REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
PARTE DEMANDANTE: JESÚS ANTONIO CHACÓN MORENO, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad número V- 4.631.362, actuando en nombre propio como coheredero y como apoderado de los ciudadanos JOSÉ GERARDO, AURA CECILIA, LUZ MATILDE, RAFAEL IGNACIO, EULOGIO JOSÉ, MARÍA EMÉRITA y MARÍA EDILIA CHACÓN MORENO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números: V-3.999.747, V-3.999.748, V-5.022.424, V-5.660.332, V-5.673.743, V-12.228.218 y V-12.228.220 respectivamente, el primero de los nombrados, el cuarto y las dos últimas domiciliadas en el Municipio Córdoba, estado Táchira; el sexto domiciliado en Mérida, estado Mérida; la tercera y el segundo domiciliados en Valencia, estado Carabobo y la cuarta domiciliada en la ciudad de Caracas, facultad que consta en instrumento poder protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Córdoba del estado Táchira, bajo el N° 1010, Tomo 21, folios 44 al 55, Protocolo Único, de fecha 28 de septiembre de 2017.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: CARMEN DIOMIRA CABARICO, titular de la cédula de identidad 20.881.045, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 197.810.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ ANTONIO ALVIÁREZ BALZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 5.030.877, domiciliado en el Municipio Córdoba del estado Táchira.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: CESAR OMERO SIERRA, titular de la cédula de identidad 5.658.021, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 48.494.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL - Apelación de la sentencia definitiva proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Córdoba de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 17 de octubre de 2018.
I
ANTECEDENTES
El trámite procesal en el juzgado a quo.
El presente juicio se inició por demanda presentada por el ciudadano JESÚS ANTONIO CHACÓN MORENO, en defensa de sus propios derechos e intereses y de los ciudadanos JOSÉ GERARDO, AURA CECILIA, LUZ MATILDE, RAFAEL IGNACIO, EULOGIO JOSÉ, MARÍA EMÉRITA y MARÍA EDILIA CHACÓN MORENO contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO ALVIÁREZ BALZA por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
La demanda fue admitida a trámite según auto de fecha 08 de Mayo de 2018 por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a través del procedimiento oral del Código de Procedimiento Civil.
La decisión del juzgado a quo.
El Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva en fecha 17 de octubre de 2018 y declaró CON LUGAR la pretensión de DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL; condenó a la parte demandada a hacer entrega a la parte demandante del inmueble constituido por un local comercial signado con el Nº 69, ubicado en la carrera 6 entre calles 11 y 12 de Santa Ana Municipio Córdoba del estado Táchira y condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
El recurso de apelación.
En fecha 22 de octubre de 2018, el ciudadano JOSÉ ANTONIO ALVIÁREZ BALZA, asistido por el abogado César Omero Sierra, apeló de la sentencia definitiva dictada el 17 de octubre de 2018 y por auto de fecha 08 de Mayo del 2018, el tribunal a quo oyó la apelación en ambos efectos acordando remitir el expediente al juzgado superior distribuidor.
El trámite procesal en este juzgado superior.
Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación, y mediante auto de fecha 12 de mayo del 2018, se le dio entrada conforme a lo previsto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil y se tramitó por el procedimiento ordinario en esta segunda instancia.
II
DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión, tanto en la demanda como en la reforma:
La parte actora alegó que en fecha 1 de enero de 2002 suscribió un contrato privado de arrendamiento sobre un local comercial ubicado en la carrera 6 entre calles 11 y 12 Nº 69 de Santa Ana, Municipio Córdoba del estado Táchira, con el ciudadano JOSÉ ANTONIO ALVIÁREZ BALZA, iniciando en esta fecha la relación arrendaticia. Que en fecha 1 de enero de 2012 el contrato de arrendamiento fue renovado hasta el 31 de diciembre de 2012. Que en el primer contrato se estableció en la cláusula quinta que el uso y destino del bien inmueble dado en arrendamiento sería de local comercial y que si el arrendatario cambiaba el uso sería causal de resolución del contrato. Que en el documento de renovación del contrato se ratificó en la cláusula segunda que el inmueble sería destinado única y exclusivamente al uso comercial y para cambiar el uso del mismo, el arrendatario debía contar con la aceptación por escrito de los arrendadores.
Que a pesar de lo pautado en las cláusulas del contrato de arrendamiento el arrendatario comenzó a utilizar una parte del inmueble para fines distintos al acordado; es decir, como lugar de habitación para él y su familia, y que a consecuencia del uso que se le ha dado, se ha venido deteriorando su infraestructura al utilizar áreas cuya destinación natural no son para vivienda de seres humanos, que en consecuencia del inapropiado uso, presenta un riesgo inminente tanto para el arrendatario como para su grupo familiar.
Por otra parte adujo que el último canon de arrendamiento cancelado por el demandado fue el correspondiente al mes de septiembre del año 2013, por un monto de dos mil ciento noventa y siete bolívares (Bs. 2.197,00) más la alícuota del IVA (12%) doscientos sesenta y tres bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 263,64), para un total de dos mil cuatrocientos sesenta Bolívares con 64 céntimos (Bs.2.460.64), quedando evidenciado el incumplimiento de la cláusula tercera y cuarta del contrato de arrendamiento, pues en dichas cláusulas quedó establecido que el arrendatario se obliga a pagar por mensualidades vencidas los últimos de cada mes y que pasado dicho lapso, pagaría intereses moratorios a la tasa activa del momento; asimismo se estableció que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho al arrendador a resolver el contrato y pedir la desocupación y entrega material del inmueble.
Alegó que el arrendatario se encuentra en un estado de radical insolvencia y hasta el momento de interponer la acción, adeuda la cantidad de Bs. 132.874,56 correspondiente a cincuenta y cuatro meses consecutivos sin la indexación correspondiente a los índices inflacionarios de los últimos años, dejando de cumplir con la obligación de arrendatario y violando las cláusulas pactadas entre las partes.
Peticiones de la parte demandante:
Demanda el desalojo del inmueble por el cambio de uso y destino del local comercial y por el incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento acordados, como lo señala el artículo 40 literal A, D y el artículo 43 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Alegatos de la parte demandada:
La parte demandada alegó en su escrito de contestación de la demanda que si bien es cierto el demandante es coheredero y puede accionar jurídicamente, también es cierto que está actuando como apoderado de los demás coherederos, situación que no es permitida según criterio jurisprudencial de la Sala Constitucional, además sostiene que el demandante debió actuar en el presente juicio como heredero y en representación de los derechos y acciones que posee en el inmueble que es del 12,50% y no como procedió al actuar con un poder representando del 100% que no tiene, por lo que aduce que debió subsanar debidamente pero no lo hizo en su oportunidad legal. Considera que el poder de los demás coherederos debieron haberlo otorgado directamente a un profesional del derecho y no al demandante.
Que el demandante con motivo del desalojo se fundamentó en la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y no tomó en cuenta la providencia administrativa emitida por la Superintendencia Nacional de la Vivienda, alegando que si se agotó esta vía es porque se está dentro de un proceso que debe ser ventilado jurídicamente por la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda y no como se planteó en la demanda. Por todo lo expuesto negó, rechazó y contradijo lo solicitado por el demandante porque la demanda debe ser fundamentada por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y no como lo hizo.
Peticiones de la parte demandada:
Solicita sea declarada sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley correspondientes.
Síntesis de la controversia:
La controversia se circunscribe a determinar si el ciudadano JOSÉ ANTONIO ALVIÁREZ BALZA le dio al inmueble arrendado un uso distinto al establecido en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes o si por el contrario, se dio en arrendamiento un local comercial con casa para habitación y si efectivamente el inquilino se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Informes en esta alzada de la parte demandante:
La abogada CARMEN DIOMIRA CABARICO, apoderada judicial de la parte demandada, presentó en fecha 12 de noviembre del 2018, escrito de informes en el que hizo un recuento pormenorizado de las fases y etapas del proceso llevado por el tribunal a quo. En esa fase y etapa menciona la audiencia preliminar que se celebró en fecha 26 de julio del 2018 sin llegar a ningún acuerdo entre las partes; sin embargo la parte demandada convino en no haber cancelado los cánones de arrendamiento aduciendo no tener en dónde depositarlos. Sostiene que la parte demandada reconoció la insolvencia y por ello solicita se aprecie, estime y valore a la luz de los hechos, del derecho y de los actos procesales, se decida, resuelva y se declare sin lugar el recurso de apelación, ratifique y confirme en su integro lo decidido por el tribuna a quo.
Informes en esta alzada de la parte demandada:
El abogado CÉSAR OMERO SIERRA, con el carácter de apoderado de la parte demandada, presentó en fecha 12 de diciembre del 2018 escrito de informes en el que ratifica los alegatos presentados en el escrito de contestación a la demanda, solicitando se declare sin lugar la demanda.
Observaciones a los informes de la parte demandante:
La abogada CARMEN DIOMIRA CABARICO, apoderada judicial del demandante JESÚS ANTONIO CHACÓN MORENO, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte contraria defendiendo la representación judicial que ostenta, lo cual fue decidido por el a quo cuando la parte demandada opuso la ilegitimidad del apoderado actor por no tener la representación de todas las personas que se atribuye, y quedó firme porque contra la decisión de ese tipo de cuestión previa no hay recurso de apelación.
III
MOTIVACION
La parte demandada en la audiencia preliminar convino en que se encuentra insolvente con el pago de cánones de arrendamiento y pidió a los arrendadores que lo dejen habitar por tres años más, comprometiéndose a pagar los cánones de arrendamientos vencidos y que los tres años siguientes serian cancelados de acuerdo al canon de arrendamiento fijado la última vez; alega que si bien es cierto que le fue dado en arrendamiento el local comercial, no es menos acertado que en la actualidad una parte del inmueble está siendo utilizado como habitación parar él y su familia, alegando que el procedimiento a seguir es el inherente al desalojo de vivienda contemplado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Análisis probatorio:
A los folios 12 y 13, corre un documento privado simple de fecha 1 de diciembre de 2002, que al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria de documento reconocido, conforme lo establece el articulo 1.363 del Código Civil; en consecuencia, desprendiéndose de la cláusula QUINTA del mismo, que el arrendatario se obligó a entregar el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió y no darle otro uso que no fuera el comercial, que cualquier otro uso de todo o parte del inmueble objeto de lo pautado entre las partes, se tendría por nulo y sería causal de resolución de pleno derecho, a menos que tuviese aceptación previa por escrito de la otra parte.
A los folios 14 al 16, corre documento privado simple de renovación de contrato de arrendamiento, el cual por no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento reconocido conforme a lo establecido en el articulo 1.363 del Código Civil, desprendiéndose de la cláusula SEGUNDA del mismo: “Queda comprometido “EL ARRENDATARIO a utilizar el inmueble que se da en arrendamiento, únicamente para el funcionamiento de comercio dedicado al ramo de venta de alimento para animales y a no cambiar su destino sin la previa autorización de “LA ARRENDADORA” dada por escrito.”
A los folios 22 al 44 corre acta de inspección judicial de fecha 10 de octubre de 2013 realizada por Juzgado de Municipio Córdoba de la Circunscripción judicial del estado Táchira, en el inmueble objeto de arrendamiento, en la cual se designó como experto fotógrafo al ciudadano Jesús Chacón Moreno, quien posteriormente, en fecha 15 de octubre de 2013 consignó en once (11) folios útiles veintidós (22) fotografías en las que se deja constancia que el inmueble donde se constituyó el tribunal, consta de una casa colonial de data antigua, construida de paredes de bahareque y techo de teja con caña bravas, en el cual funciona un local comercial, la parte externa pintada con un color verde claro, que no hay letrero con emblema de local comercial, sin embargo se observa dibujos de animales y unas palabras como agrícola” y “diana” y otras que no se leen bien; asimismo se dejó constancia que las paredes están pintadas y forradas en publicidad “Robustin” de alimentos de animales, piso de cemento, que en el inmueble arrendado se realizan actividades comerciales de productos agrícolas, que no existe permiso de dicha actividad comercial, en la pared se encuentra tres avisos pintados sobre productos que vende, se dejó constancia que al momento de la inspección se encuentraba solamente el ciudadano JOSÉ ALVÍAREZ BALZA, con el carácter de inquilino desde el año 2002 y es el administrador del negocio y vendedor, se dejó constancia que en la parte posterior del local comercial hay tres camas, cocina, dos neveras, un baño y variedad de mercancía de productos. Del contenido de la señalada inspección se evidencia que era necesaria realizarla en ese momento, es decir, con anticipación al juicio, en virtud del perjuicio que se podía sobrevenir por el retardo y podían desaparecer los hechos en ella constatados, razón por la cual el tribunal de conformidad con lo establecido en el articulo 1.429 del Código Civil la aprecia y la valora.
A los folios 62 al 64, corre informe levantado por Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio Córdoba estado Táchira y fotografías consignadas en cuatro (4) folios útiles, instrumento que es valorado conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, de fecha 13 de enero de 2009, como documento administrativo al constituir una categoría intermedia entre los documentos públicos y privados, y deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace fe o da fe pública hasta prueba en contrario, que en la fecha 06 de mayo de 2016, el referido cuerpo de bomberos realizó inspección ocular en el que dejó constancia que el inmueble objeto de inspección se encuentraba en mal estado de conservación y por lo tanto, no apto para su habitabilidad, siendo un riesgo inminente para las personas que se encuentran habitando el mismo, debiendo desalojarlo de manera inmediata.
Al folio 65 al 70, corre providencia administrativa emanada de Coordinación de Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Táchira de fecha 15 de Junio de 2015, asunto N° MC-2123/2014, la cual se valora como documento administrativo conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativa, de fecha 13 de enero de 2009, al constituir una categoría intermedia entre los documentos públicos y privados y deben ser equiparados al documento autentico, el cual hace fe pública hasta prueba en contrario, que la ciudadana MARIA EDILIA CHACÓN MORENO, titular de la cedula de identidad número V- 12.228.220, en su carácter de propietaria del inmueble ubicado en carrera 6 entre calles 11 y 12, Nº 69, Santa Ana, Municipio Córdoba, estado Táchira, celebró contrato de arrendamiento de local comercial con el demandado JOSÉ ANTONIO ALVIÁREZ BALZA, y al estar acondicionada una parte del inmueble como vivienda agotó la vía administrativa sin llegar a un acuerdo.
Conclusión del análisis probatorio:
Quedó demostrada la existencia de los contratos privados suscritos entre las partes en los que se constata que se trata de un inmueble destinado para el uso y destino de actividad comercial; que inicialmente el contrato era de un año a partir 1 de diciembre del 2002, posteriormente renovado en fecha 1 de enero del 2012 con vigencia de doce meses; es decir hasta el 31 de diciembre de ese mismo año, que para la ampliación o reducción del contrato las partes acordaron suscribir un nuevo contrato por escrito, quedando en cancelar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas el último día del mes; que la relación arrendaticia prosiguió por los subsiguientes años sobre un inmueble propiedad de la sucesión Chacón Moreno, ubicado en la carrera 6 entre calles 11 y 12 N° 69, Santa Ana, Municipio Córdoba, Estado Táchira.
Quedó comprobado y demostrado que el ciudadano JOSÉ ANTONIO ALVIÁREZ BALZA demandado en la presente causa, cambió el uso y destino del inmueble, y de los contratos suscritos entre las partes se evidencia que la relación arrendaticia recae sobre un inmueble exclusivamente para uso y destino comercial; sin embargo, el hecho es que está siendo utilizado como vivienda por el arrendatario y su grupo familiar sin autorización por escrito de los propietarios y coherederos. Así se decide.
No quedó demostrado que el ciudadano JOSÉ ANTONIO ALVIÁREZ BALZA, se encuentre solvente en el pago del canon de arrendamiento, al no presentar recibos de pago, tampoco consta que haya realizado diligencias para realizar consignación de alquileres a favor de la sucesión CHACÓN MORENO; sin embargo en la audiencia preliminar convino en el incumplimiento del hecho alegado por la parte demandante, que constituye el supuesto de hecho de la norma cuyos efectos jurídicos pide sean aplicados. Así se decide.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, quedaron establecidos los hechos fundamento de la pretensión de desalojo de local comercial con base en la causal de cambio de uso del inmueble al utilizar el arrendatario demandado el local comercial como vivienda familiar de forma unilateral y sin consentimiento del arrendador y la causal de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por el incumplimiento del arrendatario respecto al de mas de 57 meses contados hasta el momento de la interposición de la demanda, configurándose los supuestos establecidos en el artículo 40 literal “a y d” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concluyendo este tribunal en la declaratoria con lugar de la demanda en virtud de que solo bastaba con que se diera una sola de las causales alegadas para que prosperara la demanda. Así se decide.
Sobre el hecho que la parte demandante haya actuado en la vía administrativa ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE VIVIENDA (SUNAVI) no interpreta este jurisdicente que por ello cohonestó el arrendador el cambio de uso del local comercial a vivienda que hizo el arrendatario, sino que entiende tal hecho como un error por parte de la asistencia técnica jurídica, sin que conste haber suscrito ningún acuerdo en ese sentido.
En consecuencia, considera este juzgador de alzada que se encuentran llenos los requisitos de procedencia para la pretensión de DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL demandada; por consiguiente, debe ser declarada con lugar la demanda ordenando el desalojo y la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y de bienes a la parte demandante. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN ejercida por el ciudadano JOSÉ ANTONIO ALVIÁREZ BALZA contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el día 17 de octubre de 2018.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por el ciudadano JESÚS ANTONIO CHACÓN contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO ALVIÁREZ BALZA. En consecuencia, SE ORDENA al ciudadano JOSÉ ANTONIO ALVIÁREZ BALZA la entrega del inmueble que le fue dado en arrendamiento, local comercial signado con el Nº 69, ubicado en la carrera 6 entre calles 11 y 12 de Santa Ana Municipio Córdoba del estado Táchira, al ciudadano JESÚS ANTONIO CHACÓN, libre de personas y cosas.
TERCERO: SE CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el día 17 de octubre de 2018.
CUARTO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el archivo del tribunal y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los catorce días del mes marzo del año 2019. Años 208º de la Independencia y 160º de la Federación.
El Juez,
Fabio Ochoa Arroyave.
La Secretaria,
Flor María Aguilera Alzurú
En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.), dejándose copia de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el archivo del tribunal.
Exp. N° 7685
FOA/Sandra
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