REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
Expediente Nº 3.470
El presente expediente contiene las causas acumuladas de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA y NULIDAD DE CONVENIO que accionara INVERSIONES CIMA 1973 C.A., inscrita en el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 70 Tomo 723-A-VII de fecha 24 de abril del 2007, bajo eL N° 70, Tomo 723-A-II ”A” e inscrita, por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, de fecha 08 de septiembre de 2010, bajo el N° 19 Tomo 28-A representada por su Director General LUIS FERNANDO MORENO ARIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.025.628, carácter que consta de Acta de Asamblea inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, de fecha 01 de junio de 2012, bajo el N° 35 Tomo 10-A RM 1 y última acta de asamblea inscrita por ante el citado Registro Mercantil de fecha 09 de enero de 2013, bajo el N° 49, Tomo 1-A RM, representada por las abogadas DOLORES GREGORIA NIÑO CASANOVA, DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU y WENNDY MAILLIW PEÑALOZA DE LA OSSA, titulares de la cédula de identidad números V-9.236.615, V-4.630.278 y V-21.222.570 e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 38.729, 28.422 y 216.136 en su orden; en contra de los ciudadanos BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad números V-16.612.104 y V-15.804.916, representados por los abogados en ejercicio IVÁN ABAD SÁNCHEZ BETANCOURT y VILMA CHAPARRO DE NAVA, titulares de las cédulas de identidad números V-1.534.327 y V-5.655.802 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 11.715 y 24.436 en su orden.
SENTENCIA APELADA:
Conoce esta Alzada del presente expediente con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera la abogada DOLORES NIÑO CASANOVA contra la decisión dictada el 3 de abril de 2017 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual declaró: PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE NULIDAD DE CONVENIO INTERPUESTA POR INVERSIONES CIMA 1973 C.A., REPRESENTADA POR SU DIRECTOR GENERAL LUIS FERNANDO MORENO ARIAS, CONTRA LOS CIUDADANOS BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ Y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ; SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE OPCIÓN A COMPRA, INTERPUESTA POR INVERSIONES CIMA 1973 C.A., REPRESENTADA POR SU DIRECTOR GENERAL LUIS FERNANDO MORENO ARIAS CONTRA LOS CIUDADANOS BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ Y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ; TERCERO: CONDENÓ EN COSTAS A LA PARTE ACTORA.
I
ANTECEDENTES
PIEZA I (EXPEDIENTE DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO)
En fecha 24 de octubre de 2014 (folios 1 al 11), es presentado para su distribución libelo de demanda. Los anexos fueron presentados en fecha 29 de octubre de 2014 y corren a los folios 12 al 68.
Por auto de fecha 6 de noviembre de 2014 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, admitió la demanda (folio 70).
El 24 de noviembre de 2014 el ciudadano LUIS FERNANDO MORENO ARIAS, en su carácter de Director General de INVERSIONES CIMA 1973 C.A., otorgó poder apud acta a las abogadas DOLORES GREGORIA NIÑO CASANOVA, DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU y WENNDY MAILLIW PEÑALOZA DE LA OSSA (folios 72 y 73).
Mediante diligencia del 26 de enero de 2015, el abogado IVAN SÁNCHEZ BETANCOURT, se dio por citado en nombre de los codemandados BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ (folio 82).
A los folios 83 al 85 riela poder especial otorgado por BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ, a los abogados IVAN ABAD BETANCOURT y VILMA CHAPARRO DE NAVA.
En fecha 26 de febrero de 2015 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demandada junto con anexos (folios 88 al 138).
Riela a los folios 139 al 151 escrito de promoción de pruebas junto con anexos presentados por la co apoderada judicial de la parte actora abogada DORIS NIÑO DE ABREU, y a los folios 153 al 158 corre escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandada.
Mediante auto del 26 de marzo de 2015, el Tribunal a quo en virtud de la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y otras Materias de esta misma Circunscripción Judicial, y de conformidad con lo establecido en el artículo 79 del Código de Procedimiento Civil, suspendió el curso de la presente causa N° 35.132 nomenclatura interna de ese Despacho, por encontrarse la causa conexa al expediente recibido del referido Juzgado relacionado con la acción de nulidad de convenio, hasta que este último llegue a etapa de pruebas, hecho lo cual, continuarán los dos expedientes para que sean decididos en una sola sentencia (folio 160).
En fecha 02 de julio de 2015, la representación judicial de la parte demandada mediante escrito presentó oposición a las pruebas (folios 166 y 167).
Mediante autos de fecha 07 de julio de 2015, el a quo se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandante y demandada (folios 168, 169, 171 al 173).
PIEZA II
En fecha 18 de septiembre de 2015, el tribunal de la causa practicó la inspección judicial promovida por la parte demandante, con la asistencia de las partes y un funcionario experto en el área de informática de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura (folios 2 y 3).
Al folio 7 riela auto de abocamiento de la Juez, y a los folios 8 al 13 consta la notificación de las partes.
PIEZA I (NULIDAD DE CONVENIO acumulado a la RESOLUCIÓN DE CONTRATO)
En fecha 24 de octubre de 2014 (folios 1 al 12), es presentado para su distribución libelo de demanda. Los anexos fueron presentados en fecha 29 de octubre de 2014 y corren a los folios 13 al 76.
Por auto de fecha 3 de noviembre de 2014 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, admitió la demanda, interpuesta por INVERSIONES CIMA 1973, C.A., representada por su Director General LUIS FERNANDO MORENO ARIAS, contra los ciudadanos BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ, ordenando emplazar a los demandados (folio 78).
Riela a los folios 234 al 242 decisión dictada por dicho Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y otras materias, mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa contemplada en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a que el asunto debe acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad; acordó remitir el expediente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y otras materias, para que fuera agregado al expediente N° 35.132 (nomenclatura interna de ese Juzgado), en la oportunidad correspondiente.
En fecha 26 de marzo de 2015, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, recibió el expediente, le dio entrada y ordenó acumularlo al expediente N° 35.132 de la nomenclatura interna de ese Despacho (folio 248). Y por auto de esa misma fecha y de conformidad a lo establecido en el artículo 79 del Código de Procedimiento Civil, suspendió el curso de la causa N° 35132 por Resolución de Contrato de Opción a Compra, hasta tanto el expediente recibido llegara a la etapa de pruebas, hecho lo cual, se continuarían los dos expedientes para que fueran decididos en una sola sentencia, siguiéndose en lo adelante por los trámites del procedimiento ordinario (folio 249).
En fecha 26 de mayo de 2015 los abogados IVAN ABAD SÁNCHEZ BETANCOURT y VILMA CHAPARRO DE NAVA, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de contestación de la demandada (folios 250 al 256).
Riela a los folios 257 al 293 escrito de promoción de pruebas junto con anexos presentados por la co apoderada judicial de la parte actora abogada DORIS NIÑO DE ABREU, y a los folios 295 al 297 corre escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 02 de julio de 2015, la representación judicial de la parte demandada mediante escrito presentaron oposición a las pruebas de la contra parte (folios 299 y 300).
Mediante autos de fecha 07 de julio de 2015, el a quo se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandante y demandada (folios 301, 302, 303).
PIEZA II (NULIDAD DE CONVENIO acumulado a la RESOLUCIÓN DE CONTRATO).
En fecha 04 de agosto de 2015, el Tribunal de la causa practicó inspección judicial en el Conjunto Residencial El Solar de La Castellana, en el Sector de La Castellana, Aldea Paramillo, Cueva del Oso, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal estado Táchira, Casa N° 1 (folios 3 al 7).
Riela al folio 9 oficio N° 554-2015 de fecha 1° de agosto de 2015, proveniente del Colegio de Ingenieros del estado Táchira, como respuesta al informe solicitado.
En fecha 11 de agosto de 2015, el Ingeniero Civil Jairo Wilfrido Rondón Casanova, consignó informe de experticia (folios 11 al 22).
En fecha 11 de agosto de 2015, el Ingeniero Civil Freddy Leal, consignó informe de experticia (folios 23 al 43).
En fecha 11 de agosto de 2015, el Ingeniero Civil, Andrés Eloy Díaz Rincón, consignó informe fotográfico que fue acordado en inspección judicial practicada por el a quo (folios 44 al 49).
En fecha 17 de septiembre de 2015, el Tribunal de la causa practicó inspección judicial promovida por la parte demandada, en la Alcaldía del Municipio San Cristóbal (folios 55 al 60).
Riela a los folios 61 al 65 acta mediante la cual se evacuó la declaración de la testigo promovida por la parte demandada ciudadana Dairy García (folios 61 al 65).
Riela a los folios 66 al 87 escrito de informes junto con anexos presentado por la representación judicial de la parte demandada, y a los folios 88 al 109 corre escrito de informes presentado por la co apoderada judicial de la parte demandante abogada DORIS NIÑO DE ABREU.
En fecha 11 de enero de 2016, la abogada DORIS NIÑO DE ABREU actuando con el carácter de co apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones (folios 110 al 119).
En fecha 3 de abril de 2017 la Juez de la causa dictó la sentencia ya relacionada ab initio (folios 129 al 192), sometida al conocimiento de esta alzada.
En fecha 5 de mayo de 2017 la co-apoderada judicial de la parte actora abogada DOLORES NIÑO CASANOVA, apeló contra la decisión dictada por el a quo (folio 198). Por auto de fecha 12 de mayo de 2017 el tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor (folio 200).
En fecha 25 de mayo de 2017 este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 3.470 (folios 202).
El co apoderado judicial de la parte demandada abogado IVÁN ABAD SÁNCHEZ BETANCOURT presentó escrito de informes por ante esta Alzada el 30 de junio de 2017 (folios 203 al 234). Y en la misma fecha la co apoderada judicial de la parte demandante abogada DORIS NIÑO DE ABREU presentó escrito de informes (folios 235 al 241).
En fecha 13 de julio de 2017 la abogada DORIS NIÑO DE ABREU actuando con el carácter acreditado en autos, presentó observaciones al escrito de informes de la contraparte (folios 242 al 244). Y en fecha 17 de julio de 2017 el abogado IVAN ABAD SÁNCHEZ BETANCOURT, actuando con el carácter de co apoderado judicial de la parte demandada hizo lo propio (folios 245 al 252).
II
PRETENSIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO
1. El actor solicitó en su escrito libelar de resolución de contrato de opción a compra lo siguiente:
“…que INVERSIONES CIMA 1973 C.A.,…, decidió invertir en nuestro Estado y adquirió mediante documento de compra venta un terreno ubicado en la Cueva del Oso, Parroquia San Juan Bautista de esta ciudad de San Cristóbal Estado Táchira, según documento de propiedad protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 17 de agosto de 2007, bajo el N° 23, Tomo 063, Protocolo 01 Folio 1/6... Posteriormente con su equipo técnico diseñaron un Proyecto Habitacional para construir un Conjunto Residencial conformado por 33 viviendas, una vez aprobado el proyecto habitacional por las autoridades correspondientes, Alcaldía del Municipio San Cristóbal, y obtener las variables Urbanas, se procedió a la oferta del proyecto a construir, como es la costumbre mercantil en esta área de la construcción en esta década las preventas se realizan antes de construir los desarrollos habitacionales con el fin de que los futuros compradores puedan adquirir un inmueble a menor precio, y la empresa pueda tener un porcentaje prevendido de inmuebles, es decir, futuros compradores comprometidos en la futura compra..., en fecha 09 de noviembre de 2009, los ciudadanos BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ... y AAROM WILFRED BALDIRIS PEREZ... suscribieron en pleno uso de sus facultades mentales y libre de toda coacción, Documento de OPCIÓN DE COMPRA VENTA con INVERSIONES CIMA 1973 C.A., por un inmueble consistente en una vivienda, signada con el N° 1 en el sector La Castellana, Aldea Paramillo, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira con un área de construcción aproximada de CIENTO CINCUENTA Y UNO CON TREINTA Y CINCO METROS (151,35 mts), constante de dos (2) plantas: sala, comedor, cocina, estudio, baño, habitación principal, con baño con acabados, dos (2) habitaciones con baño con acabados, sala de estar, área de oficios, dos (2) puestos de estacionamientos haciendo la salvedad de que la vivienda objeto de este contrato, se entrega con piso sin revestimiento (solo mortero), sin closet y sin cocina, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: con la vivienda N° 14; SUR: con la vía interna del urbanismo; ESTE: con la vía interna del urbanismo y área común; OESTE: con la vivienda N° 2. Se encuentra ubicado en el terreno propiedad de la empresa identificado anteriormente, actualmente la vivienda está totalmente construida y es propiedad de nuestra representada según consta en el documento de condominio de fecha 21 de mayo de 2014 y quedó registrado bajo el número 2 folio 5 del tomo 8 del protocolo de transcripción del presente año... y el documento de OPCION DE COMPRA-VENTRA mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta en fecha 10 de noviembre de 2009 inscrito bajo el N° 52, Tomo 203 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría...
En el contrato de opción de compra venta, se establecido entre ambas partes, que el precio de venta era por la cantidad de (756.750.00) (sic) y en la cláusula tercera:
TERCERA: Precio y Forma de Pago.- El precio del inmueble es por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS. 756.750,00) los cuales serán cancelados por los FUTUROS ADQUIRIENTES de la siguiente manera: a) Inicial.- La cantidad de DOSCIENTOS VENTISIETE MIL BOLÍVARES (BS. 227.000,00) para el momento de la firma del presente contrato; b) 5 Cuotas.- La cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON 17/100 (BS. 4.204,00) Y 13 cuotas.- La cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS. 6.000,00) fraccionada en cuotas que se establecen en cuadro anexo N° 1 en esta cláusula c) 1 Cuota Especial equivalente a la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (BS. 55.000,00) fraccionada en cuotas que se establecen en cuadro anexo N° 2 en esta cláusula d) Cuota Extraordinaria equivalente a la cantidad de VEINTITRES MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 85/100 pago total la suma restante del precio equivalente a la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON 50/100 (BS.264.862,50) mediante Cheque de Gerencia otorgado a favor de LA PROPIETARIA para el momento de protocolización del documento de venta definitivo. Si LOS FUTUROS ADQUIRIENTES deberá cancelar en un lapso de treinta (30) días hábiles el saldo de la venta.
Cuadro N° 1
CUOTAS
FECHA
MONTO
1 28/07/2009 4.204,17
2 28/08/2009 4.204.17
3 28/09/2009 4.204,17
4 28/10/2009 4.204,17
5 28/11/2009 4.204,17
6 28/12/2009 6.000,00
7 28/01/2010 6.000,00
8 28/02/2010 6.000,00
9 28/03/2010 6.000,00
10 28/04/2010 6.000,00
11 28/05/2010 6.000,00
12 28/06/2010 6.000,00
13 28/07/2010 6.000,00
14 28/082010 6.000,00
15 28/09/2010 6.000,00
16 28/10/2010 6.000,00
17 28/11/2010 6.000,00
18 28/12/2010 6.000,00
Cuadro N° 2
CUOTAS FECHA MONTO
1 15/10/2009 47.296,88
2 15/02/2010 55.000,00
3 15/06/2010 55.000,00
4 15/10/2010 55.000,00
Cuadro N° 3
1 20/11/2010 23.544,85
CLÁUSULA QUINTA: Resolución de Contrato. Se entenderá como causas de solicitud de cumplimiento o resolución del Contrato las siguientes: a) Cuando LOS FUTUROS ADQUIRIENTES remitan notificación por escrito a LA PROPIETARIA manifestándole su voluntad de resolver la presente opción de Compra venta, quien deberá reintegrar en un lapso de sesenta (60) días siguientes contados a partir de la notificación; b) la falta de pago de dos (2) o más cuotas conforme a lo estipulado en la cláusula TERCERA.
De la lectura e interpretación de estas cláusulas supra transcritas, se desprende e infiere:
PRIMERO: que la cláusula tercera se estableció el precio y forma de pago, y actualmente los FUTUROS ADQUIRIENTES no han pagado la cuota N° 4 que cuyo pago debía realizarse en fecha 15 de octubre de 2010 y la Cuota Extraordinaria N° 1 señalada en la clausura tercera d) 1 cuota extraordinaria equivalente a la cantidad de VEINTITRES MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON 85/100 ( 23.544.84 BS.) Cuyo pago debía realizarse en fecha 20 de Noviembre de 2010 y otra cuota especial equivalente a la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (55.000,00). SEGUNDO: Los pagos ESTIPULADOS debían realizarlos los FUTUROS ADQUIRENTES conforme al Plan de pago que también forma parta de este contrato de opción a compra, establecido en la cláusula tercera.
En consecuencia el pago en la forma y fecha establecidas era la principal obligación de los FUTUROS ADQUIRENTES, y no estaban sometidas a ninguna condición, pues su obligación era cumplir exactamente como está establecido y convenido... y en consecuencia es totalmente procedente el ejercicio de la acción de Resolución del contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, por causa imputable a los FUTUROS ADQUIRIENTES y caso en el cual se procederá a la devolución del dinero pagado por LOS FUTUROS ADQUIRIENTES, en la forma indicada en la CLÁUSULA DÉCIMA, de la cual se infiere que se estableció el reintegro para devolver las cantidades recibidas en el término de noventa días continuos y más los intereses como lo establece actualmente la nueva ley contra la Estafa Inmobiliaria.
En el contrato de opción de compra venta, se determina que el precio de venta es por la vivienda fue por la cantidad de (756.750,00) (sic) y en la cláusula tercera se estableció el plan de pago, luego en fecha 15 de marzo de 2010 los futuros adquirientes BALVIN MARYELO SOTO SÁNCHEZ Y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ, manifestaron que decidieron ampliar los metros de construcción a 214 metros , y cuyo precio POR LAS MEJORAS se modificó a (826.750,00) Bs. OCHOCIENTOS VEINTISEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES mediante acta de modificación... y el once de noviembre de 2010, decidieron modificar la escalera principal del proyecto original, lo cual implicó un incremento por esas mejoras de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000, 00 Bs)... en consecuencia se modificó los metros de construcción y las escaleras del proyecto original ofrecido en venta y que se puede evidenciar en la misma construcción de la vivienda y el plano de vivienda del proyecto habitacional...
…la forma de pago fue establecido en la cláusula tercera, de la OPCIÓN DE COMPRA-VENTA y ante el incumplimiento por parte de los futuros adquirientes del pago de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (341.725,00 BS) configurando la causal de resolución de contrato establecida en la cláusula quinta y por el incumplimiento de su principal obligación por el incumplimiento y falta de pago del precio convenido.
..., los Demandados incumplieron con el pago de las cantidades de dinero determinadas en la cláusula tercera del contrato de Opción de Compra, en las fecha convenidas por las partes por cuanto no han realizado los pagos mencionados y a pesar de las diligencias realizadas extrajudicialmente para el cumplimiento de las obligaciones contraídas como es el pago de las cantidades en dinero en las fechas igualmente convenidas, ha sido totalmente infructuosas de manera tal que no ha sido efectivo el cumplimiento de los pagos por parte de los demandados y más aún pretenden obtener la propiedad de la vivienda sin pagar ninguna cantidad de dinero del precio establecido, alegando la renuncia contenida en un documento nulo por cuanto el consentimiento fue obtenido bajo violencia moral y psicológica, que fue impugnado por la acción de nulidad, por vía principal ante el Tribunal Civil, para obtener un enriquecimiento sin causa e ilícito.
..., se evidencia que los ciudadanos BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ... y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ..., no han manifestado su voluntad de pagar la diferencia en tiempo útil, es decir, dentro de la vigencia de la OPCIÓN DE COMPRA VENTA y hasta la presente fecha no se ha obtenido el pago del saldo deudor del precio establecido en el plan de pago y las actas de modificación por mejoras en la vivienda que forma parte del contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA y ante la negativa y rebeldía manifiesta del pago del precio insoluto, se configura un total incumplimiento en el pago, no podemos continuar esperando indefinidamente en virtud de los compromisos económicos y de la pérdida del valor del dinero…, por lo tanto es inminente que se declare la resolución del contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA..., se evidencia que han transcurrido más de cuatro (4) años, contados desde el 20 de noviembre de 2010 del incumplimiento del término establecido para el pago de las cuotas o pagos consecutivos y pago de mejoras desde la fecha del término en la que los demandados debía realizar el último pago y hasta la fecha de hoy no ha manifestado de realizar el pago del monto deudor del precio establecido en el plan de pago...
... por los hechos fácticos narrados y el derecho alegado es por lo que ocurrimos ante su magistratura… para demandar como en efecto demandamos a los ciudadanos BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ... y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ... para que convengan ante este tribunal en RESOLVER EL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, suscrito en fecha 10 de noviembre de 2009, y en caso contrario sea declarado resuelto por el Tribunal el mismo con todos los efectos legales subsiguientes y quede totalmente libre la vivienda N° 1 del conjunto residencial “El Solar de la Castellana”, cuyas características y linderos están supra determinados, para que quede a disposición de su única y legitima propietaria INVERSIONES CIMA 1973 C.A.
Estimamos la presente demanda en la cantidad de TRES MIL CIENTO CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (3.150 UT) y se condene en costas al demandado...”.
2. La parte demandada en su contestación a la demanda de resolución de contrato expuso que:
“...Negamos, rechazamos y contradecimos la demanda tanto en los hechos como en el derecho incoada por Resolución de Contrato que contiene la OPCIÓN DE COMPRA –VENTA celebrada con INVERSIONES CIMA 1973 C.A. el cual está autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta, San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 10 de noviembre del año dos mil nueve (2009) inserto bajo el N° 52, Tomo 203, de los Libros de Autenticaciones llevados en esta Notaría. Debemos referirnos antes de continuar el rechazo de la demanda, que el contrato objeto de resolución, la demandante no acompañó a su demanda el Contrato de Opción de Compra-Venta, documento fundamental de la demanda... En vista deque la demandante ha anunciado en el libelo de demanda, el lugar de compulsamiento, del contrato que contiene la OPCIÓN DE COMPRAVENTA con INVERSIONES CIMA 1973, C.A.hemos obtenido información directa sobre su contenido y por ello, consigno en este acto copia certificada en ocho (8) folios útiles con el literal “A” del referido contrato…
…convenimos que mis mandantes, suscribieron documento denominado OPCIÓN DE COMPRA VENTA con INVERSIONES CIMA 1973 C.A. para adquirir en compra un inmueble consistente en una vivienda, signado con el número 1 en el Sector La Castellana, Aldea Paramillo, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira con un área de construcción aproximada de CIENTO CINCUENTA Y UNO CON TREINTA Y CINCO METROS (151.35 mts) en fecha diez (10) de noviembre del año dos mil nueve (2009), contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuata San Cristóbal, Estado Táchira quedando inserto bajo el N° 52, Tomo 203 de los Libros de autenticaciones llevados por esta Notaría.
Convenimos que firmaron el documento denominado OPCIÓN DE COMPRA-VENTA con INVERSIONES CIMA 1973 C.A. por un inmueble consistente en una vivienda con N° 1,… y posteriormente mis representados compran como así reza el acta de modificación del precio de la vivienda en fecha 15 de marzo de 2010 folio 68- la mezzanina y se modifica el precio de los metros de construcción ampliándose a 214 metros modificándose el precio de venta y los metros vendidos en cantidades de bolívares 826.50,00. En esta Acta como consecuencia de las modificaciones que le hacen al inmueble que suscriben nuestros mandantes BALBIN SOTO, el ciudadano Freddy René Jara Manrique y la ciudadana Solmadeline Colmenares... expresa en el texto: “ se procede a realizar una aclaratoria en cuanto al precio de la venta establecido y los metros vendidos en la vivienda identificada como N° 1 (sic)” en otra parte, se lee “cuyo precio de venta y metros cerrados en la opción es de 756.750,00 Bs. por 151,35 metros, los adquirientes decidieron ampliar los metros de construcción a 214 metros, y cuyo precio modifica a 826.75,00 Bs. Bolívares para lo cual estamos notificando a INVERSIONES CIMA 1973 C.A. representado por FREDDY RENE JARA MANRIQUE... para que establezca la aclaratoria para los precios de venta final...”. Convienen nuestros representados que Balvin Soto firmó ACTA DE MODIFICACIÓN DE PRECIO DE ESCALERA PRINCIPAL flio: 67, de la vivienda numerada como N° 1, en fecha 11 de noviembre de 2010. El texto que constituye modificación expresa “se procede a realizar una aclaratoria en cuanto al precio de la escalera vendida en la vivienda identificada como N° 1, los futuros adquirientes BALBIN MARIELY SOTO SÁNCHEZ, AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ... decidieron modificar la escalera principal, cuyo precio es de 50.000,00 Bs. bolívares para lo cual se está notificando a INVERSIONES CIMA 1973 C.A., representado por LUIS FERNANDO MORENO ARIAS... para que se establezca la aclaratoria del precio de la venta final...”. Es cierto, nuestros mandantes, suscribieron estos contratos que están dirigidos a mejorar la vivienda adquirida en compra como explicaremos mas adelante. También conviene nuestros mandantes que suscribieron un ACUERDO en fecha nueve de marzo del año 2012 por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, inserto bajo el N° 33 Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones... que amplía el contrato denominado opción de compra- venta en el que reafirman la vigencia del contrato DE OPCIÓN DE COMPRA –VENTA de fecha Diez (10) de Noviembre del año Dos Mil nueve (2009)...
Negamos, rechazamos y contradecimos, como se afirma en el acuerdo que fue a partir del 10 de septiembre del 2009 y manifiesta que aún no se tiene fecha cierta y definitiva para la entrega de la obra totalmente terminada... el contrato el cual se pide la resolución es de fecha 10 de noviembre de 2009, inscrito por ante la Notaría Pública Cuarta San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 52, Tomo 203. En este caso la Acción Resolutoria también, abarca el ACUERDO suscrito ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Jurisdicción del estado Táchira en fecha 09 de marzo del 2012, inserto bajo el N° 33, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones debe plantearse juntos los documentos y demandar la resolución de dichos contratos, ya que el contrato principal ejerce su influencia sobre el accesorio ello quiere decir, sobre la existencia o no, pues depende en principio de la existencia del contrato u obligación principal. En el presente caso, es improcedente incoar demanda por resolución de contrato, porque del contenido del acuerdo se deduce a todas luces que el INCUMPLIMIENTO o INEJECUCIÓN del ACUERDO, pesa sobre la compañía INVERSIONES CIMA 1973 C.A. De acuerdo a estas consideraciones el actor, la compañía INVERSIONES CIMA 1973, C.A. ha incumplido en todo lo que se obligó en el acuerdo contractual, y este hecho tan grave debe considerarse como hecho impeditivo, modificativo de la pretensión y como tal no ha lugar de la demanda de Resolución. En el acuerdo suscrito mis representados le dieron un plazo último y definitivo de cuatro meses contados a partir de la firma del acuerdo al día siguiente nueve (9) de marzo de 2012 para la terminación de la vivienda, a objeto del contrato totalmente terminada entregando el correspondiente permiso de habitabilidad a nuestros mandantes, cuyo vencimiento ocurrió en fecha nueve (9) de julio del año 2012 y un plazo adicional de dos (2) meses para la terminación de las obras de urbanismo y los servicios, además las áreas recreativas y sociales, conforme al proyecto aprobado por la Alcaldía Municipal lapso que concluyó el nueve (9) de septiembre de 2012... nuestros representados se ciñeron a cumplir los pagos establecidos en la cláusula TERCERA en la cual se fija el precio y forma de pago del inmueble objeto de adquisición siguiendo un cronograma de pagos lo cual demuestra con los RECIBOS que presentó debidamente firmados por nuestra representada Balvin Soto... como pagadora a cuenta de contrato de Opción de Compra Venta, sobre el inmueble consistente en una vivienda signada con el número 1, ubicada en el Sector La Castellana Aldea Paramillo Municipios San Cristóbal Estado Táchira con un área de construcción aproximada de ciento cincuenta y uno con treinta y cinco metros (151,35 mts) recibiendo las cantidades de dinero, la ciudadana Dairy García... quien recibe el pago a favor de INVERSIONE CIMA 1973 C.A. ... Mis Representados dieron fiel cumplimiento a lo pactado en el mal denominado Opción de Compra-Venta, estas cantidades pagadas por mis mandantes arrojan un total de CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL VEINTICINCO BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (493.025,00) que le han pagado a la Actora... conforme a la cláusula tercera del contrato objeto de resolución... Negamos, rechazamos y contradecimos, que nuestros mandantes que no han pagado la cuota extraordinaria N° 1 señalada en la cláusula tercera... Negamos, rechazamos y contradecimos, que nuestros representados deben una cuota extraordinaria equivalente a la cantidad de veintitrés mil quinientos cuarenta y cuatro bolívares con 85/100 (Bs. 23.544,85), cuyo pago debía realizarse en fecha 20 de noviembre de 2010; Negamos, Rechazamos y Contradecimos que nuestros mandantes deben otra cuota especial equivalente a la cantidad de cincuenta y cinco mil bolívares sin céntimos (Bs. 55.000,00) por cuanto no especifica la accionante cual es la fecha de este pago o cuota, su imprecisión atenta contra el derecho a la defensa al plantear oscuridad en su petitorio y mis mandantes se encuentran en la imposibilidad de ejercer el control de lo alegado por el accionante. ... Negamos, rechazamos y contradecimos que el precio de la vivienda sea la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 756.750,00) ya que en el contrato denominado Mutuo Acuerdo, se estableció el precio en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 700.000,00). Negamos Rechazamos y contradecimos que nuestro poderdantes, deben la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 341.725,00) por cuanto la accionante no especifica el origen de esa cantidad de dinero y viola el derecho a la defensa de los demandados... Negamos rechazamos y contradecimos, que nuestros representados no han manifestado su voluntad de pagar la diferencia del precio en tiempo útil, por el contrario, mis representados han suscrito el acuerdo que es el contrato accesorio de la obligación principal, a fin de obtener la vivienda en tiempo perentorio, lo cual no sucedió así sino que la demandante admite que no cumplió con las condiciones de la Cláusula SÉPTIMA en la cual se obliga la demandante en culminar la obra en el plazo de quince (15) meses contados a partir de la suscripción del contrato de opción a compra-venta y admite que no cumplió, con el plazo acordado... Negamos, rechazamos y contradecimos que nuestros representados no han manifestado la voluntad de pagar la diferencia en tiempo útil de la vigencia de la OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, por el contrario, hemos presentado los RECIBOS de pago... que acreditan haberlo hecho contiguamente, y siempre han tenido la voluntad de pagar el saldo restante, al momento de que sea otorgado el documento de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente...
... Pedimos que el contrato denominado OPCIÓN DE COMPRA-VENTA suscrito entre la demandante la Compañía INVERSIONES CIMA 1973, C.A. y mis representados..., no sea resuelto por no ser procedente en virtud de que mis poderdantes han cumplido totalmente con la obligación de pagar el precio de la vivienda…
...solicitamos, declare que la negociación bilateral contractual denominada OPCIÓN DE COMPRA-VENTA es una venta latus censu y no un contrato previo. Y en consecuencia se declare que los propietarios de la vivienda signada con el número 1 situada dentro del Conjunto Residencial SOLAR LA CASTELLANA... en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en el Sector La castellana, Aldea Paramillo, con un área de construcción aproximada de CIENTO CINCUENTA Y UNO CON TREINTA CINCO METROS (151.35 mts) objeto de contratación son los propietarios de dicho inmueble los codemandados ciudadanos: BALVIN MARYELI SOTO SANCHEZ y AAROM WILFRED BALDIRIS PEREZ...”.
III
PRETENSIÓN DE NULIDAD DE CONVENIO
1. La parte demandante en su escrito de demanda de nulidad de convenio solicitó lo siguiente:
“…que INVERSIONES CIMA 1973 C.A., es una empresa dedicada al ramo de la promoción y construcción de conjuntos residenciales, decidió invertir en nuestro Estado y adquirió mediante documento de compra venta un terreno compuesto por dos lotes de 20.700 metros cuadrados y 20.805 metros cuadrados respectivamente ubicado en la vía cueva del Oso, Aldea Paramillo Parroquia San Juan Bautista de esta ciudad San Cristóbal,…
…Posteriormente con su equipo técnico diseñamos un Proyecto Habitacional para construir un Conjunto Residencial conformado por 33 viviendas,…
…en fecha 09 de noviembre de 2009, los ciudadanos BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ…y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ… suscribieron en pleno uso de sus facultades mentales y libre de toda coacción, documento de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA con INVERSIONES CIMA 1973 C.A., por un inmueble consistente en una vivienda, signada con el N° 1 en el Sector La Castellana, Aldea Paramillo, Municipio San Cristóbal, estado Táchira con un área construcción aproximada de CIENTO CINCUENTA Y UNO CON TREINTA CINCO METROS (151, 35mts), constante de dos (2) plantas: sala, comedor, cocina, estudio, baño, habitación principal, con baño con acabados, dos (2) habitaciones con baño con acabados, sala de estar, área de oficios, dos (2) puestos de estacionamientos haciendo la salvedad de que la vivienda objeto de este contrato, se entrega con piso sin revestimiento (solo mortero), sin closet y sin cocina, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: con la vivienda N° 14; SUR: con la vía interna del urbanismo; ESTE: con la vía interna del urbanismo y área común; OESTE: con la vivienda N° 2. El cual se encuentra ubicado en el terreno propiedad de la empresa identificado anteriormente, el cual actualmente está terminada la obra propiedad de nuestra representada según consta en documento de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta en fecha 10 de noviembre de 2009 inscrito bajo el N° 52, Tomo 203 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría…
En el contrato de opción de compra venta, se determina que el precio de venta por la vivienda fue por la cantidad de (756.750,00) (sic)y en la cláusula tercera se estableció el plan de pago, luego en fecha 15 de marzo de 2010 los futuros adquirientes BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ Y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ, manifestaron que decidieron ampliar los metros de construcción a 214 metros, y cuyo precio POR LAS MEJORAS se modificó a (826.750,00) Bs. OCHOCIENTOS VEINTISEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES mediante acta de modificación… y el once de noviembre de 2010, decidieron modificar la escalera principal del proyecto original, lo cual implicó un incremento por estas mejoras de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00 Bs.)… en consecuencia se modificó los metros de construcción y las escaleras del proyecto original ofrecido en venta y que se puede evidenciar en la misma construcción de la vivienda.
En continuación de la construcción del proyecto, se realizaron todos los procesos administrativos obteniendo toda la permisología y a pesar de todos las limitaciones por la escasez de materia prima específicamente el cemento y cabilla, se logró la consolidación del proyecto habitacional “El Solar de la Castellana”. …los futuros adquirientes BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ Y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ comenzaron a presionarme diariamente mediante visitas a la obra donde yo estaba al frente y reiteradamente su mandataria apoderada de ambos promitentes, quien en su progenitora ciudadana DIANA VERÓNICA SÁNCHEZ VILLAMIZAR… se presentaba en la obra ejerciendo violencia psicológica, moral y vis compulsiva, a pesar de que los futuros adquirientes promitentes están fuera del país en virtud de que el ciudadano AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ, es pelotero profesional que juega tercera base en las grandes ligas de OSAKA, Japón e igualmente su concubina BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ por lo general siempre está fuera del país.
…, ante las continuas amenazas de la ciudadana DIANA VERÓNICA SÁNCHEZ VILLAMIZAR en nombre de BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ, en marzo de 2012, me exigió con amenaza y violencia verbal, que le entregara la vivienda de inmediato si no procedía a denunciar ante el INDEPABIS,…, y que solicitaría la intervención y la paralización de la totalidad de la obra y además me amenazó con ser demandado civilmente y solicitar medida privativa de libertad.
…ante tal amenaza y coacción, donde se involucraba las otras que eran 32 familias que podrían a ser (sic) afectadas con la paralización de la obra por parte del ente administrativo, que habían confiado en nosotros, nos estaban apoyando moral y económicamente con sus respectivos pagos,… y que nos dieron su voto de confianza me vi obligado ante esa violencia moral y psicológica, totalmente constreñido en mi libre albedrío, y sin una debida asistencia jurídica, pues no me otorgaron tiempo para obtenerla y ni siquiera consultar sobre el contenido del convenio a suscribir… y que efectivamente fue suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 09 de marzo de 2012, bajo el N° 52, Tomo 103 de fecha 10 de noviembre de 2009, y que solo lo pude leer y conocer el contenido después de otorgado cuando obtuve una copia simple del mismo. Un convenio a todas luces leonino donde solo se establecieron obligaciones y renuncia a los derechos legítimos de INVERSIONES CIMA 1973 C.A. mediante la violencia ejercida sobre su Director General de INVERSIONES CIMA 1973, de la lectura del contenido del convenio puede evidenciarse:
PRIMERO: El contenido de este convenio leonino nulo e ilegal que estableció solo obligaciones, renuncias a derechos, aceptaciones de mora en el vuelto del folio (1), para Inversiones Cima 1973, renunciando a las causas extrañas no imputables o de fuerza mayor que ampara a todos los contratos y obligaciones como causa de inimputabilidad objetiva, sobre todo específicamente a las obras en construcción, por falta y escasez de materiales, materias primas de la construcción,..., esta causa no imputable fue objeto de la más grosera y descarada negación y de aceptación obligada por mi parte en nombre de mi representada, en el convenio suscrito que ante el retardo en la culminación de la obra, no pagaría la diferencia del precio constituye un Enriquecimiento sin causa por parte de los hoy demandados BALVIN MARYELI SOTO y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ.
SEGUNDO: Nos obligan a establecer en un lapso utópico de cuatro meses, para la terminación de la vivienda objeto del contrato, totalmente terminada, y el correspondiente permiso de habitabilidad. TERCERO: Nos obligan aceptar un plazo irrealizable adicional de dos meses para la terminación definitiva de las obras de urbanismo y los servicios, además las áreas creativas y sociales, conforme al proyecto que ya estaba aprobado por la Alcaldía Municipal, lo cual era humanamente imposible por cuanto la consolidación de las obras urbanísticas requieren por lo menos el 30% del tiempo estimado del proyecto habitacional, pero ante la coacción y amenaza, fui constreñido a firmar. TERCERO: Nos obligaron a aceptar la ilegal e injusta reducción del precio de venta definitivo de la vivienda la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00), lo cual demuestra total e inequívocamente el dolo y la violencia ejercidos sobre mi libre albedrío, sobre mi voluntad y consentimiento, viciando totalmente el consentimiento otorgado en este documento, siendo víctima de esta gran violencia moral y psicológica, no prestando de manera libre el consentimiento otorgado por cuanto estuve el tiempo coaccionado por la AMENAZA DE DAÑO, sobre la obra, los bienes y todas las 32 familias involucradas en el proyecto habitacional EL SOLAR DE LA CASTELLANA para conminarme a firmar este ilegal e injusto convenio, que viola mis derechos constitucionales y los de mi representada. CUARTO: se evidencia la mala fe, la ventaja, y el dolo ejercido por las partes demandadas, cuando establecen que en precio reducido y definitivo ya se habían recibido como abonos la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 11/100 (Bs. 535.000,00) al pago del precio de la vivienda y el saldo pendiente por ilegal y arbitraria reducción del precio de la vivienda a 700.000 Bs. Solo quedaría como saldo al precio la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 11/100 (Bs. 165.000)..., la maquinación y artificios que utilizaron los demandados en la redacción de esta obligación y dolosa condición a establecer:
“sin incumplimiento se pagará a la entrega del inmueble o vivienda, a plena satisfacción de los futuros adquirientes, así como la total terminación de las obras de urbanismo y los servicios, además las áreas recreativas y sociales. En caso de incumplimiento, por parte de LA PROPIETARIA, en la entrega del inmueble, con las obras de urbanismo, y los servicios, las áreas recreativas y sociales en los plazos indicados anteriormente, conforme al proyecto aprobado por la Alcaldía Municipal, LOS FUTUROS ADQUIRIENTES, a título de indemnización de DAÑOS Y PERJUICIOS, no pagarán cantidad de dinero alguna y el precio del inmueble serán los abonos realizados hasta la presente fecha”.
..., se evidencia la total mala fe, abuso de derecho en detrimento de los derechos e intereses de mi representada, la coacción y violencia ejercida que vician el consentimiento prestado y en consecuencia vician la nulidad de este convenio, pues pretendían los aquí demandados un provecho injusto, ilegal sólo con el ánimo de lucrarse y abusar del derecho a través de un convenio leonino, doloso e ilegal.
Así mismo fue tanta la coacción y violencia psicológica ejercida que ellos previeron el hasta el abandono de la obra, presumiendo que con la violencia ejercida no podríamos ejecutar el proyecto habitacional, quedando en libertad de ejercer todas las acciones judiciales o extrajudiciales, toda esta violencia me produjo alteraciones en el sistema nervioso que conllevaron a una situación de tanto estrés, que me vi obligado a acudir a los médicos especialistas para que me indicaran diagnóstico y tratamiento para palear el insomnio, la falta de apetito, el nerviosismo, los mareos y la ansiedad producidos por el acoso y violencia psicológica y moral.
..., a pesar de la coacción y violencia no se abandonó la obra y con el apoyo moral y económico de la mayoría de las familias optantes compradoras y con el ánimo de no defraudarlos, el día de hoy está en fase de terminación el proyecto habitacional “El Solar de la Castellana”, ya se registró el documento de condominio..., la cédula de habitabilidad... y se están redactando los documentos definitivos de venta con los optantes compradores que ya felizmente podemos transmitir la propiedad a los promitentes compradores.
...Por los hechos narrados y el derecho invocado es por lo que ocurro ante esta magistratura en nombre de nuestra representada INVERSIONES CIMA 1973 C.A. para demandar como en efecto demandamos: a los ciudadanos BALVIN MARYELI SOTO SANCHEZ... y AAROM WILFRED BALDIRIS PEREZ... para que convenga ante este tribunal en la NULIDAD DEL CONVENIO suscrito en fecha 09 de marzo de 2012, bajo el N° 33, Tomo 77 de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaría Pública Tercera y en caso contrario sea declarado la NULIDAD de la Convención por el tribunal, el mismo con todos los efectos legales subsiguientes.
Estimamos la presente demanda en la cantidad de TRES MIL CIENTO CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (3.150 UT) y se condene en costas al demandado...”.
2. Los demandados en su contestación a la demanda de nulidad de convenio indicaron:
“...Negamos, rechazamos y contradecimos la demanda incoada por la Compradora INVERSIONES CIMA 1973 C.A. tanto en los hechos como en el derecho por NULIDAD DE CONVENIO, suscrito en fecha 09 de marzo de 2012, inserto bajo el número 33, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal...
… Convenimos que nuestros mandantes, firmaron el documento denominado OPCIÓN DE COMPRA-VENTA con INVERSIONES CIMA 1973 C.A. para adquirir en compra un inmueble consistente en una vivienda con N° 1, en el Sector La Castellana, Aldea Paramillo Municipio San Cristóbal Estado Táchira, con un área de construcción inicialmente aproximada de CIENTO CINCUENTA Y UNO CON TREINTA Y CINCO METROS (151,35 mts). ...Negamos, rechazamos y contradecimos, que la obra esté terminada, nada consta sobre tal circunstancia en el Contrato de Opción de COMPRA VENTA. Por el contrario, la accionante, ha violado la Cláusula SÉPTIMA, del contrato de Opción a Compra Venta ya que la obra culminaría en un plazo de quince (15) meses, contados a partir de la firma de la Opción de Compra-Venta. Es oportuno, manifestar que a raíz de dicho incumplimiento, se suscribió Convenio que sirve de documento fundamental de la Acción de Nulidad, en esta Causa, el cual fue también suscrito por nuestros mandantes, junto con la demandante en fecha 09 de marzo del 2012, por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Jurisdicción del Estado Táchira, quedando inserto bajo el N° 33, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría..., contrato accesorio de la obligación principal descrita, en el convenio, se acuerda al numeral 1.- por parte de nuestros representados otorgarle un plazo último y definitivo a la Compañía INVERSIONES CIMA 1973 C.A. de cuatro meses, contados a partir de la firma de dicho acuerdo es decir, a partir del 09 de marzo del 2012, para la terminación de la vivienda, objeto del Contrato de Opción de Compra-Venta, totalmente terminada y un plazo adicional de dos meses para la terminación definitiva de las obras de urbanismo y los servicios, las áreas recreativas y sociales conforme al proyecto aprobado por la Alcaldía Municipal... Convenimos que en el contrato de Opción a Compra Venta. Se determinó que el precio de la venta por la vivienda, en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 756.750,00) y al aumentar los metros de construcción, quedó en 214 metros cuyo precio varió junto con las mejoras quedando en la cantidad de OCHOCIENTOS VEINTISEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 826.750,00) precio que ha quedado modificado en el convenio al punto 2.-contrato objeto de Nulidad en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00)... Negamos, rechazamos y contradecimos que nuestros mandantes se presentaran a la obra a presionar al representante legal de la Compañía ciudadano Luis Fernando Moreno Arias, a ejercer violencia psicológica, moral y vis compulsiva, la misma confesión que hace la accionante, señala a otra persona que según su decir, actúa como mandataria de estos... Negamos, rechazamos y contradecimos, que el representante de la demandante, se vio obligado a otorgar por la violencia moral, y psicológica el contrato de fecha nueve (09) de marzo de 2012 ante la Notaría Pública Tercera da San Cristóbal, Jurisdicción del Estado Táchira inserto bajo el número 33, Tomo 77, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría. Negamos, rechazamos y contradecimos, que nuestros representados, no le dieron tiempo a una asistencia jurídica... Negamos, rechazamos y contradecimos, el alegato del Representante Legal de la Compañía INVERSIONES CIMA 1973 C.A. quien afirma “solo lo pude leer y conocer el contenido después de otorgado cuando obtuve una copia simple del mismo. (sic)” se contradice, por cuanto manifiesta ante el ciudadano Notario Público Tercero lo siguiente: los otorgantes expusieron “SU CONTENIDO ES CIERTO Y NUESTRAS LAS FIRMAS QUE APARECEN AL PIE DEL INSTRUMENTO”. Ha manifestado libremente, que tuvo conocimiento de todo el contenido del Contrato de Acuerdo o Convenio, suscrito con nuestros representados, que hoy pretende solicitar la nulidad y no como afirma, que conoció el contenido después de otorgado y cuando obtuvo una copia, falso, nos remitimos al contenido del Auto de la Notaría Pública Tercera de fecha 09 de marzo de 2012... Negamos, rechazamos y contradecimos, al numeral PRIMERO, que sea un contrato leonino e ilegal, se otorgó ante autoridad Pública Competente, no es cierto que se estableció renuncia a derechos el representante legal de la demandante, lo aceptó, libremente, sin coacción ni apremio. Negamos, rechazamos y contradecimos, el alegato que ha renunciado a las causas extrañas no imputables... En el presente caso, la cantidad eximida a pagar por parte de nuestros Representados es producto de un ACUERDO CONTRACTUAL aceptado por la parte, en caso de incumplimiento, tal como es real, por lo que su alegato resulta infundado y atenta contra el derecho a la Defensa al no plantear los hechos que configuran el enriquecimiento sin causa... Por estas consideraciones afirmamos NO EXISTE DOLO en la negociación objeto de nulidad. ... Negamos, rechazamos y contradecimos, al capítulo IV PETITORIO. La Compañía INVERSIONES CIMA 1973 C.A. ... PIDE A NUESTROS REPRESENTADOS, que convengan ante este Tribunal en la NULIDAD DEL CONVENIO, suscrito en fecha 09 de marzo de 2012, bajo el N° 33, Tomo 77 de los Libros de autenticaciones , sin especificar con exactitud la causa de su pedimento...”.
IV
DEL FALLO APELADO
La sentencia recurrida estableció lo siguiente:
“... EL TRIBUNAL PARA DECIDIR SOBRE LA NULIDAD DE CONVENIO, OBSERVA:
...En la presente causa tenemos que, la parte actora tenía la carga de la prueba,…
…Con relación a lo alegado por la parte demandante, referido a que el contenido del convenio suscrito es leonino, nulo e ilegal por cuanto en el se establecieron renuncias a derechos, aceptación de mora, renunciando a la causa extraña no imputable o de fuerza mayor que ampara a todos los contratos y obligaciones, como causa de inimputabilidad objetiva, sobre todo específicamente sobre las obras en construcción, por la falta de escasez y materias primas de construcción, que es un hecho notorio y comunicacional que no es objeto de prueba. Así como que el no pagar la diferencia del precio se constituiría un enriquecimiento sin causa por parte de los demandados que se estableció un plazo utópico para la terminación de la vivienda totalmente terminada con el correspondiente permiso de habitabilidad, la reducción del precio definitivo, alegando mala fe, abuso de derecho.
En este sentido, es importante destacar que en fecha 30 de abril de 2012 entró en vigencia la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, que tiene por objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, en dicha ley lo que se pretende es impedir que los eventuales compradores como débiles jurídicos de la relación suscribieran contrato desprovistos de controles en los que fueran incorporadas cláusulas leoninas que operasen en su detrimento, razón por la cual se desecha este argumento. Así se decide.
Como se puede observar del contenido del convenio o acuerdo suscrito de común acuerdo por ambas partes anteriormente transcrito, las estipulaciones contractuales regulan lo relativo a las condiciones para la entrega de la vivienda objeto del contrato, así como de las áreas recreativas y sociales conforme al proyecto aprobado por la Alcaldía Municipal, el plazo para la entrega de la vivienda terminada, con el correspondiente permiso de habitabilidad, el ajuste realizado al precio y las sanciones en caso de incumplimiento, que al ser analizadas se pudo constatar que tales estipulaciones, no constituyen un enriquecimiento sin causa por parte de los futuros adquirientes al establecer la reducción del precio, ni los plazos otorgados tanto para terminar la vivienda como el urbanismo no son utópicos, dado que si tomamos en cuenta que el contrato suscrito por ambas partes en fecha 10 de noviembre de 2009 (sic), específicamente en la cláusula séptima, se estableció que la obra sería culminada aproximadamente en un plazo de quince (15) meses, es decir que cuando firmaron el acuerdo o convenio, ya habían transcurrido más de veintisiete (27) meses, tal como fue señalado en el citado acuerdo, aunado a ello, para la fecha en que fue suscrito el referido acuerdo, máxime si tomamos en cuenta que los actores reconocieron expresamente que los demandados había pagado de precio total, a través de los abonos realizados la suma de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 535.025,00), lo que constituye más de sesenta por ciento del precio total de la referida vivienda con sus modificaciones, además se debe resaltar que para ese momento ya se encontraba vigente la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, que busca persigue evitar que los eventuales compradores como débiles jurídicos de la relación, suscribiesen contratos no sujetos de controles, en los que fuera incorporadas cláusulas en su detrimento, razón por la cual de los argumentos aquí explanados como de las pruebas aportadas, en la presente causa no existen elementos que permitan demostrar tales circunstancias. Así se decide…
…En el presente caso,... debe soportar los efectos desfavorables de su conducta, cual es no tener probado los hechos fundamento de la pretensión demandada, por lo que es imperativo para quien aquí decide declarar sin lugar tal pretensión y en consecuencia, declarar sin lugar LA PRETENSIÓN DE NULIDAD DE CONVENIO, interpuesta por la parte demandante INVERSIONES CIMA 1973, C.A. representada por su Director General LUIS FERNANDO MORENO ARIAS, en contra de los ciudadanos BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ y AARON WILFRED BALDIRIS PÉREZ. Así se decide.
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR SOBRE LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, OBSERVA:
... De las pruebas aportadas y valoradas en esta causa, así como del estudio de los hechos narrados, se puede concluir que ciertamente las partes celebraron el contrato de opción de compra venta suficientemente descrito en autos, cuya resolución solicitan por ante la Notaría Cuarta de San Cristóbal, en fecha 10 de noviembre de 2009, que posteriormente en fecha 15 de marzo y 10 de noviembre de 2010, donde se estableció que el precio total del inmueble vivienda era la suma de OCHOCIENTOS VEINTISÉIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 826.750,00), los cuales serían cancelados conforme a lo previsto en la cláusula tercera del contrato de opción celebrado inicialmente.
Sin embargo, se debe destacar que en el documento denominado ACUERDO PARA EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO o CONVENIO, por ante la Notaría Tercera de San Cristóbal en fecha 9 de marzo de 2012, las partes de común acuerdo establecieron que el precio definitivo de la vivienda era la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), de los cuales habían recibido abonos por la suma de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 535.000,00) y el saldo pendiente era la suma de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 165.000,00), que en caso de incumplimiento, por parte de la PROPIETARIA en la entrega del inmueble, con las obras de urbanismo, servicios, las áreas recreativas y sociales, la vivienda en el plazo definitivo de cuatro (4) meses contados a partir de la firma del acuerdo y el plazo adicional de dos (2) meses para la terminación definitiva de las obras de urbanismo y los servicios, además de la áreas recreativas y sociales, conforme al proyecto aprobado por la Alcaldía Municipal, no pagarían cantidad de dinero alguna y el precio del inmueble serían los abonos realizados hasta la fecha.
…Precisado lo anterior, esta juzgadora en aplicación de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la parte demandante no demostró que los demandados no hayan cumplido con su obligación de pagar el precio total en el término, forma y fechas establecidas, así como que hayan transcurrido más de cuatro años del vencimiento del término establecido para el pago de dichas cuotas y pagos, ya que si tomamos en consideración que para la fecha en que fue practicada la inspección el inmueble, vivienda no era apto para ser habitado de inmediato, las obras recreativas no estaban concluidas, así como el permiso de habitabilidad fue otorgado en el año 2014, es decir dos años después de haber celebrado el denominado ACUERDO PARA EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO o CONVENIO, fue el demandante quien no cumplió con las obligaciones asumidas en dicho acuerdo o convenio. En consecuencia, debe soportar los efectos desfavorables de su conducta, cual es no tener probado los hechos fundamento de la pretensión demandada, por lo que es imperativo para quien aquí decide declarar sin lugar tal pretensión. Así se decide.
Aunado a lo anteriormente expuesto, se evidencia que en la causa de resolución de contrato, no hay constancia de que la parte actora, haya instaurado el procedimiento administrativo ante la Dirección General del sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, conforme está establecido en el artículo 18 de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, que establece que no podrá ni será válido que los constructores, contratista, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidieran rescindir los contratos unilateralmente, por cuanto dicha decisión debe ser avalada por la referida Dirección, para que puedan ser liberados de su obligación, esto es, el agotamiento de un procedimiento previo...”. (Resaltado de esta Alzada).
V
PUNTO PREVIO
El apelante en la oportunidad de presentar informes en esta Alzada indicó:
“… DE LOS VICIOS DE LA RECURRIDA
...La indebida aplicación de la Norma Jurídica contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria…
...En los hechos establecidos y fijados en el proceso, no se subsume dentro de la aplicación de las normas jurídicas, el artículo 1,18 de la mencionada ley, en virtud de que en principio, no es aplicable a la vigencia de este contrato, por cuanto la ley entró en vigencia el 30 de abril de 2012, dos (2) años posterior a la firma del contrato de reserva, en fecha 10 de noviembre de 2009, objeto de la acción de resolución, y que para esa fecha, no existía ningún procedimiento administrativo en su contra, de tal manera que por el principio de la irretroactividad de la ley, establecido expresamente en el artículo 24 constitucional, “ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena”. Al respecto, la referida norma constitucional constituye uno de los baluartes mas esenciales para la preservación de la seguridad jurídica, por cuanto su consagración constitucional impone, la imposibilidad de modificar situaciones jurídicas que se han originado en el pasado, y que han quedado establecidas bajo el amparo del marco legal que regio en su tiempo y que no puede ser susceptible de ser alterado por la implementación de un Régimen Jurídico normativo, como es el caso de La Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, que vino a modificar, en cierta forma, la aplicación de la normas naturales y legales establecidas en el Código Civil que rigen las relaciones contractuales en los contratos de venta de inmuebles, (que a nuestro criterio siguen totalmente vigentes). Lo cual imposibilita totalmente la aplicación de esta nueva ley a los supuestos de hecho y las relaciones nacidas en el contrato de opción a compra entre nuestra poderdante y los demandados...
...En tal sentido yerra la recurrida en un vicio delatado y en consecuencia solicitamos sea declarado con lugar esta delación y nula la sentencia que cercena los derechos de nuestra poderdante y el Estado Social de Derecho y de Justicia y sea declarado la resolución del contrato objeto de esta acción de resolución…”. (Resaltado de esta Alzada).
Sobre la aplicabilidad de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, resulta oportuno citar criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 6 de diciembre de 2018, en el Expediente N° AA20-C-2017-000773, en los siguientes términos:
“…Una vez analizados y valorados los instrumentos probatorios aportados por las partes procesales, esta Sala, en su labor de dar respuesta oportuna y precisa a los alegatos expuestos, estima necesario referirse de manera previa antes de la resolución del fondo del asunto controvertido, sobre la defensa alegada por el demandado reconviniente respecto a la aplicabilidad de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria en el presente juicio.
Así las cosas, el demandado reconviniente en su escrito de contestación a la demanda sostuvo que aún cuando la Ley contra la Estafa Inmobiliaria fue promulgada en fecha posterior (30 de abril de 2012) al inicio de la negociación efectuada por las partes (7 de mayo de 2010), la referida ley en su disposición transitoria primera establece que los inmuebles destinados a vivienda que se encuentran bajo procedimientos administrativos en curso, se regirán bajo esa ley hasta su culminación definitiva, y por ello, oponía como defensa de fondo, la prohibición establecida en el artículo 18 eiusdem, en cuanto a la necesidad, en caso de un supuesto incumplimiento por parte del comprador, de obtener previamente el aval del ente rector.
Por otro lado, la demandante reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención propuesta por el demandado reconviniente, sostuvo que el proceso administrativo instruido ante el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, se evidenció en los actos conciliatorios celebrados, la mala fe y el desinterés del demandado reconviniente al no manifestar su voluntad de formalizar la compra del bien inmueble negociado.
Ahora bien, esta Sala en el estudio de las actas procesales verificó que la acción incoada por resolución de contrato de reserva de compra venta de inmueble, el juzgado a quo la admitió de acuerdo al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 18 de diciembre de 2013, que corre inserto al folio 15 de la primera pieza del expediente.
De igual manera, la Sala observó que a los folios 91 al 131 de la primera pieza del expediente, se encuentra agregado copia certificada de la denuncia interpuesta por el demandado reconviniente contra la demandante reconvenida, efectuada ante el despacho de la Vice Ministra de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, de fecha 23 de septiembre de 2.014 y consignada en fecha 6 de octubre de 2014, es decir, se evidencia que la referida denuncia fue interpuesta nueve (9) meses y dieciocho (18) días después de haberse admitida la acción por resolución de contrato de reserva de compra venta de inmueble por el a quo.
Por lo anterior, se deduce que contra la demandante reconvenida no se encontraba en curso ningún procedimiento administrativo para cuando se promulgó la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, y el contrato que se pretende resolver en el presente juicio también fue suscrito con anterioridad a la entrada en vigencia de dicha Ley, en consecuencia, para el presente juicio no resultarían aplicables los artículos 12, 14 en sus numerales 2, 4, 5, 6, 7, 9, artículos 16, 17, 18 y 35, y las disposiciones transitorias de la Ley contra la Estafa Inmobilaira, señaladas por el demandado reconviniente en su escrito de contestación a la demanda incoada en su contra, de acuerdo al Principio de Irretroactividad de la Ley, “…conforme al cual ninguna norma jurídica podrá extender sus efectos a situaciones acaecidas antes de su puesta en vigencia, a menos que sea para beneficiar al reo o al trabajador…”.
Por otro lado, para la Sala es importante dar respuesta respecto a la aplicabilidad en el presente asunto la prohibición establecida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria de rescindir los contratos unilateralmente, pues, el demandado reconviniente adujo como defensa de fondo en su escrito de contestación a la demanda, que la demandante reconvenida se encuentra realizando una “rescisión unilateral del contrato suscrito”, lo cual es errado, pues, la acción incoada en su contra es por “resolución de contrato de reserva de compraventa de inmueble destinado a vivienda”; y por otro lado, del estudio efectuado al contrato objeto de estudio, se evidenció que no existe disposición alguna que refiera a que las partes contratantes podían rescindir de manera unilateral la negociación efectuada; motivo por el cual, esta Sala determina que la demandante reconvenida interpuso válidamente la acción de resolución del aludido contrato ante la jurisdicción competente para que decidiera su resolución y no sobre su rescisión, motivo por el cual, se desecha tales argumentos por resultar improcedentes, aunado al hecho, de que la presente demanda no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, que impida su admisión a tenor de lo estatuido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide…”. (Resaltado de esta Alzada).
En el caso de marras, se puede evidenciar de las actas procesales que el contrato cuya resolución se demandó fue autenticado en fecha 10 de noviembre de 2009; que el contrato o convenio objeto de la demanda de nulidad de contrato fue autenticado el 9 de marzo de 2012; y la Ley contra la Estafa Inmolibiaria entró en vigencia el 30 de abril de 2012, es decir, que los contratos cuestionados fueron anteriores a la entrada en vigencia de la Ley in comento, por lo tanto dicha Ley no es aplicable al presente asunto en virtud del principio de irretroactividad de la ley.
Con lo expuesto queda de manifiesto, que la sentencia apelada en efecto incurrió en el vicio delatado de falsa aplicación de una norma jurídica al violentar el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que consagra el principio de irretroactividad de la ley, pues parte de su motivación se basa en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria cuando señala que la parte demandante no agotó el procedimiento administrativo previo para luego proceder por vía judicial a la resolución; y en la nulidad de convenio, indica que por estar vigente la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, desecha los alegatos planteados por la parte demandante.
En consecuencia, SE ANULA la sentencia apelada y procede entonces esta Segunda Instancia a realizar la valoración probatoria para decidir el fondo controvertido.
VI
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA EN LA CAUSA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO
1.-Documentales:
Copia fotostática simple de Registro de Comercio, inscrito en el Tomo 723-A-VII, bajo el N° 70, en fecha 24 de abril de 2007, en el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda (folios 12 al 19 Pieza I Resolución de Contrato); copia fotostática simple de acta de asamblea extraordinaria de accionista de la sociedad mercantil INVERSIONES CIMA 1973 C.A., efectuada en fecha 24 de marzo de 2012, presentada en fecha 09 de enero de 2013, en el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, inscrita en el Tomo 1-A RM I, bajo el N° 48 del año 2013, en la cual realizan la destitución del comisario y hacen aclaratoria de errores contenidos en acta anterior (folios 20 al 26 Pieza I Resolución de contrato); copia fotostática simple de acta de asamblea general ordinaria de accionista de la sociedad mercantil INVERSIONES CIMA 1973 C.A., efectuada en fecha 8 de marzo de 2012 (folios 27 al 37 Pieza I Resolución de contrato).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil, y evidencia los datos de identificación de la parte actora que se desprenden del acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil INVERSIONES CIMA 1973, C.A., la conformación de la Junta Directiva y que el ciudadano LUIS FERNANDO MORENO ARIAS, es el director general de la sociedad mercantil INVERSIONES CIMA 1973 C.A.
Copia fotostática simple de documento de venta inscrito por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira en fecha 29 de enero de 2009, bajo el N° 13 folio 49 Tomo 16 del Protocolo de la Transcripción respectivamente (folios 38 al 48 Pieza I Resolución de Contrato).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Se valora en cuanto demuestra que la parte actora es propietaria de dos lotes de terreno, ubicados ambos en la Aldea Paramillo Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del estado Táchira.
Copia fotostática simple de documento de condominio, inscrito por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 21 de mayo de 2014, bajo el N° 2, folio 5 del Tomo 8 del Protocolo de transcripción de dicho año (folios 49 al 62 Pieza I Resolución de Contrato).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, y sirve para evidenciar las reglas por las cuales se rige la comunidad de propietarios del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL SOLAR DE LA CASTELLANA”.
Copia fotostática, una simple y otra certificada, de documento de acuerdo para el cumplimiento del contrato, autenticado por ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, en fecha 9 de marzo de 2012, bajo el N° 33, Tomo 77 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (folios 63 al 66 y 106 al 109 Pieza I Resolución de Contrato).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, y contiene un acuerdo para el cumplimiento del contrato de opción de compra venta de fecha 10 de noviembre de 2009, celebrado entre INVERSIONES CIMA 1973 C.A. representada por LUIS FERNANDO MORENO ARIAS, y BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ, en su propio nombre y en representación del ciudadano AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ. Este documento constituye el instrumento fundamental de la pretensión de nulidad de convenio.
Copia fotostática simple de actas sobre modificaciones en la construcción y del precio de la vivienda numerada N° 1, a requerimiento de los futuros adquirientes, de fechas 15 de marzo de 2010 y 11 de noviembre de 2010 (folios 67 y 68 Pieza I Resolución de Contrato).
Estas documentales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil.
Copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 10 de noviembre de 2009, inserto bajo el N° 52, Tomo 203 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (folios 145 al 149 Pieza I Resolución de Contrato), y consignado en copia certificada por la representación de los codemandados, según consta a los folios 98 al 105.
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, y de la misma se desprende que en la referida fecha INVERSIONES CIMA 1973 C.A. representada por SOLMADELINE COLMENARES VALDERRAMA, titular de la cédula de identidad N° V-10.170.812, como Directora Administrativa, con el carácter de “la propietaria”, y los ciudadanos BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ, con el carácter de “los futuros adquirientes”, suscribieron contrato de opción de compra venta, sobre un inmueble consistente en una vivienda signada con el N° 1, en el Sector La Castellana, Aldea Paramillo, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con un área de construcción aproximada de 151,35 metros cuadrados, cuya distribución, linderos y medidas se dan por reproducidos, por un precio de Bs. 756.750,00. Este documento constituye el documento fundamental de la pretensión de resolución de contrato.
Copia fotostática simple de constancia de habitabilidad, expedida por la Alcaldía de Municipio San Cristóbal, conforme oficio N° DC/C/N° 431-14, de fecha 25 de junio de 2014, suscrito por la División de Catastro de la referida Alcaldía, dirigido a Ingeniería Municipal (folio 150 Pieza I Resolución de Contrato).
Esta documental se valora como documento administrativo.
Copia fotostática simple de mapa de ubicación expedido por la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en fecha 20 de junio de 2014, sucrito por el Ingeniero Carlos Fonseca (folio 151 Pieza I Resolución de Contrato).
Esta documental se valora como documento administrativo.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA EN LA NULIDAD DE CONVENIO
1.-Documentales:
Copia fotostática simple de Registro de Comercio, inscrito en el Tomo 723-A-VII, bajo el N° 70, en fecha 24 de abril de 2007, en el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda (folios 14 al 32 Pieza I Nulidad de Convenio).
Copia fotostática simple de acta de asamblea extraordinaria de la sociedad mercantil INVERSIONES CIMA 1973 C.A., efectuada en fecha 24 de marzo de 2012, presentada en fecha 09 de enero de 2013, en el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, inscrita en el Tomo 1-A RM I, bajo el N° 48 del año 2013 (folios 33 al 39 Pieza I Nulidad de Convenio).
Copia fotostática simple de documento de venta inscrito por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira en fecha 29 de enero de 2009, bajo el N° 13 folio 49 Tomo 16 del Protocolo de la Transcripción respectivamente (folios 40 al 49 Pieza I Nulidad de Venta).
Copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 10 de noviembre de 2009, inserto bajo el N° 52, Tomo 203 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (folios 50 al 54 Pieza I Nulidad de Venta).
Copia fotostática simple de actas de modificación en la construcción y del precio de la vivienda N° 1, de fechas 15 de marzo de 2010 y 11 de noviembre de 2010 (folios 55 al 56 Pieza Nulidad de Venta).
Documento, en copia fotostática simple y también certificada de acuerdo para el cumplimiento del contrato, autenticado por ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, en fecha 9 de marzo de 2012, bajo el N° 33, Tomo 77 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (folios 57 al 61 y 87 al 92 Pieza I Nulidad de Convenio).
Copia fotostática simple de documento de condominio, inscrito por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 21 de mayo de 2014, bajo el N° 2, folio 5 del Tomo 8 del Protocolo de transcripción de dicho año (folios 63 al 73 Pieza I Nulidad de Convenio).
Copia fotostática simple de constancia de habitabilidad, expedida por la Alcaldía de Municipio San Cristóbal, conforme oficio N° DC/C/N° 431-14, de fecha 25 de junio de 2014, suscrito por la División de Catastro de la referida Alcaldía, dirigido a Ingeniería Municipal (folio 74 Pieza I Nulidad de Venta).
Copia fotostática simple de mapa de ubicación expedido por la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en fecha 20 de junio de 2014, sucrito por el Ingeniero Carlos Fonseca (folios 75 y 76 Pieza I Nulidad de Venta).
Copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 10 de noviembre de 2009, inserto bajo el N° 52, Tomo 203 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (folios 138 al 142 Pieza I Nulidad de Convenio).
Todas estas documentales ya fueron valoradas supra.
Documentos electrónicos contenidos en la página http://www.correodelorinoco.gob.ve/etiqueta7estafainmobiliaria/page/6/, titulado “Indepabis ha procesado más de 140 denuncias por estafas inmobiliarias”, en el cual el ciudadano Augusto Montiel, presidente del Instituto para la Defensa de las personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), para noviembre de 2011, rindió declaraciones con relación a las denuncias por estafas inmobiliarias (folios 271 al 275 Pieza I Nulidad de Convenio).
Documento electrónico contenido en la página http://www.informe21.com/estafaa-inmobiliariaa, titulado “Estafas inmobiliarias”, por medio del cual el autor YU, Últimas Noticias, Radio Mundial, quien engloba 15 notas de prensa de fechas 5 de octubre de 2011, 12 de julio de 2011, 29 de abril de 2011, 12 de febrero de 2011, 11 de febrero de 2011, 8 de febrero de 2011, 1 de febrero de 2011, 27 de enero de 2011, 26 de enero de 2011, 25 de enero de 2010, 14 de noviembre de 2010 y 8 de noviembre de 2010, relacionadas todas con estafas inmobiliarias (folios 276 al 282 Pieza I Nulidad de Convenio).
Documento electrónico contenido en la página http://www.mp.gob.ve/web/gues/informesanual;jsessionid=579A9A49784D919F23A85763C3BC2F49? Pp id=62 INSTANCE ge 0H&p p lifecycle=0&p p..., de fecha 14 de mayo de 2011, titulado “El Ministerio Público se reunió con 863 víctimas de estafas inmobiliarias en Trujillo” (folio 286 Pieza I Nulidad de Convenio).
Con relación a esta prueba, cabe indicar que fue practicada inspección judicial con la asistencia de un experto en el área de informática adscrito a la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, ciudadano AXEL MOLINA CARRERO, quien fungió como asesor del a quo en la realización de la misma, tal como se evidencia del acta de fecha 18 de septiembre de 2015. Al ingresar a la mencionada página, se pudo constatar la nota publicada en fecha 14 de mayo de 2011, y del contenido del referido instrumento se desprende que en el estado Trujillo el Ministerio Público, fueron privadas de libertad 24 personas, se libraron 54 órdenes de aprehensión de las cuales habían 30 por materializar, pues las personas se encuentran prófugas de la justicia; que hay casos en los que se han presentado acusación y otros se encuentran en fase de investigación.
Copia fotostática simple de poder autenticado por ante la Notaría Quinta de San Cristóbal en fecha 6 de marzo de 2009, bajo el N° 70, Tomo 42, folios 147 -148 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría (folio 287 al 289 Pieza I Nulidad de Convenio).
Esta documental se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, el mismo es demostrativo de que la ciudadana BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ, confirió poder general de administración y disposición a la ciudadana DIANA VERÓNICA SÁNCHEZ VILLAMIZAR, para que representara y sostuviera sus derechos, acciones e intereses por ante cualquier organismo público o privado, por ante cualquier autoridad pública o privada o personas naturales o jurídicas, ya sean de carácter civil, mercantil o judicial. Igualmente, le sustituyó a la indicada apoderada el instrumento poder que le confirió su cónyuge ciudadano AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ.
Los anteriores documentos electrónicos y el poder citado se valoran en conjunto como indicios, a tenor de lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
Poder otorgado por los demandados a sus abogados Ivan Abad Sánchez Betancourt y Vilma Chaparro de Nava, corriente a los folios 128 al 130, en cuanto los otorgantes declaran para la fecha de otorgamiento 6 de enero de 2015 por ante una Notaría Pública de esta ciudad de San Cristóbal, que se encuentran domiciliados en la ciudad de Miami Florida de los Estados Unidos de América.
El anterior documento se valora junto con otras probanzas de autos como indicio.
Cuatro (4) recibos (folios 290 al 293 Pieza I Nulidad de Convenio), suscritos por la ciudadana DAIRY GARCÍA, titular de la cédula de identidad N° V-10.148.283 y BALVÍN MARYELI SOTO SÁNCHEZ, el primero por la suma de Bs. 12.000,00, los tres últimos por la cantidad de 5.000,00 bolívares cada uno; por concepto de sexta y séptima cuota mensual de fechas 28/12/2009 y 28/01/2010; abono a tercera cuota especial y al pago fraccionado sobre un inmueble cuyo valor es de Bs. 826.750,00, consistente en una vivienda signada con el N° 01, en el Sector La Castellana, Aldea Paramillo, Municipio San Cristóbal de estado Táchira. En dos de los recibos se señala que el recibo fue suscrito por la ciudadana DIANA SÁNCHEZ, titular de la cédula de identidad N° V-9.133.356.
Aunque aparecen suscritos por terceras personas y no fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, se refieren a pagos aceptados por la parte actora y no fueron desconocidos por la parte demandada, razón por la cual esta sentenciadora les confiere valor probatorio como indicios.
Inspección Judicial:
Practicada en fecha 4 de agosto de 2015 por el tribunal a quo en el Conjunto Residencial El Solar de la Castellana, Aldea Paramillo, Cueva del Oso, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, casa N° 1, con asistencia de práctico designado Ingeniero Andrés Eloy Díaz Rincón, en la que se dejó constancia que existe en colindancia con la casa N° 1, un terreno que según lo dicho por el arquitecto encargado de la obra va a ser destinado para áreas sociales, en el mismo se observó un movimiento de tierra; que la vivienda N° 1 se encuentra construida y tiene las siguientes especificaciones, consta de dos plantas, una tercera planta que tiene mezzanina, en el segundo piso posee una habitación principal con su baño y vestier, dos habitaciones auxiliares en el segundo piso con baño, en el primer piso se observó área para sala, comedor, cocina, área de servicio y un baño, también se observó que la casa posee ventana panorámica con vidrio, puertas de madera, cerámica en los baños, frisadas con mezclilla y pintura, también se observó cableado con apagadores, toma corriente y cableado de electricidad sin lámparas, en cuanto al piso y las escaleras se encuentra en cemento rústico o pavimento de concreto, se observó igualmente que en el área de la escalera no tiene pared ni ventanales de vidrio, también se observó que tiene servicios de agua y electricidad (folios 3 al 7 Pieza II Nulidad de Convenio).
Se valora de conformidad con la normas de la sana crítica, a tenor de lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA CAUSA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO
1.-Documentales:
Copia fotostática certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 10 de noviembre de 2009, inserto bajo el N° 52, Tomo 203 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (folios 98 al 105 Pieza I Resolución de Contrato).
Esta prueba ya fue valorada.
Catorce (14) recibos suscritos por las ciudadanas DAIRY GARCÍA, titular de la cédula de identidad N° V-10.148.283 y SOTO SÁNCHEZ BALVIN MARYELI, relacionados con la opción de compra venta cuya resolución se demanda, discriminados así: 1) Por la suma de Bs. 27.025,00 de fecha 16/04/2009; 2) Bs. 50.000,00 de fecha 21/04/2009; 3) Bs. 100.000,00 de fecha 06/05/2009; 4) Bs. 5.000,00 de fecha 01/06/2009; 5) Bs. 50.000,00 de fecha 01/06/2009; 6) Bs. 15.000,00 de fecha 10/07/2009; 7) Bs. 50.000,00 de fecha 26/08/2009; 8) Bs. 12.000,00 de fecha 28/01/2010; 9) Bs. 67.000,00 de fecha 26/02/2010; 10) Bs. 6.000,00 de fecha 03/05/2010; 11) Bs. 6.000,00 de fecha 25 de mayo de 2010; 12) Bs. 40.000,00 de fecha 10/08/2010; 13) Bs. 15.000,00 de fecha 13/08/2010 y 14) Bs. 50.000,00, de fecha 13 de diciembre de 2010 (este último por concepto de cuota especial de la escalera principal, tal y como se previó en acta de modificación del precio de la escalera principal de vivienda N° 1 de fecha 11 de noviembre de 2010). (Folios 110, 112, 114, 116, 118, 120, 122, 125, 127, 129, 131, 133, 135, 137 Pieza I Resolución de contrato).
No se les concede valor probatorio por impertinentes, ya que se refieren a pagos anteriores que la parte demandante no cuestiona y, en consecuencia, con ellos no se prueban las cuotas insolutas que originaron la demanda de resolución.
Un (1) recibo de fecha 26 de agosto de 2009, en que se aprecia el emblema de RE/MAX PLATINIUM RENTABLES BIENES C.A., por la cantidad de seiscientos cincuenta bolívares, suscrito por la ciudadana Sheila Niño, titular de la cédula de identidad N° 14.264.31, y Diana Sánchez, titular de la cédula de identidad N° 9.133.356, cuya firma no aparece. Por tal razón no se puede valorar.
Siete (7) copias fotostáticas simples de planillas de depósitos bancarios efectuados en el Banco Banesco, en diversas fechas (folios 111, 113, 115, 117, 119, 121 y 130 Pieza I Resolución de Contrato).
Siete copias fotostáticas simples de cheques librados a la orden de Inversiones Cima 1973 C.A. (folios 124, 126, 128, 132, 134, 136 y 138 Pieza I Resolución de Contrato).
No se valoran por ser impertinentes al caso de marras, pues no demuestran haber efectuado los pagos de las cuotas insolutas que generaron la demanda de resolución de contrato.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA NULIDAD DE CONVENIO
Prueba de Informes:
Oficio N° 554-2015 de fecha 1 de agosto de 2015, procedente del Colegio de Ingenieros del estado Táchira (C.I.E.T.) (folio 9 Pieza II Nulidad de Convenio).
Se valora de conformidad con las reglas de la sana crítica, y del mismo se desprende que el ciudadano LUIS FERNANDO MORENO ARIAS, titular de la cédula de identidad N° V-5.025.628, es profesional de la Ingeniería, está inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° CIV33.387 y su fecha de inscripción fue el 12 de marzo de 1982, y por tanto debe ser una persona capacitada en el área de la construcción de viviendas.
Inspección Judicial:
Practicada en fecha 4 de agosto de 2015 (folios 3 al 7 Pieza II Nulidad de Convenio), por el tribunal a quo en el Conjunto Residencial El Solar de la Castellana, Aldea Paramillo, Cueva del Oso, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, casa N° 1, con asistencia del práctico designado Ingeniero Andrés Eloy Díaz Rincón, dejando constancia de lo siguiente: Que existe un portón metálico de color negro que es la puerta de entrada de la Urbanización, el cual se observa tapado con una lámpara de zinc y en mal estado de pintura y conservación; se observó a la entrada de la Urbanización que existe un conjunto de viviendas las cuales forman el Conjunto Residencial El Solar de La Castellana, compuesto por 33 viviendas que no están habitadas, tal como reseñó la arquitecto de la obra; que se observó cerros de tierra pertenecientes del terreno del área social, materiales propios de la construcción tales como cuerpos de andamios, mangueras, trompos, tubos, cuerpo de una guía; que en la calle de acceso al inmueble se observaron algunas capas de asfalto frío y otras partes con granzón.
Se valora de conformidad con la normas de la sana crítica, a tenor de lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
Inspección judicial practicada por el a quo el 17 de septiembre de 2015 en la sede de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, ubicada en entre carrera 4, avenida oriental, Urbanización Mérida Parroquia La Concordia San Cristóbal del estado Táchira, en la cual se demuestra que en el departamento de ingeniería de la referida Alcaldía, se encuentra una carpeta identificada con el N° 39 de fecha 3 de octubre de 2014, donde está inserta la constancia de habitabilidad de varias viviendas del conjunto residencial El Solar de La Castellana, dentro del cual se encuentra la vivienda N° 1, que en la mencionada carpeta existe una constancia de habitabilidad catastral de fecha 25 de junio de 2014, signada con el N° 431-14, la cual con el número catastral de un inmueble 03-29-08-07-02-01, una cedula catastral de inmueble de fecha 19 de junio de 2014, correspondiente al inmueble N° 1 del conjunto residencial, un mapa de ubicación de fecha 20 de junio de 2014 correspondiente al conjunto residencial El Solar de La Castellana, igualmente se encuentra en la carpeta el RIF de la empresa Inversiones CIMA 1973 C.A., RIF personal del ciudadano LUIS FERNANDO MORENO ARIAS, copia de cédula de identidad, copia del certificado de solvencia municipal, documento de propiedad del terreno, registro mercantil de la empresa Inversiones CIMA C.A., copia de la factibilidad del servicio de CORPOELEC, HIDROSUROESTE, copia de la tarjeta de permiso de construcción expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, copia de la solvencia del colegio de ingenieros Residente de la obra, original de la inspección de la obra, original de la inspección realizada por la Oficina de Protección y Seguridad de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, acta de inspección de habitabilidad realizada por el arquitecto de Ingeniería Municipal. Igualmente dejaron constancia que fue puesto a disposición del tribunal el permiso de construcción signado con el N° 115 de fecha 26/12/2013, correspondiente a viviendas unifamiliares (macro conjunto viviendas) macroparcelas 1,2 y 3 el cual según lo señalado por el jefe de Ingeniería Municipal, el mueble signado como vivienda N° 1 se encuentra dentro de estas macroparcelas, el permiso se encuentra a nombre de Inversiones Cima 1973 C.A, igualmente dejaron constancia que el jefe de ingeniería municipal manifestó al tribunal que los únicos planos que existen con respecto a esta obra de propiedad de Inversiones Cima son los que presentó al tribunal con fecha de proyecto y urbanismo 26 de diciembre de 2013, que fueron solicitados para tramitar los permisos de construcción, que hasta la fecha en que fue practicada la inspección no existía ninguna modificación de ese proyecto ni de urbanismo. De igual modo el Jefe de Ingeniería Municipal manifestó que la constancia de finiquito de obra no existe porque la obra no está concluida, en cuanto a los servicios públicos en el expediente de la empresa consta de factibilidad de CORPOELEC e HIDROSUROESTE, que fue puesto a disposición del tribunal la constancia de habitabilidad de quince (15) viviendas dentro del cual se encuentra la vivienda N° 1, que el mencionado permiso es de fecha 3/10/2014, signado con el N° 039. Así mismo el jefe de ingeniería municipal manifestó que la constancia de habitabilidad se otorga cuando el inmueble tiene las condiciones mínimas para su habitabilidad. También manifestó que en esa oficina no se notifica a los compradores de los inmuebles si hay o no habitabilidad, pues la habitabilidad se le entrega al propietario de la obra del proyecto (folios 55 al 60 Pieza II Nulidad de Convenio).
Se valora de conformidad con la normas de la sana crítica, a tenor de lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
Informe de Experticia:
Realizada en el inmueble (vivienda) distinguida con el N° 1, que se encuentra dentro del Conjunto Residencial El Solar de la Castellana, en el Sector la Castellana, Aldea Paramillo, Cueva del Oso, Parroquia San Juan Bautista Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con un área de aproximada de ciento cincuenta y un metros cuadrados con treinta y cinco centímetros cuadrados (151,35 M2).
Se valora de conformidad con la normas de la sana crítica, a tenor de lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
Informe de experticia realizada en la vivienda distinguida con el N° 1, que se encuentra dentro del Conjunto Residencial El Solar de la Castellana, en el Sector la Castellana, Aldea Paramillo, Cueva del Oso, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, concluyendo que el valor para la fecha en que fue presentado el informe, es decir, agosto de 2015, el inmueble parcela de terreno propio y mejoras (vivienda) construidas sobre él, propiedad de Inversiones Cima 1973 C.A., es de veinte millones de bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 20.000.000,00) (folios 24 al 43 Pieza II Nulidad de Convenio).
No se le concede valor probatorio por ser impertinente al asunto de marras.
VII
MOTIVOS PARA DECIDIR
Considera esta operadora de justicia, que en el presente caso en que se ha acumulado a la resolución de contrato una acción de nulidad de convenio que modificó los términos del contrato primigenio de opción de compraventa, la suerte de la resolución depende de lo que se decida con relación a la nulidad de convenio, por lo tanto, se procede de seguidas a resolver la pretensión de nulidad in comento en primer lugar.
VII.I) SOBRE LA NULIDAD DE CONVENIO
Con relación a la nulidad del contrato, el artículo 1.142 del Código Civil establece lo siguiente:
“El contrato puede ser anulado: 1°. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2°. Por vicios del consentimiento”.
Por su parte, el artículo 1.146 del Código Civil, prevé:
“Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato”.
Los artículos descritos nos indican que la existencia del contrato se complementa con el consentimiento válido de voluntad de las partes contratantes, es decir, resulta necesario que la manifestación de voluntad otorgada, se encuentre exenta de irregularidades o vicios, como lo son: el error, el dolo y la violencia. Siendo ello así, corresponde lógicamente a la parte demandante demostrar la existencia del vicio que afecta de nulidad el convenio válidamente suscrito ante el funcionario competente para dar fe pública de esa negociación, por cuanto, dicho contrato goza de una presunción de legalidad salvo prueba en contrario.
En el asunto sometido al conocimiento de esta Alzada, la parte demandante el ciudadano LUIS FERNANDO MORENO ARIAS en su condición de Director General de la sociedad mercantil INVERSIONES CIMA 1973 C.A, expuso que en fecha 10 de noviembre de 2009 por vía de documento autenticado celebró opción de compraventa con los ciudadanos BALVIN MAYERLI SOTO SÁNCHEZ y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ, sobre un inmueble consistente en una vivienda signada con el N° 1 en el Sector La Castellana Aldea Paramillo Municipio San Cristóbal estado Táchira, con un área aproximada de construcción de ciento cincuenta y uno con treinta y cinco metros (151,35 mts), constante de dos plantas: sala, comedor, cocina, estudio, baño, habitación principal con baño con acabados, dos (2) habitaciones con baño con acabados, sala de estar, área de oficios, dos (2) puestos de estacionamiento, haciendo la salvedad de que la vivienda objeto del contrato se entregaría con piso sin revestimiento (solo mortero), sin closets y sin cocina, dentro de los siguientes linderos: NORTE, con la vivienda N° 14; SUR, con la vía interna del urbanismo; ESTE, con la vía interna del urbanismo y área común; OESTE, con la vivienda N° 2. Indicó que en el referido contrato de opción se fijó el precio en la cantidad de Bs. 756.750,00 y en la Cláusula Tercera se estableció el plan de pago; que en virtud de que los futuros adquirientes posteriormente manifestaron su voluntad de ampliar los metros de construcción a doscientos catorce (214) metros y también una modificación en la escalera principal, ello generó un incremento del precio hasta por la cantidad total de Bs. 826.650,00 las mejoras más Bs. 50.000,00 por la escalera.
Adujo el ciudadano LUIS FERNANDO MORENO ARIAS que empezó a recibir amenazas y presión de parte de los futuros adquirientes, y en representación de ellos, de parte de la ciudadana DIANA VERÓNICA SÁNCHEZ VILLAMIZAR, para que les entregara la vivienda de inmediato o procederían a denunciarlo ante el INDEPABIS, y que solicitarían la intervención y paralización de toda la obra, e incluso lo presionaron con demandarlo civilmente y hasta con solicitar medida preventiva de libertad en su contra.
El demandante expone que ante tales amenazas y coacción, se sintió constreñido en su libre albedrío y obligado a suscribir el convenio autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 9 de marzo de 2012, que quedó anotado bajo el N° 33 Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Según el artículo 1.149 del Código Civil citado, la violencia constituye un vicio del consentimiento capaz de anular un acto jurídico, es aquella amenaza o intimidación que resulte determinante del consentimiento, es decir, que exista una relación de causalidad entre la violencia ejercida y la emisión de declaración de voluntad; esa violencia debe ser grave, de tal modo que haga impresión sobre una persona sensata, lo que supone una apreciación in abstracto del juzgador sobre cómo habría reaccionado esa “persona sensata” ideal frente a la amenaza concreta denunciada como violencia; el juzgador debe establecer la gravedad tomando como referencia que el “justo temor” debe provenir de la inminencia de sufrir un “mal notable” (Sentencia N° RC.000218, de fecha 26 de abril de 2017, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia).
En cuanto a la cláusula leonina, puede conceptualizarse como “aquélla que se inserta en un contrato en virtud de la cual una de las partes se procura una ventaja o beneficio desproporcionado e ilegítimo en perjuicio o detrimento de la otra”.
Ahora bien, el convenio llamado por las partes “acuerdo para el cumplimiento de contrato”, autenticado en fecha 9 de marzo de 2012, cuya nulidad se pide, es del siguiente tenor:
“…consta en el documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de la Ciudad de San Cristóbal, en fecha 10 de noviembre de 2009, anotado bajo el N° 52, Tomo 203 se suscribió un contrato de adquisición de una vivienda signada con el N°1, en el Sector La Castellana Aldea Paramillo, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con un área de construcción aproximada de ciento cincuenta y un metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (151,35 m2), constante de dos (2) plantas; sala, comedor, cocina, estudio, baño, habitación principal con baños con acabados, dos (2) habitaciones con baños con acabados, sala star, área de oficios, dos (2) puestos de estacionamiento, haciendo la salvedad de que la vivienda objeto de este contrato se entrega con piso sin revestimiento (solo mortero), sin closet y sin cocina, cuyos linderos y medos son los siguientes: Norte: Con la vivienda N° 14; Sur: Con la vía interna del urbanismo; Este: Con la Vía interna del urbanismo y área común y Oeste: Con la vivienda N° 2 y las obras recreativas contempladas en la cláusula DÉCIMA QUINTA, la cual indica textualmente: LA PROPIETARIA se compromete a ejecutar además del inmueble objeto del presente contrato, los servicios áreas creativas y sociales, conforme al proyecto a la Alcaldía Municipal. En la cláusula tercera, se establece el precio y forma de pago de la vivienda, siendo dicho (sic) la cantidad de setecientos cincuenta y seis mil setecientos cincuenta bolívares con 00/100 (Bs. 756.750,00) y se indica la forma de pago, situación ésta que fue totalmente cumplida por parte de los FUTUROS ADQUIRIENTES, por cuanto hasta el día 23 de noviembre de 2010, han pagado la cantidad de cuatrocientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 485.000,00). En ejercicio de la cláusula DÉCIMA CUARTA por parte de los FUTUROS ADQUIRIENTES, cláusula opcional, se pactó la construcción de un planta opcional o tercer piso con baño, ampliación de la escalera, construcción del cajón de la misma, con sobresaliente en la fachada lateral Este y modificación del star íntimo, construcción de vestier en la habitación principal, modificación del baño debajo de la escalera y construcción en el fondo de la vivienda y modificación del área de la cocina-comedor, situación ésta que cumplió con las formalidades indicadas en dicha cláusula DÉCIMA CUARTA, por la cual forma parte integrante del contrato acordándose el pago adicional de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) los cuales fueron pagados en día 23 de noviembre de 2010 la obra indicada anteriormente se ejecuta en un inmueble que forma parte de un terreno propiedad de INVERSIONES COMI (sic.) 1973 C.A., según documento de propiedad protocolizado ante el Registro Público Segundo Circuito Municipio San Cristóbal, estado Táchira en fecha 17 de agosto de 2007, bajo el N° 23, Tomo 063, Protocolo 01, Folio 1/6. Por cuanto la propietaria, reconoce que no ha dado cumplimiento a la cláusula séptima del contrato identificado anteriormente, referente al tiempo para entregar la obra en quince (15 meses) contados a partir de la firma de dicho contrato… a partir del 10 de septiembre de 2009 habiendo transcurrido hasta la presente fecha más de veintisiete meses (27 meses) y aún no se tiene fecha cierta y definitiva de la obra totalmente terminada incluyendo las áreas recreativas, por lo que se encuentran en estado de mora, en exceso de tiempo y sin que hasta el momento existan causas de fuerza mayor o cualquier otra causa que impida la terminación de la obra. Bien, hasta el día de hoy LA PROPIETARIA no ha entregado la vivienda de conformidad a los términos establecidos en el contrato identificado anteriormente, no ha presentado el permiso de habitabilidad y a los fines de normalizar la presente situación. LA PROPIETARIA presenta los FUTUROS ADQUIRIENTES, todos identificados anteriormente, la siguiente propuesta a los fines de dar cumplimiento al contrato suscrito e identificado anteriormente y que consiste en lo siguiente: 1.-LOS FUTUROS ADQUIRIENTES, otorgan plazo último y definitivo de cuatro meses, contados a partir de la firma del presente acuerdo, ante el Notario Público, para la terminación de la vivienda objeto del contrato en cuestión, totalmente terminada, entregando el correspondiente permiso de habitabilidad, a LOS FUTUROS ADQUIRIENTES; un plazo adicional de dos meses para la terminación definitiva de la obras urbanismo y de los servicios; además las recreativas y sociales, conforme al proyecto aprobado por Alcaldía Municipal. 2.- El precio definitivo de la vivienda fue convenido y aceptado, entre las partes, de setecientos mil bolívares con 00/100 (Bs. 700.000,00), pagaderos de la siguiente manera B.- (sic) Se imputarán los abonos recibidos o sea (sic) la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.535.000,00) al pago del precio de la vivienda y el saldo pendiente o sea (sic) la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 165.000,00) sin incumplimiento se pagará al momento de la entrega del inmueble o vivienda, a plena satisfacción de LOS FUTUROS ADQUIRIENTES, así como la total de las obras del urbanismo y los servicios, además de las áreas recreativas y sociales, conforme al proyecto aprobado por la Alcaldía Municipal. En caso de incumplimiento, por parte de LA PROPIETARIA, en la entrega del inmueble, con las obras de urbanismo, servicios, las áreas recreativas y sociales, en los plazos indicados anteriormente, conforme al proyecto aprobado por la Alcaldía Municipal, LOS FUTUROS ADQUIRIENTES, a título de indemnización de DAÑOS Y PERJUICIOS, no pagarán cantidad de dinero alguna y el precio del inmueble será los abonos realizados hasta la presente fecha. Si la obra es abandonada por LA PROPIETARIA y existan las mínimas evidencias de abandono, aún dentro de los plazos o prórrogas establecidos, LOS FUTUROS ADQUIRIENTES, sin menoscabo de lo anterior, están en la libertad de ejercer todas las acciones judiciales o extrajudiciales a los fines de hacer valer sus derechos y salvaguardar sus intereses. DE LAS NOTIFICACIONES. Las notificaciones que deban darse las partes, en virtud del presente acuerdo, deberán ser escritas, fechadas, en el día de su emisión, por parte de quien las produce y enviada por correo certificado o entregada a la mano en la dirección del destinatario, telegrama certificado en las siguientes direcciones. LA PROPIETARIA, avenida 19 de abril, urbanización El parque, Torre B, piso 6, oficina 6-D, San Cristóbal, estado Táchira, atención Ing. Fernando Moreno. A LOS FUTUROS ADQUIRIENTES, urbanización California Suite casa N° 60, SECTOR Santa Teresa, San Cristóbal, estado Táchira, atención Sra. Diana Verónica Sánchez Villamizar. Así lo decimos y firmamos, juramos la urgencia del caso y de conformidad con lo establecido en el artículo 28 de la Ley de Registro Público y del Notariado, solicitamos se habilite el tiempo necesario”. (Resaltado de esta Alzada).
Visto el contenido del convenio objeto de la presente acción de nulidad, tomando en cuenta los hechos narrados en el libelo así como los elementos probatorios corrientes en autos, y subsumiendo los hechos en las normas de derecho citadas, se llega a la conclusión de que el ciudadano LUIS FERNANDO MORENO ARIAS fue constreñido en su voluntad para acceder a suscribir bajo presión el convenio parcialmente transcrito, pues las páginas web traídas a los autos sobre información de estafas inmobiliarias, procedimientos ante INDEPABIS, personas privadas de libertad y otras con orden de captura, de la época en que se suscribió el convenio en el año 2012, los cuales valoró esta alzada como indicios; así como el poder otorgado en el año 2009 por los futuros adquirientes a la ciudadana DIANA VERÓNICA SÁNCHEZ VILLAMIZAR, general de administración y disposición, los recibos suscritos por esta ciudadana, y la mención que de ella se hace en el convenio cuya nulidad ha sido demandada, todo lo cual también se valoró como indicios; el poder conferido por los futuros adquirientes y codemandados en el 2015 a sus coapoderados, señalando como su domicilio la ciudad de Miami Florida de los Estados Unidos de América (lo que significa que el poder otorgado en el año 2009 a la ciudadana DIANA VERÓNICA SÁNCHEZ VILLAMIZAR se ha mantenido y que esta ciudadana obra por los derechos e intereses de los codemandados); el informe remitido por el Colegio de Ingenieros del estado Táchira informando que el ciudadano LUIS FERNANDO MORENO ARIAS es Ingeniero y que se encuentra debidamente colegiado, lo que significa que es una persona capaz, idónea y con conocimiento en el área de la construcción; el contenido de las cláusulas del convenio cuestionado, en las cuales se observa: 1) Que se establecieron obligaciones solo para el promitente vendedor, donde los futuros adquirientes suscriben que son ellos los que le fijan un plazo para la entrega de la obra.- 2) Que le exigen incluso la conclusión de las áreas sociales que según se desprende del documento de condominio son áreas comunes, que en todo caso, todo lo relativo a su conclusión y entrega compete a la comunidad de propietarios.- 3) El haber establecido por parte del promitente vendedor una disminución considerable en el precio de venta que se estableció en la opción de compraventa del año 2009 junto con los acuerdos siguientes que se pactaron en cuanto al aumento del área de construcción y modificación de la escalera principal, además de prácticamente renunciar al pago del resto del precio en caso de incumplimiento por parte del promitente vendedor; todas estas circunstancias forman criterio en esta operadora de justicia de que efectivamente el ciudadano LUIS FERNANDO MORENO ARIAS sufrió violencia psicológica, que le infligió miedo ante la posibilidad de ser denunciado, de ser paralizada la obra y hasta el temor de ser privado de libertad, todo lo cual hizo doblegar su consentimiento ante las exigencias leoninas contenidas en el convenio que suscribió; razones por las cuales sin velo de dudas, debe declararse con lugar la demanda de nulidad de convenio, Y ASÍ SE RESUELVE.
SOBRE LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO
De acuerdo a lo establecido por el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Décima Edición, Universidad Católica Andrés Bello, Manuales de Derecho, 1999, página 541”, señala que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
En tal sentido, es necesario señalar lo preceptuado en los artículos correspondientes del Código Civil, que a continuación se transcriben:
Artículo 1.333: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Resaltado del Tribunal).
De la transcripción de la norma, concretamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción in comento, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Sobre este aspecto, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de febrero de 2.012, dictada en el expediente N° AA20-C- 2011-000503 con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández estableció lo siguiente:
“…, establece la norma delatada como infringida: Artículo 1.167… Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. Ahora bien los supuestos de la norma… son los siguientes: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato…” (Negritas y Subrayado de esta sentenciadora).
Siguiendo este orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, prevé que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En este caso, la prueba del hecho extintivo recayó en la parte demandada, la cual no probó haber pagado las dos (2) cuotas insolutas, que a tenor de lo previsto en el contrato de opción de compraventa, eran suficientes para solicitar el promitente vendedor la resolución del contrato, por hallarse enmarcada la acción dentro de los supuestos arriba indicados.
Consecuencia de lo expuesto, debe declararse con lugar la acción de Resolución de Contrato, como de manera expresa, positiva y precisa, se hace de seguidas en el dispositivo de este fallo.
VIII
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada DOLORES GREGORIA NIÑO CASANOVA como coapoderada de la parte actora INVERSIONES CIMA 1973 C.A., representada por su Director General LUIS FERNANDO MORENO ARIAS, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 3 de abril de 2017.
SEGUNDO: Se ANULA la sentencia dictada en fecha 3 de abril de 2017 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la pretensión de NULIDAD DE CONVENIO interpuesta por INVERSIONES CIMA 1973 C.A. representada por su Director General LUIS FERNANDO MORENO ARIAS contra BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ, todos plenamente identificados. En consecuencia, se declara LA NULIDAD del documento autenticado en fecha nueve (9) de marzo del año dos mil doce (2012) por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, bajo el N° 33 Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
CUARTO: Se declara con lugar la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA interpuesta por INVERSIONES CIMA 1973 C.A., representada por su Director General LUIS FERNANDO MORENO ARIAS contra BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ, todos plenamente identificados. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de opción de compraventa autenticado en fecha diez (10) de noviembre del año dos mil nueve (2009), por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal del estado Táchira, bajo el N° 52, Tomo 203 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
QUINTO: Por cuanto en la cláusula décima del contrato de opción de compraventa se previó que “si la realización de la operación no fuere posible por causa imputable a los futuros adquirientes, el propietario procederá a integrar el dinero recibido hasta la fecha en que se produzca el incumplimiento de los futuros adquirientes, luego de haber descontado el treinta por ciento (30%) del total del mismo por concepto de indemnización de daños y perjuicios”; se ordena practicar indexación sobre la cantidad de quinientos treinta y cinco mil veinticinco bolívares (Bs. 535.025,00), que es la suma de las cuotas pagadas hasta diciembre del año 2010, desde la fecha de admisión de la demanda hasta fecha en que quede firme la presente sentencia, siguiendo lo pautado en la decisión del 3 de julio de 2017 dictada en el expediente N° AA20-C-2016-000594, de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y previo el descuento del 30% tal y como lo indica la cláusula citada, el monto quedante reintegrarlo a los demandados. Para la práctica de la indexación se ordena designar un experto contable a tales fines, por cuenta de los demandados.
SEXTO: Se condena en costas a los codemandados BALVIN MARYELI SOTO SÁNCHEZ y AAROM WILFRED BALDIRIS PÉREZ, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3.470 y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, dejándose copia fiel y exacta en el Copiador Digital llevado por este Despacho.
NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. San Cristóbal, a los ocho (8) días del mes de abril del año dos mil diecinueve. Años 208º de la Independencia y 160º de la Federación.
La Jueza Titular,
JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA
La secretaria Temporal,
Blanca Yasmin Ruiz Vivas
En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.470, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.), dejándose copia de la misma en el copiador digital de este Despacho.
La Secretaria Temporal,
Blanca Yasmin Ruiz Vivas
JLFdeA/.
Exp: 3.470.-
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