TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

209 y 160

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano: Fajad José Barh George, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.855.622, domiciliado en la ciudad de Caracas y hábil.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados: HILDA MARÍA MORA RAMÍREZ, WOLFRED MONTILLA BASTIDAS, LISANDRO RAMÓN SEIJAS GONZÁLEZ, y ZULEIMA YADIRA ALVARADO REDONDO, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números: 50.775, 28.357, 31.122 y 44.198, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: La sociedad mercantil U2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 5, Tomo 6-A de fecha 22 de abril de 2002 representada por su presidente el ciudadano José Ángel Fornieles García, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.491.222; y los ciudadanos José Ángel Fornieles García, ya identificado, en nombre propio, José Fornieles Reyes y Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números: V-9.222.666 y V- 11.105.292, en su orden.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: De la sociedad mercantil U2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO, C.A, y de los ciudadanos José Ángel Fornieles García y José Fornieles Reyes, la Defensora Ad Litem Zuleika Coromoto Hung Fuenmayor, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-9.114.431 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 24.435; del ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, los abogados NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS, YRAIMA MELANIE JOSEFINA PETIT OMAÑA y LIVIA ESTHER GUERRERO GARCIA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números: 26.187, 26.192 y 28.393, respectivamente.
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento y cumplimiento de contrato de arrendamiento. (Causas acumuladas)
EXPEDIENTE: 35.528-2016

I
ANTECEDENTES

Mediante decisión proferida en fecha 19 de septiembre de 2016, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ordenó que la causa por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal tramitada ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, se acumulara a la presente causa de resolución de contrato que se tramitó inicialmente en el expediente N° 18.737-2011 ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, por existir conexidad entre ellas, a tenor de lo dispuesto en el ordinal 2° del Artículo 52 del Código de Procedimiento Civil. (Pieza II. Folios 193 al 204).
La presente causa por resolución de contrato de arrendamiento se inició mediante la demanda interpuesta por el ciudadano Fajad José Barh George, a través de sus coapoderados judiciales abogados Hilda María Mora Ramírez y Wolfred B Montilla Bastidas, contra la sociedad mercantil U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A, representada por su presidente el ciudadano José Ángel Fornieles García; y contra los ciudadanos José Ángel Fornieles García, en nombre propio, José Fornieles Reyes y Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, con el carácter de fiadores, de conformidad con lo previsto en el Articulo 1.167 del Código Civil, y con fundamento en lo previsto en el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Pieza I. Folios 1 al 11).
La causa por cumplimiento de contrato de arrendamiento acumulada a la presente inició mediante demanda interpuesta por el ciudadano Fajad José Barh George, a través de su apoderada judicial abogada Hilda María Mora Ramírez en contra de la sociedad mercantil U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A., representada por su presidente el ciudadano José Ángel Fornieles García; y contra los ciudadanos José Ángel Fornieles García, en nombre propio, José Fornieles Reyes y Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, con el carácter de fiadores, con fundamento en los Artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los Artículos 1.159, 1.160, y 1.264 del Código Civil. (Pieza I. Acumulado. Folios 1 al 13).
Por decisión proferida en fecha 13 de abril del 218, este Tribunal ordenó adecuar la presente causa al procedimiento oral establecido en el Artículo 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo dispone el Artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que repuso la causa al estado inmediato siguiente al de la citación del demandado, ordenando que la contestación a la demanda y los demás actos del proceso se siguieran por los trámites del procedimiento oral establecido en los Artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, tal como está preceptuado en el Artículo 43 del mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y 9 del Código de Procedimiento Civil, por lo que declaró nulo todo lo actuado con posterioridad a la juramentación de la Defensora Ad Litem designada, con la advertencia de que la contestación de la demanda tendría lugar dentro de los veinte días de despacho siguientes una vez quedara firme dicha decisión.(Folios 269 al 272.Pieza II. Acumulado).
La representación judicial de la parte actora reformó la demanda mediante escrito presentado en fecha 23 de abril de 2018. (Folios 273 al 277. Pieza II. Acumulado). Dicha reforma de la demanda fue admitida mediante auto de fecha 16 de mayo de 2018, inserto al folio 282.
La Defensora Ad Litem de la sociedad mercantil “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A.,”así como de los ciudadanos José Ángel Fornieles García y José Fornieles Reyes, contestó la demanda mediante escrito presentado el 1° de junio de 2018. (Folios 283 al 284. Pieza II. Acumulado).
Por escrito presentado en fecha 15 de junio de 2018, la representación judicial del ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 2 del Artículo 346 procesal, y contestó al fondo la demanda. (Folios 288 al 291. Pieza II. Acumulado).
Mediante auto de fecha 25 julio de 2018, la Juez Provisorio se abocó al conocimiento de la presente causa. (Folio 294. Pieza II. Acumulado).
Por decisión de fecha 1° de agosto de 2018, fue declarada sin lugar la cuestión previa opuesta la representación judicial del ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez Rincón. (Folios 295 al 297. Pieza II. Acumulado).
Por auto de fecha 15 de octubre de 20187, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar en la presente causa. (Folio 300. Pieza II. Acumulado).
A los folios 301 al 302 de la segunda pieza corre acta de fecha 18 de octubre de 2018, levantada con ocasión de la celebración de la audiencia preliminar en la presente causa.
Mediante auto de fecha 23 de octubre de 2018, se fijaron los límites de la controversia en la presente causa de la siguiente forma: 1.- Establecer si la parte demandante tiene cualidad para demandar en la presente causa; 2.- Determinar si la parte demandada ha incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento; 3.- Determinar si la parte demandada incumplió con el pago de los servicios públicos del inmueble arrendado; 4- Establecer si se dedujo del monto pagado por canon de arrendamiento la suma pagada por los servicios públicos del local arrendado; 5.-Determinar si operó o no la prorroga legal en la relación arrendaticia derivada del contrato de arrendamiento contenido en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 8 de mayo de 2002 , bajo el N° 46, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. (Folios 303 al 304. Pieza II. Acumulado).
Mediante escrito presentado en fecha 1° de noviembre de 2018, la representación judicial del codemandado Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, promovió pruebas. (Folios 2 al 7. Pieza III).
Por escrito presentado el 1° de noviembre de 2018, la Defensora Ad Litem de la sociedad mercantil “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A.,”así como de los ciudadanos José Ángel Fornieles García y José Fornieles Reyes, promovió pruebas. (Folios 9 al 10. Pieza III).
Mediante escrito presentado el 1° de noviembre de 2018, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas. (Folios 12 al 16. Pieza III).
Por sendos de autos de fecha 9 de noviembre de 2018, se admitieron las pruebas promovidas por las partes. (Folios 18 al 24. Pieza III).
Por auto de fecha 15 de octubre de 2019, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral. (Folio 45. Pieza III). Mediante auto de fecha 29 de noviembre de 2019, se difirió la oportunidad para la celebración de dicha audiencia por cuanto para el mismo día se tenía fijada la celebración de una audiencia constitucional de amparo. (Folios 49. Pieza III).
En fecha 12 de diciembre de 2019, tuvo lugar la celebración de la audiencia o debate oral con la asistencia de los abogados Zuleima Yadira Alvarado Redondo y Lisandro Ramón Seijas González, coapoderados judiciales de la parte demandante ciudadano Fajad José Barh George; la abogado Zuleika Coromoto Hung Fuenmayor, con el carácter de Defensora Ad litem de la sociedad mercantil “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A.,”así como de los ciudadanos José Ángel Fornieles García y José Fornieles Reyes, todos codemandados en la presente causa, y la abogada Nilda Del Carmen Segovia Rosas, con el carácter de apoderada judicial del codemandado Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, quien también estuvo presente, oportunidad en que expusieron sus alegatos, se evacuaron las pruebas y se dictó el dispositivo del fallo. (Folios 50 al 53. Pieza III)
II
PARTE MOTIVA

Correspondió a este órgano jurisdiccional el conocimiento de las causas por resolución y cumplimiento de contrato de arrendamiento originadas por las demandas interpuestas por el ciudadano Fajad José Barh George, contra La sociedad mercantil “U2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO, C.A”, representada por su presidente el ciudadano José Ángel Fornieles García, y contra los ciudadanos José Ángel Fornieles García, en nombre propio, José Fornieles Reyes y Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, con el carácter de fiadores. Tales causas fueron acumuladas conforme a lo ordenado en la decisión de fecha 19 de septiembre de 2016, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
La demanda por resolución de contrato se fundamenta en lo previsto en el Articulo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alega la representación judicial de la parte actora que si bien el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 8 mayo de 2.002, bajo el N°. 46, Tomo 54, fue suscrito como arrendadora por el representante legal de la sociedad de comercio Administradora INBANKER, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 30 de marzo de 2.001, No. 8, Tomo 6-A, en su carácter de administradora del inmueble quien actuaba en nombre de los anteriores dueños; también se debe precisar que durante el transcurso de la relación arrendaticia, se verificaron los siguientes actos: El hoy demandante Fajad José Barh George, adquirió la propiedad de la totalidad del inmueble tal como consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 18 de febrero de 2009, bajo el No. 2009, 452, asiento registral 1, libro del folio real del año 2009. Que previamente a la referida operación, en cumplimiento de las normativas legales la arrendataria fue notificada expresamente a fin de garantizarle su derecho de preferencia. Que la arrendataria procedió desde el mes marzo del 2009, a la consignación de los cánones de arrendamiento según consta en el expediente de consignaciones N° 689 llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal del Estado Táchira, siendo el caso, que a partir del mes de noviembre del 2010, el hoy demandante por intermedio de apoderado judicial acreditando su condición de propietario del inmueble hizo retiro de los cánones depositados, sin que la parte demandada arrendataria y consignante, formulara oposición alguna. Que mediante documento autenticado por ante las Notarías Publicas Segunda de San Cristóbal, Táchira el día 19 de octubre de 2010 bajo el N° 04, Tomo 141, y Notaría Publica Tercera del Municipio Libertador el día 8 de noviembre de 2010, bajo el N° 39, Tomo 152, los derechos del referido contrato de arrendamiento fueron cedidos formal y expresamente por la Administradora INBANKER, C.A al demandante.
Que los anteriores elementos de juicio permiten establecer que si bien el contrato de arrendamiento fue otorgado por un tercero en su carácter del administrador del inmueble, que por su naturaleza implica el ejercicio de un mandato, esa administración quedó sin efecto a partir de la operación de venta y con el ejercicio de los actos de dominio del nuevo propietario, por lo cual, es al titular de la propiedad a quien le asiste los derechos derivados de las obligaciones que surgen del contrato de arrendamiento; ya que lo contrario, sería admitir que extinguido el contrato de administración, la consecuencia o efecto legal, sería igualmente la extinción de los actos suscritos bajo esta figura.
Alega que la arrendataria ha desarrollado una serie de actos volitivos de reincidencia en el incumplimiento de los términos previstos en el contrato de arrendamiento, y para fundamentar dicha imputación señala como argumentos que sustentan la pretensión de resolución contractual, las siguientes situaciones: La infracción por parte de la arrendataria de la cláusula segunda del contrato en violación al Artículo 50 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, por haber pagado los cánones de arrendamiento en forma extemporánea, es decir luego de la fecha pautada en el contrato de arrendamiento, tal como lo detalla en el cuadro que esboza en libelo de demanda. Que en tal sentido hace la salvedad que se debe tener en cuenta que si bien su representado procedió a recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento efectuadas por la demandada en el expediente de consignaciones de forma pura y simple, no por ello se debe estatuir que ha renunciado a su derecho para que el contrato deba ser cumplido en la forma pactada, y conservar las acciones pertinentes, ya que el efecto procesal del retiro de dichas consignaciones en aplicación análoga del Articulo 51 de la precitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a su entender incidiría si se hubiese demandado previamente la resolución del contrato por morosidad en el cobro de cánones, lo cual no constituye la naturaleza de la causa a pedir de esta acción, ya que la misma se centra en la exigencia que se juzgue que dichas consignaciones no pueden tenerse como válidamente efectuadas y en consecuencia de ello, se declare en estado de incumplimiento contractual por no ajustarse al pago de los cánones de arrendamiento en los términos convenidos o establecidos legalmente, tal como lo establece el Artículo 55 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Igualmente, alega como incumplimiento por parte de la arrendataria la ejecución de actos de obstrucción en prevaricación de la cláusula séptima del contrato, así como de la décima séptima en violación de los Artículos 1.592 y 1.594 del Código Civil, ya que conforme a la cláusula décima séptima la arrendadora se reserva el derecho de inspeccionar el inmueble por intermedio de la persona que a tal efecto designe, cuando lo considere conveniente, y de acuerdo a la cláusula séptima el arrendatario declaró recibir el inmueble en perfectas condiciones, y que tal como consta en el legajo de instrumentales que se acompañó marcada con la letra "P", en fecha 15 de noviembre de 2010, el Notario Público Quinto de San Cristóbal, se trasladó a la sede de inmueble arrendado para efectuar una inspección extrajudicial a solicitud del arrendador Fajad José Barh George, por intermedio de su apoderado judicial, siendo el caso, que el ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez Rincón actuando con el carácter de representante de la empresa arrendadora del inmueble, manifestó su negativa en permitir hacer la inspección aun cuando en el acto se le presentaba un legajo de veinte folios útiles en el cual se incluía el contrato de arrendamiento que contiene la cláusula denunciada como violada y que estipula la facultad que tiene el arrendador para solicitar la inspección del inmueble y el arrendatario de permitirla. Que es incuestionable que la obstrucción o negativa del arrendatario para impedir practicar la inspección para dejar constancia del estado general de conservación y mantenimiento del inmueble tiene sus alcances jurídicos porque implica el no sometimiento por transgresión directa de una obligación contractual y el desconocimiento de un derecho de la contraparte contractual, es decir del arrendador.
Asimismo, alega la imputación por inobservancia del deber de pagar los servicios públicos y asumir los gastos locativos convenidos en la cláusula décima, y solicita que se razone y juzgue que el arrendatario incumple con lo estatuido en la cláusula décima en concordancia con la novena y viola el Artículo 1.596 del Código Civil. Que como podrá analizarse e inferirse del expediente N° 689, contentivo de las consignaciones arrendaticias, el arrendatario, en forma continua y reiterada ha venido efectuando indebidamente y sin causa legal alguna descuentos del monto de los cánones de arrendamiento los costos del pago de servicios públicos como agua, de electricidad y los costos de gastos que son inherentes al mantenimiento de la parte del inmueble que le fue dado en arrendamiento, deducciones que esboza y detalla en el escrito libelar. Que el mantenimiento de la cosa arrendada y pago de los servicios públicos constituyó un carga que asumió el arrendatario, por lo cual, al realizar las deducciones de estos costos del monto del canon mensual, indiscutiblemente está transgrediéndose con el postulado contractual y normativas legales que le imponen la obligación de adjudicárselos en forma directa.
Aduce que se debe valorar que si el arrendatario llegó a considerar que el costo de las reparaciones de la bomba o de los servicios le correspondía en totalidad o en parte al arrendador, porque eran inherentes al inmueble en general, no podía actuar a su libre arbitrio y proceder a efectuarlos con cargo a la cuenta del pago del canon de arrendamiento mensual, ya que en tales supuestos, su obligación contractual de acuerdo a la cláusula novena era de hacer la notificación por escrito en cada oportunidad para que en primer lugar, el arrendador constatara la existencia, naturaleza y alcance del daño o del coste del servicio; en segundo lugar, para que el arrendador asumiera o hiciera la reparación directa; y en tercer lugar, solo en caso de negativa injustificada de acometerlos era, que podía mediante previa comunicación expresa y por escrito con tal fin, proceder en abrogarse tal actividad.
Que en el expediente de consignación no consta ningún tipo de comunicación dirigida por el arrendatario al arrendador para imponerlo de los gastos por reparaciones o el pago de servicios públicos que no le atañían y que asumió sufragarlos.
Que en cuanto al pago de los servicios de electricidad y agua, resulta evidente que el demandado en su condición de arrendatario asumió sus costos, siendo innegable que en el anexo "D" consta que indebidamente en la mayoría de casos o mensualidades procedió a deducir la totalidad del valor de las facturas, no tomando en cuenta para ello, que el inmueble arrendado ocupa el mayor espacio de la edificación y por su actividad perenne (Tasca I Restaurant, Discoteca), movilización permanente de personas utiliza un mayor consumo de estos servicios, en consecuencia de lo anterior, considera que es irrefutable para este Tribunal establecer que el demandado se encuentra insolvente en el pago parcial de los servicios públicos y pago de costos de reparación, debiéndose a su entender declarar que las deducciones practicadas no se fundamenta en justa causa, sino en la transgresión contractual, por lo cual considera que por vía de consecuencia el no sometimiento al cumplimiento estricto del contrato ha conllevado que el pago de los cánones de arrendamiento se hayan efectuado por un monto inferior al pactado.
Aduce la infracción de la cláusula tercera del contrato por negativa al pago del aumento del canon de arredramiento, pues como consta en dicha cláusula las partes convinieron expresamente que a partir del tercer año del contrato, el canon mensual de arrendamiento seria ajustado anualmente por acuerdo común entre ellas estableciéndose como método de cálculo el ajuste de inflación de acuerdo a los índices del Banco Central de Venezuela, es decir, aplicar indexación sobre la última mensualidad, que en la práctica no es otra cosa, que calcular la inflación acumulada tomando como punto inicio el (INPC) histórico, el primer mes del año pagado con relación al último mes (INPC actual) que finaliza el periodo o prorroga .
Que mediante solicitud de Notificación Judicial llevada bajo el N° 6559, el Juzgado Tercero de Los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial impuso al arrendatario con suficiente antelación su voluntad manifiesta de no proceder en otorgar nueva la prorroga contractual y que el canon de arrendamiento a partir del inicio de la prorroga legal, se incrementaría en la cantidad de Bs. 15.000,00 mensuales. Que como se puede evidenciar del expediente de consignaciones al haber finalizado el periodo el 1° de mayo de 2011, el demandado en su condición de arrendatario ha continuado depositando el monto del canon correspondiente al anterior periodo, sin que al respecto haya realizado el pago del aumento propuesto por el arrendador, es decir de Bs. 9.000,00 para elevarlo a 15.000,00 o en su defecto, estimando e incremento de acuerdo al índice inflacionario. Que la conducta del demandado constituye una clara y expresa manifestación para abstraerse de su deber, contractual lo cual implica una conducta de incumplimiento por transgresión del presupuesto establecido en el ordinal 2° del Artículo 1.592 en concordancia con el Artículo 1.264 del Código Civil.
Manifiesta que el contrato de arrendamiento que liga a su representado con el arrendatario tiene un carácter de a tiempo determinado por así inferirse en forma expresa de la cláusula cuarta de la convención la cual ha venido prorrogándose anual y consecutivamente, y que para le fecha de interposición de la demanda estaba transcurriendo el lapso de prorroga legal, en virtud de habérsele notificado en forma expresa y por escrito al arrendatario, la manifestación expresa de no prorrogar el contrato, de manera tal, que las obligaciones de las partes permanecen invariables, salvo la derivada de la entrega del inmueble, tal como lo ha señalado la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 1664 del 03 octubre de 2006.
En forma subsidiaria pidió al Tribunal que se pronuncie sobre el incumplimiento que se genera a consecuencia del no pago del monto correspondiente al canon de arrendamiento mensual en los términos y condiciones convenidos. Que en efecto el canon de arrendamiento fue convenido inicialmente en la cantidad de Bs. 2.000,00 tal como lo expresa la cláusula segunda, pero, debido a las diversas prorrogas anuales el canon en aplicación de la cláusula tercera ha venido incrementándose siendo las mensualidad para el periodo del 2009 al 2010, la cantidad de Bs. 6.000,00. Que como se puede extraer del expediente de consignaciones N° 689 llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial el pago del canon mensual lo realiza el arrendatario en forma irregular por un monto menor al convenido, ya que al hacer la deducciones de los costos por reparaciones menores y pago de servicios públicos que contractualmente asumió, es de concluir que el monto consignado no se encuentra ajustado y por ello, el demandado incurre en violación de sus deberes, esencialmente de la principal obligación prevista en ordinal 2° del Artículo 1592, que dispone que El arrendatario tiene como obligación principal la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Que en el presente caso, el arrendatario liquida la cantidad que desea en la oportunidad que a bien quiere, pagando en diversas oportunidades varios meses juntos, lo que implica que ha venido contraviniendo continuamente con el contrato y lo dispuesto en la ley Inquilinaria que rige la materia, por lo que ha de establecerse que con el modo, tiempo y cantidad de los pagos efectuados, se ha incumplido reiteradamente las cláusula segunda y tercera del contrato de arrendamiento, surgiendo para el arrendador la facultad de demandar la resolución, conforme lo previsto en el Artículo 1264 del Código Civil, que establece que las obligaciones deben cumplirse como fueron contraídas.
Pide que la arrendataria demandada, así como lo fiadores convengan o en su defecto sean condenadas por este Tribunal en lo siguiente: En la resolución del contrato de arrendamiento; la entrega integra del inmueble dado en arrendamiento libre de personas y bienes; a pagar: a) A título de reintegro las cantidades correspondiente al monto de gastos y pagos de servicios reversados indebidamente del monto del canon de arrendamiento mensual; y b) la cantidad correspondiente al monto del canon de arrendamiento mensual con su correspondiente incremento a partir del 1° de mayo de 2011, por cada mes que dure en el uso del inmueble arrendado durante el transcurso del procedimiento hasta la entrega total del local, por concepto compensación de su uso y disfrute en razón al derecho que asiste de obtener la renta y frutos que genere la cosa. A tal efecto, para la determinación del monto de estas cantidades, solicita que el cálculo se establezca mediante experticia complementaria del fallo, que a bien ordene realizar el Tribunal, indicando lo parámetros sobre los cuales se fijaran; en entregar el inmueble totalmente libre del pago de los gastos de los servicios públicos y consignar los correspondientes soportes que acrediten su solvencia; o en su defecto, que se le condene a su pago cuyo cuantía determine mediante experticia complementaria del fallo; protesta las costas y costos del proceso y solicita que el cálculo de las cantidades señaladas se aplique la corrección monetaria de la sentencia mediante la indexación y se proceda a su estimación mediante una experticia complementaria de la sentencia, incluso en la fase de la ejecución si fuere el caso.
La representación judicial de la parte actora sustenta la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento alegando que su representado adquirió en propiedad la totalidad del inmueble tal como consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 18 de febrero de 2009, bajo el No. 452, asiento registral 1, libro del folio real del año 2009. Que previamente a la referida operación de compra venta en cumplimiento de las normativas el arrendatario fue notificado expresamente a fin de garantizarle su derecho de preferencia. Que en fecha 8 de Mayo del 2002 se celebró contrato de arrendamiento entre la Administradora INBANKER C.A." representada en ese acto por Roger Evelio Márquez Márquez, y la sociedad mercantil "U2 Rock Café Barrio Obrero c.a.", representada por su presidente Ángel Fornieles García, así como con los ciudadanos José Ángel Fornieles García, José Fórmeles Reyes y Juan Gilbert Gutiérrez Rincón, en su carácter de fiadores solidarios y principales pagadores de las obligaciones que contrajo la empresa “U2 Rock Café Barrio Obrero C.A.". Que mediante documento autenticado por ante las Notarías Publicas Segunda de San Cristóbal Estado Táchira el día 19/10/2010 bajo el N° 04, Tomo 141, y Notaría Publica Tercera del Municipio Libertador el día 08/11/2010, bajo el N° 39, Tomo 152, los derechos del contrato de arrendamiento celebrado entre Administradora INBANKER C.A. representada en ese acto por Roger Evelio Márquez Márquez, y la empresa "U2 Rock Café Barrio Obrero C.A." representada por su Presidente José Ángel Fornieles García, le fueron cedidos a su representado formal y expresamente por la Administradora INBANKER, C.A.
Que en fecha 23 de febrero de 2011, fue presentada por la representación judicial de la parte actora, solicitud de notificación judicial por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Que el Juzgado le asignó el número 6559 del año 2011, y conforme a la cual se dejó constancia de que el demandante en su carácter "EL ARRENDADOR" no deseaba continuar con la relación arrendaticia y que se notificara de ello a "LA ARRENDATARIA" empresa mercantil “U2 Rock Café Barrio Obrero C.A." otorgándole la prorroga legal de DOS (02) AÑOS contados los mismos a partir del día 2 de mayo del 2011 hasta el día 2 de mayo del 2013, notificándole que al vencimiento de esa fecha, debía entregar el inmueble totalmente desocupado, libre de personas y cosas; igualmente se les notificó que el canon de arrendamiento a partir del 2 de mayo del 2011 seria de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00).
Que en fecha 25 de febrero del 2011, mediante auto en la solicitud 6559 del 2011, el Secretario del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira certificó la diligencia estampada por el Alguacil del Juzgado, en la que expuso que "siendo las 4:45 pm del 24/02/2011, me traslade a Barrio Obrero, Pasaje Acueducto, esquina de carrera 21, Edificio Cristal, en la empresa U2 ROCK CAFÉ, en donde solicité al ciudadano JOSÉ ÁNGEL FORNIELES GARCÍA, quien no se encontraba en esos momentos dejándole la boleta de notificación con el ciudadano JULIO RIVAS con C.I. N° 12.453.968". Que mediante este auto y la mencionada diligencia del Alguacil del Juzgado, quedó a su entender fehacientemente establecido que la notificación se realizó conforme a lo expuesto.
Alega que en el contrato de arrendamiento se estableció que el lapso de duración era de un (01) año contado a partir del 1° de mayo de 2002, en la cláusula cuarta; y se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de DOS MILLONES (BS. 2.000.000,00) en el primer año, y DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.200.000,00) mensuales el segundo año, que debía de ser pagado por mensualidades vencidas, los cinco primeros días de cada mes, tal como está establecido en la cláusula segunda del referido contrato.
Que llegado el vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento, la abogada Zuleima Yadira Alvarado Redondo, actuando como apoderada judicial del demandante, procedió a informar por comunicación escrita a "EL ARRENDATARIO" el término de prorroga legal y el aumento del canon de arrendamiento, lo cual se realizó de conformidad con el Articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que dicha prorroga legal concluiría el día 2 de mayo del 2013. Que a pesar de que "EL ARRENDATARIO" fue debidamente notificado; y de habérsele requerido de forma verbal, la entrega del inmueble, una vez vencida la prorroga legal, éste se ha negado a realizar la entrega material del inmueble; por lo que desde esa fecha 2 de mayo de 2013, ha ocupado el inmueble indebidamente y de mala fe, ya que no ha cancelado cantidad alguna por concepto de los daños y perjuicios que le ha causado a su representado, y le ha privado del derecho que le asiste de percibir los frutos civiles que genera el bien de su propiedad dado en arrendamiento, y en efecto está establecido en el contrato de arrendamiento como cláusula penal que por incumplimiento de la obligación asumida por EL ARRENDATARIO referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, éste deberá pagar al arrendador la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble y además deberá pagar los gastos que ocasione el presente contrato y que pudiera originarse por la desocupación del inmueble por vía judicial o extrajudicial, como también deberá pagar los honorarios de abogados todo ello conforme a dicha cláusula penal.
Que las razones expuestas y en resguardo de sus derechos e intereses patrimoniales conducen al demandante a instaurar la demanda de cumplimiento de contrato de andamiento por vencimiento de la prorroga legal de conformidad con los Artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por las violaciones en que ha incurrido el arrendatario al incumplir con las disposiciones contractuales y legales antes señaladas.
Fundamenta la presente demanda en los 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los Artículos 1.159, 1.264, 1.265. 1.167. 1592 ordinal 2do, 1.594 y 1.595 del Código Civil.
En la oportunidad de la audiencia o debate oral ratificó los alegatos en que sustentó tanto la demanda por resolución como por cumplimiento de contrato de arrendamiento.
La Defensora Ad litem de la sociedad mercantil “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A.,”así como de los ciudadanos José Ángel Fornieles García y José Fornieles Reyes, en la oportunidad de dar contestación a la demanda manifestó: Que rechazaba, negaba y contradecía la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos prenombrados como en el derecho invocado en contra de sus representados y atendiendo a las circunstancias aduce que se presume salvo prueba en contrario que los hechos y circunstancias narradas por la parte actora en la demanda carecen de fundamento salvo que así se demuestre, y por tanto se infiere que los mismos deberán ser probados plenamente, correspondiéndole dicha carga al demandante y partiendo de los supuestos anteriores en la oportunidad probatoria promovería todo aquello que pudiera favorecer a sus representados con la finalidad de cumplir a cabalidad su cargo.
En la oportunidad de la audiencia o debate oral señaló que hizo una contestación genérica y no especifica ya que no contaba con los medios de prueba por la imposibilidad de ubicar a sus representados. Pide que se declare sin lugar la demanda y niega y contradice todo lo alegado por la parte actora.
La representación judicial del codemandado ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó: Que en nombre de su representado, negaba, rechazaba y contradecía tanto en los hechos como en el derecho, todo lo planteado por la parte actora en referencia al mandato y a los actos de dominio del nuevo propietario, indicados en el CAPITULO SEGUNDO DE LOS HECHOS, ordinal I, ya que fueron los legítimos propietarios quienes le otorgaron las facultades de representación contractual a la sociedad mercantil Administradora INBANKER.
Alega que la relación arrendaticia nace del contrato de arrendamiento suscrito entre la hoy codemandada sociedad mercantil "U2 Rock Café Barrio Obrero C.A." representada por el ciudadano José Ángel Fornieles García con la empresa mercantil Administradora INBANKER C.A. y el cual se autenticó por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 8 de mayo de 2002, bajo el N° 46, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que mediante dicho contrato las partes convinieron fundamentalmente en el monto del canon mensual, el lapso de duración del contrato, el monto dado en depósito, y también una fianza, siendo los fiadores los ciudadanos José Ángel Fornieles García, José Fornieles Reyes y Juan Gilberto Gutiérrez Rincón.
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, todo lo planteado por la parte actora en referencia al capítulo tercero denominado incumplimiento, visto que todos y cada uno de los cánones de arrendamiento han sido cancelados y para ello la propia actora trae al juicio el expediente correspondiente a las consignaciones arrendaticias No.689 del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en el que los propios actores determinan que existen todos y cada uno de los pagos y es ahora que pretenden señalar unas presuntas moras de los meses de febrero de 2009 a mayo 2011, cuando consta en ese mismo expediente que todos los cánones depositados fueron retirados sin ninguna oposición del hoy demandante y que fueron convalidadas con tal retiro y no puede alegarse ahora para demandar el supuesto incumplimiento.
Igualmente la parte actora falsea la verdad al indicar en su escrito de demanda que las consignaciones no pueden ser vistas como válidamente realizadas pero ellos mismos admiten haberlas retirado.
Negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, todo lo planteado por la parte actora en el Capítulo Tercero Ordinal II, en referencia a la Presunta Ejecución de Actos de Obstrucción en detrimento o prevaricación de cláusula alguna del válido y vigente contrato celebrado entre la Sociedad mercantil aquí demandada y la Administradora INBANKER.
Negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, todo lo planteado por la actora en el Capítulo Tercero Ordinal III, en el sentido de que haya existido incumplimiento contractual ya que el propio instrumento contrato en su cláusula Décima establece que el arrendatario debe cancelar los servicios públicos del inmueble dado en arrendamiento pero en modo alguno asumió los gastos de todo el edificio, como lo quiere hacer ver de manera oportunista y por demás ventajista el actor. Se puede apreciar del propio libelo que manifiestan mantenimiento de hidrobombas.
Que la arrendataria, sociedad mercantil U2 Rock Café Barrio Obrero C.A." procedió a consignar los cánones de arrendamiento a partir del mes de febrero de 2009 a la Administradora INBANKER C.A., con fundamento en la manifestación de dicha empresa de ya no tener ningún vínculo ni administrativo ni de ninguna otra índole con el local comercial, y en razón de ello se vio forzada a deducir los pagos de servicios públicos del edificio en el cual funciona el local arrendado, ya que la falta de servicio de agua y luz, le afectaba directamente y en forma desproporcionada, por cuanto, el resto del edificio lo conforman oficinas que para ese momento no se encontraban ocupadas en su totalidad y la actuación de la administradora causaba un grave perjuicio a sus intereses, desconociendo además el propietario originario sus derechos contractuales al proceder a la venta en perjuicio de su derecho preferente para adquirir el local en cuestión.
Negó, rechazó y contradijo todo lo planteado en este sentido por la actora que con argumentos estériles quiere plantear equivocadamente que se deba notificar al Arrendador para acceder a bienes y servicios, en tal sentido asiste a la parte accionada la Ley del INDEPABIS.
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, todo lo correspondiente al Capítulo Tercero Ordinal IV, del Libelo de Demanda toda vez que el inmueble ocupado por la Sociedad Mercantil, fue objeto de una regulación arrendaticia, en la Oficina de Inquilinato, autoridad administrativa idónea y única competente para tal fin, la cual reguló el monto del canon de alquiler de este local en la suma de SEIS MIL NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 94/100 CÉNTIMOS (Bs. 6.097.94).
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho de manera íntegra y absoluta, lo planteado en el libelo de demanda en el Capítulo Cuarto, en referencia al Carácter del Contrato, dejando clara constancia que no está transcurriendo lapso alguno de prorroga legal.
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, todo lo planteado en el Capítulo Quinto denominado pretensión complementaria, visto que no existe ninguna transgresión normativa, por ser falso, que se esté depositando un canon inferior al correspondiente regulado, pretendieron hacer valer un incremento de cánones de arrendamiento con lo cual se quiere desconocer la pertinente regulación de alquileres declarada con lugar por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal signada con el número de causa 020-2011, de la Oficina de Inquilinato de dicho Municipio.
En la oportunidad de la audiencia de juicio o debate oral reiteró todos los alegatos expuestos en la contestación a la demanda y alegó la falta de cualidad del demandante.
Circunscritos los alegatos de las partes esta sentenciadora pasa a resolver como punto previo la falta de cualidad de la parte actora alegada por la representación judicial del codemandado ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez Rincón.

III
PUNTO PREVIO ÚNICO
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

La representación judicial del codemandado Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, alega la falta de cualidad del actor, en virtud de que a su decir se vulneró el derecho a la preferencia ofertiva que tiene la arrendataria demandada para adquirir el inmueble, y al haberse violentado normas de orden público en relación a las condiciones en que el actor adquirió la totalidad del inmueble del cual forma parte el inmueble arrendado, mal puede pretender hacer valer una subrogación que tiene su fundamento en una venta nula .
Al respecto, debe señalarse que la cualidad o legitimatio ad causam, conforme a la doctrina y jurisprudencia alude a la identidad entre la persona que se presenta ejercitando un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción o la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, identidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de fondo. Así, el Dr. Luis Loreto, en su obra “Ensayos Jurídicos”, al estudiar la cualidad, señala que “…Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son en un proceso, las partes legítimas…”, concluyendo en que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…”. (Ensayos Jurídicos, Fundación Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, ps. 177-189).
En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 778 de fecha 12 de diciembre de 2012, señala:

…, es preciso estar atento de no confundir cualidad en sentido amplio susceptible de ser tratada como titularidad -esto en el plano sustantivo-, con la legitimidad como una noción atinente al proceso, es decir, cuando esta se inserta en el campo de este último.
Efectivamente, tal distinción resulta fundamental, toda vez que cuando se está en presencia de la legitimidad en el terreno procesal, no puede tratarse unívocamente como un título de derecho, sino como lo sugiere el maestro Loreto, como un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda.
La determinación en cada caso concreto, de la persona a quien la Ley atribuye esa facultad de estar en juicio “legítimamente” y frente a la cuales pueda ser dictada una sentencia, equivale a establecer la legitimación en la causa o cualidad.
Sobre el particular, cabe destacar que la Sala Constitucional mediante sentencia Nro. 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005, estableció lo siguiente:

“…El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.

…Omissis…

Del criterio parcialmente transcrito, se evidencia que el juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no obstante esto no implica determinar la efectiva titularidad del derecho, porque esto obviamente es materia de fondo del litigio, pero si debe advertir cuando examina la legitimación de la parte que esté debidamente conformada la relación jurídico procesal, mediante la correspondencia o identidad lógica entre las personas a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente en juicio como actor o demandado, por ser aquellas frente a quienes ha de producir sus efectos la sentencia, y aquellas que concretamente se presentan como tales en el juicio de que se trata.
Además, debe prestarse atención a los principios sobre los cuales descansa la legitimidad de las partes en el ordenamiento jurídico venezolano, que son la economía procesal y la seguridad jurídica, por cuanto a través de aquélla el Estado puede controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Como puede advertirse, la legitimación al proceso adquiere relevante significación en el correcto desenvolvimiento del proceso, de allí que deba ser tratada como un verdadero presupuesto procesal que atañe a los sujetos, y que más allá de toda disquisición científica en cuanto a determinar si la cualidad es una condición de la acción, o la regular instauración de la relación procesal, o si más bien lo es de la emisión de una sentencia de cualquier signo o de una sentencia favorable, lo importante es advertir oportunamente como lo sostiene el tratadista Hernando Devis Echandía, que se cumplan las “…condiciones o cualidades subjetivas que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales como fines concretos, mediante una sentencia de fondo o merito o para controvertirlas…”. (Nociones de Derecho Procesal Civil. Aguilar Editores. 1966. Página 300.)
(AA20-C-2011-000680)

Así las cosas, puede afirmarse que la legitimación que debe tenerse para accionar y sostener el juicio, se encuentra prevista en el ordenamiento jurídico patrio, en razón de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, lo que le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario, y que no se produzca la contención entre cualesquiera que afirme ser titular del derecho que invoca, sino entre aquellas en las cuales existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
En el caso de autos, la representación judicial del codemandado Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, alega la falta de cualidad del actor señalando en la audiencia o debate oral que el demandante se abroga el carácter de propietario de todo el inmueble del cual forma parte el local objeto del litigio, y que a la arrendataria le fue violentado su derecho a la preferencia ofertiva, por cuanto el propietario original vendió el inmueble al demandante por un precio inferior a la oferta que le hizo a su representado, por lo que considera nula dicha venta.
Al respecto, se hace necesario puntualizar lo dispuesto en el Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser el texto normativo vigente para la fecha en que se celebró el contrato de arrendamiento y cuando se interpusieron las demandas tanto de resolución como de cumplimiento del referido contrato, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

En la norma transcrita supra el legislador estableció la llamada subrogación arrendaticia, conforme a la cual, el nuevo adquirente del inmueble arrendado sustituye al arrendador, subrogándose tanto en los deberes como en los derechos frente al arrendatario, a partir de la enajenación o venta del inmueble.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 1753 de fecha 9 de octubre de 2006, expresó:

Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico. (Resaltado propio)
(Expediente N° 06-0941)

Conforme a lo expuesto el demandante ciudadano Fajad José Barh George, una vez que adquirió la totalidad del inmueble del cual forma parte el local objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución y cumplimiento se demanda, mediante el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 18 de febrero de 2009, bajo el No. 2009.402, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.321, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009, inserto a los folios 21 al 25 de la primera pieza, cuya venta contrario a lo alegado por la representación judicial del codemandado Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, no consta en los autos que hubiese sido declarada nula mediante sentencia definitivamente firme, se subrogó en los derechos de la anterior propietaria frente a la arrendataria la codemandada sociedad mercantil “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A., ya que tal subrogación se produce por efecto de la ley, sin que sea necesario que se efectúe cesión de derechos alguna.
Sin embargo, aunado a ello se observa que mediante documento autenticado por ante las Notarías Publicas Segunda de San Cristóbal Estado Táchira el día 19 de octubre de 2010, bajo el N° 04, Tomo 141, y Notaría Publica Tercera del Municipio Libertador el día 8 de noviembre de 2010, bajo el N° 39, Tomo 152, inserto a los folios 32 al 38 de primera pieza del expediente acumulado, el ciudadano Roger Evelio Márquez Márquez, actuando con el carácter de presidente de la sociedad mercantil Administradora INBANKER, cedió y traspasó al demandante todos los derechos del contrato de arrendamiento celebrado entre la precitada Administradora INBANKER C.A. y la empresa “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A., y en consecuencia resulta claro que el demandante ciudadano Fajad José Barh George, tiene cualidad activa para intentar el presente juicio, por lo que debe desecharse la defensa de falta de cualidad de la parte actora alegada por la representación judicial del codemandado Juan Gilberto Gutiérrez Rincón Así se establece.
Resuelto el anterior punto previo esta sentenciadora pasa a resolver la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo alegatos expuestos por las partes en tal sentido, y se valoraran las pruebas promovidas por las partes que guarden relación con tal pretensión, y en caso de ser necesario conforme a lo que resulte decidido entrara a resolver la pretensión de resolución de contrato.

IV
PRONUNCIAMIENTO DE FONDO
SOBRE LA PRETENSIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL

A los fines de la resolución de la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, considera esta sentenciadora necesario formular las siguientes consideraciones:
El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable a la presente causa por ser la normativa vigente para la fecha en que se interpuso la demanda establece sus Artículos 38 y 39 la prórroga legal arrendaticia en los siguientes términos:

Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
e)
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Resaltado propio)

De la norma transcrita se infiere que el legislador estableció la figura de la prórroga legal para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, señalando los lapsos que la misma comprende en atención a la duración de la relación arrendaticia y que cuando ésta haya tenido una duración de cinco años o más pero menor de diez, se prorrogará por el lapso de dos (2) años.
En este sentido, debe puntualizarse que la prórroga legal opera de pleno derecho tal como lo dispone el Artículo 39 eisudem, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. (Resaltado propio).

En la norma citada el legislador estableció en forma categórica que la referida prórroga legal opera de pleno derecho, por lo que a su vencimiento el arrendador está facultado para demandar su cumplimiento, exigiendo la entrega del inmueble arrendado. Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 1704 de fecha 15 de julio de 2005, expresó:

El artículo 38, letra b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
…Omissis…

En este sentido, la prórroga de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, que se encuentren dentro del ámbito de aplicación del artículo que se transcribió de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opera por orden de la ley y no por decreto del juez; motivo por el cual la aclaratoria objeto de la demanda de autos no produjo agravio constitucional alguno a la parte actora, en cuanto a que se limitó a hacer mención del otorgamiento, por la Ley, de tal prórroga, a través de un pronunciamiento con efectos declarativos y no constitutivos. Así se declara. (Resaltado propio)(Expediente N° 03-2107)

Así las cosas, puede observarse que la prórroga legal se cumple obligatoriamente para el arrendador y representa un beneficio o derecho del arrendatario a permanecer en el inmueble objeto de arrendamiento durante el tiempo máximo establecido en el citado Artículo 38, de conformidad con el tiempo que haya durado el arrendatario como tal en el uso del inmueble arrendado.
Conforme a lo expuesto, pasa esta sentenciadora al examen de las pruebas promovidas por las partes con relación a la pretensión de cumplimiento de contrato.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
1.- A los folios 27 al 32 (Pieza I Acumulado) corre copia certificada del documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 8 de mayo de 2002, bajo el N° 46, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Tal probanza se valora como documento autenticado, sirviendo para evidenciar que la sociedad mercantil “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A”, representada por su presidente José Ángel Fornieles García, inició la relación arrendaticia sobre el inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio Cristal, en la carrera 21 con Pasaje Acueducto, San Cristóbal Estado Táchira, conformado por mezzanina y planta baja, con un área de 360 mts2, tres baños en la mezzanina y tres baños en la planta baja, mediante el contrato contenido en dicho documento con la empresa Administradora INBANKER C.A. representada por su presidente el ciudadano Roger Evelio Márquez Márquez con el carácter de arrendadora. Que en el aludido contrato se estableció en la cláusula cuarta que el tiempo de duración del mismo sería de Un Año prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando alguna de las partes no notificara a la otra su voluntad de no prorrogarlo con treinta días de antelación al vencimiento del contrato contado a partir del 1° de mayo de 2002. Igualmente, puede constatarse que los codemandados José Ángel Fornieles García, José Fornieles Reyes y Juan Gilberto Gutiérrez Rincón suscribieron el referido contrato constituyéndose en fiadores solidarios y principales pagadores de todas las obligaciones que contrajo la arrendataria.
2.- A los folios 21 al 25 de la primera pieza corre documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 18 de febrero de 2009, bajo el No. 2009.402, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.321, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009. Dicha probanza se valora como documento público de conformidad con los Artículos 429 procesal y 1.360 del Código Civil, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el demandante Fajad José Barh George adquirió la totalidad del inmueble del cual forma parte el local comercial que ocupa la sociedad mercantil U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A con el carácter de arrendataria, mediante la venta que del mismo le hiciera su anterior propietaria la sociedad mercantil “Pan Cristal C.A”. Al respecto, se observa que si bien la representación judicial del codemandado Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, objeta dicha venta sin embargo no aportó sentencia definitivamente firme dictada en un proceso de preferencia ofertiva que desvirtúe dicha venta, por lo que el referido instrumento se reputa como público conforme a la valoración indicada.
3.- A los folios 32 al 38 (Pieza I. Acumulado) corre en copia simple documento autenticado por ante las Notarías Publicas Segunda de San Cristóbal Estado Táchira el día 19 de octubre de 2010, bajo el N° 04, Tomo 141, y Notaría Publica Tercera del Municipio Libertador el día 8 de noviembre de 2010, bajo el N° 39, Tomo 152. Tal probanza se valora como documento autenticado, sirviendo para evidenciar que el ciudadano Roger Evelio Márquez Márquez, actuando con el carácter de presidente de la sociedad mercantil Administradora INBANKER, cedió y traspasó al demandante todos los derechos del contrato de arrendamiento celebrado entre la precitada Administradora INBANKER C.A. y la empresa “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A., cuyo cumplimiento por vencimiento de prórroga legal se demanda.
4.- A los folios 40 al 47 (Pieza I. Acumulado) corre en copia simple la solicitud signada con el N°6559 nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Dicha probanza se valora de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 procesal y 1.359 del Código Civil, sirviendo para evidenciar el 25 de febrero de 2011, el Alguacil y la Secretaria del mencionado Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dejaron constancia que la sociedad mercantil codemandada “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A., fue notificada en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, de que el contrato de arrendamiento culminaría el 2 de mayo de 2011, y que era voluntad del actor no continuar con la relación arrendaticia, por lo que a partir de esa fecha comenzaría a transcurrir la prórroga legal de dos años, cuyo vencimiento sería el 2 de mayo de 2013, fecha en la cual la mencionada sociedad mercantil “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A. debía entregar el inmueble arrendado.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEFENSORA AD LITEM DE LA SOCIEDAD MERCANTIL “U2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO, C.A.,” Y DE LOS CIUDADANOS JOSÉ ÁNGEL FORNIELES GARCÍA Y JOSÉ FORNIELES REYES.
1.- El mérito favorable de los autos en todo lo que beneficie a sus representados. Promovido en forma genérica no constituye un medio de prueba susceptible de valoración.
2.- El principio de comunidad de la prueba. Tal principio no constituye un medio de prueba previsto en el ordenamiento jurídico
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL CODEMANDADO JUAN GILBERTO GUTIERRES RINCÓN.
1.- A los folios 163 al 165 (Pieza II. Acumulado) corre notificación de la venta del inmueble realizada a través de la Notaria Pública Primera de San Cristóbal en fecha 13 de marzo de 2008, bajo el N° 11, Tomo 01 del libro de notificaciones. Tal probanza se desecha por cuanto la misma fue promovida con el objeto de demostrar que la adquisición del inmueble por parte del demandante se hizo en violación al derecho de preferencia ofertiva de la arrendataria lo cual no forma parte de la materia controvertida en esta causa, y en tal virtud resulta impertinente.
2.- A los folios 21 al 25 de la primera pieza corre documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 18 de febrero de 2009, bajo el No. 2009.402, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.321, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009. Tal probanza fue objeto de valoración al examinar las pruebas promovidas por la parte actora.
3.- A los folios 27 al 32 (Pieza I Acumulado) corre copia certificada del documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 8 de mayo de 2002, bajo el N° 46, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Dicha probanza fue objeto de valoración al examinar las pruebas promovidas por la parte actora.
De las pruebas promovidas por las partes puede concluirse que la sociedad mercantil codemandada “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A”, representada por su presidente José Ángel Fornieles García, celebró contrato de arrendamiento con la empresa Administradora INBANKER C.A. representada por su presidente el ciudadano Roger Evelio Márquez Márquez, contenido en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 8 de mayo de 2002, bajo el N° 46, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, mediante la cual la precitada Administradora INBANKER C.A le arrendó a la codemandada “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A un local comercial ubicado en el Edificio Cristal, en la carrera 21 con Pasaje Acueducto, San Cristóbal Estado Táchira, el cual ocupa la mencionada empresa con el carácter de arrendataria. Que en dicho contrato se estableció en la cláusula cuarta que el tiempo de duración del mismo sería de Un Año prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando alguna de las partes no notificara a la otra su voluntad de no prorrogarlo con treinta días de antelación al vencimiento del contrato contado a partir del 1° de mayo de 2002. Igualmente, quedó evidenciado que el referido contrato fue suscrito por los codemandados José Ángel Fornieles García, José Fornieles Reyes y Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, quienes se constituyeron en fiadores solidarios y principales pagadores de todas las obligaciones que contrajo la arrendataria. Asimismo, quedó demostrado que el demandante Fajad José Barh George adquirió la totalidad del inmueble del cual forma parte el aludido local comercial mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 18 de febrero de 2009, bajo el No. 2009.402, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.321, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009, por lo que a partir de esa fecha se subrogó en los derechos de la arrendadora Administradora INBANKER C.A.
Igualmente, se evidenció que el 25 de febrero de 2011, la sociedad mercantil codemandada “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A. fue notificada por el Alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de que el referido contrato de arrendamiento culminaría el 2 de mayo de 2011, ya que era voluntad del actor Fajad José Barh George no continuar con la relación arrendaticia, por lo que a partir de esa fecha comenzaría a transcurrir la prórroga legal de dos años, cuyo vencimiento sería el 2 de mayo de 2013, fecha en la cual la mencionada sociedad mercantil “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A. debía entregar el inmueble arrendado.
Así las cosas, resulta evidente que la empresa “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A” fue notificada por el demandante Fajad José Barh George, de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento incluso con un lapso mayor al de treinta días establecido en la cláusula cuarta del referido contrato, ya que tal como antes se señaló la aludida notificación fue practicada el día 25 de febrero de 2011, y conforme al contrato debía efectuarse con treinta días de antelación al vencimiento del mismo, es decir al del 1° de mayo de 2011. Igualmente, aprecia esta sentenciadora que el contrato de arrendamiento primigenio cuya vigencia comenzó a tenor de lo dispuesto en la mencionada cláusula cuarta el 1° de mayo de 2002, fue prorrogado sucesivamente hasta el 1° de mayo de 2011, por lo que resulta claro que el lapso de duración de la relación arrendaticia fue de nueve años, y en consecuencia de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 38 literal c) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios normativa que resulta aplicable a la presente causa por ser la vigente para la fecha de interposición de la demanda le correspondía a la arrendataria disfrutar de un prorroga legal de dos años los cuales transcurrieron desde el día 2 de mayo de 2011 hasta el 2 de mayo de 2013 inclusive, fecha en la cual finalizaba la prorroga legal, y el demandante al estar vencida la misma podía exigir de la arrendataria tal como lo hizo el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido el Artículo 39 del mencionado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por tanto, resulta forzoso para quien decide declarar con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano Fajad José Barh George contra la sociedad mercantil “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A.”, representada por su presidente José Ángel Fornieles García, así como contra los ciudadanos José Ángel Fornieles García, José Fornieles Reyes y Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, con el carácter de fiadores por vencimiento de la prórroga legal y en consecuencia, se debe ordenar el desalojo del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio Cristal, en la carrera 21 con Pasaje Acueducto, San Cristóbal Estado Táchira, conformado por mezzanina y planta baja, con un área de 360 mts2, tres baños en la mezzanina y tres baños en la planta baja. Así se decide.
Ahora bien, resuelta de esta manera la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, se desestima la pretensión de resolución del contrato cuyo cumplimiento fue declarado con lugar por ser excluyente de la primera, y en tal virtud no se valoran las pruebas promovidas por las partes relativas a la pretensión de resolución de contrato. Así se decide.
V
DISPOSITIVA

Este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano Fajad José Barh George contra la sociedad mercantil “U2 Rock Café Barrio Obrero, C.A.”, representada por su presidente José Ángel Fornieles García, así como contra los ciudadanos José Ángel Fornieles García, José Fornieles Reyes y Juan Gilberto Gutiérrez Rincón, con el carácter de fiadores por vencimiento de la prórroga legal y en consecuencia, se ordena el desalojo del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio Cristal, en la carrera 21 con Pasaje Acueducto, San Cristóbal Estado Táchira, conformado por mezzanina y planta baja, con un área de 360 mts2, tres baños en la mezzanina y tres baños en la planta baja.
SEGUNDO: Por ser excluyente de la pretensión de cumplimiento de contrato se desestima la pretensión de resolución del contrato cuyo cumplimiento se ordenó en el particular anterior.
TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese y déjese copia digitalizada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por el Secretario Accidental en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre del año dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación.

DRA. FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ
LA JUEZA PROVISORIA

JHONY ALEXANDER COLMENARES SÁNCHEZ
EL SECRETARIO ACCIDENTAL

Siendo las nueve y quince minutos de la mañana (9:15 a.m.), se dictó y publicó la anterior decisión y se dejó copia digitalizada en el archivo del Tribunal.

Exp. 35528
FTRS/eca