TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
208º y 159

PARTE DEMANDANTE:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADA JUDICIAL DEL CIUDADANO JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ:
APODERADA JUDICIAL DE LAS CIUDADANAS GABRIELA ZAMBRANO PATRUYO y ESMAR ZAMBRANO ANDARCIA:
APODERADOS JUDICIALES DEL CIUDADANOINGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:
Ciudadana YHAIMER COROMOTO TERAN DE HERGUETA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.761.276.

Abogada en ejercicio YRELI COROMOTO HERGUETA GONZÁLEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 85.068.

SUCESIÓN LA CRUZ ZAMBRANO, integrada por el ciudadano JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, en su propio nombre y en representación de los ciudadanos YSMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZÁLEZ, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 5.408.186,V-8.758.164 y V-6.373.718, respectivamente; SUCESIÓN ZAMBRANO VALERA,integrada por los prenombrados y las ciudadanas GABRIELA MILAGROS ZAMBRANO PATRUYO y ESMAR DEL VALLE ZAMBRANO ANDARCIA, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-13.691.155 y V-18.358.153, respectivamente; y el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.891.098.

Abogada en ejercicio GERTUDRIS PEÑA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 19-9516.

Abogada en ejercicio JAIMARA GRISET JARAMILLO HERRERA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nos. 74.156.

Abogados en ejercicio GERTUDRIS PEÑA y FAIEZ ABDUL HADI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 49.809 y 15.164, respectivamente.

RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

19-9516.

I
ANTECEDENTES

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por la abogada en ejercicio YRELI COROMOTO HERGUETA GONZÁLEZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de enero de 2019, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la prenombrada contra la SUCESIÓN LA CRUZ ZAMBRANO, SUCESIÓN ZAMBRANO VALERA y el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, plenamente identificados.
En fecha 4 de febrero de 2019, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última de las notificaciones, para que tuviera lugar la audiencia oral prevista en la referida ley.
Practicadas las notificaciones a que se hace referencia en el particular que antecede, se evidencia que en fecha diecinueve (19) de marzo del año en curso, se llevó a cabo la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la ley que regula la materia en cuestión; así las cosas, esta alzada procede a dictar el fallo bajo los siguientes términos y consideraciones:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo presentado en fecha 8 de mayo de 2016, la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, procedió a demandar a la SUCESIÓN LA CRUZ ZAMBRANO, SUCESIÓN ZAMBRANO VALERA y al ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; sosteniendo para ello -entre otras cosas-, lo siguiente:
• Que demanda por retracto legal arrendaticio, subrogándose en las mismas condiciones estipuladas en el documento de compra venta, que se celebrara entre la sucesión ZAMBRANO LA CRUZy el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PEREZ, por un monto de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), en fecha 17 de junio de 2015, asentado ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, registrado en el Protocolo Primero, Tomo 8, Nº 10, año 2009, documento inserto bajo el Nº 14.235.15 8.1.14924, sistema de folio real; por considerar que se incumplieron los extremos legales y fue violentado su derecho de adquirir el inmueble derivado de la preferencia ofertiva, debido a que ocupa el inmueble objeto del contrato en calidad de arrendataria desde el año 1997, suscritos los contratos de arrendamiento con quien fuera propietaria de inmueble ciudadana BARBARA LA CRUZ ZAMBRANO (†).
• Que habita junto con su cónyuge y sus hijas, el inmueble en cuestión ubicado en la urbanización Los Naranjos, Zona 2, casa Nº F12-1, Guarenas, estado Miranda, el cual está constituido sobre un lote de terreno de setenta y nueve con treinta y dos metros cuadrados (79,30 mts2) comprendido entre los siguientes linderos y medidas:Norte: en una línea recta de quince metros con cuarenta centímetros (15,40 mts2) con casa F13 y F14; Sur: en línea recta de quince metros con cuarenta centímetros (15,40 mts2) con lote Nº 2; Este: en una línea recta de cinco metros con quince centímetros (5,15 mts2) con vereda del sector; y Oeste: en una línea recta de cinco metros con quince centímetros (5,15 mts2) con lote Nº 3, constando el inmueble de una habitación, un baño, una cocina, sala-comedor y porche; en calidad de arrendataria desde el 16 de diciembre de 1997.
• Que el referido inmueble era propiedad de la ciudadana BARBARA DEL CARMEN LA CRUZ ZAMBRANO (†), quien falleció en la ciudad de Caracas el día 20 de octubre de 2011, y que una vez abierta la sucesión los herederos le ofrecen en venta el inmueble por un monto de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), con una vigencia de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días, por medio de contrato de opción de compra-venta celebrado el 1º de noviembre de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, inserto bajo el Nº 08, tomo 313; más una prórroga de cuarenta y cinco (45) días firmada por los herederos en fecha 15 de abril de 2014.
• Que en fecha 8 de abril de 2014, quedó inserta sobre el inmueble arrendado una medida de prohibición de enajenar y gravar, decretada por el Juzgado de Primera Instancia del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en la causa Nº 3710, incoada por la abogada administradora del inmueble, lo cual –a su decir- imposibilitó la materialización de la compra-venta definitiva del inmueble, lo que les causó un grave daño debido a todos los gastos derivados a la documentación y trámites ante la entidad bancaria para formalizar el crédito.
• Que la ciudadana YSMARY MILAGRO ZAMBRANO LA CRUZ, le informó telefónicamente que en la declaración sucesoral habían obviado a los herederos GABRIELA MILAGRO ZAMBRANO PATRUYO y ESMAR DEL VALLE ZAMBRANO ANDARCIA, y que debían solventar esa situación antes de vender, lo que puede ser verificado de la planilla liquidada ante el SENIAT en concordancia con el cheque de gerencia de fecha 22 de diciembre de 2014, a nombre de las mencionadas ciudadanas, por un monto de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00) cada una, cancelado por el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ.
• Que desde entonces estuvo en comunicación con los herederos, quienes autorizaron continuar con el pago de los cánones hasta se solventara la situación familiar, dejando a cargo mediante documento firmado al ciudadano JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, quien le suministró copia de su libreta de ahorro del Banco Provincial;
• Que la medida de prohibición de enajenar y gravar fue levantada en fecha 1º de junio de 2015, y que en los días sucesivos no fue notificada por ningún medio de una nueva oportunidad de opción de compra venta, ni instada a que interrumpiera los pagos correspondientes a su obligación como arrendataria, por lo que continuó cancelando hasta la presente fecha.
• Que el documento de compra venta del cual se solicitó el retracto legal arrendaticio, fue presentado ante la Oficina de Registro para su cálculo y cancelado sus aranceles en fecha 20 de mayo de 2015, cuando aún pesaba la medida preventiva sobre el inmueble, lo que deja claro –a su decir- que no había la intención del volverle a ofertar el inmueble en venta, violentado su derecho de preferencia de adquirir el inmueble, valiéndose de su buena fe, lo cual no le deja dudas que los ciudadanos demandados transgredieron la norma jurídica, actuaron de mala fe, causando un grave daño a sus derechos y de su núcleo familiar.
• Fundamentó la demanda en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, concatenados con los artículos 131, 132, 138, 139 y 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
• Que solicita el retracto legal a fin de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compra venta traslativo de la propiedad celebrado y asentado en los libros llevados por la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, Protocolo Primero, Tomo 8, Nº 10, año 2009, documento de venta inserto bajo el Nº 14.235.15.8.1.14924, celebrado por la parte demandada, colocándose así en el lugar del comprador.
• Estimó la demanda en la suma de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), equivalentes a mil cuatrocientas doce unidades tributarias (1.400,00 UT).
• Finalmente, solicitó la admisión de la demanda y su declaratoria con lugar en la definitiva.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 16 de octubre de 2018, las abogada JAIMARA JARAMILLO y GERTRUDIS PEÑA, en su carácter de apoderadas judiciales, la primera de las ciudadanas GABRIELA MILAGROS ZAMBRANO PATRUYO y ESMAR DEL VALLE ZAMBRANO ANDARCIA, y la segunda de los ciudadanos INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ y JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, procedieron a dar contestación a la demanda incoada en contra de sus representados, aduciendo para ello lo siguiente:
• Que niegan, rechazan y contradicen todo lo contentivo en la presente demanda y que lo cierto es que en fecha 17 de junio de 2015, los integrantes de la SUCESIÓN LA CRUZ ZAMBRANO, conformada por los ciudadanos ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA, ISMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZÁLEZ, JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ y JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ, en su carácter de propietarios de un inmueble ubicado en la urbanización Los Naranjos, Zona 2, Nº F12-1, enajenaron al ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, el mencionado inmueble, mediante documento inscrito bajo el Nº 2015-1246, Asiento Registral Nº 1, matriculado con el Nº 235.13.8.1.14924, Tomo 2015, protocolizado en el Registro Subalterno del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 17 de junio de 2015, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 500.000,00), quien actualmente es su propietario.
• Que la demanda por resolución de contrato de arrendamiento consignada por la demandante sobre el inmueble objeto de esta acción, es extemporánea, por cuanto fue interrumpido el lapso legal de cinco (05) días que otorga nuestro ordenamiento jurídico, lo que originó la caducidad de esta acción, y que en vista de que la venta fue efectuada el 17 de junio de 2015, transcurrieron los días 18, 19, 22, 23 y 25 del mes de junio de 2015, para ejercer la oposición a la venta; y que aun cuando la actora dice que supuestamente se le violó su derecho de preferencia para adquirir el inmueble objeto de esta acción, no ejerció la oposición a la venta quedando sin efecto esta demanda.
• Que a la accionante se le ofreció en venta la vivienda en varias oportunidades, entendiéndose que se le estaba dando el derecho de preferencia; asimismo, indicaron que la administradora ZENACASA, se lo ofreció en varias oportunidades, pero no respondió a la oferta, y que en otra oportunidad se le ofreció la venta por medio de documento privado por DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), compra venta que no se efectúo porque la aquí demandante de nuevo –a su decir- no respondió la oferta; y que en una tercera oportunidad, se le ofreció la venta bajo documento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas, estado Miranda, bajo el Nº 08, Tomo 313, de fecha 1 de noviembre de 2013, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), no siendo respondida dicha oportunidad.
• Que en virtud de ello, se puede constatar que el derecho de preferencia se le dio a la ciudadana demandante, para comprar el inmueble objeto de litis y esta nunca respondió, por lo que su propietario actual es el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, ya que habiéndose agotado todas las oportunidades (derecho de preferencia) y por necesitar cancelar pasivos de la sucesión fue vendido, quien en la actualidad se encuentra viviendo “como un indigente” en una habitación de seis metros cuadrados (6 mts2), separado de su pareja porque no hay espacio para dos y que la ciudadana aquí demandante se encuentra ocupando un inmueble que no le pertenece que en penal se denomina apropiación indebida.
• Que la demandante plantea un punto donde dice que no le dieron oportunidad de comprar porque había una medida de enajenar y gravar sobre el inmueble en mención, siendo lo cierto –a su decir- que en el contrato autenticado se le concedieron a la compradora noventa (90) días continuos que vencían el 30 de enero de 2014, más treinta (30) días continuos de prórroga a partir de la fecha de vencimiento del documento de opción de compra venta, y luego se firman cuarenta y cinco (45) días de prórroga contados de nuevo a partir del vencimiento del documento de opción de compra, y que a esta prórroga ni siquiera le colocan fecha, por lo que –a su decir- hay que tomar en cuenta que a los treinta (30) días continuos de prórroga que se mencionan, se le deben restar a los cuarenta y cinco (45) días que se iban a contar a partir de la fecha de vencimiento del documento de opción de compra venta y sólo quedarían quince (15) días para completar la prórroga, los cuales se vencieron el día 16 de marzo del 2014.
• Que después de esta fecha es que el tribunal de la causa Nº 3710 (7 de abril de 2014) dicta medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de esta acción, inserto en el Registro Inmobiliario del Municipio Plaza, Guarenas, estado Miranda el día 8 de abril de 2014, lo que nada tiene que ver con el derecho de preferencia que supuestamente se le violó a la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, ya que el tiempo se había extinguido en el documento de compra venta de fecha 1 de noviembre de 2013, y que con estas oportunidades se demuestra que el derecho de preferencia no fue respondido por dicha ciudadana, quedando libre la opción para que los propietarios del inmueble lo enajenen a la persona que elijan en este caso su poderdante ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ.
• Finalmente, negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes todo lo contentivo a la demanda consignada, pidiendo se declare sin lugar la acción.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
Conjuntamente con el libelo de demanda, la parte actora consignó las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 7-22, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia certificada, TÍTULO SUPLETORIO SUFICIENTE DE PROPIEDAD protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de julio de 2009, inscrito bajo el No. 10, Protocolo Primero, Tomo 08, expedido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 17 de abril de 2008, a favor de la ciudadana BÁRBARA DEL CARMEN LA CRUZ DE ZAMBRANO (†), con respecto a unas bienhechurías construidas en un terreno de su propiedad, consistente en una casa con dos (2) habitaciones, un (1) baño, una (1) cocina, un (1) porche, una (1) sala comedor, pisos de terracota pulido y techo de platabanda, ubicado en la urbanización Los Naranjos, zona 2, casa F-12-01, Municipio Plaza, Guarenas del estado Miranda. Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo que la ciudadana BÁRBARA DEL CARMEN LA CRUZ DE ZAMBRANO (†), constituyó título supletorio suficiente de propiedad a su favor sobre unas bienhechurías construidas en un terreno de su propiedad, protocolizando las mismas en fecha 16 de julio de 2009.- Así se establece.
Segundo.-(Folios 23-30, I pieza del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia certificada, CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 17 de junio de 2015, inserto bajo el No. 2015.1246, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el No. 235.13.8.1.14924, correspondiente al Folio Real del año 2015; a través del cual el ciudadano JEAN PAUL VALLADARES VARGAS, actuando en nombre y representación de los ciudadanos JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ, ISMARY MILAGROS ZAMBRANO De GONZÁLEZ, y el ciudadano ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, un bien inmueble ubicado en la urbanización Los Naranjos, zona 2, casa F-12-01, Municipio Autónomo Plaza (Guarenas) del estado Miranda, cuya parcela tiene un área aproximada de setenta y nueve metros con treinta y dos metros cuadrados (78,32 mts2), por el precio de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), cancelados mediante cinco (5) cheques de gerencia del Banco Nacional de Crédito identificados con los Nos. 71608125, 56608122, 56608121, 68608120 y 43608644, a nombre de los ciudadanos JEAN PAUL VALLADARES VARGAS, ESMAR DEL VALLE ZAMBRANO ANDARCIA, GABRIELA MILAGROS ZAMBRANO PATRUYO y ZENAHIR BLANCA MARTÍNEZ AUBOURG; marcado con la letra y número “F1”, en copia certificada, CUADERNO DE RECAUDOS correspondiente al documento protocolizado anteriormente identificado, asentado bajo el No. 1243 del año 2015, entre los cuales cursan las siguientes actuaciones: (a) Constancia de recepción No. 14, de fecha 27 de mayo de 2015, correspondiente a los recaudos para protocolización de venta presentados por el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, siendo fijada la fecha para el 1 de junio de 2015; (b) Cheques No. 43608644 por la suma de Bs. 100.000,00; No. 68608120, por la suma de Bs. 70.000,00; No. 56608121, por la suma de Bs. 75.000,00; No. 56608122, por la suma de Bs. 75.000,00; y No. 71608125, por la suma de Bs. 180.000,00; (c)Certificado de solvencia de la sucesión LA CRUZ ZAMBRANO BÁRBARA DEL CARMEN; (d) Sentencia de divorcio de fecha 4 de diciembre de 2014, que disolvió el vínculo matrimonial entre los ciudadanos INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ y ROSALIA AURELIA MARÍN De HIDALGO; y, (e) Cédula catastral y solvencia del inmueble ut supra identificado. Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo que el ciudadano JEAN PAUL VALLADARES VARGAS, actuando en nombre y representación de los ciudadanos JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ, ISMARY MILAGROS ZAMBRANO De GONZÁLEZ, y ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO, vendió el inmueble objeto del litigio al ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, por la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), no dejando constancia el registrador que se le hay puesto a la vista el mandato con que el prenombrado actuaba, ni que el mismo haya sido agregado a los autos; asimismo, se desprende que el comprador libró sendos cheques en beneficio del vendedor, y de las ciudadanas ESMAR DEL VALLE ZAMBRANO ANDARCIA y GABRIELA MILAGROS ZAMBRANO PATRUYO, coherederas del causante ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO (†).- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 31-32, I pieza del expediente) Marcado con la letra “C”, en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas del estado Miranda en fecha 17 de febrero de 1998, inserto bajo el No. 11, tomo 13; a través del cual la ciudadana DILIA MOTA PIMENTAL da en arrendamiento al ciudadano ADRIAN RICARDO HERGUETA GONZÁLEZ, un inmueble constituido por un apartamento tipo estudio, ubicado en la urbanización Los Naranjos, zona 01, casa, F-07, Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda. Ahora bien, aún cuando el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada, se observa que el mismo contiene un negocio jurídico celebrado entre terceros ajenos a la presente controversia, por lo que en vista de que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio, es por lo que se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio por impertinente.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 33-41, I pieza del expediente) Marcado con las letras y números “C1”, “C3” y “C4”, en copia fotostática, tres (3) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO autenticados ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas del estado Miranda en fechas 2 de noviembre de 1998, inserto bajo el No. 15, tomo 77; 9 de noviembre de 2001, inserto bajo el No. 73, tomo 66; y, 12 de noviembre de 2002, inserto bajo el No. 59, tomo 68; y marcado con la letra y número “C2”, en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticados ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas del estado del estado Miranda en fecha 2 de febrero de 2001, inserto bajo el No. 84, Tomo 01; a través de los cuales la ciudadana BÁRBARA LA CRUZ De ZAMBRANO (†),da en arrendamiento a la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN SÁNCHEZ, un inmueble constituido por una casa situada en la Urbanización Los Naranjos, Zona 02, Casa F-04, Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda. Ahora bien, en vista que la copia simple de los documentos públicos bajo análisis no fueron impugnadas en el curso del juicio, así como tampoco fue tachada el instrumento consignado en original, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativa de la relación arrendaticia que existió entre la ciudadana BÁRBARA LA CRUZ De ZAMBRANO (†), y la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN SÁNCHEZ, desde el año 1998, sobre el inmueble objeto del presente litigo.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 42-43, I pieza del expediente) en copia fotostática, dos (2) RECIBOS Nos. 194 y 193, expedidos en fecha 22 de octubre de 1998, por la sociedad mercantil ZENA CASA Bienes Raíces, S.R.L., donde se hace constar haber recibido las cantidades de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00)y doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00) de la ciudadana YHAIMER TERÁN, por concepto de “(01) mes adelantado desde 20/11/98 al 30/12/98”, y “(3) meses de depósito”. Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, quien aquí decide observa que las mismas corresponden a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; esta alzada desecha las probanzas bajo análisis y por ende no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Sexto.- (Folios 44-49, I pieza del expediente) Marcado con la letra “E”, en copia fotostática, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 01 de noviembre de 2013, inserto bajo el Nº 08, Tomo 313 de los libros de autenticaciones respectivos; a través del cual los ciudadanos YSMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZÁLEZ, actuando en su propio nombre y representación del ciudadano ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA, JAIR ANTONIO JAIME LA CRUZ y JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, en su carácter de herederos sucesorales de la causante BÁRBARA LA CRUZ De ZAMBRANO (†), actuando en su condición de “LOS VENDEDORES”, convienen en celebrar un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA y ADRIAN RICARDO HERGUETA GONZÁLEZ, sobre un inmueble constituido por un terreno y una casa sobre él construida, con el Nº F-12-01, ubicada en la urbanización Los Naranjos, Zona 2, Municipio Plaza del estado Miranda, por un precio de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), pagaderos al momento de protocolizar el documento de compra venta ante la oficina de registro correspondiente, conviniendo en una vigencia del contrato de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del documento. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que los herederos de la causante BÁRBARA LA CRUZ De ZAMBRANO (†),le ofrecieron en opción a compra venta a los ciudadanos YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA y ADRIAN RICARDO HERGUETA GONZÁLEZ, la adquisición del bien inmueble objeto del litigio por la suma de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), para ser cancelados en un lapso de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del documento, por lo que el mismo venció el 1º de marzo de 2014.- Así se establece.
Séptimo.- (Folio 50, I pieza del expediente) Marcado como “Anexo E”, en original, CONTRATO DE ACUERDO PRIVADO DE PRÓRROGA, celebrado por un parte entre los ciudadanos JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ, YSMARY MILAGROS ZAMBRANO LA CRUZ y ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO LA CRUZ, actuando como “VENDEDORES” y por la otra, con los ciudadanos ADRIAN RICARDO HERGUETA GONZÁLEZ e YHAIMER COROMOTO TERÁN SÁNCHEZ, actuando como “COMPRADORES”, por medio del cual acuerdan “(…) firmar prorroga de 45 días adicional, contados a partir de la fecha de vencimiento del documento de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, celebrado ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado (sic) Miranda, en fecha 01 de Noviembre (sic) del 2013(…)”.Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se opuso; quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que entre las partes intervinientes en el presente juicio, se acordó prorrogar por un lapso de cuarenta y cinco (45) días, el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 01 de noviembre de 2013, contados a partir del vencimiento del contrato (1/3/2014) por lo que dicho lapso venció el 15 de abril de 2014.-Así se establece.
Octavo.- (Folios 51-53, I pieza del expediente) Marcado con la letra y número “E1”, en original, CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito entre los ciudadanos ADRIAN RICARDO HERGUETA GONZÁLEZ e YHAIMER COROMOTO TERÁN SÁNCHEZ, actuando como “EL PROMITENTE COMPRADOR” y los ciudadanos JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ, YSMARY MILAGROS ZAMBRANO LA CRUZ y ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO LA CRUZ, actuando como “EL PROMITENTE VENDEDOR”, a través del cual acuerdan celebrar un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la urbanización Los Naranjos, Zona 2, con el Nº F-12-01, jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda, por un precio de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), fijando un lapso de duración del contrato por ciento veinte días (120) continuos, con una prórroga de treinta (30) días siguientes; desprendiéndose que dicha convención no se encuentra fechada. Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se opuso; quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que entre las partes intervinientes en el presente juicio, se acordó celebrar un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble objeto de la controversia, por la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00), sin embargo, no se indicó en el documento en cuestión la fecha de su celebración ni el inicio y fin de la misma.-Así se establece.
Noveno.- (Folio 77, I pieza del expediente) Marcado con la letra “G”, en original, ACUERDO PRIVADO, suscrito entre los ciudadanos JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ y YHAIMER TERÁN, sin indicar fecha alguna, a través del cual acuerdan lo siguiente: “(…) PRIMERA: JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, declara que estando de acuerdo todos los herederos, fue autorizado verbalmente para celebrar el presente acuerdo, en tal sentido a partir de la presente fecha le será cancelado el canon de arrendamiento con la modalidad de depósito (…) SEGUNDA: Declara que reconoce que el contrato de arrendamiento celebrado es por tiempo indeterminado y han acordado con la ciudadana YHAIMER TERÁN la venta definitiva de este inmueble por la cantidad CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (BS. 180.000) de los cuales han recibido VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 20.00), por concepto de inicial, según cheque de gerencia Nro.- 18960639 Banco Banesco, de fecha 01 septiembre 2012, el contrato opción compra venta será cancelado una vez que los propietarios entreguen toda la documentación requerida para tramitar el crédito habitacional ante una entidad bancaria. TERCER: Las partes acuerdan que el monto cancelado por concepto de arrendamiento será ajustado a QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) (…)”.Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se opuso; quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que entre las partes intervinientes en el presente proceso acordaron celebrar una venta del inmueble arrendado a la hoy actora por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (BS. 180.000,00) de los cuales fueron cancelados la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), por concepto de inicial, según cheque de gerencia de fecha 1 septiembre 2012.-Así se establece.
Décimo.- (Folios 78-81, I pieza del expediente) Marcados con las letra “G1” y “H”, en copia fotostática, LIBRETA BANCARIA, perteneciente al ciudadano JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, correspondiente al Banco Provincial; en copia fotostática, CERTIFICACIÓN DE DEPÓSITO expedida por el Banco Provincial, Banco Universal, C.A., en fecha 3 de diciembre de 2015, mediante la cual hace constar que fue depositado a favor del ciudadano JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), por el ciudadano Adrian Ricardo Hergueta; y en copia fotostática, nueve (9) COMPROBANTES DE DEPÓSITOS expedidos por el cajero del Banco Provincial, Banco Universal, C.A., realizado en la cuenta perteneciente al ciudadano JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ. Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, quien aquí decide observa que las mismas corresponden a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; esta alzada desecha las probanzas bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas conforme al artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la parte demandante hizo valer los siguientes medios probatorios:
.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Primero.- (Folios 11-12, II pieza del expediente) Marcados como “Anexo 1” y “Anexo 2”, en original, CONSTANCIA expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas en fecha 8 de noviembre de 2016, mediante la cual hacen constar que el ciudadano ADRIAN HERGUETA –tercero ajeno a la controversia-, compareció a dicho organismo a fin de recibir asesoría en materia inquilinaria, concluyéndose exhortar al ciudadano JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, a dar cumplimiento a la obligación de concederle los datos de identificación completos para proceder a cancelar el canon de arrendamiento; y en original, ENVÍO DE BOLETAS expedidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas en la cual se hace constar que en fecha 8 de noviembre de 2016, se recibió el pago de boleta de notificación de la ciudadana YHAIME RTERÁN. Ahora bien, aun cuando el contenido del documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio, por lo que se desechan del proceso y no se les confiere valor probatorio por impertinentes.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 13-59, II pieza del expediente) Marcado como “Anexo 3”, en copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALES, cursantes en el expediente No. 3710, de la nomenclatura interna del Juzgado de Municipio Plaza del estado Bolivariano de Miranda, contentivo del juicio que por ESTIMACIÓN DE HONORARIOS PROFESIONALES incoara la abogada ZENAHIR BLANCO MARTÍNEZ AUBOURG contra la SUCESIÓN LA CRUZ DE ZAMBRANO, entre las cuales cursan –entre otras- las siguientes actuaciones: a) Decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar en fecha 7 de abril de 2014, sobre un inmueble propiedad de la parte demandada según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, en fecha 16/7/2009, inscrito bajo el No. 10, Tomo 8, Protocolo Primero; b) Auto de admisión de la demanda de fecha 10 de marzo de 2014; c) Libelo de demanda presentado en fecha 17 de diciembre de 2013; c) Sentencia definitiva dictada el 18 de mayo de 2015, en la cual se declara la homologación del desistimiento tácita de la demanda. Ahora bien, siendo que el instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de que sobre el inmueble objeto de la presente controversia fue decretado una medida de prohibición de enajenar y gravar en fecha 7 de abril de 2014.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 60-65, II pieza del expediente) Marcado como “Anexo 4”, en original, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 01 de noviembre de 2013, inserto bajo el Nº 08, Tomo 313 de los libros de autenticaciones respectivos; a través del cual los ciudadanos YSMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZÁLEZ, actuando en su propio nombre y representación del ciudadano ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA, JAIR ANTONIO JAIME LA CRUZ y JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, en su carácter de herederos sucesorales de la causante BÁRBARA LA CRUZ De ZAMBRANO (†), actuando en su condición de “LOS VENDEDORES”, convienen en celebrar un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA y ADRIAN RICARDO HERGUETA GONZÁLEZ, sobre un inmueble constituido por un terreno y una casa sobre él construida, con el Nº F-12-01, ubicada en la urbanización Los Naranjos, Zona 2, Municipio Plaza del estado Miranda, por un precio de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), pagaderos al momento de protocolizar el documento de compra venta ante la oficina de registro correspondiente, conviniendo en una vigencia del contrato de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del documento. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente con el libelo de demanda ut supra identificada, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folio 66, II pieza del expediente) Marcado como “Anexo 5”, en original, CONTRATO DE ACUERDO PRIVADO DE PRÓRROGA celebrado por un parte entre los ciudadanos JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ, YSMARY MILAGROS ZAMBRANO LA CRUZ y ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO LA CRUZ, actuando como “VENDEDORES” y por la otra, con los ciudadanos ADRIAN RICARDO HERGUETA GONZÁLEZ e YHAIMER COROMOTO TERÁN SÁNCHEZ, actuando como “COMPRADORES”, por medio del cual acuerdan “(…) firmar prorroga de 30 días adicional, contados a partir de la fecha de vencimiento del documento de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, celebrado ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado (sic) Miranda, en fecha 01 de Noviembre (sic) del 2013 (…)”. Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se opuso; quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que entre las partes intervinientes en el presente juicio, se acordó prorrogar por un lapso de treinta (30) días, el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 01 de noviembre de 2013, contados a partir del vencimiento del contrato.- Así se establece.
Quinto.- (Folio 67, II pieza del expediente) Marcado como “Anexo 6”, en original, CERTIFICACIÓN DE DEPÓSITO expedida por el Banco Provincial, Banco Universal, C.A., en fecha 3 de diciembre de 2015, mediante la cual hace constar que fue depositado a favor del ciudadano JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), por el ciudadano Adrian Ricardo Hergueta. Ahora bien, aun cuando los instrumentos privados en cuestión no fueron impugnadas por la parte demandada en su oportunidad, este tribunal estima que las mismas debieron ser promovidas mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio: consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Sexto.- (Folios 152-157, II pieza del expediente) Marcado como “Anexo 6”, en copia fotostática, INSTRUMENTO PODER autenticado ante la Notaría Pública de Boconó, estado Trujillo en fecha 7 de noviembre de 2012, inserto bajo el No. 15, Tomo 73 de los libros de autenticaciones respectivos; a través del cual el ciudadano ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA, le confiere poder general, amplio y suficiente a la ciudadana YSMARY MILAGROS ZAMBRANO De GONZÁLEZ, para que ejerza la administración y disposición sobre los bienes inmuebles de su propiedad. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de los hechos supra señalados.- Así se establece.

.- PRUEBA DE EXHIBICIÓN: De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la parte tachante promovió la prueba de exhibición de documentos, solicitando se “(…) requiera a la parte demandada exhiba todos los documentos originales contentivos de la declaración de únicos (sic) y Universales (sic) Herederos (sic) (…)”; es el caso que, tal promoción fue declarada inadmisible por el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 20 de noviembre de 2018 (cursante al folio 161-163, II pieza), consecuentemente, quien aquí decide no tiene materia que valorar por cuanto no cursa en autos resulta alguna.- Así se precisa.
.- POSICIONES JURADAS: Abierto el juicio a pruebas la parte demandante promovió las posiciones juradas del codemandado INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente; es el caso que, dicha probanza fue debidamente evacuada y de sus resultas (cursantes a los folios 173, II pieza) se desprende lo siguiente:

En fecha 8 de enero de 2019, siendo la oportunidad fijada por el tribunal para que tuviera lugar la audiencia oral en el presente juicio, se observa que fue tomado el juramento de ley del ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, procediendo la parte promovente a formular sus respectivas posiciones, las cuales fueron absueltas de la siguiente manera: “(…) ¿A LA PRIMERA POSICION(sic)? ¿Sr. Inginio, diga si es cierto, si usted conoce la ciudadana YHAIMER TERAN y a su grupo familiar? Contestó “No, no conozco a ese grupo” A LA SEGUNDA POSICION(sic) ¿Sr. Inginio, diga si es cierto, que usted tenía conocimiento previo que la señora Yhaimer Terán y su grupo familiar habitaban el inmueble en calidad de arrendamiento? Contestó: “Si” A LA TERCERA POSICION(sic) ¿Sr Inginio, diga cómo es cierto que los cheques usado como soporte de pago en la venta no son a nombre de los vendedores en la venta? Contestó: “Claro que si“ A LA CUARTA POSICION(sic): ¿Sr. Inginio, diga si es cierto, que no conoce o ha visitado el inmueble objeto de esta demanda? Contestó: “Yo paso por ahí, no lo he visitado por dentro, lo he visto por fuera”. A LA QUINTA POSICION(sic): ¿Sr. Inginio, diga si es cierto, que usted conoce el contenido de la notificación que se le hizo a la ciudadana YHAIMER TERAN y que usted mismo firmó? Contestó: “SI”. A LA SEXTA POSICION(sic) ¿Sr. Inginio, diga si es cierto, que usted conocía claramente las condiciones de la negociación respecto al inmueble que se encontraba ocupado por la ciudadana Terán y su grupo familiar? Contestó: “Claro que si” Cesaron “(…)”.

Asimismo, en fecha 8 de enero de 2019, siendo la oportunidad fijada por el tribunal para que tuviera lugar la audiencia oral en el presente juicio, se observa que fue tomado el juramento de ley dela parte actora promovente, ciudadanaYHAIMER COROMOTO TERAN DE HERGUETA, quien procedió a absolver las posiciones formuladas por su contraparte de la siguiente manera:“(…)A LA PRIMERA POSICION (sic): ¿Sra. YHAIMER COROMOTO TERAN DE HERGUETA,diga si es cierto, que le dieron el derecho de preferencia de compra del inmueble que usted ocupa actualmente? Contestó: “Si por eso firme compra venta” A LA SEGUNDA POSICION: ¿Diga si es cierto que le fue aprobado el crédito para comprar el inmueble que ocupa actualmente? Contestó: “No, fue aprobado estaba bajó (sic) medida de prohibición enajenar y gravar”. A LA TERCERA POSICION(sic): ¿Diga si es cierto, que usted se negó a firmar el documento que le enviaron de Bocono, para notificarle que la Sucesión tenia (sic) que venderle a otra persona por necesidad? Contestó: “Es cierto que no firme, pero en ningún momento me dijeron que le iban a vender a otra persona, eso fue el 10 de noviembre 2014, porque estaba bajo una medida de prohibición de enajenar y gravar”. A LA CUARTA POSICION(sic): ¿Diga si cierto, que en octubre del año 2015, en cuanto a los servicios de Corpoelec usted estaba al día? Contesto: “Debía una cantidad, como unos meses, no es cierto, no me llegaba recibo de pago” A LA QUINTA POSICION(sic): ¿Diga si es cierto, que su contrato de arrendamiento comenzó con la Sucesión Zambrano La Cruz el día 16 -12 -1997? Contestó: “No es cierto, el contrato comenzó en 1998, reposan las facturas de pago de adelanto de los 2 meses en la facturas de Zenacasa C.A, eso reposa en el expediente”Cesaron(…)”.

Ahora bien, en vista que las posiciones juradas son un medio de prueba judicial que consiste en una confesión provocada o un interrogatorio tendiente a extraer una confesión judicial, y en virtud que analizadas las posiciones juradas absueltas por el codemandado INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, se evidencia que éste no incurrió en confesión de los hechos que le fueron preguntados, pues se limitó a ratificar lo manifestado en el escrito de contestación a la demanda presentado por su representación judicial, consecuentemente, quien aquí suscribe no puede concederle ningún valor probatorio a dichas posiciones juradas y las desecha del proceso.- Así se precisa.
En este mismo sentido, en cuanto a las posiciones juradas absueltas por la demandante YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, quien aquí suscribe partiendo del análisis de las mismas, evidencia que los prenombrados procedió a contestar de manera asertiva a ciertas posiciones formuladas, es decir, que hubo confesión por parte de ésta en condición de absolvente; en efecto, por las razones antes expuestas este tribunal aprecia la probanza en cuestión y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de que a la prenombrada efectivamente se le concedió el derecho de preferencia de comprar el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda la parte demandada no hizo valer documental alguna; sin embargo, abierto el juicio a pruebas, promovió los siguientes elementos probatorios:
.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, y a su vez, HIZO VALER los cheques cancelados por la compra del inmueble objeto de la controversia, cancelados por el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, cursantes a los folios 68 y 69, I pieza; ahora bien si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Primero.- (Folios 207 al 215, I pieza y 6, pieza II del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito entre los ciudadanos ADRIAN RICARDO HERGUETA GONZÁLEZ e YHAIMER COROMOTO TERÁN SÁNCHEZ, actuando como “EL PROMITENTE COMPRADOR” y los ciudadanos JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ, YSMARY MILAGROS ZAMBRANO LA CRUZ y ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO LA CRUZ, actuando como “EL PROMITENTE VENDEDOR”, a través del cual acuerdan celebrar un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la urbanización Los Naranjos, Zona 2, con el Nº F-12-01, jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda, por un precio de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), fijando un lapso de duración del contrato por ciento veinte días (120) continuos, con una prórroga de treinta (30) días siguientes; desprendiéndose que dicha convención no se encuentra fechada; marcado con la letra “B”, en copia fotostática, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 01 de noviembre de 2013, inserto bajo el Nº 08, Tomo 313 de los libros de autenticaciones respectivos; a través del cual los ciudadanos YSMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZÁLEZ, actuando en su propio nombre y representación del ciudadano ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA, JAIR ANTONIO JAIME LA CRUZ y JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, en su carácter de herederos sucesorales de la causante BÁRBARA LA CRUZ De ZAMBRANO (†), actuando en su condición de “LOS VENDEDORES”, convienen en celebrar un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA y ADRIAN RICARDO HERGUETA GONZÁLEZ, sobre el inmueble objeto de la controversia; y, marcado con la letra “B”, en copia fotostática, ACUERDO PRIVADO suscrito entre los ciudadanos JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ y YHAIMER TERÁN, sin indicar fecha alguna, a través del cual acuerdan celebrar una venta del inmueble arrendado a la hoy actora por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (BS. 180.000,00) de los cuales fueron cancelados la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), por concepto de inicial, según cheque de gerencia de fecha 1 septiembre 2012. Ahora bien, con respecto a las documentales en cuestión, se observa que las mismas fueron promovidas por la parte actora conjuntamente con el libelo de demanda ut supra identificada, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 5, II pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática, OFICIO No. 2014-142, expediente por el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de abril de 2014, dirigido al Registrador Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza del estado Bolivariano de Miranda, mediante el cual le participa que en esa misma fecha se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble propiedad de la SUCESIÓN LA CRUZ ZAMBRANO, ubicado en el lote No. 1 de la urbanización Los Naranjos, zona 2, casa F-12-01, Guarenas, Municipio Plaza estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora en el lapso probatorio conjuntamente con las ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente No. 3710 (insertas a los folios 13-59, II pieza del expediente), siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.

-PRUEBA TESTIMONIAL: Abierto el juicio a pruebas la parte demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos MARY VICTORIA PEÑA INFANTE, ZENAHIR BLANCA MARTÍNEZ AYBOURG y NORKA MARIA PATRUYO DELON, venezolanas, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-2.086.855, V-8.746.914 y V-4.678.923, respectivamente; ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que los testigos declararan sobre el conocimiento que poseen con respecto a la situación aquí controvertida, es por lo que esta sentenciadora pasa de seguida a valorar las declaraciones rendidas por las prenombradas en la oportunidad fijada por el tribunal para que tuviera lugar la audiencia oral en el presente juicio, en cuyo acto comparecieron únicamente las primeras dos testigos, quienes manifestaron lo siguiente:

En fecha 8 de enero de 2019, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración de la ciudadana MARY VICTORIA PEÑA INFANTE(folio 174, II pieza), ésta una vez identificada y debidamente juramentada, pasó a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar:“(…) A LA PRIMERA PREGUNTA ¿ Sra. Mary Peña, conoce usted de vista trato y comunicación a la ciudadana Yhaimer Coromoto Teran De Hergueta” Contestó: “Si”. A LA SEGUNDA PREGUNTA:¿Diga usted si por ese conocimiento que tiene de la ciudadana Yhaimer Coromoto Teran de Hergueta, sabe y le consta que la mencionada ciudadana esta arrendada, en la urbanización los naranjos, Zona 2, Casa F-01, municipio, Plaza, Guarenas Estado Miranda? Contestó: “Si me consta”• A LA TERCERA PREGUNTA: ¿Si por ese conocimiento sabe y le consta que la mencionada ciudadana Yhaimer Coromoto Teran de Hergueta, le ofrecieron en venta el inmueble que ocupa como arrendadora? Contestó: “Me consta” A LA CUARTA PREGUNTA: ¿Si por ese conocimiento sabe y le consta quien le ofreció en venta el inmueble citado la ciudadana mencionada en la pregunta tres y en representación de quien? Contestó: “La señora Zenahir Martínez, en representación, porque era la abogada de la señora Bárbara Zambrano, en representación de ella” A LA QUINTA PREGUNTA: ¿Si por ese conocimiento sabe y le consta, por que(sic) la ciudadana Yhaimer Coromoto Teran de Hergueta, no compró el inmueble que actualmente ocupa como arrendadora? Contestó: “Primero no le pararon mucho al ofrecimiento de la casa, no tenían el dinero” A LA SEXTA PREGUNTA:¿Si por ese conocimiento que tiene sobre la ciudadana Yhaimer Coromoto Teran de Hergueta, sabe y le consta que la Sucesión La Cruz Zambrano, el día 21 de octubre del año 2013, le entregó el acta de rescisión del contrato de venta del inmueble que ella ocupa como inquilina y que ella se negó a firmar? Contestó: “Si me consta yo pasaba por esa vereda y la señota(sic) Jaimara que estaba entregando eso, me dijo que si podía ser testigo y yo firme”A LA SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Conoce usted de vista trato y comunicación a la ciudadana Gabriela Zambrano y Esmar Zambrano? Contestó: “Uff!, si las vi nacer”A LA OCTAVA PREGUNTA: ¿Si por ese conocimiento sabe usted si la ciudadana Gabriela Zambrano y Esmar Zambrano, fueron incluidas en el documento de opción de venta que se le hizo al Sr Inginio Ramón Hidalgo, sobre el inmueble objeto de esta demanda? Contestó: “Si fueron incluidos” A LA NOVENA PREGUNTA: ¿Si por ese conocimiento que tiene de las ciudadanas antes mencionadas sabe y le consta, que se les entregó el dinero correspondiente a la venta? Contestó: “Si se le entregó el dinero” Cesaron. Acto seguido la parte actora pasa a formular las repreguntas correspondientes de la siguiente manera: A LA PRIMERA REPREGUNTA:¿Señora Mary como le consta a usted que fueron incluidos todos los herederos en la respectiva declaración, ha visto usted la documentación? Contestó: “Las documentaciones no las he visto, me consta porque los muchachos me lo han dicho, como se iban hacer las cosas”. A LA SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Señora Mary conoce usted el contenido que le fue llevado a al (sic) señora Yhaimer? Contestó: “Mira en ese momento lo vi, pero no me acuerdo realmente ahora”A LA TERCERA REPREGUNTA: ¿Señora Mary como le consta usted las razones por las cuales no se hicieron las negociaciones entre la señora Yhaimer Terán y La Sucesión La Cruz Zambrano? Contestó: “Bueno, esa gente les ofreció esa casa y no hubo disponibilidad para hacer esa negociación, digo lo mismo que los muchachos decían, ellos iban a vender al mejor postor, ellos necesitaban el dinero”A LA CUARTA REPREGUNTA: ¿Señora Mary, asegura usted que a la ciudadana Yhaimer Terán, le fue entregada carta de rescisión de venta en fecha 20-10-2013, tal como lo manifestó anteriormente? Contestó: “Si”. Cesaron (…)”.

En fecha 8 de enero de 2019, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración de la ciudadana ZENAHIR BLANCA MARTÍNEZ AUBAURG (folios 175-176, II pieza), ésta una vez identificada y debidamente juramentada, pasó a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar:“(…) LA PRIMERA PREGUNTA: ¿Conoce usted de vista trato y comunicación a la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERAN DE HERGUETA? Contestó: “Si” A LA SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga usted, si por ese conocimiento que tiene de la ciudadana YHAIMER COROMOTO HERGUETA, sabe y le consta que la mencionada ciudadana esta arrendada en La Urbanización Los Naranjos Zona 2, Casa F-12-01, Municipio Plaza Guarenas, Estado Miranda? Contesto: “Si, estuvo arrendada” A LA TERCERA PREGUNTA:¿Si por ese conocimiento sabe y le consta que la ciudadana YHAIMER COROMOTO HERGUETA, le ofrecieron en venta el inmueble que ocupó como arrendataria? Contestó:”Si, yo misma le ofrecí en varias oportunidades la casa en venta y respetándole su derecho de preferencia por ser la arrendataria, y con diferentes precios de montos” A LA CUARTA PREGUNTA: ¿Si por ese conocimiento sabe y le consta quien le ofreció en venta el inmueble citado, a la ciudadana mencionada en el punto tres? Contestó: “Yo, porque yo era la apoderada de la ciudadana Bárbara La Cruz Zambrano, actualmente difunta, se le ofreció en varias oportunidades, ella dio Veinte (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 20.000,00), la ultima(sic) vez fue por Ciento (sic) Ochenta (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs.185.000,00) (sic), el precio de venta ya que yo hice un reparcelamiento de esa casa, la dividimos en lotes, para vender, ella no tenia completo el 10% que eran como Veintisiete (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 27.000,00), o algo así y yo viaje (sic) a Boconó a rendir cuentas ya que habían firmado la venta de una de las casas y le hice entrega a la ciudadana Bárbara La Cruz de Zambrano por un monto de Veinte (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 20.000m00) (sic) ”. A LA QUINTA PREGUNTA:¿Si por ese conocimiento sabe y le consta, por que(sic) la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERAN DE HERGUETA, no compró el inmueble que ocupaba como arrendataria? Contesto:”Bueno yo me entere por Ysmary Zambrano y me llamo (sic) por teléfono que le habían negado el crédito, ella le había dado un (sic) prórroga y le había negado el crédito entonces, ella me comunico (sic) que había que vender la casa para pagar los pasivos entre ellas a las hijas de Armando y me entere (sic) que le habían negado el crédito y yo interpuse ante este tribunal una demanda de intimación de honorarios profesionales y que cuando vendieran la casa me iban a pagar, luego el doctor Jean Paúl Valladares mando (sic) escrito de rescisión de contrato para que lo hiciera llegar a la ciudadana YHAIMER TERAN, ya que no le contestaban el teléfono al Dr. Jean Paúl Valladares, ni los correos, y entonces la Dra. Jaimara Jaramillo les llevo (sic) el escrito de rescisión de contrato, el cual ella se negó a firmar” A LA SEXTA PREGUNTA: ¿Usted, como la administradora que era del mencionado inmueble, que actualmente ocupa la señora YHAIMER COROMOTO HERGUETA, sabe y le consta si la señora estaba al día con las mensualidades y los servicios públicos? Contestó: “No, ellos eran muy irregulares con el pago, prácticamente pagaban una vez al año, cuando uno los llamaba para cobrarles y cuando la Señora (sic) Bárbara venia de Boconó preguntaba, y a final de año, pagaban, tengo conocimiento acerca del servicio de luz, que un día se quemo(sic) una de las cassa(sic) de la parte de arriba y yo llame a Corpoelec para solucionar un problema y me dijeron que un medidor no estaba solvente y yo les dije que si no venían porque se había quemado el medidor el cableado, se iba a quemar todo, y cuando por fin decidieron venir , dijeron que si se estaba en deuda no prestaban el servicio, habían venido porque era grave la situación. Y así decidieron resolver el problema, ellos tenia(sic) una deuda con la luz, ellos se tomaban la luz de forma irregular, cuando Corpoelec vino se dieron cuenta que la luz era agarrada, el señor Inginio canceló la deuda, primero era de 3 millones y el segundo de 6 millones por la deuda de YHAIMER, entonces cuando el señor Inginio, que puso sus servicios a nombre de el (sic), el (sic)tuvo que pagar esa deuda de años de luz, antes que lo multaran por la deuda.” A LA SEPTIMA PREGUNTA: ¿Si por ese conocimiento que tiene sobre la ciudadana YHAIMER COROMOTO HERGUETA, sabe y le consta que se le entregó el acta de rescisión firmada por la Sucesión La Cruz Zambrano en 21/10/2013, contrato de opción de compra venta del inmueble, que ella ocupaba como arrendataria por tener el derecho de preferencia? Contesto:”Bueno la sucesión respeto la voluntad de la ciudadana Bárbara Zambrano y le mantuvieron el precio, según Ysmary Zambrano me dijo que habían firmado una opción de compra venta con la ciudadana Yhaimer por TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), de los cuales ellos se iban a cobrar los CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 185.000,00) para pagar y el resto para arreglar la casa, le pregunte si había hecho algo que soportara eso y ella me respondió que no, ella lo hizo en buena fe porque la casa estaba al mal estado y que con eso iban a arreglar la casa, la sucesión iba a firmar la opción de compra venta en la Notaria de Guarenas, ellos vinieron y firmaron, así le dieron su derecho de preferencia y posterior me comunicó que le habían negado el crédito y así finalmente le volvieron a negar el crédito; luego Jean Paúl Valladares se comunico(sic) conmigo, y la Doctora Jaimara Jaramillo, y por medio de Gabriela Zambrano lo trajo a la casa de Jaimara y le dijeron a la DraJaimara para llevarle el escrito de Rescisión (sic) de Contrato (sic), porque el Dr. Jean Paúl Valladares se comunicaba con nosotros, por que(sic) habían llamado varias veces y ella no agarraba el teléfono, le escribieron correos y no contestaba, por eso debieron enviar el escrito al correo de Gabriela y lo llevo la Dra. Jaimara, yo no estaba en mi casa. Se llego(sic) hasta la casa de Jaimara y se lo entrego (sic) la cual la señora Jaimara lo llevo (sic) y se negó a firmarlo fue cuando la Dra. Jaramillo, le pidió al señor Inginio que estaba sentado en la esquina de la casa, como a tres casas, que le firmara como testigo y a la ciudadana Mary Peña, es todo” A LA OCTAVA PREGUNTA: ¿Conoce usted de vista, trato comunicación a la ciudadana GABRIELA ZAMBRANO y ESMAR ZAMBRANO: Contesto: “Si desde que nacieron” A LA NOVENA PREGUNTA: ¿ Si por ese conocimiento sabe y le consta que la mencionadas ciudadanas, Gabriela Zambrano y Esmar Zambrano, fueron incluidas en el documento de opción e (sic) compra venta firmado por el señor Inginio Hidalgo Pérez, sobre el inmueble objeto de esta demanda? Contesto: “Si” A LA DECIMA PREGUNTA: ¿Si por el conocimiento que tiene de la (sic) ciudadanas mencionadas en la anterior pregunta sabe y le consta que se les entrego (sic) el dinero que les correspondía en dicha negociaron de venta? Contestó: “Si” Cesaron. En este estado se le cede el derecho de palabra a la parte actora el derecho de palabra, y pasa a realizar las repreguntas de la siguiente manera: A LA PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga usted Zenahir Martínez, si el señor Hidalgo Inginio cancelo (sic) de forma anticipada en el juicio 3710, Intimación de Honorarios Profesionales, el monto correspondiente a la compra venta de la casa? Contesto: “No, el (sic) no hizo la compra anticipada, el (sic) compro una vez ya le había negado el crédito a la Sra Terán, una vez que se hizo la resolución de contrato, fue cuando el señor Inginio se entero(sic) en ese momento porque el (sic) no pregunto (sic) de que se trataba, se entero(sic) cuando iban a poner en venta la casa para pagar los pasivos, ellos tenia(sic) que hacer liquidación a las herederas de la sucesión después de eso yo demande (sic) la intimación, y se iba a poner en venta la casa para pagarle a las herederas y a mi(sic) por mis honorarios, tanto así que después que se firma la opción de compra venta en Guarenas, fue cuando nosotros recibimos los cheques, y a los 15 días mas(sic) o menos vine ante este tribunal.”A LA SEGUNDA REPREGUNTA:¿Diga ustedsi tiene conocimiento que loscheques de gerencia son de fecha 22/12/2014, y que la venta se efectúo en fecha 10/06/2015? Contestó: “ Si tengo conocimiento que los cheques los hicieron en diciembre porque una vez el Sr. Inginio Hidalgo firmo como testigo de la opción de compra venta y le comunicamos que iban a vender la casa, nos pregunto(sic) que en cuanto lo iban a vender, nosotros le dijimos que teníamos que llamar a la sucesión que ya que para ese momento eran los dueños del inmueble, la señora Ysmary Zambrano nos comunico que le hiciéramos una oferta de venta por QUNIENTOS (sic) MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), el cual el tenia en su poder esa misma cantidad en el banco, inmediatamente nos comunico que iba a comprar la casa, y nosotros le explicamos la situación que tenia ese inmueble, el compro (sic) con conocimiento, nos pusimos en comunicación con el Dr. Jean Paúl Valladares y se mando(sic) hacer los cheques desglosados, el hizo los cheques, y los guardo (sic) hasta el momento de la firma ante la Notaria Publica en Guarenas, que fue el día que los entrego (sic) y eso lo pueden comprobar, el entrego (sic) en calidad de inicial, reserva o Arrás(sic) la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), un cheque a nombre de Esmar Zambrano, otro a nombre de Gabriela Zambrano, un cheque a nombre de Jean Paul Valladares y otro a nombre mío Zenahir Martínez entregando así un total de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00),” A LA TERCERA REPREGUNTA: ¿Ciudadana Zenahir sabe usted y le consta el contenido de la supuesta acta de rescisión y si la misma estaba acompañada con algún soporte? Contestó: Yo la leí en su momento, y no estaba acompañada de soporte en varias oportunidades la señora Ysmary le pidio a la señora Yhaimer la liquidación del crédito y nunca se lo permitieron” A LA CUARTA REPREGUNTA: ¿Según la demandada el acta de rescisión del contrato fue llevada a la casa de YhaimarHergueta en fecha 22/10/2013, tiene conocimiento directo de esta información? Contesto: “No me acuerdo de la fecha pero si se que la DraJaimara Jaramillo le llevo a su casa el documento y ella se negó a firmar”. A LA QUINTA REPREGUNTA: ¿Tiene usted interés directo en la resultas del juicio?, Contesto: “No, solo que se ajuste a ley”. A LA SEXTA PREGUNTA: ¿Tiene usted conocimiento que la opción e (sic) comprar venta fue firmada en fecha 01/11/2013? Contestó:”Bueno si tuve conocimiento pero no recuerdo la fecha” CESARON (…)”.

Ahora bien, vistas las deposiciones de los testigos promovidos por la parte actora, antes parafraseadas, es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 507.- “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”.

Artículo 508.- “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.

Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el Juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el Juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Así mismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el Sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad.
De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el Sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos.
Para concluir, tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el Juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes; quien aquí decide considera que las deposiciones rendidas por las ciudadanas MARY VICTORIA PEÑA INFANTE, ZENAHIR BLANCA MARTÍNEZ AUBOURG, son serias, convincentes, guardan relación con los hechos debatidos en el presente juicio y se encuentran perfectamente sustentadas por las restantes probanzas cursantes en autos, en efecto, siendo que las mismas no fueron contradictorias y en virtud que los testigos deponen con conocimiento de los hechos controvertidos, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio y los aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativos de que se le ofreció en venta a la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN, el inmueble objeto del presente litigio, el cual ocupa en calidad de arrendataria, quien suscribió un contrato de opción de compra venta con los propietarios, pero que dicho contrato fue rescindido mediante comunicación enviada a la prenombrada, quien se negó a firmarla.- Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de enero de 2019, se declaró lo que a continuación se transcribe:
“(…) La ciudadana demandante manifiesta que le fue vulnerado su derecho a la preferencia ofertiva, es decir, que no se le hizo el ofrecimiento de venta del inmueble arrendado y enajenado objeto de controversia, ofrecimiento que de acuerdo a la ley debe realizar el propietario mediante documento autentico, con el cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley.
En este orden de ideas, no se observa de los autos que se haya efectuado una notificación propiamente dicha, si puede apreciarse Documento Privado Original suscrito por los ciudadanos ADRIAN RICARDO HERGUETA GONZALEZ y YHAIMER COROMOTO TERÁN SANCHEZ, denominados como EL PROMITENTE COMPRADOR por un parte y por la otra los ciudadanos JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ, YSMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZALEZ, JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ y ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA, actuando como UNICOS Y UNIVERSALES HEREDEROS de la ciudadana BÁRBARA DEL CARMEN LA CRUZ DE ZAMBRANO, denominados PROMITENTES VENDEDORES donde convinieron en celebrar un Contrato de Opción de Compra Venta cuyo objeto según la cláusula primera una casa ubicada en la Urbanización Los Naranjos, Zona 2, con el Nº F-12-01, jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, por un precio establecido en la cláusula segunda de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) del cual EL PROMITENTE VENDEDOR declaro haber recibido como inicial la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), quedando a cancelar en la firma definitiva la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), estipulándose en la disposición contractual tercera que la vigencia del contrato sería por Ciento Veinte (120) días continuos más una prorroga de Treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del documento, constando cuatro (04) rúbricas ilegibles, con huellas dactilares, sin que conste la fecha del mismo; así como Original de documento privado suscrito por los ciudadanos YHAIMER TERAN y JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, la primera como arrendataria y el segundo como uno de los propietarios del inmueble objeto de acuerdo ubicado en La Urbanización Los Naranjos, Zona 2, Casa F-12, Guarenas, Estado Miranda, por Sucesión de su Señora madre ciudadana Bárbara la Cruz, en rezón de ajuste del canon arrendaticio, indicándose en la Primera Cláusula que el ciudadano JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, había sido autorizado verbalmente por los herederos y que a partir de esa fecha el canon de arrendamiento sería de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), cancelado a través de su cuenta personal en el Banco Provincial Nº 01082401020200584313, reconociéndose que el contrato es por tiempo indeterminado y acordado que la venta definitiva sería por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) de los cuales habrían recibido VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de inicial, según cheque de gerencia Nº 18960639 del Banco Banesco de fecha 01 de Septiembre de 2012, y señalando que el contrato de venta sería celebrado una vez los propietarios entregaran toda la documentación para tramitar el crédito habitacional, no obstante no fueron desconocidos en forma alguna, lo que permite su valoración de conformidad con los artículos 1363 y 1364 del Código Civil. Así se precisa.
Del mismo modo, a los folios desde el 44 hasta el 49 una copia simple de documento opción de compra venta, celebrado entre los ciudadanos YSMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZALEZ, actuando en su propio nombre y representación de los ciudadanos ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ y JOSE JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, en el carácter de herederos sucesorales de la De Cujus BARBARA DE LA CRUZ ZAMBRANO, como VENDEDORES, y los ciudadano YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA y ADRIAN RICARDO HERGUETA GONZALEZ, como COMPRADORES, de un inmueble constituido por un terreno y la casa sobre el construida distinguida con el alfanúmerico F-12-01, ubicado en la Urbanización Los Naranjos, Zona 2, Municipio Plaza del Estado Miranda, por un precio de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), precio que sería cancelado a través de un crédito hipotecario al momento de protocolizar el documento de Compra-Venta ante el Registro correspondiente, con un plazo de vigencia de Noventa (90) días continuos, más una prorroga de Treinta (30) días continuos, contrato que fue autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas, Estado Miranda, en fecha 01/11/2013, done quedó inserto en los Libros de Autenticaciones bajo el N° 08, Tomo 313, el cual no fuera de modo alguno impugnado y si reconocido por la contraparte, por lo cual se valora de conformidad con los Artículos 1357 y 1360 del Código Civil en concatenación con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con fuerza entre las partes de conformidad con el artículo 1159 del Código Civil, en el sentido de poder con el establecer la voluntad de la SUCESIÓN LA CRUZ ZAMBRANO, propietarios en ese entonces del inmueble en litis, de venderle a la ciudadana arrendataria YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HEGUETA y al ciudadano ADRIAN RICARDO HERGUETA GONZALEZ.
Apreciándose igualmente Documento Privado en Original intitulado ACUERDO DE PRÓRROGA DE 45 DIAS DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, donde se señala que entre los ciudadanos JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ, YSMARY MILAGROS ZAMBRANO LA CRUZ y ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO LA CRUZ, actuando como VENDEDORES y por la otra Los ciudadanos ADRIAN RICARDO HERGUETA GONZALEZ e YHAIMER COROMOTO TERÁN SÁNCHEZ, actuando como COMPRADORES, por medio de ese documento acordaron firmar prorroga de 45 días adicionales, contados a partir de la fecha de vencimiento del documento de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, celebrado ante la Notaria Pública en fecha 01 de Noviembre del 2013, la cual se valora de conformidad con los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, por ser un documento que amplio la vigencia del contrato de opción de compra venta autienticado supra valorado. Así se precisa.
(…omissis…)
En el presente caso se celebro pacto locativo con indicación del precio, condiciones de venta, modalidad de negociación entre otras, manifestado incluso la misma accionante en la Audiencia de Juicio, al confesar al momento de absolver las posiciones juradas –supra valoradas- que promoviera al indicar: “PRIMERA POSICIÓN: ¿Sra. YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, diga si es cierto, que le dieron el derecho de preferencia de compra del inmueble que usted ocupa actualmente? Contestó: “Si por eso firme compra venta”.
De todo lo anterior puede concluir suficientemente esta operadora de justicia que habiéndole sido otorgada la preferencia ofertiva en fecha 01/11/2013 en forma de contrato de opción de compra venta autenticado y habiendo sido celebrado el contrato de compra-venta en fecha 17/06/2015 cuya subrogación se ha pretendido con este juicio, se considera que se efectuó la preferencia ofertiva a la parte actora antes de enajenar al tercero aquí co-demandado y Así se declara.
Efectivamente, habiéndose corroborado que se dio la preferencia ofertiva a la arrendataria, quien suscribe no estima entonces la procedencia del Retracto Legal Arrendaticio en materia de vivienda que fuera ejercido por la parte demandante, ni la procedencia al derecho de subrogarse en el contrato de compra venta celebrado en fecha 17/06/2015. Así se establece.
En razón de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, en el caso sub-lite se puede concluir que no demostró fehacientemente el demandante los alegatos esbozados, siendo que el cumplimiento de la carga procesal que le impone el 506 del Código de Procedimiento Civil debe ser satisfecha: (…) Y por cuanto el Juez, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil: (…)así como del Artículo 12 eiusdem, en sus decisiones debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, y las normas de derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad, la demanda propuesta será declarada SIN LUGAR y así se dispondrá en la dispositiva de esta Sentencia. ASI DE DECLARA.
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal Primero Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.092.344 en contra de.- SEGUNDO: Hay expresa condenatoria en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Revisadas las actas que conforman el presente expediente, quien aquí suscribe observa que en la oportunidad fijada por este tribunal para llevarse a cabo la audiencia oral de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la apoderada judicial de la parte demandante sostuvo –entre otras cosas- lo siguiente “(…) en el transcurso del proceso, nos damos cuenta que el Sr. ANTONIO ZAMBRANO VALERA, falleció el 14 de febrero de 2015, revisamos el contrato de compra venta porque consideramos que se hizo la venta sin la notificación en el tiempo, y vemos que la venta se hizo el 17 de julio de 2015, y si se revisa el contrato se hace por un poder, pero el prenombrado había fallecido y conforme al artículo 1704 del Código Civil, se extingue el mandato, de haberlo conocido fuese intentado una nulidad de contrato (…) El fundamento de la decisión está basado en la respuesta de mi representada sobre que efectivamente fue notificada mediante la opción de compra venta de la oferta del inmueble, pero la venta definitiva no se realizó por causa imputable de la parte vendedora, ya que pesaba una medida de prohibición de vender sobre el bien. Consideramos que si el juez fuese valorado cada uno de las pruebas y alegatos en autos, la respuesta fuese sido distinta, llamando la atención que se prueba que la sucesión no vendió completamente (…)”.
Seguido a ello, tomó la palabra la abogada JAIMARA GRISET JARAMILLO HERRERA, apoderada judicial de la parte co-demandada, ciudadanas GABRIELA ZAMBRANO PATRUYO y ESMAR ZAMBRANO ANDARCIA, y alegó –entre otras cosas- que: “(…) Cuando se introduce la demanda de honorarios, ya había fenecido la opción de venta concedida a la actora, quien notificó a los herederos que le habían negado el crédito. Cuando me dirigí a casa de la demandante a los fines de notificar sobre el comunicado de los herederos de no vender ya la casa y que iban a venderla a un tercero, ella se negó a firmar, por lo que el ciudadano INGINIO HIDALGO, se interesa en comprar la casa y así fue. La parte de los cheques del documento de compra venta, al momento de firmar esos cheques se canceló el ochenta por ciento (80%) del precio, el abogado de la sucesión firmó por todos con un poder ante el registro; ahora si el Sr. ANTONIO ZAMBRANO VALERA, había fallecido es responsabilidad de los herederos de notificarlo, por cuanto el comprador no tenía conocimiento de ello. El comprador canceló a cada quien lo que le correspondía, incluso a mis defendidas que no fueron incluidas en la venta (…)”. Po último, se observa que intervino la abogada GERTRUDIS PEÑA, apoderada judicial de la parte co-demandada, ciudadanos JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ e INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, sosteniendo –entre otras cosas-, que: “(…) a la actora se le dieron tres (3) oportunidades para comprar la casa, en la última fue mediante documento notariado, y en esa oportunidad no le aprobaron el crédito. La demanda esta estipulada en la violación del derecho de preferencia, quedando confesa en las posiciones juradas que sí le habían otorgado tal derecho, y por cuanto ello fue otorgado quedó confesa (…)por lo que quiere saber ¿por qué se dirigen por una nulidad de venta por la muerte del Sr. ANTONIO ZAMBRANO VALERA? En caso de que el tribunal haya tomado en cuenta eso, fuese incurrido en ultrapetita, ya que lo demandado es únicamente el derecho de preferencia (…)”.
En primer lugar, se observa que la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, procedió a demandar a la SUCESIÓN LA CRUZ ZAMBRANO, SUCESIÓN ZAMBRANO VALERA y al ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; sosteniendo para ello que habita en calidad de arrendataria y desde el 16 de diciembre de 1997, un inmueble ubicado en la urbanización Los Naranjos, Zona 2, casa Nº F12-1, Guarenas del estado Miranda, construido sobre un lote de terreno de setenta y nueve con treinta y dos metros cuadrados (79,30 mts2), el cual le fue ofrecido en venta por un monto de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), mediante contrato de opción de compra-venta celebrado el 1º de noviembre de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, inserto bajo el Nº 08, tomo 313, con una vigencia de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días, siendo posteriormente prorrogado una vez más por cuarenta y cinco (45) días. Asimismo, indicó que en fecha 8 de abril de 2014, quedó inserta sobre el inmueble arrendado una medida de prohibición de enajenar y gravar, lo cual –a su decir- imposibilitó la materialización de la compra-venta definitiva del inmueble, y les causó un grave daño debido a todos los gastos derivados a la documentación y trámites ante la entidad bancaria para formalizar el crédito; además de ello, señaló que la ciudadana YSMARY MILAGRO ZAMBRANO LA CRUZ, le informó telefónicamente que en la declaración sucesoral habían obviado a los herederos GABRIELA MILAGRO ZAMBRANO PATRUYO y ESMAR DEL VALLE ZAMBRANO ANDARCIA, y que debían solventar esa situación antes de vender. Acto seguido, manifestó quela medida cautelar en cuestión fue levantada en fecha 1º de junio de 2015, y que en los días sucesivos no fue notificada por ningún medio de una nueva oportunidad de opción de compra venta, ni instada a que interrumpiera los pagos correspondientes a su obligación como arrendataria, por lo que continuó cancelándolos hasta la presente fecha; pero que lo cierto fue que la sucesión ZAMBRANO LA CRUZ procedió a venderle al ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, el referido inmueble por la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), mediante documento protocolizado en fecha 17 de junio de 2015, asentado ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, registrado en el Protocolo Primero, Tomo 8, Nº 10, año 2009, documento inserto bajo el Nº 14.235.15 8.1.14924, sistema de folio real; todo lo cual –a su decir- violenta su derecho de adquirir el inmueble derivado de la preferencia ofertiva, por lo que demanda el retracto legal a fin de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el referido contrato de compra venta traslativo de la propiedad, colocándose así en el lugar del comprador.
Por su parte, las apoderadas judiciales de la parte demandada procedieron a dar contestación a la demanda incoada en contra de sus representados, aduciendo para ello que niegan, rechazan y contradicen todo lo contentivo en la demanda siendo lo cierto que en fecha 17 de junio de 2015, los integrantes de la SUCESIÓN LA CRUZ ZAMBRANO, en su carácter de propietarios del inmueble descrito en el libelo enajenaron al ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, el mencionado bien, mediante documento protocolizado en el Registro Subalterno del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 17 de junio de 2015, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 500.000,00), quien actualmente es su propietario. Asimismo, indicó que la demanda por resolución de contrato de arrendamiento consignada por la demandante sobre el inmueble objeto de esta acción, es extemporánea, por cuanto fue interrumpido –a su decir- el lapso legal de cinco (5) días que otorga el ordenamiento jurídico, lo que originó la caducidad de esta acción, y que en vista de que la venta fue efectuada el 17 de junio de 2015, transcurrieron los días 18, 19, 22, 23 y 25 del mes de junio de 2015, para ejercer la oposición a la venta, lo cual no hizo, por lo que –a su decir- quedó sin efecto esta demanda. Consecuentemente, sostuvieron que a la accionante se le ofreció en venta la vivienda en tres (3) oportunidades, entendiéndose que se le estaba dando el derecho de preferencia, pero no respondió a la oferta, siendo la tercera oportunidad cuando le ofreció la venta bajo documento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas, estado Miranda en fecha 1 de noviembre de 2013, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), no siendo respondida en dicha oportunidad; de esta manera, continuaron exponiendo que en virtud de ello, se puede constatar que el derecho de preferencia se le dio a la demandante para comprar el inmueble objeto de litis y ésta nunca respondió, por lo que su propietario actual es el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, ya que habiéndose agotado todas las oportunidades (derecho de preferencia) y por necesitar cancelar pasivos de la sucesión fue vendido. Finalmente, indicaron que en el contrato autenticado se le concedieron noventa (90) días continuos que vencían el 30 de enero de 2014, más treinta (30) días continuos de prórroga, y que luego se firman cuarenta y cinco (45) días de prórroga contados de nuevo a partir del vencimiento del documento de opción de compra, por lo cual el mismo –a su decir- venció el día 16 de marzo del 2014, siendo después de esa fecha cuando el tribunal de la causa Nº 3710 (7 de abril de 2014) dicta medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de esta acción, lo que nada tiene que ver con el derecho de preferencia que supuestamente se le violó a la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, ya que el tiempo se había extinguido en el documento de compra venta de fecha 1 de noviembre de 2013, y que con estas oportunidades se demuestra que el derecho de preferencia no fue respondido por dicha ciudadana, quedando libre la opción para que los propietarios del inmueble lo enajenen a la persona que elijan en este caso su poderdante ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, por lo que solicitan se declare sin lugar la acción.
Visto los términos controvertidos en el presente juicio anteriormente expuestos, esta juzgadora estima pronunciarse previamente al fondo del asunto, en lo que respecta a los distintos alegatos planteados por la parte demandada en el decurso del proceso, lo cual procede a realizar bajo los siguientes términos:
En la oportunidad para contestar la demanda, las apoderadas judiciales de la parte demandada, alegaron la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, sosteniendo para ello que la presente demanda interpuesta “(…) es EXTEMPORANEA (sic), por cuanto fue INTERRUMPIDO el Lapso (sic) Legal (sic) de CINO (sic) (05) días que otorga nuestro Ordenamiento (sic) Jurídico (sic) Vigente (sic), esto originó la CADUCIDAD de este (sic) acción por su Extemporaneidad (sic). La Venta (sic) como se especifica en el Punto (sic) Primero se realizó el 17-06-2015, transcurrieron los días 28, 19, 22, 23 y 25 del mes de junio del 2015 para ejercer la OPOSICION (sic) A LA VENTA, la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERAN DE HERGUETA (…) NO EJERCIO (sic) LA OPOSICION (sic) A LA VENTA, QUEDANDO SIN EFECTO ESTA DEMANDA (…)”.Así las cosas, con vista a las circunstancias que anteceden y a los fines de verificar si efectivamente la presente acción fue intentada antes del lapso fijado por la ley para su caducidad, resulta necesario pasar a transcribir el contenido de los artículos 138 y 139 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas, vigente para el momento de la interposición de la demanda, los cuales prevén textualmente que:
Artículo 138.- “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.”

Artículo 139.- “El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.” (Resaltado de esta alzada)

Conforme a los artículos transcritos, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad, por lo que en caso de violación del derecho de preferencia ofertiva, el arrendatario podrá interponer la acción de retracto legal dentro de un lapso de caducidad de ciento ochenta (180) días hábiles, y no de cinco (5) días como erróneamente y sin sustento jurídico alguno afirmaron las apoderadas judiciales de la parte demandada, para lo cual el legislador estableció como inicio de tal plazo a partir de la fecha de la “notificación cierta” que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente mediante documento público y con copia certificada del documento contentivo de la negociación.
No obstante a ello, ocurre en aquellos casos, en los cuales el arrendatario del inmueble no fue notificado por el vendedor o comprador de la venta realizada; en ese sentido, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, se tomará en consideración a partir de la fecha o momento en que se demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación.En el mismo sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, ratificó que “(…) el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello (…)”.(Resaltado añadido).
Por consiguiente, subsumiéndonos en el caso de marras se observa que la parte demandante afirmó en su escrito libelar que en la venta en la cual pretende subrogarse se efectúo sin su consentimiento y sin previo ofrecimiento de venta, evidenciándose que ciertamente de la revisión minuciosa efectuada a las actas procesales no se observó que los adquirientes hayan notificado a la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, mediante documento público y con copia certificada del instrumento contentivo de la negociación como lo exige la ley, a los fines de precisar el momento en que inició el lapso de caducidad para ejercer la presente acción; aunado a ello, de los autos tampoco pudo observarse el momento exacto en que la prenombrada tuvo conocimiento de la venta en cuestión, mediante cualquier otro medio, que hiciera posible determinar el lapso de caducidad. De esta manera, recaía en la parte demandada la carga de demostrar en juicio el momento en que ésta tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre, por lo que en atención a que los demandados incumplieron con su carga probatoria en atención al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, no quedando probado el momento en que la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, tuvo conocimiento de la venta en la cual pretende subrogarse, a los fines de determinar si efectivamente transcurrió el lapso de caducidad o no previsto en la ley, resulta forzoso para esta alzada declarar IMPROCEDENTE la defensa sostenida en la contestación a la demanda referida a la caducidad de la acción.- Así se establece.
*Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la apoderada judicial de la parte actora, ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, mediante escrito de promoción de pruebas presentado ante el tribunal de la causa, alegó que existe FRAUDE PROCESAL; en tal sentido, quien aquí suscribe a los fines de verificar la procedencia o no de tal defensa, estima prudente traer a colación lo previsto en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, pues dicha norma adjetiva textualmente dispone lo siguiente:
Artículo 17.-“El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesal, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes (…)”.

Así mismo, encontramos que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº 80 proferida en fecha 04 de agosto del 2000 (caso: HANS GOTTERRIED EBERT DREGER), dejó establecido –entre otras cosas- que:
“(…) El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de éste, destinados mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero (…) el fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre las partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una parte, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre. También sin que con ello se agoten las posibilidades puede nacer de la intervención de terceros (…)”.

Así las cosas, con atención a la norma citada en concordancia con el criterio jurisprudencial transcrito, puede afirmarse que el fraude procesal se enmarca en una conducta ejercida por alguna de las partes, en provecho propio o de un tercero, y en detrimento de la contraparte o de un tercero; en otras palabras, se traduce en las maquinaciones o artificios utilizados con o por medio del proceso para obtener mediante un pronunciamiento jurisdiccional dicho beneficio que de otra forma no sería legalmente posible obtenerlo, lo que significa que para la determinación de un acto específico como fraude procesal es absolutamente necesario establecer la existencia de esa conducta de carácter dolosa, es decir, que debe ser demostrada, pues la sola mención de la misma no es suficiente para su determinación.
Ahora bien, con apego a lo antes dicho y en vista que en el caso de marras que la demandante al denunciar el acaecimiento del fraude procesal en cuestión se limitó a señalar –entre otras cosas- que: “(…) los herederos YSMAR MILAGROS ZAMBRANO DE GONZÁLEZ, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ Y JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ: 1.- Omitieron información a la autoridad judicial, primeramente al declarar ante el funcionario de Registro Civil al informar de la defunción de la Ciudadana (sic): Bárbara del Carmen La Cruz Zambrano, al no declarar la existencia de su hermano pre-muerto (…) 2.- Omitieron información ante el Juez cuando Solicitaron la Declaración de Herederos Universales. 3.- Presentaron ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) la declaración sucesoral, con una información incompleta, incurriendo en ilícito tributario (…) 5.- Celebraron contrato de compra-venta con un poder extinto en virtud de que el otorgante ya había fallecido (…)”.
En el presente caso, se evidencia de los autos que las actuaciones señaladas por la actora no constituyen en modo alguno algún artificio o maquinación en el curso del proceso o por medio de éste, tendente a impedir la eficaz administración de justicia, pues con ellos no queda claro en qué consistiría ese fraude, cuándo ocurrió y cuál sería el alcance del fraude como tal, omitiendo la demandante el señalamiento de las normas jurídicas supuestamente infringidas como consecuencia del supuesto fraude procesal evidenciado, es decir, no hizo la subsunción de los hechos en el derecho, que demuestren el fraude procesal, no pudiendo el órgano jurisdiccional suplir dichas deficiencias, pues la fundamentación jurídica del solicitante sólo se contrajo al señalamiento de jurisprudencias y decisiones judiciales sobre el fraude procesal, más no de las normas jurídicas que se infringieron por el supuesto fraude, que generarían la nulidad de dichas actuaciones procesales, pues no basta que se señale sólo las normas referentes a la existencia del fraude procesal, sino que tiene la obligación de fundamentar su petición tanto en los hechos como en el derecho que considera fueron infringidos como consecuencia del supuesto fraude. En tal sentido, ante la inexistencia de maquinaciones o artificios realizados por persona alguna, quien la presente causa resuelve debe DESECHAR la denuncia en cuestión en vista de que no existen en autos elementos de convicción suficientes para la determinación del fraude procesal alegado.- Así se establece.
Resuelto lo anterior, este tribunal superior pasar a revisar el FONDO DEL ASUNTO controvertido, bajo las siguientes consideraciones:
Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, considera necesario advertir como ut supra fue indicado, que dicha acción es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad, por lo que en caso de violación del derecho de preferencia ofertiva, el arrendatario podrá interponer la acción de retracto legal.
De esta forma, al inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en la ley, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquirente del mismo, tiene derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar contractualmente adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria. En tal sentido, en el retracto los efectos no implican la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante.
De esta manera, al tratarse el bien inmueble objeto del presente juicio de una vivienda, le resultan aplicables las disposiciones contenidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas, evidenciándose que el legislador previno los dos (2) supuestos para el ejercicio del retracto legal, indicando textualmente en el artículo 140 lo siguiente:
Artículo 140.- “Los Arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.
2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.” (Subrayado añadido)
En vista de ello, se observa que en el presente caso la pretensión de la parte actora va dirigida al ejercicio del retracto legal arrendaticio que le confiere la ley, ante la venta del inmueble dado en arrendamiento, efectuada por su arrendador a terceros, en supuesta violación al derecho de preferencia que invoca, de lo que puede deducirse que el supuesto que invoca la parte actora se subsume en el ordinal 1º del aludido artículo, referido a que se deje de cumplir alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas, referido a la preferencia ofertiva, figura ésta que debe entenderse como el derecho del arrendatario o arrendataria para que se le ofrezca en primer lugar la venta del inmueble que ocupa, estableciendo como requisito que para ser acreedor debe encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamientos (artículo 131 eisudem).
Ahora bien, con vista a lo antes delatado, esta juzgadora subsumiéndonos en el caso de marras puede verificar que efectivamente los arrendadores de la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, le ofertaron en primer lugar y de manera preferente a la prenombrada, la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, constituido por un casa identificada con el No. F12-1, ubicada en la urbanización Los Naranjos, zona No. 2, Guarenas, Municipio Plaza del estado Bolivariano de Miranda, lo cual se evidencia no sólo de la confesión en que incurrió la demandante al momento de absolver las posiciones juradas formuladas por la parte contraria, donde afirmó lo siguiente: “(…) A LA PRIMERA POSICION (sic): ¿Sra. YHAIMER COROMOTO TERAN DE HERGUETA, diga si es cierto, que le dieron el derecho de preferencia de compra del inmueble que usted ocupa actualmente? Contestó: “Si por eso firme compra venta” (…)” (folios 173, II pieza), además de ello, cabe advertir que cursa a los autos CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 01 de noviembre de 2013, inserto bajo el Nº 08, Tomo 313 de los libros de autenticaciones respectivos (folios 44-49, I pieza del expediente); a través del cual los ciudadanos YSMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZÁLEZ, actuando en su propio nombre y representación del ciudadano ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA, JAIR ANTONIO JAIME LA CRUZ y JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, en su carácter de herederos sucesorales de la causante BÁRBARA LA CRUZ De ZAMBRANO (†), actuando en su condición de “LOS VENDEDORES”, convienen en celebrar un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA y Adrian Ricardo Hergueta González, sobre el inmueble objeto de la presente controversia por un precio de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), pagaderos al momento de protocolizar el documento de compra venta ante la oficina de registro correspondiente, conviniendo en una vigencia del contrato de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del documento; evidenciándose de dicha documental que efectivamente los arrendadores ofertaron el bien arrendado a la hoy demandante.
Sin embargo, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas exige –como anteriormente se indicó- que la comunicación que haga el propietario donde exprese su voluntad del derecho proferente a quien ocupa el inmueble arrendado, cumpla con determinados requisitos para que así pueda surgir pleno efecto legal; así pues, debe traerse a colación el artículo 132 de la referida ley, el cual textualmente indica lo siguiente:
Artículo 132.- “A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha comunicación deberá indicar:
1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2. Condiciones de venta.
3. Modalidades de negociación.
4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.
7. Certificación de Gravamen.
Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.”

Visto los determinados requisitos para que el ejercicio del derecho preferente de oferta que hace el propietario al arrendatario que ocupa el inmueble sea considerado válido, esta juzgadora considera ajustado a derecho proceder a verificar si efectivamente la oferta de preferencia ofertiva realizada mediante el aludido contrato de opción de compra venta, cumple con los requisitos exigidos por la ley para surtir plenos efectos legales, para lo cual realiza las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se observa que el documento bajo análisis, se encuentra debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 01 de noviembre de 2013, inserto bajo el Nº 08, Tomo 313 de los libros de autenticaciones respectivos, tal y como lo requiere la ley, fijando las partes de mutuo acuerdo el precio de la venta por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00); no obstante, en cuanto a las condiciones de la venta y modalidades de pago, el artículo 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas, señala lo siguiente:
Artículo 133.- “En las condiciones y modalidades de la oferta de venta no se podrá exigir el pago de contado, ni se podrá establecer un plazo menor de un año a los efectos de la obtención del crédito hipotecario, tampoco será exigible la entrega de arras o cualquier otro valor imputable, o no, al precio definitivo de la compraventa como garantía del cumplimiento de la obligación.
En los contratos de opción de compraventa no se podrá colocar cláusula alguna que contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario oferente” (resaltado añadido)

De lo transcrito se observan las condiciones para el ofrecimiento de venta que se le hace al arrendatario, evidenciándose del tantas veces mencionado CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (inserto a los folios 44-49, I pieza del expediente), que fue establecido en las cláusulas SEGUNDA y CUARTA lo siguiente:
“(…) SEGUNDA: El precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) CON 00/100 CTMS. (Bs. 350.000,00), dicho precio será cancelado en la forma siguiente: al momento de protocolizar el Documento (sic) de COMPRA – VENTA ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
(…omisisis…)
CUARTA: La vigencia del presente contrato es de (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del presente documento (…)”. (Resaltado añadido)

Con vista a ello, se desprende que los ciudadanos YSMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZÁLEZ, actuando en su propio nombre y representación del ciudadano ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA, JAIR ANTONIO JAIME LA CRUZ y JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, en su carácter de herederos sucesorales de la causante BÁRBARA LA CRUZ De ZAMBRANO (†), procedieron a fijar como condiciones y modalidades de la oferta de venta del inmueble arrendado a la parte actora, que el precio pactado sería cancelado mediante el otorgamiento de un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, por lo que en atención al referido artículo 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas, no se podía establecer un plazo menos de un (1) para la obtención de dicho crédito, desprendiéndose que en el caso de marras, la venta aludida se ofreció por un lapso de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, y aun cuando posteriormente las partes establecieron mediante un CONTRATO DE ACUERDO PRIVADO (inserto al folio 50, I pieza del expediente) prorrogar por un lapso de cuarenta y cinco (45) días más el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 01 de noviembre de 2013, ello no asciende a un plazo de un (1) año a que exige la ley.
Así las cosas, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario en un momento posterior, y es decir, una vez que se ha materializado la venta a un tercero sin notificar la oferta de acuerdo a lo términos previstos en la ley, para subrogarse en el lugar de este tercero adquirente y en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad. Con vista a los anteriores lineamientos y de acuerdo al resultado obtenido del análisis probatorio de marras se debe concluir en que, si bien a la parte demandante le fue ofertado el inmueble en cuestión mediante contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 1 de noviembre de 2013, dicha oferta no se realizó conforme a las condiciones y modalidades requeridas por el Decreto-Ley especial para que pudiera considerarse como agotada el derecho preferente individual de oferta, y siendo que efectivamente se produjo la transferencia de la propiedad al tercero adquiriente mediante instrumento protocolizado en fecha 17 de junio de 2015, es forzoso considerar que la arrendataria, ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, tiene el derecho legítimo de retraerse en la enajenación efectuada ya que la oferta realizada con preferencia a cualquier tercero del inmueble que ocupa en tal condición, no cumplía con los parámetros previstos por la ley.- Así se establece.
No obstante a lo que precede, esta juzgadora debe señalar que en garantía del legítimo derecho que poseen las partes a la defensa y libre acceso a los órganos de administración de justicia para ejercer el derecho a la tutela judicial efectiva de los mismos, consagrado en los artículos 49, numeral 1°, y 26, todos de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, sumado al poder de revisión del juez de alzada no sólo del análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va más allá, en virtud de la aplicación del principio procesal denominado iuranovit curia; del cual se desprende que el juez dada la majestad del cargo que desempeña conoce del derecho incluso el no alegado, pudiendo revisar oficiosamente actos que parecieren infringir normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición o revocatoria, consecuentemente, quien aquí suscribe con el fin de aplicar una recta y sana administración de justicia, asegurando la integridad de las normas y principios constitucionales, estima pertinente ante el derecho de la parte actora de subrogarse en el contrato de compra venta celebrado entre la parte demandada, y en atención a los hechos expuestos por la misma parte en cuanto a los vicios del contrato celebrado entre los demandados, denunciado erróneamente como fraude procesal, realizar las siguientes consideraciones con base en infracciones de orden público, encontradas en el caso bajo estudio, y al respecto observa:
*En el presente juicio se persigue la subrogación por violación al derecho de preferencia de la parte demandante en el documento de compra venta celebrado entre los codemandados, sobre un inmueble constituido por una casa identificada con el No. F12-1, ubicada en la zona No. 2, urbanización Los Naranjos en la ciudad de Guarenas del estado Bolivariano de Miranda, el cual ha venido poseyendo en calidad de arrendataria. Así las cosas se observa que el CONTRATO DE COMPRA VENTA en cuestión, consignado con el libelo de demanda, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 17 de junio de 2015, inserto bajo el No. 2015.1246, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el No. 235.13.8.1.14924, correspondiente al Folio Real del año 2015 (inserto a los folios 23-30, I pieza), expresamente indica lo siguiente:
“Yo, JEAN PAUL VALLADARES VARGAS, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula (sic) de identidad Nº V-13.118.441, domiciliado en el Municipio Boconó del Estado (sic) Trujillo, actuando en este acto en nombre y representación de los ciudadanos JOSE JAIME ZAMBRANO LA CRUZ (…) JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ (…) e YSMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZALEZ (…) y el ciudadano ANTONIO JOSE ZAMBRANO VALERA, quien es venezolano, mayor de edad, viudo, con domicilio en el Municipio Boconó del Estado (sic) Trujillo, titular de la cedula (sic) de identidad Nº V-257.100, tal y como evidencia en los poderes debidamente registrados, por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado (sic) Miranda, en fecha 09 de Abril (sic) de 2015, el primero inscrito bajo el(los) números(s) 7 folio(s) 30 del (de los) Tomo(s) 12 del Protocolo de Transcripción del presente año; el segundo inscrito bajo el(los) números(s) 6 folio(s) 26 del (de los) Tomo(s) 12 del Protocolo de Transcripción del presente año; y el tercero inscrito bajo el(los) números(s) 8 folio(s) 35 del (de los) Tomo(s) 12 del Protocolo de Transcripción del presente año. Por medio del presente documento doy en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, al Ciudadano (sic) INGINIO RAMON HIDALGO PEREZ, venezolano, mayor de edad, Divorciado (sic), titular de la cédula de Identidad Nº V-3.891.098, un bien inmueble ubicado en la Urbanización (sic) los Naranjos, zona 2, Casa (sic) F-12.01, jurisdicción del municipio (sic) Autónomo plaza (sic) (Guarenas), del Estado (sic) Miranda (…) El precio de la presente Venta (sic) es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 500.000,00), los cuales declaro recibir de manos del comprador de la siguiente manera: A) Un cheque de Gerencia (sic) (…) por un monto de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) a nombre de JEAN PAUL VALLADARES VARGAS; B) Un cheque de Gerencia (sic) a (…) por un monto de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00) a nombre de ESMAR DEL VALLE ZAMBRANO; C) Un cheque de Gerencia (sic) a (…) por un monto de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00) a nombre de GABRIELA MILAGROS ZAMBRANO PATRUYO; D) Un cheque de Gerencia (sic) a (…) por un monto de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) a nombre de ZENAHIR BLANCA MARTÍNEZ AUBOURG; y E) Un cheque de Gerencia (sic) a (…) por un monto de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) a nombre de JEAN PAUL VALLADARES VARGAS (…)”
De la transcripción supra realizada, se desprende que el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, adquirió la propiedad del inmueble objeto del litigio, por venta que le realizare el ciudadano JEAN PAUL VALLADARES VARGAS, quien manifestó actuar en representación de los ciudadanos JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ e YSMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZÁLEZ, identificando a tal efecto tres (3) poderes protocolizados por ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, en fecha 9 de abril de 2015, inscrito bajo los Nos. 7, 6 y 8, tomos 12 del Protocolo de Transcripción del presente año; evidenciándose que aun cuando de la redacción del contrato se desprende que el ciudadano ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA, comparece en ese acto a los fines de proceder a la venta en cuestión, de la nota de protocolización realizada por el funcionario competente, se hace constar que “(…) La identificación de (los) Otorgante(s) fue efectuada así; JEAN PAUL VALLADARES VARGAS (…) quien representa a las Personas (sic) Naturales (sic) JOSE JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, YSMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZALEZ, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ y ANTONIO JOSE ZAMBRANO VALERA (…)”, no obstante, de la revisión al CUADERNO DE RECAUDOS correspondiente al documento protocolizado anteriormente identificado, asentado bajo el No. 1243 del año 2015, no cursan los instrumentos poderes identificados en la redacción del documento ni aquel que presuntamente otorgara el ciudadano ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA.
*Sumado a tales consideraciones, se desprende de los autos que cursa ACTA DE DEFUNCIÓN No. 269 expedida por la Comisión de Registro Civil y Electoral del estado Trujillo, Municipio Boconó, Parroquia Boconó del Municipio Trujillo en fecha 3 de agosto de 2016 (inserta a los folios 129-130, I pieza), correspondiente al causante ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA, quien falleció el 14 de febrero de 2015; con la cual se evidencia que para el momento de la celebración de la compra venta cuya subrogación pretende la parte actora, a saber, en fecha 9 de abril de 2015, el prenombrado ya había fallecido, y por ende, se encontraban extinguidos cualquier mandato que éste fuere conferido previamente; por lo que el ciudadano JEAN PAUL VALLADARES VARGAS, no podía proceder a la venta del inmueble en cuestión en nombre y representación del causante.
*Asimismo, se observa de los autos que fueron integradas al litis consorcio pasivo necesario, las ciudadanas GABRIELA MILAGROS ZAMBRANO PATRUYO y ESMAR DEL VALLE ZAMBRANO ANDARCÍA, quienes son coherederas del causante ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA (†), por lo que esta juzgadora no puede pasar por alto la actitud desplegada por las prenombradas, quienes tenían conocimiento de la muerte del causante, y a pesar de ello, permitieron que el ciudadano JEAN PAUL VALLADARES VARGAS, enajenara un bien inmueble de su co-propiedad, manifestando actuar en representación del prenombrado ya fallecido; todo lo cual, conlleva a esta juzgadora a presumir que las actuaciones realizadas por la parte demandada fueron dirigidas a defraudar la ley y actuando de mala fe, por cuanto para enajenar la cosa común se requiere el asentimiento unánime de los copartícipes, sin tal unanimidad no es posible la venta y si en estas condiciones uno o varios copartícipes venden el bien indiviso, el contrato carecería de un requisito de existencia de todo negocio jurídico bilateral, a saber, el consentimiento de las partes; ello es así porque del lado del vendedor sólo hay consentimiento cuando concurre la voluntad unánime de los copropietarios.
Así las cosas, es necesario establecer que el poder judicial no puede ser indiferente ante circunstancias como las descritas, toda vez que debe ser el primer garante para los justiciables en cuanto al acceso a la justicia, pero también está obligado a asegurar que ese acceso y desarrollo a los procesos que conduzcan a una justicia social se haga dentro de los parámetros que la Constitución y la ley permite. De esta manera, cuando un contrato no reúne las condiciones necesarias para su validez, es decir, los elementos necesarios para su existencia (consentimiento, objeto y causa), los cuales deben estar presentes en la formación del mismo, se encuentra viciado de nulidad, por lo que cuando un contrato cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocido por la ley, bien por que carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia o porque lesione el orden público o las buenas costumbres, estaríamos en presencia de una nulidad absoluta.
En efecto, bajo las consideraciones expuestas, esta juzgadora llega a determinar que en el caso concreto, el CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 17 de junio de 2015, a través del cual el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, adquirió la propiedad del inmueble objeto del litigio, no puede producir ningún efecto jurídico, ya que está determinado que existe una falta de consentimiento en el contrato en cuestión, es decir, uno de los elementos concurrentes previstos en el artículo 1.141 del Código Civil, como una de las condiciones requeridas para la existencia del contrato, por cuanto era necesario el consentimiento de los otros comuneros o coherederos, del causante ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA (†), a saber, las ciudadanas GABRIELA MILAGROS ZAMBRANO PATRUYO y ESMAR DEL VALLE ZAMBRANO ANDARCÍA, para disponer del bien que pertenece a dicha comunidad, hasta tanto no se lleve a cabo la partición o división del mismo.- Así se establece.
*Aunado a ello, resulta a simple vista inconcebible que un contrato donde una de las partes es un difunto, pueda ejercer sus derechos y asumir sus obligaciones; no obstante, en el caso de marras el ciudadano JEAN PAUL VALLADARES VARGAS, manifestó actuar en nombre propio y en representación del ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA, bajo un mandato o poder no identificado, que en caso de haber existido el mismo conferido a éste o cualquier otra persona, el artículo 1.704 del Código Civil, señala que el mandato se extingue “(…) 3ºPor la muerte, interdicción, quiebra o cesión de bienes del mandante o del mandatario (…)” (resaltado añadido), además de esto, el artículo 1.710 eiusdem, indica lo siguiente:
Artículo 1.710.- “Lo que hace el mandatario en nombre del mandante ignorando la muerte de éste o una de las otras causas que hacen cesar el mandato, es válido, con tal que aquellos con los cuales ha contratado hayan procedido de buena fe”.

En este orden, puede concluirse que no sólo el ciudadano JEAN PAUL VALLADARES VARGAS, actuó de mala fe al pretender vender un inmueble que le pertenecía en comunidad con el ciudadano ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA (†), sin autorización expresa de todos los herederos de éste, sino además realizó tal negociación alegando un mandato del causante que en caso de existir como ya se dijo, estaba extinto por efecto de la muerte del mandante, circunstancia además que ésta juzgadora por máxima de experiencia, puede afirmar que el prenombrado no desconocía. Además de ello, se desprende del contrato de compra venta protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 17 de junio de 2015, inserto bajo el No. 2015.1246, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el No. 235.13.8.1.14924 (inserto a los folios 23-30, I pieza), que el comprador, ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, entregó sendos cheques de gerencia a las ciudadanas GABRIELA MILAGROS ZAMBRANO PATRUYO y ESMAR DEL VALLE ZAMBRANO ANDARCÍA, coherederas del causante, por una fracción del precio total pactado por la venta del inmueble, situación que hace advertir que tanto éste como el vendedor conocían de la muerte del ciudadano ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA (†), y quienes eran sus herederos, para el momento de la celebración del documento definitivo de compra venta.
Así las cosas, si bien el funcionario del Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, hizo constar que el ciudadano JEAN PAUL VALLADARES VARGAS, vendió el inmueble tantas veces indicado, actuando en su nombre y en representación de los ciudadanos JOSÉ JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ, YSMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZÁLEZ y ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA (†), y aun cuando no indicó que le fueron puesto a la vista los mandatos que acreditan la condición con que actuaba el prenombrado, se desprende que de existir el poder presuntamente otorgado por el causante, el mismo se había extinguido por efecto de su muerte en fecha 14 de febrero de 2015, no pudiéndose validar las actuaciones realizadas por el ciudadano JEAN PAUL VALLADARES VARGAS, por cuanto éste no ignoraba la muerte de su padre, y además, el comprador, ciudadano ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA (†), no procedió a contratar de buena fe, ya que conocía la muerte del prenombrado y las coherederas de éste, a quienes les canceló parte del precio de la venta, y conociendo que la compra que adquiría no la efectuada quienes estaban debidamente legitimados para ello, decidió suscribir la misma.- Así se precisa.
Bajo estas consideraciones, y en atención a las normas delatadas como infringidas en el presente asunto por la actitud desplegada por la parte demandada en las actuaciones ya descritas, y siendo que estamos ante una nulidad absoluta por haberse vulnerado el orden público, la misma no es convalidable o subsanable mediante un consentimiento del vicio, por cuanto el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público.
Así pues, la doctrina ha señalado que las normas de orden público son las que tocan los intereses esenciales del Estado o de la colectividad, o que fijan en el derecho privado las bases jurídicas fundamentales sobre las cuales reposa el orden económico y moral de una sociedad determinada. Por lo que considera esta superioridad que valerse de un poder dado por un mandante ya fallecido, para disponer de sus derechos, como ha ocurrido en este caso, vulnera el orden público, adicional a que era imposible material y jurídicamente hablando, que el ciudadano ANTONIO JOSÉ ZAMBRANO VALERA (†),haya podido dar su consentimiento en la celebración del contrato de compra venta al cual la parte actora tiene derecho a subrogarse. Es manifiesto que en el caso de autos no estamos solo en presencia de la falta de uno de los elementos concurrentes previsto en el artículo 1.141 del Código Civil, como una de las condiciones requeridas para la existencia del contrato, a saber, el consentimiento en el contrato, sino de una total ausencia de voluntad de uno de los contratantes, lo cual, sin lugar a dudas, hace inexistente el contrato, más aún cuando se desprende que el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, en su carácter de comprador, conocía dicha ausencia por estar contratando con un mandatario de una persona fallecida, y sumado a que todos los coherederos del causante conocían de dicha negociación y permitieron que se celebrara en términos que violentan el orden público, configurando un fraude a la ley y actuando de mala fe; por consiguiente, tales situaciones conllevan a esta juzgadora a determinar que, el CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 17 de junio de 2015, inserto bajo el No. 2015.1246, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el No. 235.13.8.1.14924, correspondiente al Folio Real del año 2015 (inserto a los folios 23-30, I pieza), es nulo de nulidad absoluta, por violación de las normas legales ut supra referidas, pues como se indicó, éste contrato no adviene a la vida real si no hay una voluntad legítimamente manifestada.-Así se decide.
De esta manera, retomando la acción de retracto legal ejercida por la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, resulta totalmente ilógico ordenar que ésta se subrogue en un contrato de compra venta que no puede tener efectos jurídicos, dadas las trasgresiones al orden público evidenciadas; por lo que en vista de que el referido documento celebrado sobre el inmueble objeto del litigio, se encuentra inexorablemente viciado de nulidad, lo que además fue advertido en términos distintos por la demandante bajo la figura de fraude procesal, y en razón de que para la procedencia de la acción incoada necesariamente debe existir un contrato traslativo de la propiedad, para que el arrendatario pueda subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia, lo cual no se verifica en el presunto asunto, es por lo que inexorablemente debe declararse SIN LUGAR el juicio de RETRACTO LEGAL incoado por la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, contra la SUCESIÓN LA CRUZ ZAMBRANO, SUCESIÓN ZAMBRANO VALERA y el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, plenamente identificados.- Así se decide.
Por todas las razones expuestas anteriormente, esta juzgadora debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada en ejercicio YRELI COROMOTO HERGUETA GONZÁLEZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de enero de 2019, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la prenombrada contra la SUCESIÓN LA CRUZ ZAMBRANO, SUCESIÓN ZAMBRANO VALERA y el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, plenamente identificados, la cual se CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; y en virtud de la violación al orden público detectado en el presente juicio, se declara NULO de nulidad absoluta el contrato de compra venta protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 17 de junio de 2015, inserto bajo el No. 2015.1246, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el No. 235.13.8.1.14924, correspondiente al Folio Real del año 2015 (inserto a los folios 23-30, I pieza), por violación de normas legales, debiéndose una vez que quede definitivamente firme la presente decisión, consignarse copia certificada de la misma en el referido registro, a los fines de que surta los efectos legales correspondientes; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.

VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada en ejercicio YRELI COROMOTO HERGUETA GONZÁLEZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de enero de 2019, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la prenombrada contra la SUCESIÓN LA CRUZ ZAMBRANO, SUCESIÓN ZAMBRANO VALERA y el ciudadano INGINIO RAMÓN HIDALGO PÉREZ, plenamente identificados, la cual se CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; y en virtud de la violación al orden público detectado en el presente juicio, se declara NULO de nulidad absoluta el contrato de compra venta protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 17 de junio de 2015, inserto bajo el No. 2015.1246, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el No. 235.13.8.1.14924, correspondiente al Folio Real del año 2015 (inserto a los folios 23-30, I pieza), por violación de normas legales, debiéndose una vez que quede definitivamente firme la presente decisión, consignarse copia certificada de la misma en el referido registro, a los fines de que surta los efectos legales correspondientes.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas del recurso.
Se ordena la remisión del presente expediente junto con oficio en su debida oportunidad legal, al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guarenas.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los diecinueve (19) días del mes de marzo del año dos mil diecinueve (2019). Años 208° de la Independencia y 160° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

ZBD/lag.-/
Exp. 19-9516.