TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO MIRANDA
209º y 160º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE:

Ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.518.541.

Abogadas en ejercicio ESTRELLA MARY BRICEÑO, ISAIR MARÍN RAMÍREZ y SORAYA JOSEFINA PÉREZ, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 76.658, 53.798 y 76.085, respectivamente.

Ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.121.860 y V-3.124.224, respectivamente.

Abogados en ejercicio ARÉVALO ÁLVAREZ MARÍN y JULIO CESAR LEÓN BAUTISTA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 14.378 y 164.882, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

19-9542.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior decidir el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio ISAIR MARÍN RAMÍREZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, contra la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, en fecha 21 de marzo de 2019, a través de la cual se declaró “(…) INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA VENTA, interpuesta por la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO (…) contra los ciudadanosANGEL DAVID JIMENEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ(…)”.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 2 de mayo de 2019, esta alzada le dio entrada en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constatándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 26 de junio de 2019, esta alzada dejó constancia del vencimiento del lapso previsto para la presentación de las observaciones a los informes dejando constancia que ambas partes hicieron uso de tal derecho, y fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para decidir el recurso de apelación interpuesto, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante escrito de demanda presentado en fecha 23 de octubre de 2015, la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, debidamente asistida por la abogada en ejercicio ESTRELLA MARY BRICEÑO, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTAa los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, sosteniendo para ello -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que en fecha 15 de febrero de 2008, suscribió un contrato de opción de compra venta ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó inserto bajo el No. 38, Tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, con el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, sobre un inmueble constituido por una casa con un local comercial destinado a vivienda, distinguida con el No. 28, ubicado en el Barrio Bolívar del Municipio Autónomo de Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, con un área aproximada de noventa metros (90 mts), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con casa del ciudadano Providencio Álvarez; Sur: con casa del ciudadano Eugenio Jiménez; Este: con casa del ciudadano Eugenio Jiménez; y Oeste: con casa de la ciudadana María Jiménez.
2. Que en dicho contrato se convino por un monto de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), de los cuales -a su decir- entregó la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) en calidad de reserva mediante un cheque de gerencia de fecha 20 de diciembre de 2007, del Banco Banesco, quedando pendiente el saldo de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), para el momento de la firma definitiva de la venta.
3. Que en dicho contrato se estipuló un lapso de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días para perfeccionar la venta, los cuales vencían el 15 de junio de 2008; y que el contrato no contiene cláusula donde se establezca la posibilidad de que alguna de las partes pueda retractarse en la negociación; seguidamente afirmó, que el contrato en cuestión se trata realmente de una venta y no de un contrato de opción de venta, del mismo modo expresó – según su decir- que desde febrero de 2008, momento de la firma del referido contrato del cual demanda su cumplimiento, tiene la posesión del inmueble y lo ha habitado como su hogar.
4. Que el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, dejó vencer el lapso de ciento veinte (120) días convenidos en el contrato sin haber cumplido con su obligación de entregarle los recaudos necesarios para realizar la venta definitiva y presentarlos ante la Notaría, y que -a su decir- su actitud ha sido grosera, desafiante y amenazadora hacia su persona, llegando al punto que en fecha 5 de noviembre de 2010, la demandó por resolución de contrato por ante el tribunal del Municipio Carrizal, alegando que no le había pagado, siendo el día 7 de febrero de 2011, declarada sin lugar la demanda, fundamentada entre otras cosas, en que el pago estaba condicionado al momento de la firma del documento definitivo de venta.
5. Que estando vigente el plazo del contrato, el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, tramitó por ante la Alcaldía del Municipio Carrizal la compra del terreno donde se está construido el inmueble objeto del presente litigio; y que no obstante de igual manera tramitó por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial un nuevo título supletorio sobre el mismo inmueble.
6. Que en fecha 7 de diciembre de 2011, inició un procedimiento ante la Dirección de Catastro del Municipio Carrizal, el cual cursó en el expediente No. DC-PA-001-2011, relacionado con el hecho de que el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, adquirió el terreno propiedad del municipio y tramitó un nuevo título supletorio, expediente éste en donde el Director de Catastro determinó que se presume la existencia de un fraude debido a la existencia de dos títulos supletorios (uno en el año 1997 y otro en el 2008) sobre el mismo inmueble, y otro título supletorio a nombre de la ciudadana MARÍA ELISMONIA JIMÉNEZ, quien es hermana del prenombrado ciudadano.
7. Que ha realizado varias gestiones para que el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA de cumplimiento al contrato, ya que ha conversado directa y personalmente con él, ha acudido a la oficina de sus abogados y fue parte en el juicio por resolución de contrato incoado por él, lo ha citado con sus abogadas, pero que todo ha sido infructuoso porque -a su decir- se niega a darle cumplimiento al contrato.
8. Que el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, tiene arrendado el sótano del inmueble el cual es objeto del presente juicio, y que le fue dado en venta según el contrato, razón por la que se demuestra que su intención es lucrarse a sus expensas, ya que lo que él pretende es devolverle los cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) para posteriormente vender el inmueble y beneficiarse de las mejores que le ha hecho al transcurrir el tiempo.
9. Que fundamentanla presente acción en los artículos 1.160, 1.167, 1.474, 1.488,1.527 y 1.161 del Código Civil; así como en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
10. Que por todo lo antes expuesto es por lo que procede a demandar por cumplimiento de contrato de opción compra venta al ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA; y que en virtud de todos los daños y perjuicios que este le ha ocasionado, estima la presente demanda en la cantidad de ochocientas unidades tributarias (800 U.T.) lo que equivale a ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00).
11. Que en virtud de ello, procede a demandar por cumplimiento de contrato de opción de compra venta al ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA; y solicita que el demandado convenga o sea condenado en los siguientes conceptos: “(…) PRIMERO: A dar cumplimiento al contrato de compra venta que tiene por objeto transferirme la propiedad del inmueble descrito en el contrato; SEGUNDO: A entregarme los recaudos necesarios (Titulo(sic) Supletorio, (sic) copia de Cédula (sic) de Identidad (sic) y RIF de él y de su cónyuge, Solvencia (sic) de Impuestos (sic) Municipales (sic) y de Hidrocapital (sic)), para presentar el documento de venta ante el órgano competente; TERCERO: A otorgar el documento de venta ante el Órgano (sic) Público(sic) correspondiente; y CUATRO: Al pago de las costas y costos que se causen en el presente juicio, calculadas prudencialmente por el Tribunal (sic).Pido, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que en caso de que el demandado se niegue a dar cumplimiento voluntario a la decisión, una vez ésta quede firme, y yo haya consignado el saldo deudor del precio de la venta (Bs. 20.000,00) a favor del demandado, se tenga dicha sentencia como documento definitivo de venta y traslativo de la propiedad del inmueble que me fue vendido (…)”.
12. Finalmente, solicitó se declare con lugar la demanda, con todos los pronunciamientos de ley.

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que mediante escrito consignado en fecha 24 de abril de 2018 (inserto al folio 93-104, pieza II), los apoderados judiciales de los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, procedieron a contestar la demanda incoada en contra de sus representados; en los siguientes términos:
1. Que es cierto que ambas partes suscribieron en fecha 15 de febrero de 2008, un contrato de opción de compraventa sobre unas bienhechurías edificadas en terrenos de propiedad municipal; sin embargo, sostuvieron que es falso y rechazan que tales bienhechurías estén conformadas por una casa y un local comercial, ya que -a su decir- jamás ha existido local comercial alguno allí.
2. Que es cierto que el monto acordado para la opción fue por sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), de los cuales la parte actora hizo la entrega de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), quedando así en consecuencia, un saldo restante de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), que -a su decir- la demandante reiteradamente se negó a pagar, pues se elaboró el documento definitivo de la venta de las bienhechurías con respaldo del título supletorio a los fines de autenticarlo, y manifestó que no pagaría ni firmaría nada, y así lo hizo hasta ahora que aparece demandando a sus representados por cumplimiento de contrato de opción de compraventa.
3. Que es cierto que en dicho contrato se estipuló una vigencia para el mismo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga para perfeccionar la opción de compra venta, lo cual–según su decir- fue incumplido por la demandante al negarse a cancelar la suma adeudada, es decir el monto de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00).
4. Que niegan, rechazan, y contradicen que el presente contrato se trate de una venta, asimismo, precisó que la actora solo tiene una posesión precaria sobre el inmueble objeto del referido contrato, por lo cual –a su decir- tendría que pagar por el uso que ha hecho del mismo durante noventa y dos (92) meses, en consecuencia, solicitó una experticia complementaria al fallo para determinar el monto adeudado por la parte actora por la posesión -según su decir- viciosa e ilegítima , en virtud de que es en contra de la voluntad de sus representados.
5. Que es falso que la demandante se haya comunicado con su representado el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, para hacerle entrega del dinero restante y a su vez haberle pedido los documentos necesarios para la formalización de la venta, señalando que fue siempre la demandante quien se negó a cumplir, argumentando que tiene laposesión del inmueble y que nadie puede sacarla de allí; asimismo, señalaron que el contrato feneció en fecha 14 de junio de 2008, siendo el 9 de junio de 2008, antes de que venciera el término convenido, cuando su representado intentó hablar con la parte actora, mostrándole en este acto el documento redactado que sería llevado a la notaría con la venta de las bienhechurías, la cual –a su decir- lo recibió y se negó a cumplir con lo acordado, argumentando que ella tiene la posesión y de allí nadie la sacará.
6. Que su representado en fecha 5 de noviembre de 2010, demandó a la hoy demandante ante el Juzgado del Municipio Carrizal de esta jurisdicción por resolución de contrato de opción de compraventa, en virtud del incumplimiento de la ciudadana LILIAN TAYDEE RODRÍGUEZ De BELLO, en lo convenido, según consta en el expediente No. 2884-10,nomenclatura interna del referido tribunal, siendo declarada sin lugar la demanda, en virtud de que una vez vencido la fecha para el cumplimiento del contrato cesa la posibilidad de reclamar su resolución.
7. Que su representado jamás convino en perfeccionar el contrato a través del registro público, pues la opción de compra venta estaba referida a unas bienhechurías, y en ninguna parte del contrato se refiere al terreno en el cual está construida la casa, ya que el mismo es de propiedad municipal; asimismo, indicaron que posteriormente sus representados al margen del contrato de opción de compraventa, tramitaron la adquisición del terreno y un nuevo título supletorio sobre el inmueble objeto del presente juicio, en virtud del que el titulo supletorio anterior del 1997, solo figuraba como propietario el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, y no aparecía su cónyuge, la ciudadana JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ, quien si fue incluida en el nuevo título supletorio del año 2008, procediendo así a registrarlo, mucho antes de que de que se venciera el término y la prórroga establecida en el mencionado contrato, donde sus representados –según su decir- no actuaron de mala, pues esto solo beneficiaría a la parte actora, pues al momento de que llegase a perfeccionarse la venta no solo recibiría las bienhechurías sino además el terreno donde ellas están construidas, siendo que posteriormente la parte actora logró que la Alcaldía de Carrizal anulara el documento de venta del terreno.
8. Que en esta oportunidad para contestar la demanda, hacen valer como en efecto lo hacen, la caducidad contractual como defensa perentoria o de fondo, tal como lo prescribe el artículo 1.346 del Código Civil y el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
9. Que la demandante hizo la estimación de la demanda en función de unos presuntos daños y perjuicios pero no los específica, ni demuestra con datos exactos e irrefutables el porqué de la cuantía en que los fija, no pudiendo el juez presumir tales daños económicos, en consecuencia, procedió a rechazar la estimación de la demanda hecha por la parte demandante por insuficiente y estimaron que la demanda debe quedar en dos mil cuatrocientas unidades tributarias (2.400 U.T.), lo que equivale a trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,00).
10. Que la demandante no debió solicitar que se condenara a sus representados al pago de las costas y costos del presente juicio, pues ello dependerá del criterio del juzgador, en razón de la parte que resultare vencida.
11. Finalmente,invocaron la aplicación de la exceptio non adimpleticontractusen el presente caso contra la ahora demandante, por lo intempestivo de su accionar y por no haber cumplido dentro de la temporalidad en la opción, al negarse a pagar el saldo del monto estipulado.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer la siguiente documental:
Única.- (Folios 7-9, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en original, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTAdebidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de febrero de 2008, inserto bajo el No. 38, tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, celebrado entreel ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, con la autorización y aceptación de su cónyuge, ciudadana JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ (aquí demandados), en su carácter de futuros vendedores, con la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO (aquí demandante),en su carácter de futura compradora, ello en los siguiente términos:
“(…) doy en OPCION (sic) DE COMPARA-VENTA, un inmueble de mi propiedad, constituido por una casa con un local comercial destinada a vivienda, ubicada en el Barrio Bolívar Nº 28, del Municipio Autónomo Carrizal, Los Teques Estado (sic) Miranda, a la ciudadana: LILIAN TAYDE RODRIGUEZ DE BELLO (…) dicho inmueble tiene un área aproximada de NOVENTA METROS (90 mts) (…) cuya casa y terreno están ubicados dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con casa del señor Providencio Álvarez; SUR: Con casa del señor Eugenio Jiménez; ESTE: Con la misma cada del señor Eugenio Jiménez y OESTE: Con casa de la señora Maria E. Jiménez. Dicho inmueble me pertenece según se evidencia de Titulo Supletorio, emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda, Los Teques, en fecha 11 de Marzo (sic) de 1997. El precio de esta Opción (sic) es por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs.F 60.000,00), de los cuales fueron me fue entregada la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 40.000.000,00) o CUARENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs.F 40.000,00) en calidad de reserva del mencionado inmueble, en Cheque (sic) de Gerencia (sic) de fecha 20 de Diciembre (sic) de 2007, del Banco (sic) BANESCO, a mi favor. El saldo restante del monto total de la venta es decir la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (sic) (Bs.F 20.000,00), serán cancelados al momento de la firma definitiva del mencionado inmueble. CLAUSULA (sic) UNICA(sic): Para perfeccionar la venta de dicho inmueble se estipula un lapso de noventa (90) días continuos a partir de la fecha de Autenticación (sic) del presente Documento (sic), más treinta (30) días de prorroga (sic), estando las partes de mutuo acuerdo (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), teniéndose como demostrativo de que en fecha 15 de febrero de 2008, los partes intervinientes en el presente juicio celebraron un contrato de opción de compra venta, el cual recayó sobre un inmueble propiedad de la parte demandada, constituido por una casa con un local comercial destinado a vivienda, distinguida con el Nº 28, ubicada en el barrio Bolívar, Los Teques Municipio Autónomo de Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, ello por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), de los cuales la compradora canceló en ese acto la suma de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00), quedando el monto restante para ser pagado al momento de la formalización de la compra-venta, fijando para ello un plazo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación del presente contrato.-Así se establece.
*Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que abierto el juicio a pruebas la representación judicial de la parte actora, hizo valer las siguientes probanzas:
.- RATIFICÓla documental consignada conjuntamente con el libelo de demanda, todo lo cual que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente ello no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.
Primero.- (Folios 188-231, I pieza del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente signado con el No. 2884-10, de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoaran los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ contra la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, entre las cuales, cursan las siguientes decisiones: (i)Sentencia judicialproferida por el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 7 de febrero de 2011, en cuya parte dispositiva se declaró lo siguiente: “(…) PRIMERO: SIN LUGAR, la pretensión de RESOLUCION (sic) DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA- VENTA (…) SEGUNDO: (…) SIN LUGAR la pretensión de ENTREGA MATERIAL de las bienhechurías dadas en opción de compra venta. TERCERO: SINLUGAR, la reclamación de DAÑOS Y PERJUICIOS, estimados en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) (…)”; y, (ii)Sentencia judicialproferida el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de abril de 2011, en el expediente No. 11-7498, en la cual se declaró lo siguiente:
“(…) las pruebas aportadas por laparte demandante durante el íter procesal, no lograron mostrar que se hayan realizado las gestiones necesarias para perfeccionar la venta definitiva del inmueble, siendo en dicho momento cuando la opcionante pagaría la suma reclamada(…) Por consiguiente, evidenciado el incumplimiento de la parte demandante en realizar las gestiones tendientes a materializar la firma definitiva del inmueble objeto del litigio, es por lo que conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, no podía pedir la resolución de una obligación a la otra parte; motivo por el cual, es forzoso para quien aquí decide, declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la abogado OMAIRA DIAZ DE SOLARES (….) en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadanos ANGEL DAVID JIMENEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMENEZ; y en consecuencia, se conforme el fallo dictado en fecha 7 de febrero de 2011, por el Juzgado de Municipio del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda. Y ASÍ SE DECIDE (…)” (resaltado añadido)

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de que los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, previamente, demandaron a la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, cuyo juicio finalizó mediante sentencia definitivamente firme proferida por el
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de abril de 2011, en la cual declaró sin lugar la demanda, estableciendo que los actores incumplimiento en “(…) realizar las gestiones tendientes a materializar la firma definitiva del inmueble objeto del litigio (…)”.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 232-235, I pieza del expediente) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática, DOCUMENTO DE PROPIEDAD debidamente protocolizado ante la Oficina del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de junio de 2008, registrado bajo el No. 17, tomo 22, Protocolo Primero; a través del cual el alcalde del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, en representación del referido municipio da en venta pura y simple, al ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, un lote de terreno de propiedad municipal distinguido con la cédula catastral No. 66.338, destinado única y exclusivamente a vivienda, ubicado en la comunidad Barrio Bolívar, calle principal No. 28, entre el primer y segundo plan, con una superficie de ciento veintinueve metros cuadrados con setenta y nueve decímetros cuadrados (129,79 mts2). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, adquirió en fecha 20 de junio de 2008, la propiedad de un lote de terreno municipal distinguido con la cédula catastral No. 66.338, ubicado en la comunidad Barrio Bolívar, calle principal No. 28, entre el primer y segundo plan, con una superficie de ciento veintinueve metros cuadrados con setenta y nueve decímetros cuadrados (129,79 mts2).- Así se establece.
Tercero.- (Folios 236-250, pieza I del expediente) Marcado con la letra “D”, en copia certificada, ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS cursantes en el expediente administrativo No. DC-PA-001/2011, de la nomenclatura de la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, de las cuales se desprende –entre otras- un actoadministrativo suscrito por el Director de Catastro Municipal sin indicar fecha de expedición, contentivo de la narrativa del procedimiento iniciado en contra del ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, en el cual se resolvió “(…) que la Venta (sic) del Terreno (sic) Municipal (sic) o Ejido (sic) Municipal (sic) debe ser declarada sin efecto (…)”. Ahora bien, en vista que el contenido de los documentos públicos administrativos en cuestión no fueron desvirtuados en el curso del juicio, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil; y los tiene como demostrativos de que el director de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, mediante un acto administrativo sin fecha, resolvió que la venta del terreno municipal realizada al ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, debía ser declarada sin efecto; no obstante, el presente instrumento no puede enervar la eficacia probatoria del DOCUMENTO DE PROPIEDAD debidamente protocolizado ante la Oficina del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de junio de 2008, registrado bajo el No. 17, tomo 22, Protocolo Primero, anteriormente valorado, por cuanto no consta en autos que se hayan agotados los recursos administrativos contra dicho acto, ni que se haya anulado el asiento registral, en consecuencia, se le confiere valor probatorio al presente instrumento únicamente como demostrativo que fue iniciado un procedimiento administrativo contra el codemandado prenombrado a los fines de obtener la nulidad del documento mediante el cual adquirió la propiedad de un lote de terreno municipal.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada junto con su escrito de contestación a la demanda hizo valer las siguientes documentales:
Único.- (Folios 120-128, I pieza del expediente) Marcado con el alfanumérico “J-1”, “J-2” y “J-3”, en copia fotostática, EXTRACTOS DE SENTENCIAS proferidas por el Tribunal Supremo de Justicia con relación a hechos y circunstancias distintas a las controvertidas en el presente juicio, por lo que aun cuando tales documentales no fueron impugnadas por la contraparte, quien aquí suscribe habiendo revisado el contenido de los mismos, concluye que éste no aporta elementos para la resolución del caso de marras, por lo tanto, se desechan del proceso y no se les confiere valor probatorio alguno, por impertinentes.- Así se precisa.
Abierta la causa a pruebas, se observa que la parte demandada promovió las siguientes probanzas:
Primero.-(Folios 62-65, I pieza del expediente) Marcado con el alfanumérico “TS-1”, en copia fotostática, TÍTULO SUPLETORIO SUFICIENTE DE PROPIEDAD expedido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 26 de mayo de 1997, a favor del ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, sobre unas bienhechurías construidas en un lote de terreno propiedad del ciudadano Carlos Eugenio Jiménez, con una superficie de ciento noventa metros cuadrados (90 mts2), distinguido con el No. 28, ubicado en el Barrio Bolívar del Municipio Autónomo Carrizaldel estado Miranda, constituido por una (1) casa de dos (2) plantas. Ahora bien, en vista que el documento en cuestión no fue impugnado por la parte contraria, se le tiene como fidedigno de su original conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, en el año 1.997, obtuvo título supletorio suficiente de propiedad sobre unas bienhechurías construidas en un lote de terreno con una superficie de ciento noventa metros cuadrados (90 mts2), distinguido con el No. 28, ubicado en el Barrio Bolívar del Municipio Autónomo Carrizal del estado Miranda, constituido por una (1) casa de dos (2) plantas.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 66-75, I pieza del expediente) Marcado con el alfanumérico “TS-2”, en copia fotostática, TITULO SUPLETORIO SUFICIENTE DE PROPIEDADprotocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de septiembre de 2008, anotado bajo el No. 6, Protocolo Primero, tomo 8, expedido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de agosto de 2008, otorgado a favor delos ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ–aquí demandados-, con respecto a unas bienhechurías consistente en una (1) casa de dos (2) plantas, con un área total de construcción de ciento treinta y tres metros cuadrados con setenta y cinco centímetros cuadrados (133,75 mts2), construidas sobre un área de ciento veintinueve metros cuadrados con setenta y nueve decímetros cuadrados (129,79 mts2), de su propiedad, ubicado en la comunidad del Barrio Bolívar, distinguida con el No. 28 del Municipio Autónomo Carrizal, Los Teques, del estado Bolivariano de Miranda.Ahora bien, en vista que el documento en cuestión no fue impugnado por la parte contraria, se le tiene como fidedigno de su original conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que en fecha 13 de agosto de 2008, los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ –aquí demandados-, obtuvieron título supletorio suficiente de propiedad sobre unas bienhechurías construidas en un lote de terreno de su propiedad ubicado en la comunidad del Barrio Bolívar, distinguida con el No. 28 del Municipio Autónomo Carrizal, Los Teques, del estado Bolivariano de Miranda.-Así se establece.
Tercero.- (Folios 91-95, I pieza del expediente) en copia certificada ad effectumvidendi, DOCUMENTO DE PROPIEDAD debidamente protocolizado ante la Oficina del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de junio de 2008, registrado bajo el No. 17, tomo 22, Protocolo Primero; a través del cual el alcalde del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, en representación del referido municipio da en venta pura y simple, al ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, un lote de terreno de propiedad municipal distinguido con la cédula catastral No. 66.338, destinado única y exclusivamente a vivienda, ubicado en la comunidad Barrio Bolívar, calle principal No. 28, entre el primer y segundo plan, con una superficie de ciento veintinueve metros cuadrados con setenta y nueve decímetros cuadrados (129,79 mts2). Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 151-155, I pieza del expediente) Marcado con las letras “D-O”, en copia fotostática, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTAdebidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de febrero de 2008, inserto bajo el No. 38, tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, celebrado entre el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, con la autorización y aceptación de su cónyuge, ciudadana JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ (aquí demandados), en su carácter de futuros vendedores, con la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO (aquí demandante), en su carácter de futura compradora. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Quinto.- (Folios 161-183, I pieza del expediente) Marcadas con los alfanuméricos “A-6-a” “A-6-b” “A-6-c” “A-6-d” “A-6-e” “A-6-f” “A-6-g” y “A-6-h” , en copia fotostática, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente No. 2884-10, de la nomenclatura del Tribunal del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, correspondiente al juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA- VENTA, incoaran los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, contra la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, de las cuales se desprenden–entre otras- las siguientes actuaciones: 1) contestación de la demanda, presentada por la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, en fecha 23 de diciembre de 2010; 2) escrito de promoción de pruebaspresentado por la parte demandada en fecha 12 de enero de 2011; 3)escrito de oposición a la tacha de testigos, presentado por el apoderado de la parte demandada en fecha 26 de enero de 2011; 4) libelo de demanda, presentada por los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, en fecha 5 de noviembre de 2010; 5) escrito de conclusiones, presentado por la apoderada judicial de la parte actora en fecha 27 de enero de 2011; 6) oficio No. 5290-008-2011, de fecha 14 de enero de 2011 expedido por el juzgado dela causadirigido al Registrador Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que informe si ha sido presentado un documento de condominio para su otorgamiento por la parte demandante; 7) auto de admisión de pruebas, de fecha 14 de enero de 2011; y 8) actas de declaración de testigos, levantada en fecha 20 de enero de 2011, con la finalidad de oír la declaración de los ciudadanos María Elimosnia Jiménez Peña y Liliana D` Alessandro Jiménez. Ahora bien, aun cuando los instrumentos públicos aquí analizados no fueron impugnados por la parte contraria, quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato de opción compra venta, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desechar las probanzas en cuestión del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 21 de marzo de 2019, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, dispuso –entre otras cosas- lo siguiente:
“(…)
V
DE LOS PUNTOS PREVIOS
CADUCIDAD CONTRACTUAL
(…omissis…)
En el contrato de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos ANGEL DAVID JIMENEZ PEÑA y la ciudadana LILIAN TAYDE RODRIGEZ DE BELLO, plenamente identificados en autos, se estableció el precio del inmueble objeto de la presente controversia y de la manera como se efectuaría el pago, que a saber fue el siguiente: “(…)El precio de esta Opción (sic) es por la cantidad de SESENTAMILBOLIVARES(Bs. F.60.000,00), de los cuales fueron me fue entregada la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CNTIMOS (sic) (Bs. 40.000.000,00) o CUARENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. F 40.000,00) en calidad de reserva del mencionado inmueble, en Cheque (sic) de Gerencia (sic) de fecha 20 de Diciembre (sic) de 2007, del Banco BANESCO, a mi favor El (sic) saldo restante del monto total de la venta es decir la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (sic) (Bs. F 20.000,00), serán cancelados al momento de la firma definitiva del mencionado inmueble (…)”. De ello, esta Juzgadora, (sic) observa que el referido contrato está sujeto a una condición para su cumplimiento, es decir, que el monto restante sería cancelado al momento de la firma del contrato y así mismo se estableció en el referido contrato el lapso de noventa días (90) días más treinta (30) días de prórroga a partir de la autenticación del contrato de opción de compra venta, y no se estableció una clausula (sic) penal en caso de incumplimiento.
(…omissis…)
Ahora bien, si es cierto que ha transcurrido íntegramente el lapso establecido en el referido contrato, como era noventa (90) días más treinta (30) días de prorroga (sic) no es menos cierto que se condiciono (sic) el pago restante a la firma definitiva del inmueble, que esto involucra la entrega por parte de los demandados, los documentos necesarios para la elaboración del documento definitivo de la venta, en virtud de lo anterior, la excepción alegada por la representación judicial de la parte demandada, no debe prosperar, motivo por el cual debe declararse improcedente. Y así se establece.
DE LA IMPUGNACION (sic) DELACUANTIA (sic)
(…omissis…)
De la revisión de los autos se evidencia, que al momento de contestar la demanda, la parte demandada sólo se limitó a impugnar de manera pura y simple el valor de la cuantía propuesta por el actor, es decir, que tal impugnación conforme al criterio jurisprudencial antes citado, y que es aplicable para el caso bajo estudio, se configura dentro del supuesto identificado con la letra c), y siendo que el demandado en modo alguno probó la estimación de la demanda, resulta forzoso para quien aquí decide, desechar la impugnación planteada y así se resuelve.
DE LA EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRATUS
(…omissis…)
Las partes del presente proceso, se encuentran vinculadas entre sí por medio de un contrato bilateral, a saber un contrato de opción de compra venta al respecto esta Juzgadora (sic), señala que el artículo 1264 del Código Civil, regula las estipulaciones expresas en el ámbito contractual al establecer (…) en el contrato de opción de compra venta, se estableció que el saldo pendiente o restante sería cancelado al momento de la firma definitiva, la cual no ocurrió y no consta en las actas del presente expediente diligencia alguna por parte de la ciudadana LILIAN TAYDE RODRIGUEZ de BELLO, que demostrara haber cumplido con su obligación de pagar el monto restante; así como tampoco consta en autos que los ciudadanos ANGEL DAVID JIMENEZ RODRIGUEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMENEZ, le hayan entregado la documentación necesaria a la ciudadana LILIAN TAYDE RODRIGUEZ de BELLO, para la realización del documento de venta del inmueble objeto de la presente causa.
Pues fue alegado por la parte demandada, el incumplimiento del pago de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) correspondiente a la cantidad restante de la opción, y se desprende del documento contentivo de la opción, que las partes convinieron que dicho pago serían cancelados al momento de la venta definitiva del inmueble, lo que se evidencia una obligación condicionada la cual no se hace exigible sino hasta el momento en que se haga efectiva la condición, por lo que, es necesariamente improcedente la excepción alegada por la parte demandada, como supuesto incumplimiento del contrato. Y así se establece.
VI
Estando la presente causa en estado de sentencia, se procede a dictarla en base a las siguientes consideraciones:
(…omissis…)
De lo anterior observa quien aquí suscribe que nos encontramos en presencia de un contrato de opción de compra venta en el cual se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio, la duración del mismo, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída. Así se establece.
Establecido como quedo (sic) anteriormente, que estamos en presencia de un contrato de opción de compra venta, corresponde ahora a esta juzgadora pasar analizar la existencia o no del incumplimiento del referido contrato, se desprende el precio convenido de la manera siguiente: (…) e igualmente, se desprende del contrato de opción de compra venta, que la obligación a la cual se sometieron las partes contratantes era a tiempo determinado, la cual debió cumplirse en un lapso de noventa (90) días prorrogables por treinta (30) días más, es decir desde 15 de febrero de 2008, fecha en que se Autentico (sic) el contrato de opción de compra venta celebrado por las partes que intervienen en el presente juicio, sin evidenciarse en auto que éste hubiese sido prorrogado y que las partes contratantes dispusieron que el saldo restante sería pagado en el momento de la firma definitiva de la venta.
Ahora, bien, vista las actas que conforman el presente procedimiento, y adminiculado este (sic) Juzgadora (sic) las pruebas traídas a los autos por la parte accionante (compradora) y la parte accionada (vendedores), no existen elementos suficientes que lleven a quien suscribe la convicción de que las partes que intervienen en el presente proceso hayan hecho lo necesario para hacer efectiva la venta definitiva del inmueble objeto de la presente demandada (sic), resultando forzoso para quien aquí decide declarar inadmisible la presente demanda en la parte dispositiva del fallo y así se decide.-
CAPITULO VII
DISPOSITIVA.-
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic), este Tribunal (sic) declara INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA VENTA, interpuesta por la ciudadana LILIAN TAYDE RODRIGUEZ DE BELLO (…) contra los ciudadanos ANGLE DAVID JIMENEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMENEZ (…)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA

ESCRITO DE INFORMES:
En fecha 11 de junio de 2019, la abogada ISAIR MARIN RAMÍREZ, en su carácter de apoderada judicial de la PARTE DEMANDANTE, ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, consignó ante esta alzada escrito de informes, a través del cual procedió a realizar una síntesis de las actuaciones cursantes en el presente expediente, así como una transcripción de los argumentos expuestos en la sentencia recurrida, señalando que la parte demandada no probó que haya dado cumplimiento a sus obligaciones correspondientes como vendedor, para materializar la venta definitiva ante la notaría, es decir, no pudo –a su decir- demostrar que haya entregado todos los recaudos a su representado con el respectivo documento de venta definitivo para la formalización de la misma, ni demostró de modo alguno que su representada se haya negado a pagar el saldo restante de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00); seguidamente, señaló que los demandados en la contestación de la demanda alegaron la excepción nomadimpleticontratus, con lo cual admitieron que no cumplieron con su respectiva obligación, motivo por el cual al declarar improcedente tal defensa necesariamente la presente demanda debió declararse con lugar, en virtud de que el uso de tal excepción constituye –según su decir- un hecho admitido que a todo evento no es objeto de prueba. Finalmente, alegó que la sentencia recurrida adolece del vicio de incongruencia por cuanto si bien se pronunció sobre el mérito del asunto y resolvió las defensas de fondo alegadas, declaró la inadmisibilidad de la acción, por lo que solicitó se declare con lugar la presente apelación y en consecuencia se deje sin efecto la sentencia aquí apelada, declarando la misma con lugar a favor de su representada.
Acto seguido, compareció ante esta alzada el abogado ARÉVALO ÁLVAREZ MARÍN, actuando en su carácter de apoderado judicial de la PARTE DEMANDADA, a los fines de consignar escrito de informes en fecha 11 de junio de 2019, a través del cual indicó que el contrato de opción de compra venta tiene como objeto única y exclusivamente las bienhechurías, excluyendo de este modo el terreno donde están construidas, por lo cual su patrocinado no estaba obligado a venderlo, ni a entregar recaudo alguno para la formalización de la compra venta; asimismo, señaló que cuando se le dijo a la parte actora sobre la firma del documento de venta, ésta se negó en todo momento a pagar el saldo restante del precio convenido, incumpliendo así el contrato de opción de compra venta.

OBSERVACIONES A LOS INFORMES:

En fecha 20 de junio de 2019, compareció la apoderada judicial de la PARTE DEMANDANTE, a los fines de consignar escrito de observaciones a los informes de su contraparte, en el cual expresó que es evidente que para perfeccionar la venta pactada era necesario llevar a cabo una serie acciones por el vendedor, como el hecho de demostrar la solvencia en el pago del impuesto municipal, solvencia ante HIDROCAPITAL, la vigencia de la cédula catastral y que haya entregada a su representada tales recaudos y el documento definitivo de venta para ser presentado ante la notaría. Seguido a ello, expuso que los demandados al alegar la excepción nomadmimpleticontratus, están admitiendo que no cumplieron con su obligación, motivo por el cual –a su decir- al ser declarada tal defensa improcedente, debió declararse con lugar la demanda, por lo que finalmente, ratificó su solicitud de que la apelación sea declarada con lugar a favor de su representada.
Seguidamente, compareció ante esta alzada el apoderado judicial de la PARTE DEMANDADA, a los fines de consignar escrito de observación a los informes de su contraparte en fecha 20 de junio de 2019, a través del cual alegó que en los informes de la parte actora no se traen elementos nuevos, pues son solo repeticiones de lo alegado, insistiendo que es el contrato de opción de compra venta el instrumento fundamental para fijar posición alguna sobre la presente causa, siendo que su interpretación corresponde al juez, recordando que su poderdante solo se comprometió en el mismo a vender a través de la notaría las bienhechurías y no el terreno que es propiedad municipal, alegando la parte actora que sus representados actuaron de mala fe, lo cual –según su decir- es absurdo pues siendo solo un contrato de opción de compra venta se le permitió hasta ocupar la vivienda.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado de Miranda en fecha 21 de marzo de 2019; a través de la cual se declaró “(…) INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA VENTA, interpuesta por la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO (…) contra los ciudadanos ANGEL DAVID JIMENEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ (…)”. Ahora bien, a los fines de verificar si el recurso en cuestión es o no procedente en derecho, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se evidencia que el ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA a los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, sosteniendo para ello -entre otras cosas- que en fecha 15 de febrero de 2008, suscribió un contrato de opción de compra venta ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó inserto bajo el No. 38, Tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, con los prenombrados sobre un inmueble constituido por una casa con un local comercial destinado a vivienda, distinguida con el No. 28, ubicado en el Barrio Bolívar del Municipio Autónomo de Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, ello por el precio de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), de los cuales -a su decir- entregó la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) en calidad de reserva mediante un cheque de gerencia de fecha 20 de diciembre de 2007, quedando el saldo pendiente para ser cancelado en el momento de la firma definitiva de la venta, fijándose un lapso para ello de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días, los cuales vencían –a su decir- el 15 de junio de 2008; seguidamente afirmó, que el contrato en cuestión se trata realmente de una venta y no de un contrato de opción de venta, del mismo modo expresó que desde febrero de 2008, tiene la posesión del inmueble y lo ha habitado como su hogar, pero que el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, –según su decir- dejó vencer el lapso de ciento veinte (120) días convenidos en el contrato sin haber cumplido con su obligación de entregarle los recaudos necesarios para realizar la venta definitiva y presentarlos ante la Notaría. Finalmente, expuso que ha realizado varias gestiones para que la parte demandada de cumplimiento al contrato, ya que ha conversado directa y personalmente con el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, ha acudido a la oficina de sus abogados y fue parte en el juicio por resolución de contrato incoado por él, pero que todo ha sido infructuoso porque -a su decir- se niega a darle cumplimiento al contrato, por lo que en consecuencia, procede a intentar la presente demanda a los fines de que los demandados le transfieran la propiedad del inmueble descrito, y les entregue los recaudos necesarios, a saber, títulos supletorio, copia de cédula de identidad y Registro de Información Fiscal, solvencia de impuestos municipales y de Hidrocapital, para poder presentar el documento de venta ante el órgano competente.
Por su parte, se evidencia que los apoderados judiciales de los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, en su oportunidad para contestar la demanda, reconocieron que es cierto que ambas partes suscribieron en fecha 15 de febrero de 2008, un contrato de opción de compraventa sobre unas bienhechurías edificadas en terrenos de propiedad municipal; sin embargo, sostuvieron que es falso y rechazan que tales bienhechurías estén conformadas por una casa y un local comercial, ya que -a su decir- jamás ha existido local comercial alguno allí; además reconocieron el precio acordado por la opción de compra venta y la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) entregada al inicio de la negociación; no obstante, señalaron que -a su decir- la demandante reiteradamente se negó a pagar el saldo adeudado, afirmando que aun cuando se elaboró el documento definitivo de la venta de las bienhechurías con respaldo del título supletorio a los fines de autenticarlo, manifestó que no pagaría ni firmaría nada. Seguido a ello, procedieron a negar, rechazar y contradecir que el presente contrato se trate de una venta, asimismo, precisó que la actora solo tiene una posesión precaria sobre el inmueble objeto del referido contrato, por lo cual –a su decir- tendría que pagar por el uso que ha hecho del mismo durante noventa y dos (92) meses, en consecuencia, solicitó una experticia complementaria al fallo para determinar el monto adeudado por la parte actora por la posesión viciosa e ilegítima, en virtud de que es en contra de la voluntad de sus representados; sumado a esto, sostuvieron que es falso que la demandante se haya comunicado con el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, para hacerle entrega del dinero restante y a su vez haberle pedido los documentos necesarios para la formalización de la venta, señalando que fue siempre la demandante quien se negó a cumplir. Finalmente, opusieron la caducidad contractual como defensa perentoria o de fondo conforme al artículo 1.346 del Código Civil, rechazaron la estimación de la demanda por insuficiente e invocaron la aplicación de la exceptionon adimpleticontractus en el presente caso, por lo intempestivo de la accionar y por no haber la demandante cumplido dentro de la temporalidad en la opción, al negarse a pagar el saldo del monto estipulado.
Visto los términos controvertidos en el presente juicio anteriormente expuestos, esta juzgadora estima pronunciarse previamente al fondo del asunto, en lo que respecta a las defensas planteadas por el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, lo cual procede a realizar bajo los siguientes términos:

DE LA “CADUCIDAD CONTRACTUAL”

*En la oportunidad para contestar la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada,alegaron de manera enrevesada la “caducidad contractual o nulidad contractual”, invocando como fundamento de su defensa el contenido del artículo 1.346 del Código Civil, señalando que el lapso de caducidad que allí previno el legislador, es de prescripción, procediendo a realizar una breve síntesis de la vigencia del contrato y de las actuaciones cursantes en el presente juicio. De esta manera, se observa que la representación judicial de los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, confunde las figuras jurídicas de caducidad y prescripción; no obstante, esta juzgadora en su labor pedagógica y extremando sus funciones, estima oportuno determinar que existen diferencias entre la caducidad y la prescripción extintiva, para lo cual se indica que ésta última extingue la obligación y la acción, es decir, extingue el poder jurídico de hacer cumplir la obligación, transformándose la misma en una obligación natural, cuyo pago espontáneo es válido y no está sujeto a repetición; mientras que la caducidades un término fatal, cuyo transcurso produce la extinción de la acción, no de la obligación, el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamarlo o establecerlo (Sentencia N° RC-181, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 3 de mayo de 2011, Exp. N° 10-617).
En relación con lo expuesto, se observa luego de una revisión minuciosa a los alegatos expuestos por la demandada sobre la presente defensa, que éstos prendieron alegar la prescripción quinquenal de la presente acción, trayendo para ello a colación, el contenido del artículo 1.346 del Código Civil, el cual es del siguiente tenor:
Artículo 1.346.- “La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley (…) En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato”. (Negrillas añadida).

Se trata, la transcrita, de la disposición legal que contiene el fundamento de la petición de nulidad, en la cual queda establecido el lapso de prescripción, determinándose el momento en el cual se extingue el derecho de ejercer la acción respectiva, según sea la causa alegada, es decir, el lapso previsto en el referido artículo corresponde a la prescripción y no a la caducidad. Bajo tales consideraciones, esta juzgadora observa que el caso sub examine inició con libelo de demanda seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y no por un juicio de nulidad de una convención, por lo que no resulta aplicable el lapso de prescripción previsto en el artículo 1.346 de la ley sustantiva civil; por consiguiente, se declara IMPROCEDENTE la defensa de prescripción quinquenal alegada en la oportunidad de contestar la demanda por los apoderados judiciales de la parte demandada, erróneamente calificada como “caducidad contractual o nulidad contractual”.- Así se establece.

DEL RECHAZO A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.

En la oportunidad para contestar la demanda, los apoderados judiciales de los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, procedieron a rechazar la estimación de la demanda realizada por la parte actora en la suma de ciento veinte mil bolívares (Bs. 12.000,00), por considerarla insuficiente, señalando a tal efecto que “(…) La demandante hizo la estimación de la demanda en función de unos presuntos daños y perjuicios, pero no los especifica (…)tal estimación hecha por la contraparte la rechazo por insuficiente, en consecuencia de este elemento nuevo que traigo a colación, estimo que la cuantía debe quedar en dos mil cuatrocientas (2.400 U.T) unidades tributarias, las que a ciento cincuenta bolívares (Bs. 150) cada una produce la cantidad trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,00) (…)”.
Así las cosas, debe precisarse conforme a los lineamientos previstos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se entiende que aún cuando el valor de la cosa demandada no conste pero aún así sea apreciable en dinero, debe ser estimada por el demandante; pudiendo a su vez el demandado impugnarla por exigua o exagerada, siempre que demuestre cuál sería la estimación adecuada ya que no son válidas las impugnaciones realizadas en forma pura y simple, en otras palabras, el demandado deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario quedaría firme la estimación realizada en el libelo.
Sobre la base del criterio antes mencionado, esta juzgadora procede a resolver la impugnación a la cuantía realizada por la parte demandada, a los fines de establecer el interés principal del juicio, en efecto, observa que sobre la impugnación de la cuantía, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó en el fallo del 16 de noviembre de 2009, (caso: D’ Escrivan Guardia Vs. Elsio Martínez Pérez), la siguiente doctrina:
“(...) el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Subrayado añadido).

En efecto, siendo que al rechazar la estimación de la demanda el interesado debe necesariamente aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; y en virtud que, de las actas que conforman el presente proceso se observa que los apoderados judiciales de la parte demandada impugnaron la cuantía de manera pura y simple sin traer al juicio elementos probatorios que sustentaran tales afirmaciones, consecuentemente, quien aquí suscribe, debe declarar IMPROCEDENTE la misma, quedando de esta manera firme la estimación realizada por la parte demandante en el libelo en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), equivalente a OCHOCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (800 U.T.).- Así se establece.
Aunadamente, se desprende que la apoderada judicial de la parte actora, ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO,denunció en su escrito de informes presentado ante esta alzada, que en la sentencia recurrida, la juez cognoscitiva incurrió en el “vicio de incongruencia”,indicando para ello que “(…) la ciudadana Juez (sic) Cuarto (sic) de Municipio (sic) declara en su sentencia que: no hay caducidad contractual, desecha la impugnación de la cuantía y declara improcedente la excepción alegada pero a pesar de esto declara inadmisible la presente demanda (…)”; al respecto, es de advertir que la congruencia dispone que la decisión debe dictarse con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, por lo que cuando no existe la debida correspondencia formal entre lo decidido y las pretensiones y defensas de las partes, se produce el vicio de incongruencia, el cual se manifiesta cuando el juez con su decisión, modifica la controversia judicial debatida, bien porque no se limitó a resolver sólo lo pretendido por las partes, o bien porque no resolvió sobre algunas de las pretensiones o defensas expresadas por los sujetos en el litigio.
Ahora bien, conforme a los términos expuestos por la recurrente, esta juzgadora observa que lo pretendido por la recurrente es evidenciar una supuesta contradicción en la que incurrió el a quo al emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto dentro de sus motivaciones, y declarar en el dispositivo del fallo la inadmisibilidad de la demanda, más no una incongruencia del fallo. En este sentido, la contradicción entre los motivos y el dispositivo constituye una modalidad del VICIO DE INMOTIVACIÓNde la sentencia que se produce cuando los motivos del fallo no guardan relación con el dispositivo de tal modo, que se desvirtúan, se desnaturalizan o se destruyen en igual intensidad y fuerza, lo que hace a la decisión carente de fundamentos y, por ende, nula (S. No. 112 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 9/3/2018, Exp. 16-931).
Determinado lo anterior, se advierte que ciertamente el tribunal de la causa resolvió las defensas opuestas en la contestación a la demanda y determinó con base al análisis de las pruebas aportadas en el juicio que las partes no hicieron “(…) lo necesario para hacer efectiva la venta definitiva del inmueble (…)”, es decir, emitió un pronunciamiento sobre el mérito del asunto; sin embargo, procedió en su parte in fine de la motiva y en la parte dispositiva a declarar “inadmisible” la demanda, lo cual evidencia una clara contradicción, pues la demanda declarada inadmisible se puede volver a intentar transcurrido el lapso de ley en cambio la improcedencia de la pretensión implica la posibilidad de crear cosa juzgada. En tal sentido, considera esta alzada que la recurrida incurrió en el vicio delatado, pues, existe ninguna contradicción entre los motivos y el dispositivo del fallo recurrido, ya que las razones que sustenten el fallo no conducen al resultado expresado en ladispositiva; no obstante, aun cuando fuere procedente la referida denuncia en que incurrió el tribunal de la causa lo que conduce a una infalible nulidad de la decisión recurrida, esta juzgadora debe advertir que de conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, la declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa no será motivo de reposición de ésta, debiendo por ende el tribunal resolver también sobre el fondo de litigio, consecuentemente, se tiene entonces que independientemente de la inmotivación en que incurriere el a quo, quien aquí decide en atención a lo dispuesto, procederá a reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, como que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, y el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso.- Así se precisa.
Resuelto lo anterior, este tribunal superior vistos los términos planteadas en la presente controversia,pasa a revisar el FONDO DEL ASUNTO controvertido, por lo que en primer lugar, procede a emitir pronunciamiento sobre la naturaleza del contrato que dio origen a este juicio, por cuanto en el libelo de demanda, la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, indicó que fue “(…) el contrato no tiene cláusula donde se establezca la posibilidad de que alguna de las partes pueda retractarse de la negociación, por lo que ello reafirma de que es realmente una venta y no una opción o promesa de venta (…)” (resaltado añadido); asimismo, afirmó que e l contrato celebrado “…debe equipararse a una venta pura y simple…”, invocando el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia No. 116 de fecha 22 de marzo de 2013, que sostuvo que si en el contrato de opción de compra venta están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio, éste debe considerarse una verdadera venta.
Así las cosas, ha constituido un deber de todo juez de la República, revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Por ello, a fin de determinar la naturaleza del contrato sometido al conocimiento de esta juzgadora en el presente asunto, es oportuno traer a colación la sentencia No. 878, proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente No. 2014-000662, caso: Panadería La Cesta de los Panes, a través del cual indicó las características propias de cada negocio jurídico, estableciendo lo siguiente:
“(…) Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
(…omissis…)
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
(…omissis…)
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado (…)”. (Resaltado añadido por esta alzada).

De esta manera, en las opciones de compra venta, aun cuando se trata de negocios jurídicos bilaterales, queda una sola parte obligada de manera irrevocable, porque el contrato final de venta se forma con la aceptación de la promesa; éste tipo de contratos contiene un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa, por ello cuando se cumplen los determinados eventos convenidos, se da por constituido el contrato definitivo automáticamente. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa, no se necesita la realización de actos posteriores o el cumplimiento de diferentes obligaciones previas para que el mismo se perfeccione, sino por el contrario, en el mismo acto en que se lleva a cabo el negocio jurídico en cuestión, se produce la traslación de la propiedad mediante un pago que se recibe en el mismo acto.
Ahora bien, en virtud de tales consideraciones, se observa que en el caso de marras las partes intervinientes celebraron un contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 15 de febrero de 2008, inserto bajo el No. 38, tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folios 7-9, I pieza), en el cual elciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, con la autorización y aceptación de su cónyuge, ciudadana JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, dieron en opción a compra a la ciudadanaLILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, un inmueble de su propiedad por el precio de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), de los cuales la futura compradora canceló la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), al momento de la celebración del documento en calidad de reserva, quedando la diferencia del monto de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), para ser cancelado al momento de la venta definitiva del inmueble, fijando para ello un lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación de la opción, más treinta (30) días de prórroga. En consecuencia, vistos los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el presente contrato, puede quien aquí decide determinar que se está en presencia de un contrato de opción de compraventa, el cual no puede equipararse al documento definitivo de compra venta propio como así lo indicare la parte actora, por cuanto se requiere el cumplimiento de determinadas obligaciones previas, como sería el pago de la cantidad que quedó adeudada, para que el negocio jurídico se perfeccione y los opcionantes vendedores (aquí demandados) procedan a reconocer el mismo mediante la definitiva traslación de la propiedad a través de otro acto.- Así se establece.
Aunado a ello, si bien el criterio invocado por la parte actora contentivo en la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de marzo de 2013, sentencia No. 116, equiparaba los contratos de opción de compraventa con los contratos de venta definitivo, es oportuno indicar que para el momento en que fue interpuesta la demanda, a saber, en fecha 23 de octubre de 2015, dicho criterio no estaba vigente, sino por el contrario, aquel instaurado por la Sala Constitucional del máximo tribunal en fecha 20 de julio de 2015, anteriormente transcrito parcialmente, el cual determinó que los contratos de promesa unilateral de venta u de opción de compraventa no son equiparables al contrato de venta definitivo, ello debido a que ambos son contratos diferentes y con particularidades propias; por ello, debe necesariamente DESECHARSE del proceso los alegatos expuestos por la parte demandante en cuanto a lo aquí resuelto.- Así se precisa.
Sentado lo que precede, vistos los términos de la presente controversia y revisadas todas las probanzas que fueron consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda seguida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sin embargo, antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar que todo contrato tiene fuerza de ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley (artículo 1.159 del Código Civil); asimismo, cuando ambas partes se obligan recíprocamente en ocasión a un contrato –como sucede en el caso de marras–, esta convención se determina bilateral, en efecto, si hubiere incumplimiento de cualesquiera de las partes ante las obligaciones contraídas, la parte afectada puede solicitar el cumplimiento o en su defecto la resolución, tal y como así lo dispone el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente:“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”En tal sentido, partiendo de que el negocio jurídico que une a las partes en litigio es un contrato bilateral, a los fines de evidenciar la procedencia o no del cumplimiento del mismo, se deben probar en autos dos requisitos esenciales, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; los cuales además deben ser concurrentes.
En relación al PRIMER REQUISITO, referente a la existencia de un contrato bilateral, se observa que cursa a los autos, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTAdebidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 15 de febrero de 2008, inserto bajo el No. 38, tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folios 7-9, I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; del cual se puede constatar que el ciudadano ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA, con la autorización y aceptación de su cónyuge, ciudadana JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, dieron en opción a compra a la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, unas bienhechurías de su propiedad constituidas por una casa y un local comercial destinado a vivienda, ubicada en el Barrio Bolívar, identificada con el No. 28, en el Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, con un área aproximada de noventa metros (90mts), ello por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), de los cuales la futura compradora canceló la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), al momento de la celebración del documento en calidad de reserva del referido inmueble, quedandoel monto restante para ser pagado al momento de la formalización de la compra-venta, fijando para ello un plazo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación del presente contrato.
Así las cosas, siendo entonces que cursa en autos el contrato de opción de compraventa del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, el cual además fue reconocido expresamente por la parte accionada al momento de contestar la demanda; en consecuencia, queda cumplido el primer requisito bajo análisis para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato, referente a la existencia de la relación contractual entre las partes intervinientes en el juicio.- Así se precisa.
Ahora bien, siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte demandante por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
Sin embargo, al momento de contestar la demanda, se observa que los apoderados judiciales delos ciudadanosÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, alegaron como defensa de fondo la procedencia del precepto legal “non adimpleticontractu”, o la EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO, fundamentando tal defensa en el hecho de que la parte actora no canceló el saldo deudor por la totalidad del precio convenido, a saber, veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), dentro del tiempo convenido.Planteada en tales términos la excepción en cuestión, este tribunal considera necesario señalar que el artículo 1.168 del Código Civil establece que, en los contratos bilaterales, cada contratante, puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones. Doctrinalmente se ha dicho que la excepción de incumplimiento es la facultad que la ley otorga a la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contra parte le exige su cumplimiento sin a su vez, haber cumplido con su propia obligación. Vale decir que la excepción de cumplimiento la invoca quien es compelido judicialmente a cumplir un contrato, por lo tanto, esta facultad se la otorga la ley al demandado, por eso se designa como “excepción” o “defensa” porque se excepciona o defiende quien es atacado.
Así, en una venta, si el comprador, -como en el caso de autos-, pretende exigir al vendedor la entrega de la cosa sin ofrecer por su parte entregar al mismo tiempo el precio, el vendedor podrá oponer a su pretensión la excepción en cuestión, ya que lo pretendido por el actor, sería tanto como violar la voluntad del contratante si se le constriñera a entregar lo que prometió, sin recibir la contraprestación con la que contaba en el tiempo fijado. Analizado lo anterior y visto que la exceptio non adiplemticontractus, representa procesalmente una negativa de cumplimiento del actor, lo que hace permanecer la carga de la prueba en éste, quien deberá demostrar que cumplió con las obligaciones del contrato para, a su vez, exigir el cumplimiento del accionado, ésta juzgadora ateniéndose a las probanzas consignadas en el expediente, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, observa que la parte demandante efectivamente, conforme al CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA celebrado y autenticado en fecha 15 de febrero de 2008 (folios 7-9, I pieza), tenía la obligación de pagar el saldo deudor del precio de la venta por la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la venta definitiva del inmueble, lo cual debía verificarse en un plazo de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga; sin embargo, aun cuando la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, reconoce en su libelo de demanda que aún no ha cancelado dicho monto, afirma que ello es motivado a que la parte demandada debía entregarle “(…) los documentos necesarios, los cuales eran requeridos por la Notaría (sic), para introducir el documento deventa (…)”, lo cual –a su decir- no hicieron los accionados.
Con vista a tales argumentos, es evidente, que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta, donde la legislación sustantiva en el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato, como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.La materia contractual está regida por una serie de principios generales, tales como, la fuerza vinculante de los contratos y el principio de la buena fe que nos indica, que las partes deben comportarse con lealtad y corrección, esto nos quiere decir que el comportamiento de los contratantes debe basarse en una conducta circunscrita dentro del propio fin del contrato y es por tal motivo que cada parte debe estar obligada a suministrar informaciones, aclaraciones y especificaciones sobre aquellos elementos de la situación de hecho, necesarios para el cumplimiento del mismo; con base a ello, ninguna de las partes debe obstaculizar la formación del contrato, ni apartarse de los acuerdos, sin justa causa.
Por lo antes expuesto, partiendo a su vez de que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (artículo 1.160 del Código Civil), las máximas de experiencias, vale decir, la interpretación de las circunstancias en que se desenvuelve la realización del contrato para encontrar su fin, han llevado a concluir que una actividad de los contratantes para aplicar la equidad y la buena fe en la negociación, por ejemplo, es la necesidad que tienen los futuros vendedores en un contrato de opción de compra venta, de entregar los documentos requeridos para la venta definitiva del inmueble o en todo caso, realizar lo conducente para obtener la oportunidad de celebrar dicho acto, pues lo contrario implicaría la intensión de obstaculizar y apartarse de los acuerdos que llevan o conducen al normal desenvolvimiento del contrato.
Cuando ambas partes celebran una opción de compra venta de un inmueble, surge una confianza razonable en la celebración regular del contrato, por lo cual no suministrarle a la hoy demandante, la documentación en poder de los demandados, para la venta definitiva del documento, constituye una negativa posterior, a cumplir con lo consagrado por escrito, pues genera desequilibrios en el adecuado cumplimiento de la contraprestación. De esta forma, las consideraciones expuestas surgen de la necesidad de exteriorizar el patrón de conducta que debe presidir no sólo la ejecución, sino la formación y la interpretación del contrato en el contexto del artículo 12 Código de Procedimiento Civil, por cuanto si bien en el al contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes en fecha 15 de febrero de 2008, no se estipuló expresamente la obligación de los demandados de suministrar los recaudos pertinentes para lograr la elaboración del documento definitivo de venta, tales conductas surgen de la diligencia habitual de un buen padre de familia, lo cual contribuye a que el contrato produzca los efectos jurídicos previstos, como así el legislador advirtió en el artículo 1.270 del Código Civil, que señala: “La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que esta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia (…)”.
Así las cosas, aun cuando la parte demandada en el presente juicio se excepciona de incumplimiento, es decir, reconoce su negativa a cumplir sus obligaciones, las cuales como bien se indicó, constituían en suministrar los recaudos necesarios para obtener el documento definitivo de venta del inmueble objeto del litigio, alegando para ello que su contra parte no cumplió con su propia obligación de pagar el precio adeudado, esta juzgadora, observa del contrato de opción de compraventa que la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, tenía la obligación de cancelar la diferencia del precio acordado “…al momento de la firma definitiva del mencionado inmueble…”, lo que tendría lugar evidentemente, una vez que los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, proporcionaran los documentos y solvencias necesarias para la celebración del instrumento definitivo de venta, lo cual no ocurrió, por lo que mal puede la parte demandada, exencionarse de cumplir con sus obligaciones bajo tales afirmaciones, resultando entonces forzoso para quien aquí decide, DESECHAR del proceso la defensa de fondo relativa a la excepción de contrato no cumplido sostenida por los accionados.- Así se establece.
Aunado a ello, esta juzgadora no puede pasar de advertir que de la revisión a los autos cursanACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente signado con el No. 2884-10, de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoaran los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ contra la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO (folios 188-231, I pieza), entre las cuales, cursa sentencia judicial proferida el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la misma Circunscripción Judicial en fecha 5 de abril de 2011, en la cual se declaró lo siguiente:
“(…) las pruebas aportadas por la parte demandante durante el íter procesal, no lograron mostrar que se hayan realizado las gestiones necesarias para perfeccionar la venta definitiva del inmueble, siendo en dicho momento cuando la opcionante pagaría la suma reclamada (…) Por consiguiente, evidenciado el incumplimiento de la parte demandante en realizar las gestiones tendientes a materializar la firma definitiva del inmueble objeto del litigio, es por lo que conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, no podía pedir la resolución de una obligación a la otra parte; motivo por el cual, es forzoso para quien aquí decide, declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la abogado OMAIRA DIAZ DE SOLARES (….) en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadanos ANGEL DAVID JIMENEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMENEZ; y en consecuencia, se conforme el fallo dictado en fecha 7 de febrero de 2011, por el Juzgado de Municipio del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda. Y ASÍ SE DECIDE.
Capítulo VII
DECISIÓN
Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda, administrando Justicia (sic) en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic), declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la (…) apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano ANGEL DAVID JIMENEZ PEÑA y JUAN FRANCISCA ASCANIO DE JIMENEZ (…) contra la sentencia dictada en fecha 07 de febrero de 2011, por el Juzgado de Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda.
Segundo: se CONFIRMA la decisión dictada en fecha 07 de febrero de 2011, por el Juzgado de Municipio del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda, en los términos esgrimidos en la parte motiva de la presente decisión; en consecuencia, se declara SINLUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, incoaran los ciudadanos ANGEL DAVID JIMENEZ PEÑA y JUAN FRANCISCA ASCANIO DE JIMENEZ (…) en contra de la ciudadana LILIAN TAYDE RODRIGUEZ DE BELLO (…) Por tal motivo, no se le restituye a la ciudadana LILIAN TAYDE RODRIGUEZ DE BELLO, la suma de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00) dados a los ciudadanos ANGEL DAVID JIMENEZ PEÑA y JUAN FRANCISCA ASCANIO DE JIMENEZ, en calidad de reserva del inmueble (…)” (resaltado añadido)

De lo transcrito se desprende, que previamente al juicio de marras, los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUAN FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ, intentaron una demanda por resolución de contrato de compra venta contra la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, la cual fue declarada sin lugar mediante sentencia definitivamente firme dictada por este tribunal de alzada, en cuya decisión se declaró que los demandante “(…) no lograron mostrar que se hayan realizado las gestiones necesarias para perfeccionar la venta definitiva del inmueble (…)”, lo que a su vez, conllevó entonces a declarar que quedó “(…) evidenciado el incumplimiento de la parte demandante en realizar las gestiones tendientes a materializar la firma definitiva del inmueble objeto del litigio (…)”, esto quiere decir, que ya existe un pronunciamiento judicial anterior al presente juicio que tocó el fondo de la controversia, determinando la improcedencia de la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes e imputando el incumplimiento de las obligaciones pactadas a la parte demandante (aquí accionados), lo cual constituye una decisión definitivamente firme con fuerza y autoridad de cosa juzgada.
Respecto a la cosa juzgada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-340 de fecha 30 de junio de 2009, caso: Jesús Pérez contra La Asociación Civil Funcionarios del Cuerpo Técnico de Policía Judicial, expediente N° 09-096, señaló lo siguiente:
“...En sentencia Nº 961 del 18 de diciembre de 2007, expediente Nº 02-524, resolviendo un asunto relativo a la violación de la cosa juzgada, esta Sala se pronunció de la siguiente manera:
“…en relación a la cosa juzgada, esta Sala, en sentencia Nº 263 del 3 de agosto de 2000, caso: Miguel Roberto Castillo Romanace y otro contra Banco Italo Venezolano, C.A., expediente Nº 99-347, señaló lo siguiente:
“…La cosa juzgada es una institución jurídica que tiene por objeto fundamental garantizar el estado de derecho y la paz social, y su autoridad es una manifestación evidente del poder del estado cuando se concreta en ella la jurisdicción.
La eficacia de la autoridad de la cosa Juzgada, según lo ha establecido este Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 21 de febrero de 1990, se traduce en tres aspectos: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in eadem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada; y, c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales”; se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso.
(...omissis...)
La cosa juzgada presenta un aspecto material y uno formal, éste último se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas, a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes (…)”
Determinado el anterior criterio jurisprudencial, se tiene que la cosa juzgada es inimpugnable, inmutable y coercible, por lo que garantiza a las partes dentro del proceso el valor de las sentencias definitivamente firmes, además del pleno y efectivo ejercicio del derecho a la defensa, y una vez decidido el tema de juicio, se inicia el lapso correspondiente para que las partes si así lo requieren puedan ejercer contra este fallo los recursos autorizados por la ley, y agotado dicho lapso, sin que se lleve a cabo la impugnación, lo decidido adquiere el valor de una sentencia definitivamente firme, con carácter de cosa juzgada.
Así las cosas, dentro de las proyecciones del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, se concreta el derecho a que las resoluciones judiciales alcancen la eficacia querida por el ordenamiento, lo que significa tanto el derecho a que se ejecuten en sus propios términos como a que se respete su firmeza y la intangibilidad de las situaciones jurídicas en ellas declaradas, aun sin perjuicio, naturalmente, de su modificación o revisión a través de los cauces extraordinarios legalmente previstos. En otro caso, es decir, si se desconociera el efecto de la cosa juzgada material, se privaría de eficacia a lo que se decidió con firmeza en el proceso, lesionándose así la paz y seguridad jurídica quien se vio protegido judicialmente por una sentencia dictada en un proceso anterior entre las mismas partes; por consiguiente, el principio de invariabilidad, intangibilidad e inmodificabilidad de las sentencias judiciales es una consecuencia del principio de seguridad jurídica y del derecho a la tutela judicial efectiva.
En tal sentido, siendo la finalidad de la cosa juzgada impedir que lo decidido pueda nuevamente discutirse en otro juicio, puede ser invocada como cuestión previa o en cualquier estado y grado de la causa, así como también, debe ser suplida de oficiopor el juez en ausencia de alegatos de las partes, siempre que éste tenga conocimiento de la existencia de la precedente decisión contentiva de la triple identidad entre los elementos de la relación jurídica procesal (sujeto, objeto y causa), lo cual destaca su carácter de orden público y justifica la obligación del juez de no pronunciarse sobre lo ya decidido en sentencia anterior, de igual manera tenemos que los artículos 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil, establecen que una persona no puede ser sentenciada dos veces por la misma causa, ni siquiera debe ser obligada a seguir un juicio o ser sometida a participar en un proceso judicial ya resuelto, de esta manera el ordenamiento jurídico reconoce a lo ya decidido por el juez un valor absoluto.
En este orden, dilucidadas las características que enmarcan la figura en cuestión y previa revisión de los autos, este juzgado observa de las ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente signado con el No. 2884-10, de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoaran los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ contra la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO (folios 188-231, I pieza),en el cual se dictó sentencia definitivamente firme en fecha 5 de abril de 2011, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial, que resolvió el fondo del asunto controvertido y puso fin a un proceso judicial incoado por resolución de contrato, en el cual intervinieron las mismas partes que intervienen en el presente proceso, con sustento a un contrato de opción de compra venta que fuera autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 15 de febrero de 2008, inserto bajo el No. 38, tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, que existe identidad de partes, objeto y causa; por lo que esta superioridad a los fines de garantizar el estado de derecho, la paz social y seguridad jurídica, atendiendo a los razonamientos antes expuesto y en virtud que no es posible decidir sobre lo ya resuelto, de conformidad con lo previsto en los artículos 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil, considera que en el caso de marras OPERA LA COSA JUZGADA, en lo que respecta al incumplimiento delosciudadanosÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUAN FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ –aquí demandados- en realizar las gestiones tendientes a materializar la firma definitiva del inmueble objeto del litigio.- Así se establece.
Con base a tales consideraciones, siendo que resulta atribuible a los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUAN FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ, que el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, no haya alcanzado su objetivo, pues los prenombrados evidentemente incumplieron con sus obligaciones contractuales, mientras que la demandante ejecutó sus obligaciones tal como fueron convenidas; por tanto, en vista de que las afirmaciones hechas por la actora no fueron desvirtuadas de ninguna manera por la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, resultando en consecuencia PROCEDENTE en derecho la presente demanda incoada por la ciudadanaLILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, plenamente identificada en autos; motivo por el cual se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por una casa con un local comercial destinada a vivienda, identificada con el No. 28, ubicada en el Barrio Bolívar, Carrizal Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene un área aproximada de noventa metros cuadrados (90 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con casa del señor Providencio Álvarez;SUR:Con casa del señor Eugenio Jiménez;ESTE: Con la misma casa del señor Eugenio Jiménez; y OESTE: Con casa de la señora Maria E. Jiménez; asimismo, se ordena a los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUAN FRANCISCA ASCANIO DE JIMÉNEZ, hacer entrega a la actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la venta definitiva del inmueble, en el entendido de que a falta de cumplimiento voluntario de lo antes ordenado, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los recaudos por parte de los demandados en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora (en caso que aquella no cumpla), deberá la demandante pagar el saldo restante, y una vez acreditado dicho monto en el tribunal, de no otorgar la parte demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.
Ahora bien, en cuanto al monto restante convenido por las partes por el precio de la venta del inmueble objeto del litigio, el cual asciende a la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) equivalentes hoy en día a DOS CÉNTIMOS (Bs. 0,2) a favor de la parte demandada, esta juzgadora en vista que la inflación constituye un hecho notorio consistente en la tendencia persistente al incremento del nivel general de precios o, desde otro punto de vista, como el proceso continuo en la caída del valor del dinero, no puede pasar por alto que en el presente económico de la República Bolivariana de Venezuela, es un hecho público notorio comunicacional, la guerra económica a que está sometido el pueblo venezolano, y su influencia en el aumento del costo de los bienes y servicios y la influencia del fenómeno inflacionario en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar, lo que hace aumentar de forma irresponsable el valor de los bienes, servicios e insumos, ya sean de primera necesidad o no; a tal efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente No. AA20-C-2017-000619, reconoció lo siguiente:
prevalece la realidad sobre la forma, en un estado democrático de derecho y de justicia social real, se hace imperativo la actualización del monto de la condena conforme a la realidad económica del país, en un ajuste equilibrado económico del valor real de la condena, para combatir los efectos de la GUERRA ECONÓMICA, LA INFLACIÓN Y LA ESPECULACIÓN DEL MERCADO ECONÓMICO EXORBITANTE, por el transcurso del tiempo en los procesos judiciales, que destruye el valor real adquisitivo de la moneda, favoreciendo de forma clara al deudor o condenado, que se benéfica de forma indiscriminada del transcurso del tiempo en los juicios.
Todo lo antes expuesto, A JUICIO DE ESTA SALA DETERMINA, QUE EL PROBLEMA INFLACIONARIO PASÓ DE SER UN PROBLEMA DE ORDEN PRIVADO A UNO DE ORDEN PÚBLICO, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, en la cual a juicio de esta Sala, se debe “...hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente...”. (Cfr. Fallo de esta Sala N° 848, del 10 de diciembre de 2008, expediente N° 2007-163, caso: Antonio Arenas y otros, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle (†), Yumey Coromoto (†) y Rosangela Arenas Rengifo (†), contra SERVIQUIM C.A., y otra).
En consecuencia, de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo, esta Sala de Casación Civil y los demás jueces de la República, al momento de dictar sentencia, deben ordenar DE OFICIO la INDEXACIÓN JUDICIAL del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, y así, el juez pueda ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado, por lo que la condena no es a pagar una suma idéntica a la exigida, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma exigida originalmente a la fecha del pago, que tenga el mismo valor adquisitivo y que represente el mismo valor de la cantidad de dinero objeto del litigio a su comienzo y que en consecuencia sea suficiente para satisfacer una acreencia o adquirir un bien en las mismas condiciones que se podía en años anteriores, sin que la pérdida del valor adquisitivo de la moneda le impida realizar la misma operación comercial (…)” (Resaltado de la Sala).

De lo transcrito, se observa que el Máximo Tribunal de la República determinó que el problema inflacionario pasó de ser un problema de orden privado a uno de orden público, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, por lo que estableció que los jueces al momento de dictar sentencia, DEBEN ORDENAR DE OFICIO la indexación judicial del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, haciendo expresa indicación en la referida decisión judicial que la aplicabilidad del deber en cuestión sería“(…) de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo (…)”(resaltado añadido),a lo que interpreta esta juzgadora que los efectos de ésta sentencia recaen no sólo en aquellas demandas que se interpongan posterior al 8 de noviembre de 2018, sino además en todas aquellas causas que se encuentren tramitando, por cuanto a partir del hecho de que el país se encuentra sumergido en una etapa inflacionaria aguda producto de una guerra económica de nefastas consecuencia, debe necesariamente acordarse la indexación, de lo contrario, se premia la actitud contumaz del obligado, y es el acreedor quien debe soportar esa carga de manera injustificada, porque las cantidades convencionalmente pactadas como responsabilidad por incumplimiento también están sujetas a pérdida de valor.
Consecuentemente, en el caso concreto el precio convenido por el inmueble objeto de la controversia, debe ser indexado, ya que si bien resulta de orden eminentemente privado, su cuantificación no se realizó “para la fecha de la sentencia”, por lo cual es justo que sea acordada su corrección, por ser un hecho público notorio comunicacional, la influencia del fenómeno inflacionario en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar, lo que hace aumentar de forma irresponsable el valor de los bienes, servicios e insumos, ya sean de primera necesidad o no.
Por consiguiente, esta juzgadora atendiendo la tutela judicial efectiva como mecanismo eficaz que permita a los particulares restablecer una situación jurídica vulnerada, y atendiendo alreciente criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente No. AA20-C-2017-000619, se encuentra en la imperiosa necesidad de ORDENAR LA INDEXACIÓN JUDICIAL de la cantidad restante, correspondiente a la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00)equivalentes hoy en día a DOS CÉNTIMOS (Bs. 0,2), desde la fecha de admisión de la demanda (3 de noviembre de 2015), hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, mediante auto expreso que lo declare, dictado por el tribunal de la causa cuando reciba el expediente, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito (Cfr. Fallos de la Sala de Casación Civil Nº RC-644, de fecha 13 de diciembre de 2018, expediente N° 2018-147; N° RC-517, de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente N° 2017-619; N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190 y N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438).- Así se decide.
Por último, se evidencia que los apoderados judiciales de la parte demandada, ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, en la oportunidad para contestar la demanda, solicitaron que se condenara a la parte actora a cancelar los daños y perjuicios ocasionados por el “(…) uso del bien durante más de noventa y dos (92) meses hasta la fecha (…)”, peticionado que dicho monto se estableciera mediante experticia complementaria al fallo; al respecto, esta juzgadora debe advertir que la pretensión de los prenombrados debió ser planteada mediante el mecanismo legal correspondiente y dentro de la oportunidad procesal respectiva, a saber, mediante reconvención o mutua petición por daños y perjuicios, para así obtener un pronunciamiento judicial como una acción autónoma, lo cual no ocurrió en el caso de autos, por lo tanto, se desecha del proceso la solicitud en cuestión.- Así se establece.
Por las razones antes expuestas, esta alzada en acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio ISAIR MARÍN RAMÍREZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, contra la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, en fecha 21 de marzo de 2019, la cual se REVOCAen todas y cada una de sus partes; y por vía de consecuencia, se declara CON LUGARla demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la prenombrada contra los ciudadanosÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, ampliamente identificados en autos, motivo por el cual se ORDENA a la parte demandada a realizar la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por una casa con un local comercial destinada a vivienda, identificada con el No. 28, ubicada en el Barrio Bolívar, Carrizal Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene un área aproximada de noventa metros cuadrados (90 Mts2), asimismo, se ordena a los prenombrados hacer entrega a la actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la venta definitiva del inmueble, en el entendido de que a falta de cumplimiento voluntario de lo antes ordenado, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los recaudos por parte de los demandados en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora (en caso que aquella no cumpla), deberá la demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), equivalentes hoy en día a DOS CÉNTIMOS (Bs. 0,2), cantidad ésta que se ordena indexar; y una vez acreditado dicho monto en el tribunal, de no otorgar la parte demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.-Así se decide.

VII
DISPOSITIVA.
Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio ISAIR MARÍN RAMÍREZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, contra la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, en fecha 21 de marzo de 2019, la cual se REVOCAen todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ De BELLO, contra los ciudadanos ÁNGEL DAVID JIMÉNEZ PEÑA y JUANA FRANCISCA ASCANIO De JIMÉNEZ, ampliamente identificados en autos, motivo por el cual se ORDENA a la parte demandada a realizar la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por una casa con un local comercial destinada a vivienda, identificada con el No. 28, ubicada en el Barrio Bolívar, Carrizal Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene un área aproximada de noventa metros cuadrados (90 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con casa del señor Providencio Álvarez; SUR: Con casa del señor Eugenio Jiménez; ESTE: Con la misma casa del señor Eugenio Jiménez; y OESTE: Con casa de la señora Maria E. Jiménez; asimismo, se ordena a los prenombrados hacer entrega a la actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la venta definitiva del inmueble, en el entendido de que a falta de cumplimiento voluntario de lo antes ordenado, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los recaudos por parte de los demandados en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora (en caso que aquella no cumpla), deberá la demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), equivalentes hoy en día a DOS CÉNTIMOS (Bs. 0,2), y una vez acreditado dicho monto en el tribunal, de no otorgar la parte demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
TERCERO: Se ORDENA LA INDEXACIÓN JUDICIAL de la cantidad restante, correspondiente a la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00)equivalentes hoy en día a DOS CÉNTIMOS (Bs. 0,2), desde la fecha de admisión de la demanda (3 de noviembre de 2015), hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, mediante auto expreso que lo declare, dictado por el tribunal de la causa cuando reciba el expediente, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito (Cfr. Fallos de la Sala de Casación Civil Nº RC-644, de fecha 13 de diciembre de 2018, expediente N° 2018-147; N° RC-517, de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente N° 2017-619; N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190 y N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438).
Se condena en costas a la parte demandadade conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la remisión del presente expediente junto con oficio en su debida oportunidad legal, a su tribunal del origen, esto es, al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Los Teques.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los doce (12) días del mes de agosto del año dos mil diecinueve (2019). Años 208° de la Independencia y 160° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

Zbd/lag.-
Exp. No. 19-9542.