REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA LOS TEQUES 208º y 159º PARTE DEMANDANTE: APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE No. Ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁZQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.111.089 y V-6.990.639, respectivamente. Abogada en ejercicio MARÍA RODRÍGUEZ NAVAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 23.711. Ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 11.681.927. Abogado en ejercicio JOSUE ALEJANDRO MORENO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 235.523. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. 18-9425. I ANTECEDENTES. Compete a esta alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, asistida por el abogado en ejercicio JOSUE ALEJANDRO MORENO, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, en fecha 22 de marzo de 2018, a través de la cual se declaró “(…) SIN LUGAR la defensa perentoria de fondo consistente en la inepta acumulación de pretensiones (…)”, y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁZQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ contra la prenombrada, todos ampliamente identificados en autos. En fecha 13 de agosto de 2018, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la presente fecha, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, constando en autos que ambas partes hicieron hizo uso de tal derecho. Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que mediante auto dictado en fecha 25 de octubre de 2018, esta alzada declaró vencido el lapso de observaciones a los informes dejando constancia que solo la parte demandada hizo uso de tal derecho, y advirtió a las partes que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzarían a correr los sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente, en fecha 11 de enero del año en curso, se difirió la oportunidad para decidir por un plazo de treinta (30) días continuos debido al gran cúmulo de causas existentes al ser el único tribunal de alzada en todo el estado Bolivariano de Miranda. Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA. PARTE DEMANDANTE: Mediante escrito libelar presentado en fecha 18 de julio de 2013, los ciudadano EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁZQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ, debidamente asistidos por la abogada en ejercicio MARÍA RODRÍGUEZ NAVAS, procedieron a demandar a la ciudadana MARNIA COROMOTO GOMÉZ MEDINA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello -entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que en fecha 27 de agosto de 2012, celebraron un contrato de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave anotado bajo el No. 032, tomo 233, de los libros de autenticación llevado por dicha notaría, conjuntamente con la ciudadana MARINA COROMOTO GOMÉZ MEDINA, sobre un inmueble constituido por una parcela y la casa sobre ella construida, distinguida con el No. 74 de la calle 15, del parcelamiento III, urbanización Colinas de Cua, situado en la carretera que conduce de Cua a Tacatá, jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, con las siguientes dependencias: una (1) sala comedor, dos (2) baños, tres (3) dormitorios; con una superficie aproximada de setenta metros cuadrados (70 mts2), que surge sobre una parcela de ciento cincuenta con dieciséis metros cuadrados (150,16 mts2), y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: calle 15; SUR: parcelas 68 y 69; ESTE: parcela 73; y OESTE: parcela 75, correspondiéndole un porcentaje en relación al aérea total del 0,2606% sobre los bienes comunes y las cargas de la comunidad de propietarios. 2. Que el inmueble objeto de la referida opción de compra venta, pertenece a la prominente vendedora según constan en documento protocolizado por ante el Registro de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Venezuela, en fecha 8 de junio de 2009, bajo el No. 2009.1624, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 236.19.10.1.11.21, libro de folio real del año 2009. 3. Que se estableció en la cláusula primera del documento de opción de compra, que la vendedora conviene vender el inmueble descrito anteriormente, a favor de los compradores en las condiciones y con los compromisos que se expresan en el referido documento; y que en la cláusula segunda acordaron que el precio de la venta del inmueble sería por la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), recibiendo en calidad de inicial la suma de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), como efectivamente recibió la parte demandada, mediante cheques de gerencia girados a favor de la ciudadana MARNIA GOMÉZ, contra la cuenta Nro. 0134040777212021000, cuenta perteneciente al banco BANESCO C.A., el primero de ellos correspondiente al No. 40710895 por la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00), y el segundo con el No. 40710594 por un monto de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00); y en consecuencia el remanente sería pagado a través de un préstamo hipotecario, de conformidad con la cláusula segunda y tercera del contrato de opción de compra. 4. Que a partir del 27 de agosto de 2012, empezaron a diligenciar el crédito hipotecario, tal y como se obligaron en el contrato de opción de compraventa, por ante el BANCO DEL TESORO, C.A., donde tal solicitud dio como resultado que el operador financiero aprobara el crédito el 30 de noviembre de 2012, el cual fue notificado y confirmado por vía telefónica, dentro de plazo de tres meses establecido en el contrato de opción a compra en su cláusula segunda, es decir en un lapso no mayor de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, contados desde la firma del referido documento. 5. Que tal notificación se hizo saber tanto a la vendedora como a la empresa PROMOTORA LAS CATALINA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 17 de marzo de 2009, inserto bajo el No. 35, tomo 33-A, el cual posee exclusividad en la promoción y venta del inmueble, según consta en documento privado de fecha 27 de agosto de 2011, suscrito por la promitente vendedora y la referida empresa, donde esta última puede realizar ciertos trámites a nombre de la parte demandada, excepto los que son personalísimos, como el hecho de notificar de la negociación de la venta al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), con sus respectivos estados de cuenta de la deuda, en virtud de que la referida ciudadana es deudora hipotecaria. 6. Que del documento de adquisición del inmueble referido anteriormente, se puede evidenciar la existencia de un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaría de primer grado, con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para La Vivienda (FAOV); y que en razón de lo anterior la cláusula décima segunda del contrato de compra venta, expresa que el inmueble objeto de la hipoteca de primer grado, queda afectado bajo la figura de patrimonio separado, es decir excluido de la prenda común de los acreedores restantes del deudor hipotecario, y de conformidad con el artículo 67 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, el mismo no podrá ser enajenado sin la autorización previa de el BANAVIH, dado por escrito mientras el préstamo a interés otorgado no haya sido cancelado. 7. Que la autorización otorgada por el BANAVIH, debe ser gestionada personalmente por el deudor hipotecario, o por una persona autorizado para ello, con los respectivos estados de cuentas requisito que no ha sido cumplido por la prominente vendedora, constituyéndose de este modo un incumplimiento de tal obligación por parte la promitente vendedora. 8. Que la ciudadana MARNIA COROMOTO GOMÉZ MEDINA –aquí demandada-, no expresó en el documento de opción de compra venta ser deudora hipotecaria, actuando así de mala fe, en vista de que si hubiesen conocido tal circunstancia no fuesen efectuado el contrato de opción de compra venta, sin la previa autorización de BANAVIH, en razón de que este fue un documento que debió proveer la promitente vendedora, para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante la oficina del Registro Público correspondiente, entre otras documentales tales como la solvencia de hidrocapital, aseo urbano, Municipales, el certificado de registro de vivienda principal expedida por el SENIAT, fotocopias de las cédulas de identidad y Registro Fiscal (RIF), documentos a los cuales tampoco han tenido acceso. 9. Que la ciudadana MARNIA COROMOTO GOMÉZ MEDINA –aquí demandada-, se ha negado a suministrar la documentación necesaria anteriormente mencionada, como lo es la notificación y autorización de BANAVIH, en razón de que dicho documento es un requisito fundamental para el otorgamiento definitivo del documento de compra venta, a pesar de que desde el momento en que se dio la aprobación del crédito se les han estado solicitando. 10. Que la ciudadana MARNIA COROMOTO GOMÉZ MEDINA –aquí demandada-, según su decir, es promotora de BANESCO, C.A., y en su labor realiza todo lo relacionado con créditos hipotecarios y muy especialmente los del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV), y que en una conversación sostenida por la prenombrada y su abogada asistente, la primera le comunicó que firmaría el contrato si los compradores le pagaban como precio del inmueble la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), lo cual no pueden aceptar en razón de que tuvieron que vender su casa para cancelar la inicial establecida en el contrato de opción de compra venta. 11. Que en virtud de que el Banco Nacional de Vivienda y hábitat, en mayo de 2013 le ha notificado por escrito que los recursos han sido transferido a los operadores para créditos hipotecarios, y entre los beneficiarios aparecen nuevamente ellos, por lo cual decidieron notificar a la ciudadana MARNIA COROMOTO GOMÉZ MEDINA –aquí demandada-, a través de la Notaría Pública Trigésima sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de julio de 2013, con el fin de que la misma consignara ante el BANCO DEL TESORO, los recaudos de haber cumplido con la notificación a BANAVIH, sobre la venta del referido inmueble. 12. Que el documento definitivo de venta fue introducido al Registro respectivo, para su revisión, según consta en constancia de recepción de fecha 7 de diciembre de 2012, por la empresa promotora, sin estar debidamente autorizado por BANAVIH, por ser un procedimiento personalísimo que solo puede efectuar la vendedora. 13. Que en virtud de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, el precio de la venta del inmueble se regirá por los lineamientos de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y demás leyes sobre la materia, en relación a ello el 5 de febrero del año 2013, el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, en Gaceta Oficial No. 40115 de fecha 21 de febrero de 2013, dictó una resolución que consagra que no le es imputable a las partes el retardo en el otorgamiento de un crédito, por ser originado por un tercero de la relación, resolución que los ampara en razón de la cláusula mencionada. 14. Que se puntualiza el incumplimiento contractual de la promitente vendedora, en virtud de que la misma en la cláusula primera del contrato de opción de compra, se obliga a venderles libre de hipotecas y gravámenes anteriores, y no ha sido capaz de notificar a BANAVIH en aras de obtener el documento definitivo de compra venta, como se estableció el contrato, donde la venta definitiva solo se verá consumada con la notificación y autorización de BANAVIH para vender, actuación que ha constituido una traba en el otorgamiento del documento definitivo de compra venta. 15. Que fundamentan su pretensión en los artículos 1167, 1264, 1271 y 1159 del Código Civil. 16. Que demandan a la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, y en consecuencia solicita que sea condenada a “ (…) PRIMERO: para que convenga en cumplir con la obligación contractual de transferirnos la propiedad, mediante el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de la demanda, según lo pactado en el documento de opción a compra de fecha 27 de agosto de 2012 (…) SEGUNDO: (…) se le condena al pago de la cantidad de la cantidad de ciento ochenta y ocho mil quinientos diecisiete bolívares sin céntimos (Bs. 180.517) correspondientes al crédito hipotecario en caso de perdida del mismo y la cantidad de ciento once mil cuatrocientos ochenta y tres bolívares sin céntimos (Bs. 111.483,00), en caso de pérdida del beneficio del subsidio directo habitacional otorgada, todo como consta en proyecto de contrato definitivo de compra. Venta, como daños y perjuicios. TERCERO: Así mismo, se le condene a pagar como daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento o alquileres de la vivienda que hemos tenido que ocupar y continuar pagando, desde el momento en que le fue notificada por notaria (sic), hasta la sentencia definitiva. CUARTO: las costas y costos del Proceso (sic) (…)”. 17. Finalmente, estimaron la demanda en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), y solicitaron que la demanda sea tramitada, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar. PARTE DEMANDADA: Mediante escrito presentado en fecha 9 de febrero de 2017, el abogado JOSUE MORENO, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, procedió a oponer cuestiones previas y dar contestación a la demanda incoada, en los términos siguientes: 1. Opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 340 eiusdem, referida al defecto de forma del escrito libelar por cuanto que la cuantía no esta debidamente cuantificada, por lo cual solicita que dicha cuestión previa prospere. 2. Que conviene en la existencia del contrato suscrito por las partes en fecha 27 de agosto de 2009, ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, bajo el numero 032, tomo 33, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, por lo cual reconoce su contenido, firma y alcance. 3. Que dicho contrato en la cláusula cuarta tenía estipulado lo siguiente: “(…) Bajo este supuesto queda expresamente entendido que de no celebrarse la operación de compra-venta por causas imputables a LOS COMPRADORES, la VENDODORA tomara parte de las cantidades de dinero recibidas, la suma de un 10% que quedará a titulo (sic) de reserva como danos (sic) y perjuicios sin requisito de prueba. En hecho supuesto de que “LA VENDEDORA” por alguna causa imputable a la misma no pudiese cumplir con el objeto de este contrato “LOS COMPRADORES” tendrá (sic) derecho a que “LA VENDEDORA” le devuelva las cantidades de dinero recibidas y le pague un 10% como contraprestación por Los (sic) eventuales daños y perjuicios causados a LOS COMPRADORES en un plazo no mayor 10 días continuos contados a partir del nacimiento del derecho (…)”. 4. Que en virtud de la cláusula anteriormente citada, puede afirmar que su mandante tiene la posibilidad, de desistir de la venta pagando la única compensación la cantidad entregada por los demandantes, más el 10% sobre ese monto, en consecuencia cualquier otro daño queda a riesgo del actor, pues no fue pactado en el contrato de opción de compra venta, ningún otro tipo de daño al convenido en el referido contrato, 5. Que por lo expuesto niega, rechaza y contradice el petitorio de los demandantes, en razón de que la cantidad demandada no fue inicialmente pactada en el contrato sino solamente un 10% por los eventuales daños y perjuicios, de conformidad con los artículos 1.167 y 1.159 del Código Civil. 6. Finalmente, solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar. III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. PARTE DEMANDANTE: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folios 6-13, pieza I del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia certificada, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 27 de agosto de 2012, quedando inserto bajo el No. 032, tomo 233 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría; mediante el cual la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA (aquí demandada, en condición de promitente vendedora) dio en opción a compra a los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ MARTÍNEZ (aquí demandantes, en su condición de promitentes compradores), un inmueble de su propiedad constituido por una vivienda distinguida con el No. 74, ubicado en la Urbanización Residencial Colinas de Cúa, avenida Miranda, calle 15, situado en Cúa vía Tácata, planta segunda del edificio Guarenas, que forma parte del Conjunto Residencial Guarenas Guatire, jurisdicción del Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, en los siguientes términos y condiciones: “(…) PRIMERA: “LA VENDEDORA” se obliga a vender a “LOS COMPRADORES”, y estos a su vez se obligan a comprarle en los términos, plazo y demás condiciones que aquí se expresan, libre de hipotecas y gravámenes anteriores y solvente en cuanto al pago de impuestos y contribuciones nacionales y municipales, o de servicios prestados, una casa determinada para vivienda principal, el inmueble objeto de este compromiso esta constituido por una vivienda que tiene las siguientes dependencias: una (1) cocina, una (1) sala comedor, dos (2) baños, tres (3) dormitorios en una superficie aproximada de Setenta (sic) y metros cuadrados (70 M2) aproximadamente que surge sobre una parcela de Ciento (sic) Cincuenta (sic) con Dieciséis (sic) M2 (sic) (150,16 M2) aproximadamente y Esta (sic) comprendido entre los siguientes linderos: NORTE: calle 15, SUR: parcelas 69 y 68, ESTE; parcela 73, OESTE: Parcela 75 y le corresponde un porcentaje en relación al área total de 0,2606% sobre los bienes comunes y las cargas de la comunidad de propietarios y me pertenece según documento protocolizado bajo el Nº 2009.1624 Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 236.13.10.1.1121 de fecha 08 (sic) de Junio (sic) de 2009. SEGUNDA: El precio de venta de dicho inmueble es por la CANTIDAD DE TRESCIENTOS OCHENTA MIL CON 00/00 BOLIVARES (sic) (Bs. 380.000,00) Se (sic) reciben en este acto La (sic) Cantidad (sic) de CIENTO DIEZ MIL Bolívares fuertes (Bs. 110.000,00) en calidad de Inicial (sic), según los lineamiento establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria de la Republica (sic) Bolivariana de Venezuela Numero (sic) 5.891 de fecha 31 de Julio (sic) de 2008, la Ley especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la Republica (sic) Bolivariana de Venezuela Numero (sic) 38.098, de fecha 03 de enero de 2005, reformada en la Gaceta Oficial de la Republica (sic) Bolivariana de Venezuela Numero (sic) 38.756 de fecha 28 de agosto de 2007; en la Ley de Régimen prestacional (sic) de vivienda (sic) y habitah (sic), publicada en la gaceta (sic) oficial (sic) extraordinaria de la Republica (sic) Bolivariana de Venezuela N 5.889, de fecha 31 de Julio (sic) de 2008; en las resoluciones que en el marco de sus atribuciones y competencias dicten ahora el Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas (sic) y vivienda, el Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat ( BANAVIH) y la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) y será cancelado en su totalidad al momento de la protocolización definitiva del documento de venta por ante la Oficina Subalterna del Registro Público correspondiente, fecha que no podrá ser mayor a 90 más 30 días de prorroga (sic) contados a partir de la firma de este documento es convenio expreso que al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante la respectiva Oficina Subalterna de Registro, “LOS COMPRADORES” deberán haber cancelado la totalidad de la suma establecida como inicial en la presente cláusula no pudiendo quedar saldo restante. (…omissis…) CUARTA: En caso que LOS COMPRADORES no cancele (sic) las cantidad (sic) establecidas en este contrato, no se presentara al acto de otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente; desistiere de la presente operación, o de cualquier forma o manera incumpla cualquiera de las obligaciones asumidas por el presente contrato, el mismo se considerara rescindido en todas y cada una de sus partes sin necesidad de previa declaratoria judicial. Bajo este supuesto queda expresamente entendido que de no celebrarse la operación de compra-venta por causas imputables a LOS COMPRADORES, LA VENDEDORA tomara (sic) parte de las cantidades de dinero recibidas, la suma de un 10% que quedará a titulo (sic) de reserva como danos (sic) y perjuicios sin requisito de prueba. En hecho supuesto de que “LA VENDEDORA” por alguna causa imputable a la misma no pudiese cumplir con el objeto de este contrato “LOS COMPRADORES” tendrá derecho a que “LA VENDEDORA” le devuelva las cantidades de dinero recibidas y le pague un 10% como contraprestación por Los (sic) eventuales daños y perjuicios causados a LOS COMPRADORES en un plazo no mayor 10 días continuos contados a partir del nacimiento del derecho (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 27 de agosto de 2012, las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de la parte demandada, constituido por una vivienda distinguida con el No. 74, ubicado en la Urbanización Residencial Colinas de Cúa, avenida Miranda, calle 15, situado en Cúa vía Tácata, planta segunda del edificio Guarenas, que forma parte del Conjunto Residencial Guarenas Guatire, jurisdicción del Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda , ello por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00),de los cuales los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ MARTÍNEZ –aquí demandantes- cancelaron la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00) en calidad de inicial al momento de la autenticación del documento y, debían cancelar la cantidad restante al momento de la protocolización de la venta definitiva ante el Registro Público correspondiente, acordándose como tiempo de duración del presente contrato un lapso de noventa (90) días, más treinta (30) días de prórroga, plazo que comenzaría a transcurrir a partir de la firma del mismo. Aunado a ello, se observa que las partes acordaron que en caso de que los compradores no cancelaran la cantidad establecida o no se presentaran al acto de otorgamiento o incumplieran en cualesquiera de las cláusulas del referido contrato, el mismo se consideraría rescindido en todas y cada una de sus partes; previendo como cláusula penal que en caso de incumplimiento de los promitentes compradores en el plazo convenido, por causas imputables a ellos, la promitente vendedora podrá retener para sí el diez por ciento (10%) de la cantidad recibida como inicial, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, y que en caso de que fuera la promitente vendedora quien incumpliere el contrato, ésta estará en la obligación de devolverle a la hoy demandante, la cantidad entregada en calidad de inicial, y cancelarle un diez por ciento (10%) de la cantidad dada como inicial por concepto de indemnización.-Así se establece. Segundo.- (Folios 14-17, pieza I del expediente) en copia fotostática y original, dos (2) CHEQUES DE GERENCIA Nos. 40710895 y 40710594 girados contra la cuenta cliente No. 0134.0407.1721.2021.001, del Banco BANESCO en fechas 23 de agosto y 26 de junio de 2012, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ –aquí demandada-, por las cantidades de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) y TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), respectivamente, por concepto de inicial para vivienda y reservación de vivienda, en ese mismo orden. Ahora bien, en vista que las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la parte demandada en su debida oportunidad, este tribunal le confiere valor probatorio y las tiene como demostrativa de que en fechas 23 de agosto y 26 de junio de 2012, fue cancelado a la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ –aquí demandada-, mediante cheques de gerencia, las cantidades de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) y TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), por concepto de inicial para vivienda y reservación de vivienda, en ese mismo orden.- Así se establece. Tercero.- (Folio 18, pieza I del expediente) Marcado con la letra “D”, en copia simple, SOLICITUD DE CRÉDITO (HISTÓRICO) al 30 de noviembre de 2012, firmado y sellado por el Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, respecto a un crédito hipotecario No. 636, bajo la modalidad de FAOV, recibido el 5 de septiembre de 2012, por el solicitante EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), destinado a la adquisición de vivienda, con el estatus de “APROBADO”. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión fue impugnada extemporáneamente por la parte demandada, es por lo que esta juzgadora estima que ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que el ciudadano EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ, solicitó la aprobación de un crédito destinado a la adquisición de vivienda en fecha 5 de septiembre de 2012, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), el cual para el 30 de noviembre de 2012, se encontraba aprobado.- Así se precisa. Cuarto.- (Folio 19, pieza I del expediente) en formato impreso, LISTADO DE BENEFICIARIO del Fondo de Ahorro para la Vivienda (FAOV), sobre los recursos transferidos a los operadores financieros para créditos, emitido en el mes de mayo del año 2013, el cual contiene el nombre del operador financiero y las cédulas de los beneficiarios, en la cual se observa la cédula de identidad No. 6.111.089. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión fue impugnada extemporáneamente por la parte demandada, es por lo que esta juzgadora estima que ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que el ciudadano EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ, quien es titular de la cédula de identidad No. V- 6.111.089, fue beneficiado en el mes de mayo de 2013, con la transferencia de los recursos correspondientes al crédito solicitado por el operador financiero del Banco del Tesoro.- Así se precisa. Quinto.- (Folios 20-22, pieza I del expediente) Marcado con la letra “E”, en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO suscrito entre la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA -en su carácter de propietaria-, y la empresa PROMOTORA LAS CATALINA’S, C.A. -en su carácter de promotora-, en fecha 27 de agosto de 2011, en el cual la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, autorizó a la referida empresa promotora, para que con sus propios elementos realice los actos y operaciones para lograr la venta de un inmueble de su propiedad constituido por una vivienda distinguida con el No. 74, ubicado en la Urbanización Residencial Colinas de Cúa, situado en Cúa vía Tácata, jurisdicción del Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, ello por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00). Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión fue impugnada extemporáneamente por la parte demandada, quien aquí decide observa que la misma corresponde a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; consecuentemente, esta alzada desecha la probanza bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. Sexto.- (Folio 23, pieza I del expediente) Marcado con la letra “F”, en copia fotostática CONSTANCIA DE RECEPCIÓN No. 23 expedida por el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de diciembre de 2012, de cuyo contenido se desprende textualmente que: “(…) Presentante: EUCLIDES RAFAEL MARTINEZ VELASQUEZ, nacionalidad VENEZOLANA, mayor de edad, domiciliado en Cristóbal Rojas, Miranda, de estado civil Casado (sic) con documento de identidad CÉDULA Nº V- 6.111.089. Naturaleza (sic) del Acto (sic) Jurídico (sic): Cancelación (sic) de Hipoteca (sic) 1er Grado (sic), Venta (sic) y (sic) Hipoteca 1er Grado (sic). Fecha (sic) de otorgamiento Viernes (sic), 07 (sic) de Diciembre (sic) de 2012. Sin (sic) Traslado (sic). Recaudos entregados Poder (sic), Poder (sic), Certificado (sic) de Solvencia (sic) Municipal (sic), Documento (sic) de Identidad (sic), Certificado (sic) de Solvencia (sic) de Agua (sic) y Registro de Vivienda Principal (…)”. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión fue impugnada extemporáneamente por la parte demandada, es por lo que esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio al documento público bajo análisis, conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que en fecha 7 de diciembre de 2012, el ciudadano EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ, presentó ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, los documentos anteriormente señalados para la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción cuyo cumplimiento se persigue.- Así se establece. Séptimo.- (Folios 24-31, pieza I del expediente) marcado con la letra “G”, en copia fotostática, PROYECTO DE DOCUMENTO DE EXTINCIÓN DE HIPOTECA Y COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA elaborado por la abogada Estephanie Stephan, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 157.549, debidamente firmado y sellado por la Gerencia de Crédito Hipotecario del Banco Banesco, Banco Universal en calidad de haber sido revisado, así como por la Gerencia de Documento Legal del Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal; a través del cual se desprende la extinción de la hipoteca de primer grado que gravaba el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento pretende la parte actora constituida a favor del Banco Banesco, Banco Universal, así como la venta del mismo inmueble por la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA –aquí demandada–,a los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ –parte demandante-, constituyéndose a su vez, hipoteca de primer grado sobre el mismo a favor del operador financiero, Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión fue impugnada extemporáneamente por la parte demandada, es por lo que esta juzgadora estima que la misma debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que los demandantes en su carácter de futuros compradores, tenían la intención de cumplir con su obligación de pagar a favor de la demandada la cantidad del precio restante acordado en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento persiguen ante la oficina de Registro Público, ello a los fines de finiquitar la venta de inmueble sobre el cual recayó dicho contrato, pues obtuvieron el documento definitivo de extinción de garantía hipotecaria que pesaba sobre el bien, y la compra venta con constitución de garantía hipotecaria sobre el mismo.- Así se precisa. Octavo.- (Folios 32-48, I pieza del expediente) Marcado con la letra “H”, en copia fotostática, DOCUMENTO DE COMPRA VENTA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA debidamente protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de junio de 2009,el cual quedó inscrito bajo el No. 2009.1624, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 2363.12.10.1.1121, 13, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009; y de cuyo contenido se desprende que el ciudadano MARCO PINTO en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA CARPI, C.A., (terceros ajenos al proceso), dio en venta a la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓKMEZ MEDINA (aquí demandada), un bien inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda principal, distinguida con el número 74, la cual forma parte del parcelamiento denominado III etapa de la Urbanización COLINAS DE CÚA, en la carretera que conduce de Cúa a Tácata, en el lugar que hoy se conoce como Urbanización Marín, en la jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda; por la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00), los cuales canceló de la siguiente manera: 1) la cantidad de cuarenta y un mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 41.250,00) que canceló con dinero de su propio peculio; 2) la cantidad de ciento veintitrés mil setecientos bolívares (Bs. 123.750,00) que corresponde al préstamo hipotecario provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV); constituyendo a tal efecto hipoteca de primer grado sobre el referido inmueble a favor del BANAVIH. Ahora bien, en vista que la documental que antecede no fue impugnada por la contraparte en el presente juicio, se le tiene como fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA (aquí demandada), celebró en fecha 8 de junio de 2009, un contrato de compra venta sobre el inmueble objeto de la presente controversia, en cuya oportunidad a los fines de cumplir con el pago acordado, constituyó a tal efecto hipoteca de primer grado sobre el referido inmueble a favor del BANAVIH.- Así se establece. Noveno.- (Folios 50-53, I pieza del expediente) marcado con la letra “I”, en original, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de junio de 2013, previa solicitud de los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ, asistidos por la profesional del derecho la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRA RODRÍGUEZ NAVAS, a los fines de notificar a la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MADINA, en la siguiente dirección: “(…)Edificio (sic) Pasaje La Seguridad, ubicado en A.V. (sic) Urdaneta, esquina de Ibarra a Veroes, Planta (sic) baja, sede del Banco Banesco, Caracas, Municipio Libertador, del Distrito capital (sic)(…)”. Con el objeto de participar a la referida ciudadana que “(…) PRIMERO: Participe de la Operación (sic) de compra-venta pautada a BANAVIH e igualmente consigne por ante la Institución (sic) indicada, el documento definitivo de Compra-Venta (sic) con sus respectivos estado (sic) de cuenta del crédito hipotecario, por ser un acto personalísimo. SEGUNDO: Que el Coordinador de Protocolización de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) Banco del Tesoro, c.a, (sic) Banco Universa (sic), ciudadano: CARLOS CARRERO, de la Gerencia General de Crédito, ubicado en la Torre Edicampo, A.V, (sic) Francisco de Miranda, Municipio Chacao, del Estado (sic) Miranda, ha dicho en forma personal y telefónica que la fecha de para la Protocolización (sic) del Documento (sic) definitivo de compra-venta, está pautada para el transcurso de ese mes de junio de 2013 y para ello debe consignar ante la Gerencia la documentación requerida. TERCERO: Que el Plazo (sic) de la opción a compra suscrita el 27/08/2012, en su Cláusula (sic) Segunda (sic) del Documento (sic) establece un lapso para Protocolizar (sic) el Documento (sic) definitivo, que ni podrá ser mayor a 90 más 30 días de prorroga (sic) en el supuesto negado que los 90 sean días se estaría en presencia de un lapso de 120 días Bancarios (sic) (articulo (sic) 121 del Código Civil). CUARTO: Del amparo por Resolución 10 y 11 del 05/02/2013, emanado del Ministerio del Popular para Hábitat y Vivienda, Pública en Gaceta Oficial Nº: 40115, del 21/02/2013 (…)”, evidenciándose que la notaría referida fue atendida en dicha oportunidad por la prenombrada ciudadana, a quien se le impuso de su misión, señalándole del contenido de la notificación y se le entregó copia certificada del escrito de solicitud. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue tachado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, como demostrativo de que en fecha 14 de junio de 2013, la parte demandante en su carácter de promitente compradora notificó a la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MADINA, de la operación de compra-venta pautada a BANAVIH para que consignara por ante la referida institución el documento definitivo de compra-venta con sus respectivos estados de cuenta del crédito hipotecario, por ser un acto personalísimo. Asimismo, le participó que el Coordinador de Protocolización del Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, expresó que la fecha para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, está pautada para el transcurso del mes de junio del año 2013 y que para ello debe consignar ante la Gerencia la documentación requerida.- Así se establece. *Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que abierto el juicio a pruebas la representación judicial de la parte actora, hizo valer las siguientes probanzas: .- HIZO VALER NUEVAMENTE las documentales consignadas conjuntamente con el libelo de demanda, todo lo cual que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente ello no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece. Primero.- (Folios 34-35, pieza III del expediente) Marcado con la letra “A1”, en copia fotostática, GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA No. 40.115, publicada en fecha 21 de febrero de 2013. Ahora bien, en vista que las copias fotostáticas en cuestión fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente, aunado a que este tribunal estima que el mismo no constituye un elemento probatorio como tal, pues corresponde a un Decreto proferido por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, del cual esta sentenciadora tiene pleno conocimiento por el ejercicio propio de sus funciones, razón por la cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor.- Así se precisa. Segundo.- (Folios 36-37, pieza III del expediente) Marcado con la letra “A”, en formato impreso, MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS intercambiados entre las cuentas “marona46@hotmail.com”, “zsanchez1964@hotmail.com”, “ainram_g@hotmail.com”, en fechas 25 de julio de 2012, 16 de enero y 7 de junio de 2013. Ahora bien, los mensajes de datos son entendidos como toda información inteligible generada por medios electrónicos o similares que puede ser almacenada o intercambiada; y en virtud que, la información contenida en los mensajes de este tipo (reproducida en formato impreso) detenta la misma eficacia probatoria que la atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas, ello de conformidad con lo previsto en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, específicamente en su artículo 4, consecuentemente, quien aquí suscribe, en vista que la parte demandada impugnó las referidas documentales, evidenciándose que la parte actora no promovió la prueba conducente a los fines de verificar la autenticidad del origen y destino de los mensajes, así como la autoría de ellos, es por lo que inexorablemente deben ser desechados del proceso y no se les confiere valor probatorio alguna.- Así se precisa. Tercero.- (Folios 38-82, pieza III del expediente) Marcado con la letra “D”, en copia certificada, SENTENCIA JUDICIAL dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2013, en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara el ciudadano DIEGO ARGUELLO LASTRES contra la ciudadana MARÍA ISABEL GÓMEZ DEL RIO. En este sentido, se observa que si bien el documento judicial en cuestión no fue tachado por la contraparte, quien aquí suscribe habiendo revisado el contenido del mismo evidencia que éste se aparta de los hechos controvertidos y de las circunstancias debatidas en el presente proceso, en efecto, siendo que no aporta elementos para la resolución de este juicio, se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor probatorio por impertinente.- Así se establece. Quinto.- (Folio 60, pieza II del expediente) en original, COMUNICACIÓN Nº 000275 expedida por la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), adscrito al Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda en fecha 31 de agosto de 2015, dirigido al tribunal de la causa, en la cual se le hizo saber que: “(…) en la oportunidad de extenderle un cordial saludo y a la vez dar respuesta al oficio signado con el No. 5410-327-C-2015, de fecha 12 de agosto de 2015, en el cual solicita información acerca de la notificación a esta institución por parte de la ciudadana Marnia Coromoto Gómez Medina, titular de la cédula de identidad Nº. V- 11.681.927, de la venta de un inmueble constituido por una parcela y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nº 74, de la calle 15, del parcelamiento III, Urbanización Colinas de Cúa, ubicado en la carretera Cúa a Tácata del Municipio Rafael Urdaneta del estado Miranda y si la mencionada ciudadana ha hecho gestiones tendientes a cancelar la deuda, tales como consignar cantidades de dinero (…) Al respecto debemos informar que no existe notificación alguna ante esta Institución (sic) de la venta de un inmueble con las características especificadas; ni gestión alguna tendiente a cancelar la deuda que sobre éste existe (…)”. Ahora bien, en vista que la parte demandada incorrectamente desconoció el documento público administrativo en cuestión, siendo lo correcto proceder a su impugnación, la cual además debe referirse a la falta de adecuación entre lo que constan en autos y las actuaciones que conformaron el expediente administrativo, bien porque algún acta haya sido mutilada, sustraída, no conste en el expediente remitido o por cualquier otro motivo, para lo cual la parte impugnante deberá producir la prueba en contrario que demuestre la veracidad de sus alegaciones, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; es por lo que quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la documental bajo análisis, ello como demostrativo de que la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA -aquí demandada-, no notificó al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), de la venta del inmueble objeto de la presente controversia, ni cursa gestión alguna con el fin de cancelar la deuda que sobre el referido inmueble recae.- Así se establece. .- CONFESIÓN JUDICIAL: El apoderado judicial de la parte demandante en la oportunidad para promover pruebas, hizo valer de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, la presunción de confesión que –a su decir- nacen de las afirmaciones realizadas por el apoderado de la parte demandada en relación al reconocer la existencia del documento de compra venta, en el cual se evidencia que se omitió mencionar la hipoteca que recae sobre el bien inmueble objeto de la pretensión, y no se canceló tal obligación, para cumplir a su vez la contrato de vender el inmueble libre de todo gravamen; asimismo alegó la confesión en razón del reconocimiento de la existencia del contrato privado entre ésta y la empresa PROMOTORA LAS CATALINAS, C.A. En este sentido es preciso señalar que respecto de la confesión contenida en escrito de contestación de la demanda, el Tribunal Supremo de Justicia expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. Así pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas y destruirlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”. Así pues, no toda declaración envuelve una confesión, para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. Por lo expuesto, esta juzgadora debe indicar que si bien es cierto que la parte demandada expuso en su escrito de contestación que reconocía la existencia del contrato de opción de compra venta, tal reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba de confesión espontánea que alegan los demandantes, en consecuencia quien aquí suscribe debe desechar la probanza en cuestión. - Así se precisa. .- PRUEBA DE INFORMES: En el escrito de promoción de pruebas, la parte actora promueve la prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos, en función de ello solicitó se oficiara a los siguientes organismos: 1. BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT (BANAVIH), a los fines de que informa al tribunal de la causa sobre lo siguiente: “(…) si ha sido notificada por parte de la ciudadana MARNIA COROMOTO GOMEZ MEDINA (…) de la venta del inmueble constituido por una parcela y la casa sobre ella construida, distinguida con e Nº 74, de la calle 15, del parcelamiento III, Urbanización (sic) COLINAS DE CUA (sic) (…) deudora hipotecaria y si ha hecho gestiones tendientes a cancelar la deuda (…)”. Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas se evidencia que aun cuando no constan en el expediente las resultas de lo requerido, esta juzgadora observa que lo pretendido con dicha prueba no era otra cosa que demostrar que el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), no fue notificado de la venta del inmueble objeto de la presente controversia, lo cual puede comprobarse de la COMUNICACIÓN Nº 000275 expedida por la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), adscrito al Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda en fecha 31 de agosto de 2015, dirigido al tribunal de la causa, cursante al folio 60 de la II pieza del expediente, la cual fue anteriormente valorada por esta alzada, es por lo que se determina que las resultas de la prueba de informes en cuestión en modo alguno pudieron tener influencia determinante en el presente fallo; por consiguiente, al no existir aspecto alguno sobre el cual deba esta alzada pronunciarse, se desecha la referida prueba del proceso.- Así se precisa. 2. BANCO DEL TESORO, C.A., Banco Universal, ubicado en la torre Edicampo, avenida Francisco de Miranda, Municipio Chacao del estado Miranda, a los fines de que informa al tribunal de la causa sobre lo siguiente: “(…) si fue aprobado al 30 de noviembre de 2012, el crédito solicitado por los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTINEZ VALESQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARÍNEZ (…) sobre un inmueble constituido por una parcela y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nº 74, de la calle 15, del parcelamiento III, Urbanización COLINAS DE CUA, situado en la carretera que conduce de Cua a Tácata, jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta del Estado (sic) Miranda y si aún mantienen el crédito en referencia (…)”.Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas se evidencia que aun cuando no constan en el expediente las resultas de lo requerido, esta juzgadora observa que lo pretendido con dicha prueba no era otra cosa que demostrar la oportunidad en que fue aprobado el crédito bancario a la parte demandante, lo cual puede comprobarse de la SOLICITUD DE CRÉDITO (HISTÓRICO) firmado y sellado por el Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, respecto a un crédito hipotecario No. 636, bajo la modalidad de FAOV, recibido el 5 de septiembre de 2012, por el solicitante EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), destinado a la adquisición de vivienda, con el estatus de “APROBADO” (folio 18, pieza I del expediente), la cual fue anteriormente valorada por esta alzada, es por lo que se determina que las resultas de la prueba de informes en cuestión en modo alguno pudieron tener influencia determinante en el presente fallo; por consiguiente, al no existir aspecto alguno sobre el cual deba esta alzada pronunciarse, se desecha la referida prueba del proceso.- Así se precisa. 3. BANCO BANESCO, C.A., Banco Universal, ubicado en la avenida Urdaneta, esquina de Ibarra, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, a los fines de que informa al tribunal de la causa sobre lo siguiente: “(…) PRIMERO: si en el año 2012 y 2013 ha solicitado estados de cuenta de la deuda hipotecaria que pesa sobre el inmueble (…) por la ciudadana MARNIA COROMOTO GOMEZ MEDINA (…) SEGUNDO: si hicieron efectivo los cheques de gerencias cuyos comprobantes corren inserto en los folios 14 al 16. TERCERO: si ha hecho una gestión de pago de la deuda Hipotecaria (sic) que pesa sobre el indicado inmueble. CUARTO: Solicitar le sea remitido a este Juzgado (sic) Los (sic) Estados (sic) de Cuentas (sic) del Crédito (sic) Hipotecario (sic) (…)”. Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas se evidencia que aun cuando no constan en el expediente las resultas de lo requerido, esta juzgadora observa que lo pretendido con dicha prueba no era otra cosa que demostrar que la hoy demandada no canceló el pago de la deuda hipotecaria que constituyó sobre el inmueble objeto de la controversia, lo cual no constituye un hecho controvertido por la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, en el escrito de contestación a la demanda, por lo que tal afirmación está exenta de prueba, y de este modo, cuestión no resulta necesario la espera de las resultas de la prueba de informes en cuestión; por consiguiente, al no existir aspecto alguno sobre el cual deba esta alzada pronunciarse, se desecha la referida prueba del proceso.- Así se precisa. .- PRUEBA DE EXHIBICIÓN: De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante promovió la prueba de exhibición de documentos, correspondiente a los correos electrónicos de fecha 25 de julio de 2012 y 16 de enero de 2013, enviados por la ciudadana SONIA SÁNCHEZ, en representación de la empresa PROMOTORA LAS CATALINAS, C.A.; en tal sentido, de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que aun cuando el tribunal de la causa en el auto de admisión de pruebas dictado en fecha 24 de abril de 2017, admitió la exhibición en cuestión y acordó la intimación de la parte demandada, ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, a los fines de que tuviera lugar el acto de exhibición a las diez (9:30 a.m.) del tercer (3º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su intimación; sin embargo, se observa que pese a que el alguacil del tribunal logró la referida intimación en fecha 1º de junio de 2017 (folio 121, III pieza), el tribunal de la causa no levantó el acta respectiva a los fines de hacer constar la comparecencia y/o incomparecencia de las partes a tal acto, resultando así infructuosa la probanza en cuestión por no logarse los fines de la misma. Por tales razones, siendo que la exhibición de documentos no constituye un medio de prueba sino una mecánica procesal que pueden utilizar las partes para que sea traído a los autos un medio de prueba instrumental o documental que se encuentra en poder de un tercero o del adversario, y en virtud que de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que no alcanzó el fin para el cual fue promovida, siendo que no cursa en autos resulta alguna, quien aquí decide no tiene materia que valorar.- Así se establece. PARTE DEMANDADA: Se observa que la parte demandada junto con el escrito de contestación a la demanda no hizo valer documental alguna; no obstante, una vez abierto el juicio a pruebas, promovió el siguiente instrumento probatorio: Único.- (Folios 83-90, pieza III del expediente) Marcado con la letra “W”, en copia certificada, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 27 de agosto de 2012, quedando inserto bajo el No. 032, tomo 233 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría; mediante el cual la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA (aquí demandada, en condición de promitente vendedora) dio en opción a compra a los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ MARTÍNEZ (aquí demandantes, en su condición de promitentes compradores), un inmueble de su propiedad constituido por una vivienda distinguida con el No. 74, ubicado en la Urbanización Residencial Colinas de Cúa, avenida Miranda, calle 15, situado en Cúa vía Tácata, planta segunda del edificio Guarenas, que forma parte del Conjunto Residencial Guarenas Guatire, jurisdicción del Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa. IV DE LA DECISIÓN RECURRIDA. Mediante decisión proferida en fecha 22 de marzo de 2018, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, adujo -entre otras cosas- las siguientes consideraciones: “(…) En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte accionada opuso como defensa perentoria de fondo, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la inepta acumulación de pretensiones y señalo expresamente lo siguiente: (…omissis…) En el caso de marras, se aprecia que los demandantes pretenden el cumplimiento de un contrato y el pago de daños y perjuicios, no obstante, del petitorio de (sic) libelo no se desprende que esos daños y perjuicios hayan sido estipulados contractualmente como cláusula penal. Sumado a lo expuesto, en los autos el contrato cuyo cumplimiento se demanda a los efectos de poder verificar si las partes convinieron alguna cláusula penal o si previeron qu el amisma podía ser o no exigida por el solo retardo en el cumplimiento de la obligación principal, siendo carga del recurrente haberlo aportarlo (…) (…) de lo que se puede deducir que los daños y perjuicios demandados no son derivados de una cláusula penal y como quiera que conforme al artículo 1.167 del Código Civil las partes pueden reclamar la ejecución de un contrato conjuntamente con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos. En consecuencia, es forzoso para este juzgador declarar la improcedencia de la defensa esgrimida por la parte demandada relativa a la inepta acumulación de pretensiones, por lo que la defensa de fondo opuesta no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.- (…omissis…) (…) por otra parte se observa que en la cláusula tercera del contrato preliminar se estableció, es decir, la hoy demandada asumió contractualmente la obligación de entregar a los hoy demandantes los estados de cuenta en virtud de existir una hipoteca sobre el inmueble objeto del litigio, por lo que de conformidad con lo pactado en la cláusula tercera del contrato, y por cuanto desde la fecha en que el banco acreedor hipotecario extendiera, librara y otorgara el documento de liberación de hipoteca por antes el registro respectivo, como lo indican los demandantes en su escrito libelar; y en este sentido, no consta en autos que la demandada haya hecho entrega a los demandante (sic) de los referido (sic) documento (sic), por el contrario, arguye que él debía tener conocimiento de la protocolización por su carácter de público, lo cual resulta inconducente en virtud del principio de autonomía de voluntad de las partes, toda vez que lo pactado en el contrato suscrito por ambos fue que la promitente vendedora debía hacer entrega a los promitentes compradores de la respectiva documentación del inmueble y de los estados de cuenta necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, por lo que siendo así, existe incumplimiento por parte de la demandada; por lo que se concluye que fue demostrado en consecuencia el incumplimiento por parte de la promitente vendedora, tal como se estableció precedentemente, con su obligación contractual de hacer entrega del mismo a los promitentes compradores, a los fines de que comenzara a transcurrir el lapso para que éste realizara el segundo y último pago del precio del inmueble ofrecido en venta; y por cuanto no consta en autos que tal incumplimiento se deba a alguna causa extraña no imputable, por las razones indicadas; concluye este juzgador que tal incumplimiento fue por razones imputables a la parte demandada, quien está en la obligación de cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato como, tal como indica el artículo 1.264 del Código Civil. Siendo así, llenos como se encuentran los requisitos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, debe declararse la misma con lugar, y en consecuencia condenarse a la demanda a otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del contrato a los demandantes, y a recibir de éstos el pago del saldo restante del precio convenido, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00); Y ASÍ SE DECIDE.- Por otra parte, y en cuanto al pago de la cantidad de ciento ochenta y ocho mil quinientos diecisiete bolívares sin céntimos (Bs. 188.517,00) correspondiente al crédito hipotecario en caso de pérdida del mismo y la cantidad de ciento once mil cuatrocientos ochenta y tres bolívares sin céntimos (111.483,00) en caso de pérdida del beneficio del subsidio directo habitacional otorgado, no fue traído a los autos elemento probatorio algunos dirigido a demostrar este tipo de daño, razón por la cual resulta improcedente. Y ASÍ DE (sic) DECIDE. Y en relación al resarcimiento de los daños y perjuicios, se observa que si bien la parte actora alegó que el incumplimiento de la vendedora le causó al verse precisado pago de arrendamiento de un inmueble, éste hecho no fue demostrado en el curso del proceso, pues si bien promovió unos recibos de pago por concepto de alquiler de vivienda correspondientes a los meses del 15 de abril de 2014 a 15 de marzo de 2015, éstos documentos privados fueron desechados por no haber sido ratificados por el tercero que los emitió; por lo que siendo así resulta improcedente el pago de los alegados daños materiales. Y ASÍ DE (sic) DECIDE.- DISPOSITIVA Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cristóbal Rojas de La (sic) Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad (sic) de la Ley (sic), conforme a los Artículos (sic) 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil declara: 1. Se declara SIN LUGAR la defensa perentoria de fondo consistente en la inepta acumulación de pretensiones opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada ciudadana MARNIA COROMOTO GOMEZ MEDINA, titular de la cédula de identidad N° V- 11.681.927.- 2. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) de Promesa (sic) de Compra-Venta (sic), interpuesta por los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁZQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ (…) contra la ciudadana MARNIA COROMOTO GOMEZ MEDINA (…) 3. Se ordena el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA (…) En consecuencia deberá liberar el gravamen que pesa sobre el inmueble, constituido por una parcela terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 74 de la calle 15 del Parcelamiento (sic) III, Urbanización (sic) Colinas de Cúa, situado en la carretera que conduce de Cúa a Tacatá, jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta del Estado (sic) Miranda, con las siguientes dependencias una (1) cocina, una (1) sala comedor, dos (2) baños, tres (3) dormitorios, con una superficie de Setenta (sic) metros cuadrados (70 M2), aproximadamente que surge sobre una parcela de ciento cincuenta con dieciséis metros cuadrado (150,16 M2) aproximadamente, y está comprendida dentro de los siguientes linderos NORTE; calle15; ESTE; parcela 73; SUR; parcelas 68 y 69; y OSETE (sic); parcela 75, le corresponde un porcentaje en relación al área total de 0,2606% sobre los bienes comunes y las carga (sic) de la comunidad de propietarios, a los fines de hacer la respectiva protocolización del documento definitivo de la venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Público respectivo.- 4. De conformidad con lo pactado en el Contrato (sic) de Promesa (sic) de Compra (sic) Venta (sic), los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁZQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ, deberán pagar a la demandada al momento del otorgamiento de la escritura (…) la cantidad de Doscientos (sic) Setenta (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs 270.000,00), por concepto de pago de la cantidad restante del precio de venta convenido.- 5. En caso de negativa de la Vendedora (sic) o demandada de otorgar el documento definitivo de compraventa por ante la oficina de registro público correspondiente, la presente sentencia servirá como título de propiedad a favor de los Compradores (sic) o demandantes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.- 6. En relación a la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar (…) la misma se suspenderá previamente al otorgamiento del documento de compra-venta ó en su defecto al momento de registrar la presente sentencia, una vez cancelado por los compradores o demandantes el remanente del precio acordado en el documento aludido.- 7. No hay condenatoria en costas vista la naturaleza de la presente decisión (…)”. V ALEGATOS EN ALZADA. ESCRITO DE INFORMES: Mediante escrito consignado en fecha 3 octubre de 2018, la abogada en ejercicio MARÍA RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la PARTE DEMANDANTE, ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ, realizó una breve síntesis de los instrumentos probatorios consignados conjuntamente con el libelo de la demanda y durante el decurso del proceso, indicó los criterios jurisprudenciales que a su decir, resultan aplicables al presente proceso, y señaló que la única prueba aportada por la demandada fue el contrato de opción a compra, por lo que –a su decir- no probó haber cancelado la deuda que pesa sobre el inmueble, la cual omitió expresar en el contrato de opción de compra venta, ni probó que había entregado los requisitos que solicitaba el Banco del Tesoro para actualizar la deuda del crédito hipotecario que pesa sobre el inmueble objeto de la presente demanda. finalmente, indicó que la parte demandada confiesa haber recibido de los demandantes la inicial de la negociación al solicitar al tribunal a quo, que fijara una oportunidad procesal para consignar el dinero recibido por la parte actora por la opción de compra venta. Por su parte, la PARTE DEMANDADA, ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, debidamente asistida por el abogado en ejercicio JOSUE MORENO, presentó ante esta alzada su respectivo escrito de informes en fecha 11 de octubre de 2018, en el cual procedió a alegar como primer punto su desacuerdo con la sentencia emitida por el tribunal de la causa, bajo el fundamento de que la parte actora –a su decir- acumuló dos (2) pretensiones como lo fue “(…) un cumplimiento de una obligación pactada sin haber ellos cumplido con su obligación, un resarcimiento de daños y perjuicios, junto con unos daños y perjuicios de los daños y perjuicios, cosa que es inviable e inejecutable (…)”; seguidamente, señaló que el tribunal cognoscitivo violentó el derecho a retracto que fue pactado en la cláusula penal del contrato de opción de compra venta, cuya defensa se sostiene en la excepción de contrato no cumplido (non adimpletis contratus), indicando que las parte convinieron en una cláusula penal lo cual fue omitido por el tribunal de la causa, teniendo derecho su defendida de retractarse de la venta ya sea porque no quiere vender dado el incumplimiento de los compradores o por el simple hecho de que no le fuese cancelado en su momento lo acordado. Por último, solicitó se revoque la sentencia recurrida y se ajuste la decisión a lo pactado entre las partes en el contrato de opción de contra venta, tomándose en cuenta la mora en el pago convenido y su incumplimiento en los lapsos señalados. ESCRITO DE OBSERVACIONES A LOS INFORMES: En fecha 18 de octubre de 2018, el apoderado judicial de la PARTE DEMANDADA, presentó escritos de observaciones a los informes de su contraparte, en el cual indicó que la parte actora pagó fue el veintinueve por ciento (29%) aproximadamente de lo acordado, venciendo el contrato de opción a compra venta el 27 de diciembre de 2012, sin que se haya cancelado el crédito hipotecario; asimismo, indicó que el incumplimiento de la parte demandante fue mucho antes de la resolución No. 011 de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115 en fecha 21 de febrero de 2013. Por último, señaló que el escrito de informes de la parte demandante fue consignado ante esta superioridad el día 3 de octubre de 2018, siendo anticipado, y que por cuanto no fue ratificado en el término indicado, solicita la nulidad de dicho informe. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, en fecha 22 de marzo de 2018, a través de la cual se declaró “(…) SIN LUGAR la defensa perentoria de fondo consistente en la inepta acumulación de pretensiones (…)”, y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁZQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ contra la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, todos ampliamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de verificar si el recurso en cuestión es o no procedente en derecho, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones: En primer lugar, se observa que los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁZQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ, procedieron a demandar a la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sosteniendo para ello que en fecha 27 de agosto de 2012, celebraron un contrato de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave anotado bajo el No. 032, tomo 233, de los libros de autenticación llevado por dicha notaría, sobre un inmueble constituido por una parcela y la casa sobre ella construida, distinguida con el No. 74 de la calle 15, del parcelamiento III, urbanización Colinas de Cua, situado en la carretera que conduce de Cua a Tacatá, jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, ello por el precio de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), entregando en calidad de inicial la suma de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), mediante cheques de gerencia, y el remanente sería pagado a través de un préstamo hipotecario. Asimismo, indicaron que a partir del momento de la celebración del contrato empezaron a diligenciar el crédito hipotecario por ante el Banco del Tesoro, C.A., el cual fue aprobado el 30 de noviembre de 2012, es decir, dentro del plazo de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, establecido en el contrato de opción a compra. Seguido a ello, señalaron que tal aprobación se hizo saber a la vendedora, quien conforme al documento de adquisición del inmueble es deudora hipotecaria, por cuanto existe un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaría de primer grado con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para La Vivienda (FAOV), por lo que de conformidad con el artículo 67 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, el mismo no podrá ser enajenado sin la autorización previa del BANAVIH, dado por escrito mientras el préstamo a interés otorgado no haya sido cancelado, cuya gestión debe ser realizada personalmente por el deudor hipotecario, o por una persona autorizado para ello, lo cual no fue cumplido por la prominente vendedora, constituyéndose de este modo un incumplimiento de tal obligación. En virtud de tales circunstancias afirmaron que la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA –aquí demandada-, se ha negado a suministrar la documentación necesaria como lo es la notificación y autorización de BANAVIH, en razón de que dicho documento es un requisito fundamental para el otorgamiento definitivo del documento de compra venta, a pesar de que desde el momento en que se dio la aprobación del crédito se les han estado solicitando; pero que no obstante a ello, el documento definitivo de venta fue introducido al Registro respectivo, para su revisión, según consta en constancia de recepción de fecha 7 de diciembre de 2012. Finalmente, indicaron que demandan a la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, a los fines de que les transfiera la propiedad mediante el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de la demanda, según lo pactado en el documento de opción a compra de fecha 27 de agosto de 2012, y se le condene al pago de la cantidad de la cantidad de ciento ochenta y ocho mil quinientos diecisiete bolívares sin céntimos (Bs. 180.517) correspondientes al crédito hipotecario en caso de pérdida del mismo y la cantidad de ciento once mil cuatrocientos ochenta y tres bolívares sin céntimos (Bs. 111.483,00), en caso de pérdida del beneficio del subsidio directo habitacional otorgada, todo ello por concepto de daños y perjuicios; y asimismo, se le condene a pagar como daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento o alquileres de la vivienda que han tenido que ocupar y continuar pagando. Por su parte, el apoderado judicial de la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, en la oportunidad de dar contestación a la demanda incoada, convino en la existencia del contrato suscrito por las partes en fecha 27 de agosto de 2009, ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 032, tomo 33, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, por lo cual reconoce su contenido, firma y alcance; asimismo, alegó el contenido de la cláusula cuarta del contrato referida a la cláusula penal, afirmando que su mandante tiene la posibilidad de desistir de la venta pagando como única compensación la cantidad entregada por los demandantes, más el diez por ciento (10%) sobre ese monto, y que cualquier otro daño queda a riesgo del actor, pues no fue pactado en el contrato de opción de compra venta ningún otro tipo de daño al convenido por lo que niega, rechaza y contradice el petitorio de los demandantes, en razón de que la cantidad demandada no fue inicialmente pactada en el contrato, solicitando que la presente demanda sea declarada sin lugar. Ahora bien, quien aquí suscribe considera necesario proceder a pronunciarse previamente al fondo del asunto sobre la diligencia consignada en fecha 18 de octubre de 2018, por la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA –parte demandada-, donde solicitó fuere declarado la nulidad del escrito de informes consignado por la parte demandante de manera anticipado; al respecto es de puntualizar que si bien mediante auto de fecha 13 de agosto de 2018, esta alzada fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus escritos de informes de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, los cuales vencieron el 16 de octubre de 2018 (inclusive), desprendiéndose de los autos que la parte actora consignó en fecha 3 de octubre de 2018, el respectivo escrito de informes de manera extemporánea por anticipada; debemos tener presente que nuestro actual sistema procesal lo que castiga es la inacción o inercia de las partes en el proceso y no su diligencia, pues tal como lo ha establecido la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal, el declarar inadmisible un acto por haberse realizado de forma extemporánea por anticipada, viola de manera flagrante el derecho a la defensa y el derecho al debido proceso que tienen las partes, pues resulta ilógico que se castigue a aquel que ha actuado diligentemente. En tal sentido, esta juzgadora DESECHA los alegatos expuestos por el apoderado judicial de la parte demandada respecto a la declaratoria de extemporaneidad por anticipada de los informes presentados por la parte actora ante esta superioridad, en virtud de que tal interpretación, sólo podría derivarse de un ritualismo excesivo, que desconoce al proceso como instrumento eficaz para la materialización de la justicia, en franca contravención con los preceptos del derecho a la tutela judicial efectiva que postula la Carta Magna.- Así se precisa. En este mismo orden de ideas, quien decide observa que el tribunal de la causa procedió a pronunciarse en la sentencia recurrida, como punto previo, sobre la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones, sosteniendo para ello que tal defensa perentoria había sido invocada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda; al respecto, no puede pasar por alto quien aquí decide, que de la revisión minuciosa al escrito de contestación presentado por el apoderado judicial de la demandada en fecha 9 de febrero de 2017 (inserto a los folios 8-10, III pieza), no se evidencia el planteamiento de defensa previa alguna que diera origen al pronunciamiento realizado por el a quo como punto previo, por lo que se hace necesario instar al tribunal cognoscitivo para que en futuras oportunidades sea más cuidadoso en el análisis de las actuaciones cursantes en las causas sometidas a su conocimiento, más aun cuando los juicios –como el presente- sean objetos de varias reposiciones y anulaciones de los actos, a fin de constituir el tema a resolver con atención a los alegatos planteados en las oportunidades procesales correspondientes, con el objetivo de resguardar el derecho a la defensa de las partes.- Así se precisa. No obstante a ello, esta alzada observa que en el ESCRITO DE INFORMES presentado ante esta alzada, la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA GRACIELA (parte demandada), alegó como primer punto la INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES incurrida –a su decir- por la parte actora en el escrito libelar, señalando para ello, que“(…)la parte demandante solicita en su libelo de la demanda pretensiones que son contrarias entres sí, visto que solicitaron un cumplimiento de una obligación pactada sin haber ellos cumplido con su obligación, un resarcimiento de daños y perjuicios, junto con unos daños y perjuicios de los daños y perjuicios (…)”. Al respecto, cabe señalar que, la prohibición de la ley de admitir la demanda, verbigracia, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes. (Vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 21 de julio de 2009, expediente No. 08-629). Así las cosas, entrando al caso de marras es de puntualizar que la figura denominada acumulación prohibida o inepta acumulación se encuentra prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera: “(…) no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí (…)”. De allí, que su procedencia depende de quela demanda o reconvención intentada contenga más de una pretensión y las pretensiones estén acumuladas de manera tal que no pueden ser satisfechas; pues éstas resultan excluyentes entre sí (se contraponen), siendo totalmente contradictorias una con la otra, por lo que no pueden ser satisfechas las dos al mismo tiempo; corresponden cada una al conocimiento de distintos tribunales por razón de la materia o bien, deben ser tramitadas bajo el modelo de procedimientos distintos, esto es, cuando una pretensión tiene pautado un procedimiento ordinario y la otra tiene que ser tramitada por uno especial, pues no se puede combinar esos dos modelos de procedimientos en una sola figura. Ahora bien, en cuanto a lo que antecede esta superioridad considera prudente dejar sentado que en el caso de autos estamos ante la presencia de una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, de la cual se desprende que la parte demandante, en el petitorio de su respectivo escrito solicitó lo siguiente: “(…) Por todo lo antes expuestos (sic) es por lo cual comparecemos a su competente autoridad apara demandar formalmente a la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA (…) Para (sic) que: PRIMERO: para que convenga en cumplir con la obligación contractual de transferirnos la propiedad, mediante el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de la demanda, según lo pactado en el contrato de opción a compra de fecha 27 de agosto de 2012 (…) SEGUNDO: De la misma manera se le condena al pago de la cantidad de la cantidad de ciento ochenta y ocho mil quinientos diecisiete bolívares sin céntimos (Bs. 180.517) correspondientes al crédito hipotecario en caso de perdida (sic) del mismo y la cantidad de ciento once mil cuatrocientos ochenta y tres bolívares sin céntimos (Bs, 111.483,00), en caso de pérdida del beneficio del subsidio directo habitacional otorgada, todo como consta en proyecto de contrato definitivo de compra. Venta (sic), como daños y perjuicios. TERCERO: Así mismo, se le condene a pagar como daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento o alquileres de la vivienda que hemos tenido que ocupar y continuar pagando, desde el momento en que le fue notificada por notaria (sic), hasta la sentencia definitiva. CUARTO: por último las costas y costos del Proceso (sic) (…)”. De lo transcrito, se observa que la parte actora del presente juicio reclama el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, y los daños y perjuicios por concepto de pérdida del beneficio del crédito hipotecario y el subsidio habitacional, como los cánones de arrendamiento que ha tenido que sufragar por el incumplimiento del contrato. Así las cosas, es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles, es decir, aquellos cuya tramitación es distinta, como por ejemplo el juicio ordinario y el procedimiento de intimación, y las pretensiones incompatibles, las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda salvo que sea solicitada su decisión como subsidiaria una de la otra. Tratándose la presente causa de un cumplimiento de contrato de opción de compra venta, así como el cumplimiento de unos daños y perjuicios no establecidos en cláusula alguna del referido contrato, es decir dichos daños y perjuicios solicitados no están sometidos a cláusula penal alguna, al respecto, cabe destacar el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece que: Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado añadido) Por consiguiente, por cuanto quedó evidenciando que en el petitorio del libelo de demanda, los demandantes solicitaron el cumplimiento del contrato de opción de compra venta así como el pago de una indemnización por los daños y perjuicios concernientes a la pérdida del beneficio del crédito hipotecario y el subsidio habitacional, como los cánones de arrendamiento que ha tenido que sufragar por el incumplimiento del contrato, sin que se pueda evidenciarse que dicho daños y perjuicios sean requeridos por alguna cláusula del contrato de opción a compra venta; esta juzgadora considera que de ninguna manera se peticionaron dos pretensiones excluyentes, ya que bajo la normativa traída a colación, si una de las partes no cumple con su obligación la otra puede solicitar la ejecución del contrato como los daños y perjuicios, lo cual ocurrió en el caso de marras. De esta manera, al no haberse verificado que la parte actora haya solicitado una variedad de pretensiones contrarias por su propia naturaleza, que pertenezcan a procedimientos diferentes e incompatibles entre sí y que corresponden a un tribunal diferente al elegido por las partes, quien aquí decide, considera ajustado a derecho declarar IMPROCEDENTE la defensa opuesta por la parte demandada referente a la inepta acumulación de pretensiones.- Así se establece. Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente dejarse sentado lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación: Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.” De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional pasar a verificar la concurrencia de los referidos elementos. En relación al PRIMER REQUISITO, este tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, específicamente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 27 de agosto de 2012, quedando inserto bajo el No. 032, tomo 233 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría (inserto a los folios 6-13, pieza I del expediente), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en el cual se puede constatar que la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA (aquí demandada, en su carácter de vendedora promitente) se comprometió a venderle a los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ (aquí demandantes, en su carácter de compradores promitentes), un bien inmueble de su propiedad constituido por una vivienda distinguida con el No. 74, ubicado en la Urbanización Residencial Colinas de Cúa, avenida Miranda, calle 15, situado en Cúa vía Tácata, planta segunda del edificio Guarenas, que forma parte del Conjunto Residencial Guarenas Guatire, jurisdicción del Municipio Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, y que a su vez estos últimos se comprometieron a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS. 380.000,00), de los cuales entregaron CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00) en calidad de inicial, siendo la cantidad restante pagadera en la oportunidad fijada para la protocolización del documento definitivo de venta ante la oficina de Registro Público correspondiente; teniendo el contrato en cuestión una vigencia de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación del documento bajo análisis, más treinta (30) días continuos de prórroga, venciendo en consecuencia el contrato en cuestión el 24 de enero de 2013. Asimismo, las partes establecieron que si la negociación no se realizaba por causa imputable a “LOS COMPRADORES”, podrá “LA VENDEDORA” conservar el diez por ciento (10%) de las cantidades de dinero recibidas; de igual forma, si por causa imputable a “LA VENDEDORA”, incumpliera con el presente contrato, tendrá que devolver a “LOS COMPRADORES”, las cantidades de dinero recibidas más el pago del diez por ciento (10%), todo ello por concepto de cláusula penal; en consecuencia, siendo que cursa en autos el contrato de opción de compraventa del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, estableciéndose a su vez las obligaciones de cada contratante, el cual además fue reconocido expresamente por la parte accionada al momento de contestar la demanda; en consecuencia, queda cumplido el primer requisito bajo análisis para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato, referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa. Ahora bien, en este orden de ideas, es necesario advertir que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y en el escrito de informes presentado ante esta alzada, alegó la aplicación al presente caso de la sentencia No. 878, proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, la cual explicó detalladamente la estructura y función de los contratos preliminares y los contratos de promesa, indicando con respecto al primero de ellos, que las partes pueden poner fin al contrato sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, por lo cual la parte demandada insistió en la aplicación de la cláusula indemnizatoria acordada en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio. En vista de ello, debe señalarse que el principio de confianza legítima o expectativa plausible, se refiere al carácter del ordenamiento jurídico que involucra certeza de sus normas y, consiguientemente, la posibilidad de su aplicación, toda vez que lo que atiende es a la existencia de confianza por parte de la población del país, en el ordenamiento jurídico y en su aplicación. De allí que comprenda el que los derechos adquiridos por las personas no se vulneren arbitrariamente cuando se cambian o modifican las leyes, y que la interpretación de la ley se haga en forma estable y reiterativa, creando en las personas confianza legitima de cuál es la interpretación de las normas jurídicas a la cual se acogerán (Sentencia N.° 578 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia del 30 de marzo de 2007, caso: María Elizabeth Lizardo Gramcko de Jiménez). Así las cosas, la uniformidad de la jurisprudencia es la base de la seguridad jurídica, ya que ello es lo que hace la confianza entre los usuarios del sistema de justicia, de que las condiciones procesales sean siempre las mismas, sin que caprichosamente se estén modificando, sorprendiéndose así la buena fe de los usuarios del sistema. Por ello, cuando el recurrente expone en su escrito de informes que el a quo omitió pronunciarse sobre la aplicación de la cláusula penal, conforme al derecho de las partes de retractarse de la venta, se observa que el prenombrado interpreta los criterios del máximo tribunal de forma desacertada, pues el fin de los mismos no es aplicar doctrinas o criterios más gananciosas a una de las partes, modificando las existentes para el momento de incoar la demanda, sino por el contrario, buscar crear la confianza de los usuarios en que las condiciones procesales sean siempre las mismas, por lo que en atención al principio de seguridad jurídica, confianza legitima y expectativa plausible, esta juzgadora debe aplicar al presente juicio seguido por cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia vigente para el momento en que se introdujo la demanda ante el tribunal de la causa (fecha 18 de julio de 2013), de conformidad con los criterios establecidos en la Sala Constitucional del máximo tribunal en sus sentencias N° 3180/15.12.2004, N° 1310/16.10.2009, N° 167/26.03.2013, N° 1588/14.11.2013, N° 317/05.05.2014 y N° 805/07.07.2014; por consiguiente, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que el criterio aplicable al caso corresponde a que los contratos de opción de compra venta equivalen a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión), pudiendo perfectamente cualesquiera de las partes peticionar su cumplimiento. De esta manera, se debe advertir que el apoderado judicial de la demandada pudo en todo caso reconvenir de manera tempestiva a la parte actora por resolución de contrato, en cuya oportunidad podía exigir la aplicación de la cláusula indemnizatoria acordada en el contrato en cuestión, lo cual no hizo, por lo que se hace necesario DESECHAR del proceso los alegatos y afirmaciones expuestos por la parte demandada sobre la aplicación de la cláusula penal en el presente juicio, planteada como la posibilidad de la oferente-vendedora de rescindir unilateralmente la venta pactada.- Así se establece. Con vista a lo anteriormente dispuesto, el criterio aplicable al caso, es aquel establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-C-2012-000274), con ponencia de la Magistrada: YRAIMA ZAPATA LARA, el cual se trae a colación: “(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”. Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta,así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: “…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma. Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)”(Resaltado del Tribunal) En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones. En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, el supuesto incumplimiento de la demandada en su carácter de propietaria y oferente, de cumplir con las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra venta suscrito el 27 de agosto de 2012; ahora bien, siendo que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, se observa que la parte demandante consignó e hizo valer las siguientes instrumentales: (a) CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 27 de agosto de 2012, quedando inserto bajo el No. 032, tomo 233 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, en el cual se convino el pago de una inicial por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), y el restante para ser cancelado en la oportunidad de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la controversia, siendo este el documento fundamental de la presente acción pues a través de ella se persigue su cumplimiento (folios 6-13, pieza I del expediente); (b) CHEQUES DE GERENCIA Nos. 40710895 y 40710594 girados contra la cuenta cliente No. 0134.0407.1721.2021.001, del Banco BANESCO en fechas 23 de agosto y 26 de junio de 2012, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ –aquí demandada-, por las cantidades de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) y TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), respectivamente, por concepto de inicial para vivienda y reservación de vivienda, en ese mismo orden (folios 14-17, pieza I del expediente); (c) SOLICITUD DE CRÉDITO (HISTÓRICO) al 30 de noviembre de 2012, firmado y sellado por el Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, respecto a un crédito hipotecario No. 636, bajo la modalidad de FAOV, recibido el 5 de septiembre de 2012, por el solicitante EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), destinado a la adquisición de vivienda, con el estatus de “APROBADO” (folio 18, pieza I del expediente); (d) LISTADO DE BENEFICIARIO del Fondo de Ahorro para la Vivienda (FAOV), sobre los recursos transferidos a los operadores financieros para créditos, evidenciándose que el ciudadano EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ, quien es titular de la cédula de identidad No. V- 6.111.089, fue beneficiado en el mes de mayo de 2013, con la transferencia de los recursos correspondientes al crédito solicitado por el operador financiero del Banco del Tesoro (folio 19, pieza I del expediente); (e) CONSTANCIA DE RECEPCIÓN No. 23 expedida por el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de diciembre de 2012, de cuyo contenido se desprende que el ciudadano EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ, presentó ante el referido Registro Público los documentos respectivos para la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción cuyo cumplimiento se persigue, es decir, antes del vencimiento del contrato de opción de compra venta (folio 23, pieza I del expediente); (f) PROYECTO DE DOCUMENTO DE EXTINCIÓN DE HIPOTECA Y COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA elaborado por la abogada Estephanie Stephan, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 157.549, debidamente firmado y sellado por la Gerencia de Crédito Hipotecario del Banco Banesco, Banco Universal en calidad de haber sido revisado, así como por la Gerencia de Documento Legal del Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal; a través del cual se desprende los demandantes en su carácter de futuros compradores, tenían la intención de cumplir con su obligación de pagar a favor de la demandada la cantidad del precio restante acordado en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento persiguen ante la oficina de Registro Público, ello a los fines de finiquitar la venta de inmueble sobre el cual recayó dicho contrato, pues obtuvieron el documento definitivo de extinción de garantía hipotecaria que pesaba sobre el bien, y la compra venta con constitución de garantía hipotecaria sobre el mismo (folios 24-31, pieza I del expediente); y, (g) NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de junio de 2013, previa solicitud de los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁSQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ, asistidos por la profesional del derecho la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRA RODRÍGUEZ NAVAS, a los fines de notificar a la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MADINA, de la operación de compra-venta pautada a BANAVIH para que consignara por ante la referida institución el documento definitivo de compra-venta con sus respectivos estados de cuenta del crédito hipotecario, por ser un acto personalísimo; asimismo, le participó que el Coordinador de Protocolización del Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, expresó que la fecha para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, está pautada para el transcurso del mes de junio del año 2013 y que para ello debe consignar ante la Gerencia la documentación requerida (folios 50-53, I pieza del expediente). Aunado a ello, la parte actora expone que la ciudadana MIRNA COROMOTO GÓMEZ MEDINA –aquí demandada-, no procedió a vender el inmueble identificado en el libelo de demanda por cuanto era deudora hipotecaria y no podía enajenar sin la autorización previa del BANAVIH; al respecto, se desprende de los autos que cursa COMPRA VENTA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA debidamente protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de junio de 2009, el cual quedó inscrito bajo el No. 2009.1624, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 2363.12.10.1.1121, 13, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009 (folios 32-48, I pieza del expediente), a través del cual la prenombrada adquiere la propiedad del bien inmueble objeto de la controversia por la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00), los cuales canceló de la siguiente manera: 1) la cantidad de cuarenta y un mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 41.250,00) con dinero de su propio peculio; y, 2) la cantidad de ciento veintitrés mil setecientos bolívares (Bs. 123.750,00) que corresponde al préstamo hipotecario con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV); constituyendo a tal efecto hipoteca de primer grado sobre el referido inmueble a favor del BANAVIH. Asimismo, se observa que en el parágrafo único de la cláusula décima segunda del referido contrato, se convino en lo siguiente: “PARÁGRAFO ÚNICO: El inmueble objeto de la HIPOTECA DE PRIMER GRADO, queda afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes de “EL DEUDOR HIPOTECARIO” y de conformidad a lo señalado en el artículo 67 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat el mismo no podrá ser enajenado sin la autorización previa de “EL BANAVIH” dada por escrita mientras el préstamo a interés otorgado no hay sido cancelado (…)”. Así las cosas, se observa que ciertamente la parte demandada obtuvo un préstamo hipotecario con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), el cual está constituido por los aportes monetarios efectuados por los trabajadores bajo dependencia y sus patronos, destinado a apoyar a los empleados al acceso progresivo de créditos para la compra de vivienda principal, sujeto a las normas de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, cuya reforma parcial fue publicada en la Gaceta Oficial N° 39.945 de fecha 15 de junio de 2012, evidenciándose que efectivamente en su artículo 67, se establece una prohibición de venta del inmueble hipotecado bajo las siguientes circunstancias: Artículo 67.- “El inmueble hipotecado no podrá ser enajenado sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de conformidad con el presente Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley no haya sido pagado.” En efecto, de la norma transcrita se observa claramente la prohibición expresa de la ley de la enajenación de un inmueble hipotecado –como sucede en el presente caso- sin la constancia de la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado no haya sido pagado. Así las cosas, en el caso de marras se observa entonces que al momento de que la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA –aquí demandada-, adquirió el bien inmueble objeto de la controversia, en el documento de compra venta en cuestión dejó constancia que parte del precio de la venta era cancelado mediante recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) conforme a la normativa contenida en el mencionado decreto-ley, constituyen a su vez hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto de la controversia a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), por lo que le resultaba aplicable la prohibición de vender el inmueble sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado no haya sido pagado conforme al artículo anteriormente mencionado, no constando en autos dicha autorización ni la constancia de cancelación del préstamo en cuestión, lo que imposibilitaba entonces proceder a la protocolización del documento definitivo de venta entre las partes intervinientes en el presente juicio al momento del vencimiento del contrato de opción de compra venta, vale señalar, el 24 de enero de 2013; asimismo, dicha circunstancia se contrapone con la obligación adquirida por la vendedora en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 27 de agosto de 2012, quedando inserto bajo el No. 032, tomo 233 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría (inserto a los folios 6-13, pieza I del expediente), en cuya cláusula primera se dispuso que “(…) “LA VENDEDORA” se obliga a vender a “LOS COMPRADORES”, y estos a su vez se obligan a comprarle en los términos, plazo y demás condiciones que aquí se expresan, libre de hipotecas y gravámenes anteriores (…)” (resaltado añadido); de esta manera, es indudable que por tener la promitente vendedora, vale señalar, la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA –aquí demandada-, la propiedad del inmueble a ella le correspondía la carga de pagar el mencionado préstamo hipotecario, para de esta manera dejar el inmueble libre de gravamen y permitir el otorgamiento del documento, el cual no pudo protocolizarse ante el Registro Público correspondiente y, por lo tanto, la promitente vendedora incumplió con la obligación principal que tiene todo vendedor de efectuar la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.- Así se precisa. En efecto, siendo que para lograr la materialización de un negocio jurídico, las partes deben desplegar conductas que coadyuven directa o indirectamente al cumplimiento de las obligaciones generales previstas por el artículo 1.474 del Código Civil, es decir, que el vendedor debe asegurar que el bien objeto de la venta se encuentra libre de gravámenes, hipotecas, vicios o defectos ocultos, debiendo a su vez cancelar y obtener las solvencias pertinentes y realizar todos aquellos pagos que sean necesarios para proceder a la tradición del inmueble, pues de lo contrario se obstaculizaría la ejecución del contrato (Vd. SCC 16/04/2015, Exp. Nº AA20-C-00014-000066); y en virtud que, en el caso de marras quedó demostrado que la demandada en su carácter de futura vendedora incumplió con tales obligaciones generales, evidenciándose incluso que hasta la fecha no ha realizado las gestiones tendientes a garantizar la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el bien objeto del contrato que dio lugar al presente proceso, ello en contravención con lo previsto en la cláusula primera del mismo, así como tampoco alegó o demostró que dicha liberación de hipoteca se llevaría a cabo al momento de suscribir la venta definitiva ante el registro correspondiente, consecuentemente, quien aquí suscribe considera que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se precisa. En este mismo orden, quien aquí suscribe observa que la parte demandada en el escrito de informes consignado ante esta alzada, alegó la excepción de contrato no cumplido, indicando a tal efecto que “(…) tampoco fue celebrada la operación a compra-venta, por lo que el derecho nace a mi cliente en retractarse de la venta bien sea porque ya no quiere vender dado a el (sic) incumplimiento de los compradores o por el simple hecho de que no se le fuese cancelado en su momento lo acordado (…)”; ante tales dichos, quien la presente causa resuelve estima prudente precisar que los alegatos de hechos nuevos conciernen a hechos relativos al fondo de la causa, vale decir, aquellos que de acuerdo al debate o traba de la litis vienen a constituir el tema a resolver; por lo tanto, para que los mismos sean válidos y a fin de resguardar el derecho a la defensa de las partes, nuestra legislación ha señalado el límite de la oportunidad procesal para promoverlos, de modo que los alegatos de nuevos hechos no puedan producirse en cualquier fase y estado del proceso, así pues el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: Artículo 364.- “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención ni las citas de terceros a la causa.” Del contenido de dicha norma se desprende que los límites de la litis se fijan en el libelo de demanda y en la contestación de demanda, pues concluidos dichos plazos no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos relativos al fondo de la controversia; es el caso que, tal criterio ha sido reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia en numerosas decisiones, a través de las cuales ha precisado que los únicos alegatos que se pueden esgrimir fuera del libelo y de la contestación, son aquellos relacionados con los hechos propios del proceso y no relacionados con el fondo de la controversia, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, tales como los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo pueden ser rebatidas en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del Juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso. (Vd. S Nº 443 SCC 30/07/2013). Así las cosas, con apego a las consideraciones supra realizadas y en vista que de las actas que conforman el presente expediente, específicamente de la contestación a la demanda se desprende que la demandada en tal oportunidad se limitó a exigir el cumplimiento de la cláusula penal acordada en el contrato de opción de compra venta y a negar, rechazar y contradecir los daños y perjuicios peticionados en el libelo de demanda, ello sin hacer en ningún momento referencia a la excepción de contrato no cumplido, ni a sostener que la venta definitiva del inmueble no se produjo por incumplimiento de los futuros compradores; consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la parte demandada procuró traer tales hechos nuevos al proceso fuera de la oportunidad procesal prevista para ello, por lo que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, se deben DESECHAR los alegatos en cuestión.- Así se establece. Así las cosas, puede concluirse que la representación judicial de la parte demandada no logró desvirtuar los señalamientos realizados en el libelo de la demanda, ni constituyó elementos probatorios suficientes que demostraran las defensas aducidas en su escrito de contestación, incumpliendo de esta manera con la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; pues en principio no negó los hechos expuestos por la parte demandante en cuanto al incumplimiento del contrato, manifestando únicamente su voluntad de rescindir el mismo conforme a la cláusula penal pactada, por lo que no consignó ni hizo valer ningún instrumento que enervara los dichos de los demandantes respecto a que éstos fueron diligentes en el cumplimiento de su obligación principal como era la de pagar el precio estipulado en el contrato de opción de compra-venta, puesto que de los autos se evidenció que los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ, tramitaron y realizaron las diligencias pertinentes para lograr la materialización del acto definitivo de compra venta, ya que obtuvieron tempestivamente el crédito bancario respectivo e incluso obtuvieron el proyecto definitivo de venta y constitución de hipoteca revisado por el Banco del Tesoro, C.A. (ver folios 24-31, pieza I del expediente), cancelando como inicial la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), lo cual no fuere contradicho por la demandada en su debida oportunidad. Por consiguiente, tenemos que al existir plena prueba de lo aducido por la parte actora como fundamento de su pretensión y en virtud que, quedó demostrado en autos que la demandada incumplió con su obligación contractual de hacer la tradición legal del inmueble objeto del litigio, considera esta alzada que la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ contra la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, es PROCEDENTE en derecho; motivo por el cual se ordena a la parte demandada, a la ejecución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 27 de agosto de 2012, quedando inserto bajo el No. 032, tomo 233, OTORGANDO LA ESCRITURA CORRESPONDIENTE ante la Oficina de Registro Inmobiliario del inmueble constituido por una casa destinada a vivienda principal distinguido con el número 74, ubicada en la avenida Miranda, calle 15, Urbanización Residencial Colinas de Cúa, vía Tacatá, Municipio Rafael Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, con una superficie aproximada de setenta metros cuadrados (70 mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: calle 15, Sur: parcelas 69 y 68; Este: parcela 73; y Oeste: Parcela 75; todo ello en el entendido de que la parte demandada deberá realizar todos los trámites administrativos pertinentes ante las autoridades respectivas con el objeto de garantizar la protocolización de la venta en cuestión (es decir, ante el BANAVIH, Alcaldía, Organismos Urbanísticos, y a fines), debiendo realizar el respectivo pago de la deuda hipotecaria que pesa sobre el inmueble, o hacer entrega a los actores de la respectiva autorización del acreedor hipotecario para enajenar el bien, mientras el préstamo otorgado no haya sido pagado, así como también deberá hacer entrega de las demás solvencias y recaudos vigentes necesarios, a sabiendas de que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondientes conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante, y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. Ahora bien, en cuanto al monto restante convenido por las partes por el precio de la venta del inmueble objeto del litigio, el cual asciende a la suma de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00) equivalentes hoy en día a DOS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS SOBERANOS Bs. S. 2,70) a favor de la demandada, esta juzgadora en vista que la inflación constituye un hecho notorio consistente en la tendencia persistente al incremento del nivel general de precios o, desde otro punto de vista, como el proceso continuo en la caída del valor del dinero, no puede pasar por alto que en el presente económico de la República Bolivariana de Venezuela, es un hecho público notorio comunicacional, la guerra económica a que está sometido el pueblo venezolano, y su influencia en el aumento del costo de los bienes y servicios y la influencia del fenómeno inflacionario en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar, lo que hace aumentar de forma irresponsable el valor de los bienes, servicios e insumos, ya sean de primera necesidad o no; a tal efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente No. AA20-C-2017-000619, reconoció lo siguiente: prevalece la realidad sobre la forma, en un estado democrático de derecho y de justicia social real, se hace imperativo la actualización del monto de la condena conforme a la realidad económica del país, en un ajuste equilibrado económico del valor real de la condena, para combatir los efectos de la GUERRA ECONÓMICA, LA INFLACIÓN Y LA ESPECULACIÓN DEL MERCADO ECONÓMICO EXORBITANTE, por el transcurso del tiempo en los procesos judiciales, que destruye el valor real adquisitivo de la moneda, favoreciendo de forma clara al deudor o condenado, que se benéfica de forma indiscriminada del transcurso del tiempo en los juicios. Todo lo antes expuesto, A JUICIO DE ESTA SALA DETERMINA, QUE EL PROBLEMA INFLACIONARIO PASÓ DE SER UN PROBLEMA DE ORDEN PRIVADO A UNO DE ORDEN PÚBLICO, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, en la cual a juicio de esta Sala, se debe “...hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente...”. (Cfr. Fallo de esta Sala N° 848, del 10 de diciembre de 2008, expediente N° 2007-163, caso: Antonio Arenas y otros, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle (†), Yumey Coromoto (†) y Rosangela Arenas Rengifo (†), contra SERVIQUIM C.A., y otra). En consecuencia, de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo, esta Sala de Casación Civil y los demás jueces de la República, al momento de dictar sentencia, deben ordenar DE OFICIO la INDEXACIÓN JUDICIAL del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, y así, el juez pueda ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado, por lo que la condena no es a pagar una suma idéntica a la exigida, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma exigida originalmente a la fecha del pago, que tenga el mismo valor adquisitivo y que represente el mismo valor de la cantidad de dinero objeto del litigio a su comienzo y que en consecuencia sea suficiente para satisfacer una acreencia o adquirir un bien en las mismas condiciones que se podía en años anteriores, sin que la pérdida del valor adquisitivo de la moneda le impida realizar la misma operación comercial (…)” (Resaltado de la Sala). De lo transcrito, se observa que el Máximo Tribunal de la República determinó que el problema inflacionario pasó de ser un problema de orden privado a uno de orden público, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, por lo que estableció que los jueces al momento de dictar sentencia, DEBEN ORDENAR DE OFICIO la indexación judicial del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, haciendo expresa indicación en la referida decisión judicial que la aplicabilidad del deber en cuestión sería“(…) de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo (…)”(resaltado añadido),a lo que interpreta esta juzgadora que los efectos de ésta sentencia recaen no sólo en aquellas demandas que se interpongan posterior al 8 de noviembre de 2018, sino además en todas aquellas causas que se encuentren tramitando, por cuanto a partir del hecho de que el país se encuentra sumergido en una etapa inflacionaria aguda producto de una guerra económica de nefastas consecuencia, debe necesariamente acordarse la indexación, de lo contrario, se premia la actitud contumaz del obligado, y es el acreedor quien debe soportar esa carga de manera injustificada, porque las cantidades convencionalmente pactadas como responsabilidad por incumplimiento también están sujetas a pérdida de valor. Consecuentemente, en el caso concreto el precio convenido por el inmueble objeto de la controversia, debe ser indexado, ya que si bien resulta de orden eminentemente privado, su cuantificación no se realizó “para la fecha de la sentencia”, por lo cual es justo que sea acordada su corrección, por ser un hecho público notorio comunicacional, la influencia del fenómeno inflacionario en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar, lo que hace aumentar de forma irresponsable el valor de los bienes, servicios e insumos, ya sean de primera necesidad o no. Por consiguiente, esta juzgadora atendiendo la tutela judicial efectiva como mecanismo eficaz que permita a los particulares restablecer una situación jurídica vulnerada, y atendiendo alreciente criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente No. AA20-C-2017-000619, se encuentra en la imperiosa necesidad de ORDENAR LA INDEXACIÓN JUDICIAL del monto cancelado de ciento once mil bolívares (Bs. 111.000,00), hoy en día equivalente a UN BOLÍVAR SOBERANO CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. S. 1,11), así como la indexación judicial de la cantidad restante, correspondiente a la suma de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00) equivalentes hoy en día a DOS BOLÍVARES SOBERANOS CON SETENTA CÉNTIMOS Bs. S. 2,70), desde la fecha de admisión de la demanda (25 de julio de 2013), hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, mediante auto expreso que lo declare, dictado por el tribunal de la causa cuando reciba el expediente, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito (Cfr. Fallos de la Sala de Casación Civil Nº RC-644, de fecha 13 de diciembre de 2018, expediente N° 2018-147; N° RC-517, de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente N° 2017-619; N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190 y N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438). Y verificado el cálculo anterior, para concluir la experticia complementaria del fallo acordada, conforme a lo señalado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, el experto debe restar del total la cantidad de ciento once mil bolívares (Bs. 111.000,00), hoy en día equivalente a un bolívar soberano con once céntimos (Bs. S. 1,11), que ya fueron pagados.- Así se decide. Por último, se evidencia que la parte actora, ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ, solicitaron que la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, fuera condenada a la cancelación por concepto de daños y perjuicios de lo siguiente: (a) la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS DIECISIETE BOLÍVARES (Bs. 188.517,00), correspondientes al crédito hipotecario en caso de pérdida del mismo; (b) la suma de CIENTO ONCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 111.483,00), en caso de pérdida del beneficio del subsidio directo habitacional otorgada; y, (c) los cánones de arrendamiento o alquileres de la vivienda que ha tenido que ocupar y continuar pagando, desde el momento en que le notificada por la notaría hasta la sentencia definitiva. Sin embargo, de la revisión a la sentencia recurrida, se observa que el tribunal de la causa declaró improcedente el pago o resarcimiento de los daños y perjuicios peticionados por la parte actora, y por cuanto, esta alzada le está vedado desmejorar la condición del apelante como resultado exclusivo de la interposición de su recurso, cuando no cursare recurso alguno de su contraparte (como sucede en el presente caso), ello en función de la locución reformatio in peius, consecuentemente, esta juzgadora se encuentra impedida de analizar tal pronunciamiento negado por el tribunal de la causa.- Así se establece. Así las cosas, esta alzada con apego a las consideraciones antes realizadas y en acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, asistida por el abogado en ejercicio JOSUE ALEJANDRO MORENO, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, en fecha 22 de marzo de 2018, la cual se CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; y por consiguiente, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁZQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ contra la prenombrada, todos ampliamente identificados en autos; motivo por el cual se ordena a la parte demandada, a la ejecución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 27 de agosto de 2012, quedando inserto bajo el No. 032, tomo 233, OTORGANDO LA ESCRITURA CORRESPONDIENTE ante la Oficina de Registro Inmobiliario del inmueble objeto de la controversia, debiendo la parte actora pagar a favor de la demandada el saldo restante, esto es, la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00) equivalentes hoy en día a DOS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS SOBERANOS Bs. S. 2,70), cantidad ésta que se ordena indexar así como el monto ya cancelado de ciento once mil bolívares (Bs. 111.000,00), hoy en día equivalente a UN BOLÍVAR SOBERANO CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. S. 1,11); y una vez acreditado el pago de la cantidad condenada que arroje la experticia complementaria del fallo y de no otorgar la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide. VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, asistida por el abogado en ejercicio JOSUE ALEJANDRO MORENO, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, en fecha 22 de marzo de 2018, la cual se CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la defensa opuesta por la parte demandada, ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, referente a la inepta acumulación de pretensiones. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTÍNEZ VELÁZQUEZ y LEONOR RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ contra la MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA; en consecuencia, se ordena a la parte demandada, a la ejecución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 27 de agosto de 2012, quedando inserto bajo el No. 032, tomo 233, OTORGANDO LA ESCRITURA CORRESPONDIENTE ante la Oficina de Registro Inmobiliario del inmueble constituido por una casa destinada a vivienda principal distinguido con el número 74, ubicada en la avenida Miranda, calle 15, Urbanización Residencial Colinas de Cúa, vía Tacatá, Municipio Rafael Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, con una superficie aproximada de setenta metros cuadrados (70 mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: calle 15, Sur: parcelas 69 y 68; Este: parcela 73; y Oeste: Parcela 75; todo ello en el entendido de que la parte demandada deberá realizar todos los trámites administrativos pertinentes ante las autoridades respectivas con el objeto de garantizar la protocolización de la venta en cuestión (es decir, ante el BANAVIH, Alcaldía, Organismos Urbanísticos, y a fines), debiendo realizar el respectivo pago de la deuda hipotecaria que pesa sobre el inmueble, o hacer entrega a los actores de la respectiva autorización del acreedor hipotecario para enajenar el bien, mientras el préstamo otorgado no haya sido pagado, así como también deberá hacer entrega de las demás solvencias y recaudos vigentes necesarios. CUARTO: Se ORDENA la indexación judicial del monto cancelado de ciento once mil bolívares (Bs. 111.000,00), hoy en día equivalente a UN BOLÍVAR SOBERANO CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. S. 1,11), así como la indexación judicial de la cantidad restante, correspondiente a la suma de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00) equivalentes hoy en día a DOS BOLÍVARES SOBERANOS CON SETENTA CÉNTIMOS Bs. S. 2,70), desde la fecha de admisión de la demanda (25 de julio de 2013), hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, mediante auto expreso que lo declare, dictado por el tribunal de la causa cuando reciba el expediente, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito (Cfr. Fallos de la Sala de Casación Civil Nº RC-644, de fecha 13 de diciembre de 2018, expediente N° 2018-147; N° RC-517, de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente N° 2017-619; N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190 y N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438). Y verificado el cálculo anterior, para concluir la experticia complementaria del fallo acordada, conforme a lo señalado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, el experto debe restar del total la cantidad de ciento once mil bolívares (Bs. 111.000,00), hoy en día equivalente a un bolívar soberano con once céntimos (Bs. S. 1,11), que ya fueron pagados. QUINTO: A falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante que arroje la experticia complementaria del fallo, a favor de la demandada; y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintinueve (29) días del mes de enero del año dos mil diecinueve (2019). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURAN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA ZBD/lag.- Exp. No. 18-9425.