TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
Los Teques, 31 de octubre de dos mil dieciocho (2018).
Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.

EXPEDIENTE Nº E-17-272.
PARTE DEMANDANTE:
JOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.600.549; asistido judicialmente por la profesional del derecho SILVIA ALEJANDRA ARTEAGA DE AQUINO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 240.291.

PARTE DEMANDADA:
AURA MARINA MEDINA MALAVÉ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.040.709; representada judicialmente por la profesional del derecho NILDA JOSEFINA RODRÍGUEZ PEÑA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 78.954.

MOTIVO:
DESALOJO

Tipo de sentencia: Definitiva.

Se inicia el presente juicio por ante este Juzgado, mediante libelo de demanda que por DESALOJO, interpusiera el ciudadanoJOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO, asistido por la profesional del derecho SILVIA ALEJANDRA ARTEAGA DE AQUINO, contra la ciudadana AURA MARINA MEDINA MALAVÉ.
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda en fecha 15 de noviembre del 2017. Este tribunal el 16 del mismo mes y año le dio entrada al expediente en los libros respectivos.
En fecha 15 de diciembre de 2017, comparece el ciudadanoJOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO, asistida por la abogada SILVIA ALEJANDRA ARTEAGA DE AQUINO y consignó los recaudos fundamentales para la demanda.
El 20 de diciembre de 2017, se admitió dicha demanda de desalojo conforme a lo preceptuado en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.
El 26 de enero del 2018, el actor consignó los fotostatos y emolumentos legales pertinentes.
Mediante auto del 30 de enero del 2018, la abogada ANDREA DEL C. ALCALÁ PINTO, se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra, en virtud de haber sido designada Juez de este juzgado, el 13 de diciembre del 2017 por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia; asimismo, en dicha data el Tribunal libró compulsa a la parte demandada.
Cumplidas las formalidades de la citación de la parte accionada, compareció ante el juzgado el día 24 de abril del 2018, la ciudadana AURA MARINA MEDINA MALAVE, asistida por la abogada NILDA JOSEFINA RODRIGUEZ PEÑA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 78.954, mediante la cual consignó escrito de contestación de la demanda oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 de la Ley Adjetiva. En esta misma data, la accionada confirió poder apud acta a la profesional del derecho ut supra mencionada.
El 02 de mayo del 2018, este juzgado se pronunció sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada, y dictó sentencia interlocutoria, en los siguientes términos:
“SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de jurisdicción del Juez, alegada por la ciudadana AURA MARINA MEDINA MALAVÉ, parte demandada en el juicio de DESALOJO que sigue en su contra el ciudadano JOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO”.(Copia textual).

En su oportunidad procesal, la parte demandada presentó escrito de contestación al fondo de la demandajunto a defensas previas según consta del escrito de fecha 10 de mayo del 2018.
El 14 de mayo del 2018, se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a dicha data para la celebración de la Audiencia Preliminar, a las 10:00 a.m.
En fecha 17 de mayo del 2018, tuvo lugar la audiencia preliminar, en la cual se dejó constancia de la comparecencia de la abogada NILDA JOSEFINA RODRIGUEZ PEÑA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada; asimismo, de la no comparecencia de la parte actora ni por sí ni por medio de representación alguna.
El 21 de mayo del 2018, mediante providencia se fijaron los límites de la controversia.
El 28 de mayo del 2018, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, constante de 3 folios.
El 30 de mayo del 2018, el accionante, asistido de la profesional del derecho SILVIA ALEJANDRA ARTEGA DE AQUINO, consignó escrito de promoción de pruebas, constante de 3 folios.
En fecha 06 de junio del 2018, la parte demandada consignó escrito de oposición a la admisión de las pruebas, constante de 3 folios. En esta misma data, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de oposición de pruebas, constante de 2 folios útiles.
Mediante auto de fecha 11 de junio del 2018, se admitieron las pruebas documentales promovidas por la parte actora: en el escrito libelar, marcadas con las letras “A”, “B”, “C” y “D”; asimismo, en el escrito de promoción de pruebas, marcadas con las letras “B”, (Recibos y facturas de servicios públicos), “C”, “D”, “E”, y “F”; de igual manera, se admitieron las pruebas documentales promovidas por la parte demandada: en la contestación de la demanda, marcadas con los números “01” al “22”; y en el escrito de promoción de pruebas, prueba de informes dirigida a la entidad del “BBVA PROVINCIAL, BANCO UNIVERSAL” y prueba de inspección judicial sobre el inmueble objeto de juicio.
En fecha 15 de junio del 2018, tuvo lugar la inspección judicial en el inmueble de litis, solicitada por la parte accionada en fecha 28 de mayo de 2018 (folios 104 al 106).
El 06 de agosto del 2018, se agregó a los autos oficio SG-201801824 proveniente de la entidad bancaria “BBVA PROVINCIAL, BANCO UNIVERSAL”, de fecha 25 de junio del 2018, constante de 13 folios.
Mediante auto del 06 de agosto del 2018, se fijó el vigésimo quinto (25to) día de despacho siguiente a dicha data, a las 9:30 a.m. para la celebración de la audiencia oral.
En fecha 16 de octubre del 2018, tuvo lugar la Audiencia de Juicio o Debate Oral, en la se dejó constancia de la comparecencia de las partes, con sus respectivos abogados.
PARTE MOTIVA
Esta juzgadora pasa de seguidas a verificar los términos en que quedo planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Alegatos de la parte accionante:
Adujo que es propietario del local comercial A “Puerta Negra”, frente al Ambulatorio “Divino Niño”, calle Ramón Vicente Tovar, ubicado en el Sector el Cabotaje, Edificio 27, entre las calles Santa Eulalia y Ramón Vicente Tovar, Parroquia Los Teques, Municipio Guaicaipuro, estado Bolivariano de Miranda.
Argumentó que el 30 de diciembre del 2007, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana AURA MARINA MEDINA MALAVE, por un local comercial, identificado como Local “A-3” Puerta Negra, área común del local “A”, frente a la dirección antes descrita, por un plazo de seis (6) meses fijos y seis (6) meses prorrogables, fijando la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) mensuales, por concepto de canon de arrendamiento, el cual debía ser pagado en la cuenta Nº 01080025160100107542 de la entidad bancaria Banco Provincial; estableciendo que ante la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento o la insolvencia de los servicios básicos, éste como arrendador podría solicitar la resolución del mencionado contrato.
Que el 30 de diciembre del 2008, expiró el prenombrado contrato, incluyendo las prorrogas legales, sin que la arrendataria-demandada cancelara los cánones de arrendamiento.
Que en el año 2010, el arrendador-accionante se quedó sin empleo, por lo cual necesitaba el local de litis para elaborar pedidos de diseño grafico, por lo que trato de dialogar con la prenombrada ciudadana para que le entregara voluntariamente el inmueble, a lo que ésta se negó; por ende se cito ante el Juez de Paz competente para mediar a lo que nuevamente dicha ciudadana se negó a firmar acuerdo alguno.
Que la arrendataria-demandada no ha cancelado los servicios básicos, por lo cual éste tuvo que hacer convenimiento de pagos mensuales tanto con las Oficinas Administrativas de Hidrocapital (servicio de agua) como con la Corporación Eléctrica Nacional, S.A. (servicio de aseo), para ponerse al día con los servicios, ya que la deuda desde el 2008 ascendió a las cantidades de: la primera por DIECISIETE MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS (Bs. 17.218,02) y la segunda por OCHO MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 8.940,68).
Que en el año 2011, se interpuso por ante el Órgano Jurisdiccional de Procedimientos de Desalojo del Tribunal Primero de Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del estado Miranda, en donde se suspende la ejecución del proceso, debido a que entro en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra los Desalojos Arbitrarios de Vivienda; posteriormente, se acudió a la Superintendencia Nacional de Vivienda, la cual desestimó el procedimiento porque era local comercial y la prioridad eran viviendas.
Que en el año 2015, se suscribió un nuevo contrato de fecha 31 de enero del 2015, de acuerdo a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el cual los arrendatarios se llevaron dicho contrato para realizarle sus observaciones y nunca lo devolvieron ni firmaron; asimismo, en el mencionado contrato, se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) mensuales correspondiente a los meses desde enero 2015 hasta mayo 2017, ascendiendo a la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 435.000,00); de igual manera adeuda la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 144.000,00) por concepto de gastos comunes correspondientes a los meses descritos anteriormente.
Como fundamentos de derecho, invocó las disposiciones de los artículos 26, 51, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 25, 40 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y 859 y 880 del Código de Procedimiento Civil.
La demanda fue estimada en la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 662.861,70), equivalentes aDOS MIL DOSCIENTOS NUEVE CON CINCUENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.209,54 UT).
Alegatos de la parte accionada:
Por su parte la apoderada demandada en la etapa de contestación procedió a oponer la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 de la Ley adjetiva.
Respecto del fondo, opuso la perención breve, prevista en el ordinal 1º del artículo 267 ejusdem, debido a que pasaron más de treinta (30) días desde la fecha de admisión de la demanda (20/12/18) hasta la fecha de la citación personal del demandado (21/02/18).
Negó, rechazó y contradijo todos los hechos y el derecho alegado por la parte actora en su escrito libelar.
Que el inmueble siempre fue destinado para vivienda y nunca como comercio ni deposito.
Que los pagos de los cánones de arrendamientos siempre se realizaron en la cuenta de ahorro del Banco Provincial Nº 01080025130200355071, cuyo titular es la ciudadana MERY DEL VALLE ASTUDILLO RUIZ, madre del arrendador-demandante.
Que debido a que no se celebró otro contrato, el mismo sigue vigente, ya que opero la tácita reconducción.
Que impugna el monto establecido en la estimación de la demanda por excesiva.
DE LAS PRUEBAS.-
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:
Pruebas de la parte actora
I. Junto al libelo de demanda la accionante produjo los siguientes medios:
1.- A los folios 09 al 15, marcado con la letra “A”, consta en copia simple documento de propiedad del inmueble constituido por un local comercial, distinguido como Local “A”, situado en la primera (1era) planta, nivel calle, del edificio “EDIFICIO VEINTISIETE”, ubicado en la Calle Santa Eulalia, cruce con la calle Ramón Vicente Tovar, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, inscrito ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estadoBolivariano de Miranda, bajo el Nº 2014.1332, Asiento Registral 1, Matricula Nº 229.13.3.1.9571 de fecha 07 de octubre del 2014. Del mencionado documento se aprecia que se trata de una copia fotostática de un documento público, que al ser impugnado por la contraparte la misma carece de valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
2.- A los folios 16 y 17, marcado con la letra “B”, consta en copia simple contrato de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos JOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO (arrendador) y AURA MARINA MEDINA MALAVE (arrendatario), en fecha30 de diciembre del 2007. Tratándose de un instrumento de naturaleza privada en copia simple, se hace constar que la parte demandada no desconoció su firma (como arrendatario) ni el contenido (por vía de tacha); razón por la que se confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Estando legalmente promovido se tiene por válido su contenido, siendo pertinente para acreditar: (i) que existe una relación arrendataria entre los ciudadanos JOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO (arrendador) y AURA MARINA MEDINA MALAVE (arrendatario), sobre el inmueble constituido por un local asignado con la letra A-4, con un área aproximada se SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS (62 mts2), perteneciente al local comercial A, situado en la primera (1era) planta, nivel calle, ubicado en El Cabotaje entre las calles Santa Eulalia con calle Ramón Vicente Tovar, “Edificio Veintisiete”, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; (ii) que dicha relación arrendaticia consta en documento privado del 30 de diciembre del 2007; (iii) que la duración de la relación contractual era de seis (06) meses contados desde el 30 de diciembre del 2007; y (iv)queel canon de arrendamiento mensual se fijó en la suma de SETECIENTOSMIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00) equivalentes a SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BsF. 700,00) mensuales. Así se declara.-
3.- A los folios 18 al 33, marcado con la letra “C”, consta estado de cuenta de la cuenta corriente Nº 0108-0025-16-0100107542 del BANCO PROVINCIAL, cuyo titular es el ciudadano JOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO, de los meses enero, junio y diciembre del 2016; enero hasta noviembre del 2017. Este medio de naturaleza privada se desecha del proceso porque al no estar certificado por el ente bancario del que supuestamente emanan, esta juzgadora no puede identificar su procedencia o fidelidad de los mismos. Ha debido y no lo hizo el promovente valerse de pruebas de informes para que el ente bancario correspondiente, en este caso el “BANCO PROVINCIAL” diera la información precisa sobre su respectivo contenido. Así se aprecia.-
4.- A los folios 34 al 46, marcado con la letra “D”, consta copia simple de comprobantes de pagos de los servicios básicos de aseo, electricidad e impuestos municipales. Estos documentos privados en copias simples se desechan del proceso, en virtud que al no estar certificados por los entes correspondientes del que supuestamente emanan, esta sentenciadora no puede identificar con veracidad su procedencia o fidelidad de los mismos. Por lo cual la parte promovente ha debido y no lo hizo valerse de pruebas de informes para que los respectivos entes dieran la información precisa sobre su contenido. Así se establece.-
5.- A los folios 47 al 48, marcado con la letra “E”, consta copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entrelos ciudadanos JOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO (arrendador) y AURA MARINA MEDINA MALAVE (arrendatario), en fecha 31 de enero del 2015. Este Tribunal negó la admisión de dicha prueba, de conformidad con los artículos 1.368 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que de la misma se desprende que no consta la firma de la arrendataria-demandada, así como tampoco original del mencionado contrato. Y así se establece.-
II. En la oportunidad de promoción de pruebas
Mediante escrito que riela a los folios108 al 110, promovió las siguientes pruebas:
1.- Al folio 111, marcado con la letra “A”, consta en original escrito de juramento emitido por la Abg. Irma Pacheco, inscrita en el Inpreabogado Nº 208.555. Este Tribunal negó la admisión de dicha prueba, de conformidad con el artículo 864 del Código Civil, toda vez que la misma no fue promovida oportunamente en el escrito libelar. Así se establece.-
2.- Al folio 112, marcado con la letra “B”, consta en original constancia emitida por la Junta de Condominio del Edificio 27, a favor del ciudadano JOHAN VICENT ASTUDILLO, identificado en autos con el fin de hacer constar que él mismo se encuentra solvente de los gastos de condominio (agua, aseo y demás gastos). Este Tribunal negó la admisión de dicha prueba, de conformidad con el artículo 864 del Código Civil, debido a que dicha prueba no fue promovida oportunamente en la demanda. Así se establece.-
3.- A los folios 113 al 171, marcado con la letra “B”, constan en originales y copias simples de recibos y facturas de servicios básicos (electricidad, hidrocapital, aseo urbano e impuesto municipal). Estos documentos son de naturaleza privada.
Ahora bien, los documentos en copia simple que rielan a los folios 117, 119 al 123; 137 al 139; y 163 al 171 se desechan del proceso, en virtud que al no estar certificados por los entes correspondientes del que supuestamente emanan, esta sentenciadora no puede identificar con veracidad su procedencia o fidelidad de los mismos. Por lo cual la parte promovente ha debido y no lo hizo valerse de pruebas de informes para que los respectivos entes dieran la información precisa sobre su contenido. En lo que respecta a los comprobantes de pagos de impuestos municipales, referente al pago de “aseo urbano y domiciliario”, que constan en originales y rielan a los folios 113 al 116; 118, 124 y 125 del expediente, han de tratarse como documentos administrativos públicos, no obstante, se tienen como validos y de estos se desprende que el ciudadano JOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO cancelo los meses de febrero hasta junio del 2015, mayo y junio del 2016, marzo hasta julio del 2017 y mayo del 2018. Asimismo, consta en documento original que riela al folio 126recibo de cobro de fecha 11 de agosto del 2009 emitido por la sociedad mercantil Hidrológica de la Región Capital C.A. (HIDROCAPITAL), bajo el NIC 3016188, cuyo titular del contrato es el ciudadano ALBERTO GARCIA ANGEL, en la dirección de suministro “BRR. ROMULO GALLEGOS CLL. PRINCIPAL CJON. EL COLEGIO/LOS NISPEROS. ENTRE POSTE 56HG264 Y 56HG164, Casa S/N P.C.7B, PARR. LOS TEQUES MUN. GUAICAIPURO”, recibo que esta juzgadora desecha, ya que el mismo no guarda relación probatoria con el litigio, por no ser la misma dirección del referido inmueble objeto de controversia. De la misma manera, consta en documento original que riela al folio 162 notificación de suspensión de servicio, de fecha 20 de diciembre del 2010, emitida por la sociedad mercantil Hidrológica de la Región Capital C.A. (HIDROCAPITAL), bajo el NIC 3007923, cuyo titular del contrato es la ciudadana FORBICINA DE CASTIGLIONI, en la dirección de suministro “BRR. SANTA EULALIA, CLL. SANTA EULALIA, Casa S/N, 27, municipio Guaicaipuro, parroquia Los Teques, edo. Miranda”, recibo que esta juzgadora desecha, ya que del mismo no puede verificarse la fecha exacta de la morosidad o incumplimiento del pago del servicio que presta la compañía supra mencionada. Con respecto a los recibos emitidos por la Junta de Condominio del Edificio Nº 27, que rielan a los folios 127 al 136; 140 al 161, cancelados por la ciudadana “YEIRA”, estos recibos son de naturaleza privada, y a su vez emanan de un tercero al proceso, como lo es la Junta de condominio del Edificio Nº 27,y se evidencia de las actas procesales que dicha junta no ratificó mediante prueba testimonial la validez y autenticidad de los recibos de pago consignados por la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razones estas por la cual son desechados por este a quo por carecer de valor probatorio alguno. Así se decide.-
4.- Al folio 172, marcado con la letra “C”, consta en original solicitud emitida por la ciudadana MERY DEL VALLE ASTUDILLO dirigida a la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL, en fecha 25 de mayo del 2018, esta sentenciadora desecha la prueba por carecer de sello de recibido,y no bastar por sí misma como medio de carta o misiva, además, como es dirigida a un tercero (BANCO PROVINCIAL) debió presentarse su consentimiento para hacer valerla como prueba, de conformidad con lo establecido en el art.1372 del Código Civil. Así se establece.-
5.- A los folios 173 al 175, marcados con la letra “C”, constan en copias simples estado de cuenta correspondiente a los meses enero y mayo del 2011, de la cuenta de ahorro, Nº 01080025130200355071, perteneciente a la ciudadana MERY DEL VALLE ASTUDILLO RUIZ, documentos que esta juzgadora desecha, ya que no guardan relación probatoria con el fondo del litigio (falta de pago de los cánones de arrendamiento, servicios básicos y gastos comunes desde enero 2015 a mayo 2017). Así se percibe.-
6.- A los folios 176 al 178, marcado con la letra “D”, consta en copia simple expediente 1528-10 proveniente de la Dirección de Justicia de Paz de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Autónomo de Guaicaipuro del estado Miranda. Del mencionado documento se aprecia que se trata de una copia fotostática de un documento público, que al no haber sido objeto de oposición ni impugnación se le confiere valor probatorio de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por cuanto dicha probanza no guarda relación alguna con el presente hecho controvertido, dirigido a demostrar el desalojo por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, servicios básicos y gastos comunes desde enero 2015 a mayo 2017 por la demandada, este Tribunal desecha dicha prueba por ser la misma impertinente. Así se establece.-
7.- A los folios 183 al 189, marcado con la letra “E”, consta en original documento de propiedad del inmueble constituido por un local comercial, distinguido como Local “A”, situado en la primera (1era) planta, nivel calle, del edificio “EDIFICIO VEINTISIETE”, ubicado en la Calle Santa Eulalia, cruce con la calle Ramón Vicente Tovar, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, inscrito ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 2014.1332, Asiento Registral 1, Matricula Nº 229.13.3.1.9571 de fecha 07 de octubre del 2014. Dicho documento ya fue valorado por este tribunal, por tanto resultaría inoficioso otorgarle valor probatorio nuevamente. Y así se establece.-
7.- A los folios 190 al 197, marcado con la letra “E”, consta en original titulo supletorio de propiedad expedido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 11 de diciembre del 2007, previa solicitud del ciudadano JOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO, con respecto a unas bienhechurías situada en la primera planta nivel calle del “Edificio Veintisiete”, local comercial distinguido como local “A” y el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO VEINTIDOS METROS CUADRADOS CON DOSCIENTAS VEINTITRES MILESIMAS CUADRADAS (122,223 mts2), en El Cabotaje , calle Santa Eulalia, cruce con la calle Ramón Vicente Tovar, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda. Del mencionado documento se aprecia que se trata de un documento público, el cual no fue objeto de oposición ni impugnación, por lo que se tiene como fidedigno, y se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Ahora bien, de dicho instrumento se evidencia que en el año 2007, fue otorgado al ciudadano JOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO, título supletorio de propiedad sobre las bienhechurías del bien inmueble supra descrito; en tal sentido, dicho documento demuestra la cualidad de propietario del ciudadano supra descrito sobre el inmueble de marras. Y así se aprecia.-
8.- A los folios 198 al 203, marcado con la letra “F”, consta en copia simple y original planos topográficos del inmueble de litis. Del mencionado documento se aprecia que se trata de un documento privado, el cual no fue objeto de oposición ni impugnación, por lo que se tiene como fidedigno, y se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.363 del Código Civil. Ahora bien, de dicho instrumento se evidencia la ubicación del inmueble objeto de controversia; sin embargo esta juzgadora observa que el mismo no aporta ningún elemento probatorio que verse sobre el fondo de la controversia, por lo tanto dicha prueba se desecha. Así se aprecia.-
9.- Prueba testimonial de los ciudadanosIRMA PACHECO y MOISÉS FLORES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-6.877.274 y V-13.910.932, respectivamente. Este Tribunal negó la admisión de dicha prueba, de conformidad con el artículo 864 del Código Civil, debido a que dicha prueba no fue promovida oportunamente en la demanda. Así se establece.-
Pruebas de la parte demandada
I. Junto al escrito de contestación de la demanda el accionado produjo los siguientes medios:
1.- Al folio 63, marcado con el número “01”, consta en copia simple certificado de registro nacional de arrendamiento de vivienda a nombre de la ciudadana AURA MARINA MEDINA MALAVE de fecha 05 de noviembre del 2013. En su oportunidad procesal la representación judicial de la parte accionante solo se limitó a impugnar dicha probanza, más no a tacharla de falsedad al ser un documento administrativo público. Sin embargo, este documento administrativo público, se desecha del proceso, en virtud que al no estar certificado por el ente correspondiente del que supuestamente emana, específicamente de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), esta sentenciadora no puede identificar con veracidad su procedencia o fidelidad del mismo. Por lo cual la parte promovente ha debido y no lo hizo valerse de pruebas de informes para que el respectivo ente diera la información precisa sobre su contenido. Así se establece.-
2.- Al folio 64, marcado con el número “02”, consta en copia certificada acta de verificación de uso de servicio de aseo urbano y domiciliario, emanado de la Dirección de Hacienda, División de Inspección y Fiscalización. En su oportunidad procesal la representación judicial de la parte accionante se opuso a la admisión de dicha probanza, sin embargo, no tacho de falso dicho documento, que es la vía idónea para desvirtuar tal documento público. Este documento público administrativo en copia certificada se le otorga valor probatorio; sin embargo del mismo se desprende que el ciudadano JESUS RAFAEL DIAZ PEÑA, solicitó una supervisión técnica del Servicio Público Municipal, en virtud que el uso del inmueble es una vivienda unifamiliar. Así se percibe.-
3.- A los folios 65 y 66, marcado con el número “03”, consta en copia simple contrato de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos JOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO (arrendador) y AURA MARINA MEDINA MALAVE (arrendatario), en fecha 30 de diciembre del 2007. Tratándose de un instrumento de naturaleza privada en copia simple, se hace constar que la parte demandada no desconoció su firma (como arrendatario) ni el contenido (por vía de tacha);razón por la que se confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Estando legalmente promovido se tiene por válido su contenido, siendo pertinente para acreditar: (i) que existe una relación arrendataria entre los ciudadanos JOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO (arrendador) y AURA MARINA MEDINA MALAVE(arrendatario), sobre el inmueble constituido por un local asignado con la letra A-3, con un área aproximada de CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS (42 mts2), perteneciente al local comercial A, situado en la primera (1era) planta, nivel calle, ubicado en El Cabotaje entre las calles Santa Eulalia con calle Ramón Vicente Tovar, “Edificio Veintisiete”, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; (ii) que dicha relación arrendaticia consta en documento privado del 30 de diciembre del 2007; (iii) que la duración de la relación contractual era de seis (06) meses contados desde el 30 de diciembre del 2007; y (iv)que el canon de arrendamiento mensual se fijó en la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00) equivalentes a SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BsF. 700,00) mensuales. Así se declara.-
4.-Al folio 67, marcado con el número “04”, consta en original cinco (05) letras de cambio a la orden del ciudadano JOHAN VICENT por la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00), por concepto de pago de alquiler a favor de los ciudadanos JESUS R. DIAZ y AURA MARINA MEDINA. Tales recaudos de naturaleza privada aparecen aceptados por los ciudadanos JESUS RAFAEL DIAZ y AURA MARINA MEDINA y librados a favor del ciudadano JOHAN VICENT. Como le son opuestos al prenombrado accionante JOHAN VICENT y no impugnó dichos títulos cambiales, siendo de naturaleza privada se les tiene con pleno valor de pruebas, de conformidad con lo establecido en el art.444 Código de Procedimiento Civil; sin embargo esta juzgadora desecha dicho medio probatorio, ya que no guardan relación con el fondo del litigio (falta de pago de los cánones de arrendamiento, servicios básicos y gastos comunes desde enero 2015 a mayo 2017), por cuanto dichos pagos realizados no corresponden a los meses reclamados por el actor. Así se percibe.-
5.- A los folios 68 al 82, marcadas con los números “05 al 19”, consta en copia simple transferencias bancarias realizadas por el ciudadano JESUS RAFAEL DIAZ PEÑA en la cuenta de la ciudadana MERY DEL VALLE ASTUDILLO RUIZ, por la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) por concepto de pago del canon de arrendamiento. En su oportunidad procesal la representación judicial de la parte accionante se opuso a la admisión de dicha probanza.Este medio de naturaleza privada se desecha del proceso porque al no estar certificado por el ente bancario del que supuestamente emanan, esta juzgadora no puede identificar su procedencia o fidelidad de los mismos. Sin embargo la promovente en su oportunidad procesal se valió de pruebas de informes para que el ente bancario correspondiente, diera la información precisa sobre su respectivo contenido, el cual será valorado más adelante. Así se aprecia.-
6.- Al folio 83, marcado con el número “20”, consta comunicación en original de “solicitud de copia certificada” de fecha 02 de marzo de 2018 emanada de la propia parte demandada, ciudadana AURA MARINA MEDINA MALAVE dirigida al ciudadano JUAN E. RUIZ, Director de Hacienda del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del estado Miranda. En su oportunidad procesal la representación judicial de la parte accionante se opuso a la admisión de dicha probanza. Ahora bien, siendo una carta o misiva y a tenor de lo establecido en el art. 1371 del Código Civil se le estima con valor pleno de pruebas, teniéndose como recibida por el ente utsupra mencionado a quien se le dirige, en fecha 05 de marzo del 2018. De la misma se desprende que para marzo del 2018 se recibe una comunicación, en la que la demandada AURA MARINA MEDINA MALAVE, se dirige al prenombrado ente para solicitar copia certificada de su solicitud de aforo de aseo urbano y domiciliario, por los mismos hechos narrados en su contestación de la demanda, que por guardar estrecha relación con la pretensión que nos ocupa, se le da carácter de plena prueba porque además de legal, es pertinente. Así se establece.-
7.- Al folio 84, marcado con el número “21”, consta comunicación en original de “solicitud de aforo de aseo urbano y domiciliario” de fecha 02 de agosto de 2016 emanada de la propia parte demandada, ciudadana AURA MARINA MEDINA MALAVE dirigida al Director de Hacienda del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del estado Miranda. En su oportunidad procesal la representación judicial de la parte accionante se opuso a la admisión de dicha probanza. Ahora bien, siendo una carta o misiva y a tenor de lo establecido en el art. 1371 del Código Civil se le estima con valor pleno de pruebas, teniéndose como recibida por el ente ut supra mencionado a quien se le dirige, en fecha 02 de agosto del 2016. De la misma se desprende que para agosto del 2016 se recibe una comunicación, en la que la demandada AURA MARINA MEDINA MALAVE, se dirige al prenombrado ente para solicitar aforo de aseo urbano y domiciliario, expresando “…EN LA RECIDENCIA DONDE HABITO ACTUALMENTE ES UN LOCAL COMERCIAL EN REGISTROS Y FUE CONVERTIDO EN RESIDENCIA FAMILIAR POR EL PROPIETARIO EL CUAL ME LA SEDIO EN CALIDAD DE INQUILINA EN EL AÑO 2008.”, que por guardar estrecha relación con la pretensión que nos ocupa, se le da carácter de plena prueba porque además de legal, es pertinente. Así se aprecia.-
8.- Al folio 85, marcado con el número “22”, consta en original recibo de pago múltiple emitido por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro en fecha 09 de marzo de 2018, a favor de la ciudadana AURA MARINA MEDINA MALAVE. En su oportunidad procesal la representación judicial de la parte accionante se opuso a la admisión de dicha probanza.En lo que respecta al recibo de pago de impuestos municipales, referente al pago de “aseo urbano y domiciliario”, ha de tratarse como un documento público administrativo, no obstante, se tiene como válido y de este se desprende que la ciudadanaAURA MARINA MEDINA MALAVEcancelo el mes de marzo del 2018. Así se aprecia.-
II. En la oportunidad de promoción de pruebas
Mediante escrito que riela a los folios104 al 106, promovió las siguientes pruebas:
1.- Ratifico todas y cada una de las pruebas documentales promovidas en su escrito de contestación de la demanda, las cuales ya fueron valoradas anteriormente y resulta inoficioso pronunciarse sobre las mismas. Así se decide.-
2.- Prueba de Informes dirigida a la entidad bancaria “BBVA PROVINCIAL, BANCO UNIVERSAL”, a los fines de que informe a este Juzgado, los estados de cuenta correspondientes al lapso comprendido entre el mes de enero del año 2015 hasta el mes de mayo del año 2017, de la cuenta de ahorro, Nº 01080025130200355071, perteneciente a la ciudadana MERY DEL VALLE ASTUDILLO RUIZ; cuyo oficio Nº SG-201801824, de fecha 25 de junio del 2018, proveniente de dicha entidad bancaria fue agregado a los autos el 06 de agosto del 2018, que riela a los folios 222 al 234 del expediente, del cual se desprende que durante el periodo de fecha 1ero de enero del 2015 al 31 de mayo del 2017 la prenombrada titular de la cuenta descrita recibió todos los meses la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) provenientes del ciudadano JESUS RAFAEL DIAZ PEÑA, titular de la cédula de identidad número V-8.682.223. Así se establece.-
3.- Promovió Inspección judicialen el inmueble objeto de la controversia ubicado en la“calle Ramón Vicente Tovar, Sector Santa Eulalia, Edificio 27, planta baja, casa de habitación con puerta de color negro, frente al Ambulatorio “Divino Niño”, ciudad de Los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda”, la cual riela a los folios 217 al 220, practicada el día 15 de junio del 2018, por éste Juzgado; en tal sentido la mencionada prueba de inspección judicial es valorada por esta sentenciadora de conformidad al artículo 1.428 del Código Civil. De dicho medio probatorio, se constató que el inmueble se encuentra ubicado en “El Cabotaje, Calle Ramón V. Tovar, primera escalera, Comité de servicio del CC, al Cabotaje, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda”, asimismo, que el referido inmueble consta de cuatro (4) áreas constituidas por: 1era recibo-comedor-cocina; 2da sala de baño; 3era y 4ta dormitorios; e igualmente que por las características y actividades desarrolladas durante la inspección el inmueble de litis es una vivienda o utilizado como tal. Así se aprecia.-
PUNTOS PREVIOS.-
.- De la impugnación de la cuantía.-
La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda señaló:
“Rechazo, niego y contradigo la estimación de la cuantía de la demanda hecha por la parte actora por excesiva”. (Copia textual).

En este orden de ideas, considera oportuno este Juzgado antes de decidir, hacer mención al criterio jurisprudencial que el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, específicamente en sentencia emanada de la Sala de Casación Civil en fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, a saber:
“…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
…Omissis…
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’

Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Subrayado de este fallo).

Ahora bien, la parte actora estimó la demanda en la suma de SEISCIENTOS SESENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs.662.861,70) equivalentes a DOS MIL DOSCIENTOS NUEVE CON CINCUENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS por concepto de los cánones de arrendamiento, gastos comunes y servicios básicos vencidos; por su parte, la demandada al momento de impugnar la cuantía de la demanda por excesiva, no demostró con actividad probatoria alguna en qué consistía dicha exageración, aunado a que no señaló expresamente cuales, a su criterio, eran los parámetros que se debían aplicar para el cálculo de la estimación de la misma, en consecuencia, este Juzgado desecha la impugnación de la cuantía de la demanda y se declara firme la estimación de la misma hecha por la parte actora. Y así se establece.-
.- De la perención breve.-
Corresponde a esta juzgadora, pronunciarse acerca de la perención breve, argumentada por la representación judicial de la parte demandada; así pues, la ley sanciona la inactividad de las partes en el proceso, imponiendo correctivos legales a la detención prolongada del mismo, como es la institución de orden público; la perención.
Con la perención de la instancia el legislador presume el abandono del procedimiento, dado por la omisión de todo acto de impulso durante un tiempo determinado. El Estado tiene interés en evitar la pendencia indefinida de los procedimientos, y por ello libera a sus propios órganos de la necesidad de dar respuesta a las demandas y a todo requerimiento procesal en el que las partes incurran en desánimo en el impulso del proceso.De esta manera, se distinguen dos tipos de perención, la genérica, de un lapso anual (1 año), y la específica, referida a casos concretos como la citación y la muerte del litigante. Con respecto a la anual o genérica, ésta tiene lugar cuando transcurrido un año, ninguna de las partes cumple con sus obligaciones impuestas por la ley en lo que respecta a la falta de impulso procesal para la culminación del proceso; en lo que se refiere a la perención específica, ésta tiene lugar cuando transcurridos treinta (30) días desde la fecha de la admisión o de la reforma de la demanda, el actor no cumple con las obligaciones que le impone la Ley para la práctica de la citación del demandado, extinguiendo al proceso.
Se puede observar que el requisito sine qua non para la procedencia de la perención es la inactividad de las partes, la cual es sancionada por la Ley imponiendo correctivos legales a la detención prolongada del procedimiento.
En este sentido, la perención breve de la instancia se encuentra establecida en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, que establece lo siguiente:
“Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa, no produce la perención.
También se extingue la instancia:
1º Cuando transcurridos treinta (30) días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…”

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nº 537, de fecha 6 de julio de 2004, caso: JOSÉ RAMÓN VÁSQUEZ contra SEGUROS CARACAS LIBERTY MUTUAL, se pronunció acerca del lapso establecido para la perención breve del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
“...A propósito de las obligaciones o cargas procesales que el demandante debe cumplir dentro del lapso de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda o de la reforma de la misma, esta Sala estima necesario y oportuno conciliarlas bajo el nuevo principio de la justicia gratuita contenido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y la doctrina que ha considerado que no ha lugar la perención por la gratuidad de los procedimientos.
…omissis…
Con lo dicho no debe entenderse que la citación debe ser practicada dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda o de su reforma. NO. Por el contrario, lo que debe cumplirse dentro de ese lapso de 30 días, son las obligaciones previstas en la Ley destinadas a lograr la citación, importando poco que ésta se practique efectivamente después de esos 30 días…”. (Subrayado de este juzgado).

De acuerdo a la jurisprudencia antes transcrita, se evidencia que el lapso establecido de treinta (30) días para el cumplimiento de las obligaciones de la parte actora, es de días continuos y no días hábiles, es decir, treinta (30) días siguientes a la admisión de la demanda o a la reforma de la misma.
En este sentido, la Sala de Casación Civil de Nuestro Máximo Tribunal, (sentencia de fecha 17 de enero del 2012, Exp. N° AA20-C-2011-000225, caso: VICENTE LEONEL RÍOS CASTILLO), señaló:
“...No debe olvidarse que la perención es un instituto procesal, que ha sido previsto como sanción para la parte que ha abandonado el juicio, en perjuicio de la administración de justicia, a la cual ha puesto en movimiento sin interés definitivo alguno.Esta sanción no puede ser utilizada como un mecanismo para terminar los juicios, colocando la supremacía de la forma procesal sobre la realización de la justicia, por cuanto ello atenta contra el mandato contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución.
Por el contrario, la utilización de esta figura procesal debe ser empleada en aquellos casos en los que exista un evidente desinterés en la prosecución del proceso, pues la determinación del juez que la declara, frustra el hallazgo de la verdad y la consecución de la justicia.
...omissis...
Hechas estas consideraciones, la Sala reitera que las normas sobre perención suponen el examen del iter procedimental para constatar el incumplimiento de los actos impuestos a las partes por mandato de la ley, con el propósito de garantizar el desenvolvimiento del proceso hacia el final y evitar su paralización o suspensión indefinida. Por consiguiente, esas normas no son atinentes a la relación jurídico material discutida por las partes, sino a un aspecto meramente procesal, que consiste en la falta de interés para continuar el juicio y su consecuente extinción.
Por lo antes expuesto, queda claro que para determinar la procedencia de este instituto y la consecuente extinción del proceso, es necesario escudriñar las actas que componen el iter procedimental, para lo cual está el juez en plenas facultades de solicitar las actuaciones o la información que a bien tenga, por estar involucrado el orden público, sin necesidad de que las partes lo insten para tal fin” (subrayado de este juzgado).

Ahora bien, de la revisión exhaustiva de las actas procesales, a los fines de escudriñar las mismas, y cumplir de esa manera con el mandato expreso de nuestro máximo Tribunal de la República, se observa que este Juzgado admitió la demanda en fecha 20 de diciembre de 2017, folio 49. Posteriormente en fecha 26 de enero del 2018, el actor mediante diligencia que riela al folio 50, consignó los fotostatos requeridos para el libramiento de la compulsa de citación, e igualmente, los emolumentos para la práctica de la citación.
Por otra parte consta en el expediente diligencia presentada por el ciudadano JEINNER BLANCO, en su carácter de alguacil del Tribunal, en fecha 21 de febrero del 2018, mediante la cual consignó la compulsa de citación sin firmar, ello en virtud que la demandada se negó a firmar manifestando que “tenía mucho dolor de cabeza, no podía leer y su esposo no se encontraba”(folio 53). Siendo ello así, en fecha 26 de febrero del 2018, este a quo mediante auto libró boleta de notificación de acuerdo a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, el 03 de abril del 2018, la ciudadana OMAIRA MATERANO, en carácter de secretaria del tribunal mediante diligencia dejó constancia de haberle entregado la boleta de notificación a la demandada.
Lo inmediato anterior, pone en evidencia que la parte accionante impulsó la causa, siendo dichos actos de impulso efectuados desde el inicio del proceso, en primer lugar indicó en el libelo de la demanda la dirección en donde debía realizarse la intimación; en segundo lugar consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa dentro del tiempo hábil, es decir dentro de los treinta (30) días continuos, tomando en cuenta que desde el 21 de diciembre del 2017 hasta el 07 de enero del 2018 no corrió lapso procesal alguno, en virtud de las vacaciones decembrinas de los Tribunales pertenecientes al Poder Judicial, y en tercer lugar hizo entrega de los emolumentos para la realización de la misma. Por lo tanto, la parte actora ha demostrado interés sobre la continuidad del proceso, sin llegar a abandonar la causa, más aun, cuando el fin último, de dichas actuaciones, es decir, la citación personal, se cumplió siendo procedente en Derecho la citación por boleta de notificación; resultando entonces injusto sancionar a la parte actora con la perención de la instancia, máxime cuando ésta ha demostrado, a criterio de quien decide, total interés en la continuidad del juicio, por lo que, declarar la perención de la instancia pudiera lesionar su derecho a la defensa, impidiéndole el acceso a la justicia, quebrantando de esa manera la tutela judicial efectiva de sus derechos, en consecuencia es forzoso para ésta juzgadora declarar, con apego estricto en los artículos 26 y 257 de nuestra Carta Magna, que en el presente caso no se ha consumado la perención breve de la instancia. Y así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.-
Estando el Tribunal en la oportunidad para decidir sobre la procedencia o no de la demanda de desalojo interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, quien aquí decide pasa a pronunciarse, tomando en consideración los siguientes elementos de derecho.
Los contratos.-
El artículo 1.133 del Código Civil, expresa: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
En este sentido, el contrato es un acto jurídico porque emana de la voluntad de las personas y tiene efectos patrimoniales o de otro género que les afectan.
En el caso de marras, se trata de un contrato de arrendamiento, el cual se encuentra estipulado en el artículo 1.579 ejusdem, a saber: “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”.
Así las cosas, el contrato de arrendamiento es aquel acto jurídico por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte, llamada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.
De la Fuerza obligatoria de los contratos.-
El artículo 1.159 del Código Civil, establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
El Dr. Alberto Miliani Balza, sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.
En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del artículo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.
De la buena fe en la ejecución de los contratos.-
De acuerdo al artículo 1.160 del Código Civil: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”. La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad.
Del incumplimiento de los contratos.-
El artículo 1.167 del Código Civil, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del artículo transcrito anteriormente se desprenden dos (02) supuestos de procedencia de la acción de cumplimiento del contrato, el primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, siendo así las cosas, la parte contratante que ve que la otra parte no cumple con lo pactado o acordado en dicho contrato tiene derecho a defender y exigir el cumplimiento de lo acordado, aparte de reclamar a su vez los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación.
En el presente caso, el demandante invoca la aplicación del artículo 25 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a saber: “Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.”
De la citada norma, se colige que la obligación del arrendatario consiste en ser un buen padre de familia, así como no destinar el inmueble a un fin contario al acordado en el contrato y pagar oportunamente el canon de arrendamiento en la fecha pactada.
Bajo este contexto, debe decidir esta juzgadora si procede o no la acción de desalojo invocada por la accionante y rechazada por la demandada.
De lo anterior, se observa que no fue controvertida la existencia del contrato de arrendamiento, y por cuanto la naturaleza de éste es la bilateralidad, en el sentido de que nacen obligaciones para ambas partes, debe analizarse si efectivamente la parte demandada incurrió en el incumplimiento que le atribuye la parte actora, por no haber cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero del 2015 hasta mayo 2017; así como los gastos comunes correspondientes a los meses de enero del 2015 a mayo 2017; lo cual fue rechazado por aquella, en su oportunidad procesal, en virtud que a su decir, ella no incumplió con los pagos de los cánones, asimismo, que en lo referente al pago del aseo urbano y domiciliario el mismo se encontraba en reclamo, ya que está siendo facturado como de uso comercial y no de uso residencial.
Como anteriormente se dijo, en el caso de marras, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 30 de diciembre del 2007, por las partes supra identificadas, integrantes del presente juicio.
Ahora bien, este juzgado considera oportuno hacer mención del contrato de arrendamiento a ser analizado, esto en virtud de la existencia de dos (02) contratos de arrendamiento traídos a los autos por las partes en su oportunidad procesal, a saber: la accionante consignó un contrato de arrendamiento referido a un local signado con la letra “A-4”, que riela a los folios 16 y 17, y la accionada a su vez consignó un contrato de arrendamiento constituido por un local comercial, identificado como Local “A-3”, que riela a los folios 65 y 66; en este sentido, de acuerdo a lo alegado en el escrito libelar del actor, el cual demanda el desalojo de un local comercial, identificado como local “A-3”, el contrato a analizar para verificar o desvirtuar el incumplimiento del mismo, es el contrato de arrendamiento que riela a los folios 65 y 66 del presente expediente. Así se percibe.-
Así las cosas, el accionante fundamento su pretensión en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, referentes al pago de los cánones de arrendamiento y gastos comunes; así como el destino o uso del inmueble de litis, previstas en las siguientes cláusulas:
-. Cláusula Primera del contrato (folio 65):

“PRIMERA:“LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA”, un inmueble compuesto por Un Local Asignado con la Letra A-3 con Una (1) SANTAMARTIA, convertido en un Apartamento de Dos (2) Habitaciones, sala-comedor-cocina, un baño con todos sus accesorios, techo de platabanda, con un área aproximada de CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS (42 MTS2), entrada independiente, Ubicado en el lugar denominado: EL CABOTAJE entre las calles de Santa Eulalia con calle Ramón Vicente Tovar-Edificio Veintisiete; Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro, Los Teques – Estado Miranda, el cual, recibe en buen estado de habitabilidad comprometiéndose a devolverlo en iguales condiciones; al término de este contrato; el Inmueble descrito esta destinado para uso exclusivo de Vivienda familiar.”(Subrayado de este a quo).

Referida al destino o uso del inmueble de litis; aprecia este Tribunal que la parte actora en su escrito libelar expresó que el inmueble objeto de la controversia era un local comercial, destinado para fines comerciales; sin embargo, si bien es cierto que dicho inmueble está constituido por un local comercial tal como quedó evidenciado en el contrato, también es cierto queno trajo medio probatorio alguno que acreditara que el inmueble descrito anteriormente tenga fines comerciales; no obstante,la parte demandada en su oportunidad procesal, específicamente en la promoción de pruebas, promovió inspección judicial al referido inmueble, que riela a los folios 217 al 220 en la cual a través de la misma se pudo constatar que el referido inmueblese encuentra ubicado en “El Cabotaje, Calle Ramón V. Tovar, primera escalera, Comité de servicio del CC, al Cabotaje, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda”, asimismo, que consta de cuatro (4) áreas constituidas por: 1era recibo-comedor-cocina; 2da sala de baño; 3era y 4ta dormitorios; e igualmente que por las características y actividades desarrolladas durante la inspección el inmueble de litis es una vivienda o utilizado como tal, en tal sentido, de acuerdo ala comunidad de las pruebas aportadas en el proceso la parte demandada cumplió con la cláusula primera, al no desvirtuar o cambiarle el uso del inmueble, el cual está destinado a ser usado como una vivienda familiar de acuerdo al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes supra descritas anteriormente. Así se establece.-

.- Cláusula Segunda del contrato (folio 65):

“SEGUNDA:El canon de arrendamiento ha sido convenido de mutuo acuerdo entre las partes contratantes en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs700.000,00) equivalente a SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 700,00); este canon de arrendamiento se obligan a pagarlo “LA ARRENDATARIA”, puntualmente por mensualidades vencidas a la fecha de su vencimiento a “EL ARRENDADOR” en la Cuenta de Ahorro N° 01080025130200355071 del Banco Provincial.”

Referida al pago mensual del canon de arrendamiento, por la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 700,00); aprecia este Tribunal que la parte demandada en su oportunidad procesal, en la promoción de pruebas, promovió prueba de informes dirigida a la entidad bancaria “BBVA PROVINCIAL, BANCO UNIVERSAL”, a los fines de que informara a este a quo, los estados de cuenta correspondientes al lapso comprendido entre el mes de enero del año 2015 hasta el mes de mayo del año 2017, de la cuenta de ahorro, Nº 01080025130200355071, perteneciente a la ciudadana MERY DEL VALLE ASTUDILLO RUIZ, cuyo informe riela a los folios 222 al 234 en la cual a través de la misma se pudo constatar quela parte demandada, específicamente el cónyuge de la misma, ciudadano JESUS RAFAEL DIAZ PEÑA, titular de la cédula de identidad número V-8.682.223, canceló mensualmente el canon de arrendamiento por la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00), durante el periodo demandado por la parte actora; es decir, desde el 1ero de enero del 2015 al 31 de mayo del 2017; en tal sentido, la parte accionada logró demostrar el pago de los cánones de arrendamiento del periodo comprendido desde el 1ero de enero del 2015 al 31 de mayo del 2017; en consecuencia, la parte demandada cumplió con la cláusula segunda, en lo que respecta al pago oportuno de los cánones de arrendamiento. Y así se decide.-

.- Cláusula Sexta del contrato (vuelto del folio 65):

“SEXTA:“LA ARRENDATARIA” se compromete a conservar, mantener y devolver el inmueble, al finalizar el contrato en el mismo estado en que se le entrego. Las reparaciones menores que requieran el inmueble será por cuenta de la “LA ARRENDATARIA”y las mayores que se originen por la falta oportuna de ejecución de las menores; los servicios de electricidad, agua, aseo urbano y cualquier otro servicio público o privado que se contrate para el inmueble serán por cuenta de “LA ARRENDATARIA”.”

Referida al pago de los servicios de electricidad, agua, aseo urbano y cualquier otro servicio público o privado que contrate la arrendataria; en el presente caso el accionante reclama el pago de los gastos comunes correspondientes al periodo comprendido entre enero del 2015 hasta mayo del 2017, cuyo monto total asciende a la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 144.000,00), hoy UN BOLÍVAR SOBERANO CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. S. 1,44); siendo así las cosas la accionada no logró demostrar el pago de los gastos comunes, referidos a los servicios públicos, tales como la electricidad, aseo urbano, agua e impuestos municipales, correspondientes al periodo comprendido entre enero del 2015 hasta mayo del 2017, debido a que no trajo a los autos prueba alguna que la eximiera o acreditara el cumplimiento de dicha obligación, en consecuencia, la parte demandada incumplió con la cláusula sexta, en lo que respecta al pago oportuno de los gastos comunes (servicios públicos, tales como la electricidad, aseo urbano, agua e impuestos municipales). Y así se aprecia.-
Corolario de lo anterior, juzga quien decide, que ante el incumplimiento de la obligación adquirida por la parte accionada, respecto a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, resulta forzoso declarar parcialmente con lugar la demanda de desalojo, tal como se resolverá en la parte resolutoria de esta sentencia. Así se decide.-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía de la demanda opuesta por la representación judicial de la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR la perención breve de la instanciaopuesta por la representación judicial de la parte demandada. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por el ciudadano JOHAN RAFMER VICENT ASTUDILLO contra la ciudadana AURA MARINA MEDINA MALAVE, ambas parte suficientemente identificadas al inicio de esta sentencia, en consecuencia, se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora el equivalente al pago de los gastos comunes adeudados, a razón de la cantidad CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 144.000,00) hoy UN BOLÍVAR SOBERANO CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. S. 1,44), correspondientes al periodo comprendido entre enero del 2015 hasta mayo del 2017.
Se condena a las partes al pago recíproco de las costas conforme lo previsto en el artículo 275 del Texto Adjetivo Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda. En Los Teques, a los treinta y un (31) días del mes de octubre del dos mil dieciocho (2018). Años: 208º y 159º.
LA JUEZ,

Dra. ANDREA ALCALÁ PINTO
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. ANDREA VELASQUEZ
En esta misma fecha 31/10/2018, siendo las ____________, se publicó y registró la anterior decisión. Constante de veintiún (21) páginas.
LA SECRETARIA,

Abg. Abg. ANDREA VELASQUEZ

Nº de expediente E-17-272.-
ACAP/AV