TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 17-10038

PARTE ACTORA: PEDRO LUÍS NEIRA MALAVE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-N° 4.057.714.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado MIRIAM INMACULADA DÍAZ ESCOBAR y CARLOS ENRIQUE ZAMBRANO CASTRO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros 85.474 y 213.929

PARTE DEMANDADA: ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-6.878.266.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados GUILLERMO ANTONIO IZAGUIRRE PEREZ y GUSTAVO RAFAEL IZAGUIRRE FILGUEIRA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros 43.964 y 88.051.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

En fecha 20 de Julio de 2017, mediante el sistema de distribución correspondió a este Tribunal conocer de la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, presentada por el ciudadano PEDRO LUÍS NEIRA MALAVE, interpuesta contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, todos anteriormente identificados, alegando que:
1) Con fundamento a lo dispuesto en los artículos 40 literal “A” y 43 ambos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1160, 1167 y 1264 del Código Civil, demanda al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, por resolución de contrato de arrendamiento de un local comercial situado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Páez Nº 39, integrado por un salón y un baño, tres puertas de santa maría, con un área construida de cuarenta y cuatro metros cuadrados con sesenta y cuatro decímetros cuadrados (44,64 M2) comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, que es su frente, con la Calle Ayacucho y la Calle Páez; Sur con fachada Sur del edificio; Este con escaleras y áreas de ventilación; y Oeste con fachada Oeste del edificio, mediante documento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Los Salias, Estado Bolivariano de Miranda en fecha cuatro (4) de febrero del año 2014, bajo el Nº 40, Tomo 25 de Los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría, por un período fijo de un año prorrogable. 2) Que el día 28 de octubre de 2016, pacto con el arrendatario la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) como nuevo canon de arrendamiento para el período comprendido entre enero y junio de 2017. Que el accionado pagó con retardo (el día 27 de abril de 2017) el canon de alquiler correspondiente al mes de abril de 2017. Que a partir del mes de mayo de 2017 el demandado se constituyo en mora y adeuda a la presente fecha los cánones correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2017. Que el demandado presenta actualmente un atraso en los pagos de tres (3) meses a razón de Treinta Mil Bolívares mensuales (Bs.30.000,00) cada uno, arrojando una deuda acumulada hasta la presente fecha a cargo del accionado de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00). 3) Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se pacto que “…la falta de pago de dos (2) cuotas mensuales y consecutivas de arrendamiento, (omisssis) dará derecho al arrendador para solicitar la resolución del presente contrato, con pago de las mensualidades atrasadas y las que falten para completar el lapso de duración del contrato…”. 4) Que transcurre la tercera prórroga del contrato (que se inició el día cuatro (4) de febrero de 2017 y que va hasta el día cuatro (4) de febrero de 2018). Que los siete (7) meses que faltan para llegar al 04 de febrero de 2018, suman la cantidad de Doscientos Diez Mil Bolívares (Bs. 210.000,00). Que con fundamento en los motivos de hechos narrados, así como en el derecho aplicable a los mismos, compete a este honorable Tribunal decretar LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y ordenar y ejecutar la correspondiente Entrega Material libre de bienes y personas del inmueble objeto de esta acción, por causas únicamente imputables al demandado y pide que el Tribunal así lo declare en la definitiva. Por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente enunciadas, demanda a ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, anteriormente identificado, para que ejecute las acciones que enumera de seguidas, o a ello sea condenado por este honorable Tribunal: PRIMERO: A entregar sin plazo alguno, el inmueble que es objeto de este juicio, debidamente desocupado de bienes y de personas y en las mismas condiciones de conservación, higiene y limpieza en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos instalados en el inmueble arrendado. SEGUNDO: A pagar a titulo de justa indemnización contractual, la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) que corresponden a los tres (3) cánones de arrendamientos atrasados, más los siete (7) meses comprendidos entre agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de (sic) 2017, más enero y febrero de 2018,que son los meses que faltan para completar el lapso de duración de la tercera prorroga anual, conforme quedó establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
En fecha 27 de julio de 2017, compareció por ante este Tribunal el ciudadano PEDRO LUÍS NEIRA MALAVE, asistido de abogado, y consigna los recaudos que consideró necesario, a los fines de la admisión de la demanda. En esa misma fecha, el referido ciudadano, otorga Poder Apud Acta al abogado LUÍS MORON VELASQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.017.
En fecha 01 de Agosto de 2017, se admite la demanda por el procedimiento oral, y se emplaza a la parte demandada, ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, anteriormente identificado, a comparecer dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación debidamente practicada, a los fines de la contestación de la demanda, dejando constancia que faltan los fotostatos necesarios para librar la respectiva compulsa.
Previa consignación de los fotostatos requeridos, en fecha 04 de agosto de 2017, se libró la correspondiente compulsa.
En fecha 03 de octubre de 2017, compareció el Alguacil de este Juzgado, y consigna recibo de citación debidamente firmado, librado al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN.
En fecha 08 de noviembre de 2017, se recibió escrito presentado por el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, asistido por la abogada MIRIAM ZULAY RIVAS ÁLVAREZ, mediante el cual opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 866 eiusdem.
En fecha 01 de diciembre de 2017, este Tribunal dicto Sentencia Interlocutoria en la presente causa, mediante la cual declaro Sin Lugar la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.
En fecha 12 de diciembre de 2017, compareció por ante este Tribunal el apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia apelo de la Sentencia dictada por este Tribunal en fecha 01 de diciembre de 2017.
En fecha 13 de diciembre de 2017, este Tribunal dicto auto mediante el cual, oyó la apelación en ambos efectos, contra la decisión dictada por este Tribunal en fecha 01 de diciembre de 2017, interpuesta por el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARAN DURAN, ordenando remitir el presente expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con el oficio Nº 461.
En fecha 19 de diciembre de 2017, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, le dio entrada al presente expediente fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente al de hoy para que las partes presente sus respectivos informes.
En fecha 18 de enero de 2018, ambas partes comparecieron por ante el Juzgado superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, y consignaron sus respectivos escritos de informes en la presente causa.
En fecha 19 de enero de 2018, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, dicto auto mediante el cual Niega la admisión de las posiciones juradas peticionado por el apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio.
En fecha 30 de enero de 2018, compareció por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, el apoderado Judicial de la parte actora en el presente juicio, quien mediante diligencia consigno las observaciones a los informes previstos en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 31 de enero de 2018, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, dicto auto mediante el cual deja expresa constancia que solo la parte demandante consignó las observaciones a los informes previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, comenzando a transcurrir los treinta (30) días contemplados en el artículo 521 eiusdem.
En fecha 01 de Marzo de 2018, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, dicto sentencia en la presente causa, mediante la cual declaro Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 01 de diciembre del año 2017.
En fecha 19 de Marzo de 2018, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, dicto auto mediante la cual, remite el presente expediente al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con el Oficio Nº 215200300-128.
En fecha 21 de marzo de 2018, este Tribunal dicto auto mediante el cual le dio entrada al presente expediente.
En fecha 03 de Abril de 2018, este Tribunal dicto auto mediante el cual, fijo el quinto (5to) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, la oportunidad para que tenga lugar la Audiencia Preliminar en el presente juicio.
En fecha 11 de abril de 2018, se realizo la audiencia Preliminar en la presente causa, ordenado de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la fijación de los hechos y los límites de la controversia, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes.
En fecha 18 de abril de 2018, este Tribunal procedió a la fijación de los hechos en la presente causa.
En fecha 25 de abril de 2018, compareció por ante este Tribunal el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARAN DURAN, anteriormente identificado y debidamente asistido de abogado, quien mediante diligencia, otorga Poder Apud-Acta, amplio y suficiente al abogado GUILLERMO ANTONIO IZAGUIRRE PÉREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.964, para que lo represente en cada uno de los actos en el presente juicio.
En fecha 27 de abril de 2018, siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, ambas partes hicieron valer sus derechos y consignaron pruebas en el presente juicio.
En fecha 30 de abril de 2018, este Tribunal dicto auto, mediante el cual admite las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio.
En fecha 03 de mayo de 2018, compareció el apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, quien mediante diligencia solicito a este Tribunal, la reposición de la causa por contario imperio de la ley al estado de que se abra el lapso señalado en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, para que las partes ejerzan su derecho a oponerse a la admisión de las pruebas de la contraparte.
En fecha 09 de mayo de 2018, este Tribunal dicto auto, mediante el cual negó la reposición de la causa al estado de abrir el lapso de oposición de pruebas.
En fecha 10 de mayo de 2018, compareció por ante este Tribunal, el apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, quien mediante diligencia apelo del auto dictado por este Tribunal en fecha 09 de mayo de 2018.
En fecha 11 de mayo de 2018, este Tribunal dicto auto mediante el cual Niega la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, contra el auto dictado por este Tribunal en fecha 09 de mayo de 2018.
En fecha 18 de mayo de 2018, este Tribunal dicto auto, mediante el cual acuerda fijar un lapso de 10 días de despacho siguiente a la presente fecha, para la evacuación de la prueba de informe promovida por la parte demandada en la presente causa.
En fecha 30 de mayo de 2018, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano ORMIDAS MENDOZA OSORIO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-13.790.465, en su carácter de Alguacil de este Tribunal, quien mediante diligencia consigno a los autos copia del oficio signado con el Nº 159 de fecha 03 de abril de 2018 dirigido al Banco Banesco ubicado en el Centro Comercial el Tambor, Los Teques Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, así mismo consigno oficios Nros. 160 y 161 de fecha 30 de abril de 2018, ambos inclusive, dirigidos al Banco Mercantil y a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), los cuales no le fueron recibidos en las entidades mencionadas, por tener un error en uno de los números de la cuenta. Asimismo compareció por ante este Tribunal el apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, quien mediante diligencia subsano el número de la cuenta corriente perteneciente al ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE del Banco Mercantil, a fin de que el referido organismo proceda a informar si los pagos efectuados e indicados por el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARAN DURAN, corresponden al pago de los cánones de arrendamiento de los meses indicados, y sujetos a la acción judicial de RESOLUCIÓN DE CONTRATO fueron cancelados en su debida oportunidad.
En fecha 01 de junio de 2018, este Tribunal dicto auto mediante el cual ordeno librar nuevos oficios al Banco Mercantil y a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN) en los mismos términos en que fueron librados bajo los Nros. 212 y 213, respectivamente.
En fecha 07 de Junio de 2018, compareció por ante este Tribunal el apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, quien mediante diligencia, solicitó al Tribunal fijar día y fecha para que tenga lugar la Audiencia o Debate Oral en el presente juicio, en virtud de haber finalizado el lapso de diez (10) días de despacho decretado por este Tribunal.
Mediante auto para mejor proveer en fecha 08 de Junio de 2018, este Tribunal fija un lapso de (10) días de despacho siguiente al de hoy, a los fines que consten en autos las resultas de las pruebas de informe promovidas por la parte demandada en el presente juicio.
En fecha 12 de junio de 2018, compareció el ciudadano ORMIDAS MENDOZA OSORIO en su carácter de Alguacil, quien mediante diligencia consigno a los autos copia de los oficios signados bajo los Nros. 212 y 213 de fecha 01 de junio de 2018, dirigidos al Banco Mercantil y a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN) debidamente firmados.
En fecha 13 de Junio de 2018, compareció por ante este Tribunal el apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, quien mediante diligencia solicita a este Tribunal, revocar por contrario imperio de la Ley, la prórroga del lapso de evacuación de pruebas otorgado por este Tribunal a la parte demandada.
En fecha 15 de Junio de 2018, este Tribunal dicto auto mediante el cual Niega el pedimento formulado por el abogado LUÍS MORON VELASQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.017, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE.
En fecha 25 junio de 2018, este Tribunal vencido el lapso de evacuación de pruebas, conforme al artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fija para el Quinto (5) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00 a.m) para que tenga lugar la AUDIENCIA o DEBATE ORAL.
En fecha 02 de julio de 2018, comparece ante este Tribunal el abogado GUILLERMO ANTONIO IZAGUIRRE PÉREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.964, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, quien confiere Poder Especial, amplio y suficiente al profesional del derecho GUSTVAO RAFAEL IZAGUIRRE FILGUEIRA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 88.051. En esta misma fecha tuvo lugar la Audiencia o Debate Oral, dejando constancia el Tribunal que no comparece a la audiencia el apoderado judicial de la parte actora, encontrándose presente el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, parte actora en este juicio, sin la asistencia de abogado; la parte demandada, y sus apoderados judiciales, por lo que este Tribunal concede un lapso de tiempo de una (01) hora a fin de que el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, parte actora en este juicio, se haga asistir de un profesional del derecho, habiendo transcurrido íntegramente el lapso fijado, el Tribunal deja constancia que los identificados comparecientes se retiraron de la sala, es decir, el Tribunal deja constancia que al momento de la continuación de la audiencia oral, se verifica la incomparecencia del ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, parte actora; así como de la parte demandada; y sus apoderados judiciales, por lo cual este Tribunal declara extinguido el procedimiento, en Sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, ante la incomparecencia de las partes a la audiencia oral.
En fecha 10 de julio de 2018, comparece el apoderado judicial de la parte actora, y apela de la sentencia dictada en fecha 02 de julio de 2018.
En fecha 12 de julio de 2018, este Tribunal mediante auto a los fines de emitir pronunciamiento en cuanto a la apelación ordena practicar cómputo por secretaria de los días de despacho transcurridos desde el 02 de julio de 2018 (exclusive), fecha en la que se dicto la sentencia hasta el 12 de julio de 2018, y oye la apelación en ambos efectos, ordenando remitir el expediente al Tribunal de alzada mediante oficio.
En fecha 23 de octubre de 2018, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, dicto sentencia declarando con lugar el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 02 de julio de 2018 por este Tribunal, la cual revoca en todas y cada una de sus partes, y en consecuencia, ordena la reposición de la causa al estado de la Audiencia o Debate Oral.
En fecha 21 de noviembre de 2018, este Tribunal mediante auto ordena darle entrada nuevamente al expediente, y de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fija para el martes 04 de diciembre de 2018 para que tenga lugar la celebración de la Audiencia o Debate Oral a las 10:00 de la mañana.
En fecha 30 de noviembre de 2018, comparece ante este Tribunal la parte actora quien confiere Poder Especial APUD ACTA, a los profesionales del derecho abogados MIRIAM INMACULADA DÍAZ ESCOBAR y CARLOS ENRIQUE ZAMBRANO CASTRO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros 85.474 y 213.929.
En fecha 04 de diciembre de 2018, tuvo lugar la Audiencia Oral dejándose constancia de encontrarse presente la parte actora y parte demandada debidamente asistidos por sus apoderados judiciales. Culminado el debate de la Audiencia Oral de conformidad con dispuesto en el artículo 876 eiusdem este Tribunal procede a dictar el dispositivo del fallo en los siguientes términos: … “En razón de lo expuesto, esta Juzgadora procede a decidir la presente causa conforme a lo alegado y probado por las partes, y al respecto encuentra que la relación arrendaticia que vincula las partes en este proceso, no fue objeto de controversia en el presente juicio, debido que ante el alegato de la parte actora de una relación arrendaticia, la misma fue aceptada y convenida por la parte demandada, y ante el alegato de falta de pago de cánones de arrendamiento este Tribunal declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, ambos identificados en autos. En consecuencia, se condena a la parte demandada a: Entregar sin plazo alguno, el inmueble que es objeto de este juicio, constituido por un Local comercial, ubicado en la planta baja del Edificio San José, situado en la calle Ayacucho, cruce con calle Páez, Nº 39 de la ciudad de los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, debidamente desocupado de bienes y personas y en las misma condiciones de conservación, higiene y limpieza en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos instalados en el inmueble arrendado. SEGUNDO: A pagar, a título de justa indemnización la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00) hoy (Bs.S 0,9), que corresponden a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio de 2017 y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte se condena al pago de las costas de la contraria.”…
En fecha 13 de diciembre de 2018, comparece el apoderado judicial de la parte demanda, quien mediante diligencia hace constar que hasta la fecha este Tribunal no ha dictado el fallo definitivo en el presente juicio.
En fecha 19 de diciembre de 2018, comparece el apoderado judicial de la parte demanda, quien mediante diligencia hace constar que hasta la fecha siendo aproximadamente las doce y media de la tarde el Tribunal no ha dictado el fallo definitivo en el presente juicio. Dejando constancia la ciudadana secretaria de este Tribunal que dicha diligencia fue presentada ante este Tribunal siendo la una y cinco minutos de la tarde (1:05 pm) del día 19 de diciembre de 2018.
De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo completo, de la decisión dictada por este Tribunal en fecha 04 de diciembre de 2018, en los siguientes términos:

DE LA PRETENSIÓN O ALEGATOS DE LAS PARTES Y
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA Y LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

En el libelo de la demanda la parte actora alega:
Que el cuatro (4) de febrero del año 2014 dio en alquiler al demandado mediante documento autenticado, el inmueble que es objeto de esta acción, por un período fijo de un año prorrogable, constituido por un local comercial situado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Páez Nº 39, integrado por un salón y un baño, tres puertas de santa maría, con un área construida de cuarenta y cuatro metros cuadrados con sesenta y cuatro decímetros cuadrados (44,64 M2). Que el día 28 de octubre de 2016, pacto con el arrendatario la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) como nuevo canon de arrendamiento para el período comprendido entre enero y junio de 2017. Que el accionado pagó con retardo (el día 27 de abril de 2017) el canon de alquiler correspondiente al mes de abril de 2017. Que a partir del mes de mayo de 2017 el demandado se constituyo en mora y adeuda a la presente fecha los cánones correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2017. Que el demandado presenta actualmente un atraso en los pagos de tres (3) meses a razón de Treinta Mil Bolívares mensuales (Bs.30.000,00) cada uno, arrojando una deuda acumulada hasta la presente fecha a cargo del accionado de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00). Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se pacto que “…la falta de pago de dos (2) cuotas mensuales y consecutivas de arrendamiento, (omisssis) dará derecho al arrendador para solicitar la resolución del presente contrato, con pago de las mensualidades atrasadas y las que falten para completar el lapso de duración del contrato…”. Que transcurre la tercera prórroga del contrato (que se inició el día cuatro (4) de febrero de 2017 y que va hasta el día cuatro (4) de febrero de 2018. Que los siete (7) meses que faltan para llegar al 04 de febrero de 2018, suman la cantidad de Doscientos Diez Mil Bolívares (Bs. 210.000,00). Que demanda al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, con fundamento a lo dispuesto en los artículos 40 literal “A” y 43 eiusdem del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1160, 1167, y 1264 del Código Civil. Que con fundamento en los motivos de hechos narrados, así como en el derecho aplicable a los mismos, compete a este honorable Tribunal decretar LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y ordenar y ejecutar la correspondiente Entrega Material libre de bienes y personas del inmueble objeto de esta acción, por causas únicamente imputables al demandado y pide que el Tribunal así lo declare en la definitiva. Por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente enunciadas, demanda a ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN anteriormente identificado, para que ejecute las acciones que enumera, o a ello sea condenado por este honorable Tribunal: PRIMERO: A entregar sin plazo alguno, el inmueble que es objeto de este juicio, debidamente desocupado de bienes y de personas y en las mismas condiciones de conservación, higiene y limpieza en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos instalados en el inmueble arrendado. SEGUNDO: A pagar a titulo de justa indemnización contractual, la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) que corresponden a los tres (3) cánones de arrendamientos atrasados, más los siete (7) meses comprendidos entre agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de (sic) 2017, más enero y febrero de 2018, que son los meses que faltan para completar el lapso de duración de la tercera prórroga anual, conforme quedó establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
La parte actora acompaño a su libelo de demanda: 1) copia certificada del contrato de arrendamiento otorgado el 04 de febrero de 2014, por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías, Estado Bolivariano de Miranda bajo el Nº 40, Tomo 25 de Los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría. Este Tribunal aprecia dicha documental y le atribuye eficacia probatoria, siendo que el documento autenticado en cuestión no fue tachado por la parte accionada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como probatorio de la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, sobre un inmueble constituido por un (1) Local Comercial, de su propiedad, situado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Páez Nº 39, integrado por un salón y un baño, tres puertas de santa maría, con un área construida de cuarenta y cuatro metros cuadrados con sesenta y cuatro decímetros cuadrados (44,64 M2); que según la Cláusula Segunda tendría una duración de un año a partir de la fecha de autenticación en fecha 04/02/2014; y que conforme a la Cláusula Tercera el arrendatario debía pagar los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas, y dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes.; y 2) documento privado de comunicación remitida por la apoderada del arrendador, al arrendatario ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARAN DURAN, notificándole … “que a partir del mes de enero, el canon de arrendamiento será por la cantidad de Bs. 30.000 mensuales, debido al ajuste por inflación, así mismo cada contrato tendrá una vigencia máxima de 6 meses. Por todo ello, se suscribirá un nuevo contrato que deje sin efecto el anterior.”…, en el que se observa escrito a mano Antonio José Sulbarán CI: 6878266, y una firma ilegible de fecha 28/10/2016, 9am. Este Tribunal aprecia dicha documental y le atribuye eficacia probatoria, conforme a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en vista de que el documento privado en cuestión, no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo del monto del canon de arrendamiento del inmueble objeto de la acción, por la cantidad de treinta mil bolívares fuertes (Bs.F 30.000,00) mensuales, y así se decide.

En el acto de la contestación de la demanda, la parte demandada alego:
Opuso la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada SIN LUGAR, en sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha Primero (01) de marzo de 2018.
Alego además, que es cierto que suscribió con el demandante un primer contrato de arrendamiento el 4 de febrero de 2014, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda; asimismo, señaló que es cierto que el 27 de abril de 2017, pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2017. Niega y rechaza por no ser cierto, que a partir del mes de mayo de 2017, se constituyó en mora con el arrendador por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a mayo, junio y julio de 2017, ya que –a su decir- durante esos tres meses y hasta el mes de octubre del año 2017, el pago lo ha realizado mediante transferencias bancarias desde su cuenta corriente No. 0134.1022.45.0001007230 del banco Banesco, a la cuenta No. 0134.1022.45.0001002268, y desde su cuenta No. 0105.0016.86.1016.225717 del banco Mercantil a la cuenta No. 0105.0037.11.103737467 del banco Mercantil cuyo titular es el arrendador, por lo que no es cierto que adeude la suma de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00). Que no es cierto y por tanto niega y rechaza que le adeude al arrendador siete meses que faltan hasta llegar al 4 de febrero de 2018, pues el arrendador –a su decir- le autorizó el depósito de los cánones en dicha cuenta y que resulta que ahora pretende demandar la resolución del contrato alegando que no le pagó cuando la realidad es que sí viene cumpliendo con su obligación de pagar el canon de arrendamiento y por ende cumpliendo con el contrato. Que los motivos que sirven de fundamento al demandante para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento no guardan congruencia entre los hechos, la prueba y el petitorio, por lo que solicita se declare sin lugar la resolución del contrato. Que el arrendador de manera ilegal le fue aumentado unilateralmente el canon de arrendamiento, pues de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) que fue pactado en el contrato, fijó la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), sin aplicar lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues –a su decir- no aplicó el tope máximo de los índice nacionales de precios al consumidor que fija el Banco Central de Venezuela en el rubro “Bienes y Servicios Diversos”, sino que aplicó un porcentaje de 500% que es muy superior e ilegal. Señalando, que ese sobre alquiler o exceso de Bs. 24.000,00 mensuales que ha pagado durante más de diez (10) meses, que suman la cantidad de Bs. 240.000,00, debe ser compensado con cualquier deuda que el arrendador pueda tener contra su persona, pues –a su decir- le ha pagado en exceso y eso genera un crédito a su favor que puede y debe ser compensado con cualquier atraso o mora en el pago de cánones y en tal sentido, solicitó que en el supuesto negado que haya una falta de pago de cánones de arrendamiento, aplique la compensación de deudas de conformidad con lo establecido en el artículo 1.331 del Código Civil.
En el acto de la contestación de la demanda, la parte demandada promovió prueba de informe, y acompaño en diez (10) folio, catorce (14) copias de transferencias bancarias y recibos de pago, que se describen a continuación: 1) Recibo Nº 997321177 de fecha 17/08/2017, Transferencia a Terceros en Banesco Código cuenta cliente debitada: 0134++1007230 Código cuenta cliente transferida: 01341022450001002268, Monto 30.000,00, Beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, concepto: pago de mensualidad, Resultado: Operación exitosa. 2) Recibo Nº 997285178 de fecha 17/08/2017, Transferencia a Terceros en Banesco Código cuenta cliente debitada: 0134++1007230 Código cuenta cliente transferida: 01341022450001002268, Monto 30.000,00, Beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, concepto: pago de mensualidad, Resultado: Operación exitosa. 3) Recibo Nº 1040530656 de fecha 18/09/2017, Transferencia a Terceros en Banesco Código cuenta cliente debitada: 0134++1007230 Código cuenta cliente transferida: 01341022450001002268, Monto 30.000,00, Beneficiario PEDRO LUIS NEIRA. 4) Transferencias y Pagos- Transferir- A Terceros Mercantil 24 de octubre de 2017, operación realizada, Beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, Cuenta Corriente 001016225717, monto 30.000,00, número de confirmación 0025570957479. 5) Transferencias y Pagos- Transferir- A Terceros Mercantil 24 de octubre de 2017, operación realizada, Beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, Cuenta Corriente 001016225717, monto 30.000,00, número de confirmación 002558828129. 6) Transferencias y Pagos- Transferir- A Terceros Mercantil 24 de octubre de 2017, operación realizada, Beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, Cuenta Corriente 001016225717, monto 30.000,00, número de confirmación 0025547484672. 7) Recibo de pago de fecha 24 de marzo de 2017, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de TREINTA MIL (Bs. 30.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de MARZO de 2017, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el recibo conforme, sello húmedo de Cristalería La Exposición, C.A., y firma ilegible con fecha 24/3/17. 8) Recibo de pago de fecha 25 de abril de 2017, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de TREINTA MIL (Bs. 30.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de ABRIL de 2017, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el recibo conforme, sello húmedo de Cristalería La Exposición, C.A., y firma ilegible con fecha 25/4/17. 9) Recibo de pago de fecha 19 de julio de 2016, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de (Bs. 13.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de JUNIO de 2016, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el recibo conforme, firma ilegible PEDRO NEIRA, C.I: 4.057.714. 10) Recibo de pago de fecha 19 de julio de 2016, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de (Bs. 13.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de JULIO de 2016, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el recibo conforme, firma ilegible PEDRO NEIRA, C.I: 4.057.714. 11) Recibo de pago de fecha 03 de agosto de 2016, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de (Bs. 13.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de AGOSTO de 2016, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el recibo conforme, firma ilegible PEDRO NEIRA, C.I: 4.057.714. 12) Recibo de pago de fecha 04 de septiembre de 2016, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de (Bs. 13.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2016, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el recibo conforme, sello húmedo de Cristalería La Exposición, C.A., y firma ilegible con fecha 8/9/16, y sello húmedo Of Road Fm Rifa C.C Rif J-29940879-4. 13) Recibo de pago de fecha 04 de noviembre de 2016, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de (Bs. 13.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2016, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el recibo conforme, firma ilegible PEDRO NEIRA, C.I: 4.057.714., y otra firma ilegible con fecha 09/11/16. 14) Recibo de pago de fecha 04 de octubre de 2016, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de (Bs. 13.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de OCTUBRE de 2016, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el recibo conforme, firma ilegible PEDRO NEIRA, C.I: 4.057.714., y otra firma ilegible con fecha 09/11/16, y sello húmedo Of Road Fm Rifa C.C Rif J-29940879-4. En relación a estas transferencias bancarias y recibos de pago, este Tribunal observa que la parte actora en la audiencia preliminar, alego:
“(…) El demandado trajo a los autos fotostatos de pagos efectuados en las cuentas bancarias que mi defendido mantiene en los bancos BANESCO Y MERCANTIL. Estas pruebas marcadas con las letras A, B, C, D, E y F, constituyen la plena prueba de que el demandado si se encontraba en mora. Porque los depósitos efectuados con los fotostatos marcados A, B y C, fueron hechos en BANESCO el 17 de agosto de año 2017, luego que se enteró que tenía un expediente iniciado en fecha 25 de junio de 2017 por falta de pago de alquileres. Esta documentales emanadas del demandado y traídas a los autos por el propio demandado, son pruebas irrefutables de un pago notoriamente extemporáneo que prueba plenamente la moratoria del inquilino. Las restantes pruebas aportadas por el demandado son inconducentes y pido se las deseche del proceso. (…)”.
Este Tribunal vistas las pruebas promovidas y la oposición formulada, encuentra que en el acto de la contestación de la demanda la parte accionada promovió prueba de informe a los fines ratificar el contenido y valor de las descritas transferencias bancarias, la cual fue admitida por este Tribunal, oficiándose a Banesco C.A. y Banco Mercantil, C.A., siendo el caso que a la fecha de esta decisión, no constan en autos, las resultas de dicha prueba de informes, resultando inoficioso esperarlas, debido a que la parte actora, considera, tal como lo alego en la Audiencia Preliminar: … “son pruebas irrefutables de un pago notoriamente extemporáneo que prueba plenamente la moratoria del inquilino”…. En relación a estas transferencias bancarias y recibos de pago, este Tribunal encuentra que la parte actora alega la falta de pago de las mensualidades de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio de 2017, de lo que concluye este Tribunal que los recibos de pago, promovidos por la parte demandada de fechas 19 de julio; 03 de agosto; 04 de septiembre; 04 de noviembre; y 05 de octubre todos del año 2016, no guardan relación con los cánones de arrendamiento que alega como insolutos la parte actora, correspondiendo analizar las transferencias bancarias Números 997321177; y 997285178, ambas son de fecha 17/08/2017; la transferencia bancaria Número 1040530656 de fecha 19/09/2017; en concordancia con lo convenido por las partes contendientes en este juicio, en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, apreciado por este Tribunal, que establece: “CLÁUSULA TERCERA: … “el canon de arrendamiento será … pagadero en el domicilio del EL ARRENDADOR el cual EL ARRENDATARIO declara conocer; en mensualidades adelantadas y a la presentación del respectivo recibo debidamente suscrito por EL ARRENDADOR o por su representante legal y, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes. (…)”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). Ahora bien, ante el alegato de falta de pago de los meses de mayo, junio y julio 2017, este Tribunal evidencia que la parte demandada realizo transferencias bancarias a la cuenta de la parte actora, identificadas con los Números 997321177; y 997285178, ambas de fecha 17/08/2017; y la transferencia bancaria Número 1040530656 de fecha 19/09/2017, todas por un monto de TREINTA MIL BOLÍVARES Fuertes (Bs. 30.000,00), cada uno.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:

Pruebas promovidas por la parte actora durante el lapso probatorio:
1) Invocó el principio de comunidad y alteridad de la prueba respecto a los depósitos bancarios acompañados por la parte accionada para pagar los meses de mayo, junio y julio 2017, sobre las cuales este Tribunal emitió su pronunciamiento por auto de fecha 30 de abril de 2018, que por no constituir la solicitud de aplicación de dichos principios, la promoción o reproducción de pruebas, pues su aplicación constituyen un deber para el Juzgador, el Tribunal declaró improcedente valorar tal solicitud en esa etapa procesal.

Pruebas promovidas por la parte accionada durante el lapso probatorio:

1) Reprodujo, confirmo y ratifico el mérito favorable, en todas y cada una de sus partes, lo cual considera esta Juzgadora es solicitar la aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, cuya aplicación constituyen un deber para el Juzgador, en tal virtud el Tribunal declaró improcedente valorar tal solicitud en esa etapa procesal.
Documentales:
1) Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, a través de su apoderada judicial ARIADNA COROMOTO QUIROGA RODRIGUEZ, y el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN, en fecha 04 de febrero de 2014, dejándolo inserto bajo el Nº 40, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, durante el año 2014. En el escrito presentado por la parte accionada mediante el cual promueve esta documental, resalta las Cláusulas Primera; Segunda y Tercera del contrato de arrendamiento aquí en análisis, alegando que en dichas cláusulas… “no se establece en lo absoluto, nada que ver con los canon de arrendamientos atrasados, como bien se puede probar, con la consignación del referido contrato, lo que determina la improcedencia de la presente acción judicial”… (vuelto del folio 71 de este expediente), y continúa alegando el apoderado judicial del accionado … “El ARRENDADOR no cumplió con lo convenido de mandar un cobrador con su respectivo recibo debidamente suscrito por el arrendador del inmueble, o por su representante legal… la parte actora no cumplió con lo establecido, lo que determina la mala fe de la parte actora en la presente acción judicial”… (vuelto del folio 72 de este expediente). Al respecto este Tribunal encuentra que ante la negativa del arrendador a recibir el canon de arrendamiento la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial establece la garantía al arrendatario para salvaguardar sus derechos, como es la consignación del canon de arrendamiento, actualmente ante los Tribunales de Municipio, del lugar en que se encuentre el inmueble, en tal virtud este Tribunal aprecia dicha documental y le atribuye eficacia probatoria, conforme a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, como probatorio de la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, sobre un inmueble constituido por un (1) Local Comercial, situado en la Calle Ayacucho cruce con Calle Páez Nº 39, integrado por un salón y un baño, tres puertas de santa maría, con un área construida de cuarenta y cuatro metros cuadrados con sesenta y cuatro decímetros cuadrados (44,64 M2); y los términos convenidos por las partes en la forma de pago, previsto en la Cláusula Tercera del contrato suscrito por las partes en este juicio, pues de su contenido se desprende que el arrendatario tenía la obligación de pagar los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes, y así se decide.
2) Documento privado de comunicación remitida por la apoderada judicial del arrendador ARIADNA COROMOTO QUIROGA RODRIGUEZ, de fecha 29/10/13, al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARAN DURAN, notificándole… “que por cuanto no se ha formalizado el contrato de arrendamiento de un local propiedad de mi mandante, ubicado en el Edificio San José, situado en la calle Guaicaipuro cruce con calle Páez N° 39, se deberá suscribir el mismo con CARÁCTER OBLIGATORIO, así mismo, el canon del local antes identificado se incrementara quedando en la cantidad de Bolívares seis mil (…)”, en el que se observa una firma ilegible de su remitente. Este Tribunal aprecia dicha documental y le atribuye eficacia probatoria, conforme a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en vista de que el documento privado en cuestión, no fue desconocido por la parte actora en el curso del juicio, y demostrativo, al ser promovido por la parte accionada, de que este lo recibió de su remitente la apoderada judicial de la parte actora, por lo que este Tribunal lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de la relación arrendaticia desde el año 2013, y así se decide.
3) Documento privado suscrito por la partes contendientes en este juicio en fecha 13 de marzo de 2013, por los ciudadanos PEDRO LUIS NEIRA y ANTONIO JOSÉ SULBARAN DURAN, dejando constancia el arrendador ciudadano PEDRO LUIS NEIRA que autoriza a al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARAN DURAN, a realizar todos los tramites catastrales del inmueble arrendado. Se observan dos (2) firmas ilegibles debajo de los nombre de los antes identificados ciudadanos. Este Tribunal aprecia dicha documental y le atribuye eficacia probatoria, conforme a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en vista de que el documento privado en cuestión, no fue desconocido por la parte actora en el curso del juicio, y demostrativo, al ser promovido por la parte accionada, de que es su firma por lo que este Tribunal lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de la relación arrendaticia desde el año 2013, y así se decide.
4) Documento privado suscrito en fecha 15 de octubre de 2010, por CRISTALERÍA LA EXPOSICIÓN y el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARAN DURAN, en el que se deja constancia de recibo de pago por parte del ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARAN DURAN, de cuatro (4) meses de depósito y un mes de alquiler adelantado correspondiente al local N° 39 de PB del Edificio San José. Este Tribunal aprecia dicha documental y le atribuye eficacia probatoria, conforme a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en vista de que el documento privado en cuestión, no fue desconocido por la parte actora en el curso del juicio, y demostrativo, al ser promovido por la parte accionada, de que es su firma, y al concatenarlo con recibo que cursan en autos a los folio 29 y 30, como documentos reconocidos por la parte actora, los cuales constan también del sello húmedo de CRISTALERÍA LA EXPOSICIÓN, en tal virtud este Tribunal le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de la relación arrendaticia entre las partes aquí contendientes, desde el año 2010, y así se decide.
5) Respecto a la prueba de testigos este Tribunal por auto de fecha 30 de abril de 2018, niega su admisión por cuanto dichas testimoniales no fueron promovidas en el acto de la contestación de la demanda, tal como lo establece el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
6) Posiciones Juradas las cuales fueron absueltas en la audiencia oral celebrada en fecha 04 de diciembre de 2018, en los siguientes términos: “(…) Formula la parte demandada en los siguientes términos: PRIMERA: ¿diga la parte actora de la presente acción judicial, ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE si el recibo de pago de fecha 15 de octubre del año 2010, por el concepto de pago de alquiler adelantado correspondiente al local Nº 39 de Planta Baja del edificio San José, y cuyo pago se efectuó por cheque del Banco Mercantil Nº 46765529, de fecha 20-10-2010, fue recibido por el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, donde dicho pago es por 14.000,00 bs, por concepto de depósito de 4 meses de arrendamiento y un mes de alquiler por adelantado correspondiente al referido local y para tal efecto solicito si dicho recibo de pago fue firmado por el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE? En este estado la parte actora se opone a la posición formulada a mi representado por considerar que la pregunta debe ser formulada en forma asertiva sobre hechos del conocimiento de mi representado, considerando que no es la oportunidad para desconocer documentos privados aun cuando la misma es impertinente puesto que nada aporta para comprobar los hechos que se demandan. En este estado este Tribunal vista la posición y oposición formulada por las partes, este Tribunal encuentra que la posición formulada constituye un reconocimiento de documento privado, es decir, que aparte de los hechos con los cuales se le formula la posición jurada, involucra el reconocimiento de un documento, pruebas que tienen distintos tratamientos procesales para su promoción y evacuación, en este caso se evidencia que el documento que la parte demandada pretende sea reconocido o desconocido por la parte actora, ha sido traído a los autos, posterior a que haya sido trabada la litis, en razón de lo expuesto, este Tribunal declara con lugar la oposición formulada parte actora, y la releva de dar contestación a la posición jurada que le ha sido formulada por la parte demandada, y así se decide. SEGUNDA: ¿Diga la parte actora si el ciudadano ANTONIO JOSE SULBARAN DURAN, se encuentra ocupando el inmueble como arrendatario del mismo del año 2010? En este estado se opone la parte actora en los siguientes términos: me opongo a la posición formulada por ser la misma impertinente dirigida a demostrar los hechos demandados y las defensas opuestas en la contestación de la demanda. Este Tribunal acuerda que se de contestación a la posición formulada salvo a su apreciación en la definitiva. Respondió: Si. (…)” En relación a la posición jurada SEGUNDA, este Tribunal observa que no es asertiva, además hace referencia a un hecho nuevo, no alegado por las partes ni en el libelo de la demanda ni en el acto de la contestación a la demanda, contraviene lo previsto en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, en tal virtud este Tribunal no la aprecia, y así se decide.
Continuando con las posiciones juradas por el demandado: “(…) TERCERA ¿Diga la parte actora si el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, si en su libelo de demanda el derecho aplicable que solicitó en el mismo corresponde al artículo 40, letra A del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual es causal de desalojo? En este estado la parte actora se opone en los siguiente términos: me opongo por considerar dicha pregunta o posición impertinente, en virtud de que las posiciones deben versar sobre hechos del conocimiento de mi representado, constituyendo dicha posición del conocimiento de la defensa técnica que ha asistido el ciudadano PEDRO NEIRA en el presente proceso. Es todo. En este estado el Tribunal declara con lugar la oposición formulada por la parte actora y la releva de dar contestación a la posición jurada que le ha sido formulada por la parte demandada, y así se decide. CUARTA: ¿Diga la parte actora PEDRO LUIS NEIRA MALAVE si recibió la cancelación o pago de los cánones de arrendamiento de los meses MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2017, mas todos los meses hasta el mes de noviembre del año 2018? Respondió: Los primeros tres meses que expuso, es decir MAYO, JUNIO y JULIO de 2017, fueron pagados extemporáneamente y hasta la fecha NOVIEMBRE de 2018 no aparece el pago de dicho mes. (…)” En relación a la posición jurada CUARTA, este Tribunal la aprecia, resultando concordante a las transferencias bancarias promovidas por la parte accionada, demostrativo de los pagos irregulares y en contravención a lo convenido por las partes en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento de que los pagos debían realizarse por mes adelantado, y así se decide. Continúan las posiciones juradas de la parte accionada: “(…) QUINTA: ¿Diga la parte actora de la presente acción judicial si la demanda incoada en contra de ANTONIO JOSE DURAN SULBARAN, es por resolución de contrato? Respondió: Entiendo que el incumplimiento de los cánones de arrendamiento conlleva a la resolución de contrato.(…)”. En relación a la QUINTA, posición, este Tribunal le atribuye valor probatorio sobre el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado, y así se decide.
Posiciones juradas formuladas por la parte actora a la parte demandada, en los siguientes términos: “(…) PRIMERO: ¿Diga cómo es cierto que suscribió contrato de arrendamiento autenticado en calidad de arrendatario con el ciudadano demandante PEDRO NEIRA, en fecha 04 de febrero de 2014, por un año fijo prorrogable? Respondió: Si. Este Tribunal aprecia esta confesión de la parte accionada, de considerar la relación de arrendamiento que vincula a las partes en este juicio, y así se decide. “(…) SEGUNDA ¿Diga cómo es cierto que en virtud de dicho contrato de arrendamiento suscrito tiene conocimiento de todas y cada una de las cláusulas establecidas en el mismo? Respondió: Si. (…)” Este Tribunal aprecia esta confesión de la parte accionada, dando por demostrado lo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento, y así se decide. “(…) TERCERA: ¿Diga cómo es cierto que en fecha 28 de octubre de 2016, pactó con el arrendador la cantidad de 30.000 BsF, como nuevo canon de arrendamiento para el período comprendido entre enero a junio de 2017? Respondió: Si. (…)” Este Tribunal aprecia esta confesión de la parte accionada, dando por demostrado lo convenido por las partes respecto al monto del canon de arrendamiento en la cantidad de 30.000 BsF, y así se decide. “(…) CUARTA: ¿Diga cómo es cierto que el canon del mes de abril de 2017, lo pagó con retardo? Respondió: No, ya ese venia pagado por adelantado por los recibos anteriores. (…)” Este Tribunal no aprecia esta posición debido a que la parte actora alega la falta de pago de los meses de mayo, junio, y julio de 2017, por lo que no guarda relación con los hechos controvertidos, y así se decide. “(…) QUINTA: ¿Diga cómo es cierto que las tres transferencias del banco Banesco por usted consignadas con su escrito de contestación marcadas con las letras A, B y C, con las cuales alega haber cumplido con su obligación del canon de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio de 2017, fueron efectuadas, la de las letras A y B en fecha 17 de agosto de 2017, y la letra C en fecha 18 de septiembre de 2017? Respondió: En vista de la cláusula Tercera yo debí tener un servicio de cobrador donde aplicaban el 12% en caso que tuviera en mora en el mes actual, eso nunca existió, nunca fui a la oficina de un cobrador donde nunca fui penalizado por esta cláusula, sin embargo se pagaron la costa en vista de la ausencia del cobrador. (…)” Este Tribunal no aprecia esta confesión por cuanto la respuesta no es asertiva al hecho de que trata la posición formulada, resultando evasiva la respuesta, y así se decide. “(…) SEXTA: ¿diga cómo es cierto que el arrendador le autorizo el depósito de cánones en las cuentas bancarias de Banesco y mercantil a nombre del ciudadano PEDRO NEIRA, cuentas estas donde usted viene realizando los pagos de arrendamiento? Respondió: Si, desde el 2010 vengo haciendo eso pagos en esas cuentas. (…)”. Este Tribunal aprecia esta confesión como demostrativa de las cuentas bancarias dispuestas por la parte actora para realizar los pagos de arrendamiento.
7) Prueba de informes: Se acordó oficiar al BANCO BANESCO C. A.; y al BANCO MERCANTIL, C. A., con el fin de solicitarle que proporcionen a este Juzgado las informaciones que se señalan en el escrito de promoción, anexando copia certificada de los bauches o recibos indicados por la parte accionada. Como se indicó, dichas resultas, hasta la fecha en que se emite el presente fallo, no han llegado, y tomando en cuenta lo alegado por la parte actora en la audiencia preliminar, en los siguientes términos: “(…) Esta documentales emanadas del demandado y traídas a los autos por el propio demandado, son pruebas irrefutables de un pago notoriamente extemporáneo que prueba plenamente la moratoria del inquilino. (…)”. Este Tribunal ante el reconocimiento de las transferencias bancarias de que trata la prueba de informe, concluye este Tribunal que es inoficioso esperar las resultas de esta prueba de informe, de las que se evidencia que ciertamente las transferencias bancarias fueron realizadas en la cuenta bancaria de la parte actora; y que las transferencias bancarias Números 997321177; y 997285178 son de fecha 17/08/2017; y la transferencia Nº 1040530656, es de fecha 18/09/2017, y las transferencias bancarias con números de confirmación 0025570957479; 002558828129; y 0025547484672, todas son de fecha 24 de octubre de 2017, debiendo analizarse dichas transferencias conforme a lo convenido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en este juicio, pues de su contenido se desprende que el arrendatario tenía la obligación de pagar los cánones de arrendamiento “en mensualidades adelantadas”, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes.
En la Audiencia Oral las partes alegaron:
La parte demandante expone: “(…) Doy por reproducido en todas y cada una de sus parte el escrito de demanda consignado en su oportunidad por el ciudadano PEDRO NEIRA, seguido con motivo de la resolución de contrato de arrendamiento, suscrito por mi representado en calidad de arrendador y el demandado el ciudadano ANTONIO SULBARAN, en su carácter de arrendatario de un local comercial ubicado en la planta baja del edificio San José, situado en la calle Ayacucho, cruce con calle Páez, Nº 39 de la ciudad de los Teques, es el caso ciudadana Juez, y tal como fue indicado en la demanda, en fecha 04 de febrero de 2014 mi representado suscribió contrato de arrendamiento autenticado con el ciudadano ANTONIO SULBARAN, del inmueble objeto de esta acción por un periodo fijo de un año prorrogable, hecho este admitido por el demandado en la contestación, en segundo lugar el 28 de octubre de 2016, mi representado pacto con el arrendatario el aumento del canon de arrendamiento para el período de enero a junio de 2017, pagando el mes de abril con retardo. A partir de mayo de 2017, el demandado se constituyó en mora y adeudaba a mi representando en la fecha de la interposición de la presente demanda, es decir el 25 de julio de 2017, los meses correspondiente a mayo, junio y julio de 2017, arrojando una deuda de NOVENTA MIL BOLIVARES FUERTES (90.000,00 bsf,), por lo expuesto y conforme a las disposiciones del Código Civil establecido en el Artículo 1.167, solicitamos Que se declare con lugar la presente demanda, en virtud que se adeudan tres (03) cánones de arrendamiento, de decrete la resolución de contrato de arrendamiento y se ordene ejecutar la entrega material del inmueble objeto de la acción, constituido por el local comercial antes descrito, el mismo sea entregado libre de personas, de bienes en las mismas condiciones de conservaciones e higiene en las que la recibió y solvente de los pagos de todos los servicios públicos, asimismo a pagar a titulo de justa indemnización contractual por daños y perjuicios los cánones que se adeuden a la presente fecha, es todo.” Seguidamente este Tribunal le concede el derecho de palabra a los apoderados judiciales de la parte demandada para que exponga, … “visto el libelo de demanda llevado en la presente causa y lo expresado por la ciudadana defensora del ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, en el libelo de la demanda niego rechazo y contradigo en todo su contenido la presente acción judicial y tal negación, rechazo y fundamento en los siguientes términos: Primero: el contrato se estableció el 04 de febrero de 2014, y que el termino de duración era de un año, el cual expiro, ceso o se extinguió el 04 de febrero de 2015, es el hecho que la parte actora no notifico en su oportunidad legal de que dicho contrato expiraba el 04 de febrero del año 2015, al no efectuar la notificación estipulada por la ley, es criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de que opero la tacita reconducción, con la condición que las obligaciones que establecía dicho contrato quedaban vigente, ahora bien, esto determina que el contrato quedo resuelto de por sí, el día 04 de febrero del año 2015, de tal forma que no se puede pedir la resolución de un contrato cuando ya quedo resuelto en fecha 04 de febrero de 2015, de tal forma se podía pedir cualquier otra acción judicial menos la de resolución de contrato, es evidente en el presente expediente que jamás se le notificó a la parte demandada, al arrendatario la expiración o culminación del contrato y el arrendatario continuo cancelando los cánones de arrendamiento, ratifica que no puede la parte actora venir en el año 2017, a solicitar la resolución de un contrato el cual ya está resuelto, de igual forma presenta defecto de forma al narrar en su libelo de demanda, que dicha acción la fundamenta en lo establecido en la cláusula segunda de dicho convenio, ya que el mismo no expone lo indicado con relación a lo que se solicita en dicho libelo, ya que la misma se expresa en cuanto al tiempo de contrato y no al tiempo de los pagos de los cánones de arrendamiento, de igual forma se evidencia un profundo defecto de fondo en dicho escrito libelar, al solicitar resolución de contrato y solicitar en el peptitun de dicho libelo que se cancele los tres meses en estado de morosidad ya que se está pidiendo resolución de contrato y a su vez cumplimiento de contrato, esto determina una inepta acumulación de acciones, lo cual conlleva que dicha demanda debería declararse sin lugar, ya que se pidió resolución de contrato y cumplimiento a la vez. De igual forma se evidencia en el folio 153 del referido expediente, que el señor arrendador o parte actora de la presente acción reconoce desde la fecha 15 de octubre del año 2010 al señor ANTONIO SULBARAN DURAN, como arrendatario del referido inmueble, y en dicho recibo se evidencia que viene cancelando las mensualidades de arrendamiento por adelantado, de tal forma que no debía para ese momento una morosidad de tres meses ya que se había cancelado el mes de mayo por adelantado, paso a solicitarle se declare sin lugar la presente demanda, segundo: se deje sin efecto lo solicitado en el petitun de la demanda, TERCERO: se le condene en costa a la parte actora , es todo”. La parte actora procede en ejercicio a su derecho a la defensa, a exponer las observaciones que considere pertinentes a lo expuesto por la parte demandada: “Observa esta representación que la parte demandada en su exposición alega nuevas defensas que no fueron planteadas en su contestación, cuando ya se encuentra trabada la litis, cuando en fecha de 18 de abril de 2018, quedaron fijados los hechos por este Tribunal, con la finalidad que se garanticen la tutela judicial efectiva, dando cumplimiento al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que establece los límites del oficio del Juez, en esta oportunidad no pueden ser planteados nuevos hechos, alegando entre ellos la inepta acumulación de acciones, por lo que dejamos por sentado que no existe inepta acumulación de pretensiones, ya que se evidencia que no existen pretensiones contrarias o excluyentes entre sí o con procedimiento incompatibles, no debe confundirse el cobro de la pensiones insolutas con la acción de cumplimiento de contrato, ya que sus pretensiones no son contrarias con la ley ni al orden público, como ha sido el criterio de la Sala Constitucional en Sentencia Nº 669 de fecha 04 de abril de 2003, por lo que es perfectamente admisible en derecho que se pida el pago de los cánones insolutos como justa indemnización por daños y perjuicios, se evidencia que ha quedado probada la insolvencia en el pago de tres cánones de arrendamiento consecutivos. Es todo. ” Seguidamente se le conceden cinco (05) minutos a los apoderados judiciales de la parte demandada para que proceda en ejercicio a su derecho a la defensa, a exponer las observaciones que considere pertinentes a lo expuesto por la parte actora: “una vez más ratifico, niego y rechazo lo expresado en la presente replica, por cuanto en el escrito de la contestación de la demanda en el folio 45, mi representado mediante su apoderada judicial señaló la tacita reconducción, una vez más solicito a este digno Tribunal, se sirva revisar en profundidad en la presente causa si en dicho expediente existe la notificación de la parte actora donde se determina la culminación del contrato, y la entrega del mismo como quedo establecido en la cláusula segunda de dicho convenio y ratificada en profundidad por la cláusula décima primera del mismo convenio donde establece las obligaciones penales de las partes en el presente convenio, de tal forma que no se está trayendo nuevos elementos a como quedo entablada la litis en la presente causa, esto determina una vez más el profundo vicio de nulidad en la presente acción judicial, pero es el caso aún más, que la parte actora en su libelo de demanda establece que la norma rectora de la presente acción judicial la fundamenta en el artículo 40 de la acción tipificada como desalojo de un inmueble, quiero dejar muy en claro, que el artículo 40 del la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales, dicho artículo exclusivamente es para los desalojos, y jamás y nunca para la resolución de contratos, y menos para el cumplimiento de contrato, esto determina una vez más los vicios de los cuales están integradas en el libelo de demanda, una vez más solicito se declare sin lugar la presente acción judicial y se mantenga en posesión del inmueble al ciudadano JOSE ANTONIO JOSE SULBARAN. Es todo.” Seguidamente se procede a recibir las pruebas de las partes, en primer lugar de la parte actora, en los siguientes términos: “En la oportunidad de promoción de pruebas mi representado se acogió al principio de la comunidad de las pruebas considerándose que las pruebas presentadas por las partes pertenecen al proceso, por lo que específicamente señalamos que nos acogemos a las pruebas promovidas por la parte demandada respecto al contrato de arrendamiento que prueba la existencia de la relación arrendaticia y por lo tanto el conocimiento que tienen ambas partes de las cláusulas que forman dicha convención, asimismo a las transferencias bancarias consignadas y marcadas con las letras A,B,C,D,E y F, especialmente las indicadas con las letras A y B, en las cuales se evidencia en las fechas de los pagos de los cánones de arrendamiento aun cuando no indico el concepto del canon o mensualidad que pagaba, la mismas son de fecha de 17 agosto de 2017, así como la letra C que es de fecha 18 de septiembre de 2017,es todo”. En este estado toma la palabra la parte demandada, y expone: “Ratifico en todo su contenido las pruebas presentadas por la parte demandada en la presente acción judicial, de los pagos efectuado y lo señalado en el folio 153 del presente expediente, donde el señor PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, acepta que los pagos de los cánones de arrendamiento se efectúen por adelantados, lo que determina que jamás mi representado estuvo en estado de morosidad en los tres meses que señala la parte actora en la presente acción judicial, de igual forma quiero dejar constancia que la parte actora no cumplió con lo establecido o lo indicado en la cláusula tercera del referido convenio celebrado el 04 de febrero del año 2014, ya que indica en la cláusula tercera, se estableció de manera clara y precisa la forma y procedimiento como se debía pagar los cánones de arrendamiento y lo cual fue violentado totalmente por la parte actora para los efectos de solicitar una mala fundamentación de una acción judicial o resolución de contrato, ya que dicha cláusula tercera establece de manera muy precisa los pasos a seguir para demostrar el estado de morosidad en el presente caso del demandado ANTONIO JOSE SULBARAN DURAN, esto no fue efectuado por la parte actora, lo que determina una violación o un vicio de nulidad absoluta al no cumplir con lo establecido entre las partes en el referido convenio, esta cláusula tercera es la puntual para determinar el estado de morosidad del arrendatario, ratifico una vez más que esto no fue cumplido por parte del arrendador o propietario del inmueble, este es un elemento probatorio que conlleva a que dicha acción judicial sea declarado sin lugar, y así lo solicito a este digno Tribunal. Es todo.” … Acto seguido este Tribunal concede el derecho de palabra a las partes, en primer lugar a la parte actora, quien expone: “Respecto al alegato realizado por la parte demandada sobre la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, considero que el mismo no constituye un medio de prueba, por lo que resulta ilegal su valorización, nuevamente la parte demandada realiza alegatos y fundamentaciones que no fueron plasmada en su contestación ni en su promoción de pruebas, desvirtuando esta parte del proceso, dicho alegatos violentan el principio de la alteridad de la prueba, considerando que nadie puede constituirse un medio de prueba en beneficio propio, es todo.” En este estado este Tribunal concede la palabra a la parte demandada: “Estando dentro de la oportunidad procesal de hacer señalamiento a las pruebas promovidas así como a las posiciones juradas formuladas, hago del conocimiento al presente Tribunal que es criterio del Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, que el juzgador debe revisar y hacer un análisis profundo y valorizar en todos sus contenidos todo lo señalado en las diferentes etapas del proceso, de igual forma valorizar todos los elementos de convicción que conlleve al esclarecimiento de la verdad tanto de los hechos como del derecho, para así dictar un fallo lleno de equidad, es evidente que tanto las pruebas que fueron aportadas por la parte demandada, como las posiciones juradas conllevan a determinar con precisión todos los defectos de forma y de fondo, así como los vicios de nulidad absoluta que se evidencian en la redacción y exposición del libelo de la demanda, lo que determina que es difícil dictar un fallo inmerso dentro de las contradicciones de dicho libelo, es por lo que solicitó se declare sin lugar la presente acción de resolución de contrato. Es todo.”
Ante lo alegado y probado por las partes, el accionado, ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARAN, asistido de abogado, en su escrito de contestación al fondo de la demanda, que cursa del folio 24 al folio 26 y su vuelto, niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra, y tácitamente reconoce la relación arrendaticia existente entre él y el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA, sobre un (1) Local Comercial, ubicado en el Edificio San José, situado en la calle Guaicaipuro cruce con calle Páez N° 39, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, cuando no tacho de falso el contrato de arrendamiento autenticado, y cuando afirma que ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2017, todo lo cual generaba para ambas partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, a la parte actora probar la existencia del contrato, es decir, de la obligación; y a la parte accionada que pago en el lapso convenido por las partes, tal y como lo prevén los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
En consecuencia, a la actora le correspondía probar la existencia de la relación contractual que lo vincula con la parte demandada, y al demandado probar que ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento según lo convenido en el contrato. De lo alegado y probado por las partes tenemos que quedo plenamente demostrado con el contrato de arrendamiento producido a los autos, la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes, que no fue negada por el demandado, siendo éstos elementos convincentes para este Tribunal dar por demostrada la relación arrendaticia entre la parte accionante y el accionado.
En la audiencia oral la parte demandada alego la improcedencia de la demanda de resolución de contrato, denominada en esos términos por la parte actora:
“(…) el contrato se estableció el 04 de febrero de 2014, y que el termino de duración era de un año, el cual expiro, ceso o se extinguió el 04 de febrero de 2015, es el hecho que la parte actora no notifico en su oportunidad legal de que dicho contrato expiraba el 04 de febrero del año 2015, al no efectuar la notificación estipulada por la ley, es criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de que opero la tacita reconducción, con la condición que las obligaciones que establecía dicho contrato quedaban vigente, ahora bien, esto determina que el contrato quedo resuelto de por sí, el día 04 de febrero del año 2015, de tal forma que no se puede pedir la resolución de un contrato cuando ya quedo resuelto en fecha 04 de febrero de 2015, de tal forma se podía pedir cualquier otra acción judicial menos la de resolución de contrato, es evidente en el presente expediente que jamás se le notificó a la parte demandada, al arrendatario la expiración o culminación del contrato y el arrendatario continuo cancelando los cánones de arrendamiento, ratifica que no puede la parte actora venir en el año 2017, a solicitar la resolución de un contrato el cual ya está resuelto, de igual forma presenta defecto de forma al narrar en su libelo de demanda, que dicha acción la fundamenta en lo establecido en la cláusula segunda de dicho convenio, ya que el mismo no expone lo indicado con relación a lo que se solicita en dicho libelo, ya que la misma se expresa en cuanto al tiempo de contrato y no al tiempo de los pagos de los cánones de arrendamiento, (…)”.
Ciertamente el juez en atención al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hace la parte ni tampoco de las normas en que sustenten su pretensión. En el presente caso la parte actora demanda la resolución del contrato por mora en el pago de los cánones de arrendamiento, en este sentido este Tribunal encuentra que el Decreto con Rango y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ley especial que regula la materia de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, -en especial, de los locales comerciales-, como es el presente caso, en sus artículos 1 y 2 establece su ámbito de aplicación sobre el alquiler de inmuebles destinados al uso comercial, como el de autos, lo cual se verifica en la cláusula primera del contrato, al establecer que el inmueble objeto del contrato lo constituye un local comercial alquilado para ser usado para local comercial. Así mismo el artículo 43 del referido Decreto, establece que el conocimiento de todos los demás asuntos jurisdiccionales serán tramitadas por el procedimiento oral, al disponer: Artículo 43.-“…El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” Es decir, se debe tramitar todo lo relacionado en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines, por el procedimiento oral, sin distinguir en el tipo de acción que pueda incoarse, por las circunstancias propias del cumplimiento o incumplimiento del contrato, bien sea a tiempo determinado o indeterminado, sino que por el contrario, hace referencia en forma genérica a cualquier acción derivada de una relación arrendaticia en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines, de lo que este Tribunal concluye, que si, la acción a interponer, deriva de la relación arrendaticia sobre inmuebles destinados al uso comercial, debe aplicárseles el procedimiento oral desarrollado en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Del mismo modo, esta Ley en el señalado artículo 40 consagra la acción de desalojo, sin exigir como requisito para su interposición, que la relación arrendaticia sea a tiempo determinado o indeterminado, denominando la acción, para la entrega del inmueble objeto de la demanda en “desalojo”, ergo, dicha ley, no hace distinción en el tipo de contrato de arrendamiento, si éste debe ser a tiempo determinado o indeterminado, la ley especial que regula la materia, y que rige la presente acción, no la sujeta a una determinada condición temporal de la relación locativa, tiene aquí lugar el aforismo ubilex non distinguitnec nos distingucre, es decir, donde la ley no distingue, no le es lícito al intérprete distinguir. Como ilustrativo de lo expuesto, tal como se indicó, es el caso que en el literal “g” del referido artículo 40 eiusdem, establece como causal de desalojo: … “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”…, es decir, dicha ley al admitir la acción de desalojo, por vencimiento del término o de la prórroga legal, que corresponde a los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, no distingue, para intentar la acción de desalojo, si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado. En razón de lo expuesto, resulta improcedente el argumento expuesto por la parte demandada para rechazar la presente acción interpuesta, y así se decide.
En cuanto a la inepta acumulación de pretensiones, alegada por la parte accionada, en los siguientes términos:
“(…) se evidencia un profundo defecto de fondo en dicho escrito libelar, al solicitar resolución de contrato y solicitar en el peptitum de dicho libelo que se cancelen los tres meses en estado de morosidad ya que se está pidiendo resolución de contrato y a su vez cumplimiento de contrato, esto determina una inepta acumulación de acciones, lo cual conlleva que dicha demanda debería declararse sin lugar, ya que se pidió resolución de contrato y cumplimiento a la vez. (…)”.
Este Tribunal de una revisión del numeral “Segundo”, del petitorio de la demanda, la parte actora pretende que la parte demandada sea condenada:
…“A pagar a titulo de indemnización contractual, la cantidad de Trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) que corresponde a los tres (3) cánones de arrendamientos atrasados; más los siete (7) meses comprendidos entre agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, mas enero y febrero de 2018, que son los meses que faltan para completar el lapso de duración de la tercera prórroga anual, conforme quedó establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento (…)”.
Este Tribunal observa que al final de la Cláusula Segunda, ambas partes convinieron, en que el arrendatario: “(…) pagará por cada día de retraso que transcurra de acuerdo a lo establecido en la cláusula penal que se establece más adelante, como justa indemnización por uso y disfrute del referido inmueble. (…)”, y así mismo, en la Cláusula Décima Primera, establece: “(…) CLÁUSULA PENAL: … la mora de el ARRENDATARIO en la entrega de las llaves le originará pago de los días de dicha mora, los cuales cancelará a EL ARRENDADOR a razón de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200) diarios sin que ello implique tácita reconducción (…)”. Observando este Tribunal que al final de la Cláusula Tercera las partes convinieron en establecer: “(…) Es entendido entre las partes que la falta de pago de DOS (2) cuotas mensuales y consecutivas de arrendamiento, y el incumplimiento de EL ARRENDATARIO de cualquiera de las obligaciones legales o contractuales a su cargo, dará derecho a EL ARRENDADOR para solicitar la resolución del presente contrato, con pago de las mensualidades atrasadas y las que falten para completar el lapso de duración del contrato y se reserva de las acciones legales que puedan intentarse como consecuencia de la justa indemnización por daños y perjuicios con ocasión al incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas en el presente documento por EL ARRENDATARIO. (…)”.
De las cláusulas antes analizadas y la pretensión de la parte actora, del pago de los cánones de arrendamientos atrasados, y lo convenido en el contrato, son elementos de convicción para este Tribunal considerar que la pretensión de pago de los cánones de arrendamientos atrasados, y lo convenido en el contrato, lo son, como justa indemnización por uso y disfrute del referido inmueble, es decir, las mismas son a titulo de justa indemnización. Ahora bien, en cuanto a la pretensión de lo convenido en la cláusula contractual penal, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de marzo de 2017, estableció que “(…) no existe acumulación prohibida por el hecho de que en una demanda se pretenda el cumplimiento de un contrato y lo estipulado en el mismo por concepto de cláusula penal ya que la normativa que regula la relación contractual, vigente en nuestro ordenamiento jurídico, así lo permite. (…)”. Así mismo, respecto a la pretensión de resolución y el pago de los cánones de arrendamiento atrasados o insolutos, es de mencionar sentencia Nº 669, del expediente 01-2891, con Ponencia del Magistrado Dr. Eduardo Cabrera Romero, que estableció con carácter vinculante: “(…) Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato. La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado, y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto. El artículo 1167 del Código Civil, reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios. Quien pide la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en que se encontraban al momento de la convención, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, está demandando resolución, más daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 del Código Civil. No existe entonces, una acumulación prohibida, ya que la demandante pidió la resolución del contrato, y como resultado de la resolución que se pagara lo adeudado y lo que se causare por el uso del inmueble hasta la decisión definitiva (…)”. En razón de lo expuesto se rechaza la alegada acumulación prohibida planteada por la parte demandada, y así se decide.
Por otro lado, este Tribunal encuentra que la parte actora alega que a partir de mayo de 2017 el accionado se constituyó en mora de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2017; y en el acto de la contestación de la demanda, la parte demandada alega: que es cierto que el 27 de abril de 2017, pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2017. Niega y rechaza por no ser cierto, que a partir del mes de mayo de 2017, se constituyó en mora con el arrendador por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a mayo, junio y julio de 2017, ya que –a su decir- durante esos tres meses y hasta el mes de octubre del año 2017, el pago lo ha realizado mediante transferencias bancarias desde su cuenta corriente No. 0134.1022.45.0001007230 del banco Banesco, a la cuenta No. 0134.1022.45.0001002268, y desde su cuenta No. 0105.0016.86.1016.225717 del banco Mercantil a la cuenta No. 0105.0037.11.103737467 del banco Mercantil cuyo titular es el arrendador, por lo que no es cierto que adeude la suma de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00). Que no es cierto y por tanto niega y rechaza que le adeude al arrendador siete meses que faltan hasta llegar al 4 de febrero de 2018, pues el arrendador –a su decir- le autorizó el depósito de los cánones en dicha cuenta y que resulta que ahora pretende demandar la resolución del contrato alegando que no le pagó cuando la realidad es que sí viene cumpliendo con su obligación de pagar el canon de arrendamiento y por ende cumpliendo con el contrato. A tales efectos, la parte demandada promovió las siguientes transferencias bancarias: 1) Recibo Nº 997321177 de fecha 17/08/2017, Transferencia a Terceros en Banesco Código cuenta cliente debitada: 0134++1007230 Código cuenta cliente transferida: 01341022450001002268, Monto 30.000,00, Beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, concepto: pago de mensualidad, Resultado: Operación exitosa, Marcada A. 2) Recibo Nº 997285178 de fecha 17/08/2017, Transferencia a Terceros en Banesco Código cuenta cliente debitada: 0134++1007230 Código cuenta cliente transferida: 01341022450001002268, Monto 30.000,00, Beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, concepto: pago de mensualidad, Resultado: Operación exitosa, Marcada B. 3) Recibo Nº 1040530656 de fecha 17/09/2017, Transferencia a Terceros en Banesco Código cuenta cliente debitada: 0134++1007230 Código cuenta cliente transferida: 01341022450001002268, Monto 30.000,00, Beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, Marcada C. 4) Transferencias y Pagos- Transferir- A Terceros Mercantil 24 de octubre de 2017, operación realizada, Beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, Cuenta Corriente 001016225717, monto 30.000,00, número de confirmación 0025570957479, Marcada D. 5) Transferencias y Pagos- Transferir- A Terceros Mercantil 24 de octubre de 2017, operación realizada, Beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, Cuenta Corriente 001016225717, monto 30.000,00, número de confirmación 002558828129, Marcada E. 6) Transferencias y Pagos- Transferir- A Terceros Mercantil 24 de octubre de 2017, operación realizada, Beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, Cuenta Corriente 001016225717, monto 30.000,00, número de confirmación 0025547484672, Marcada F.
Respecto a las indicadas transferencias bancarias la parte actora en la audiencia preliminar, alego:
“(…) El demandado trajo a los autos fotostatos de pagos efectuados en las cuentas bancarias que mi defendido mantiene en los bancos BANESCO Y MERCANTIL. Estas pruebas marcadas con las letras A, B, C, D, E y F, constituyen la plena prueba de que el demandado si se encontraba en mora. Porque los depósitos efectuados con los fotostatos marcados A, B y C, fueron hechos en BANESCO el 17 de agosto de año 2017, luego que se enteró que tenía un expediente iniciado en fecha 25 de junio de 2017 por falta de pago de alquileres. Esta documentales emanadas del demandado y traídas a los autos por el propio demandado, son pruebas irrefutables de un pago notoriamente extemporáneo que prueba plenamente la moratoria del inquilino. Las restantes pruebas aportadas por el demandado son inconducentes y pido se las deseche del proceso. (…)”.
De lo alegado y probado por las partes, este Tribunal observa que el demandado debía probar que cumplió con las estipulaciones contenidas en la Cláusula Tercera del referido contrato, que regula lo concerniente al pago de los cánones de arrendamiento, y desvirtuar de esta forma la afirmación de hecho del demandante, referente a un supuesto atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2017, a razón de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 30.000,00) hoy (Bs.S 0,3), cada uno de ellos, lo que asciende hoy a la cantidad de (Bs.S 0,9), cuya Cláusula Tercera establece: … “el canon de arrendamiento será … pagadero en el domicilio del EL ARRENDADOR el cual EL ARRENDATARIO declara conocer; en mensualidades adelantadas y a la presentación del respectivo recibo debidamente suscrito por EL ARRENDADOR o por su representante legal y, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes. (…)”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).
En la Audiencia Preliminar la parte actora alegó: “(…) Estas pruebas marcadas con las letras A, B, C, D, E y F, constituyen la plena prueba de que el demandado si se encontraba en mora. Porque los depósitos efectuados con los fotostatos marcados A, B y C, fueron hechos en BANESCO el 17 de agosto de año 2017, luego que se enteró que tenía un expediente iniciado en fecha 25 de junio de 2017 por falta de pago de alquileres.(…)”. De este alegato, este Tribunal encuentra que de la fecha cierta de la interposición de la presente demanda, en fecha 20 de julio de 2017, (se observa al folio 04 de este expediente), y de las fechas de las transferencias bancarias, se evidencia, que estas fueron efectuadas en fechas 17/08/2017 y 18/09/2017, es decir, dichas transferencias bancarias, fueron realizadas con posterioridad a la interposición de la presente demanda (20/07/2017), de lo que concluye este Tribunal, que para la fecha, ergo, el momento, en que la parte actora interpone la presente demanda, el demandado se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de las mensualidades de mayo, junio y julio 2017, aunado a que dichas transferencias bancarias, fueron efectuadas extemporáneamente por retardo, esto es vencido o fuera del lapso convenido en el contrato, para el pago del canon de arrendamiento, que conforme a lo convenido por las partes en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento apreciado por este Tribunal: … “el canon de arrendamiento será … pagadero … en mensualidades adelantadas … y, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes. (…)”. Es de destacar, que este Tribunal encuentra, que en las analizadas transferencias bancarias, no se indica el mes o mensualidad a la que imputa el pago, no obstante, este Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 1305 del Código Civil, considera procedente imputar, tal como lo establece la norma del artículo 1305 eiusdem, se debe imputar a la deuda vencida de acuerdo a su antigüedad, en los términos alegados por la parte demandada en el acto de la contestación de la demanda, en este sentido, el pago realizados a través de las descritas transferencias de los meses que alega la parte actora como insolutos o de falta de pago, se imputa en los siguientes términos: la transferencia a la cuenta bancaria de la parte actora en fecha 17/08/2017, se imputa al pago del canon de arrendamiento del mes de mayo 2017; la transferencia a la cuenta bancaria de la parte actora en fecha 17/08/2017, se imputa al pago del canon de arrendamiento del mes de junio 2017; y la transferencia a la cuenta bancaria de la parte actora en fecha 18/09/2017, se imputa al pago del canon de arrendamiento del mes de julio 2017, de lo que este Tribunal concluye que las transferencias bancarias antes analizadas, son elementos de convicción para dar por demostrado que la parte demandada realizó los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio del año 2017, contrario a lo convenido por las partes en la Cláusula Tercera del contrato suscrito por las partes en este juicio, pues de su contenido se desprende que el arrendatario tenía la obligación de pagar los cánones de arrendamiento en mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes, lo cual evidentemente no hizo, al demostrar el demandado que realizo dicho pagos, de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio del año 2017, en fecha 17/08/2017; y 18/09/2017, en consecuencia tales cánones de arrendamiento fueron efectuadas extemporáneamente por retardo, pues conforme a la pretensión de la parte accionante, la accionada tenía la carga de probar que realizó dichos pago dentro del lapso establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, por lo que, el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2017, debía efectuarse dentro de los cinco (5) primero días del mes de mayo de 2017; el correspondiente al mes de junio de 2017, debía efectuarse dentro de los cinco (5) primero días del mes de junio de 2017; y el correspondiente al mes de julio de 2017, debía efectuarse dentro de los cinco (5) primero días del mes de julio de 2017, de lo que concluye este Tribunal que dichos pagos de cánones de arrendamiento fueron realizados extemporáneamente por retardo, por ende, deben entenderse ilegítimamente efectuados, y consecuentemente, esta Tribunal declara que el monto condenado a pagar por la parte demandada ciudadano ANTONIO JOSE SULBARAN DURAN, por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, resulta por la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) –hoy equivalente a (Bs. S 0,9)-. Todo ello en el entendido de que partiendo de una simple operación aritmética se deberá DEDUCIR la referida cantidad de aquella acreditada a la parte actora en su cuenta bancaria, producto de las transferencias bancarias efectuadas por la parte accionada a su cuenta.-Así se decide.
Bajo estas consideraciones, este Tribunal encuentra que el presente caso es procedente la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual prevé como causal de desalojo la falta de pago, debido, a que, tal como quedo demostrado, al momento de interponerse la presente demanda, la parte demandada se encontraba en la falta de pago, es decir, insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de mayo, junio y julio 2017; consecuentemente, este Tribunal declara PROCEDENTE en derecho la acción de DESALOJO interpuesta por el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, contra el ciudadano ANTONIO JOSE SULBARAN DURAN, y como consecuencia de ello, el prenombrado deberá hacer entrega material inmediata al demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial , ubicado en la planta baja del Edificio San José, situado en la calle Ayacucho, cruce con calle Páez, Nº 39 de la ciudad de los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, debidamente desocupado de bienes y personas y en las misma condiciones de conservación, higiene y limpieza en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos instalados en el inmueble arrendado. Así se establece.
En el acto de la contestación de la demanda, cursante en autos al vuelto del folio 25, alega la parte demandada, que ha pagado un sobre alquiler o exceso de Bs. 24.000,00 mensuales, durante más de diez (10) meses, que suman la cantidad de Bs. 240.000,00, por lo que solicita que ese monto, que por sobre alquileres, a su decir, le debe el arrendador, le sea compensado con cualquier deuda que el arrendador pueda tener contra su persona, pues –a su decir- le ha pagado en exceso y eso genera un crédito a su favor que puede y debe ser compensado con cualquier atraso o mora en el pago de cánones y en tal sentido, solicitó, que en el supuesto y negado caso que haya una falta de pago de cánones de arrendamiento, aplique la compensación de deudas. A decir de la parte accionada, el arrendador de manera ilegal le fue aumentado unilateralmente el canon de arrendamiento, pues de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) que fue pactado en el contrato, fijó la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), sin aplicar lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues –a su decir- no aplicó el tope máximo de los índice nacionales de precios al consumidor que fija el Banco Central de Venezuela en el rubro “Bienes y Servicios Diversos”, sino que aplicó un porcentaje de 500% que es muy superior e ilegal. Por lo que, -considera la parte demandada-, que ese sobre alquiler o exceso de Bs. 24.000,00 mensuales que ha pagado durante más de diez (10) meses, que suman la cantidad de Bs. 240.000,00, debe ser compensado con cualquier deuda que el arrendador pueda tener contra su persona, pues –a su decir- le ha pagado en exceso y eso genera un crédito a su favor que puede y debe ser compensado con cualquier atraso o mora en el pago de cánones y en tal sentido, solicitó que en el supuesto y negado caso que haya una falta de pago de cánones de arrendamiento, aplique la compensación de deudas de conformidad con lo establecido en el artículo 1.331 del Código Civil. Para fundamentar su solicitud de sobre alquileres la parte accionada promovió, recibos de fechas 19 de julio; 03 de agosto; 04 de septiembre; 04 de noviembre; y 05 de octubre todos del año 2016, en los siguientes términos: a-1) Recibo de pago de fecha 24 de marzo de 2017, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de TREINTA MIL (Bs. 30.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de MARZO de 2017, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el referido recibo, sello húmedo de Cristalería La Exposición, C.A., y firma ilegible con fecha 24/3/17. B-2) Recibo de pago de fecha 25 de abril de 2017, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de TREINTA MIL (Bs. 30.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de ABRIL de 2017, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el referido recibo, sello húmedo de Cristalería La Exposición, C.A., y firma ilegible con fecha 25/4/17. C-3) Recibo de pago de fecha 19 de julio de 2016, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de (Bs. 13.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de JUNIO de 2016, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el recibo conforme, firma ilegible PEDRO NEIRA, C.I: 4.057.714. d-4) Recibo de pago de fecha 19 de julio de 2016, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de (Bs. 13.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de JULIO de 2016, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el referido recibo, firma ilegible PEDRO NEIRA, C.I: 4.057.714. e-5) Recibo de pago de fecha 03 de agosto de 2016, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de (Bs. 13.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de AGOSTO de 2016, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el recibo conforme, firma ilegible PEDRO NEIRA, C.I: 4.057.714. f-6) Recibo de pago de fecha 04 de septiembre de 2016, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de (Bs. 13.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2016, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el recibo conforme, sello húmedo de Cristalería La Exposición, C.A., y firma ilegible con fecha 8/9/16, y sello húmedo Of Road Fm Rifa C.C Rif J-29940879-4. G-7) Recibo de pago de fecha 04 de noviembre de 2016, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de (Bs. 13.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2016, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el recibo conforme, firma ilegible PEDRO NEIRA, C.I: 4.057.714., y otra firma ilegible con fecha 09/11/16. H-8) Recibo de pago de fecha 04 de octubre de 2016, en el que se indica que ha recibido del Sr ANTONIO JOSE SULBARAN portador de la C.I V 6.878.266, la cantidad de (Bs. 13.000) por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de OCTUBRE de 2016, del local Nº 39 ubicado en la calle Ayacucho con Páez, Edif. San José, Los Teques, Estado Miranda. Se observa en el recibo conforme, firma ilegible PEDRO NEIRA, C.I: 4.057.714., y otra firma ilegible con fecha 09/11/16, y sello húmedo Of Road Fm Rifa C.A, Rif J-29940879-4, cuyos recibos de pago al no haber sido desconocidos por la parte actora, este Tribunal los aprecia, como demostrativo de la relación contractual arrendaticia y del pago de los cánones de arrendamientos a que se refieren dichos recibos de fechas 19 de julio; 03 de agosto; 04 de septiembre; 04 de noviembre; y 05 de octubre todos del año 2016, sin que de estos recibos se evidencie un cobro de sobre alquileres, y así se decide.
En este sentido este Tribunal encuentra que el artículo 34 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, instituye que para el reintegro por parte del arrendador, de todo cuanto haya cobrado en exceso -de sobre alquileres-, está sujeta a la “acción de reintegro”, de lo que concluye este Tribunal que lo alegado por la parte accionada, a través de una solicitud, o planteamiento en el presente juicio, resulta improcedente, debido a que para obtener un pretendido reintegro de sobre alquileres, el señalado artículo 34, eiusdem, establece que el reintegro de lo cobrado en exceso, es a través de la acción de reintegro de sobre alquileres, y no a través de una solicitud, tal y como la interpone en el presente juicio la parte demandada, por lo que resulta improcedente, pretender el reintegro de sobre alquileres a través de una solicitud en este juicio; y respecto a la solicitud de compensación de deudas, este Tribunal encuentra que al no estar demostrado en autos, que el arrendador parte actora en este juicio, haya sido condenado a reintegrar cánones de arrendamiento cobrados en exceso al arrendatario, aquí demandado, resulta improcedente su solicitud de compensación, y así se decide.
La parte actora en el petitorio del libelo de la demanda, al segundo pretende que la parte demandada sea condenada, entre otros a: “(…) SEGUNDO: A pagar a título de justa indemnización contractual, … los siete (7) meses comprendidos entre agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, más enero y febrero de 2018, que son los meses que faltan para completar el lapso de duración de la tercera prórroga anual, conforme quedó establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.(…)”. De esta pretensión de la parte actora este Tribunal encuentra que la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, establece: “(…) SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de Un (01) año, contado a partir de la fecha de autenticación (fecha de autenticación 4 de febrero de 2014). Es convenio también, que luego de terminado el lapso de duración de este contrato o de la prórroga legal si la hubiese, y EL ARRENDATARIO no haya entregado el inmueble objeto de este contrato completamente desocupado y en perfecto estado de conservación, uso y aseo, en cuanto a pisos, paredes … éste pagará por cada día de retraso que transcurra de acuerdo a lo establecido en la cláusula penal que se establece más adelante, como justa indemnización por uso y disfrute del referido inmueble.(…)”. (agregado entre paréntesis El Tribunal). De lo que concluye este Tribunal que de acuerdo a la pretensión de la parte actora, en este segundo petitorio de su demanda, le correspondía demostrar que el contrato se encontraba en la tercera prórroga anual, debido a que de la referida Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, este establece que dicho contrato tendrá una duración de Un (01) año, contado a partir del 4 de febrero de 2014, y no establece expresamente, la pretendida prórroga anual, a que hace referencia la parte actora, en tal virtud se declara sin lugar dicha pretensión en los términos expuestos, y en tal virtud se condena a la parte demandada a pagar, a título de justa indemnización la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00) hoy (Bs.S 0,9), que corresponden a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio de 2017 y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, tal como se declarara en el dispositivo, y como quedo establecido, la parte demandada realizo transferencias bancarias a la cuenta de la parte actora en tal virtud, partiendo de una simple operación aritmética deberán deducirse de lo condenado a pagar, el monto de la cantidad que arrojen las referidas transferencias bancarias acreditada en la cuenta bancaria de la parte actora, y así se decide.
Por lo antes expuesto, se le considera al accionado incurso en el incumplimiento del contrato tantas veces mencionado, siendo así procedente que la parte actora intente la Acción de Desalojo, con fundamento a lo establecido en el Artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece: “Son causales de desalojo: a.) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”, en concordancia con los Artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, según los cuales: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento”, “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley” y “En el contrato bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, si una de las partes no cumple, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...”.
Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, y no habiendo el demandado demostrado haber cumplido con su obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 eiusdem, esto es, conforme a lo estipulado por las partes en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, de que el canon de arrendamiento debía ser cancelado con toda puntualidad los primeros cinco (5) días de cada mes “en mensualidades adelantadas”, no demostró en autos que haya cancelado los meses demandados por el actor, a saber mayo, junio y julio 2017, conforme a lo estipulado por las partes en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, por lo que en modo alguno probó el supuesto estado de solvencia que adujo tener en la contestación, todo lo cual hace procedente la causal de desalojo conforme al literal “a” del Artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
III
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, DECLARA de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 242, 254, 506 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con lo previsto en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.354, 1.159 y 1.160 del Código Civil, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, ambos identificados en autos. En consecuencia, se condena a la parte demandada a: Entregar sin plazo alguno, el inmueble que es objeto de este juicio, constituido por un Local comercial, ubicado en la planta baja del Edificio San José, situado en la calle Ayacucho, cruce con calle Páez, Nº 39 de la ciudad de los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, debidamente desocupado de bienes y personas y en las misma condiciones de conservación, higiene y limpieza en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos instalados en el inmueble arrendado. SEGUNDO: A pagar, a título de justa indemnización la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00) hoy (Bs.S 0,9), que corresponden a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio de 2017 y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte se condena al pago de las costas de la contraria.
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Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los VEINTIUN (21) días del mes de FEBRERO de dos mil diecinueve (2019), a los 208° años de la Independencia y 159° años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. .DAYANA MARTINEZ BLANCO.

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:00 de la tarde.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

THA/DMB.
Expte. N° 17-10038.