TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
208º y 159º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.

Ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-15.085.997.

Abogado en ejercicio FRANCISCO JAVIER POLO MIMÓ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 36.978.

Ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 4.113.233.

Abogada en ejercicio LILIANA ANDREINA GONZÁLEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 86.850.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

18-9419.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este alzada conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio FRANCISCO POLO MIMÓ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ, contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 28 de junio de 2018, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara el prenombrado contra el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, plenamente identificados en autos.
En fecha 6 de agosto de 2018, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante escrito libelar presentado en fecha 14 de abril de 2016, ante el tribunal de la causa, así como su posterior reforma presentada el 8 de marzo de 2018, el abogado FRANCISCO JAVIER POLO MIMÓ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ, procedió a demandar al ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que en fecha 5 de marzo de 2013, su mandante y el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, celebraron un contrato privado de opción de compra venta, sobre un inmueble propiedad del demandado, cuyo contenido es del tenor siguiente: “(…) PRIMERA: EL PROMINENTE VENDEDOR da en Opción (sic) de Compra-Venta(sic) a EL OPCINANTE (sic) COMPRADOR un inmueble de su propiedad el cual se encuentra constituido por una Vivienda (sic) de dos (2) plantas, dicha edificación cuenta con la siguiente distribución espacial: Primera planta Dos(2) (sic) habitaciones, un (1) baño y una (1) cocina, situado en La (sic) Comunidad (sic) de las Minas, Calle (sic) Trujillo, San Antonio de los Altos, Estado (sic) Bolivariano de Miranda. El inmueble antes descrito pertenece al PROMINENTE VENDEDOR, según se evidencia en Documento (sic) Autenticado (sic) (…) SEGUNDO: El precio de la presente Opción (sic) de Compra-Venta (sic) es la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.240.000,00), el cual no podrá ser modificado y el OPCIONANTE COMPRADOR cancelará en dinero de curso legal de la siguiente manera: la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.100.000,00) que se entrega por concepto de arras, EL PROMINENTE VENDEDOR se compromete una vez entregada la inicial anteriormente descrita; a entregar la casa al EL OPCIONANTE COMPRADOR, y la cantidad restante del monto total, es decir, CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.140.000,00) serán canceladas por cuotas mensuales de DIEZ MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.10.000,00) que serán cancelados a partir del momento que el PROMINENTE VENDEDOR recibe la inicial (…)”.
2. Que en fecha 5 de marzo de 2013, el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, demandado en esta causa, recibió la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), según lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, cantidad que recibe en cheque de gerencia No. 00004382, contra la cuenta No. 01750121690000000001 del banco Bicentenario, Banco Universal, y que el demandado en su condición de prominente vendedor declara en el contrato recibir a su completa y cabal satisfacción.
3. Que el precitado cheque fue solicitado por la ciudadana ROSA DELIA UZCÁTEGUI CONTRERAS, titular de la cédula de identidad No. V-18.419.615, quien es concubina de su mandante, y quien efectúa todos los pagos correspondientes a la obligación contractual en nombre de su concubino para la adquisición de la casa en el referido contrato.
4. Que el demandado recibió como parte del pago en su cuenta bancaria No. 6011552761 del Banco Fondo Común, las siguientes cantidades: (1) en fecha 16 de abril de 2013, la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), según depósito No. 044282268; (2) en fecha 18 de junio de 2013, la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), según depósito No. 046478878; (3) en fecha 2 de diciembre de 2013, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), según depósito No. 052404317; (4) en fecha 21 de mayo de 2014, la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.5.000,00), según depósito No. 057743848; y (4) en fecha 4 de agosto de 2014, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), según depósito No. 060208565.
5. Que en fecha 16 de octubre de 2014, el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, recibió la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 95.000,00), tal y como se evidencia en copia de cheque de gerencia No. 00005454, girado en contra de la cuenta No. 01750121690000000001 del Banco Bicentenario Banco Universal, cuyo monto completa el precio de la venta estipulada por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00).
6. Que a partir de la fecha 16 de octubre de 2014, hasta la presente fecha, su mandante ha solicitado la entrega de la documentación del inmueble antes identificado, y el respectivo traslado de dominio de propiedad a su favor, sin que el demandado haya cumplido con su obligación, habiendo éste recibido en su totalidad el precio estipulado en el contrato.
7. Que su mandante en compañía de su pareja e hijos, han venido ocupando el inmueble hasta la presente fecha con la anuencia y consentimiento de la parte demandada, lo que de alguna manera prueba la aceptación de hecho y seguridad de la propia negociación efectuada, quedando solamente por realizar la transmisión de derecho a través de las autoridades correspondientes, pero que el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, se niega a hacer la entrega del inmueble, el documento autenticado, así como efectuar la transmisión de los derechos sobre dichas bienhechurías ante las autoridades competentes, negándose a materializar la entrega de la documentación necesaria para la realización de la negociación convenida.
8. Que basa su pretensión en los artículos 1363, 1160, 1167, 1354, 1133 y 1159 del Código Civil, y en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
9. Que por lo antes expuesto, solicita lo siguiente: “(…) Segundo: Solicito a este digno tribunal que condene al ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ (…) a otorgar el Documento (sic) de compra-venta sobre el bien inmueble objeto del Contrato (sic) de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, suscrito con el ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ (…) constituido por una Vivienda (sic) de dos (2) plantas (…) situado en La (sic) Comunidad(sic) de las (sic) Minas, Calle (sic) Trujillo, San Antonio de los Altos, Estado (sic) Bolivariano de Miranda, y que constituyen bienhechurías. Tercero: A fin de evitar que la sentencia quede inejecutable, piso que se tenga la sentencia como título de propiedad del inmueble antes descrito (…)” Asimismo, peticionó que la presente demanda sea admitida, ordenada la expedición de las compulsas y la correspondiente citación de la parte demandada, así como su condenación en costas.
10. Por último, estimó la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), y solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito presentado en fecha 24 de abril de 2018, la apoderada judicial del ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, procedió a dar contestación a la demanda intentada en contra de su defendido; sosteniendo –entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que conviene que en fecha 5 de marzo de 2013, su mandante en su condición de propietario suscribió un contrato de opción de compra venta con el ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA, promitente comprador, sobre un inmueble constituido por una vivienda de dos (2) plantas, ubicada en la comunidad de Las Minas, calle Trujillo, San Antonio de los Altos, estado Miranda.
2. Que dicho contrato tenía las siguientes condiciones: a). El precio de la opción de compra venta se pacté en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), de los cuales el promitente comprador entregaría CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de arras, y la cantidad restante, la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00), serían cancelados en cuotas mensuales de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada una; b) Con la entrega de la suma convenida en arras se entregaría la llave del inmueble; c) Se pactó que para garantizar el fiel cumplimiento del contrato, se entregaría en arras la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), asimismo, se convino que en caso de que el documento definitivo de venta no se pudiera suscribir por causas imputables al opcionante comprador, el diez por ciento (10%) del dinero dado en garantía queda en beneficio del promitente vendedor, siendo entregado el otro noventa por ciento (90%) al promitente comprador, pactándose igualmente la condición de entrega del cien por ciento (100%) de la suma dada en arras al promitente comprador, si la protocolización no se efectuare por causas imputables al promitente vendedor, siendo estas condiciones aceptadas por ambas partes, quienes en la cláusula quinta del contrato declararon estar conformes.
3. Que conviene que al momento de suscribir el contrato, recibió la suma acordada en arras e hizo la entrega de la llave del inmueble.
4. Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA, por sí o por interpuesta persona haya cancelado en la forma convenida el monto restante del contrato de opción; en este sentido, destacó que el documento fue suscrito en fecha 5 de marzo de 2013, fecha en la cual fue entregado el dinero correspondiente en arras, y a partir del cual comenzaría el promitente comprador a cancelar las catorce (14) cuotas mensuales de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), que complementarían el monto de los CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) restantes. De lo cual se deriva que la primera cuota debía ser cancelada en el mes de abril de 2013, y la última en el mes de mayo de 2014, esto es, catorce (14) meses después, siendo éste el plazo convenido para el pago.
5. Que el promitente comprador procedió a realizar unos depósitos de la siguiente forma: (1) En fecha 16 de abril de 2013, esto es, un mes después de suscrito el contrato, depositó en la cuenta No. 044282268 del Banco Fondo Común, la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00); (2) En fecha 18 de junio de 2013, dos meses después, depositó la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00); (3) En fecha 2 de diciembre de 2013, seis meses después, depositó la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00); (4) En fecha 21 de mayo de 2014, cinco meses después, depositó la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00); (5) El 4 de agosto de 2014, tres meses después, depositó la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00); y, (6) El 16 de octubre de 2014, dos meses después, depositó la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 95.000,00).
6. Que de los depósitos anteriormente señalados, se puede desprender claramente el incumplimiento por parte del promitente comprador de las condiciones de pago establecidas en el contrato, ya que no canceló las cuotas de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) en forma mensual, irrespetando así los montos y el tiempo convenido; asimismo, destacó que en ninguna cláusula del contrato se estableció el pago de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) o de noventa y cinco mil bolívares (Bs. 95.000,00), ni se pactó que los depósitos se efectuaran en el tiempo que discrecionalmente considerase el promitente comprador; en este sentido, señaló que la primera cuota debía cancelarse en el mes de abril de 2013, y la última en el mes de mayo de 2014, desprendiéndose en el propio escrito libelar que el promitente comprador hizo su último depósito en el mes de octubre de 2014, esto es, cinco meses después del tiempo convenido en el contrato.
7. Que por lo expuesto niega, rechaza y contradice que en su condición de promitente vendedor haya incumplido en forma alguna el contrato, siendo que tal incumplimiento provino del promitente comprador quien faltó a lo convenido en el contrato, en cuanto al modo, monto y medio de pago.
8. Que el promitente comprador incumplió con su obligación de pagar los montos debidos en el tiempo convenido, siendo que para el mes de mayo de 2014, fecha en la que vencían los catorce meses convenidos para el pago de la última cuota del monto restante, debía la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000,00), dejando en evidencia su flagrante incumplimiento.
9. Que niega, rechaza y contradice que en su condición de promitente vendedor, deba proceder ante las autoridades correspondientes a realizar la transmisión de derechos sobre el inmueble de su propiedad, ni a otorgar documentos autenticados sobre dicha vivienda, ya que el contrato de opción de compra venta, no fue cumplido a cabalidad.
10. Que opone la exceptio non adimpleti contractus contemplada en el artículo 1168 del Código Civil, dado que los beneficiarios incumplieron con su obligación de pagar el precio en el plazo convenido.
11. Que ante el evidente incumplimiento por parte del promitente comprador de sus obligaciones asumidas en el contrato, solicita se proceda a la ejecución de la cláusula prevista en el particular quinto del contrato, para lo cual, manifiesta su intención de devolver el monto que corresponda luego de ejecutadas las arras.
12. Finalmente, solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar, con la respectiva condenatoria en costas.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 9-11 del expediente) Marcado con la letra “A”, en original, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de marzo de 2016, inserto bajo el No. 15, tomo 64, folios 53-55 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; a través del cual el ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ, le confirió poder especial al abogado FRANCISCO JAVIER POLO MIMÓ. Ahora bien, en vista que el instrumento bajo análisis no fue tachado por la parte contraria en su oportunidad, es por lo que esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio de conformidad con a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de la legitimidad que ostenta el abogado FRANCISCO JAVIER POLO MIMÓ, como apoderado judicial de la parte demandante en el presente juicio.-Así se establece.
Segundo.- (Folios 12-13 del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito entre el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ (aquí demandado, en condición de promitente vendedor) y el ciudadano DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ (aquí demandante, en su condición de promitente comprador), en los siguientes términos:
“(…) PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR da en Opción (sic) a Compra-Venta (sic) a EL OPCIONANTE COMPRADOR un inmueble de su propiedad el cual se encuentra constituido por una Vivienda (sic) de dos (02) plantas, dicha edificación cuenta con la siguiente distribución espacial: Primera planta Dos (sic) (2) habitaciones, un (1) baño y una (1) cocina, Segunda (sic) planta Tres (sic) (3) habitaciones, un (1) baño y una (1) cocina, situado en La (sic) Comunidad (sic) de Las Minas Calle (sic) Trujillo, San Antonio de Los Altos, Estado (sic) Bolivariano de Miranda. El Inmueble (sic) antes descrito pertenece a EL PROMITENTE VENDEDOR, según se evidencia en Documento (sic) Autenticado (sic).
SEGUNDO: El precio de la presente Opción (sic) a Compra-Venta (sic) es la cantidad de DOS CIENTOS (sic) CUARENTA MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 240.000,00), el cual no podrá ser modificado y EL OPCIONANTE COMPRADOR cancelará en dinero de curso legal de la siguiente manera: la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 100.000,00), que se entregaran por concepto de arras, EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete una vez entregada la inicial anteriormente descrita; a entregar la Casa (sic) al EL (sic) OPCIONANTE COMPRADOR, y la cantidad restante del monto total, es decir, CIENTO CUARENTA BOLIVARES (Bs. 140.000,00), serán cancelados por cuotas mensuales de DIEZ MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 10.000,00) que serán cancelados a partir del momento que EL PROMITENTE VENDEDOR, recibe la inicial.
TERCERA: Para garantizar el fiel cumplimiento del presente Contrato (sic) EL OPCIONANTE COMPRADOR ha entregado la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 100.000,00), en dinero de curso legal que EL PROMITENTE VENDEDOR declara recibir a su completa y cabal satisfacción. Al efectuarse la protocolización del Documento (sic) definitivo de Compra-Venta (sic) del inmueble antes descrito, la mencionada cantidad, se imputara (sic) como pago a cuenta del precio de la negociación indicada en la Clausula (sic) Segunda (sic). en (sic) caso de que por causas imputables a EL OPCIONANTE COMPRADOR no se pudiera protocolizar el Documento (sic) Compra-Venta (sic), el diez por ciento (10%) imputable al dinero dado en garantía queda en beneficio de EL PROMITENTE VENDEDOR, siendo entregado el otro noventa por ciento (90%) a EL OPCIONANTE COMPRADOR; y en el caso de que la negociación no llegare a realizarse por causas imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR, se deberá devolver a EL OPCIONANTE COMPRADOR la cantidad de CIEN DIEZ (sic) MIL BOLIVARS (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 100.000,00), dinero dado en garantía, más el diez por ciento (10%) por concepto de indemnización de daños y perjuicios debido a su incumplimiento, quedando entendido entre las partes que la cantidad señaladas (sic) constituyen (sic) el máximo de la indemnización que pueden reclamarse mutuamente, renunciando las mismas a los intereses que devengare por dicha negociación, así como al ajuste por inflación (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que los ciudadanos DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ y VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, celebraron un contrato privado de opción de compra venta, sin indicarse fecha del mismo, sobre un bien inmueble constituido por una casa ubicada en la comunidad Las Minas, calle Trujillo, San Antonio de los Altos, estado Bolivariano de Miranda, el cual le pertenece presuntamente al hoy demandado mediante documento autenticado sin mayor descripción; asimismo, las partes pactaron el precio de la venta en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), debiendo cancelar el opcionante comprador la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de arras, y la cantidad restante del monto total, es decir, ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), en cuotas mensuales de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) pagaderos a partir del recibimiento de la inicial por parte del promitente vendedor. Aunadamente, se desprende que se hizo constar que en ese mismo acto, el promitente vendedor recibía a su entera satisfacción la cantidad indicada como inicial, previéndose que en caso de incumplimiento del contrato por causas imputables al opcionante comprador, quedaría a beneficio del promitente vendedor el diez por ciento (10%) de la suma dada en garantía, y en caso de que la negociación no llegare a realizarse por causas imputables al promitente vendedor, éste debía entregar la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) más un diez por ciento (10%) como indemnización.-Así se establece.
Tercero.- (Folios 14-20 del expediente) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática, CHEQUE DE GERENCIA No. 00004382 girado contra la cuenta cliente No. 01750121690000000001, del Banco Bicentenario en fecha 5 de marzo de 2013, con la mención de pagarse a la orden del ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ –aquí demandado-, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00); marcados con las letras “D”, “E”, “F”, “G” y “H”, en copia fotostática, cinco (5) DEPÓSITOS BANCARIOS realizados en la cuenta No. 6011552761 del Banco Fondo Común, Banco Universal a nombre del titular VALERIO RAMÍREZ PÉREZ –aquí demandado-, en la siguiente forma: (1) Depósito No. 044282268, en fecha 16/4/2013, por la suma de Bs. 10.000,00; (2) Depósito No 046478878, en fecha 18/6/2013 por la suma de Bs. 10.000,00; (3) Depósito No 05240431, en fecha 2/12/2013 por la suma de Bs. 10.000,00; (4) Depósito No. 057743848, en fecha 21/5/2014, por la suma de Bs. 5.000,00; y, (5) Depósito No. 060208565, en fecha 4/8/2014, por la suma de Bs. 10.000,00; y marcado con la letra “I”, en copia fotostática, CHEQUE DE GERENCIA No. 00005454 girado en contra de la cuenta cliente No. 01750121690000000001, del Banco Bicentenario en fecha 16 de octubre de 2014, con la mención de pagarse a la orden del ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ –aquí demandado-, por la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 95.000.00). Ahora bien, en vista que las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la parte demandada, sino por el contrario reconoció su existencia, es por lo que este tribunal estima que las mismas encuadran dentro de los medios probatorios denominados tarjas, así, conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 1.383 del Código Civil, se encuadran en el género de documentos de naturaleza privada de cuyo contenido pueden constatarse los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y por ende su autenticidad, por lo que no requieren ratificación alguna; en efecto, siendo que se trata de un medio probatorio eficaz capaz de dar fe de su contenido, quien aquí decide los tiene como demostrativos de que la parte demandada recibió la suma adeudada por ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), en las fechas y por los discriminados montos que anteriormente se indican, observándose que el último de ellos fue efectuado en fecha 16 de octubre de 2014, por la suma de noventa y cinco mil bolívares (Bs. 95.000.00).- Así se establece.
*Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que abierto el juicio a pruebas la representación judicial de la parte actora, hizo valer las siguientes probanzas:
.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS y RATIFICÓ todas las pruebas documentales aportadas con el libelo de la demanda, identificadas con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, e “I”; en tal sentido, es preciso aclarar que si bien dicha expresión no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.
PARTE DEMANDADA:
Se deja constancia que la parte demandada no promovió medios de prueba alguno en la oportunidad para contestar la demanda ni en la etapa de promoción de pruebas.- Así se precisa.
IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 28 de junio de 2018, el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, adujo -entre otras cosas- las siguientes consideraciones:
“(…) Establecidas del modo antes explicado las obligaciones de las partes, se aprecia que no existe discrepancia entre ellos respecto a que el promitente vendedor recibió al momento de la celebración del contrato la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs 100.000,00) y que puso al accionado en la posesión del inmueble objeto del contrato, quedando pendientes de cumplimiento el compromiso del opcionante comprador de pagar sucesivamente en el modo fijado en el contrato las catorce (14) mensualidades restantes y el del demandado respecto a la formalización de la venta, no estableciéndose lapso alguno para esta obligación.
Dicho esto, corresponde examinar si el opcionante comprador cumplió con su carga de pagar el resto del precio del negocio jurídico, y al efecto se aprecia que no fue acatada en los términos allí desarrollados, pues tal como lo afirma el legitimado pasivo, aquél no canceló las mensualidades en forma consecutiva a partir del mes de abril de 2013, ni hizo estos pagos por la cantidad pautada en el convenio, por lo que incurrió en un <> (…) sin embargo advierte quien aquí suscribe que este modo deficiente fue consentido tácitamente por el promitente vendedor, quien aceptó el último pago efectuado mediante cheque de gerencia, el cual recibió y luego de esta recepción no manifestó por ningún medio su discrepancia.
Así las cosas, se observa además que el sujeto pasivo de la relación procesal respecto de la presente demanda de cumplimiento de contrato opuso la excepción de contrato no cumplido consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil (…)
En efecto, esta excepción emerge cuando una de las partes reclama el cumplimiento sin haber cumplido ni ofrecido cumplir su prestación, en cuyo caso el demandado se le faculta para oponerla y así rechazar la acción de cumplimiento, siempre que se trate del quebrantamiento de una obligación básica de los contratantes, por lo que queda vetada frente a las obligaciones adicionales o accesorias, sin embargo, el caso bajo examen no se subsume en el supuesto de hecho de la norma por cuanto no hay obligación pendiente de cumplir pues, como antes se indicó, aun cuando tardíamente, la parte actora pagó íntegramente la cantidad fijada en el contrato, correspondiente a DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs 240.000,00), por lo cual dicha defensa no puede prosperar. Así se declara.
Sentado lo anterior, repara esta juzgadora que en la cláusula primera del contrato cuyo cumplimiento se demanda se señala: <>, y el actor no acreditó en autos este documento al cual se contrae la referida cláusula, además de que al utilizar el término <> permite inferir que el instrumento no fue protocolizado como lo exige el artículo 1.920 del Código Civil, que expresa: <>, siendo esta una formalidad especial exigida por la ley para que el acto de venta de inmuebles tenga efectos frente a terceros.
Luego de esta precisión es necesario apuntar que el contrato de opción de compraventa por naturaleza se trata de un contrato bilateral o sinalagmático donde las obligaciones recaen sobre ambas partes; el comprador promitente a la cancelación del precio pactado y el oferente vendedor a la enajenación futura del inmueble, que en este caso se trata de una vivienda, pero como se constata del texto del contrato el inmueble destinado a enajenarse no tiene delimitado sus linderos, ni está debidamente personalizado en algún documento debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario competente; lo que implica, que cuando el comprador demanda el cumplimiento de contrato como si se tratara de un convenio perfecto de transmisión de propiedad, la sentencia que se produzca en caso de resultar procedente no tendría utilidad, esto es, no sería ejecutable para servir como título de propiedad al comprador demandante ante la negativa del demandado de transferir la propiedad, cuyo supuesto de ejecución forzosa lo pauta el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil (…)
Sobre la base de las anteriores consideraciones, el Tribunal (sic) arriba a la conclusión de que ante esta deficiencia del contrato de promesa bilateral de compraventa, pues no llenó los requisitos mínimos para la posterior inscripción de la venta futura, al omitir la mención de los datos del documento a través del cual el promitente vendedor obtuvo la propiedad, así como tampoco describió los datos del inmueble, exigencias consagradas en el artículo 47 de la Ley de Registro Público y del Notariado (…) la presente demanda no podrá prosperar y así se declarará en el dispositivo del fallo.
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato incoara el ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍEZ (sic) contra el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, ambas partes identificadas al inicio (…)”.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 28 de junio de 2018, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara el ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ contra el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, plenamente identificados en autos; siendo ello así quien decide estima necesario realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se observa que el apoderado judicial del ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ, tanto en el escrito libelar como en su reforma procedió a demandar al ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sosteniendo para ello que su representado suscribió un contrato privado de opción a compra venta sobre un bien inmueble propiedad del demandado, según documento autenticado, constituido por una vivienda de dos (2) plantas, situado en la comunidad de Las Minas, calle Trujillo, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, por el precio de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), los cuales serían cancelados, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), por concepto de arras, y la cantidad restante en cuotas mensuales de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), a partir del momento de la entrega de la inicial; seguidamente, señaló que en fecha 5 de marzo de 2013, el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, recibió la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), según lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, mediante cheque de gerencia No. 00004382, del Banco Bicentenario Banco Universal, solicitado por la ciudadana Rosa Delia Uzcátegui de Contreras, quien es concubina de su mandante, y quien –a su decir- efectúa todos los pagos correspondientes a la obligación contractual. Aunado a ello, señaló que a fin de cumplir con la obligación en cuestión, realizó los siguientes pagos en la cuenta bancaria No. 6011552761 del Banco Fondo Común, perteneciente al demandado: (1) En fecha 16 de abril de 2013, por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), según depósito No. 044282268; (2) En fecha 18 de junio de 2013, por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), según depósito No. 046478878; (3) En fecha 2 de diciembre de 2013, por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), según depósito No. 052404317; (4) En fecha 21 de mayo de 2014, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), según depósito No. 057743848; y, (5) En fecha 4 de agosto de 2014, por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), según depósito No. 060208565; además, manifestó que su mandante canceló en fecha 16 de octubre de 2014, la cantidad de noventa y cinco mil bolívares (Bs. 95.000,00), mediante cheque de gerencia No. 00005454, emitido contra la cuenta No. 01750121690000000001 del Banco Bicentenario, Banco Universal, completando así el precio de la opción de compra venta. En virtud de ello, sostuvo que desde el día 16 de octubre de 2014, hasta la prense fecha, su defendido ha solicitado la entrega de la documentación del inmueble antes identificado, y el respectivo traslado de dominio de la propiedad a su favor, sin que el demandado haya cumplido con su obligación, habiendo éste recibido en su totalidad el precio estipulado en el contrato, advirtiendo, que su poderdante en compañía de su pareja e hijos han venido ocupando el bien inmueble hasta la actualidad, ello con la anuencia y consentimiento del demandado, lo que de alguna manera prueba la aceptación de hecho y seguridad de la negociación efectuada, quedando solamente por realizar la transmisión de derecho a través de las autoridades correspondientes, así como la entrega de la documentación necesaria; en consecuencia, solicitó que la parte demandada sea condenada a efectuar la entrega del documento de compra venta sobre el bien inmueble sobre el cual recayó el presente contrato de opción de compra venta, o en consecuencia, se tenga la sentencia como título de propiedad del bien inmueble antes descrito.
A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, la representación judicial de la parte demandada, ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, en la oportunidad para contestar la demanda, señaló que ciertamente su representado en su condición de propietario, suscribió un contrato de opción de compraventa en fecha 5 de marzo de 2013, con el ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA, sobre un inmueble constituido por una vivienda de dos (2) plantas, ubicada en la comunidad de Las Minas, calle Trujillo, San Antonio de los Altos, estado Bolivariano de Miranda, pactándose para ello, el precio de la opción de compra venta en la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00) de los cuales el promitente comprador entregó en esa misma fecha la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de arras, quedando pendiente la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), para ser cancelados en cuotas mensuales de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cada una; asimismo, negó, rechazó y contradijo que el ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA, por sí o por interpuesta persona haya cancelado en la forma convenida el monto restante, destacando que el documento fue suscrito el día 5 de marzo de 2013, fecha en la cual fue entregada la cantidad de dinero dada en arras, y que a partir de allí comenzarían a pagarse las catorce (14) cuotas mensuales de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), por lo que la primera ellas debía ser cancelada en el mes de abril de 2013, y la última, en el mes de mayo de 2014; no obstante, señaló que el promitente comprador procedió a realizar los depósitos identificados en el libelo de demanda y su posterior reforma, evidenciándose con ello el incumplimiento de las condiciones establecidas en el contrato, pues dichas cuotas no fueron canceladas de manera mensual, irrespetando así los montos y el tiempo convenido en el contrato; en este sentido, alegó que para el mes de mayo de 2014, fecha en la cual vencían los catorce (14) meses para el pago de la última cuota restante, el demandado aún debía la cantidad de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,00), motivos por los cuales negó, rechazó y contradijo que su mandante haya incumplido en forma alguna el referido contrato, negándose así a realizar la transmisión de derechos del inmueble de su propiedad, pues el contrato de opción de compraventa no fue cumplido con cabalidad. De esta manera, opuso la exceptio non adimpleti contractus contemplada en el artículo 1168 del Código Civil, dado que los beneficiarios incumplieron con su obligación de pagar el precio en el plazo convenido, por lo que ante el supuesto incumplimiento por parte del promitente comprador de sus obligaciones, solicita se proceda a la ejecución de la cláusula prevista en el particular quinto del contrato, para lo cual manifestó su intención de devolver el monto que corresponda luego de ejecutadas las arras.
En este sentido, visto que el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de opción de compra venta, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente dejarse sentado lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional pasar a verificar la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al PRIMER REQUISITO, referente a la existencia de un contrato bilateral, se observa que cursa a los autos, CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA celebrado presuntamente en fecha 5 de marzo de 2013, a través del cual el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ (aquí demandado), en su condición de promitente vendedor dio en opción a compra al ciudadano DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ (aquí demandante), en su condición de promitente comprador, un inmueble de su propiedad constituido por una casa ubicada en la comunidad Las Minas, calle Trujillo, San Antonio de los Altos, estado Bolivariano de Miranda, ello por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), de los cuales el ciudadano DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ, pagó la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), en calidad de arras al momento de la celebración del documento y, debía cancelar la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00), en cuotas mensuales de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cada una, pagaderos a partir del recibimiento de la inicial por parte del promitente vendedor. Aunado a ello, las partes convinieron que en caso de incumplimiento del contrato por causas imputables al opcionante comprador, quedaría a beneficio del promitente vendedor el diez por ciento (10%) de la suma dada en garantía, y en caso de que la negociación no llegare a realizarse por causas imputables al promitente vendedor, éste debía entregar la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) más un diez por ciento (10%) como indemnización.
Así las cosas, siendo entonces que cursa en autos el contrato de opción de compraventa del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, estableciéndose a su vez las obligaciones de cada contratante, el cual además fue reconocido expresamente por la parte accionada al momento de contestar la demanda; en consecuencia, queda cumplido el primer requisito bajo análisis para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato, referente a la existencia de la relación contractual entre las partes intervinientes en el juicio.- Así se precisa.
Ahora bien, siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte demandante por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
Sin embargo, al momento de contestar la demanda, se observa que la apoderada judicial del ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, alegó como defensa de fondo la procedencia del precepto legal “non adimpleti contractu”, o la EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO, fundamentando tal defensa en el hecho de que la parte actora no canceló el saldo deudor por la totalidad del precio convenido a través de cuotas mensuales por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), indicando que el demandante irrespetó los montos y el tiempo convenido, adeudando para el momento en que venció el contrato, a saber, en el mes de mayo de 2014, la suma de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,00), por lo que al no recibir su representado la totalidad del saldo restante, incumplió abiertamente su obligación contractual; motivo por el cual, se excepciona alegando que no podrán cumplir el contrato, debido a que el demandante no cumplió con su obligación de pagar el precio en el lapso convenido.
Planteada en los términos que anteceden la “exceptio non adimpleti contractus”, este tribunal considera necesario señalar que el artículo 1.168 del Código Civil establece que, en los contratos bilaterales, cada contratante, puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones. Doctrinalmente se ha dicho que la excepción de incumplimiento es la facultad que la ley otorga a la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contra parte le exige su cumplimiento sin a su vez, haber cumplido con su propia obligación. Vale decir que la excepción de cumplimiento la invoca quien es compelido judicialmente a cumplir un contrato, por lo tanto, esta facultad se la otorga la ley al demandado, por eso se designa como “excepción” o “defensa” porque se excepciona o defiende quien es atacado.
Así, en una venta, si el comprador, -como en el caso de autos-, pretende exigir al vendedor la entrega de la cosa sin ofrecer por su parte entregar al mismo tiempo el precio, el vendedor podrá oponer a su pretensión la excepción en cuestión, ya que lo pretendido por el actor, sería tanto como violar la voluntad del contratante si se le constriñera a entregar lo que prometió, sin recibir la contraprestación con la que contaba en el tiempo fijado. Analizado lo anterior y visto que la exceptio non adiplemti contractus, representa procesalmente una negativa de cumplimiento del actor, lo que hace permanecer la carga de la prueba en éste, quien deberá demostrar que cumplió con las obligaciones del contrato para, a su vez, exigir el cumplimiento del accionado, ésta juzgadora ateniéndose a las probanzas consignadas en el expediente, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, observa que la parte demandante efectivamente, conforme al CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA celebrado presuntamente en fecha 5 de marzo de 2013 (folios 12-13), tenía la obligación de pagar el saldo deudor del precio de la venta por la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) mediante cuotas mensuales de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) cada una, a partir del que el promitente vendedor reciba la inicial, desprendiéndose que en la oportunidad para contestar la demanda el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, afirmó y reconoció haber recibido la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de arras al momento de suscribir el contrato, por lo que las cuotas mensuales vencieron el 5 de mayo de 2014. Asimismo, se desprende que la parte actora consignó a los autos, CHEQUE DE GERENCIA No. 00004382 girado contra la cuenta cliente No. 01750121690000000001, del Banco Bicentenario en fecha 5 de marzo de 2013, con la mención de pagarse a la orden del ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ –aquí demandado-, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), documental ésta consignada a fin de demostrar el pago de la inicial o arras convenida en el contrato objeto del litigio (folio 14); aunadamente, fueron consignados a los autos, cinco (5) DEPÓSITOS BANCARIOS realizados en la cuenta No. 6011552761 del Banco Fondo Común, Banco Universal a nombre del titular VALERIO RAMÍREZ PÉREZ –aquí demandado-, en la siguiente forma: (1) Depósito No. 044282268, en fecha 16 de abril 2013, por la suma de Bs. 10.000,00; (2) Depósito No 046478878, en fecha 18 de junio de 2013, por la suma de Bs. 10.000,00; (3) Depósito No 05240431, en fecha 2 de diciembre de 2013, por la suma de Bs. 10.000,00; (4) Depósito No. 057743848, en fecha 21 de mayo de 2014, por la suma de Bs. 5.000,00; y, (5) Depósito No. 060208565, en fecha 4 de agosto de 2014, por la suma de Bs. 10.000,00 (folios 15-19 del expediente). Además de ello, el actor consignó a los autos CHEQUE DE GERENCIA No. 00005454 girado en contra de la cuenta cliente No. 01750121690000000001, del Banco Bicentenario en fecha 16 de octubre de 2014, con la mención de pagarse a la orden del ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ –aquí demandado-, por la cantidad de noventa y cinco mil bolívares (Bs. 95.000.00) (folio del expediente).
Así las cosas, vistos los instrumentos que antecede, se puede concluir que la parte actora demostró haber cancelado la totalidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00), hechos éstos además aceptados por la parte demandada, sin embargo realizó tal pago en contravención a la convenido en el contrato privado de opción de compra venta, objeto del presente litigio, por cuanto según lo pactado en la cláusula segunda del mismo –ya transcrito-, el demandante debía cancelar a partir del 5 de marzo de 2013, catorce (14) cuotas mensuales por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cada una, a fin de cancelar el saldo deudor del precio de la venta, lo cual no hizo; desprendiéndose de la relación de los pagos anteriormente descritos que, durante el lapso para cancelar tales cuotas, a saber, desde el 5 de marzo de 2013 hasta el 5 de mayo de 2014, el ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ, canceló únicamente tres (3) cuotas por la suma total de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), procediendo posteriormente a la finalización del contrato, a realizar un depósito por la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) –monto no convenido como cuota-; y un segundo depósito en fecha 4 de agosto de 2014, por la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), procediendo a pagar el saldo deudor por la cantidad de noventa y cinco mil bolívares (Bs. 95.000.00), mediante cheque de gerencia girado en fecha 16 de octubre de 2014, los cuales resultan extemporáneos por tardíos.
De esta manera, en vista que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil; y virtud de ello, si bien el actor pagó la totalidad del precio convenido en el contrato, ello no constituye condena inmediata al demandado de efectuar la venta definitiva del inmueble, por cuanto se violentaría el principio de autonomía de la voluntad de las partes, el cual reconoce a los contratantes las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, por lo que si las partes –en el presente caso- pactaron un precio por la venta para ser cancelado por cuotas mensuales, es de ésta forma que debe exigirse y en los términos convenidos, por lo que si el saldo adeudado por la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00), debía ser cancelado mensualmente, debe entenderse que el demandante tenía catorce (14) meses para pagar el mismo, es decir, hasta el mes de mayo de 2014, no estando obligada la parte demandada a efectuar la venta definitiva del inmueble de su propiedad si el actor acreditaba el pago posterior a dicha fecha.
En efecto, este tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente, puede afirmar que en el caso de marras no se constituyeron elementos ni argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandante, ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ, haya cumplido eficazmente sus obligaciones en los términos contractualmente convenidos en el contrato de opción de compraventa, como era el pago restante de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00) mediante cuotas mensuales de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cada una, antes de que el contrato finalizara el 5 de mayo de 2014. Por ello, es evidente que al encontrarse en presencia de una solicitud de ejecución de contrato, es necesario que la parte demandante por su parte haya cumplido su obligación, situación ésta que no ocurre en el caso bajo estudio, por lo que resulta PROCEDENTE la defensa previa instaurada por la apoderada judicial del ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, referida a la excepción de contrato no cumplido, liberando a su representado de cumplir con su contraprestación del contrato objeto del presente juicio.- Así se establece.
En este sentido, la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que persigue es desactivar o inhibir la correlativa obligación del contratante de buena fe, precisamente por el incumplimiento previo de la otra parte, pero a fin de que no se le condene a ejecutar dicha obligación, y no a conminarlo en definitiva a cumplir su obligación indefinidamente en el tiempo, una vez que la otra parte cumpla la suya; y siendo que en el caso de marras la parte actora no demostró haber cumplido sus obligaciones contraídas en el contrato bilateral en cuestión tal y como fueron convenidas, mal puede pedir el cumplimiento del mismo al accionado, por lo que consecuencialmente se debe declarar SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ contra el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, plenamente identificados en autos; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
Expuesto lo anterior, se observa que la parte demandada en su escrito de contestación solicitó la ejecución de la cláusula “…quinta…” del contrato de opción de compra venta, manifestando su intención de devolver el monto que corresponda luego de ejecutadas las arras; al respecto, cabe señalar que todo juez en atención a la previsión legal del artículo 12 parte in fine del Código de Procedimiento Civil, debe reconocer la consecuencia lógica subsumida del contrato y sus efectos -pacta sunt servanda-, como parte del acervo probatorio expuesto en el expediente, por cuanto de allí se desprenden, consecuencias de ineludible cumplimiento, las cuales deben ser observadas de manera obligatoria por el sentenciador. De esta manera, la aplicación constitucional dentro de las relaciones jurídicas de derecho privado, priva de manera preponderante la racionalidad del juzgador, preservando la estabilidad y certeza de los pactos libres acordados por los contratantes, en el curso de la vida del contrato, de tal forma que en un proceso judicial entre particulares, donde se encuentren presentes ambas partes de un contrato haciendo valer su derecho subjetivo, el juez determinará su decisión vinculándolas por efecto de la cosa juzgada y delimitando la sentencia a los efectos acordados por las partes (Ver. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 29 de junio de 2016, Exp. 2015-000603).
Así las cosas, en el caso en concreto, el contrato de opción compra venta sobre el cual fue solicitado el cumplimiento por el opcionante comprador, contenía una serie de cláusulas de libre pacto entre éste y el promitente vendedor, las cuales no fueron objeto de impugnación en el juicio, y dentro del marco del orden público y las buenas costumbres, fueron valoradas en el presente fallo otorgándoles pleno valor probatorio dentro del proceso, porque de él emanaban las consecuencias lógicas del juicio. En este sentido, y dentro de la convención de voluntades contenidas en el contrato en cuestión, se desprende la cláusula penal como parte integrante del acuerdo, la cual sin lugar a dudas, fijó la intención de indemnizar al acreedor del derecho por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de la obligación generada por la otra parte, siendo dicha cláusula, la compensación de los daños y perjuicios que sufriera el contratante cumplidor, en virtud del acuerdo celebrado previamente entre las partes, en tal razón, siendo ello una consecuencia lógica derivada de la voluntad de las partes, como apreciación anticipada de los susodichos perjuicios, que habían sido convenidos por los contratantes con el fin de facilitar su exigibilidad, quien aquí decide, procede a pronunciarse sobre la solicitud de ejecución de la cláusula penal realizada por la parte demandada, para lo cual es necesaria pasar a transcribir la cláusula TERCERA contentiva de la indemnización convenida por las partes ante el eventual incumplimiento de cualesquiera de ellos de los términos convenidos en el contrato, la cual expresa los siguiente:
“(…) TERCERA: Para garantizar el fiel cumplimiento del presente Contrato (sic) EL OPCIONANTE COMPRADOR ha entregado la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 100.000,00), en dinero de curso legal que EL PROMITENTE VENDEDOR declara recibir a su completa y cabal satisfacción. Al efectuarse la protocolización del Documento (sic) definitivo de Compra-Venta (sic) del inmueble antes descrito, la mencionada cantidad, se imputara (sic) como pago a cuenta del precio de la negociación indicada en la Clausula (sic) Segunda (sic). en (sic) caso de que por causas imputables a EL OPCIONANTE COMPRADOR no se pudiera protocolizar el Documento (sic) Compra-Venta (sic), el diez por ciento (10%) imputable al dinero dado en garantía queda en beneficio de EL PROMITENTE VENDEDOR, siendo entregado el otro noventa por ciento (90%) a EL OPCIONANTE COMPRADOR; y en el caso de que la negociación no llegare a realizarse por causas imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR, se deberá devolver a EL OPCIONANTE COMPRADOR la cantidad de CIEN DIEZ (sic) MIL BOLIVARS (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 100.000,00), dinero dado en garantía, más el diez por ciento (10%) por concepto de indemnización de daños y perjuicios debido a su incumplimiento, quedando entendido entre las partes que la cantidad señaladas (sic) constituyen (sic) el máximo de la indemnización que pueden reclamarse mutuamente, renunciando las mismas a los intereses que devengare por dicha negociación, así como al ajuste por inflación (…)”. (Resaltado añadido).
De la disposición transcrita, se desprende la voluntad de las partes contratantes de fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por incumplimiento del contrato; generalmente, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, en todo caso, la cláusula sirve como evaluación anticipada y convencional de los perjuicios eventuales. Así las cosas, visto que el contrato de opción de compraventa suscrito por las partes objeto del presente juicio, venció en fecha 5 de mayo de 2014, sin que se evidenciara de los autos que la parte demandante haya cumplido con su obligación de pagar el precio de la venta convenido; es por lo que consecuentemente esta sentenciadora considera PROCEDENTE la solicitud en cuestión, referida al pago de la suma de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), la cual deberá ser deducida de la cantidad entregada como arras, a saber cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) al momento de la firma del contrato en cuestión. No obstante a ello, en vista que quedó demostrado en el presente juicio que el ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ, canceló a favor del ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, la cantidad total de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), que comprende la suma dada en calidad de arras y las cuotas canceladas posteriormente, es por lo que la parte demandada deberá reintegrar a la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 239.000,00) –hoy dos bolívares soberanos con treinta y nueve céntimos (Bs. S. 2,39)-.- Así se decide.
Así las cosas, quien aquí suscribe declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio FRANCISCO POLO MIMÓ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ, contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 28 de junio de 2018, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA; motivo por el cual, se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara el prenombrado contra el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, plenamente identificados en autos, en consecuencia, procedente el pago de la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios convenidos en la cláusula tercera (penal) del referido contrato, debiendo el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ reintegrar al ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 239.000,00) –hoy dos bolívares soberanos con treinta y nueve céntimos (Bs. S. 2,39)-; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio FRANCISCO POLO MIMÓ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ, contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 28 de junio de 2018, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ contra el ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, plenamente identificados.
TERCERO: PROCEDENTE el pago de la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios convenidos en la cláusula tercera (penal) del contrato, los cuales se deberán deducir de la cantidad entregada en calidad de arras; en consecuencia, se ordena al ciudadano VALERIO RAMÍREZ PÉREZ, a reintegrar al ciudadano ELIO DOMINGO YUNCOSA RAMÍREZ, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 239.000,00) –hoy dos bolívares soberanos con treinta y nueve céntimos (Bs. S. 2,39)-.
Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veinte (20) días del mes de septiembre del año dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

ZBD/lag.-
Exp. No. 18-9419.