TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
208º y 159

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

PARTE DEMANDADA:

DEFENSORAAD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:
Ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E- 81.187.902.

Abogados en ejercicio LESLIE CRISTINA VELÁSQUEZ ESCOBAR y FRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 48.428 y 7.306, respectivamente.

Ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVÁEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS VÁSQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIOS, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-4.647.932, V- 4.765.629, V-10.531.591 y V-13.311.993, respectivamente.

Abogada en ejercicio OFELIA CHAVARRIA DE TORRELLAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 41.361.

RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (CUESTIÓN PREVIA).

18-9444.

I
ANTECEDENTES

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por el abogadoFRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mirandaen fecha 8 de agosto de 2018, a través de la cual se declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la acción; y como consecuencia, se declaróextinguido el procesoque por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fuere incoada por el prenombrado contra los ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVÁEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS VÁSQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIOS, plenamente identificados, conforme al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 1º de octubre de 2018, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que ambas partes hicieron uso de su derecho.
Asimismo, en fecha 29 de octubre de 2018, se dejó constancia del vencimiento del lapso para la presentación de las observaciones a los informes, constando en autos que ambas partes hicieron uso de este derecho, declarando así que comenzaría a transcurrir el lapso de treinta (30) días para dictar sentencia; seguidamente, en fecha 27 de noviembre de 2018, se difirió la oportunidad para decidir por un plazo de treinta (30) días continuos debido al gran cúmulo de causas existentes al ser el único tribunal de alzada en todo el estado Bolivariano de Miranda.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo presentado en fecha 18 de julio de 2016, el ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, asistido por los abogados LESLIE CRISTINA VELÁSQUEZ ESCOBAR y FRANCISCO ARMANDO DUARTE, procedió a demandar a los ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVÁEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS VÁSQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIOS, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; sosteniendo para ello -entre otras cosas-, lo siguiente:
1. Que celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVÁEZ y ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS, sobre un inmueble constituido por un apartamento-vivienda distinguido con la letra y número A-2, ubicado en el nivel “A”, con escalera de acceso individual, que es la planta inferior del complejo habitacional denominado “DESARROLLO COMUNITARIO TENNIS VILLAS”, situado en el parcelamiento Colinas de Carrizal jurisdicción del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, con un área aproximada de ciento treinta y seis metros cuadrados con cuatro decímetros cuadrados (36,04 mts.2), según consta en documento autenticado ante la Notaría Sexta del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 21 de marzo de 2002, bajo el No. 26, tomo 19 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
2. Que el inmueble objeto de arrendamiento, lo adquirieron los arrendaderos en propiedad según documento inscrito ante Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 27 de abril de 1990, bajo el No. 47, tomo 1, protocolo primero, de igual forma al referido inmueble le corresponde un porcentaje de condominio de seis con cinco por ciento (6,05 %), sobre derechos y obligaciones de la comunidad de propietarios conforme al documento de condominio inscrito ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de diciembre de 1985, bajo el No. 3, protocolo primero, tomo17.
3. Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, de mutuo acuerdo las partes fijaron un canon de arrendamiento mensual por la suma de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,00), equivalentes al momento de interponer la demanda a doscientos ochenta bolívares (Bs. 280,00), pero que con el transcurso del tiempo, dicho canon ha venido aumentado sucesivamente siendo el último monto pactado la cantidad de quinientos cuarenta y cinco bolívares (Bs. 545,00) mensuales, lo cual –a su decir- ha sido pagado mensualmente en forma puntual, primero depositándose en el BANCO FONDO COMÚN, en la cuenta corriente No. 101010049952, cuya titular es la ciudadana ALICIA COROMOTO MONASTERIO DE RAMOS.
4. Que de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, se evidencia que la duración del contrato de arrendamiento se acordó por un (1) año fijo contado a partir del primero (1º) de abril de 2002, convirtiéndose el referido contrato a tiempo indeterminado, en razón de que permaneció en posesión del inmueble en concepto de arrendatario ya que una vez vencido el término fijo y la prórroga legal, sus arrendadores los ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVÁEZ y ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS, no le notificaron su voluntad de no renovar el contrato, y en consecuencia desde el primero (1º) de abril de 2002 hasta la actualidad se mantiene viviendo como arrendatario en dicho apartamento-vivienda, solvente en el pago de los cánones arrendaticios.
5. Que sin su conocimiento y sin previo ofrecimiento de venta como corresponde en derecho, aun estando vigente el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sus arrendadores propietarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, procedieron a venderlo a los ciudadanos CARLOS ANDRÉS VÁSQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIOS, donde -según su decir- esta última es hija de sus arrendadores, donde la referida venta consta según documento presentado para su protocolización ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda el 27 de noviembre de 2006, bajo el No 10, tomo 25, protocolo primero, por el precio de ciento cincuenta y cinco millones de bolívares (Bs. 155.000.000,00), el cual por efecto de la conversión monetaria habida en 2008, la cantidad equivale al momento de la interposición de la demanda a la suma de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 155.000,00), que los compradores pagaron en parte de contado, con dinero propio y con un préstamo de ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 88.000,00), actuales al momento de la demanda que le concedió el BANCO DEL CARIBE, C.A., BANCO UNIVERSAL.
6. Que el préstamo se realizó con garantía hipotecaria de primer grado, donde los compradores se obligaron a pagar a la referida entidad bancaria, en el plazo de quince (15) años, contados a partir del 27 de noviembre de 2006, fecha de protocolización de la vena referida, mediantes el pago de ciento ochenta (180) cuotas financieras, variables, mensuales y consecutivas, a una tasa del dieciocho por ciento (18%) anual y treinta (30) cuotas extraordinarias semestrales y consecutivas, cuyo monto y fechas de vencimiento se determinó en la correspondiente tabla de amortización que el referido banco entregó al comprador hipotecario.
7. Que desde septiembre de 2007 hasta mayo de 2012 canceló el canon de arrendamiento ante el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, por la cantidad de quinientos cuarenta y cinco bolívares (Bs. 545,00), según consta en el expediente No. 1427-2008 de dicho juzgado.
8. Que por mandato legal ya no pudo seguir consignando las pensiones arrendaticias en el prenombrado juzgado, y es así que en fecha 29 de enero de 2013, tuvo que afiliarse al Sistema de Arrendamiento en Línea (SAVI), adscrito al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, hoy asumido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, donde abrieron la cuenta No. 0000-8118-7902-1000-5464, consignado así los cánones de arrendamiento, a partir del mes de junio de 2012 hasta el mes de junio de 2016.
9. Que a pesar de que en la cláusula novena del referido contrato se establece que a él no le corresponde el pago de las cuotas de condominio, en algunas ocasiones por acuerdo entre las partes, rebajaron del pago del canon de arrendamiento mensual, el monto que este pagara por concepto de condominio del inmueble arrendado, dado a que su arrendador se encontraba en mora en dicha obligación, como se refleja en los recibos de pago de condominio entre junio de 2004 y noviembre de 2005, y que de igual manera durante este período canceló el servicio de agua el cual si era su obligación.
10. Fundamentó la presente demanda en los artículos 131 y subsiguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en la sentencia proferida por la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20/10/2011, expediente No. 1-1002.
11. Que bajo tales circunstancias procede a incoar la presente acción a los fines de que los demandados convengan o sea condenados por el tribunal en los siguientes particulares: 1) en que son ciertos los hechos antes narrados y procedente el derecho incoado y obtener la declaratoria con lugar del retracto legal arrendaticio, bajo el pago del precio que ellos pactaron como precio total de dicho apartamento, esto es la cantidad de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 155.000,00), actuales al momento de interponer la presente demanda, con la disminución del diez por ciento (10%), tal y como establece el artículo 135 eiusdem; 2) el pago de las costas procesales.
12. Asimismo, estimó la presente demanda en la cantidad de quinientos treinta y un mil bolívares (Bs. 531.000,00), lo que equivale a tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
13. Finalmente, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada y tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con todos los demás pronunciamientos de ley.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 26 de junio de 2018, la defensora ad-litem de los ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVÁEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS VÁSQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIOS,procedió a oponer cuestiones previas y dar contestación, aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda correspondiente a la caducidad de la acción establecida en la ley, en razón de que de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el actor ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, tuvo pleno conocimiento de la venta del inmueble que ocupa como arrendatario desde el día 19 de septiembre de 2007, hecho que se demuestra con la documental correspondiente a la copia certificada de documento de compra-venta del referido inmueble, siendo emanada por la oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en la fecha referida anteriormente, la cual fue solicitada por la parte actora en la misma fecha según se deprende del recibo de pago de impuesto identificado con el No. E-81.187.902 cuyo recibo forma parte del señalado documento, lo cual hace plena prueba del conocimiento del actor, de la venta del inmueble que ocupa como arrendatario, realizada por sus arrendadores los ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVÁEZ y ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS.
2. Que de igual forma se evidencia de la comunicación dirigida por la Superintendencia Nacional de Viviendas (SUNAVI) de fecha 24 de mayo de 2016, que fuere acompañada por la parte actora con su escrito de demanda, el procedimiento administrativo previo a las demanda por retracto legal arrendaticio, el cual se inició a solicitud de la parte actora en fecha 2 de octubre de 2012, en contra de sus defendidos, quedando asignado bajo el expediente No. MC-00425/12-10, lo cual deja en evidencia que el ciudadano actor tenía conocimiento pleno de la venta realizada por sus arrendadores desde octubre de 2012, y no es cuando ya habían transcurrido cinco (5) años de haber conocido y tener certezasobre la venta que interpone el recurso administrativo previo a la presente demanda.
3. Que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su artículo 139 establece el lapso para ejercer la acción de la presente causa, el cual corresponde a ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documentos privado, siendo cierto en vista de que la parte actora afirmó que no se le realizó notificación alguna por parte de sus arrendadores, ni de los compradores del bien que ocupa en calidad de arrendatario, pero no es menos cierto que el arrendador empezó a realizar gestión para interponer la acción después de haber transcurrido ocho (8) años y once (11) meses después de haber tenido conocimiento y certeza de la venta.
4. Que el lapso establecido para la interposición de la presente acción de retracto legal arrendaticio, constituye un lapso de caducidad establecido en la ley especial que regula la materia, y según el artículo 1.547 del Código Civil el momento en que comenzaría a transcurrir el lapso de caducidad, sería a partir del aviso dado al arrendatario o la fecha del registro de la escritura.
5. Que la doctrina y la jurisprudencia coinciden que al no estar presente el inquilino omitido de notificación en la celebración de la venta, difícilmente podría estar al corriente de su protocolización, razón por la cual se sostiene en la actualidad el principio según el cual el lapso de caducidad en el cual no conste la efectiva notificación del arrendatario, comenzara a correr desde el momento el cual exista constancia cierta de que este último se encuentra enterado del negocio realizado entre el arrendador y el tercero adquiriente.
6. Que en virtud de lo expresado anteriormente, en específico de la caducidad del retracto legal arrendaticio, éste empezaría a correr desde la fecha en que quede demostrado que el demandante ha tenido conocimiento de la enajenación, por lo cual en el caso concreto dicho lapso empezaría a cumplirse desde el 19 de septiembre de 2007, en razón de que se puede evidenciar de la actas que conforman el presente expediente, la copia certificada emanada del Registro Público del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, la cual fue solicitada y tramitada por el ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, lo cual hace plena prueba del conocimiento del prenombrado sobre la venta del inmueble que posee como arrendatario.
7. Que solicita se declare con lugar la cuestión previa opuesta, en consecuencia de que no es hasta el 2 de octubre de 2012, que la parte actora ejerce el requisito previo a la presente demanda por ante el organismo administrativo, cuando ya habían transcurrido ocho años y once meses de haber tenido certeza de la negociación realizada sobre el bien inmueble.
8. Seguidamente, procedió a contestar la demanda incoada en contra de sus defendidos, negando, rechazando y contradiciendo tanto en los hechos como en el derecho que los ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVÁEZ y ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS, no realizaran la debida notificación de venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario el ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA.
9. Que niega, rechaza y contradice que la parte actora al momento de interponer el procedimiento previo a la demanda, previsto en el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en fecha 2 de octubre de 2012, que posteriormente fue declarada inoficiosa por parte de la Superintendencia Nacional de Viviendas, haya tenido motivos y fundamento de derecho para tal solicitud, pues el actor tuvo conocimiento de la venta del inmueble que ocupa desde el día 19 de septiembre de 2007, según copia certificada del documento de compra-venta del inmueble emanada del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, la cual fue solicitada por el actor según recibo de pago de impuesto identificado con el No. 86273, siendo evidente que la acción fue ejercida después de haber transcurrido ocho (8) años y once (11) meses de haber tenido certeza de la transacción.
10. Que conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza la estimación de la demanda por considerarla insuficiente.

Acto seguido, se observa que el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de fecha 2 de julio de 2018, en el cual procedió a contradecir la cuestión previa opuesta por la parte demandada, alegando lo siguiente:
1. Que constituye un equívoco de la defensora judicial, quien –a su decir- errónea y falsamente pretendeaplicar al caso de marras el artículo 1.547 del Código Civil, al invocar como fundamento de la mal pretendida caducidad de la acción, una norma sustantiva que no priva ante una norma especial investida del orden púbico contenida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
2. Que el tiempo transcurrido entre la fecha de la ilegal negociación y la fecha de interposición del retracto legal, en nada comporta la caducidad de la presente acción, cuando, como en el presente caso, los arrendadores demandados que fungían de propietarios del inmueble para el momento de la negociación, no dieron cumplimiento a los requisitos para la preferencia ofertiva exigidos en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ni los adquirientes dieron cabal cumplimiento a la norma contenida en el artículo 139 eiusdem.
3. Que rechaza, niega y contradice por ser falso de toda falsedad, el aserto de la defensora judicial al negar que tanto los arrendadores como los adquirentes del inmueble no hayan notificado en la forma que la tantas veces citada ley especial lesobliga inexorablemente a su aplicación.
4. Que en la contestación a la demanda no se indicó mediante qué documentos válidos se practicaron dichas notificaciones a su persona, como tampoco se indicaron las fechas en que supuestamente se verificaron tales notificaciones, así como tampoco se señaló el lugar y a través de cual funcionario público se hicieron las mismas.
5. Que queda demostrado que sus arrendadores de ningún modo ni manera válida, le ofrecieron en venta, en primer lugar, el inmueble ocupado como arrendatario con preferencia a cualquier tercero, no obstante a que siempre se ha encontrado solvente no solo con el pago de los cánones de arrendamiento sino también en las cuotas de condominio.
6. Que bajo tales consideraciones solicita se declare sin lugar la cuestión previa de caducidad de la acción ejercida contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda el 8 de agosto de 2018, se declaró lo que a continuación se transcribe:
“(…) El Tribunal al respecto observa que, tal como lo establece el artículo 1.547 del Código Civil, la caducidad para interponer la acción de retracto legal, es de nueve (9) días contados desde la notificación que de la venta se haga al que tenga derecho, o de cuarenta días si no estuviere presente o no tuviere quien lo represente, contados a partir del registro, en concordancia con el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Ahora bien, es coincidente la jurisprudencia patria al establecer, que dicho término debe empezarse a computar desde que tuvo en conocimiento el accionante de la referida venta, en consecuencia, basta que el demandado demuestre desde cuando estuvo en conocimiento el interesado de la ocurrencia del registro de la venta para contar desde allí el lapso de caducidad.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 260, de fecha 20 de mayo de 2005, expediente Nº 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra, bajo la ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, estableció un nuevo precedente jurisprudencial en relación al lapso de caducidad de la acción de retracto legal, criterio que ha sido ratificado en innumerables sentencia posteriores, entre las que podemos mencionar, sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de mayo de 2005, de fecha 18 de octubre de 2011, Exp. 2011-000259; en la referida sentencia se estableció:
(…omissis…)
Ahora bien, conforme a los antes señalado, el lapso para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, según el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, es de ciento ochenta (180) días contados a partir de que el accionante estuvo en conocimiento de la ocurrencia de la venta, siendo el presente caso, quedó demostrado que la parte actora estuvo en conocimiento cierto de la venta hecha desde el año 2007, cuando el ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, titular de la cédula de identidad Nº 81.187.902, tramitó una solicitud de copias certificadas del bien inmueble objeto de la presente demanda, ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Miranda, según planilla Nº 03, de fecha 19/09/2007, tal como consta a los folio 190 al 199, de la pieza Nº I, quedando así debidamente notificado de la venta que se realizara por los hoy codemandados, por lo que este Tribunal (sic) debe forzosamente declarar CON LUGAR la cuestión previa contemplada en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber existido un interés legítimo por la parte actora en su oportunidad legal correspondiente. Y así se establece.
CAPITULO IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, Administrando (sic) Justicia (sic) en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por autoridad de la Ley (sic), de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y como consecuencia se declara extinguido el proceso conforme al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza de esta decisión (…)”

IV
ALEGATOS EN ALZADA.
ESCRITO DE INFORMES:
En fecha 16 de octubre de 2018, la defensora ad-litemde la PARTEDEMANDADA, ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVÁEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS VÁSQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIOS, consignó ante esta alzadaescrito de informes, a través del cual procedió a realizar una breve síntesis de los hechos expuestos en el escrito de oposición de cuestiones previas, exponiendo-entre otras cosas- que si bien es cierto que con la interposición de la demanda se pretende el retracto legal arrendaticio, no es menos cierto que ello se fundamentó en el supuesto de no haber realizado la parte demandada notificación alguna al actor de la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, motivo por el cual sí procede –a su decir- la caducidad de la acción, dado que la acción se encuentra a todas luces caduca, por cuanto el actor tenía conocimiento de la venta realizada por sus representados desde el 19 de septiembre de 2007, lo cual consta en copia certificada del documento de compra-venta, que fue solicitada por el mismo actor, y que además el mismo no interpuso la demanda sino ocho (8) años y once (11) meses después del conocimiento de la referida venta. Por último, sostuvo que la demanda en cuestión no fue interpuesta en el término legal establecido en el artículo 139 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que debe consecuencialmente aplicársele la sanción jurídica prevista en la ley, y conforme al artículo 346 ordinal 10º del Código de Procedimiento Civil, declararse la extinción de la presente acción; en consecuencia, solicitó se confirme la decisión recurrida y se declare con lugar la cuestión previa opuesta.
Por su parte, el abogado en ejercicio FRANCISCO ARMANDO DUARTE, actuando en representación judicial de la PARTEACTORA,ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, en fecha 16 de octubre de 2018,presentó ESCRITO DE INFORMES ante esta alzada, a través del cual procedió a realizar un recuento de los hechos ocurridos en primera instancia, así como una transcripción de la sentencia dictada por el tribunal cognoscitivo en fecha 8 de agosto de 2018, señalando –entre otras cosas– que el tribunal de la causa contradictoriamente aplicó la norma contenida en el artículo 1.547 del Código Civil, el cual resulta inaplicable al caso sub judice, indicando que el término que tiene el accionante para ejercer la acción de retracto legal, es a partir de la fecha en que se constituya la notificación cierta de la negociación celebrada que deberá hacer el adquiriente mediante documento público. Asimismo, señaló que el sentenciador de la recurrida para fundamentar su decisión, se basó en un criterio jurisprudencial no aplicable al presente caso, pues la misma se dictó posteriormente al inicio de la relación arrendaticia entre su poderdante y los arrendadores, siendo –a su decir- el único sistema normativo aplicable a su representado la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, por lo que la aplicación de la sentencia invocada por el a quo para resolver el presente caso afecta los legítimos derechos e interés de su representado; afirmando aún más que no se podían aplicar los criterios jurisprudenciales de la Sala de Casación Civil, en vista de que los mismos son posterior a la relación arrendaticia, y por ende no tienen efectos retroactivos. Por último solicitó que se declare con lugar el recurso de apelación y se revoque el fallo recurrido.

ESCRITO DE OBSERVACIONES A LOS INFORMES:
En fecha 23 de octubre de 2018, compareció ante esta alzada la defensora ad-litem de la PARTEDEMANDADA, en el cual reiteró lo alegado en su escrito de informes e indicó que el actor interpuso la demanda ocho (8) años y once (11) meses después de tener conocimiento cierto de la venta realizada del inmueble que ocupa como arrendador, por lo cual la acción se interpuso a destiempo al término de caducidad establecido en la ley el cual es de ciento ochenta (180) días, por lo que solicitó sea declarada con lugar la cuestión previa alega y se confirme la decisión recurrida.
En fecha 26 de octubre de 2018, compareció ante esta alzadael apoderado judicial de la PARTEACTORA, en el cual reiteró lo alegado en su escrito de informes e indicó que no basta con la sola planilla de pago de impuestos por parte del arrendatario relativos a la venta de lavivienda que ocupa para demostrar que ha quedado en conocimiento cierto de la negociación, pues tal laxitud –a su decir- contraría al Decreto con Valor y Fuerza de Ley para la Regularización de Control de Arrendamientos de Viviendas, por lo cual solicitó se declare con lugar la apelación interpuesta contra el fallo delaquo y en consecuencia la misma sea revocada.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de agosto de 2018, a través de la cual sedeclaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la acción; y como consecuencia, se declaróextinguido el procesoque por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fuere incoada por el ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA contra los ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVÁEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS VÁSQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIOS, plenamente identificados, conforme al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso de apelación interpuesta, quien suscribe procede a realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, es oportuno señalar como punto previo que el apoderado judicial de la parte actora en su escrito de informes presentado ante esta alzada, sostuvo que los criterios jurisprudenciales tomados en cuenta por el a quo no resultan aplicables al presente asunto en vista de que los mismos son posteriores a la relación arrendaticia, y por ende, no tienen efectos retroactivos. Así pues, es necesario puntualizar que al aplicarse un criterio jurisprudencial no vigente, se incurre en el menoscabo del debido proceso y el derecho a la defensa, por un palmario desequilibrio procesal al no mantener a las partes en igualdad de condiciones ante la ley, lo que deriva en una clara indefensión de los sujetos procesales, con la violación de los principios de expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, en detrimento de una tutela judicial efectiva.
En este sentido, quien decide afirma que el criterio que deben aplicar los jueces al momento de decidir, es el aquel vigente para el momento de la interposición de la demanda, ya que no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento; por lo que resulta un desacierto jurídico el alegato de la parte demandante en afirmar que el criterio jurisprudencial que debe imperar para la oportunidad de dictar sentenciar, es aquel que se encontraba vigente para el momento del inicio de la relación arrendaticia. Por consiguiente, la uniformidad de la jurisprudencia es la base de la seguridad jurídica, ya que ello es lo que hace la confianza entre los usuarios del sistema de justicia, de que las condiciones procesales sean siempre las mismas, sin que caprichosamente se estén modificando, sorprendiéndose así la buena fe de los usuarios del sistema. Por ello, el fin no es aplicar doctrinas o criterios más gananciosas a una de las partes, modificando las existentes para el momento de incoar la demanda, sino por el contrario, buscar crear la confianza de los usuarios en que las condiciones procesales sean siempre las mismas, por lo que en el caso concreto los criterios adoptados por el cognoscitivo prevalecían para el momento de la admisión de la demanda, vale señalar, en fecha 18 de junio de 2016, por lo que inexorablemente debe DESECHARSE del proceso los alegatos en cuestión.- Así se precisa.
En este orden ideas, tenemos entonces que en la oportunidad para contestar la demanda, la defensora judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción bajo el fundamento de que el ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA “(…)TUVO PLENO CONOCIMIENTO DE LA VENTA DEL INMUEBLE QUE OCUPA COMO ARRENDATARIO desde el día DIECINUEVE (19) de SEPTIEMBRE DEL 2007, hecho este que se demuestra de la documental que fuere acompañada al escrito del libelo de la demanda correspondiente a Copia (sic) Certificada (sic) de documento de compra-venta del inmueble que el actor ocupa en su condición de Arrendatario (sic); siendo emanada dicha Copia (sic) Certificada (sic) por la Oficina (sic) de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, en fecha Diecinueve (sic) (19) de Septiembre (sic) del año 2.007, de cuyo documento se evidencia que dicha Copia (sic) Certificada (sic) fue solicitada y tramitada por ante la Oficina (sic) de Registro e referencia por el Ciudadano (sic) MANUEL DA SILVA TEIXEIRA en esa misma fecha (…) que intenta la acción presente habiendo transcurrido ocho (08) (sic) y once (11) meses después de haber tenido el actor conocimiento y certeza de la venta del inmueble (…)”,invocando a su vez, el artículo 139 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, cuyo contenido se refiere al lapso de caducidad para la interposición de la acción de retracto legal.
En vista de ello, debe precisarse que las cuestiones previas, tomando el criterio del autor Emilio Calvo Baca (Derecho Procesal Civil I, 2000), se consideran un “estado de medio de defensa contra la acción, fundado en hechos imperativos o extintivos considerados por el Juez cuando el demandado los convoca, siendo su naturaleza corregir los vicios y errores procesales, sin tocar el fondo del asunto”; por lo que su función es meramente subsanadora, pues se concentran en la búsqueda del cumplimiento total y cabal de todas las etapas del proceso. Siguiendo con este orden de ideas y a los fines de deliberar sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el presente juicio seguido por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, esta juzgadora estima pertinente traer a colación lo estipulado en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues del contenido de dichas normas se desprende textualmente que:

Artículo 346.- “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…omissis….)
10.La caducidad de la acción establecida en la Ley. (…)” (Negrilla y resaltado de este tribunal)

Partiendo del contenido de la norma parcialmente transcrita tenemos que la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, puede oponer conjuntamente las cuestiones previas que estime pertinentes; y dentro de ellas, se encuentra la caducidad de la acción establecida en la ley, la cual debe entenderse como el plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley. Ante ello, se debe destacar que el Profesor Eloy Maduro Luyando afirma que “(…) la caducidad de la acción es un término fatal, cuyo transcurso produce la extinción de la acción, no de la obligación; el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamarlo o establecerlo(…)”. (Curso de Obligaciones, Tomo 1, Pág. 506, 11ª, Edición, UCAB, Caracas, 1999.)
Asimismo, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil delTribunalSupremo de Justicia, ha señalado que la caducidad se debe entender como“(…) el ejercicio de un derecho o el incumplimiento de una conducta, que conduce a la extinción o pérdida del derecho o potestad jurídica, que constituye, la pérdida del ejercicio del derecho a la indemnización por no haber introducido la demanda en el plazo estipulado por la ley, y siendo aceptado el concepto de caducidad como causa extintiva del derecho subjetivo, o del derecho potestativo, por no acontecer un hecho impeditivo, durante el lapso prefijado (…)”. (Ver sentencias Nros. RC 000603 y RC 000663, de fechas 7 de noviembre de 2003 y 20 de octubre de 2008, respectivamente; reiteradas por la Sala Constitucional en sentencia de fecha 3 de agosto de 2018, expediente No. 17-0810).
Ahora bien, en el presente proceso la defensora judicial de los ciudadanosJOSÉ RAMOS NARVÁEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS VÁSQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIOS, solicita la extinción del proceso por haberse verificada la caducidad de la acción, bajo el fundamento que el actor tuvo conocimiento de la enajenación de la venta del inmueble objeto de la controversia en fecha 19 de septiembre de 2007, transcurriendo ocho (8) años y once (11) meses hasta el momento en que se intentó la presente acción. Al respecto, el apoderado judicial del demandante, ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, al momento de contradecir la cuestión previa en cuestión, sostuvo que los arrendadores demandados que fungían de propietarios del inmueble para el momento de la negociación, no dieron cumplimiento a los requisitos para la preferencia ofertiva exigidos en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ni los adquirientes dieron cabal cumplimiento a la norma contenida en el artículo 139 eiusdem, indicando a su vez que en la contestación a la demanda no se indicó mediante qué documentos válidos se practicaron dichas notificaciones a su persona, como tampoco se indicaron las fechas en que supuestamente se verificaron tales notificaciones, así como tampoco se señaló el lugar y a través de cual funcionario público se hicieron las mismas, quedando demostrado –a su decir- que los arrendadores de ningún modo ni manera válida, le ofrecieron en ventael inmueble ocupado como arrendatario con preferencia a cualquier tercero, no obstante a que siempre se ha encontrado solvente no solo con el pago de los cánones de arrendamiento sino también en las cuotas de condominio.
Así las cosas, con vista a las circunstancias que anteceden y a los fines de verificar si efectivamente la presente acción fue intentada antes del lapso fijado por la ley para su caducidad, resulta necesario pasar a transcribir el contenido de los artículos 138 y 139 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas, vigente para el momento de la interposición de la demanda, los cuales prevén textualmente que:
Artículo 138.- “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.”

Artículo 139.- “El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.” (Resaltado de esta alzada)

Conforme alos artículos transcritos, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad, por lo que en caso de violación del derecho de preferencia ofertiva, el arrendatario podrá interponer la acción de retracto legal dentro de un lapso de caducidad de ciento ochenta (180) días hábiles, para lo cual el legislador estableció como inicio de tal plazo a partir de la fecha de la “notificación cierta” que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente mediante documento público y con copia certificada del documento contentivo de la negociación.
No obstante a ello, ocurre en aquellos casos -como el de autos-, en los cuales el arrendatario del inmueble no fue notificado por el vendedor o comprador de la venta realizada; en ese sentido, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, la doctrina vigente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justiciaestablecida en sentencia N° 260, de fecha 26 de noviembre de 2007, Caso: César Jacobo Fermín Pardo y otros contra Keten Corporación, C.A. y otra, expediente N° 2004-000165,reiterada por la misma Sala en fecha 2 de noviembre de 2017, Exp. Nº 2017-000467,fijó lo siguiente:

“(…) Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de la venta, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta del aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno dependen de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor (…)”. (Negrillas de la Sala)

Conforme a la citada sentencia, a los fines de determinar el inicio del lapso de caducidad para el ejercicio del retracto legal, cuando el arrendador incumpla con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, se tomará en consideración a partir de la fecha o momento en que se demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación.En el mismo sentido, la referida Sala de Casación Civil en sentencia N° 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, ratificó que “(…) el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello (…)”.(Resaltado añadido).
De conformidad con las sentencias antes transcritas, se desprende que si bien la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas exige que el adquirente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de ciento ochenta (180) días hábiles de caducidad para ejercer el derecho de retracto, puede ocurrir que tal “notificación cierta” no se efectúe, en cuyo caso, el lapso será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por el Máximo Tribunal de Justicia. En tal sentido, corresponderá al juez determinar con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuándo el arrendador tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado a los fines de precisar el momento en que empezó a correr el lapso de caducidad para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio.
Por consiguiente, subsumiéndonos en el caso de marras se observa que la parte demandante afirmó en su escrito libelar que en la venta en la cual pretende subrogarse se efectúo sin su consentimiento y sin previo ofrecimiento de venta, evidenciándose que ciertamente de la revisión minuciosa efectuada a las actas procesales no se observó que los adquirientes hayan notificado al ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA, mediante documento público y con copia certificada del instrumento contentivo de la negociación como lo exige la ley, a los fines deprecisar el momento en que inició el lapso de caducidad para ejercer la presente acción; sin embargo, como anteriormente se dispuso puede ocurrir que el arrendatario tenga conocimiento de la predicha enajenación por otro medio, observándose de los autos, específicamente del instrumento fundamental de la demanda acompañado por la parte actora, constituido por elCONTRATO DE COMPA-VENTA en copia certificada, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano Miranda en fecha 27 de noviembre de 2006, bajo el No. 10, protocolo primero, tomo 25, a través del cual los ciudadanosADEL JÓSE RAMOS NARVÁEZ y ALICIA COROMOTO MONASTERIOS, dan en venta al ciudadano CARLOS ANDRÉS ESPINOZA VASQUEZ, un bien inmueble constituido por una unidad de vivienda identificada con la letra y número A-2, del complejo habitacional •Desarrollo Comunitario Tennis Villas”, situado en el Parcelamiento Colinas de Carrizal, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, cuya nota de certificación realizada por el registrador público respectivo expedida el 19 de septiembre de 2007,se hizo constar que la misma “(…)Causó derechos según Recibo Nº 86273, de fecha 19-09-2007 por Bs. 245.000,00(…)”, evidenciándose del RECIBO Nro. 86273, expedido por el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 19 de septiembre de 2007, que la solicitud y pago de los aranceles correspondientes para el otorgamiento de la copia certificada en cuestión, fue realizada por el ciudadano MANUEL DE SILVA, titular de la cédula de identidad No. 81.187.902(folios 186-197 del presente expediente).
Ahora bien, siendo que la documental en cuestión fue traída a los autos por la parte actora, aunado al hecho de que no fue tachada por la parte contraria en su debida oportunidad, y en virtud que el mismo constituye el instrumento fundamental de la demanda, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.60 del Código Civil; ello como demostrativo de que el ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA,solicitó una copia certificada del documento traslativo de la propiedad del inmueble objeto de la controversia en fecha 19 de septiembre de 2007, por lo queesta superioridad puede afirmar que desde ese momento el demandante tuvo conocimiento de la venta en cuestión, comenzando a correr al día siguiente de esa fecha el lapso de ciento ochenta (180) días hábiles de caducidad a que se refiere el artículo 139 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas, ello en apego a los criterios jurisprudenciales anteriormente mencionados, y en tales razonamientos, se puede evidenciar que desde el 19 de septiembre de 2007 (exclusive), hasta el 18 de junio de 2016, cuando fue interpuesta la pretensión de retracto legal arrendaticio, transcurriócon creces el lapso de ciento ochenta (180) días hábiles para que operara la caducidad de la presente acción, como así fuere advertido por el tribunal de la causa en la sentencia recurrida.- Así se establece.
En este sentido, es de suma importancia aclarar que la finalidad del lapso de caducidad es la materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento, de esa forma, de que tras el transcurso del lapso que preceptúa la ley, se extinga el derecho de toda persona al ejercicio de la acción que el ordenamiento jurídico le proporcione; ello para evitar que acciones judiciales puedan proponerse indefinidamente en el tiempo, lo cual, obviamente, incidiría negativamente en la seguridad jurídica, toda vez que los lapsos procesales legalmente fijados y jurisdiccionalmente aplicados no pueden considerarse “formalidades” per se, sino que estos son elementos temporales ordenadores del proceso, esenciales al mismo y de eminente orden público, en el sentido de que son garantías del derecho de defensa de las partes que por ellos se guían (debido proceso y seguridad jurídica).
En consecuencia, visto que el término de caducidad es fatal y en vista que el ciudadanoMANUEL DA SILVA TEIXEIRA, no hizo valer su derecho de retracto legal arrendaticio en tiempo útil, sino que al momento del ejercicio de la demanda en fecha 18 de junio de 2016, contra los ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVÁEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS VÁSQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIOS, transcurrió con creces el lapso de ciento ochenta (180) días hábiles para ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 139 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas, tomando como inicio del referido el lapso la oportunidad en que el demandante solicitó la expedición de la copia certificada del documento de compra venta celebrado sobre el inmueble arrendado, a saber, en fecha 19 de septiembre de 2007, lo que si bien no constituye la notificación mediante documento públicoa que alude la ley, ha sido criterio imperante y sostenido por el Máximo Tribunal de Justicia, que el lapso de caducidad puede ser contado a partir de la fecha en que quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación, lo cual se verificó en autos con base a los hechos alegados y las pruebas consignadas; razón por la cual forzosamente debe declarase CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción establecida en la ley, opuesta en la oportunidad para contestar la demanda por la defensora judicial de los demandados, y por consiguiente, quedaextinguida la acción por haber caducado el lapso para su ejercicio; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
En virtud de lo antes expuesto, en el sentido de que existe disposición legal referente a la caducidad del ejercicio de acciones tendientes al retracto legal arrendaticio de vivienda, es por lo que evidentemente los hechos alegados por la parte demandada para fundamentar la presente cuestión previa, encuadra en el supuesto establecido en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual quien aquí suscribe debe declarar SIN LUGARel recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicioFRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA,contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de agosto de 2018, a través de la cual se declaróCON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la acción; y como consecuencia, se declaró extinguido el proceso que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fuere incoada por el prenombrado contra los ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVÁEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS VÁSQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIOS, plenamente identificados, conforme al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente, se CONFIRMA la aludida decisión bajo las consideraciones expuestas anteriormente; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGARel recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicioFRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano MANUEL DA SILVA TEIXEIRA,contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 8 de agosto de 2018, a través de la cual se declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la acción; y como consecuencia, se declaró extinguido el proceso que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fuere incoada por el prenombrado contra los ciudadanos JOSÉ RAMOS NARVÁEZ, ALICIA COROMOTO MONASTERIOS DE RAMOS, CARLOS ANDRÉS VÁSQUEZ y HEMELIS ALICIA RAMOS MONASTERIOS, plenamente identificados, conforme al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente, se CONFIRMA la aludida decisión bajo las consideraciones expuestas anteriormente.
Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida oportunidad legal, esto es al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los ocho (8) días del mes de enero de dos mil diecinueve (2019). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA.

LEIDYMAR AZUARTA
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo lasonce de la mañana (11:00 a.m.).
LA SECRETARIA.

LEIDYMAR AZUARTA

ZBD/lag.-
EXP. No. 18-9444.