TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Los Teques, 28 de junio de 2019.-
209º y 160º

Concluido el lapso de la contestación de la demanda y de la reconvención, en el presente juicio que por DESALOJO interpuso el ciudadano RUBEN DARIO SOSA LACRUZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.313.705, a través de su apoderada judicial, en este acto, representado por su apoderada judicial, la abogada YOLANDA CÓRDOVA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 163.704, contra la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-6.727.153, representada por su apoderado judicial el abogado RIGOBERTO DÁVILA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 239.431, este Tribunal de conformidad con lo pautado en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, procede a emitir su pronunciamiento respecto a la fijación de los puntos controvertidos y al día de despacho siguientes se abre el lapso de ocho (8) días de despacho para la promoción de pruebas, tres días de despacho para la oposición, y siguientes tres (3) días de despacho para la admisión de pruebas, en los siguientes términos:

DE LA FIJACIÓN DE LOS PUNTOS CONTROVERTIDOS:
En el libelo de demanda y su reforma la parte actora señala lo siguiente: la relación contractual arrendaticia con la arrendataria ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, se inicia por: 1) Primer Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 01 de junio de 2003, y posteriormente autenticado en fecha 09 de julio de 2003, por ante la Notaría Pública Trigésimo Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, bajo el Nº 03, Tomo 51, en cuya Cláusula Segunda especifica el término de duración del contrato, de 6 meses, prorrogable exclusivamente por 6 meses, siempre y cuando El Arrendador no manifestara a la Arrendataria su voluntad de no prorrogarlo, con 30 días de anticipación por lo menos, el cual se prorrogó sucesivamente en el tiempo; 2) Segundo contrato privado celebrado entre las partes en fecha 15 de julio de 2.006, en cuya Cláusula Segunda especifica el termino de duración del contrato de 1 año, prorrogable exclusivamente por un (1) año, siempre y cuando El Arrendador no manifestara a la Arrendataria su voluntad de no prorrogarlo con 30 días de anticipación por lo menos, el cual se prorrogo en el tiempo; 3) Tercer y último contrato privado celebrado entre las partes en fecha 15 de febrero de 2008, en cuya Cláusula Segunda especifica el término de duración del contrato de seis meses, el cual se ha venido prorrogando en el tiempo hasta la fecha en que fue interpuesta la presente demanda; 4) En la Cláusula Cuarta del último contrato privado suscrito por las partes en fecha 15 de febrero de 2008, comenzó a regir a partir de dicha fecha con un plazo de vigencia de 6 meses, siendo que ese plazo venció en fecha 15 de agosto de 2008, y siendo que llegado el momento del vencimiento del mismo no se celebro ningún otro contrato, continuando la Arrendataria ocupando el inmueble, y el Arrendador siguió recibiendo el canon de arrendamiento produciéndose de esta manera la tácita reconducción y convirtiéndose el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con conformidad con los establecido en el artículo 1.600 del Código Civil y 5) De acuerdo a la Cláusula Segunda el último contrato de Arrendamiento celebrado, el canon mensual sería la cantidad de 600 bolívares, los cuales se obligó la Arrendataria a cancelar puntualmente, dentro de los primero 5 días de cada mes a su vencimiento; posteriormente por mutuo acuerdo entre las parte, se estableció que a partir del mes de enero de 2009, el canon de arrendamiento convenido entre las partes de mutuo acuerdo, fue de ochocientos bolívares; y el último canon de arrendamiento convenido entre las partes de mutuo acuerdo fue de 1.200 bolívares, el cual comenzó a partir del mes de enero de 2010, siendo el caso que la arrendataria ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero a diciembre del año 2010, así como los meses de enero y febrero del año 2011, adeudando en su totalidad por dicho concepto la cantidad de 16.800,00 bolívares, a razón de 1.200 bolívares, por otra parte también ha incumplido con el pago de condominio del inmueble desde el mes de julio de 2010, violando la Cláusula Séptima del referido contrato de arrendamiento y cuya deuda desde el mes de julio a diciembre de 2010 es de 996.00 bolívares. Es por todo lo expuesto que demanda como en efecto lo hace a la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DE GUERRERO, para que convenga o en su defecto a ello, sea condenada por este Tribunal en los siguiente: 1) En forma principal: El desalojo del inmueble en virtud de no haber pagado los cánones correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2010; enero y febrero de 2011 y el condominio del inmueble desde el mes de julio a diciembre de 2010 y 2) En forma secundaria: PRIMERO: La entrega material del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que le fue recibido al momento de la celebración del contrato. SEGUNDO: a pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de 16.800,00 bolívares correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2010; enero y febrero de 2011, así como los cánones que sigan venciéndose hasta la total y definitiva entrega del inmueble, a razón de 1.200,00 casa mes; pagar la cantidad de 996,00 correspondiente a los gastos de condominio del inmueble, deuda desde el mes de julio a diciembre de 2011; pagar conforme a la Cláusula Décima Tercer del Contrato, la cantidad de 50,00 por cada día de atraso en la entrega del inmueble, hasta que se haga efectiva la entrega material del mismo y las costas y costos del juicio hasta su definitiva terminación.

Por otro lado, la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, inserto en los folios del 85 al 90, el ciudadano abogado RIGOBERTO DÁVILA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 239.431, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, titular de la cédula de identidad Nº V-6.727.153, estando dentro de la oportunidad procesal, procede a contestar la demanda y a interponer reconvención a la parte actora. Niega y rechaza lo alegado en el libelo de la demanda específicamente en su titulo primero ya que no se ajusta a derecho por no reunir lo postulado en el artículo 340 numeral 2º del Código Civil, por cuanto el número de cédula V-3.122.010, pertenece a un ciudadano de nombre RAFAEL BIBIAN MEZONES BARRIOS, y no al de su representada.
Niega , rechaza y contradice la pretensión alegada por la parte actora en su capítulo segundo de la relación arrendaticia, ya que en el año 2002, el Sr RUBEN DARIO SOSA y la señora MILEDIS DEL VALLE ACUÑA BARRETO, le dan en alquiler a la parte demandada un inmueble con las descripciones y características mencionadas en autos, con contrato de un año y luego la parte actora realizo dos contratos más de alquiler del mismo apartamento, y a partir del 2005 no le hace más contratos a la parte demandada, pero en todos esos años recibieron el pago del canon de arrendamiento de manera conforme, teniendo una relación de Arrendatario-Arrendador, siendo que los años 2010, 2011 y 2012 los montos pagas por concepto de canon de arrendamiento fueron en total 35.800,00.
En el año 2013, el Sr RUBEN DARIO SOSA le ofrece de manera verbal el inmueble objeto del presente por un monto de 460.000,00 bolívares, la cual se representada acepta y procede a pagar a la parte actora las cantidades de 66.000,00, 34.000,00, 10.000,00, 18.000,00, 18.000,00, mediante cheques los cuales están descrito en dicho escrito de contestación, y un depósito de 300.000,00, todos a nombre del ciudadano RUBEN DARÍO SOSA DE LA CRUZ, para un total de 474.000,00 exactos, cantidades que recibe la parte actora y hace gozo y disfrute del dinero, su representada pide al Arrendador autenticar el documento de compra-venta por lo que la parte actora contrata un abogado para redactar dicho documento de Opción compra-venta el cual se realizó, seguidamente mediante escrito de puño y letra de la parte actora deja constancia de hacer entrega de los documento necesarios a su representada a fin de notariar la oferta de compra-venta, y en el departamento de revisión de la Notaría Pública le indican a su representada que el inmueble presenta una prohibición de venta, siendo que dicha prohibición era por motivo de una Hipoteca de un crédito que la parte actora recibió a través del FIVENEZ BANCO HIPOTECARIOA S.A (antes Banco Hipotecario de Venezuela, S.A), por lo que la autenticación del documento no se realizo por dicha prohibición, dado a la misma, alega que su representada en numerosas veces llamaba al Arrendador y la respuesta de éste era, que el pagaría la Hipoteca por lo que no habría ningún inconveniente porque ya el inmueble estaba ofertado. Adicional al monto señalado a la parte actora en el año 2013 se le ha pagado la suma de 16.500,00 en el año 2014, en depósitos por petición del Arrendador se le pago la suma de 22.000,00 en el año 2015 en varios depósitos se le pago la cantidad de 20.000,00 en el año 2016, en varios depósitos se le fue pagado la suma de 14.000,00, para un total de 546.000,00 por concepto de compra de apartamento.
Niega, rechaza y contradice en cuanto al capítulo tercero del escrito de la demanda se refiere, ya que el demandante se contradice diciendo que no ha recibido el canon de arrendamiento, cuando la realidad es que no se hicieron más contratos por haberse realizado un contrato de opción compra-venta, el cual deja sin efecto el contrato de arrendamiento que hasta la fecha estaba vigente.
Niega, rechaza y contradice en cuanto al capítulo cuarto del escrito de la demanda se refiere, ya que su representada, siempre pago puntualmente todos los canon de arrendamiento, señalados en el mismo, en su fecha de vencimiento, y en cuanto al pago del condominio siempre ha estado solvente.
Niega, rechaza y contradice en cuanto al capítulo quinto del escrito de la demanda se refiere, ya que carece de sustento legal y las pruebas legales, por cuanto su representada siempre ha pagado el canon de arrendamiento y las solvencias en el pago de condominio desde el inicio de la relación arrendataria hasta el año que se le oferto a su representada el inmueble y nació un nuevo contrato de compra-venta ya que las partes convinieron en recibir solo por concepto de abonos parciales mensuales, para completar el pago total del apartamento que es la cantidad de 460.000,00.
Niega, rechaza y contradice en cuanto al capítulo sexto, séptimo, noveno, decimo, decimo primero, decimo segundo y decimo tercero del escrito de demanda se refiere, alega que la parte actora miente a este Tribunal, ya que, a su decir, la parte actora le ofreció opción de compra-venta del inmueble a su representada y maliciosamente por otro lado incoa un demanda de desalojo, argumentando el incumplimiento de pago del canon de arrendamiento y de condominio, siendo que el arrendador nunca le manifestó la inconformidad con el pago de arrendamiento del inmueble.
Niega y rechaza la condenación en costas y costos, ya que su representada ha actuado de una forma consuetudinaria, pacífica, responsable y fiel, con respecto a todo los contratos hechos anteriormente, y con el nuevo contrato de opción de compra-venta de fecha 02 de agosto de 2013, niega y rechaza, ya que no existen obligaciones insolutas con respecto al contrato de arrendamiento firmado en fechas anteriores, ya que por los hechos ocurridos en la relación arrendaticia existió un acuerdo tácito y el contrato se dio por terminado con el nacimiento de otro contrato de opción de compraventa por añadidura jurídica.
Así mismo por todos los alegatos expuestos en el escrito de contestación a la demanda en el cual en su Capítulo Segundo de la Reconvención alega que por los hechos planteados se encuentran en presencia de un incumplimiento de contrato y de conformidad con el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil reconviene a la parte actora en hacer entrega del documento de tradición legal y en caso de negativa de los vendedores o reconvenidos la sentencia dictada servirá de título de propiedad a favor de su representada ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ sean condenados a la cancelación del monto restante de la Hipoteca a favor de la acreedora hipotecaria y sean condenados por este Tribunal con expresa condenatoria en costas por los gastos procesales.
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
En el escrito de contestación a la reconvención suscrito por la Apoderada Judicial de la parte actora reconvenida, alega que si bien es cierto que su representado oferto el inmueble objeto del presente juicio, también es cierto que la parte demandada no cumplió con la oferta ya que cancelo en los meses de febrero a diciembre del año 2014 la cantidad de 2.000,00 por concepto de canon de arrendamiento, dejando de pagar el mes de septiembre del mismo año y luego pago el mismo monto cada mes, en el año 2015 y 2016 por el mismo concepto, por lo que ni verbalmente ni por escrito su representado le indico a el arrendatario que pagara canon por valor de oferta, el pago recibido por la inicial de la oferta fue por dos cheques de gerencia del Banco de Venezuela por 34.000,00 y otro por un monto de 66.000,00, lo único que su representado posee, más ninguno le fue entregado, en relación a los pagos que alega la parte demandada realizados en el año 2014, ya había pasado un año de la oferta sin haber cumplido con la mitad del monto ofrecido, ya que la misma al activarse la demanda la cual se encontraba en guarda y custodia, ella cancela el año 2017 un monto de 30.000,00, siendo el caso que dicho monto se encuentra en destiempo y no fue el acuerdo presentado en la oferta, así mismo por ningún medio la parte demandada se acerco a su representado a notificar los pagos, si no que seguía realizándolos, montos que su representado no precisaba, los pagos que su cliente percibía eran únicamente por cánones de arrendamiento; todos los pagos anteriores se hicieron o depositaban de forma desordenada a destiempo sin comprender a su representado que era lo que pagaba la parte demandada, ya que los monto cancelados equivalían al monto expresado en el contrato de arrendamiento. No obstante la oferta de compra fue en el 2013 por lo que han pasado 6 años esperando respuesta de la parte demandada y ahora pretende decir que ha cancelado la oferta de compra, cuando nunca cumplió con las cláusulas y los depósitos siendo su valor pagos de canon de arrendamiento, por lo que la parte demandada presenta bauches de diferentes entidades bancarias los cuales arrojan la cantidad cancelada en el año 2013 de 110.000,00, año 2014 de 16.000,00, año 2015 de 22.000,00, año 2017 por 20.000,00 y año 2017 por un monto de 300.000,00 dejando de pagar canon de arrendamiento años 2018 y 2019, es por lo que la parte actora está dispuesta a devolver el dinero recibido por dicha transacción con la reconvención necesaria, para culminar con feliz término y le sea entregado a su apoderado el apartamento libre de personas, bienes y cosas, en perfecto estado de habitabilidad por la parte demandada y solicita declare sin lugar la reconvención y la condenatoria en costas por la parte demandada.

En el acto de la Audiencia de Mediación, celebrado en fecha 22 de mayo de 2019, cursante en los folios del 83 al 84, comparecieron el ciudadano RUBEN DARIO SOSA LACRUZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.313.705, debidamente asistido por su apoderada judicial abogada YOLANDA CÓRDOVA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.928.401, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°163.704 y el apoderado judicial de la parte demandada el ciudadano RIGOBERTO DÁVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.542.007 e inscrito en el inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 239.431. Seguidamente la parte demandante expone lo siguiente: “En este acto le proponemos a la parte demandada un lapso de seis (6) meses para que desocupe el inmueble que se le fue arrendado, es de señalar que la parte demanda no paga los cánones de arrendamiento desde el año 2011, es todo.” Seguidamente la parte demandada expone lo siguiente: “Rechazo y contradigo lo que la parte accionante expone porque no es cierto que no ha pagado los cánones de arrendamiento y existe una opción de compra venta la cual demostrare más adelante, así mismo presento en este acto documento suscrito a puño y letra del ciudadano RUBEN SOSA por opción de compra venta del inmueble que le fue arrendado a mi representada”. En este acto la parte demandante ciudadano RUBEN SOSA, toma el derecho de palabra y expone: “Es cierto que suscribí dicho documento, reconozco mi letra, pero fue un simple borrador que se realizo para la opción de compra venta que nunca se finiquito, es todo”.
Quedan así explanados los puntos controvertidos en el presente juicio que por DESALOJO del inmueble arrendado interpuso la parte actora el ciudadano RUBEN DARIO SOSA LACRUZ, en contra de la ciudadana CARMEN CAROLINA BASTARDO DÍAZ, en los siguientes términos: En cuanto a la parte actora, la falta de pago de cánones de arrendamiento y de condominio a los meses de enero a diciembre de 2010; enero y febrero de 2011 y el condominio del inmueble desde el mes de julio a diciembre de 2010; la entrega material del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que le fue recibido al momento de la celebración del contrato; a pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de 16.800,00 bolívares correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2010; enero y febrero de 2011, así como los cánones que sigan venciéndose hasta la total y definitiva entrega del inmueble, a razón de 1.200,00 casa mes; pagar la cantidad de 996,00 correspondiente a los gastos de condominio del inmueble, deuda desde el mes de julio a diciembre de 2011; pagar conforme a la Cláusula Décima Tercer del Contrato, la cantidad de 50,00 por cada día de atraso en la entrega del inmueble, hasta que se haga efectiva la entrega material del mismo; y las costas y costos del juicio hasta su definitiva terminación.
En relación a los puntos controvertidos, de lo alegado por la parte demandada, es un punto controvertido si hay o no falta de pago de canon de arrendamiento, pues a su decir, el inmueble arrendado le fue ofertado en venta; y reconviene a la parte actora por cumplimiento de contrato de compra del apartamento arrendado; por su parte, la actora reconvenida, alega el incumplimiento de la referida oferta de venta del inmueble arrendado, por parte de la arrendataria, pues, a decir del actor reconvenido, la parte demandada no pago el precio de la oferta, en los términos convenidos, en consecuencia este Tribunal de conformidad con lo pautado en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acuerda abrir un lapso probatorio de ocho (8) días de despacho siguientes a la presente fecha para la promoción de pruebas, tres (03) días de despacho para la oposición y tres (03) días de despacho para la admisión de las mismas, tal como se indicó.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. DAMELIS FIGUERA

THA/DF/zamaytha
Exp. Nro. 11-8834