TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
209º y 160º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LAPARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:
Ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.313.705.

Abogado en ejercicio AZORIN VLADIMIR OLIVARES GUILLEN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 300.627.

CiudadanaCARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.727.153.

Abogado en ejercicio RIGOBERTO DÁVILA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 239.431.

DESALOJO DE VIVIENDA.

19-9626.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por elabogado en ejercicio AZORIN VLADIMIR OLIVARES GUILLEN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora,ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizalde la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 14 de octubre de 2018,a través de la cual se declaróSIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el prenombrado contra la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, y CON LUGAR la reconvención que por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA”, incoara la parte demandada-reconviniente, y por consiguiente, se ordenó al ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, a otorgar el documento definitivo traslativo de la propiedad del inmueble objeto del juicio, todas plenamente identificados en autos.
En fecha 13 de noviembre de 2018, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última de las notificaciones, para que tuviera lugar la audiencia oral prevista en la referida ley.
Practicadas las notificaciones a que se hace referencia en el particular que antecede, se evidencia que en fecha diez (10) de diciembre del año en curso, se llevó a cabo la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la ley que regula la materia en cuestión; así las cosas, esta alzada procede a dictar el fallo bajo los siguientes términos y consideraciones:
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanday su posterior reforma presentados en fecha 18 de febrero y 13 de abril de 2011, respectivamente,la apoderada judicial para ese entonces delciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, procedió a demandar ala ciudadanaCARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, por DESALOJO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:
1. Que su representadodio en arrendamiento a la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. TA-6-B, ubicado en el extremo noroeste de la sexta planta de la torre “A”, del edificio Residencias Dayjorsen II, situado en la calle Ezequiel Zamora, sector La Matica, en la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda.
2. Que durante la relación arrendaticia se celebraron tres (3) contratos de arrendamiento, a saber: (i) el primero de ello, fue suscrito en fecha 1º de junio de 2003, y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 9 de julio de 2003, inserto bajo el No. 03, Tomo 51, cuya vigencia se convino por seis (6) meses, prorrogable por seis (6) meses; (ii) el segundo contrato privado fue celebrado en fecha 15 de julio de 2006, cuya vigencia se convino por un (1) año, prorrogable exclusivamente por un (1) año; y (iii) el tercer y último contrato fue celebrado de manera privada en fecha 15 de febrero de 2008, por un lapso de seis (6) meses, el cual –a su decir- se ha venido prorrogando hasta la presente demanda.
3. Que el último contrato venció el 15 de agosto de 2008, pero que en vista de que la arrendataria continuó en la posesión del inmueble y el arrendador recibiendo el pago del canon de arrendamiento, el contrato –a su decir- se indeterminó conforme al artículo 1.600 del Código Civil.
4. Que de acuerdo a la cláusula segunda del último contrato de arrendamiento celebrado, el canon mensual convenido fue por la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600.000,00), los cuales se obligó el arrendatario a cancelar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes por mensualidades vencidas.
5. Que posteriormente, las partes de mutuo acuerdo, establecieron que a partir del mes de enero del año 2009, el canon de arrendamiento mensual sería de ochocientos bolívares (Bs. 800,00); y que finalmente, se convino en el último aumento del canon de arrendamiento por la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs 1.200,00), el cual comenzó a partir del mes de enero del año 2010.
6. Que la arrendataria –a su decir- ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, y los meses de enero y febrero del año 2011, adeudando en su totalidad por dicho concepto la cantidad de DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.800,00).
7. Que por otra parte, la arrendataria también –a su decir- ha incumplido con la obligación de cancelar los gastos de condominio del mencionado inmuebles desde el mes de julio del año 2010, violando la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.
8. Que por lo anteriormente expuesto, intenta la presente demanda a los fines de que la demandada convenga o en su efecto a ello, sea condenada por el tribunal en el desalojo del inmueble arrendado por falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2010 y enero y febrero del año 2011, así como por no haber pagado el condominio del inmuebles desde el mes de julio de 2010; aunado a ello, solicitó en forma subsidiaria, que se acordara la entrega material del inmueble en cuestión y se condene a pagar por concepto de daños y perjuicios las siguientes cantidades: (a) DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.800,00), correspondiente a los cánones insolutos, así como los cánones de arrendamiento que se signa venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble; (b) NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 996,00), correspondiente a los gastos de condominio del inmueble correspondiente a los meses de julio (por la suma de Bs. 247,00), agosto (por la suma de Bs. 222,00), septiembre (por la suma de Bs. 131,00), octubre (por la suma de Bs. 117,00), noviembre (por la suma de Bs. 136,00) y diciembre (por la suma de Bs. 143,00) todos del año 2010; y, (c) CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble hasta que se haga la entrega material del mismo.
9. Fundamentó la presente acción en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.579, 1.592 y 1.600 del Código Civil.
10. Estimó la presente demanda en la cantidad de diecisiete mil novecientos noventa y seis bolívares (Bs. 17.996,00) equivalente a doscientas treinta y cuatro con quince unidades tributarias (234,15 U.T.).
11. Finalmente, solicitó que la demanda sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 7 de junio de 2019, el abogadoRIGOBERTO DÁVILA, en su carácter deapoderado judicial dela ciudadanaCARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, procedió a contestar la demanda intentada en contra de su defendida; aduciendo para ello, lo siguiente:
12. Que rechaza y contradice la pretensión de desalojo, por cuanto en el año 2002, los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA y MILEIDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, le dan en alquiler a su representada el inmueble objeto del litigio por un (1) año, celebrándose posteriormente dos (2) contratos de arrendamiento más, hasta el año 2005 cuando –a su decir- no se elaboran más contratos, aún cuando siguieron recibiendo el pago del canon de arrendamiento.
13. Que en el año 2013, el demandante le ofrece en venta de manera verbal el inmueble arrendado por un monto de cuatrocientos sesenta mil bolívares (Bs. 460.000,00), lo cual su representada acepta y procede a pagar al arrendador de la siguiente manera: (a) Cheque No. 277237 del banco Banesco de fecha 02/08/2013, por la cantidad de sesenta y seis mil bolívares (Bs. 66.000,00); (b) Cheque No. 595330 del Banco de Venezuela de fecha 02/08/2013, por la cantidad de treinta y cuatro mil bolívares (Bs. 34.000,00); (c) Cheque No. 00027289, del banco Banesco de fecha 02/09/2013, por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00); (d) Cheque No. 28156 del banco Banesco de fecha 29/01/2014, por la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00); (e) Cheque No. 1486 del banco Banesco de fecha 04/04/2014, por la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00); y (f) Un depósito por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00).
14. Que una vez cancelado la totalidad de cuatrocientos setenta y cuatro mil (Bs. 474.000,00), su representada le solicita al demandante autenticar el documento de compra venta, a lo cual éste acepta y procede a redactar el documento de opción de compra venta y entrega la documentación del inmueble a su representada.
15. Que cuando deciden autenticar el documento en cuestión, la oficina notarial les indica que el inmueble tenía una prohibición de enajenar, a lo que el demandado le manifestó que ello era en ocasión a una hipoteca que sobre el inmueble pesaba, por lo que no se pudo autenticar el documento.
16. Que a pesar de la cantidad supra señalada cancelada al ciudadano RUBÉNDARÍO SOSA, su representada le canceló a su vez, en el año 2013, mediante varios depósitos la suma de dieciséis mil quinientos bolívares (Bs. 16.500,00), en el año 2014, mediante varios depósitos la suma de veintidós mil bolívares (Bs. 22.000,00), en el año 2015, mediante varios depósitos la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), y en el año 2015, mediante varios depósitos la suma de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00), lo que arroja una cantidad total por la compra del inmueble en cuestión de quinientos cuarenta y seis mil quinientos bolívares (Bs. 546.500,00).
17. Que el demandante se contradice diciendo que no ha recibido el canon de arrendamiento, cuando la realidad –a su decir- es que no se hicieron más contratos por haberse realizado un contrato de opción de compra venta, el cual –a su decir- deja sin efecto el contrato de arrendamiento que hasta esa fecha estaba vigente.
18. Que rechaza y contradice lo expuesto en el libelo en cuanto al cumplimiento de la arrendataria, por cuanto su representada siempre pagó puntualmente todos los canon de arrendamiento señalados en el mismo en su fecha de vencimiento, y que además siempre ha estado solvente en el pago del condominio.
19. Que su representada siempre ha pagado el canon de arrendamiento y el condominio desde el inicio de la relación arrendaticia hasta el año en que se le ofertó el inmueble, por cuanto desde ese momento –a su decir- las partes convinieron en recibir pagos solo por concepto de abonos parciales mensuales, para completar el monto total de la venta del apartamento por cuatrocientos sesenta mil bolívares (Bs. 460.000,00).
20. Finalmente, rechazó que existan obligaciones insolutas con respecto al contrato de arrendamiento firmado en fechas anteriores, ya que por los hechos ocurridos en la relación arrendaticia existió un acuerdo tácito y el contrato se dio por terminado con el nacimiento de otro contrato de opción de compra venta.

Asimismo, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el abogado RIGOBERTO DÁVILA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, procedió a RECONVENIR a la parte actora por cumplimiento de contrato de compra venta; aduciendo para ello, lo siguiente:
1. Que los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA y Miledis del Valle Acuña Barreto, le mienten al tribunal, ya que por una parte –a su decir- le ofrecen en opción a compra venta el inmueble objeto del juicio a su representada y maliciosamente por otra parte, incoan una demanda de desalojo argumentando incumplimiento de pago del canon de arrendamiento y de condominio, lo cual no se corresponde la normativa vigente ni con la realidad contractual.
2. Que en el año 2013, el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA, le ofrece de manera verbal el apartamento objeto del juicio a su representada por un monto de cuatrocientos sesenta mil bolívares (Bs. 460.000,00), lo cual fue aceptado, procediendo su defendida a cancelar de la siguiente manera: (i) Cheque No. 277237 del banco Banesco, de fecha 02/08/2013 por la cantidad de sesenta y seis mil bolívares (Bs. 66.000,00); (ii) Cheque No. 595330 del Banco de Venezuela de fecha 02/08/2013, por la cantidad de treinta y cuatro mil bolívares (Bs. 34.000,00); (iii) Cheque No. 27289 del banco Banesco, de fecha 02/09/2013, por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00); (iv) Cheque No. 28156 del Banco de Venezuela de fecha 29/01/2014, por la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00); (v) Cheque No. 1486 de fecha 04/04/2014, por la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00); y, (vi) Depósito realizado a la cuenta No. 01050119971119126185 por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00).
3. Que las referidas sumas de dinero arrojan la totalidad de cuatrocientos setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 474.000,00); siendo posteriormente entregado mediante varios depósitos las siguientes cantidades: (i) En el año 2013, la cantidad de dieciséis mil quinientos bolívares (Bs. 16.500,00); (ii) En el año 2014, la cantidad de veintidós mil bolívares (Bs. 22.000,00); (iii) En el año 2015, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00); (iv) En el año 2016, la cantidad de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00).
4. Que ha sido entregado al ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA, la totalidad de quinientos cuarenta y seis mil quinientos bolívares (Bs. 546.500,00), por concepto de compra del inmueble.
5. Que el actor-reconvenido nunca le manifestó a su defendida alguna inconformidad con el pago del canon de arrendamiento, siendo evidente –a su decir- que si no se firmó otro contrato de arrendamiento fue debido a la oferta de opción de compra venta que se realizó.
6. Que en la audiencia celebrada ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, el actor-reconvenido y la ciudadana Miledis del Valle Acuña Barreto, aceptaron y ratificaron la opción de compra venta, también aceptaron que fue debido a problemas bancarios imputables a ellos lo que imposibilitó que la venta se le concediera fe pública.
7. Que el contrato de arrendamiento se dio por terminado una vez nacido el contrato de opción de compra venta, encontrándose su representada solvente en todas y cada uno de los cánones de arrendamiento de los contratos anteriores.
8. Que los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA y Miledis del Valle Acuña Barreto, recibieron el pago total del precio pactado por la compra del apartamento objeto del litigio, encontrándose así ante un incumplimiento de contrato, por lo que procede a demandar a los prenombrados para que convenga o en su defecto sean condenados por el tribunal, en otorgar el documento de tradición legal correspondiente, y sean condenados a la cancelación del monto restante de la hipoteca a favor de la acreedora hipotecaria que pesa sobre el inmueble objeto del contrato.
9. Fundamentó la presente reconvención en los artículos 1133, 1134, 1137, 1137, 1141, 1159, 1167, 1486 y 1503 del Código Civil; y finalmente, solicitó que la reconvención sea declarada con lugar con expresa condenatoria en costas.

Por su parte, mediante escrito de fecha 25 de junio de 2019, la apoderada judicial para ese entonces del ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA, procedió a dar contestación a la reconvención incoada en contra de su defendido, aduciendo para ello, lo siguiente:
1. Que si bien es cierto que su defendido le ofreció en oferta de venta su apartamento a la parte demandada-reconviniente, ésta no cumplió con la oferta ya que –a su decir- canceló en los meses de febrero a diciembre del año 2014, la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), por concepto de canon de arrendamiento, dejando de pagar el mes de septiembre del mismo año, y que posteriormente, cancela el mismo monto cada mes en el año 2015 y 2016, por lo que ni verbalmente ni por escrito su defendido le indicó que pagara el canon por valor de oferta
2. Que el pago recibido por a inicial de la oferta fue realizado por dos (2) cheques de gerencia, del Banco de Venezuela, uno por treinta y cuatro mil bolívares (Bs. 34.000,00) y otro por sesenta y seis mil bolívares (Bs. 66.000,00).
3. Que los pagos realizados por la demandada-reconviniente en el año 2014, se realizaron después de transcurrido un (1) año de la oferta sin haber cumplido con la mitad del precio ofrecido, ya que la prenombrada –a su decir- al activarse el presente expediente en el año 2017, procede a cancelar un monto de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00).
4. Que en ningún se le participaron a su defendido los pagos que la demandada-reconviniente seguía realizando, por lo que los mismo no tienen la rúbrica ni aceptación de su representado.
5. Que los pagos recibidos por el actor-reconvenida correspondían únicamente al canon de arrendamiento, de forma extemporánea, siendo todos los pagos posteriores realizados de forma desordenada a destiempo sin comprender su defendido qué era lo que pagaban.
6. Que la oferta de venta fue en el año 2013, por lo que han pasado casi seis (6) años esperando respuesta de la parte demandada, quien pretende ahora decir que ha cancelado la oferta de compra cuando nunca cumplió con las cláusulas y los depósitos.
7. Que su defendido está dispuesto a devolver el dinero recibido por dicha transacción con la reconversión necesaria para culminar con feliz término, y le sea entregado a su apoderado el apartamento objeto del litigio, libre de personas, bienes y cosas, en perfecto estado de habitabilidad.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS.

PARTE DEMANDANTE:
Conjuntamente con el escrito libelar y su posterior reforma, la parte demandante consignó las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 12-15 del expediente) Marcado con la letra “B”, en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésimo Segundo del Municipio Libertado del Distrito Capital en fecha 9 de julio de 2003, inserto bajo el No. 03, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; a través del cual se evidencia que el ciudadanoRUBÉNDARÍO SOSA LACRUZ, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, entrega en arrendamiento a la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, en su condición de “LA ARRENDATARIA”, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el No. TA-6-B, ubicado en el extremo noroeste de la sexta planta de la Torre “A2 del edificio Residencias Dayjorsen en la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, ello por un tiempo de duración de seis (6) meses prorrogables por un tiempo igual, fijando un canon de arrendamiento de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes.Ahora bien, siendo que el instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de que en el año 2003, se inició una relación arrendaticia entre los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ y CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, sobre el inmueble anteriormente identificado, previendo para ese entonces una duración del contrato por seis (6) meses prorrogables por un tiempo igual.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 16-19 del expediente) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 15 de julio de 2006, entre el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, en su condición de “LA ARRENDATARIA”, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. TA-6-B, ubicado en el extremo noroeste de la sexta planta de la Torre “A2 del edificio Residencias Dayjorsen en la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, ello por un tiempo de duración de un (1) año prorrogable por un tiempo igual, fijando un canon de arrendamiento de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00) pagaderos los días quince (15) de cada mes; y en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, en su condición de “LA ARRENDATARIA”, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. TA-6-B, ubicado en el extremo noroeste de la sexta planta de la Torre “A2 del edificio Residencias Dayjorsen en la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, ello por un tiempo de duración de seis (6) meses contados a partir del 15 de febrero de 2008 hasta el 15 de agosto de 2008, fijando un canon de arrendamiento de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes por mensualidades vencidas.Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión son de naturaleza privada y fueron consignadas en copia simple, no obstante, quien aquí suscribe en vista que su contenido no fue desvirtuado en el curso del juicio, sino por el contrario la parte demandada reconoció en su escrito de contestación a la demanda la celebración de contratos de arrendamiento con el actor, decide apreciarla como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil,ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar. De esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que las partes intervinientes en el presente proceso celebraron dos (2) contratos de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio en fecha 15 de julio de 2006 y en fecha 15 de febrero de 2008, siendo el último canon de arrendamiento fijado en la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes por mensualidades vencidas.- Así se establece.
Tercero.-(Folios 20-26 del expediente) en copia fotostática, CONTRATO DE COMPRA VENTA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECAdebidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 18 de noviembre de 1.998, inserto bajo el No. 44, protocolo primero, tomo 15; a través del cual el ciudadano Alberto Javier Calderón Medina, da en venta a los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ y MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el No. TA-6-B, situado en el extremo noroeste de la sexta planta de la torre “B” del edificio Residencias Dayjorsen II, situado en la calle Ezequiel Zamora, sector La Matica en la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; evidenciándose que los compradores a fin de cumplir con el precio de la venta pactado constituyeron hipoteca habitacional legal a favor del Banco Fivenez, SACA, Banco Universal; y en copia fotostática, LIBERACIÓN DE HIPOTECA debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de agosto de 2009, inserto bajo el No. 26, tomo 103 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; a través del cual el apoderado del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, institución que absorbió por fusión al BancoFivenez, SACA, Banco Universal, expuso que por cuanto recibió el saldo de la cantidad dad en préstamo a los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ y MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, declara extinguidas las obligaciones y en consecuencia liberadas la anticresis e hipoteca habitacional legal.Ahora bien, en vista que los documentos públicos bajo análisis no fueron impugnados en el curso del juicio, quien aquí suscribe los tiene como fidedignos de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y les confiere pleno valor probatorio como demostrativos de que los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ y MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, adquirieron la propiedad del inmueble objeto del litigio en fecha 18 de noviembre de 1.998, y liberaron la hipoteca que sobre el mismo pesaba en fecha 14 de agosto de 2009.- Así se establece.
Cuarto.-(Folios 29-30 del expediente) en copia fotostática, dos (2) CÉDULAS DE IDENTIDAD Nos. V- 6.313.705 y V-6.727.153, cuya titularidad les corresponde a los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ y CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, respectivamente; a lo que se le confiere pleno valor probatorio como demostrativo de la identidad de la parte actora y demandada en el presente juicio.- Así se precisa.
Quinto.- (Folios 49-62 y 67-73 del expediente) en copia certificada, ACTUACIONES ADMINISTRATIVAScursantes en el expediente signado con el No. 030158325-011917, de la nomenclatura interna de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, contentivo de la solicitud de procedimiento previo a la demanda intentado por el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ contra la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, entra las cuales cursa RESOLUCIÓN No. MC-00458 expedida en fecha 31 de octubre de 2017, de cuyo contenido se desprende textualmente lo siguiente: “(…) En fecha 19 de agosto de 2014, el ciudadano RUBEN DARIO SOSA LACRUZ (…) solicitó el inicio del procedimiento a las Demandas (sic) (…) En fecha 12 de noviembre de 2015, se ordenó el inicio del Procedimiento (sic) Previo (sic) a la Demanda (sic) (…) Visto que en el presente caso en fecha 30 de octubre de 2017, tuvo lugar la celebración de la audiencia conciliatoria donde compareció el ciudadano RUBEN DARIO SOSA LA CRUZ, ya identificados (parte accionante), y la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DIAZ (…) En dicha Audiencia (sic) no habiendo acuerdo, en consecuencia conciliación, es por lo que esta Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en estricto cumplimiento del artículo 9 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas HABILITA LA VÍA JUDICIAL. Así se decide (…) declara: PRIMERO: Se insta al ciudadano RUBEN DARIO SOSA LACRUZ(…) propietario a no ejercer ninguna acción arbitraria para conseguir el desalojo de la vivienda que le alquiló a la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DIAZ (…) ya que de hacerlo pudiera incurrir en el incumplimiento de normas legales y sublegales establecidas en nuestro ordenamiento jurídico y en consecuencia sería objeto de sanciones. SEGUNDO: En virtud que las gestiones realizadas durante la audiencia conciliatoria celebrada el día 30 de octubre de 2017, entre el ciudadano RUBEN DARIO SOSA LACRUZ (…)por una parte; y, por la otra la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DIAZ (…) En dicha audiencia no hubo acuerdo alguno; esta Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en acatamiento a lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas HABILITA LA VÍA JUDICIAL, a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los tribunales de la República competentes para tal fin (…)”.Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el demandante cumplió con el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, quedando habilitado para acudir a la vía judicial en virtud de que las gestiones realizadas durante la audiencia conciliatoria fueron infructuosas.- Así se establece.

Ahora bien, en este estado quien aquí decide considera pertinente dejar sentado que una vez abierto el lapso probatorio respectivo, la parte actora nopromovió ninguna probanza.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada consignó las siguientes documentales:
Primero.- (Folio 91 del expediente) Marcado con el número “1”, en original, RECIBO DE PAGO PRIVADOde fecha 3 de agosto de 2013, suscrito únicamente por la ciudadana CARMEN BASTARDO, quien hace constar que ha entregado al ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, la cantidad de ciento cuarenta y seis mil bolívares (Bs. 146.000,00) de inicial por concepto de compra venta del inmueble ubicado en la calle Ezequiel Zamora, sector Matica Abajo, Residencias Day JorsenII, Torre A, piso 6, apartamento 6-B, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, cancelados mediante cheques de gerencia. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, quien aquí decide observa que la misma corresponde a un instrumento privado que emana de la parte promovente, por lo que en virtud del principio de alterabilidad de la prueba, a través del cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, esta alzada desecha la probanzas bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 92-97 del expediente) en copia fotostática, seis (6) CHEQUES DE GERENCIA todos librados para ser pagados a la orden del ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, expedidos de la siguiente manera: (a)Dos (2) cheques Nos. 00001486 y00001485, del banco Bicentenario de fecha 4 de abril de 2014, por la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00) cada uno; (b) Cheque No. 00027289, del banco Banesco en fecha 2 de septiembre de 2013, por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00); (c) Cheque No. 595330, del Banco de Venezuela de fecha 02 de agosto de 2013, por la cantidad de treinta y cuatro mil bolívares (Bs. 34.000,00); (d) Cheque No. 28156 del banco Banesco en fecha 29 de enero de 2014, por la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00); y, (e) Cheque No. 27237 del banco Banesco en fecha 02 de agosto de 2013, por la cantidad de sesenta y seis mil bolívares (Bs. 66.000,00). Ahora bien, aún cuando la parte actora reconoció haber recibido únicamente los cheques de fecha 02 de agosto de 2013, y desconoció los demás pagos, esta juzgadora observa que la accionada debió promover los instrumentos privados en cuestión, a través de la prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pues cuando se tratan de hechos que consten en documentos, libros o archivos que se hallen en Bancos, el tribunal a solicitud de la parte puede requerir de ellos informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos documentos; aunado a ello, se evidencia que el contenido del mismo se aparta de los hechos controvertidos en el presente juicio, por cuanto se corresponden a presuntos pagos realizados en años posteriores a los cánones demandados como insolutos; consecuentemente, los señalados instrumentos deben desecharse del proceso y no se les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 150-151 del expediente) Marcado con el número “3”, en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA mediante el cual los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ y MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, ofrecen en opción de venta a la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el No. TA-6-B, situado en el extremo noroeste de la sexta planta de la torre “B” del edificio Residencias Dayjorsen II, situado en la calle Ezequiel Zamora, sector La Matica en la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, por la cantidad de cuatrocientos sesenta mil bolívares (Bs. 460.000,00), fijando como plazo para cumplir las obligaciones allí pactadas un lapso de ciento veinte días (120) continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos; evidenciándose que el presente contrato únicamente se encuentra suscrito por la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, quien aquí decide observa que la misma corresponde a un instrumento privado que emana de la parte promovente, por lo que en virtud del principio de alterabilidad de la prueba, a través del cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, esta alzada desecha la probanzas bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 98-109 del expediente) en original y copia fotostática, seis (6) DEPÓSITOS BANCARIOSrealizados a las cuentas del ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, en las siguientes entidades financieras y por la cantidad que se indica: (a)Banco Mercantil, un (1) depósito en fecha 01/11/2017, por la cantidad de Bs. 300.000,00; (b) Banco de Venezuela, un (1) depósito enfecha 02/08/2013, por la cantidad de Bs. 34.000,00; y, (c) Banco Banesco, un (1) depósito en fecha 02/09/2013, por la cantidad de Bs. 10.000,00; dos (2) depósitos en fecha 04/04/2014, por la cantidad de Bs. 18.000,00 cada uno; y un (1) depósito en fecha 29/01/2014, por la cantidad de Bs. 18.000,00; en original y copia fotostática, dos (2) CONSTANCIAS DE EMISIÓN DE CHEQUEdel banco Banesco en fecha 02 de agosto y 02 de septiembre de 2013, signados con los Nos. 27237 y 27289, por las cantidades de Bs. 66.015,00 y Bs. 10.015,00, respectivamente. Ahora bien, aún cuando la parte actora reconoció haber recibido únicamente los depósitos de fecha 02 de agosto de 2013, y desconoció los demás pagos, esta juzgadora observa que la accionada debió promover los instrumentos privados en cuestión, a través de la prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pues cuando se tratan de hechos que consten en documentos, libros o archivos que se hallen en Bancos, el tribunal a solicitud de la parte puede requerir de ellos informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos documentos; aunado a ello, se evidencia que el contenido del mismo se aparta de los hechos controvertidos en el presente juicio, por cuanto se corresponden a presuntos pagos realizados en años posteriores a los cánones demandados como insolutos; consecuentemente, los señalados instrumentos deben desecharse del proceso y no se les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Quinto.- (Folios 110-149, 154-166 y 176 del expediente) en original y en copia fotostática, cincuenta y dos (52) DEPÓSITOS BANCARIOS realizados a las cuentas del ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, en las siguientes entidades financieras y por las cantidades que se indica a continuación: (a)Año 2012,doce (12) depósitos realizados de manera mensual en las cuentas del prenombrado beneficiario de los bancosBanesco y Mercantil, por la cantidad de Bs. 1.500,00, cada uno; (b)Año 2013,once (11) depósitos en los meses de enero a julio y septiembre a diciembre en la cuenta del aludido beneficiario del banco Banesco, por la cantidad de Bs. 1.500,00, cada uno; (c)Año 2014,doce (12) depósitos realizados en las cuentas del prenombrado beneficiario de los bancos Banesco y Mercantil, por la cantidad de Bs. 1.500,00, cada uno, en los meses de enero, febrero, abril y mayo; (d)Año 2015,diez (10) depósitos realizados en los meses de julio (2 depósitos), junio (3 depósitos), febrero (2 depósitos), octubre (3 depósitos)por la cantidad de Bs. 2.000,00, cada uno; y (e) Año 2016, siete (7) depósitos realizados en los meses de febrero (3 depósitos), abril (2 depósitos) y julio (2 depósitos),por la cantidad de Bs. 2.000,00, cada uno. Ahora bien, en vista que los instrumentos bajo análisis no fueron impugnados por la parte contraria, esta juzgadora observa que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios denominados tarjas, así, conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 1.383 del Código Civil, se encuadran en el género de documentos de naturaleza privada de cuyo contenido pueden constatarse los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y por ende su autenticidad, por lo que no requieren ratificación alguna; en efecto, siendo que se trata de un medio probatorio eficaz capaz de dar fe de su contenido, quien aquí decide los tiene como demostrativos de que la demandadarealizó a favor del ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, pagos de manera mensual durante los años 2012, 2013, 2014, 2015 y 2016, presuntamente por concepto de canon de arrendamiento.- Así se establece.
Sexto.- (Folios 152-153 del expediente) Marcado con el número “4”, en copia fotostática, MISIVA mediante el cual se hace constar la entrega de una serie de recaudos y documentales. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue impugnada, se observa que la misma corresponde a una copia simple de un instrumento privado cuya autenticidad no puede verificarse por cuanto además carece de firma alguna, es por lo que consecuentemente, quien aquí suscribe debe desechar la probanza en cuestión del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Séptimo.- (Folios 167-175 del expediente) en original, nueve (9) DEPÓSITOS BANCARIOS realizados a las cuentas del ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, en las siguientes entidades financieras y por las cantidades que se indica a continuación: (a)Año 2010,un (1) depósito realizado en la cuenta del prenombrado beneficiario del banco Banesco, en fecha 26/11/2010, por la cantidad de Bs. 300,00; y, (b) Año 2011, ocho (8) depósitos realizados en la cuenta del prenombrado beneficiario del banco Banesco, en el mes de abril por la cantidad de Bs. 5.000,00, en el mes de junio, agosto, septiembre y noviembre por la cantidad de Bs. 2.000,00, en el mes de julio por la cantidad de Bs. 800,00, en el mes de octubre por la cantidad de Bs. 1.800,00, y en el mes de diciembre por la cantidad de Bs. 2.200,00. Ahora bien, en vista que los instrumentos bajo análisis no fueron impugnados por la parte contraria, esta juzgadora observa que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios denominados tarjas, así, conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 1.383 del Código Civil, se encuadran en el género de documentos de naturaleza privada de cuyo contenido pueden constatarse los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y por ende su autenticidad, por lo que no requieren ratificación alguna; en efecto, siendo que se trata de un medio probatorio eficaz capaz de dar fe de su contenido, quien aquí decide los tiene como demostrativos de que la demandada realizó a favor del ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, los referidos pagos correspondientes a los meses de noviembre de 2010 y abril, junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011, por concepto de canon de arrendamiento.- Así se establece.
Octavo.-(Folio 177 del expediente) Marcado con el número “6”, en original, SOLVENCIA expedida por la administradora de la Junta de Condominio ResidenciasDayjorsem II en fecha 24 de mayo de 2019, mediante la cual hace constar que el apartamento identificado con el No. 6-B, a nombre del ciudadano RUBÉN SOSA, ubicado en la torre “A” de las Residencias Dayjorsen II, calle Ezequiel Zamora, Matica Abajo, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, se encuentra solvente en el pago del condominio hasta el día 30 de abril de 2019. Ahora bien, en vista que el instrumento bajo análisis no fue desvirtuado ni impugnado por la parte contraria, esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio como demostrativo de que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra solvente en el pago correspondiente al condominio hasta el día 30 de abril de 2019.- Así se establece.

Abierto el juicio a pruebas, el apoderado judicial de la parte demanda consignó de promoción de pruebas, en el cual hizo valer lo siguiente:
.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, específicamente de las documentales acompañadas al escrito de contestación a la demanda, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.
Único.- (Folios 203-205 del expediente) en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA mediante el cual los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ y MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, ofrecen en opción de venta a la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el No. TA-6-B, situado en el extremo noroeste de la sexta planta de la torre “B” del edificio Residencias Dayjorsen II, situado en la calle Ezequiel Zamora, sector La Matica en la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, por la cantidad de cuatrocientos sesenta mil bolívares (Bs. 460.000,00), fijando como plazo para cumplir las obligaciones allí pactadas un lapso de ciento veinte días (120) continuos, más una prorroga de treinta (30) días continuos; evidenciándose que el presente contrato no se encuentra suscrito por ninguna de las partes. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión fue promovida de manera extemporánea por tardía, por cuanto debió ser consignada conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 107 dela Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, aunado a que la misma corresponde a una copia simple de un instrumento privado cuya autenticidad no puede verificarse por cuanto además carece de firma alguna, es por lo que consecuentemente, quien aquí suscribe debe desechar la probanza en cuestión del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 14 de octubre de 2019, el Tribunal Primerode Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, declaró SIN LUGAR la acción de DESALOJO intentada por el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ contra la ciudadanaCARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ; y CON LUGAR la reconvención que por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA”, incoara la parte demandada-reconviniente, ello bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:
“(…) DE LA DEMANDA DE DESALOJO Y RECONVENCIÓN:
De lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda y su reforma, se observa que la parte actora pretende el desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Enero (sic), Febrero (sic), Marzo (sic), Abril (sic), Mayo (sic), Junio (sic), Julio (sic), Agosto (sic), Septiembre (sic), Octubre (sic), Noviembre (sic) y Diciembre (sic) del año 2010; así como los meses de Enero (sic)y Febrero (sic) del año 2011, así como no haber pagado el Condominio (sic) del Inmueble (sic) desde el mes julio de 2010, y en forma subsidiaria: a pagar por daños y perjuicios, las cantidades: a) DIECISEIS (sic) MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.800,00) correspondiente a los cánones de arrendamientos (…) y los que sigan venciendo hasta el total y definitiva entrega del inmueble, a razón de un MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1200,00) cada mes; b ) A pagar la cantidad de NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (BS. 996,00) correspondientes a los gastos de condominios del inmueble (…)
Delo que concluye este Tribunal (sic), de lo alegado y probado por las partes, en la demanda de desalojo, que no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia que vinculada a las partes, así como tampoco es un hecho controvertido que ambas partes reconocen que manifestaron su consentimiento de celebrar una opción de compra venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, que se perfeccionó al verificarse el concurso de voluntades, elemento este suficiente para que se considere celebrado un contrato de opción de compra venta, por ser de naturaleza consensual así como tampoco la alegada falta de pago de los cánones de arrendamiento, según se desprende de la manifestación antes transcrita, que cursa al folio 179 de este expediente, cuya manifestación es concordante con las pruebas promovidas por las partes, al quedar demostrado, que luego de haber sido interpuesta la presente demanda en fecha 18 de febrero de 2011, e incluso después de haber sido admitida y su forma en fecha 25 de abril de 2011, la parte actora recibe de la parte demandada pagos a través de cheques de gerencia que se describen a continuación: (…) que concatenados a los depósitos realizados por la parte demandada en las cuentas bancarias de la parte actora, y al reconocimiento de dichos pagos y depósitos en la cuenta de la parte actora, y su oposición respecto a los mismos, por considerar la parte actora que dichos pagos mediante cheques de gerencias y depósitos en sus cuentas bancarias son extemporáneos (…) En razón de lo expuesto este Tribunal (sic) declara sin lugar la demanda de desalojo por falta, este Tribunal (sic) encuentra que conforme a lo previsto en la parte in fine del artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece …”dicho pago no se tendrá como extemporáneo”, son elementos de convicción para determinar que dichos pagos que alega haber recibido la parte actora extemporáneamente, es el caso, que a la Luz (sic) de la Ley (sic) especial que regula la materia de arrendamiento de viviendas, en su artículo 92 eiusdem, ante su aceptación por parte de la parte actora, por disposición legal no se tendrá comoextempoáneos, de lo que concluye este Tribunal (sic) que la parte accionada se encuentra solvente en el pago de los cánones alegados como insolventes por la parte actora, al establecer la Ley (sic) especial (…) En razón de lo expuesto este Tribunal (sic) declara sin lugar la demanda de desalojo por falta de pago y así se decide.
Igualmente la parte actora, alego (sic) la falta de pago de las cuotas de condominio, del inmueble arrendado, desde el mes de julio de 2010 a diciembre del año 2010, para lo cual la parte demandada promovió documento de Solvencia (sic) expedida por la Administradora (sic), con sello húmedo de la Junta de Condominio Residenciad (sic) Dyjorsen II, en la que se deja constancia, que el apartamento 6-B a nombre de Ruben Sosa, ubicado en la Torre “A” de Residenciad (sic) Dyjorsen II, calle Ezequiel Zamora, Matica Bajo, Distrito Guaicaipuro, estado Miranda se encuentra SOLVENTE en el pago del condominio hasta el día 30 de abril de 2019. Esta documental no fue impugnada por la parte contraria, en tal virtud este Tribunal (sic) le atribuye pleno valor probatorio, a la solvencia en el pago de las cuotas de condominio del inmueble arrendado a la parte accionada, así se decide.
(…omissis…)
En razón de lo expuesto ante el reconocimiento de la parte actora de dar en opción de compra venta el inmueble a la parte demandada, y encontrar este Tribunal (sic) plenamente demostrado que la parte accionada pago (sic) la totalidad del precio de la opción de compra venta, esta Juzgadora (sic) concluye que se perfecciono (sic) la compra venta del inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° TA-6-B, situado en el extremo noroeste de la sexta (06) Planta (sic) de la Torre (sic) B, de las Residencias DAYJORSEN II, situado en la Calle (sic) Ezequiel Zamora, Sector (sic) La Matica, en la ciudad de Los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, por un monto de Bs. 460.000,00, al verificarse la existencia de los elementos de consentimiento, objeto y precio, y al no haber demostrado la parte actora que cumplió con lo exigido en la Ley (sic), respecto a los efecto liberatorios que otorga el registro público, para la liberación de la hipoteca y de las medidas que pesan sobre el inmueble, dado en opción de compra venta, debido, a que, como ya se analizó en las pruebas, el Oficio (sic) expedido por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 30 de noviembre de 2006,mediante el cual participa al Registrador Subalterno del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, que fue suspendida la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el identificado Tribunal (sic), sobre el inmueble propiedad de la parte actora en este juicio, es el caso que en relación a esta documental, la parte demandada alega que no logro (sic) autenticar la opción de compra venta, por cuanto a su decir existía un gravamen en el inmueble objeto de dicha negociación. Esta Juzgadora (sic) encuentra que si bien es cierto que del oficio en análisis se observa, el sello de recibido por la mencionada Oficina de Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 08/01/2007, no es menos cierto, que ni consta en autos el cumplimiento de lo previsto en el artículo 1926 del Código Civil (…) en tal virtud este Tribunal (sic) no le otorga valor probatorio, por cuanto no consta en autos el cumplimiento de lo previsto en el indicado artículo 1926 eiusdem, en consecuencia, con este oficio no se desvirtuó el hecho negativo alegado por la parte accionada, de que no logro (sic) autenticar la opción de compra venta, por cuanto a su decir existía un gravamen en el inmueble de dicha negociación; e igualmente del documento de liberación de hipoteca del inmueble objeto del presente juicio, a favor de los ciudadanos RUBEN DARIO SOSA LACRUZ y MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO (…) En relación a esta documental la parte demanda alega que no logro (sic) autenticar la opción de compra venta, por cuanto a su decir existía un gravamen en el inmueble objeto de dicha negociación. Al respecto este Tribunal (sic) encuentra que si bien la hipoteca no existe o no tiene efecto alguno su constitución, si no se ha registrado con arreglo a lo dispuesto en el Título XXII del Libro Tercero del Código Civil (…) en consecuencia, este Tribunal (sic) no le otorga ningún valor probatorio, por no poder producir ningún efecto jurídico, ante la falta del requisito fundamental, como es el registro público, del documento autenticado de liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble arrendado, y objeto de la opción de compra venta (…) en consecuencia, con este documento autenticado de liberación de hipoteca, no se desvirtúa el hecho negativo, alegado por la parte accionada, de que no logro (sic) autenticar la opción de compra venta, por cuanto a su decir existía un gravamen en el inmueble objeto de dicha negociación, tales circunstancia dan por demostrado el incumplimiento por la parte actora del contrato de opción de compra venta, en tal virtud, la reconvención por cumplimiento de opción de compra venta interpuesta por la parte demandada debe prosperar, y así se decide.
Y así mismo, haga entrega al accionado reconviniente de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización, en lo que se refiere a la liberación la hipoteca; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte accionada reconviniente queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte del actor reconvenido en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la accionada reconviniente ( en caso que aquél no cumpla), y de no otorgar el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
DE LA INTERVENCIÓN DEL TERCERO ADHESIVO:

Consta en el expediente, la comparecencia de la abogada YOLANDA COROMOTO CORDOVA ROJAS (…) en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos RUBEN DARIO SOSA LACRUZ y MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, (…) y del documento de propiedad del inmueble objeto de desalojo y de reconvención por cumplimiento de opción de compra venta en este juicio, con el quedo (sic) demostrado el carácter de propietarios de los ciudadanos RUBEN DARIO SOSA LACRUZ y MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, antes identificados, del inmueble constituido por un apartamento distinguido con No TA-6-B(…) son elementos de convicción para este Tribunal (sic) concluir que conforme a lo previsto en el artículo 381 del Código de Procedimiento Civil, la ciudadana MILEDIS DEL CARMEN ACUÑA BARRETO (…) se considera litisconsorte de la parte actora, parte principal en este juicio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 147 eiusdem, y así se decide.
III
Por todos los razonamientos expuestos este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda (…) declara: SIN LUGAR la demanda de desalojo por falta de pago que interpuso el ciudadano RUBEN DARIO SOSA LACRUZ y declara CON LUGAR la reconvención que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, todos ampliamente identificados en autos, por consiguiente, se ORDENA a la parte actora reconvenida ciudadano RUBEN DARIO SOSA LACRUZ, a vender a la parte demandada reconviniente ciudadana CAROLINA BASTARDODE GUERRERO, el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta(…) y así mismo, haga entrega al accionado reconviniente de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que la falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte accionada reconviniente queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte del actor reconviniente (en caso de que el no cumpla), y de no otorgar el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida (…)”

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Revisadas las actas que conforman el presente expediente, quien aquí suscribe observa que en la oportunidad fijada por este tribunal para llevarse a cabo la audiencia oral de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la parte actora sostuvo lo siguiente “(…) desde un principio en este caso se llegó a un acuerdo en el año 2013 para la venta de un inmueble, pero la demandada me causó un daño por todo lo que ha pasado, ella nunca me pagó en su oportunidad, y luego realizó otros depósitos a destiempos, incluso efectuó uno de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) en el año 2017, cuando ya habían pasado cuatro (4) años de la oferta de venta (...)”. Asimismo, el apoderado judicial del ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, alegó que: “(…) el contrato presentado por las partes se observa que eran diferentes, el ejemplar que presentó mi defendido consta de la firma y sello original del abogado que redactó el documento. El precio de la venta varía en los contratos presentados, así como la impresión de los mismos es distinta, el tipo de letra y tamaño no coinciden y hay un sello en el documento cuya veracidad no conocemos (…)”. Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, señaló que: “(…) quiero ratificar todo lo que en su momento se presentó en el expediente y negar cualquier otro hecho que pueda parecer en relación al momento en que a mi defendida se le otorgó, y en ese sentido pues, estamos nosotros a disposición de presentar los originales si es posible del contrato de venta que en su momento se presentó el cual es el único que hay (...)”.
Ahora bien, en vista que el poder de revisión del juez de alzada no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va mas allá, en virtud de la aplicación del principio procesal denominado IURA NOVIT CURIA; del cual se desprende que el juez dada la majestad del cargo que desempeña conoce del derecho incluso el no alegado, pudiendo revisar oficiosamente actos que parecieren infringir normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición o revocatoria, consecuentemente, quien aquí suscribe estima pertinente realizar como PUNTO PREVIO, las siguientes consideraciones antes de entrar a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido:

*De la reconvención intentada por la parte demandada.
De la revisión a las actuaciones cursantes en el presente expediente, se observa que el presente juicio seguido por DESALOJO de un inmueble destinado a vivienda, inició mediante escrito libelar presentado por la representación judicial del ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, en fecha 18 de febrero de 2011, procediendo el tribunal de la causa a su admisión mediante el procedimiento breve (folio 40); sin embargo, en vista que en fecha 6 de mayo de 2011, entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, se suspendió el presente juicio hasta tanto la parte actora agotara el procedimiento previo a la demanda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas. Posteriormente, se observa que una vez cumplido dicho mandamiento, el tribunal de la causa mediante auto de fecha 9 de abril de 2019, ajustó el presente asunto al nuevo procedimiento previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, librando en acto seguido la respectiva compulsa de citación a la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ (parte demandada).
Acto seguido, se desprende que una vez llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la accionada consignó escrito en fecha 7 de junio de 2019 (inserto a los folios 85-90), a través del cual dio contestación a la acción de desalojo incoada en contra de su defendida, y a su vez, procedió a formular reconvención contra los ciudadanosRUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ y MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Ante ello, el tribunal cognoscitivo mediante auto de fecha 10 de junio de 2019, admitió dicha reconvención y le participóúnicamente al ciudadanoRUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, la oportunidad para dar contestación a la reconvención en un plazo de diez (10) días de despacho, evidenciándose que dentro de dicho lapso compareció la apoderada judicial parte actora-reconvenida y procedió a consignar el respectivo escrito manifestando actuar en representación del actor y de la ciudadana MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, tramitándose el presente juicio hasta la fase de dictar sentencia donde el a quo, una vez declarada sin lugar la demanda principal de desalojo, declaró la procedencia de la reconvención que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentara la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, y ordenó a la parte actora-reconvenida a otorgar el respectivo documento traslativo de propiedad sobre el inmueble en litigio a favor de la reconviniente.
Vistas tales actuaciones, esta juzgadora considera imperativo señalar que la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referidas a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal. En este mismo sentido, por cuanto el presente juicio se admitió y sustanció bajo las reglas de procedimiento previstas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es necesario traer a colación el contenido del artículo 110 eiusdem, el cual textualmente señala lo siguiente:
Artículo 110.- “En el acto de contestación de la demanda, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia, por la cuantía y el procedimiento sea compatible. El juez o jueza se pronunciará sobre la admisión de la reconvención el mismo día de haberse propuesto o al día de despacho siguiente. Admitida la reconvención, la contestación tendrá lugar dentro de los diez días de despacho siguientes. No se admitirá la promoción de cuestiones previas, salvo las establecidas en los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las que se decidirán en la sentencia de fondo.
Contra la negativa de la admisión de la reconvención se oirá el recurso de apelación en un solo efecto, independientemente de su cuantía.” (Resaltado añadido)

Efectivamente, enaquellas acciones derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, cuyo procedimiento se encuentra previsto en la referida ley especial, se abre la posibilidad para la parte demandada luego de haber sido citada y en el acto de contestación a la demanda, de reconvenir a la parte demandante. No obstante, para proceder a la admisión de ésta reconvención, la misma debe versar sobre cuestiones para cuyo conocimiento el tribunal tenga competencia por la materia y por la cuantía; y además debe ventilarse la reconvención por un procedimiento compatible al del juicio principal. Conforme a éste último requisito, el autor Henríquez La Roche, R. en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, edición 2009, tomo III, señaló que“La incompatibilidad de procedimiento impide toda acumulación de autos y pretensiones, desde que el único proceso contentivo de las dos causas, no puede discurrir por carriles procedimentales distintos (…) Pero como la ley no se refiere a la diferencia de procedimientos sino a su incompatibilidad, puede haber reconvención en todos aquellos juicios que a partir de la contestación de la demanda, discurren por el mismo procedimiento…” (Resaltado añadido).
Partiendo de lo antes expuestos, se observa que en el escrito presentado por el apoderado judicial de la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, en fecha 7 de junio de 2019, éste reconvino a los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ y MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, bajo los siguientes términos:
“(…) en mi carácter de representante legal de CARMEN CAROLINA BASTARDO DIAZ (…) proponemos contra los ciudadanos TUBÉN DARÍO SOSA y MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO (…) para que estos convengan o en su defecto lo establezca el Tribunal (sic) de la Causa (sic), siendo procedente en Derecho (sic) los hechos que luego se señalan con la interposición de la Reconvención (sic) que explano en los siguientes términos:
PRIMERO: Que los hechos narrados en la reconvención son ciertos, por cuanto en verdad mi asistida si ha cumplido en esta relación contractual de contrato compraventa, ya que lo que ha ocurrido es de parte de los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA y MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO es intentar muchos artilugios, por intentar deshacer un contrato de compraventa hecho el (sic) en fecha 2 de agosto del 2013, por consiguiente siguieron recibiendo abonos parciales en las fechas posteriores, mi asistida acogió de pleno derecho y obligatoria en el pago total del apartamento y durante este tiempo continua los mismo efecto del contrato de compraventa (…)
SEGUNDO: En caso de negativa de los vendedores o reconvenidos de otorgar el documento de tradición legal, la presente sentencia debidamente registrada servirá de título de propiedad a favor del (sic) mi representada la ciudadana: CARMEN CAROLINA BASTARDO DIAZ, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Sean condenados a la cancelación del monto restante de la Hipoteca (sic) a favor de la acreedora hipotecaria, y Sean (sic) condenados por este Tribunal (sic) con expresa condenatoria en costas por los gatos procesales, honorarios del abogado Según (sic) lo establecido en los artículo 276, 286 y 648 del código (sic) de Procedimiento Civil (…)” (Resaltado añadido).

Del contenido de lo expresado por la demandada en el escrito de reconvención, se desprende que ésta intenta una acción por cumplimiento de contrato contra el hoy demandante y la ciudadana MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, con el objetivo de que éstos procedan a otorgar el documento contenido de la tradición legal del inmueble objeto del presente juicio, o en su defecto a ello, se tenga la sentencia que a tal efecto se dicte, como título traslativo de la propiedad a su favor. Así las cosas, visto lo expuesto debe traerse a colación el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente señala que “Las controversias que se susciten entre partes en reclamación del algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial”; es decir, las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial; por lo que en principio, para cada controversia debe existir un procedimiento especial y sólo se tramita por la vía del procedimiento ordinario al residuo de controversias que no tengan previsto ese procedimiento especial.
En efecto, se deduce que estamos en presencia de una reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO presuntamente de compra venta, que no tiene una ley especial que establezca su procedimiento, en consecuencia y con fundamento el artículo 338 del Código Adjetivo Civil anteriormente transcrito, debe sustanciarse a través del procedimiento ordinario, dependiendo de la estimación de la cuantía; todo ello, a fin de tutelar y proteger el interés jurídico demandado, por cuanto en este procedimiento se emplaza a la parte demandada para que responda en su descargo a los argumentos y pruebas expuestos en su contra y será en definitiva el juez de la causa, a quien corresponderá determinar si se ha demostrado en juicio la obligación que tendría el accionado verbigracia, de vender o no el inmueble objeto de la controversia.
No obstante a ello, de la revisión efectuada las actuaciones procesales se observa que el tribunal de la causa mediante auto de fecha 10 de junio de 2019 (folio 178 del presente expediente), ordenó admitir y sustanciar la presente reconvención mediante el mismo procedimiento especial que se venía tramitando la acción principal seguida por desalojo, a saber, el proceso oral contemplado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con lo cual se vulneró el derecho a la defensa y el debido proceso de las partes intervinientes en el juicio. A tenor de lo anterior, resulta pertinente traer a colación al procesalista Rafael Ortiz-Ortiz en su obra denominada “Teoría General del Proceso”, Editorial Frónesis S.A. (Caracas, 2003), quien precisó –entre otras cosas– lo siguiente:
“(...) No hay duda de que el debido proceso, para las actuaciones judiciales, se cumple cuando los órganos jurisdiccionales conocen, tramitan y ejecutan las sentencias en las causas y asuntos de su competencia a través de los procedimientos establecidos en las leyes procesales. Sin embargo, si bien es cierto que hay una relación de continente (el proceso) a contenido (el debido procedimiento), la intención del legislador y la doctrina han querido plasmar con la idea del debido proceso un conjunto de garantías procesales superiores que va más allá del simple establecimiento de un procedimiento en una ley.
En otras palabras, la noción de ‘debido proceso’ incluye, no sólo los diferentes procedimientos a través de los cuales el juez conoce, decide y ejecuta la potestad jurisdiccional, sino que también implica las garantías necesarias para hacer los derechos en el proceso, esto es, el acceso a la jurisdicción, el derecho a alegar y contradecir, el derecho a la defensa, el derecho al patrocinio profesional, la seguridad jurídica, etc.; en general, todas las garantías y derechos que las partes pueden hacer uso en el proceso (...)” (Pág. 671)

Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia N° 5 del 24 de enero de 2001 (Caso: Supermercado Fátima S.R.L.), ratificada, entre otras, por la sentencia N° 765/15, y la sentencia proferida el 25/10/2016, en el expediente No. 16-0587, estableció lo siguiente:
“(…) Al respecto, es menester indicar que el derecho a la defensa y al debido proceso constituyen garantías inherentes a la persona humana y en consecuencia, aplicables a cualquier clase de procedimientos. El derecho al debido proceso ha sido entendido como el trámite que permite oír a las partes, de la manera prevista en la Ley, y que ajustado a derecho otorga a las partes el tiempo y los medios adecuados para imponer sus defensas.
En cuanto al derecho a la defensa, la Jurisprudencia ha establecido que el mismo debe entenderse como la oportunidad para el encausado o presunto agraviado de que se oigan y analicen oportunamente sus alegatos y pruebas. En consecuencia, existe violación del derecho a la defensa cuando el interesado no conoce el procedimiento que pueda afectarlo, se le impide su participación o el ejercicio de sus derechos, o se le prohíbe realizar actividades probatorias (…)” (Resaltado añadido).

Partiendo de lo antes transcrito, podemos inferir que la defensa es un derecho inviolable en todo estado y grado del proceso; razón por la que el juez como director del mismo debe en todo caso garantizar el respeto al derecho a la defensa y el principio de igualdad de las partes, e incluso asegurarse de que todos los actos guarden las debidas garantías a las partes en litigio, sin que pueda bajo ese pretexto anular los que han cumplido su finalidad o afectar la celeridad y seguridad jurídica. En este sentido, visto a que los jueces superiores pueden, de oficio, declarar las nulidades que afecten el orden público sin que por ello se les pueda imputar la comisión del vicio de incongruencia, ello deviene obligante examinar la sustanciación del procedimiento con la finalidad de precisar si responde a la noción doctrina del debido proceso, en base al principio de que el procedimiento está establecido estrictamente en la ley no puede ser alterado o subvertido por el juez ni las partes, principio fundamental procesal consistente en la “obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la ley”, ya que de no haberse acatado el mismo, se subvierte el orden lógico procesal y, por consiguiente, se quebranta la mentada noción doctrinaria del debido proceso, así como el principio del orden consecutivo legal con etapas de preclusión por el cual se rige el proceso civil venezolano. Estos supuestos y principios tienen relevancia desde el momento en el cual los jueces ejercen la facultad para admitir la causa, a fin de evitar incurrir en una falsa apreciación, y consecuencialmente en un desatino al debido proceso e infracción del orden público.
Por consiguiente, como quiera que conforme a lo previsto en el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil, los quebrantamientos de leyes de orden público no pueden subsanarse ni aún con el consentimiento expreso de las partes, lo cual conlleva al mismo tiempo al vicio de la indefensión, por violación del precepto constitucional consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual tiene como característica que sea imputable al juez, se concluye afirmando, sin temor a equivocaciones, que los procedimientos así sustanciados en oposición al sistema de legalidad, violan el principio de obligatoriedad establecido en la ley del “debido proceso”.
Así las cosas Ahora bien, siendo que los principios atinentes a la defensa de orden constitucional, así como el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la ley, esta alzada no puede pasar por alto el grave error incurrido por el tribunal de la causa, quien no sólo admitió la pretensión de cumplimiento de contrato de compraventa formulada en la reconvención, ello a pesar de que la misma no está vinculada a una relación arrendaticia ni tiene un procedimiento especial para su tramitación, sino además en la sentencia de mérito declaró su procedencia y condenó a la parte actora-reconvenido a cumplir las pretensiones planteadas en la mutua petición cuyo procedimiento es incompatibles con el de la acción principal seguida por desalojo, pues, esta última se tramita por el procedimiento especial contenido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como efectivamente sucedió.
En consecuencia, esta sentenciadora al delatar que la reconvención intentada por la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, por cumplimiento de contrato de compra venta resulta incompatible con el presente procedimiento especial contenido en la ley ut supra señalar, considera que el a quo incurrió en una grave subversión al orden lógico procesal quebrantando la garantía constitucional al debido proceso, todo lo cual hace imperativo para esta alzada declarar INADMISIBLE la reconvención propuesta, por contener pretensiones cuyo procedimiento es incompatible con respecto a la acción principal, conforme al artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; por consiguiente, se anula el auto de admisión de la referida mutua petición proferido en fecha 10 de junio de 2019, así como las demás actuaciones siguientes referidas a la tramitación y sustanciación de la reconvención planteada.- Así se decide.

*De la intervención del tercero adhesivo.
De la revisión a la sentencia aquí recurrida, se observa que el tribunal de la causa con escasa motivación determinó que por cuanto la apoderada de la parte actora, ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, tenía a su vez poder conferido por la ciudadana MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, quien es copropietaria junto al actor del inmueble objeto del litigio, ésta última conforme al artículo 381 del Código de Procedimiento Civil, era “…litisconsorte de laparte actora, parte principal en este juicio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 147eiusdem…”; de lo que puede deducirse que el cognoscitivo no solo concluyó que la prenombrada era un tercero interviniente en el presente juicio, sino además estableció que la misma era litisconsorte de la parte principal.
Al respecto, esta juzgadora advierte que la tercería es la acción mediante la cual una persona ajena al proceso, interviene en la causa, encuadrando su pretensión en uno de los supuestos establecidos en los ordinales del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil; así las cosas, de la revisión exhaustiva a las actuaciones cursantes en el presente juicio, se evidencia que el presente juicio inició por demanda de desalojo intentada por el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, contra la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, en fecha 18 de febrero de 2011, notándose que antes del emplazamiento de la demandada, fue consignado a los autos, instrumento poderdebidamente autenticado (inserto a los folios 46-48 del expediente) conferido a la abogada YOLANDA CÓRDOVA ROJAS, por los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ yMILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, a los fines de que representara sus derechos ante cualquier autoridad.
De esta manera, se hace necesario establecer que la constancia en autos de un poder conferido a un abogado en nombre de varias personas, no produce la certeza-ni siquiera la presunción- de que los otorgantes pretendan intervenir como terceros en el juicio, solamente acredita la representación en el proceso de aquella persona u otorgante que fuere parte en el proceso donde se hace valer dicho poder; por consiguiente, resulta un desacierto jurídico y una interpretación ilógica y carece de sustento jurídico alguno, la conclusión del tribunal de la causa de considerar a la ciudadanaMILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, como tercera interviniente en el proceso, por el hecho de que cursa a los autos un poder que ésta confirió a la misma apoderada judicial de uno de los litigantes del juicio, ya que la tercería constituye una acción donde el interviniente debe manifestar no sólo su intención de incluirse en el proceso que se tramita por tener un interés en el resultado del mismo, sino además debe sustentar su intervención en alguno de los supuestos contenidos en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió en el presente asunto; consecuentemente, bajo las consideraciones antes expuestas, esta alzada debe imperiosamente determinar que la ciudadanaMILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, no forma parte del presente juicio que por DESALOJO incoara el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, contra la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, plenamente identificados en autos, ni como tercera interviniente ni como litisconsorte de alguna de las partes.- Así se establece.

Finalmente, resueltos los puntos previos que anteceden, se hace necesario descender a revisar el FONDO DEL ASUNTO controvertido, ello bajo los siguientes términos:

En primer lugar, se observa que la apoderada judicial del ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, sostuvo en el escrito libelar –entre otras cosas-que su representadodio en arrendamiento a la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. TA-6-B, ubicado en el extremo noroeste de la sexta planta de la torre “A”, del edificio Residencias Dayjorsen II, situado en la calle Ezequiel Zamora, sector La Matica, en la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, mediante tres (3) contratos de arrendamiento, el primero celebrado en fecha 1º de junio de 2003, por un lapso de seis (6) meses, prorrogable por un período igual; el segundo celebrado en fecha15 de julio de 2006, cuya vigencia se convino por un (1) año, prorrogable por un período igual; y un último contrato celebrado en fecha 15 de febrero de 2008, por un lapso de seis (6) meses,indeterminándose posteriormente la relación arrendaticia. Asimismo, señaló que en el último contrato de arrendamiento celebrado, el canon mensual convenido fue por la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600.000,00), los cuales se obligó la arrendataria a cancelar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes por mensualidades vencidas, siendo aumentado dicho canon a partir del mes de enero del año 2009, en la cantidad de ochocientos bolívares (Bs. 800,00) y,posteriormente, aumentó a la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs 1.200,00), a partir del mes de enero del año 2010; en vista de ello, expuso que la arrendataria –a su decir- ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, y los meses de enero y febrero del año 2011, adeudando en su totalidad por dicho concepto la cantidad de DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.800,00). Aunado a ello, manifestó que la hoy demandada también –a su decir- ha incumplido con la obligación de cancelar los gastos de condominio del mencionado inmueble desde el mes de julio del año 2010, violando la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, por lo que procede a demandarla para que convenga o en su efecto a ello, sea condenada por el tribunal en el desalojo del inmueble arrendado y se condene a pagar por concepto de daños y perjuicios las siguientes cantidades: (a) DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.800,00), correspondiente a los cánones insolutos, así como los cánones de arrendamiento que se signa venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble; (b) NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 996,00), correspondiente a los gastos de condominio del inmueble correspondiente a los meses de julio (por la suma de Bs. 247,00), agosto (por la suma de Bs. 222,00), septiembre (por la suma de Bs. 131,00), octubre (por la suma de Bs. 117,00), noviembre (por la suma de Bs. 136,00) y diciembre (por la suma de Bs. 143,00) todos del año 2010; y, (c) CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble hasta que se haga la entrega material del mismo.
Por su parte, se observa que llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, el apoderado judicial delaciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO, procedió a señalar que en el año 2002, los ciudadanos RUBÉN DARÍO SOSA y MILEIDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, le dan en alquiler a su representada el inmueble objeto del litigio por un (1) año, celebrándose posteriormente dos (2) contratos de arrendamiento más, hasta el año 2005 cuando –a su decir- no se elaboran más contratos, aún cuando siguieron recibiendo el pago del canon de arrendamiento. Acto seguido, expuso que en el año 2013, el demandante le ofrece en venta de manera verbal el inmueble arrendado por un monto de cuatrocientos sesenta mil bolívares (Bs. 460.000,00), lo cual su representada acepta y procede a pagar al arrendador mediante cinco (5) cheques y un depósito bancario, pero que cancelado la totalidad de cuatrocientos setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 474.000,00), la oficina notarial les indica que el inmueble tenía una prohibición de enajenar, y por ello –a su decir- no se pudo autenticar el documento. Asimismo, indicó que no se hicieron más contratos de arrendamiento por haberse realizado un contrato de opción de compra venta, el cual –a su decir- deja sin efecto el contrato locativo que hasta esa fecha estaba vigente, por lo que rechazó y contradijo lo expuesto en el libelo en cuanto al cumplimiento de la arrendataria, señalando que su representada siempre pagó puntualmente todos los canon de arrendamiento señalados en el mismo en su fecha de vencimiento, y que además siempre ha estado solvente en el pago del condominio desde el inicio de la relación arrendaticia hasta el año en que se le ofertó el inmueble. Finalmente, rechazó que existan obligaciones insolutas con respecto al contrato de arrendamiento firmado en fechas anteriores, ya que por los hechos ocurridos en la relación arrendaticia existió un acuerdo tácito y el contrato se dio por terminado con el nacimiento de otro contrato de opción de compra venta.
Ahora bien, quien aquí suscribe no puede pasar por alto que la representación judicial de la parte actora, una vez vencido el lapso para contestar la demanda, consignó escrito ante el tribunal de la causa de fecha 19 de junio de 2019, en el cual expresamente sostuvo que “(…) La pretensión del desalojo no es por falta de pago sino por Ley de Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda, Artículo (sic) 91 con concordancia con los Artículos (sic) 5 del Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el desalojo (sic) y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, La necesidad de ocupar el inmueble de conformidad con lo establecido en el causal 2 de dicha Ley (…)” (resaltado añadido); ante tales dichos, quien la presente causa resuelve estima prudente precisar que los alegatos de hechos nuevos conciernen a hechos relativos al fondo de la causa, vale decir, aquellos que de acuerdo al debate o traba de la litis vienen a constituir el tema a resolver. Por lo tanto, para que los mismos sean válidos y a fin de resguardar el derecho a la defensa de las partes, nuestra legislación ha señalado el límite de la oportunidad procesal para promoverlos, de modo que los alegatos de nuevos hechos no puedan producirse en cualquier fase y estado del proceso, así pues el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
Artículo 364.- “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención ni las citas de terceros a la causa.”

Del contenido de dicha norma se desprende que los límites de la litis se fijan en el libelo de demanda y en la contestación de demanda, pues concluidos dichos plazos no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos relativos al fondo de la controversia; es el caso que, tal criterio ha sido reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia en numerosas decisiones, a travésde las cuales ha precisado que los únicos alegatos que se pueden esgrimir fuera del libelo y de la contestación, son aquellos relacionados con los hechos propios del proceso y no relacionados con el fondo de la controversia, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, tales como los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo pueden ser rebatidas en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso. (Vd. S Nº 443 SCC 30/07/2013)
Así las cosas, con apego a las consideraciones supra realizadas y en vista que de las actas que conforman el presente expediente, específicamente del libelo de demanda y su posterior reforma, se desprende que la apoderada judicial del demandante en tal oportunidad se limitó a alegar que la demanda de desalojo intentada era producto de la presunta falta de pago de la demandada en los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2010 y los meses de enero y febrero del año 2011, así como que la arrendataria dejó de cancelar el condominio correspondiente al inmueble arrendado desde el mes de julio del año 2010, ello sin hacer en ningún momento referencia a que tuviera la necesidad de ocupar el inmueble objeto del litigio; consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la parte actora procuró traer tales hechos nuevos al proceso fuera de la oportunidad procesal prevista para ello, por lo que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, debe DESECHAR los alegatos en cuestión.- Así se establece.
Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes en el curso del proceso, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble destinado a vivienda, constituido por un apartamento distinguido con el No. TA-6-B, ubicado en el extremo noroeste de la sexta planta de la torre “A”, del edificio Residencias Dayjorsen II, situado en la calle Ezequiel Zamora, sector La Matica, en la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, por falta de pago de los cánones de arrendamientos; considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en los artículo 91 numeral 1º y 92 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda; cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 91.-“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
(…)”. (Resaltado añadido).

Artículo 92.- “El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por laprimera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en este Ley.
La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo”

De la norma previamente transcrita, se desprende entre los fundamentos por los cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble arrendado (destinado a vivienda), la falta de pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada; circunstancia ésta alegada en el presente juicio, pues la parte demandante denuncia como insolutos los cánones de arrendamiento por catorce (14)meses, contados a partir del mes de enero del año 2010.Partiendo de ello, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella (…)” (resaltados de esta alzada). De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que la demandada reconviniente, se encontraba obligada a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.
Asimismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para la arrendataria con ocasión al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
Artículo 1.592.-“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado de esta alzada)

Sumado a ello, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de la interposición de la presente demanda), indica que:
Artículo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)”(Resaltado de esta alzada)

Patentizan las normas señaladas, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para el hoy recurrente, un obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora a los fines de demostrar la procedencia de tal causal, observa que cursa en el presente expediente,CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ -aquí demandante-, en su carácter de arrendador, y la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO –aquí demandada-, en su carácter de arrendataria, por el bien inmueble anteriormente descrito (folio 19 del expediente), en cuya cláusula tercera, se previno lo siguiente:
“(…) TERCERA: El canon de arrendamiento mensual será la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs. 600,00) los cuales deberá cancelar puntualmente “LA ARRENDATARIA” los primeros cinco (5) días de cada mes a su vencimiento (…)”

De allí, que la demandada, ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, en su condición de arrendataria estaba en la obligación de pagar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por mensualidades vencidas, el canon de arrendamiento, que si bien se previno en la referida cláusula que tal obligación correspondería a la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) durante el periodo comprendido entre el 15 de febrero al 15 de agosto de 2008, la parte demandante en su escrito libelar señaló que dicho canon había aumentado a la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs 1.200,00), a partir del mes de enero del año 2010, circunstancia no controvertida en el presente juicio, puesto que la parte demandada en su contestación a la demanda no negó ni rechazó tal aseveración.- Así se precisa.
Ahora bien, aun cuando la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, y nuestro legislador exime al arrendador de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole así al arrendatario la demostración de haberla cumplido o probar que la insolvencia se debe a causas justificadas, esta juzgadora antes de analizar el acervo probatorio traído a los autos por la accionada, estima necesario señalar que constituye el objetivo de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que los órganos de administración de justicia funcionen como medios efectivos para la solución de conflictos en forma transparente y expedita evitando que formalismos, dilaciones indebidas o reposiciones inútiles que interrumpan el único fin para el cual esos órganos existen: la justicia.En tal sentido, el máximo tribunal de justicia ha sostenido en reiteradas oportunidades que la nueva Constitución ha pretendido incorporar en el sistema jurídico venezolano un verdadero derecho a la justicia efectiva, es decir una justicia que sirva para solucionar los conflictos en vez de entorpecerlos o paralizarlos; una justicia que defienda a aquéllos que tienen la razón y no que incentive a aquéllos que saben que no la tienen, al permitir a estos últimos utilizar el derecho como maniobra para excusarse de las responsabilidades o retrasar su cumplimiento, y no como el mecanismo efectivo para la solución de las controversias y de búsqueda de la verdad. La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela pretende pues, que los órganos de administración de justicia decidan con criterios justicialmente lógicos y en busca de la verdad, en vez de criterios atados a lo literal y formalmente jurídico(sentencia de la Sala Constitucional N° 985 del 17 de junio de 2008, caso: Carlos Brender).
Siguiendo con esta línea argumentativa, quien decide debe precisar que el presente juicio fue iniciado mediante escrito libelar en fecha 18 de febrero de 2011, señalando el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, como fundamento de la acción de desalojo, que la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, se encontraba insolvente en el pago del canon de arrendamiento pactado correspondiente a los meses de enero a diciembre del año 2010 y enero y febrero de año 2011; asimismo, se observa que el a quo ordenó suspender la causa en fecha 16 de mayo de 2011, hasta tanto la parte actora agotara el procedimiento previo a la demanda contenido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, constando en autos la reanudación del proceso mediante diligencia de la apoderada judicial del demandante presentada en fecha 1º de marzo de 2018, es decir, casi siete (7) años después. Sumado a esto, se evidencia de las actas cursantes en el expediente, que durante el lapso en el que estuvo la causa suspendida, el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, inició el procedimiento previo a la demanda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas en fecha 19 de agosto de 2014, fundamentado su petición de desalojo en la causal contenida en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referida a la necesidad de ocupar el inmueble arrendado.
En este mismo orden, se observa que una vez reanudado el presente proceso y estando dentro de la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para la celebración de la audiencia de medicación, la apoderada judicial de la parte actora al momento de exponer sus alegatos, señaló que “(…) la parte demanda (sic) no paga los cánones de arrendamiento desde el año2011 (…)”, ello aún y cuando en el escrito libelar y su posterior reforma señaló que la demandada –a su decir- se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2010 y enero y febrero de 2011. No obstante a ello, vencido el lapso para dar contestación a la demanda, se observa que compareció la apoderada judicial para ese entonces del ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, quien mediante escrito de fecha 19 de junio de 2019 (inserto a los folios 179-180), expresó que “(…) La pretensión del desalojo no es por falta de pago sino por Ley de Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda, Artículo (sic) 91 con concordancia con los Artículos (sic) 5 del Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el desalojo (sic) y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, La (sic) necesidad de ocupar el inmueble de conformidad con lo establecido en el causal 2 de dicha Ley (…)”.
Por último, de las probanzas cursantes en el expediente se observa que cursan DEPÓSITOS BANCARIOS realizados a las cuentas bancarias del ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, correspondientes a los años 2012, 2013, 2014, 2015 y 2016,donde se evidencian pagos realizados de manera mensual en beneficio del prenombrado por la cantidad de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensual durante los años 2012 al 2014, y en los subsiguientes años por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00); tales instrumentales no fueron desconocidas ni contradichas por la parte demandante, por lo que se puede palmariamente deducir de las mismas que durante la suspensión del presente proceso, el arrendador continuó recibiendo el canon de arrendamiento pactado por el inmueble objeto del litigio, por más de cinco (5) años desde el inicio del juicio.
En conclusión, con atención a la relación que precede, se debe prestar atención la actitud desplegada por el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, en la relación arrendaticia que mantiene con la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, por cuanto si bien intenta la presente acción de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2010 y enero y febrero de 2011, posterior a ello, no sólo pretendió cambiar la causal de desalojo en cuestión, invocando ahora una necesidad justificada de ocupar el inmueble arrendado, sino que además inició el proceso administrativo previo a la demanda omitiendo en su solicitud la presunta falta de pago de la arrendataria y se limitó a peticionar el desalojo alegando la necesidad de ocupar la vivienda; además, incurre en evidente contradicción el actor cuando en la audiencia de mediación celebrada ante el a quo manifiesta que la demandada no cancela el canon de arrendamiento desde el año 2011, ello cuando el libelo y su reforma expone la presunta insolvencia desde el mes de enero del año 2010.
Ante tales situaciones, surgen en esta juzgadora suficientes conjeturas que conllevan a determinar que los hechos que dieron inicio al presente juicio no se corresponden con la realidad y el presente de la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en éste juicio, ya que la actitud del arrendador de pretender cambiar la causal de desalojo en este asunto, constituye un abandono o renuncia a los hechos que invocara sobre la falta de pago presuntamente incurrida por la demandada, y como quiera que por más de cinco (5) años de incoada la demanda, el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, continuó recibiendo los canon de arrendamiento provenientes de la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, hacen posible determinar que el prenombrado convalidó la posible insolvencia que señaló en el escrito libelar y su posterior reforma; más aún cuando no se justifica que si el actor inicia un proceso judicial por presunta falta de pago de cánones de arrendamiento, el cual se suspende por el agotamiento previo de la vía administrativa, el mencionado acuda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas a solicitar el desalojo bajo causales de desalojo distintas a las pretendidas en este juicio, lo cual conlleva a determinar que no existían cánones insolutos o que los mismo fueron convalidados por el arrendador al continuar recibiendo por varios años el canon pactado que incluso fue objeto de aumentos paulatinos.- Así se establece.
Por consiguiente, esta juzgadora en búsqueda del equilibrio que debe caracterizar la aplicación de la justicia, atendiendo a cada de una de las situaciones y hechos que cursan en autos, debe concluir que la actitud desplegada por el actor –anteriormente analizada- conlleva a establecer que éste renunció tácitamente al ejercicio de la presente acción por cuanto aceptó sin oposición alguna el pago de las pensiones locatarias que fueron reclamadas a través de este proceso, y todas las demás que devinieron en el transcurso de más de cinco (5) años, resultando entonces IMPROCEDENTEla causal establecida en el literal “a”, del artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, señalada en la presente acciónincoada por el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ contra la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, plenamente identificados en autos.- Así se establece.
En este orden de ideas, respecto a la falta de pago de los gastos del condominio generados por el inmueble arrendado, se observa que la parte actora expuso en su escrito libelar y posterior reforma, que la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, adeuda los meses de julio a diciembre del año 2010, lo cual arroja la suma total de novecientos noventa y seis bolívares (Bs. 996,00); al respecto, se hace preciso señalar que si bien el propietario es quien tiene la obligación de mantener en buen estado de mantenimiento y conservación el inmueble arrendado, se previno en el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la interposición de la demanda, lo siguiente:
Artículo 19.- “En las edificaciones sujetas a regulación, que consten de unidades independientemente consideradas, cualesquiera que fuere su uso, dadas en arrendamiento y que no estén comprendidas en el régimen de propiedad horizontal, el pago delos gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, podrá ser fijado por las partes contratantes, siempre y cuando no exceda de un veinticinco por ciento (25%) del monto del canon de arrendamiento.”

Dicha norma permite que en aquellos inmuebles arrendados que no estén sometidos al régimen de propiedad horizontal, los gastos de aseo, conservacióny cualquier otro servicio similar, pueda ser fijado por las partes, estableciendo como límite el 25% del monto del canon; ergo, de tratarse de inmuebles sometidos a propiedad horizontal, nada obsta para que las partes de común acuerdo convengan en que el inquilino cancele las cuotas de condominio. Así las cosas, en el CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ -aquí demandante-, en su carácter de arrendador, y la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO –aquí demandada-, en su carácter de arrendataria(folio 19 del expediente), se previno en lacláusula séptima, lo siguiente:
“(…) SÉPTIMA: Los gastos por servicios tales como luz, aseo urbano y cualquier otro que utilicen en el mencionado inmueble serán por cuenta de LA ARRENDATARIA quien deberá entregar los recibos totalmente cancelados por dichos servicios al finalizar este contrato (…)”. (Resaltado añadido)
Conforme a lo transcrito, se concluye que habiendo pactado las partes convencionalmente en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que la arrendataria estaba obligado a cancelar cualquier servicio que utilice el inmueble arrendado, lo que incluye los gastos o cuotas del condominio, recaía en la demandada demostrar haber cumplido con tal obligación conforme a la carga que le imponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, evidenciándose que conjuntamente al escrito de contestación a la demanda, la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, consignó en original, SOLVENCIA expedida por la administradora de la Junta de Condominio Residencias Dayjorsem II en fecha 24 de mayo de 2019, mediante la cual hace constar que el apartamento identificado con el No. 6-B, a nombre del ciudadano RUBÉN SOSA, ubicado en la torre “A” de las Residencias Dayjorsen II, calle Ezequiel Zamora, Matica Abajo, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, se encuentra solvente en el pago del condominio hasta el día 30 de abril de 2019 (folio 177 del expediente). En consecuencia, visto que el demandante no demostró que para el momento de la interposición de la demanda, la arrendataria incumplió su obligación de cancelar las cuotas correspondientes a los gastos de condominio generados por el inmueble arrendado, y como quiera que consta en el expediente que dicho bien se encuentra solvente en tal obligación hasta el mes de abril del año en curso, es por lo que se hace imperativo declarar IMPROCEDENTE la solicitud de DESALOJO incoada por el ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ contra la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, por falta de pago de las gastos comunes en cuestión.- Así se establece.
Ahora bien, acorde con lo antes expresado, y en vista de la circunstancia de no existir plena prueba de lo alegado en el libelo, es por lo que en atención al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado superior debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio AZORIN VLADIMIR OLIVARES GUILLEN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 14 de octubre de 2018, la cual SE MODIFICA conforme a los términos expuestos en el presente fallo; y en consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el prenombrado contra la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO, eINADMISIBLE la reconvención que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara la parte demandada-reconviniente; tal como se dejará sentado en el dispositivo.- Así se decide.

VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio AZORIN VLADIMIR OLIVARES GUILLEN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano RUBÉN DARÍO SOSA LACRUZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 14 de octubre de 2018, la cual SE MODIFICA conforme a los términos expuestos en el presente fallo; y en consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el prenombrado contra la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO, e INADMISIBLE la reconvención que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara la parte demandada-reconviniente.
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay expresa condenatoria en costas.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los diez (10) días del mes de diciembre de dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las diez y cuarenta y cinco minutos de la mañana (10:45 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-
Exp. No. 19-9626.