TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
208º y 160º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el No. 23, tomo 83-A- Pro., de fecha 22 de junio de 2005, representada por su director administrativo, ciudadano PASQUALE BARNABEI SACHINI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.313.420.

Abogados en ejercicio YOEL PIÑERO y GINO GAVIOLA, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los Nos. 178.083 y 70.727, respectivamente.

Asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO, debidamente inscrita por ante el Registro Público del Municipio Guacara del estado Carabobo en fecha 19 de octubre de 1998, bajo el No. 1, protocolo primero, tomo tercero, representada por su director, ciudadano EDUARDO ENRIQUE TEJADA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.441.520.

Abogado en ejercicio ALEXANDER RAFAEL GUERRA ALVARENGA, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el No.264.750.

DESALOJO.

18-9463.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior decidir el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ALEXANDER RAFAEL GUERRA ALVARENGA, actuando en su carácter de defensor ad litemde la parte demandada, asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO, contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de agosto de 2018, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A., contra la prenombrada asociación, plenamente identificadas en autos; ordenándose a la parte demandada la entrega inmediata del inmueble objeto de la controversia.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 18 de octubre de 2018, esta alzada le dio entrada en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constatándose en autos que solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 13 de diciembre de 2018, se declaró vencido el lapso para la presentación de observaciones a los informes, dejando constancia que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho, por lo que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
Llegado el momento para dictar el fallo, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que se expondrán a continuación.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 4 de julio de 2017, el ciudadano PASCUALE BARNABEI SACHINI, actuando en su carácter de director administrativo de la sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio GINO GAVIOLA, procedió a demandar a la asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO, por DESALOJO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:
1. Que en fecha 12 de abril de 2011, su representada entregó en arrendamiento en forma escrita a la asociación “INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO”, debidamente inscrita por ante el Registro Público del Municipio Guacara del estado Carabobo, bajo el No. 1, protocolo primero, tomo tercero, de fecha 19 de octubre de 1998, representada por su director, ciudadano EDUARDO ENRIQUE TEJADA, un local comercial de aproximadamente doscientos sesenta metros cuadrados (260 mts2), ubicado en el tercer sótano del edificio “Residencias Miravalle”, calle Ricaurte, urbanización Chara, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda.
2. Que el lapso establecido para el arrendamiento fue inicialmente de un (1) año renovable y a la presente fecha se encuentran en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
3. Que dicha sociedad tiene entre sus obligaciones la de cancelar de manera mensual la cantidad de cuarenta mil quinientos bolívares (Bs.40.500,00), lo cual ha venido incumpliendo de manera irregular hasta el mes de septiembre de 2016, fecha desde la cual no ha vuelto a cancelar el canon de arrendamiento, adeudando hasta la presente fecha la cantidad de ocho (8) meses, desde octubre de 2016 hasta junio de 2017, equivalentes a trescientos veinticuatro mil bolívares (Bs.324.000,00), y que a pesar de los esfuerzos que ha hecho con el fin de que le cancele, por cuanto en el señalado local nunca hay nadie que le responda, toda vez que desde hace años no presta servicio como institución, resultan dichos esfuerzos nulos.
4. Que basa su pretensión en el capítulo VIII de los desalojos y prohibiciones, artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
5. Que por todo lo anteriormente expuesto acude en nombre de su representada a los fines de demandar como en efecto lo hace a la asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO, para que comparezca y acceda desalojar el bien inmueble antes identificado, o en consecuencia, sea obligado por este tribunal.
6. Que estima la presente demanda en la cantidad de trescientos veinticuatro mil bolívares (Bs.324.000,00), equivalentes a mil ochenta unidades tributarias (1.080 UT).
7. Finalmente, pidió que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 25 de mayo de 2018, el abogado en ejercicio EDUARDO ENRIQUE TEJADA, actuando en su carácter de defensor ad litem de la parte demandada, procedió a contestar la acción intentada contra su representada; aduciendo para ello –entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que el día 22 de marzo de 2018, se trasladó al local objeto del presente juicio ubicado en Charallave, Municipio Cristóbal Rojas, calle Ricaurte, urbanización Chara, Residencias Mirallave, situado en el tercer sótano aproximadamente a las nueve y cincuenta y siete de la mañana (9:57 am), tocó varias veces la puerta y nadie le respondió, y que en la búsqueda del director EDUARDO ENRIQUE TEJADA, encontrándose al frente un mini-abasto que lleva nombre “LA BARATA TUY”, el cual estaba cerrado, decidió caminar y después de unos metros se encontró con una tintorería y lavandería que lleva por nombre R.M y se entrevistó con la dueña de dicho comercio, la ciudadana Rosa Mora, manifestándole que dicha institución tiene más o menos tres años de cerrada y que no ha visto a su director, seguidamente, le informó que podía contactarlo con su ex cónyuge de nombre María, quien tiene un hijo en la U.E.P “MI NIÑO LINDO DEL TUY”.
2. Que el día 24 de abril de 2018, se trasladó a dicha institución a tratar de ubicar a la señora María y lo atendió su director, el profesor Marlon Delgado y lo puso en contacto vía celular con la señora María Torres, quien le manifestó que no tenía conocimiento de la presente demanda y que había cancelado desde enero hasta mayo del presente año, indicándole que le daría la información al profesor Eduardo Enrique Tejada.
3. Que en fecha 1º de mayo de 2018, se comunicó con el ciudadano Eduardo Enrique Tejara, quien le manifestó que estaba al día con el pago y que le enviaría los recibos; asimismo, señaló que después le mandó a informar que todos los pagos de arrendamiento estaban al día hasta la presente fecha y que tenía todos los baucher de pago pero que estaban en posesión de la señora María Torres, acordando que lo iba a llamar o enviar un mensaje, lo cual no realizó, por lo que decidió mandarle un mensaje pero el mismo no le respondió.
4. Que niega, rechaza y contradice que su representada adeude cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento.
5. Que niega, rechaza y contradice que su representada deba entregar el local arrendado totalmente desocupado de bienes y de personas.
6. Que niega, rechaza y contradice que su representada deba ser condenada al pago de las costas y costos del proceso.
7. Por último, solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes probanzas:
Primero.- (Folios 5-10 del expediente) en original,CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de abril de 2011, inserto bajo el No. 5, tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A. –aquí demandante- en su carácter de arrendadora y la asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO –aquí demandada- en su carácter de arrendataria; de cuyo contenido se desprende textualmente lo siguiente:
“(…) PRIMERA:“EL ARRENDADOR” da en calidad de arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” un inmueble de su propiedad, de 260 M2, ubicado en el tercer sótano del Edificio (sic) Residencias Miravalle, en la Calle (sic) Ricaurte, urbanización Chara, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Miranda (…)
(…omissis…)
TERCERA:El canon de arrendamiento mensual ha sido convenido en la Cantidad (sic) de CUATRO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs 4.300,00), que será cancelado por “EL ARRENDATARIO” los primeros cinco (5) días de cada mes y comienza a regir el día 01 de Agosto (sic) de 2.011, los gastos de luz, de condominio y otros servicios públicos, correrán por cuenta de “EL ARRENDATARIO” Para (sic) el caso en que “EL ARRENDATARIO” entre en mora en el pago del canon de Arrendamiento (sic), este se compromete a cancelar el uno por ciento (1%) mensual de la renta adeudada por concepto de compensación por retardo en el pago y gastos administrativos, sin menoscabo del pago de honorarios profesionales penales y gastos judiciales y extrajudiciales si hubiera lugar a ello.
CUARTA: De manera expresa se estable (sic) que la duración del presente contrato es de un (1) año fijo y podrá ser prorrogado por un lapso de Cuatro (sic) (4) años más a voluntad de las partes, previa revisión y fijación de un nuevo canon de arrendamiento de acuerdo al índice inflacionario fijado por el Banco Central de Venezuela.“EL ARRENDADOR” deberá manifestar por escrito su voluntad de querer contratar nuevamente cada año y cuya comunicación deberá entregar el mismo día de la expiración del término contractual y la aceptación por parte del “EL ARRENDADOR”, También (sic) deberá ser en forma escrita (…)”. (Resaltado añadido).

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de la relación arrendaticia que ha unido a las partes intervinientes en el proceso sobre un inmueble que cuenta con una superficie de doscientos sesenta metros cuadrados (260 mts2) ubicado en el tercer sótano del edificio “Residencias Miravalle”, calle Ricaurte, urbanización Chara, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, cuya duración sería de un (1) año fijo prorrogable por cuatro (4) años; asimismo, se fijó un canon de arrendamiento por la cantidad de cuatro mil trescientos bolívares (Bs. 4.300,00), los cuales debían ser cancelados en los cinco (5) primeros días de cada mes, el cual comenzaría a regir el 1 de agosto de 2011, y en caso de ser prorrogado el referido contrato, sería acordado un nuevo canon de arrendamiento de acuerdo al índice inflacionario fijado por el Banco Central de Venezuela.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 11-16 del expediente) en copia fotostática,DOCUMENTO CONSTITUTIVO Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A., debidamente protocolizado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y el estado Miranda en fecha 22 de junio de 2005, bajo el No. 83-A-Pro, No. 23 del año 2005, de los cuales se desprende que el ciudadano PASQUALE BARNABEI SACHINI, ostenta el cargo de director administrativo en la referida empresa. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público en cuestión no fue impugnada por la parte actora en el curso del juicio, quien la presente causa resuelve lo tiene como fidedigno de su original o de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo que el prenombrado es director administrativo de la sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A. (aquí demandante).- Así se establece.

*Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la representación judicial de la parte demandantepromovió las siguientes probanzas:
.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS E HIZO VALER el contrato de arrendamiento consignado junto al escrito libelar (inserto a los folios 5 al 10 del expediente); lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, la valoración de las mismas opera sin necesidad de ser promovido nuevamente sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad para contestar la demanda, se evidencia que el defensor ad litemde la parte demandada no hizo valer ninguna documental; asimismo, se observa que una vez abierta la causa a pruebas, reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS que beneficie a su representada,lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, la valoración de las mismas opera sin necesidad de ser promovido nuevamente sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 2 de agosto de 2018, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A., contra la asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:
“(…) Lo antes expuesto hace concluir a este Tribunal (sic) que la parte accionada durante el lapso probatorio, oportunidad legal para ello, no produjo prueba alguna para demostrar el pago como hecho extintivo de las obligaciones que la parte actora señala en su demanda como incumplidas y por ende desvirtuar los alegatos esgrimidos por la parte actora en su libelo de la demanda, ni la excepción opuesta, no dando así cumplimiento a una de las obligaciones principales de todo arrendatario, esto es, el pago del canon de arrendamiento mensual en la oportunidad convenida en el contrato, al resultar improcedente la excepción del contrato no cumplido. En consecuencia, debe este Juzgado (sic) considerar al demandado incurso en el incumplimiento del contrato tantas veces mencionado, específicamente, en el incumplimiento de la obligación principal que asume todo arrendatario conforme a lo previsto en el Ordinal (sic) 2º del Artículo (sic) 1592 del Código Civil. Por lo anteriormente expuesto, este Tribunal (sic) considera que la presente acción debe prosperar con fundamento en la disposición contenida en el literal “a” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…) en concordancia con la disposición contenida en el Artículo (sic) 1.167 del Código Civil (…) y los Artículos (sic) 1.159 y 1.160 ibídem, según los cuales: “los contratos tienen fuerza de Ley (sic) entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento” y “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley”. Y así se declara.
III
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, Administrando (sic) Justicia (sic) en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic) declara (…):PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, interpuesta por la Sociedad (sic) Mercantil (sic) “INVERSIONES PAE 62, C.A” (…) contra la asociación “INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO” (…) En consecuencia,se condena a la parte demandada a: Entregar (sic) a la parte actora, el inmueble constituido por un (01)local comercial, con un área aproximada de DOSCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (260,00 Mts/2), ubicado en el tercer sótano del edificio Residencias Miravalle, situado en la Calle (sic) Ricaurte, Urbanización (sic) Chara, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Miranda (…) SEGUNDO: En forma subsidiaria a cancelar la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 243.000,00), correspondiente a los meses insolutos de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2017, y los que se sigan venciendo, hasta la entrega definitiva del inmueble por los daños y perjuicios ocasionados de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano (sic). TERCERO: Que como consecuencia del desalojo solicitado se le haga entrega del inmueble libre de personas, bienes y totalmente solvente en lo que respecta a los servicios, así como en las mismas condiciones en que lo recibió. CUARTO: A pagar las costas y costos procesales del presente juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil(…)”.

V
ALEGATOS DE ALZADA.

Mediante ESCRITO DE INFORMES consignado ante esta alzada en fecha 21 de noviembre de 2018 (inserto al folio 69 del expediente), el abogado en ejercicio GINO GAVIOLA, apoderado judicial de la PARTE DEMANDANTE, sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A., procedió a señalar que la presente causa dio inicio motivado al atraso en el pago por parte de la arrendataria, lo cual –a su decir- no pudo ni podrá ser contradicha su demostración por la misma ni por su defensor, por cuanto tal insolvencia existió; asimismo, indicó que la ley de arrendamiento de locales comerciales señala claramente como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar más de dos mensualidades, siendo el fundamento legal para la presente acción; aunado a ello, señaló que habiéndose cumplido todos los pasos legales para la citación, la misma se hizo dificultosa, pues tal y como fue alegado en el libelo y ratificado por las actuaciones del defensor judicial, la arrendataria no se encuentra activa desde hace más de cuatro (4) años, constatándose fehacientemente que en el mencionado local no se lleva a cabo alguna actividad de tipo educativo, social ni de cualquier otra índole, por lo que –a su decir- procede a todas luces la declaratoria con lugar del desalojo del inmueble arrendado; en tal sentido, indicó que le asombra lo diligente y tenaz que ha resultado el defensor judicial de la parte demandada, por cuanto no sólo logró contactar a la pareja del representante de la arrendataria sino que incluso llego a comunicarse con el mismo por vía telefónica, algo que para su representación siempre resultó infructuoso; finalmente, indicó que cumplidos como se encuentran los extremos legales del derecho a la defensa y al debido proceso, solicita a esta instancia declare sin lugar el recurso de apelación confirmando así la sentencia recurrida.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de agosto de 2018; a través del cual declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO fuere incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A., contra la asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO, plenamente identificadas en autos, y en consecuencia ordenó la entrega del inmueble arrendado. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:
En primer lugar, se observa que el ciudadano PASCUALE BARNABEI SACHINI actuando en su carácter de director administrativo de la sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A., sostuvo en el escrito libelar que en fecha 12 de abril de 2011, su representada entregó en arrendamiento en forma escrita a la asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO, representada por su director, ciudadano EDUARDO ENRIQUE TEJADA, un local comercial de aproximadamente doscientos sesenta metros cuadrados (260 mts2), ubicado en el tercer sótano del edificio “Residencias Miravalle”, calle Ricaurte, urbanización Chara, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda; estableciendo para ello, un lapso inicialmente de un (1) año renovable, encontrándose actualmente en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado; asimismo, señaló que dicha sociedad tenía entre sus obligaciones cancelar de manera mensual la cantidad de cuarenta mil quinientos bolívares (Bs. 40.500,00), lo que ha venido incumpliendo de manera irregular, adeudando hasta ocho (8) meses, desde octubre de 2016 hasta junio de 2017, equivalentes a trescientos veinticuatro mil bolívares (Bs. 324.000,00), y que a pesar de los esfuerzos que ha realizado con el fin de que cancele los referidos meses nunca se encuentra alguien que le respondan en el referido local, toda vez que desde hace años no presta servicio como institución, razones por las cuales acude en nombre de su representada a los fines de demandar como en efecto lo hace a la asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO, para que comparezca y acceda a desalojar el referido local, o en consecuencia, sea obligado por este tribunal; en este sentido, fundamentó su pretensión en el artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y finalmente, solicitó que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho.
Por su parte, el abogado en ejercicio ALEXANDER RAFAEL GUERRA ALVARENGA actuando en su carácter de defensor ad litem de la parte demandada, alegó en la oportunidad para contestar la demanda que en fecha 1 de mayo de 2018, se comunicó con el ciudadano EDUARDO ENRIQUE TEJADA, director de la asociación demandada, quien le manifestó que estaba al día con el pago de los cánones de arrendamiento y que le enviaría los recibos, lo cual no hizo, por lo que decidió enviarle un mensaje y él mismo no le respondió; en este sentido, procedió a negar, rechazar y contradecir que su representada adeude alguna cantidad por concepto de cánones de arrendamiento, y por lo tanto, deba entregar el local comercial arrendado libre de bienes y personas; asimismo, negó, rechazo y contradijo que la misma deba ser condenada al pago de las costas y costos del proceso, por lo que solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.
Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble constituido por un local comercial de aproximadamente doscientos sesenta metros cuadrados (260 mts2), ubicado en el tercer sótano del edificio “Residencias Miravalle”, calle Ricaurte, urbanización Chara, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda;considera prudente pasar a analizar la norma que regula las acciones de esta naturaleza, razón por la que pasa de seguidas a transcribir el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (…)” (Resaltado añadido).

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprende entre las numerosas causales que contiene, la posibilidad de solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento, cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; circunstancia ésta alegada en el presente juicio, pues la demandante denuncia como insolutos los cánones de arrendamiento de ocho (8) meses, contados a partir del mes de octubre de 2016 hasta junio de 2017. Partiendo de ello, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella (…)”. (Resaltados de esta alzada). De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que la demandada reconviniente, se encontraba obligada a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.
Asimismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para la arrendataria con ocasión al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
Artículo 1.592.-“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado de esta alzada).

Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para el hoy recurrente, un obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora a los fines de demostrar la procedencia de tal causal, observa que cursa en el presente expediente,CONTRATO DE ARRENDAMIENTOdebidamente autenticado por la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de abril de 2011, suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A.-aquí demandante-, en su carácter de arrendadora, y la asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO –aquí demandada-, en su carácter de arrendataria, por el bien inmueble anteriormente descrito, en cuya cláusula tercera, se previno lo siguiente: “(…) TERCERA: El canon de arrendamiento mensual ha sido convenido en la Cantidad (sic) deCUATRO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 4.300,00),que será cancelado por “EL ARRENDATARIO” los primeros cinco (5) días de cada mes y comienzan a regir desde el día 01 de Agosto (sic) de 2.001 (…)”(resaltado añadido); asimismo, las partes convinieron en la cláusula cuarta, lo siguiente:“(...) CUARTA: De manera expresa se estable (sic) que la duración del presente contrato es de un (1) año fijo y podrá ser prorrogado por un lapso de Cuatro (sic) (4) años más a voluntad de las partes, previa revisión y fijación de un nuevo canon de arrendamiento de acuerdo al índice inflacionario fijado por el Banco Central de Venezuela (…)”. (Resaltado añadido). De esta manera, se evidencia en autos la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, así como la obligación de la arrendataria respecto al pago de los cánones de arrendamiento los primeros cinco (5) días de cada mes, que si bien se previno en la referida cláusula que tal obligación correspondería al pago de la cantidad de cuatro mil trescientos bolívares (Bs. 4.300,00), no es menos cierto que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se encontraba sujeto a ser renovado por una prórroga de cuatro (4) años, por tanto el canon de arrendamiento debía ser nuevamente fijado de acuerdo al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela, no resultando un hecho controvertido en el presente juicio que el canon de arrendamiento ascienda a la suma de CUARENTA MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 40.500,00) mensual, puesto que dicha circunstancia no fue contradicha por la representación de la parte demandada.-Así se precisa.
Así las cosas, en vista que el incumplimiento de la obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado, constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la demandada en su condición de arrendataria, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil; en este sentido,se observa que la parte accionada no consignó instrumental alguna en el decurso proceso, constatándose que en fecha 25 de mayo de 2018, el abogado en ejercicio RAFAEL GUERRA ALVARENGA, actuando en su condición defensor ad litem mediante escrito de contestación a la demanda (inserto al folio 48 del expediente) procedió a indicar que en fecha el día 1 de mayo de 2018, se comunicó con el director de la asociación demandada, ciudadano EDUARDO ENRIQUE TEJADA quien le manifestó que “(…) estaba al día y que me enviaría los recibos (…)”, y posteriormente, le mandó a comunicar nuevamente que se encontraba al día con el canon de arrendamiento hasta la presente fecha y que tenía los voucher de pago, pero que los mismos se encontraban en posesión de la ciudadana María Torres; lo que no fue demostrado en el transcurso del juicio, pues de las actas que conforman el presente expediente no existe documental alguna que compruebe que la parte demandada le haya proporcionado los recibos de pago su defensor ad litem, y menos aún, que haya efectuado el pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde octubre de 2016 hasta junio de 2017; por lo que no bastaba con el hecho de indicar que había cancelado los cánones de arrendamientos insolutos, sino que además debía probar dicha circunstancia, y que la estaba realizando de acuerdo a los términos establecidos en el contrato de arrendamiento que dio origen a la relación arrendaticia. Bajo tales razones, quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, que la asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO –aquí demandada- INCUMPLIÓ con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento de los meses demandados como insolutos, a saber, desde octubre de 2016 hasta junio de 2017; por lo que consecuentemente, se hace procedente la causal de desalojo invocada ante la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos.-Así se establece.
Así las cosas, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; consecuentemente, este tribunal superior debe declarar PROCEDENTE la acción de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A. contra la asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO, ya identificados; y en consecuencia se ordena la entrega material del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local de aproximadamente doscientos sesenta metros cuadrados (260 mts2), ubicado en el tercer sótano del edificio “Residencias Miravalle”, calle Ricarurte, urbanización Chara, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
Realizadas las consideraciones que anteceden, esta superioridad no puede pasar por alto los excesos cometidos por la juzgadora cognoscitiva, quien condenó a la asociación demandada no sólo a entregar el inmueble arrendado “(…) solventes en lo que respecta a los servicios (…)”, sino además la condenó a pagar “(….) la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (sic) SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 243.000,00), correspondiente a los meses insolutos de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2017, y los que se sigan venciendo, hasta la entrega definitiva del inmueble por los daños y perjuicios ocasionados (…)”; todo ello sin que la demandante lo hubiere solicitado en el petitorio de la demanda, consecuentemente, esta alzada en virtud de que la recurrida acordó más de lo pedido por la actora, excediéndose de los límites en lo que le fue exigido en el petitum de la demanda, considera quien decide, que a los fines de resguardar el debido proceso, el derecho a la defensa, equidad y la tutela judicial efectiva, derechos éstos que son inherentes a todos los ciudadanos y que deben ser garantizados y protegidos en todo grado y estado del proceso, DEJAR SIN EFECTO lo acordado en el dispositivo del fallo recurrido anteriormente transcrito, ello ante la evidente infracción de ultrapetita cometida por dicho órgano jurisdiccional incurrida al conceder más de lo pedido.- Así se precisa.
Por todas las razones antes expuestas, este tribunal superior debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ALEXANDER RAFAEL GUERRA ALVARENGA, actuando en su condición de defensor ad litem de la parte demandada, asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO, contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de agosto de 2018, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; por consiguiente, se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A., contra la prenombrada asociación, plenamente identificados en autos; todo ello en el entendido de que la parte demandada deberá hacer entrega material inmediata del inmueble objeto del presente juicio, libre de bienes y personas; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
Por último, esta juzgadora considera necesario advertir que en caso de tenerse que practicar la ejecución forzosa del inmueble objeto del presente juicio, el tribunal de la causa deberá constatar previamente si en el mismo se encuentra impartiendo el fundamental derecho constitucional a la educación, en caso de ser así, deberá atender las previsiones establecidas con carácter vinculante en la sentencia N° 109 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de febrero de 2013; todo ello cónsono con la protección de la continuidad del servicio público de educación aun cuando el mismo sea ejercido por entes privados, ya que lo protegido no es el inmueble sino el derecho a la educación.- Así se precisa.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ALEXANDER RAFAEL GUERRA ALVARENGA, actuando en su condición de defensor ad litem de la parte demandada, asociación INSTITUTO EDUCATIVO VENEZUELA PRIMERO, contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de agosto de 2018, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; por consiguiente, se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PAE 63, C.A., contra la prenombrada asociación, plenamente identificados en autos; todo ello en el entendido de que la parte demandada deberá hacer entrega material inmediata del inmueble objeto del presente juicio, constituido porun local de aproximadamente doscientos sesenta metros cuadrados (260 mts2), ubicado en el tercer sótano del edificio Residencias Miravalle, calle Ricarurte, urbanización Chara, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, alJuzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintiséis (26) días del mes de febrero del año dos mil diecinueve (2019). Años 208° de la Independencia y 160° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-/dc.
Exp. 18-9463.