TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
Expediente Nº 3.671
Trata el presente juicio de la acción que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL accionara el ciudadano MERARDO GARCIA MESA, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-84.397.650, domiciliado en San Cristóbal estado Táchira, representado por los abogados JOSÉ FELIX ESCALONA BOLIVAR y FRAN REINALDO BRACHO SEPULVEDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-8.207.755 y V-11.187.085, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 64.045 y 195.157 en su orden; contra el ciudadano NICOLAS BALAN MOROS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.020.567, domiciliado en San Cristóbal estado Táchira, representado por la abogada LEXI LETICIA VALERO DE DURAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.350.273, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 28.147.
DECISIÓN APELADA:
Conoce esta Alzada del presente expediente con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera la representación judicial del demandante contra la decisión interlocutoria con fuerza de definitiva dictada el 15 de octubre de 2018 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medias de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual DECLARÓ INADMISIBLE la demanda intentada por desalojo de local comercial y condenó en costas a las parte actora.
I
ANTECEDENTES DEL CASO
Consta de las actas que integran el expediente lo siguiente:
En fecha 6 de febrero de 2018, fue presentado libelo de demanda para su distribución (folios 1 al 6) con sus respectivos anexos (folios 7 al 45).
Hecha la distribución de causas respectiva, correspondió el conocimiento de la presente acción al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el cual admitió la demanda mediante auto fechado 9 de marzo de 2018 (folio 46).
Citado el demandado Nicolás Balan Moros en fecha 19 de marzo de 2018, según consta al folio 49, su representación judicial opuso cuestión previa (numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil) y dio contestación a la demanda mediante escrito de fecha 13 de abril de 2018 inserto a los folios 51 al 60.
En fecha 8 de mayo de 2018, la representación judicial del actor presentó escrito de alegatos (folios 71 al 74).
Corre a los folios 77 al 79, escrito fechado 9 de mayo de 2018 presentado por la parte demandada a través de sus apoderados.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 17 de mayo de 2018, el a quo declaró improcedente la cuestión previa opuesta por el demandado (folios 83 al 86). Esta decisión fue apelada el 18 de mayo de 2018 (folio 99).
Fijada la oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar, en fecha 24 de mayo de 2018 se celebró la referida audiencia (folios 101 al 105).
Mediante auto de fecha 25 de mayo de 2018 inserto al folio 108, fue oída la apelación interpuesta por la parte demandada.
Por auto de fecha 30 de mayo de 2018, se fijó los hechos controvertidos en la causa (folio 110).
Por diligencias de fechas 4 y 5 de junio de 2018, las partes ratificaron las pruebas promovidas (folios 111 y 112).
Mediante auto de fecha 7 de junio de 2018, el a quo admitió las pruebas promovidas (folio 113).
Corre a los folios 114 al 117, inspección judicial evacuada por el a quo en fecha 6 de julio de 2018. Igualmente corre a los folios 118 al 132 el informe pericial practicado.
Siendo la oportunidad procesal respectiva, en fecha 13 de agosto de 2018 se llevó a cabo la audiencia de juicio con la presencia de la parte demandada a través de sus apoderados (folios 135 y 136). En dicha audiencia, se dictó el dispositivo de la sentencia ya relacionada ab initio (folios 137 y 138).
El 15 de octubre de 2018, fue publicado el íntegro de la decisión según consta a los folios 144 al 154). Dicha sentencia fue apelada por la representación judicial del actor el 22 de octubre de 2018 (folio 155) y oído el recurso por auto de fecha 12 de noviembre de 2018 (folio 158).
Hechos los trámites administrativos de distribución de causas, el 10 de diciembre de 2018 este Tribunal Superior le dio entrada al expediente, inventario bajo el N° 3.671 y el curso de ley respectivo (folio 160).
En fecha 25 de enero de 2019, la parte actora presentó informes y, el 28 de enero de 2019, consignó reposo médico (folios 161 al 171). La parte demandada consignó informes el 1° de febrero de 2019.
Siendo la oportunidad para las observaciones, la parte demandada las presentó el 12 de febrero de 2019.
Mediante solicitud del 6 de marzo de 2019, la parte demandada solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar que este Tribunal decretó en sentencia de fecha 15 de marzo de 2019.
El 6 de mayo de 2019, el ciudadano NICOLÁS BALÁN MOROS confirió poder apud acta a la abogada LEXI LETICIA VALERO DE DURAN, sin reservarse el ejercicio para los apoderados anteriores.
Consta cuaderno separado de apelación en 120 folios útiles, donde consta sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 2 de octubre de 2018, mediante la cual declara extinguida la apelación y confirmada la sentencia dictada por el a quo el 17 de mayo de 2018, relacionada con la cuestión previa opuesta.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteados los antecedentes del caso, debe revisarse cómo quedó planteada la Litis, lo cual de los autos se evidencia que:
En el escrito libelar la parte actora alegó que es legítimo propietario de un inmueble consistente en una casa con paredes de adobe, piso de cemento y techado de tejas y caña argamosa, cocina, contiene una planta baja con dos locales comerciales identificado con el número catastral 02-U01-002-004-020-000-P00-000, construido sobre un lote de terreno ejido ubicado en la carrera 12, esquina de la calle 4 número 3-122 de La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con mejoras que son o fueron de Juan Borrero, mide 20,26 metros cuadrados en línea quebrada; SUR: Colinda con la calle 4, mide 22,12 metros cuadrados en línea quebrada; ESTE: Colinda con la carrera 12, mide 13,25 metros cuadrados en línea quebrada y; OESTE: Con mejoras que son o fueron de Sabina Valero Ruiz y otros, Pastor Alexis Labrador, Karen Valero, Lheira Heidy, Yulihet Ruíz, mide 12,30 metros cuadrados; cuya propiedad alega que le pertenece por haberla adquirido según consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira en fecha 20 de octubre de 2008, inscrito bajo el N° 2008.270, matrícula 439.18.8.1.109. Que la propiedad del terreno donde se construyó la casa y los locales comerciales los adquirió por venta que le realizó la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, según consta de expediente N° 036-2016, quedando inscrito bajo la matrícula 2017-1565ARI de fecha 6 de noviembre de 2017; terreno individual ubicado en la carrera 12, esquina calle 4, número catastral 20-23-01-U01-002-004-019-000-P00-000, el cual tiene un área neta de 239,50 metros cuadrados, encontrándose dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con mejoras que son o fueron de Juan Borrero, mide 19,70 metros cuadrados en línea quebrada; SUR: Colinda con la calle 4, mide 20,00 metros cuadrados en línea quebrada; ESTE: Colinda con la carrera 12, mide 12,00 metros cuadrados en línea quebrada y OESTE: Con mejoras que son o fueron de Sabina Valero Ruiz y otros, Pastor, Alexis Labrador, Karen Valero, Lheira Heidy, Yilihet Ruiz, mide 12,20 metros cuadrados.
Argumentó que existen unas bienhechurías sólidas de dos locales comerciales sin números de identificación ubicados en la planta baja de la casa ya descrita, ocupados actualmente por el ciudadano NICOLÁS BALAN MOROS, ya identificado, a quien demanda por desalojo por vencimiento del contrato por no existir acuerdo de prórroga. Que en fecha 29 de diciembre de 2008 arrendó dichos bienes al ciudadano Nicolás Balan Moros, según contrato autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal del estado Táchira, anotado bajo el N° 50, Tomo 220 de los libros respectivos. Señala que en el referido contrato se estableció en su cláusula segunda, que la duración del mismo es de un año fijo no prorrogable, contado a partir del 1° de enero de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009, vencido el cual debe proceder a la desocupación del inmueble sin que operara la tácita reconducción. Que el contrato se renovó tácitamente.
Indicó también que en fecha 30 de mayo de 2016 se presentó por ante el Tribunal Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, notificación judicial para el demandado Nicolás Balan Moros, manifestándole su voluntad de no prorrogarse el contrato ni suscribir uno nuevo, y que la referida notificación se hizo efectiva el 7 de julio de 2016. Que con la referida notificación judicial, quedó notificado de la prórroga legal hasta el 1° de enero de 2018. Que el demandado además de estar debidamente notificado por haber vencido el contrato de arrendamiento, se negó a cumplir con la entrega de los locales comerciales.
Promovió como instrumentos fundamentales de la acción el contrato de arrendamiento de fecha 29 de diciembre de 2008, el documento por el cual adquirió la propiedad del inmueble junto con el terreno y las bienhechurías, así como la notificación judicial antes descrita. Fundamentó su demanda en el artículo 26, 40 literal g) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario del Uso Comercial y pidió el desalojo del demandado por vencimiento del contrato y de las prórrogas legales; así como el pago de doce mil novecientos noventa y nueve con noventa y nueve céntimos de bolívares fuertes (Bs F. 12.999,99) diarios hasta la entrega definitiva del inmueble y una indemnización por ajuste de inflación del anterior monto, para lo cual pidió una experticia complementaria del fallo.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial del demandado alegó que el 29 de diciembre de 2008 su poderdante celebró contrato de arrendamiento. Que vencido el lapso del contrato, su representado continuó la relación arrendaticia de manera verbal con el arrendador sin generarse contrato alguno, y que se comunicaban y establecían año a año el canon de arrendamiento. Señaló que nunca adecuó el arrendador el contrato a la nueva Ley y que las cosas siguieron igual para su representado hasta que lo sorprendieron con la notificación judicial que insistió nunca se practicó personalmente a su mandante. Que la notificación se hizo en forma errónea porque ya existía para ese momento el órgano administrativo que rige la materia de arrendamiento de locales comerciales y no se realizó la notificación ante este ente. Que el contrato firmado es leonino ya que le cercena los derechos a su representado y no se adecuó el contrato a lo que exigía la Ley. Que el contrato que se firmó sólo el hoy actor tiene la posibilidad de hacer y deshacer dejando en detrimento a su representado sin la posibilidad de comprar el inmueble y haciéndolo renunciar a la preferencia ofertiva que es irrenunciable, imprescriptible e inalienable. Impugnó la notificación judicial consignada con la demanda por carecer la misma, a su decir, de eficacia y eficiencia probatoria y alega que es improcedente para solicitar el desalojo de su patrocinado, por lo cual pide se declare sin lugar la demanda. Indicó que la relación arrendaticia pasó a tiempo indeterminado y que para que prosperara el vencimiento de la prórroga legal se debió notificar al arrendatario la finalización del contrato y que por ello no hay renovación tácita del contrato.
La representación judicial de la parte demandada opuso cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta la cual fue declarada improcedente por el a quo y en apelación conocida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, se declaró extinguida la apelación y confirmado el fallo apelado, conforme se expuso en la parte narrativa de este fallo, razón por la cual tal pronunciamiento está firme.
Como argumentos de fondo solicitó se desestime la demanda, rechazó, negó y contradijo que se pretenda aplicar el artículo 1.167 del Código Civil por cuanto las causales de desalojo son taxativas e impuestas por el Estado. Que niega, rechaza y contradice que la parte actora hubiere hecho gestiones para que su representado cumpliera con el contrato, ya que siempre su mandante cumplió con el contrato. Impugnó la cuantía de la demanda por ser irrisoria.
Promovió como pruebas inspección judicial del inmueble, solicitud N° C-0089/02-18 del Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio, registro de comercio del demandado y testimoniales.
Celebrada la audiencia preliminar el 24 de mayo de 2018 con la presencia de las partes, el a quo concluyó que el punto controvertido es la duración de la relación arrendaticia, observando esta Alzada que también debe determinarse la naturaleza del contrato entre las partes y haciendo hincapié en que la presente Litis dada la forma en que se planteó, su resolución es de mero derecho, por lo cual esta sentenciadora desciende a las actas del proceso a revisar previa las consideraciones que siguen.
El a quo en el fallo apelado declaró inadmisible la demanda por considerar que no se pactaron renovaciones automáticas y era necesaria la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento y que al no haberlo realizado hubo un consentimiento tácito que trajo como resultado que operara la tácita reconducción.
Planteada así la controversia, observa quien decide que la parte demandada impugnó la cuantía al momento de contestar la demanda en forma pura y simple, razón por la cual en sintonía con variados criterios del Tribunal Supremo de Justicia en sus distintas Salas, al haber impugnado pura y simplemente la cuantía, era carga procesal del demandado demostrar el por qué la cuantía no es la estimada, sea por exagerada o insuficiente. Esto tiene su justificación en el principio de la carga de la prueba, lo cual en el caso sub examine ciertamente consta que el actor estimó su demanda tomando en cuenta las normas legales para ello; y así se resuelve.
El artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su literal g) establece:
“Son causales de desalojo:…
g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. …”.
En el caso de marras, de las actas procesales se desprende:
La parte demandante consignó como pruebas de su acción:
 Contrato de arrendamiento de fecha 29 de diciembre de 2008, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal estado Táchira bajo el N° 50, Tomo 220 que corre a los folios 10 al 12 de la pieza principal.
Esta documental se valora de conformidad a lo establecido en el artículo 1.363 y 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este documento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte y demuestra: i) la existencia de la relación arrendaticia que existe entre el ciudadano Merardo García Mesa y Nocolás Balan Moros. ii) El inicio de la relación arrendaticia desde el 1° de enero de 2009; iii) el carácter determinado que las partes le dieron al contrato desde su inicio conforme consta de la cláusula segunda.
 Instrumento privado de fecha 5 de julio de 2017 inserto a los folios 13 y 14.
Esta documental se desecha por cuanto es impertinente a los fines de demostrar el objeto de la pretensión que como ya se indicó es de pleno derecho. En efecto, esta prueba trata sobre un contrato de opción de compra venta suscrito entre el propietario-arrendador con el ciudadano Nelson Regner Duque Moreno, titular de la cédula de identidad N° V-15.988.333, el cual tiene como fin trasladar la propiedad del inmueble cuyo arrendamiento aquí se discute y que nada aporta al hecho controvertido que aquí se examina. De otro lado, la naturaleza de dicho documento es privada, razón por la cual mal pueden las parte litigar en este proceso aspectos relacionados con la preferencia ofertiva y/o retracto legal arrendaticio.
 Documento de compra venta del inmueble objeto del arrendamiento de fecha 20 de octubre de 2008, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira bajo el N° 2008.270, matrícula 439.18.8.1.109 que corre inserto a los folios 15 al 20.
 Documento de fecha 6 de noviembre de 2017 registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, anotado bajo el N° 2017.1565, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N° 439.18.8.1.6874, correspondiente al Folio Real del año 2017.
Estos documentos se les da pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrando el derecho de propiedad del inmueble arrendado en manos del demandante, lo cual le otorga la cualidad e interés jurídico y actual para intentar el presente juicio.
 Solicitud N° 3000 contentiva de notificación judicial practicada por el Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, inserta a los folios 24 al 45.
Esta prueba se valora como documento público, en el sentido de que fue practicada por un órgano encargado de administrar justicia y los funcionarios actuantes merecen fe pública de sus actuaciones. Esta prueba aún y cuando fue impugnada por la contraparte, tiene eficacia por cuanto el medio idóneo para desvirtuarla es un juicio de nulidad o la tacha de falsedad lo cual no ocurrió en el presente caso.
La representación judicial del demandado promovió en la oportunidad de contestar la demanda lo siguiente:
 Inspección Judicial del inmueble, a los fines de demostrar las condiciones del mismo, estado de conservación, cuántos pisos posee. Esta prueba fue evacuada el 6 de julio de 2018 y corre inserta a los folios 114 al 117.
Respecto a esta prueba, esta Alzada la desecha y desestima por ser totalmente impertinente e inconducente a los fines de demostrar la naturaleza del contrato suscrito, su vencimiento o prórroga y, mucho menos, si operó la tácita reconducción alegada por el demandado. En tal sentido y siguiendo el hilo de ideas explanadas en párrafos anteriores, la presente Litis trata de un punto de mero derecho como ya se ha reiterado y que esta sentenciadora analizará de seguidas con vista a las pruebas pertinentes para ello, por lo que el estado de conservación del inmueble al no constituir un hecho controvertido, no puede esta prueba entrar a formar parte del contradictorio.
 Solicitud N° C-0089/02-18 llevada por ante el Ministerio para el Poder Popular para la Industria y Comercio, Dirección de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual corre a los folios 64 y 65.
Esta prueba se desecha por impertinente, ya que su naturaleza persigue que el órgano administrativo in comento fije el canon de arrendamiento y, en el presente caso no es objeto de la presente Litis. De otra parte, sólo anexó la parte demandada el escrito de solicitud, sin que conste un auto de admisión que indique que el citado órgano administrativo esté tramitando lo peticionado.
 Fondo de Comercio de Reparaciones y Taller Nicola, inscrito bajo el N° 101, Tomo 2-B, de fecha 17 de marzo de 2000, inscrito por ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira e inserto a los folios 66 y 67.
Esta prueba se desecha por impertinente ya que no aporta nada al proceso. En efecto, las partes fueron contestes en aceptar que la relación arrendaticia es de local comercial y al no constituir hecho controvertido no puede valorarse ni incorporarse al proceso.
 Testimoniales:
.-Ciudadano Javier Enrique Cediel, titular de la cédula de identidad E-23.825.415, fue conteste en manifestar que conoce desde hace 20 años al demandado, que no sabe si está arrendado o paga alquiler, que conoció el inmueble como una casa vieja y después comenzó a construir el edificio.
.-Ciudadana Maribel Sánchez Aragón, titular de la cédula de identidad N° V-6.315.734, manifestó que conoce al demandante porque el señor le cancela el canon a él, que no sabe la fecha exacta en que fue notificada por un tribunal del procedimiento de local comercial, describió el local comercial.
.-Ciudadano José de Jesús Millán Pérez, titular de la cédula de identidad N° V-23.544.294, quien manifestó que conoce al demandado desde hace 30 años, que desde unos 30 años está en el inmueble arrendado, que es un edificio de tres pisos.
Estas testimoniales como podrá observarse son totalmente impertinentes para demostrar los hechos debatidos, ya que al ser un punto de mero derecho sobre la naturaleza de la relación arrendaticia y su finalización, las declaraciones testimoniales no son conducentes para demostrar lo debatido.
Hecho el análisis probatorio debe concluirse lo siguiente:
• Que entre las partes de este juicio existe una relación arrendaticia que data desde el 1° de enero de 2009 según consta del contrato suscrito ya valorado por esta Alzada.
• Que conforme a la cláusula “SEGUNDA” del contrato in comento, la voluntad de las partes al contratar fue la de mantener una relación a término fijo, que se mantuvo en el tiempo por voluntad de las partes bajo las mismas condiciones.
• Que la notificación practicada en fecha 16 de marzo de 2018 impuso al demandado de la voluntad del arrendador de no continuar la relación arrendaticia y que ya había vencido su prórroga legal.
• Que no operó la tácita reconducción alegada por el demandado ya que conforme a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se requiere de que el contrato sea escrito y a tiempo determinado.
En este hilo de ideas, debe señalarse que artículo 24 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial indica que “el contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (1) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley”.
El artículo 26 ejusdem dispone: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario,…
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”.
El artículo 13 de la citada Ley indica que: “el arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley”.
Y conforme la Disposición Transitoria Primera de la Ley especial: “Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley”.
De lo anterior se desprende claramente que conforme la Ley especial que rige el arrendamiento inmobiliario comercial, el contrato debe ser escrito y no verbal; debe ser a tiempo determinado, porque incluso durante la prórroga legal se le considera como contrato a tiempo determinado; y que el arrendatario tiene derecho a exigir que ese contrato escrito sea autenticado, en cuyo caso, el arrendador estará obligado a otorgarlo por ante una Notaría, lo cual no le resta valor al contrato privado.
En el presente caso, de las actas procesales se evidenció que el único contrato escrito y por tiempo determinado (un año fijo), fue suscrito en el año 2008; que para la fecha de la notificación judicial anexa al libelo (7 de julio de 2016, folio 45), el único contrato de arrendamiento traído a los autos y la voluntad de las partes por imperio de la Ley pasó a tiempo indeterminado y no se había suscrito entre las partes un contrato escrito con sujeción a las normas indicadas precedentemente y que son las vigentes, por lo que, queda claro para esta operadora de justicia que no puede hablarse en este caso de tácita reconducción porque en la actualidad la ley especial exige que el contrato sea a tiempo determinado, y que en todo caso, lo que puede operar son las prórrogas previstas convencionalmente o su prórroga legal. Por tales razones, esta sentenciadora considera que no puede pretender la parte demandada que se le mantenga bajo un contrato a tiempo indeterminado, resultando la sentencia apelada contraria a la bilateralidad y al acuerdo de voluntades que debe privar en un contrato de arrendamiento, por lo cual debe apartarse de dicho criterio esta juzgadora. Y por cuanto de la notificación judicial queda claro que no existe en el arrendador el ánimo ni la voluntad de mantener la relación arrendaticia, y que no hay acuerdo de voluntades para adecuar el contrato de arrendamiento a las previsiones contenidas en la ley vigente, el desalojo fundado en la causal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial es procedente, Y ASÍ SE RESUELVE.
En lo que respecta al petitorio tercero y cuarto del escrito libelar, observa quien decide que en el único contrato suscrito (2008), se estableció una cláusula penal en caso de incumplimiento del demandado en su demora en la entrega del inmueble, sin embargo considera quien decide que no se demostró la mala fe del arrendatario en su permanencia en el inmueble arrendado lo cual hace que no sea procedente el cobro allí planteado, Y ASÍ SE RESUELVE.
Corolario de lo expuesto, esta Alzada debe declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto, revocar el fallo apelado y declarar parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta, ordenando la entrega del inmueble.
III
DISPOSITIVO
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial del demandante MERARDO GARCÍA MESA, titular de la cédula de identidad N° E- 84.397.650, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada el 15 de octubre de 2018 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, diarizada bajo el N° 11.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada el 15 de octubre de 2018 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, diarizada bajo el N° 11.
TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial, interpuesta por el ciudadano MERARDO GARCIA MESA, titular de la cédula de identidad N° E- 84.397.650, en contra de NICOLAS BALAN MOROS, titular de la cédula de identidad N° 5.020.567. En consecuencia, SE ORDENA al ciudadano NICOLAS BALAN MOROS, hacer entrega material del inmueble arrendado (dos locales comerciales), ubicados en la planta baja del inmueble identificado con el N° catastral 02-U01-002-004-020-000-P00-000, ubicado en la carrera 12, esquina de la calle 4 número 3-122 de La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, al demandante ciudadano MERARDO GARCIA MESA, desocupado de personas y cosas.
CUARTO: Una vez firme la presente decisión, LEVÁNTESE la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal mediante sentencia del 15 de marzo de 2019, participada al Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira con oficio N° 72 de fecha 20 de marzo de 2019, la cual recayó sobre el inmueble identificado con el número catastral 02-U01-002-004-020-000-P00-000, ubicado en la carrera 12, esquina de la calle 4 número 3-122 de La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con mejoras que son o fueron de Juan Borrero, mide 20,26 metros cuadrados en línea quebrada; SUR: Colinda con la calle 4, mide 22,12 metros cuadrados en línea quebrada; ESTE: Colinda con la carrera 12, mide 13,25 metros cuadrados en línea quebrada y; OESTE: Con mejoras que son o fueron de Sabina Valero Ruiz y otros, Pastor Alexis Labrador, Karen Valero, Lheira Heidy, Yulihet Ruíz, mide 12,30 metros cuadrados; cuya propiedad pertenece al ciudadano MERARDO GARCIA MESA, titular de la cédula de identidad N° E-84.397.650, por haberla adquirido según consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira en fecha 20 de octubre de 2008, inscrito bajo el N° 2008.270, matrícula 439.18.8.1.109.
Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3.671 y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia fiel y exacta para el copiador digital llevado por este Despacho. NOTIFIQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los diez (10) días del mes de junio del año dos mil diecinueve. Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA
La Secretaria Temporal,
Myriam Patricia Gutiérrez Díaz
En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.671, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), dejándose copia fiel y exacta en el Copiador Digital de este Despacho. Igualmente se libraron las notificaciones ordenadas y se entregaron al alguacil.
La Secretaria Temporal
Myriam Patricia Gutiérrez Díaz
JLFDEA/mpgd