TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE No. 30640

PARTE ACTORA RECONVENIDA: MAGALY MARGARITA TORRES HERNÁNDEZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.870.060
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FRANCISCO DUARTE ARAQUE, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 7.306.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: YDALINA RODRIGUEZ MASSA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad No. 12.157.597.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCISCO ANDRÉS RODRÍGUEZ RANGEL, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 111.513.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

I
ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana MAGALY MARGARITA TORRES HERNÁNDEZ, asistida por el abogado FRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, en contra de la ciudadana YDALINA RODRÍGUEZ MASSA, todos ampliamente identificados, correspondiendo su conocimiento, previo el sorteo de ley, a este Juzgado.
Mediante diligencia fechada 13 de enero de 2015, la parte actora consigna los recaudos que sirven de fundamento a la pretensión deducida en su demanda.
Por auto fechado 16 de enero de 2015, se admite la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada reconviniente por las reglas del juicio ordinario, siendo librada la compulsa respectiva el 26 de enero de 2015.
Gestionada la citación personal de la parte demandada, no fue lograda ésta, por lo que fue requerida su citación por carteles, siendo acordado tal pedimento por auto fechado 27 de abril de 2015.
Cumplidas las formalidades atinentes a la citación por carteles, este Juzgado, por auto fechado 16 de junio de 2015, designó, previo requerimiento de parte, al abogado JUAN FRANCISCO COLMENARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 74.643, como defensor Ad litem de la parte accionada reconviniente.
Mediante diligencia fechada 30 de junio de 2015, la demandada reconviniente se da por notificada y confiere poder Apud-Acta al abogado FRANCISCO ANDRÉS RODRÍGUEZ RANGEL, también ya identificado.
Mediante escrito fechado 31 de julio de 2015, la parte demandada reconviniente dio contestación al fondo de la demanda así como planteó reconvención o mutua petición.
Por auto fechado 4 de agosto de 2015, este Juzgado admite la reconvención planteada, fijándose el quinto día de despacho siguiente a esa fecha, para que se verificara la contestación respectiva.
Ambas partes hicieron uso de su derecho a promover pruebas, las cuales fueron agregadas al expediente por auto fechado 2 de octubre de 2015 y providenciadas por auto de fecha 13 de octubre de 2015.
En fecha 23 de abril de 2018, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de informes.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo en los términos siguientes:

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

a) Límites de la controversia

La representación judicial de la parte accionante reconvenida en su escrito libelar afirma que, 1) el 14 de diciembre de 2012, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariana de Miranda, su representada suscribió con la demandada reconviniente un contrato que se denominó OPCIÓN DE COMPRA, el cual quedó inserto bajo el No. 44, Tomo 253 de los Libros de Autenticaciones respectivos, mediante el cual y por acuerdo mutuo, en la cláusula PRIMERA, la demandada reconviniente le concedió opción para adquirir en propiedad el apartamento destinado a vivienda de su propiedad, identificado con el número 52, situado en el piso 5 de la Torre A del Conjunto Residencial Colinas de Carrizal, en el parcelamiento Colinas de Carrizal, Calle Corralito, jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, antes del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual tiene una superficie de noventa y ocho metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (98,90 m2), comprendido dentro de los linderos siguientes: “NORTE: con fachada norte de la Torre; SUR: con apartamento 53-A; ESTE: con fachada este de la Torre y, OESTE: con apartamento 51-A. Le corresponde la cuenta catastral No. 19.441 así como también un (1) puesto de estacionamiento identificado con el No. 76-S2 y un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de cero enteros con cuarenta y seis centésimas por ciento (0.46%) sobre las cosas y cargas comunes del condominio, según consta de documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda el 21 de abril de 1981, bajo el No. 32, Protocolo Primero, Tomo 4 y los documentos particulares de condominio de los cuatro (4) edificios que lo integran denominados A, B, C y D en la misma fecha, bajo los números 33, 34, 35 y 36, todos del Tomo 4, Protocolo Primero. 2) Dicho inmueble fue adquirido por la accionada reconviniente mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de agosto de 1997, bajo el No. 07, Protocolo Primero, Tomo 19. 3) según el aludido contrato de opción de compra las partes se comprometieron en otorgar el documento definitivo de venta ante el mencionado Registro Público, dentro de un plazo de noventa (90) días continuos más una prórroga automáticamente de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de otorgamiento de dicha opción de compra venta, es decir, del 14 de diciembre de 2012. 4) Ambas partes, en la cláusula tercera fijaron el precio total del deslindado inmueble en la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 840.000,oo), de los cuales al momento de la autenticación del contrato de opción referido le entregó a la demandada reconviniente la cantidad de doscientos cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 252.000,oo) en calidad de arras, que sería imputada al precio final, al momento de la protocolización del documento definitivo, cantidad dineraria pagada mediante dos (2) cheques así: a) No. 45442007 por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo) contra la cuenta corriente No. 01050157141157020747 del Banco Mercantil y b) No. 08012430 que emitió su mandante en fecha 21 de noviembre de 2012, por la cantidad de DOSCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs.212.000,oo) contra la cuenta corriente No. 01050157122157012430 del Banco Mercantil. 5) En la cláusula cuarta del contrato se estableció lo siguiente: “…Ambas partes convienen que si por causas imputables a EL OPTANTE, éste no pudiese adquirir EL INMUEBLE dentro de los términos y condiciones señalados en este instrumento, EL OPTANTE indemnizará inmediatamente a LA PROPIETARIA con el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las sumas aportadas en calidad de ARRAS, es decir, la cantidad de CIENTO VEINTISEIS MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 126.000,oo) por los daños y perjuicios ocasionados sin tener que comprobarlos, tal como ha sido convenido entre las partes por vía de transacción, en cuyo caso este contrato quedará resuelto sin necesidad de aviso especial alguno y de ningún requisito judicial. En caso contrario, si EL OPTANTE no pudiese adquirir EL INMUEBLE de la manera aquí indicada por causas imputables a LA PROPIETARIA, ésta le devolverá inmediatamente las sumas que le han sido entregadas aquí en calidad de ARRAS, y lo indemnizará inmediatamente con una cantidad igual CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las sumas recibidas en calidad de ARRAS, es decir, la cantidad de CIENTOS VEINTISEIS MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 126.000,oo), también por concepto de los daños y perjuicios ocasionados sin tener que comprobarlos, tal como ha sido convenido entre las partes por vía de transacción, en cuyo caso el presente contrato quedará resuelto sin necesidad de aviso especial alguno y de ningún requisito judicial”. 6) En la cláusula séptima, se acordó: “LA PROPIETARIA entregará desocupado EL INMUEBLE libre de todo gravamen y pasivo al igual que sus servicios públicos y privados, incluyendo el condominio, a los treinta (30) días continuos de la fecha de la firma del documento definitivo de compra ante la Oficina de Registro Público respectivo, obligándose al saneamiento de ley”. 7) Y en la cláusula OCTAVA, se estipuló: “EL OPTANTE declara conocer y estar conforme con el estado actual en que se encuentra EL INMUEBLE y así lo acepta”. 8) en la fecha convenida entre las partes, a saber 10 de abril de 2013, dentro del plazo de otorgamiento establecido en dicho contrato, acudió ante el Registro Público correspondiente, a fin de otorgar el documento definitivo de compra venta, pero la hoy demandada reconviniente no se presentó al otorgamiento del documento definitivo, sin haberle notificado, previamente, su decisión de no acudir al acto registral in comento, 9) visto el incumplimiento contractual de la vendedora, intentó por diferentes medios comunicarse con ella para concurrir ambas a la Oficina de Registro Público a otorgar el documento definitivo de venta, negándose a concurrir alegando que ya no le vendería a su mandante el apartamento y tampoco le devolvería la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo), que le dio al firmar la opción de compra, agregando que no la molestara más y que hiciera lo que quisiera, actitud que mantiene a la fecha de introducción de la demanda, 10) no obstante la demandada reconviniente le entregó los recaudos necesarios para que el Banco de Venezuela redactara el documento definitivo por ser su dador del crédito hipotecario, debida y previamente aprobado, para su posterior otorgamiento, éste no se produjo por causas sólo imputables a la demandada, pues no se presentó ante dicho Registro Público, el día previsto para tal otorgamiento que fue el 10 de abril de 2013, 11) de su parte obró de buena fe, diligentemente y conforme al compromiso asumido mediante el documento de opción de compra venta, pagó la suma antes mencionada en la fecha que se otorgó la opción. Por tales consideraciones y con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil, demanda a la ciudadana YDALINA RODRÍGUEZ MASSA, ya identificada, para que convenga o en su defecto, sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: “…A cumplir con el contrato cuya ejecución demando y en consecuencia otorgue como propietaria-vendedora el documento definitivo a mi favor como compradora, cuyo objeto lo constituye el varias veces determinado bien inmueble, y para el supuesto de que la demandada reconviniente no de cumplimiento voluntario a la sentencia definitivamente firme que así lo ordene, entonces, solicito que tal fallo se remita en copia certificada al Registro Público correspondiente para que se registre y sirva de documento de propiedad a mi favor, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil”. Finalmente, estima la demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 840.000,oo), equivalente a 6.614,17 Unidades Tributarias.
Por su parte, el representante judicial de la demandada, mediante escrito fechado 31 de julio de 2015, ofrece su contestación a la demanda, en los siguientes términos: 1) admite que en fecha 14 de diciembre de 2012, fue suscrito entre la hoy accionante reconvenida y su mandante un contrato de opción de compra venta, que fue autenticado ante la Notaría Pública de Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando asentado bajo el No. 41, Tomo 253 de los Libros de Autenticaciones respectivos, por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el No. 52, situado en el piso 5 de la Torre A del Conjunto Residencial Colinas de Carrizal, Calle Corralito, Urbanización Colinas de Carrizal en la ciudad de Carrizal, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, con una superficie de NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON NOVENTA DECÍMETROS CUADRADOS (98,90m2) propiedad de su poderdante, 2) sostiene que en el contrato en referencia, se dispuso cómo lapso máximo de la opción noventa (90) días continuos y subsiguientes contados a partir del 14 de diciembre de 2012, más una única prórroga de treinta (30) días adicionales, los cuales se computarían a partir del vencimiento del lapso primigenio, es decir, los noventa (90) días vencían el 14 de marzo de 2013 y la prórroga pactada el 14 de abril de 2013, 3) también admite la afirmación de la accionante reconvenida contenida en su demanda en cuanto a que su mandante le entregó los documentos necesarios (folio 03), pero que ello lo fue para la presentación oportuna del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva y no para la tramitación de crédito alguno, 4) niega, rechaza y contradice los hechos alegados, a excepción de los mencionados en el capítulo que titula “hechos admitidos”, así como los fundamentos de derecho invocados por la parte actora en su escrito libelar, 5) niega, rechaza y contradice que la accionante reconvenida dentro del lapso primigenio o el correspondiente a la prórroga estipulados en el contrato en mención hubiere acudido ante el Registro Público correspondiente, a fin de otorgar el documento definitivo de venta, pues afirma que su representada nunca fue notificada de tal diligencia o actuación, por parte de la hoy demandante reconvenida, 6) en cuanto a la documental que refiere la demandante reconvenida en su demanda como identificada con la letra “C”, sostiene que no fue consignada con el escrito libelar, 7) niega, rechaza y contradice que su representada hubiere sido notificada que la protocolización del documento definitivo de venta se verificaría el 10 de abril de 2013 ni en fecha alguna dentro del lapso de la opción o de su prórroga, por lo que su mandante mal podía presentarse a la firma de un supuesto documento que nunca tuvo a la vista, de cuya existencia no fue notificada así como tampoco le fue participada su supuesta presentación ante una Oficina Subalterna, 8) niega, rechaza y contradice que su mandante hubiere incumplido el contrato suscrito con la accionante reconvenida, toda vez que su mandante, a su decir, siempre tuvo la disposición de vender, al punto de facilitarle a la accionante reconvenida toda la documentación necesaria para ello, tal y como ésta lo reconoce en su escrito libelar, ello a fin de que se verificara la protocolización del documento definitivo de venta dentro de la oportunidad pactada, lo que no ocurrió, supuestamente, por causa imputable a la accionante reconvenida, pues no procuró que la firma del contrato se verificara para la fecha tope fijada a tal efecto, 9) niega, rechaza y contradice que la hoy accionante reconvenida hubiere intentado comunicarse, mediante diferentes medios, con su representada, para acordar y concurrir al Registro Público a otorgar el documento definitivo de venta, 10) niega, rechaza y contradice que su representada se hubiere negado a concurrir al Registro Público, alegando que el citado apartamento no lo vendería y que tampoco devolvería la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.252.000,oo), 11) niega, rechaza y contradice que su mandante le hubiere dicho a la hoy accionante reconvenida que no le molestara más y que hiciera ésta lo que quisiera, pues asegura que la accionante reconvenida no cumplió dentro del plazo estipulado en el contrato ni dentro de la prórroga con su obligación de procurar la suscripción del contrato, siendo la fecha tope pactada para ello, el 14 de abril de 2013, por lo que no puede pretender que vencido el lapso en referencia y su prórroga se suscriba un contrato, cuya protocolización debía producirse hasta la fecha antes dicha y que le sea devuelta la totalidad de la suma dada en calidad de arras, cuando el incumplimiento del contrato es atribuible a su persona. De otro lado, arguye que, la accionante reconvenida en su demanda refiere que su mandante le entregó los recaudos necesarios, hecho que también admite, sin embargo, enfatiza que la finalidad de su entrega era para que fuesen presentados, dentro del lapso correspondiente, con el documento definitivo ante la Oficina de Registro y no con el objeto que una entidad financiera le aprobara un supuesto crédito, pues del mismo contenido del contrato se desprende, según su dicho, que en ningún momento se estableció que el precio de venta sería pagado a través de una entidad bancaria, previa tramitación y aprobación de un supuesto crédito hipotecario, 12) la accionante reconvenida omite indicar en su escrito libelar la fecha de inicio de los supuestos trámites que aduce haber realizado ante la entidad bancaria así como la fecha de aprobación del supuesto crédito, omisión por demás extraña si insiste en afirmar en su demanda que actúo diligentemente en el cumplimiento de sus obligaciones, afirmación que rechaza categóricamente, 13) insiste que en el contrato tantas veces mencionado, no se estipuló que el precio sería pagado a través de un banco, por el contrario, se contempló que el precio fijado en la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 840.000,oo) sería pagado de contado, en cheques de gerencia, al momento de protocolizarse el documento de compra ante el registro correspondiente, sin observarse que ello sería obtenido a través de un crédito hipotecario, 14) niega que la accionante reconvenida: a. hubiere tramitado crédito hipotecario alguno y que éste le hubiere sido aprobado dentro del lapso de la opción o su prórroga, b. para la fecha tope de protocolización del contrato (14 de abril de 2013) hubiere tenido disponible el monto fijado como precio del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, c. hubiere obtenido el beneficio del subsidio directo habitacional así como crédito hipotecario con el Banco de Venezuela y que éste, a través del Departamento de Créditos Hipotecarios redactara un documento definitivo de compra venta y, d. que hubiere presentado este supuesto documento ante el Registro Público correspondiente y que éste hubiere fijado como fecha de firma del mismo el 10 de abril de 2013; 15) niega, rechaza y contradice que la accionante reconvenida hubiere actuado de forma diligente y conforme al compromiso asumido en el contrato de opción de compra venta, 16) niega, rechaza y contradice los fundamentos de derecho invocados por la demandante reconvenida para justificar su accionar, toda vez que ninguno, a su decir, le asiste dado que el incumplimiento del contrato le es atribuible a su persona, por haber dejado expirar el lapso de la opción y su prórroga, sin que lograra la fijación de una fecha, dentro de esas oportunidades, para que se verificara la protocolización del contrato definitivo de venta, por lo que mal puede pretender que su mandante acepte suscribir un contrato fuera del lapso pactado o que en su defecto, le sea devuelta la suma total que como arras entregara, desconociendo así la cláusula penal establecida en caso de verificarse el incumplimiento por parte de la hoy demandante reconvenida; 17) niega, rechaza y contradice que su mandante se encuentre incursa en la situación contemplada en las disposiciones generales y artículos de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, cuando ha sido la hoy demandante reconvenida la que ha incumplido el contrato tantas veces mencionado, pretendiendo ahora beneficiarse adquiriendo un inmueble por el mismo precio que debió pagar hace más de dos años, dinero del que no disponía para la fecha tope en la que debió suscribirse el contrato definitivo de venta, de allí que no se produjese la protocolización del mismo; 18) finalmente, propone reconvención o mutua petición con fundamento en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en contra de la ciudadana MAGALY MARGARITA TORRES HERNANDEZ, ya identificada, por haber incurrido, supuestamente, en incumplimiento de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 14 de diciembre de 2012, autenticado ante la Notaría Pública de Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó asentado bajo el No. 41, Tomo 253 de los Libros de Autenticaciones respectivos, por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el No. 52, situado en el piso 5 de la Torre A del Conjunto Residencial Colinas de Carrizal, Calle Corralito, Urbanización Colinas de Carrizal en la ciudad de Carrizal, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, con una superficie de NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON NOVENTA DECÍMETROS CUADRADOS (98,90m2), propiedad de su poderdante, en tal virtud y conforme a lo pactado en la Cláusula Cuarta del contrato en referencia, peticiona que la accionante reconvenida convenga o en su defecto sea condenada a lo siguiente: A cumplir con la prenombrada cláusula cuarta, por haber incurrido en incumplimiento del contrato de opción en mención, específicamente, de la cláusula segunda, según la cual la accionante reconvenida reconvenida disponía de noventa (90) días y una prórroga única de treinta (30) días para que se verificara la protocolización del documento definitivo de venta, lo que no se produjo por no haber logrado aquélla la fijación de la fecha para ello, por parte del Registro Público respectivo, dentro del lapso en referencia o su prórroga y por consiguiente, debe quedar a favor de su mandante la suma de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 126.000,oo), cantidad que constituye el cincuenta por ciento (50%) de la suma aportada en calidad de arras, ello por concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Trabada así la litis, pasa este Juzgado al examen de las pruebas aportadas al proceso en los términos siguientes:
b) Pruebas aportadas al proceso
1) Folio 10 y su vto., original de documento privado simple contentivo de mandato otorgado el 12 de noviembre de 2012, por la hoy accionante reconvenida a la empresa CORPOCASA, S.A., mediante el cual le encomienda a la referida sociedad mercantil que gestione la adquisición del inmueble objeto del presente juicio. Este Tribunal no le atribuye eficacia probatoria por no haberse cumplido la formalidad prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
2) Folios 11 al 15, copia fotostática de documento suscrito por las partes involucradas en el presente juicio y que ambas calificaron como de Opción de Compra, por el inmueble objeto de la presente causa, autenticado ante la Notaría Pública de Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de diciembre de 2012, bajo el No. 41, Tomo 253 de los libros de autenticaciones respectivos. Este Juzgado le atribuye a dicha documental plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la existencia de vínculo contractual entre las partes.
3) Folios 60 al 67, copia simple de constancia de recepción de documento por parte del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 16 de abril de 2013, presentado por la ciudadana MAGALY MARGARITA TORRES HERNÁNDEZ, con indicación de fecha de otorgamiento para el 22 de abril de 2013 y no para el 10 de abril de 2016 como lo indicara la demandante reconviniente en el escrito libelar. Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
4) Folios 68 al 80, copia simple de documental privada simple sin firma. Este Juzgado no le confiere eficacia probatoria a dicha reproducción, por no ser un medio de prueba admisible de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
5) Folios 81 al 86, copia simple de documental privada simple sin firma. Este Juzgado no le confiere eficacia probatoria a dicha reproducción, por no ser un medio de prueba admisible de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
6) Folio 87, copia simple de correo electrónico. Este Juzgado no le confiere eficacia probatoria a dicha reproducción, por no ser un medio de prueba admisible de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
7) Folio 88, copia simple de planilla del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, que refiere la presentación de un documento en fecha 10 de abril de 2013. Esta reproducción se encuentra en contradicción con la cursante al folio 60, fechada 16 de abril de 2013, de cuyo contenido se hace constar la recepción de un documento por parte de la ciudadana MAGALY MARGARITA TORRES HERNÁNDEZ, indicándose como fecha de otorgamiento el 22 de abril de 2013, por lo que debe tenerse como fecha de recepción del documento de venta el 16 de abril de 2013, por ser ésta la indicada en la constancia de recepción emitida para evidenciar la presentación de aquél y como fecha de otorgamiento el 22 de abril de 2013 y así se establece.
8) Folio 89, factura emitida por Ipostel en fecha 31 de mayo de 2013, a nombre de la ciudadana MAGALY TORRES, por envío de telegrama. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria, por haber quedado ratificado mediante la comunicación fechada 13 de enero de 2015, del ente antes mencionado, a la cual aparece incorporado recibo de entrega que refiere como fecha de consignación del telegrama 31 de mayo de 2013, que coincide con la factura emitida por IPOSTEL.
9) Prueba de Informes:
9.1) Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda: en fechas 4 y 18 de noviembre de 2015, se emitieron oficios Nos. 0740-730 y 0740-773, respectivamente, obteniéndose las respuestas el 3 de febrero de 2016 y 24 de mayo de 2016, respectivamente desprendiéndose de las mismas, únicamente, que, la hoy demandada reconviniente adquiere el inmueble objeto del presente juicio en fecha 18 de agosto de 1997, según documento protocolizado en la referida Oficina de Registro bajo el No. 07, Protocolo Primero, Tomo 19, toda vez que en la segunda comunicación el referido ente refiere lo siguiente: “…de acuerdo al Oficio en referencia no suministran información donde se evidencie algún trámite en esta Oficina Registral como son número de trámite de presentación o fecha de protocolización u otro que pueda indicar si dentro del tiempo mencionado en el Numeral “1” de “LA PRUEBA DE INFORMES”, se realizó algún trámite de protocolización de la referida venta…” . De las resultas no se desprende hecho alguno que influya en la resolución de presente asunto, por lo que no se le atribuye eficacia probatoria alguna.
9.2) Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL): en fecha 18 de noviembre de 2015, se libró oficio No. 0740-775, recibiéndose respuesta el 21 de enero de 2015 (folios 116 al 126), evidenciándose de su contenido que la hoy accionante reconvenida dirige telegrama a la hoy demandada reconviniente a fin de notificarle la fecha fijada para la protocolización del documento de venta, indicándose como fecha miércoles 5 de junio de 2013, a las 8:00 a.m., siendo recibido por una ciudadana de nombre ANA RODRÍGUEZ, cédula de identidad No. 6.954.090 el 6 de junio de 2013; sin embargo, la fecha señalada en el telegrama no coincide con la que aparece en la reproducción cursante a los folios 60 al 67, atinente a constancia de recepción de documento por parte del Registro Púbico del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 16 de abril de 2013, presentado por la ciudadana MAGALY MARGARITA TORRES HERNÁNDEZ, con indicación de fecha de otorgamiento para el 22 de abril de 2013. Este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye eficacia probatoria a la prueba en referencia para demostrar que la demandante no notificó a la accionada que el otorgamiento del documento sería para el 10 de abril de 2013, como lo afirma en el escrito libelar así como tampoco para la fecha indicada en la instrumental cursante a los folios 60 al 67, sino que la fecha notificada como de otorgamiento del documento definitivo de venta fue 5 de junio de 2013, es decir, con posterioridad al vencimiento del contrato.
9.3) Banco de Venezuela: en fecha 18 de noviembre de 2015, se libró oficio No. 0740-774, siendo recibida respuesta en fecha 11 de enero de 2016, mediante comunicación identificada con el alfanumérico GRC-20154-58024 de fecha 23 de diciembre de 2015, cuyo contenido es del tenor siguiente: “Cumplimos con informarles, que de acuerdo a información suministrada por el área de crédito hipotecario, la ciudadana MAGALY TORRES HERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad No. V-6.870.060, solicitó crédito hipotecario en fecha 18 de diciembre del 2012, aprobado por Bs. 174.585,00 y subsidio Bs. 125.415,00, el mismo ubicado en Los Teques, Carrizal parroquia San Juan, Calle Colinas, sector Colinas casa, colinas de Carrizal, piso 5, apto. 52. El mismo fue desistido por el cliente en fecha 13 de enero del 2014”, sin embargo, la entidad no informa cuando se produjo la aprobación del mismo, a fin de determinar si ello lo fue dentro del lapso pactado en el contrato. De conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, se le atribuye eficacia probatoria a la prueba para demostrar que la accionante gestionó un crédito para obtener el saldo del precio.
c) Del Mérito de la causa

Examinadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, este Tribunal encuentra que, fue admitido por las partes que suscribieron un contrato que denominaron de opción de compra venta, el cual quedó autenticado ante Notaría Pública de Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de diciembre de 2012, bajo el No. 41, Tomo 253 de los libros de autenticaciones respectivos, por el inmueble constituido por apartamento destinado a vivienda de su propiedad, identificado con el número 52, situado en el piso 5 de la Torre A del Conjunto Residencial Colinas de Carrizal, en el parcelamiento Colinas de Carrizal, Calle Corralito, jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, antes del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual tiene una superficie de noventa y ocho metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (98,90 m2), comprendido dentro de los linderos siguientes: “NORTE: con fachada norte de la Torre; SUR: con apartamento 53-A; ESTE: con fachada este de la Torre y, OESTE: con apartamento 51-A. Le corresponde la cuenta catastral No. 19.441 así como también un (1) puesto de estacionamiento identificado con el No. 76-S2 y un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de cero enteros con cuarenta y seis centésimas por ciento (0.46%) sobre las cosas y cargas comunes del condominio, fijándose un precio de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 840.000,oo), de los cuales la hoy demandante reconvenida canceló la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 252.000,oo), en calidad de arras, quedando un saldo deudor de QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 588.000,oo), para cuyo pago la hoy demandante reconvenida gestionó ante la entidad financiera BANCO DE VENEZUELA un crédito hipotecario, a pesar que en el contrato no se previó la solicitud y obtención de crédito alguno, pues las partes pactaron que el precio sería pagado de contado al momento de la protocolización del documento de venta, lo cual debió acontecer, el 14 de abril de 2013, como fecha tope o límite del lapso, tal y como lo indica la parte demandada reconviniente en su escrito contentivo de la contestación de la demanda, de otro lado, se desconoce la fecha en la que fue aprobado el crédito gestionado por la actora, toda vez que de la prueba de informes no se desprende la fecha de su otorgamiento o concesión, lo que resultaba necesario a fin de determinar si ello lo fue dentro del tiempo de vigencia del contrato, el cual las partes establecieron en la cláusula segunda del contrato en los términos siguientes: “El precio fijo de compra será la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 840.000,oo), pagadero de contado, en cheques de gerencia, que deberá ser pagada en su totalidad al momento de protocolizar el documento de compra ante el registro correspondiente, necesariamente dentro de un plazo máximo de NOVENTA (90) días continuos y subsiguientes, contados a partir de esta fecha, más una única prórroga y automática de TREINTA (30) días adicionales, contados a partir del vencimiento del plazo antes señalado”, en tal virtud, dicho plazo inició el 14 de diciembre de 2012 (exclusive) y venció el 14 de abril de 2013 (inclusive).
Siendo así, lo controvertido es determinar a quién es atribuible la inejecución del contrato cuyo cumplimiento es reclamado por la accionante reconvenida, dado que una y otra parte le confieren responsabilidad a su contraria. Para ello, resulta necesario determinar la naturaleza del contrato, es decir, si nos encontramos en presencia de una promesa bilateral de compra venta o si por el contrario es una opción de compra venta, como lo calificaron las partes en la documental respectiva.
Si consideráramos que el contrato suscrito es una opción de compra venta, como lo calificaron las partes, debía la accionante reconvenida ejercer la opción en cuyo beneficio fue pactada, a través de una manifestación de voluntad, ello dentro del plazo de su vigencia, sin embargo, debemos reparar en que las partes en la cláusula cuarta del contrato introducen un elemento que no es de la esencia o naturaleza de una opción de compra venta sino de una promesa bilateral, cuando contemplan lo siguiente:
“…Ambas partes convienen que si por causas imputables a EL OPTANTE, éste no pudiere adquirir EL INMUEBLE dentro de los términos y condiciones señalados en este instrumento, EL OPTANTE indemnizará inmediatamente a LA PROPIETARIA con el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las sumas aportadas en calidad de ARRAS, es decir la cantidad de CIENTO VEINTISEIS MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 126.000,oo) por los daños y perjuicios ocasionados sin tener que comprobarlos, tal como ha sido convenido entre las partes por vía de transacción, en cuyo caso este contrato quedará resuelto sin necesidad de aviso especial alguno y de ningún requisito judicial. En caso contrario, si EL OPTANTE no pudiese adquirir EL INMUEBLE de la manera aquí indicada por causas imputables a LA PROPIETARIA, ésta le devolverá inmediatamente las sumas que le han sido entregadas aquí en calidad de ARRAS, y lo indemnizará inmediatamente con una cantidad igual al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las sumas recibidas en calidad de ARRAS, es decir, la cantidad de CIENTO VEINTISEIS MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 126.000,oo), también por concepto de daños y perjuicios ocasionados sin tener que comprobarlos, tal como ha sido convenido entre las partes por vía de transacción, en cuyo caso el presente contrato quedará resuelto sin necesidad de aviso especial alguno y de ningún requisito judicial…”

De lo que se infiere que, la cantidad entregada por la hoy demandante reconvenida, conforme a la cláusula tercera del contrato en cuestión, valga decir, la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 252.000,oo) fue establecida en calidad de arras, en otros términos, en garantía o para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, diferenciándose aquéllas de la cláusula penal, pues no constituyen una mera promesa o compromiso de dar o hacer alguna cosa, sino suponen una dación actual, de dinero o de otra cosa fungible o sustituible, tal y como se desprende de la estipulación contenida en el artículo 1263 de la ley civil sustantiva, que a la letra dice: “…A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado...”
En este sentido, el civilista JOSÉ MELICH-ORSINI, en su obra Doctrina General del Contrato sostiene: “Las arras, cualesquiera que ellas sean, tienen en todo caso el carácter de un acto real, pues suponen una dación actual del dinero o de la otra cosa fungible que se da en arras”
Entonces, el haberse pactado arras en el contrato cuyo cumplimiento es exigido por la hoy demandante reconvenida, nos hace concluir que, nos encontramos en presencia de una promesa bilateral de compra venta, por lo que, si alguna de las partes se niega a cumplir con la obligación u obligaciones que asumiera en aquélla, el afectado por ello puede ejercer la acción de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 1167 del Código Civil, siempre que quien demande hubiere cumplido con la obligación que contrajo en el contrato ut supra, que en el caso que nos ocupa, por haber demandado el promitente comprador, se traduce en haber pagado el precio pactado en la oportunidad acordada en el contrato. Bajo tal premisa, se observa que en la Cláusula Segunda del Contrato se fijó como precio la suma de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 840.000,oo), de los cuales la hoy demandante reconvenida entregó la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 252.000,oo), quedando a deber la suma de QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.588.000,oo), la cual debió cancelar dentro de la vigencia del contrato en referencia, según lo acordado en la cláusula segunda del mismo, que como antes se dijo expiró el 14 de abril de 2013, inclusive, cuestión que no hizo.
A este respecto consta de la documental cursante al folio 60 que, el documento de definitivo de venta fue consignado en la Oficina de Registro respectiva el 16 de abril de 2013, no el 10 de abril de 2013 como lo indicara la actora en el libelo, y la fecha para el otorgamiento fue fijada para el 22 de abril de 2013, es decir, encontrándose vencido el lapso de vigencia del contrato, pues la fecha tope para la protocolización del documento definitivo de venta era –repito- el 14 de abril de 2013 y no el 22 de abril de 2013, como se desprende de la instrumental en referencia, ello aunado al hecho que si bien consta que la parte accionante reconvenida envió telegrama a la hoy demandada reconviniente para participarle la fecha del otorgamiento del contrato, también es cierto que del mismo no se evidencia que se le hubiere notificado a ésta como fecha de otorgamiento ninguna de las antes mencionadas, 14 o 22 de abril de 2013, así como tampoco el día 10 de ese mismo mes y año, como lo afirmara la actora en su libelo, sino el día 5 de junio de 2013, fecha para la cual el contrato tendría más de un mes y medio de haber expirado y así se establece.
Por tales consideraciones, este Juzgado estima que no cumplió la hoy accionante reconvenida con la obligación que asumiera en el contrato, específicamente en la cláusula segunda del mismo, toda vez que la protocolización del documento respectivo no fue procurada dentro del lapso fijado contractualmente para ello y por ende, el pago del saldo del precio no fue acreditado en esa oportunidad, pretendiendo la hoy demandante reconvenida dar, de forma tardía, cumplimiento a dicho pago, mediante consignación que hiciera en este Juzgado el 23 de mayo de 2018, es decir, después de más cinco (5) años de haberse suscrito el contrato y así se establece.
En fuerza de lo anteriormente expuesto, el incumplimiento del contrato que nos ocupa resulta atribuible a la parte accionante reconvenida y consecuentemente, la presente acción no debe prosperar, tal y como será declarado en la parte dispositiva de este fallo y así decide.
d) De la Reconvención:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada reconviniente plantea reconvención o mutua petición en contra de la hoy accionada reconviniente reconviniente, por haber incurrido ésta, a su decir, en incumplimiento de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 14 de diciembre de 2012, por ende, peticiona que la accionante reconvenida convenga o en su defecto sea condenada a “cumplir con la prenombrada cláusula cuarta, por haber incurrido en incumplimiento del contrato de opción en mención, específicamente, de la cláusula segunda, según la accionante reconvenida reconvenida disponía de noventa (90) días y una prórroga única de treinta (30) días para que se verificara la protocolización del documento definitivo de venta, lo que no se produjo por no haber logrado aquélla la fijación de la fecha para ello, por parte del Registro Público respectivo, dentro del lapso en referencia o su prórroga y por consiguiente, debe quedar a favor de mi mandante la suma de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 126.000,oo), cantidad que constituye el cincuenta por ciento (50%) de la suma aportada en calidad de arras, ello por concepto de indemnización de daños y perjuicios…”. Pretensión que fue rechazada oportunamente por la parte demandante reconvenida, arguyendo que no ha dejado de cumplir con el contrato objeto del presente juicio, por ende, no tiene obligación de cumplir con la cláusula cuarta de contrato, en el sentido, que su contraparte tenga derecho a quedarse con la suma dineraria que en la misma se estableció como indemnización y, a la par sostiene que notificó a la demandada reconviniente respecto del otorgamiento del documento definitivo de venta, dentro del lapso de tiempo establecido en el mismo.
De lo expuesto en la parte motiva del presente fallo y de las pruebas aportadas al proceso, se desprende que en la Cláusula Segunda del Contrato se fijó como precio la suma de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs.840.000,oo), de los cuales el hoy demandante reconvenida entregó la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 252.000,oo), quedando a deber la suma de QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.588.000,oo), la cual debió cancelar dentro de la vigencia del contrato en referencia, según lo acordado en la cláusula segunda del mismo, que como antes se dijo expiró el 14 de abril de 2013, inclusive, cuestión que no hizo. Así se evidencia, de la documental cursante al folio 60, toda vez que, el documento de definitivo de venta fue consignado en la Oficina de Registro respectiva el 16 de abril de 2013 y la fecha para el otorgamiento fue fijada para el 22 de abril de 2013, es decir, encontrándose vencido el lapso de vigencia del contrato, pues la fecha tope para la protocolización del documento definitivo de venta era –repito- el 14 de abril de 2013 y no el 22 de abril de 2013, como se observa del contenido de la instrumental en referencia, ello aunado al hecho que si bien consta que la parte accionante reconvenida envió telegrama a la hoy demandada reconviniente para participarle la fecha del otorgamiento del contrato, también es cierto que del mismo no se evidencia que se le hubiere notificado a ésta como fecha de otorgamiento ninguna de las antes mencionadas, 14 o 22 de abril de 2013, y menos aún el 10 de abril de 2013, fecha indicada en el libelo, sino el día 5 de junio de 2013, fecha para la cual el contrato tendría más de un mes y medio de haber expirado, siendo así, no cumplió la hoy accionante reconvenida con la obligación que asumiera en el contrato, específicamente en la cláusula segunda del mismo, toda vez que la protocolización del documento respectivo no fue procurada dentro del lapso fijado contractualmente para ello y por ende, el pago del saldo del precio no fue acreditado en esa oportunidad y así se dispone. Bajo tales circunstancias, la demandada reconviniente tiene derecho a la indemnización pactada en la Cláusula Cuarta del Contrato y así se decide. Por tales consideraciones, la reconvención o mutua pretensión debe prosperar y así se declara.
III
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana MAGALY MARGARITA TORRES HERNÁNDEZ en contra de la ciudadana YDALINA RODRÍGUEZ MASSA, ambas plenamente identificadas y CON LUGAR la reconvención o mutua pretensión planteada por la última de las nombradas en contra de la ciudadana MAGALY MARGARITA TORRES HERNÁNDEZ, por lo que aquélla tiene derecho a retener a título de indemnización de daños y perjuicios la suma de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 126.000,oo), conforme a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato.
Se condena en costas a la parte demandante reconvenida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre del año dos mil dieciocho (2.018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
LA JUEZ TITULAR,
ELSY MARIANA MADRIZ QUIROZ
EL SECRETARIO TEMPORAL,
CARLOS OLMOS TOVAR
En la misma fecha, se dictó y publicó el anterior fallo, siendo la una (1:00) de la tarde. Conste,
EL SECRETARIO TEMPORAL,
CARLOS OLMOS TOVAR
Exp. N° 30640/EMQ/OTCA