, en el Banco y en el Nº de Cuenta Bancaria que se le notifica en el Anexo 1 de este Contrato, y “EL ARRENDATARIO” debe pagar conjuntamente con la mensualidad correspondiente el Impuesto al Valor Agregado (IVA) que se genere en la facturación de sus mensualidades. Las partes acuerdan expresamente que los depósitos del canon de arrendamiento no se realizarán ni en cheques ni por transferencias, por lo tanto, las partes acuerdan expresamente que el depósito bancario del canon de arrendamiento solamente se realizara en dinero efectivo y en la taquilla del Banco notificado en el Anexo 1. “EL ARRENDATARIO” se obliga a canjear el comprobante de depósito bancario por la factura correspondiente en la dirección de “EL ARRENDADOR” que declara conocer perfectamente. Es convenio entre las partes que el incumplimiento de “EL ARRENDATARIO” en el pago del canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los Cinco (05) primeros días continuos de cada mes, será causa suficiente para que “EL ARRENDADOR”, considere rescindido este contrato y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, su devolución y el pago de los cánones pendientes. Asimismo, queda entendido el último deposito o recibo pagado del canon de arrendamiento no hace presumir el pago de los anteriores, habiéndose acreditar su pago la presentación de los recibos anteriores y en su defecto de los comprobantes de depósitos anteriores a requerimiento de “EL ARRENDADOR”. Para el cálculo del canon de arrendamiento fijo se utilizó la Cantidad de Ciento Cinco Millones Quinientos Setenta Mil Bolívares con 00 Cts (Bs. 105.570.000,00) como valor del inmueble de acuerdo al avaluó realizado, y con este valor se aplicó la fórmula para la fijación del canon de arrendamiento mensual: CAF=VI (VALOR DEL INMUEBLE Bs. 105.570.000,00/12/ METROS CUADRADOS ARRENDABLES 72,67 Metro2) X (METROS CUADRADOS A ARRENDAR 72,67metros X (PORCENTAJE DE RENTABILIDAD ANUAL 12%)= Bs.1.055700,00. (…)”.
En virtud de ello, el artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial establece: “La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.
Se aplicará la siguiente fórmula:
CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA.
Donde:
CAF: valor del canon de arrendamiento fijo mensual;
VI: valor del inmueble;
M2A: metros cuadrados arrendables;
M2a: metros cuadrados a arrendar;
%RA: porcentaje de rentabilidad anual.
1. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas:
Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.
2. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas:
La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1.
El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2.
Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto claramente establecido en el respectivo contrato.
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.
La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.” (Negrillas y subrayado el Tribunal).
En el presente caso las partes acordaron en el contrato la modalidad de cálculo para fijar el canon de arrendamiento, la prevista en el numeral Primero “Canon de arrendamiento Fijo (CAF)” del artículo 32 eiusdem, en este sentido es de resaltar, que la norma que regula esta modalidad -el indicado numeral Primero-, expresamente establece, que …“según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior” … . De lo que encuentra este Tribunal, de lo previsto en este artículo 32, en concordancia con los artículos 3 y 24 de la referida Ley, que para la validez del contrato, es obligatorio que el inmueble haya sido revisado por la SUNDDE, debido a que este artículo anterior, a que se refiere el artículo 32 numeral primero, es el artículo 31 eiusdem, que expresamente establece como obligatorio, el que la SUNDDE supervise y acuerde la metodología de avalúo a aplicar, en los siguientes términos: “El valor del inmueble para el momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde a la SUDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.” (Negrillas y subrayado el Tribunal). Concordante con lo previsto en el artículo 24 eiusdem, de los requisitos, de estricto cumplimiento, que debe contener el contrato, entre ellos, indicar: …“el valor del inmueble”…, que viene determinado por el avalúo aprobado por la SUNDDE, basado en el costo de reposición (artículo 31); y los artículos 14 eiusdem, que regulan … “la obligación del arrendatario, a pagar el canon de arrendamiento fijado de acuerdo con lo estipulado”… en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial; y a la expresa prohibición legal, -artículo 17 eiusdem- … “a cobrar cánones de arrendamiento, que no sean calculados según los métodos que establece la referida Ley”… .
De lo antes expuesto, y vista la impugnación y nulidad interpuesta por la parte demandada, al contrato de arrendamiento cursante en autos del folio 16 al 19 en su primera pieza, y la Cláusula Segunda del mismo, este Tribunal encuentra que si bien en el referido contrato, se indico “el valor del inmueble”, no es menos cierto, que de la prueba de exhibición del Avaluó promovido por la parte demandada, la parte actora, exhibió el documento que corresponde al local Nº 15 del Centro Comercial Punta Brava, de una revisión del informe de Avaluó que cursa del folio 211 al 229 de la primera pieza, se evidencia en su contenido, que dicho avaluó corresponde al local objeto de la presente demanda, pero no consta del referido avalúo, ni consta en las actas del presente juicio, que dicho avalúo haya sido aprobado por la SUNDDE, tal como lo ordena el artículo 31 eiusdem, en tal virtud, conforme a lo previsto en los artículos 3, 14, 17, 24, 31 y 32 eiusdem, antes analizados por este Tribunal, se declara la nulidad de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento cursante en autos del folio 16 al folio 19, de la primera pieza de este expediente, en consecuencia resulta sin lugar la demanda de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, interpuesta por la parte actora, al resultar nula la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, que la parte actora alega como incumplida. Y así se decide.
V
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, DECLARA de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.363, 1.169, y 1.264 del Código Civil, en concordancia con los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y los artículos 3, 14, 17, 24, 31, y 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano ADRIAN BIRRO GONZÁLEZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.888.381, de este domicilio contra la Sociedad Mercantil CONFECCIONES KAIL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 01 de Abril de 2011 anotada bajo el Nº 12, Tomo 17-A, representada por su Presidente, ciudadano JAIRO YONATHANG MIJARES NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-12.783.220. Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Para darle cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, al primer (01) día del mes de octubre de dos mil dieciocho (2018), a los 208° años de la Independencia y 159° años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA
LA SECRETARIA,

Abg. HILDA JOSEFINA NAVARRO

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 2:30 p.m., previo el anuncio de ley.

LA SECRETARIA,

THA/HJN
Expediente. N° 17-10041.