TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:

CSMD ADMINISTRADORA C.A. y CLOVERT INVEST C.A, sociedades mercantiles inscritas en fechas 7 de agosto y 1º de septiembre de 2009, en ese orden, ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, anotados bajo el número 12, Tomo 44-A la primera y bajo el número 25, Tomo 50-A la segunda..

APODERADOS JUDICIALES:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES: CARMEN LUISA RIVERA DE DERSI, venezolana, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38. 804.

PROYECTO ITAVENES C.A,, sociedad mercantil inscrita el 5 de marzo de 2010 en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, anotado bajo el número 54, Tomo 193-A, con posterior modificación.

AGUSTÍN BRACHO y GABRIEL RUIZ MIRANDA, venezolanos, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 54.286 y 68.161, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE Nº E- 2017-002
SENTENCIA DEFINITIVA

I
Se dio inicio al presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por desalojo presentado el 13 de enero de 2017 por la abogada CARMEN LUISA RIVERA DE DERSI, con el carácter de apoderada judicial de la sociedades mercantiles CSMD ADMINISTRADORA C.A. y CLOVERT INVEST C.A, contra la compañía PROYECTO ITAVENES C.A,, arriba identificados.

Sustanciado el juicio por los trámites del procedimiento oral, se celebraron en forma oportuna la audiencia preliminar y la oral, respectivamente, donde en la última de las nombradas se pronunció verbalmente la sentencia definitiva.

II
Siendo la oportunidad para extender el fallo, este Tribunal pasa a hacerlo en los términos que se exponen a continuación:

La representación judicial de la parte actora en su escrito libelar y su posterior reforma manifiesta que sus representadas en fecha 15 de abril de 2011 dieron en arrendamiento a la sociedad mercantil, PROYECTO ITAVENES C.A, un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra «A», ubicado en la planta baja del edificio denominado «Centro Sena», Carretera Panamericana, kilómetro 13 dirección Caracas-Los Teques, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Miranda, con vigencia de dos (2) años, contados del 1º de enero de 2011. Que antes del vencimiento del lapso del contrato, el día 1º de diciembre de 2012, la demandante le manifestó a la arrendataria mediante misiva su voluntad de no renovar el contrato, por lo que a la culminación del término allí previsto comenzaría a correr la prórroga legal de un (1) año, la cual se iniciaba el 1º de enero de 2013 y terminaba 1º de enero de 2014, por lo que para esa fecha debía entregar el inmueble arrendado, lo cual no ocurrió, por lo que procedió a demandarla en los años 2014 y 2015, cuyos procedimientos judiciales culminaron por perención de la instancia. Que en vista de que fueron agotados las conversaciones y medios alternativos de resolución de conflictos con la inquilina para obtener la desocupación del inmueble alquilado sin lograrlo, la demanda por desalojo con fundamento en el artículo 40, literales g) e i) de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

Frente a esta demanda, la representación judicial de la accionada en el escrito de contestación como primera defensa impugnó la notificación judicial cursante a los folios 5 al 52 del expediente, y seguidamente rechazó el incumplimiento contractual que fue le fue adjudicado a su poderdante manifestando al efecto: « NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO en toda y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por las sociedad mercantil CSMD ADMINISTRADORA C.A., Y CLOVERT INVEST C.A representado por los apoderados judiciales POR NO ESTAR ADECUADA A DERECHO. (…Omissis…) Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, en toda y cada una de sus partes la ACCION POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en que se ha fundamentado la parte actora, en contra de mi representada la sociedad mercantil PROYECTO ITAVENES C.A, (…Omissis…) por cuanto no es cierto el fundamento en que se ha basado la parte actora. Ahora bien, ciudadano Juez, es importante analizar la naturaleza contractual de la acción, pues en ello radica si la misma ha sido planteada en la forma más adecuada y posible y así mantener las partes en igualdad de condiciones. Fundamenta la parte su demanda conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 115 de la constitución, 545, 1133, 1159, 1160 1264 del código civil, el artículo 26 numeral 3º y el cuarenta de la ley de arrendamiento inmobiliario, alegando el cumplimiento del contrato por vencimiento del Termino (Sic), y la expiración de la prórroga legal… ».

Más adelante agrega que la relación entre las partes se inició en la fecha señalada por la actora, pero agrega que vencido el lapso de la prórroga legal la arrendataria continuó poseyendo el inmueble y pagando el canon de arrendamiento. Que por tal razón y de conformidad con el artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil el contrato se recondujo y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Más adelante, para sustentar sus argumentos, transcribe extractos de sentencias de fechas 24 de abril de 2002, 28 de mayo de 2015 y 7 de marzo de 2017, proferidas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en las cuales se asienta que deben declararse inadmisibles por ser contrarias a derechos las acciones de desalojo cuando se trata de relaciones arrendaticias a tiempo determinado y de cumplimiento de contrato por vencimiento del término cuando se trata de una vinculación jurídica a tiempo indeterminado.

De acuerdo con las argumentaciones expuestas la controversia quedó circunscrita a la naturaleza temporal de la relación locativa, lo que acarrea, a decir de la parte accionada que la demanda de cumplimiento de contrato sea declarada improcedente por ser contraria a derecho.

En consecuencia, pasa este Tribunal a examinar y valorar las pruebas producidas en la presente causa, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, las cuales emanaron de la parte actora por cuanto la demandada no desplegó ninguna actividad probatoria.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
1. Original de Expediente Nº S-2016-279, contentivo de notificación judicial, el cual fue impugnado por la parte demandada, por no cumplir los extremos de la inspección judicial plasmados en el artículo 1.429 del Código Civil, se desestima esta impugnación por las razones que se desarrollan en la parte motiva de esta sentencia.
2. Copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil CMSD ADMINISTRADORA C.A., la cual no fue impugnada, se valora como documento público conforme al artículo 1.359 del Código Civil y da fe de la constitución legal de la compañía
3. Copia simple de documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil CLOVER INVEST, C.A., la cual no fue impugnada, se valora como documento público conforme al artículo 1.359 del Código Civil y da fe de la constitución legal de la compañía
4. Copia certificada de poderes otorgados a la abogada CARMEN LUISA RIVERA DE DERSI, por las sociedades mercantiles CSMD ADMINISTRADORA C.A. y CLOVERT INVEST C.A, autenticados ambos el 30 de septiembre de 2016 ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, anotado el primero bajo el número 27, Tomo 284, folios 96 al 98 y el segundo bajo el número 28, Tomo 284, folios 99 al 101, se valoran como documentos públicos conforme al artículo 1.359 del Código Civil y da fe de la representación que ejerce la nombrada abogada.
5. Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias el 15 de agosto de 2011, anotado bajo el número 35, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones, la cual no fue impugnada, se valora como documento público conforme al artículo 1.359 del Código Civil y da fe del negocio jurídico a este se contrae.
6. Original de misiva dirigida a la parte demandada por la parte actora, con firma y fecha de recepción el 5 de diciembre de 2012, se valora como instrumento privado reconocido, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y da fe de que la parte actora manifestó a la demandada su voluntad de no renovar el contrato.
7. Copia simple de sentencia declarativa de perención de la instancia, proferida por este Despacho el 14 de enero de 2015, en el Expediente Nº E-2014-006, donde están involucradas las partes de este juicio, la cual no fue impugnada, se valora como documento público conforme al artículo 1.359 del Código Civil y da fe de la autenticidad del referido fallo.
8. Copia simple de sentencia declarativa de perención de la instancia proferida por este Despacho el 28 de septiembre de 2016, en el Expediente Nº E-2015-012, donde están involucradas las partes de este juicio, la cual no fue impugnada, se valora como documento público conforme al artículo 1.359 del Código Civil y da fe de la autenticidad del referido fallo.

Valoradas como fueron las pruebas, corresponde analizar en primer término cuál fue la acción intentada en la presente causa, lo cual se efectúa a continuación

III
DE LA ACCIÓN INTENTADA Y SU FUNDAMENTACIÓN LEGAL

La demandante en el en el Capítulo II del escrito libelar, denominado FUNDAMENTOS DE DERECHO señala «Cabe destacar que mediante Decreto Presidencial Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, se establecieron las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial» y más adelante trascribe los artículos 2 y 40, en sus literales a e i, este último contentivo de las causales de desalojo, la primera de ellas referida a que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes y la segunda a Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”, de donde claramente se deduce que la demanda aquí interpuesta es la de desalojo con fundamento en la nombrada ley.

Decidido este asunto, toca examinar el cuestionamiento efectuado en el escrito de contestación por la parte accionada sobre la base legal de la demanda, y al efecto se observa que introduce para sustentar esta defensa una cantidad de dispositivos legales no mencionados en el libelo – el artículo 115 de la Constitución, los artículos 545, 1.133, 1.159, 1.160 1.264 del Código Civil, el artículo 26, numeral 3º de una ley que no señala y el artículo 40 que, según apunta, se refiere a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, por cuyo motivo esta juzgadora no los toma en consideración por no ajustarse al texto del escrito libelar. Así se declara.

En el mismo orden se advierte que el apoderado judicial de la demandada en sus argumentos de contradicción interpretó erróneamente que la demanda interpuesta por la parte actora fue la de cumplimiento de contrato pues en ninguna de las partes del libelo fue señalado el artículo 1.167 del Código Civil donde se consagra dicha acción y yerra igualmente al destacar que el artículo indicado en la demanda es el 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando lo correcto es el artículo 40 de la Ley de Regularización de los Arrendamientos para el Uso Comercial.

En efecto, tal como lo expresó palmariamente la demandante en el libelo, en fecha 23 de mayo de 2014 entró en vigencia la Ley de Regularización de los Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, donde en sus artículos 1 y 2 cobija bajo su ámbito de aplicación el alquiler de inmuebles destinados al uso comercial, como el de autos, lo cual se verifica en las cláusulas primera y tercera del contrato al establecer que el inmueble objeto del contrato lo constituye un local comercial alquilado para el desarrollo de actividades de exhibición, compra, venta y comercialización de víveres, golosinas, embutidos, etcétera. Del mismo modo, esta Ley en el señalado artículo 40 consagra la acción de desalojo sin exigir como requisito para su interposición que la relación arrendaticia sea a tiempo indeterminado, como sí lo pauta el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo encabezado preceptúa: «Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:». Ergo, siendo que esta norma resulta inaplicable para la categoría del inmueble objeto de la presente demanda, y que el dispositivo legal que rige la presente acción no la sujeta a una determinada condición temporal de la relación locativa, tiene aquí lugar el aforismo ubi lex non distinguit nec nos distingucre, es decir, donde la ley no distingue, no le es lícito al intérprete distinguir. En consecuencia, resulta improcedente el argumento expuesto por la parte demandada para rechazar la accionada.

IV
DE LA IMPUGNACIÓN FORMULADA POR LA PARTE DEMANDADA

Sentado lo anterior, corresponde emitir pronunciamiento sobre la impugnación formulada por la parte demandada respecto a la notificación practicada por este Juzgado en fecha 24 de noviembre de 2016, en estos términos: «…Con respecto a este instrumento debo señalar que el artículo 1429 del Código Civil establece la Posibilidad (Sic) de que los interesados puedan promover la Inspección Judicial Extra Litten (Sic) en los casos en que pudieran (Sic) sobrevenir algún perjuicio por retardo, y para hacer constar el estado y circunstancias que puedan desaparecer o modificarse por el transcurso del tiempo. En este sentido ha sido reiterado y pacífico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia al considerar válida y eficaz dicha prueba, solo cuando se haya dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el Juez que haya de realizar la Inspección Judicial Extra Proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezca o se modifiquen los hechos sobre los cuales se quiere dejar constancia» por lo que solicita que sea desechada la indicada prueba por no cumplir este requisito.

Sobre los argumentos reproducidos con inmediata anterioridad, advierte quien aquí decide que la instrumental que se pretende invalidar no trata de una inspección judicial extra litem, la cual está sujeta al extremo contenido en el artículo 1.429 del Código Civil señalado por el impugnante, sino que se refiere a una notificación judicial, dispuesta en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, cuyo contenido es del tenor siguiente: «Las notificaciones de cesiones de créditos y cualesquiera otras, las hará cualquier Juez Civil del domicilio del notificado.». En consecuencia, no tratándose el caso de autos de una inspección judicial, resultan improcedentes los argumentos expuestos para enervar su validez y eficacia. Así se declara.
V
DE LA NATURALEZA TEMPORAL DEL CONTRATO

En cuanto concierne a la naturaleza temporal del contrato, quien aquí decide observa que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento las partes dispusieron «La duración del presente contrato será de DOS AÑOS (02) contados a partir del primero (1ero) de enero de 2011, sin que se pueda prorrogar de forma alguna », por lo que, el 1º de enero de 2013 llegó a término el contrato y por tratarse de una relación de dos (2) años, de conformidad con el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondía un lapso de prórroga legal de un (1) año, la cual se iniciaba al día siguiente y finalizaba el 1º de enero de 2013. Por tanto, vencida la prórroga debió la parte demandada hacer entrega del inmueble alquilado, lo cual no hizo.

Entonces, según se desprende de las instrumentales consignadas, la parte actora en el mes de febrero de 2014 y mayo de 2015 interpuso demandas para obtener la desocupación del inmueble, las cuales aun cuando no prosperaron por haber finalizado ambas en perención de la instancia, sí denotan que no hubo consentimiento de los arrendadores respecto a que la inquilina continuara en posesión del inmueble, no existiendo ninguna evidencia de su avenimiento en la permanencia en la ocupación del inmueble, pues el demandado alegó que pagaba la pensión de arrendamiento sin alegar ni demostrar que hubiera sido recibido por las arrendadoras.

En adición a ello se evidencia que la demandante en fecha 11 de noviembre de 2016 practicó notificación judicial a la inquilina, a través de este juzgado manifestándole el retraso en que se encontraba en la desocupación del inmueble arrendado, por lo que debía entregarlo sin prórroga, de donde se evidencia su voluntad de no proseguir la relación arrendaticia.
Ahora, a los fines de determinar si en el caso de autos operó la tácita reconducción alegada por la parte demandada, resulta oportuno traer a colación el criterio asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia en fecha 5 de junio de 2013, donde asentó lo siguiente: «…los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación»
Con relación al primer requisito se puede constatar del contrato de arrendamiento que rige a las partes que se estableció en su cláusula quinta su duración se fijó en dos años, de tal manera que se configura el primer requisito por cuanto se trata de un contrato celebrado a tiempo determinado.
En cuanto al segundo extremo, resulta un hecho no controvertido que luego de vencida la prórroga legal la parte demandada continuó ocupando el inmueble.
Finalmente, en cuanto concierne al tercer requisito, se aprecia que no consta en autos que los arrendadores hubieren consentido en la ocupación del inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal pues, como antes se señaló, interpusieron dos demandas con posterioridad a su vencimiento y, también evacuaron una notificación judicial para obtener la desocupación del inmueble, los cuales son suficientemente demostrativos de la falta de aquiescencia de los arrendadores respecto a la continuación del arrendamiento.
Por último, en lo que se refiere al argumento esgrimido por la parte demandada, respecto a que cuando se reconduce un contrato pasa a ser tiempo indeterminado, se precisa traer a colación el criterio asentado por la misma Sala de Casación Civil en sentencia de Nº 16-343 de fecha 21 de noviembre de 2016, asentó lo siguiente:
«…En este sentido, el recurrente delata los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, lo cuales expresan:
…Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…
(…Omissis…)
Primero, la tácita reconducción consiste “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”; pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”. (Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522).

En este sentido, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”, razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aún cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado.
(…Omissis…)
En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en la presente decisión que el contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa “Constructora Agua Linda, C.A.” y la sociedad mercantil “Calzados Partner, C.A.”, tercera extraña a la presente controversia, no beneficia ni favorece a la codemandada “Zapatería Prestigio RF, C.A.”, por tratarse de personas jurídicas distintas y diferentes aún cuándo su substrato personal sea igual; que por no haber un contrato anterior entre las partes en conflicto, no existe la tácita reconducción pues no hay un contrato a ser reconducido ni la anuencia del arrendador de que la arrendataria mantuviese la ocupación del bien inmueble arrendado y, que de haber operado la tácita reconducción ésta incluiría los mismos términos y límites del contrato original, por lo que sí el originario era a tiempo determinado, el reconducido será igual a tiempo determinado…». (Destacado original)

Así las cosas, al haber y sobre la base de los consideraciones desarrolladas, resulta procedente la presente demanda de desalojo con base en la causal contenida en el artículo 40, literal literal g, de la Ley de Regularización de los Arrendamientos para el Uso Comercial, que señala «el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes y el literal i, referida a que el arrendatario incumpliere cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme al contrato, como en efecto así se declarará en el dispositivo del fallo.

VI
DECISIÓN

Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes:
Se declara CON LUGAR la demanda que por desalojo interpusieran las empresas CSMD ADMINISTRADORA C.A. y CLOVERT INVEST C.A contra la sociedad mercantil PROYECTO ITAVENES C.A, fundamentada en el ordinal g del artículo 40 de la Ley de Regularización de los Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.

Como consecuencia de la declaratoria anterior, la parte demandada deberá hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, constituido por un local comercial distinguido con la letra «A», ubicado en la planta baja del edificio denominado «Centro Sena», Carretera Panamericana, kilómetro 13 dirección Caracas-Los Teques San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Miranda.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada.

Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veintiocho (28) días del mes de septiembre de 2018, siendo las 11:30 a.m. se publicó y registró la anterior decisión. Años 208° y 159°.
LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNANDEZ, EL SECRETARIO,

NÉSTOR PERDOMO