TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
Años: 209º y 160º

CONSTITUIDO CON ASOCIADOS.
PONENTE: Abg. RICHARS DOMINGO MATA.

ASUNTO: 18-9461

PARTE DEMANDANTE:
Ciudadanos MANUEL VERA RODRÍGUEZ, OSCAR DE JESÚS VIELLAREAL MARTÍNEZ, MARILÚ JOSEFINA ARAQUE DE ABREU, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ, GABRIEL TOMAS TOTH UJFALUSI, HARRY WOOD HERNÁNDEZ, ISRAEL ALBERTO GONZÁLEZ CASTILLO y JORGE NORBERTO REITAS DE SOUSA, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.612.927, V-1.741.575, V-4.543.227, V-4.236.151, V-4.089.057, V-1.456.239, V-2.986.282 Y v-11.682.860, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:
Abogados en ejercicio OSWALDO ADOLFO DOMÍNGUEZ HERNÁNDEZ, ANTONIO TREJO CALDERÓN, JAVIER LINARES, PEDRO LUIS FERMÍN, JUAN EUGENIO OCHOA ORTA, PETRONIO RAMÓN BOSQUES y GIOVANNI AUGUSTO TREPICCIONE HERRERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 2.509, 12.579, 2.992, 32.671, 32.672, 43.697 y 68.421, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO, debidamente constituida en fecha 29 de abril de 1974, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Lander del estado Miranda, bajo el No. 33, folios 116-114 del protocolo primero, posteriormente reformado por documento protocolizado por ante la misma oficina de registro público en fecha 1 de diciembre de 1995, bajo el No. 28, tomo 5 del protocolo primero, representado por su Junta de Condominio, en la persona de los ciudadanos DIEGO MARTÍN FERNÁNDEZ PRADA ALEGRE, GILBERTO ROSENDO ARRIETA JIMENEZ, GINETTE AURORA GUERRA PIRELA, LUIS ALBERTO MARVAL ROJAS, JUAN PABLO GIL MENDOZA, MAIKEL ONOFRE VALENTINEZ GÓMEZ y JOSÉ MIGUEL BENSHIMOL SEDEK, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-22.041.127, V-6.994.377, V-7.926.634, V-16.029.661, V-5.969.317, V-11.164.737 y V- 13.586.874, respectivamente, en la persona de su Presidente, ciudadano DIEGO MARTÍN FERNÁNDEZ PRADA ALEGRE, antes identificado; y,
Sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el Nº 30, Tomo 117-A, de fecha 15 de julio de 2016, RIF J-407927990, representada por los ciudadanos LESTER ALBERTO MARVAL ROJAS y LUIS ALBERTO MARVAL ROJAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-18.599.432 y V-16.029.661, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO:
Abogados en ejercicio ALBERTO COLMENARES ARÉVALO, SIN SUN LEON RAMÍREZ, ROMINA HERNÁNDEZ y VICENTE DELGADO PAIOLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 47.506, 285, 65.708 y 48.528, respectivamente
APODERADOS JUDICIALES DE LA COMUNIDAD DE CITAYEN SERVICE CENTER C.A.:
Abogados en ejercicio ALEJANDRA ESTEVES y HEBERTO EDUARDO ROLDÁN LÓPEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 226.915 y 7.589, respectivamente.
MOTIVO: Nulidad de contrato de compra venta.
-I-
ANTECEDENTES
Corresponde a esta alzada conocer el presente expediente, con motivo de la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio PETRONIO RAMÓN BOSQUES, apoderado judicial de la parte demandante contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de agosto de 2018, la cual declaró SIN LUGAR la demanda de NULIDAD DE CONTRATO intentada por los ciudadanos MANUEL VERA RODRÍGUEZ, OSCAR DE JESÚS VIELLAREAL MARTÍNEZ, MARILÚ JOSEFINA ARAQUE DE ABREU, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ, GABRIEL TOMAS TOTH UJFALUSI, HARRY WOOD HERNÁNDEZ, ISRAEL ALBERTO GONZÁLEZ CASTILLO y JORGE NORBERTO REITAS DE SOUSA, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO y la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A.; y asimismo, ordenó levantar la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre los inmuebles objeto del litigio en fecha 15 de mayo de 2017.
En fecha 15 de octubre de 2018, este tribunal superior le dio entrada al presente expediente, fijándose el vigésimo día siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes.
En fechas 17 y 19 de octubre de 2018, los abogados ALBERTO COLMENARES ARÉVALO y ALEJANDRA MORALES ESTEVEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO y la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., respectivamente, solicitaron la constitución del tribunal con asociados de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 22 de octubre de 2018, este tribunal por considerar tempestiva la anterior solicitud, acordó la constitución del tribunal con asociados y fijó el tercer día de despacho siguiente, a las 10:00 a.m., la oportunidad para la elección de los asociados. Seguidamente, se observa que en fecha 25 de octubre de 2018, tuvo lugar el acto de nombramiento de asociados en la presente causa, con asistencia de los apoderados judiciales de la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., y la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO, quienes presentaron la correspondiente terna de abogados postulados, dejándose constancia en el acta respectiva, que no se hizo presente la parte actora ni por sí ni por medio de apoderado, en razón de lo cual el tribunal procedió en su lugar a elaborar la terna de asociados, habiendo designado la parte demandada al abogado OMAR RODRÍGUEZ AGÜERO, como juez asociado y el tribunal, en representación de la parte actora, designó al abogado RICHARS DOMINGO MATA. A continuación, el tribunal estableció el monto de los honorarios de los jueces asociados yfijó el lapso de cinco (5) días para que la parte solicitante procediera a la consignación de los honorarios fijados; suma esta que fue consignada en cheques de gerencia por los expresados montos en diligencias de fechas 30 y 31 de octubre de 2018.
Por auto de fecha 5 de noviembre de 2018, el tribunal ordenó la notificación de los abogados RICHARS DOMINGO MATA y OMAR RODRÍGUEZ AGÜERO, para que al segundo día de despacho siguiente, dieran aceptación y se juramentara del cargo de jueces asociados, haciéndoles saber que la constitución del tribunal con asociados y el nombramiento de ponente tendría lugar al tercer día de despacho siguiente a aquél en que constara en autos la última de dichas notificaciones.
Cumplido el trámite de las notificaciones de los jueces asociados designados, éstos comparecieron los días 12 y 19 de noviembre de 2018, y aceptaron los cargos y prestaron el juramento de ley.
En acta de fecha 27 de noviembre de 2018, consta la comparecencia de los abogados designados, quedando constituido el tribunal con asociados, designándose como ponente al abogado OMAR RODRÍGUEZ AGÜERO, y al tribunal natural como tribunal sustanciador. En el acta se dejó constancia que el acto de informes se verificaría el vigésimo (20º) día siguiente a la fecha.
El día 16 de enero de 2019, concurrieron al tribunal los apoderados judiciales de la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A. y el apoderado de la parte demandante, a los fines de presentar escrito de informes; asimismo, en fecha 17 de enero de 2019, compareció al mismo efecto el apoderado judicial de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO..
Mediante auto dictado en fecha 31 de enero de 2019, esta alzada declaró concluido el lapso para la presentación de las observaciones a los informes, evidenciándose que ninguna de las partes hicieron uso de tal derecho; y asimismo dejó constancia que comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, de acuerdo con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente, mediante auto de fecha 4 de abril de 2019, esta alzada motivado a las fallas del Sistema Eléctrico Nacional en todo el territorio, lo que imposibilitó la discusión de la ponencia, difirió la oportunidad para sentenciar por un plazo de treinta (30) días continuos.
En fecha 30 de mayo de 2019, se dejó constancia mediante acta levantada, la celebración de la reunión con los jueces asociados designados, para la dilución del proyecto de sentencia presentado por el ponente, abogado OMAR RODRÍGUEZ AGÜERO; en dicha oportunidad, por cuanto no hubo aprobación del mismo, se acordó por unanimidad reasignar la ponencia para el abogado RICHARS DOMINGO MATA, quien se comprometió a entregar el nuevo proyecto para el día 13 de junio del año en curso.

-II-
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
PARTE DEMANDANTE:
En fecha 28 de marzo de 2017, los abogados PEDRO LUIS FERMÍN, PETRONIO RAMÓN BOSQUES y GIOVANNI AUGUSTO TREPICCIONE HERRERA, actuando en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos MANUEL VERA RODRÍGUEZ, OSCAR DE JESÚS VIELLAREAL MARTÍNEZ, MARILÚ JOSEFINA ARAQUE DE ABREU, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ, GABRIEL TOMAS TOTH UJFALUSI, HARRY WOOD HERNÁNDEZ, ISRAEL ALBERTO GONZÁLEZ CASTILLO y JORGE NORBERTO FREITAS DE SOUSA, presentan libelo de demanda contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO y la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., por NULIDAD DE CONTRATO, exponiendo lo siguiente:
• Que sus mandantes son propietarios de las parcelas y hangares identificados con las siglas y números PEC-06 y 07, PEC.10, PEC-11, TEE-01/SE-01/PE-21, PEC-04/PEG-19/PE49 y SE-10, lo que les confiere el interés actual y directo en la presente causa como copropietarios y miembros que son del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO.
• Que en fecha 11 de octubre de 1995, se celebró una asamblea general extraordinaria de copropietarios cuyo objeto fue, entre otros, el de reformar los Estatutos Sociales del Condominio Aeropuerto Metropolitano, desde el año 1.974, según consta del acta de asamblea protocolizada en la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Lander, de fecha 01 de diciembre de 1995, abarcando dicha reforma estatutaria, entre otros aspectos, el nombramiento y facultades de la Junta Directiva, señalando que la Asamblea de Propietarios es el órgano supremo y que la Junta Directiva será autorizada para el manejo administrativo y control del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO y como cuerpo colegiado tiene entre otras atribuciones, conforme a letra h) la de realizar y hacer realizar las actas de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes.
• Que en fecha 29 de mayo de 2008, fue protocolizado en la mencionada Oficina de Registro, primero, la declaratoria del Condominio Aeropuerto Metropolitano, señalando que ese Condominio recibió en pago del Banco de Venezuela SACA, por concepto de deudas atrasadas por gastos comunes, una serie de inmuebles de su propiedad situados en los predios del Aeropuerto Metropolitano, entre las cuales se encuentra la parcela identificada TENO, cuyas medidas y linderos se especifican en el libelo de demanda.
• Que en el señalado documento se incluye el documento de reparcelamiento de la referida parcela TENO, la cual fue subdividida en veintiséis (26) parcelas de menor extensión, de quinientos cincuenta y dos metros cuadrados (552 mts2) cada una, más una parcela de ochocientos veinticuatro metros cuadrados (824 mts2), representando las primeras parcelas un porcentaje de 3.,63773005% sobre el valor total del área a parcelar, y la restante representa el 5.4301865% de dicho valor total, las cuales suman en su totalidad veintisiete (27) parcelas, dentro de las cuales se encuentra la parcela P-08, cuyos linderos y medidas allí se especifican, así como la fecha y datos de su protocolización.
• Que en fecha 08 de noviembre de 2016, el Presidente del Condominio Aeropuerto Metropolitano, ciudadano JOSÉ MANUEL ARAUJO QUINTAS, sin estar autorizado por la Asamblea de Propietarios celebrada para tal fin, dio en venta a la sociedad mercantil CIYAYEN SERVICE CENTER C.A., representada por los ciudadanos LESTER ALBERTO MARVAL ROJAS y LUIS ALBERTO MARVAL ROJAS, las parcelas P-08 y P-09, mediante documentos protocolizados en esa misma fecha ante el Registro Subalterno del Municipio Lander del estado Miranda, inserto bajos el No. 2016.227, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 231.13.5.1.5231, E inserto bajo el No. 2016.22, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 231.13.5.1.5226, respectivamente.
• Que el precio de venta de cada una de esas parcelas, fue por la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), suma ésta que el vendedor declaró recibir del comprador a través de dos (2) depósitos efectuados en Banesco, a nombre del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, en fecha 24 de mayo de 2013 y 14 de mayo de 2014, signados con los Nos. 1413521593 y 4528066, respectivamente.
• Que el lote de terreno TENO, del cual forman parte las parcelas vendidas, pasó a ser propiedad proindiviso de todos y cada uno de los miembros del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, por lo que no podía ser vendido sin autorización de la Asamblea General de Propietarios de dicho Condominio.
• Que el documento constitutivo y reforma estatutaria de 1995, señala que la junta directiva ejerce sus funciones como cuerpo colegiado y tiene dentro de sus atribuciones: h) realizar o hacer realizar las actos de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes, razón por la cual –a su decir- no era atribución del Presidente disponer la venta de bienes inmuebles pertenecientes a la comunidad, razón por lo cual afirman que está afectada de nulidad absoluta la venta de las parcelas P-8 y P-09.
• Que el aludido documento constitutivo y reforma estatutaria de 1995, señala que la junta directiva del condominio por si, y a través de su presidente, o por medio del gerente general, es la autorizada para ejercer el manejo, administración y control del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, más no poseen las facultades para disponer de los bienes comunes pertenecientes a la comunidad de copropietarios del mencionado condominio, lo cual –a su decir- ratifica la nulidad absoluta de las ventas realizadas.
• Que la venta de un activo perteneciente a todos los miembros que conforman el CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, causó un daño irreparable al patrimonio de todos los miembros copropietarios al permitir que con simples recibos de depósitos bancarios realizados tres (3) años atrás, se haya materializado la venta por una suma pírrica.
• Que el presidente de la junta directiva del condominio se rige por la figura del mandato, conforme lo establece el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, aplicada supletoriamente, y que, en consecuencia, de conformidad con el artículo 1688 del Código Civil, el presidente del condominio como mandatario requería de la autorización del mandante, esto es, la comunidad de propietarios.
• Que el objeto de la demanda es la declaratoria de nulidad absoluta de los contratos de compraventa de las parcelas P-08 y P-09, efectuadas por el presidente del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, a la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER, C.A., por haberse efectuado la venta de las mismas con violación de los estatutos del condominio, por cuanto los referidos contratos de venta jamás fueron autorizados por la asamblea general de propietarios.
• Fundamentaron la presente demanda en los artículo 26 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; artículos 545, 547, 1.141, 1.142, 1.148, 1.155, 1.157, 1.482, 1.688, 1.692 y 1.693 del Código Civil; artículo 320 del Código Penal; y artículos 19 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Que en virtud de los hechos narrados, proceden a intentar la presente demanda a los fines de que sea declarada la nulidad absoluta de los contratos de compra venta de las parcelas identificadas como P-08 y P-09, enajenadas por el presidente del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, a la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER, C.A., mediante documentos protocolizados ante el Registro Subalterno del Municipio Lander del estado Miranda, en fecha 8 de noviembre de 2016, inserto bajos el No. 2016.227, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 231.13.5.1.5231, E inserto bajo el No. 2016.22, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 231.13.5.1.5226, respectivamente; y se orden, el pago de las costas del presente procedimiento.
• Que estiman la presente demanda en la cantidad de cuatrocientos cuarenta y un mil bolívares (Bs. 441.000,00), equivalentes a mil cuatrocientas setenta unidades tributarias (1.470 U.T.).
• Por último, solicitaron que la demanda sea admitida y sustanciada conforme al procedimiento ordinario, y declarada con lugar en la definitiva con expresa condenatoria en costas.

PARTE DEMANDADA:
En fecha 22 de noviembre de 2017, el abogado ALBERTO COLMENARES ARÉVALO, en su carácter de apoderado judicial de la parte codemandada, CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO C.A., consignó escrito de contestación a la demanda, en el cual señaló lo siguiente:
• Que niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, señalando que los fundamentos por los cuales la parte actora pide la nulidad absoluta de los contratos de compra venta, no constituyen causa para ello, puesto que –a su decir- son circunstancias muy particulares las que establecen las normas que regulan la materia de nulidad contractual para que la misma sea declarada, y ninguna de ellas –a su decir- está presente; además, indicó que el presidente de la junta directiva está plenamente facultado para suscribir dichos actos, tanto por los estatutos como por el documento de reparcelamiento del condominio.
• Que el presidente de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, tiene plena capacidad para celebrar todos los actos jurídicos, de acuerdo con las normas condominiales que rigen, y su intervención para el otorgamiento de ello en nada afecta el orden público ni las buenas costumbres, además de estar –a su decir- expresamente facultado en reiteradas asambleas de copropietarios para desarrollar, promocionar y enajenar las parcelas que hoy los demandantes pretenden objetar.
• Que no se requiere la aprobación de la asamblea general de copropietarios para otorgar las ventas referidas, ya que las normas del condominio así lo prevén; pero que sin embargo a ello, la autorización de la asamblea de propietarios fue otorgada de manera expresa según se evidencia del documento público de reparcelamiento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Tomás Lander del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 24 de mayo de 2008, bajo el No. 15, Tomo 4 del protocolo primero, donde señala una de las asambleas de aprobación y el fin de destinarlas a la venta al público en general.
• Que es errado el alegato referido a que el presidente de la junta directiva dispuso y comprometió dos (2) parcelas denominadas TENO de menor extensión, perteneciente a la tercera etapa del desarrollo del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, por cuanto en ninguna parte de los contratos de venta se mencionan que sean parceladas denominadas TENO de menor extensión, lo cual –a su decir- constituye un agregado de la parte actora que pretende incluir para modificar el contenido y alcance de los contratos suscritos.
• Que para que los contratos de venta sean susceptibles de nulidad absoluta deben ser ineficaz e insuficientes para producir los efectos deseados por las partes, lo cual solo ocurrente cuando faltan elementos esenciales a su existencia o a su validez, o cuando viola el orden público o las buenas costumbres, lo cual -a su decir- no es el presente caso.
• Que el presidente, a pesar de estar facultado por los estatutos para realizar las referidas ventas, las mismas fueron previamente autorizadas por la Junta Directiva y por la Asamblea de Propietarios del Condominio, donde estuvieron presentes los demandantes, por lo que abiertamente incurren en señalamientos falsos y hechos desleales.
• Impugnó la cuantía de la demanda fijada por la cantidad de cuatrocientos cuarenta y un mil bolívares (Bs. 441.000,00), por insuficiente dado que en el objeto de la pretensión ni del petitorio de la demanda se evidencia reclamación pecuniaria alguna, solo la simple declaración de nulidad absoluta de los contratos de contraventa, además de que el precio actual de las parcelas es muy superior al señalado, por lo que el presente caso no puede ser conocido en esta instancia y en consecuencia, señaló que por el ínfimo monto señalado en relación a los derechos afectados, se viola el debido proceso y no garantiza el derecho a la defesas, al no poder resarcir los daños causados a su representada.
• Por último, solicitó se desechen y desestimen todos y cada uno de los pedimentos de la parte actora, declarándose sin lugar la demanda propuesta, siendo condenados los actores en los costos y costas del presente juicio.
Seguidamente, la abogada ALEJANDRA MORALES ESTEVEZ, en su condición de apoderada judicial de la codemandada, sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER, C.A., presentó ante el tribunal de la causa escrito de contestación de demanda en fecha 28 de noviembre de 2017, en el cual expuso lo siguiente:
• Que niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos que le sirven de fundamento, alegando que la parte actora incurre en incongruencia cuando afirma que el presidente del condominio actuó irresponsablemente en la venta de un activo de la comunidad sin haber verificado el pago, pero seguidamente indican que de los movimientos bancarios se verificó el pago.
• Que no entiende por qué la parte actora no interpone demanda de nulidad sobre la venta de las demás parcelas que también son propiedad de la comunidad del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, que fueron vendidas bajo las mismas condiciones que las de su representada, y que además los hoy accionantes figuran en éstas ya sean como compradores o como vendedores.
• Que la reforma de los estatutos del año 1995, no usurpan ni anulan lo establecido en los estatutos originarios, sino por el contrario vienen dados a complementar lo establecido en ellos, pero sin que los principales pierdan su vigencia, por lo que indica que esa reforma parcial establece que el presidente tiene la autorización de ejercer el manejo, administración y control del aeropuerto metropolitano, quedando incluso –a su decir- facultado para la celebración, modificación y extinción de cualquier tipo de contrato, sin existir en ninguna línea ni párrafo lo indicado por la parte actora en cuanto a que no posee la junta de condominio facultades para disponer de los bienes de la comunidad de propietarios.
• Que en el documento de reparcelamiento invocado por la parte actora, se indica que la parcela TENO será subdivida en parcelas de menor extensión “…a fin de venderlas al público…”, por lo que mal podría la parte actora –a su decir- demandar que no existía cualidad para vender y que no fueron las mismas consultadas, cuando en ese documento ya se acuerda que la subdivisión de éstas se encuentra autorizada por la junta directiva para que puedan ser vendidas, así como por la asamblea de propietarios celebrada en fecha 4 de marzo de 2006, motivo por el cual –a su decir- queda en evidencia, probado y alegado que desde el año 2006, existía facultad para cualquier junta de condominio para vender los lotes de terreno denominados TENO.
• Que niega, rechaza y contradice el hecho de que el valor de las ventas de las parcelas propiedad de su defendida, fue sobre un monto inferior al de las mismas, ya que si bien quedó demostrado que el CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO recibió el pago de las parcelas TENO 8 y TENO 9, en fecha muy anterior a la venta, no resulta lógico entender donde ocurrió la afectación al patrimonio del aeropuerto metropolitano, ya que si bien es cierto, la transmisión de la propiedad se perfeccionó con el contrato de compra venta en noviembre de 2016, no es menos cierto que al momento en que su representada canceló el costo de las referidas parcelas y cuando el CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO recibió el pago de las mismas, fue por el valor real de éstas para la fecha.
• Que su representada fue compradora de buena fe y nada podía conocer si existía o no alguna irregularidad dentro de la estructura o situación de los copropietarios del condominio, por lo que cual afirma que sería un error irreparable e incalculable para ellos que sea declarado con lugar la nulidad del contrato de compra venta de las parcelas ya identificadas.
• Que impugna la cuantía de la demanda fijada por la cantidad de cuatrocientos cuarenta y un mil bolívares (Bs. 441.000,00), por insuficiente dado que en el objeto de la pretensión ni del petitorio de la demanda se evidencia reclamación pecuniaria alguna, solo la simple declaración de nulidad absoluta de los contratos de contraventa, además de que el precio actual de las parcelas es muy superior al señalado, por lo que el presente caso no puede ser conocido en esta instancia y en consecuencia, señaló que por el ínfimo monto señalado en relación a los derechos afectados, se viola el debido proceso y no garantiza el derecho a la defesas, al no poder resarcir los daños causados a su representada.
• Por último, solicitó se declare sin lugar la demanda incoada con expresa condenatoria en costas a la parte actora.
-lII-
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE DEMANDANTE:
La parte actora ofreció conjuntamente con el libelo de demanda las siguientes documentales:
1) Copia certificada de INSTRUMENTO PODER autenticado por la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas. Charallave del estado Miranda, en fecha 25 de abril de 2016, inscrito bajo el Nº 25, Tomo 82 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (folios 25-28, I pieza), otorgado por los ciudadanos MANUEL VERA RODRÍGUEZ, OSCAR DE JESÚS VIELLAREAL MARTÍNEZ, MARILÚ JOSEFINA ARAQUE DE ABREU, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ, GABRIEL TOMAS TOTH UJFALUSI, HARRY WOOD HERNÁNDEZ, ISRAEL ALBERTO GONZÁLEZ CASTILLO y JORGE NORBERTO FREITAS DE SOUSA a los abogados en ejercicio OSWALDO ADOLFO DOMÍNGUEZ HERNÁNDEZ, ANTONIO TREJO CALDERÓN, JAVIER LINARES, PEDRO LUIS FERMÍN, JUAN EUGENIO OCHOA ORTA, PETRONIO RAMÓN BOSQUES y GIOVANNI AUGUSTO TREPICCIONE HERRERA.
Siendo que éste documento no fue tachado en la oportunidad legal, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, con lo cual se acredita la condición de los mencionados abogados como apoderados judiciales de la parte actora en el presente juicio, y así se establece.
2) Copia certificada del acta de ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DE PROPIETARIOS del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, celebrada en fecha 28 de enero de 2017, y autenticada ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda, en fecha 22 de febrero de 2017, bajo el Nº 14, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (folios 29-34, I pieza); a través de la cual –entre otros puntos- se aprobó por mayoría absoluta de los asistentes, la memoria y cuenta de la gestión de la junta directiva del período 2016, se aprobó la gestión de la junta directiva en el desarrollo y finalización del proyecto de parcelas TENO, y se procedió a elegir la nueva junta directiva, la cual quedó integrada de la siguiente manera: Presidente, DIEGO FERNÁNDEZ; Vicepresidente, GILBERTO ARRIETA y como Directores, GINETTE GUERRA, LUS MARVAL, JUAN PABLO GIL, MAIKEL VALENTINEZ y JOSÉ BENSHIMOL, respectivamente.
Siendo que éste documento no fue tachado en la oportunidad legal, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, con lo cual se acredita que mediante asamblea de propietarios en fecha 28 de enero de 2017, por mayoría absoluta, se aprobó el informe presentado por la junta directiva sobre la gestión del Proyecto TENO y el desarrollo y finalización del mismo, así como la conformación de la nueva junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, y así se establece.
3) Copia fotostática de siete (7) DOCUMENTOS DE PROPIEDAD protocolizados en el hoy Registro Público del Municipio Lander del estado Bolivariano de Miranda, con la siguiente descripción (folios 35 al 71, I pieza):(a) Marcado como “C-1”, documento registrado en fecha 20 de noviembre de 1992, bajo el Nº 22, Tomo 4º, protocolo primero, a través del cual la ciudadana MARILU ARAQUE DE ABREU, adquiere la propiedad de la parcela distinguida con las siglas PEC-13, que forma parte del Aeropuerto Metropolitano; (b) Marcado como “C-2”, documento registrado en fecha 17 de julio de 1998, bajo el Nº 36, Tomo 1º, protocolo primero, a través del cual el ciudadano GABRIEL TOMÁS TOTH UJFALUSI, adquiere la propiedad de la parcela distinguida con las siglas SEC-1, que forma parte del Aeropuerto Metropolitano; (c) Marcado como “C-3”, documento registrado en fecha 03 de mayo de 2007, bajo el Nº 30, Tomo 5º, protocolo primero, a través del cual el ciudadano GABRIEL TOMÁS TOTH UJFALUSI, adquiere la propiedad de la parcela distinguida con las siglas TEE-01, que forma parte del Aeropuerto Metropolitano; (d) Marcado como “C-4”, documento registrado en fecha 20 de marzo de 2012, bajo el Nº 2012,89, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 231.13.5.12314, a través del cual el ciudadano OSCAR DE JESÚS VILLARREAL MARTÍNEZ, adquiere la propiedad de la parcela distinguida con las siglas PEC-10, que forma parte del Aeropuerto Metropolitano; (e) Marcado como “C-5”, documento registrado en fecha 09 de septiembre de 2014, bajo el Nº 2014.693, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 231.13.5.14495, a través del cual el ciudadano DARÍO RODRÍGUEZ MOSQUERA, adquiere la propiedad de la parcela distinguida con las siglas SEC-7, que forma parte del Aeropuerto Metropolitano; (f) Marcado como “C-6”, documento registrado en fecha 26 de noviembre de 2014, bajo el Nº 2014.836, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 231.13.5.1.4601, a través del cual el ciudadano MANUEL VERA RODRÍGUEZ, adquiere la propiedad de la parcela distinguida con las siglas PEC-7, que forma parte del Aeropuerto Metropolitano; y, (g) Marcado como “C-7”, documento registrado en fecha 03 de diciembre de 2015, bajo el Nº 10, folio 78, Tomo 14 del Protocolo de Transcripción del año 2015, a través del cual los ciudadanos ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ y JORGE NORBERTO FREITAS DE SOUSA, en su carácter de propietarios de la parcela distinguida con las siglas PEC-11, que forma parte del Aeropuerto Metropolitano, realizan una rectificación de los linderos y medidas de ese inmueble.
Dichos instrumentos no fueron impugnados por la contraparte en la oportunidad legal, y por lo tanto se les tiene como fidedignos de sus originales a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con los cuales se acredita a los ciudadanos MARILU ARAQUE DE ABREU,GABRIEL TOMÁS TOTH UJFALUSI, OSCAR DE JESÚS VILLARREAL MARTÍNEZ, DARÍO RODRÍGUEZ MOSQUERA, MANUEL VERA RODRÍGUEZ, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ y JORGE NORBERTO FREITAS DE SOUSA, como propietarios de las parcelas distinguida con las siglas PEC-13,SEC-1,TEE-01,PEC-10,SEC-7, PEC-7 y PEC-11, respectivamente, que forman parte del Aeropuerto Metropolitano, y así se establece.
4) Copia fotostática de dos (2) DOCUMENTOS DE COMPRA VENTA autenticados en el Notaría Pública Sexta del Distrito Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 30 de noviembre de 1989, inserto bajo los No. 61, tomo 67, y No. 68, Tomo 57, a través de los cuales se desprende que el ciudadano GABRIEL TOMÁS TOTH UJFALUSI, adquirió por compra las parcelas distinguida con las siglas SE-21 t PE-21, que forman parte del Aeropuerto Metropolitano (folios 72-73, I pieza).
Dichos instrumentos no fueron impugnados por la contraparte en la oportunidad legal, y por lo tanto se les tiene como fidedignos de sus originales a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con los cuales se acredita al ciudadano GABRIEL TOMÁS TOTH UJFALUSI, como propietario de las parcelas distinguida con las siglas SE-21 y PE-21, que forman parte del Aeropuerto Metropolitano, y así se establece.
5) Copia fotostática de ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE COPROPIETARIOS del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, celebrada el 11 de octubre de 1995, protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Tomás Lander del estado Miranda, bajo el Nº 28, protocolo primero, tomo 5º, en fecha 01 de diciembre de 1995 (folios 80 al 89, I pieza); a través del cual se acuerda –entre otros puntos- la modificación de los estatutos sociales de dicho condominio, quedando éstos redactados de la siguiente manera:
“(…) NOMBRAMIENTO FACULTADES DE LA JUNTA DIRECTIVA: La Asamblea de Propietarios, que es el órgano supremo, convocada y reunida en la forma que más adelante se determina, hará en el mes de Enero (sic) de cada dos (2) años, la designación de la Junta Directiva, compuesta por un Presidente, un Vice-Presidente y 5 Directores, quienes durarán dos (2) años en sus funciones (…) La Junta Directiva, por si, a través de su Presidente o por medio del Gerente General designado, será la autorizada para el manejo, administración y control del Condominio Aeropuerto Metropolitano. Siendo ello así, queda eliminada la figura del Administrador. En ejercicio de sus funciones y como cuerpo colegiado tendrá las siguientes atribuciones: (…) e) Acordara la celebración, modificación y extinción de cualquier tipo de contrato, ordenará la apertura, movilización y cierre de todo tipo de cuentas, y fijará el régimen de firmas autorizadas del condominio (…) h) Realizar, o hacer realizar los actos de administración y conservación así como las reparaciones menores de las cosas comunes (…)
DE LA ADMINISTRACIÓN Y DE LAS ASAMBLEAS: (…) En todo caso en que por mandato de la Ley (sic), de la autoridad competente, para llevar a cabo actos de administración que sobrepasen los cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), o por disposición de este documento se requiera someter el asunto a la decisión de los propietarios, el Presidente, mediante correspondencia u otro medio que asegure su autenticidad requerirá la opinión o voto entre las personas a quienes corresponda tales opiniones o votos, los cuales se darán siempre por escrito y deberán hacerse llegara al Presidente dentro ocho (8) días siguientes a la fecha de notificación a las oficinas del Condominio. Se considerará obligatoria una disposición cuando la adopte una mayoría de propietarios que corresponda por lo menos al cincuenta por ciento (50%) de valor total del Aeropuerto, calculado conforme a las normas sobre valores y porcentajes establecidos en este documento. Si transcurrido ocho (8) días contados desde la fecha que corresponda al último de los propietarios, el Presidente no hubiese recibido suficiente número de respuestas para que sea aprobada o negada la propuesta hecha, deberá el mismo Presidente proceder a convocar una Asamblea General Extraordinaria, como más a delante se indica (…)”
Dicho instrumento no fue impugnado, razón por la cual se tiene como fidedigno de su original a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual se demuestra que los estatutos sociales del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, fueron reformados mediante acta de asamblea general extraordinaria de copropietarios protocolizada en fecha 1 de diciembre de 1995, entre los cuales, se desprende que si bien por una parte se facultó a la junta directiva para celebrar, modificar y extinguir cualquier tipo de contrato, se indicó que en caso de actos de administración que sobrepasen los cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), se deberá someter el asunto a la decisión de los propietarios mediante Asamblea General Extraordinaria, y así se establece.
6) Copia fotostática de DOCUMENTO DE REPARCELAMIENTO protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Tomás Lander, Simón Bolívar y la Democracia del estado Miranda, bajo el Nº 15, protocolo primero, tomo 4º, en fecha 28 de mayo de 2008, (folios 90 al 98, I pieza), a través del cual se evidencia que el presidente de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, señaló que “(…) la Junta Directiva del Condominio del Aeropuerto Metropolitano, en la mencionada sesión de fecha 15-07-2005, aprobada posteriormente por la mencionada asamblea de copropietarios del 04-03-2006, decidió subdividir parte de la mencionada parcela TENO en parcelas de menor extensión, a fin de venderlas al público, dotadas de su correspondiente acceso a la Calle (sic) de Rodaje “A”, de un punto de luz y un punto de agua, para ser utilizadas exclusivamente, para la construcción de hangares de estacionamiento de aeronaves, conforme al destino que se le ha asignado al Aeropuerto Metropolitano en el respectivo documento de condominio y las normas allí previstas y de acuerdo con las autorizaciones y habilitaciones que le fueron otorgadas en su momento por los órganos de administración aeronáutica (…)”;asimismo, se evidencia que entre las parcelas divididas, se encuentra la PARCELA 08, con una superficie de quinientos cincuenta y dos metros cuadrados (552 mts2), y linda al norte: en 24 mts, con la vía de acceso; sur: en 24 mts, con la calle de rodaje “A”; por el este: en 23 mts, con la parcela 7, y por el oeste: en 23 mts, con la parcela 9; y la PARCELA 09, con una superficie de quinientos cincuenta y dos metros cuadrados (552 mts2), y linda al norte: en 24 mts, con la vía de acceso; sur: en 24 mts, con la calle de rodaje “A”; por el este: en 23 mts, con la parcela 8, y por el oeste: en 23 mts, con la parcela 10.
Dicho instrumento no fue impugnado, razón por la cual se tiene como fidedigno de su original a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual se demuestra que se realizó un reparcelamiento de la parcela TENO, entre las cuales fue subdivida la PARCELA 08 y PARCELA 09, con una superficie de quinientos cincuenta y dos metros cuadrados (552 mts2) cada una, evidenciándose que el presidente para ese entonces de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, expuso que tal actividad fue aprobada por la junta directiva en sesión de fecha 15 de julio de 2005, y posteriormente por la Asamblea de Copropietarios del 4 de marzo de 2006, a los fines de la venta al público para la construcción de hangares de estacionamiento de aeronaves, y así se establece.
7) Copia certificada de CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Lander del estado Miranda en fecha 08 de noviembre de 2016, bajo el Nº 2016.227, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado Nº 231.13.5.1.5231, correspondiente al Folio Real del año 2016(folios 99 al 105, I pieza), a través del cual el ciudadano JOSÉ MANUEL ARAUJO QUINTAS, actuando con el carácter de presidente de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, da en venta a la sociedad de comercio CITAYEN SERVICE CENTER, C.A., un inmueble constituido por una parcela de terreno signada como PARCELA 8, la cual forma parte de la denominada parcela TENO, ubicada en el Aeropuerto Metropolitano, Municipio Tomás Lander, Ocumare del Tuy del estado Bolivariano de Miranda, por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.00,00), según planilla de depósito No. 1413521593, de fecha 24 de mayo de 2013.
Siendo que dicho instrumento no fue tachado en la oportunidad legal, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, ello como documento fundamental de la demanda, por cuanto a través del presente juicio se persigue la nulidad del mismo, quedando probada la venta de la parcela P-08,la cual forma parte de la denominada parcela TENO, ubicada en el Aeropuerto Metropolitano, Municipio Tomás Lander, Ocumare del Tuy del estado Bolivariano de Miranda, por parte del presidente de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, a la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., por la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.00,00), según planilla de depósito No. 1413521593, de fecha 24 de mayo de 2013, y así se establece.
8) Copia certificada de CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Lander del estado Bolivariano de Miranda en fecha 08 de noviembre de 2016, bajo el Nº 2016.222, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado No. 231.13.5.1.5226, correspondiente al Folio Real del año 2016 (folios 106 al 112, I pieza), a través del cual el ciudadano JOSÉ MANUEL ARAUJO QUINTAS, actuando con el carácter de presidente de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, da en venta a la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., un inmueble constituido por una parcela de terreno signada como PARCELA 9, la cual forma parte de la denominada parcela TENO, ubicada en el Aeropuerto Metropolitano, Municipio Tomás Lander, Ocumare del Tuy del estado Bolivariano de Miranda, por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.00,00), según planilla de depósito No. 4528066, de fecha 14 de mayo de 2014.
Siendo que dicho instrumento no fue tachado en la oportunidad legal, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, ello como documento fundamental de la demanda, por cuanto a través del presente juicio se persigue la nulidad del mismo, quedando probada la venta de la parcela P-09, la cual forma parte de la denominada parcela TENO, ubicada en el Aeropuerto Metropolitano, Municipio Tomás Lander, Ocumare del Tuy del estado Bolivariano de Miranda, por parte del presidente de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, a la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., por la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.00,00), según planilla de depósito No. 4528066, de fecha 14 de mayo de 2014, y así se establece.
Abierto el lapso probatorio, la parte demandante promovió las siguientes probanzas:
RATIFICÓ todas las documentales consignadas conjuntamente al escrito libelar, documentos éstos sobre los cuales este tribunal emitió el correspondiente pronunciamiento, por lo que se atiene a lo ya dispuesto, y así se precisa.
1) Marcados con las letras y números G-1, G-2, G-3 y G-4, en copia fotostática, cuatro (4) CONVOCATORIAS para Asambleas de Propietarios del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO con el siguiente contenido: (a) Primera Convocatoria para celebrar una asamblea general de propietarios en fecha 13 de febrero de 2016 para discutir, (1) Situación del personal del aeropuerto, servicios prestados por los abogados, alcance y disponibilidad del aeropuerto, (2) Designación del actual vicepresidente como presidente provisional, y (3) Revisión y ratificación de los estatutos del aeropuerto; (b) Segunda Convocatoria para celebrar una asamblea general extraordinaria de propietarios en fecha 20 de agosto de 2016, a los fines de tratar (1) memoria y cuenta 2014-2015, (2) situación financiera 2016, y (3) aprobación de la gestión de la actual junta directica; (c) Segunda Convocatoria para celebrar una asamblea general ordinaria de propietarios en fecha 4 de junio de 2016, a los fines de tratar (1) memoria y cuenta 2014-2015, (2) situación del terminal aéreo/restaurante, (3) situación de la bomba del combustible, (4) situación de detenidos, y, (5) parcela TENO: vendidas y pagadas, parcelas disponibles; y, (d) Segunda y Tercera Convocatoria para celebrar una asamblea general ordinaria de propietarios en fecha 28 de enero de 2017, a los fines de tratar (1) información para resguardar inversión, (2) presentación del informe de gestión de la junta directiva 2011-2016, (3) lectura de memoria y cuenta del 2016, (4) aprobación de la memoria y cuenta, así como gestión de la junta directiva período 2016, (5) resumen del proyecto TENO, (6) elección de la nueva junta directiva, y (7) solicitud del Sr. Manuel Araujo de ser compensado por gastos incurridos en la defensa del personal administrativo (folios 23 al 26 de la pieza II del expediente).
En vista de que las documentales en cuestión no fueron desvirtuadas en modo alguno en el decurso del proceso por la parte contraria, quien aquí suscribe debe apreciarlas, advirtiendo que sobre la referida prueba ofrecida por la parte demandante, ésta alega en su escrito de pruebas que ellas demuestran fehacientemente que los copropietarios del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO jamás fueron convocados a someter a consideración de la asamblea de propietarios la autorización o aprobación para la enajenación de las parcelas P-08 y P-09 del terreno denominado TENO, pertenecientes a la tercera etapa del desarrollo del Aeropuerto Metropolitano. Ciertamente, como afirma la parte actora, en dicha convocatoria no se especifica que en la asamblea se va a considerar la autorización o aprobación de la venta de las parcelas identificadas, y así se aprecia.
PARTE DEMANDADA:
La codemandada, CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, no consignó documental alguna; no obstante, abierto el lapso probatorio en el presente juicio, hizo valer las siguientes probanzas:
.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, y específicamente ratificó, el documento constitutivo estatutario del Condominio, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Tomás Lander del estado Miranda, de fecha 29 de abril de 1974; y, el documento Público protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Tomás Lander del estado Miranda, de fecha 29 de mayo de 2008, los cuales fueron consignados por la parte demandante junto con el libelo de demanda. En tal sentido, es preciso aclarar que si bien la expresión “reproducción del mérito favorable” no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad, y así se establece.
1) Copia fotostática, marcado con la letra “A”,ACTA Nº 209, de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO de fecha 01 de septiembre de 2010, suscrita –entre otros- por el ciudadano ANTONIO VILLARROEL, actuando como Presidente de la Junta Directiva, en la cual consta como puntos a tratar los siguientes: “(…) 1.- Exposición por parte del presidente solicitando Asamblea de Propietario fin elegir nueva Junta Directiva (…) Presentación de informe final de gestión (…) Caso hangar con Dr. Oswaldo Domínguez (…)”, (folios 194 y 195, I pieza del expediente).
2) Copia fotostática, marcado con la letra “B”, ACTA Nº 203, de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO de fecha 16 de julio de 2009, suscrita –entre otros- por el ciudadano ANTONIO VILLARROEL, actuando como Presidente de la Junta Directiva, en la cual consta como puntos a tratar los siguientes: “(…) Presentación y remisión recuperación contable (…) 2007/2008 (…) Permisología, proyecto y permisos Rio Tuy(…)” (folios 196 y 197, primera pieza del expediente).
3) Copia fotostática, marcado con la letra “C”, ACTA Nº 204, de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO de fecha 17 de septiembre de 2009, suscrita –entre otros- por el ciudadano ANTONIO VILLARROEL, actuando como Presidente de la Junta Directiva, en la cual se acuerda lo siguiente: “(…) el Dr. Oswaldo Domínguez elaborará los borradores de los instrumentos de compra-venta de la parcelas TENO (…)”(folios 198 y 199, I pieza del expediente)
4) Copia fotostática, marcado con la letra “D”, ACTA Nº 205, de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO de fecha 21 de octubre de 2010, suscrita –entre otros- por el ciudadano ANTONIO VILLARROEL, actuando como Presidente de la junta directiva, en la cual se acuerda lo siguiente: “(…) Se aprobó otorgar el documento de venta del hangar SE-59 a Rutas de Caribe, C.A. (…)”(folio 200, I pieza del expediente).
5) Copia fotostática, marcado con la letra “E”, ACTA Nº 207, de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO de fecha 11 de febrero de 2010, suscrita –entre otros- por el ciudadano ANTONIO VILLARROEL, actuando como Presidente de la junta directiva, en la cual se acuerda reconoce la deuda que tiene el Condominio con unos acreedores cuyos nombres se especifican en la referida acta, y por ello ha acordado de mutuo acuerdo con éstos que la deuda será cancelada con la entrega de terrenos reparcelados de la parcela TENO (folios 201-203, Ipieza del expediente).
6) Copia fotostática, marcado con la letra “F”, ACTA Nº 209, de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO de fecha 4 de mayo de 2010, suscrita –entre otros- por el ciudadano ANTONIO VILLARROEL, actuando como Presidente de la junta directiva, en la cual se hace constar a la presentación de facturas de obras civiles realizadas (folios 204-205, I pieza del expediente).
7) Copia fotostática, marcado con la letra “G”, ACTA Nº 95, de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO de fecha 19 de octubre de 1999, en la cual se trataron –entre otros- los siguientes puntos: “(…) Punto Nº 6: Caso Gabriel Toth, se le venderá la parcela por el monto recibido por el Banco Unión y cancelara las cuotas de condominio (…)” (folios 206-208, I pieza del expediente).
8) Copia fotostática, marcado con la letra “G”, ACTA Nº 87, de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO de fecha 6 de enero de 1999, en la cual se acordó vender al ciudadano GABRIEL TOMÁS TOTH, la parcela TEE-01, para la construcción de hangares en los predios del Aeropuerto Metropolitano (folios 209-210, I pieza del expediente).
9) Copia fotostática, marcado con la letra “H”, ACTA Nº 97, de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO de fecha 20 de enero de 2000, en la cual se trataron –entre otros- los siguientes puntos: “(…) Punto Nº 9: El Sr. Antonio Villareal, solicitó se le indicara el precio que el Condominio le vendería el hangar PEG-12. Los miembros de la Junta le indicaron que el mismo seria vendido por el monto recibido más los gastos generados por el abogado, el Sr. Antonio Villareal acepto (sic) la propuesta por lo que se procederá (sic) a la venta del mismo (…)” (folios 211 al 213, I pieza del expediente).
10) Copia fotostática, marcado con la letra “H”, ACTA Nº 107, de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO de fecha 27 de marzo de 2001, en la cual se acordó: “(…) autorizar al presidente, Sr. Antonio Villarreal, a suscribir los documentos de ventas de inmuebles propiedad del condominio o de aceptación de parcelas y hangares, propiedad de condóminos, que fueron abandonadas o cedidas condominio por cualquier causa y aceptadas por esta junta directiva (…)” (folios 214-215, I pieza del expediente).
11) Copia fotostática, marcado con la letra “I”, ACTA Nº 51, de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO de fecha 21 de octubre de 2000, en la cual se acordó: “(…)Autorizar a la Junta Directiva para que fije las condiciones y el precio de venta de las parcelas recibidas y por recibir en pago (…) Punto cuatro: Secrea comisión contralora para la venta de los activos (…)”(folios 216-219, I pieza del expediente).
Ahora bien, aun cuando las documentales que anteceden no fueron impugnadas por la contraparte, quien aquí decide observa que las mismas corresponden a instrumentos privados consignados en copia simple, los cuales carecen de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; por consiguiente, esta alzada desecha las probanzas bajo análisis y por ende no les confiere valor probatorio alguno, y así se precisa.
12) Copia fotostática, marcado con la letra “I”, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOS del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, signada con el Nº 63, de fecha 04 de marzo de 2006, en la cual se acordó lo siguiente: “(…) Por unanimidad se aprobo (sic) proceder a registrar el Proyecto planteado del reparcelamiento del Lote TENO. Así como la obtención de la permisología necesaria para el desarrollo del referido proyecto (…)”(folios 220 al 222, I pieza del expediente).
Ahora bien, la referida documental aun cuando constituye un documento privado consignado en copia simple, se observa que la misma debe ser apreciada como indicio, en virtud que de su contenido adminiculado con el DOCUMENTO DE REPARCELAMIENTO protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Tomás Lander, Simón Bolívar y la Democracia del estado Miranda, bajo el Nº 15, protocolo primero, tomo 4º, en fecha 28 de mayo de 2008, (inserto a los folios 90 al 98, I pieza), en el cual el presidente de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, señaló que “(…) la Junta Directiva del Condominio del Aeropuerto Metropolitano, en la mencionada sesión de fecha 15-07-2005, aprobada posteriormente por la mencionada asamblea de copropietarios del 04-03-2006 (…)”, todo lo cual hace inferir que ciertamente se celebró la referida asamblea en fecha 04 de marzo de 2006, en la cual se acordó solamente el registro del reparcelamiento de la parcela TENO, así como la obtención de la permisología correspondiente para su desarrollo. Por consiguiente, siendo que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, esta Sentenciadora aprecia los estatutos de la asociación civil demandada como indicios de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, y así se precisa.
13) Copia fotostática, marcado con la letra “J”, ACTA DE ASAMBLEA DE PROPIETARIOS del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, signada con el Nº 085, de fecha 28 de enero de 2017, en la cual se aprobó la gestión de la actual junta directiva en el período 2011 al 2016, se dio lectura a la memoria y cuenta del periodo 2016 y se presentó el estado de situación financiera al 31 de diciembre de 2016 (folios 223 al 228, I pieza del expediente).
Ahora bien, la referida documental aun cuando constituye un documento privado consignado en copia simple, se observa que la misma fue consignada conjuntamente con el libelo de demanda (inserto a los folios 29-34, I pieza), debidamente autenticada, razón por lo cual, se da por reproducido en esta oportunidad el análisis que se hizo sobre la misma, y así se precisa.
*Fuera del lapso de promoción de pruebas:
Mediante diligencia de fecha 8 de mayo de 2018, el apoderado judicial del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, consignó en copia fotostática, documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Tomás Lander, Simón Bolívar y la Democracia del estado Miranda, bajo el Nº 15, protocolo primero, tomo 4º, en fecha 28 de mayo de 2008, contentivo del Acta de Asamblea de la Comunidad de Propietarios del Aeropuerto Metropolitano, celebrada en ocasión al reparcelamiento de la parcela TENO. Se observa respecto a la documental, que aún cuando constituye un documento público admisible hasta los últimos informes conforme al artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, ésta misma fue ofrecida por la parte actora junto con su escrito libelar (inserto a los folios 90 al 98, I pieza), razón por lo cual, se da por reproducido en esta oportunidad el análisis que se hizo sobre la misma, y así se precisa.
*Dentro del lapso para consignar informes en primera instancia:
Mediante escrito presentado por el abogado ALBERTO COLMENARES ARÉVALO, en su carácter de apoderado judicial de la codemandada, CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO en fecha 23 de mayo de 2018, se observa que consignó las siguientes documentales:
1) Copia fotostática del DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Lander del estado Miranda en fecha 29 de abril de 1974, inserto bajo el No. 33, folios 116 al 144 del protocolo primero, contentivo de la subdivisión de la parcela denominada TENO ubicada en la tercera etapa con una superficie de 28.342 mts2(folios 72 al 100, II pieza del expediente).Ahora bien, en vista que el contenido de la instrumental bajo análisis no aporta elemento probatorio alguno que coadyuve a la resolución del presente juicio, es por lo que se desecha del proceso por impertinente, y así se precisa.
2) Copia fotostática de ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE COPROPIETARIOS del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, celebrada el 11 de octubre de 1995, protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Tomás Lander del estado Miranda, bajo el Nº 28, protocolo primero, tomo 5º, en fecha 01 de diciembre de 1995 (folios 101 al 116, II pieza del expediente).Se observa respecto a la documental, que aún cuando constituye un documento público admisible hasta los últimos informes conforme al artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, ésta misma fue ofrecida por la parte actora junto con su escrito libelar (inserto a los folios 80-89, I pieza), razón por lo cual, se da por reproducido en esta oportunidad el análisis que se hizo sobre la misma, y así se precisa.
3) Copia fotostática del ACTA DE ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DE PROPIETARIOS del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, celebrada el 28 de enero de 2017 y autenticada en la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda, en fecha 22 de febrero de 2017, bajo el Nº 14, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 117 al 120, II pieza del expediente). Se observa respecto a la documental, que la misma constituye un documento autenticado no equiparable a un instrumentos público para ser admisible hasta los últimos informes conforme al artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documentos, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza, razón por lo cual, se desecha del proceso por haber sido reproducido fuera de su oportunidad legal, y así se aprecia.
Asimismo, la codemandada, sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda no consignó ninguna documental; sin embargo, abierto el juicio a pruebas hizo valer lo siguiente:
1) Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad, y así se aprecia.
2) Copia fotostática, marcado con la letra “A”, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOS del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, signada con el Nº 63, de fecha 04 de marzo de 2006, en la cual se acordó lo siguiente: “(…) Por unanimidad se aprobó (sic) proceder a registrar el Proyecto planteado del reparcelamiento del Lote TENO. Así como la obtención de la permisología necesaria para el desarrollo del referido proyecto (…)” (folios 4-6, II pieza del expediente). Se observa respecto a la documental, que esta misma fue ofrecida por la parte codemandada junto con su escrito de promoción de pruebas, razón por lo cual se da por reproducido en esta oportunidad el análisis que se hizo sobre la misma, y así se aprecia.
3) Copia fotostática, marcado con la letra “B”, ACTA DE ASAMBLEA DE PROPIETARIOS del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, signada con el Nº 085, de fecha 28 de enero de 2017, en la cual se aprobó la gestión de la actual junta directiva en el período 2011 al 2016, se dio lectura a la memoria y cuenta del periodo 2016 y se presentó el estado de situación financiera al 31 de diciembre de 2016 (folios 7-12, II pieza del expediente). Se observa respecto a la documental, que esta misma fue ofrecida por la parte codemandada junto con su escrito de promoción de pruebas, razón por lo cual se da por reproducido en esta oportunidad el análisis que se hizo sobre la misma, y así se aprecia.

Dentro del lapso para consignar informes en primera instancia:
*Mediante escrito presentado por la abogada ALEJANDRA MORALES, en su carácter de apoderada judicial de la codemandada, sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER, C.A., en fecha 30 de mayo de 2018, se observa que consignó la siguiente documental:
1) Copia fotostática del DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Lander del estado Miranda en fecha 29 de abril de 1974, inserto bajo el No. 33, folios 116 al 144 del protocolo primero, contentivo de la subdivisión de la parcela denominada TENO ubicada en la tercera etapa con una superficie de 28.342 mts2 (folios 72 al 100, II pieza del expediente). Ahora bien, en vista que la instrumental bajo análisis fue aportada a los autos por la codemandada, es por lo que al haberse ya advertido su pronunciamiento previamente, se atiene a lo ya manifiesto, y así se aprecia.
-IV-
SENTENCIA RECURRIDA

En su dispositivo, la sentencia apelada decidió lo siguiente:
“(…) Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: En base a los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, esta sentenciadora declara SIN LUGAR la impugnación de la cuantía de la demanda por parte de los codemandados y declara firme la estimación realizada por el demandante. Así se decide.
SEGUNDO: En mérito de las anteriores consideraciones este Tribunal declara SIN LUGAR la presente acción de Nulidad de Contrato de Compra Venta incoada por los profesionales PEDRO LUIS FERMÍN, PETRONIO RAMÓN BOSQUES y GIOVANNI AUGUSTO TREPICCIONE HERRERA (…), actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos MANUEL VERA RODRÍGUEZ, OSCAR DE JESÚS VIELLAREAL MARTÍNEZ, MARILÚ JOSEFINA ARAQUE DE ABREU, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ, GABRIEL TOMAS TOTH UJFALUSI, HARRY WOOD HERNÁNDEZ, ISRAEL ALBERTO GONZÁLEZ CASTILLO y JORGE NORBERTO REITAS DE SOUSA, (…) en contra de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO y la Sociedad Mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A. (…), con relación a dos lotes de terreno denominados TENO B y TENO 9, identificados como Parcela (P-08), con una superficie de (…) y Parcela (P-09), con una superficie (…), objetos de la presente demanda, siendo parcelas de menor extensión pertenecientes al Lote de terreno denominado TENO, correspondiente a la Tercera Etapa de Desarrollo del Aeropuerto Metropolitano, situado en la Carretera Nacional Ocumare-Cua, en población de Ocumare del Tuy, jurisdicción del Municipio Tomas Lander del Estado Bolivariano Miranda, con una superficie aproximada de quinientos cincuenta y dos metros cuadrados cada una (552 M2) cada una, pertenecientes a los demandados, según documentos de compra-venta que quedaron protocolizados todos de fecha 09 de noviembre de 2016, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Lander del Estado Miranda, con sede en la ciudad de Ocumare del Tuy, Parcela (P08), registrada bajo el Nº 2016.227, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 231.13.5.1.5231, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016 y Parcela (P09), registrada bajo el Nº 2016.222, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 231.13.5.1.5226, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016. Por cuanto el contrato objeto de la presente demanda fue perfeccionado de manera legal y demostrado en autos por los codemandados. Así se declara.
TERCERO: Se ordena levantar la presente medida de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre las referidas parcelas decretada por este Juzgado en fecha 15 de mayo de 2017 de las parcelas identificadas como: Parcela (P-08), con una superficie de 552 M2, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: En veinticuatro metros (24 mts.) con la vía de acceso; Sur: en veinticuatro metros (24 mts.), con la calle de Rodaje; Este: en veintitrés metros (23 mts.), con parcela 08; y, Oeste: en veintitrés metros (23 mts.), con parcela 09. Parcela (P-09): con una superficie de 552 M2, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: En veinticuatro metros (24 mts.) con la vía de acceso; Sur: en veinticuatro metros (24 mts.), con la calle de Rodaje; Este: en veintitrés metros (23 mts.), con parcela 08; y, Oeste: en veintitrés metros (23 mts.), con parcela 10, respectivamente, objeto de la presente demanda, siendo parcelas de menor extensión pertenecientes al Lote de terreno denominado TENO, correspondiente a la Tercera Etapa del Desarrollo del Aeropuerto Metropolitano, situado en la Carretera Nacional Ocumare-Cua, en la población de Ocumare del Tuy, jurisdicción del Municipio Tomas Lander del Estado Bolivariano Miranda, con sede en la ciudad de Ocumare del Tuy, Parcela (P08), registrada bajo el Nº 2016.227, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 231.13.5.1.5231, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016 y Parcela (P09), registrada bajo el Nº 2016.222, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 231.13.5.1.5226, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016, y líbrese oficio al REGISTRO SUBALTERNO DEL MUNICIPIO TOMAS LANDER DEL ESTADO BOLIBARIANO MIRANDA, CON SEDE EN LA CIUDAD DE OCUMARE DEL TUY, As los fines legales consiguientes. Así se decide.
CUARTO. Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en este juicio a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
QUINTO: Por cuanto el presente fallo fue dictado fuera del lapso de ley, se ordena dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes del presente juicio. Así se decide (…)”

-V-
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

*En fecha 16 de enero de 2019, compareció la apoderada judicial de la parte codemandada, sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., quien estando en su oportunidad legal, consignó ESCRITO DE INFORMES conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, en el cual alegó –entre otros- los siguientes fundamentos:
1) Que “(…) hasta la presente fecha la parte actora no pudo demostrar y sustentar de manera real y fehaciente dentro del proceso sentenciado que mis representados no cumplieron con la obligación establecida por ley en el artículo 1471 de la ley sustantiva Civil para el comprador como es el pago (…)”.
2) Que “(…) se puede evidenciar sin mayor anomalía que mis clientes si existe algún dolo o vicio en las actuaciones desplegadas por el vendedor, fueron compradores o adquirientes de buena fe (…)”.
3) Que “(…) no existe medio de prueba para avalar que mis representados no cumplieron con los requisitos de ley, ni tampoco se estableció la carencia de la cualidad del vendedor de ejecutar este acto de negocio en nombre de su representado (…)”.
4) Que en la “(…)litis consorcio activa la invocatoria de copropietarios no se encuentra establecida plenamente por los consorciantes en su plenitud, ya que algunos codemandantes –no acompañaron las autorizaciones o mandatos de los propietarios legítimos para accionar en la presente como lo son los arrendatarios que figuran ilegítimamente como demandantes por lo cual pido al Tribunal constituido con asociados examine la titulación presentada por los recurrentes o accionantes en la presente causa (…)”.
5) Finalmente, solicitó se declare sin lugar la apelación interpuesta, por cuanto –a su decir- no existen suficientes elementos de convicción para demostrar ninguno de los hechos alegados por la parte apelante, y sea ratificada y declarada con lugar la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2018, por el tribunal de la causa.

*En fecha 16 de enero de 2019, compareció el apoderado judicial de la parte demandante, ciudadanos MANUEL VERA RODRÍGUEZ, OSCAR DE JESÚS VIELLAREAL MARTÍNEZ, MARILÚ JOSEFINA ARAQUE DE ABREU, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ, GABRIEL TOMAS TOTH UJFALUSI, HARRY WOOD HERNÁNDEZ, ISRAEL ALBERTO GONZÁLEZ CASTILLO y JORGE NORBERTO REITAS DE SOUSA, quien estando en su oportunidad legal, consignó ESCRITO DE INFORMES conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, en el cual realizó una breve síntesis de las actuaciones cursantes en el presente expediente, transcribió los fundamentos de hecho invocados en el escrito libelar, narró las defensas invocadas en la contestación a la demanda y refirió las probanzas consignadas en el expediente por las partes en litigio; seguido a ello, adujo que el tribunal de la causa incurrió en un error in procedendo,y además en el vicio de incongruencia negativa por cuanto –a su decir- no decidió expresamente sobre todos los puntos concretos objeto de la controversia. Finalmente, solicitó se declare con lugar la apelación interpuesta, se revoque el fallo apelado y se declare con lugar la demanda, y consecuentemente la nulidad absoluta de los contratos de compra venta protocolizados en fecha 8 de noviembre de 2016.
*Asimismo, en fecha 17 de enero de 2019, compareció el apoderado judicial de la parte codemandada, CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, quien estando en su oportunidad legal, consignó ESCRITO DE INFORMES conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, en el cual negó, rechazó y contradijo el recurso de apelación ejercido por la parte actora, realizó una síntesis de los hechos ocurridos en el presente juicio, invocando los fundamentos expuestos en el libelo de demanda y las defensas estampadas en la contestación. Seguidamente, realizó una relación de las pruebas consignadas por las partes en el proceso y señaló que la parte recurrente trata de anular una facultad que ellos mismos ejercieron plenamente durante su gestión como directivos del condominio, sin restricción alguna, conforme a los estatutos que regían y continua rigiendo, por lo que solicitó se desechen y desestimen todos y cada uno de los pedimentos de la parte actora en su apelación, declarando sin lugar el recurso.

-VI-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Antes de pronunciarse este tribunal con asociado sobre el fondo de la controversia, debe considerar en primer lugar, la falta de cualidad alegada por la apoderada judicial de la parte codemandada, sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., en su escrito de informes presentado ante esta superioridad; además, debe este tribunal pronunciarse sobre el alegato planteado por la parte actora en sus informes presentados en esta alzada sobre la nulidad del fallo apelado, por estar incurso presuntamente en el vicio de incongruencia negativa, configurándose, según alega, el quebrantamiento de normas procesales en menoscabo del derecho de defensa, por infracción de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, así como del ordinal 5º del artículo 243 eiusdem, así como la impugnación de la cuantía alegada por los co-demandados.
En cumplimiento del principio de exhaustividad del fallo, pasa este tribunal con asociado a decidir las cuestiones planteadas por las partes, bajo las siguientes consideraciones:
*Falta de cualidad activa.-
La apoderada judicial de la parte codemandada, sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., alegó en el escrito de informes respectivo, de una manera enrevesada e imprecisa que“(…) en esa litis consorcio activa la invocatoria de copropietarios no se encuentra establecida plenamente por los consorciantes en su plenitud, ya que algunos codemandantes –no acompañaron las autorizaciones o mandatos de los propietarios legítimos para accionar en la presente como lo son los arrendatarios que figuran ilegítimamente como demandantes por lo cual pido al Tribunal constituido con asociados examine la titulación presentada por los recurrentes o accionantes en la presente causa (…)”.
Ahora bien, se observa de lo transcrito que la parte codemandada realiza una serie de alegatos enrevesados y poco precisos, sin claridad ni pertinencia, pues expone hechos enmarañados, ininteligibles, que crean confusión y dudas; no obstante, se puede extraer de lo alegado sobre la “…titulación presentada por los recurrentes…”, que ello puede ir dirigido a la falta de cualidad o legitimación activa, figura ésta que alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión. De esta manera, poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal, lo cual exige la intervención de un juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda; en efecto, la ausencia en el juicio de cualquiera de los presupuestos señalados, impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del juez sobre el mérito de la litis.
Precisado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, este tribunal con asociado estima prudente revisar si los ciudadanos MANUEL VERA RODRÍGUEZ, OSCAR DE JESÚS VIELLAREAL MARTÍNEZ, MARILÚ JOSEFINA ARAQUE DE ABREU, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ, GABRIEL TOMAS TOTH UJFALUSI y JORGE NORBERTO REITAS DE SOUSA, detenta o no cualidad para sostener el presente juicio, por lo que debe partir indicando que los prenombrados pretende la nulidad de dos contratos de compra venta celebrados entre la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO y la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., mediante los cuales la primera de ellas, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la empresa mencionada, dos (2) parcelas de terreno identificadas con las siglas P-08 y P-09, las cuales forman parte de la denominada parcela TENO, ubicada en el Aeropuerto Metropolitano, Municipio Tomás Lander, Ocumare del Tuy del estado Bolivariano de Miranda.
Asimismo, se desprende de los autos que fueron acompañados al escrito libelar siete (7) DOCUMENTOS DE PROPIEDAD protocolizados en el hoy Registro Público del Municipio Lander del estado Bolivariano de Miranda (folios 35 al 71, I pieza), con los cuales se acredita a los ciudadanos MARILU ARAQUE DE ABREU, GABRIEL TOMÁS TOTH UJFALUSI, OSCAR DE JESÚS VILLARREAL MARTÍNEZ, DARÍO RODRÍGUEZ MOSQUERA, MANUEL VERA RODRÍGUEZ, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ y JORGE NORBERTO FREITAS DE SOUSA, como propietarios de las parcelas distinguida con las siglas PEC-13,SEC-1,TEE-01,PEC-10,SEC-7, PEC-7 y PEC-11, respectivamente, que forman parte del Aeropuerto Metropolitano; además se consignaron, dos (2) DOCUMENTOS DE COMPRA VENTA autenticados en el Notaría Pública Sexta del Distrito Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 30 de noviembre de 1989, a través de los cuales se desprende que el ciudadano GABRIEL TOMÁS TOTH UJFALUSI, adquirió por compra las parcelas distinguida con las siglas SE-21 t PE-21, que forman parte del Aeropuerto Metropolitano (folios 72-73, I pieza).
Por consiguiente, visto que las parcelas de terreno objeto de los contratos de compra venta cuya nulidad se persigue, pertenecían a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO, y por cuanto, los hoy demandantes demostraron ser copropietarios de parcelas de terreno ubicadas en el referido aeropuerto, lo que a su vez conduce a que sean integrantes de dicha comunidad, puede válidamente determinarse que cuando están involucrados derechos e intereses de una comunidad, cualquiera de los comuneros puede intentar acciones de cualquier tipo, ya que el derecho de propiedad no está dividido en partes materiales o ideales sino que cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente diverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios. Es decir, el derecho de cada comunero se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma, pero como debe coexistir con los derechos de los otros comuneros, es un derecho restringido en cuanto a la extensión de sus facultades.
Así las cosas, visto que estamos en presencia de una venta de inmuebles pertenecientes a una comunidad, cada copropietario tiene derecho frente a terceros o frente a los restantes condóminos, y como tal, está facultado para ejercer las acciones judiciales en beneficio o para la conservación de la cosa común, sobre todo en caso de negligencia de los demás; por lo tanto, debe concluirse que los ciudadanos MANUEL VERA RODRÍGUEZ, OSCAR DE JESÚS VIELLAREAL MARTÍNEZ, MARILÚ JOSEFINA ARAQUE DE ABREU, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ, GABRIEL TOMAS TOTH UJFALUSI, y JORGE NORBERTO REITAS DE SOUSA, tiene plena cualidad para intentar el presente juicio, y por ello, debe ser desechado del proceso los alegatos en cuestión sostenidos por la codemandada, y así se decide.
*Nulidad del fallo recurrido por estar viciado de incongruencia negativa.-
El abogado PETRONIO RAMÓN BOSQUES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, alegó en el escrito de informes respectivo, que la sentencia apelada “(…) incurrió incongruencia negativa, al pronunciarse de forma tergiversada y distorsionada sobre los alegatos hechos por la demandante en su escrito libelar (…)”, todo lo cual –afirmó- genera la nulidad del fallo recurrido, conforme con lo establecido en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 243 eiusdem, disposición legal esta última que establece que la sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la acción deducida y a las excepciones y defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
Antes de pronunciarse esta tribunal sobre el motivo de nulidad imputado al fallo apelado, conviene tener presente que, la congruencia de los fallos puede ser definida como la conformidad que debe existir entre la sentencia y la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso, por lo que el vicio de incongruencia tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes. En el caso de autos el recurrente, indica que el a quo incurrió en el vicio de incongruencia negativa, equivalente a una omisión de pronunciamiento que se produce cuando el juez no resuelve sobre todo lo alegado por las partes; así pues, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 144, dictada en fecha 22 de mayo de 2001, dejó sentado que para la procedencia de las denuncias de tal naturaleza “(…) es requisito impretermitible que el formalizante señale cuál es el preciso alegato de hecho que no se resolvió en forma expresa, positiva y precisa en la sentencia (…)”, por cuanto no puede el juez examinar la totalidad del libelo de demanda o de la contestación, para hacer la comparación con la sentencia y establecer si se resolvieron todos los alegatos de hecho formulados.
De esta manera, en el asunto que nos ocupa, la parte demandante en el escrito de informes presentado ante esta alzada denuncia la existencia del vicio de incongruencia negativa, transcribiendo distintos extractos tanto de la recurrida, como del escrito de demanda, además cita decisiones proferidas por la Sala de Casación Civil sobre el vicio en cuestión y la necesidad de que el fallo cumpla con el principio de la exhaustividad. Aunado a ello, realiza una síntesis de las actuaciones de las partes en el proceso; de los hechos y el derecho en que se fundamenta la demanda; resume lo alegado por los codemandados en la contestación de la demanda; y, hace el análisis de las pruebas promovidas por su representada; para finalmente alegar que la sentenciadora del fallo apelado se pronunció en forma tergiversada y distorsionada sobre los alegatos esgrimidos por los demandantes en el escrito libelar, pero sin señalar concretamente cuáles de esos alegatos contenidos en la demanda fue dejado de decidir por la sentenciadora, es decir, sin especificar en qué consistió la incongruencia omisiva alegada. Aunado a ello, no puede pasarse por alta que aun cuando el recurrente indicó en su escrito de informes que el a quo violentó las normas denunciadas en virtud de “(…) la abstención de examinar los Estatutos que rigen al Condominio Aeropuerto Metropolitano, protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Tomas Lander del Estado Miranda, e fecha 01 de Diciembre (sic) de 1.995, bajo el Nº 28, Protocolo Primero, Tomo: Quinto, en su verdadero sentido, de forma integral, configura un menoscabo claro al derecho a la defensa y a la igualdad de condiciones de las partes (…)”, tales circunstancias en modo alguno constituyen un vicio de incongruencia negativa, sino por el contrario aquel error en la apreciación probatoria, de manera indirecta conduce a un error de derecho, bien por falsa aplicación y falta de aplicación, que produce una falencia en la sentencia que puede conducir a la demolición del fallo judicial; por consiguiente, se advierte entonces que el recurrente no tiene claro los vicios que pretende denunciar ante esta alzada en los que presuntamente incurrió el cognoscitivo, lo cual no puede ser suplido por quien decide, razón por la cual este tribunal con asociado desestima dicho alegato, y así se decide.
*Impugnación de la cuantía.-
En el escrito de contestación de la demanda, alega el apoderado de la codemandada CONDOMINIOAEROPUERTO METROPOLITANO, que impugna la cuantía de la demanda fijada por la actora en la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 441.000,00), por considerar que: “… resulta insuficiente dado que en el objeto de la pretensión ni en el petitorio de la demanda se evidencia reclamación pecuniaria alguna solo la simple declaración de Nulidad Absoluta de los Contratos de Venta, además que el precio actual de las parcelas es muy superior al señalado, por lo que, por la cuantía real de las parcelas actualmente, el presente proceso no podría ser conocido en esta instancia y en consecuencia, por el ínfimo monto señalado en relación con los derechos afectados, vicia el debido proceso y no garantiza el Derecho de Defensa, al no poder resarcir los daños causados a mi representada en la presente causa”.
En relación a la impugnación de la cuantía bien sea por insuficiente o excesiva, ha sido criterio sostenido por la jurisprudencia que tal alegato no puede limitarse a la simple impugnación, por el contrario le es imperativo a la parte señalar a su criterio y demostrar la verdadera cuantía, de manera que omitir tal señalamiento, y mucho menos aportar prueba alguna que lo determine, sin hacer un mayor análisis de ello, dicha impugnación debe ser desechada y así se establece.
Resueltos en estos términos los planteamientos previos de esta decisión, pasa este tribunal con asociados a pronunciarse sobre el FONDO DE LA CONTROVERSIA bajo las consideraciones siguientes:
Tal y como anteriormente se fue señalando, el presente juicio inició con demanda presentada por los apoderados judiciales de los ciudadanos MANUEL VERA RODRÍGUEZ, OSCAR DE JESÚS VIELLAREAL MARTÍNEZ, MARILÚ JOSEFINA ARAQUE DE ABREU, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ, GABRIEL TOMAS TOTH UJFALUSI, HARRY WOOD HERNÁNDEZ, ISRAEL ALBERTO GONZÁLEZ CASTILLO y JORGE NORBERTO FREITAS DE SOUSA, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO y la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., por NULIDAD DE CONTRATO, exponiendo que sus mandantes al ser propietarios de las parcelas y hangares identificados con las siglas y números PEC-06 y 07, PEC.10, PEC-11, TEE-01/SE-01/PE-21, PEC-04/PEG-19/PE49 y SE-10, ubicada en el Aeropuerto Metropolitano, son copropietarios y miembros que son del condominio referido, el cual en fecha 01 de diciembre de 1995, sufrió una reforma en sus Estatutos Sociales, señalándose que la Asamblea de Propietarios es el órgano supremo y que la Junta Directiva será autorizada para el manejo administrativo y control del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO y como cuerpo colegiado tiene entre otras atribuciones, conforme a letra h) la de realizar y hacer realizar las actas de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes. Asimismo, indicaron que el condominio es propietario de una parcela identificada como TENO, la cual fue subdividida en veintiséis (26) parcelas de menor extensión, de quinientos cincuenta y dos metros cuadrados (552 mts2) cada una, más una parcela de ochocientos veinticuatro metros cuadrados (824 mts2).
Acto seguido, sostuvieron que en fecha 8 de noviembre de 2016, el Presidente del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, ciudadano JOSÉ MANUEL ARAUJO QUINTAS, dio en venta a la sociedad mercantil CIYAYEN SERVICE CENTER C.A., representada por los ciudadanos LESTER ALBERTO MARVAL ROJAS y LUIS ALBERTO MARVAL ROJAS, las parcelas P-08 y P-09, mediante documentos protocolizados en esa misma fecha ante el Registro Subalterno del Municipio Lander del estado Miranda, por el precio de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00) cada una, suma ésta que el vendedor declaró recibir del comprador a través de dos (2) depósitos efectuados en Banesco, en fechas 24 de mayo de 2013 y 14 de mayo de 2014. Por consiguiente, solicitaron la declaratoria de nulidad absoluta de los contratos de compraventa, por cuanto (i) al ser el lote de terreno TENO, del cual forman parte las parcelas vendidas, propiedad proindiviso de todos y cada uno de los miembros del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, no podía ser vendido sin autorización de la Asamblea General de Propietarios de dicho Condominio; (ii) el documento constitutivo y reforma estatutaria de 1995, señala que la junta directiva ejerce sus funciones como cuerpo colegiado y tiene dentro de sus atribuciones: h) realizar o hacer realizar las actos de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes, razón por la cual –a su decir- no era atribución del Presidente disponer la venta de bienes inmuebles pertenecientes a la comunidad; (iii) el aludido documento constitutivo y reforma estatutaria de 1995, señala que la junta directiva del condominio por si, y a través de su presidente, o por medio del gerente general, es la autorizada para ejercer el manejo, administración y control del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, más no poseen las facultades para disponer de los bienes comunes pertenecientes a la comunidad de copropietarios del mencionado condominio; (iv) la venta se hizo con simples recibos de depósitos bancarios realizados tres (3) años atrás, por una suma pírrica; y, (v) el presidente de la junta directiva del condominio se rige por la figura del mandato, por lo que –a su decir- requería de la autorización del mandante, esto es, de la comunidad de propietarios.
Por su parte, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte codemandada, CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO C.A., negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, señalando que el presidente de la junta directiva del condominio tiene plena capacidad para celebrar todos los actos jurídicos, de acuerdo con las normas condominiales que rigen, y su intervención para el otorgamiento de ello en nada afecta el orden público ni las buenas costumbres, además de estar –a su decir- expresamente facultado en reiteradas asambleas de copropietarios para desarrollar, promocionar y enajenar las parcelas que hoy los demandantes pretenden objetar. Asimismo, afirmó que no se requiere la aprobación de la asamblea general de copropietarios para otorgar las ventas referidas, ya que las normas del condominio así lo prevén; pero que sin embargo a ello, la autorización de la asamblea de propietarios fue otorgada de manera expresa según se evidencia del documento público de reparcelamiento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Tomás Lander del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 24 de mayo de 2008, bajo el No. 15, Tomo 4 del protocolo primero, donde señala una de las asambleas de aprobación y el fin de destinarlas a la venta al público en general; además, indicó que es errado el alegato referido a que el presidente de la junta directiva dispuso y comprometió dos (2) parcelas denominadas TENO de menor extensión, perteneciente a la tercera etapa del desarrollo del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, por cuanto en ninguna parte de los contratos de venta se mencionan que sean parceladas denominadas TENO de menor extensión, lo cual –a su decir- constituye un agregado de la parte actora que pretende incluir para modificar el contenido y alcance de los contratos suscritos. En consecuencia, expuso que el presidente, a pesar de estar facultado por los estatutos para realizar las referidas ventas, las mismas fueron previamente autorizadas por la Junta Directiva y por la Asamblea de Propietarios del Condominio, donde estuvieron presentes los demandantes, por lo que solicitó se desechen y desestimen todos y cada uno de los pedimentos de la parte actora, declarándose sin lugar la demanda propuesta, siendo condenados los demandante en los costos y costas del presente juicio.
Seguidamente, la apoderada judicial de la codemandada, sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER, C.A., presentó ante el tribunal de la causa escrito de contestación de demanda, en el cual negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos que le sirven de fundamento, alegando que la reforma de los estatutos del año 1995, establece que el presidente tiene la autorización de ejercer el manejo, administración y control del aeropuerto metropolitano, quedando incluso –a su decir- facultado para la celebración, modificación y extinción de cualquier tipo de contrato, sin existir en ninguna línea ni párrafo lo indicado por la parte actora en cuanto a que no posee la junta de condominio facultades para disponer de los bienes de la comunidad de propietarios. además, expresó que en el documento de reparcelamiento invocado por la parte actora, se indica que la parcela TENO será subdivida en parcelas de menor extensión “…a fin de venderlas al público…”, por lo que mal podría la parte actora –a su decir- demandar que no existía cualidad para vender y que no fueron las mismas consultadas, cuando en ese documento ya se acuerda que la subdivisión de éstas se encuentra autorizada por la junta directiva para que puedan ser vendidas, así como por la asamblea de propietarios celebrada en fecha 4 de marzo de 2006, motivo por el cual –a su decir- queda en evidencia, probado y alegado que desde el año 2006, existía facultad para cualquier junta de condominio para vender los lotes de terreno denominados TENO. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que el valor de las ventas de las parcelas propiedad de su defendida fue sobre un monto inferior al de las mismas, ya que si bien quedó demostrado que el CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO recibió el pago de las parcelas TENO 8 y TENO 9, en fecha muy anterior a la venta, no resulta lógico entender donde ocurrió la afectación al patrimonio del aeropuerto metropolitano, ya que si bien es cierto, la transmisión de la propiedad se perfeccionó con el contrato de compra venta en noviembre de 2016, no es menos cierto que al momento en que su representada canceló el costo de las referidas parcelas y cuando el vendedor recibió el pago de las mismas, fue por el valor real de éstas para la fecha; por último, alegó que su representada fue compradora de buena fe y nada podía conocer si existía o no alguna irregularidad dentro de la estructura o situación de los copropietarios del condominio, por lo que cual afirma que sería un error irreparable e incalculable para ellos que sea declarado con lugar la nulidad del contrato de compra venta de las parcelas ya identificadas. En consecuencia, solicitó se declare sin lugar la demanda incoada con expresa condenatoria en costas a la parte actora.
Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, y en virtud que la pretensión de la parte demandante se encuentra orientada a obtener la declaratoria de nulidad de dos (2) contratos de venta celebrado entre los aquí demandados; consecuentemente, este tribunal con asociado estima pertinente establecer que los contratos de una manera general, consisten en convenciones celebradas entre dos o más personas, con la finalidad de constituir, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; en otras palabras, los contratos constituyen una especie de convención que involucra el concurso de las voluntades de dos o más individuos conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico.
Es el caso, que la figura en cuestión debe reunir una serie de condiciones para existir válidamente; y en tal sentido, encontramos que tales requerimientos se encuentran enumerados en el artículo 1.141 de nuestra norma sustantiva, de la siguiente manera:
Artículo 1.141.- “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.”

Por otra parte, encontramos que el artículo 1.142 del citado Código Civil, prevé las razones por las cuales pueden ser anulados los contratos; a saber:
Artículo 1.142.- “El contrato puede ser anulado:

1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
2º Por vicios del consentimiento.”

De esta manera, partiendo de las normas antes transcritas, podemos inferir que los contratos pueden ser anulados tanto por la incapacidad legal de alguna de las partes contratantes, o bien porque haya sido celebrado con vicios del consentimiento; y en tal sentido, las demandas de nulidad estarían orientadas a obtener la declaratoria de ineficiencia o insuficiencia del acto a anular, para producir efectos legales entre las propias partes y con respecto a terceros.
Siguiendo con este orden de ideas, y en relación a la teoría de las nulidades, tradicionalmente se ha distinguido la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa; por lo que en atención a la nulidad absoluta, tenemos que la misma deriva de un contrato mediante el cual el mismo no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocido por la ley, bien sea por falta de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto y causa) o porque de alguna manera lesione el orden público o las buenas costumbres. Por su parte, la nulidad relativa ha sido definida por algunos autores como aquella procedente cuando el contrato está afectado por vicios del consentimiento o de incapacidad, diferenciándose así de la nulidad absoluta.
Como complemento de lo antes dicho, resulta oportuno citar lo expuesto por el Dr. FRANCISCO LÓPEZ HERRERA, quien en su tesis doctoral “La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil Venezolana” (Pág. 21, 22, 146, 147, 155, 156 y 157), hizo referencia a la diferenciación entre las nulidades absolutas y las nulidades relativas; precisando -entre otras cosas- lo que a continuación se menciona:
“(…) 1.- NULIDADES ABSOLUTAS Y NULIDADES RELATIVAS: Dijimos anteriormente cual es la base de esta clasificación y el criterio para distinguir las unas de las otras; las absolutas son la sanción a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, en materia de contratos, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o de las buenas costumbres, a menos que la misma ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de su estructura técnica (9). A su vez la nulidad relativa es la sanción legal tendiente a hacer ineficaz el contrato concluido en contravención de una norma imperativa o prohibitiva destinada a proteger los intereses particulares de uno de los contratantes únicamente (…)”. (Subrayado y negrilla de este tribunal)

De esta misma manera, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 31 de mayo de 2005, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO, se pronunció con respecto a las nulidades de los contratos de la siguiente forma:
“(…) El contrato puede ser nulo por causas absolutas o relativas. Las diferencias entre unas y otras han sido perfiladas en la doctrina.
Así, es oportuno hacer referencia al criterio sostenido por Francisco López Herrera, en su obra titulada “La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil en Venezuela”, de conformidad con el cual los contratos absolutamente nulos son aquellos que contrarían el orden público, las buenas costumbres y los prohibidos por la Ley, por estar involucrados intereses colectivos y generales. Asimismo, expresa que el fundamento de la nulidad absoluta es la protección del orden público violentado por el contrato, razón por la cual el contrato tiene que caer irremediablemente, a pesar de todos los esfuerzos de las partes por mantener su vida jurídica, pues siempre está involucrado el orden público que debe prevaler sobre el interés privado de las partes. (Ob. cit. pàg. 13). Y en relación con la nulidad relativa, el mencionado autor considera que comprende los contratos afectados únicamente por causas de invalidez, es decir, incapacidad legal de una de sus partes o de ambas y vicios en el consentimiento (error, violencia y dolo). De igual manera señala que la nulidad relativa solo puede ser declarada a petición del contratante, o sus causahabientes, cuyos intereses puramente individuales son protegidos en la ley, en cuyas manos queda la decisión de determinar y resolver si el contrato ha de ejecutarse a pesar de estar viciado de nulidad relativa, o si por el contrario, debe ser sometido a la apreciación del juez para que sea declarada su nulidad, siempre que esto último ocurra antes del vencimiento del lapso de cinco (5) cinco años, previsto en el artículo 1.346 del Código Civil.
Acorde con ello, Eloy Maduro Luyando enseña en su libro titulado “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Fondo Editorial Luis Sanojo, que la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue...”. (Ob. cit. pág. 93).
Y respecto de la nulidad relativa, el mencionado autor expresa que es “...la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contratar...”. (Ob. cit. pág. 146). Acorde con ello, José MelichOrsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, Editorial Jurídica Venezolana, sostiene que los llamados elementos esenciales el contrato responden al “interés general” y a la trasgresión de las reglas legales dirigidas a proteger alguno de esos intereses generales engendran una nulidad absoluta que puede ser hecha valer por cualquiera y no sólo por algunos sujetos en particular, el contrato viciado de nulidad absoluta no puede ser “confirmado” o “convalidado”, esto es, el vicio que lo afecta no puede ser hecho desaparecer por un acto de validación emanado tan sólo de uno o de ambos contratantes, pues ello requeriría, en efecto, un acto de validación que emanare del portador de ese “interés general”, es decir, de toda la sociedad; lo que lógicamente es imposible. (Ob. Cit. pág. 287, 288 y 289).
En contraste con esto, el mencionado autor sostiene que la nulidad relativa sanciona la trasgresión de una regla legal dictada en protección de un determinado interés particular y solo al portador (o portadores) de ese concreto interés le esta atribuido el poder de hacer valer o no la nulidad, se comprende que ellos pueden confirmar o convalidar el contrato viciado, por cuanto el contrato viciado de nulidad relativa puede hacerse desaparecer por el interesado, en cuyo favor ha establecido la ley la acción de nulidad, o por el contrario puede ser confirmado por éste mediante acto de validación que subsane el vicio que afectaba dicho acto, se comprende fácilmente que la simple inacción del legitimado para intentar la acción de nulidad durante un cierto lapso pueda apreciarse como una manifestación tácita de su voluntad de confirmar el acto. (…)” (Resaltado del tribunal)

De la doctrina y jurisprudencia precedentemente expuesta, puede colegir para este tribunal con asociado con claridad, la diferencia entre la nulidad relativa de los contratos y la nulidad absoluta, en el sentido de que para estar en presencia de la nulidad absoluta, debe existir la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley en materia de contratos, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o de las buenas costumbres; mientras que la nulidad relativa únicamente procura sancionar la trasgresión de una regla legal dictada en protección de un determinado interés particular, estando facultado sólo el portador (o portadores) de ese concreto interés para hacerla valer o no, pudiendo éste confirmar o convalidar el contrato viciado.
Así las cosas, con apego a lo antes dicho y en vista que en el caso de marras la parte accionante denunció que los contratos de venta objeto del presente proceso están viciados de nulidad, por cuanto el vendedor enajenó bienes inmuebles pertenecientes a la comunidad proindiviso de copropietarios del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, ello sin autorización previa de la asamblea correspondiente; consecuentemente, este tribunal puede afirmar que se está en presencia de una acción de nulidad relativa, y así se establece.
Establecido lo anterior, corresponde lógicamente a la parte demandante demostrar la existencia del vicio que afecta de nulidad los contratos de compra-venta suscritos ante el funcionario competente para dar fe pública de esa negociación, por cuanto, dichos contratos gozan de una presunción de legalidad salvo prueba en contrario. De esta manera, visto que la parte actora alega la presunta incapacidad del Presidente de la Junta Directiva del CONDOMINIO DEL AEROPUERTO METROPOLITANO para vender inmuebles propiedad de la comunidad sin autorización previa por parte de la Asamblea de Propietarios, quien decide estima necesario para resolver la controversia planteada conforme a los distintos hechos invocados por los demandantes para la procedencia de la acción, por lo que en primer lugar debe señalar que ciertamente el objeto de las ventas cuya nulidad se persigue lo constituyen dos (2) parcelas de terreno signadas con los Nos. P-08 y P-09, las cuales forman parte de la denominada parcela TENO, ubicada en el Aeropuerto Metropolitano, situado en el Municipio Tomás Lander, Ocumare del Tuy del estado Bolivariano de Miranda, las cuales eran propiedad del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, según se desprende del DOCUMENTO DE REPARCELAMIENTO protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Tomás Lander, Simón Bolívar y la Democracia del estado Miranda, bajo el Nº 15, protocolo primero, tomo 4º, en fecha 28 de mayo de 2008, (folios 90 al 98, I pieza), en el cual se subdivide la parcela TENO, en veintisiete (27) parcelas, entre las cuales se encuentra la PARCELA 08, con una superficie de quinientos cincuenta y dos metros cuadrados (552 mts2), y linda al “…norte: en 24,00 mts. con la vía de acceso, por el sur: en 24.00 mts. con la calle de rodaje “A”, por el este: en 23,00 metros con la parcela 07 y por el oeste: en 23.00 mts, con la parcela 09…”; y la PARCELA 09, con una superficie de quinientos cincuenta y dos metros cuadrados (552 mts2), y linda al “…norte: en 24.00 mts. con la vía de acceso, por el sur: en 24.00 mts. con la calle de rodaje “A”, por el este: en 23,00 metros con la parcela 08 y por el oeste: en 23.00 metros con la parcela 10...”; en consecuencia, puede válidamente concluirse que los inmuebles objeto de los contratos de venta celebrados entre los codemandados, era propiedad del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, y por lo tanto, pertenecían a una comunidad proindiviso entre los copropietarios integrantes, y así se establece.
En este mismo orden, se tiene que la parte actora insistió en su libelo que los bienes de la comunidad de copropietarios del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, no podían ser vendidos sin autorización de la Asamblea General de Propietarios, ya que el Presidente de la junta directiva, solo está autorizado para ejercer el manejo, administración y control del condominio, más no puede disponer de los bienes comunes; así las cosas, a los fines de verificar la certeza o no de ello, se hace necesario considerar lo que establecen los Estatutos Sociales que rigen al condominio, evidenciándose de los autos que fue acompañado junto al libelo, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE COPROPIETARIOS del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, celebrada el 11 de octubre de 1995, protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Tomás Lander del estado Miranda, bajo el Nº 28, protocolo primero, tomo 5º, en fecha 01 de diciembre de 1995 (folios 80 al 89, I pieza); a través del cual se acuerda –entre otros puntos- la modificación de los estatutos sociales de dicho condominio, quedando éstos redactados de la siguiente manera:
“(…) NOMBRAMIENTO FACULTADES DE LA JUNTA DIRECTIVA: La Asamblea de Propietarios, que es el órgano supremo, convocada y reunida en la forma que más adelante se determina, hará en el mes de Enero (sic) de cada dos (2) años, la designación de la Junta Directiva, compuesta por un Presidente, un Vice-Presidente y 5 Directores, quienes durarán dos (2) años en sus funciones (…) La Junta Directiva, por si, a través de su Presidente o por medio del Gerente General designado, será la autorizada para el manejo, administración y control del Condominio Aeropuerto Metropolitano. Siendo ello así, queda eliminada la figura del Administrador. En ejercicio de sus funciones y como cuerpo colegiado tendrá las siguientes atribuciones: (…) e) Acordara la celebración, modificación y extinción de cualquier tipo de contrato, ordenará la apertura, movilización y cierre de todo tipo de cuentas, y fijará el régimen de firmas autorizadas del condominio (…) h) Realizar, o hacer realizar los actos de administración y conservación así como las reparaciones menores de las cosas comunes (…)
DE LA ADMINISTRACIÓN Y DE LAS ASAMBLEAS: (…) En todo caso en que por mandato de la Ley (sic), de la autoridad competente, para llevar a cabo actos de administración que sobrepasen los cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), o por disposición de este documento se requiera someter el asunto a la decisión de los propietarios, el Presidente, mediante correspondencia u otro medio que asegure su autenticidad requerirá la opinión o voto entre las personas a quienes corresponda tales opiniones o votos, los cuales se darán siempre por escrito y deberán hacerse llegara al Presidente dentro ocho (8) días siguientes a la fecha de notificación a las oficinas del Condominio. Se considerará obligatoria una disposición cuando la adopte una mayoría de propietarios que corresponda por lo menos al cincuenta por ciento (50%) de valor total del Aeropuerto, calculado conforme a las normas sobre valores y porcentajes establecidos en este documento. Si transcurrido ocho (8) días contados desde la fecha que corresponda al último de los propietarios, el Presidente no hubiese recibido suficiente número de respuestas para que sea aprobada o negada la propuesta hecha, deberá el mismo Presidente proceder a convocar una Asamblea General Extraordinaria, como más a delante se indica (…)”
De la modificación a los estatutos sociales del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, se desprende que la máxima autoridad es la Asamblea de Propietarios y su administración corresponde a la Junta Directiva, siendo su Presidente el órgano que la representa tanto en lo administrativo como en el orden judicial, estando facultado éste para la celebración, modificación y extinción de cualquier tipo de contrato, pero en caso de que el acto de administración a realizar sobrepase los cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) –hoy en día equivalente a cinco céntimos (Bs. 0,05)- el Presidente debe contar con previa autorización de los copropietarios, ya sea mediante correspondencia u otro medio que asegure su autenticidad, o en una Asamblea General Extraordinaria.
Así las cosas, de los CONTRATOS DE COMPRA VENTA protocolizados en la Oficina de Registro Público del Municipio Lander del estado Miranda en fecha 08 de noviembre de 2016, el primero, bajo el Nº 2016.227, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado Nº 231.13.5.1.5231, correspondiente al Folio Real del año 2016 (folios 99 al 105, I pieza), y el segundo, bajo el Nº 2016.222, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado No. 231.13.5.1.5226, correspondiente al Folio Real del año 2016, a través de los cuales el ciudadano JOSÉ MANUEL ARAUJO QUINTAS, actuando con el carácter de presidente de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, da en venta a la sociedad de comercio CITAYEN SERVICE CENTER, C.A., las parcelas de terreno signadas como PARCELA 8 y PARCELA 9, las cuales formaN parte de la denominada parcela TENO, ubicada en el Aeropuerto Metropolitano, Municipio Tomás Lander, Ocumare del Tuy del estado Bolivariano de Miranda, se observa que ambas ventas fueron realizadas por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.00,00) cada una, por lo que válidamente puede concluirse que el presidente de la junta directiva del aludido condominio necesitaba estar autorizado por los copropietarios, para proceder a celebrar dichos contratos con fundamento en los estatutos sociales ut supra transcritos.
Sin embargo, los codemandados en la oportunidad para dar contestación a la demanda, indicaron que la autorización de la Asamblea General de Propietarios no era preciso obtenerla para la enajenación de dichas parcelas, por cuanto en el documento de reparcelamiento del lote de terreno denominado TENO, se hizo constar que se había dado su aprobación a la venta al público de las parcelas en cuestión; al respecto, se desprende que la parte actora consignó a los autos el DOCUMENTO DE REPARCELAMIENTO protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Tomás Lander, Simón Bolívar y la Democracia del estado Miranda, bajo el Nº 15, protocolo primero, tomo 4º, en fecha 28 de mayo de 2008, (folios 90 al 98, I pieza), a través del cual se evidencia que el presidente de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, señaló que “(…) la Junta Directiva del Condominio del Aeropuerto Metropolitano, en la mencionada sesión de fecha 15-07-2005, aprobada posteriormente por la mencionada asamblea de copropietarios del 04-03-2006, decidió subdividir parte de la mencionada parcela TENO en parcelas de menor extensión, a fin de venderlas al público, dotadas de su correspondiente acceso a la Calle (sic) de Rodaje “A”, de un punto de luz y un punto de agua, para ser utilizadas exclusivamente, para la construcción de hangares de estacionamiento de aeronaves, conforme al destino que se le ha asignado al Aeropuerto Metropolitano en el respectivo documento de condominio y las normas allí previstas y de acuerdo con las autorizaciones y habilitaciones que le fueron otorgadas en su momento por los órganos de administración aeronáutica, motivo por el cual, en ejercicio de la mencionada decisión, se otorga el presente DOCUMENTO DE REPARCELAMIENTO (…)”; de lo transcrito, se deduce que el presidente para ese entonces de la Junta Directiva del CONDOMINIO DEL AEROPUERTO METROPOLITANO, declaró que en Asamblea de Propietarios del 4 de marzo de 2006, se acordó subdividir el lote de terreno denominado TENO para venderlas al público.
No obstante, de la revisión a los autos se observa que cursa la mencionada ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOS del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, signada con el Nº 63, de fecha 04 de marzo de 2006, en la cual se desprende que los propietarios asistentes, aprobaron únicamente lo siguiente: “(…) Por unanimidad se aprobó (sic) proceder a registrar el Proyecto planteado del reparcelamiento del Lote TENO. Así como la obtención de la permisología necesaria para el desarrollo del referido proyecto (…)” (folios 220 al 222, I pieza del expediente), por lo que se concluye que en dicha asamblea los copropietarios no expresan ni señalan en ninguna oportunidad, su aprobación de vender al público en general las parcelas en que se dividirá el lote de terreno TENO, y menos aún sin autorización previa, por lo que la parte demandada incurre en una interpretación errada sobre el documento de reparcelamiento, por cuanto, independientemente de lo allí dispuesto, o de los términos utilizados en su redacción, la asamblea de propietarios del condominio demandado, celebrada en fecha 4 de marzo de 2006, sólo aprobó la protocolización del reparcelamiento de la parcela TENO, pero ello no conllevó a la aprobación anticipada de todas las ventas al público que puedan realizarse sobre las parcelas subdivididas, por lo que mal puede acreditarse con dicho instrumento la facultad del presidente de la junta directiva para disponer de bienes propiedad de la comunidad; en consecuencia, se desecha del proceso los alegatos en cuestión, y así se estable.
Sumado a lo anterior, la apoderada judicial de la parte codemandada, sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER, C.A., señaló en el escrito de contestación a la demanda que las demás parcelas que también son propiedad de la comunidad del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, han sido vendidas bajo las mismas condiciones que las de su representada, pretendiendo que sea tomado en cuenta la presunta práctica reiterada de anteriores Juntas Directivas de dicho Condominio, de proceder a la enajenación de las parcelas propiedad de la comunidad sin necesidad de solicitar la aprobación de la Asamblea de Propietarios. Al respecto, este tribunal con asociado debe indicar que al momento de constituirse la comunidad del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, se establecieron un conjunto de normas que marcan legalmente el régimen interno de la comunidad, tanto frente a terceros como entre los propios socios, los cuales se denominan como Estatutos Sociales, por lo que su relajación contraviene y viola flagrantemente el derecho societario venezolano.
Así, en primer lugar, este tribunal con asociado no puede convalidar con la presente decisión las ventas precedentes que fueren realizadas por la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO,en presuntos términos iguales a los aquí expuestos, por cuanto ello excede totalmente del mérito del asunto; además, tampoco no puede determinarse la validez de las ventas de las parcelas de terreno objeto del presente juicio en contravención a lo que exige el documento estatutario, por el hecho de que supuestamente sea una actividad repetida o reiterada del órgano de administración del aludido condominio de proceder a enajenar bienes de la comunidad sin estar debidamente autorizado para ello, ya que de considerarse ello, se produciría una modificación –tácita- a la escritura constitutiva, violándose los estatutos que rigen la sociedad y las formalidades de ley para ello; en consecuencia, se desecha del proceso los alegatos en cuestión, y así se establece.
Siguiendo este orden, tenemos que la parte actora sostuvo en su libelo para fundamentar la nulidad que persigue, que la venta de las parcelas de terreno ya identificadas, se realizó por un precio pírrico cancelado mediante depósitos bancarios realizados tres (3) años atrás; al respecto, es prudente advertir que si bien la evidencia de un precio vil o irrisorio en un negocio jurídico de compra venta, puede dar indicio sobre la simulación del acto y consecuentemente su nulidad, en el caso de marras la acción intentada no va dirigida a acreditar la existencia de una simulación de contrato sino la carencia de condiciones necesarias para que el mismo exista válidamente, ya sea por incapacidad legal de las partes o por vicios de consentimiento, lo que genera la nulidad de la convención, por lo que la existencia de una suma pírrica pactado por el precio del inmueble, como afirma la parte actora, no produce que el contrato pueda ser anulado, salvo como ya se indicó, se esté en presencia de un negocio simulado, lo cual escapa del fondo del presente asunto.
Sin embargo, este tribunal con ánimos de resolver de manera expresa todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por las partes por depender de ellos la validez o no de las ventas cuya nulidad se pretende, aunado a que una sentencia justa solo se alcanza si el juez parte de una base de conocimiento que pueda considerarse, en cierta medida, verdadera, lo que le impone la obligación de hallar el equilibrio perfecto entre la búsqueda del valor de la verdad y la efectividad del derecho material; estima necesario establecer que de la revisión al CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Lander del estado Miranda en fecha 08 de noviembre de 2016, bajo el Nº 2016.227, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado Nº 231.13.5.1.5231, correspondiente al Folio Real del año 2016 (folios 99 al 105, I pieza), a través del cual el ciudadano JOSÉ MANUEL ARAUJO QUINTAS, actuando con el carácter de presidente de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, da en venta a la sociedad de comercio CITAYEN SERVICE CENTER, C.A., un inmueble constituido por una parcela de terreno signada como PARCELA 8, la cual forma parte de la denominada parcela TENO, ubicada en el Aeropuerto Metropolitano, Municipio Tomás Lander, Ocumare del Tuy del estado Bolivariano de Miranda, se observa que dicha venta se realizó por el precio de “(…) CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00),que declaramos haber recibido mediante depósito en la entidad bancaria Banesco a nombre del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, según se verifica de planilla de depósito número 1413521593, en fecha 24 de mayo de 2013 (….)”. De lo transcrito, se desprende que la venta de la parcela de terreno identificado como P-08, fue por el precio de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), hoy en día equivalente a un bolívar con ochenta céntimos (Bs. 1,80), el cual declaró el vendedor recibir mediante un depósito bancaria realizado en fecha 24 de mayo de 2013, es decir, más de tres (3) años y cinco (5) meses con anticipación a la celebración del contrato de venta, y mientras estaba en ejercicio otra junta directiva.
Asimismo, del CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Lander del estado Bolivariano de Miranda en fecha 08 de noviembre de 2016, bajo el Nº 2016.222, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado No. 231.13.5.1.5226, correspondiente al Folio Real del año 2016 (folios 106 al 112, I pieza), a través del cual el ciudadano JOSÉ MANUEL ARAUJO QUINTAS, actuando con el carácter de presidente de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, da en venta a la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., un inmueble constituido por una parcela de terreno signada como PARCELA 9, la cual forma parte de la denominada parcela TENO, ubicada en el Aeropuerto Metropolitano, Municipio Tomás Lander, Ocumare del Tuy del estado Bolivariano de Miranda, se observa que dicha venta se realizó por el precio de “(…) CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00),que declaramos haber recibido mediante depósito en la entidad bancaria Banesco (…) a nombre del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, según se verifica de planilla de depósito número 4528066 (…) de fecha 14 de mayo de 2014 (….)”.con vista a ello, se observa de igual forma, que la venta de la parcela de terreno identificado como P-09, fue por el precio de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), hoy en día equivalente a un bolívar con ochenta céntimos (Bs. 1,80), el cual declaró el vendedor recibir mediante un depósito bancaria realizado en fecha 14 de mayo de 2014, es decir, más de dos (2) años y cinco (5) meses con anticipación a la celebración del contrato de venta, y mientras estaba en ejercicio otra junta directiva.
Conforme a éstos resultados, y aunque no consta el precio actual de los bienes ni el que podían tener para el momento de la negociación, aplicando la regla de la sana crítica, puede concluir este tribunal que no resulta lógico en principio que la venta de la parcela P-09, se haya realizado por un mismo precio que la parcela P-08, cuando los presuntos pagos se realizaron con casi un (1) año de diferencia, es decir, si el precio de una parcela para el año 2013, fue estimado en la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), no es razonado que una parcela de la misma área de superficie y ubicado en un mismo lote de terreno, sea valorada por un precio idéntico para un (1) año después; todo lo cual, hace presumir a, tribunal con asociados que el precio de venta de los inmuebles no estuvo ajustado a la realidad o precio real de los mismos, y así se decide.
Sumado a ello, se tiene que la apoderada judicial de la codemandada, sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., en el escrito de contestación a la demanda sostuvo que su defendida fue compradora de buena fe y nada podía conocer si existía o no alguna irregularidad dentro de la estructura o situación de los copropietarios del condominio, por lo que cual afirma que sería un error irreparable e incalculable para ellos que sea declarado con lugar la nulidad del contrato de compra venta de las parcelas ya identificadas. Al respecto, debe este tribunal señalar que la buena fe en la ejecución de los contratos alude a que la negociación debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste ni a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto, porque si lo hace obra de mala fe; así, toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe.
En este sentido, si bien quedan a salvo los derechos de los terceros de buena fe que no hayan participado en un acto nulo, esto solo es aplicable en aquellos negocios jurídicos celebrados por un sólo cónyuge sin la concurrencia de la voluntad del otro cónyuge, por lo que es preciso anticipar que la existencia o no de la buena fe de la empresa compradora en los contratos cuya nulidad se persigue, no le otorga validez a los mismos, por cuanto la acción intentada no se encuentra fundamentada en la falta de autorización de un cónyuge para vender, sino en la ausencia delas condiciones necesarias para que los contratos existan válidamente por incapacidad legal de las partes, lo que genera la nulidad de la convención. Sin embargo, bajo el mismo fundamento -ya mencionado- de resolver de manera expresa todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por las partes, no puede pasarse por alto que si bien la forma de pago en una negociación la define la autonomía de la voluntad de las partes, genera duda razonable que la compradora, sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., fue constituida según acta protocolizada ante el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el Nº 30, Tomo 117-A de fecha 15 de julio de 2016, es decir, después de más de tres (3) años de haber presuntamente pagado el precio de la venta de la parcela de terreno identificado como P-08 (según depósito de fecha 24/05/2013), y después de más de dos (2) años de haber presuntamente pagado el precio de la venta de la parcela de terreno identificado como P-09 (según depósito de fecha 14/5/2014).
Además de ello, se evidencia que la codemandada, sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., se encuentra representada por los ciudadanos LESTER ALBERTO MARVAL ROJAS y LUIS ALBERTO MARVAL ROJAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-18.599.432 y V-16.029.661, respectivamente, siendo el último de ellos, integrante de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, según acta de asamblea de fecha 28 de enero de 2017; por lo que no es lógico considerar que éste pudiera desconocer los estatutos sociales del condominio, específicamente lo contemplado respecto a la administración de los bienes, y de esta forma determinar que haya actuado en representación de la empresa compradora, con convicción en cuanto a la verdad o exactitud de un asunto, en otros palabras, con ánimos de buena fe, y así se decide.
Por consiguiente, resueltas las distintas defensas sostenidas en el proceso por la parte demandada, debe puntualizarse con respecto al fondo del asunto, que en atención a la modificación de los estatutos sociales del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, realizada mediante ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE COPROPIETARIOS protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Tomás Lander del estado Miranda, bajo el Nº 28, protocolo primero, tomo 5º, en fecha 01 de diciembre de 1995 (folios 80 al 89, I pieza), específicamente en su capítulo referente al “NOMBRAMIENTO FACULTADES DE LA JUNTA DIRECTIVA”, la junta directiva representada por un presidente, es quien tiene la autorización para el manejo, administración y control del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, pero ello no implica que pueda disponer del patrimonio o de los bienes pertenecientes a la comunidad, incluso según dicho documento estatutario, si bien la junta directiva puede conforme al literal e) acordar la celebración, modificación y extinción de cualquier tipo de contrato, y realizar actos de administración y conservación de las cosas comunes, ello debe realizar como cuerpo colegiado, es decir, no puede el presidente por atribuciones propias celebrar un contrato sin previo acuerdo, lo cual no consta en el presente expediente que haya ocurrido para celebrar las ventas cuya nulidad se persigue.
No obstante, de existir el acuerdo por la junta directiva de llevar a cabo la negociación jurídica en cuestión–lo cual no consta en autos-, los estatutos sociales del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, señalan específicamente en su capítulo referente al “DE LA ADMINISTRACIÓN Y DE LAS ASAMBLEAS”, que se necesita la aprobación de la Asamblea General Extraordinaria para llevar a cabo actos de administración que sobrepasen los cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) –hoy en día equivalente a cinco céntimos (Bs. 0,05)-,lo cual tampoco quedó probado en autos que haya ocurrido. En vista de ello, nótese que en las modificaciones a los estatutos sociales del condominio, se hizo constar que la junta directiva es el órgano encargado del manejo, administración y control de la comunidad, lo que se asemeja con la figura del mandato general, el cual conforme al artículo 1.688 del Código Civil, “(…) no comprende más que los actos de administración. Para poder transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto que exceda de la administración ordinaria, el mandato debe ser expreso” (resaltado añadido); por consiguiente, si la intención de quienes redactaron y aprobaron los estatutos sociales del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, era la posibilidad de que el presidente de la junta directiva con su sola firma, pudiera realizar cualquier acto que exceda de la administración ordinaria, verbigracia, venta e hipoteca de bienes muebles pertenecientes a toda la comunidad, debieron dejar expresa constancia de ello, lo cual no sucedió. Por el contrario, previeron la necesaria aprobación por la asamblea de propietarios para realizar actos de administración superiores a los cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) –hoy en día equivalente a cinco céntimos (Bs. 0,05)-,y como quiera que dicha aprobación no fue concedida para la celebración de los contratos de compra venta cuya nulidad se persiguen en el presente juicio, en lo cual se pactó un precio de venta que excede al referido monto, no pudiéndose relajar tales disposiciones por presuntas actividades consuetudinarias del órgano de administración del condominio en desobediencia a los estatutos jurídicos pactados, puede acertadamente concluirse que los contratos de compra venta en cuestión, se celebraron en contravención a la normas internas que rigen la comunidad, y por lo tanto, se hace forzoso para este tribunal con asociado declarar la NULIDAD del contrato de compra venta protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Lander del estado Miranda en fecha 08 de noviembre de 2016, bajo el Nº 2016.227, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado Nº 231.13.5.1.5231, correspondiente al Folio Real del año 2016; así como del contrato de compra venta protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Lander del estado Bolivariano de Miranda en fecha 08 de noviembre de 2016, bajo el Nº 2016.222, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado No. 231.13.5.1.5226, correspondiente al Folio Real del año 2016; ambos celebrados entre el ciudadano JOSÉ MANUEL ARAUJO QUINTAS, actuando con el carácter de presidente de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, y la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., plenamente identificados en autos, y así se decide.
Por último, este tribunal con asociados no puede pasar por alto que el juzgado de la causa en la sentencia recurrida, ordenó en el particular TERCERO de la dispositiva, lo siguiente:
“(…) TERCERO: Se ordena levantar la presente medida de PROHIBICION (sic) DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre las referidas parcelas decretada por este juzgado en fecha 15 de mayo de 2017 de las parcelas identificadas como: Parcela (P-08): Con una superficie de (552 M2) (…) y Parcela (P-09): con una superficie de (552 M2) (…) pertenecientes a los Co-Demandados (sic), según documentos de Compra-Ventas (sic) que quedaron debidamente Protocolizadas (sic) todas en fecha: (08 de Noviembre (sic) de 2016), por ante la Oficina de Registro Subalterno el (sic) Municipio Lander del Estado (sic) Miranda, con sede en la ciudad de Ocumare del Tuy, Parcela (P-08): registrada bajo el No. 2016.227, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 231.13.5.1.5231, correspondientes al Libro de Folio Real del año 2.016 y Parcela (P-09): registrada bajo el No. 2016.222, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 231.13.2.1.5226, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.016, y líbrese oficio al REGISTRO SUBALTERNO DEL MUNICIPIO LANDER DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA CON SEDE EN OCUMARE DEL TUY. A los fines legales consiguientes. Así se decide (…)”.
De la transcripción realizada, se observa que el cognoscitivo en el dispositivo del fallo apelado, ordenó levantar la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre los inmuebles objeto de los contratos de compra venta cuya nulidad intentó la parte actora, ordenando en esa misma oportunidad oficiar al Registro Público respectivo, a los fines de que fuera estampado la nota correspondiente, con lo cual transgredió la obligatoria tramitación separada del juicio principal y el cuaderno de medidas, siendo necesario destacar que mediante decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº RC-1, de fecha 11 de enero de 2008, expediente Nº 2007-527, caso: José Andrés Rolas Tovar y otro, contra la sociedad mercantil Centro Médico Calabozo, C.A., en el cual se reiteró sentencia N° 421, de fecha 8 de julio de 1999, expediente N° 98-055, se estableció que: “(…) en la recurrida se incurre en subversión del procedimiento, pues el juez no podía sin vulnerar la ley, decidir en un mismo fallo, la incidencia de oposición a la medida precautelativa y dictar sentencia sobre lo principal del juicio dirimiendo la controversia. Por imperativo legal, tanto en el Código de Procedimiento Civil derogado (art. 386) como en el Código de Procedimiento Civil vigente, la articulación como la incidencia sobre medidas preventivas cualquiera que ella sea, se tramitarán y decidirán en cuaderno separado e independiente del juicio principal (…)” (resaltado añadido).
Así las cosas, se desprende que la incidencia de medida cautelar debe sustanciarse en cuaderno separado independientemente del cuaderno principal, a los fines de que la misma sea decidida en primera instancia, a través de un fallo que pueda ser susceptible del ejercicio, del recurso procesal de apelación, por lo que cuando el tribunal de la causa levantó la medida cautelar decretada en el presente juicio sin antes encontrase definitivamente firme la decisión proferida en fecha 14 de agosto de 2018, y además por haberlo hecho en el cuaderno principal, vulneró lo previsto en la ley; consecuentemente, este tribunal con asociado, estima necesario EXHORTAR a la jueza cognoscitiva para que en casos futuros semejantes no incurra en el mismo error delatado, pudiendo generar violaciones a las garantías constitucionales que le asisten a las partes.
Finalmente, en vista de las consideraciones anteriormente expuestas, este tribunal con asociados declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio PETRONIO RAMÓN BOSQUES, apoderado judicial de la parte demandante contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de agosto de 2018, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes; en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda de NULIDAD DE CONTRATO intentada por los ciudadanos MANUEL VERA RODRÍGUEZ, OSCAR DE JESÚS VIELLAREAL MARTÍNEZ, MARILÚ JOSEFINA ARAQUE DE ABREU, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ, GABRIEL TOMAS TOTH UJFALUSI, HARRY WOOD HERNÁNDEZ, ISRAEL ALBERTO GONZÁLEZ CASTILLO y JORGE NORBERTO REITAS DE SOUSA, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO y la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A.; y por consiguiente, se declara la NULIDAD del contrato de compra venta protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Lander del estado Miranda en fecha 08 de noviembre de 2016, bajo el Nº 2016.227, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado Nº 231.13.5.1.5231, correspondiente al Folio Real del año 2016; así como del contrato de compra venta protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Lander del estado Bolivariano de Miranda en fecha 08 de noviembre de 2016, bajo el Nº 2016.222, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado No. 231.13.5.1.5226, correspondiente al Folio Real del año 2016; ambos celebrados entre las partes intervinientes en el presente juicio, y así se decide.
-VII-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, constituido con asociados, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio PETRONIO RAMÓN BOSQUES, apoderado judicial de la parte demandante contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de agosto de 2018, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO:CON LUGAR la demanda de NULIDAD DE CONTRATO intentada por los ciudadanos MANUEL VERA RODRÍGUEZ, OSCAR DE JESÚS VIELLAREAL MARTÍNEZ, MARILÚ JOSEFINA ARAQUE DE ABREU, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ, GABRIEL TOMAS TOTH UJFALUSI, HARRY WOOD HERNÁNDEZ, ISRAEL ALBERTO GONZÁLEZ CASTILLO y JORGE NORBERTO REITAS DE SOUSA, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO y la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A.; y por consiguiente, se declara la NULIDAD del contrato de compra venta protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Lander del estado Miranda en fecha 08 de noviembre de 2016, bajo el Nº 2016.227, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado Nº 231.13.5.1.5231, correspondiente al Folio Real del año 2016; así como del contrato de compra venta protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Lander del estado Bolivariano de Miranda en fecha 08 de noviembre de 2016, bajo el Nº 2016.222, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado No. 231.13.5.1.5226, correspondiente al Folio Real del año 2016; ambos celebrados entre el ciudadano JOSÉ MANUEL ARAUJO QUINTAS, actuando con el carácter de presidente de la junta directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, y la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., plenamente identificados en autos.
TERCERO: No hay condenatoria en costas del recurso conforme a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, conforme con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintiún (21) días del mes de junio del año dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,
ZULAY BRAVO DURÁN,
EL PONENTE,

RICHARS DOMINGO MATA.
EL CONJUEZ,

OMAR RODRÍGUEZ AGÜERO.

LA SECRETARIA,
LEIDYMAR AZUARTA.
Este juzgador asociado OMAR RODRÍGUEZ AGÜERO, salva su voto en el pronunciamiento judicial que declaró con lugar la acción judicial interpuesta por los ciudadanos MANUEL VERA RODRÍGUEZ, OSCAR DE JESÚS VIELLAREAL MARTÍNEZ, MARILÚ JOSEFINA ARAQUE DE ABREU, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ, GABRIEL TOMAS TOTH UJFALUSI, HARRY WOOD HERNÁNDEZ, ISRAEL ALBERTO GONZÁLEZ CASTILLO y JORGE NORBERTO REITAS DE SOUSA, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL AEROPUERTO METROPOLITANO y la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A. Disiento de la decisión tomada por las siguientes razones de hecho y derecho:
INADMISBILIDAD DE LA ACCIÓN POR FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LOS DEMANDANTES PARA INTENTAR LA DEMANDA Y DE LOS DEMANDADOS PARA SOSTENER EL JUICIO
Tal y como está planteado en la demanda, la presente acción de nulidad de la venta de las parcelas P-08 y P-09 del Proyecto TENO, a la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A. por parte del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, ha sido intentada por los ciudadanos MANUEL VERA RODRÍGUEZ, OSCAR DE JESÚS VIELLAREAL MARTÍNEZ, MARILÚ JOSEFINA ARAQUE DE ABREU, ANTONIO MARÍA VILLAREAL MARTÍNEZ, GABRIEL TOMAS TOTH UJFALUSI, HARRY WOOD HERNÁNDEZ, ISRAEL ALBERTO GONZÁLEZ CASTILLO y JORGE NORBERTO FREITAS DE SOUSA, en su condición de propietarios de las parcelas y hangares identificados en las siglas y números PEC-06 y 07, PEC.10, PEC-11, TEE-01/SE-01/PE-21, PEC-04/PEG-19/PE49 y SE-10, tal y como consta en autos.
Se trata de la acción singular que sigue un grupo de copropietarios del Condominio contra sus Administradores, en este caso, contra su Junta Directiva, por haber llevado a efecto la venta de unas parcelas propiedad del Condominio con supuesta violación de las disposiciones estatutarias que limitan el poder de los administradores, la cual hacen extensiva contra los compradores de las mencionadas parcelas P-08 y P-09 , la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., solicitando la nulidad de las ventas.
De acuerdo con la más autorizada doctrina, de la cual cabe citar la opinión del ilustre expositor Luis Loreto, se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera (Loreto, L., Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Ediciones Fabretón-Esca, Caracas 1970).
La cualidad, entonces, es la idoneidad, activa o pasiva, de una persona para actuar válidamente en juicio, condición que debe ser suficiente que permita al juez declarar el mérito de la causa, a favor o en contra. Vale decir, la cualidad es la que establece una identidad entre la persona del demandante y aquel a quien la ley le otorga el derecho de ejercer la acción, esta es la cualidad activa; la cualidad pasiva, es la identidad entre el demandado y aquel contra la ley da la acción.
La falta de esa condición en cualquiera de las partes, conlleva a que el juez no pueda emitir su pronunciamiento de fondo, pues ello acarrea un vicio en el derecho a discutirse. Entonces, la falta de cualidad ad causam, debe entenderse como carencia de suficiencia de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo que se produce cuando el litigante no posee la condición para que pueda ejercerse, contra él, la acción que la ley otorga.
Es de doctrina, igualmente, que la falta de cualidad activa o pasiva debe ser declarada de oficio por el sentenciador, sin entrar a conocer del fondo de la controversia, conforme lo ha declarado en innumerables fallos tanto la Sala de Casación Civil como la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
En el asunto que nos ocupa, se trata de una acción de nulidad intentada por un grupo de copropietarios contra la Junta Directiva del Condominio Aeropuerto Metropolitano y contra la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., por nulidad de la venta de las parcelas P-08 y P-09 del Proyecto TENO, pertenecientes al citado Condominio.
Cabe preguntarse entonces si los codemandantes tienen cualidad sustancial para demandar la nulidad de dichas ventas y recíprocamente, si los codemandados tienen cualidad sustancial para sostener la acción, pues si conforme sostiene la doctrina y la jurisprudencia nacional, si se constata la existencia de falta de cualidad material en el accionante o en el accionado, tal acción deviene inadmisible de pleno derecho, y corresponde al Tribunal declararlo de oficio si fuere el caso y abstenerse de pronunciarse sobre el fondo de la cuestión debatida.
En este sentido se observa que, de acuerdo con el documento constitutivo estatuario y su posterior reforma, el CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO es una persona jurídica integrada por un órgano superior, la Asamblea de Propietarios, que es su órgano soberano y que, por ende, es el órgano social fundamental que el derecho reconoce como facultado para la formación de la voluntad social, al cual Barboza Parra denomina órgano de expresión supremo de la voluntad social, y cuyas decisiones resultan vinculantes para los asociados hasta para los ausentes. El señalado Condominio es administrado por una Junta Directiva, la cual tiene a su cargo las atribuciones que establecen el documento constitutivo y las subsiguientes reformas.
La doctrina tradicional ha determinado que la relación de los administradores con la sociedad, o en este caso, con el Condominio, es una relación similar a la existente entre el mandante y el mandatario, en el sentido de que los administradores están subordinados a las decisiones de la Asamblea. Sin embargo, frente a esta doctrina se alza la doctrina organicista, que considera que los administradores son magistrados sociales, que están directamente subordinados a lo que establece la ley y los estatutos sociales, de allí que obligados como están a cumplir los estatutos y objeto social, pueden y deben resistir las decisiones ilegítimas de la asamblea; además de que los poderes de gestión de los administradores exceden a los del mandatario y dada la autonomía de su gestión, su ejercicio no puede ser interferido por el mandante.
En lo tocante a la responsabilidad de los administradores, se tiene que las pautas que los administradores deben seguir en el cumplimiento de sus deberes pueden provenir de la ley, de los estatutos, de los acuerdos de la asamblea, de los acuerdos de la junta directiva y del acto de su nombramiento, como nos enseña Alfredo Morles Hernández en su Curso de Derecho Mercantil, UCAB, 1986, p. 795.
Pues bien, según la más autorizada doctrina, la acción de responsabilidad contra el administrador compete a la asamblea. En materia mercantil, nos enseña el autor antes citado, la acción compete a la asamblea (artículo 310 del Código de Comercio). La asamblea –dice el autor- puede ejercer la acción a través de los comisarios o de personas especialmente nombradas. En nuestro ordenamiento jurídico –dice categróricamente el profesor Morles- los accionistas no pueden individualmente ejercer acción contra los administradores en beneficio de la sociedad. De allí que la denuncia un número de accionistas que represente la quinta parte del capital social podrá presentar ante el Tribunal, cuando se abriguen fundadas sospechas de graves irregularidades en el cumplimiento de sus deberes por parte de los administradores y falta de vigilancia de los comisarios. Ese es el mecanismo del cual pueden valerse los accionistas para hacer efectiva la responsabilidad de los administradores por las graves irregularidades que éstos hayan cometido en el cumplimiento de sus obligaciones y falta de vigilancia de los comisarios.
Es de aclarar en este punto que, la Sala Constitucional, en sentencia Nª 585, de fecha 12 de mayo de 2015, declaró la inconstitucionalidad parcial del artículo 291 del Código de Comercio, al establecer:
“En consecuencia, esta Sala Constitucional modifica el contenido del primer parágrafo del artículo 291 del Código de Comercio, en lo concerniente a la eliminación del requisito de un mínimo de la quinta parte del capital social para acceder a los órganos jurisdiccionales, quedando dicha norma redactada de la siguiente forma:
“Artículo 291. Cuando se abriguen fundadas sospechas de graves irregularidades en el cumplimiento de sus deberes por parte de los administradores y falta de vigilancia de los comisarios, los socios podrán denunciar los hechos al Tribunal de Comercio, acreditando debidamente el carácter con que proceden”.
De acuerdo con el señalado criterio, para denunciar a los comisarios las graves irregularidades de los administradores en el cumplimiento de sus deberes, no se requiere la mayoría calificada del quinto del capital social para formalizar tal denuncia a los comisarios de la sociedad, pues bastará simplemente con acreditar ante éstos la condición de socio para que proceda la convocatoria de la asamblea de accionistas establecida en la ley.
El caso es que la jurisprudencia de los Tribunales ha sido constante al establecer que el titular de la acción de responsabilidad de los administradores por el incumplimiento de sus deberes, corresponde a la sociedad, de ahí que la titularidad de la acción para demandar la nulidad de un contrato suscrito por la sociedad, corresponda a la decisión de la asamblea, la cual puede ser provocada por la denuncia que haga cualquiera de los accionistas a los comisarios, de conformidad con el artículo 291 del Código de Comercio, en su nueva versión establecida por la Sala Constitucional en la decisión arriba mencionada.
Sin embargo, se ha sostenido que tal limitante opera únicamente cuando se trata de la demanda de nulidad de un contrato celebrado por la sociedad viciado de nulidad relativa, pero si se trata de un contrato viciado de nulidad absoluta, dicha acción puede ser intentada por cualquier persona interesada.
La nulidad absoluta de un contrato existe, al decir del profesor Eloy Maduro Luyando, en su conocida obra Curso de Obligaciones, UCAB, año 1986, Sexta Edición, página 595, cuando éste no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres. En la mayoría de los casos los contratos afectados por nulidad absoluta violan una norma imperativa o prohibitiva de la ley destinada a proteger los intereses del orden público y de las buenas costumbres. Los contratos que tiene objeto ilícito y causa ilícita siempre están afectados de nulidad absoluta. Los caracteres de esa nulidad absoluta, según predica el autor, es porque tiende a proteger un interés público, de allí que cualquier persona interesada pueda intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta u oponer dicha nulidad como excepción.
Pues bien, en el caso de especie, la parte accionante ha demandado la nulidad absoluta del contrato de venta de las mencionadas parcelas a la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., con fundamento en que, de acuerdo con el documento constitutivo y reforma estatutaria de 1995, la Junta Directiva ejerce sus funciones como cuerpo colegiado y tiene dentro de sus atribuciones: h) realizar o hacer realizar las actos de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes, razón por la cual no era atribución del Presidente disponer la venta de bienes inmuebles pertenecientes a la comunidad, razón por lo cual está afectada de nulidad absoluta la venta de las parcelas P-8 y P-09. Alegan al efecto que, de acuerdo con el documento constitutivo y reforma estatutaria de 1995, la Junta Directiva ejerce sus funciones como cuerpo colegiado y tiene dentro de sus atribuciones: h) realizar o hacer realizar las actos de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes, razón por la cual no era atribución del Presidente disponer la venta de bienes inmuebles pertenecientes a la comunidad, razón por lo cual está afectada de nulidad absoluta la venta de las parcelas P-8 y P-09”.
De la simple lectura del alegato contenido en la demanda, se tiene que el fundamento de la demanda de nulidad del contrato es que el Presidente de la Junta Directiva del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, no está facultado para disponer la venta de bienes inmuebles pertenecientes a la comunidad, lo que encuadra en un vicio del contrato por falta de consentimiento legítimamente manifestado, lo cual, en todo caso, viciaría el contrato de nulidad relativa y no de nulidad absoluta, por cuanto, a la luz de la doctrina nacional, dentro de la cual se permite este Tribunal citar nuevamente el criterio del profesor Eloy Maduro Luyando, la nulidad relativa, llamada también anulabilidad, ocurre cuando un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, porque viola determinadas normas destinadas a proteger intereses particulares de uno de los contratantes. Para algunos autores existe nulidad relativa cuando el contrato está afectado de vicio del consentimiento o de incapacidad y nulidad absoluta cuando falta al contrato alguno de los elementos esenciales a su existencia o viola el orden público y las buenas costumbres. Sin embargo, acota el autor, existen situaciones en que no faltan elementos esenciales a la existencia del contrato y la sanción acordada por el legislador es la nulidad relativa y no la nulidad absoluta. Igual ocurre con el error en la causa, que para unos impide el consentimiento, pero no produce sino nulidad relativa. Lo mismo sucede con el contrato celebrado por un entredicho, quien no tiene capacidad y sin embargo sólo el entredicho o su representante legal pueden pedir la nulidad del contrato. Todo esto hace pensar que el verdadero fundamento de la distinción radica –concluye el autor- en que a nulidad absoluta el contrato afectado viola un interés general, tutelado por normas de orden público inquebrantables, y en la nulidad relativa, el contrato viola normas que tutelan intereses particulares y que están destinadas a la protección de alguna de las partes.
La aplicación de estas nociones al caso en estudio lleva a este sentenciador a considerar que, de acuerdo a los términos en que está planteada la demanda, cuyo fundamento para solicitar la declaratoria de nulidad del contrato es por la existencia de un vicio del consentimiento, el cual, según alega la parte actora en la demanda, consistió en que el Presidente de la Junta Directiva supuestamente no estaba facultado por los estatutos del Condominio para la enajenación de las señaladas parcelas del Proyecto TENO, sin contar con la autorización de la asamblea de socios, hecho éste que por lo demás quedó absolutamente desvirtuado en el análisis probatorio de la prueba documental cursante en autos, puesto que resultó probado en autos que la Asamblea de Propietarios aprobó la venta de las parcelas del proyecto TENO, conforme consta en el acta protocolizada en el Registro Subalterno del Municipio Tomás Lander, Simón Bolívar y La Democracia del Estado Miranda, en fecha 29 de mayo de 2008. En dicha acta consta que los propietarios, reunidos en asamblea válidamente constituida, acordaron el re-parcelamiento del referido lote de terreno y se autorizó la venta a particulares de las parcelas integrantes de dicho Proyecto, pero en todo caso, del simple alegato de la parte actora se aprecia que el vicio que se le imputa al contrato de venta de las parcelas cuya nulidad se pretende, lo que afecta es el consentimiento del Condominio, lo cual conllevaría la anulabilidad del contrato, más no su nulidad absoluta, por cuanto el contrato afectado de nulidad relativa existe desde su celebración y produce sus efectos, sólo que tiene una existencia precaria, pues su nulidad puede ser solicitada por la parte en cuyo favor se establece tal nulidad, lo que descarta de plano que el contrato pudiera ser atacado de nulidad absoluta como ha pretendido la parte actora.
Tal consideración es fundamental para decidir este aspecto de la controversia, por cuanto, como se ha visto, cualquier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta, pero tratándose como se trata de un contrato que se dice afectado de nulidad relativa, tal acción no puede ser emprendida sino por la persona en cuyo favor se establece tal nulidad, en este caso, por el CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, a través de su Representante Legal, en este caso, del Presidente de la Junta Directiva o del apoderado judicial que al efecto designe dicho órgano ejecutivo. Esto en consideración a que los propietarios de parcelas que integran dicho Condominio, en su condición de socios, no pueden individualmente ejercer dicha acción, porque la titularidad de la misma recae en la persona jurídica y no en la de los socios que la integran.
En efecto, según resulta de los estatutos sociales del CONDOMINIO AEROPUERTO METROPOLITANO, la Asamblea de Propietarios constituye su órgano directivo, lo cual es conforme con lo que al efecto establece la Ley de Propiedad Horizontal, cuyas normas se aplican supletoriamente al señalado Condominio. Dicha Ley establece en su artículo 18, que la administración de los inmuebles de que trata esa ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, correspondiendo a este último, conforme al artículo 20, letra e) ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad –dice el precepto- deberá estar debidamente autorizado por la Junta de condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Dicha autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
De la lectura del indicado precepto se tiene que el órgano legalmente autorizado para ejercer la representación legal del condominio en juicio, en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, es el Administrador designado por la Junta de Condominio. De allí que sea el Administrador del Condominio y no los copropietarios singularmente considerados, quien tiene la legitimación necesaria para representar legalmente al condominio en juicio y con tal carácter solicitar la anulación de un contrato celebrado por el Condominio celebrado con un tercero, supuestamente viciado de nulidad relativa, y así se declara.
Así las cosas, si un grupo de copropietarios que represente por lo menos un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes, considera que el Administrador se ha excedido en el ejercicio de sus atribuciones, debe denunciar el hecho a la Junta de Copropietarios para que ésta convoque la Asamblea de Copropietarios y ésta decida por mayoría de votos lo que corresponda hacer, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal; en el entendido que, de conformidad con el artículo 19 de la citada Ley, es a la Asamblea la que nombra al Administrador, quien, en lo concerniente a su responsabilidad se rige por las normas del mandato. De allí que si la Asamblea determina que éste se excedió en el límite de sus facultades al enajenar bienes comunes sin contar con su aprobación, puede disponer la destitución del Administrador y, de ser el caso, demandar la nulidad del contrato en cuestión o, por el contrario, confirmar o ratificar el contrato viciado de nulidad, a tenor de lo establecido en el artículo 1351 del Código Civil. Todo ello en consideración a que los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal serán obligatorios para todos los propietarios, en el entendido que cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho, todo ello de conformidad con el artículo 25 de la citada Ley.
Estas consideraciones llevan a este Tribunal a declarar que la Ley de Propiedad Horizontal, al igual que el Código de Comercio sobre el derecho que tiene todo socio de oponerse a las decisiones manifiestamente contrarias a los estatutos o a la Ley, establecido en el artículo 290, consagra el principio de que la Asamblea de Propietarios o de Socios, según corresponda, es el órgano competente para calificar la validez de los actos de los administradores, estando facultado dicho órgano para decidir lo que más convenga al Condominio o sociedad, como es, por ejemplo, ordenar al Administrador que demande la nulidad del contrato o en su defecto, confirmar o ratificar el contrato contra el cual admita la Ley acción de nulidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los propietarios, aún para aquellos que no hayan asistido a la reunión, de lo que se sigue que los copropietarios singularmente considerados carecen de legitimidad para intentar la acción de nulidad del contrato en cuestión, pues éstos no ejercen la representación legal del Condominio.
Por las razones expuestas, y habida consideración que el vicio que se le imputa al contrato de venta de las parcelas tiene que ver con los límites del mandato conferido a los administradores del Condominio en los estatutos sociales, y que, según los actores, no autorizaban a la Junta Directiva para la venta de las parcelas del lote TENO, pues, según éstos, por tratarse de bienes comunes, era necesaria la autorización de la Asamblea de Propietarios y tal autorización no se había dado, lo cual afecta en todo caso el consentimiento prestado por el Condominio a través de su Presidente, en la celebración de los contratos de ventas de las parcelas a CITAYEN SERVICE CENTER C.A., y dado que la eventual nulidad de los mismos únicamente la puede demandar el Condominio, que es la parte en cuyo beneficio está dispuesta la nulidad, resulta evidente que los copropietarios que intentaron la presente demanda carecen de la legitimación necesaria para emprender dicha acción.
Sobre el asunto de la cualidad para intentar una demanda de rendición de cuenta de los administradores solicitada por unos accionistas, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal ha establecido, en sentencia N° 2052 de fecha 27 de noviembre de 2006, Exp. N° 06-1259, en la solicitud de Revisión propuesta por H.E.A.B., ante la referida S., de la sentencia que pronunció la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia el 29 de marzo de 2006, lo siguiente:
“Considera la Sala, al amparo de la jurisprudencia citada, que a los referidos ciudadanos, no les estaba dado incoar directamente la demanda en cuestión, pues de conformidad con el artículo 310 del Código de Comercio, el ejercicio de la cualidad ad causam para intentar la referida pretensión, la posee, no los socios individualmente considerados sino la Asamblea de accionistas, entidad que deberá denunciar ante el comisario de la empresa de que se trate, aun a instancia de algún o algunos socios, si observare irregularidades o hechos censurables o ellos le fueren denunciados; en consecuencia, el accionar la rendición de cuentas por uno o varios socios, resultaría inadmisible. Así se establece.
“Ahora bien, en supuestos como el de autos, este Tribunal Supremo de Justicia ha analizado y establecido que, los jueces al evidenciar la ausencia (falta de cualidad) de este presupuesto procesal, constituye un vicio que conculca al orden público y, por tanto, debe ser atendido y subsanado de oficio por los juzgadores.
(...)
…Por otra parte, cabe señalar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
(…)
“De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: P.M.J., por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: C.E.T.A. y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: R.C.R. y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: A.A.J. y otros)…
“De lo anterior se desprende que la falta de legitimatio ad causam o cualidad, trae consigo un vicio en el derecho de acción que imposibilita al juez conocer el mérito del asunto debatido, por lo que aún cuando no haya sido alegada, el juez ante dicha situación está obligado a declararla de oficio y como consecuencia, la inadmisibilidad de la demanda”.

En acatamiento a la doctrina establecida por el Tribunal Supremo de Justicia, este Tribunal Superior, al determinar que los accionistas carecen de legitimación para demandar directamente la rendición de cuentas a los administradores, porque tal acción compete a la sociedad y no a los accionistas singularmente considerados, doctrina esta que es aplicable mutatis mutandis a la acción intentada por los copropietarios de un condominio para anular un contrato celebrado por el administrador, en consideración a que tal acción compete al condominio en la persona de los administradores en el caso de especie carecen de cualidad y el interés necesario para accionar la nulidad del contrato de venta de las parcelas P-8 y P-09, efectuada por el CONDOMINIO DEL AEROPUERTO METROPOLITANO a la sociedad mercantil CITAYEN SERVICE CENTER C.A., por lo cual forzosamente este Tribunal Superior ha debido declarar de de oficio, la inadmisibilidad de la presente acción, por no concurrir en ella uno de los presupuestos procesales que permiten al juez pronunciarse sobre el mérito de la acción propuesta y así ha debido decidirse.
Queda así expresado el voto salvado del juez asociado que suscribe.

LA JUEZA SUPERIOR,
ZULAY BRAVO DURÁN,
EL PONENTE,

RICHARS DOMINGO MATA.
EL CONJUEZ,

OMAR RODRÍGUEZ AGÜERO.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
LA SECRETARIA,
LEIDYMAR AZUARTA.

Exp. Nº 18-9461.