TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Los Teques, 28 de septiembre de 2018
208º y 159º

Verificada como ha sido en fecha 25 de septiembre de 2018, el acto de la Audiencia Preliminar, con la concurrencia del abogado RUBEN DARIO MORANTE HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.637, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadano JOAO TEXEIRA COELHO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.458.486; y el ciudadano RAMON ANTONIO ALVAREZ JIMENEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.028.578, en su carácter de Gerente General de “BODEGON EL QUESON C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Vargas, en fecha 13 de julio de 2012, debidamente asistido de los abogados DAVID RICARDO GUERRERO PÉREZ y REGULO ANTONIO VASQUEZ CARRASCO, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 81.742 y 33.451, respectivamente, este Tribunal de conformidad con lo pautado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, pasa a la fijación de los hechos; el establecimiento de los límites de la controversia, y lapso probatorio, al efecto se señala lo siguiente:

DE LA FIJACIÓN DE LOS HECHOS:
En el libelo de demanda y su reforma la parte actora señala lo siguiente:
Que celebró con la parte demandada “BODEGON EL QUESON C.A.”, un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 7 de julio de 2016, por un local comercial signado con el Nº 05, con su respectiva mezzanina, ubicado en el nivel mezzanina del “Centro Comercial Paseo Boyacá”, situado entre avenida Bermúdez y calle Boyacá, sector “El Llano”, Los Teques Municipio Bolivariano Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, para la venta de mayor y detal de productos relacionados con charcutería, Delicateses y sus similares, por un canon mensual de arrendamiento de Bs 157.500,00, con un termino de duración de un (1) año fijo improrrogable, contados entre el 1er de octubre de de 2015 hasta el 30 de septiembre de 2016, y que a partir del 1er de octubre de 2016 comenzó a transcurrir la prórroga legal, con una duración de seis (6) meses que venció el 31 de marzo de 2017, sin que la arrendataria hubiere hecho entrega del inmueble que ocupa. En cuanto a la pretensión de la parte actora manifiesta: Primero: en forma Principal: En el desalojo del inmueble arrendado, constituido por un (01) local comercial signado con el número cinco (05), con su respectiva mezzanina, ubicado en el nivel mezzanina del “Centro Comercial Paseo Boyacá”, situado entre avenida Bermúdez y calle Boyacá, sector “El Llano”, Los Teques Municipio Bolivariano Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, cuyo linderos, medidas y demás determinaciones, damos aquí íntegramente por reproducidos, libre de bienes, personas y en perfectas condiciones de habitabilidad. Segundo: en forma subsidiaria: Conforme a lo previsto en el artículo 22.3º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, concepto de daños y perjuicios, la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 7.875,00) diarios, derivados de la ocupación extracontractual del inmueble, calculados desde el treinta y uno (31) de marzo de dos mil diecisiete (2017), fecha del vencimiento de la prorroga legal, hasta que se dicte sentencia definitiva de última instancia. En concepto de daños y perjuicios, los intereses moratorios que genere la cantidad demandada en el particular anterior, calculado a razón de la rata legal, hasta que se dicte sentencia definitiva de última instancia, todo, derivado de la mora acumulada. En concepto de daños y perjuicios en el pago de la corrección o actualización monetaria (indexación), generado por la cantidad demandada en el primer particular del presente capitulo, calculados desde la fecha de interposición de la presente demanda, hasta que se dicte sentencia definitiva de última instancia, esto, producto de la pérdida de valor adquisitivo de nuestro signo monetario en razón de la inflación. 4.- En las costas y costos procesales que, genere la presente demanda (…)”.

Por otro lado, la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, que cursa del folio 42 al 47, con sus respectivos vueltos, comparecen los apoderados judiciales de la parte demandada “BODEGON EL QUESON C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil del estado Vargas, en fecha 13 de julio de 2012, los abogados EUFRACIO GUERRERO ARELLANO, REGULO ANTONIO VASQUEZ CARRASCO, y DAVID RICARDO GUERRERO PÉREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.182; 33.451; y 81.742, respectivamente, alegando que el ciudadano RAMÓN ANTONIO ALVAREZ JIMENEZ, celebró un primer contrato de arrendamiento de fecha 07 de septiembre de 2012, debidamente autenticado, del local ubicado en un (01) local comercial signado con el número cinco (05), con su respectiva mezzanina, ubicado en el nivel mezzanina del “Centro Comercial Paseo Boyacá”, situado entre avenida Bermúdez y calle Boyacá, sector “El Llano”, Los Teques Municipio Bolivariano Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, con el ciudadano JOAO TEXEIRA COELHO, para la venta al mayor y detal de productos relacionados con charcutería, delicadeces y sus similares, por una vigencia de dos (2) años, a partir del 1ero de octubre de 2012 hasta el 30 de septiembre de 2014, y desde este primer contrato comenzó a operar comercialmente la empresa “BODEGON EL QUESON C.A.”. Que posteriormente el antes identificado ciudadano RAMÓN ANTONIO ALVAREZ JIMENEZ, celebró un segundo contrato de arrendamiento por el mismo local antes identificado, otorgado en fecha 3 de noviembre de 2014 con vigencia de un (1) año, a partir del 1ero de octubre de 2014 hasta el 30 de septiembre de 2015, para la venta al mayor y detal de productos relacionados con charcutería, delicadeces y sus similares, e igualmente continúo operando comercialmente, la empresa “BODEGON EL QUESON C.A.”. Consecutivamente el referido ciudadano en representación de “BODEGON EL QUESON C.A.” celebra un tercer contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, para la venta al mayor y detal de productos relacionados con charcutería, delicadeces y sus similares, con vigencia de un (1) año, a partir del 1ero de octubre de 2015 hasta el 30 de septiembre de 2016. Que desde el inicio de la relación arrendaticia, hubo continuidad de la misma, dado que siempre fue una misma persona que mantuvo el mismo fondo de comercio y la explotación de la misma actividad o uso comercial. Niegan, rechazan y contradicen, tanto los hechos planteados en el libelo y su reforma, como del Derecho erróneamente invocado, que es cierto que la parte demandante celebró un contrato de arrendamiento con ”BODEGÓN EL QUESON, C.A”, en fecha 07 de julio de 2016, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 1, Tomo 166, pero, también es cierto que entre las partes celebraron con anterioridad al contrato antes referido, dos contratos de arrendamiento, siendo otorgado el primero de ellos en fecha 7 de septiembre de 2012, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 41, Tomo 263, en cuya cláusula tercera, se pato una vigencia de dos (2) años fijos, desde el primero (1) de octubre de 2012 hasta el treinta (3) de septiembre de 2014; y el segundo, autenticado en fecha tres (3) de Noviembre de 2014, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº 002, Tomo 0371, en cuya cláusula quinta de ese contrato se acordó una vigencia de un (1) año contado a partir del primero (1) de octubre de 2014, hasta el treinta (30) de septiembre de 2015, por lo que la relación arrendaticia no fue de un (1) año sino de cuatro (4) años, lo cual implica que la prórroga legal aplicable al caso no era de seis (6) meses sino de un (1) año, tal como lo establece el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Que la parte actora demanda de manera extemporánea el 16 de enero de 2018, que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, en el sentido de que el arrendatario queda o se le deja en posesión de la cosa arrendada, tal como así ocurrió en el presente caso, el arrendamiento se presume renovado, por lo que debe operar la tácita reconducción del contrato, de contratos sucesivos y no fraccionar la relación arrendaticia, dado que la misma debe considerarse como una sola. Niegan, rechazan y contradicen en su integridad el Capítulo Sexto del Libelo, de la prórroga legal, referido a que a partir del primero (1) de octubre de 2016, sin acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, comenzó a transcurrir una supuesta prórroga legal arrendaticia que tendría una duración de seis (6) meses que según su decir, venció el treinta y uno (31) de marzo de 2017. Piden que se realice una interpretación de las cláusulas Sexta y Séptima del contrato de arrendamiento, entre el lapso fijo improrrogable y el lapso de prorroga legal, dado que a su decir, son excluyentes entre sí, solicitando la aplicación de la tutela judicial efectiva, sobre la protección de los derechos de su representada en la relación arrendaticia.
Niega, rechaza y contradice en su integridad el Capítulo Sexto del Libelo, de la prórroga legal, referido a que a partir del primero (1) de octubre de 2016, sin acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, comenzó a transcurrir una supuesta prorroga legal arrendaticia que tendría una duración de seis (6) meses que según su decir, venció el treinta y uno (31) de marzo de 2017. Que no se notificó al arrendatario de la prórroga legal, que era su derecho, que es optativo o facultativo del arrendatario hacer uso o no de la misma, como en efecto ocurrió en el caso de marras, que el arrendatario no se acogió a ella, nunca estuvo en conocimiento de esa prórroga legal y por ello continuó la relación arrendaticia, sin la oposición del arrendador, operando la tácita reconducción de pleno derecho.
Niega, rechaza y contradice en su totalidad el Capítulo Octavo del libelo de la demanda, en cuanto al particular primero, el Desalojo del inmueble arrendado del local comercial, ubicado en la Avenida Bermúdez con Calle Boyacá, Centro Comercial Paseo Boyacá, Local Nº 5 (L-5), Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, Los Teques, en razón a que el solicitado desalojo no es procedente ni ajustado a derecho en la forma como fue demandado, dado que no se cumplen con los requisitos legales exigidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, rechaza el pedimento del ordinal 3 del artículo 22 eiusdem, así como los intereses moratorios, corrección monetaria o actualización monetaria que generen indexación; los daños y perjuicios, los intereses moratorios calculados a la taza legal derivados de la supuesta mora acumulada.
Denuncia la ilegalidad de la Cláusula Vigésima Novena prevista en el último contrato de arrendamiento, otorgado en fecha 7 de julio de 2016, en razón de que viola y vulnera los derechos de su representada, previsto en el artículo 3 eiusdem, pretende dejar sin efecto los dos (2) contratos anteriores, y de esta manera lograr la reducción del tiempo de la relación arrendaticia, para optar por una presunta prorroga legal de 6 meses, cuando lo cierto es que la prorroga legal es de un (1) año.

En el acto de la Audiencia Preliminar, celebrado en fecha 25 de septiembre de 2018, cursante en los folios del 94 al 99, el apoderado judicial de la parte actora y expone: “Insisto en la pretensión libelar especialmente en el planteamiento relativo a que el contrato de arrendamiento tuvo una duración de un año pautada desde el 1 de octubre de 2015 hasta el 30 de septiembre de 2016, a partir de ahí el arrendatario disfruto de la prórroga legal establecida entre el 1 de octubre de 2016 y el 31 de marzo de 2017, sin que hubiera acuerdo de prórroga o renovación entre las partes conforme lo establece el literal G del artículo 40 de la Ley de Regulación para el Uso de Locales Comerciales, por tal motivo rechazamos las pretensiones de la parte demanda relativas a que en el caso concreto sea haya producido la tácita de reconducción previsto en el artículo 1.600 del Código Civil. Rechazamos el argumento relativo a que existe una relación arrendaticia de vieja Data, por cuando conforme a los artículos 15 del Código Civil y 201 del Código de Comercio que dicta que entre persona naturales y persona jurídicas, hay una relación perfectamente escindible tal como lo ha establecido nuestro abundante tribunal en su sentencia RC.00999 dictada el 31 de agosto de 2004 por la Sala de Casación Civil del TSJ, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Veles en el expediente Nº 04316 de la nomenclatura interna de ese Tribunal. Finalmente insisto en la oferta probatoria realizada relativa a acreditar la obligación a través del contrato de arrendamiento correspondiente como única carga probatoria que nos corresponde conforme al artículo 506 del C.P.C y 1.354 del Código Civil, por todo lo anteriormente expuesto pido que en la definitiva se declare con lugar y al mismo tiempo impugno por impertinente y me opongo a su admisión los contratos de arrendamiento suscritos con el ciudadano Ramón Álvarez Jiménez, titular de la cédula de identidad Nº 6.028.578, por no ser este parte del juicio y en consecuencia me opongo a la admisión de tan impertinentes medios probatorios, así mismo, me opongo a la admisión por impertinencia de los recibos y demás instrumentos que cursan insertos a los folios 78 al 92 ambos inclusive del presente expediente, por no versar sobre hechos controvertidos en este caso. Es todo”. Seguidamente la parte demandada expone: “Ratifico en todas y cada una de sus parte la contestación y la promoción de pruebas incluidas en la contestación en virtud de que mi representada Bodegón El Queson, C.A, en este caso que es la demanda y por la otra el ciudadano Ramón Álvarez, firmo su primer contrato el 7 de septiembre de 2012, por ante la Notario Pública del Municipio Guaicaipuro y posteriormente celebro 3 contratos en representación del Bodegón El Queson, C.A, ante la Notaria Pública igualmente. Ahora bien ciudadana Juez, rechazamos la pretensión de la parte actora en este juicio en virtud de que la demanda es extemporánea ya que no se le reconoció la prórroga legal que le correspondía de un año ya que la parte demandante se aferra a que es un contrato de 1 año, por la razón de que no es cierto la relación arrendaticia nació el 7 de septiembre de 2012, y en cuanto a la prórroga mi representada no fue notificada por ninguna autoridad Judicial ni notarial de la prorroga, es decir no tuvo conocimiento, por lo que pongo en conocimiento al Tribunal que la relación arrendaticia es una sola ya que la explotación del local arrendado siempre funciono como el Bodegón El Queso, siempre desde su inicio del primero contrato se exploto ese nombre Bodegón El Queson, como se promovieron las pruebas que desde un inicio funcionaba así, por lo que no se puede menoscabar el derecho arrendaticio, en cuanto a las prueba promovidas, los contratos de arrendamiento los cuales son documentos Públicos, los cuales hacemos valer a fin de que de valor probatorio correspondiente ya que son documentos Público firmados por el representante legal del Bodegón El Queso y el arrendador, insistimos en hacer valer los documentos ya que en impugnar los documentos públicos es inoficioso, para culminar pido que se le de admisión de las pruebas y su valor probatorio, así mismo declare sin lugar la presente demanda y su reforma, y en consecuencia improcedente el Desalojo del inmueble arrendado conforme al artículo 40, cardinal G”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comerciales, 2. Declare la renovación el contrato objeto de la presente demanda celebrado entre las partes el 7 de julio de 2016 por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro y por consiguiente que el arrendatario continúe en la posesión del Local arrendado. 3 Declare la nulidad de la cláusula Vigésima novena del último contrato de arrendamiento otorgado en fecha 7 de julio de 2016 por ante la Notario Pública del Municipio Guaicaipuro, anotado bajo el Nº 1, Tomo 166, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. 4. Se condene en costas a la parte demandante. Es todo”. En este estado el Tribunal otorga al apoderado de la parte actora el derecho de réplica, otorgando cinco (5) minutos, el cual expone: “ Nos resulta superfluo el argumento de una relación arrendaticia en función de distintos arrendatarios, de parte o no del representante legal de la demandada por varias razones a saber, la primera conforme ya lo establecimos anteriormente de nuestro ordenamiento positivo, los artículos 15 del Código Civil y 201 del Código de Comercio, distingue que entre las personas naturales y jurídicas, segundo: el artículo 1.166 del Código Civil establece el principio de relatividad de los contratos según el cual los contratos tienen efectos sobre las partes contratante no dañan y aprovechan a terceros; Tercero: En el supuesto negado que se acoja a la tesis de la parte demandada ellos no descontextualizarían la pretensión del cumplimento del contrato y prórroga legal incoada por cuanto en cualquiera de los casos para cuando se propuse la demanda el 16 de enero de 2018, tanto la prórroga legal alegada en la pretensión libelada como en el escrito de contestación, había vencido de pleno derecho sin acuerdo de prorroga o renovación conforme el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales, al mismo tiempo debemos precisar que ni la actual Ley de arrendamiento ni en sus presentes se pretende el desahucio arrendaticio como figura jurídica para el disfrute de la prorroga, como forma exclusiva del arrendatario y no del arrendador, finalmente en cuanto a la cláusula vigésima novena señalo que la misma tiene por objeto dejar sentado la novación en la obligación arrendaticia motivo por el cual en modo alguno puede considerarse a jurídica, siendo de destacar que no es de un punto controvertido ya que la demanda no se fundó en la misma, por tal motivo insistimos en la pretensión libelar. Es todo”. En este estado el Tribunal otorga a los apoderados de la parte demandada el derecho de contrarréplica, otorgando cinco (5) minutos, el cual expone: “En las cláusulas de todos los contratos aparece que en el primer contrato que firmo el ciudadano RAMÓN ANTONIO ÁLVAREZ JIMENEZ, manifiesta que es un local ubicado en la Avenida Bermúdez con calle Boyacá, Centro Comercial Boyacá, Municipio Guaicaipuro, de la ciudad Los Teques, con el ciudadano Joao Texeira Coelho, parte actora, identificada anteriormente en autos, en cuya cláusula segunda, la cual citamos: el arrendatario se obliga a arrendar el local destinado exclusivamente para la venta al mayor y detal de productos relacionados con Charcutería, Delicateses y sus similares, posteriormente los demás contratos firmados contienen, por ejemplo: El contrato de fecha 1 de octubre de 2014, hasta el 30 de septiembre de 2015, y en la cláusula Décima Cuarta la cual citamos de dicho contrato, dice: El arrendatario se obliga a destinar el local arrendado exclusivamente para la venta al mayor y detal de productos relacionados con charcutería, Delicateses y sus similares, es decir, los demás contratos dicen lo mismo, en la misma cláusula, eso, en virtud de que el primero y el último, tienen la misma finalidad como el firmado por el ciudadano Ramón ANTONIO ÁLVAREZ JIMENEZ, como el firmado por el Bodegón El Queson, para concluir, los 4 contratos que firmo tanto como el señor RAMÓN ANTONIO ÁLVAREZ JIMENEZ como el Bodegón El Queso, C.A, contiene esta cláusula donde ambas partes convienen la misma, que ese local es para la explotación de la misma actividad comercial, no fue cambiada nunca el objeto comercial y su explotación, por lo que se le debe computar el tiempo desde el primer contrato hasta el último contrato firmado, a los fines de computarse el tiempo de la prórroga legal que es de un año. Es todo”. En este estado el Tribunal le concede la palabra al ciudadano RAMÓN ANTONIO ÁLVAREZ JIMENEZ, parte demandada en el presente juicio, el cual expone: “Tengo más de cinco años y medio hasta el día de hoy, y nunca me notificaron de la no prórroga, por lo tanto hay duda en cuanto al tiempo de la prórroga legal, lesionándome mi derecho. Es todo.”.

Quedan así explanados los hechos controvertidos, respecto a la prórroga lega; si el contrato se indeterminó luego del vencimiento de la prórroga legal; los contratos suscritos por el ciudadano RAMÓN ANTONIO ALVAREZ JIMENEZ; y la legalidad de la CLÁUSULA VIGÉSIMA NOVENA, no siendo un hecho controvertido la relación arrendaticia que vincule a las partes contendientes en este juicio, por lo que de conformidad con lo pautado en el Tercer Aparte del Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal apertura un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes a la presente fecha, para la promoción de pruebas del mérito de la causa.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA.
LA SECRETARIA,

Abg. HILDA JOSEFINA NAVARRO REVETE.
THA/HJNR/jcrl
Exp. N° 18-10103