TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

EXPEDIENTE Nº 3.440

El presente expediente contiene el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentara la ciudadana MARÍA ISABEL AYALA MANRIQUE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.091.090, contra la ciudadana ROSA EUGENIA CASTELLANOS SÁNCHEZ, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-12.517.130, ambas domiciliadas en Rubio Municipio Junín del estado Táchira.
Apoderado judicial de la parte demandante: Abogado MARTÍN JAVIER MENDOZA JIMENEZ, titular de la cédula de identidad N° V-9.463.502, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 52.874.
Apoderada judicial de la parte demandada: abogada IRIS SOLANLLE ALBARRAN PÉREZ, titular de la cédula de identidad N° V-11.711.351, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 80.443.
Sentencia Apelada:
Conoce esta alzada del presente expediente, con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera la parte demandante MARÍA ISABEL AYALA MANRIQUE en fecha 8 de marzo de 2017, contra la decisión dictada en fecha 24 de febrero de 2017 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró SIN LUGAR LA DEMANDA POR DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL INCOADA POR LA CIUDADANA MARÍA ISABEL AYALA MANRIQUE CONTRA LA CIUDADANA ROSA EUGENIA CASTELLANOS SÁNCHEZ; HUBO CONDENATORIA EN COSTAS.
I
ANTECEDENTES
El 31 de mayo de 2016 el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió previa distribución libelo de demanda por desalojo de local comercial, constante de dos (2) folios útiles, y sus anexos que van desde el folio 3 al folio 27. En fecha 21 de junio de 2016 la admitió y le dio el curso de Ley por el procedimiento oral, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para la contestación (folio 28 y vto.).
En fecha 2 de agosto de 2016 la parte demandada ROSA EUGENIA CASTELLANOS SÁNCHEZ, presentó escrito de contestación a la demanda incoada en su contra (folios 33 al 39), junto con anexos que van desde el folio 40 al 44.
El 2 de agosto de 2016, la parte demandada ROSA EUGENIA CASTELLANOS SÁNCHEZ otorgó poder apud acta a la abogada VIRGINIA NAYIBELK CASANOVA RAMÍREZ (folio 45).
El 12 de agosto de 2016, se realizó un acto conciliatorio con la presencia de ambas partes y sin haberse logrado algún acuerdo (folios 47 y 48).
En fecha 22 de septiembre de 2016, el Tribunal de la causa celebró audiencia preliminar (folios 50 al 52).
Por auto de fecha 27 de septiembre de 2016, el tribunal de la causa fijó los límites de la controversia y declaró abierto el lapso probatorio de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (folios 53 y 54).
El 5 de octubre de 2016, la abogada VIRGINIA NAYIBELK CASANOVA RAMÍREZ, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas (folio 57 al 59). En la misma fecha, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas (folios 60 al 65). Por auto del 10 de octubre de 2016, el Tribunal de la causa se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas (folio 66).
Riela a los folios 67 al 69 y 79 oficios números 5760-436, 5760-437, 5760-438, 5760-452 de fecha 10 y 20 de octubre de 2016, dirigidos al Departamento de Gestión y Riesgo Cuerpo de Bomberos, Dirección de Planificación y Control Urbano, Dirección de Catastro, Dirección de Infraestructura Municipal de la Alcaldía del Municipio Junín del estado Táchira, de los cuales se requirió informes.
En fecha 18 de octubre de 2018, la parte demandante MARÍA ISABEL AYALA MANRIQUE, otorgó poder apud acta al abogado MARTÍN JAVIER MENDOZA JIMÉNEZ (folio 73).
Corre a los folios 74 al 77 oficios emanados de las anteriormente mencionadas instituciones como respuesta a los informes solicitados, de igual manera corre a los folios 86 al 105 oficio con anexos de copias certificadas provenientes de la Coordinación de la Oficina Municipal de Catastro del Municipio Junín del estado Táchira.
En fecha 31 de octubre de 2016, el a quo realizó la inspección judicial en el inmueble objeto del presente litigio (folios 105 al 109).
El 31 de octubre de 2016 la representación judicial de la parte demandada consignó imágenes fotográficas (folios 110 al 123).
Por auto del 03 de noviembre de 2016, el a quo designó como experto a la Ingeniero Farath Ossiris Gómez Peña, Directora de Infraestructura Municipal, y ordenó su notificación a los fines de su aceptación y nombramiento (folio 129). Quien fue juramentada en fecha 10 de noviembre de 2016 (folio 138).
Riela a los folios 131 al 135 oficio junto con anexos suscrito por la Directora de Infraestructura Farath Ossiris Gómez Peña.
En fecha 22 de noviembre de 2016 la experto designada en la presente causa, presentó informe del inmueble objeto del presente litigio (folios 143 al 152).
En fecha 20 de enero de 2017, se realizó la audiencia oral, con la asistencia de ambas partes (folios 155 al 171). En fecha 24 de enero de 2017, se dictó el dispositivo de la sentencia que ya fue relacionada ab initio (folio 172 y vto.).
A los folios 176 al 182 corre inserto el íntegro de la sentencia. Decisión que fue apelada por la parte demandante MARÍA ISABEL AYALA MANRIQUE (folio 185). Por auto de fecha 9 de marzo de 2017 el tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al juzgado superior distribuidor correspondiente (folio 186).
El 20 de marzo de 2017 es recibido en esta superioridad el presente expediente, al cual se le dio entrada, inventario bajo el N° 3.440 y el curso de ley correspondiente (folio 188).
Por ante esta Alzada, el fecha 31 de marzo de 2017, la demandada ROSA EUGENIA CASTELLANOS SÁNCHEZ confirió poder apud acta a la abogada IRIS SOLANLLE ALBARRÁN PÉREZ.
En fecha 25 de abril de 2017 la parte demandante MARÍA ISABEL AYALA MANRIQUE consignó en esta superioridad escrito de informes (folios 190 al 200). En la misma fecha la abogada IRIS SOLANLLE ALBARRAN PÉREZ, presentó su respectivo escrito de informes (folios 201 al 205).
La abogada IRIS SOLANLLE ALBARRAN PÉREZ el 5 de mayo de 2017 mediante escrito hizo observaciones a los informes de la parte contraria (folios 204 y 205). Y en fecha 8 de mayo de 2017 de 2017 la parte demandante, presentó escrito de observaciones a los informes de la parte demandada (folios 206 y 207).
II
EXAMEN DE LA SITUACIÓN Y MOTIVOS PARA DECIDIR

La parte actora en su escrito libelar señaló:
“…En fecha treinta (30) del mes de septiembre de 2008, por decisión del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, según expediente 6025 en su parte dispositiva ordena en el aparte cuarto a la ciudadana ANA MORELLA AYALA MANRIQUE quien es mi hermana y que nada tuvo que ver con este supuesto contrato verbal a dar cumplimiento a ese supuesto contrato, que tendría presuntamente una duración de un año; soy la única propietaria de ese inmueble según consta en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira de fecha 12-01-2007 bajo el Tomo 1°, N° 19...; pero como respetuosa de las decisiones judiciales de este país se le dio cumplimiento de ese amañado contrato verbal acordado por ese despacho... Ahora bien, en vista que ese local antes descrito, está en deplorable estado de deterioro tal como evidencia en la inspección ocular realizada por el Departamento de Prevención, Siniestro y Riesgos Especiales del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Junín de fecha 02-05-2016..., insistentemente le he solicitado a la ciudadana ROSA EUGENIA CASTELLANOS SÁNCHEZ parte demandada para que desocupe el local para hacerle las reparaciones mayores la cual amerita y se ha negado rotundamente en varias oportunidades, y de manera grotesca me responde que no entregará dicho local; ya que a raíz de esta circunstancia he renovado en varias oportunidades los permisos de construcción mayor otorgados por la Alcaldía de fecha 01-05-2016... LA DEMANDADA posee un local comercial de mi propiedad el cual amerita reparaciones mayores urgentes ya que se acerca el período fuerte de lluvias y no me haría responsable por cualquier daño que le pueda ocurrir a la parte demandada por el desplome de dicha estructura; esta es la razón primordial por la cual estoy solicitando a su competente autoridad el desalojo de dicho local para poder realizar las reparaciones mayores solicitadas y acordadas ante la Alcaldía del Municipio Junín.
PETITORIO..
...Declare CON LUGAR la presente acción de desalojo intentada contra LA DEMANDADA; y acuerde su desalojo del local comercial “10-73”, antes identificado, para que se me entregue dicho local libre de bienes y personas...
De conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del Código ejusdem, estimo el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00)...”.
La parte demandada en su escrito de contestación arguyó:
“…No es cierto que el contrato o relación arrendaticia comenzara el 30 de septiembre de 2008 y que la única propietaria del inmueble sea quien hoy demanda. Siendo cierto que la relación arrendaticia inició por contrato verbal entre mi persona y la ciudadana ANA MORELA AYALA MANRIQUE. Quien para la fecha de inicio de arrendamiento 15 de diciembre de 2004 disponía del local junto con la hoy demandante. Es con ANA MORELA AYALA MANRIQUE, que se da un litigio por cumplimiento de contrato verbal, que dio origen a que desde esa época, cancelé el canon de arrendamiento por medio de una consignación arrendaticia, en el TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. Bajo el número 7830-05. Desde la época no han actualizado el canon de arrendamiento, como tampoco se ha ajustado el contrato al nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de conformidad con el artículo 13 y 24. Por lo que hasta el momento se mantiene la modalidad de contrato verbal..., es hasta la fecha en que me citan para esta demanda temeraria, que tengo conocimiento que dado a una partición voluntaria, la Ciudadana ANA ISABEL AYALA MANRIQUE, adquirió el 12 de enero de 2007, según documento N° 19, TOMO I, la plena propiedad de dos locales descritos en el literal “B” de dicha partición, el cual los describe: “Dos locales comerciales que forman uno solo”. Pero ciudadana Juez, la verdad, es que desde siempre han estado independientes el uno del otro y cada uno arrendado por personas diferentes.
...Niego, rechazo y contradigo, por no ser cierto que el local que ocupo, se encuentre en DEPLORABLE ESTADO DE DETERIORO y que esta condición se evidencie en la Inspección que realizara el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos del Municipio Junín, DPR: N° 002-057-2016, en fecha 02 de mayo de 2016. Ya que la misma se realizó en un local comercial con la siguiente dirección: Avenida 11 con calle 10 N° 10-84, sector el centro de Municipio Junín del Estado Táchira... mi local comercial no está identificado con ese número, sino con el 10-78. Siendo así, esa inspección no está referida al inmueble donde yo realizo mi actividad comercial, de la misma forma manifiesto que mi local no tiene servicio sanitario, ni tampoco tenemos acceso al local que lo tiene. En este orden de ideas la inspección, solo recomienda que la propietaria se dirija a las autoridades para solicitar los permisos pertinentes al caso, respecto del local 10-84 y no sobre el 10-78 que es el mío. ...la propietaria de los dos locales comerciales, del cual soy arrendadora de uno de ellos, no demuestra con precisión la necesidad de las reparaciones mayores sobre mi local el 10-78, sino por el contrario demuestra la urgencia del cambio de techo, la demolición de paredes internas y piso para el local 10-84, que es el que queda al lado del mío.
...tampoco la demandante ha acompañado el informe del Departamento de Gestión de Riesgos adscrito a la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Junín, ni resolución alguna de reparaciones mayores... el permiso de construcción presentado por la parte demandante... es anterior a la inspección judicial del cuerpo de bomberos y para la presente fecha ya se encuentra vencido... la inspección realizada por el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos del Municipio Junín, fue sobre el local 10-84 y para la presente fecha en ese local se está realizando construcciones, debido a que la propietaria lo ha arrendado para que tenga como fin el arrendamiento de una Panadería, y realizan construcciones para adaptarlo para ese fin, sin ordenar la modificación del techo... se puede evidenciar la mala intención de la ciudadana ANA ISABEL AYALA MANRIQUE, de querer engañar a este Tribuna, colocando como medios probatorios pruebas que no corresponden con el local objeto del litigio... si ella tuviese la intención de hacer las reparaciones en el techo del inmueble, no le arrendaría el local 10-84 a otro, si no por el contrario velaría por mantenerlo desocupado para poder realizar tanto en este, como en mi local las reparaciones que ella dice querer hacer, por el hecho de que por las reglas de lógica se entendería que la antigüedad del techo de ambos locales es igual.
De la misma forma la propietaria tampoco presentó proyecto aprobado por Ingeniería Municipal, ni prueba de que ha efectuado compra de materiales que justifiquen que va hacer tales reparaciones en mi local, sabiendo que el permiso de construcción que ella quiere hacer valer que no corresponde a mi local tiene más de tres meses... si bien es cierto como indica el documento de partición donde se le adjudicó la plena propiedad de dos locales comerciales; HOY DÍA SON INDEPENDIENTES UNO DEL OTRO, por lo que, no estamos frente a dos locales que forman uno solo si no que nos encontramos en presencia de dos locales independientes, es decir ya no existe la mayor extensión, el local que ocupo, está identificado con el número 10-78, posee su entrada independiente, no posee servicio sanitario, se ubica frente a la Plaza Bolívar. A su Oeste se encuentra local 10-84 sobre el cual se realizó la inspección del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos del Municipio Junín, el cual tiene poco de un mes de arrendado a la ciudadana Karina Andara, para ser utilizado como panadería. Y a su ESTE con la ciudadana Susana He, para venta de bisutería... la inspección es posterior al permiso y ésta no son plena ni suficiente prueba para demostrar los supuestos de reparaciones mayores. Solicito que mis alegatos sean circunstanciados y esta acción temeraria sea declarada sin lugar en la definitiva.
...Rechazo la cuantía en el valor de la demanda, ya que la misma no está ajustada al artículo 36. Pues la considero exagerada, ya que el canon de arrendamiento actual es de 200 Bolívares por lo que la mínima debió ser calculada por el contrato de arrendamiento indeterminado, acumulando las pensiones o cánones de un año, es decir, que el valor de esta demanda debe ser 1200 Bolívares...”.
La decisión apelada resolvió:
“… el Tribunal fijó los hechos controvertidos en el presente asunto de acuerdo a los hechos expuestos por las partes, y respecto de los cuales versó la actividad probatoria de las mismas, y en tal sentido, con respecto al inicio de la relación arrendaticia y la propietaria del inmueble, ambas partes aducen luego en la audiencia oral que no constituye un punto controvertido y la demandada reconoce la propiedad de la demandante sobre el local que ocupa haciendo la salvedad en sus escritos que tuvo conocimiento de ello con la interposición de la demanda, por cuanto siempre se había entendido para tales efectos con la ciudadana Ana Morella Ayala Manrique, hermana de la parte demandante; no obstante con respecto al deplorable estado de deterioro del local ocupado por la demandada que aduce la parte actora, este Tribunal aprecia una evidente indeterminación del local comercial a desalojar, pues la demandante pretende en su libelo de demanda el desalojo del local N° 10-73 ubicado en la calle 10 con avenida 11 del centro de Rubio, Municipio Junín del estado Táchira, pero las documentales de las que acompaña el libelo como son la constancia de inspección ocular realizada por el Cuerpo de Bomberos, la cual fue desechada por este Tribunal en la valoración de las pruebas, como la renovación de permiso de construcción mayor, hacen referencia a un inmueble signado con el N° 10-84 ubicado en la calle 10 con avenida 11 del centro de esta localidad de Rubio y por otra parte la demandada alega estar ocupando el local identificado con el N° 10-78 ubicado en la misma dirección; alegatos éstos que ambas partes intentan demostrar y que si bien es cierto al momento de realizar las inspecciones judiciales solicitadas el Tribunal no pudo apreciar un número de identificación visible en los diferentes locales, no es menos cierto que dejó constancia que en el lugar señalado por la demandada como el lugar donde se encontraban los números de identificación de cada uno de los locales efectivamente se apreciaba una marca de lo que pudiera haber sido un objeto ubicado en la misma, asimismo aprecia este Tribunal de todas las comunicaciones relacionadas con dichos locales comerciales hacen referencia a un número de identificación de los mismos, lo que conlleva a esta juzgadora a presumir que en algún momento estuvieron visible los números que los identifican. No obstante la anterior observación, este Tribunal pudo percatarse al momento de la evacuación de la inspección judicial promovida por la demandada que tanto el local comercial ocupado por la parte demandada, como el local contiguo que aduce la misma ser el identificado como el 10-84, poseen un mismo techo, que si bien la demandante no expresa en su libelo en qué consistirían las reparaciones mayores que le urge, en el curso del proceso se destaca en su renovación de permiso de construcción mayor que se trata del cambio o sustitución del techo, demolición de paredes internas y piso para la reparación de la obstrucción de aguas servidas, hecho este que según la demandante amerita el desalojo del local ocupado por la demandada... siendo así, a juicio de esta juzgadora, el solo permiso de construcción mayor de la alcaldía correspondiente, no justifica tal desalojo, por tanto debe demostrarse la necesidad que tenga tal inmueble (local comercial) de ser reparado o demolido y para lo cual sea necesaria su desocupación.
En el presente caso, considera esta juzgadora que una prueba determinante de dicha justificación sería la experticia, que en el caso de autos, dicho informe fue consignado de manera extemporánea por tardía, pero que no obstante, este Tribunal le dio el valor de indicio... el cual está relacionado con la declaración que da la experto en la oportunidad de celebración de la audiencia oral y quien entre sus dichos manifiesta que la propietaria debe hacer mantenimiento a la estructura de madera si no la piensa sustituir debido al costo de los materiales, por otro lado en su informe plasma recomendaciones que consisten en realizar acciones correctivas para la eliminación de agentes bióticos junto con un tratamiento preventivo que proteja la madera de futuros ataques, siendo necesario la determinación de los elementos que hayan sufrido perdida de resistencia para reforzar posteriormente la estructura o sustitución del elemento... concluyendo que recomienda realizar una relación beneficio costo sobre la rehabilitación de la estructura de madera, que permita al propietario decidir si realiza la misma o sustituye la misma por estructura metálica y cubierta de machihembrado; en virtud de las observaciones hechas por la experto, considera quien aquí juzga que esta recomendación dada a la propietaria de manera optativa entre rehabilitar y aplicar tratamiento a la estructura o la situación de la misma hace presumir que no hay la urgencia o necesidad de tal reparación mayor que amerite el desalojo del local ocupado por la demandada, aunado a ello y en base a la experiencia común o la máxima de experiencia esta juzgadora observa que si la intención de la propietaria arrendadora es la de la sustitución total del techo que abarca el local ocupado por la demandada y otros dos, tal como lo ha manifestado a lo largo del proceso mal podría arrendar uno de ellos en pleno proceso de la presente acción de desalojo, según lo declarado por la demandante en la audiencia oral en respuesta a interrogante de este Tribunal, lo cual corre al folio 161 del presente expediente y constatado por este Tribunal en Inspección Judicial realizada en fecha 31 de octubre de 2016 y que corre inserta a los folios 105 al 107 del presente expediente, en el que se dejó constancia de las remodelaciones y de las estructuras de aluminio y láminas tipo drywall bajo el techo principal; lo que resulta ilógico para este Tribunal iniciar una relación arrendaticia cuando se pretende la desocupación para reparaciones mayores del mismo local.
Por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, considera quien aquí juzga que la parte demandante no logró demostrar plenamente sus afirmaciones conforme lo prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo que genera dudas para esta juzgadora al momento de decidir por no existir plena prueba de los hechos alegados en el presente proceso y en virtud de que los jueces en nuestras decisiones debemos atenernos a lo alegado y probado en autos esta juzgadora ve necesario atender al contenido del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide...”.

La parte apelante por ante esta Alzada en la oportunidad de informes adujo:
“… A tal efecto Ciudadana Juez, en la audiencia oral, tal y como consta en la acta procesal escrita levantada ese día, las partes convenimos en que la fecha de inicio y la duración de la relación arrendaticia no era un hecho controvertido, de igual manera expresamente la demandada señala que el bien inmueble objeto del litigio, así como la propiedad de la misma tampoco es un hecho controvertido, motivado a que soy la única y legítima propietaria del local en cuestión y no mi hermana Ana Morela Ayala Manrique, de igual manera tanto la demandada como la demandante reconoce que el inmueble objeto de la controversia es el ocupado por la demandada y sobre el cual tengo el carácter de arrendadora, así mismo, mal puede señalar la Juez en la sentencia recurrida que con respecto al deplorable estado de deterioro del local ocupado por la demandada aprecia la existencia de una indeterminación del local a desalojar, en el cual aún cuando en el libelo de la demanda se señala como 10-73, la demandada en la contestación alega ocupar el 10-78, que los informes son realizados en el 10-84, numeración que supuestamente aparece en los servicios públicos, la confrontación y concatenación de todas y cada una de las pruebas que conforman el acervo probatorio, demuestran que es plenamente determinado con precisión el inmueble, calle 10 con Avenida 11 Centro de la ciudad de Rubio, frente a la plaza Bolívar, indicándose con precisión su situación y linderos...
En este mismo orden de ideas, la Ciudadana Juez en su Sentencia expresa que para alegar la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal e), la reparación mayor que amerita el inmueble debe estar debidamente justificada y que debe demostrarse la necesidad que tiene el inmueble (local comercial) de ser reparado para ser desocupado y que el simple permiso de construcción no es prueba de esa necesidad. Pero es el caso Ciudadana Juez, que el examen de las pruebas y de establecimiento de los hechos y que debe servir de sustento de la decisión se puede inferir que la Municipalidad autorizó la ejecución de los siguientes trabajos: Continuación de cambio de techo, se colocara machimbre y teja artesanal, se realizara demolición de paredes internas y pisos para la reparación de la obstrucción de aguas negras que pasan por el local en cuestión. Concatenado a la prueba de experticia que no fue analizada, que de igual manera aun cuando fue valorada como UN INDICIO, cuando en realidad debió ser plenamente VALORADA...
...Ciudadana Juez en el caso concreto he realizado la sustitución del 50% del inmueble por estructura metálica y machimbrado, motivo por el cual solicitó la desocupación del inmueble a fin de completar la obra. Prueba de ello plano que forma parte integrante del informe donde aparece la parte reestructurada y la parte por reestructurar...
...En consecuencia, ciudadana Juez ante la infracción de un norma jurídica que regula el establecimiento de los hechos, la falta de valoración de las pruebas y la determinación de los hechos, en una sentencia que no se basa en lo alegado y probado en autos, es que ocurro a su competente autoridad a fin de solicitar se declare con lugar la presente APELACIÓN y acordar la entrega del local comercial ocupado por la ciudadana ROSA EUGENIA CASTELLANOS SÁNCHEZ y así poder realizar la reparación que amerita la parte restante del inmueble y que es parte de lo ocupado por la demandada y que se niega a entregar...
DE LAS PRUEBAS EN ESTE JUICIO:
Pruebas aportadas por la parte demandante:
1.- Copia fotostática simple de documento otorgado en fecha 12 de enero de 2007, ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira, inscrito bajo la matrícula: año 2007, Registro Inmobiliario, Tomo 1°, Documento N° 19. Dicha documental es contentiva de una partición amistosa suscrita entre las ciudadanas Berta Elena Manrique Maldonado y María Isabel Ayala Manrique, del cual se desprende que se le adjudica a la ciudadana María Isabel Ayala Manrique la plena propiedad de dos locales comerciales que forman uno solo, signado con el número catastral 02/01/13/03 “B”, y que es parte de mayor extensión, construido sobre un lote de terreno propio ubicado la calle 10 con avenida 11 esquina, Rubio Municipio Junín del estado Táchira, dentro de los siguientes linderos y medidas: “NORTE, con propiedad que es o fue de German Eduardo Niño Peña, mide 20,48 mts.; SUR, calle 10, mide 20,48 mts.; ESTE, propiedad que es o fue de Luz Aida Niño de Colmenares, mide 11,90 mts.; OESTE, Avenida 11, mide 11,90 mts., (folios 3 al 7). Se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. De tal instrumento se desprende que la parte demandante es propietaria del inmueble objeto de la presente demanda, cuyo desalojo ha sido demandado.
2.- Copia fotostática simple sentencia emanada del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del estado Táchira de fecha 30 de septiembre de 2008 (folios 8 al 24). Se valora en cuanto de la misma se desprende que la demandada ha venido ocupando con el carácter de arrendataria el local comercial objeto de la presente demanda desde el año 2004, es decir, antes de que el inmueble se adjudicara en plena propiedad a la demandante MARÍA ISABEL AYALA MANRIQUE.
3.- Constancia de inspección ocular emanado del Departamento de Prevención, Siniestro y riesgos Especiales del Cuerpo de Bomberos del Municipio Junín del estado Táchira DPR:N° 002-057-2016 de fecha 02 de mayo de 2016 (folio 25). No se le concede valor probatorio por cuanto no ratificada mediante la prueba de informes conforme lo establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
4.- Copia fotostática simple de Renovación de Permiso de Construcción Mayor P.C.M/D.I.M/040/2016 de fecha 01 de abril de 2016, emanado de la Dirección de Infraestructura Municipal Rubio estado Táchira, sobre el inmueble ubicado en la Avenida 11 Calle 10 N°10-84, suscrito por la Ingeniero Farath Gómez (folios 26 y 27). Se le otorga valor probatorio en virtud de haber sido ratificada mediante la prueba de informe.
5.- Prueba de Informe requerida a la Oficina de Catastro del Municipio Junín del estado Táchira, cuyas resultas fueron agregadas al presente expediente y corren insertas a los folios 86 al 104. Se les otorga valor probatorio, y de ella se evidencia que en dicha Oficina de Catastro, figura un inmueble sobre un lote de terreno propio, ubicado en el Sector Centro Avenida 11 con Calle 10 de la ciudad de Rubio, casa sin número, propiedad de MARÍA ISABEL AYALA MANRIQUE; que en los archivos de la Oficina de Catastro no aparece desmembramiento ni documento de condominio ni de propiedad horizontal, donde conste la existencia de locales comerciales ni numeración individualizada de cada uno; que la Coordinación de la Oficina de Catastro se trasladó y mediante inspección constató la existencia de seis (6) locales comerciales, comprobando que ninguno posee numeración individualizada.
6.- Inspección Judicial: Practicada por el a quo en fecha 31 de octubre de 2016, y de la misma se desprende que dicho Juzgado dejó constancia de que a simple vista apreció que “se trata o comprende dos techos, el primero de ellos está sobre lo que se aprecia son tres (3) puertas de madera desde la esquina de la Avenida 11 con calle 10 hasta lo que sería la mitad del inmueble según lo señalado por la parte actora y el otro techo estaría sobre la parte del inmueble que comprende igualmente tres (3) entradas principales con dos (2) puertas de madera y una de hierro forjado y vidrio, todos ubicados en la calle 10” de esa localidad (folios 108 y 109).
7.-Prueba de Experticia: El a quo valoró como indicio dicha prueba en razón de que el informe fue presentado de manera extemporánea, sin embargo, la experto designada, ciudadana Farah Gómez, en su carácter de Directora de Infraestructura Municipal adscrita a la Alcaldía del Municipio Junín del estado Táchira, estuvo presente en la audiencia oral celebrada en fecha 20 de enero de 2017, quien expuso: “Yo fui con los inspectores de la oficina y verificamos los locales comerciales por los Tribunales, fuimos e hicimos la inspección, que están en con asbesto y estructura en madera, debiéndose hacerle mantenimiento fuerte si no lo piensan sustituir debido al costo de los materiales, con respecto al techo de asbesto, está prohibido en Venezuela por sus consecuencias cancerígenas, se encuentra lleno de moho, el cual no pudimos determinar su procedencia, de ahí medimos y cumplimos con la inspección, acudiendo posteriormente cuando hubiera despacho, ya que al momento de presentar el informe estaba cerrado, cumpliendo con lo solicitado por el Tribunal,…”. A preguntas formuladas por la Juez, respondió: “…Estos techos deben cumplir con unas directrices, ya que deben cumplir unas normativas…, por ser consideradas patrimonio municipal, pudiéndose sustituir la caña brava por el machimbre, conservando solo la teja, además la vida útil de la madera, que sirven como estructura ya cumplió su vida útil, observándose agentes como termitas y demás agentes, que han llevado a dicho deterioro…; ¿en caso de sustitución del asbesto, cuanto tiempo considera usted lleve esa obra? Contestó: Aproximadamente 3 meses, deben remover la teja, ya que se debe conservarlas en un 80%, por exigencia del IPC. ¿Si se sustituye las vigas de madera más dañadas, se podría mantener ocupados los locales? No, se deben desocupar en vista a los trabajos que se deben desarrollar…”. Esta Alzada le concede pleno valor probatorio a lo expuesto por la ciudadana Ingeniero Farah Gómez, en su condición de Directora de Infraestructura Municipal, por ser determinante para la resolución del presente asunto.
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1.- Con la contestación promovió la prueba testimonial, evacuada en la audiencia oral que corre inserta a los folios 155 al 171, en la que constan las declaraciones rendidas por los ciudadanos CAROL ANDREINA SIERRA DÍAZ, LEONARD OMAR TRIANA GÓMEZ, SAIDA TAMARA CAÑIZALES REY, MAYRA ALEJANDRA PUNGUTA MILLAN, titulares de las cédulas de identidad números V-17.491.118, V-17.863.421, V-16.960.771 y V-14.378.681 respectivamente. No se les concede valor probatorio por impertinentes.
2.- Promovió el contenido de la copia de la sentencia de fecha 30 de septiembre de 2008, emanada del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, en cuanto le favorezca (folios 8 al 24). Esta prueba ya fue valorada.
3.- Inspección judicial: Realizada por el Tribunal de la causa en el inmueble objeto del presente litigio, en fecha 31 de octubre de 2016, mediante la cual se dejó constancia que el inmueble se encuentra ubicado en la Calle 10 con Avenida 11, Sector Centro, frente a la Plaza Bolívar de Rubio del estado Táchira, sin número visible que lo identifique; que se aprecian entradas independientes de diferentes locales comerciales sin determinar el número de los mismos; que constituido en el local objeto del presente juicio, observó sus paredes en buenas condiciones generales a simple vista; que en cuanto al techo, se trata de un cielo raso en regulares condiciones de conservación; que tuvo a la vista el techo principal del inmueble, el cual se observó que era de asbesto y con orificios en el mismo; que pudo observar que el local ocupado por la demandada y el local contiguo, poseen un mismo techo continuo para ambos locales comerciales (folios 105 al 107).
4.-Prueba de informe, provenientes del departamento de Gestión y Riesgo del Cuerpo de Bomberos del Municipio Junín del estado Táchira (folios 74 y 75). Se les otorga valor probatorio de indicio, pues con ella se demuestra que el día 08 de enero de 2015, el Cuerpo de bomberos del Municpio Junín realizó inspección N° 002-001.2015 sobre un inmueble ubicado en la Avenida 11 con Calle 10N° 10-84 del Sector Centro de Rubio del estado Táchira, con relación a unas filtraciones de aguas pluviales, y que es el inmueble contiguo al local comercial que ocupa la demandada, y que de la inspección judicial realizada por el tribunal de la causa, se desprende que poseen un mismo techo continuo.
5.-Prueba de informe, proveniente de la Dirección de Planificación y Control Urbano de las Alcaldía del Municipio Junín del estado Táchira (folios 76 y 77). De esta prueba se desprende que revisado el sistema de permiso de construcción, no existe información sobre el local N° 10-78. No se le concede valor probatorio por ser impertinente al presente caso, en el cual el objeto de la causa es determinar si el deterioro del inmueble que ocupa la arrendataria pueda ser considerado como reparaciones mayores que ameriten la desocupación del inmueble.
6.- Copia fotostática de Registro de Información Fiscal de la ciudadana ROSA EUGENIA CASTELLANOS SÁNCHEZ y Licencia de Industria a nombre de Maxim´s Boutique. No se les concede valor probatorio por impertinentes.
Esta Alzada para decidir observa:
En el presente caso, sube a conocimiento de esta Alzada el expediente por DESALOJO de local comercial incoado por la ciudadana MARÍA ISABEL AYALA MANRIQUE, contra ROSA EUGENIA CASTELLANOS SÁNCHEZ, en virtud de la apelación propuesta por la parte demandante contra la sentencia que declaró SIN LUGAR la demanda.
El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la Ley.
Como ya fue expuesto supra, la presente acción de desalojo se fundamenta en el literal e) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme el cual: “Son causales de desalojo: … e) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado…”.
En el asunto bajo examen, revisados minuciosamente los medios probatorios aportados por las partes, fue plenamente demostrado por la parte demandante, que efectivamente el local que ocupa la arrendataria amerita ser desocupado en virtud de las reparaciones mayores de que debe ser objeto, lo cual fue debidamente justificado por lo expuesto por la ciudadana Directora de Infraestructura Municipal Ingeniero Farath Gómez en el desarrollo de la audiencia oral, exponiendo claramente que el inmueble debe desocuparse en virtud de los trabajos a realizar, consistentes en la remoción del techo, por ser de asbesto y estructura en madera, ya que el asbesto está prohibido en Venezuela por sus consecuencias cancerígenas y la estructura de madera cumplió su vida útil, con la particularidad de que la teja debe ser conservada en un 80% en razón de que esos techos son considerados patrimonio del Municipio. En tal sentido, el hecho de que no fuera visible la numeración de los locales comerciales resulta irrelevante, pues se trata de un mismo techo continuo, que por la condiciones que presenta indudablemente no puede ser reparado parcialmente, considerando esta operadora de justicia que es una reparación mayor, y que encuadra en la causal de desalojo invocada, lo que acarrea que la presente demanda debe declararse con lugar, Y ASÍ SE RESUELVE.
Finalmente observa esta sentenciadora una situación que agrava el presente asunto y que adminiculado a la causal invocada y debidamente probada hace procedente la pretensión alegada en el libelo, pues la relación arrendaticia data desde hace más de catorce (14) años siendo de forma verbal, lo que contraría el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de fecha 24 de abril de 2014, publicado en Gaceta Oficial del 23 de mayo de 2014, que exige que los contratos de arrendamiento sobre los locales comerciales deben ser escritos y a tiempo determinado.

Corolario de lo expuesto, se declara con lugar la apelación deferida al conocimiento de esta Alzada Jurisdiccional del estado Táchira, como de manera expresa, positiva y precisa se hace de seguidas.
III
DISPOSITIVA
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandante MARÍA ISABEL AYALA MANRIQUE, contra la sentencia dictada el 24 de febrero de 2017 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 02.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada el 24 de febrero de 2017 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 02.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL fue propuesta por la ciudadana MARÍA ISABEL AYALA MANRIQUE, titular de la cédula de identidad N° V-8.091.090, contra la ciudadana ROSA EUGENIA CASTELLANOS SÁNCHEZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.517.130, sobre el inmueble consistente en un local comercial, ubicado en la Calle 10 con Avenida 11, Sector Centro, frente a la Plaza Bolívar de Rubio del estado Táchira. En consecuencia, se condena a la demandada ROSA EUGENIA CASTELLANOS SÁNCHEZ, a entregar desocupado de personas y cosas el local comercial descrito, a su propietaria arrendadora MARÍA ISABEL AYALA MANRIQUE, ambas plenamente identificadas en esta decisión.
CUARTO: Se CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3440, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los diecisiete (17) días del mes de enero de dos mil diecinueve. Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.

La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

La Secretaria Accidental,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.440, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Asimismo, en esta misma fecha se libraron las boletas respectivas.

La Secretaria Accidental,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

JLFdeA/pg.-
Exp. 3.440