TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

EXPEDIENTE Nº:3116-18

PARTE DEMANDANTE: ciudadana ANA ROSA PEREZ RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.977.209,

APODERADO JUDICIAL DELA DEMANDANTE: Abogado ELVIS RAMON PARRA SANCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 126.517.

PARTE DEMANDADA: ciudadano GUILLERMO COROMOTO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.298.526,

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada OYLEC YEMINA JASPE MATSON, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo los Nro. 56.333.

MOTIVO: DESALOJO de LOCAL COMERCIAL.
-I-
Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda por DESALOJO de LOCAL COMERCIAL incoado por ANA ROSA PEREZ RODRIGUEZ, contra GUILLERMO COROMOTO GONZALEZ, previa distribución.
Los hechos relevantes relatados por la parte accionante como fundamento de la demanda son los siguientes:
Que en fecha 01/03/2002, suscribió contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Guillermo Coromoto González, de su exclusiva propiedad de un inmueble ubicado en la Urbanización Simón Bolívar, Planta baja del bloque 12, Local Nº1, Sector El Tambor, Parroquia Los Teques en Jurisdicción del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda-
Que en fecha 31 de mayo de 2016, mediante procedimiento judicial sele notifico de que estaba corriendo la prorroga legal de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 del DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL y que durante su vigencia se aplicaría lo dispuesto en los articulo 32 y 33 ejusdem.
Que en fecha 07 deabril de 2018, se le notificó a su mandante de la consignación del canon de arrendamiento ante este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas delos Municipios Guaicaipuro y Carrizal, donde esta consignada la cantidad de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000,00) desconociendo la notificación que en su oportunidad legal se le entrego.
En base a ello solicita la Resolución del Contrato conforme a lo establecido en los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 115 ejusdem, concatenado con los artículos 1592 y 1594 del Código Civil Venezolano, y lo preceptuado en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 12 de julio de 2018, se admitió la demanda y se emplazó al demandado para la contestación de la demanda, haciéndole saber que una vez citado y transcurrido el lapso de emplazamiento, al quinto día se llevaría a cabo la audiencia preliminar.
En la misma fecha comparece el apoderado actor y consigna documentales como medios probatorios en la acción de desalojo.
Cumplidos los trámites procesales para la citación del demandado, y cumplida efectivamente la misma, se produjo la contestación de la demanda el día 14/11/2018, junto con recaudos.
Consta al folio 59 poder Apub acta otorgado por el demandado Arrendatario a las abogadas IRAIDA RODRIGUEZ DE MORAN y OYLEC YEMINA JASPE MATSON, que acreditan su representación.
En fecha 26/11/2018, se celebró la audiencia preliminar, posteriormente se fijaron los hechos controvertidos, y se apertura el lapso probatorio conforme a lo establecido en la normativa que rige la materia.
MATERIAL PROBATORIO DE LAS PARTES.
1.-De los documentos fundamentales acompañados al libelo de demanda.
a.- Copia fotostática de acta de Asamblea extraordinaria de la Junta de condominio del Bloque 12, de fecha 14/04/2018, donde se deja constancia de haberse practicado a través del Juzgado Primero de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Guaicaipuro y Carrizal, la notificación de la fecha de la prórroga legal y del aumento del canon de arrendamiento, el tribunal no le otorga valor probatorio alguno por cuanto la misma trata de una copia fotostática de un documento privado, que no fue ratificada a través de la prueba de testigos conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
b.- Dos (2) cartas misivas sin fecha, por parte de la arrendadora, dirigidas al arrendatario Guillermo Coromoto González, donde se le participa el aumento del canon de arrendamiento, mientras dure la prorroga legal. El tribunal no le otorga valor probatorio alguno por cuanto la misma trata de un documento privado, que no fue ratificada a través de la prueba de testigos conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
c.- Notificación judicial, de fecha 9/05/2016, practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial donde se le participa, que desde el día 2/3/2016 hasta el 2/03/2019, comienza a correr la prorroga legal y el aumento del canon de arrendamiento. Aun cuando la misma fue impugnada y desconocida por la parte contraria, no se solicito su cotejo, sin embargo el Tribunal le otorga valor probatorio como documento Público, por emanar de una institución pública. Así se decide.
2.- Pruebas aportadas por la parte demandada.
En la contestación de la demanda, la parte accionada aporto las siguientes pruebas:
a.- Marcada “A” Copia certificada del escrito de Solicitud de Notificación judicial, de fecha 9/05/2016, practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial donde se le participa, que desde el día 2/3/2016 hasta el 2/03/2019, comienza a correr la prorroga legal y el aumento del canon de arrendamiento. Esta prueba ya fue valorada, paginas arriba. Por lo tanto nada tiene que valorar el tribunal en esta oportunidad.asi se decide.
b.-Recibos de consignaciones arrendaticias, del Expediente Nº2018-1564, marcadas “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I” contentivo de consignaciones arrendaticias, que cursa ante este Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por la cantidad de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000.) el Tribunal lo valora como documento Público, por emanar de una institución pública.
c.- Marcada “J” Carta misiva sin fecha, por parte de la arrendadora dirigidas al arrendatario Guillermo Coromoto González, donde se le participa el aumento del canon de arrendamiento, las mismas ya fue analizada, por lo que nada tiene que valorar el tribunal en esta oportunidad. Así se decide.
d.- Marcada “K” carta misiva remitida por el arrendatario a la arrendadora la Junta de Condominio del Bloque 12, señalándole la improcedencia del aumento de canon de arrendamiento. El tribunal no le otorga ningún valor probatorio conforme al principio de alteridad, por cuanto nadie puede crearse una prueba a su favor. Así se decide.
No aportaron pruebas en el lapso probatorio.
Mediante auto de fecha 31 de enero de 2019, este Tribunal fija oportunidad para llevar a cabo la audiencia o debate oral en la presente causa.
En fecha 20 de febrero de 2019, se celebró el acto de audiencia oral en el presente juicio, donde se dejo constancia de la incomparecencia de la parte actora, solo la parte demandada expuso así:
“… tal y como se expreso en la contestación de la demanda, este procedimiento se admitió por desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, al respecto, se señaló que ninguna parte del libelo de demanda el actor demando dicho desalojo, por el contrario, lo que se solicito fue una entrega material del inmueble que ocupa mi mandante, cuya naturaleza jurídica es distinta al desalojo. Sin embargo, también se expresó que dicho desalojo seria improcedente, por cuanto, que mi mandante está bajo el beneficio que le concede la ley que regula la materia el cual es prorroga legal de la cual fue debidamente notificado por éste tribunal cuya prorroga vence el próximo mes de marzo de 2019, fecha para la cual mi mandante desocupara el inmueble libre de bienes y personas. Lo establece la jurisprudencia, la doctrina que cuando está en curso la prorroga legal, el propietario del inmueble arrendado, no puede ejercer actos de perturbación en contra del arrendatario debiendo dejar que corra íntegramente la prórroga legal, y si el arrendatario no desocupara el inmueble puede ejercer las acciones pertinentes para el desalojo de éste. Igualmente el desalojo por falta de pago, sería improcedente en este caso en comento, puesto que mi mandante se encuentra solvente en los cánones de arrendamiento, tal y como consta de las consignaciones de éstos que fueron cancelados de manera temporánea ante éste tribunal, y cuyas consignaciones fueron promovidas como prueba por ésta representación; por todo lo antes expuesto, solicito que la presente demanda quede declarada sin lugar, es todo”.

Lo anterior constituye una síntesis clara precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia

-II-
MOTIVOS PARA DECIDIR

La actora señala que celebró contrato de arrendamiento en fecha 1º de Marzo de 2002, sobre el local comercial de su exclusiva propiedad ubicado en la Urbanización Simón Bolívar, Planta baja del bloque 12, local Nº1, sector El tambor, Parroquia Los Teques, estado Miranda; que en fecha 31 de mayo de 2016, mediante procedimiento judicial se le notifico de que estaba corriendo la prorroga legal de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 del DECRETO CON RANGO VALOR y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, y que durante su vigencia se aplicaría lo dispuesto en los artículos 32 y 33 ejusdem.
Que se le notifico que en fecha 01/02/2018, del nuevo canon de arrendamiento en Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000); y posteriormente se les notifica al demandante la consignación del canon de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, por la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. Bs. 9.000, desconociendo la notificación que en su oportunidad se le entrego, por lo que solicita la entrega material del inmueble arrendado.
No obstante, la parte demandada en su escrito de contestación opone como punto previo la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que el demandado jamás solicito el Desalojo del local, según lo establece el contrato de arrendamiento suscrito el 01/03/2002, ni alego ninguna de las causales previstas en la ley que rige la materia para el uso comercial, ya que la naturaleza jurídica alegada por el actor fue la entrega material del inmueble y no al desalojo de este.
Admite haber firmado contrato de arrendamiento con la actora sobre el mencionado local comercial, y alega que estando vigente la prorroga legal no debe ser perturbado por el arrendador, debiendo éste dejar correr íntegramente la misma y al final de ésta si no se ha desocupado el inmueble, es que puede solicitar cualquier acción en contra del arrendatario. No pudiendo anticiparse a solicitar la entrega material del inmueble, puesto que la prorroga legal no ha finalizado. Según lo preceptúa el articulo 26 ejusdem, cuando se está en prorroga legal se considera la relación a tiempo determinado debiendo mantenerse todas las condiciones estipuladas en el contrato. Salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
Asimismo negó, rechazo y contradijo la demanda e impugno la notificación de fecha 01 de febrero de 2018.
Ahora bien, estando en la oportunidad legal establecida en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal pasa a dictar in extenso el presente fallo.
Conforme al planteamiento expuesto por las partes, e instrumentada en el contrato suscrito en fecha 01/03/2002, así como del diligenciamiento de sus respectivos medios de pruebas, observa este Tribunal, que la relación arrendaticia iniciada en la fecha supra citada, a tiempo determinado no es un hecho controvertido, ya que ambas partes reconocen dicha relación contractual, así como la prorroga legal, por tanto estos instrumentos (contrato de arrendamiento y notificación judicial) se estiman fidedignos conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La controversia se suscita por los montos de los cánones, pues conforme a lo participado en la notificación judicial de que estaba transcurriendo la prorroga legal, se le notifico el aumento del canon de arrendamiento, dicha notificación reza así:
“…Notificación que se realiza de acuerdo a la normativa transcrita y a la la clausula tercera del contrato ….. queda entendido entre las partes, que para el primer año de la prorroga legal el canon de arrendamiento será la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000.00), en los años sucesivos, se aplicara lo dispuesto el DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL., tal como lo disponen los artículos 32 y 33.
Ahora bien, de la clausula tercera del contrato, la cual fue consignada con la notificación judicial, se observa lo siguiente:
CLAUSULA TERCERA: El lapso de duración de este contrato es de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente por un periodo igual. Si alguna de las partes quisiera renovar el contrato lo notificara por escrito a la otra, con por lo menos treinta (3) días de anticipación a la fecha de su vencimiento del primer contrato. El presente contrato entrara en vigencia el día primero (1º) de marzo de 2002, y tendrá como termino de vencimiento el día primero (1º) de Marzo de 2003.
Con respecto a la determinación o indeterminación del contrato de arrendamiento, el cual no es un hecho controvertido, y no fue desconocido por la demandada el Tribunal hace las siguientes consideraciones:
El Artículo 26 Del decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, establece:
Al vencimiento de los contratos de los contrato de arrendamiento con plazos de seis (6) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas

Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
En el caso que nos ocupa, se observa que la relación arrendaticia tenía más de 10 años, por lo que le correspondían 3 años de prorroga legal, que tampoco es un hecho controvertido y la cual inicio el 02/03/2016, culminaba el 02/03/2019, lapso éste, en que se produjo según el actor el incremento del canon de arrendamiento, permaneciendo vigente las mismas condiciones y estipulaciones convenidos por las partes, tal como lo establece la norma supra citada que rige la materia. Sin embargo no se evidencia en la clausula tercera del contrato de arrendamiento citada por el actor, alguna estipulación que señale un aumento del canon de arrendamiento, en el lapso de prorroga legal.
Igualmente, en cuanto al incremento del canon de arrendamiento a que hace alusión el actor en el escrito libelar, no consta en autos pruebas suficientes que hagan presumir a esta juzgado haberse dado cumplimiento a lo establecido en los artículos 32 y 33 de la normativa que rige la materia. Los cuales establecen:

Articulo 32.
“La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo: 1.Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A),…”

Articulo 33.
Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en los casos siguientes:
1.- Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su y su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos” considerado en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).
2. -Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del valor del inmueble establecido como base de cálculo para determinar el canon de arrendamiento

Así las cosas, del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, no se evidencia convención específica en cuanto a la modificación de la forma de pago. No obstante lo anterior, como ya se dijo no consta en autos pruebas suficientes que hagan presumir a esta juzgado haberse dado cumplimiento a lo establecido en los artículos 32 y 33 de la normativa que rige la materia, alegado por el propio actor. Aunado a que tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, reconocido por ambas partes, lo que corresponde es la entrega del inmueble por vencimiento del lapso.
De allí que no le es imputable al arrendatario el incremento del pago de las pensiones reclamadas como insolutas, a partir del 01 de febrero de 2018. Estando en vigencia la prorroga legal por cuanto el mencionado inmueble no se encuentra incurso en un procedimiento de regulación. Por lo que conforme a los razonamientos hecho y derecho es forzoso para este tribunal declarar sin LUGAR, la pretensión de Desalojo propuesta por la ciudadana ANA ROSA PEREZ RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.977.209, en representación de la Junta de Condominio del Bloque 12 de la Urbanización Simón Bolívar, contra el ciudadano GUILLERMO COROMOTO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.298.526, y así quedara establecido en el dispositivo de este fallo.
A fin de cumplir con el principio de exhaustividad que impone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, es de observar que las pruebas consignadas por la parte actora en fecha 12/07/2018, posterior a la admisión de la demanda y anterior al lapso probatorio, el tribunal las desecha del proceso por cuanto fueron presentadas, fuera de los lapsos establecidos para ello. Así se decide.
-III-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor Respecto la de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la pretensión de Desalojo propuesta La JUNTA DE CONDOMINIO DEL BLOQUE 12 DE LA URBANIZACION SIMON BOLIVAR, representada por la ciudadana ANA ROSA PEREZ RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.977.209, contra el ciudadano GUILLERMO COROMOTO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.298.526.
SEGUNDO: de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante, por haber sido vencida en juicio.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE CONSTANCIA

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Carrizal a los diecinueve (19) días del mes de marzo de 2019. Años: 208º y 159º.
La Jueza,

Dra. Carmen Luisa Salazar Bravo.
La Secretaria Temporal,

Yennuri Peña
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las dos (2:00p.m) de la tarde.

La Secretaria Temporal,

Yennuri Peña.

CLSB/Yp.-
Exp. Nro. Exp. 3116-18.